英国有一家非常出名的五金店，名叫“Screwfix”，经常给自家房产打点一切的投资者们应该很熟悉该品牌了。1979年，这一家企业成立，被称之为英国最大的贸易工具、配件和五金零售商。打出了名气后，原创始人家族以6000万英镑的价格出售给Kingfisher ，现在还依旧相当有名字。

 

喂喂，打住打住，丽莎差点忘了，今天可不是要和大家聊这个品牌的，丽莎是要和您扒一扒这一家五金店原创始人家族成员James Goddard-Watts与前妻十年来的恩恩怨怨。莎粉们请拿起小板凳听好了，这个故事会给夫妇们敲醒警醒！

 

据说，这十年来，这位前五金太子爷被法官命令支付前妻1000万英镑资金。现在，前妻还要继续投诉，想要拿回更多的资金！法官将会在下个月宣布最终结果。如果成功的话，这位男子将会被评价“史上被罚最多的前夫”！

 

为什么被迫交出这么多钱呢？丽莎就给大家说说。

 

 

办理离婚程序，百万富翁隐藏财产

 

1979年，Goddard-Watts家族成立了Screwfix，作为家族长子，James Goddard-Watts一早加入了家族企业，成为一名百万富翁商人。

 

大约在1997年的时候，James与前妻结婚。作为创始家族，把自家商品做得如此之好，每一位成员都功不可破，James Goddard-Watts赚钱的能力也是不能小觑的，当然，这位妻子也给他帮了不少忙，结婚后，俩人为家族创造新的财富。在他们的婚姻期间，James Goddard-Watts一直都沉迷于奢侈的生活方式，买豪车、投房产、全身名牌、常年泡夜总会以及世界旅游等等。

 

好景不长，夫妇感情破裂。在维持了13年的婚姻关系后，2010年，双方开启离婚程序。由于对财产分配有争议，曾经恩爱的夫妇从此变成仇人，进入相当长久激烈的法庭斗争中。

 

在第一次办理财务手续时，James的前妻获得价值325万英镑的房子和400万英镑的一次性付款。

 

然而，前妻发现，这名百万富翁在离婚程序的财产揭露环节做出了“虚假陈述”，隐藏了真实财产的情况，并且通过隐瞒这些情况来躲避支付前妻以及三个儿子的资金。

 

据《星期日泰晤士报》报道，当年，签好离婚协议的James立刻移民到瑞士生活，过着相当潇洒的日子。Julia相当不服，她认为她和孩子们应该得到更多，从而，她决定起诉他。

 

 

法官发现当事人确实做了虚假陈述

 

据了解，经过审查，法官确实发现这名商人做了虚假陈述，并且他的陈述中还有“误导性”。2016年，这位商人被告知要支付Julia额外642万英镑。

 

这事似乎还没完，这名前妻继续上诉，需要更多的资金。

 

2018年，她再次回到法庭，提出进一步的投诉。她称，这名前夫没有对他参与的一项交易的潜在价值提供充分的细节。

 

2019年底，法官作出了有利于她的裁决。

 

当初处理该案件的霍尔曼法官说，如果这对夫妇不能就金额达成一致，法官应再次重新评估证据，并决定Julia是否应获得更多的钱。

 

这一场官司持续到了今年，2022年1月，法院在伦敦高等法院家庭法庭听证会上开启了非公开审判，夫妇俩已经在法院里开启了最新的争吵。法官称，他将在下个月结束非公开的审判。不过这一次，男主角向法院提出了隐私请求，不能向外公开最新的审判结果。

 

法院称，这是史上相当特殊的案件，他们很难看到一名女士在和解后两次对“财产不披露”问题进行投诉。网民们纷纷评价，这名前妻很有可能赢得这一场官司。也就是说，Screwfix前股东成员给予325万英镑的豪宅以及1040万英镑的现金给前妻后，又不得不将自己剩下大部分财产交给她。

 

如果真是这样，真是好狠的一前妻！好惨一前夫啊！！

 

 

丽莎评论：不要在财产披露中撒谎

 

丽莎律师行专攻家庭法律的张昕蕾律师评论，很明显，该故事又再一次向各位夫妇提醒，离婚程序中的财产披露环节是相当重要的。请莎粉们一定不要忽视财产披露的重要性。只要您没有提供清晰、明确、真实的财务情况。您的前任很有可能从中抓住重要的证据来反诉，最后，您将要涉及的赔偿金额要比“藏着”的资金多多了。

 

在文章的最后，张律师想要再从几个主要问题来和大家聊聊财务披露的相关知识。

 

第一，什么是财务披露？

 

财务披露是离婚程序的一个重要过程，离婚双方必须提供各自的收入、资产和负债的细节。法院要求每一位正在准备离婚的夫妇使用E表格来写一份财务声明。这一份表会让律师能够确定 “婚姻财产 “的价值以及双方的需求。一旦提供了财务披露，法院也能清晰看到 “婚姻锅 “里有什么，并公平分配资产。

 

第二，我需要为财务披露提供哪些文件？

 

您必须要提供证据来证明您的每一笔收入、资产或负债。例如，过去12个月的银行对账单、最近的抵押贷款声明、工资单和P60、养老金评估和商业账户。E表格里的每个部分都会告诉您需要提供哪些文件，最后还有一份有用的核对表。

 

您还需要提供收入的需求细节，包括日常生活费用，如租金或抵押贷款费用、水电费、杂货、衣服和自我护理费用。当然，如果您邀请离婚律师来协助您，律师会告诉您应该提供哪些额外的文件作为支持。请注意的是，您必须要提供全面和坦诚的财务声明。

 

第三，离婚时财务披露后会发生什么？

 

一旦交换了财务披露表，无论是自愿还是在法庭程序中，您的律师将与您一起审查财务披露，并向另一方发送一份关于其表格的问题清单，这一份清单也可以称之为“问卷”，您可以提出其E表中遗漏的问题，并扩大财务披露的范围。打个比方，如果您对对方表格里某一项财务环节不太清晰，您可以要求对方提供更清楚的证明。或者，如果您发现对方已披露的信息和您了解的不太一致，您还可以要求对方澄清或添加更多信息进来。或者，如果您发现对方提供的证明文件有问题，您有资格提出询问。

 

一旦双方都被确定揭露了充分和坦诚的财务声明了，接下来就可以就和解问题进行讨论，您的律师将与您讨论和解提议。

 

第四，我是否可以拒绝提供财务披露吗？如果未能提供财务披露会怎样？

 

张律师说，在财务程序中，双方都有一份非常重要的责任，就是坦诚地提供清晰、全面并且明确的财务披露。不提供的话，律师就很难就和解进行有意义的谈判，并在本来就很紧张的时候造成拖延和增加法律费用。如果在自愿财务披露过程中没有提供全面的信息，那么除了向法院申请财务补救程序外，可能没有其他选择。

 

此外，就像我们公众号发布的好几个案子一样，法院对未能提供全面和坦率的披露持严肃态度的！如果存在重大的不披露行为，法院可能会做出不利的推论。未能披露重要的事实或文件，可以成为撤销财务命令的理由。在不披露的极端情况下，违约方可能会被认定为藐视法庭。从本篇的故事，您就可以看到后果很严重了！可能会让您倾家荡产啊！

 

好了，本篇内容就到这里。希望本篇对您带来帮助！如果需要办理离婚手续以及处理财务披露环节还有什么不清楚的，可进一步咨询丽莎律师行。

 

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继我们昨天讲解有关用不完的年假后，今天我们会继续讨论一下员工放假安排的问题。

 

虽然说那28天有薪假期要如何使用，基本上取决于员工的决定。但是假如员工硬要在某几天休假，或者一定要休假很长的时间，从而有可能影响到公司的正常运作，那应该如何处理？

 

现在，丽莎就带莎粉们走进英国劳工法 – 员工假期的世界，解答您的疑问。

 

《员工硬要休假，公司有权反对吗？》

 

通过上面的视频，莎粉们是否更了解“员工假期”了呢？

 

之后，我们还会继续以简单平易的方式，向莎粉们科普更多英国法律信息。

 

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一段时间以前，曾经有一起名为R (D4) v Secretary of State for the Home Department [2021] EWHC 2179 (Admin)的高等法院判决，内容在讨论——英国内政部在没有“给予有效通知”的情况下，就把一个人的英籍身份给撤销，是否“合法”。

 

当时，案件中的当事人化名为D4，原本持有英籍身份。但她被认为前往叙利亚，和恐怖组织有所连结，所以当她人在叙利亚的时候，英国内政部下令撤销了她的英籍身份。

 

出生于英国的D4，虽然一直持有英籍和巴基斯坦籍的双重国籍身份，但她认为内政部以“不通知”的方式就将她的英国籍给撤销（无论内政部基于什么样的理由），是不合法的。

 

其实，严格的说，内政部也不算是“毫不通知”。

 

事情是这样的，从2014年开始，英国内政部开始对于他们怀疑是ISIS成员的人采取行动，撤销了至少150人的英籍身份。

 

2018年的时候，内政部更修改了相关政策，让内政部具有权力，简单通过电邮或传真等方式，向当事人”通知“要撤销他们的英籍身份。

 

只不过，这种”通知“方式在实际操作上，很多时候可能是”有做等于没做“。

 

原因是，内政部当时的更新政策指出，他们可以直接把”通知信“寄到当事人过去提供的电邮/电话或住家地址；甚至是无法联系上当事人的时候，可以采取”Service to file“（意即内政部自己存档，但事实上当事人并没有被通知）。

 

这样的做法（不论是前后哪一种），都可能导致当事人在根本没有收到通知的情况下，其英籍身份就默默被取消了（因为即便移民局有把”通知信“寄到当事人过去提供的联络地址，该联络方式可能后来也已经改变）。

 

可想而知，内政部是希望通过这样的方式，更快地”铲除“恐怖份子的势力，不给他们机会回到英国。

 

继续回到D4的案件。

 

人在叙利亚的D4，被拘留在当地的难民营长达3年，可当她想通过律师，请求英国政府帮助她这个“英籍”人士回到英国的时候，她才发现，原来她的英籍早就被英国内政部给撤销了。

 

D4随即向特别移民上诉委员会（Special Immigration Appeals Commission）提出了上诉，再后来，她的案件辗转来到了英国高等法院。

 

 

→ 高等法院怎么说？

 

根据《1981年英国国籍法》（British Nationality Act 1981）第Section 40(5)，英国内政部如果打算撤销任何人的英籍身份，都是需要事先给予”书面通知“（Written Notice）的。

 

所以，高等法院认为，内政部在2018年修订的相关政策，实际是一种”越权“（ultra vires）；并直言，英国议会（指”立法“）并没有给予内政部权力去逾越Section 40(5)的”通知“要求。

 

不过，由于D4的案件涉及有恐怖主义嫌疑的当事人，高等法院其实也不想那么容易让当事人拿回英籍身份，自由回到英国。于是，高等法院在当初的判决中，给了内政部一个”转圜“的馀地。

 

法官既判了内政部当初针对D4的”撤销英藉“是无效（Void）的，可却也一反常态地主动”延迟“（Suspend）该判决；其目的就是要给内政部多一些时间，去把他们自己当初挖出来的”洞“给填上。

 

 

→ 不过，案件并没有终止于此。。。

 

因为内政部不满高等法院做出的判决，又继续将案件上诉到上诉法院。

 

可上诉法院也没有因此改为支持内政部。因为上诉法院表示，就政策面来说（也就是内政部的实际操作来看），给予内政部权力去决定是否应该（事先）给予当事人通知，即便是有好的理由（比如说，不去“通知”具有恐怖主义的当事人，对于英国公众来说可能更好），但这种做法是有违目前的法律。

 

就现有的立法来说，法规并不允许内政部可以“直接跳过”而不给予当事人有效通知，就把当事人的英籍身份给撤销了。

 

然而，上诉法院的法官最后仍做出了有趣的补充：

 

法官Baker说，如果内政部希望可以“不通知”就撤销（恐怖主义嫌疑份子）的英籍身份，应该先去寻求议会立法，修改相关法条/将相关做法立法成真正的法律，而这其实就正是目前已经在上议院通过二读的《国籍和边界法案》（Nationality and Borders Bill）所涵盖的。

 

在《国籍和边界法案》中，就提出要修改现有的《1981年英国国籍法》，使得内政部将来“有权”在符合“公众利益”（in the Public Interest）的前提下，可以“免于通知”就撤销当事人的英籍身份。

 

换句话说，让恐怖主义存在于英国社会，就是一种“有损公众利益”——那么内政部就有权在未来《国籍和边界法案》通过后，绕过“通知”手续就将相关当事人的英国籍给撤销了。

 

 

丽莎结语：说了这么多，结论是什么？

 

简言之，在目前（尚未修改）的法律下，内政部想要绕过“通知”（Notice）恐怕是不可能的。

 

然而，这种情况也可能不会维持太久了。

 

因为《国籍和边界法案》预计在未来几个月中，可能就会正式通过英国议会的立法程序，最终成为正式法律。

 

所以一旦成为了正式法律，内政部将会被赋予合法权力去“免于通知”了。

 

就这样的状况来看，一旦上述D4的案件继续上诉至最高法院，内政部扭转成功的机率可能很高。

 

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在英国全职上班一般都会有28天的有薪假期，这28天要如何使用基本上取决于员工的决定。

 

一些公司会允许员工把一部份假期带到下年，一些就可能要求员工必须要在同年全部使用光。

 

那么，假如在限期之际员工还没用光自己的假期，公司可以怎样做？

 

员工有权要求继续把假期带到下一年吗？还是那些剩下的假期就会自动被撤销呢？

 

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《员工坚持要把年假带到下一年，可以吗？》

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回顾过去约两年的时间里，由于受到新冠疫情的影响，在住宅租赁（Residential Rental）方面，许多房东为了想让房子更快租出去，或者说原本就有租客的房子为了留住租客，可能会选择自动降价或把房租打折，维持一定的房租收入，避免租客认为房租太贵想要搬走，或者房子空著租不出去的情况。

 

也因此，在疫情期间，房东们可能更不会去提“涨租”以免吓走租客。

 

不过，疫情也已经持续了两年的时间，英国政策和经济随著疫苗接种率的提高逐步恢复和开放。租房市场其实也随著经济的回温开始越发上涨。

 

这个时候，许多房东们可能会想说，是时候开始调涨房租，或者至少把原本降低/打折的价格，调回正常市价了。

 

 

首先，第一个问题：在“固定租期”内（Fixed Term），房东有权提“涨租”吗？

 

在英国，在私人住房租赁方面，一般房东或租房中介和租客之间，会签订具有固定时长的“短期保证租房协议”（Assured Shorthold Tenancy）。

 

Assured Shorthold Tenancy需要看租房合同上，列出的是多长的“租期”，这段租期的长度一般是一开始租客就跟房东协议好的，比如说是一年的时间。

 

这段租期（比如一年）就称为“Fixed Term”。当然啦，Fixed Term（固定时期）并不是仅限于一年，比较短的也有6个月，或者较长的至2年、3年等情况。

 

而房东能不能够在Fixed Term内提涨租，则必须看双方（房东和租客）签署的租约/租房协议里是怎么说的。

 

基本概念：如果双方的租约是AST（也就是“短期保证租房协议”），那么房东只有在符合以下情况时，才可能在Fixed Term（固定时期）内涨租：

 

双方的租约中，附有“Rent Review”（租金调整）条款；或者

 

租客同意房东调涨房租，或者租客虽然不想要调涨但却开始支付新的（调涨过后的）房租价钱（因为租客开始支付“新价钱”的行为会被视为“同意”）。

 

简单说，除非是当初签署租赁合同时，租约内就有清楚包含了“Rent Review”条款，否则除非租客同意，房东是不能随意在Fixed Term期间说要调涨房租的。

 

不过，一般Rent Review条款比较不会在只有6个月或一年的较短期租约里出现，Rent Review存在于至少两年以上的“较长期”租约中的情况一般比较常见。

 

这是因为，虽然就法律的角度来说，并没有强制规定私人住房租赁的Rent Review，可以多久做一次，也就是需要去看租约中的Rent Review条款是怎么写的，照上面写的来做；但是呢，就商业考量的角度来说，房东一般不会想在租约里面写说，每几个月就做一次Rent Review，因为如果真要这么操作的话，房子恐怕没有人敢租了。

 

所以说，关于Rent Review应该如何做，又该多久做一次，是需要去看租约里面的Rent Review条款是怎么写的（如果有的话）。

 

通常比较常见的是，如果在Fixed Term期间有Rent Review的话，会是一年一次，因为这个时间双方一般会认为比较合理（当然，如前所述，前提是双方的租约中，已经有涵盖Rent Review条款，允许房东能够提出涨租）。

 

换句话说，房东如果跟租客签了一个比较长期的租约，例如3年，但希望在这3年的“固定租期”内是能每年做Rent Review的话，就应该把相应条款给写清楚，双方都同意并签字过后，才能履行。

 

 

那如果房东可以涨租的话，又能涨多少？

 

有些人还有疑问，比如说房东在过去两年因为疫情的关系，都没有涨房租，那现在如果房东提要涨租的话，可以一次性调高很多吗？

 

简单的回答是——可以。不过这个“可以”，也不是说房东应该随心所欲的喊涨，爱调到哪调到哪；这个“调涨”的幅度一般是跟著市价走的（当然，房价何时调涨以及如何被调涨，Rent Review条款都是应该说明清楚的，比如Rent Review条款会指明租金应该每年跟著市场价值调涨…）。

 

这也就是为什么我们会说，房东可能一次性调高很多，那是因为过去两年因为疫情因素，房东可能一直都没涨、甚至还降价了，低于原来的房租市场价值，以至于房东现在想要把房租调涨回“市场价值”的话，对于租客来说可能就是一次性很大幅的调涨。

 

 

那若是租客不同意调涨，还能怎么做？

 

如果说，Rent Review条款写明应该跟著市价调涨房租，可是租客觉得房东狮子大开口，已经高过市价；或者说，认为房东的调涨是不合理，以致于双方意见无法达成一致的话，那么双方是可以找个公正的第三方，也就是一名中立的房租评估师（Chartered Surveyor），来对房租的市场价格进行评估。

 

房租评估师的费用一般是双方平摊的，比如说房东和租客各自负担一千镑的费用。

 

由于这名双方共同的房租评估师既不代表房东，也不代表租客，所以他或她所评估出来的结果应该是中立的，不会偏袒任何一方。

 

甚至，这样公正的第三方如果认为房东或租客中有任何一方的表现是不合理的，也可以要求不合理的那方给另一方承担相关费用。

 

除了双方共同的房租评估师，房东和租客也可以各自指派代表自己的房租评估师。

 

比如说，代表房东那方的房租评估师会向租客给出一个价格，这时租客也可以聘请一位代表自己的房租评估师来帮自己讲价。

 

然后双方各自的房租评估师就会代表各自那一方出来谈，最后谈成一个确定的房租涨幅（也就是新价格）。

 

不过，由于私人住房租赁一般不像商业租赁那样，牵涉租金金额较高，所以一般租金的涨幅在房东和租客一来一回的“讨价还价”过程中，就能获得解决。

 

因为对于双方来说，如果租金的金额不是太高，还得聘请房租评估师有些人可能会觉得不是很划算。

 

 

丽莎提醒：房东须注意租约自动变成周期性租期（Periodic Tenancy）

 

意思是说，例如房东原本和租客签下了两年的“固定租期”（Fixed Term），但由于房东定期收租，租客也都准时交租，所以房东也没想太多……

 

就这样，两年的时间过去了，已经超过了固定租期（Fixed Term），租客也都还住在里面，没有搬走，并且继续如常交著房租。。。

 

这时候，原本的“固定租期”租约，就自动变成了“周期性租期”（Periodic Tenancy）。

 

需要注意的是，一旦进入了“周期性租期”租约，即便房东在原来的“固定租期”租约中含有Rent Review条款，该条款也无法再适用。

 

在“周期性租期”中，如果房东想要涨租的话，就需要通过提出Section 13通知，才可以进行Rent Review了。

 

需要指出的是，根据Section 13的程序，房东最多每12个月（52周）才能发出一次Section 13通知（换言之，这代表在Periodic Tenancy期间，基本最多只能一年提出一次Rent Review）。

 

所以，如果房东希望可以有Rent Review条款的话，建议在租客原来的“固定租期”即将结束前，尽量提早和租客讨论是否要签署一份新的“固定租期”。

 

在新的“固定租期”中，房东还是需要把相关的Rent Review条款给注明清楚，之后才能根据该条款来进行Rent Review。

 

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丽莎在微信公众平台后台接到过不少莎粉的咨询，他们遇到同样的情况：正打算在英国买房，贷款机构选好了，房产律师也聘请了。一切看似就绪，可是，突然有一天，他们却接到贷款机构的电话，告知莎粉请的房产律师不在“贷款机构的律师清单”里（Lenders Panel），贷款机构还要求莎粉另外聘请一名律师来代理贷款机构。

 

Lenders Panel 律师清单是怎么一回事呢？如果律师不在这个清单里，咱们的买房计划会受到影响吗？为什么还要重新聘请一名律师给他们啊？

 

别着急！本期《买房实用手册》，我们为大家一一解答，详细讲讲关于Lenders Panel的问题：

 

• 什么是贷款机构律师清单？（Lenders Panel）
• 为什么贷款机构必须要有自己的律师清单？
• 如果买方律师不在清单内，会发生什么？
• 如何避免这类尴尬？
• 丽莎律师行都在哪些贷款机构的清单上？

 

 

什么是Lenders Panel？

 

在英国市场上，几乎所有抵押贷款机构都会有自己核准的律师清单，这一份清单被称之为“Lenders Panel”——也可被理解合作律师清单。

 

通常，每一家银行或贷款机构都会有各自Lenders Panel的申请资格，房产律师需要自行申请加入银行的抵押贷款机构律师清单里。随后，抵押贷款机构会根据各自设定的标准选择允许加入其小组的律师。

 

英国有100多个抵押贷款机构，每个贷款机构都有一套严格要求，律师必须满足这些条件才能代表该贷款机构。在这里，丽莎举例其中一些抵押贷款机构的审核标准：

 

桑坦德银行（SantanderUK PLC）：要求律师事务所获得CQS认证，并有两名负责人

 

汇丰银行（HSBCBank PLC）：要求律师事务所获得CQS认证，35万英镑以下的房产须有1名负责人，200万英镑以下的房产须有2名负责人，200万英镑以上的房产须有4名负责人

 

苏格兰皇家银行（RoyalBank of Scotland）：要求律师事务所获得CQS认证并有1名负责人

 

Natwest Bank–要求律师事务所获得CQS认证，并有1名负责人

 

The Mortgage Works (TMW) – 要求律师事务所有2名负责人

 

一般来说，大型的高街贷款机构，比如Halifax、NatWest、Lloyds等，它们的申请要求很简单，并始终对新的申请人开放。这意味着几乎在英国的所有房产律师行几乎都有可能和大银行合作。

 

然而，英国市场上还有庞大的贷款机构市场，其他一些贷款机构律师清单的数量是有限制的，很多时候不能接受新的律师行申请。

 

此外，每一年的申请变化和规则都有变化。贷款机构对其合作律师清单的管理是越来越严格，如果这一家律师行很久没有和抵押贷款机构进行合作了，或者律师违反了抵押贷款机构规定的条款，抵押贷款机构可能会选择将其从清单中删除。

 

可以肯定的是，抵押贷款机构只会同意与他们已经批准并列在其小组清单上的房产律师公司合作。所以，如果您使用抵押贷款来借款买房，或对您已拥有的房产进行再抵押贷款，您必须需要确保您委托的房产律师已经被列入在抵押贷款机构的核准清单里。

 

在这里还需要特别指出的是，一家律师事务所是否在某一特定贷款机构的清单中，通常不能反映该事务所的能力。有些贷款机构只指定有三个或更多合伙人的公司。有些贷款机构只与经常处理一定数量的律师行合作。

 

 

为什么贷款机构必须要有自己的律师清单？

 

据法律监察员报告说，房产交易可以说是法律的最高风险领域了。与任何其他法律领域相比，房产交易的投诉居于首位，占所有投诉的23%。此外，70%的专业赔偿要求与房产交易有关。

 

每天都会有大量的资金通过系统转移到房产交易当中，所以，贷款机构需要特别谨慎小心，他们要认真管理自己的律师清单，避免欺诈行为。通过对与他们合作的公司施加严格的指导方针和要求，买家和卖家都可感到很安全。

 

此外，当你办理抵押贷款时，抵押贷款是以您的房产作为这笔资金”担保”的。所以，您的贷款机构需要确保他们的贷款能够抵押到您要购买的房产上（或者是再抵押贷款的房产上）。

 

因此，贷款机构必须确信该房产有着”良好和可销售的产权”，确保该房产可以在没有法律问题的情况下出售。另外，贷款机构还需要确认该房产的价值足以支付未偿还的抵押贷款以及贷款机构的费用和利息。

 

这就意味着贷款机构需要对相关房产进行详细的调查，但是他们并没有这方面的经验和人力，于是为了确保他们的利益，贷款机构就需要委托律师来做这些事情。通常的做法是，贷款机构会委托您在购买时使用的同一个律师，但这一名律师必须要在他们的清单中的，这样，他们才能放心使用。

 

 

如果买方律师不在贷款人名单中，会发生什么？

 

如果房产转让程序正在进行，而您发现雇佣的房产律师不能代表您的贷款机构，这意味着您需要花更多的钱来为他们聘请一名律师。也就是说，您的这一笔房产交易将会包含三个律师：一个为卖方的，一个买方的，第三个为贷款机构的。作为买方，您需要支付贷款机构律师的法律费用。

 

这样的安排会有两个非常明显的坏处：

 

第一，这会比正常的交易，也就是您的房产律师同时代理贷款机构的情况，忙很多，因为在这种情况下，就等于是两家律师行（您自己的房产律师和代理贷款机构的律师）对同一个房产进行双份的调查工作。同样的文件会在两个律师之间转来转去。

 

第二，您的花费也要高出很多，因为您需要付两个律师的费用。这虽然不代表是双倍的律师费用，但是绝对要比一家律师行同时代理您和贷款机构高出很多。同时，两家律师行有可能针对房产的调查提出不同的调查方向。这可能会增加额外的调查费用。

 

前段时间，就有一位莎粉和我们说了她的困难。他们已经委托了律师，同时也申请了抵押贷款。然而，贷款机构对买家说，他们委托的律师不在小组清单中，要求他们支付一定的费用，让贷款机构来委托律师。当然，这名网友也可放弃原来的律师而选择贷款机构清单的的律师，但这很麻烦，因为第一，他们已向原来的律师支付了定金，重新选择，就会有损失；第二，所有的私人信息包括护照都送到原来聘请的律师那里。

 

您看，这样下来，情况就变得糟糕了。没办法，他们也只能再花一笔钱来请一名律师代表贷款机构了。

 

 

买家如何避免这种尴尬？

 

当你计划买房时，最好在最早的阶段就考虑选择律师，您需要决定委托律师之前就查看他们的贷款机构成员资格。和贷款机构一样，律师知道自己属于哪一家银行的合作成员。

 

如果您在选择律师时已经知道您的贷款机构可能会是谁，您应该明确咨询律师他们是否在该贷款机构的小组中。如果您仍然在两三个贷款机构之间做出决定，您应该确认该律师是在所有潜在的贷款机构的律师清单中。

 

那么，如果您的房产交易已经在进行中了怎么办？

 

如果您正处于转让过程的早期阶段，并且之前都不知道律师清单这一回事，您应该立刻联系律师，并确保他们知道您在使用哪个贷款机构，确认是否在该贷款机构的清单中。如果确定不在的话，您恐怕要考虑转换律师，或者是花上另一份钱，聘请另外一家在贷款机构清单上的律师。

 

那么，说一千道一万，丽莎又在哪些贷款机构的律师清单中呢？

 

房产买卖或者再贷款交易中，丽莎合作的贷款机构有如下这些：Lender Panel List

 

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根据《1996年就业权利法》（Employment Rights Act 1996）的Section 47B，雇员在诚实提出“披露”时是受到“保护”的，也就是免于在职场上受到伤害/迫害，甚至是因此遭到雇主的开除。这在英文称之为“Making a Protected Disclosure”。

 

所谓的“Protected Disclosure”也就是说，雇员诚实告知了雇主，有关于职场（职场环境）中，有所发生或很可能将发生的违规或违法的行为，让雇主可以针对该情况进一步采取相应行动。

 

这在新冠疫情时期，比较常见的状况就是，职场上（有人的）行为或情况，可能使得其他任何人的生命健康和安全，陷入风险当中；例如说，有人不愿意好好遵守当下的“保持安全距离”或者“配戴口罩”等规定。

 

所以说，当有雇员有勇气诚实站出来“揭露”该“事实”，这在《就业法》来看，又可以被称作“吹哨人条款”。

 

 

案件Best v Embark on Raw Ltd Case No 3202006/2020：

 

在这起案件中，化名为Best的雇员，本来在一家售卖宠物食品的小企业工作。

 

当时，在2020年3月，英国即将进入因新冠疫情的第一次封城之前，Best女士工作的宠物食品贩售公司，发布了一套新公司政策，为了进一步保护其职员和顾客在疫情时期的健康安全。

 

在该政策中，公司同意减少店铺内的客流量，也就是限制每次能进店的人数；并且在结帐柜台架上透明防护架，还在店内实施“安全距离”要求，并且增加送货到府的服务，以便减少店铺的人流。

 

不过，该店内并没有店经理来确保这些规则有被真正的实施，同时，店老板（也就是该企业的老板）也不经常去店里巡视。

 

由于当时正处于英国疫情最严重的时期，Best女士心中的担忧可想而知。

 

她认为雇主所颁布的这些店内规定，并没有真的很好的被实施，或者应该说被遵守（毕竟好像也没有人真的在管）。Best很担心，这样下去会造成她的健康疑虑。

 

于是，她就把一些情况告诉了老板，特别是指出，她有些同事没有好好遵守“保持安全距离”以及配戴口罩的要求。

 

她还说，要是她（因此）不小心感染了新冠，她会毫不犹豫地说是在工作时遭到感染的。

 

结果，Best的老板听到这番话后，不但没有著手对于她所描述的情况进行调查，反而回答说她的“担忧”是不公平的。

 

老板甚至还说，Best是有偏执和妄想，她的担忧是不合理的。

 

老板说，他们给出的“规定”只是一种“指导建议”（Only Guidance），那不是一种强制规范，也符合当时的法律要求（当时政府尚未强制要求这些规定）。

 

此外，也有同事抱怨起Best女士，说Best女士曾经大声斥责同事们，因为同事们没有戴好口罩和保持好安全距离。

 

抱怨的同事说，受责骂的同事们不想要承受这些，已经考虑要辞职了。。。

 

事情发展至此，老板于是找了Best去谈话，并说她的这种行为，是在“分裂”公司。

 

尽管Best解释，她是因为太害怕大家都不遵守好相关规定，会造成健康上的疑虑；老板依旧给了Best一记口头警告，并要求Best应该要和其他同事“好好相处”。

 

那之后，Best休了两个礼拜的假，一方面是因为她出现了新冠症状，另一方面则是因为压力引发了其他的身体不适。

 

结果，就在她即将休完假要回去上班之前，她被老板开除了（理由是对她的行为有所疑虑并且认为她缺乏专业）。

 

Best决定将她的老板告上就业法庭：

 

由于Best尚未在该工作满两年，所以她无法提出一般的“Unfair Dismissal”（非法解雇）；于是，她提出她是因为当了“吹哨人”，也就是提出了“Protected Disclosure”而使得她遭到了“非法解雇”。

 

同时，她其实还提出了对于她年龄和性别的“骚扰”（因为她的雇主当初有说她是不是因为“更年期”才情绪那么大… 不过今天的文章主要聚焦在上述讨论，这一点我们先不延伸谈论，之后丽莎再争取写一篇完整文章来讨论这方面的议题。

 

 

所以，就业法庭怎么说？

 

就业法庭支持Best女士就“Protected Disclosure”方面提出的论述。

 

就业法庭认为，Best是因为提出了“Protected Disclosure”而导致她被解雇的。

 

然而，Best（当初）只是提出她对于工作场所“不安全”的疑虑，而且这个“疑虑”是属于公众利益（Public Interest）；再加上法官也认为，她（当时）是有合理理由去认为该工作场所可能对她的健康安全，甚至于她的家人、朋友、同事和顾客的健康安全，都可能造成风险的。

 

法官还指出，Best的雇主当初开除她的程序也没有做到合理公平，没有确实把认为Best违反公司准则的理由写出来，并给予她合适的时间去为她自己辩护，也没有提前告知说她是可能会被解雇——为此，雇主确实已经造成对于Best的重大（利益）损害了。

 

当时老板只是急著想要踢走Best，所以整个解雇的过程是被急于完成的。

 

 

丽莎结语：

 

从上面Best的案件可以看出，一个雇主对于雇员中的“吹哨人”应该具备什么样的处理态度（或者最少，不应该以何种方式去处置）。

 

其实，对于雇员提出的疑虑，并不是说，雇主就一定得完全按照雇员的意思去做，才是正确的。

 

这个“Protected Disclosure”的目的，并不是说雇主不能对于事件有自己的处理方式，而是说，该法律保护了雇员可以勇于发声，而不会因为发声（想要保障自己权利），因而遭受惩罚（例如因此成为了雇主的眼中钉，甚至遭到开除）。

 

如果说，雇主能够对于雇员提出的情况，积极处理、调查，并且愿意和提出的雇员开诚布公地聊，真正理解该雇员的疑虑，最后再总结出合理的解决方案；那么一般也不会因此造成什么后续的麻烦。

 

其实，对于Best的雇主来说，如果他们当初不将Best直接视为一个麻烦，赶著想要尽快把她开除的话，事情也不至于发展成后来的结果。

 

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2002年，英国法律在《2002年公有制和租赁改革法案》的第2部分引入管理权规定，给予住宅租赁持有人一项重要的管理权（Right To Manage）: 一旦住宅长期租赁持有人符合资格标准，他们就可自行成立一家物业公司（特殊的管理权公司：RTM公司）来接管其公寓所在建筑的管理，并取代房东或其他根据公寓租约条款被赋予管理权的人的角色。

 

由于申请过程不难，英国有挺多住宅小区的物业管理公司都是由小区的租赁持有人成立的。只要租赁持有人对大楼目前的管理不满意，并认为自己可做得更好，他们就会在小区发起投票竞选，并创建管理权公司。此外，他们也有权将其建筑物的管理权转给另一个供应商。

 

然而，一旦承接这一项管理职责，租赁持有人就得承担重要的责任。可是，由于公寓的建筑结构是有些复杂的，如果您没有一份正式的法律文件界定各方职责，把不该管的地盘也给管了，不该收的钱也收了，可能就得面临法律纠纷。

 

本周，高等法院新鲜出炉的案子《First Port Property Services Ltd (Appellant) v Settlers Court RTM Company and others (Respondents) [2022] 》对“管理权”提出新的问题：假如住宅区域涵盖多个公寓，并且共享公共领域。其中一套公寓的租赁产权持有人获得管理权利了，他们是否可以全权负责该住宅区域的公共领域呢？管理权原则究竟给予租赁产权人什么样权利？

 

 

故事背景

 

1999年到2002年期间，Virginia Quay Estate地产公司（简称VQE公司）在伦敦泰晤士河北岸开发了一个住宅区，与北格林威治的O2中心相对。

 

据了解，这一片住宅小区总共有778个住宅单位，包括10栋公寓（从5层到11层不等）和一排3栋的永久产权排屋。此外，VQE地产公司还在小区旁建设了公共区域以及配套设施，包括：通道、花园、场地和河墙——把该住宅区域与泰晤士河分开。

 

多年前，VQE地产公司指定一家管理中介First Port公司（简称FP公司）来负责对其所有公寓进行统一管理。根据双方签署的合约描述，FP公司负责管理和维护VQE地产所有公寓的建筑物、房屋和小区的公共区域以及设施，并有权向租赁承租人收取服务费以及相关租金。

 

与本案有关的是住宅区里其中一套公寓Settler Court。

 

据法院资料描述，Settler Court公寓楼包含76个单位，所有住宅都是以999年的租约出租的。2014年11月8日，Settlers Court公寓的长期租赁产权持有人通过《2002年公有制和租赁改革法案》的允许，成功获得该公寓的法定管理权利，并成立Settler Court RTM Company Ltd（Settlercourt RTM物业管理公司）。

 

在成功获得管理权后，Settler Court RTM物业管理公司则接管了FP 公司在Settlers Court 公寓提供服务的责任。

 

然而，正如前文所说，这一片住宅区域包含着相当多的公寓，Settlers Court公寓的租户需要与其他公寓共同使用公共区域以及相关的地产设施，这时，问题就出现了。

 

即便FP公司把Settler Court的服务权让出去了，作为整个住宅区域的管理公司，该公司还是得履行与地产自由持有人原有的合约职责，给整个住宅区的公共区域提供服务啊。因此，Settler Court的承租人就有必要向该公司支付服务费。可是，Settlercourt RTM管理公司就不干了，他们认为，他们有权收取这一笔服务费。

 

 

承租人的管理费究竟向谁支付呢？

 

按《2002年公有制和租赁改革法》规定，租赁者可通过成立一家特别公司，从自由人手中接过建筑物管理的任命权。拿到管理权后，自由持有人业主仍然是这栋楼的业主，但管理公司将全权负责以下情况：

 

向租户收取和管理、服务费

 

维护公共区域（如公共走廊和楼梯）

 

维护建筑物的结构（如屋顶）

 

处理其他租户对大楼的投诉

 

据Settler Court RTM管理公司的董事称，从2014年11月8日起，他们就已经拥有管理Settlers Court街区的专属责任和专属权利，按规定，这些专属权利不仅包括建筑物本身，还包括地产附属建筑以及公共区域的维护。因此，Settler Court RTM管理公司有权取代FP公司，向公寓所有承租人收取专属管理服务费。

 

然而，FP公司则有不同的说法。

 

该公司认为，他们与自由产权持有人（Virginia Quay Estate地产公司）早已经签署合约，并且规定，FP公司需要继续为这一片住宅区域提供服务。也就是说，《2002年公有制和租赁改革法》的管理权并没有影响到FP公司原有的契约内容，FP公司应该与SettlersCourt RTM管理公司有着双重的管理责任。

 

事实上，TP公司也一直在为居民的公共区域提供服务了。而Settlers Court的承租人也享受了公共区域的所有便利服务，因此，他们有义务向TP公司支付管理费。

 

随后，Settler Court RTM管理公司只好向法庭提出申请，要求确定与管理该地产相关的服务费应向谁支付的问题。

 

 

法院怎么判？

 

在一审判决中，法院借用老案子《Gala Unity Ltd 诉Ariadne Road RTM Company Ltd [2012]》的理论进行分析。当时，法官对该案做出判决：认定“管理权”可延伸至更大范围内，包括一些”非公寓独占”部分，比如停车场、花园等。

 

因此，一审法官认为，承租人的服务费应支付给RTM公司，而不是FP公司，因为FP公司在最初的时候已把该公寓的所有管理权利以及服务权利转给了RTM公司。

 

然而，FP公司坚决认为这个判决是有错的。随后，FP直接向最高法院提出上诉。

 

TP公司的观点依旧是，该公司履行原有契约的职责不应该受管理权相关法案的影响。该公司认为，在没有任何新协议的情况下，他们需要继续向Virginia Quay Estate地产公司提供所有相关的地产服务，以避免违反其向其他大楼的单位承租人和排屋的永久产权所有人提供的契约。他们是合法管理，这个事实有理有据。因此，FP公司必须向VQE地产公司继续提供的房地产服务以及收取相关的费用。

 

经过几年的审讯，最高法院接受FP公司的论点并允许该公司上诉。

 

在高等法院里，法院认为，本案所涉及的住宅区性质和结构有着特殊性，应推翻Gala Unity公司的判决。法官称，《2002年公有制和租赁改革法案》在法定管理权的内容里没有规定RTM公司必须管理公共领域以及相关地产设施的说法。管理权的内容只涉及相关房舍的专属管理权利，即相关建筑物或建筑物的一部分，以及附属财产（如果有的话）。

 

此外，法院指出，该法第1章中没有规定任何共同管理的内容，强行扩大管理权的范围将导致”荒谬和不可行”的结果。

 

按本案来举例，该住宅小区包括着10栋公寓以及3栋房子。如果单一公寓的RTM管理公司的管理权扩大了，法律允许他们共同管理与其他公寓分享的公共区域。在这样的情况下，其他街区的公寓承租人的权利将会被剥夺，他们没办法享受租约下原有的服务。接下来，他们就必须接受与自己没有正式法律关系的RTM公司提供地产服务，这是不公平的。

 

另外，如果法律允许扩大RTM公司的服务范围，该管理公司有可能无法克服偿付能力的问题。打个比方，Settler Court RTM管理公司仅仅属于Settler Court 公寓的特属管理公司，他们只能有资格向该公寓的租赁持有人收取服务管理费。然而，如果法院允许该公司管理公共区域，他们就也得为其他公寓的业主负上管理责任以及提供便利服务了。

 

这样下来，Settler Court RTM管理公司的负担不是更大了吗？

 

 

丽莎观点

 

该案件明确划分了房地产业主、业主签署的管理公司以及单一街区的RTM管理公司的责任。丽莎认为，该案的结论对那些已经或者即将想成立物业管理公司的租赁业主来说起到一个提醒作用。

 

如果您的公寓、小区也属于本案一样的情况，我们建议三方——房地产业主、物业管理公司以及由业主自行成立的RTM管理公司都应该提前商定一份正式的合作协议，界定相关的房舍责任，避免后期纠纷所产生的高昂诉讼费用。

 

特别对于那些有想法成立管理公司的租赁产权人来说，在成立之前，您应该要熟悉相关法律的条例，或者早点咨询法律顾问来查看您的权利究竟有哪些？这样就可避免误读条款的情况，避免不必要的麻烦。关于管理权程序的更多信息，可咨询我们丽莎律师行，我们房产律师团队可以为您进行详细解答。

 

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不少人都知道，在申请英国移民身份的时候，申请表上一般都会询问申请人是否有过犯罪纪录，以及（就算没有犯罪纪录的话）是否有过什么行为而导致申请人不被认为是“良好人格”（Good Character）。

 

也因此，申请人在填写申请表、递交申请的时候，就应该要将过去的相关纪录如实上报给移民局（如果有的话）；这是因为，诚实透露这些事件/犯罪纪录，并不一定会直接导致其申请遭拒，但如果被移民局发现申请人没有“诚实”而说谎的话，那么申请基本一定会被拒绝。

 

上面这个概念一般没有什么问题，许多申请人也通常能够理解。但如果更进一步，是申请已经递交出去了呢？

 

就是说，如果申请人的“犯罪”是在移民局正在审核期间，申请人正在等待其申请结果时发生的，那么申请人是不是也需要自动诚实上报？又或者，如果没这么做的话，移民局有否权利采取进一步的行动呢？

 

 

上级裁判法庭最新出炉一起名为Walile (deprivation: self-incrimination: anonymity) [2022] UKUT 17 (IAC)的判决，就直接回答了上面提问。

 

案件中的当事人化名为Walile，他在2010年1月申请了入籍英籍。

 

同年3月，他在入籍申请尚未出炉的时候，犯下了严重的犯罪，之后便离开英国，直到该年5月才又回到英国。

 

回到英国不久后，他收到了入籍证书（Certificate of Naturalisation）。

 

2016年9月，Walile因为该起严重犯罪，被判服刑6年。虽然从[2022] UKUT 17的判决中，看不出他是哪时被起诉的，但可以确定的是，他是在先前的入籍申请出了结果后，才受到起诉的。

 

2018年11月，也就是他入籍申请成功已过了超过7年后，英国内政部决定要撤销Walile的英籍身份。

 

内政部依据的是《英国国籍法》（British Nationality Act 1981）的Section 40(3)——该法条允许移民局在申请人的英籍身份是因“欺诈、虚伪的事实陈述或欺骗”而取得的情况下（Fraud, False Representation or Concealment of a material fact），得以撤销该申请人/当事人的英籍身份。

 

移民局认为，Walile当初是对于他案件的“重要事实/决定性事实”（Material Fact）有所隐瞒，没有诚实告知他在移民局审核他的案件期间，犯下了严重的犯罪。

 

移民局表示，Walile是应该知道他需要诚实告知（所有情况）的，因为他在（申请表上）已经签署了“Declaration”（声明），确认会诚实告知移民局他的任何变化。

 

移民局还指出，而且Walile在签署的时候，是必须确认已经读了“Guide AN”的要求，也就是有著以下内容：

 

“虽然申请正处于审查阶段，但申请人需要告知移民局任何需要修改的信息，这包括申请人是否处于警方调查中，或者其他可能导致起诉或控告的事件。”

 

申请人Walile于是提出上诉，认为移民局的做法/要求是有违他享有“不受强迫自证其罪的特权”（Privilege against Self-incrimination）。

 

（注：自证其罪－Privilege against Self-incrimination，又被称为沉默权规则(the Right to Silence)，指的是在刑事案件中，犯罪嫌疑人、被告人不能被强迫自己证明自己有罪，不能被迫成为反对自己的证人。）

 

 

→ 上级裁判法庭如何回应？

 

法庭同意移民局的看法，认为“Privilege against Self-incrimination”不能被当做申请人因此“不诚实”揭露的盾牌或通行证，这个所谓（不受强迫自证其罪的）特权，并不是申请人可以用来向移民局“隐藏真相”的理由。

 

同时，这个属于刑事案件中的“特权”，也不该被挪用/沿用为“民事程序”里的盾牌。

 

也就是说，在上述案件中，法庭认为提出“该特权”是不适用的。

 

最后，Walile的上诉遭到驳回，维持了原来移民局对他的“撤销英籍”决定。

 

 

丽莎结语：

 

上级裁判法庭的判决很明确的告诉我们，对于入籍申请来说，申请人是需要诚实向移民局告知，任何可能会导致申请人不具有“良好人格”的事件/事实的；而且这不光是只有在填写申请表、递交申请的时候，即便申请已经递交上去了，在等待移民局审核的期间，一旦申请人有发生任何可能被视为“影响Good Character”的事件，也都需要立刻诚实上报。

 

从Guide AN来看，这包括“任何可能导致申请人上法庭”的行为/犯罪，即便申请人在那个当下，尚未受到起诉。

 

因为在这类情况下，所谓的“Privilege against Self-incrimination”（不受强迫自证其罪的特权）是无法适用的了。

 

如果申请人没有诚实上报的话，那么之后移民局发现了，即便申请人已经拿到身份，移民局还是有权回过头来将该身份给撤销的。

 

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莎粉们周一好！上一周，英国国家统计局公布2021年11月英国最新房价指数（UK House Price Index）。总的来说，在截至2021年11月的一年中，英国平均房价增长10.0%——近2.5万英镑，高于10月的9.8%水平。

 

在未经季节性调整的基础上，英国平均房价月度增长（2021年10月至11月期间）提高1.2%，而一年前的同期（2020年10月至11月）则增长了1.0%。

 

对比不同的区域，威尔士的房价增长最为强劲，年度增长12.1%。相反，年增长率最低的是伦敦，年增长仅5.1%。然而，即便如此，伦敦的房价还是相当贵，全英最贵房产依旧位于伦敦。

 

英国房产交易统计显示，2021年11月，在季节性调整的基础上，价值40,000英镑以上的住宅房产交易数量为96,290笔，比10月的交易量高出24.3%，然而，该数据比一年前低了16.4%。此外，英国央行发布的报告称，2021年11月，房产抵押贷款的批准额（未来贷款的指标）为67,000笔，稍稍低于2021年10月的67,200。

 

那么，英国不同领域的房价增长如何？这些数据是否会对2022年带来影响？

 

本周《丽莎房产快讯》，我们带大家一起了解英国房价最新情况——包括：

• 英格兰最新房产数据
• 苏格兰最新房产数据
• 威尔士最新房产数据
• 北爱尔兰最新房产数据
• 房产专家点评

 

 

2021年11月房价指数：英格兰西南部胜出

 

根据国家统计局发布的数据显示，截至2021年11月的一年中，英格兰的房价总体增长9.8%，高于2021年10月的年增长水平——9.5%；在2021年10月至11月期间，英格兰房价增长了1.4%，高于一年前同期（2020年10月至11月），当时的月度增长率为1.0%。

 

截至11月，英格兰房产的平均价格为£288,130，房价指数为142.0

 

对比不同领域，英格兰的西南部是增长最快的地区。在截至2021年11月的一年中，西南部的房产价格年增长率为12.9%；相反，年增长率最低的是伦敦，年度增长率仅有5.1%：

 

East Midlands

2021年11月房价 £229,277

年度变化（%）10.7

季度变化（%）0.4

 

East of England

2021年11月房价 £336,937

年度变化（%）12.3

季度变化（%）2.1

 

London

2021年11月房价 £519,934

年度变化（%）5.1

季度变化（%）0.2

 

North East

2021年11月房价 £149,249

年度变化（%）8.7

季度变化（%）1.8

 

North West

2021年11月房价 £197,797

年度变化（%）10.8

季度变化（%）2.3

 

South East

2021年11月房价 £369,093

年度变化（%）9.6

季度变化（%）0.5

 

South West

2021年11月房价 £308,497

年度变化（%）12.9

季度变化（%）2.5

 

West Midlands

2021年11月房价 £230,888

年度变化（%）9.8

季度变化（%）1.9

 

Yorkshire and  the Humber

2021年11月房价 £191,036

年度变化（%）7.2

季度变化（%）1.0

 

对比各地行政区，整个英格兰房产最贵的行政区还属Kensington and Chelsea，该地区平均房产价格为130万英镑，简直无“地”可及；相比之下，购买房产最便宜的地区是Burnley，平均房价为10.8万英镑。

 

(如果想了解更多区域的，莎粉可从政府官网获取信息：https://www.gov.uk/government/statistics/uk-house-price-index-for-november-2021/uk-house-price-index-england-november-2021)

 

 

接下来我们主要关注首都伦敦的情况。

 

数据显示，伦敦的增长率是最慢的。然而，伦敦的房价还是相当的高啊。正如前文说到，截至2021年11月，购买房产最贵的区域要属伦敦的Kensington and Chelsea，其平均费用为130万英镑。伦敦购买房产最便宜的区是Barking and Dagenham，平均费用为31.1万英镑——您看，最便宜地区都比其他领域最贵地区高很多！

 

相比之下，大伦敦的Camden区是涨幅最大的区域了，年增长率达17.9%；相反，Hackney出现最大的降幅，达-8.5%。

 

在英格兰，独立屋（Detached）继续以最大的增长率排在第一的位置，截至11月，英格兰的独立屋平均价格达到45.6万英镑；年度变化最小的是公寓和小套房（Flator Maisonette），平均价格达24.2万英镑。

 

苏格兰：最贵房产在爱丁堡

 

截至2021年11月的一年中，苏格兰的房价增长了11.4%，高于10月的增长率11.0%；同时，苏格兰在11月的年增长率也高于全英国（10.0%）的水平。

 

在未经季节性调整的基础上，苏格兰房产价格月度增长为1.0%（2021年10月至11月期间），而一年前的同期（2020年10月至11月）则增长0.6%。在季节性调整的基础上，苏格兰的平均房价的月度增长为1.2%。

 

截至11月，苏格兰的平均房产是£182,755。

 

数据显示，苏格兰的所有行政区域都有所增长。其中，增长幅度最大的是Argylland Bute，该区域的房价年增长率18.6%，截至11月，该地区的平均房价达18.2万英镑。相反，Angus（不包括Nah-Eileanan Siar）的增长速度最慢，其平均价格在一年中增长了6.4%，平均房价为16.4万英镑。

 

经过一年的增长，目前，苏格兰房产最贵的地区是Edinburgh，其平均房价为31.7万英镑。相比之下，最便宜的地区是East Ayrshire，平均费用为11.9万英镑。

 

在苏格兰，独立屋（Detached）同样胜出！在截至2021年11月的一年中上升了15.7%，达到32.9万英镑。

 

威尔士如何？

 

截至2021年11月的一年中，威尔士的房价增长了12.1%，低于2021年10月的14.4%，然而，它依旧全英领跑！

 

在未经季节性调整的基础上，威尔士的平均房价在2021年10月至11月期间下降了0.7%，而一年前的同期（2020年10月至11月）则增长了1.3%。

 

截至2021年11月，威尔士的平均房价为£199,877。

 

与2020年10月相比，威尔士所有行政区域在2021年11月都出现增长。其中，Ceredigion的增长最为强劲，年度增长率达24.6%，当地平均房价为24.8万英镑。相比之下，Flintshire表现出最低的年度变化，该地区的房价只增长了8.9%，平均房价为19.7万英镑。

 

截至2021年11月，威尔士购买房产最贵的地区是Monmouthshire，买家可能需要花上32.2万英镑，才可以在当地买房子了；此外，最实惠地区是Blaenau Gwent，其平均费用为11.8万英镑。

 

在所有房产类型中，威尔士独立屋显示出最大的年度增长，年度增长15.3%，达到31.2万英镑；年度变化最小的还属于公寓和小套房，11月年度增长率6.9%，达到12.8万英镑。

 

 

北爱尔兰情况如何？

 

请注意，北爱尔兰的房价指数信息仍然为2021年第三季度的信息，在这之前，我们已经向莎粉公布了。该数据显示，截至第三季度，北爱尔兰的平均住宅的价格为15.9万英镑，比2020年第三季度高10.7%。

 

据了解，北爱尔兰最新第四季度数据将会在2022年2月公布。我们《丽莎房产快讯》板块会为大家追踪和及时更新。

 

专家观点：房价继续攀升，前方有阻力

 

英国房地产公司Barrowsand Forrester的董事JamesForrester认为，业主们可以不需要担心印花税假期结束对房产市场带来的打击了。从目前的数据来看，市场的房价并没有下降，还保持着良好的上涨势头。

 

“预计2022年将出现同样的情况，因为需求仍然强劲，库存仍然少，借贷成本仍然非常实惠的。”

 

同样，里士满房地产代理公司Antony Roberts的董事Phillip Stevens也认为，买家的需求仍然强劲，未来几个月内估计还属于卖家的市场。

 

“然而，通货膨胀和生活费用增加可能会在2022年晚些时候起到抑制住房市场的作用。这在一定程度上取决于英格兰银行的基准利率是否会进一步提高，这可能会推高抵押贷款的成本。”

 

此外，抵押贷款经纪人SPF私人客户公司的首席执行官也有些担心：”有消息称，英格兰银行将在2月份提高利率0.5%，以应对不断上升的通货膨胀，这是否会对买家的信心产生影响，还有待观察。

 

不过可以肯定的是，这样的房价上涨以及利率的上涨成为了首次购房者的阻力。”

 

房价上涨、利率上涨有可能对首次买家带来阻力，这一观点也得到另外一份数据的支持。

 

上周，英国最大抵押贷款机构哈利法克斯(Halifax)表示，全国首次购房的平均水平已从十年前的29岁上升到2021年的32岁，每个地区的首次购房者年龄都超过30岁。也就是说，按照这样的上涨，在接下来的一两年中，首次购房者恐怕必须储蓄更长时间才能买得起房子了。

 

数据显示，伦敦的平均年龄仍然是最高的，首次买家的平均年龄为33岁，尽管在过去的十年中只上升了一岁。其他地区记录更大的增长，包括威尔士，在三年里，首次购房者的购房年龄跃升至31岁，以及英格兰东北部和西北部的两年增长至30和31岁。

 

哈利法克斯的抵押贷款主管Esther Dijkstra评价：”现实生活中有着各种各样的因素来推迟首次购房的计划，比如说生活方式的改变。随着时间的推移，更多的人选择用这些钱来继续接受高等教育，去旅行，或者为工作而四处奔波，导致首次购房者年龄增加的因素。

 

然而，毋庸置疑，最大的阻力还归结于房屋的成本增加，以及为进入住房阶梯所需的大量存款。2021年，平均房价上升的幅度，意味着英国每个地区的购买价格和存款之间的差距扩大了。”

 

对于首次购房者，丽莎也只能鼓励您努力赚钱了。不过，不管您是首次购房者或者是二次购房的买家，在目前待售房屋如此紧缺的情况下，丽莎认为，您还是得多多观察分析分析，看看是否值得把房产计划稍微推迟，还是说必须立刻出手。如果您一定要立刻购买的话，您可能需要有一些心理准备了，比如，竞争大，卖家喊价高等等。

 

好了，本期《丽莎房产快讯》就到这里，我们下一周再见！

 

如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都可以进一步咨询丽莎律师行。

 

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