有些莎粉可能有印象，英国内政部曾在2018年12月，短暂宣布“暂停”投资移民签证（Tier 1 Investor）。

虽然说不久后，英国政府就又宣布恢复；但当时，内政部之所以动念想要暂停（甚至废除）投资移民路径，主要是希望深入调查，避免这类签证成为洗钱犯罪，甚至进一步危及到国家安全的“温床”。

时至今日，投资移民路径仍然存在（当然，过去移民局也曾针对这方面做出一些法律修改，希望减少投资移民的弊端），不过值得指出的是，移民局并没有放弃继续“做调查”。

也就是说，根据英国非营利组织Spotlight on Corruption的通报，移民局仍持续对于2008至2015年间的Tier 1投资移民申请人做调查，查看当事人是否可能涉及“危及国家安全”的行为；

目前，移民局已经针对“该段期间”超过6,300位获签投资移民的当事人进行调查，这个数字代表，移民局要求检查或抽查的人数达到至少一半（总获签的50%）。

Spotlight on Corruption在最新发布的新闻稿中指出，英国政府应该尽快将相关调查结果给公之于众；并进一步抨击，内政部的“手段”相当不透明，不愿意把他们的“默默调查”给公开。

→ 为人诟病的移民途径？

在过去，英媒就曾经指出，被称之为“黄金签证”的投资移民路径，长久以来经常被贴上“给有钱人买身份”的标签，对于英国经济并没有带来太多实质上的帮助。

这也就是为什么，英国移民局除了默默对过去已经核准的投资移民申请人“回顾调查”（Review）之外，后来更删除了英国政府债券（UK government bonds）这项投资途径，以及颁布相关收紧措施。

内政部这么做的主要目的，其实并不是为了要让投资移民英国变得更加困难（毕竟英国政府是欢迎更多海外资金注入英国的），而是说，希望这条移民路径不会造成本地国民的“民怨”，让这些投进英国的钱，能够真正“助益英国经济”，同时“减少洗钱犯罪”的可能。

→ 那么，内政部的“收紧”主要体现在哪些方面？

1. 投资移民签证原本要求申请人需要持有不少于200万镑的资金至少达到3个月（90天）的时间，后来“持有时间”被延长至“至少两年”。这项要求主要是想确保“资金的来源”是没有问题的。

进一步说，如果“持有资金”未达两年时间，申请人就需要提供“资金来源证明”（the Source of Funds）。

2. 要求申请人在递交申请的时候，除了已经在英国银行开立账户，还得附上银行已经对申请人做了所有尽职调查（Due Diligencen Checks）的证明，以及申请人的身份背景等调查证明（Know Your Customer enquiries），确保申请人在各个方面都是没有问题的。

3. 删除英国政府债券（UK government bonds）这项投资途径，确保申请人的投资能够真正受益于“英国当地企业”中。

4. 申请人若是通过中介（Intermediary vehicles）进行投资的，那么这些中介/投资机构必须是受到英国金融行为监管局（Financial Conduct Authority）的监管。同时，申请人还必须提供证据来说明这些资金最后投资到了哪里，以及如何将这些投资资金给转移过去的。

5. 申请人现在将资金投资于活跃和交易中的英国注册公司的股本或贷款资本时，必须提供更多的证据来证明，这些公司确实是“活跃和交易中的”（Active and Trading）。

6. 对于首签申请，如果签证官有“合理的理由”认为申请人符合以下的话，将“不允许”核准申请人的签证申请：

申请人对于自己的投资资金没有控制权；

该资金是非法取得的；

提供资金一方的任何行为和特性等等，显示出如果签证官核准该申请的话将不利于英国公众利益。

→ 关于“资金来源证明”？

移民法规定，如果申请人在提出“申请的当下”，往回推没有持有“可用资金”（也就是用来投资移民的资金）满两年的话，就必须提供“资金来源证明”。

这些资金的来源可以是（但不限于，只要有充足证据可以证明资金来源的话）：

赠礼

销售契约

来自企业盈利（投资）的证据

遗嘱

离婚协议书

比赛等获得的奖金

此外，对于申请投资移民签证，申请人不论持有“可用资金”多长的时间（不论是否满两年），都需要证明：

这笔资金必须完全在申请人的控制范围内；

申请人必须在英国银行开立账户；

申请人的资金必须存放在受监管的金融机构中；

申请人的资金必须可以在英国使用；

申请人必须年满18岁；

申请人必须将资金（只能）投资于：活跃和交易中的英国注册公司的股本或贷款资本；

最后当然了，申请人的“可用资金”必须至少满足200万英镑（Free to spend）。

→ 投资移民申请的其他须知？

一般来说，申请人首次（首签）可以获批最长3年4个月的签证；之后可以续签2年，然后满5年后可以申请英国永居。

不过，针对申请人投资的资金数目，还存在可以“提早”申请永居的情况：

投资满500万镑：申请人（本人）可以满3年后申请永居；

投资满1,000万镑：申请人（本人）可以满2年后申请永居。

值得一提的是，“提早永居”仅限于申请人”本人“。也就是说，申请人的”陪同家属“（例如配偶和孩子）是无法享有同等优惠的。

这代表，家属依旧需要遵循”满5年“才能够申请永居。

→ 申请费用？

投资移民的申请费用是每人1,623镑。首签和续签费用一致，陪同家属的申请费用也是一致的。

当然了，除了申请费用之外，申请人还需要支付医疗附加费（Immigration Health Surcharge），目前是每人每年624镑。

一般来说，投资移民申请正常是8周内出结果；如果当事人希望”加速“审核的话，可以支付额外500镑的”加急费“（Priority Service），加急之下一般可以5天内出结果。

目前，加急服务仅限境内续签（Extend）或转签（Switch）申请。

今天的文章就到这边，如果针对文章内容，或者英国移民和法律的其他方面，您还有任何疑问，都欢迎进一步咨询丽莎律师行。

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欧盟定居申请（EU Settlement Scheme）的正常申请期限，已经在上个月底，也就是2021年6月30日截止。

虽然说，对于有或符合“特殊情况”的人，移民局仍然允许当事人有“额外时间”去做申请；但对于需要检查当事人身份（Right to Work）的雇主，难免出现有点无所适从的情况，不知道应该怎么样做才是比较正确或者说保险的。

其实，根据移民局的指导文件，指出相关的欧盟雇员，如果是在6月30日当天或以前被雇主聘用的，雇主当初在雇用当事人的时候，就已经做过”Right to Work“检查了，那么移民局是不强制雇主必须再次做检查的。

不过，移民局的文件虽然说不必检查，可是实际操作上，却可能出现难以确认的灰色地带，那就是雇主可能无法完全掌控雇员的移民情况，造成后续可能衍生的问题。

→ 什么问题？

虽然说6月30日的期限已过，可是根据英媒报道，不少雇主近期主动选择“重新检查”雇员身份文件时发现，不少欧盟雇员至今尚未申请EU Settlement Scheme。

也就是某种程度上说，这些雇员现在基本是没有合法身份的（因为他们既没有持有Settled或Pre-settled身份，没有持有英国移民法下的英国永居身份，没有英籍身份，却也尚未去申请EU Settlement Scheme，没有一份“申请凭证”）；即便，这些当事人是符合EU Settlement Scheme申请资格的。

根据移民局最新更新的指导文件，指出对于目前这些“尚未申请”EU Settlement Scheme的人，雇主仍然可以持续聘用他们，移民局不会立刻将其视为“非法雇用”；但移民局也规定，雇主应该要建议“这些员工”在28天内，尽快去申请相应Settled或Pre-settled身份，以便能够提供自己合法身份的证明。

当然，这样的“弹性政策”只适用于6月30日当天或之前，已经开始为雇主工作的雇员，如果是在该日之后才被聘用的，那么聘用当下就必须能够提供合法证明，例如合法身份或移民局核发的申请凭证（如果申请结果尚未出炉的话）。

并且，“弹性政策”只持续到今年年底。也就是说，从2022年1月1日起，只要这些员工无法提供“合法身份或凭证”，雇主就不应该继续聘用他们，否则立即视为非法雇用。

同时，如果原本就不适用申请EU Settlement Scheme的雇员，例如是在2020年12月31日之后才来到英国的欧盟当事人，自然也无法适用“弹性政策”。

→ 那么，雇主到底该不该“重新检查”？

虽然说，对于原本的欧盟雇员（6月30日当天或之前开始受雇的），移民局没有强制的要求，但丽莎建议，雇主们还是可以考虑做个相应检查，了解一下自己旗下欧盟雇员目前的身份状况，才能适时提供雇员相关建议，做好记录，避免往后不小心或无意造成了违规行为。

这不仅可以保护雇员，避免雇员不小心成为非法移民；另一方面，这自然也是雇主对自己的保障。

如果发现了有欧盟雇员适用但尚未去做EU Settlement Scheme申请的，雇主应该及时提醒雇员，要求雇员尽快提出申请。

→ 现阶段，有哪些方法可以证明这些欧盟雇员的合法身份？

对于已经申请到Settled或Pre-settled身份的雇员，或者是已经递交EUSS申请，但仍然等待移民局结果的当事人，雇主一般都能直接通过移民局的“Online right to work checking service”线上系统，来对雇员的身份进行确认：https://www.gov.uk/prove-right-to-work

“线上查询”的操作很简单，雇员需要提供以下信息给雇主，以便雇主确认雇员的身份：

雇员的共享码（Share Code）

雇员的出生日期

→ 谁能适用/使用该线上系统？

当事人/雇员必须先有一个UK Visas and Immigration帐户，而基本上，只要当事人已经申请了EU Settlement Scheme，或者签证申请是通过使用“UK Immigration: ID Check”的App完成的话，就会有这个UK Visas and Immigration帐户。

→ 当事人使用这项”线上服务“，可以用于以下：

获得一个”Share Code“（分享密码），用于向他人证明自己的合法居留身份，例如对于新的雇主或租房中介等；

在系统上直接更新自己的个人信息，例如电邮地址、护照号等；

查询自己在英国的”合法权利“，例如合法打工、租住或申领福利等权利。

这同时也表示，当事人应该时时检查，确认自己的UK Visas and Immigration帐户上的所有信息，都是最新且正确的。

对于已经递交EUSS申请，但结果尚未出炉的当事人来说，一般在上述的“线上系统”中，可以显示出移民局核发的申请凭证“CoA”（EUSS Certificate of Application），做为临时的身份证明。

不过，雇主需要知道的是，如果出现无法从“线上系统”查询到申请凭证（CoA）的情况，这时，雇主需要进一步联系移民局的Employer Checking Service（雇主查询服务，简称ECS），确认雇员的身份情况。

ECS链接：https://www.gov.uk/employee-immigration-employment-status

确认之后，雇主还需要把雇员提供的“CoA附件”或“EUSS申请确认电邮”给保存好，以备移民局的抽查。

→ 有关“28天期限”？

前面已经提过，如果雇主发现有欧盟雇员适用但尚未去做EUSS申请的，需要建议员工在“28天内”，尽快去申请相应Settled或Pre-settled身份。

然后，雇主应该要求该雇员“在28天内”，提供以下“完成申请”的证据给雇主：

EUSS Certificate of Application（移民局核发的申请凭证，简称CoA）；

或者，移民局向当事人确认已经收到EUSS申请的确认邮件。

紧接著，后面需要操作的手续或步骤就如刚刚已经提到过的，进一步通过“线上系统”或者移民局Employer Checking Service的方式，完成确认。

→ 文末补充：目前谁还能进行EUSS延迟申请？

首先，在移民局的政策上，有允许一些”特例“的延迟期限情况，当事人可以看看自己是否符合：

1. ”欧盟家属“在2021年4月1日当日或之后抵达英国：

如果是欧盟籍当事人的合法配偶或民事伴侣（来自非欧盟籍），在今年4月1日当日或之后才来到英国，那么其”申请期限“就是入境后的3个月内（长过6月30日期限），并且这个日期一般最晚不能晚于2026年1月1日；如果是其他的欧盟家属（合法配偶和伴侣除外），”申请期限“则是入境英国后的3个月内。

而如果是欧盟籍当事人于4月1日当日或之后才在英国领养或出生的未成年孩子，那么申请的期限则是－孩子出生或领养当日算起的3个月内。

如果申请人（指欧盟家属）符合特殊的”合理理由“，还可能额外允许”弹性时间“申请，相关”理由“下面会继续说明。

2. 其他可能允许7月1日当日或之后申请的”合理理由“

1) 未成年孩子：由于这些未满18岁的孩子，一般需要依赖其父母或监护人等来为其递交申请，因此可能会有因父母或监护人疏忽，没有意识到孩子也需要申请身份的情况，而造成不小心错过申请期限；

因此，为了保障这些孩子的权益，移民局可能接受这些”孩子“错过申请期限的”欧盟身份申请“。

比较好的是，由于出自对于”孩子权益“的保障，指导文件中特别指出，当这类”超时“申请被递交的时候，负责审核的移民官－并不需要考虑为何该申请会错过申请期限（比如因父母的疏忽或没有意识到），也不需要考虑当初究竟是谁应该帮该孩子申请身份（例如孩子的父母、监护人，亦或负责照顾孩子的地方政府/社福等）。

并且，当初错过申请期限的”未成年孩子“等到意识到该申请的时候，该孩子也可能已经成年；因此，届时已成年的”孩子“自己递交申请，也是可被接受的。

2) 因生理或心理状况，以及/或需要受照护因素，当事人缺乏一定程度自主能力，而造成的申请延迟：

这种情况下，当事人可能在申请上有困难，而造成超过申请期限，或者需要仰赖他人帮助或代替当事人进行申请，那么移民局也可能给予通融。

需要指出的是，对于这类当事人，在申请的时候是需要提供相关证据来予以证明的，例如：来自专业医疗和照护专家、主治医师等开立的医师证明信，得以确认当事人的情况。

3) 严重或重大医疗情况：这基本是指当事人在申请截止前（一般是不久前），需要接受重要医疗的情况，因而导致错过了申请期限，延后了申请。

这样的”重大疾病“情况，也包含了感染新冠或相关重大事件，导致了不得已的延迟－这一般必须是，当事人在申请截止的期间或不久前，因为住院治疗或因疾病导致无法从事日常自理的情况。

此外，这类情况也可能适用于”孕妇“，比如出现了产后忧郁，或者孩子难产，孩子出生后需要密切医疗照护等。

对于上述这些情况，当事人在申请的时候也同样需要附上相关证明，例如医师信等。

4) 限于受暴或受控制关系/情况中：这基本指的是家暴受害人，因为受限于家庭暴力或控制的状况中，导致当事人无法把握在期限内递交申请。

5) 被迫奴役情况：受限于现代奴役（Modern Slavery），包括人口贩卖的受害人，错过期限的申请基本也可获得移民局的酌情处理。

在这方面，如果申请人（被害人）的案件已经受到National Referral Mechanism的Single Competent Authority（英国（人口贩卖）的转介机制）的认可/验证，那么移民局可以直接接受当事人的申请，当事人无须再提供额外证据来证明自身的情况。

而如果尚未受到上述NRM验证和确认的，则需要自行提供相关证据给移民局。

负责审核案件的移民官员一般需要再跟更高级移民官员进行讨论，甚至和当地相关处理机构联系验证。

→ 其他可”酌情受理“情况？

1) 原持有其他英国合法签证，是在2021年7月1日当日或之后才到期：申请期限可以是，该”合法签证“的到期日之前（完成递交申请）。

需要指出的是，这类”合法签证“并不包括原来的欧盟签证（如欧盟家属签证，或者欧盟永居证明－Permanent Residence Documents），是指英国工签、学生签、特许签证等英国签证。

2) 原”免受“移民控制（exempt from Immigration Control）的情况，于2021年7月1日当日或之后才终止：符合这类情况的当事人，一般需要在”终止“后的90天内，递交申请。

其实呢，根据移民局的文件，其他还有一些可能被接受的情况，例如：当事人自己没有在申请期限前意识到，申请EU Settlement Scheme的所需文件（或要求），导致来不及准备并申请；或者

申请人无法使用网路，使用电脑的能力非常有限；甚至是英文能力非常有限，导致无法有效并及时申请等等……

针对个别的特殊情况，申请人需要个别提出说明，并且附上完整的支持证据，来证明自己的说法和情况。

比如说，申请人应该提供来自亲戚或照护人/照护机构的说明信，解释当事人的情况，证明当事人的电子使用能力或英语能力非常有限，导致当事人无法及时完成申请等。

丽莎建议：根据这些”特殊情况“，由于移民局具有斟酌处理的权力，建议当事人应该尽量备齐相关材料，给予充分合理的解释；不应该认为只要递交了，移民局就一定会予以处理并核准。

如果您实在不确定，建议您尽早咨询专业移民建议。如果您有更多英国移民方面的问题，欢迎进一步留言咨询丽莎。

最后我们总结一下，应该说，对于EUSS申请，移民局的政策更偏向是视为一种权利的保障。所以说，只要当事人可以提出“合理的理由”，移民局一般应该都会愿意接受“延期申请”的。

当然了，丽莎建议申请人备好详细的说明和证据，我们的移民团队也会针对个别情况，给予最合适您案件的建议和操作、准备方向。

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一般来说，当一个人申请英国长期签证/身份的时候，申请人除了要支付各类申请（所对应的）申请费用外，还需要缴交一笔医疗附加费（Immigration Health Surcharge）。

“医疗附加费”的意思是，一个人持有长期签证在英国的话，该费用就可以支持这个人，在居英期间免费使用NHS医疗（虽然说持工签的人在每月的薪资单中，也都会扣除一笔NI费用，不免为人诟病，这些已经会从工资或收入中扣除NI的人，岂不是有点“重复支付”的味道？）

不过，根据英国移民法的规定，除非当事人是属于免交或豁免的情况，否则，移民申请在当事人没有完成缴交费用（申请费＋医疗附加费）的情况下，都不算完成。

→ 谁能免缴医疗附加费（IHS）？

申请英国永居；

适用Health and Care Visa（医疗和照护工作签证），包含其陪工签家人；

申请EU Settlement Scheme；

不受移民管制（Immigration Control）的外交官或驻外军人；

英国军人的（陪工）家属；

不受移民管制的非英国（他国）军人家属；

申请曼岛或英海峡群岛签证；

住在福克兰群岛的英国海外领土公民；

难民申报或人道主义保护申请（包括其家属）；

人口贩卖或奴役的受害家政人员/家务劳工；

人口贩卖或奴役的特许身份受害人（包括其家属）；

家暴受害人；

受人权法Article 3保护的当事人和其家属；

医疗访问当事人（S2 Healthcare Visitor）；

持S1医疗证书的边境工人（Frontier Worker）。

→ 费率？

对于无法“免交”医疗附加费的人，其费用大部份是一年624英镑。要办几年的签证，费用就得跟着交多少年（例如：3年签证，就是3年医疗附加费）。

这也包括最新开放的毕业生路径（Graduate Route），比如说一次性申请两年签证，总共需要支付给移民局的费用，就是：700镑（签证申请费）＋624镑＊2。

不过，如果是申请学生签证（Student）或Youth Mobility Scheme（打工度假签证），或者对于未满18岁的申请人，医疗附加费则是470镑一年。

举个简单例子说明：假设一个有着两个大人和两个小孩的家庭，一起申请，并假设这是一个5年工签和陪工签（3位家属）的申请；那么，这个家庭总共需要支付的医疗附加费为：（624镑 x 2位成人 x 5年）+（470镑 x 2位孩子 x 5年）= 10,940镑

→ 既然有缴交，那有没有“退费”呢？如何才能申请退款（Refund）？

根据移民局的最新指导文件，符合以下情况的当事人，可以申请IHS费用的全额退款：

不小心付了两次/重复支付

申请被拒绝（Refused）

当事人自己取消了申请（Withdraw）

如果是符合以下情况，则是可以索要部份退款：

当事人（申请后）实际拿到的签证时长，比原来申请要求的要短；

任何依赖当事人的家属申请，被移民局拒绝（Refused）。

至于如果是符合以下情况，当事人是无法索要退款：

当事人的签证申请成功了，但自己反悔决定不来英国了；

当事人签证尚未到期，但自己决定提早离开英国或进行新的申请（例如申请其他签证或身份）；

当事人在签证到期前，被（移民局）要求提早离开英国；

当事人要申请英国永居（比如在原签证到期前，要“转永居”）。

注意：假设申请人（先前）是申请转换到Health and Care Visa（医疗和照护工作签证），但当时有缴交IHS的，是可以回溯至2020年3月31日，索要回原先在申请签证时，所支付的医疗附加费。

→ 符合“医疗和照护工作签证”，如何索回IHS费用？

首先，”医疗和照护工作签证“申请人和其陪同家属，是“不需要”支付IHS的：

如果当事人已经持有“医疗和照护工作签证”；

或者当事人自2020年8月4日起，是符合“医疗和照护工作签证”的。

对于这些当事人来说，如果其IHS费用是在2020年3月31日当日或之后缴交的，一般会自动收到退费。

如果符合上述”退费“情况但尚未收到退款的，可以电邮给移民局的IHS退费小组；在电邮中，当事人应该包含以下信息：

姓名

赞助人名字

CoS号码

IHS号码

需要注意的是，当事人不需要将银行信息一起电邮给移民局，因为他们会直接把退费退到当初付款的卡里。

电邮联络：IHSrefunds@homeoffice.gov.uk

→ 有关”补偿机制“？

”补偿机制“是应用在其他那些同样对英国医疗和照护系统做出了贡献，但因为限于不符合/不持有”医疗和照护工作签证“情况，而无法向移民局申请退款（Refund）的当事人。

这些当事人可以是打工度假签证持有人（Youth Mobility Scheme），学生签证持有人（具有每周20小时上限的学期中打工权利），或者配偶签证持有人等等。

也就是说，这些当事人虽然不是”工签“持有人，但也同样做着重要的医疗照护工作；所以”补偿机制“允许当事人可以每6个月申请一次”补偿“，基本也就是一种医疗附加费”退费“。

→ 实际如何运作？

符合条件的当事人可以申请自2020年3月31日起相应的医疗附加费”补偿“，一次可以申请6个月的时间长度。

换句话说，2020年3月31日以前的时间段，是不能申请补偿的。

同时，当事人也必须平均每周工作至少达16小时，做满6个月才能申请该”6个月“时间段的补偿。

申请了之后，当事人的”补偿款“将会以月付形式，在”6个月“期间分期支付。

至于支付的形式，移民局会将每次的退费，退到当时申请人用来支付医疗附加费的卡上。

同时，移民局也指出，符合情况的当事人，申请”补偿“成功后，不只当事人自己可以得到退费，其”陪同“家属也同样可以获得”补偿“。

想要申请”补偿“，当事人必须通过”线上申请“：https://www.gov.uk/apply-immigration-health-surcharge-refund

申请的时候，当事人需要提供以下：

（当初申请时的）IHS号码，这应该是一组12位数字号码；

当事人的NI号；

当事人的电邮地址；

雇主名字/受雇单位；

过去6个月的工资单（Payslip），该工资单中应该包括：雇主名，申请人的职位，工作时数；

如果家属也要申请的话，还需要附上家属的IHS号码，NI号和电邮地址。

＊需要注意的是：家属必须和当事人一起申请，家属不能自己独立申请”补偿“。

→ 移民局这边定义的”陪同家属“为：

当事人的配偶或伴侣

未成年孩子

已成年但仍依赖当事人，和当事人一起生活的孩子

→ 最后，申请后多久可以收到”退费“？

当事人一般可以在收到签证申请结果的6周内，收到”退费“；如果当事人想要针对该（签证）申请提出上诉或行政复议的话，可能会等上更长的时间才收到”退费“。

今天的文章就到这边，希望以上内容能对有需要的莎粉带来帮助。

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最近，英国一家在线房地产公司在网上打出广告，他们会在英国部分城市向市民推出免费中介服务。房主不支付任何房产代理费用，该公司也会协助出售房屋。

在英国找中介出售过房子的业主都了解，这费用可不便宜，现在有公司推出免费服务了，听起来确实很诱人哦。

不过，从帮助您做房产估价，投放照片，寻找买家再到促成最终交易，售房的过程并不简单啊。全免费，员工们吃什么？不免让人产生怀疑，服务质量如何？那么，我们是否该选择这种免费服务呢？

如何免费提供售房服务？

Strik.co.uk是一家网络房产中介公司，原名是Housesimple.com。最近，他们对房屋出售的服务进行了大调整，以往高达995英镑的中介服务费，现在全免费。不过，它们目前只在约克郡、西北地区、诺丁汉和东北地区的部分城市实行免费服务，未来才可能会在全国范围内推广。

看到消息后，丽莎也查了它们的网站，这确实不是空穴来风，真的是免费的。

据该公司的首席执行官山姆-米切尔对媒体介绍，使用其服务的卖家可以获得任何房地产代理公司可能提供的基本服务。

比如说，它们的免费服务包括：

• 在Rightmove、Zoopla 以及其他网站上进行6个月的营销推广
• 提供平面图支持
• 谈判价格
• 销售
• 当面估价

那么，该公司赚什么呢？

据了解，Strike公司并不是所有服务都免费的，它们只提供以上这些基本服务，并通过向买家和卖家提供可选的额外服务来赚点钱。它们的额外服务包括：

• 升级Rightmove广告。也就是说，如果为Rightmove高级房源支付额外费用，会产生更多浏览量。
• 帮助您能源性能证书（90英镑）
• 托管看房服务（549英镑——无限制看房，或*35英镑，每次托管看房）。没错，它们的免费服务里没有包括协助看房的，也就是说，房主得自己安排。如果您需要他们的工作人员帮您联系看房，那么，就得交钱。
• 产权转让服务（价格因案而异）
• 搬家服务（价格因案而异）
• 抵押贷款中介服务（他们不会为此向您收费，但如果他们为你成功安排抵押贷款，他们将从贷款人那里获得佣金）
• 您可能需要支付78英镑的钥匙管理费，例如，钥匙的收集/归还或在场所安装 “钥匙保险箱”。

此外，您也可以选择套餐服务。比如说，他们的托管看房套餐费用为699英镑，营销促进套餐包括专业照片、视频预告片和Rightmove上的高级列表，费用为499英镑。

不过，Strike特别声明了，大约60%的客户使用其一些可选附加服务，其余的客户只依赖免费服务。

免费服务，会有什么陷阱吗？

就费用而言，目前，丽莎只听说这一家公司在搞免费服务。绝大多数情况下，房地产中介公司都会收取一定比例的费用。各家房地产代理的费用差别很大，可以是销售价格的0.5%至3%。对于价值较高的房产–如超过50万英镑的房产–代理通常可以接受比较的费用，也许会低于1%+增值税。

据房屋销售咨询公司TheAdvisory的研究显示，平均房地产代理费是最终售价的1.42%。按照平均数来算的话，以25万英镑出售的房产的业主可望向他们的房地产经纪人支付其中的3,550英镑。

相对实体店，一些网络中介公司的服务会比较便宜一些，通常，它们会提供了一个固定费用。一般来说，这些固定价格的服务包括当地房产专家的建议、在线广告和专业摄影及平面图。然而，对于广告升级和陪同看房，房主需要支付更多的费用。一些网络中介提供的看房服务对伦敦及周边地区的房主来说是399英镑，对其他地区的人来说，平均是300英镑。不过，便宜也是有代价的，如果客户的房产没有成功售出，买家也是需要支付这笔费用的。

不管是实体和网络，总体而言，这中介费的收取标准不低啊。那么，如果一些基本的服务全免费了，靠谱吗？

在房东部落格网站，一些专业房东们对此都抱有怀疑的态度。这些房东们分析，该公司虽提供免费的基本服务，但它们的附加服务的价格却比市场上高很多。因此，如果业主们选择它们的额外服务，是不会捡到便宜的，也许只有便利。不过，对于该公司而言，它们就可以从中赚点利润了。比如说，您要是嫌麻烦，直接从他们推荐的抵押贷款里做出选择，毫无疑问，他们就可以拿到一笔超多的佣金费了嘛。

目前，虽然该公司对它们的销售策略保持透明的，也直接在网上写明了哪些服务免费哪些需要付款，业主们完全是可以自由选择。但是呢，丽莎也不能不提醒一下，我们不敢保障啊，在整个销售过程中，该公司的销售人员会不会有一些硬性的销售手段，让您糊里糊涂就在他们合同上添加附加的服务了。

您应该使用免费服务来出售你的房屋吗？

当然，以上只是丽莎小小的提醒，暂时还没有听说有相关事件发生。所以，如果业主们非常清晰自己的需求，认为自己不会被忽悠，那么，选择这一家公司的免费基本服务可以为您节约一大笔中介费的。

不过，在您选择一个代理为您出售房子前，我们认为，您还是得多花一些事件做充足的调查才行。如果它没有办法给及时找到买家，房子卖不出去，那么，即便是免费的，它的意义在哪呢？因此，无论您是走网上还是高街路线，选免费的还是有偿的，在做出决定之前，最好与多个中介公司进行交谈，了解他们能为您提供什么。

首先，您可以为自己拟定一份房地产代理的名单，为自己选择最佳的房产代理。您可以根据一下清单来给他们打分：

• 询问家人、朋友和邻居。有人推荐总是好的。
• 根据事实来比较当地的地产代理：比如，他们出售房产的速度有多快，他们离实现要价有多远，以及他们的成功率有多高。
• 确保房地产代理有销售类似同类房产的经验。
• 看看该代理在Zoopla和Rightmove上销售的物业。图片是否拍得很好，描述是否清晰和相关？
• 他们的看房政策是什么？检查他们是否会在您外出时陪同潜在的买家
• 了解他们的标准条款和条件，特别是他们的标准佣金率和典型的配合期。

当您对以上问题了解后，就可以把心目中最好的房地产中介列入名单里了。随后，您可以邀请入围者对您房子进行估价。这是一个很好的机会，您可以进一步问他们问题，以帮助找到最好的房地产代理来出售您的房子，比如：

• 他们建议以何种价值来出售您的房产，其理由是什么？
• 他们是否是经认可的独立监察员服务机构的成员？
• 如果您的房产没有以您预期的速度或价格出售，他们会怎么做？
• 他们在周末开放吗？有许多代理只在周一到周五工作，这意味着他们会错过很多潜在买家（那些只有空在周末看房的买家）。

值得注意的是，您房子出售是否顺利，很大部分取决于他们的营销策略。因此，在选择房产代理时，您还要思考一下它们是如何推销您的房产的。比如：

• 他们正在使用哪些门户网站？是否可以帮助您的房子在大型房地产门户网站，即Zoopla，Rightmove和以及OnTheMarket上列出。
• 他们是否会使用Rightmove上的优质房源或任何其他功能（如虚拟视频导览）来展示您的房屋？这是否要向您收取额外费用？
• 他们会在当地报纸上为您的房产做广告吗？哪些报纸？如果您卖的是比较贵的房产，是否会在任何全国性的报纸或杂志上刊登？
• 您的房产会出现在他们的橱窗里吗？多长时间？
• 你是否需要支付额外的营销和其他费用，如拍摄专业照片？

总之，做好前期调查是相当关键的。

最后，丽莎还需要提醒您，一定要警惕房地产中介的估价。很多地产代理都会采用一种很夸张的方法，为了让您开心，先是给出一个超理想的估价，赢得您这一笔生意后，他们就会以各种理由在几周后把价格降了。一般比较靠谱的中介应该用当地的销售价格证据来支持他们的估值，并告诉您不要被虚假的高价所迷惑。因此，在选择中介前，您还是需要尝试为自己建立一个符合您目标的最佳价格。

另外，有时地产代理还会有一些合同陷阱。当您真正雇用房地产代理后，您就得受到他们的条款和条件所约束。因此，签约前要仔细检查合同中需要注意的事项很重要。比如说，您是否需要支付额外的营销和其他费用；他们是否坚持唯一销售权？也就是说，及时您自己找到了买家，您仍让要向他们支付费用。您是在他们出售房产时支付费用，还是等他们找到买家后支付？协议是否有时间限制？有些公司可以提供一些协议，允许您在不满意的情况下更换代理。

好了，本篇文章就到这里。喜欢丽莎的文章别忘了给我们点赞哦。

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《丽莎知道》有不少忠实的莎粉们，要么是商业房东，要么是商业租客。

他们经常都会向我们咨询有关租约的问题，希望了解怎样才能找到合适的店铺做生意，同时也希望减少租约上的纠纷。

一连30集的视频，丽莎将带莎粉走进商业房产法的世界，解答您的疑问。

《商业房产法》EP7 – 什么是Open/Close租约？

通过上面的视频，莎粉们是否更了解“什么是Open/Close租约”了呢？

明天，我们将会继续以简单平易的方式，向莎粉们科普更多英国商业房产的法律。

想要学习更多，记得关注我们！

丽莎还要提醒，所有我们制作的视频，都会同步发布在丽莎的官方YouTube平台。如果想要观看更多丽莎视频，可以关注我们（丽莎律师行）https://www.youtube.com/channel/UCPmpxpJNXwSfgy7_z6ljKmg

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如果对于视频内容，英国法律的更多方面，还有任何疑问，都可以直接咨询丽莎律师行。

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根据目前的英国难民政策，难民申请人在正式拿到难民身份前（这里指的是5年难民身份），是无法正常申领英国福利（Public Funds）的。

在拿到正式难民身份前，申请人最多只可能申请庇护补助（Asylum Support）；或者，在案件受到移民局延误超过12个月的情况下，申请合法打工的权利（Permission to work）。

这代表，对于不少难民申请人来说，在等待移民局审核的漫长时间里，有时候是很辛苦的；即便是说，当事人的情况其实完全符合难民身份，但在正式拿到身份前，不论他们的生活有多困难，最多只能拿到微薄的“庇护补助”。

这个“庇护补助”，一周基本只有39.63英镑。虽说是聊胜于无，但也更加显现出难民申请人的困境。

然而，根据《1951年难民公约》（1951 Convention），认为（真正）难民身份，是属于“宣告性身份”（Declaratory Status）。

意思是说，只要当事人符合《1951年难民公约》中对于“难民”的定义，自“符合定义”的该刻起，当事人就属于真正的难民，不论实际上他或她是否已经拿到一个合法身份，可以予以证明。

在这个概念下，“难民身份”并不是一种有形的存在；换句话说，当事人正式拿到5年难民签证的该刻起，只是用于“证明”当事人确实具备难民身份。

但宏观来说，“难民身份”是自当事人符合《难民公约》定义起就存在，这是《难民公约》所赋予的一种权利，一种“宣告”。

→ 于是，苏格兰和英格兰法庭相继给出有利于难民当事人的判决！

首先，苏格兰上诉法院（Court of Session），对于难民当事人/真正难民是否有权“回溯”（Backdated）拿到5年难民签证前，当事人应该被赋予/适用的Child Tax Credit（儿童税收抵免）一案，做出了裁决。

苏格兰法院的意思是，当事人是有权这么做的。

因为引用前面提到的《难民公约》概念，一个人在拿到5年难民身份后，该身份可以用来证明，这个人确实是难民身份；但这不代表，当事人的难民身份只能“始于”这一刻。

那么，既然当事人原本就是属于难民身份的，当事人自那时起（符合难民定义起），就应该具备申领福利的权利。这项“权利”并不是从拿到签证的那刻起才开始算的。

不过，如果要符合“回溯”（Backdated）提领/补回Child Tax Credit（儿童税收抵免）份额，当事人还必须符合以下要求：

当事人必须在拿到5年难民身份的一个月内，向福利部申领该福利；

并且，当事人申领Child Tax Credit的“相关期间”（Claim Period），必须包含2019年1月31日。

这两项要求来源于：

《2003年税收抵免－移民法》（Tax Credits (Immigration) Regulations 2003）指出，如果当事人在收到正式难民身份的一个月内，及时提出税收抵免（Tax Credit）的申领申请的话，那么可以提领到的税收抵免份额，可以回溯（Backdated）至“难民申请”提出的当天，就是从申报难民的该日算起；

至于2019年1月31日，则是Child Tax Credit（儿童税收抵免）申领系统结束的那天/最后一天；2019年2月1日起，该系统就被Universal Credit（统一福利金）制度给取代。意思是说，从2019年2月1日起，Child Tax Credit不再接受“新申请”；想要申请相应福利的人，应该向Universal Credit系统提出“新申请”。

→ 紧接着，英格兰和威尔士高等法院，也和苏格兰法院同出一气！

值得指出的是，英格兰/威尔士高等法院的最新裁决，是这个月新鲜出炉的。

并且，基本同意了苏格兰法院先前提出的观点。

虽然说，英格兰法院也同意让英国工作和养老金部门（该案件落败的一方），继续提出上诉；但事实上，有了来自苏格兰法院再到最新英格兰法院的判决，可以发现法官基本的看法都是一致的。

这种情况下，英国政府的工作和养老金部门，想要在之后的上诉中扭转结果的话，难度是很大的。

→ 那么，上述结果代表着什么？

最终，这对于难民当事人（基本也就是新拿到5年难民身份的当事人），基本将是有利的消息，因为当事人可能因此获得额外一笔（本来没有想到可以提领的福利）。

对于想要获益于最新判决的当事人，需要注意的是，想要申请“回溯”（Backdated）税收抵免（Tax Credit）的话，该申请必须把握在，当事人收到难民身份的”一个月内”提出。

当然，如果是过去曾经提出这类申请但遭到拒绝的，也有机会寻求福利部的重新考虑；如果福利部不愿意的话，当事人有机会进一步将案件带上法院，挑战福利部的决定。

今天的文章就到这边，希望对于相关当事人有所帮助。

莎粉们针对文章内容或者英国法律方面，如果还有更多疑问，都可以进一步咨询丽莎律师行。

任何英国税务问题，也可以咨询丽莎会计行。

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最近，在一家大型的房地产网站上出售着相当惊人的谷仓住宅，该谷仓被一对夫妇改造成一栋非常精致的精品房，它有着大型的开放式起居室，还有一个超级现代的露台。

您可能没办法想象，这个千万豪宅，两年前竟然是一个废弃、破得不能再破的旧谷仓了。现在，这一套改建作品不仅获得各种大奖，还相当值钱！它的售价110万英镑（1000万人民币左右）。

这对夫妇如何把一个普通的谷仓建成如此奢华？咱们购买这种被改建过谷仓住宅有什么好处呢？丽莎带大家探探究竟。

神奇的翻新工程

来自英国诺福克的西蒙是一名建筑师，2016年，他和妻子苏珊在一次拍卖会上买下位于东拉斯顿的一个废弃谷仓。据说，这个谷仓是17世纪的，里里外外都相当破旧了，您看到图就知道，这环境根本无法让人居住，谷仓内全是稻草包，而且，它还被登记在风险登记册上。

可是，这对夫妇一眼看中它，并认为它可以创造出新的价值。据说，俩人不惜把原来的房子卖了，筹集改造资金后住进大篷车里，开始他们的改造之旅。

卖房来改造？英国人还真是爱挑战！可是，您别以为这挑战是瞎来的，人家既有投资眼光又有改造技术。

在房子右侧，西蒙先生还增加了一个超现代的扩展，通过走道进入，您就会看到一个相当大的厨房，以及三个带有开放式踏板的 “浮动 “楼梯，房子楼上还成了一个带有屋顶的露台。

他们还保留了谷仓原来的木梁特点，并且在楼上的两个大房间里安装了大型玻璃板，您看，有了这个大玻璃窗，房间简直就是现代与古老的结合，您还可以从谷仓的一端看到另外一端。

据说，房子各个角落的装潢都相当特别，只可惜，我们在网上只找到了这几张照片。由于它的翻新工作太不可思议了，还获得了非常多奖项，包括北诺福克区议会的格雷厄姆-艾伦奖，以表彰对农家环境做出最重大贡献。

西蒙先生告诉媒体，他是一名建筑设计师，在这行业打拼很多年了，多多少少对房子的建筑特色有一些认知。因此，当他第一眼看到这套谷仓时，就看到了它其中的潜力，特别是内部结构，它有着相当迷人的创造空间。于是，他和妻子非常固执地拿下这个项目，接受挑战。

回忆起整个改造过程，西蒙先生说：“这个翻新工作有着许多挑战。最大的挑战就是，它属于二级保护名录上的建筑，因此，我们不能拆除屋顶。按照规定，我们需要用石灰砂浆来重建谷仓。我们花了很多心思来研究它以及写了一份非常好的涉及方案，最后通过了规划申请，我们也足足花了2年进行翻新。”

当一切就绪后，他们把它立刻放到市场上出售了，售价110万英镑。虽然他没有公布投资和回报成本，但据说，他们把赚到的利润一部分拿到附近买了新房。丽莎猜测吧，绝对是赚翻了。

为什么要投资谷仓改建过的房子？

其实，对很多人来说，购买和居住在谷仓改建的房子里会是一种田园诗般的梦想。您看，要是咱也能住进西蒙夫妇设计的房子中，不仅可以在田野上享受朴质简单的生活，还能在这么大空间的房子体验现代化的舒适奢华的设备，简直是两全其美啊！

看完今天的文章，估计很多莎粉们心痒痒，很想去购买一套漂亮的谷仓或谷仓住宅了！在以前的文章中，我们已经提到过很多次如何把谷仓改造成住宅的点子了，那么，今天，咱们着重来谈谈直接购买一个改建好的谷仓，它的投资好处以及潜在缺点。

我们总结了一下，对于投资者来说，购买谷仓住宅的好处有以下几点：

优点一，空间大。许多谷仓最初都有着高高的或拱形的天花板以及大型的开放式区域。如果这些都没有被前业主拆除，那么，被改造成住宅的谷仓通常都会有很大的空间。

优点二，地理位置好。许多谷仓改建在农村地区，那里的新住宅通常不会得到规划许可。这意味着，业主可以享受大量的和平与安静，以及房产本身的乡村魅力。如果您喜欢乡村生活，又喜欢复古，那么住在这种家里带着裸露横梁的房产之中，喜欢家里带着裸露的横梁的话，简直是完美。

优点三，它们保持着价值。如果改建工作已经按照高标准进行，得到了很好的维护，周围地区没有发生重大变化，如旁路或新住房开发，那么，您的谷仓住宅通常会保持其本身价值并且有着很大的升值空间。

优点四，它们结合了古代和现代的优点。最好的谷仓住宅是那些保持现有建筑的原始特征之上，又多了一些现代的舒适性的房子，业主如果购买这里房子，不仅是舒适，您也不会愁下一个买家了。

当然，它也有一些缺点哦。

缺点一，供暖费用高。尽管房间更宽敞，但从另一个角度看，供暖费用也比传统住宅高。燃气中央供暖可能不会是一种合适的选择，因为不是所有的农村地区都有主燃气网络，这意味着你可能不得不选择更昂贵或效率更低的供暖方式，如燃油系统、电蓄热器、地源热泵或生物质系统。

缺点二，改造规划条例有点严格。许多谷仓在70年代和80年代建造的，因此，它们几乎被列在保护遗址名单中。就算不在，当地规划局对它的改建有着非常多的要求。当然，如果您购买的是现成的已被改建成住宅的谷仓建筑，通常，前一任房主已经申请规划许可证了。不过，如果您想在这基础上再做一些改变，您还是得向当地规划部门问问，它可能还会有一些限制。

缺点三，田园风光可能也有不好的一面。许多谷仓居民住宅依然属于农场的一部分，这可能会对隐私、空间以及视野等问题产生连锁反应。比如说，如果一些农民在您新家周围保留了通行权，这意味着您可能大清晨的，就会被拖拉机或收割机声吵醒。糟糕的情况——牛屎臭味少不了。

如何购买谷仓改造

考虑了利弊后，买家们还是想着要买，那么，如何购买呢？

很简单！目前，大量的房产中介会提供这些乡村的谷仓住宅，只需要在网络上打上关键字，并且去实地探访一下就找到了。

只要有钱，购买是很容易的。但是，我们认为，您在决定要购买谷仓改造的住宅之前，一定要做足功课。比如说，您需要检查房产是什么时候改造的，因为这可能对建筑的能源效率等级有很大影响，从而影响您的取暖费。

作为农场中的建筑，检查任何契约也是相当重要，比如穿过您土地的权利，邻居的农民可能会为他们的农用车保留这些权利。

查看该套住宅的改建规则。假如，您购买的这套谷仓房子，它建筑原身是在遗址保护名单上的，那么，即便前业主已经通过规划许可了，它可能还会有额外的要求或限制。比如说，您的屋顶是绝对不能改动的啊。所以啊，您最好还是在购买前问问中介公司或者问问当地规划部门。如果规则相当多，您可能会支付比最初想象的更昂贵的支出啊！

还有，与其他历史建筑和/或改建建筑一样，您必须确保您的抵押贷款人愿意为这栋建筑放贷。许多人对这种特殊的建筑有着特殊的政策以及利率的算法。

总之，不管做什么投资，一定要提前做功课，好好判断利与弊！

好了，本篇文章就到这里。如果喜欢丽莎的文章，别忘了为我们点赞和分享给好友，您的支持是我们最大的动力。

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看了丽莎上两篇《买房实用手册》的文章，相信大家已经知道，在英国买房的交易过程中，买方和卖方都需要聘请房产律师的。

初来英国投资房产，很多买家对聘请房产律师的环节都有点费解，他们不知道为什么要找房产律师，这些人究竟可以为买家带来什么帮助？

在本指南中，我们将详细为莎粉们解释转让过程所涉及的内容，以及如何找到最适合您的律师：

• 房产律师都做些什么？
• 常见的耽误转让工作的原因
• 如何选择房产律师？

房产律师都做些什么？

当您购买房产，需要聘请房产律师时，您可能会比较想知道他们会在整个交易中做些什么。本篇的第一章节，我们就为大家介绍买家房产律师所涉及的工作环节以及内容：

第1步：开档案

一旦您指定了一位房产律师，他们就会为您开档案，并向您发送一封业务条款的信函。文件中会有一份信息表，要求您填写基本信息，如您的联系方式、出生日期和国家保险号码。此外，您还需要提交带照片的身份证明，如护照或驾照，进行客户身份检查。

在这个阶段，您的律师还需要向您拿到有关房地产经纪人的信息，以及贷款公司的详细信息。同时，您的律师将与卖家律师联系，通知他们，您已经委托代理律师。

第2步：收到卖方律师的所有文书工作

当卖方律师做好准备，比如，起草好合同后，会立即将其与房产所有权（或 “契约”）的副本以及土地登记处要求的任何其他文件一起发送给您的律师手中。

另外，您的律师还会在这个阶段收到该房产的其他协议文件：

• 物业信息表。卖方必须提供有关于房产的全部事实，其中包括规划许可、邻居纠纷、建筑工程到锅炉最后维修事件等一切信息。
• 固定设备和物品表。卖方要说明销售中包括哪些固定装置和设备，包括从地毯、冰箱、灶具、灯具、衣柜、窗帘等等一些。如果表格中有买方不想要的物品，或者不包括双方都同意留下的物品，买方可以通过房产律师对此提出异议。
• 租赁信息表。如果您购买的房屋是租赁的（通常是公寓），这将列出一些因素，如应付地租的金额以及自由持有人和/或管理公司的详细联系方式。

第3步：开启物业搜索和调查

您可能在看房的时候，已对需要购买的房产有一定的了解了。但是，很多潜在问题是肉眼看不出的。这时，就得由您的律师出马了！

您的律师负责为开展物业搜索和调查工作，这是房产转让环节的一部分，房产律师将会组织一系列的调查工作，包括：

• 向地方政府申请以及审查相关文件。这将为您提供有关规划问题、道路工程和铁路附近的信息，道路隐患等等，这些都可能影响您对房产的使用问题。
• 供水和排水检测。这项搜索可以帮助您了解该房产是否与公共下水道和主排水系统相连。
• 环境调查。包括土地是否被污染和容易被淹没。

在这个过程中，您可能需要交一笔当地政府搜索信息的费用，预算可能会在300英镑左右。

另外，您的律师还会在这个环节对您的财务进行调查。比如：检查抵押贷款报价，并确保满足贷款人释放资金的所有要求。如果买方没有获得抵押贷款，房产律师将检查用于购买房产的资金来源，确保反洗钱的相关要求。

第4步：检查文件并提出疑问

当收到卖方律师的文件后，律师通常也会收到房屋调查的结果。

接下来，您的律师就会开始检查这些文书了。他们通常还会拿着卖方提供的资料以及真实的调查结果进行对比。他们将需要针对不同问题向卖家律师提出疑问。例如，他们可能发现您想买的房子有被淹的风险。

如果您购买的房屋是租赁产权的，您的房产律师还会就租约的长度、有哪些限制、您需要支付的维护费和地租等提供建议。

当所有的询问都得到满足后，买方的房产经纪人将为买方准备一份房产报告，其中包含买方需要了解的关于该房屋的所有信息，并被要求在报告上签字。

现在，大多数文件都可以通过电子邮件发送给您。不过，由于有些文件内容太多，必须要采取邮寄的方式，您的律师也可能会问您拿到地址，邮寄寄到您家里。通常来说，像指示表和卖方财产信息表之类的文件，您可以签署、扫描并通过电子邮件发回。其他文件，如契约，需要原始签名。

第5步：安排首付和合同交换

一旦所有的查询和搜索完成了，买方律师将要求买方支付定金，并向抵押贷款机构申请资金。

随后，您的律师会和您讨论一个理想的搬家日期，该日期需要与卖方的律师和产业链上的其他各方达成一致。一旦商定了完成日期，您的律师就会在这个阶段确定可以交换合同的日期了。同时，买方律师将准备好转让契约，并将其发送给卖方的房产经纪人签字，以便为完成交易做好准备。

一旦这个过程开始，交换将会逐级进行，并将在设定的时间框架内完成。一旦程序完成，完成日期就不能再改变。

第6步：完成

一切就绪后，您的律师就给您发送最后的完成声明。请记住，在房产交易完成之前，您任何未完成余额必须要支付了， 包括：律师代表您向第三方支付的费用，如印花税和管理公司费用、法律工作本身的费用、搜索费用等等、

在完成交易的当天，您的律师将把费用发送给卖方的律师。一旦现金到了卖方的律师那里，他们就会打电话和您确认交易完成，并授权房产中介将钥匙交给您。

第7步，印花税申报

当您顺利交房后，您律师的工作还没有结束。他们首先需要做的就是替您做房产印花税的申报。按照法律规定，印花税的申报和交付都必须在房产交易完成后的30日之内完成的；否则您可能会面临罚款和利息。同时，没有印花税申报，房产是无法登记注册的。

第8步，登记所有权变更

印花税申报之后，房产律师就需要在土地注册处那里处理房产所有权的变更。

通常来说，交易完成后，卖方律师将把已签署的契约发送给您的律师。然后，他们将把契约和抵押贷款契约一起提交给土地注册处进行登记。一旦土地注册处完成注册，您会收到一份副本，这是您的所有权证明（如果有契约的话），以及您新物业的任何担保。

如果是租赁产权的房产，你的律师也会通知房东或管理公司，租约已转让给你。这样一来，他们就知道该把任何服务费和地租账单寄给谁。

需要指出的是，目前英国房产登记全部是网上的，已经不再有纸质的房产证了。等到房屋登记后之后，您收到的也不过是几张黑白的纸张，证明您的房产登记已经结束。

什么原因让房产买卖耽误呢？

一般来说，从委托律师到完成，整个房产转让的过程需要2-3个月。然而，这个过程的长短取决于个人情况以及交易中所涉及的人，往往会有一些因素耽误了您买房进程。在这里，丽莎为大家总结了五种常见的情况。

第一，您的房产交易是链条式的

这就是说，卖给您房屋的人也在买房，同时把房子卖给您卖家的人也在买房。这也就意味着，这些交易必须同时完成，否则就意味着有一方或者几方都可能会面临着无计可归的情况。另外，如果您这边在买房的同时也在卖房的话，这个链条会更长，所需要的时间也会更久，因为在交易链条中的人都需要把自己手中的房屋卖掉，才有可能去购买新的房屋。

链条越长，交易所需要的时间也可能会越长。因此，您在寻找房屋的时候，一定要看是否是链条式的交易。如果是的话，您要有心理准备，您的房屋交易可能需要几个月甚至更长时间才可以完成。

第二，管理公司对租赁物业的信息反馈缓慢

如果您购买的是租赁房产，交易可能比购买永久产权的房产更复杂。对于这种类型的房产交易，您的律师需要从永久持有人/和或管理公司那里获得信息，包括费用（如地租和每月服务费）、建筑物保险证明和前几年的账目。所以，对方的反馈时间也决定了您交易进程。

我们建议，当您决定要买租赁产权的房产后，您应该在一开始就向您的律师说明情况，然后事先联系自由产权人或者管理公司，提早催促他们提供信息。

第三，买家未及时透露存款等信息

不管买家准备多少首付款，贷款机构都需要知道您的存款是怎么来的。如果全部或部分存款是父母或亲人赠与的，您的律师有责任向贷款机构申报的。大多数贷款机构要求一份存款来源声明，以确定这笔钱是不需要偿还的。很多时候，买家不知道这个情况，他们可能没有及时和律师说，最后耽误整个过程。

因此，我们建议，您在房产转让过程的一开始就应该向您的律师主动提供关于存款的相关信息。并且提前要求赠与方签署相关文件。

第四，第三方延迟答复未完成的询问

您的律师会查看卖家的所有文件，并向他们的律师提出一些疑问。如果这些疑问需要第三方提供信息的，就可能会出现耽误的情况。

我们建议，您需要与律师保持定期联系，并保持耐心。您可能需要给予理解，律师们通常需要遵守行为准则的，必须彻底完成这些检查，所以细心检查是很重要的。

第五，地方政府工作拖拖拉拉

正如前文所说，为了帮助您发现房屋潜在问题，房产律师会到地方政府进行当地搜索。英国各地政府的工作效率咱不好说，一些地方政府几天就能给律师返回需要的文件，其他地方得等个几个星期。这是谁也无法控制的。

因此，我们建议，您应该在房产环节一开始的时候立刻向您的律师申请搜查资金，让他们尽可能早地开展调查，以减少延误的风险。

第六，人员资源不足

由于购买房屋对所有参与者来说都是一项重要的工作，在完成之前，有很多行政和法律工作需要完成。除了您的房产律师外，其他第三方，如卖方经纪人、抵押贷款人、卖方的律师和测量师也会参与到交易中。

在夏季、圣诞假期前，或者前段时间的印花税假期，在这些火热的购房季，即使再高效的团队，他们也会受到人手不足的影响，从而减慢完成交易的时间。

在这里，我们希望各位买家多一份理解，如果您真的非常着急，尽量避开购买旺季。

如何找一个靠谱的房产律师？

在您购房的时候，您的房地产经纪人也许会给您推荐他们合作的律师，或者说一些抵押贷款机构也有合作律师团队。如果您比较怕麻烦，那么，选择他们推荐的律师团队确实会为您省事不少。不过呢，您有可能会被要求收取一笔稍微较高的律师费——毕竟，他们需要给这些机构们一个推荐费，也就是佣金。

当然，您可以选择不用他们推荐的律师团队，自己选择。您可以遵循以下提示，找到比较合适您的房产律师：

• 向朋友或家人寻求推荐
• 在网上搜索，查看客户评论
• 确保房产律师是有资质的（英国律师协会会员或持有执照的房产律师）
• 找有房产转移经验的律师。一家律师所里，几乎所有律师都有资格做房产转让，但不是所有的律师都有这方面的经验。所以，如果您决定使用律师，请确保他们有房产交易方面的专业知识和经验。最好是找他们专门的房产部门。

如果您需要聘请房产转移律师，可进一步联系丽莎律师行。我们的房产律师团队有过非常多年的经验，会给您提供最专业的法律服务。

好了，本篇《买房实用手册》就到这里，希望给莎粉们带来一定的收获。喜欢丽莎文章的朋友请不要忘记点赞哦！您的支持是我们前进的动力。

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今年稍早以前，英国高等法院出炉了一个有关女儿和后妈“争产”的案件。

案件中的当事人，牵涉到了两个已成年的女儿，以及她们的父亲后来再婚的老婆。

双方的纠纷，始于她们的父亲去世后，遗留下来的“遗产”。因为根据父亲的遗嘱，他把所有财产基本都留给了第二任妻子，也就是开头提到的“后妈”。

对于两个女儿，反而没有分配给她们任何的遗产份额。

于是，两个女儿就把后妈告上了法院，要求分得父亲遗产的合理份额，做为父亲对她们的“经济支持”（供养责任）；换句话说，她们认为身为父亲的女儿，有权分得“合理份额”（Entitled）。

话说从头－案件情况：

这对姐妹分别是40岁（大姐）和38岁（老二）。就是说不只是成年了，还成年好一段时间了。

大姐的名字叫做Juliet，目前和自己的母亲Jennifer（也就是父亲的第一任妻子）同住，住在一栋价值160万英镑的豪宅中，豪宅里还附有自己的私人泳池。

Juliet要求，应该分得父亲遗产中的915,991英镑，这是她的“合理份额”。

至于二女儿（名叫Lauretta），目前有着一份收入不错的工作。在拍卖行工作的她，年薪有57,000镑，住在西伦敦。

就是说，老二Lauretta即便在没有父亲资助的情况下，也能够养活自己，而且过上不错的生活。

所以，Lauretta要求分得的份额就比Juliet少了一些，为350,154镑。

姐妹俩都表示，分得的钱将会用在住房上（一个想买套属于自己的房子，另一个想要用于支付房贷）。

她们的父亲和第二任妻子？

Juliet和Lauretta的父亲，名叫Shearer，生前是个非常成功的银行家，累积了不少财富，自然也因此提供给了姐妹俩，十分优渥的生活。

在高等法院上，她俩就曾经表示：她们父亲在世的时候，是由于父亲的“鼓励”，造就了她们（比较豪奢的）生活方式（依赖于父亲对她们的财务支持，使她们选择过上了这样的生活）。

她们的意思是说，是父亲养成了她们的生活方式，习惯了这样的生活是很难改变的；而她们之所以会放心选择这样的生活方式，是认为父亲会一直给予她们必要的经济支持，来继续维持她们的生活。

既然如此，父亲的遗产也应该分给他们合理的份额，才能让她们继续维持原来的生活。

然而，去世于2017年10月的Shearer（父亲），在2015年初拟定的遗嘱当中，并没有留下任何遗产份额，要给这对姐妹。

Shearer在2007年和第一任妻子Jennifer（姐妹俩的母亲）离婚，并和Pamela（第二任妻子）再婚。

在2015的遗嘱中，Shearer将大部份的财产，都留给了Pamela。

当时，Shearer在遗嘱中，有包含一项附加条款：就是万一他的第二任妻子Pamela，早于他先去世的话，那么届时“剩余遗产”，有25%会留给她的大女儿Juliet（没有二女儿是因为，认为二女儿有能力工作，养活自己）。

这项安排在Shearer拟定遗嘱的当天，Pamela也同时拟定了一份Mirror Will（镜像遗嘱－也就是夫妻双方的遗嘱，反映的是彼此的心愿和希望的安排）。

（不过，其实根据Mirror Will（镜像遗嘱）的内容，前提是设立在，Pamela必须早于Shearer死亡的情况。既然事实是Shearer已经先去世，那么Mirror Will基本也无法被启动了。

这种情况下，对于遗产的安排，还是需要根据Shearer原来设立的遗嘱内容。）

可Juliet和Lauretta显然并不同意：她们一方面说，虽然父亲在遗嘱中留给Pamela的资产总价值为2,184,976镑，但事实上还有其他“非资产”的遗物，像是高级酒和传家宝，零零总总加起来高达7百万镑（约7千万人民币），所以Pamela跟她们分享应该绰绰有余；

另一方面还说，（养成她们豪奢习惯的父亲）自从2006年遇见Pamela后，就对她们母女仨不闻不问了，这对她们是不公平的，毕竟父亲在这之前已经在财务上“照顾”了她们那么长时间了。

姐妹俩更表示，父亲去世后，Pamela还修改了原来的Mirror Will（镜像遗嘱），这显示Pamela根本有意要让她们姐妹分不到父亲财产的一分一毫。

→ 那么，法官怎么看？

首先，法官在原来（高等法院今年稍早的）判决上，就发现，Shearer在2008年的时候，曾经分别赠予给Juliet（大女儿）177,000镑，和Lauretta（二女儿）185,000镑。

自那时起，Shearer就一再地告诉她们，不应该再期待或认为，父亲还会再给她们钱，还会继续给予她们财务上的支持。

并且，在该判决中，法官也认为，姐妹俩的“论点”是无法被支持的。法官最后判定，Shearer对于这对姐妹，并没有继续提供财务支持的义务和责任，原因是：

她们并不应该期待，她们应该永久地为她们所认定的“生活标准”，要求她们的父亲为之买单（事实上，法官也认为，她们没有达到她们所描述的那样，被养成了“高水平生活”）；

而且，她们的父亲在世时，已经给予了她俩很大方的财务支持了；

即便父亲的再婚老婆，当初有设下Mirror Will（镜像遗嘱），看起来父亲似乎也有意愿留一些钱给他的女儿－但是，该Mirror Will的前提情况是，再婚的太太必须先于父亲死亡，这一条件并不成立，所以依据的必须还是父亲所设下的那份遗嘱。

吞下败仗后，姐妹俩不服，于是要求继续上诉，也就是向法院申请上诉许可（Permission to Appeal），结果直接被法官挡下，不给她俩继续上诉的机会。

法官Sir Julian认同Pamela的说法，相信Pamela并没有在Shearer去世后，直接修改Mirror Will（镜像遗嘱）的内容。

同时，法官也相信Pamela提供的证词，表示Shearer生前，对于姐妹俩一直跟他伸手要钱，把他当提款机的行为，感到非常不满。

是姐妹俩一而再、再而三的行为，才导致Shearer最终的失望，决定不留任何遗产给她们。

法官更再次重申，Shearer没有继续提供Juliet和Lauretta财务支持的任何义务。

＊丽莎结语：

Juliet和Lauretta的再次失败（连上诉都不让她们提出），显示出了英国司法对于所谓“成年子女”供养的坚定立场。

也就是说，就英国法律的角度而言，父母基本可以说是没有义务和责任，必须继续供养已成年的孩子，并继续给予经济支持的。

这一点不论是在父母依然健在，还是他们去世了之后。

从英国法律来看，孩子在受教育而无法经济独立的阶段时，虽然可以继续依赖父母；但这并不代表，父母还必须继续承担着孩子未来成家立业上的经济义务，不论父母经济上多么富有。

丽莎提醒：这甚至可以包含具有生理或心理障碍的成年孩子。

因为对于大部份这些已成年的孩子来说，法律认为他们应该要通过工作养活自己；或者实在无法通过工作养活自己，他们也应该去申领政府福利，使自己具有独立生活的能力。

除非是真的”极其特殊“的情况，否则基本是很难通过法律，强制父母必须继续经济支持“已成年孩子”的。

同时，要能满足这种“特殊情况”，标准一般也会是非常高的；可以说一般情况下，要达到还是比较困难的。

这一点大概也可以延伸解释，为何在移民申请上，想要申请已满18岁的孩子依赖父母，一起申请过来，通常会是非常困难的了。

→ 再进一步，遗产能否不分给亲人？

过去丽莎曾分享过一则案件。

几年前，一位英国女富豪Bechal，在遗嘱上写说，要把自己的所有遗产都交给一对中餐馆的华裔老板，满金星夫妇；而她的5个侄子侄女则分文未得。

当时，Bechal在丈夫和儿子全部去世后，就和在英国开餐馆的满金星夫妇成了知心好友。这对夫妻细心照料她，送上她最爱吃的腌制荞头和豆芽菜。

多年下来，Bechal仿佛成了满金星家的一员。每年他们都会一起庆祝圣诞节，并经常应邀陪她一起到耶路撒冷、戛纳等地度假。

满金星夫妇甚至经常开长途汽车，将Bechal最喜欢吃的腌荞头和豆芽菜，送到她的家中。

而Bechal和侄子侄女之间的关系就相当恶劣。在Bechal孤身一人时，这些家人从来没有主动关心和照顾过她。

Bechal还曾经对满金星夫妇说，她的亲戚就像是：“一群小流氓，只对我的金钱感兴趣，他们丝毫没有兴趣照顾我。”

在Bechal去世后，她的侄子侄女不服遗嘱的内容，把满金星夫妇告上了法庭，要求法院宣布Bechal立下的这份遗嘱无效。

不过，该案件最后因为当时负责处理这份遗嘱的律师，有把Bechal当初决定要这样分配遗产的原因清晰地记录了下来。

有了实质证据，法院于是裁定Bechal的遗嘱有效，因为Bechal女士在晚年已经几乎成为了满金星家的一员了。

从以上的案例就可以了解到，只要是有合理的原因，并把原因好好记录下来，即使遗嘱可能表面上看起来似乎不太寻常，法官最后也是有权判决为有效的。

今天的文章就到这边，莎粉们针对文章内容，或者英国法律方面，如果还有更多疑问，都欢迎进一步咨询丽莎律师行。

任何英国税务问题，也可以咨询丽莎会计行。

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