在英国买一套房，除准备首付外，还有哪些开销？

上一周，丽莎《买房实用手册》为大家介绍在英国买房的整个程序。在文章里，丽莎也简单提到了，在英国买房，您需要准备的预算绝对不仅只有房子的首付，还有很多您可能没有考虑到的额外费用。如果您没有提前准备好这些费用，接下来您就会非常头疼，搞不好，您还得东凑西凑，临时问他人借钱或者得挪用房子装修的钱补上了。

因此，本篇文章，我们就要为大家算一笔账，让您在购房前好好了解买房的所有成本。

第一笔费用：首付款

毫无疑问，购房成本中需要考虑的最大一笔资金就是首付款啦。在英国，最低首付款通常按照5%来算，因为英国的抵押贷款机构以及政府各种助力购房的计划，它们的起点都是这个数。

当然，您的首付款越多，您就越有可能获得抵押贷款批准，并且拿到比较低的利率。总的而言，您至少需要准备的是房产购买价格的5%到20%之间。

第二笔费用：抵押贷款相关费用

在办理抵押贷款时，除了按揭的计算，您还需要将其他费用纳入您的成本计算表里：

1.预定费：99-250英镑。

在英国，有一些贷款机构会让您支付这一笔预定费来申请抵押贷款。但是，如果您没有成功获得该抵押贷款的批准，贷款机构也不会退还您这笔钱的。

当然，并不是所有贷款机构都收取这笔费用的。丽莎建议，您在做购房计划的时候，可以先把这笔账列入您的成本计算表里。但是吧，在您挑选贷款产品时，最好提前问清楚是否有这笔费用以及它的退还政策，货比多家，最终做出选择。

2.安排费：高达2,000英镑

这是您贷款人在建立抵押贷款时而收取的费用。需要说明的是，安排费并不是为您管理抵押贷款的费用，它实际上与贷款人提供的利率挂钩；通常利率越低，安排费越高。安排费的费用差别很大，您可能会被收取高达2000英镑的费用，但平均则为1000英镑。

买家通常可以选择预先支付安排费或将其添加到抵押贷款中，但最终选择后者的成本会更高，因为您要为其支付利息。

丽莎建议，在比较抵押贷款时，不要忽视安排费，因为它可能对交易的总成本产生很大的影响。在某些情况下，选择利率稍高的产品以换取较低的费用是值得的，而如果安排费真的很高，则应选择最低的利率。

3.估价费：150-1500英镑之间。

如果您正在申请抵押贷款，您的贷款人需要对房产进行估值，以确保它对贷款有足够的保障，因此，他们会收取一笔估值费。这笔费用是根据房产的价值来算的，以下是2019年英国金融公司总结的数据：

房产价值￡100,000 ￡ 250,000 ￡500,000 ￡700,000

平均估值价格￡205 ￡295 ￡425 ￡ 540

当然，有些贷款机构可能不会单独收取这一笔费用，他们会把它包含在您的抵押贷款交易中。丽莎认为，您最好是预先支付这些费用，而不是把它们加到那您的抵押贷款中，否则您将支付比较高的利息，不划算。

第三笔费用：律师费

在英国买房的整个交易过程中，买方和卖方都是需要聘请律师的。他们的职责通常包括起草合同，处理土地登记，整理印花税的支付和转移您房产的付款。

这些服务的费用各不相同，每个律师所的收费标准也不一样，有些律师是按小时收费的，而有些则是按固定金额收费，或根据您房产价格按百分比计算费用。此外，您的律师还将进行调查，以检查是否可能会影响您新家的规划问题。费用通常包括在律师的费用中，除非有严重的问题或比较耗费时间，这些费用约为200至300英镑。因此，您至少应该预留最多2000英镑的律师费。

当然，您最好在请律师前，获得一份报价。

按丽莎律师行的收费标准来看，居民住宅房产转移的费用如下：：

房产价格自由产权租赁产权

￡100k 以上￡600 ￡850

￡100,001-300,000 ￡750 ￡1,000

￡300,001-500,000 ￡ 900 ￡ 1,150

￡500,001 1000,000 ￡900 +0. 25% ￡1150 + 0.25%

超过1百万英镑这个请具体联系律师计算

另外，由于您的房产必须在政府的土地注册部门登记，这些是由律师帮助您完成的。因此，它们可能还会收取一笔土地注册费。您收取一笔土地注册费。根据房产的价值，要收取的价格各有不同，范围从40英镑到910英镑不等。

第四笔费用：房屋检测费

贷款人的估价调查只看您的房产值多少钱，它是不会检查结构问题的，也不会发现房产的任何问题。当然，就算发现了，他们也没有义务告诉您。因此，为防止买到有缺陷的房子，您应该找测量师，为您一个独立的房产调查。

最常见的调查类型是：

RICS房屋状况报告

这是最基本的调查类型。它概述了房产的状况，并解释一些潜在的法律问题以及比较紧急的缺陷，但并不涉及细节。它的费用在400到950英镑之间。

RICS购房者报告

这属于第二级别的调查，笔房屋状况报告更加全面一些。它会帮您找出任何结构性的问题，比如：下沉或潮湿，以及任何其他内部和外部的隐藏问题。它还可以包括市场估价和重建财产的成本是多少。费用从450英镑到1000英镑，根据房产价值而决定。

RICS建筑调查报告

这是你能得到的最彻底最全面的检测服务了，它对房产的结构和状况进行了全面的检查和分析。测量员通常还会帮您一起检查阁楼以及查看地下室等空间。这份报告报告将列出房子里存在的任何缺陷，并就维修和保养提出建议。它的费用在600英镑到1500英镑之间。

我们会在之后单独写一篇文章，专门讲讲什么类型的房产适合什么类型调查服务。

第五笔费用：印花税

印花税应该算是买房的时候最心疼的一笔税费账单了。经常读丽莎文章的莎粉们对它一定是熟悉得不得了了，它是英格兰和北爱尔兰购买房屋、公寓、土地和建筑物所征收的一种税费。在苏格兰和威尔士购买房产也有类似的税收。

您需要交多少印花税，取决于买房成本。同时，根据物业和土地的使用目的不同，印花税征收的起点和税率也会不同的。在英格兰和北爱尔兰，如果是住宅的话，免税额一般是125,000英镑，然而，如果您是首次购房者，房产价值的前30万英镑是免征印花税的。

丽莎可读这两篇文章来算算您的印花税：《夫妻买房，合伙买房，以子女名义买房，哪些招躲得过高额印花税？》以及这一篇文章《原来，印花税还可以这样减免？我简直错过“一个亿”！》

第六笔费用：保险

在购房的时候，大多数贷款人都会要求业主购买房屋保险，以便在房屋发生结构性损坏的时候能够得到保障。通常来说，保险公司会提供三种类型的房屋保险：建筑保险、物品保险和综合保险

建筑物保险。它保护实体建筑：房屋的外部结构、固定装置和设备。纯建筑保险的平均费用为每年113英镑，不过，该费用每年都会增加，您可以咨询保险公司具体的费用标准。

物品保险。该保险可以保护您在房子、车库和棚子里的所有财产，比如家具、白色家电或电视。单纯物品保险的平均费用为每年59至66英镑。

建筑物和物品组合保险。这种保险将以上两者内容结合一起，因此，通常比拥有两个单独的保险要便宜。根据MoneySuperMarket 2020年3月的数据，平均费用为每年146至152英镑。

第七笔费用：搬家公司的费用

搬家费用将取决于您有多少家具和财物，您要搬多远，以及您是否选择专业包装等额外费用。

根据《Which?》在2019年统计的一份数据，可以供大家参考：

用面包车，价格在￡45 到￡ 100之间；聘请一家搬家公司，它的收费标准在￡230 到￡720之间（根据您的家具，物品数量以及房间数量计算）；如果您聘请一家搬家公司再加上他们的专业包装服务，价位会高一些，收费标准通常在￡500到￡1440之间。

第八笔费用：购房后的维持成本

市政税

市政税是由您的地方议会收取的税费，每处房产会根据其大小、位置和其他一些因素，被归入A至H的市政税等级，不同的等级有不同的收费标准。在英格兰，A级房产的收费总是H级房产收费的三分之一。通常来说，所有议会在每年12月和2月之间准备他们的预算和议会税的相关建议。议会可以在不需要公投的情况下将账单提高2%，而且还有一个额外的3%的社会护理预付款。

在一些情况下，房主可以申请减免：

房产只有全日制学生或十八岁以下人士使用
房产在死者去世后无人居住（豁免六个月）
房产因重大翻新工程空置（豁免12个月）
房产被用作武装部队人员的住所

业主们可咨询当地议会来了解您房产具体的市政税费用。

地租和服务费

如果您购买的是带有租约的房产，您就必须向永久产权的所有者支付地租和服务费。丽莎建议您在签合约前，提前问清楚这笔数，看看收费要求和标准。

其他成本

根据您目前的生活状况，您可能需要购买很多家具啊。另外，入住以后，您还有煤气，水电费以及网费啊，物理管理等等费用，不过，由于个人消费不同，丽莎就没法一一给您算啦！

总之，在您购房前做好成本计算，充分考虑所有可能需要的开销，才会让您的财务状况不至于太紧张或者太被动。

好啦，本篇文章就到这里了。我们会在下一周为大家讲讲在英国买房所涉及的其他问题。欢迎大家持续关注。

> 📱 丽莎的“掌上律师”服务 📱 <

如果莎粉们对于丽莎的“掌上律师”服务有任何疑问，或者想要了解如何使用丽莎APP，莎粉们可点击这里 ↓

《您的掌上律师行：如何使用丽莎APP？》

丽莎以简易图表，一步一步带您使用丽莎律师行的专属APP。

您和我们只有一键之隔。委托我们，您完全可以更加省时省力。对于住得远的莎粉，您更可以省下车费和舟车劳顿。丽莎只想为您做得更好。您说，我们做！委托丽莎，从来没有如此简单过！

如果莎粉们对于丽莎的“掌上律师”服务有任何疑问，或者有其他法律问题，都可以直接联系丽莎律师行（www.lisaslaw.co.uk），或者通过我们旗下官网和《丽莎知道》微信公众号（UK-LISA），官方微博（www.weibo.com/lisaslaw）咨询丽莎。

丽莎律师行联络邮箱：info@lisaslaw.co.uk

联络电话：020 7928 0276

联络微信号：lisaslaw003

《丽莎知道》官方微博：www.weibo.com/lisaslaw；手机版：www.weibo.cn/lisaslaw

扫一扫，《丽莎知道》微信公众号：

lisaslaw@web

See Full Bio

明日截止！欧盟定居申请仅剩一天，来不及拿到身份咋办？

随著明天即将进入6月的最后一天，有在关注英国移民发展的莎粉们，应该知道这代表著什么。

这表示，欧盟定居申请（EU Settlement Scheme）的最后申请期限（2021年6月30日）即将到来。

面对“该来的终于要到来”的时刻，如果仍有尚未提出申请的相关申请人，除了必须把握最后24小时提出申请之外；自7月1日起需要注意什么？亦或是真的来不及的人，什么情况下还能有延期申请的机会？甚至是说已经申请的人，可是迟迟还没等到结果应该怎么办？

下面丽莎尽量给大家做个答疑，希望可以解除一些莎粉们的疑虑。

→ 首先，已经申请但仍等待结果的人，需要做些什么？

就當事人的”合法居留“权利来说，只要能在规定的”期限“前完成申请，等待结果的期间，当事人的居英权就受到保障，可以继续放心居住在英国。

只不过，如果当事人在等待结果的期间，想要租房或者找新工作，需要向雇主或房东证明自己的合法居留权利的话，就需要确保自己持有相关的证明；

这是因为，自7月1日起，欧盟护照和身份证，都不再可以做为当事人可以在英国合法居留的凭证（爱尔兰公民除外）。

那么，既然当事人的申请仍在处理中，尚未收到欧盟定居（Settled）或尚未定居（Pre-settled）身份，要如何才能证明自己的合法居留权呢？

丽莎建议，您应该持有您已经递交EU Settlement Scheme申请的相关证据，来证明自己是可以在英国合法打工和居留的，这些“证据”可以是：

EUSS Certificate of Application（移民局核发的申请凭证，简称CoA）；

或者，移民局向当事人确认已经收到EUSS申请的确认邮件。

一般来说，移民局对于这方面的服务已经几乎完全数字化。也就是说，当事人可以直接通过“线上系统”来提供自己的合法居留证明。

通常情况下，只要当事人已经成功完成申请，尽管结果尚未出炉，也可以通过该“线上系统”来获得凭证（系统上会显示当事人的CoA）。

这个系统就是“Online right to work checking service”，网址：https://www.gov.uk/prove-right-to-work

→ 如果通过该系统来证明自己的合法居住权？

当事人需要提供以下信息给雇主或房东/中介，以便他们确认自己的身份：

您的共享码（Share Code）；

您的出生日期。

当然，该系统不只可以用来确认当事人已经递交EUSS申请（出示CoA）；对于已经拿到EUSS身份（定居或尚未定居）的人，也可以用来确认他们的合法身份。

→ 谁能适用/使用该线上系统？

当事人必须要先有一个UK Visas and Immigration帐户，而基本上，只要当事人已经申请了EU Settlement Scheme，或者签证申请是通过使用“UK Immigration: ID Check”的App完成的话，就会有这个UK Visas and Immigration帐户。

→ 当事人使用这项”线上服务“，可以用于以下：

获得一个”Share Code“（分享密码），用于向他人证明自己的合法居留身份，例如新的雇主或租房中介等；

在系统上直接更新自己的个人信息，例如电邮地址、护照号等；

查询自己在英国的”合法权利“，例如合法打工、租住或申领福利等权利。

这同时也表示，当事人应该时时检查，确认自己的UK Visas and Immigration帐户上的所有信息，都是最新且正确的。

注：雇主/房东需要知道的是，对于已经提交EUSS申请但尚未收到结果的当事人，如果无法从“线上系统”来查询到申请凭证（CoA）的话，雇主/房东一般需要进一步联系移民局的Employer Checking Service（雇主查询服务，简称ECS），确认当事人的身份情况。

ECS链接：https://www.gov.uk/employee-immigration-employment-status

确认之后，雇主还需要把当事人提供的CoA附件或EUSS申请确认电邮给保存好，以备移民局的抽查。

还需要补充的是，移民局已经确认，对于上面提到的”Right to Work“或者”Right to Rent“（合法工作权/居住权）检查，是针对6月30日以后（也就是7月1日开始）的欧盟新雇员或租客。

意思是说，比如您的欧盟雇员是2021年6月30日前受雇的，当时您雇用他/她的时候，已经做过”Right to Work“检查了；您现在就不需要因为6月30日期限到了，重新或者说再次检查一次。

→ 那对于福利申领呢？

对于原本有在领英国福利的欧盟当事人，如果已经递交EUSS申请可是仍在等待结果的话，等待的期间仍然可以照常领取福利（只要当事人仍然继续符合领取该福利的条件），不会因为结果尚未出炉，福利就被暂停。

而如果是首次要申请福利的人，可能就会相较之前麻烦一点。意思是说，当事人就需要（如前面所述）去向福利部证明自己的合法身份，才可以进一步申领。

不过这其实也就是对于需要申请福利的人来说，正常的必经步骤，所以也不是特别的刁难。

→ EUSS大限进入最后倒数，真来不及怎么办？

首先，在移民局的政策上，有允许一些”特例“的延迟期限情况，当事人可以看看自己是否符合：

”欧盟家属“在2021年4月1日当日或之后抵达英国：

如果是欧盟籍当事人的合法配偶或民事伴侣（来自非欧盟籍），在今年4月1日当日或之后才来到英国，那么其”申请期限“就是入境后的3个月内（长过6月30日期限），并且这个日期一般最晚不能晚于2026年1月1日；如果是其他的欧盟家属（合法配偶和伴侣除外），”申请期限“则是入境英国后的3个月内。

而如果是欧盟籍当事人于4月1日当日或之后才在英国领养或出生的未成年孩子，那么申请的期限则是－孩子出生或领养当日算起的3个月内。

如果申请人（指欧盟家属）符合特殊的”合理理由“，还可能额外允许”弹性时间“申请，相关”理由“下面会继续说明。

其他可能允许7月1日当日或之后申请的”合理理由“

1) 未成年孩子：由于这些未满18岁的孩子，一般需要依赖其父母或监护人等来为其递交申请，因此可能会有因父母或监护人疏忽，没有意识到孩子也需要申请身份的情况，而造成不小心错过申请期限；

因此，为了保障这些孩子的权益，移民局可能接受这些”孩子“错过申请期限的”欧盟身份申请“。

比较好的是，由于出自对于”孩子权益“的保障，指导文件中特别指出，当这类”超时“申请被递交的时候，负责审核的移民官－并不需要考虑为何该申请会错过申请期限（比如因父母的疏忽或没有意识到），也不需要考虑当初究竟是谁应该帮该孩子申请身份（例如孩子的父母、监护人，亦或负责照顾孩子的地方政府/社福等）。

并且，当初错过申请期限的”未成年孩子“等到意识到该申请的时候，该孩子也可能已经成年；因此，届时已成年的”孩子“自己递交申请，也是可被接受的。

2) 因生理或心理状况，以及/或需要受照护因素，当事人缺乏一定程度自主能力，而造成的申请延迟：

这种情况下，当事人可能在申请上有困难，而造成超过申请期限，或者需要仰赖他人帮助或代替当事人进行申请，那么移民局也可能给予通融。

需要指出的是，对于这类当事人，在申请的时候是需要提供相关证据来予以证明的，例如：来自专业医疗和照护专家、主治医师等开立的医师证明信，得以确认当事人的情况。

3) 严重或重大医疗情况：这基本是指当事人在申请截止前（一般是不久前），需要接受重要医疗的情况，因而导致错过了申请期限，延后了申请。

这样的”重大疾病“情况，也包含了感染新冠或相关重大事件，导致了不得已的延迟－这一般必须是，当事人在申请截止的期间或不久前，因为住院治疗或因疾病导致无法从事日常自理的情况。

此外，这类情况也可能适用于”孕妇“，比如出现了产后忧郁，或者孩子难产，孩子出生后需要密切医疗照护等。

对于上述这些情况，当事人在申请的时候也同样需要附上相关证明，例如医师信等。

4) 限于受暴或受控制关系/情况中：这基本指的是家暴受害人，因为受限于家庭暴力或控制的状况中，导致当事人无法把握在期限内递交申请。

5) 被迫奴役情况：受限于现代奴役（Modern Slavery），包括人口贩卖的受害人，错过期限的申请基本也可获得移民局的酌情处理。

在这方面，如果申请人（被害人）的案件已经受到National Referral Mechanism的Single Competent Authority（英国（人口贩卖）的转介机制）的认可/验证，那么移民局可以直接接受当事人的申请，当事人无须再提供额外证据来证明自身的情况。

而如果尚未受到上述NRM验证和确认的，则需要自行提供相关证据给移民局。

负责审核案件的移民官员一般需要再跟更高级移民官员进行讨论，甚至和当地相关处理机构联系验证。

→ 其他可”酌情受理“情况？

1) 原持有其他英国合法签证，是在2021年7月1日当日或之后才到期：申请期限可以是，该”合法签证“的到期日之前（完成递交申请）。

需要指出的是，这类”合法签证“并不包括原来的欧盟签证（如欧盟家属签证，或者欧盟永居证明－Permanent Residence Documents），是指英国工签、学生签、特许签证等英国签证。

2) 原”免受“移民控制（exempt from Immigration Control）的情况，于2021年7月1日当日或之后才终止：符合这类情况的当事人，一般需要在”终止“后的90天内，递交申请。

其实呢，根据移民局的文件，其他还有一些可能被接受的情况，例如：当事人自己没有在申请期限前意识到，申请EU Settlement Scheme的所需文件（或要求），导致来不及准备并申请；或者

申请人无法使用网路，使用电脑的能力非常有限；甚至是英文能力非常有限，导致无法有效并及时申请等等……

针对个别的特殊情况，申请人需要个别提出说明，并且附上完整的支持证据，来证明自己的说法和情况。

比如说，申请人应该提供来自亲戚或照护人/照护机构的说明信，解释当事人的情况，证明当事人的电子使用能力或英语能力非常有限，导致当事人无法及时完成申请等。

丽莎建议：根据这些”特殊情况“，由于移民局具有斟酌处理的权力，建议当事人应该尽量备齐相关材料，给予充分合理的解释；不应该认为只要递交了，移民局就一定会予以处理并核准。

如果您实在不确定，建议您尽早咨询专业移民建议。并且，如果可以的话，丽莎还是建议申请人，最好把握在”截止日期“前完成申请，以绝后患。

→ 如果目前证据不足，应该先申请EUSS吗？

有的人可能会问，EUSS期限就在明天，实在赶不及把所需文件给准备好，应该先申请还是等待？

其实，从移民局催促大家赶在“大限”前完成申请（再加上EUSS申请是免费的）角度来看，当事人应该尽量把握在6月30日期限前递交申请，并补充说明自己的情况，在申请递交后尽快补上缺失的文件（移民局可能会允许当事人补交）。

否则的话，除非您真的符合可以“延迟”的特殊情况，逾期申请是可能承担更大风险的。

今天的文章就到这边，如果对于文章内容，或者英国法律方面还有任何衍生或其他疑问，欢迎进一步咨询丽莎律师行。

觉得丽莎的文章不错？请不要吝于点赞和转发！您的支持是丽莎继续前进的动力，我们将尽力为莎粉们提供最新最全的实用信息。

任何英国税务问题，也可以咨询丽莎会计行。

> 📱 丽莎的“掌上律师”服务 📱 <

如果莎粉们对于丽莎的“掌上律师”服务有任何疑问，或者想要了解如何使用丽莎APP，莎粉们可点击这里 ↓

《您的掌上律师行：如何使用丽莎APP？》

丽莎以简易图表，一步一步带您使用丽莎律师行的专属APP。

丽莎律师行联络邮箱：info@lisaslaw.co.uk

联络电话：020 7928 0276

联络微信号：lisaslaw003

《丽莎知道》官方微博：www.weibo.com/lisaslaw；手机版：www.weibo.cn/lisaslaw

扫一扫，《丽莎知道》微信公众号：

lisaslaw@web

See Full Bio

因房东保险覆盖租金损失，三家知名企业赖着不付租金，行得通吗？

疫情发生后，政府严格管控，成千上万的企业被迫向员工和公众关闭大门，以防止疫情大面积爆发。毫无疑问，在不可控因素影响下，企业的财务状况受到巨大的打击。

即便如此，法律明确规定，商业承租人仍然有义务来支付租金。可是，从租户的角度来说，由于不可控的天灾人祸，政府强制要求关闭门面，为什么租户还得承担起租金责任？没有营业额，哪儿来的钱交租金？从商家的角度来说，他们的财务也受到影响，如果没有租金，根本无法偿还抵押贷款，房产也会面临被收走的风险。

商业租户是否仍然需要交租金？成为相当有争议的话题。

本期的《丽莎说案》，我们为大家讲一个真实的案例《Bank of New York Mellon v Cina-UK and others》。这是三起合并审理的索赔案，商业房东把三家租户企业告上法庭，原因是租户并未在疫情期间支付租金。租户认为，在租约的保险规定下，该租金应该停止支付，房东应该从保险公司而不是租户那里收回租金。

那么，最终的审判结果是什么？我们来看看

知名大型企业拖欠房租，房东告上法庭

从法院提供的资料看，三起索赔案的租户分别是英国三家知名大型实体企业。第一家是Cine-UK有限公司，该公司主要经营电影、戏院等业务；第二家企业麦加宾果有限公司，主要经营宾果游戏厅；第三家企业是SportsDirect.com，其经营一家零售店，出售运动商品。

据了解，三家企业分别向纽约梅隆银行以及AEW公司分别租用多套商铺来经营旗下的业务。

从2020年3月23日起，英国政府启动一次又一次全国封锁措施，几乎所有商业场所都被迫长期关闭，三起索赔案的被告也未免于此。前前后后大约有一年的时间，他们都无法使用和占有其店铺来经营业务。

即便无法占用店铺，三家公司与各自房东的租约并没有结束。也就是说，按照法律规定，只要租户与房东之间还存在租约协议，租户仍然需要支付租金，即便在该阶段他们并没有机会占用该物业经营业务。

可是，在这一段时间里，疫情斩断了他们营业额，哪怕公司实力再强，没了正常的收入，租金确实相当吃力啊。很明显，这三家公司并没有按时或者几乎没有交租，这也就是为什么他们以被告的身份出席了这一次庭审。

据了解，纽约梅隆银行以及AEW公司要求这三家公司支付租金、增值税以及合同利息等相关赔偿。

租户认为：房东有保险，租户没必要交租？

在法院上，三家租户公司都认为，他们不需要在关闭期间继续向房东支付租金，因为在各自的租约里都有着保险条款，以及在特定事件发生下应该采取的措施。

具体来说，三份租约都分别要求房东要为其房产购买规定的保险以及停租的条款，该条款规定：如果房子被毁或遭到损害，导致租户无法正常使用该房产，那么，租户可以暂停支付租金。此外，房东的保险单覆盖内容里还包括：如果房东的租金损失是由于政府为应对疾病采取的行动而造成的，房东可向保险公司拿到租金赔偿。

因此，针对这两项条款，租户向法官辩解，第一，在疫情封锁期间，他们根本无法占用房子，不应该支付到期的租金。在这一立场上，租户认为，房子遭到“损害“不一定是物理损害，比如水灾，火灾或者地震，战争对房屋结构造成的伤害，它也包括非物理的损害，比如：疫情造成的损害。

第二，房东已经对疫情投了保。租户认为，如果保险覆盖了租金损失，房东应该从保险公司而不是租户那里收回租金。

不幸的是，此次审判，租户败诉了。

法官认为，三家公司与房东签署的租约都是精心起草的，并且在租金减免的条款中特别指出了“物理损害“，也就是说，条款明确规定——只有在房屋的表面、结构等因外力因素受到破坏的情况下（洪水灾害，火灾等等），导致租户无法使用房产，那么，租户才可以免交租金。

如果租户希望协商一个更广泛的条款，包括加入一些非物理损害内容，他们应该在签署合约之前就该列入合同条款里。如果租户认为投保的风险条款不合适，他们可以对支付保险费的责任提出异议，而不是采用不交租的方法。

据说，在这一场审判中，一名租户还争辩，在疫情封锁期间，他们的租约属于法律判定的失效租约（A frustrated contract），因此，他们不应该支付暂时期间的租金。

什么是失效租约呢？在法律的环境下，失效租约指的是：在没有一方过错的情况下，因为一个或多个不可预见的情况而导致双方无法履行合约，那么，租约就失效了，租户可以不履行合约条款。

打个比方，两方签订了一份商业租赁协议，突然有一天发生火灾了，房产彻底烧毁，根本修不好，租客无法继续使用该房产了，租约也就无法完成。那么，合同就失效了。也就是说，该突发事件阻止了租约继续下去，并且超出了当事人的设想。

不过，法官认为，店铺受疫情影响关闭的时间可能只有18个月，减去这18个月，三位租户与房东的租约还剩下1年到12.5年之间不等的期限。也就是说，相对于租赁期而言，”损失 “的年限比例根本不足以得出失效租约的结论。另外，在英国法律下，也根本没有临时失效租约这一概念存在。

换句话说，本案与失效租约这一规则扯不上任何关系。

丽莎建议：互相理解，尽早与房东沟通

丽莎律师行罗紫唯律师认为，本案是一个非常值得探讨的案子，它可以给所有租户和房东带来启发以及警示作用。很明显，根据租约条款，在疫情期间，租户仍然有法律义务支付租金，除非您与房东在租约里有着明确约定。

“每个人都理解租户在疫情期间受到的经济损失，但是，我们不应该以此作为理由来对抗法律所设定好的规则。

我们认为，如果您在经济上有任何困难，不能够及时或者准时交租，甚至您可能需要拖延一段时间才能交租，您应该主动并且尽早和房东进行交谈，而不是靠着利用法律的一些规定，比如像这三家租户公司一样，用自己的理解来解读保险以及相关条款，只为逃避租金责任，这根本行不通。当然，如果您的业务中断保险中，确实有对疫情的损失，您应该尽快向保险公司寻求帮助，拿回您的保障，而不能不交租。“

另外，本月初，政府宣布要对商业租金偿还立法，该法律将会鼓励房东和租户共同合作，帮助和促进租金偿还的安排，这可能包括：房东需要放弃一小部分债务或同意一个长期的付款计划。如果双方没有达成协议，法律将指定一名私人仲裁员进行新的安排，该安排对各方都有约束力。也就是说，等到立法生效，租户和房东之间的谈判就不能算是自愿原则了，房东是有法律义务来帮助您的，这对租户来说，是一个很好的消息。

罗律师说：“但是，我们还需要提醒，即便是立法生效了，该法律只是让您的谈判变得更顺利一些，并不意味着您可以就此赖着租金不给。如果您是滥用法律，那么，房东依旧可以向您提出索赔，最后的赔偿金可不仅仅只是租金了。要比租金高很多了。

尽管如此，我们都认为，租户应该以一种比较积极的态度去沟通。租户应该要理解房东的难处，如果租户实在没办法偿还租金了，是否看看能否采用转让租约或看看租约的中断条款，以退租的方式摆脱您的租约，减轻财务压力。房东也要尽可能从租户的角度来考虑，一同找到对双方都有利的解决办法。“

好了，本期的《丽莎说案》就到这里，我们下一期再见。

> 📱 丽莎的“掌上律师”服务 📱 <

如果莎粉们对于丽莎的“掌上律师”服务有任何疑问，或者想要了解如何使用丽莎APP，莎粉们可点击这里 ↓

《您的掌上律师行：如何使用丽莎APP？》

丽莎以简易图表，一步一步带您使用丽莎律师行的专属APP。

丽莎律师行联络邮箱：info@lisaslaw.co.uk

联络电话：020 7928 0276

联络微信号：lisaslaw003

《丽莎知道》官方微博：www.weibo.com/lisaslaw；手机版：www.weibo.cn/lisaslaw

扫一扫，《丽莎知道》微信公众号：

lisaslaw@web

See Full Bio

再向非法入境开刀！内政部密谋将移民送往非洲“中继站”，不让踏上英国土地

随著英国内政部于今年3月首次提出将”大改“英国的难民政策（新移民计划1.0），并把该计划纳入“女王演说”，中间又途经”新移民计划2.0版“宣布直到现在，终于又传出了相关政策的最新消息。

据英国《卫报》最新报道，内政大臣帕特尔（Priti Patel）已经磨刀霍霍，准备于下周正式提出草案，把难民政策改革正式提上议会的立法程序。

消息指出，为了让政府的改革计划“可行”，而不是一厢情愿地纸上谈兵，甚至已经跟其他国家“洽谈”，看要如何才能做到把难民们送出英国。

其中，政府认为可行的计划之一，就是把”不该待在英国“的难民，送往第三方国家，比如送往位于非洲的难民中心。

今天以前，关于英国政府已经和丹麦政府洽谈，应该如何共同在非洲设置”难民收容中心“的消息传得沸沸扬扬；这个所谓的”收容中心“，就是指在离岸国家设置由英国政府管理的难民中心，做为一个”中继站“，好决定下一步该将那些难民送到哪里，例如遣返回国。

有了这样的中继站，内政部在处理遣返或移送难民的相关手续时，就可以将难民先暂时安置在”离境难民中心“，等到一切手续齐全了，再进行下一步。

《泰晤士报》也指出，首相鲍里斯（Boris Johnson）对于这样的计划，态度是很积极的，希望可以尽快终结更多的非法移民，经由偷渡的路径进入英国。

目前，英国政府并没有正面承认和丹麦洽谈”共享“难民中心，但从内政部传出的消息表示，英国政府目前是有在和其他”具共同理念“的国家进行讨论。

丹麦议会在今年6月3日，才刚表决通过，要开始著手有关将难民运往欧盟以外国家的提案；而想要这么做的第一步，就是考虑直接在第三方国家设置”难民中继站“。

初步来看，这样的”中继站“预想会设置在非洲国家。

英媒指出，丹麦已经和北非国家突尼斯、非洲东北的埃塞俄比亚，以及埃及都有过联系，并且也计划和非洲中东部的卢旺达进行商谈。

而英国内政部传出的消息认为，丹麦的经验将对于英国在难民政策的改革和安排上“很有帮助”。

换句话说，虽然这样的计划或者说想法，都还是非常初步的阶段，英国政府还在评估其“可行性”（比如必须和第三方国家签订协议）；但恐怕足以证明，政府确实想要改革难民政策的决心。

→ 为什么需要寻求“第三方国家”？

根据英国内政部于今年3月首次公布的”新移民计划“（New Plan for Immigration），指出对于途经/来自第三方“安全”国家的当事人，他们应该做的是直接在该“第三方安全国家”申报难民，而不是大费周章地跑来英国申报。

因此，对于来自“第三方安全国家”（例如法国）的寻求庇护者（Asylum seeker），移民局将有权直接认定当事人“不允许”（Inadmissible）申请英国难民身份。

内政部的意思是，不论当事人是否已经在该“第三方安全国家”申报过难民，也不论该第三方安全国家是否愿意接受当事人回到该国家，移民局都打算将当事人遣返回该国。

（注：这里的“第三方安全国家”主要指的是能够提供难民庇护的欧盟国家，和本文前面提到的用于设置“难民中继站”的第三方国家（例如非洲国家），不是一个概念。）

可是，后来发生的事情想必不少莎粉们可能还记得，已经不再是欧盟一员的英国提出“异想天开”的计划后，就遭到欧盟国家的反对。

人家的意思是说：“抱歉，您爱计划啥计划啥，但别拉我们下水；您想退还，我们还不收呢！”

那么，要是欧盟不领情，英国自然没有权力，把来到英国的难民，就这样再送回欧盟去的。

因此，英国只好“另寻他法”，把脑筋再动到其他第三方国家（如非洲），看看是否能和对方签订合作协议，把“非法入境”的难民送到“第三国家中继站”去。

这样的目的，也是希望更大可能地阻止非法移民的涌入。

→ 赏罚分明的新制度？

值得提出的是，内政部的新移民计划/难民政策改革，目的也不是完全不接受难民。

内政部的意思是，他们只想接受通过“安全且合法”方式进入英国的难民申请人。

也就是说，对于合法入境并申报难民的当事人，新制度不仅可以接受当事人的申请，更可以给予符合申请的当事人，直接核发难民永居身份，换言之就是可以永久合法居住英国的身份（ILR）。

这一点其实是比现有的制度更加大方的。

因为根据目前的难民制度，获得正式难民身份的当事人，其签证效期是一次性5年，也就是一般熟知的”5年难民身份“。

满5年后，如果当事人能够继续满足并符合“难民”的要求（须通过“安全返国审查”，确认当事人仍然需要受到英国政府的庇护），才能转成难民永居身份。

除此之外，内政部的计划也指出，对于”合法入境“英国的难民当事人，在申请家属团聚（Family Reunion）方面，也会比现有制度更加宽容：对于”未结婚“伴侣的孩子，计划从目前的”未满18岁“限制，开放至”未满21岁“的门槛，只要该孩子的父母都在英国，并且持有难民身份。

→ 那对于”非法入境“申请人呢？

内政部指出，对于”非法入境“英国的难民（例如通过英法海峡偷渡进入英国），将面临随时可能被驱逐（Removal）的恐惧。

对于这些“不被允许”英国难民身份的当事人，如果实在遣送不了，英国政府会“勉为其难”给他们身份；但是，该身份将是“临时保护身份”（Temporary Protection Status），而不是正式的难民身份。

这个“临时保护身份”的效期，最长不超过30个月，不具永居导向，也不被允许申领英国福利（Public Funds）。

并且，这类临时身份的持有人，在家属团聚申请上，也会有所限制（基本就是，不允许这类当事人申请家人过来）。

再综合前面提到的内政部最新计划，如果届时真的可行的话，他们可能出现的做法是，直接把这些”非法入境“难民送往位于第三方国家的”中继站“。

就是说，等于这些人几乎无法踏上英国土地，甚至不必说还能拿到临时身份了。

这对于希望受到英国政府庇护的难民申请人来说，可能会再难上加难。

→ 这还没完，叠加“数字化系统“严加控管？！

除了以上，内政部的计划还进一步指出，将要设置全新“数字化系统”，让不同政府部门之间可以更直接地“互通有无”，分享实时数据（虽然说，内政部希望建立这样系统的最初原意不在此）。

意思是说，有了数字化系统，移民局和NHS、福利部等部门之间，甚至是非政府部门的，例如雇主，都可以直接通过系统得知，一个人在英国是否具有合法身份，当事人的签证效期到哪个时候，是否已经到期等等。

这样的系统好处在于，如果当事人是具有合法身份的，那么不论是未来的雇主或者房东等，要确认跟检查当事人身份的时候都会比较快速和方便，当事人也不必再像往常那样，需要提供文件的传统检查方式，雇主和房东直接通过系统就可以得知当事人身份了。

但另一方面，通过“电子签证”，移民局自然容易找出“逾期滞留”的人，会轻易得知，哪些人入境了英国，并且他们的签证效期到什么时候，却没有在到期前离开英国，而非法居留在这里。

那么，通过这样的系统，其他政府部门如福利部，也会很清楚的知道，一个福利申请人的移民身份，包括当事人是否具备申领福利的权利，以及当事人是否为非法滞留等。

通过这样的方式，移民局除了可以更容易地管控移民之外，也能进一步限制非法移民能够继续生存在英国的可能，使得他们处处受限（例如无法合法使用NHS系统，申领不了福利等）；非法移民将自动被（政府部门）排除在外，难以使用英国政府提供的相关服务。

并且在打工和租房方面，也会使得非法移民能够受雇的几率降低、租不到房等。

→ 新难民政策对于目前人在英国的申请人/或者仍在报到的人，有影响吗？

我们理解，有不少莎粉对于新的政策都感到担忧。不过，新的政策主要是英国政府想要避免有更多的人通过“非法途径”进入英国。

换句话说，我们认为，新的政策主要是针对将来要过来英国的人；对于目前已经在英国的人，这基本是没有直接影响的。

同时，一个新制度/系统的建立，是需要时间的；虽然说英国政府积极希望有所改革，但从正式提案到经过立法程序，再到真正能够实行，短期来说应该也是不会发生的。

毕竟，如果英国政府真想和第三国家协商，那么前后商讨和周旋，恐怕还有一番功夫。

根据英国政府先前公布的计划内容来看，我们认为新的政策真正可以开始实施的时间，最快可能也要到2024年。

当然，更确实的提案细节，内政部不久后将会公布。丽莎也会把握在政策公布的第一时间，为大家做出重点整理和更新。

今天的文章就到这边，如果对于文章内容，或者英国法律方面还有任何衍生或其他疑问，欢迎进一步咨询丽莎律师行。

觉得丽莎的文章不错？请不要吝于点赞和转发！您的支持是丽莎继续前进的动力，我们将尽力为莎粉们提供最新最全的实用信息。

任何英国税务问题，也可以咨询丽莎会计行。

> 📱 丽莎的“掌上律师”服务 📱 <

如果莎粉们对于丽莎的“掌上律师”服务有任何疑问，或者想要了解如何使用丽莎APP，莎粉们可点击这里 ↓

《您的掌上律师行：如何使用丽莎APP？》

丽莎以简易图表，一步一步带您使用丽莎律师行的专属APP。

丽莎律师行联络邮箱：info@lisaslaw.co.uk

联络电话：020 7928 0276

联络微信号：lisaslaw003

《丽莎知道》官方微博：www.weibo.com/lisaslaw；手机版：www.weibo.cn/lisaslaw

扫一扫，《丽莎知道》微信公众号：

lisaslaw@web

See Full Bio

房产交易量再次下降；乱收地租费，两公司承诺向租赁产权业主退款！

莎粉们大家好，欢迎来到《丽莎房产快讯》，本期的新闻包括：

英国房产交易量连续两个月降温，5月房产交易量达114,940笔，比4月份下降9%
英国竞争和市场管理局再次为千万租户争取到了新承诺：两家大型公司已同意改变其经营方式，为租户退款
最新数据显示，去年一年，10套房子就有4套超过其要价出售。您房子的最终售价都超过要价了吗？
Zoopla揭示最热门的房屋装修，扩建成为市民最爱的改造项目
在线租赁检查权延长，房东如何检查租户？

5月，英国房产交易量持续下降

上周，英国税务局（HMRC）发布最新房产交易数据。数据显示，5月的英国住宅物业交易量达到114,940笔。该数据比前一个月相比下降了3.9%，但仍然比2020年5月高138.2%。如果未经季节性调整，5月的交易总额为103,100笔，比2020年5月高出123.4%，比2021年4月下降8.7%。

丽莎在上个月也报道了，英国住宅房产交易量在4月份的时候已呈现出降温的苗头了。4月的交易量比3月份下降了整整36%。也就是说，英国交易量已经连续两个月呈下降的趋势了。

对于一些买家来说，交易量下降可能会是好事，这意味着业主们不再这么痴迷抢房了，房源不会持续短缺了，房价很快会变回比较正常的上涨水平。

不过，一些房产专家们认为，现在下结论还为时过早。

英国一家贷款机构Hope Capital的首席执行官Jonathan Sealey分析：“ 4月和5月的住宅交易量都有明显下降，这是在3月底我们的预期。尽管如此，但5月份仍然是自2014年以来交易最繁忙的5月，仍然远远高于疫情发生前的水平。

我们预计6月份将产生进一步的增长，因为买家以及相关购房团队会在政策截止前做最后的努力，促进交易完成。 ”

英国网络在线房地产公司Strike的首席执行官Sam Mitchell也认为：“现在离印花税假期的最后期限只剩下几天了，我们预计房产交易将急剧上升，与我们在3月原定期限前看到的狂热情况类似。

有些人可能会期待在印花税假期结束后房产交易会出现下降，但随着10月前的缩减期，以及政府的贷款计划与低利率相结合，仍有很多因素可以让市场在秋季持续保持狂热。“

CMA称：Persimmon 和Aviva公司承诺退款

2019年，英国竞争和市场管理局（CMA）开始对各大开发商展开调查，他们发现，不少房产开发商存在误导销售行为，因此，大批租赁产权房主和潜在买家被合同里的不公平条款长期捆绑着。比如说，房主不得不支付螺旋式上涨的地租，在某些情况下，地租每10年翻一番，这使人们在出售房屋时陷入困境。一些潜在买家被忽悠，即便您买的是租赁产权，未来把它转为永久产权很便宜，但结果却发现，他们的成本增加了数千英镑。

通过调查和不断对开发商进行打击，前不久，英国的最大建筑商Taylor Wimpey和Countryside已经承诺会取消合同里不公平条款。

近日，英国竞争和市场管理局（CMA）又发现，两家巨头公司Persimmon Homes 和Aviva也有违规销售行为，并且向租赁产权业主和潜在买家过度收费。

公布消息后，两家公司立刻发布声明。

据了解，保险公司Aviva已同意取消不公平的地租条款，并且向这些被收取翻倍租金的房主提供补偿。另外，房屋建筑商Persimmon Homes 公司也同意为租赁业主提供机会，以折扣价格购买其房产的永久产权，并将向那些已高价购买永久产权的业主进行偿还。

CMA的首席执行官Andrea Coscelli说，Persimmon和Aviva同意的行动标志着成千上万的租赁者的抗争胜利：

“Aviva和Persimmon对这项调查作出了积极的回应，这是件好事。但我们的工作还没有完成。我们现在希望其他住房开发商和投资者能够跟随Aviva和Persimmon的步伐。否则，他们将面临法律诉讼”。

住房部长Robert Jenrick说，政府已经出台了新的立法，通过将新租约中的地租限制为零来保护未来的房主。他说，他将强烈敦促其他开发商效仿，修改他们的历史做法。

全国租赁权运动在Twitter上发表的评论中说。”Persimmon和Aviva最终做了正确的事情，现在其他开发商和自由持有者必须跟进。”

丽莎认为，随着政府大力打击，接下来将会有更多开发商会做出行动，一些曾经或正在备受煎熬的租赁业主们很快就迎来阳光！当然，如果您目前正遭遇着同样的合同捆绑，向永久产权业主们交着不公平的地租费用，丽莎建议，您也可以主动向政府部门投诉，丽莎相信，在这一段比较敏感的阶段，政府会立刻做出回应的。

十分之四的房产售价胜过要价，您的呢？

根据Rightmove的数据，2021年1月，在英格兰和威尔士售出的房屋中，有近四成（37%）的房产达到或超过了最初的要价。也就是说，每十套房子里基本有四套是达到或超过要价的水平的，该数据也再次创下历史最高记录。

据了解，上一个创世纪记录还得追溯到2016年5月，当时有36%的房屋以要价或高于要价的价格售出。随后，这样的数据再也没有出现了。在2020年1月，在英格兰和威尔士，仅有28%的房屋达到或超过了要价，长期平均水平是每四个房屋中只有不到一个房屋达到要价的。

随着印花税假期推出，买家疯狂抢房，上市的房产库存严重短缺，越来越多的买家愿意花更多的钱购买房产。因此，这一比例一直在上升。

其中，约克郡和亨伯郡是售价最高的地区，45%的卖家以上市或超过上市价格卖出房屋。其次是英国西北部，41%的卖家以上市或超过上市价格卖出房屋。

排在前十的还有东米德兰郡（40%）、英格兰东北部（39%）、西米德兰郡（39%）、英格兰东部（37%）、西南部（35%）、东南部（34%）、威尔士（32%）、伦敦（30%）。

Rightmove的数据分析师Tim Bannister说：”这项研究量进一步证明了从各种封锁中出现的前所未有的买卖市场。因为对空间的渴望以及环境的高要求，许多人决定他们想要或需要搬家。

然而，我想提醒卖家：千万不要受诱惑，不要急着要求经纪人将房产以远高于市场价值的价格出售。虽然许多中介看到买家争相出价，但如果您的房产在一开始就定价过高，就会相当扎眼，因为买家会比较同一地区的类似房产的要价。即使在较热地区的房产，您也需要让人们先进门。“

丽莎也认为，您最好在出要价前听听您的经纪人的意见，并注意市场上的房产价格走势，以及是否持续出现降温的现象，最后再做您的要价决定。

2020年，房屋改造申请量猛增25%

2020年期间，由于连续的全国封锁，人们在家的时间多，在娱乐和外出就餐方面花费较少。于是，他们有了更多的闲钱来投资房产。英格兰银行估计，在2020年3月至11月期间，家庭集体留出了1250亿英镑的额外储蓄。

有意思的是，除了拿钱买新房外，许多业主更倾向于拿这些钱来改善他们现有空间！与五年的平均数相比，2020年向政府规划部门提交的房屋改造申请数量猛增25%。

根绝Barbour ABI的一份数据显示，开发车库的规划申请飙升了25.3%，花园建筑和工程许可的人增加了7.5%。扩建的规划申请增加了4.3%。相比之下，提交温室的规划申请同比下降了20.9%，希望进行阁楼改造的人数下降了2.3%。

另一个值得注意的趋势是，在接近年底的时候时，寻求安装太阳能电池板的房主大幅增加，Barbour ABI公司认为，这是因为人们在疫情期间对环境问题更加敏感，开始注重环保了。

在这些数据中，哪些是最受市民们喜欢的改造项目呢？

数据显示，扩建是最受欢迎的房屋装修项目，占全英国所有房屋规划申请的81.7%。

据了解，扩建在英国北部地区最受欢迎，北部许多地区的规划申请都有两位数的增长。Zoopla分析，这一趋势可能是由北部地区近年来强劲的房价增长所推动的，这使得扩建房屋比购买新房更有吸引力。

紧随其后的是车库，人们希望能够通过建造或改建车库来扩大他们的家。数据表明，车库改造项目的申请在苏格兰是最多的。同时，在英格兰东部和东米德兰地区也有大幅增长。

接下来：阁楼改建。据了解，阁楼改建在伦敦和东南部最受欢迎，占所有改善申请的近五分之一。

排在第四的是：温室和花园建筑。其中，温室和花园改造受到了英国西南部和威尔士人们的的欢迎。排在第五的是：地下室。ABI Barbour解释说，地下室扩建一般只倾向于在地价高的地方进行，因为改造地下室的成本相对比较高，因此，房价高的地区才会有足够大的增长空间，让这样的改建变得更加值得。这就是为什么地下室改造一直受到伦敦业主们的喜爱。

如果业主们正在进行房屋装修，并打算出售房屋，丽莎认为，这项研究可能可以给您一个好的指导，让您知道什么样的改建更吸引买家！

租房权利检查锁定措施延长

经常读丽莎文章的朋友们一定知道，作为房东，在同意租赁前，检查租户的身份是必须要履行的法律职责。即便在疫情期间，这一规则也没有改变。不过，检查的方式却发生了一些变化。

2020年3月，政府要求，在疫情期间，房东可以通过视频来检查租户的身份。本来，这样的改变将在这个月结束的，也就是说，6月21日，房东需要再次启动面对面的身份检查程序。然而，上周，政府发布了最新消息，临时调整后的检查程序的结束日期现在是2021年8月31日。也就是说，从9月起，房东才需要进行面对面的检查。

那么，按照政府的最新规定，从2020年3月至2021年8月31日，房东在检查租户身份时，可以：

通过视频电话进行检查
租户可以使用电子邮件或移动应用程序发送扫描文件或文件的照片进行检查
如果潜在的或现有的租户不能提供任何可接受的文件，房东应使用房东检查服务器

此外，房东必须：

要求租户通过电子邮件或使用移动应用程序提交其原始文件的扫描件或照片
安排与租户进行视频通话–要求他们将原始文件举到摄像头前，并与文件的数字副本进行核对
记录您进行检查的日期，并标记为 “由于疫情，于[某某日期]进行了调整检查”
如果租户有现行的生物识别居留证或生物识别居留卡，或已根据欧盟定居计划或积分制移民系统获得身份，您可以在进行视频通话时使用在线租赁权服务查看资料，另外，租户也必须允许您查看他们的资料。

丽莎在这里要再次提醒，此次的修改只是允许继续线上检查身份，并不代表您可以忽略检查。检查租户身份仍然是必要的，房东必须继续检查《房东租赁权指南》中规定的文件，或使用在线租赁权检查服务来行使该法律职责。故意将房屋租给在英国没有租房权的人，仍然是一种犯罪。

本篇《丽莎房产快讯》就到这里，我们下周再见！

> 📱 丽莎的“掌上律师”服务 📱 <

如果莎粉们对于丽莎的“掌上律师”服务有任何疑问，或者想要了解如何使用丽莎APP，莎粉们可点击这里 ↓

《您的掌上律师行：如何使用丽莎APP？》

丽莎以简易图表，一步一步带您使用丽莎律师行的专属APP。

丽莎律师行联络邮箱：info@lisaslaw.co.uk

联络电话：020 7928 0276

联络微信号：lisaslaw003

《丽莎知道》官方微博：www.weibo.com/lisaslaw；手机版：www.weibo.cn/lisaslaw

扫一扫，《丽莎知道》微信公众号：

lisaslaw@web

See Full Bio

担心新冠，雇员有权要求留薪停职，在家上班？法庭：错了！

英国就业法院（Employment Tribunal）最近刚出炉了一个有关雇员在新冠时期，要求雇主将他留薪停职（Furloughed），结果当事人遭到雇主开除的案件。

当事人后来状告就业法院，可法院的裁决却出乎了当事人原来的预期。

从这个名为Accattatis v Fortuna Group (London) Ltd Case No: 3307587/2020的案件，我们得以看见从司法的角度，是如何看待类似的情况。

案件情况：

案件的当事人（化名为A先生）原是一个销售和项目协调员（sales and project co-ordinator），他工作的公司是专门提供（医疗）防护器具的，比如口罩、防护服。

因此，他的公司即便是在新冠2020年爆发的最严重时期，政府封城期间仍属“关键工作”（公司员工属于Key Workers），在2020年英国政府第一次封城期间，公司依旧是继续开放的。

A先生的职责为销售和分发/分销个人防护用具，工作内容包括了点收每日运送、输入运送货物细节至公司系统，拍照留证和准备宣传材料。

2020年3月30，A先生发现他自己出现了新冠症状并且在家自主隔离；当时，他告诉他的雇主，他会在4月6日回去上班。

不过，A先生实际上并没有如期回去。取而代之的，A先生表示他一直感到身体不舒服，并让医生开了可以证明他需要自主隔离的单子，连续开了两张。

再后来，终于快到A先生自主隔离即将结束之际，他写邮件给了他的经理，要求他的经理同意他留薪停职（Furloughed），并试图说服他的雇主，想让雇主知道，答应他的请求是一种双赢的做法。

结果，几乎可以说是不出意外地，由于当时正是英国新冠疫情最为严重的时期，个人防护用具（PPE）的需求量是非常大的（当时有些前线医疗人员因为防护衣不足，甚至只能穿著垃圾袋做为替代）；所以雇主希望A先生尽快回到他的工作岗位。

可是A先生反驳，并告诉他的雇主说，（当时）政府已经下令，所有可以在家工作的雇员，都应该在家工作；A先生还说，他仍然还有感冒症状尚未痊愈，并且对于必须在封城期间出门上班，使用大众交通运输，感到非常不舒服、不放心。

于是，他接著提议，雇主应该允许他在家工作，或者直接让他留薪停职（Furloughed）。

不过，A先生提出要求的时候，并没有告诉他的雇主，对于他部分的工作职责（他的工作有部分是牵涉到需要在仓库进行盘点的），如果不到办公室的话，他应该如何执行，没有提供解决方式。

他在邮件中还和他的雇主这么说：“上面两种方式我都行，您就看哪一种您觉得更方便。”

结果，在雇主拒绝了A先生的请求后，A先生依然继续要求雇主，必须要让他“留薪停职”；他告诉雇主，即便他的身体仍感到不适，但他有账单需要支付，所以需要有收入（他想领政府的留薪停职补助）。

几天后，A先生再次联系了他的主管，并表示他已经和英国税局联系过了，确认公司是可以用留薪停职补助来支付他薪资的。

20分钟后，A先生收到了主管的回复。主管在邮件中告诉他，由于A先生已经好几个月都不履行他的职务，违反公司的规定，所以决定将他解雇。

→ 就业法院的决定？

需要指出的是，由于公司赶在A先生即将但尚未为公司工作满两年的时候，和他终止雇佣关系，所以A先生无法通过一般不公正解雇（Unfair Dismissal）的程序，来控告他的雇主。

（注：《1996年就业权利法》保障为同一个雇主工作了2年或以上的当事人，令他们“不会”遭受到不公正解雇；换言之，想通过“不公正解雇”来提出对于雇主的司法挑战，当事人必须为其公司服务至少满2年时间。）

于是，A先生根据《1996年就业权利法》的Section 100，表示他的雇主的工作环境，使他陷于具有严重的风险当中。

（注：《1996年就业权利法》的Sections 44和100，保障雇员免受损害，这是自雇员第一天上班起就应该受到的保障，不要求雇员至少工作满两年才能提出。）

需要指出的是，如果雇员根据上述Sections 44和100来对其雇主提出挑战的话，雇员需要证明有“合理的理由”得以相信，雇主提供的工作环境，是可能对雇员本身，或者其他人（包括对公众和对雇员的家人），造成严重风险的。

法官怎么说？

法官认为，根据当时（2020年2/3月）英国政府的宣布，雇员们是有理由相信，工作场所是可能对他们造成严重风险的。

但是，法官也认为，对于A先生来说，他的工作内容是无法在家完成的；对于当事人来说，也应该要采取适当的步骤，来保护自己（或其他人）免于可能的风险。

因此法官觉得，A先生并没有尝试去采取适当的步骤，用以保护自己和他人（法官表示，单单要求雇主让他留薪停职（当事人的工作属于必要工作，无法停下来）或在家工作（当事人的工作内容不允许），并不是A先生采取必要步骤的证明。

最后，法官也认为，即便A先生有采取“必要步骤”来保护自己和他人；但其实A先生会被解雇，主要的原因是，A先生被雇主认为是“棘手、不配合”的雇员。

所以，即便没有后来的这件事情，也因为其他事情，雇主老早就想要解雇A先生了。

于是最后，就业法庭判了A先生败诉。

丽莎结语：

从上面A先生的案件可以发现，法庭其实是认可雇员会有担心的心理的，也认为这样的担心是正当的。

但是，疫情当中不论是雇员或者雇主，其实都受到了影响（其实影响到的是每个人）；因此，为了让企业可以继续顺利运作、生意可以经营下去，雇主和雇员是需要共同合作的。

从A先生的案例来看，他的工作既是必要工作（高需求量），并且他的工作涉及直接在仓库盘点等，无法被替代成“在家工作”的内容（就好比是餐馆的厨师，他们的工作不在餐厅厨房里面做，基本是不太可能的）；

在这种情况下，A先生只是一昧的要求，要让雇主让他留薪停职（或在家工作），也没有提出什么解决方案，没有尝试努力做出既可保护自己也保护他人的方式。

对于法官来说，恐怕也是很难认同的了。

但当然，这并不是说，雇主就完全不需要保护员工。

如果今天的案件情况改变，比如雇员的工作性质，是属于可以远程工作的内容（比如文书），法官或许也会同意（其实不只是法官，雇主或许也会同意），当事人与其冒著风险到办公室，还是应该在家工作更为安全。

更进一步说，如果当事人的工作是无法远程进行，必须前往工作场所的话，雇主也有义务，需要尽可能降低风险，确保工作场所的安全，例如：保持人员间的安全距离、维持工作场所的通风、提供防护用具、洗手乳和消毒等。

今天的文章就到这边，如果对于文章内容，或者英国法律方面还有任何衍生或其他疑问，欢迎进一步咨询丽莎律师行。

觉得丽莎的文章不错？请不要吝于点赞和转发！您的支持是丽莎继续前进的动力，我们将尽力为莎粉们提供最新最全的实用信息。

任何英国税务问题，也可以咨询丽莎会计行。

> 📱 丽莎的“掌上律师”服务 📱 <

如果莎粉们对于丽莎的“掌上律师”服务有任何疑问，或者想要了解如何使用丽莎APP，莎粉们可点击这里 ↓

《您的掌上律师行：如何使用丽莎APP？》

丽莎以简易图表，一步一步带您使用丽莎律师行的专属APP。

丽莎律师行联络邮箱：info@lisaslaw.co.uk

联络电话：020 7928 0276

联络微信号：lisaslaw003

《丽莎知道》官方微博：www.weibo.com/lisaslaw；手机版：www.weibo.cn/lisaslaw

扫一扫，《丽莎知道》微信公众号：

lisaslaw@web

See Full Bio

商业房产法第四集：怎样筛选到理想房东？

《丽莎知道》有不少忠实的莎粉们，要么是商业房东，要么是商业租客。

他们经常都会向我们咨询有关租约的问题，希望了解怎样才能找到合适的店铺做生意，同时也希望减少租约上的纠纷。

一连30集的视频，丽莎将带莎粉走进商业房产法的世界，解答您的疑问。

《商业房产法》EP4 – 怎样筛选到理想房东？

通过上面的视频，莎粉们是否更了解“怎样筛选到理想房东”了呢？

下周四，我们将会继续以简单平易的方式，向莎粉们科普更多英国商业房产的法律。

想要学习更多，记得关注我们！

丽莎还要提醒，所有我们制作的视频，都会同步发布在丽莎的官方YouTube平台。如果想要观看更多丽莎视频，可以关注我们（丽莎律师行）https://www.youtube.com/channel/UCPmpxpJNXwSfgy7_z6ljKmg

我们也有英文版YouTube（Lisa’s Law Solicitor）：https://www.youtube.com/channel/UC3MHpkVaHm6EsGunDg1xUpQ

如果对于视频内容，英国法律的更多方面，还有任何疑问，都可以直接咨询丽莎律师行。

觉得丽莎的文章和视频不错的话，请不要吝于点赞和转发！您的支持是丽莎继续前进的动力，我们将尽力为莎粉们提供最新最全的实用信息。

> 📱 丽莎的“掌上律师”服务 📱 <

如果莎粉们对于丽莎的“掌上律师”服务有任何疑问，或者想要了解如何使用丽莎APP，莎粉们可点击这里 ↓

《您的掌上律师行：如何使用丽莎APP？》

丽莎以简易图表，一步一步带您使用丽莎律师行的专属APP。

丽莎律师行联络邮箱：info@lisaslaw.co.uk

联络电话：020 7928 0276

联络微信号：lisaslaw003

《丽莎知道》官方微博：www.weibo.com/lisaslaw；手机版：www.weibo.cn/lisaslaw

扫一扫，《丽莎知道》微信公众号：

lisaslaw@web

See Full Bio

想在英国买一套房，从哪儿开始？怎么做？看这篇大全！

中国买家们一直对英国房产有着浓厚的兴趣，特别是近年来，随着英国政府推出各种利好政策，中国投资者的队伍扩大了两倍。有些买家们在英国投资房产，为进军租赁BTL市场以获高租金回报；有些买家们是为孩子在英的教育；还有一些投资者们是为了移民自住。不管出于什么目的，买房都是人生的头等大事，掌握正确的信息可以帮助您做出明智的决定，避免掉入买房坑。

所以，从今天开始，丽莎将为大家推出《买房实用手册》，为新手们提供最全的防“坑“指南！

我们都知道，英国买房程序和中国有点不一样，想在英国买房，您首先就要弄懂买房整个流程。本篇《买房实用手册》就为大家揭秘英国买房的整个流程以及在每个流程中您需要做些什么。让您有一个清晰的认识，做好投资准备。

第一步：做好买房的准备

在英国买房前，您需要做好以下准备：

准备1：对您能负担多少房产费有清晰的认识。您需要了解英国各地的房产价格以及行情，看看自己能够负担起什么样的房产。此外，在英国买房，购房费绝对不是唯一的支出，您还需要加入其他费用，包括：印花税费、房产转让费、房产搜索费、建筑保险费、搬家费、必要的房屋维修或改善费、抵押贷款费用，租赁物业的服务费和地租等。关于买房的具体开支，我们会单独写一篇文章给大家算算。

准备2：估算所需贷款数额。通常来说，金融机构会根据您的工资来计算出可以获批的贷款额度，他们会按照您工资的4.5到5倍来计算，如果您有伴侣，您可以按照整个家庭收入来算。需要注意的是，英国好多贷款机构是不承认申请人的海外收入的，因此，您最好是先确定一下，自己在英国是否可以找到相关的贷款机构。

准备3：首付款储蓄计划。通常来说，您需要准备至少5%房款的首付款。当然，如果您有更多的首付款，您就越好申请贷款，享受比较低的利率。

准备4：了解英国政府提供的买房政策，看看是否可助您一臂之力。目前，英国政府提供给买家们的政策有：帮助购买计划（Help-to-Buy）；95%抵押贷款计划（95% Mortgage scheme）；首套房计划（First time homes）；当您无法支付市场特定房产时，共有产权计划也可以有些帮助（Shared ownership）。和贷款一样，这些政策基本是针对生活在英国的居民的。

第二步：选择一套合适的房产

大多数买家都会在英国的房地产网站看房，比较受欢迎有：Rightmove、Zoopla、 On the market、Home。此外，您也可以直接咨询一些靠谱的房地产公司。

在浏览房产时，买家们需要从不同方面来考虑和判断是否合适：

地点 – 查看房产坐落的地点是比较安静的道路还是社区以及邻居的设施，如当地商店、医生、学校等。
交通连接-查看附近的交通情况，看看是否方便您上下班或者孩子上下学
考虑购买公寓或房子-英国的公寓几乎都是租赁产权的，房子大多数属于自由产权
对比新建房和二手房 – 新建房干净、节能，而且还可能配有固定装置和设备，如厨柜、瓷砖、照明等。然而，新建房屋可能比旧房更贵，二手房可以提供更多的改善以及房产增值的机会。
考虑卧室数量—您不仅要考虑现在需要多少间卧室，您还要把未来家庭成员的人数计划进来。
能源性能 – 该房产的能源性能如何？需要做什么来改善它？通常您可以在房产的能源性能证书上找到。
停车位–如果有的话，是停在路边、车道上，还是停在车库里；是否有任何停车许可费用？
扩建范围–你是否能够扩建房产或改建阁楼或车库以增加空间？
花园–你想要一个外部空间吗？你能够并愿意做多少维护工作？
查看遗址保护建筑—英国有很多都是百年老房子，它们被列入了遗址保护建筑名录，这类房产会影响您改造的问题，但是，您有资格获得能源性能证书的豁免。
尽可能发现缺点 -在购买之前，您应该尽可能发现缺点，并考虑是否可以为此做出任何妥协。

此外，您还可以向房地产经纪人咨询以下问题：

该房产在市场上销售了多长时间？——通常来说，它房产放在市场上超过3个月，它可能存在一些让人望而却步的秘密，您需要考虑的。
业主在那里住了多长时间？——如果业主入住没多久就要卖掉了，您最好能找出原因。比如，这个房子可能有黑历史，邻居太吵等等。
该房产是否多次转手，或者以前的销售是否失败。——同样，如果它多次转手，也可能存在一些秘密。您可以在网上查看已售房产价格的数据就知道它的买卖记录了，如果真是这样，问清楚为什么？
卖家希望何时搬走？对于房产销售工作，是否已经取得所有法律上的同意？
该房产是租赁权还是永久产权？——如果是租赁，租约还剩的时常，地租和服务费是多少？它们是否会改变，如果会，何时改变，改变多少？

（以上问题只供参考，您可以根据实际情况来制定更有针对性的问题，以便做决策）

丽莎律师行提醒，即便您向房产中介提了无数问题，在做决定之前一定要预约亲自到现场看房，检查建筑物的状况。如果您对某处房产感兴趣，您应该申请多次现场看房。您需要把看房的时间安排在不同的时间点：工作日，周末。同时，您还应该在一天中不同时段去看看，确保您的居住环境是舒服的！要不然，您可能就会像这篇主人一样，有点无奈了《实地看房没做好？夫妇花35万英镑买罪受，天天噪音轰鸣，家里小孩还面临危险》

第三步：寻找靠谱的律师和测量师

在英国买房的整个交易过程中，买方和卖方一般都是需要聘请律师的。在英格兰和威尔士，房产交易律师所作的工作包括审核相关的法律文件、起草和检查合同、交换合同前的房屋调查、资金来源检查、处理土地登记和支付任何印花税。

虽然该法律程序是在接受报价后才需要进行，可是，我们还是建议您在这之前就尽快找一名房产律师，可加速您整个买房过程，因为律师需要数周的时间来处理相关工作。据说，英国有三分之一的房屋销售在出价后失败，主要是买家都在报价被接受后才寻找和委托律师，导致转让过程中发生一些延误。

此外，您还需要对房产进行检测和调查，在报价之前，看看它的建筑物状况并发现结构性问题。值得注意的是，您可千万不要依赖抵押贷款机构或者保险机构请来的测量师，它们是两码事的，您应该有着自己的调查数据，不仅可以更清晰了解房屋存在的潜在风险，假如未来房子出现质量上的问题，您在索赔的时候可以占有更大的主动权。要不然，就得像这些买家们一样了：《最高端物业变烫手山芋，业主向保险公司索赔3000万镑，称其测量师文件造假》。

第四步：提出报价

报价是买房的时候最重要的一个步骤，在您对卖家提出报价之前，请确保您已经考虑了以下几点：

房子价格是否包含哪些固定装置和设备？比如说，卖家是否会留下白色的家电或花园棚子？
该地区类似房产的售价是多少，目前市场上有多少？
租赁产权房的话，地租和服务费是多少，它们会不会随着时间的推移而改变？
你能负担得起并愿意支付的费用，您心中的上限是多少？
是否有其他人同时在出价？

在这里要提醒的是，除非你真的非常想购买该房产，否则您不应该提出报价。一旦您提出，卖家接受，您又要反悔说退出，这会导致买卖延误以及额外费用的损失，另外，这让您和卖家都感到沮丧。

如果您的报价被接受，您应该把律师的相关信息告知中介。在您的报价被接受后的几天，请向您的律师核实——卖方是否已经指示了自己的法律代表且，相关的购买工作是否已正开展。

第五步：申请贷款

当您的报价被接受时，您应该可以和抵押贷款顾问联系上了，并且商定一个合适的抵押贷款交易。通常来说，申请抵押贷款时，您需要出示身份证、地址证明和收入证明。自雇者可能需要提供额外的收入保证。

大多数申请抵押贷款的人必须参加抵押贷款面试。另外，抵押贷款供应商会进行房产估价，检查相关文件，以确定他们是否愿意为该房产提供贷款。

关于申请贷款步骤以及英国市场上有哪些类型的贷款产品，我们会另外写一篇文章介绍。

第六步：交换合同、购买保险

当贷款人批准了您的贷款申请；您对法律顾问提供的调查信息以及合同细节都比较满意；以及准备好首付款和其他相关费用后，您就可以要求交换合同了。

另外，从您交换合同的那天起，您还需要做的就是——购买房屋保险。事实上，大多数抵押贷款供应商会将此作为贷款的条件。这是因为从交换合同的那一刻起，您就受到了法律约束，将对房产承担法律责任。因此，如果建筑物有任何意外发生，比如：被水淹没或烧毁，而您没有投保的话，您就得不到保障。

丽莎律师行再次提醒您：交换合同是一项正式的法律承诺。如果您在交换后退出协议，您可能会失去你的定金，并需要向卖方支付其他损失的赔偿。如果卖方退出，他们可能要承担您的费用，甚至赔偿。

最后阶段 ——完成交易

当您完成合同后，法律顾问把资金转给卖方的法律代表，您就获得房产的所有权啦，接下来就等着收钥匙咯。

通常来说，房产交接工作会在交换合同后的两周内完成。当然，如果在这个过程中有些耽误了，您的钱被延迟支付给卖家，您可能无法在预期时间内进入你的新家。

等到您顺利搬家后，您的律师会在英国皇家土地注册处登记所有权变更，并结清任何其他款项，包括英格兰的印花税或威尔士的土地交易税等。

谨防——诈骗行为！

在文章的最后，我们想要提醒各位莎粉，由于买房涉及大笔资金的转移，可能会引起犯罪分子的注意，在英国，这些诈骗行为也并不罕见。因此，您应该对常见的骗局保持警惕。特别您人在海外，更要警惕了！

常见的诈骗行为是：您可能会收到一封电子邮件或电话，诈骗分子冒充您的法律代表，通知您他们的银行信息有变化。丽莎想要告诉大家，银行信息发送变化的几率很小，千万不要转任何资金到一个陌生的账户。如果您真的有任何疑问，必须要亲自打电话给您的法律代表进行核实，最好能够去现场问。当然，如果您身在海外，或者因疫情无法赶到律师办公室，您可以选择视频电话的方式，以确保和您交谈的人确实是您的律师。

另外，现代人都喜欢信息分享到社交媒体。比如，您在报价被接受的那一天分享了信息；或者您公布了新家的相关信息，这些信息都会被犯罪分子用来快速识别您的重要信息：购买的是哪处房产以及其他重要细节，然后用于欺诈目的。因此，您在购房前最好还是低调一点，能不发就不发，实在想发，还是尽量抹去重要的细节。

好了，本篇文章就到这里。下周，我们会为大家一起来算算购买房屋的成本，包括律师费，测量费等。欢迎大家持续关注！

> 📱 丽莎的“掌上律师”服务 📱 <

如果莎粉们对于丽莎的“掌上律师”服务有任何疑问，或者想要了解如何使用丽莎APP，莎粉们可点击这里 ↓

《您的掌上律师行：如何使用丽莎APP？》

丽莎以简易图表，一步一步带您使用丽莎律师行的专属APP。

丽莎律师行联络邮箱：info@lisaslaw.co.uk

联络电话：020 7928 0276

联络微信号：lisaslaw003

《丽莎知道》官方微博：www.weibo.com/lisaslaw；手机版：www.weibo.cn/lisaslaw

扫一扫，《丽莎知道》微信公众号：

lisaslaw@web

See Full Bio

英籍孩子父母申请欧盟定居身份，最新保障来了！

这周刚开始的时候，丽莎报道了一则来自行政法庭（Administrative Court）的判决，该判决影响著众多符合Zambrano情况的人。

判决的过程这边不再重复描述，感兴趣的莎粉可以点此复习：《重磅判决！英籍孩子父母可申请欧盟定居身份，提早拿永居！》

简单来说，判决中的当事人（申请人那方）主要是针对自己符合Zambrano情况，却因为目前（或者说最后）持有的身份，并非一般通過Zambrano而申请到的“欧盟家属照顾签证”（Derivative right to reside，这一般是指Derivative Residence Card），而被拒于EU Settlement Scheme的申请门外，向移民局发出的挑战。

通过这个判决，伴随而来的是最新的法庭命令（Consent Order），该“命令”的内容将更有助于相关当事人在提出申请的时候做出有效的参考。

→ 什么是Zambrano身份？

严格来说，Zambrano身份（对于英国来讲）是原来英国仍属欧盟一员时，算是遗留下来的产物。

怎么说呢？因为根据欧盟法，Zambrano的存在，是基于为了保障欧盟藉的孩子，不会因为自己的唯一/主要照顾者，不能够合法居留在欧盟境内，而导致孩子会被迫离开自己的（欧盟）国家。

而英国原本是属于欧盟的一员，自然也需要遵守这样的法律（并且，在脱欧后，仍通过EU Settlement Scheme，保障原来这些Zambrano当事人）。

举个简单的例子解释：

比如一个英籍孩子，只有单亲的父亲或母亲可以照顾这个孩子，但单亲爸爸或妈妈为非欧盟藉，如果该单亲爸爸或妈妈不能合法在英国居住下来而被遣返的话，也会导致该英籍孩子无法继续留在英国（毕竟唯一可以照顾孩子的人无法留在英国）；

那么，为了保障这个孩子的居英权，移民局必须给予孩子的单亲家长合法身份，让家长可以带著孩子继续留在英国（如果这是让孩子得以继续留在英国的唯一方法的话），这就是“Zambrano”所保障的权利（主要是用来保障该英籍孩子，使孩子不会被迫离开英国的）。

→ 有些人会问：既然如此，为何大家不都去申请“欧盟家属照顾签证”就好？

这是因为，通过Zambrano来保障英籍孩子的“主要照顾者”的移民身份，对移民局来说，更像是一种最后的手段或途径。移民局的政策基本并不鼓励当事人通过Zambrano来申请身份（欧盟家属照顾签证）。

因此相对来说，如果要凭藉英籍孩子申请身份，更多的人会选择特许身份，因为申请上相对比较容易；而且，Zambrano途径的“欧盟家属照顾签证”也不允许当事人申领英国福利。

一般而言，由于通过Zambrano申请身份是免费的，因此在申请的时候，移民局会要求当事人证明，自己无法通过其他途径拿到身份（这一般是指Appendix FM下的家长签证或特许身份）；这也就是为什么，身边更多符合Zambrano情况的人，并不是拿Zambrano签证的原因了。

→ 回到EU Settlement Scheme的话题上，最新法庭命令都说了些什么？

根据该法庭命令（Consent Order），移民局同意重新审视现有政策（也就是针对Zambrano当事人，申请EU Settlement Scheme的政策）；虽然，移民局一边仍计划，继续上诉。

这代表，根据我们几天前报道的判决内容，移民局如果重新审视这方面的政策的话，基本将会将原来的政策调整成，允许“所有”符合Zambrano情况的当事人，都能申请EU Settlement Scheme下的相应身份（Settled或Pre-settled）；这是不论当事人目前持有的合法身份为何（不必一定是Zambrano的“欧盟家属照顾签证”）。

这还代表，移民局如果调整了政策的话，势必赶不上6月30日的“申请大限”；因此，法庭命令也说，移民局必须将针对Zambrano当事人的期限，给延期至少6周的时间（自调整后新政发布日开始算起）。

→ 所以，6月30日“期限”不再重要？

这也不完全是。因为，移民局虽然答应了延期要求，但对于当事人来说，如果希望保障自己居住在英国的相关合法权利的话，赶在6月30日或之前申请，还是有好处的，这特别是针对那些目前在英国没有合法身份的人。

因为，如果当事人赶在“期限”前申请的话，移民局会给当事人一份“申请证明”，该证明可确认当事人在英国合法居住、打工和学习等权利，直到当事人的申请结果出炉。

所以有了这份“证明”，当事人在生活方面（例如租房）会更加便利。

同时，如果当事人原来就是拿Zambrano途径的“欧盟家属照顾签证”的话，该签证在6月30日后也将失效；所以对于这类申请人来说，是必须把握6月30日期限的。

→ 那对于目前持有特许身份的人，可以有更长时间去准备申请吗？

根据法庭命令的内容，这是可以的。

意思是说，移民局需要允许当事人在“现有”的签证到期前，完成EU Settlement Scheme申请。

这基本代表，当事人的“申请期限”，其实就是当事人目前签证的“到期日”。

从这个角度来看，如果您目前特许签证的到期日，是在6月30日之后，那么您将有更长的时间可以去准备申请。

→ 那如果正在申请特许身份或续签的人，怎么办？