最近，中国各大社交媒体曝光了一条新闻，立刻引来全国热议。

新闻称，北京一女子的千万豪宅在不知情的情况下被前夫给卖了。卖房子难道不应该经过本人同意吗？而且啊，她和前夫已经分开了十八年，房产也没他的名字，这位女士的父母也一直住在这套房子里，这位前夫究竟是如何卖掉该女子的房产呢？匪夷所思！

经过调查发现，原来是这位女士的前夫找了个女人来冒充她，不仅伪造一个假身份证，还重新给她办了房产证，于是，房子就这么出手了。这损失究竟谁来负责呀？

要是您英国的房子也神不知鬼不觉被卖掉，那可怎么办？从买家的角度看，您要是碰到了假卖家，买了一套假房子，这丢出去的钱是不是得全赔了？

前夫卖掉妻子的千万豪宅！

2001年10月，金女士看中了北京东环十八公寓的一套房子，据说，这房子的地理位置特别好，紧邻东三环，离国贸CBD只有几百米远。

金女士回忆，她当时一眼看中了这套房子，就和父母商量要购买。一家人东拼西凑，终于是凑够了150万人民币，全价买下了这一套166平米的三居室。

拿到房子后，金女士买了所有家具电器布置她的小家，然后把父母和儿子接到这套房子住，随后，自己就跑去日本打工赚钱了。

您想啊，在北京买一套房相当不容易。一家人辛辛苦苦，好不容易有个安家的地方了，父母有地住，金女士的儿子也可以接受好的教育，未来的日子是相当舒适了，多么幸福啊。在日本打工的日子，金女士也觉着日子相当有奔头！

一晃十九年过去，北京的房价上涨得相当快，在京持有房产的业主们该笑开了花。可是，金女士却接到了一则晴天霹雳的消息。

2019年6月，金女士接到前夫寄来的一封信，一打开这信一看，哎妈呀，她心脏都要崩了。

金女士对《法治进行时》的记者哭诉：“我当时没在意，还以为是关注孩子好好学习的信。一打开一看，我话都说不出来，整个人就蒙了，他竟然把我北京那套房子都给卖了！他还说，你用什么手段什么方法你都要不了这个房子。”

据了解，早在2001年的时候，金女士就和丈夫因性格不合协议离婚了，据说，丈夫还出轨。房子是金女士一家出钱买的，产权名也只有金女士的名字。也就是说，这套房子和这位先生半毛关系也没有。前夫怎么可以把自己名下的房产给卖了，而且是在自己毫不知情的情况下卖掉的，换谁也想不明白？

金女士想要要立刻回国，可受到疫情的影响，她一直等到2020年12月才终于回到了北京。随后，她立刻赶到户籍所在地去看看怎么回事。这一看，金女士傻眼了！

前夫竟然冒充金女士的身份证去卖房？

当地派出所告诉金女士，她的二代身份证被前夫给领走了。奇怪的是，金女士在日本一直使用一代身份证，从来也没有回国办过二代身份证呀。谁办的呀？

金女士请求警局查看相关的登记信息，这一看，金女士发现，这二代身份证上面的人根本就不是她！

金女士对记者说：“你看看，只有名字住址这些信息是一样的。两个人完全就不是一个人，完全没有相似的地方啊！“

这回，金女士非常确定了，一定是她的前夫带着另外一个女人冒充她办了二代身份证。

经过调查，金女士终于知道了真相！原来，前夫拿到这张假身份证后，就以房产证丢了为名向当地房产办事处重新申请和办理新的房产证。然后，前夫再拿着房产证找中介，卖掉金女士的房子！

金女士还发现，前夫非常狡猾，他竟然趁着金女士父母不在家的时候，找开锁公司敲门进了房子里，安排潜在买家前来看房。另外，他处心积虑布置一切，把家里伪造成他们在一起生活的场景，比如：在墙上放结婚照啊。

2018年，前夫以1150万元的价格把房子卖了，还包括所有家具。

据说，金女士前夫知道金女士的父母会在每年6月的时候去日本看望她，并且总会待一段时间。为了防止事情败露，他专门请求买家再等上1年，直到2019年6月的时候才可以安排交房。为促进这笔买卖，他还愿意支付买家一年的房租———（哎，为了一千万，这一年房租算什么？）

金女士收到信后，虽然没能立刻回国，但也报警处理了，总之，来来回回，这房屋的交接没成功。于是，买房人把金女士告上了法庭。法庭宣判，金女士得在判决生效10日内交房，并且赔偿买方230万元的违约金。

北京的一家律师在接受媒体采访时称，按照中国《民法典》的相关规定，只要买房人在购买房屋的时候是善意的，他并不知道金女士是被冒充的，并且也按照法律规定走了买房交易的程序。那么，买家是可以索赔并拿到赔偿的。

因此，金女士不仅房子没了，还得配上巨额损失啊，这些损失也只能向其前夫追究赔偿了。

可是吧，金女士的丈夫拿到钱后早就卷款逃离美国了，现在啊，金女士根本找不到他，简直是孤立无援啊！

丽莎评价：身份证审查环节相当重要

莎粉们看了估计都感到有些慌张，很多莎粉们都是人在中国，英国有一套或多套房，神不知鬼不觉的，要是咱英国的房产也被卖掉了？这可怎么办？另外，如果咱在英国买房，也遇到了一个假买家，这赔偿也不知道能不能拿回来？

丽莎律师行律师丁传礼分析，本次案件主要的关键点是身份认证的问题。在英国，抵押贷款和房产欺诈的事情确实也有，新闻也报道过骗子冒充他人出售他们并不拥有的房产事件。但是，这样的风险相对是比较低的，因为英国法律对身份认证的问题查得非常严。

“在任何房地产交易中，大笔资金将在第三方之间转移，而这些第三方往往从未见过对方。这大大增加了欺诈的机会和风险。因此，在购买或出售房产时，最初的身份证明的过程是至关重要的。为了防止这种情况发生，英国法律要求房产中介、律师和抵押贷款机构在买房交易的过程中，有必要检查买家和卖家的身份，以获得客户身份证据，以符合防洗钱条例以及任何欺诈行为。”

这就是为什么，当您委托房产中介或者律师的办理案子时，他们总要反反复复审查您的身份了。特别是房产律师，在任何房产事务开始时，无论您是新客户还是现有客户，房产律师都有法律义务核实您的身份。几乎每一家律师事务所都有一套严格的审查程序，为确保您确实是有权购买或出售相关房产。如果身份证检查有误，房产律师是要对欺诈索赔负上责任的。

丁律师解释：“总而言之，我们房产律师的责任就是要知道客户是谁，他们的钱从哪里来，以符合洗钱条例，并帮助防止相关的金融犯罪等等行为。不管是买家还有卖家，我们不仅要审查当事人的身份，还要帮助核实对方的身份，以确保资金交易不会出现什么问题。

回到这个案子，我们有类似的情况，男方负责办理女方房子，或者家庭一名成员帮助另外一名成员办理相关事项。在这种情况下，律师的审查工作会更加严格，我们必须要确保该交易确实是受委托的，房屋持有人没有被要挟或者她/他没有被人控制等情况。

此外，按照英国的法律，房产交易的房款一般都是转交给律师处理，因此，律师需要在转钱之前还得再次核实卖方的身份，以至于防止卖方欺诈行为。因此，如果律师在没有审查卖房人有没有权利卖房的情况下就交易了，该律师是要承担责任的。“

根据丽莎的经验，房产交易中经常出现诈骗的情况包括，但不限于，下面这些：

• 屋主长期不在房屋中居住，房屋要么是空置，要么是出租，这就给诈骗者以可乘之机；
• 屋主神龙见首不见尾，总是家人或者亲人或者朋友出面张罗，联系，甚至签字；
• 屋主显得特别慷概，对价格也不是十分在意，从不斤斤计较；
• 屋主总有万分的理由，要么10万火急要求当即完成，要么无故拖延；
• 屋主不愿意回复任何问题；
• 屋主临时更改银行账户信息，指令房款打入别人的账户

虽然英国有着严格的身份证审查的环节，风险比较低，但我们也无法保证这样的事情一定不会发生。所以啊，丽莎律师行提醒您，自己要上点心，和您的律师多沟通沟通，如果发现有可疑的现象，可主动向您的律师汇报，让他们能够从多方面为您查查。如果您不幸遇到了这样的事情，请立刻走法律程序，向负责这些审查工作的相关者提出索赔。

好了，本篇文章就到这里。如对本篇文章或相关问题有疑问，请联系丽莎律师行，我们律师团队会为您提供最专业的法律建议。

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近几年来，有关于10年合法永居申请，在该“10年”中能否出现“逾期居留”（Overstaying）的情况，出现了好几个法庭判决而带来的讨论。

说到10年合法永居（10-year Long Residence），许多人都知道，这代表，当事人可以通过连续合法居留英国达到10年的时间，来申请英国永居身份。

不过，有关于这方面，移民法第276B的相应条款（Paragraph 276B）却也有给出，可以被许可的“例外情况”：

简单翻译上述以蓝色标记的几点，意思就是：

－(i) (a) 申请人必须已经在英国连续合法居住至少10年；

－(v) 申请人在英国的（这10年）居留期间不得违反移民法，除非是适用移民法第39E的情况，逾期居留的时间段才会不被纳入/可被忽略。满足下列情况，过去曾经出现在“签证和签证之间”的逾期居留（Overstaying），也将被忽略：

－(a) 之前的/前一个申请是在2016年11月24日前递交，并且该申请是在原来签证过期后的28天内递交的；或

－(b) 之后/后一个申请是在2016年11月24日当天或之后提交的，并且适用移民法第39E。

说白话，也就是如果当事人在该“10年”期间，曾经在申请（后来/之后的）签证之前，有过一小段时间的逾期居留，并且该签证申请后来也成功（也就是当事人有获签）的话，那么该段“逾期居留”是可以被忽略不计的。

那么上述“一小段时间”怎么看，我们还需要搭配移民法第39E的内容（有在相关规定/允许的“期限”内，完成递交申请）：

→ 几条看似简单的法条，却一再引起新的讨论！

不太了解上面这些法规代表什么意思？以下连续几个相关判决，可以给我们进一步解答。

1. R (Masum Ahmed) v SSHD [2019] EWCA Civ 1070）

首先，在2019年这则来自英国上诉法院的判决中，法官做出了和文章开头提到的相关移民条款，有所“矛盾”的判决。

因为，当时上诉法院的判决竟指出：

在“10年期间”如果当事人在任何签证之间，出现了“逾期居留”（Overstay）的情况，即便只有一天，也会导致无法满足“10年合法居留”的要求。

在这里，该判决认为移民法第276B的“每项要求”必须独立来看－换句话说，就是申请人必须满足每一项“独立”的要求；因此，即便是第276B(v)也不足以弥补第276B(i)(a)的要求。

于是，该判决一出，引起一片哗然……

批评声浪认为，这样的判决，根本直接和移民法规以及移民局（原来）在决定这些签证申请时所采取的立场，是相互矛盾的。

2. Hoque & Ors v SSHD [2020] EWCA Civ 1357

上面的“矛盾”，后来在2020年这个“Hoque”（简称）案件中，终于得到进一步解释。

案件的实际内容这边不再延伸讨论（感兴趣的可以复习丽莎曾经写过的这篇文章：《Hoque案件对于10年合法居留的“逾期居留”给出的解释》）；但可以总结出的是，Hoque案件对于什么样的“逾期居留”可以被忽略，而不影响到“10年合法居留”，可以通过下面两个例子来帮助我们了解：

1) 一位留学生以学生身份合法待在英国已经9年时间。之后，在当事人的学生签证即将到期前，当事人又申请了续签。

该续签遭到了移民局的拒绝，于是当事人以人权理由提出上诉，该上诉又遭到了拒绝。

在上诉被拒的结果出炉的14天内，当事人再次递交了一个新的人权申请（我们假设申请的这天是2020年8月29日）。

该申请一直没有出结果，就这样等到了当事人在英国已经待满10年了，于是当事人提出10年合法永居申请，取代原来的人权申请。

在这个例子的情况下，法官认为：这位留学生是不满足“10年合法居留”的。

原因是，自2020年8月29日直到现在，当事人就没有持有任何合法身份而居留在英国，因此并不满足所谓移民法第39E的豁免情况，无法依赖移民法第39E来忽略过去（一小段时间）的逾期滞留。

2) 再举一个例子，假设同样是一位留学生，同样已经在英国待了9年时间，之后的续签申请同样被拒了。

不过，这位留学生在该续签被拒的14天内，赶紧再递交了其他签证申请，并且这个新的签证申请被获准了，当事人成功拿到了签证。

不久后，当事人在英国（总共）待满了10年，于是提出10年合法永居申请。

那么，这种情况就满足适用移民法第39E，对于过去签证和签证之间，曾经存在的未持有合法签证而滞留英国的时间段（逾期滞留），给予“忽略不计”。

换句话说，在第2个例子中，当事人是可以满足“10年合法居留”要求的。

3. Asif (Paragraph 276B, disregard, previous overstaying) Pakistan [2021] UKUT 96 (IAC)

2021年3月，Asif这个案件更进一步表明，即便是“签证和签证之间”的逾期滞留（Overstay）时间特别长，也不会改变当事人可以符合要求的事实。

这也就是说，当时在Asif案件中，当事人通过（及时）提出上诉，耗费漫长过程后决定撤回上诉，再及时申请新身份（并通过司法审核才最终拿到该合法身份），整个过程使他的签证和签证之间，也就是“中间”这段逾期滞留时间特别长，达到了507天之久……

但即便如此，负责审理案件的上级裁判法庭仍判定，只要当事人能够满足Paragraph 276B(v)的(a)或(b)，该“逾期居留”就不应该对于之后的“10年合法居留”造成负面影响。

说白话，也就是在满足前面提到的条件的情况下，当事人该“逾期滞留”时间段，即便长达了507天（或者甚至更久），仍然可以被计入“10年合法居留”当中，进而满足“10年”的合法居留要求。

于是，从Asif案件我们可以知道：

要判断当事人是否满足要求，其判断的点在于，当事人是否符合了前后所需的“条件”，而不是在于“逾期居留”时间段的长或短。

→ 然而，讨论到这里仍未结束！新的判决再次扑面而来！

在最新一起名为R (Waseem & Others) v Secretary of State for the Home Department (long residence policy – interpretation) [2021] UKUT 146 (IAC)的判决中，负责审理的上级裁判法庭这次遇到的问题是：

如果“逾期居留”不是发生在中间（10年当中），而是出现在“10年的尾端”呢？

简单说明一下这个案件：

这个案件的当事人最初是在2009年以学生签证合法进入英国，后来更进一步转成PSW签证（当时还有PSW签证）。

在PSW签证将到期之际，当事人成功申请了企业家移民签证并获签，该签证效期持续至2017年6月24日。

2017年6月22日，尽管当事人在英国合法居留只有超过8年多一点的时间，当事人向移民局提出了10年合法永居申请。

不出意外地，当事人的申请被拒了。当事人接着提出了上诉，不过该上诉因为当事人并没有参加听证，而遭到驳回。

后来，当事人再向法庭申请上诉许可，前后申请两次，皆遭到拒绝；最后，当事人在2019年1月31日，用尽了其上诉权利（Appeal rights were exhausted）。

于是，当事人把握在该日起的14天内，提出新的身份申请（把握在没有了上诉权/上诉权用尽的14天内申请新身份，是合法的）；这一次，当事人依旧是提出了10年合法永居申请。

当事人认为，他将在2019年3月21日达到“10年”连续居留，并且移民法允许申请人提前28天提出申请，所以他在2019年2月4日提出永居申请，时间上是完全刚好的。

→ 可这一次，法官不再和当事人站同一阵线

简单总结，上级裁判法庭给出判定时，基本也是基于前面提到的判定方式。

就是说，当事人的“逾期居留”（Overstay）究竟是不是出现/发生在“合法签证和合法签证”之间？

也就是，该“逾期居留”是有期限或者说有个终结的时间点的（Book-ended ），还是说没有一个明确期限/终结点的（Open-ended）。

从上面这个案件的情况来看，法官判定，这是属于“Open-ended”（没有明确结束点的“逾期居留”），也就是当事人最后那段没有持有合法签证的时间（逾期滞留时间），最终的导向不是获得一个合法签证，不属于“签证和签证之间”的滞留情况，所以不能被忽略/豁免。

因此，最后“那段时间”属于逾期居留（且无法被忽略），当事人并不允许将该时间段算入“10年合法居留”当中。当事人的案件遭到驳回。

丽莎结语：从一连串的英国法庭判决看来（包括以上的最新判决），我们基本可以更加确定有关这方面的移民政策和法庭角度。

其实对于案件中的当事人来说，他前面已经累积了那么长时间的合法居留，离“10年”已经不远了；最后功亏一篑，对于他还是比较可惜和残忍的。

如果说，他最后不是直接去申请10年合法永居，而是再去申请一个合法身份，成功获签后再申请10年合法永居，结果反而可能非常不一样的。

这个案件再次提醒了我们，如果您有类似的案件情况，或者您正不确定下一步如何执行，请进早咨询专业移民建议，让专业移民律师为您分析，确保您在移民申请上，可以少走一些冤枉路。

今天的文章就到这边，如果对于文章内容，或者英国法律方面还有任何衍生或其他疑问，欢迎进一步咨询丽莎律师行。

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根据欧盟法，有一类名为“Zambrano”（欧盟家属照顾者）的身份，其存在是为了要保障，具有欧盟籍身份的未成年孩子，不会因为孩子的主要/单一照顾者不具有合法身份，而使得具有该欧盟藉身份的孩子，会被迫离开他/她的国家。

举个简单的例子，比如一个英籍孩子，只有单亲的父亲或母亲可以照顾这个孩子，但单亲爸爸或妈妈为非欧盟藉，如果该单亲爸爸或妈妈不能合法在英国居住下来而被遣返的话，也会导致该英籍孩子无法继续留在英国（毕竟唯一可以照顾孩子的人无法留在英国）；

那么，为了保障这个孩子的居英权，移民局必须给予孩子的单亲家长合法身份，让家长可以带著孩子继续留在英国（如果这是让孩子得以继续留在英国的唯一方法的话），这就是“Zambrano”所保障的权利（主要是用来保障该英籍孩子的）。

→ Zambrano照顾者身份 VS 后脱欧时代

如同前面所说，Zambrano是基于欧盟法所给出的身份（英国在脱欧前，原属欧盟一员）。

但既然英国已经脱欧了，那么代表，未来英国也不再需要遵从欧盟法，核准这类身份（对于有英籍孩子的申请人，就需要按照英国移民法的要求，去申请相应身份）。

可原来这些属于Zambrano的人怎么办？

为此，移民局其实有通过EU Settlement Scheme给出保障。

就是说，符合Zambrano情况的当事人，可以通过EU Settlement Scheme去申请Pre-settled（尚未定居）或Settled（定居）身份，以保障当事人继续居住在英国的权利。

→ 可是，移民局的“保障”做得并不够？

原本，符合Zambrano情况的当事人，向移民局申请的身份（Derivative right to reside，我们将它称之为“欧盟家属照顾签证”）是不被允许拿英国永居的，不论当事人持有该签证多长的时间。

但通过EU Settlement Scheme，当事人可以申请等同于英国永居的欧盟定居身份（Settled Status），或者尚未满足在英国连续居住满5年的情况，也能申请Pre-settled Status（尚未定居身份）；这个身份在将来，是允许当事人转成Settled Status（定居身份）的。

这也就是说，Zambrano当事人通过EU Settlement Scheme，能够以更节省时间和金钱成本的方式，拿到得以永久定居英国的身份。

于是，一则名为R (on the application of Akinsanya) v Secretary of State for the Home Department的案件，提出了进一步疑问。

这个案件的当事人是个来自尼日利亚的39岁单亲母亲。她有4个小孩，其中一个孩子（10岁）是英籍身份。

这个单亲母亲（化名R）是该英籍孩子（化名A）的唯一照顾者（Sole Carer）。

R最早是通过旅游访问签证来到英国。2012年11月，R通过当时1岁的A（英籍孩子），申请“欧盟家属照顾签证”（Derivative Residence Card）。

R的申请最初并没有成功，是通过了上诉，最终才在2014年9月，成功拿到“欧盟家属照顾签证”；该签证效期直到2019年9月。

不过，在2017年的时候，R由于身体健康因素，无法继续工作。之后，由于没钱交房租，她的房东还要驱逐她。

于是，没有了收入的R，向移民局申请“领取福利的权利”（也就是申请“更改原来不能领取福利的限制”）。

该申请遭到了移民局的拒绝，原因是，持有“欧盟家属照顾签证”的人，是不允许领取福利的（这就像是持有配偶签证的人不能领取福利一样，是硬性要求）。

于是，在移民局的“建议”下，R在2019年4月，申请了Appendix FM下的特许身份（依据英籍孩子申请自己的2.5年身份），成功获签并且获得可以领取英国福利的权利。

再后来，EU Settlement Scheme自2019年3月开始开放申请，R认为自己符合Zambrano的情况，于是便根据EU Settlement Scheme，向移民局申请EUSS下的定居身份（Settled Status）。

结果，移民局认为R已经拿了特许身份，需要依照的是特许身份的10年路径，不再符合通过Zambrano申请欧盟定居身份，拒绝了R的申请。

R随即向英国高等法院，提出对于移民局的挑战。

→ 符合Zambrano情况但非持有“欧盟家属照顾签证”，能否申请EUSS身份？

负责审判的法官Mostyn认为，一个人符合Zambrano，她/他的这种权利，是不会因为持有了符合英国移民法下的身份，就遭到断绝的。

严格来说，Zambrano权利保障的是，英籍孩子不会因为当事人（如单亲母亲）没有合法身份而导致无法居住在英国。

从这个准则来看，这项“权利”并不是把当事人仅仅框架或限制于“欧盟家属照顾签证”这样一种单一的身份当中。

法官的意思是，如果当事人是具有这项权利的（符合Zambrano情况的），那么不论当事人持有的合法身份是哪种身份，这样的权利都不应该“被消失”。

再者，《2016年欧盟法》（EEA Regulations 2016）的Regulation 16虽然有提到，如果一个人具有（该国）永久居留身份，当事人就不该再以Zambrano的权利来（申请）居留；

但法官也说，该法条并没有将限制置于持有“有限期身份”（如特许签证2.5年）的当事人身上。所以如果要引用该法规来加以限制，也是不正确的。

最后，法官表示，移民局目前针对这方面的政策和定义是不合法的，移民局应该要加以修改并澄清（意思是说，修改后，允许只要符合Zambrano权利的当事人，就可以申请EU Settlement Scheme的相应身份）。

→ 可是6月30日“大限”快到了？

对于相关的后续问题，法院下周还会继续听审；这包括了是否应该针对符合Zambrano情况的当事人，允许延长他们的申请期限。

比较好的情况是，最终的结果有可能允许，所有符合Zambrano情况的当事人，不论目前持有的是哪种身份（例如2.5年特许身份），都能够通过EU Settlement Scheme来更快申请到等同于英国永居的欧盟定居身份（Settled Status）。

在这样的情况下，当事人就不需要等待10年的时间，才能拿到英国永居了。

不过，最后需要补充的是，对于上面案件的失败，移民局已经随即向上诉法院，提出上诉请求。

丽莎会再持续关注，接下来一连串的法院听审结果，并把握以最快时间，通过旗下平台和莎粉们分享。

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莎粉们好，欢迎来到每周的《丽莎说案》，今天，我们要谈谈与土地限制契约有关的真实案子，它的名字叫 《Morris and another v Brookmans Park Roads Ltd and others》。

按理来说，在英国买永久期房，业主不仅是房子的拥有者，还是这块土地的拥有者。因此，业主在自家的土地上拆除房子，再重新开发房产项目，这应该不违反法律规定吧？

这可不一定，这取决于您签署的合约。如果您的合同里包含一份限制性契约，它限制您在这片土地上开发特定的房产，如果您不听，您就处于违规建设，得面临巨大的经济赔偿。

本篇案例的主人公就处于这样一个情况，他违反了限制契约里的所有条款，最后收到了反对者律师的索赔通知。结果怎样呀？我们一起来看看。

在自家土地上开发新项目，不行吗？

1980年，Morris 先生和妻子C女士在赫特福德郡的布鲁克斯大道上购买了一套大型的独立房屋。

多年后，孩子们都离开家到外面打拼去了，偌大的房子只有夫妇俩人住，似乎有点浪费了。于是，2014年，他们萌生了重新开发该住宅的想法——他们希望能够拆除现有房子，在该土地上重新建设三个公寓。

2014年10月，Morris先生和夫人向当地规划局提出他们的想法，以获得规划许可批准。起初，他们的方案被当地规划局拒绝了，当地规划局认为，布鲁克斯大道都是独立式房屋组成的，如果夫妇俩要在这里建设小型公寓，有点不尊重当地的环境特征。也就是说，该开发项目偏离了布鲁克斯大道的普遍特征。

2016年1月，他们上诉，并取得了胜利，拿到了开发的批准。

同年，Morris先生和夫人聘请了一家房地产公司帮他们建设房产，该公司认为，该土地有足够的面积，可建设五个公寓。于是，他们又重新修改了申请计划。在各方讨论后，2017年，当地政府还是允许他们进行开发。

从法院的资料上可以看到， 2019年10月，5个公寓已完工，他们还在前花园处建造了一个包含8个车位的院子。随后，Morris先生和夫人搬入顶层的公寓，打算将其他四个公寓以长期租约的形式出售。当时，已经有好几位买家看中了这几个公寓，其中一对夫妇已经向他们交了定金，正打算入住了。

不过，事情并没有那么顺利，2019年11月，Morris先生和夫人收到了布鲁克斯大道的业主Brookmans Park 公司律师寄来的一封索赔信，该公司称，Morris先生的开发项目属于违规行为，并要求他们对其行为进行赔偿。

究竟怎么回事？

原来，Morris先生房子所在的这一片区域（布鲁克斯公园）一直属于Brookmans Park房地产开发公司（在文章里统称B公司）持有。随着土地的开发，目前，该区域已有1500个住宅建成，其中800个住宅产权是B公司在1920年的时候分批出售的。

据了解，在出售的时候，该公司已要求：“为合理开发该土地，开发商在建设房屋时必须要达到标准，并建设与该区域相同类型的房屋，以便周围房屋不会贬值。最重要的是，该区域不会出现过度拥挤的情况。”

因此，大部分地块的转让书中都含有一份限制性契约。

什么是限制性契约（ Restrictive covenant ）？

在住房开发中，限制性契约是土地所有者之间的私人协议，其中一方以某种方式限制另外一方对自己土地的使用，以有利于己方的土地。限制性契约一旦在双方之间达成一致，就会被置于房产的产权契约中。它们对土地而不是对当事人个人有约束力，也就是说，即使契约的原始当事人将土地卖给其他人，契约也会继续存在。

这些锲约会有不同的限制条款，但最常见的例子往往包括：

• 限制在该土地上的一些活动或潜在滋扰
• 限制在该土地上建筑物的数量
• 限制新开发房产的类型，不可偏离标准
• 限制业主在该土地上进行特定的改造
• 限制土地的用途，例如限制住宅和商业用途。
• 限制企业的类型
• 限制建筑物的高度

如果业主忽视限制性契约，除了可能面临法庭下发的禁令外，还可能面临对违反行为的损害赔偿要求。

Morris先生的地块就涉及了限制性契约，该契约上的限制包括两项：第一，该片区域不可建设和该区域不同类型的房产。比如说，您周边都是大房子，您就不能建一个小公寓。第二，房屋不可分户出租：业主不可以把建筑物分割成多个单位，并把它们单独出租给不同的人。也就是说，Morris先生的开发项目是违反这个规定的，是非法的。

B公司向法院描述，在Morris开发工程的早期阶段，该公司已向Morris先生发了一封警告性，要求他立刻停止开发，并明确表示：如果继续开发，我们将采取执法行动。另外，在随后的谈判中，B公司也给Morris先生出示了这一份限制性契约的副本。但是，Morris先生并没有理会，工程继续。

M先生向法院申请修改限制锲约

从法院提供的资料看，B公司管理的那一大片区域，并不是所有房产都有着限制契约的，也有一些地块是同意被重新开发。比如说，在布鲁克曼斯大道101号，该地块就不受到“一房一地“的限制，因此，该地块的拥有者已获得拆除该地块的规划许可，并拆除现有的独栋房屋，建造了六栋较小的房屋。

另外，在Morris先生隔壁不远的一块地，它也完成了三个单位的开发项目。

为什么其他人都可以？唯独我的地块要受到赔偿？Morris先生感到不服，况且，他之前已经得到了当地政府的规划同意，他属于合理建设。

于是，他向法院申请修改这一份限制性契约。2020年3月，Morris先生根据《1925年房产法》第84条提出了修改的申请，要求修改限制性契约，使已经进行的开发活动合法化。

很遗憾，Morris先生败诉了。

从法院的材料看到，B公司说，该区域不同地块有着不同的要求，其他获得批准的地块没有对当地特征造成影响。而Morris的地块面积较大，如果取消了该限制，对该地的环境特征会带来严重的破坏。

值得注意的是，修改限制契约的申请不仅遭到了B公司的反对，还遭到了该区域57位邻居们的反对，这些反对者们都是布鲁克曼斯公园房屋的永久产权业主。反对者们认为，该物业的开发严重破坏了这片区域房产的所有特征，取消限制严重影响反对者们的利益，破坏他们房产价值。另外，他们认为，如果法院批准修改，这将会是一个先例，接下来，就会有无数业主跟着重建。最后，布鲁克曼斯公园将会被一批批公寓项目给破坏了。

考虑以上因素，法院并不同意M先生对契约的修改。

丽莎评论：限制确实为反对者提供实际利益

在现实生活中，很多业主都遇到类似的问题，他们买了土地，签了一份限制合约，最后都很被动。

那么，限制性锲约能否被取消或者修改呢？1925年《财产法》第84条规定，土地法庭有法律上的自由裁量权，业主确实是可以向法院提出申请——修改或取消影响土地使用的限制性契约。

一般来说，法官可能会从几个方面做出判断：

• 该限制是否过时（如果房产或邻里性质已经发生变化了，该限制失去了原有的作用）
• 新的用途是否合理的
• 该限制是否会给契约受益者带来好处
• 受益人是否同意解除或改变
• 如果失去了该契约或修改，它是否会对受益人带来损害

从这个案子看，很明显，该契约对其他的土地所有者带来了实际利益，受益人并不同意解除或修改；再者，如果修改了锲约，将给这57名土地所有者（受益人）带来损害。因此，M先生败诉了。

那么，真的就没有成功的案例了吗？也不是完全没有可能。

如果业主遇到这类情况，可以尽可能找出证据。比如说，业主向法官证明，这一份契约已经过时，房屋周边的建筑早就发生了根本性改变。另外，您需要证明该限制没有给任何人带来好处。也就是说，哪怕更改了契约，也没有人受到影响。此外，您还可以尝试主动找到契约的受益人谈谈自己的计划，以达成和解。

不过，申请取消或修改限制的法律费用相当高，即便是受益人同意了，也可能会要求您拿出一笔费用作为赔偿。如果您像M先生一样，先把房子建好了，再去申请，那么，败诉的话，您就亏大了！

所以，我们认为，业主们应该在购买土地或房产之前，应该查看好您的合约，看看有哪一些限制。如果您的合约里有限制性条款，它影响您对该土地未来的计划，您应该尝试着与卖家谈谈，看看是否可以取消相关限制。如果无法得到修改，您应该考虑是否还要继续购买这一套房产。

无论如何，在您购买房产之前，最好能咨询有经验的房产律师，帮您检查合同是否含有这类契约，以做出客观的分析。如果您也不幸遇到M先生类似遭遇，也可进一步联系丽莎律师行，我们的房产团队律师可以为您提供非常专业的法律意见。

好了，本篇文章就到这里，我们下一期《丽莎说案》再见。

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说到英国的离婚法律，不少人可能有印象，在好一阵子以前，就听过英国政府喊出要提出改革，让离婚不再是代表双方必须互揪小辫子，还得找出理由互相责怪……

​事实上，自英国司法部（Ministry of Justice）自2019年最初提出修法草案后，《2020年离婚，关系解除和分居法》（Divorce, Dissolution and Separation Act 2020）终于/也已经是在2020年6月25日，获得“英王御准”（Royal Assent）而成为正式的法律。

不过，由于建立新的离婚制度（或者说一个完整的线上离婚系统）是需要时间的，所以即便该法案通过了，仍然没有听到一个正式开始实行的日期。

终于，等了将近一年的时间，英国司法部宣布了：这个有关离婚的新法律，即将自2022年4月6日起正式实施。

→ 为什么需要等这么久？

首先，做为一个英国50年来第一次针对离婚法律的重大修改，对于现行的制度（或者说系统）自然是一个很大的变化。

这并不只是把法律条文修改而已，也牵涉到实际操作上，民众未来如何直接使用司法部的线上系统，提出离婚申请的相关程序和所需要求的变化。政府是需要时间去把这样的系统给完善的。

再加上新冠疫情的影响因素，于是2020年离婚法的正式实施日期，就从原来预定的2021年秋季，一路延到了明年春季。

不过，往好的地方看，这总算是被敲定下来了，而不再是无尽的不确定或者等待。

→ 离婚不再需要“编理由”

《2020年离婚法》带来的最主要变化，就是针对目前制度需要“有理由”这一点。

也就是说，直到新法正式实施前，目前在英国，如果当事双方要离婚的话，是需要提出符合至少以下其中一种理由，来证明双方婚姻关系已经破裂：

1. 一方出现婚外情，另外一方认为无法再和对方生活下去了；

2. 一方认为另外一方的行为举止不合理，无法继续生活下去；

3. 在过去的2.5年里，一方被另外一方抛弃长达2年的时间了；

4. 双方已经分居2年的时间，而且都同意离婚；

5. 双方已经分居5年的时间，无论对方同意与否。

否则的话，当事人恐怕是无法提出离婚的。

为此，英国社政公益机构Nuffield Foundation就曾经发布过一份报告，内容指出：碍于这样的法律规定，使得许多夫妻为了加速离婚的程序，不得不编造出“假的理由”，甚至是“假外遇”来符合离婚的条件……

也因此，过去以来（离婚法律改革以前），一直都有批评的声音指出这样的要求太过于过时。

况且，因为需要“有理由”，可能进一步导致夫妻双方造成更大的争端，更难在协议离婚时达成共识，甚至伤害到两个人的孩子。

所以说，促成离婚法律修改的其中一项因素，某种程度上也是为了保护孩子，可以减少孩子在父母双方的离婚过程中，遭受（更多）可能的伤害。

→ “对方的行为举止不合理”是最常见理由

原因是，这个理由事实上可以包含的范围很广，比如说：对方有言语上或者行为上的暴力，对方有酗酒或者嗑药的坏习惯等；对方做了违法的事情，就可以说是行为不合理。

同时，即便对方没有做违法的事情，而是像是：对方不节俭，不照顾家庭，不打扫卫生，不按时回家等，这些也同样可以视为行为不合理的。

正是如此，“对方的行为不合理”便可以说是一个囊括一切的理由；

凡是不符合其他4项离婚理由的当事人（前面有列出），几乎都可以考虑以这个理由来提出离婚申请。

可是说到底，硬要提出“符合法律”的理由，这种设置尤其是到了现代社会，其实是没有必要，而且反而容易引起纷争的。

于是，《2020年离婚，关系解除和分居法》主要便是将“这项”要求，修改成以下：

1. 比起原本夫妻离婚的时候必须提出“确实”证据来证明俩人关系已经破裂（也就是要“有个理由”，改成只需要出示陈述信，来说明双方的婚姻关系已经破裂即可。

同时，还有其他几个值得关注的修改：

2. 想要离婚的双方，可以选择两个人”共同“来申请离婚，也可以只由其中一方启动离婚程序；

3. 离婚程序维持原来的暂准离婚令（decree nisi）和绝对离婚令（decree absolute）两个阶段，并且要求离婚程序必须至少达到6个月的时长（从最初的申请离婚（Petition Stage）到暂准离婚令（decree nisi），必须经过20周的时间；再从暂准离婚令（decree nisi）到绝对离婚令（decree absolute），必须至少经过6周的时间）；

4. 移除其中一方可以向法院”挑战“离婚申请的权利（意思就是说，不让其中一方”拒绝“离婚，如果另一方想要提出离婚的话）。

最后一点主要源于过去一个知名的案件。

案件中的妻子名为Tini Owens，来自伍斯特郡（Worcestershire）。当时68岁的她，想要和已经结婚长达40年的丈夫Hugh Owens离婚，原因很纯粹直接，因为她在那段婚姻中，过得并不开心。

可是，她的丈夫并不同意离婚，而且基于原来英国的离婚法律，Tini Owens只是单方面提出她在婚姻中感到不开心，并没有提出（上面提到过的）5项理由的其中一种，那么她想要成功诉请离婚的几率，几乎是微乎其微的。

她虽然最早在2012年已经动了想要离婚的想法，但是她从2015年2月才搬离她和丈夫Hugh Owens一直以来一起居住的房子。

这也使得她的案件最终在2018年7月，最高法院判了她败诉，当时法官告诉她必须等到2020年，才可能离婚成功（因为到了2020年，她才会正式和丈夫分居了5年的时间）……

Tini Owens的案件再一次说明了，原本英国的离婚法律，是如何地已经不适用于目前的主流社会。

对于像Tini Owens这样的人来说，只因为她不能够或者不愿意把婚姻的终点建立在双方的互相指责上，然而，这样的她却得因此困于不快乐的婚姻关系中更长时间，直到满足了法律规定的”理由“要求，才有可能挣脱出来。

也因此，新的法律修改－使得想要离婚的那方，不会再因为对方的不同意，而得继续待在一段婚姻中，甚至是得继续受到对方的高压控制。

→ 文末补充：新法正式实施前，目前在英国离婚的基本流程？

1. 先确认自己“是否”可以离婚

英国法律规定夫妻双方必须结婚至少满一年的时间，才可以申请离婚。

也就是说，无论发生什么事情，当事人都必须等到结婚一年后，才可以申请离婚。

不过，若是当事人在这个过程中觉得自己实在无法继续等待下去的话，也可以选择申请“合法分居”（Legal Separation）。

“合法分居”指的是双方仍维持婚姻关系，但是可以不必继续生活在一起，也不需要像离婚那样必须等待结婚至少满一年的时间才能够去申请。

对于有些想要通过分居来确认自己是不是真的想要结束婚姻关系的，便可能会考虑这么做。

2. 双方事先讨论好“孩子监护权”，“孩子抚养责任”，“财产分配”等事项

双方在正式向法院申请离婚前，建议尽量多交流和沟通。

尽量在有关的问题上，比如说离婚的理由、离婚起诉书的措辞、孩子的抚养和财产的分配上等达成共识；如此一来能够提高离婚程序的效率，也能避免不必要的诉讼和费用。

一般有经验的律师在把当事人的起诉书上交法庭之前，都会尽量取得另外一方的认同，或者尽量缩小两者之间的分歧，以便减少不必要的庭费和律师的费用。

因此如果当事人对自己的离婚方面有什么要求的话，建议先和另外一半谈一下；双方的意见若能尽量达成一致，对于后续的程序一般都会有所助益的。

当然了，如果双方仍旧无法达成共识，或者出现了纠纷的话，一般接着将会进入相关的诉讼程序。

3. 离婚的“理由”

这一点前面已经提过，目前在英国离婚，当事人必须证明自己的婚姻已经破裂，并且符合上面列过的5项理由的其中一种；新法正式实施后，将会删除这项规定。

4. 如何申请离婚？

当事人可以选择线上申请（https://www.gov.uk/apply-for-divorce）或者邮寄填写D8表格申请（https://www.gov.uk/government/publications/form-d8-application-for-a-divorce-dissolution-or-to-apply-for-a-judicial-separation-order）。

不论选择哪一种方式，当事人都需要缴交550镑的申请费用。

离婚申请递交后，官方人员就会检查当事人的申请是否正确无误，确认无误后当事人就会收到：

申请被接受（已被寄给法院）的通知；

当事人的离婚起诉书被离婚申请中心核盖章的一份复本；

当事人的案件代码；

当事人的先生或太太还会收到一份“送达认收书”（Acknowledgement of Service），用以询问先生或太太是否：不同意离婚，或者不同意承担离婚诉请费用（如果当事人有要求对方必须支付的话）。先生或太太必须在收到“送达认收书”的8天内给予回应。

5. 暂准离婚令（decree nisi）和绝对离婚令（decree absolute）

如果当事人的先生或太太没有反对离婚，当事人接着能向法院申请暂准离婚令（decree nisi）。

这个“暂准离婚令”的意思就是说法院不反对双方离婚，当事人在拿到“暂准离婚令”后的6周又1天（也就是等待了43天之后），就可以再向法院申请绝对离婚令（decree absolute）来正式终止双方的婚姻关系。

中间这段等待时间主要就是要让当事人“感受”一下离婚是什么感觉，确保当事人是真的想要离婚的，或者给予当事人反悔回头的机会。

因为，在之后法院给出“绝对离婚令”（decree absolute）的时候，就代表双方的婚姻关系正式结束了；彼此不再是夫妻，并且双方都可以再自由和其他人结婚了。

不过这边有一个程序上需要提醒的是：当事人在收到“暂准离婚令”后，最晚需要在12个月内向法院申请“绝对离婚令”；否则的话，到时候当事人就得向法院提出合理的解释，为何自己当初延迟了这么久才去申请。

→ 离婚时，对方若是过错方，例如说外遇，那么法院会把孩子判给另外一方/自己吗？

在这一点我们必须说的是：孩子的监护权不是根据父母亲是否外遇来判断的，而是根据孩子和哪一方生活将会更好而判断的。

也就是说，哪怕一方能够证明另外一方有外遇，这一般只能说明双方之间的婚姻关系已经破裂，而更有助于当事人申请离婚，这对于争夺孩子的监护权基本是没有影响的。

另外，为了让离婚判决能够真正得到执行，丽莎也建议当事人：根据双方的财产和孩子在哪个地方，而决定在哪里处理离婚；比如说双方的财产和孩子都在英国的话，那么自然最好是在英国来处理离婚事务。

今天的文章就到这边，如果对于文章内容，或者英国法律方面还有任何衍生或其他疑问，都可以进一步咨询丽莎律师行。

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莎粉们周一好，本周《丽莎房产快讯》，我们要带大家了解的新闻有：

• 尽管印花税假期很快就要结束，豪宅买家对房子的争夺还在继续。富豪们不在乎钱，他们只需要—更大的房子、更好的Wi-fi和当地的酒吧
• 您是否碰到搬家公司抢钱现象？据了解，搬家需求飙升导致搬家公司车辆以及人手短缺，购房者愿支付双倍费用，只为抢到搬家服务！
• Rightmove表示：6月，进入市场的房产要价持续高涨。不过，相对过去两个月，终于看到涨势稍稍放缓了
• 政府宣布：为最需要的企业延长驱逐保护令，直至2022年3月25日，房东不得对特定企业进行驱逐
• 尽管员工们还在家里办公，商业办公楼的投资兴趣恢复了：今年，伦敦市中心写字楼交易已达成33亿英镑

印花税假期快结束，豪宅买家还在疯狂抢房

根据房地产公司Savills最新数据显示，在过去一年的疫情中，市民们对空间的渴望推动了豪宅市场的发展。尽管大多数豪宅买家已经知道他们会错过6月30日印花税假期的最后期限，但这丝毫没有影响他们购房的脚步。本月，豪宅买家们的购房需求持续升高，并没有放缓的痕迹，该公司预计，高涨的需求将在未来几个月持续下去。

据了解，该公司在6月4日至6月8日期间对750名买家和卖家进行调查。调查报告显示，在那些购买100万英镑以下房产的买家行列里，85%的人仍然希望他们能够在印花税假期前完成购房交易；在购买超过100万英镑房产买家中，90%的人希望能够在印花税假期前完成交易，10%的人认为，如果他们错过了该计划，他们将会重新谈判价格，只有5%的人说他们可能会取消交易。

有意思的是，在200万英镑以上的市场中，所有受访者都表示他们会按照计划进行，也就是说，印花税假期截至不截止，和他们一点关系也没有。

果然！豪啊！

Savills公司的Frances Clacy评价：”在封锁期间，人们生活方式彻底发生了改变，它主导了豪宅市场的决策，在未来几个月，豪宅买家和卖家的交易可能还会保持非常强劲的上涨率。”

该公司还对豪宅买家们做了愿望清单的调查，该调查发现，豪宅买家们对空间的渴望相当高。超过一半的受访者（54%）提到了他们最喜欢获得额外的生活空间；40%的受访者想要更大的花园；33%的受访者需要更多的卧室。特别在伦敦，这种对空间的渴望胜过其他任何地方。

此外，在家工作影响了豪宅买家们的另外爱好。41%的人提到，他们想在家里获得一个独立的办公室。55%的人表示，他们需要更好的WIFI服务。

有意思的是，以前，豪宅买家们都喜欢能住在安静的区域里，可是，他们现在却对住宅附近的休闲娱乐设备有了新的要求。15%的受访者表示，他们喜欢新家靠近酒馆和餐馆。

印花税假期炒高搬家服务的价格

在疫情期间，搬家的需求也在不断攀升。英国搬运工协会发现，往年的数据显示，6月的搬家销售订单量通常为18万订单，但这个月的订单量竟然增加了20%。随着搬家公司的订单飙升，车辆以及人手的短缺也炒高了搬家业务的价格。

据了解，一些买家们急于找到一家搬家公司，竟然愿意支付双倍的费用。另外一头，搬运公司们为了推掉业务，不得不要求业主交付高达60%的预付定金来预定订单，而且，该定金是不给予退还的。

英国一名业主克莱尔对媒体说，他们一家人本来计划在本周五搬到位于白金汉郡的一栋四居室房子。目前，她已经打了近50家公司的电话，才找到一家搬运公司。毫无疑问，这家公司比任何一家公司的报价都贵，但是没办法，他们也只能接受了。

克莱尔在接受媒体采访时说：“我有一个同事根本找不到搬家公司，他现在想办法租用了一辆货车了。可是，大多数家庭一般都需要搬一家子的物品，运送孩子们还有一条狗，一辆货车是根本没办法帮助他们完成搬家工作的。”

在白金汉郡Amersham的一家搬运公司Clark 称，以前，他们每周可给出60份报价，现在已经高达120份。该公司CEO告诉媒体，他们每周很容易就接到180份订单，可是，由于人手和车辆确实有限，没办法，他们正在拒绝数以百计的客户。有些客户甚至愿意给他们多加2000英镑，可是，他们真的没办法接受了。

这一现象还让一些不受监管的搬运公司趁机使坏，他们在同一时间接受多个预定，然后选择出价最高的业主，并在最后一刻取消其他的预定。这给不少家庭造成了混乱，他们在最后一刻才被通知无法搬运了。英国搬运工协会总干事Ian Studd说，由于搬运车辆和存储空间的短缺，这个问题已经变得更加严重。

在这里，我们也提醒消费者们，在选择搬家公司前一定要多了解搬运公司的背景，最好选择受英国搬运协会监管的公司，以防被坑。

6月，上市房产的要价持续创新高

今日，房地产网站Rightmove表示，在截至6月中旬的一个月里，投放在该网站的房产平均要价比上个月上涨了0.8%，相当于涨了2509英镑。目前，英国房产平均要价已达336,073英镑，这也是连续第三个月创下新高了。

Rightmove表示，自2020年3月以来，威尔士新上市的房产要价上涨了14.6%，是英国涨幅最大的地区。第二大的价格上涨是地区是英格兰西南地区，那里的标价上涨了11.4%。

虽然房产要价持续高涨，但是，该网站也发现，这一次的涨幅呈现了一点点放缓的趋势。

据了解，自2020年3月以来，最高的一次房产要价上涨率达7.5%，也就是23,488英镑。另外，今年4月和5月，要价的涨幅也在1.8%和2.1%之间，也就是说，6月的0.8%涨幅不仅远远低于最高数据，也低于上两个月的数据。

Rightmove的房产数据总监Tim Bannister表示： “尽管我们数据表明，仍有强大的买家需求。不过，早期迹象表明，疯狂的房屋销售速度有所放缓，较高的价格加上缺乏新的选择进入市场，正在减少一些普通买家的能力或欲望，这也导致了涨幅放缓。”

政府为有需要的企业延长驱逐保护

上周一，我们报道了一则消息：英国地产联合会的呼吁政府，万万不能延期商业地产禁止驱逐令。

遗憾的是，他们的呼吁似乎并没有发挥作用。就在上周三，政府再次宣布，现有的禁止商业租户驱逐令将被延长至2022年3月25日。也就是说，在这日期前，商业房东不得驱逐企业租户。政府希望，商业租户们有足够的时间与他们的房东达成租金协议，而不受到驱逐的危险。另外，司法部已经确认，商业租金追缴（CRAR）程序的限制也将被延长。

不过，值得注意的是，此次的延长只针对部分企业——那些在疫情期间不得不继续关闭的企业，如Clubs 以及酒店等等。

也就是说，目前已经恢复营业的企业将不能使用该保护令。

另外，为给这些持续受影响的企业帮助，住房部长还宣布，他们将在本届会议上引入立法，促使房东将对特定时期的租金提供补贴，并于租户一起分担财务问题。

据了解，该立法主要帮助租户和房东一起处理欠款协议的问题，比如，可通过免除一部分或商定一个长期的还款计划。如果双方无法达成协议，法律将会安排仲裁程序来帮助房东和租户达成协议。也就是说，一旦采取法律仲裁程序，欠款偿还的协议将具有法律约束力，双方都必须遵守。

对于政府此次的决定，英国地产联合会感到非常失望。就在通知发布的同一天，他们在官网上发表文章，他们始终认为政府的行为是错误的。

英国地产联合会首席执行官梅兰妮指出：

“通过调查，我们发现，大多数业主已经与他们的租户达成了租金协议，并且向受疫情影响最大弱势租户提供了数百万英镑的支持。现在，政府再次全面延长暂停令，这将为那些资本雄厚的企业提供更多躲避的机会，他们本来可以有钱付款，可是，现在他们有理由拒绝这样做。他们会继续滥用政府和业主的支持，并将为未来的经济带来长长的阴影。“

商业办公楼投资兴趣似乎已恢复  

目前，英国还没有彻底解封，很多公司依旧采取在家工作的制度，不难发现，许多办公楼仍然比以往要空旷得多。

不过，根据Savills的数据显示，世界各地投资者对伦敦市办公楼的投资兴趣正在恢复，五月，商业办公楼的交易额超过5.5亿英镑。据悉，该数据已达到今年来最高水平，这也是自2018年以来5月的最高营业数据。

研究显示，今年，投资者已完成超过30亿英镑的伦敦办公楼交易。物业代理公司JLL估计，其中，伦敦西区的交易总额约为20亿英镑，伦敦市中心交易额约为13亿英镑。

据了解，在众多比交易中，其中一笔比较大的交易则是香港永泰地产有限公司牵头的财团组织，该财团在Chancery Lane车站附近以2.55亿英镑购买一栋办公楼 Athene Place。

Savills伦敦市中心投资主管Stephen Down说：”投资者对伦敦写字楼的长期前景持积极态度，尤其是目前资产的定价与其他欧洲国家相比具有很强的竞争力。”

另外，JLL的西区投资主管Rob Corbett评价：”职业市场的重新启动，实现了非常强劲的租金，给了这些投资者信心。伦敦的办公市场是有弹性的，疫情过后，它一定会有非常好的表现。”

好了，本篇《丽莎房产快讯》就到这里，希望您能从中获得有用的信息，我们下一周再见。

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一连30集的视频，丽莎将带莎粉走进商业房产法的世界，解答您的疑问。

《商业房产法》EP2 –  什么样的担保人是最好的？

通过上面的视频，莎粉们是否更了解“什么样的担保人是最好的”了呢？

下周四，我们将会继续以简单平易的方式，向莎粉们科普更多英国商业房产的法律。

想要学习更多，记得关注我们！

丽莎还要提醒，所有我们制作的视频，都会同步发布在丽莎的官方YouTube平台。如果想要观看更多丽莎视频，可以关注我们（丽莎律师行）https://www.youtube.com/channel/UCPmpxpJNXwSfgy7_z6ljKmg

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不少人可能知道，英国的养老金制度（这里指的是国家养老金），采用的是三重保障（Triple-lock）制度。

这也就是说，在国家养老金方面，每年调涨的涨幅指标，会从2.5%、平均薪水涨幅、通货膨胀的三项因素中，取最高者来做为每年度调涨的基准。

比如说，如果后两项因素的年度涨幅都低于2.5%，那么这项政策至少保障，养老金最低会以2.5%的幅度进行年度调涨；

而如果后两项因素的涨幅有高过2.5%的，就会取最高者来做为新一年度的调涨幅度。

→ 于是，新一年度涨幅可达历史新高8.4%？

据本周由英国国家统计署（Office for National Statistics）发布的最新数据，截至2021年4月的这一年度，英国平均薪资涨幅达到8.4%之多。

这个大幅度上涨的主因是由于新冠疫情，在2020年重创了就业市场，造成薪资缩水（薪资在封城时期下降，因为没有或停止工作），因此当大家重返就业岗位后，薪资自然就以大幅度的比率上升（这种上升更像是从无至有的成长）。

而这样的涨幅代表什么？代表如果依循英国政府的三重保障（Triple-lock）政策，2022年4月开始的新一年度，国家养老金每周可涨最高15镑之多。

就是说，以国家新式养老金（The new State Pension）来看，最高可自目前的每周（最高）179.6英镑，上升至194.6英镑；

而对于旧式养老金（The basic State Pension）来说，这个涨幅也象征了每周可涨11.55镑，最高涨至每周149.15镑（从目前的137.6镑）。

（注：具体能领到多少金额，需要依据当事人的NI纪录来决定。）

需要指出的是，有关于实际“涨幅”，仍需要看今年5月至9月的数据，也就是8.4%仍不是板上钉钉。

不过，财经专家Sarah Coles分析，未来几个月的平均薪资有继续上涨的趋势，所以涨幅可能有机会更大。

不过，这样的历史性涨幅也面临着多方挑战。

英媒指出，如果明年度真的按照这样的涨幅进行调涨的话，代表财政部需要花费超过70亿镑的预算在国家养老金上，这远比政府通过“三重保障”制度（2.5%）的21亿镑预估，要超出了几乎整整50亿镑。

为此，有些保守党议员已经喊出，应该缩小涨幅，毕竟英国政府已经为了新冠疫情，欠下大笔账单了。

此外，已退休人员的养老金，基本是从目前正在工作的人所交的税收而来；也有议员指出，这恐怕会引起不少反弹声音。

毕竟，对于目前正在工作的人来说，不少人的薪资和福利可能都受到疫情的影响，甚至不升反减，如果这时候允许养老金高涨幅的话，可能会引起不满。

另一方面，也有一些对于目前保守党政府养老金政策的质疑声浪，开始此起彼落地出现。

原因也是关乎于新冠疫情，使得英国政府已经背负着欠债，因此质疑的声音表示，政府的“三重保障”（每年度至少调涨2.5%）是否仍有继续延续下去的必要。

为此，英国财政大臣苏纳克（Rishi Sunak）这周最新接受采访时也确认，“三重保障”依旧是政府面对养老金制度的政策。

并且，苏纳克也再次强调了这样的制度，对于退休人士的保障，避免人们在辛苦了一辈子而退休后，只能落入贫穷难以养活自己的境地。

不过，面对养老金可能在下一年度调涨超过8%之多的质疑，苏纳克不愿意给出一个确切的答案。

并表示，会在今年稍晚的时候（今年秋季）再进行正式的重审。

→ 文末补充：目前国家（新式）养老金，是如何运作的？

国家新式养老金（The new State Pension）的出现，顾名思义是用于（逐渐）取代旧有的国家养老金（国家基础养老金－Basic State Pension和国家补充养老金－Additional State Pension）。

国家新式养老金适用于所有在2016年4月6日之后，都尚未达到可领取养老金年龄的人，这基本是指：

您是在1951年4月6日当天或之后出生的男性；

或是在1953年4月6日当天或之后出生的女性。

国家（新式）养老金顾名思义，就是由国家（英国政府）来负责管理和发放的国民养老金。

它不像个人养老金或职业养老金那样，是由自己（雇主或您个人）来选择适合自己的养老金计划。

（注：如果您在2016年4月6日之前就已经达到可领取养老金的年龄，您将继续适用于旧式国家养老金（国家基础养老金和国家补充养老金）。）

－如何符合领取资格？

您通常必须要有至少10年缴交NI的纪录，才能达到领取国家养老金的最低门槛；

而您必须要有年满35年的缴交NI的纪录，才能领取全额的国民养老金。

不过，您不需要是连续10年或35年，只要您全部加起来达到足够的年数即可。

目前，全额的国民（新式）养老金额为每周179.6英镑（The full new State Pension）。

值得指出的是，您在领取国家养老金的同时，也可以领取个人养老金和职业养老金，这之间并没有相互冲突。

只不过，如果您所领取的总养老金数额，大于每年每人的免税额时，您还是会被扣税的。

→ 如果是领取福利，或是在家里带小孩的人要怎么办？

有些人会问：无论是没有工作或者是收入很低，都是不会被扣到NI的，那这样是不是表示当事人就不符合国民养老金的领取资格了呢？

所以针对以上的类似情况，政府也有了以下的配套措施：

1. 计算您的NI credits（领取福利）年数

如果您是在领取福利而没有缴交NI的纪录，您的领取福利的年数一样可以被累积到可以领取养老金的年数中。

2. 自愿补交NI税费

如果您因为收入比较低而不需缴交NI，但是又没有领取福利；或是您没有工作，也没有领取福利；又或者您长期在国外工作（前提都必须是您持有英籍或永居身份）：

那么，您在累积NI年数的纪录上显然是不足的，这时您可以选择补交NI，来换取足够的年数资格，同样可以符合领取国民养老金的要求。

您可以线上查看您的NI纪录：https://www.gov.uk/check-national-insurance-record，看看自己是否符合要求；亦或是尚未符合要求，了解自己需要补上多少的差额。

→ 如果在到达退休年龄前移居中国，但仍保留英国籍，那么到达退休年龄后，还可以申请英国的养老金吗？

针对这个问题，也是不少人询问丽莎的。

比如之前一直在英国工作和发展，但退休后想回到国内了，是否还能领取英国养老金？

事实上，是否可以申请英国的国家养老金，是取决于当事人的NI缴纳纪录，就是说，主要还是看当事人是否符合如上面丽莎列出的要求。

如果满足的话，当事人就可以领取，这和当事人后来居住在什么地方，并没有直接关系。

今天的文章就到这边，其实关于养老金可以聊的话题还有很多，丽莎之后会再针对莎粉们的延伸疑问或话题，找机会再和大家继续聊聊。

如果您对于这方面还有任何疑问，都可以进一步咨询丽莎会计行，或者您还有其他想知道的，希望丽莎能够通过额外文章讲解或解答的，也都可以在本篇文章下方留言，告诉我们！

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任何英国法律问题，也欢迎咨询丽莎律师行。

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房价上涨太快，年轻人根本买不起房。于是，在国外，年轻一代有了一种比较特别的居住方式。我们之前文章里提到的——英国的年轻人喜欢购买房船、房车啦，现在还迎来——自建小型房屋。

这些小型房屋指的是那些不超过2.55米宽，7米长的房子，它们有的是可移动建筑，有的是静态建筑，就像一个缩小版砖瓦房一样。据说，这样的居住方式最早在美国流行起来，随后，小房子开始普及到世界各地，也被称之为年轻人的“小房子运动”：Tiny House movement。

随着英国房价越来越吓人，近几年，很多年轻人也开始追起潮流，参与小房子运动中。他们在父母的花园或者购买、租用一块私人土地，搭建一个小小的生活空间。有了这样的小房子，他们每年都可以省下一大笔租金，也没有任何房贷的压力。

这样的一种住房投资是否适合所有人？如果我也想要一个小房子，该把它放在哪里才是合法的？

年轻人的一场Tiny house movement

汤姆，20岁，一名木匠。三年前，这位年轻人在社交媒体上发现了“小房子运动”社区，受到他人的影响，他也有了想法。于是，前年，他也加入了这一场运动中。

他在布里斯托尔附近山村的田野上，自建起一套乡村小木屋。他在冬天里组装屋顶，在炎热的夏天收集木材，忙前忙后的，去年，小房子终于建好啦。

这是一栋只有2.4米宽、5米长、4.5米高的乡村式木制住宅，您瞧瞧，就像童话故事里小木屋的感觉。因为体积较小，从它的前门就可以看完整个空间的布局。小木屋的右边是起居区，沙发几乎占据了他家一半的宽度。角落里的微型原木燃烧器还在呼哧呼哧地燃烧着当天的原木，看着还挺舒适挺暖和。

房子左边是一个厨房，里面配备了各种必需品。一块窗帘遮住了淋浴和马桶，构成了一个浴室空间。厨房上还有一个小阁楼，通过下拉式的梯子走进去，就是汤姆的卧室了。

听汤姆说，英国市场上有现成微型房屋出售，比较贵。为节约成本，汤姆决定自己搭建，他几乎没有寻求任何人的帮助，自己设计房子的样子后，跟着YouTube上的教程开始制作。

“几乎每一个表面，包括外部和内部，都是由回收的木材制成的，然后我朋友又送了一台拖车给我，我只花了6000多英镑建的这个小木房子。 “

汤姆和Tiny House Movement 的每一位成员一样，买不起房子，又不想被租金捆绑，于是，他毫无犹豫加入了这一场属于年轻人的搬迁运动中。

现在，汤姆把他的做好的小木屋放在他家的私人土地上，从此过上了“经济自由”的生活。他唯一的开销就是每天25便士的电费。他可以把每月的工资都放在其他的兴趣上，比如：滑雪、攀岩和旅行，再也不需要为房子存首付了，也不用付那讨人厌的租金了。

和汤姆一样，莉莉兹夫妇也厌倦租房生活，他们很想摆脱无休止的月租负担中。去年，他们在康沃尔郡特鲁罗——自家的私人土地上建了一个小型木屋，这座房子比汤姆的大一些，也贵一些，花费了25,000英镑。

莉莉兹说：”摆脱租房的恶行循环真的很好。以前，我们感到非常不容易，租房根本不可能存钱，而且我们也不可能有足够的钱去做抵押贷款。我们很幸运，因为我们可以在家庭土地上建造。我现在爱上了它。这是我们的梦想家园。“

房价太高，全球性的搬迁运动开始

小型房屋运动起源于20世纪70年代，最初，一些热爱大自然和自由的老外们选择这样一种居住方式来度过一生。后来，在2008年金融危机之后，许多年轻打工者也加入其中，他们决定建造负担得起的小房子，从此摆脱房贷的烦恼。随后几年，世界各地形成了不同的小型房屋社区，在美国、澳大利亚和新西兰，该社区不断扩大。

近几年，美国的一档电视节目《小房子猎人》和Netflix的系列节目《小房子国家》再次把这一潮流推向世界。再加上社交媒体的宣传，这样的一种居住方式吸引了一批又一批年轻人。

在YouTube上，只要您打上“Tiny house”几个关键字，许许多多小木屋制作的视频就会出现了，他们都在教您如何制作和它的一些技巧。35岁的布莱斯和他的妻子拉萨在YouTube经营了频道 ——”在狭小的房子里生活”。在视频里，他们一起访问了全球187个小房子，并向观众们展示住在小木屋里的舒适感，他们的频道获得了超过317万的订阅者，并获得了4.04亿的浏览量。

随着英国的房价不断上涨推动，对于英国的许多人来说，登上房产阶梯是一个遥远的梦啊。生活成本如此之高，似乎不可能实现。因此，这些小型房屋的视频也激励了许多英国人，包括：汤姆和莉莉兹夫妇。近几年，小型房屋运动也在英国流行起来，在Instagram一搜“TINYHOUSE UK” ，您就能看到遍布在各地的各种精致私人小型房屋了。

搭建小木屋的一些法律规则

对于英国的年轻人来说，居住在小房子就等于过上了非常环保的生活，还自由自在的；另外，没有了租金烦恼，他们的生活费也大大降低，让他们有更多机会存钱来买砖瓦房。

虽自建小木屋是合法的，但是，它在世界各地还处于法律的灰色地带，各个国家都还没有一份专门针对它的建设方案，也没有专门提供给小房屋的足够土地。在英国也不例外，它的选址是有非常限制的。

在英国，小型房屋可分有两种，一种是可拖行的，房子下可安装一个车轮，这类小房子则被视为与大篷车或移动房屋一样。它们有着同样的规则是，任何有关大篷车或移动房屋选址的立法，也适用于这类小房子。如果您自制或购买的是有轮车的小房子，那么，您可以把它放在以下地方：

• 大篷车场地上
• 公园住宅用地
• 用于假日出租的露营场所

当然，在放置您的小木屋之前，您需要提前向以上地址的相关部门申请，要求租一块地。每一个场地对小木屋的宽度长度都有着不同的规则。

另外一种小房屋是静态的，它就是直接连接地基的建筑，那么，这类房子就得涉及土地问题了。只要涉及到土地的申请，就会涉及的最低空间标准以及当地规划的申请要求。严格的政策不可能仅仅因为创新的房产而得到豁免，因此，选择一块合适的土地确实是业主们的一大障碍。

基本上，英国的年轻人会选择在父母家花园里建一个静态房屋，或者说是在家人的私人土地上自建，这样，限制会少一些。

其次，就像建设普通的砖瓦房一样，房主看到当地有空置拍卖的土地，可以买下土地，然后向当地规划部门申请规划许可来建设小木房。当然，这样一来，预算就高了不少，不太划算。

不过，这样的一种居住方式是近两年才流行起来了，我们相信不久后，英国各地政府应该会有更多的想法和政策出台。这不，据《金融时报》报道，在布里斯托，当地一些组织希望能够向政府申请一块土地，专门提供给当地年轻人做小木屋。最近，他们获得了住房、社区和地方政府部的资助。该团队已经聘请专业的社区住房专业人士来来完善计划，并希望在未来几年内开始建设，以解决当地住房危机的问题。有了这样的先例，丽莎相信，未来几年，各地政府和相关组织一定也会有更多行动。

最后，丽莎想要提醒大家，不论您是在自家私人土地或者购买一片空置土地来自建小木屋，建设前最好还是咨询当地规划局，英国各地对这类建设都有着不同的要求，您别把钱和精力都投入后才发现，自己建了一个不符合标准的小房子。

另外，就像船房，车房一样，这样的居住方式虽可为您节约一笔很不错的收入，可并不是每一位年轻人都适合居住在这样的环境中。您别一时冲动，当您好不容易申请了一块土地，建了您的小木屋却发现——空间太小，连朋友都没办法邀请过来喝一杯，那么，住了两年后，估计也就不喜欢了。

好了，本篇文章就到这里啦！喜欢丽莎文章的朋友别忘了给我们点赞和转发给朋友。您的支持是我们最大的动力。

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这些小型房屋指的是那些不超过2.55米宽，7米长的房子，它们有的是可移动建筑，有的是静态建筑，就像一个缩小版砖瓦房一样。据说，这样的居住方式最早在美国流行起来，随后，小房子开始普及到世界各地，也被称之为年轻人的“小房子运动”：Tiny House movement。

随着英国房价越来越吓人，近几年，很多年轻人也开始追起潮流，参与小房子运动中。他们在父母的花园或者购买、租用一块私人土地，搭建一个小小的生活空间。有了这样的小房子，他们每年都可以省下一大笔租金，也没有任何房贷的压力。

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汤姆，20岁，一名木匠。三年前，这位年轻人在社交媒体上发现了“小房子运动”社区，受到他人的影响，他也有了想法。于是，前年，他也加入了这一场运动中。

他在布里斯托尔附近山村的田野上，自建起一套乡村小木屋。他在冬天里组装屋顶，在炎热的夏天收集木材，忙前忙后的，去年，小房子终于建好啦。

这是一栋只有2.4米宽、5米长、4.5米高的乡村式木制住宅，您瞧瞧，就像童话故事里小木屋的感觉。因为体积较小，从它的前门就可以看完整个空间的布局。小木屋的右边是起居区，沙发几乎占据了他家一半的宽度。角落里的微型原木燃烧器还在呼哧呼哧地燃烧着当天的原木，看着还挺舒适挺暖和。

房子左边是一个厨房，里面配备了各种必需品。一块窗帘遮住了淋浴和马桶，构成了一个浴室空间。厨房上还有一个小阁楼，通过下拉式的梯子走进去，就是汤姆的卧室了。

听汤姆说，英国市场上有现成微型房屋出售，比较贵。为节约成本，汤姆决定自己搭建，他几乎没有寻求任何人的帮助，自己设计房子的样子后，跟着YouTube上的教程开始制作。

“几乎每一个表面，包括外部和内部，都是由回收的木材制成的，然后我朋友又送了一台拖车给我，我只花了6000多英镑建的这个小木房子。 “

汤姆和Tiny House Movement 的每一位成员一样，买不起房子，又不想被租金捆绑，于是，他毫无犹豫加入了这一场属于年轻人的搬迁运动中。

现在，汤姆把他的做好的小木屋放在他家的私人土地上，从此过上了“经济自由”的生活。他唯一的开销就是每天25便士的电费。他可以把每月的工资都放在其他的兴趣上，比如：滑雪、攀岩和旅行，再也不需要为房子存首付了，也不用付那讨人厌的租金了。

和汤姆一样，莉莉兹夫妇也厌倦租房生活，他们很想摆脱无休止的月租负担中。去年，他们在康沃尔郡特鲁罗——自家的私人土地上建了一个小型木屋，这座房子比汤姆的大一些，也贵一些，花费了25,000英镑。

莉莉兹说：”摆脱租房的恶行循环真的很好。以前，我们感到非常不容易，租房根本不可能存钱，而且我们也不可能有足够的钱去做抵押贷款。我们很幸运，因为我们可以在家庭土地上建造。我现在爱上了它。这是我们的梦想家园。“

房价太高，全球性的搬迁运动开始

小型房屋运动起源于20世纪70年代，最初，一些热爱大自然和自由的老外们选择这样一种居住方式来度过一生。后来，在2008年金融危机之后，许多年轻打工者也加入其中，他们决定建造负担得起的小房子，从此摆脱房贷的烦恼。随后几年，世界各地形成了不同的小型房屋社区，在美国、澳大利亚和新西兰，该社区不断扩大。

近几年，美国的一档电视节目《小房子猎人》和Netflix的系列节目《小房子国家》再次把这一潮流推向世界。再加上社交媒体的宣传，这样的一种居住方式吸引了一批又一批年轻人。

在YouTube上，只要您打上“Tiny house”几个关键字，许许多多小木屋制作的视频就会出现了，他们都在教您如何制作和它的一些技巧。35岁的布莱斯和他的妻子拉萨在YouTube经营了频道 ——”在狭小的房子里生活”。在视频里，他们一起访问了全球187个小房子，并向观众们展示住在小木屋里的舒适感，他们的频道获得了超过317万的订阅者，并获得了4.04亿的浏览量。

随着英国的房价不断上涨推动，对于英国的许多人来说，登上房产阶梯是一个遥远的梦啊。生活成本如此之高，似乎不可能实现。因此，这些小型房屋的视频也激励了许多英国人，包括：汤姆和莉莉兹夫妇。近几年，小型房屋运动也在英国流行起来，在Instagram一搜“TINYHOUSE UK” ，您就能看到遍布在各地的各种精致私人小型房屋了。

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对于英国的年轻人来说，居住在小房子就等于过上了非常环保的生活，还自由自在的；另外，没有了租金烦恼，他们的生活费也大大降低，让他们有更多机会存钱来买砖瓦房。

虽自建小木屋是合法的，但是，它在世界各地还处于法律的灰色地带，各个国家都还没有一份专门针对它的建设方案，也没有专门提供给小房屋的足够土地。在英国也不例外，它的选址是有非常限制的。

在英国，小型房屋可分有两种，一种是可拖行的，房子下可安装一个车轮，这类小房子则被视为与大篷车或移动房屋一样。它们有着同样的规则是，任何有关大篷车或移动房屋选址的立法，也适用于这类小房子。如果您自制或购买的是有轮车的小房子，那么，您可以把它放在以下地方：

• 大篷车场地上
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另外一种小房屋是静态的，它就是直接连接地基的建筑，那么，这类房子就得涉及土地问题了。只要涉及到土地的申请，就会涉及的最低空间标准以及当地规划的申请要求。严格的政策不可能仅仅因为创新的房产而得到豁免，因此，选择一块合适的土地确实是业主们的一大障碍。

基本上，英国的年轻人会选择在父母家花园里建一个静态房屋，或者说是在家人的私人土地上自建，这样，限制会少一些。

其次，就像建设普通的砖瓦房一样，房主看到当地有空置拍卖的土地，可以买下土地，然后向当地规划部门申请规划许可来建设小木房。当然，这样一来，预算就高了不少，不太划算。

不过，这样的一种居住方式是近两年才流行起来了，我们相信不久后，英国各地政府应该会有更多的想法和政策出台。这不，据《金融时报》报道，在布里斯托，当地一些组织希望能够向政府申请一块土地，专门提供给当地年轻人做小木屋。最近，他们获得了住房、社区和地方政府部的资助。该团队已经聘请专业的社区住房专业人士来来完善计划，并希望在未来几年内开始建设，以解决当地住房危机的问题。有了这样的先例，丽莎相信，未来几年，各地政府和相关组织一定也会有更多行动。

最后，丽莎想要提醒大家，不论您是在自家私人土地或者购买一片空置土地来自建小木屋，建设前最好还是咨询当地规划局，英国各地对这类建设都有着不同的要求，您别把钱和精力都投入后才发现，自己建了一个不符合标准的小房子。

另外，就像船房，车房一样，这样的居住方式虽可为您节约一笔很不错的收入，可并不是每一位年轻人都适合居住在这样的环境中。您别一时冲动，当您好不容易申请了一块土地，建了您的小木屋却发现——空间太小，连朋友都没办法邀请过来喝一杯，那么，住了两年后，估计也就不喜欢了。

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