自新冠疫情在英国爆发以来，移民局就公布了针对疫情期间的一系列特殊安排。

许多“临时安排”相信有关注《丽莎知道》的莎粉们都略知一二。不过，丽莎需要提醒的是，移民局会无预警地时常更新相关政策，所以原来适用或者仍希望适用特殊安排的申请人，需要特别关注移民局的最新变化，以免不知什么时候，当事人突然无法符合移民局的相关要求。

丽莎会尽可能在移民局出新变化的时候，就及时通过旗下平台通知大家，建议莎粉们实时关注。

好了，废话不多说，根据移民局的更新，申请人们需要特别注意以下新变化：

1. 针对现有Tier 1 Entrepreneur（企业家移民）签证持有人，移民局原来的特殊政策就指出，针对需要聘用至少两位全职工，并且每个全职工作需要维持连续12个月的要求－目前（也就是新冠期间），移民局仍然接受申请人可以用不同职位的聘用月份来加总，只要相加起来可以达到12个月的总时长即可。

但当然了，这些“不同工作”的“不同时间段”，全部（相加）必须等同于两个“全职工作”才行。

值得注意的是，原来这样的特殊安排，移民局并没有将“留薪停职”（Furloughed）雇员给算进去；也就是在计算“12个月”时间的时候，这类雇员的聘用时间，是不能够被加总进去的，不算在内的。

然而，在移民局的最新版指导文件中，却悄悄地指出，上述这些被“留薪停职”的雇员，他们的薪资是会被以“正常薪资”（也就是原来的100%薪资）计算的，只要他们在“留薪停职”期间，有被支付至少原正常薪资的80%工资。

这代表，他们也是可以被包含计算进去，来满足“创造两个全职工作”要求的。

值得提醒的是，根据移民局的特殊安排，如果企业家移民签证持有人，在签证到期前仍无法满足上述“创造工作机会”要求的话，移民局是可以允许当事人再续签额外两年时间，好让当事人能够去达到移民局要求的。

如果希望获得额外两年时间的话，在申请的时候，当事人必须证明达到以下：

在申请前，已经至少创造了两个工作职位（只是可能没有满足12个月的总时长）

无法满足“12个月”时长，是出于新冠疫情的缘故（而非其他和新冠无关的原因）

2. 对于已申请到为期90天“签证贴纸”（Visa Vignette）的境外申请人，移民局原来的政策是，如果当事人已经拿到“护照签证贴纸”但碍于疫情无法在签证贴纸到期前入境英国的话，申请人可以要求移民局再核发一张新的有效签证贴纸，并且是免费的。

然而，根据移民局的更新，目前针对这些人在境外的“签证贴纸”持有人，如果持有的“90天签证贴纸”已经到期，当事人还是需要去向移民局申请一张新的有效贴纸，但该服务已经不是免费，而是需要支付154英镑；并且，当事人还需要再去递交一次生物信息，也就是得重新预约签证中心去按指纹等。

移民局最新指出，他们“强烈建议”申请人只有在确定能够前来英国的时候，才去申请新的“签证贴纸”；避免届时“签证贴纸”又再次到期，申请人之后还得重新走一次流程（再花费154英镑＋重新递交生物信息）再次申请。

移民局之所以做出这样的改变，可能是新冠时期比较繁忙，所以不愿意重复工作，希望申请人只有在几乎100%把握要来到英国的时候，才去申请新的“签证贴纸”，避免相关签证人员一直重复无效的工作。

但即便如此，这样的“特殊安排”似乎已经失去了原来的意义，不禁让人怀疑究竟是特殊在哪？又哪里做了安排？

毕竟对于不少申请人来说，确实是因为不可控的因素，才让抵英行程一拖再拖，这样的拖延其实不是申请人的本意，也可能不是当事人能够控制的……

3. 人在英国境外超过两年的永居持有人，其实原来不久前，曾经看到移民局针对这些因为新冠疫情而导致在英国境外待了超过两年的英国永居当事人，可以通过类似CVCS特许政策的方式，也就是通过填写“线上表格”（https://hsforms.smartcdn.co.uk/form_208.html）的方式，提前告知移民局，自己打算回到英国；然后，移民局就会回复当事人，告诉当事人下一步应该怎么做，让当事人得以回到英国。

然而，同样根据移民局的最新发布，指出这些英国永居持有人，如果想要回到英国，需要申请“返乡居民”签证（Returning Resident），而不是通过上述表格告知移民局。

换句话说，这些因离境英国超过两年的永居持有人，不论原因为何，想要再回到英国，就需要事先申请“返乡居民签证”，并且支付相应的申请费用（目前这类申请的费用是516英镑）。

只不过，针对这些当事人，如果其永居身份是在2020年1月24日当天或之后”失效“（也就是全球新冠疫情爆发后），并且无法及时回到英国是由于新冠因素，例如受限于旅游禁令的话，那么经移民局核准后，将会”全数退还“当事人的申请费用。

如果当事人的申请，是在Mandatory User Pay Visa Application Centre（付费服务申请中心）递交的话，移民局还能（额外）退还55英镑的服务费用。

此外，对于符合上述条件，并且已经申请拿到“返乡居民”签证的当事人，还可能进一步去向移民局申请”退费“。

想要申请”退费“的话，当事人应该主动联系移民局新冠处理小组：CIH@homeoffice.gov.uk

联系的时候，电邮标题应该写上：Returning Resident Refund Request＋移民局GWF参考号（当初申请时的参考号）

电邮的内容，也应该提供：

申请人姓名

出生日期

任何移民局特殊参考号，包含当时支付签证费的参考号

丽莎补充：在移民局更新的“返乡居民”申请－内部指导文件中，也指出，移民官员在考虑当事人的申请时，应该考量进去由于新冠疫情因素造成的“离境超过两年”。

意思是说，如果当事人只是纯粹由于疫情因素造成来不及回到英国的话，基本不应该（因此）受到惩罚，移民局应该核准当事人的申请。

在文件当中，移民局也有特别强调上面提过的日期，也就是当事人无法及时回到英国，应该是发生在2020年1月24日之后，也就是当初”旅游禁令“最先开始的时间。

申请人如果有其他的相关特殊理由，例如在”旅游禁令“前就因疾病等特殊因素，暂时回不来，之后又碰上了禁令等等，都应该在申请中详细说明清楚，并提出相关证据来加以证明。

如果您不确定哪些理由属于合理情况，又或者申请上应该如何准备，建议您提早咨询专业移民法律建议。

→ BNO签证再有更新！

针对打算通过BNO路径来到英国，并且基于某些原因，急着入境英国的当事人，移民局今天最新宣布，再把Leave Outside the Rules（LOTR签证/特许居留许可）延长至2021年3月31日。

也就是说，对于急着来到英国，可是暂时不适用其他合法途径的人，可以通过英国边境官员（Border Force officer）予以核发的“移民法外的”特许居留许可（LOTR）先入境英国，进入英国后，再去申请BNO签证。

需要指出的是，由于目前BNO签证已经（自1月31日起）正式开放，接受自英国境内或境外的申请；所以，对于人已经在英国境内的（不是边境），是无法再申请LOTR签证了。

这些境内当事人，应该直接申请BNO签证。

→ 申请了LOTR的BNO持有者，现在应该怎么做？

根据移民局的数据，从2020年7月15日到今年1月13日，已经有大约7000名BNO持有人，以及其家属成功以“移民法外的”特许居留许可（LOTR）入境英国。

对于已经成功获得LOTR身份的当事人，可以选择在签证结束后，申请BNO签证。

对于已经申请LOTR（并符合条件申请BNO签证），但在2021年1月31日BNO签证开放申请之前，仍未收到移民局决定的申请人，一般会在2021年2月14日前，收到来自移民局的电邮，里面会说明当事人可以如何把身份转换成BNO签证，并解释怎么样申请退款。

移民局通常会把LOTR的申请费用和医疗附加费，还退给这些申请人，而申请人也可以自由选择在申请BNO签证之前或之后取得退款。

要注意的是，如果选择在BNO签证申请之前退款的话，当事人必须要在收到退款后的12周内提交BNO签证申请，否则当事人的（原）居留身份将会作废，需要离开英国。

丽莎不久前才针对BNO签证的申请方面写出一篇详细说明，需要的莎粉可以点此复习：《BNO签证正式开通！全面电子化，无须到签证中心！您要知道的都在这里！》

今天的文章就到这边。如果您有更多相关疑问，或者其他英国移民和法律方面的问题，可以进一步咨询丽莎律师行。

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根据《2020年公司破产和治理法》（Corporate Insolvency and Governance Act 2020），目前针对“公司破产”（其实也就是“公司清算”），给予了因新冠疫情而制定的“临时措施”法定权力。

说白话，就是英国政府最早在2020年9月的时候，针对“公司清算”方面宣布了一些新冠时期的临时措施－主要目的在于减少企业真正走到“破产”也就是清算那一步。

毕竟，新冠疫情属于一种计划或意料之外的“突发”，许多企业因此受到影响甚至波及，但与其让受影响的企业纷纷破产，对于政府来说更好的解决方法，是通过一些措施尽可能帮助企业走过艰难的时刻，之后仍有恢复的可能。

简言之，在这样的前提下，政府允许了以下临时措施：

对于有义务执行年度股东大会的企业，允许执行会议方面的更多弹性，例如可以通过虚拟会议，也就是视频会议的方式执行－这样的临时安排，已经允许延长至今年3月30日。这代表，股东们可以继续通过远程的方式，来检视并表决公司的重要事务。

“法定要求偿债书”（Statutory Demand）和“清盘申请”（Winding-up Petition）已被暂停核发/受理－也就是说，如果公司的欠债（Unpaid Debt）是由于新冠疫情造成的话，那么在“相关期间”债权人（债主）给出的Statutory Demand将是无效的。

这个“相关期间”指的是临时措施的适用期间，目前已经被延长至2021年3月31日，就是说“相关期间”为2020年3月1日至2021年3月31日。

终止条款（Termination Clauses）仍被禁止。所谓“终止条款”就是说，当一个公司出现了无力偿债或资不抵债的时候，进入了破产相关程序当中，这时相关供应商（Suppliers）可以停止原有的供应服务。

这样的条款对于供应商来说是一种保护，毕竟不论一个企业走入了“公司拯救措施”（Rescue Process）或者最终“公司清算”（Liquidation），供应商继续供应下去，对于供应商那方来说，也是更大的风险。

然而，为了避免企业最终真的走向破产一途，目前政府的临时措施是禁止“终止条款”的。就是说，在目前的新冠情况下，供应商基本还是需要继续提供“供应服务”，好让企业有可能继续维持生意。

但当然，政策方面对于“供应商”也是有所保护的。比如说，法律允许供应商在“相关期间”提供的服务，优先于其他债权人可以“优先”获得债务偿还（如果最终进入“清算”的话）；同时，法律也保护对于“小供应商”或者继续供应将会造成供应商自己本身营运困难的话，将可以免除于上述的“禁止”要求。目前，这样的“临时措施”，同样延长至下月底（3月30日）。

对于“暂缓程序”（Moratorium Procedure）的新修改，也就是放宽申请“暂缓程序”的相关规定，也已经被延长至2021年3月30日。

换句话说，如果一个公司或企业，在过去12个月处于需要进入破产程序的话，可能申请“暂缓程序”来获得“喘息期”，喘息期（Breathing Space）内公司将能获得一定时间去做相关安排，例如去做“拯救”计划。

最后，政府也暂停对于公司董事（Director）需要承担Wrongful Trading（在知道公司面临破产危机的情况下，仍然继续进行交易）的个人责任（Personal Liability），适用期间为2020年3月1日至9月30日，以及2020年11月26日至2021年4月30日。

需要注意的是，除上述“Wrongful Trading”之外的相关责任，公司董事（Director）仍然需要继续承担其他所有相关义务，没有改变。

→ 上述相关“临时措施”，政府计划再延一年！

对于许多相关企业来说，比较好的消息是，英国商业部和破产服务局已经共同发布，计划将上述“临时措施”继续延长至2022年。

为此，相关法案已经被提上英国议会的立法程序，希望把握在现有相关临时法令于今年4月30日截止后，能够继续延长相关法律效力。

→ 一些有关“公司破产”的说明/解释

一般来说，如果公司是通过正常程序，一切按流程走，并且有把需要偿还的债务给偿还，平常该交的税也都有交，没有违反税局的规定，那么通常这样的“公司清算”（Liquidation），基本不会对公司的董事（Director）造成什么严重的影响。

通常这类的公司清算称为“Members’ Voluntary Liquidation”（股东自愿清算），也就是关闭公司并不是出自于公司资不抵债、还不了欠款而把公司关闭的，一般只是因为公司的股东单纯想要结束该公司了。

需要指出的是，如果公司清算是因为Compulsory Liquidation（强制清算）或Creditors’ Voluntary Liquidation（债权人自愿清算），这两种情况都是属于公司已经还不起欠款，债权人/债主涉入了公司的清算（比如债权人直接向法庭申请对于该公司进行清算，好拿回他们被积欠的债务）。在这种情况下，公司就完全失去了掌控的能力，所有的事情都是由债权人和法庭来安排的。

一旦这种情况发生，不论是两者之间的哪种情况，公司的董事（Director）通常之后都会被禁止5年内不能够再成立、管理或宣传任何有着和已被清算的公司相同或类似名字的生意（这包括公司注册和交易时使用的名字）。

同时，如果公司关闭是用来故意逃避税务责任的话，税局还有权力把其税务责任转移到公司董事身上。

所以说，有些人在收到税局的调查信之后，想说税局要来查自己的公司了，就打算干脆把自己的公司给关闭，觉得说如果公司关闭的话，税局也就无法来罚款了。这样的想法其实是非常错误的。因为就算是公司不在了，税局还是可能针对董事开罚的。

此外，在公司“清算”之前，其实还可以有一个程序叫做Company Voluntary Arrangement（公司债务自愿安排），意思是虽然公司（当下）已经无力偿付债务，但是通过公司债务自愿安排（CVA）来跟债权人（Creditor）之间达成一个协定，公司（也就是债务方）同意会定期偿还一定金额的债务给债权方，直到还清债务为止（这样的安排需要获得债权方的同意）。

这么做的目的在于，暂时避免公司（也就是债务方）“被清算”，并且在此期间公司也还是可以如常做生意。

但当然，达成CVA之后公司是需要按照协定内容定期还款的，如果做不到的话，仍是可能被债权人“被迫清算”的。

还需要指出的是，以生意/企业方面来说，一般有限责任公司指的是公司作为这个社会的一员，应该要“负责任地”进行贸易。

也就是说，如果明明知道公司即将进入资不抵债甚至面临破产倒闭的情况，那么就应该停止贸易，而不是放任让公司的情况越来越糟。

否则的话，公司的董事（Director）就可能需要为此承担个人责任，并不是把公司关闭了就完全可以一走了之。

（当然了，由于前面提到的“临时措施”，公司董事暂时是可以针对像这样的“Wrongful Trading”免责的，原因是政府希望鼓励企业与其破产倒闭，可以找到继续营业的解决方法，这对于公司里面的雇员来说，也是避免被裁员或失去工作的对应措施。）

不过，当公司董事发现企业可能即将发生资不抵债而难以经营下去的情况时，还是应该主动采取相关行动来尝试避免公司进入更糟的情况。

比如说真的觉得资金周转有困难，很难定期支付租金或者水电等能源费用，更好的方式应该是先去和房东或能源公司（和另一方）沟通，看看对方能否同意延期支付，或者分期付款甚至打个折等。

另一方面，企业为了经营下去，必要的时候也必须考虑是否应该裁掉几个员工，比如说公司本来有10个员工，为了避免倒闭所以选择裁员2名员工。

简单说，当意识到企业可能进入危机的时候，公司董事应该适时做出合理安排和步骤，尽可能避免企业最终进入资不抵债甚至更糟的情况。

→ 最后补充一下，前面提到的“小供应商”适用条件：

公司雇员少于50人

总资产等于或少于510万镑

年营业额等于或少于1020万镑

上述条件中，同时符合其中两项即可

总的来说，有关公司清算或者之前的安排和相关计划，需要注意的细节很多，文章很难一一列举。

所以如果莎粉针对自身情况有任何疑问，建议及早咨询专业建议。

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在上个星期的文章里，我们给大家仔细讲解了什么是印花税额外税率，介绍了以个人名义购买房产，和以公司名义购买房产各自的税收规则。

在英国，为了合法避税，很多市民还会选择以信托的方式来购买房产。因此，我们经常在后台收到这样的疑问：在英国成立信托购买房产，让孩子当受益人，可以避免更高的印花税吗？

其实，通过信托来购买房产的规定比较复杂，不同的信托有着不同的税收规则，所以，我们不能用简单的一句话来回答您。不过，为了让大家彻底弄清楚信托和印花税之间的关系，我们今天就要为大家写一篇实用的文章，主要从几个问题来探讨：

1. 什么是信托？
2. 有哪些信托可以购买房产？
3. 信托和印花税额外税率的关系
4. 非英国居民购买信托的印花税变化？

• 什么是信托？信托里包含有什么？

信托是为人们管理资产（包括金钱、投资、土地和建筑物）的一种方式。在英国，成立信托的原因有很多。比如说，很多人为了保护和控制家庭的资产；或者由于孩子未成年无法拥有房子的使用权，那么，他们可能就会设置一个信托，为了让孩子成年后可以拥有其所有权；或者为了更好的进行资产转移等等原因。

通常来说，只要您成立了一个信托，那么，就会有三个角色：委托人，受托人和受益人。

委托人就是把财产放进信托的人，委托人可以决定如何使用信托里的资产，一般情况下，信托锲约里会按照委托人的意愿来体现该资产的管理和分配细则。

受托人指的是合法管理信托资产的人，他们会根据委托人的意愿来处理这些资产。比如，管理信托的日常工作，支付所应得的税款，决定如何投资或者使用信托资产。如果受托人发生了变化，该信托是仍然可以继续的，但是，信托里一定要保障至少有一个受托人。

受益人，顾名思义，就是那些可以从信托里获得利益的人。比如，受益人可以享受信托财产的所有权，或者可以获得信托的收入。英国的税法规定，一个信托里的受益人可以是一个，也可以是整个家庭或者特定人群。

当然，根据不同的信托类型，以上三个角色会有不同的变化。有时，如果您成立了特定的信托，那么，委托人也可以变成受益人的角色。接下来，我们就给大家继续介绍，购房一般会通过什么类型的信托来购买房产。

• 信托有哪些类型？

简易信托（Bare Trust ）：这是比较常见的一种信托类型，也是父母或者长辈想要把物业传给年轻人的一种方式。

比如说，委托人想要把物业传给弟弟妹妹或者亲身子女，他们会通过简易信托的形式来操作。那么，委托人的弟弟妹妹或者子女就作为信托的受益人，接着，委托人会指定一名受托人来购买或者管理该物业。受托人可以是委托人本人。受益人如果是成年人的话，他们可以随时拿走该物业的所有收入和财产最后的所有权。

当然，如果父母成立了此类信托，受益人是未成年子女的话，信托一般会规定，受益人需要等到成年甚至是更晚时候（英格兰和威尔士规定18岁，苏格兰16岁）才可以直接享有所有信托财产本金和受益的所有权。在这种时候，信托基本也就完成了使命，不需要继续存在下去了。

收益独立信托（Interest in Possession Trusts）：这类信托主要是指，受益人有权享有信托资产所产生的收益。

根据信托所管理的资产的性质不同，信托经常会有不同类型的收益的，因为在很多情况下，信托受托人都有管理和投资信托资产的权力和义务。比如说，信托中如果有房屋的话，受托人可以拿去出租，获得的租金就是信托的收益。信托中如果有现金的话，受托人可以存放于银行收取利息或者用来购买股票，获得分红。这类利息和分红也是信托的收益。

在制定信托的时候，委托人可以规定信托的资产和收益同时有某个或者某些受益人所享有（比如在受益人21岁之前，只可以享有收益，21岁之后才可以拥有信托资产），也可以规定某个或者某些受益人享有收益，而其他的受益人只能占有信托资产，比如说甲只可以获得信托房产的租金收益，在甲死后，房屋需要转给乙。

如果一个人只可以享有信托收益的话，对于这个人来说，这个信托就是收益独立信托。

酌情处理信托（Discretionary trusts）：该信托赋予了受托人非常大的权力。如果有多个受益人，受托人可以决定支付本金还是收益以及数额，哪个受益人获得本金或收益以及在什么年龄，以及受益人获得收益的频率。当然这些都要根据委托人在信托协议中的要求酌情处理。

受益人在这种情况下一般是不可以强迫受托人按照自己的意愿来做的。当然了，如果受托人滥用了自己的权力，做出了对受益人不利的行为，受益人是可以采取法律途径，赶走或者限制受托人的权力的。

收益累计信托（Accumulation Trusts）该信托目的是将财产收益最大化，信托受托人会将财产收益滚动累计。因为利益最大化的操作本身就具有灵活性，所以受托人享有酌情处理收益的权力。这种信托是考虑到受益人不具备成熟处理财产的能力，他们可能是未成年人，老年人或者其他无成熟处理财产能力者，并且多数情况下，受益人并不急需获得信托的资产或者收益。因此由受托管理人酌情处理，可以最大限度保证受益人的权利。

委托人受益信托（Settlor-Interested Trusts）：说白了，这是委托人给自己设立的信托。 比如，委托人因为年龄或者疾病等原因，担心自己将来无法工作或者无法管理自己的财产，就可以通过设立信托的方式，让别人来代替自己管理自己的资产，同时照顾自己的生活。这一般是在考虑到受托人可以帮你运营本金产生收益的前提下。

混合信托（Mixed trusts）：这个很好理解，就是上面信托的混合类型，信托的不同部分根据情况来设立。。

海外信托(Non-resident trusts) ：海外信托的情况比较复杂，简单的说，如果在信托中至少有一名是非英国居民受托人，且委托人在向信托提供资金时，既不是英国居民，也不长期定居在英国，这种情况下设立的信托就属于海外信托或者非居民信托。

• 信托和印花税额外税率

在考虑以信托的名义购买房产时，一个常见的问题就是印花税的税率。在2016年，英国政府引入了印花税额外3%的收费标准后，针对信托的税收原则也发生了一些变化。不过，莎粉们可能会迷失了方向：这么多的信托种类，每一个印花税的算法不一样，我怎么知道自己的信托是不是属于这个额外税率的范畴里呢？

其实，不管信托的种类有多少，在目前的印花税税收法则里，您只要记住两大类：简易信托和不是简易信托的信托。简单的说，简易信托的印花税税收规则看受益人，其他类型的信托大多数都是看受托人的。

首先，我们来说说简易信托。

正如同上文解释的那样，在简易信托的环境里，只要该信托的受益人达到一定的年龄，比如年满18岁，就有权在任何时候获得财产的所有权以及其带来的利润和收入。因此，受益人的权力是相当大。那么，在确定税收的税率时，英国税务局通常会以受益人的身份来作为税收的参考标准。

也就是说，只要受益人在世界任何地方都没有拥有另一处住宅物业，购房者就不需要缴纳印花税额外税率。然而，如果受益人未满18岁，则其父母将被视为购买该房产，那么，父母如果有房产的情况下，则适用于印花税额外税率。

在这里我们举两个例子，

丽莎和丈夫小张决定在儿子皮特16岁的时候，为他购买一套房产，以简易信托的形式托管，供其在大学期间居住。由于皮特还没有满18岁，那么，丽莎和小刘就被视为房产的购买者。由于丽莎和小张已经拥有自己的住房了，那么，丽莎就得付这个3%的印花税额外税率。

不同的是，丽莎的朋友小莎和爱人要给女儿买一套房子，和丽莎不同，小莎的女儿已经20岁了，并且女儿没有自己的房产，那么，小莎就不涉及这个印花税额外税费。

搞清楚了简易信托，我们再来看看其他类型的信托。

对于英国税务局征收税款而言，简易信托外的其他类型的信托，包括收益累计信托（Accumulation Trusts），混合信托（Mixed trusts）等等，它们被视为“ Settlement”。在这样的信托里，税收规则跟受托人有关。

也就是说，当“settlement”的受托人在购买或者管理财产时，受托人就被视为征收税款的购买者，假如受托人是符合印花税额外税费标准的，那么，就得付这个3%的额外税费。

举个例子，丽莎成立了一个酌情处理信托，小张是该信托的受托人，如果小张名下（或者小张配偶名下）已经有了一套房产了，丽莎就得按照这个3%印花税税率来缴纳该房产的印花税费。

• 非英国居民购买信托，税率变了吗？

正如我们在昨天的新闻里提到了，从2021年4月1日起，非英国居民在英格兰和北爱尔兰购买住宅物业时，将引入2%的印花税附加费。也就是说，非英国居民要比英国居民的印花税税率高出2%。

这个规则也同样适用于信托。

如果购房者以信托形式购买房产的话，只要任何受托人在SDLT居住测试中为非英国居民，那么，该信托将为非英国居民来算。

当然，同样，如果该信托是简易信托，英国税务局就会把税收政策定在受益人身上。也就是说，受益人不属于非英国居民，就不需要按这个新税率来算。反之，则需要。

看完了信托与印花税的关系，相信大家已经了解了一个税收规则了吧。您的确是可以用一些信托的形式来规避印花税额外税率，比如说，等到女儿满18岁以后，成立一个简易信托，受益人写上她的名字，如果女儿名下没有任何房产，那么，你们就可以避免这个印花税税率了。又或者成立其他形式的信托，委托一个没有额外房产的受托人来处理房产，那么，也有可能避免这个高税率。

自然，信托是很复杂的情况。购买房产所产生的印花税只是其中一个需要考虑的因素。有时候，印花税也许可以减少，却可能会额外产生或者增加其他方面的费用，比如信托除去印花税之外的税收问题（比如所得税，资本增值税）等。这就要求当事人在设立信托的时候，一定要做全面的考虑。丽莎将来会进一步推出关于信托其他方面税收的情况。

同时，符合一个人的避税方案对于另外一些人未必适合。。更惨的是，当事人本来是应该支付高印花税税率，如果被裁定为是海外居民或者是海外信托的话，在海外居民印花税附加费实施之后，当事人就要支付比标准税率高5%的印花税，也就是高印花税税率的3%，再加上现在额外的2%，这笔数目可真的很让人头疼。

当然，英国税务局也给了一些减免印花税的渠道。我们会在明天的文章里给大家一一介绍：如何减免印花税。好了，今天的文章就到这里。喜欢我们的文章请为我们点赞，或转发给有需要的朋友。

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在周一的二条房产新闻中我们提到，英国住房大臣Robert Jenrick又新宣布，把原定于本月21日到期的“法警不可执行驱逐”禁令，又继续延长至了2021年3月31日。

这代表，多数情况下，这个新冠时期的临时法律将保护大部份租客，免于在可能最艰难的时期中，因遭到驱逐而无家可归。

这样的法规是否真的解决或有助解决英国原本就存在的“无家可归”问题这里先不谈，但可以见得的是，不少房东对于禁令一再延长可能感到无措；而租客方面也或许不够理解，这样的“禁令”真正意涵又是什么，下面丽莎将为大家整理一些须知要点：

1. 禁止法警驱逐不代表，房东不能开始启动程序

实际上，上述所谓的“禁止驱逐”，指的是法警（Bailiff，负责执行强制驱逐），在多数情况下，直到3月31日是无法执行驱逐，也就是不能上门把租客给赶离出租房。

但这并不禁止，有意想要驱逐租客的房东，开始启动相关的驱逐程序。

比如说，房东目前（即便在上述“禁令”期间）仍然可以给出第21条通知（Section 21 Notice）或第8条通知（Section 8 Notice）；之后，如果租客没有在“通知”的期限内搬离出租房，房东也仍然可以进一步向法院申请强制命令－如果到了这一步租客仍然没有自愿搬离，最后一步才是法警上门强制驱逐。

但当然，在“禁令”期间，法警多数情况下是“暂停”行动的－就是得等到禁令结束后（目前是3月31日后），法警才能开始行动。

→ 什么情况例外？

极个别的恶劣情况，例如：

拖欠租金已达至少6个月（或以上）

出现反社会行为如非法占用、实施家庭虐待等

也就是说，目前的“禁令”也不是一个可以让恶劣租客无法无天的保护符－如果房东遭遇极个别的租客（如上述）甚至犯罪情况，法警仍然可以上门强制赶走租客。

→ 房东为何需要尽快启动程序？

需要指出的是，如果房东打算尽早驱逐租客，不应该等到3月31日后才开始启动程序，这是因为：

唯有向法院申请强制命令后，才能有后面法警执行强制驱逐，房东没有经过法庭同意，是不能强制行动的

在向法院申请前，房东依法必须先给出相应的通知（Notice 21或Notice 8）；如果您是目前给出通知的话，这代表您需要提前给出6个月的通知（6-month notice period）

换句话说，从房东打算驱逐租客，直到真正能够强制驱逐，整个周期是可以很长的－这对于租客来说，几乎保护租客能够继续居住至今年8月，不会被强制赶走

但对于房东来说，也代表如果房东真正想要驱逐租客，应该尽早开始准备，并且第一步是得先给出“通知”

丽莎补充：对于第21条通知（Notice 21），2020年8月29日以后发出的此通知，所需“通知期”是6个月，就是需要提前6个月给出；

对于第8条通知（Notice 8），目前直至2021年3月31日之前，同样需要提前给予6个月的通知。

如果符合上面提到的“极个别”情况（如拖欠6个月或以上租金，或反社会行为等），允许给出一个月的通知期。

2. 租客因新冠自主隔离等情况，期间法警仍无法强制驱逐

也就是说，即便禁令结束了，或者法庭核准了驱逐令，但是租客家中有以下情况，法警也暂时无法执行强制驱逐：

租客家中有人出现新冠症状或已经确诊

租客家中有人需要自主隔离

租客家中有人属于临床上极其脆弱的高风险族群

正常情况下，法警要执行强制驱逐前，必须先给租客提前2周的通知，告诉租客哪时会上门。

如果租客符合上述情况，需要法警延后或暂停执行，需要主动通知法庭和法警，向法庭和法警说明情况。

→ 疫情是否为不可控因素，允许租客无责任提前结束租赁？

丽莎需要特别提醒的是，目前并没有相关政策或者法律规定，新冠期间租客可以随意结束租约，不履行相关责任；并且，疫情没有使房屋变为不可居住的状态，所以不能作为提前结束租约的理由。

从法律角度来说，一旦签署租约，合同就开始生效，任何一方不可以违约；租客也有责任继续交付房租，直到租约到期。

但是，如果实在受疫情影响，租客担心租金问题，丽莎建议租客应该及时和房东沟通。

比如说，可以和房东商讨，是否同意另寻他人接手租约。房东可以寻找新的租客，并要求原租客承担寻找新租客的相关费用（如广告、中介费等）。

或者，业主可允许在经济补偿（即补偿费）的基础上终止租约。

但当然，如果房东同意寻找新租客来接手租赁的话，租客仍有责任（在找到新租客前）继续按照租约要求，执行作为租客的义务，包括交付房租。

其实对于房东来说，如果新租客接手，能确保房东继续准时收租，一般房东也不至于特别刁难或拒绝的。

丽莎建议，特别时期的艰难情况下，房东和租客双方应该积极沟通，尽早商讨出双方都同意的安排或解决方案，其实是确保双方利益的最有效率方法。

如果关于以上方面有任何疑问，任何相关法律问题，都可以直接咨询丽莎律师行，我们专业的房产和诉讼部门，愿意陪同莎粉们走过最艰难的时期。

→ 丽莎提醒：没签租约并不代表房东就能随意驱逐租客

一般来说，如果房东想要把房子出租，通常都会事先和租客签下一份租约。

但有时候，房东可能只是单纯想短时间和他人共享一个房屋，租客并不是租住占有整栋物业，又或者因为其他因素而没有签下租约（但当然，丽莎建议不论房东或租客，最好都要在租赁开始前签订一份合法租约，更好保障双方权益）。

在没有签订租约的情况下，这个关系（房东和租客之间）一般会被称为“准许使用权”（Licence）。

和租约不同的是，这个“准许使用权”没有给予使用者/租客（Licensee）任何“独家使用权”（Exclusive Possession），只是令使用者/租客不会被认定为非法占用他人财产而已。

而且“准许使用权”一般是6至12个月的时长，比租约较为短一些。

不过，即便是“准许使用权”，物业拥有者/房东（Licensor）也不能对于使用者（租客）说赶就赶。

就算物业拥有者想要把房子收回去了，也不能随意地把使用者（租客）的东西直接丢掉或将房子的门锁换掉来试图赶走租客，不让租客进入出租房。

物业拥有者（房东）如果想要让使用者（租客）离开，是需要和一般有签租约的房东一样，必须依法给予租客足够时间的提前通知（Notice）。

如果使用者（租客）最后不愿意搬出去，物业拥有者（房东）也得向法院申请到驱逐令，才能够驱赶租客的。

今天的文章就到这边。如果您对于以上内容有更多疑问，或者对于相关法律方面有任何不确定、需要协助的地方，都可以联系咨询丽莎律师行，让专业律师给您协助。

任何英国税务问题，也可以进一步咨询丽莎会计行。

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莎粉们周一好，本周的《丽莎房产快讯》将要带您了解的信息有：

• 非英国居民在英格兰和北爱尔兰购房新税率公布
• 帮助购买计划第三次延期，买家可在今年5月底使用该计划买房
• 英国房市年初放缓，新房挂牌量，买家咨询量和销售量均下降
• 政府将再投多个亿来修补所有不安全的建筑
• 政府开放新的免费调解试点，以支持房东和租户在正式的法庭听证会之前解决争端

4月起，非英国居民如何交印花税？

上周，英国税务局发布消息，提醒购房者非英国居民的新印花政策：从2021年4月1日起，非英国居民在英格兰和北爱尔兰购买住宅物业时，将引入2%的印花税附加费。也就是说，非英国居民要比英国居民的印花税税率高出2%。

对于“非英国居民”的定义，很多莎粉们都有些疑问，什么才算是非英国居民呢？是不是所有外国人都被称之为“非英国居民”？我来自中国，在英国工作多年了，这样的一个情况算不算非英国居民呢？

其实，英国税务局对“非英国居民”有着一套SDLT居民测试，他们会用该测试来判断您是否属于非英国居民，国籍和居留身份均与此目的无关：

一般来说，如果个人买家在购买房产前的12个月有183天以上时间不在英国的话，那么，买家的身份就被定义为非英国居民。打个比方，如果您一直在英国工作和生活，不过，去年您回中国探亲了，在中国居住了183天后终于回来了，这个时候购房的话，那么，英国政府就可能会判定您为“非英国居民”了。如果您服气的话，恐怕就需要提供证据，来证明自己离境只是暂时的。

此外，如果是公司买房的话，英国税务局就会按照公司税的标准来评判您是不是非英国居民。另外，商业合伙人购买的话，将被视为联合买家。那么，如果有一个买家的身份属于非英国居民，那么，您将按非英国居民身份来购房。

以信托形式购买的话，只要任何受托人在SDLT居住测试中为非英国居民，那么，该信托将为非英国居民来算。当然，以下的情况除外：如果该信托是简易信托，英国税务局就会把税收政策定在受益人身上。也就是说，受益人不属于非英国居民，就不需要按这个新税率来算。

好了，确认好您的条件符合“非英国居民”的身份后，如何算这个税率呢？目前，新的SDLT税率还没有正式得到英国政府的正式的公布，但预计将如下：

房产、租赁费或转让价值                 非英国居民的新SDLT税率         英国居民的SDLT税率

125,000英镑以下                                                 2%                                               0%

125,001英镑至250,000英镑                                4％                                              2％

250,001英镑至925,000英镑                                7％                                              5％

从925,001英镑到150万英镑                              12％                                           10％

150万英镑以上                                                   14%                                            12%

在这里打个比方，丽莎购房前在中国呆了200天，丽莎就可能属于非英国居民，那么，2021年5月，丽莎在英国购买了一套价值27.5万英镑的房子，丽莎的税费账单该这样算：

前125,000英镑的                                                                                2%=2,500英镑。

下一个125,000英镑的                                                                        4%=5,000英镑。

最后25,000英镑的                                                                              7%=1,750英镑。

丽莎支付的SDLT总金额=9,250英镑。

当然，假如购房者在购房前一年开始到购房后一年结束的两年时间里，在英国至少停留了183天，则可以申请退税的。另外，如果购房者是皇家雇员/或他们的配偶或民事伴侣是皇家雇员，他们将能够申请该税费的前期减免。

还有一点需要指出的是，如果当事人本来是应该支付高印花税税率的话，在海外居民印花税附加费实施之后，当事人就要支付比标准税率高5%的印花税，也就是高印花税税率的3%，再加上现在额外的2%。 这个数额根据房产的价值，是有可能很大的。

“Help to buy”计划再延期至5月

据数据统计，七年来，政府的”帮助购买计划 “已经让27.8万户家庭从获得了一笔预付款，可是，疫情彻底耽误了英国住房建设，超过16000交易被延误了。如果购房者在该计划结束期限前都无法完成交易的话，那么，他们将面临巨额损失。

因此，政府也多次延期了Help-to-buy计划的截止日期，把竣工的截止时间延期到了3月31日。不过，之前的延期政策只针对在2020年6月30日前达成协议的买家和建筑商，很多在6月30日后达成协议的买家就没了保障。

上周，英格兰住宅宣布，为了让买家和建筑商有更多的时间，政府将Help to buy的购买和竣工时间再次延期到5月，值得注意的是，此次的延期是针对12月前的所有交易。

英格兰住宅称：“ 2013-2021年的计划申请已于2020年12月15日截止了，所以，这一次延期只针对那些已经申请并且正在进行的销售“

另外，英格兰住宅强调，不会再给予另外的延期，因此，该部门要求建房者加紧建房速度。同时，英格兰住宅也对住宅开发商有新的指示：如果开发项目被严重拖延，买家无法在2021年5月31日前拿到购买的房产的话，房屋建筑商必须无条件解除买家的合同，并且退还他们定金。

如果买家认为时间赶不上可能会损失金额，从而选择不继续购买房屋了，房屋建筑商也必须退还预定费用；当然，如果买家已经从英格兰住房那里获得了“Help to buy”的授权了，房屋建筑商可能有权从买家的预定非中扣除一些费用以补偿损失，但是，他们必须先告诉买家。

糟糕，英国房市的繁荣好像真的结束了？

上周，英国皇家特许测量师协会（RICS）发布了调查数据，该数据显示：1月份的新房挂牌量、买家咨询量和销售量均有所下降。

其月度调查数据发现，1月份新买家的咨询量净余额为 – 28%（在这里，余额是指咨询量减少的受访者比例减去咨询量增加的比例），RICS指出，这是7个月以来，买家需求首次下降。另外，新房入市量也呈现了下降的趋势，其余额为-38%，这是5月以来第一次下降。不仅如此，销售协议量也呈现了下降的趋势，余额为-18%，据了解，12月的余额数为+15%。

这些数据表明了，随着印花税假期政策结束日期临近，买家的购房激情也逐渐冷却。最主要的是，受到第三次全国封锁以及变异病毒的影响，买家和卖家对于买房交易的态度也变得更加谨慎了。

苏格兰圣安德鲁斯的地产代理Bradburne & Co的负责人Ian Morton评价：“卖家不敢将他们的房产投放到市场上，他们比较害怕不同的买家来到现场看房。另外，买家都倾向于在网络看房，但是，却一直犹豫到底要不要到现场亲自看房，因此，交易量受到了影响。”

虽然英国房市的繁荣景象看上去受到了打击，但是，还是有好的消息带给买家的。

比如说，Zoopla的最新数据显示：2月的房贷选择量已经跃升至11个月最高点，目前市场上总共有3,215种抵押贷款可供选择。

其中，只需10%存款的人可获得的抵押贷款数量增加到248笔，比1月份多了88笔。不过，对于只有5%存款的人来说，选择仍然非常有限，目前只有5个交易，比1月份的8个交易有所减少。另外，可供给其他购房者的贷款数量也大大增加，有近500种不同的抵押贷款产品可为市民提供房屋价值60%的贷款。

政府将再投50多个亿，决心要解决所有不安全建筑

上周，住房部长Robert Jenrick公布了一项计划，承诺政府将再投入50亿英镑，全额资助英格兰18米以上的住宅业主更换建筑里的不安全覆盖层。

政府强调，长期的证据证实了，18至30米的建筑里发生火灾，其造成的死亡或严重伤亡的可能性比一般的公寓高出四倍，因此，这些资金将全部投入到这些高层建筑。

那么，底层建筑的业主可能就苦恼了，我们怎么办呢？别急，政府这一次特别为11至18米之间的建筑业主提供了新计划。

据了解，该计划会通过一项长期，低息，政府支付的融资安排等等问题，为有需要的楼房支付费用以拆除覆盖层，通过这项计划，业主每月所需要支付的拆除费不会超过50英镑。

另外，政府正在与各行业进行合作，以减少对EWS1表格的需求，并允许数十万房屋再次出售，购买或重新抵押。

值得提到的一点是，住房部长正式宣布了，政府将会引入开发商“门槛税”，如果开发商想建高层，必须要缴纳门槛税才能获得建高房批准。此外，针对英国住宅地产开发商，政府还会引入一项新的税收政策，这将助力政府在十年内筹集至少20亿英镑，以帮助支付危险覆盖层的修复费用。

政府将在今年提出立法，加强对建筑安全的监管，并对建筑产品制度进行审查，以防止不良行为再次发生。

住房部长Robert Jenrick议员说：“这是一个全面的计划，以消除不安全的覆盖层， 支持租赁业主的经济问题，也确保这种情况永远不会再出现。这些措施将为居民和贷款人提供确定性，促进房地产市场，恢复房地产的价值，使房屋买卖重回正轨。我们正与贷款人和测量师合作，以实现这一目标。 “

法警驱赶日期延长至3月31日，政府开放了免费调节点

上周日（2月14日），住房部长Robert Jenrick宣布，法警强制驱逐的禁令将再被延长。此前，政府在英格兰修改了法律，确保法警在2月22日之前的6周内不执行驱逐。现在又延长了6周，直到3月31日。

当然，非法占用、反社会行为和拖欠6个月或更长时间的租金仍可获得豁免，也就是说，法警可照样对这些人群进行驱逐。

此次，政府还在法院外推出了一个全新的免费调解试点，以支持房东和租户在正式的法庭听证会之前解决他们之前的争端。政府希望能够争取在听证会前解决彼此之间的矛盾，提供一个新的解决方案。

这也将会更大程度地帮助租户，减少租户无家可归地风险，并在可能的情况下帮助其维持租约。

其实，政府之前已经发布了一系列措施来保护租客了，比如，驱逐令被禁止到3月31日；在房东启动收房程序之前必须要给租户6个月的通知期，也就是说，现在收到通知的大多数租户至少可以在家里带到2021年8月，租户们有了更多时间找到其他住所和经济支持。

同时，对于那些需要额外支持的租房者，政府还有1.8亿英镑的住房补贴资金，供市政府发放，以支持租房者支付住房费用。

Robert Jenrick说：“我们的措施是为了保护租户，也希望能在保护租户和让房东能够行使其诉诸司法的权利之间取得适当的平衡。”

好了，本期的《丽莎房产快讯》就到这里结束了，我们会在下周一的时候向大家发布最新的房产新闻热点以及新的政策。我们下周再见。

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购买新建的物业是每一个购房者的梦想，有足够的资金，谁都想拥有一个全新的房子和那些没被折腾过的新设备啊。可不幸地是，购买新房并不一定非常顺利，有时碰到的问题比二手房来得更严重。

英国的安德鲁就碰到了一个麻烦事，他新购买的一套五居室新房产，才刚入住第一天，房屋就出现了上百个质量问题。可怕的是，这并不是个例，在英国，成千上万的新房主发现，他们梦想之家并不像他们想的那样“精致“。

新买的房子出现了问题

2019年6月，安德鲁在卡迪夫Old st mellons购买了一套新建的五居室住宅，然而，就在交房的那一天，问题发生了。房子跟他们设想得完全不一样，建设质量存在相当多的问题。

安德鲁先生说，这间房子的建筑商是英国第二知名建筑企业Persimmon公司旗下房屋建筑商Charles Church建造的，可是，这么有规模的开发商，其建造的房产却出现了数百个问题。

据了解，这套房产的外墙砖瓦并不美观，灰浆接缝是不一致的，而且，砖块被损坏了，还有明显的崩裂，以及扭曲的灰浆床。

更夸张的是，家里的墙壁和天花板出现了裂缝，屋顶桥梁部分也有损坏。还有，前花园的整个排水系统都出现了问题。

“我们花了很长时间终于找到了这家建筑企业的其中一名负责人，他们确实承认了这些问题，但是，他们都把问题淡化处理了，答应来做，结果迟迟未来。几个月后，他们终于带着国家房屋建筑委员会的人来检查，好了，并承诺愿意对其修复，可是，他们根本没做到。”

据安德鲁先生描述，他们来到现场后，拒绝重新建外墙，只是对外墙的局部进行修补。可是，即便是局部修补，返工的质量也相当差。于是，安德鲁先生坚持要求该开发商重建外墙。结果，差不多经历了一年的谈判，他们终于退让了，并同意在2020年10月的时候更换和重建全部外墙。

在这个期间，Persimmon公司为安德鲁找一个住所先住了下来，然而，这一切根本没有那么顺利，他们的重建工程的竣工期一推再推。

“我们得到的竣工日期是6周，后来被推到了8周，然后，我们接到通知，所有工程在12月1日完成，但事实上远远没有完成。”

终于可以入住新家了，可是，糟心的事很多

去年年底，他们终于可以搬回新房了，可糟心的事还有呢！安德鲁先生声称，这家公司的工程完全破坏了他的房产，他的地毯，他的闭路电视摄像机，警报系统和大型家庭冰箱冰柜全部被损坏了。

“我们的闭路电视摄像机拍到了他们工人对我们的房屋一点都不爱惜，还从我们的箱子里拿出个人用品来用。”

不过，据威尔士的报道称，开发商否认了这样的做法，并称：安德鲁先生的指控毫无根据的，他们认定那是工人不小心造成的，并不是故意。不过随后，该公司也愿意给安德鲁先生一个比较不错的补偿。该公司的相关人员接受了当地媒体的采访说；“我们已经向安德鲁先生道歉了。”

他们还称，在工程结束后，Persimmon的法律团队已经给安德鲁公司写了信，并做了相关解释：“我们非常确定您提出的问题已经解决了，并且，您报告的裂缝似乎是正常的沉降，不过，我们也会很快对它处理。但是，关于您指控的完工时期，由于我们无法控制形势，并且已经提前通知您了，所以，我们延长竣工日期并非是不合理的。在这期间，你们住的地方都是由我们支付。“

然而，安德鲁先生对媒体说，安德鲁先生却告诉没发现事情根本未解决。他们始终会在修补郭的地方发现新的问题，房子的墙壁大多数时候还会开裂。

“ 我在当地拥有两家企业，如果我以Persimmon这样的态度来对待顾客的话，我的工厂绝对在一周内倒闭。如果您购买一个新产品，您肯定是希望它拥有着可接受的标准。我希望我们买的新建房产是高标准的，这难道不很正常嘛？可是，该公司竟然花了18个月的时间，才能把它做到刚刚及格。“

Persimmon公司多次被曝质量问题

丽莎发现，该公司所建的新建房产出现问题不仅有一次。

去年1月的时候，有数据显示，Persimmon公司2019年销售额同比下滑了2.4%，相当于36.5亿英镑，新房竣工量也比去年减少了4%。据了解，这家公司是政府帮助购买计划的主要供应商，但是，近年来，由于建筑标准问题而受到了各种抨击。

去年，英国一家媒体对其进行了深度调查，记者和一名专家对该公司进行了暗访，并发现该公司的一栋新建房屋上发现了295个问题，包括：漏水和根本无法关闭的防火门。

另外，BBC也报道了，英国的一对夫妇Phil和Nicola Bentley在2017年购买了一套28万英镑的Persimmon的新房产，该房产竟然发现了700处缺陷。

2019年，威尔士报道也分别讲述了三个家庭的故事，他们在入住了该公司的新建房产后，均发现了客厅漏水，浴室的抽风机漏水，后门窗户出现的问题等等。

英媒评价，该公司销售额急剧下降的主要原因就是他们只想说盈利，却从未真正考虑到客户舒适环境的问题。

这家公司的新建房产是不是全都那么差？丽莎不做任何评价，以上信息均来源于英国媒体的报道。但是，针对新建房产容易碰到的潜在风险，我们有话要说。

新建房产会遇到的问题是什么？

总的来说，英国的房屋建设标准很高，投资新建房产比现有房产有更多的好处，它既适合用来做出租生意的房产投资者，也适合那些自住房主。

比如说，新建房产会有很多折扣；由于家里都是全新的，环保的能源等级可以为业主节省很多电费；如果是首次买家，购买新建房产还能享受政府的帮助购买计划。更重要的，与老房相比，您的新房产一定会更吸引租户。

可是，由于房屋建筑商面临着在短时间内交付房屋的压力，不难发现，新建房产偷工减料的风险随之增加。

如果您计划购买新建房屋，有一些潜在的问题需要注意。在这里，我们主要列举几个比较常见的问题：

• 质量问题。

就像安德鲁先生一样，当您住进去的时候发现，它的建筑施工质量非常差，有着相当多的问题。比如，墙壁裂缝，天花板裂缝，用的材料不符合规格等等。

• 延迟交付

很多情况下，新建房产不能按照计划进行，业主的入住日期被推迟，如果入住日期继续拖延下去，那么，业主会造成一些额外的经济压力。

• 空间大小不一致

一些开发商为了实现利润最大化，会在网站上写着让人满意的空间，但是，实际的空间却非常小，比如说，开放式厨房和客厅的距离非常窄，厕所根本就没有任何储存空间等等。有很多业主可能会根据广告上的尺寸提前买好了家具，但是，当实际搬进去的时候发现，客厅根本就放不下。

• 货不对板

很多时候，开发商在他们的新房宣传上，会用非常精致精美的图片。但是，很多时候，业主看到新房后，完全就是另外一番模样。

丽莎建议：购买房产开发商的调查过程很重要

丽莎律师行房产律师林茂月认为：

“以上这些都是我们客户经常碰到的问题，不过，我们经常也建议那些有想法有计划购买新房的客户不要因为害怕这些问题，从此也不买新建房产了。在大多数情况下，英国的开发商还是有保障的。只不过，您一定要提前做好充分的调查，查看相关的资料，这样才能买到让您非常满意的新建住房。“

那么，如何做好相关调查呢？在这里，林律师为大家列举了几个需要注意的问题：

• 对开发商进行比较详细的调查，如果有可能，可以查该建筑商是否在建筑商联合会等一些专业组织的注册。另外，如果您刚好有朋友是用过这个开发商的，也可以问问。您也可以去该开发商旗下的房产看看，问问其他入住业主的入住体验。

林律师说，“我们有客户看到开发商的宣传手册，觉得特别了不起，马上就跟他们签约了。但是后来才发现，他们根本没有经验，可能只是一个大企业承包给了一个小建筑商来做，另外的质量问题相当多。另外，也有一些建筑商资金不足，他们建的工程，建到一半就停工了，业主就损失了很多钱。像安德鲁那样能得到赔偿，而且给业主重新建外墙的例子还是少的，毕竟很多小的开发商是没有那么大的资金实力。”

• 您一定要拿到质检保障书。

新建房屋一般都有长达10年的结构性保修（warranty），它是由国家房屋建筑委员会（NHBC）、地方建筑控制局（LABC）和Premier Guarantee等机构提供的一份质检保险。这个保障可以覆盖房屋的缺陷，当然，通常不包括固定装置，配件和电器。但是，只要您房屋出现质量问题，您可以用这个来覆盖掉您可能出现的问题和损失。

• 开发商提供的所有文件都必须留下来。

在购买房产时，开发商给您的房产资料和相关的合同证明，您一定要把它留下来。如果日后出现了货不对板或者尺寸空间不对的问题，您都可以用这些资料作为证据，起诉他们，拿回资金和赔偿。

好了，今天的文章就到这里，如果喜欢我们的文章请为我们点赞或发给有需要的朋友。

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在英国，有一句著名的古语：“ an Englishman’s home is his castle”，没错，在每个人心中，家就是“城堡“。随着英国的建筑风格在过去500年之间的巨大演变，当年的城堡发生了天翻地覆的变化。

从都铎时期的茅草屋，到如今现代简约型环保房屋，不同时期，英国的住宅以不同的姿态出现在人们的视野。

今天，丽莎就带大家坐上时空机，穿梭到不同时代，看看我们现在的家究竟是如何演变而来的，您也可以对比看看，还有哪些建筑依旧被保留？哪些特色吸引着您？

不同风格住宅，您的房屋属于哪个风格？

从古至今，英国的居民房屋住宅有着各式各样的风格，我们大概总结了13种比较经典的房屋风格。

风格一：都铎式住宅（1485-1560）

英国居民住宅比较典型的例子，我们首先追朔到都铎建筑时期。

在那个时期，意大利和法国的建筑非常繁华，他们把古典艺术和建筑风格结合起来，可是，英国的住房却相当简陋。据说，在亨利八世建立英国教堂时，他完全斩断了英国与欧洲大陆的联系，因此，英国住房并没有受到任何欧洲文化的熏陶，那时候的房屋都是用木头搭起来的，屋顶是茅草。

而且，房屋的外部直接呈现了房间的大小和用途，很少会考虑到外观的对称性，您看看，这七歪八扭的。

风格二：斯图尔式住宅（1603-1714）

和亨利不同，斯图亚特国王非常喜欢欧洲的建筑风格。据说，他特地请了著名的设计师伊尼戈-琼斯（Inigo Jones）把欧洲的设计风格引入英国。斯图尔式住宅的特点是：设计师用砖头替代了茅草和木材来建设房屋，二楼多了一些卧室。

不过，最初只有皇室建筑才能拥有斯图尔式风格，直到1660年，这种风格才正式进入普通老百姓的生活里。当然，在一些农村，木结构的茅草屋仍然受欢迎。不过，几乎所有经济条件好的家庭统统都改变了原样，模仿着皇室建筑。

风格三：乔治亚式住宅（1714—1790年）

随着18世纪农业和工业革命的开始，英国新中产阶级想要更有创意的东西，于是，一种新的住宅设计流行了起来：帕拉迪奥风格。

帕拉迪奥风格最初来源于16世纪意大利建筑师安德烈亚-帕拉迪奥和伊尼戈-琼斯的作品。这个风格的房屋一般有以下特点：房屋外墙必须要对称，不能七歪八扭了。您看，完全就是一个非常规整的建筑了。另外，这一时期没有奢华的装饰，不过，建筑上通常会有希腊图案。

虽然乔治亚时代住宅被评价为非常精致和优雅的建筑风格，但它的流行最终还得为维多利亚风格房屋让个路。

风格四：维多利亚式居民房屋（1839-1900）

随着工业革命的迅速兴起，奥古斯都-普金（Augustus Pugin）和约翰-罗斯金（John Ruskin）成功推动了英国的建筑中哥特式复兴。

这个时代，您看到的很多居民住宅又开始变得不对称了，砖块成为了时尚元素。据说，那时的中产阶级特别喜欢用奢华的装饰和五颜六色的砖瓦来显示他们的地位。

从斯图尔式住宅到维多利亚住宅，为什么好多窗子被封起来？

从斯图尔式住宅到维多利亚式住宅，如果您在英国，您一定会发现，街头上始终保存着这些风格的建筑。不过，不知道您有没有发现？虽然这些历史建筑各有各的设计风格，但是，它们却有一个共同的特质：很多窗子被砖头封着了。

您可别以为，把窗子封起来的做法是具备着英式设计的特色，其实，它是“被迫的“，这是当年英国人避税的方法！在往下介绍其他风格的居民住宅前，丽莎就要给大家讲讲，为什么集中在这几个年代的古老建筑，窗子会被封了起来。

1696年，英国政府推出了世界最奇葩的：窗子税，它也可以被理解为是一种房产税，政府会根据房产的窗户或类似窗户的开口数量向业主征收窗子税。

窗户税由两部分组成：每栋房子2先令的定额房屋税，以及对房子里十扇窗户以上的窗户数量征收的可变税。拥有十到二十扇窗户的房产额外支付4先令，二十扇窗户以上的房产额外支付8先令。随着时间的推移，税收的细节也在不断变化，但基本的准则就是：房子窗户越多，缴纳的税收就越多。

在立法机构的眼中，窗户税是一种将税收压在上层阶级肩上的绝妙方法，就像最近腹死胎中的“房产税”一样，专找富人的麻烦。

这些立法机构的官员们觉得，相比穷人，富人的房子通常比较大，窗户肯定比较多，所以就得交更多的税。而穷人则住在较小的房子里，所以交的税较少。为了使这一制度对贫困阶层更友善，那些窗户少于10扇的房屋可以免交窗户税。

但是，自该税征收后，根本对富人没啥用，相反，把很多普通老百姓都给害惨了。在一些城镇，许多贫困家庭住的乡村房，有着许许多多的窗子，因此，他们也要缴纳高昂的窗户税。另外，一些富人房东还把窗户税的成本转嫁给了租客，提高了他们的租金费。

后来，奇怪的逃税行为在各地发生了。许多人开始用砖头把他们的窗户封起来；在新建楼房时，为了避税，建筑工人也减少窗户的数量，有时甚至完全取消窗子。您能想象没有窗子的日子吗？

在那些时期，英国世世代代的人就活在这样一个采光和通风都不足的环境中，导致了社会各阶层的不满，小说家查尔斯-狄更斯把这些不满的声音表达了出来！1850年，狄更斯在Household Words杂志上写到了窗户税：

“自从征收窗户税以来，空气和光线都不是免费的。我们不得不为大自然慷慨地提供给所有人的东西买单，每年每扇窗户的价格是如此之高；而无力支付这笔费用的穷人则被剥夺了两种最迫切的生活必需品。 “

另外，各种讽刺的漫画也出来，比如，这一幅名为 “The Revolution of the Planets Against the Tax Upon Light”，以回应1696年推出的窗户税。

听说，窗户税只是英国政府几十种荒唐税的其中一种。在国外乔治亚时期还推出了一个砖头税，您建房用了多少砖头，你就得为此交多少税，以帮助支付美国殖民地的战争费用。随后，英国人民又再一次反抗，他们加大了砖头的尺寸，以减少建房所需的砖块。所以，在那几个时代，大砖头也是居民住宅的特点。比如，莱斯特郡的Measham，许多用超大砖块建造的建筑屹立不倒。

同样，在1662年至1689年期间，政府还对住宅中的炉台或壁炉数量进行征税。英国人们也只能在某些时候宁愿冷死，也不愿意缴税了。

不过，这些奇奇怪怪的税都没有这个窗户税影响那么大，虽然，窗户税在1851年时被废除了，但是还是给英国的房屋建造方面带来了很大的影响。您看，您走到街上也许还能看到很多窗户被砸坏了的痕迹，这都是窗户税遗留下来的问题。不仅如此，这种思想多多少少影响了一代代人，也成为了一种文化习惯。

这也是为什么，至今，很多人英国人都不太喜欢窗子，据说，一些英国租客看到窗子，首先想到的就是：我租不起。您也不难发现，在一些住宅里，即便有非常多的窗子，英国人还是把它们封得死死的。小编有一些英国朋友来家里做客的时候，看到咱们的窗子大打开时，都会说：哇，你们中国人真的好奇怪哦，为什么喜欢打开窗子？

可能在他们眼里，这窗户和阳光确实有点奢侈。

维多利亚时代后的房屋建筑风格的演变

当然，这些奇葩税大多都发生在维多利亚时代以前，因此，这些年代的房屋建设会有那么标志性的特色存留下来。接下来，我们要带大家看的风格，在这些风格的居民住宅里，建筑师门也开始把光的设计融入其中了，最起码，窗子被锁着的情况少见了。

风格五：安妮女王风住宅（1880-1900）

经历了尖拱门和繁杂图案的时代后，英国人厌倦了哥特式复兴风格，于是，建筑师理查德-诺曼-肖推广了安妮女王风格，这是带着一点点荷兰式风格的建筑。

典型的特点是，窗户上有玻璃条，门上有木头罩子，住宅通常会用丰富的红砖建造，窗户和木制品都喜欢涂成白色。安妮女王风格居民住宅在伦敦尤为常见，如今在切尔西、贝斯沃特和肯辛顿等街区仍能找到，比如那些房顶上有点像公主帽的，就是典型的安妮女王风格了。

风格六：爱德华风格住宅（1900-1918）。

受到维多利亚时代以及安妮女王时期的影响，爱德华风格的居住住宅还是保留了这两个时期的特色，房屋大多为独立或半独立式建筑。

不过，在爱德华时代，工艺美术运动让乡土风流行起来，所以，您在爱德华风格房屋的露台上，都可以看到木质框架、卵石和吊瓦，一些乡间的味道。

另外，爱德华时代的房屋外观色彩斑斓，装饰性强，但其图案和雕刻一般比维多利亚时代更为沉稳。随着煤气的到来，人们又可以用电灯来照明了，房屋不再那么脏了，于是，居民们开始用一些更轻、更亮的壁纸和窗帘来装饰房屋。

风格七：艾迪生住宅（1919）

在1914年到1918年第一次世界大战之后，政府首次尝试为工人阶级家庭改善住房。1917年，政府发起的一份报告，制定了一份廉价住房计划，由于发起该项计划的负责人是克里斯托弗-艾迪生，所以，这些房产也被称之为艾迪生住宅。

艾迪生住宅的设计受到了工艺美术运动的影响，没有任何装饰，但其形式和环境被设计成类似于农村的平房。值得注意的是，这个时候，政府着重强调了，要为工人阶级家庭带来更多的光。在设计上要最大限度地增加房屋的阳光，除增加窗子数量，房屋的位置要靠着绿色空间。

风格八：装饰艺术风格（1920-1940）

大约在这个时候，英国的装饰艺术诞生了。1922年，图坦卡蒙墓的发现引起了人们对古埃及形式和装饰的兴趣。同时，许多建筑师也在尝试新的形势，他们拒绝历史的痕迹，开始接受混凝土和钢铁等新材料使用。

这个时候的住宅，建筑师也非常注重阳光的设计，门上通常会有一个几何形状的玻璃的部分，允许光进入内部空间。此外，他们还学习了美国建筑的流线型形式，建筑风格强调的是一种弯曲的形式。所以，您会看到很多房屋都会有一个弧形的遮阳窗。

风格九：半独立式风格（1918-1939）

在这个时期，铁路，地铁和新的有轨电车让农村地区的交通便利起来了，而在这些新的交通纽带旁的土地又比城市便宜，因此，越来越多人在这些土地上建筑房屋。您现在经常看到的半独立式房屋，就是在这个时期建造和盛行起来的。

在20世纪30年代的半独立式房屋中，仍能发现一些工艺美术风格的元素，比如，卵石虚线墙、吊瓦和凹陷的门廊。

风格十：艾瑞房屋（1940s）

第二次世界大战后，英国有成千上万的房屋需要重建。不过，建造这些住宅的技术和材料并不容易获得，因此，一种比较廉价的住房解决方案出台了。爱德温-艾瑞爵士设计了这样一种系统，它可以让房屋的所需要的材料可以在工厂里提前制作，并大量生产，然后迅速运输到现场建造。因此，这样的房屋被称之为艾瑞房屋，也成为预制房。这些房屋的屋顶是倾斜的，窗户较小，采用普通玻璃，窗台也很少见。

在那个时代，很多房屋都被以这样的方式重新建造的，也被很简单的保留了下来。不过，不幸的是，并不是所有的Airey房屋都经受住了时间的考验。如今，Airey的房屋年限早已过期，许多房屋根本不符合现代住房标准。因此，除非进行了经批准的维修和翻新计划，否则通常不可能获得艾里房屋的抵押贷款。

风格十一：梯田式楼房 （1970s）

到了20世纪50年代末，新一代的人热衷于现代的设计了。许多人都希望房屋内部装修清新、色彩斑斓，而且结构是开放式的。

于是，新形式的房屋被建造出来：梯田式楼房。这个时候，由于有了中央供暖系统，烟囱不再是必需的，另外，车库已成为大多数住宅的标准配置。

风格十二：90年代新建筑（1990s）

这个时期，政府开始大面积拆除维多利亚式建筑，为新开发项目让出土地。虽然越来越多的新建筑建起来了，但是人们还是希望能够拥有传统的特点，所以，英国在那个时期的新建房屋的外观还是保留了一些老建筑的特点。

墙体和阁楼空间引入了隔热材料，双层玻璃也开始在大多数住宅中得到改造。在这一时期，住宅的安全标准得到了极大的提高，并实施了更细致的安全措施，如防火和煤气安全等。

这些90年代的新建屋顶通常是倾斜或错落的布局。

风格十三：现代简约主义者（如今）

从20世纪90年代至今，人们希望以更可持续、更环保的方式生活，于是，现代简约风格的居民住宅出现了。

简约主义室内设计与现代室内设计非常相似，涉及使用最基本的东西来创造一个简单而不混乱的空间。它的特点是简约、线条简洁，以单色调和色彩作为点缀。正如今天咱们看到的新建住宅那样…

好了，通过时光机，我们已经带着丽莎们看完了自14世纪以来英国住宅不断变化的风格，您现在住的住宅是属于哪个世纪的呢？您最心仪的有是哪个？

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今天，英国经济下滑创世纪记录的消息也登上了各大英国媒体头条。据官方数据显示，在新冠疫情的影响下，英国经济在2020年出现了300年来最大的经济衰退。

国家统计局表示，2020年，英国生产总值(GDP)下降了9.9%，在疫情期间，几乎没有一个经济部门能够幸免于全国封锁和需求暴跌的影响。这是自1709年大霜冻以来年度GDP呈现的最大跌幅（当年经济萎缩了13%）。

据了解，2020年第一季度，随着疫情首次蔓延到英国，英国经济下跌2.9%，然后，在春季封锁期间的第二季度下降到了创纪录的19%。随后，第三季度经济达到16.1%。

不过，由于圣诞前期放松了封锁政策，餐馆和零售业有所改善，此外，网络销售的模式以及外卖都也提高了经济景象，因此，最新数据显示，英国经济在去年年底的时候略有回升，最后一个季度经济增长了1%。

财相苏纳克(Rishi Sunak)表示，”虽然有一些积极的迹象表明经济在去年冬季的时候有所恢复，但我们知道，目前的封锁持续对许多人和企业产生重大影响，这就是为什么我的重点仍然是尽我们所能保护就业、企业和生计。在预算中，我将阐述我们下一阶段的就业计划，以及我们将在下一阶段的大流行中提供的支持。”

• 在网上随意评论？恐被判巨额罚款！

如今，社交媒体的盛行让传播变得更加便捷。平时，咱们花钱买商品或者服务，总喜欢给企业留下评论表达自己的感受。因此，不管好的，坏的留言都能非常快速地传递给其他受众。虽然，大多数评论都是真实的，可有些时候，也难免会有一些客户恶意传播不真实的负面评论。

别以为在网上怎么瞎说八道都行，这样的情况很可能造成了诽谤的行为。这不，一名叫菲利普的男士在TrustPilot网站上对一家律师事务所留下负面评价后被勒令支付2.5万英镑的诽谤赔偿金。

这可是真实的案件！那么，究竟怎么回事呢？

据说，这名叫菲利普的男子在网上聘请了伦敦一家名叫Summerfield Browne律师事务所提供法律服务，但是，他对其提供的服务并不满意，于是，留下评论：

“Stacey Mills是原来接我案子的律师，在处理我的案子中途离开了该律师事务所，接下来给我做案子的律师毫无用处。我预先支付了我的案件费用，但我丝毫没有接到任何更新的消息。

我得到了全是他们的错误假设，这样的行为显示出他们缺乏专业的法律知识。一旦他们拿到了你的钱，他们对你完全无动于衷。完全浪费钱，又是一个诈骗律师“。

看到了这样的留言，该律师行采取了法律行动，根据《2013年诽谤法》的相关细则向法院提出诽谤诉讼。该律师事务所提出的诉讼理由是：该男子描述的 “完全是在浪费钱 “和 “又是一个诈骗律师”纯属诽谤。因此，该律师事务所要求要获得25,000英镑为限的损害赔偿费以及每天300英镑的特别损害赔偿，并要求该该男子立刻从Trust Pilot网站上删除其诽谤性词语。

该事务所还表示，该诽谤严重影响了其生意，自该评论发表以来，它收到的业务咨询数量已经下降。

在法庭上，该律师事务所提供了相当多的证据，以证实其是一家信誉良好，从未被监管机构评论有不诚实或者欺诈的行为的公司。另外，从其他证人提供的证词看，该律师行确实是一件非常负责人的律师行，不可能是一间诈骗公司。并且，该事务所也向法官提供了证据，以显示该公司因此受到的严重的经济损害。

另一边，菲利普先生没有参加听证会，也没有派出法律代表不过，不过，他给法官提交了一封陈述信，在信里他提到：“这整个情况是他们自己创造的，他们欺骗了我，让我相信他们会提供价值200英镑+增值税的评估，他们没有提供任何有价值的东西–这是字典里对 “骗局 “一词的定义。通过诉讼只是另一种尝试，他们想继续从我这里获得更多的钱，而没有给予任何服务的回报，这绝对是诈骗律师的标志。高等法院在庭前协商的前提条件未满足的情况下，就给了这位自私自利的律师一个听证会，我感到很失望。”

不过，遗憾地是，该男子没有提供可信的材料来支撑他的评论，或者去证实涉事律师所是如何涉嫌欺诈的服务。在这样的情况下，法官认定，被告（菲利普）先生存在诽谤，最终被罚巨款。

• 什么样的留言可以被“诽谤”？

花钱购买商品或服务，碰到不好的体验，谁都想抱怨两句；另外，每个人都有言论自由的权利，留言当然没有错。但是，言论自由并不代表您什么话都可以说，如果您的言论“过火“了，那么，您就很容易跟”诽谤“扯上了关系。

那么，什么是诽谤呢？这一般就是当事人发布不实言论。这类发布可以是在网络上，也可以是在两个朋友之间所说的话。不过需要指出的是，如果这些话只是说给当事人听，而不是第三者的话，这是构不成诽谤的。比如说，甲对乙说，你是世界上最坏的人。如果没有第三人听到的话，这就是不是诽谤，而最多只能是两个人之间的对骂。只要乙自己不说出去，其他人是不会知道的。

同时，一个人的言论构成诽谤的前提是，当事人需要知道自己所说的话或者发表的言论是不真实的，也就是明知故犯。如果当事人确实坚定地认为自己说的就是真实的，这往往可以用作有利的辩护理由。

当然，要判断当事人是否确实相信自己所说的话是真实的，不是完全听凭当事人自己说的，而是需要根据一般人的判断，在那种特定的环境下，当事人是否会相信自己所说的是真实的。

如果当事人的言论被判定为诽谤，而且给当事人造成损失的话，遭受诽谤的人或者公司是有权利采取行动，要求当事人停止或者撤除诽谤，并进行赔偿的。

丽莎律师行说：从商家的角度来说，如果您遇到类似的情况，您应该尽快和留言者进行沟通，让他们解释该言论的原因，并在公司内部展开调查。

如果确定是公司的错误，公司应该有勇气来面对自己行为已经产生的后果，立刻采取行动向对方道歉，甚至给与相应的退款甚至赔偿。只要处理得当，这样的情况往往可以成为公司进一步发展的契机。

一个公司只有在勇于接受不同意见的情况下，才可以获得长足的发展。

如果调查的结果显示不是公司的过错，公司应该把调查的结果和当事人进行沟通，说清楚公司为什么没有错，并提供相应的证据。同时，公司应该要求当事人把相应的评论删除。

如果当事人恶意拒绝删除的话，公司是有权力采取法律行动，申请法庭的禁令和索要赔偿的。在法庭上可以获得的赔偿没有上限，金额将取决于公司遭受的经济损失程度。

此外，一个负责任的公司还应该制定书面的内部投诉机制，让客户在不满意的时候有倾诉的途径。这样可以最大化地把矛盾化小，甚至消除。无论是对公司和客户都是有好处的。

总而言之，出了这样的事情，对公司未必是坏的事情。只要处理得当，这类评论甚至可以成为有利因素，推动公司持续发展。

公司根据自己的情况，采取行动的方式也许会不同，但是无论如何都不应该置之不理。如果是这样的话，就等于是公司默认了对方的评论是真实的，会给公司留下很坏的印象。这样的公司往往缺乏应有的承担过失的勇气和魄力。

从评论者的角度来说，我们认为，您在每次留言前都必须斟酌，掂量一下自己说的话是否有证据去证实的。比如说，您说对方“欺诈“，您就必须要找出他欺诈您的证据，而不是只会嚷嚷着：他骗我，因为一旦涉及到诉讼的话，法院最终看的仍然是真相。

如果当事人只是不顾一切去网上评论的话， 往往会造成有理变无理的局面，自己从主动陷入了被动的泥潭。

其实在很多情况下，当事人都会有很多其他的途径来解决问题的。这包括按照当事公司内部投诉机制来投诉，向相关的监管机构进行投诉（比如在这件事情上，当事人就可以向法律监督员来投诉的），甚至是通过诉讼的方式来提出索赔。

无论是网上留言，内部投诉，监管投诉，甚至是起诉，最关键的是能够解决问题。要想解决问题，最根本的是双方需要有有效的沟通。如果一方发起了沟通，另外一方就应该尽可能配合。否则，事情仍然是得不到解决。

在这个案件中，原告律师行指责被告的一个地方就是说，他们企图和被告联系，但是始终得不到被告的配合和回复。

丽莎律师行律师行认为：”就像法律的许多方面一样，常识和真相是关键的。虽然你有权表达你的观点并发布你的意见，但要注意这可能会对您所购买的商品，所住的酒店或者企业产生潜在影响。如果你的评论不真实，并产生了负面的经济影响，那么你的评论在法庭上可能被认为是诽谤。”

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有些人可能会有印象，曾经在房屋招租广告中，看过“No DSS”的直接要求。

所谓的“No DSS”，指的就是房东或中介在发出租屋广告的时候，明确告诉有意承租的租客，他们不接受正在申领英国福利的租客。

DSS啥意思？

“DSS”指的是Department for Social Security，这最早是英国政府负责“福利”的相关部门，只不过该部门2001年以后就不再存在。

后来，虽然英国的福利相关部门不再使用这个名字，但许多人还是理解“DSS”的意思，房产中介也基本继续沿用“No DSS”这个词来当做－不出租给申领福利租客的要求。

那么，房产中介或房东可以提出这样的要求吗？

事实上，自2016年起，就有好几起基于“No DSS”的案件被提出，认为“No DSS”要求是不合法且具有歧视性质的。

2020年7月，首起基于“No DSS”的诉讼，当事人（也就是租客）在约克地方法院（York County Court）取得了胜利；该地方法院的法官裁定，全然的“No DSS”要求（blanket ‘No DSS’ policy）是有违《平等法》（Equality Act 2010），构成了性别歧视和残疾歧视。

当时，在该案件中，当事人是一位独立扶养两个孩子的单亲母亲，该母亲和她的孩子由于“No DSS”最终无家可归/无房可租－约克地方法院最终判决，被告房产中介需要赔偿当事母亲3500英镑，加上相关的司法费用。

值得指出的是，在这之前之所以没有传出有案件诉讼成功，是因为多数案件基本在听证前，也就是双方对簿公堂前，就已经取得了和解。

也就是说，对于多数涉及“No DSS”案件来说，当事房东或中介基本都在上法院前，可能意识到理亏，因此提早选择赔钱了事。

→ 租客的再一次胜利？！

在案件Tyler v Paul Carr Estate Agents [2020]中，伯明翰地方法院（County Court at Birmingham）又再一次站在了租客这方，裁定了给出“No DSS”拒令的房产中介是违反《2010年平等法》，并构成了对于当事人（租客）的非法歧视。

在这个最新的案件中，当事人是个行动不便的男士，有着4个孩子。

他和他的家人自2018年2月没有了地方居住。后来，他的太太和孩子去投靠了太太的父母，但老丈人家里的空间不够，所以当事人只能一个人住在自己的车子里。

他花了好几个月的时间找房子，但都因为他正在领福利的关系，吃了闭门羹。

2018年9月，他打电话给一间房产中介（这个中介也就是案件中的当事中介），询问该中介贴出的3则出租广告－结果该中介告诉他，他们公司的政策就是“No DSS”（不租给正在申领福利的人），当事人再一次遭到了无情拒绝。

于是，当事人决定将这个案件带到当地法院，认为该中介的做法（对他）是具歧视性的，违反了《2010年平等法》的Sections 19和29，构成了“间接歧视”。

最终，伯明翰地方法院支持当事人的说法，认为该房产中介的“No DSS”政策，确实是造成对于当事人的“非法”间接残疾歧视（Unlawful indirect disability discrimination）；并且，判定该中介需要赔偿当事人6,000镑的损失，外加利息和其他相关费用。

→ 上述案件告诉我们什么？

从前面两起“租客成功”的案件，我们可以很直接地得知，租客是否能够成功租到房子，获得租约，是不应该直接判断于租客是依靠“何种方式”取得其收入的。

换句话说，不论对于房东亦或是房产中介，如果直接给出“No DSS”禁令或者说公司政策（Blanket ‘No DSS’ policies），恐怕将促使自己陷入“非法”的境地当中。

值得一提的是，虽然上面两则案件，都是来自“地方法院”的判决，就是说从技术层面来看，地方法院的判决对于其他法院，不具备“必须跟从”的指示作用；但实际上，类似或同性质的案件即便到了其他更高层级的法院，例如上诉法院（Court of Appeal），会获得不同结果的机会是很低的。

上诉（或其他更高层级）法院会对于这类案件，判定中介或房东不具歧视性的可能性，基本是不太可能的。

也就是说，房东和中介在提出招租广告的时候，必须特别注意，不要违反了“No DSS”。

→ 但这就代表房东或中介，一定得接受“领福利”租客吗？

自然也不是这样的。

禁止“No DSS”，并不等同于房东就完全失去了自己能够选择租客的权利。

“它”只是说，房东或中介在考量要租给哪位租客，也就是考虑（不同）租客们的租房请求时，不能直接以“No DSS”理由，就直接拒绝了申领福利的租客，必须将申领福利租客的租房请求，和其他租客的租房请求一起纳入考虑。

否则，如果房东单纯以租客是正在申领福利，就直接拒绝租客而不愿纳入考虑的话，恐怕将构成“间接歧视”－租客是可以因此提告并要求赔偿的。

不过当然，房东在选择要租给谁的时候，是可以纳入不同“合理”考量因素的，比如说租客是否有良好的租房历史，准时交租并且有能力将出租房良好维持，不会有所破坏等等。

在经过了这些合理、客观的考虑和比较后，房东自然还是有权利去选择，更加合适的租客的。

总的来说，其实不论是对于房东或者租客，甚至是租房中介，在房产租赁的过程中，需要了解并且注意的事项并不少，如果不够理解相关法律的话，是可能不小心触犯法条而造成损失或后果的。

如果您有任何不清楚的地方，不论您的角色为何，丽莎建议您一定要及时或及早咨询专业建议。

需要协助的话，丽莎律师行的专业房产法律团队，非常愿意提供您一条龙式的法律和税务咨询及服务。

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在昨天的文章里，我们已经详细地给大家讲解了印花税额外税率的内容，相信大家已经学习到了：如果以个人名义购买房产，什么时候需要涉及印花税额外税率，什么时候是不需要申请印花税额外税率的相关知识。

同时，在上一篇文章里，我们也提到了，为了合理避税，不少业主可能会通过法人团体的形式或者以信托的形式来购买。那么，究竟如何操作的呢？

今天，我们的文章就带您来仔细了解了解，以企业机构的形式买房，这印花税率该如何算的问题。我们会围绕以下几个问题带着大家了解企业机构和印花税的关系：

1. 企业机构（Corporatebodies）有哪些范畴？
2. 企业机构名义购房，印花税该怎么算？
3. 什么时候企业机构需要涉及印花税额外税率？
4. 以企业机构形式来购买房产，除印花税外，还需要交哪些税？

企业机构（A corporate bodies）

企业团体或者说企业机构是指以单一名称运作的一群人或一个组织。在英国买房，买家可以以个人名义购房，也可以通过这样一种集体形式来购房，也就是说，房子所有权由企业机构持有。

通常，购房者选择的集体形式有以下三种：

第一，  成立公司，以公司名义购房（companies）：购房者成立公司，以公司名义来购买房产。在英国，多达42%的房东会通过公司的名义来进行房产投资，他们一般成立SPV limited company（Specific Purpose Vehicle company）,特殊目的的公司，来从事BUYTO LET租赁房产投资活动。公司名义来购房可以为他们带来一些好处，比如：减免租金利润税，遗产税等等。

第二，  以合作伙伴的名义购房(partnerships including companies) :合作伙伴在法律定义一般为两个或两个以上的人作为共同所有人来开展营利业务的联合体，简单地理解，就是两个或两个以上的人或者公司一起合作来购买房产，利益平分。合伙人可以是您的伴侣，亲人，朋友，甚至可以是两个公司之间的合伙买房。

第三，  集体投资计划（collective investment schemes)：集体投资计划指两个或更多的公众成员一起投资资金或其他资产，然后，这些人持有投资权益，并按投资比例分担风险和收益，房产买卖里的集体投资计划常见的例子有：公司信托。

公司/合作伙伴/公司信托的印花税税率怎么算？

像其他人购买房产一样，在计算企业主体购买房产所需要交付的印花税时，印花税的税率也是由房产的价值来决定的。和个人购买房产不同，税局在这种情况下，只是按照两个价位来规定印花税税率的：超过50万镑和不超过50万镑两种情况。

我们这里先说一下房产价值超过50万镑的情况。不是因为别的，主要是价值高，税率自然会高，大家也许更想先知道。

房产价值超过50万镑

一般情况下，购房者以这三种形式购买价格超过50万英镑的住宅物业时，英国税务局都会统一按照15%的印花税税率来向您征收印花税。

这一点和个人买方是明显不同的。按照目前的印花税税率，个人买房标准税率最高是12%。这主要是指房价超过150万镑的房产来说的。如果是高额税率的话，最高也就是15%。

不过，如果您购买的物业符合下面任何条件的话，您就可以避免这个15%的高税率：

您的公司购买物业是用来做租赁业务的，将房产出租给无关的第三方；

用来作为地产开发或者交易；

用来作为公共使用；

金融机构在借贷的过程中所获得的物业；

雇主为雇员所购置的宿舍；

农舍；

还有，15%的税率也不适用于公司以信托受托人的身份所购买的房产（简易信托排除在外）。

在英国，公司既可以作为很多个信托的受托人，也可以作为一个信托的受托人，这一般取决于公司的规模大小。但不管如何，只要您是以这样的形式来购买房产的，都可以按照正常印花税标准税率来核算您的印花税费。

然而，值得注意的是，税务局对简易信托的算法跟以上信托算法是完全不一样的。

信托根据它的结构复杂程度，可以简单地划分为简易信托和非简易信托。简易信托就是非常简单的那种信托，受益人主要是未成年人。

里面规定信托资产以及产生的收益在受益人达到一定年龄之后（多数情况下是18岁），全部转给受益人。在这之后，信托基本就完成了自己的使命，不再存在了。

简易信托是一种比较受欢迎的信托形式。家庭中为未成年子女所设立的信托多数都是属于这种情况的。

对于简易信托而言，虽然财产以受托人的名义购买和持有，但受托人对持有的信托资产是没有自由裁量权的，只有受益人才可以拥有直接的权利。在多数情况下，受益人只要满18岁（苏格兰16岁），该受益人则有权在任何时候获得信托的所有财产以及通过该财产所取得的收入。

正是由于这种情况，不管是个人还是公司成立此类信托，税务局盯的是受益人本身。也就是说，您的印花税税率标准取决于受益人是谁，而不是受托人。

在这里我们举个例子，丽莎成立了一个简易信托，丽莎的公司作为受托人购买和管理这个房产，但是，房产背后的受益人是丽莎的女儿小莎，那么，丽莎就不需要按照15%的税率来交印花税了。

不过！由于受益人是个人，那么，税务局就会考虑小莎除去目前要买的房产之外，是否还拥有其他房产。如果是，而且这个房产的价值又超过了4万英镑的话，丽莎就得按照3%的额外印花税率来交付印花税了。

还有一个反过来的例子。打个比方，丽莎作为一个公司的简易信托受托人的身份来购买一套住宅，受益人是一个公司。那么，按照上面所说的情况，公司购买价值不超过50万的房产，一般需要交付额外3%的印花税。如果是购买超过了50万以上的房产的话，则有可能被要求交付15%的印花税。

房产价值不超过50万镑的情况

以上所说的15%的高印花税率主要围绕着价值超50万英镑的房产的。也就是说，只要您以企业机构的名义购买的房产达不到这个价值，是不需要考虑15%的税率的。

那么，在这种情况下，印花税的税率又是如何计算的呢？

首先，我们来看看公司形式的。假如您以注册公司名义来购买房产，基本上都是需要支付额外3%的印花税的，除非：：

您的物业是低于40，000；或者

这些物业本身又衍生出超过21年租期的租约

接着，我们再来看看合伙人名义购买的规则：

如果您是合伙人以合作伙伴的形式购买，只要您的合伙人已经拥有一套住宅物业了，你们则要为这套新的住宅物业支付印花税额外税率。

不过，如果您是合伙人，但房产是以您的名义购买的，而且房产也是为您自己所用，不是为合伙企业所拥有的，这个规则就不适用于其他合伙人了（除非其他合伙人是您的配偶）。另外，如果您为自己购买物业，而您唯一的额外物业是用于您的合伙企业的生意用的，您也不需要支付较高的税率。

最后，如果您是以信托的形式来买房，就得看信托是简易信托还是非简易信托。如果是简易信托，印花税的税率是根据受益人的身份来算算自己是不是属于印花税额外税费的范围的了。

如果是非简易信托的形式，这主要是看受托人的情况。如果受托人是公司的话，这基本是需要支付3%的额外印花税的。如果不是公司，而是个人的话，这就需要根据这个个人的具体情况来决定印花税税额了。

关于公司和个人购买房产所需要支付印花税的情况，我们昨天的文章和上文已经解释过了，在这里不再重复。

企业主体住宅年度税（ATED）

在考虑以企业主体的名义在英国购房的时候，莎粉除去需要注意上面的印花税之外，还需要了解企业主体住宅年度税，也就是英语简写ATED（Annual Tax on Enveloped Dwellings）。

那么，这到底是什么税？

这个税就是说，只要您的房产属于公司拥有，或者是合伙公司共同拥有，又或者是集体投资的形式持有，只要该房产超过50万英镑，并属于住宅（Dwellings）范畴的话，您就得每年交付这笔税。

那么，怎么理解这个住宅（Dwellings）呢？

如果您的物业全部或部分被用作或可用作住宅，例如：房屋或公寓，该物业则被定义为住宅（Dwellings），它包括任何花园、地面和其中的建筑物。有些物业不被归类为dwelling，这些物业包括：酒店，宾馆，寄宿，医院，学生宿舍，军营，护理院，监狱等。

ATED的税费一般是按年度来缴纳，费用是根据您的房产价值来核算的：

2020年4月1日至2021年3月31日的应收费金额:

住宅价值                                                                                 年税费

50万英镑以上至100万英镑不等                                            3,700英镑

100万英镑以上至200万英镑不等                                          7,500英镑

200万英镑以上至500万英镑不等                                         25,200英镑

500万英镑以上至1,000万英镑不等                                      58,850英镑

1,000万英镑以上至2,000万英镑                                         118,050英镑

超过2,000万英镑                                                               236,250英镑

2019年4月1日至2020年3月31日的应收费金额:

住宅价值                                                                                年税费

50万英镑以上至100万英镑不等                                            3,650英镑

100万英镑以上至200万英镑不等                                          7,400英镑

超过200万英镑至500万英镑                                                24,800英镑

500万英镑以上至1,000万英镑不等                                      57,900英镑

1,000万英镑以上至2,000万英镑                                         116,100英镑

超过2,000万英镑                                                               232,350英镑

2018年4月1日至2019年3月31日的应收费金额:

住宅价值                                                                               年税费

50万英镑以上至100万英镑不等                                           3,600英镑

100万英镑以上至200万英镑不等                                         7,250英镑

超过200万英镑至500万英镑                                               24,250英镑

500万英镑以上至1,000万英镑                                             56,550英镑

超过1千万英镑至2千万英镑                                                113,400英镑

超过2,000万英镑                                                                226,950英镑

因此，只要您以公司形式来购买房产时，请一定要记得申请ATED房产，并且要按时提交报表，按时缴费，要不然，您就得受罚了！

那么，说了半天，以企业主体的方式来购房有什么优势呢？又要付高额印花税，又要支付ATED税，好像并没有什么好处。

不过任何事情都不是绝对的，以企业主体的方式来购房自然有它的原因。在很多情况下，当事人是不方便以个人的名义来购房的，或者从全局的利益考虑来看，这样会对当事人更有好处。

此外，以企业主体方式来购房或者拥有房产，在其他税方面会有优势。比如，按照税局的规定，从2020年4月开始，公司所拥有的房产在出售的时候，如果出现增值，将会被当作公司正常的收入来算，是按照公司所得税，也就是20%来交付的。这相比较于个人拥有的房产，在很多情况下需要交付28%的资本利得税要好很多。

关于企业主体税务方面的法律问题，我们会在将来的文章中逐步详细解释的。

好了，今天文章的内容只要和您讨论以企业机构形式购房的税率知识，下一周，我们会为大家仔细讲解如何以信托形式来合理避税，以及印花税相关的减免退税方法，请莎粉们持续关注。如果喜欢我们的文章，欢迎点赞并且收藏。

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