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他们经常都会向我们咨询有关租约的问题，希望了解怎样才能找到合适的店铺做生意，同时也希望减少租约上的纠纷。

一连11集的视频，带莎粉走进商业房产法的世界，解答您的疑问。

《商业房产法》EP1 –  如何能够筛选到满意的租客？

通过上面的视频，莎粉们是否更了解“如何能够筛选到满意的租客”了呢？

明天，我们将会继续以简单平易的方式，向莎粉们科普更多英国商业房产的法律。

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丽莎还要提醒，所有我们制作的视频，都会同步发布在丽莎的官方YouTube平台。如果想要观看更多丽莎视频，可以关注我们（丽莎律师行）https://www.youtube.com/channel/UCPmpxpJNXwSfgy7_z6ljKmg

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英国移民局最新发布了一份英国移民申请费用表，再次更新了有关英国移民申请的相关费用。

不少莎粉应该知道，英国移民局其实已经维持一段时间，没有调整他们的费率了。

不过，莎粉们暂时无需担心，这次有关移民费用的更新，主要的目的并不是要调涨费用，而是要新增一些申请到费用表上。

这是什么意思？就是说呢，又有新的签证路径要开放了，所以移民局需要把新申请的费用放上来，也就是给新增路径一个定价。

→ 那么，是什么费用被新增了？

不少留学生引颈期盼的毕业生签证（Graduate Route），也就是类似于我们过去所认知的PSW签证，终于是要正式从下个月起，也就是2021年7月1日起正式开放了。

也就是说，移民局在更新的费用清单中，新增了有关7月1日起，对于毕业生签证（Graduate Route）申请的收费。

这自然表示，毕业生路径即将从该日起接受申请啦！

→ 收费标准？

根据移民局的宣布，毕业生签证（Graduate Route）将是每位申请人700英镑。

比较好的是，这代表，不论当事人是符合申请一次性两年或者三年的签证，费用都是一致的。

所以，如果当事人是英国毕业的博士毕业生（PhD）的话，符合一次拿到3年效期毕业生签证，费用也同样是700镑（这个费用是一次性的，而不是以年度来计算）。

同时，对于陪同的家属，其费用也是一致的，都是一次性/每位700镑。

→ 有关“陪同家属”的限制？

需要指出的是，毕业生签证（Graduate Route）虽然允许当事人申请家属陪同，但这仅限于那些原本就已经跟著当事人“陪读”的家人。

换句话说，对于当事人来说，是从原来的学生签证（不论是Tier 4或Student签证）转换成毕业生签证的过程；

而对于家属来说，则是从原来的陪读签，“转签”成毕业生家属签证。

不论是对于当事人本人，亦或是陪同的家属，都是需要在英国境内做申请的，而且对于申请人（当事人和其家属）原本持有的签证，也都有著严格要求。

在这方面，只有一种特例情况下，是陪同家属原本/目前没有持有陪读签证，但之后仍然可以申请毕业生家属签证的情况：

就是，当事人在持有学生签证或毕业生签证期间，在英国出生的孩子。毕竟孩子是无法在出生前就先拿到签证的。

这也就是说，除了以上的特例情况，其他的陪同家属，则需要原本持有陪读签证，才能接著适用毕业生路径。

同理，对于希望适用毕业生签证（Graduate Route）的留学生，在申请的时候，必须原来/当下是持有英国学生签证（Tier 4或Student签证），才能接著在英国申请“转签”至毕业生路径。

→ 最晚必须何时来到英国？

根据英国移民局的更新，已经指出，如果留学生希望适用申请毕业生签证，并且目前仍然进行著远距离教学的话（因新冠原因，当事人尚未回到英国上课，仍在自己国家或其他国家，远程上课）；哪么最晚必须在2021年9月27日前，回到或来到英国。

当然，毕业生签证适用的是毕业生，也就是2021年夏季起毕业的国际留学生，并且当事人必须取得受移民局认可的英国大学或高等学院学位（这一般是指学士、硕士至博士学位，以及专业培训课程）。

毕业生签证的签证时长一般是一次性两年（学士/硕士），但博士毕业生（PhD）则可以拿到一次性3年效期的签证。

不过需要注意的是，申请同时要求，当事人在过去/先前不可以曾经持有Doctorate Extension Scheme（DES，博士后签证）或同样/类似的毕业生签证路径。

并且，在毕业生签证（Graduate Route）正式实施后，原有的博士后签证（DES）将被取代，DES路径将不再存在（也就是没有所谓的“叠加”福利）。

应该说，毕业生签证虽然象徵著英国政府的更加开放，但另一方面来说，内政部也想杜绝通过不同签证福利来“叠加”当事人留在英国的时间，而更容易拿到永居的可能弊端。

不过其实呢，如果是已经在英国待一段时间的留学生/小留学生来说，通过新的毕业生路径，未来想要申请10年合法永居，其实还是（变项）更加容易的。

毕竟，对于英国脱欧后的移民制度来说，一定程度上对于高知识、高技能人才，都是更加欢迎，在制度上也是相对更为包容的。

→ 什么是“专业培训课程”？

一般包括例如法律方面的法律从业课程，教师方面的教师从业课程等等。这些课程都是属于“专业培训课程”。

这些课程虽然在毕业后，当事人不一定会获得相应学位证书，但是申请人将会具备申请毕业生签证的资格。

此外，移民法虽然要求申请人，申请的时候必须完成相应学位/课程，但并不是说申请人在申请的当下，一定已经取得毕业证书。

意思是说，一个人从完成学位课程，直到正式拿到学位证书，这中间会有一段时间；因此，只要当事人可以出示学校证明，表示当事人已经完成相关学位课程，当事人就有资格递交申请。

所以，如果当事人已经完成学位课程但尚未收到学位证书的，是无须因此过度慌张的。

→ 拿到“毕业生签证”后，可以在英国做什么？

允许当事人在英国合法工作，当事人无须（像工签那样）先拿到由赞助雇主给予的工作Offer，也没有年薪门槛要求（非赞助制）；

也允许当事人在英国“找工作”，当事人不必先找到工作才能申请，并且持有签证期间也可以自由更换工作；

同时，如果当事人希望的话，也可以在持有毕业生签证的期间，继续上学。

此外， 毕业生签证不限当事人毕业的专业，不限拿到签证后可以做的工作；整体毕业生签证也没有限额，不必抽签，只要符合要求即可申请。

→ 毕业生签证之后？

需要指出的是，毕业生签证不具永居导向，也就是说当事人不能直接通过毕业生签证取得永居（除非当事人满足申请10年合法永居的情况）。

意思是说，毕业生签证的概念更像是一个“跳板签证”，它的好处是，留学生们通过这样门槛比较低的签证，可以在毕业后获得一些工作机会，或者继续学习和实习等。

通过这样的方式，对于留学生来说，以后想要转换成工签等长期签证，一定程度上是会有帮助的。

尤其是工签（Skilled Worker）方面，如果当事人毕业后通过毕业生签证，在一家公司累积一些工作经验和时间，一定程度上也比较容易让雇主，在之后愿意赞助当事人申请技术工签。

通过申请持有技术工签（或转换成其他具永居导向的长期签证，例如创业签证、配偶签证等），当事人便能在之后有机会申请英国永居。

→ 那如果，目前已经收到工作Offer的毕业生，是应该选择工签还是毕业签呢？

如果说，当事人即将毕业，并且已经找到愿意赞助当事人技术工签（Skilled Worker）的雇主，那么一般情况下，丽莎建议您，直接申请工签。

为什么呢？因为工签具有永居导向，可以满5年转永居（当然届时需要符合相应要求）；但毕业生签证本身是不具备永居导向的。

因此，如果您先拿了毕业生签证，之后一般仍然需要转换到其他具有永居导向的签证路径，才能够符合申请英国永居；除非，您是希望通过10年合法居留来申请永居。

如果说，您已经在英国待了比较长时间了（例如连续合法居留8年），您有把握再两年就可以申请10年合法永居了；那么这种情况下，您希望自己在工作选择上更有自由度，不必绑定同一个雇主，可以选择毕业生签证。

但丽莎也提醒，选择的时候，如果不确定或没有那么把握，自己之后是否符合申请10年合法永居的话，最好先咨询专业建议，以免造成后续的可能麻烦。

今天的文章就到这边，丽莎尽可能整理了有关下月起即将正式开放的毕业生签证“总集锦”，从申请到申请后，希望能给留学生和莎粉们，带来一些实用的帮助。

如果您对于这方面还有任何疑问，或者对于英国移民和法律方面，还有任何衍生问题，都可以进一步咨询丽莎律师行。

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如今，越来越多的家庭都希望在房子里增加额外的空间，特别是一些家族成员比较多的家庭，都想给房子加多几个卧室，不仅让家里人住得舒服，卧室的数量也决定着房屋的价值。

听到添加额外的卧室，大家可能嫌麻烦，这扩建工程得费多大劲啊？其实，丽莎想要告诉大家，增加额外的卧室并不难，也不一定需要通过大工程来完成。您只要在家里发现没被使用的空间，都可以把它利用起来。给它稍微一些小小的调整，您的家就瞬间多出了一个额外的大卧室了。

您看，英国的一位单身妈妈，为了给四个孩子足够的私人空间，她只花了140英镑，就在她的三居室房子里多创造了一个房间，给女儿完美的私人空间。

三居室房变成四居室  

35岁的Amy Harty是四个孩子的单身妈妈，一家人住在埃塞克斯郡的一套三居室房子里。受疫情影响，Amy暂时处于休假状态，有了更多的时间后，她开始全身心投入教育孩子。

在家呆的时间多了，自然，她也意识到家里的空间实在太小了，其中三个孩子得挤在一间卧室里住。

“房子有三个房间，两个房间都是双人间，一个是单人间。一直一来，妹妹得和两个哥哥住，今年她也7岁了，我觉得她长大了，总得和哥哥挤在房间里很不好，我想给她一个私人空间。”

今年一月底，Amy决定要在房子里打造第四间卧室，她利用家里最大的卧室来创造一个新的空间，把它分成两个房间。由于Amy是DIY忠实粉丝，为节约预算，她全程都跟着网上的视频做的，她的父亲和孩子们偶尔来帮忙。

另外，整个工程所需要的材料并不复杂，Amy在社交媒体上公布了她的预算单。

“我从Wickes购买了18块木材，每块木板3.29英镑。 我在Jewson购买了两块石膏板，每张8.5英镑。我还花了30英镑买了油漆，整个工程只花了140.22英镑。”

如何通过这些材料在房间里建造内墙，把房间分成两半的呢？这位妈妈说，她在这间卧室的天花板上找到了托梁，随后，她把第一块木板拧在上面，就开始搭建框架了。然后，她将石膏板切成合适的大小，并将每一块石膏板拧在木框上。最后，她用一些填充物填满了所有的缝隙，打磨干净后，给墙壁上油漆。

看，这就是她给女儿创造的小天地啦！整个建造工程只花了6天时间，女儿看到后兴奋得跳了起来。这位母亲在Facebook上分享了她的作品，已经收到超过5500个赞还有各种好评呢！

一位粉丝写着：”你做得很好，在新房间里看起来很舒适。“也有粉丝从中受到了启发，也想跟着她来创造卧室： “哇，这太神奇了！我也想这么做”。

“看起来很不错。我们正在把大房间分成三间，这有很大的不同，我等不及要完成我们的房间了！”

房子里得哪些部分可建造额外卧室？

如果您也有一个庞大的家族，增加一个卧室绝对可以提供急需的空间，还可以提高您的房产价值，而且您要是不需要它，还能出租给租客赚点额外收入。您看，本篇的女主人公并没有做一些特别大的结构改变，只需要非常简单的工作，就可以创造一个额外的卧室给女儿啦。所以，您只要在家里发现足够的空间，也是可以做到的。

在家里如何才能发现空间来创造新的房间呢？我们在这里也为大家搜罗了五个增加额外空间的小点子：

• 利用车库空间

如果您房子刚巧有一个车库，那么，恭喜您，这一定是最经济实惠的改造方法，您的车库已经为您提供一个完整的居住空间啦，您不需要做任何大结构的调整。不过，您可能需要有一些小小的改变，比如：打通车库和住宅之间的墙，并且封掉原先的车库门，确保任何外墙和窗户是完全隔热的。

• 利用阁楼空间

没错，阁楼空间也是一个非常值得利用的地方，比打造一个扩展部分节省多了。

如果您不改变物业的外观，大多数阁楼都是在允许的情况下进行改造的，您不需要特地申请规划许可证。不过，在这样做之前，您最好要找一个建筑师来帮您检查阁楼空间，看看它是否适合做成一个卧室。

您需要考虑的问题有：第一，您的阁楼是否适合改建？通常来说，您的阁楼可能需要有2.2米左右的头部高度才可行。第二，您可能需要考虑楼梯安装在哪里？把楼梯与现有的楼梯相连接可能是最节省空间的解决方案，但如果这不可能，您可能需要把楼梯安装到现有的卧室里。

• 利用地下室的空间

改造现有的地下室又比阁楼点子更可行，地下室通常有更多的空间可以使用，并且它已经为您提供了通往楼上生活区的通道。更重要的是，地下室改造不会改变您家的外部外观。

如果您没有地下室，想要重新建造一个的话，成本可能就不划算了。英国皇家建筑师协会特许的建筑事务所Pro Vision估计，新地下室的成本为每平方米4,000-6,000英镑，很大一部分是用来挖和支撑现有房屋的地基。专家们认为，建造一个新地下室只有在伦敦市中心等高级房产区才具有成本效益。

• 通过卧室来改造

正如Amy那样，把一个大房间打造成两个或三个，这是最简单也是最便宜的一个方法。如果您有一个特别大的房间，只需要几百镑，您就可以它分割成两个空间啦！

在你开始创造新的房间之前，有两件事需要考虑。

首先，您需要考虑窗户的排列是否合适？您必须确保两个新卧室里至少有一到两个窗户，如果没有的话，您可能需要增加一个。其次，每个房间都需要独立的通道，这需要您在结构上做一些改变了，比如在墙上开凿一个新的门。

对了，如果您拥有一个双重高度的空间，您也可以尝试做一个夹层，一个夹层卧室会让您的家更有特色。

第五，利用花园棚

如果您的花园里刚好有一个棚子，用它来作为居住的卧室非常方便。如果您没有棚子，可以尝试着在花园里建一个木制花园房。

人人都适合在房子里创造新的卧室吗？

有一份数据显示，在英国九个主要城市，一个三居室的房子的平均成本是15.4万英镑，一个额外的卧室可以增加78%的价值。也就是说，当您最终决定出售时，这可能得到额外的12万英镑。因此，很多市民想增加卧室来换取利润。

如果您是想创造收益，您就得考虑预算问题啦。您是要自己做呢？还是请工人？做这些扩建后，您是花费是否可能会超出成本？

当然，您也需要考虑空间大小和卧室打造质量的问题，虽说房间的数量决定您房屋价值，但是，如果您在一个没有足够窗户和通道的卧室里再创造一个小空间，恐怕，买家们不一定能够接受，因为谁都希望能住得舒服。

如果您是为了家庭需要而创造新空间，居住环境就更为重要了。您一定要想清楚它是否会让您家人住得更舒服？假如，您的空间本来就很小了，您就没有必要再去思考如何建一个更小空间的问题，谁都不愿意住在密闭的环境里，脚都伸不直。

如果您想拿来出租，空间的问题就更加重要了。政府规定，出租房的最小空间有限制，您别在房间里建一个不符合规格的小阁楼，然后硬把一个租客强塞进去。

好了，以上就是房屋改造的小点子啦，本篇分享就到这里，如果对房屋改建申请方面有什么难题，可进一步联系丽莎律师行，我们会为您提供最专业的法律意见。喜欢丽莎的文章，给我们点赞或转发给朋友，您的鼓励是我们前进的动力！

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英国移民局今天（6月16日）发布了有关Life in the UK考试的更新文件。

这项考试对于已经在英国待了一段时间，或者已经开始准备永居或入籍申请的莎粉们，应该都算熟悉。

对于许多想要申请英国永居，甚至进一步入籍的申请人来说，这个Life in the UK考试就像是英语考试那样，基本是申请当中不可或缺并且必要的一环（除非，申请人可以受到豁免，但豁免情况是特殊的，一般人通常无法获得豁免）。

（注：我们一般将永居和入籍考试所需的英语和Life in the UK考试要求，称之为“KoLL”。）

→ 首先，哪些人可能豁免KoLL要求？

在继续讲到移民局的更新文件前，丽莎先给莎粉们快速科普有关“KoLL”的可能豁免情况：

1. 永居申请方面

－家暴受害人；

－从英国皇家部队（HM Forces）退役的外籍和英联邦公民（包括廓尔喀雇佣兵）；

－原持有永居身份并居住英国的过世当事人所遗留的配偶，民事伴侣或同居达两年的未婚伴侣；

－符合移民法317条的英国永居当事人的父母，祖父母或其他依赖于当事人的亲属；

－符合移民法Appendix FM描述的成人亲属（Adult dependent relative）；

－经济独立的退休人员；

－（正式）难民永居；

－特许身份转永居；

－人道主义保护身份转永居；

－移民法外的“特许”永居申请（例如鳏夫/寡妇，孤儿）；

－符合旧高技术移民（HSMP）的当事人和陪同家属；

－无国籍人士。

＊上述类别以外的永居申请人：除非满足了特定的年龄或特别的生理和心理情况，否则都是需要满足KoLL（英语和Life in the UK双项要求）的。有关“特例”豁免条件，下面会再说明。

2. 入籍申请方面

所有申请入籍（Naturalisation）的申请人，除非符合特定年龄，生理或心理特殊情况，或者属于Windrush豁免对象的；否则其余入籍申请人，一律都需要满足KoLL要求。

→ 什么年龄可以“豁免”KoLL？

1. 永居申请方面

申请人在申请当下未满18岁，或已满65岁，可以豁免KoLL要求。

2. 入籍申请方面

申请人申请入籍当下已满65岁，可以豁免KoLL要求。

在递交申请的时候，如果申请人已经满足“年龄豁免”要求，必须在申请时附上可以证明当事人年龄的证据，例如护照和出生证明。

如果申请人尚未满65岁，根据当事人的情况，还是有可能向移民局解释并证明自己的特殊状况，寻求移民局的豁免。

比如说，当事人快满65岁，申请之前已经学语言课程很长时间，比如已经学了5年，可是还是一直考不过考试，而且先前已经考过非常多次。

申请人将详细证据附上并描述清楚情况之后，移民局是有可能考虑核准当事人的申请，豁免其KoLL要求。

不过需要指出的是，一般签证官在这种情况下，只有可能接受年龄介于60至64岁之间的“酌情考量”；而且这类的“酌情豁免”是需要得到更高级官员的获准的。

也就是说，个别情况还是需要个别考量，并且也不是当事人提供了解释和证据，移民局就一定会接受并核准申请。

→ 其他特殊豁免情况？

除了上述的“年龄线”，当事人还有可能因为自身特殊的生理或心理情况，而寻求移民局的豁免。

比如说，当事人有长期的疾病或障碍，严重影响当事人的英语学习和准备考试的能力；或者因为特殊心理状况而导致当事人无法学习和说英文而达到移民局要求的程度等等。

对于这类的特殊情况，当事人一般需要提供专业医师或医疗专家的诊断证明，来证明当事人的情况确实严重导致当事人无法满足英语或Life in the UK考试要求；同时，当事人一般还需要填写并包含移民局指定的“豁免表格”在其递交的相关证据当中。

需要指出的是，这类“特殊豁免”并不是自动的“双项豁免”。

意思是说，无法满足英语成绩要求的当事人，不见得就无法考过Life in the UK；反之亦然。

比如说医生的医疗证明，证实并建议了当事人是无法通过移民局英语要求的，而移民局也接受了这样的特殊情况；那么移民局也是可能只豁免英语要求（单项要求），但当事人仍然需要提供Life in the UK成绩（满足另一项要求）的。

移民局在审核的时候，一般会将两项要求分开来看，看看当事人符合哪项豁免，又或者是否可以符合双项豁免。

同样，个别情况需要个别判定，无法一概而论什么情况下当事人的豁免一定会得到移民局同意，又或者什么情况下可能获得“双豁免”。

如果当事人在这方面申请上需要协助，应该提前咨询专业移民律师。

→ 有关Life in the UK的新文件

移民局在更新的指导文件中，说明了Life in the UK考试可以接受的身份证明文件，以及相关预约考试和应试等要求/规则，下面丽莎继续为大家说明。

1. 可被接受的身份证明文件（必须为原件）

首先，身份文件上必须有当事人/应试人的近期照片，得以辨别出照片上的人和当事人是同一个人；

当事人考试当天所携带的身份文件，必须和当初用于报名考试所使用的身份文件一致，并且所提供的身份文件当中的信息也必须维持一致（包括签名须与身份文件上的签名相同）；

一般可被接受的证件为：有效护照正本（过期或影本皆不接受），有效BRP卡，有效EU身份证，英国内政部核发的有效旅行文件（UK Convention travel document，长得像一本蓝色封面的护照），英国内政部核发给无国籍人士的有效旅行文件（UK Stateless Persons travel document，长得像一本红色封面的护照），有效UK Certificate of Identity（CID）证件。

2. 什么情况下，名字不同可以被接受？

如果说，当事人报考的时候，使用的是自己婚前的名字，但身份证件上的是自己婚后的名字（例如改成跟另一半的姓氏；反之亦然），那么，当事人在考试当天，除了携带自己的身份证明文件外，还需要带著自己的结婚证书原件（需要英文版或有英文翻译）和/或配偶/伴侣的有效配偶签证，来做证明。

除了上述情况外，其他的姓名（以及其他个人信息）不同的情况（指报名时提供的信息，和现场身份证明文件上的信息不同），皆不可被接受。

其他的个人信息包括：

当事人的名字和姓氏

出生国

出生地

出生日期

国籍

身份证件/有效身份证件

→ 那万一是不小心弄错呢？

移民局最新文件指出，某些个人信息，是可能在报名后做出修改的，但前提是最晚要在考试当天的24小时之前（前一天）通过线上登入自己的Life in the UK帐户进行修改；并且，只允许修改以下信息：

姓氏（因为姓氏可能因为结婚而有所不同）；

出生国

出生地

提供的有效身份证件

这代表，以下信息只要在报名（当下）提供后，之后就不能再被修改：

名字（First name）

出生日期

国籍

因此，建议莎粉们在最一开始预约考试的时候，提供信息方面最好重复检查，确认无误后再提交，避免后续麻烦。

我们也建议，预约考试后，不要去改名字，以免和原来提供的身份证件信息不符。

注意：如果当事人在考试当天，因为个人身份信息/证件和报名时不符，被拒绝考试的话，当事人是无法申请退费的，就是说当初的报名费用就等于打水漂了。

3. 关于Life in the UK考试，您还需要知道以下：

1) 考试必须至少提前3天预约，每次考试费用是50镑；

2) 线上进行预约，预约时需要提供当事人的电邮，身份证明和付费（信用卡/借记卡）：https://www.gov.uk/life-in-the-uk-test

3) 考试时间为45分钟，需要完成24道题。准备考试内容可以参考：https://www.officiallifeintheuk.co.uk/shop

4) 考试的时候不可以带孩子或有其他人陪同/进入考试中心；

5) 参加考试的时候，需要带上和报名时相同的（同一份）身份证明（例如有效护照），考试中心当天也会对申请人拍摄头像照来确认当事人身份（如果带错身份证件，或者拒绝拍照，申请人将无法参加考试，费用也不会退还）；

6) 申请人必须答对75%才能通过考试。得出成绩后，申请人会收到一组“独特参考号”（Unique Reference Number），申请人需要将此参考序列号和自己的永居或入籍申请一起递给移民局，证明自己通过考试；

（如果是2019年12月17日之前的考试，申请人会收到的是一封含有“Test Reference ID”的信件，而非上述参考号。申请人同样需要将该纸本信件在申请永居或入籍时一同附上。）

7) 如果不幸没有通过考试，申请人必须至少等待7日后才能再次考试。考试没有上限，要考几次都可以，但每次都需要先预约报名和付费，才能参加考试；

8) 如果报名后，申请人突然有事无法参加考试，需要至少在考试日前3天（72小时前）取消考试，可以获得全额退费，之后再去重新预约其他合适的时间即可；

9) 如果是想更改考试日期，也是需要把握在考试日前3天（72小时前）做出更改，否则申请人无法更改，也无法要求退费；

10) Life in the UK需要在英国境内进行，一般只有英国军队人员或其家属，才可能被允许在境外进行考试。

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昨天的文章里，我们聊了：在租赁期满后，如何结束租约的问题。那么，既然是租赁关系，在租赁期间，房东和租客之间也难免会碰上不愉快的事，比如租客拖欠租金、违反租约等等。在这种情况下，房东自然等不及租约结束了，都想尽早讨回租金并提前终止合约——这也是我们理解的驱逐租客。

和居民住宅不同，商业驱逐没有“无过错驱逐”和“有过错驱逐”两个审理程序；另外，法律还特别允许房东通过更换钥匙等“和平”方式来占有房产。不过，商业租约规则多，驱逐租户也不是那么简单的，您要是处理不对，租客反倒可以让您赔钱。

我们今天的文章讲要给大家详细讲讲提早结束商业租赁的一些规则：

• 什么是没收租约行为？
• 没收商业租约的两种方式
• 商业租金欠款回收（CRAR）该怎么用？
• 被驱逐时，租客拥有的权利是什么？

什么是没收租约？（Forfeiture of a commercial lease）

在商业地产的环境中，房东驱逐租客的行为被定义为“没收租约”。根据《1954年房东和租客法》第24条规定，只要商业租客不交房租或者违反租约的某项条件，房东可以行使该权利，提早结束与租客之间的商业租赁关系。

在这里要特别强调的是，只有在双方签署的租约里包含了“没收条款”的内容，房东才能采取没收租约行动，如果您的租约里没有包含这一条款，您就等于自动放弃了该权利。

这也提醒了商业房东们，在签署合约前，一定要好好检查您租约的每一项条款，看看是否给予自己足够的保障。

没收商业租约的两种方式

通常来说，商业租约可通过两种方式被没收：

第一种方式：房东可自行重新进入出租房，并更换门锁以占有房产。

只要房东向租客送达法律规定的任何所需通知后，您的租户在规定的时间内没有采取足够的行动做出补救。那么，您就可以重新进入您的房产，并采取一些行动（如换锁）来占用您的房产。

不过，在您重新进入房产和驱逐商业租户之前，需要注意以下几点事项：

• 您的占有必须是“和平“的，如果有可能发生暴力或暴力威胁的行为，那么，您就有可能触犯1977年《刑法》第6条的规定，并构成犯罪行为。
• 如果您已确定自己是和平进入后，您才可以采取换锁等行动。
• 您还需要在租客可见的显要位置留下通知，比如，在物业的入口处。通常可能包含的内容为：“您已经更换钥匙，请他离开物业”等，以让租客明白他被驱逐了。

在这里，丽莎需要提醒的是，驱逐行为它不适用于混合型房产。如果该处所楼上是居民住宅，楼下是商铺的话，您就不能使用这样的方法。因为包含民宅，房东比较谨慎的做法是到法庭申请驱逐令，以免构成非法驱逐的行为。

第二种方式，房东可向法院申请驱逐令。

如果您不能行使和平进入房产的权利，比如，您遇到了一个蛮横的租客，他就是赖着不走了，也不让您重新进入房产。那么，您可以通过法院命令终止商业租赁，由执法机构来进行此项操作，帮您重新拿回该房产的占有权。

那么，您该怎么做呢？

首先，您可以使用政府的在线法院和法庭搜索器，找到离房产最近的当地法院。在您向法院发出诉讼后，法院将确定一个听证会的日期。届时，您的租户有14天时间对您的要求提出辩护，或申请免于没收（我们会在下一章节仔细聊聊）。在听证会上，法院将决定是否应批准占有，或者也许会推迟听证会，以使各方能够提供更多的信息。

我们认为，如果您必须申请法院程序了，那么，您就必须尽可能收取全面的文件和证明作为证据：

• 租赁协议
• 任何形式的付款记录
• 您和租客之间的沟通记录（短信和电子邮件记录）
• 您提供给租户的书面通知的副本
• 租户收到通知的日期证明（租户的签名，或邮局的收据）。

在这里要提醒房东的是，如果您成功赶走了租客，房产就会有一个空置期，您需要缴纳高额的按揭。另外，空置期达到三个月后，房产将需要支付全额的商业地税。一些房东会在开始驱逐程序之前就提前找到一个新的租户，但是，很多房东是没办法快速找到新租客的。所以，在驱逐商业租户之前，您应该问问自己，没有租客的情况下，您是否有资金来支付这笔税，驱逐是否是最明智的方案？

什么是商业租金追缴？

如果您只是想要拿回租金，并不想没收租约，那么，您也可以考虑采用另外一个程序——商业租金追缴（CRAR）。

CRAR是一个法定程序，您不需要上法庭。不过，它不能帮助您没收或终止租约，只能帮您讨回租金。它允许商业场所业主通过控制租户的货物并将其出售来收回租金欠款。

具体来说，法律规定，只要租客欠付的净租金相当于7天的租金，当事人就可以向租客发出一个为期7个工作日的通知，要求他/她马上交付租金。假如租金在7天后还没有偿还的话，CRAR程序就可以正式启动。届时，执行机构可以通过CRAR收回逾期租金，以及任何利息和增值税。

如果租客真的无法支付租金的话，那么，执法机构就有权进入该物业，并没收租客的货物，用以偿还积欠的租金。这个程序比“没收租约”的途径要更快拿回租金，而且程序相对简单。

不过，房东想要开启CRAR程序，必须要注意以下几点：

• 必须提前给租户送达CRAR通知
• 从发布通知至扣押货物的时间限制为12个月
• 被扣押的货物必须要进行估价，至少7天内不得出售
• CRAR只适用于完全商业用途的房屋，它不适用于混合用途或居民住宅租约。
• CRAR只能用于收回房屋租金，不能用于收回其他款项（如服务费和保险费）
• CRAR只能由注册执法机构按照法定程序进行

租客的权利？重夺物业租赁权（Relief from forfeiture）

在英国商业租赁法中，为了给租客保障，在商业驱逐的过程中，租户也有重夺物业的权利。在英国法律中，重夺物业租赁权也被称之：Relief from forfeiture。只要租客发现商铺被锁，自己被驱逐了，可以立刻向法院提出该申请，以重夺物业租赁权。

按照法律规定，房东在这种情况下收回店铺的权利只是为了确保自己的租金可以收回来，只要租客可以尽快把租金交付的话，租客都是可以申请重新占有店铺的。 另外，如果法院发现，该驱逐存在不公平的因素，或者房东在驱逐的过程中损坏了商铺里的财产，租客甚至是可以向房东提出索赔的。

当然，并不是所有重夺店铺租赁权的申请都会得到批准的。 这个申请是有要求的，租客必须在店铺被房东收回去之后尽快提出来，一般最迟不要超过6个月向法院提出，错过了，法院是有权拒绝你的申请的。另外，如果您觉得遇到不公平的对待，那么，你需要提出证据，证明房东是不合理驱逐。

好了，本篇文章就到这里。如果房东或租客在商业驱逐的问题上还有什么不明白的，可以进一步联系丽莎律师行。我们从下一周开始，会为大家带来一系列关于房产买卖中会碰到的法律问题文章，请大家持续关注。

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和居民住宅不同，商业租户不能轻易搬迁，它的地理位置与企业发展有着非常大的关系。您想想，您的商铺好不容易在一个地方打出了名气，突然得收拾东西搬迁，这得流失多少客源。另外，商业租户也不是个人行为，它涉及了这么多的雇员，您的雇员好不容易租了或者购买附近的房子住，您两年不到就更换好几个地点，谁都不愿意干。

幸运的是，英国的法律是站在您这边的，大多数商业租户都有着自动续租的保障权利。当然，法律也得从商业房东的角度来考虑啊，所以，它同样给了双方放弃该保障的权利。

因此，我们认为，不管是作为商业房东还是企业主，你们在签约前，应该事先了解清楚英国对商业租约的法律规则，商业租赁的类别以及如何续签和终止商业租约的问题。

本篇文章，我们将为大家梳理：

• 商业租赁的类别：什么是受保护和未受保护的商业租约？
• 房东和租户如何同意签署未受保护合约
• 在两种租赁条件下，房东和租户如何续、终止租约？

商业租赁的类别

在讨论商业租赁类别前，我们来回忆一下英国的《1954年房东和租客法案》。常读丽莎公众号的朋友们应该不陌生了，它是英国议会的一项法案，适用于英格兰和威尔士。该法案的第二部分涉及商业租赁的法定准则。其中，它规定了商业租户的“使用权保障”，指的是——如果租户为经营业务而占用该商业房产，租户通常有法定权利在租赁期满后续租。

很明显，使用权的保障为租户们提供了很大的便利，让他们可以放心投资和发展自己的业务，不用每天都得担心租约期满后就得搬走的情况。另外，它允许承租人建立一个持久的经营基地，对积累客户资源有着很大的帮助！

相反，该法律规定让房东们有点为难，他们完全失去对自己房产的掌控权。如果法律只站在租户的一边，商业房产市场估计就得乱套了，没有房东愿意出租房产，或者他们会想着一些其他办法来驱逐租户。

在这样的背景下，法律就给了房东和租户选择的权利。因此，商业租赁分有两种类别。

第一类被称之为“受到保护的商业租约协议”（protected commercial lease），也就是我们平常所说的开放式租约（open lease）。从名字就可以猜到，该类商业租约受益于《1954年房东和租客法》规定的使用权保障条款。签署了这样的条约，就得按规矩走，租客有利自动续约的权利。

第二类称之为“未受保护租约”，在英文里，也经常这样表述“contracted out lease”，这也就是我们平常所说的封闭式租约（close lease）。该类协议指的是，你们的租赁已排除了《1954年房东和租客法》的使用权保障条款，租户在租期结束时将不享有续租的法定权利，房东可以终止租约。

通常来说，大部分商业房东都想选择这种法案排除在外的租赁形式。但是，法律也规定了，并且要征求租客的同意，而这个租约才能奏效。

因此，在谈判合同的过程中，房东都喜欢以一些好的条件或理由作为条件，让租客自愿放弃法案的保护。比如：租金折扣啊，目前经济形式，符合各自的商业计划啊等等。在大多数情况下，租客也是愿意签署排除使用权保障条款的。

房东和租户如何退出使用权保障？

当然，想要退出《1954年房东和租客法》的使用权保障条款，并不是租户口头同意就奏效了。如果房东提议的新租约是 “法案之外 “的，那么，在签署租约之前必须遵循严格的法律程序：

首先，在签订新的租约之前，房东必须在承租人承租前至少14天发出通知。在这一份通知书上，房东必须要列举一系列退出该保障所要承担的后果，如：

• 当租约结束时，租户将没有权利留在该场所
• 除非房东选择位租户提供另一份租约，否则租户将需要离开该场所
• 房东将无法为您的营业场所的损失要求赔偿，除非租约给予租户这个权利
• 如果房东向租户提供另一份租约，租户将无权要求法院确定租金。

看完了这一份通知后，法律还要求房东必须要让租户签署一份简单的声明，表明他或她已经阅读该通知并接受其后果。

另外，如果双方不能等待14天，或者想要提前做决定，不愿意等待14天的话，租户必须在不代表任何一方的独立律师面前做出 一份”法定声明”，确认他或她已经阅读了通知并接受其后果。

法律规定，如果双方没有遵循以上步骤，承租人将自动保留使用保障权的权利。

您也可以这么理解，签了这一份协议意味着租客权利几乎被剥夺了，所以，设定这些法律程序为的就是尊重各位租户，让他们清楚明白“未受保护商业租赁”的法律概念以及它所涉及的后果。

在这里，丽莎想要提醒承租人的是，在收到这一份通知后，您不应该急于同意该协议。您应该要咨询专业人员的意见，比如：测量师，律师或者会计师，看看签署一份未受保护的商业租赁协议是否会对您带来很大的影响。

租赁期满后，如何续约或终止？

就像前文所说，两种类型的商业租赁决定了双方在商业租约到期时（或到期后）终止租约的权利，如果你们签署的是受保护商业租赁协议，那么，房客有着很大的权力，在租期结束后，如果租户仍然想为商业目的占用该房产，租户可以要求房东给一个新的类似租约，相似的租期和相似的条款。

同时需要特别指出的是，在要求新的租约的时候，房东是不可以无理让租客交付一笔费用的。这一般都是免费的。

当然，租户也有权结束现有租约或者和房东谈一份新的租约。通常来说，法律要求租户向房东发出第26号通知来要求签订新的租约并提出新的条件，26号通知必须要在租赁期结束前6到12个月的时间发出。

也就是说，一旦房东出租了商业房产，并签署了受到保护的租赁协议，租户就有可能会无限期地留在那里。如果房东想在结束时终止续签，要有充分的理由，并且要给租客不少于6个月的第25条通知，该通知必须要说明房东反对提供新租约的理由，包括：

• 租户没有进行维修
• 持续拖延支付租金
• 严重违反其他义务的行为
• 为处置（出售）或出租而需要占有房屋
• 重建或拆毁房产
• 房东正在提供其他合适的住所
• 房东打算为自己的商业目的占用该房屋

此外，如果房东希望反对授予租客新的租约，他/她必须在收到租户的第26条通知后两个月内作出回应。

假如你们签署的是“未受保护的商业租赁协议”，租约没有受《1953年房东和租客法案》的保护的话，情况就不一样了。

在这样的环境下，租户是没有自动续签的权利的。在租期结束时，除非房东向租户提供新的租约，否则租户将被要求搬出该房产，房东只要给一个合理的通知，就可以终止租约，并且没有义务提供补偿。如果租户拒绝搬走，就会成为非法侵入者，房东是有权利走法律程序收回房产。

当然，如果租户还想继续续租的话，可以尝试着提前6个月和房东谈判，看看是否能够商量新的租约。不过，租户就得接受一个现实：新的租约可能会有一些附加条款了。比如，租金，押金，甚至担保情况可能就得发生变化。

此外，在这里还要特别提醒一下，除了签署退出协议的租户，有些商业占用者也是没有续约的权利的：

• 农场企业租户
• 采矿业租户。
• 由房东雇用的 “服务租户”
• 拥有六个月或以下定期租约的租户
• 未经房东同意，将房屋用于其他商业用途的租户
• 有许可证而非租约的情况
• 根据1967年租赁改革法延长了长期租约的租户，以及他们的分租户

如果您对自己的商业租约有疑问，或者不知道是否该签署一份未受保护的商业租赁协议的，都可进一步咨询丽莎律师行，我们的房产律师团队会为您提供最专业的法律意见。好了，关于这个问题就讲到这里，明天我们会为大家讲解商业地产的驱逐程序。

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由于新冠疫情（解封延期）的因素，英国移民局在学生签证的申请方面，再次重启“提前申请”的特殊安排。

意思是说，原本根据移民法，并不允许目前已经持有Student（学生）或Child Student（孩童学生）签证的当事人，提前超过课程开始前的28天，申请（针对新课程）的学生签证（也就是不可早于28天）。

然而移民局更新的政策文件指出，如果当事人（新）课程的起始时间，是早于或不晚于2021年9月27日的话，出于酌情因素考量（怕当事人届时来不及获得签证），将可以给予通融，让当事人提前早于28天的时间，进行申请。

同时，对于今年稍后希望申请毕业生签证（Graduate Route）的留学生们，移民局最新文件也宣布，延长当事人需要抵达英国进行“面对面”学习的期限时间（也就是结束”跨国”远距学习的时间）。

移民局指出，对于这些希望适用今年稍后即将开放的毕业生签证路径的留学生们，需要把握在2021年9月27日前，或者目前持有的学生签证即将到期前（取其中时间更近者），回到英国。

这样的话，当事人才能符合在今年毕业的时候，申请两年（或三年）的毕业生签证（Graduate Route）。

换言之，英国移民局已经一律把该“期限”从原来的6月21日前，延长至9月27日前了（秋季和冬季开学皆统一日期）。

这对于2020年秋季入学的一年硕士课程留学生来说，如果是自该时起就一直待在自己母国进行远距教学的，基本代表当事人几乎是自开学直到课程结束，都不在英国上课，但只要赶在“期限”前入境英国，即可符合申请毕业生签证了。

→ 丽莎补充：毕业生签证的重点须知

毕业生签证－适用从受移民局认可的英国大学或高等学院取得学位的国际留学生，不限专业，也不限拿到签证后可以做的工作；

属“非赞助制”，指申请人无须先拿到由赞助雇主给予的工作Offer，也没有年薪门槛要求；

毕业生签证除了允许持有人在英国合法工作，也可以在英国“找工作”，就是说申请人不必先找到工作才能申请，并且持有签证期间也可以自由更换工作；

毕业生签证没有限额，不必抽签，只要符合要求即可申请；

毕业生签证的签证时长一般是一次性两年，但英国毕业的博士毕业生（PhD）则可以拿到一次性3年效期签证；

毕业生签证必须在英国境内申请，申请人原来必须持有Tier 4或Student签证，并直接从学生签证“转签”毕业生签证；

同时，申请人先前/过去不可以曾经持有Doctorate Extension Scheme（DES，博士后签证）或同样/类似的毕业生签证路径；

可以申请陪同家属，但前提是该家属必须人在英国境内，并且之前已经持有“陪读”签证，换言之就是必须从原来的陪读签证，境内转成Graduate Route的陪伴签证（除非是当事人在学生签证或毕业生签证期间在英国出生的孩子，可以例外）；

此外，在毕业生签证（Graduate Route）正式实施后，原有的博士后签证（DES）将被取代，DES路径将不再存在。

对于毕业生签证，如果您希望更快了解更多，也可以查看以下视频，或者直接联系咨询丽莎：

→ 特殊保证（Exceptional Assurance）政策目前仍至6月30日

就是说，对于目前人在英国境内且持有的签证即将于今年6月30日或之前到期的当事人，如果仍因新冠因素而无法离境英国，还是可以向移民局申请“Exceptional Assurance”（特殊保证）；

并且，对于目前持有“特殊保证”，并且人仍在英国境内的当事人，移民局仍然允许当事人直接在英国境内，转成其他（长期）签证（前提是，当事人的“特殊保证”必须仍在有效期内，没有到期）。

有关于这方面的特惠政策安排，目前的期限节点还是落在6月30日，尚未被延长；不过，随著今天首相鲍里斯最新确认延长解封来看，移民局仍可能宣布延长特惠。

但当然，在确认移民局宣布延长之前，莎粉们还是应该以目前的期限为准。

→ 如何申请“特殊保证”？

目前，向移民局申请“特殊保证”的方式仍和之前相同，也就是需要发送电子邮件至：cihassuranceteam@homeoffice.gov.uk

邮件中需要提供以下信息：

全名

出生日期

国籍

内政部/GWF或者任何其他参考编号

签证类型

签证有效期

请求“特殊保证”的理由

飞行预定证据或其他表明当事人不能离开英国的证据

并且，电邮的标题仍为“Request for an assurance”。

如果，当事人目前已经持有“特殊保证”，但即将到期，并且当事人仍然无法在该“特殊保证”到期前离开英国（需要有因新冠造成的特殊且合理理由，不能单纯因为想留下来），当事人需要按照前面提出的步骤，再次电邮移民局，重新申请“新的”特殊保证，延长留在英国的时间。

需要指出的是，想要“再次申请”特殊保证，当事人是需要明确说明：要进行后续申请的理由，并且提供新的支持证据。

比如说，如果当事人在签证到期之前，找不到航班而无法离开英国－需要提交一份确认的机票副本等相关证据。

如果当事人因携带冠状病毒而无法离开英国，则需要提交对冠状病毒检测结果呈阳性的确认。

在移民局考虑当事人申请特殊保证（Exceptional Assurance）的时间内，当事人将不会被视为逾期居留或在以后的任何移民申请中遇到任何负面影响。

同时，在当事人的“特殊保证”申请等待期间，当事人原先的签证条件是保持不变的，也就是如果自己的签证可以允许工作的话，当事人可以继续工作。

如果当事人申请到了“特殊保证”，它将可以为当事人提供短期身份保护。

如果当事人原先的签证条件允许当事人工作，学习或租用住宿，当事人则可以在“特殊保证”期间内继续这样做。

→ 除“特殊保证”，目前谁还可以继续英国境内转签？

移民局文件指出，对于想要继续待在英国境内的当事人，如果想要申请其他（长期）签证继续留在英国的话，那么大致可以分成以下情况：

1. 当事人目前持有的身份，是允许当事人在英国境内直接转签的；

2. 或者，当事人目前持有的签证，即将在2021年7月1日前（也就是在6月30日当天或之前到期）；

并且，还得符合以下情况：

3. 当事人即将申请的签证类别（想要转签的签证），也是允许当事人可以直接在英国境内申请，而不必回到母国进行申请的。

综合以上，移民局的意思可以翻译成以下：

对于想要在英国境内转签的当事人，如果原来的签证类别（指目前持有的签证）是不允许当事人境内转签的话，只要该签证将在7月1日前到期的话，当事人仍然可能直接在境内递交申请，而不必回到自己国家申请（这里比较常见的例子，就是持有旅游访问签证的人）；

但是，即便符合上述情况，当事人还需要确认，自己打算申请的（新）签证，是否可以在英国境内申请（也就是按照原来移民法的要求）。

比如说，当事人想要申请的是打工度假签证（Youth Mobility Scheme），该签证原来按照移民法的要求，是不允许直接在英国境内申请的；

那么，假设一位持有访问签证的当事人，他或她的访问签证即将在6月30日到期，但当事人想要申请的是不能在英国境内申请的签证（例如打工度假签证），当事人依然需要回国进行申请。

今天的文章就到这边，如果莎粉们对于文章内容，或者英国移民和法律方面，还有任何衍生问题，都可以进一步咨询丽莎律师行。

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英国政府在今年3月3日公布的新一年度预算案中，提到了95%政府担保贷款（95% Mortgage Guarantee）。

顾名思义，这个计划就是通过政府的担保，买家将能够以5%低首付，贷到95%房款来登上买房阶梯。

政策出台后，不少人满心欢喜地认为，这么一来就可以用很少的钱，轻松买到高额房子。

然而事实上，当中的限制您知道多少呢？这个政策对低收入人士又是否真的如此有效？

今天，我们就带莎粉走进英国房产法的世界，逐一破解95%政府担保贷款计划的各种迷思。

《英国房产法》-  95%高额贷款迷思破解

通过上面的视频，莎粉们是否更了解“95%高额贷款的迷思”了呢？

下周四，我们将会继续以简单平易的方式，向莎粉们科普更多和大家生活息息相关的英国法律。

想要学习更多，记得关注我们！

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房东和租客，一个有钱赚，一个有地方住或使用。

这看起来就是双赢的关系，不过房东和租客很多时候都可能会因为各种原因，导致矛盾和摩擦不断。

很多时候，房东和租客可能原本就是朋友，甚至是家人的关系，因此双方间根本就没有签下正式的合同，导致将来发生纠纷时无从考证。

根据经验，丽莎认为保持一个正确的房东租客关系是管理好出租房非常关键的一点。而且这个关系是应该从一开始租客搬入就要确立。

今天，我们就带莎粉走进英国房产法的世界，解答您的疑问。

《英国房产法》-  房东和租客的关系

通过上面的视频，莎粉们是否更了解“房东和租客的关系”了呢？

明天，我们将会继续以简单平易的方式，向莎粉们科普更多和大家生活息息相关的英国法律。

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有持续关注英国脱欧后续发展和EU Settlement Scheme的莎粉们，应该不难注意到，有关欧盟定居申请的重大期限－6月30日，即将到来。

这也代表自2021年7月1日起，将会迎来一些相应变化。

为此，英国移民局已经最新发布一份指导文件，说明自7月1日起，欧盟公民（包括EU，EEA和瑞士公民）如何证明自己在英国的合法居留身份。

→ 欧盟护照和身份证，不再是当事人的合法居留证明

移民局最新指导文件指出，从2021年7月1日开始，除非当事人持有的是爱尔兰护照，否则其他的欧盟公民，一律都无法直接使用自己的欧盟护照和身份证，来做为自己在英国合法居留的凭证。

这就是说，对于欧盟雇员来说，如果要向雇主证明自己是有合法工作权利的话，需要使用英国政府的线上系统“Online right to work checking service”来证明自己的合法身份：https://www.gov.uk/prove-right-to-work

通过该系统，雇主可以直接得知当事人持有的身份情况，包括当事人被允许从事哪类工作，以及可以在英国工作多长时间。

目前，欧盟公民（EU，EEA和瑞士公民）仍被允许出示自己的欧盟护照或身份证，证明自己在英国的合法居留权/打工权，直至本月底为止（2021年6月30日）。

→ 如何让雇主通过线上系统，查询自己的身份？

当事人需要提供以下信息给雇主：

您的共享码（Share Code）；

您的出生日期。

→ 谁能适用/使用该线上系统？

当事人必须要先有一个UK Visas and Immigration帐户，而基本上，只要当事人已经申请了EU Settlement Scheme，或者签证申请是通过使用“UK Immigration: ID Check”的App完成的话，就会有这个UK Visas and Immigration帐户。

→ 当事人使用这项”线上服务“，可以用于以下：

获得一个”Share Code“（分享密码），用于向他人证明自己的合法居留身份，例如新的雇主或租房中介等；

在系统上直接更新自己的个人信息，例如电邮地址、护照号等；

查询自己在英国的”合法权利“，例如合法打工、租住或申领福利等权利。

这同时也表示，当事人应该时时检查，确认自己的UK Visas and Immigration帐户上的所有信息，都是最新且正确的。

→ 6•30大限来临前，欧盟当事人应该积极做些什么？

1. 首先，如果您是符合申请EU Settlement Scheme的，您真的应该抓紧时间申请了！

而”适用“EU Settlement Scheme的当事人，基本是指：欧盟籍申请人（包括来自EU，EEA或瑞士公民）是在2020年12月31日之前入境英国，也就是来到英国生活的；

那么，欧盟籍当事人（本人）以及其陪同家属（包括非欧盟籍家属），都能通过申请EU Settlement Scheme，获得合法居英权，继续留在英国（或对于家属来说，来到英国团聚）。

2. 如果您已经递交EU Settlement Scheme申请，或者已经持有上述UKVI帐户的，那么您也应该检查，自己的身份和帐户里的信息，是否都正确无误；或者有需要更新的地方，也应该及时更新。

→ 什么情况下，可以不必申请转成EU Settlement Scheme？

1. 当事人持有”英国“永居身份：需要注意的是，这里的”英国永居身份“，是指和大部份其他”非欧盟申请人“一样所申请到的英国永居身份（比如说是通过10年合法居留途径，而申请到的永居身份）。

一般欧盟公民居英5年而自动获得的永居权利（甚至是进一步申请到的永居文件、永居卡），并不属于这里所提到的英国永居身份。

即便是已经持有欧盟永居证明（Permanent Residence Documents）的当事人，也是需要去申请（转换成）EU Settlement Scheme的Settled Status（定居身份）的。原来的“永居文件”无法再被用于证明当事人的合法居留身份。

2. 当事人持有英籍或爱尔兰籍（包括英爱双重国籍持有人）：

值得指出的是，严格根据英国移民法来说，如果当事人是通过原来的欧盟永居身份（也就是欧盟永居文件－Permanent Residence Documents）去申请英籍的话；

单纯只是”递交申请“而尚未获批，并且尚未参加Citizenship Ceremony（入籍宣誓仪式）的话，是无法保障当事人的合法居英权的。

所以，对于这类当事人来说，最保险的做法，仍然是需要在6月30日之前，去申请EU Settlement Scheme下的”定居身份“，不要只是坐着干等移民局的入籍申请决定。

尤其是受到新冠疫情的影响，当事人是更难确保自己的入籍申请，能够准时在6月30日前出结果的。

→ 欧盟家属申请：可被允许的“延迟”情况？

1. 抵英日期在2021年4月1日当日或之后

对于这些”欧盟家属“，如果是欧盟籍当事人的合法配偶或民事伴侣，在今年4月1日当日或之后才来到英国，那么其”申请期限“就是入境后的3个月内（长过6月30日期限），并且这个日期一般最晚不能晚于2026年1月1日；

如果是其他的欧盟家属（合法配偶和伴侣除外），”申请期限“则是入境英国后的3个月内。

而如果是欧盟籍当事人于4月1日当日或之后才在英国领养或出生的未成年孩子，那么申请的期限则是－孩子出生或领养当日算起的3个月内。

换句话说，对于这些”欧盟家属“而言，如果是在4月1日之前就抵达英国的，那么申请期限一般是2021年6月30日；4月1日当日或之后才抵达英国的，可以享有自入境英国起的3个月内（延长）申请时间。

除非，当事人符合特殊的”合理理由“，才可能额外允许”弹性时间“申请，相关”理由“下面会继续说明。

2. 其他可能允许7月1日当日或之后申请的”合理理由“

1) 未成年孩子：由于这些未满18岁的孩子，一般需要依赖其父母或监护人等来为其递交申请，因此可能会有因父母或监护人疏忽，没有意识到孩子也需要申请身份的情况，而造成不小心错过申请期限；

因此，为了保障这些孩子的权益，移民局可能接受这些”孩子“错过申请期限的”欧盟身份申请“。

比较好的是，由于出自对于”孩子权益“的保障，指导文件中特别指出，当这类”超时“申请被递交的时候，负责审核的移民官－并不需要考虑为何该申请会错过申请期限（比如因父母的疏忽或没有意识到），也不需要考虑当初究竟是谁应该帮该孩子申请身份（例如孩子的父母、监护人，亦或负责照顾孩子的地方政府/社福等）。

并且，当初错过申请期限的”未成年孩子“等到意识到该申请的时候，该孩子也可能已经成年；因此，届时已成年的”孩子“自己递交申请，也是可被接受的。

2) 因生理或心理状况，以及/或需要受照护因素，当事人缺乏一定程度自主能力，而造成的申请延迟：

这种情况下，当事人可能在申请上有困难，而造成超过申请期限，或者需要仰赖他人帮助或代替当事人进行申请，那么移民局也可能给予通融。

需要指出的是，对于这类当事人，在申请的时候是需要提供相关证据来予以证明的，例如来自专业医疗和照护专家、主治医师等开立的医师证明信，得以确认当事人的情况。

3) 严重或重大医疗情况：这基本是指当事人在申请截止前（一般是不久前），需要接受重要医疗的情况，因而导致错过了申请期限，延后了申请。

这样的”重大疾病“情况，也包含了感染新冠或相关重大事件，导致了不得已的延迟－这一般必须是，当事人在申请截止的期间或不久前，因为住院治疗或因疾病导致无法从事日常自理的情况。

此外，这类情况也可能适用于”孕妇“，比如出现了产后忧郁，或者孩子难产，孩子出生后需要密切医疗照护等。

对于上述这些情况，当事人在申请的时候也同样需要附上相关证明，例如医师信等。

4) 限于受暴或受控制关系/情况中：这基本指的是家暴受害人，因为受限于家庭暴力或控制的状况中，导致当事人无法把握在期限内递交申请。

5) 被迫奴役情况：受限于现代奴役（Modern Slavery），包括人口贩卖的受害人，错过期限的申请基本也可获得移民局的酌情处理。

在这方面，如果申请人（被害人）的案件已经受到National Referral Mechanism的Single Competent Authority（英国（人口贩卖）的转介机制）的认可/验证，那么移民局可以直接接受当事人的申请，当事人无须再提供额外证据来证明自身的情况。

而如果尚未受到上述NRM验证和确认的，则需要自行提供相关证据给移民局。

负责审核案件的移民官员一般需要再跟更高级移民官员进行讨论，甚至和当地相关处理机构联系验证。

→ 其他可”酌情受理“情况？

1) 原持有其他英国合法签证，是在2021年7月1日当日或之后才到期：申请期限可以是，该”合法签证“的到期日之前（完成递交申请）。

需要指出的是，这类”合法签证“并不包括原来的欧盟签证（如欧盟家属签证，或者欧盟永居证明－Permanent Residence Documents），是指英国工签、学生签、特许签证等英国签证。

2) 原”免受“移民控制（exempt from Immigration Control）的情况，于2021年7月1日当日或之后才终止：符合这类情况的当事人，一般需要在”终止“后的90天内，递交申请。

其实呢，根据移民局的文件，其他还有一些可能被接受的情况，例如：当事人自己没有在申请期限前意识到，申请EU Settlement Scheme的所需文件（或要求），导致来不及准备并申请；或者

申请人无法使用网路，使用电脑的能力非常有限；甚至是英文能力非常有限，导致无法有效并及时申请等等……

针对个别的特殊情况，申请人需要个别提出说明，并且附上完整的支持证据，来证明自己的说法和情况。

比如说，申请人应该提供来自亲戚或照护人/照护机构的说明信，解释当事人的情况，证明当事人的电子使用能力或英语能力非常有限，导致当事人无法及时完成申请等。

丽莎建议：根据这些”特殊情况“，由于移民局具有斟酌处理的权力，建议当事人应该尽量备齐相关材料，给予充分合理的解释；不应该认为只要递交了，移民局就一定会予以处理并核准。

如果您实在不确定，建议您申请前尽早咨询专业移民建议。并且，如果可以的话，丽莎还是建议申请人，最好把握在”截止日期“前完成申请，以绝后患。

毕竟，移民局的文件也指出，他们有权自今年7月1日起，针对没有合法身份（这里指没有持有有效EU Settlement Scheme相应身份）的当事人，开始执行移民执法（Immigration Enforcement）；也就是如同以往对待无身份非欧盟移民那样，施以拘留甚至安排遣送等手段（除非，当事人可以符合”延长申请“的特殊情况）。

今天的文章就到这边，如果针对以上内容或者英国移民方面，莎粉们还有任何疑问，都可以进一步咨询丽莎律师行。

任何英国税务问题，也可以咨询丽莎会计行。

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