莎粉们周一好，本周《丽莎房产快讯》，我们要带大家了解的新闻有：

 

• 尽管印花税假期很快就要结束，豪宅买家对房子的争夺还在继续。富豪们不在乎钱，他们只需要—更大的房子、更好的Wi-fi和当地的酒吧
• 您是否碰到搬家公司抢钱现象？据了解，搬家需求飙升导致搬家公司车辆以及人手短缺，购房者愿支付双倍费用，只为抢到搬家服务！
• Rightmove表示：6月，进入市场的房产要价持续高涨。不过，相对过去两个月，终于看到涨势稍稍放缓了
• 政府宣布：为最需要的企业延长驱逐保护令，直至2022年3月25日，房东不得对特定企业进行驱逐
• 尽管员工们还在家里办公，商业办公楼的投资兴趣恢复了：今年，伦敦市中心写字楼交易已达成33亿英镑

 

 

印花税假期快结束，豪宅买家还在疯狂抢房

 

根据房地产公司Savills最新数据显示，在过去一年的疫情中，市民们对空间的渴望推动了豪宅市场的发展。尽管大多数豪宅买家已经知道他们会错过6月30日印花税假期的最后期限，但这丝毫没有影响他们购房的脚步。本月，豪宅买家们的购房需求持续升高，并没有放缓的痕迹，该公司预计，高涨的需求将在未来几个月持续下去。

 

据了解，该公司在6月4日至6月8日期间对750名买家和卖家进行调查。调查报告显示，在那些购买100万英镑以下房产的买家行列里，85%的人仍然希望他们能够在印花税假期前完成购房交易；在购买超过100万英镑房产买家中，90%的人希望能够在印花税假期前完成交易，10%的人认为，如果他们错过了该计划，他们将会重新谈判价格，只有5%的人说他们可能会取消交易。

 

有意思的是，在200万英镑以上的市场中，所有受访者都表示他们会按照计划进行，也就是说，印花税假期截至不截止，和他们一点关系也没有。

 

果然！豪啊！

 

Savills公司的Frances Clacy评价：”在封锁期间，人们生活方式彻底发生了改变，它主导了豪宅市场的决策，在未来几个月，豪宅买家和卖家的交易可能还会保持非常强劲的上涨率。”

 

该公司还对豪宅买家们做了愿望清单的调查，该调查发现，豪宅买家们对空间的渴望相当高。超过一半的受访者（54%）提到了他们最喜欢获得额外的生活空间；40%的受访者想要更大的花园；33%的受访者需要更多的卧室。特别在伦敦，这种对空间的渴望胜过其他任何地方。

 

此外，在家工作影响了豪宅买家们的另外爱好。41%的人提到，他们想在家里获得一个独立的办公室。55%的人表示，他们需要更好的WIFI服务。

 

有意思的是，以前，豪宅买家们都喜欢能住在安静的区域里，可是，他们现在却对住宅附近的休闲娱乐设备有了新的要求。15%的受访者表示，他们喜欢新家靠近酒馆和餐馆。

 

 

印花税假期炒高搬家服务的价格

 

在疫情期间，搬家的需求也在不断攀升。英国搬运工协会发现，往年的数据显示，6月的搬家销售订单量通常为18万订单，但这个月的订单量竟然增加了20%。随着搬家公司的订单飙升，车辆以及人手的短缺也炒高了搬家业务的价格。

 

据了解，一些买家们急于找到一家搬家公司，竟然愿意支付双倍的费用。另外一头，搬运公司们为了推掉业务，不得不要求业主交付高达60%的预付定金来预定订单，而且，该定金是不给予退还的。

 

英国一名业主克莱尔对媒体说，他们一家人本来计划在本周五搬到位于白金汉郡的一栋四居室房子。目前，她已经打了近50家公司的电话，才找到一家搬运公司。毫无疑问，这家公司比任何一家公司的报价都贵，但是没办法，他们也只能接受了。

 

克莱尔在接受媒体采访时说：“我有一个同事根本找不到搬家公司，他现在想办法租用了一辆货车了。可是，大多数家庭一般都需要搬一家子的物品，运送孩子们还有一条狗，一辆货车是根本没办法帮助他们完成搬家工作的。”

 

在白金汉郡Amersham的一家搬运公司Clark 称，以前，他们每周可给出60份报价，现在已经高达120份。该公司CEO告诉媒体，他们每周很容易就接到180份订单，可是，由于人手和车辆确实有限，没办法，他们正在拒绝数以百计的客户。有些客户甚至愿意给他们多加2000英镑，可是，他们真的没办法接受了。

 

这一现象还让一些不受监管的搬运公司趁机使坏，他们在同一时间接受多个预定，然后选择出价最高的业主，并在最后一刻取消其他的预定。这给不少家庭造成了混乱，他们在最后一刻才被通知无法搬运了。英国搬运工协会总干事Ian Studd说，由于搬运车辆和存储空间的短缺，这个问题已经变得更加严重。

 

在这里，我们也提醒消费者们，在选择搬家公司前一定要多了解搬运公司的背景，最好选择受英国搬运协会监管的公司，以防被坑。

 

 

6月，上市房产的要价持续创新高

 

今日，房地产网站Rightmove表示，在截至6月中旬的一个月里，投放在该网站的房产平均要价比上个月上涨了0.8%，相当于涨了2509英镑。目前，英国房产平均要价已达336,073英镑，这也是连续第三个月创下新高了。

 

Rightmove表示，自2020年3月以来，威尔士新上市的房产要价上涨了14.6%，是英国涨幅最大的地区。第二大的价格上涨是地区是英格兰西南地区，那里的标价上涨了11.4%。

 

虽然房产要价持续高涨，但是，该网站也发现，这一次的涨幅呈现了一点点放缓的趋势。

 

据了解，自2020年3月以来，最高的一次房产要价上涨率达7.5%，也就是23,488英镑。另外，今年4月和5月，要价的涨幅也在1.8%和2.1%之间，也就是说，6月的0.8%涨幅不仅远远低于最高数据，也低于上两个月的数据。

 

Rightmove的房产数据总监Tim Bannister表示： “尽管我们数据表明，仍有强大的买家需求。不过，早期迹象表明，疯狂的房屋销售速度有所放缓，较高的价格加上缺乏新的选择进入市场，正在减少一些普通买家的能力或欲望，这也导致了涨幅放缓。”

 

政府为有需要的企业延长驱逐保护

 

上周一，我们报道了一则消息：英国地产联合会的呼吁政府，万万不能延期商业地产禁止驱逐令。

 

遗憾的是，他们的呼吁似乎并没有发挥作用。就在上周三，政府再次宣布，现有的禁止商业租户驱逐令将被延长至2022年3月25日。也就是说，在这日期前，商业房东不得驱逐企业租户。政府希望，商业租户们有足够的时间与他们的房东达成租金协议，而不受到驱逐的危险。另外，司法部已经确认，商业租金追缴（CRAR）程序的限制也将被延长。

 

不过，值得注意的是，此次的延长只针对部分企业——那些在疫情期间不得不继续关闭的企业，如Clubs 以及酒店等等。

 

也就是说，目前已经恢复营业的企业将不能使用该保护令。

 

另外，为给这些持续受影响的企业帮助，住房部长还宣布，他们将在本届会议上引入立法，促使房东将对特定时期的租金提供补贴，并于租户一起分担财务问题。

 

据了解，该立法主要帮助租户和房东一起处理欠款协议的问题，比如，可通过免除一部分或商定一个长期的还款计划。如果双方无法达成协议，法律将会安排仲裁程序来帮助房东和租户达成协议。也就是说，一旦采取法律仲裁程序，欠款偿还的协议将具有法律约束力，双方都必须遵守。

 

对于政府此次的决定，英国地产联合会感到非常失望。就在通知发布的同一天，他们在官网上发表文章，他们始终认为政府的行为是错误的。

 

英国地产联合会首席执行官梅兰妮指出：

 

“通过调查，我们发现，大多数业主已经与他们的租户达成了租金协议，并且向受疫情影响最大弱势租户提供了数百万英镑的支持。现在，政府再次全面延长暂停令，这将为那些资本雄厚的企业提供更多躲避的机会，他们本来可以有钱付款，可是，现在他们有理由拒绝这样做。他们会继续滥用政府和业主的支持，并将为未来的经济带来长长的阴影。“

 

 

商业办公楼投资兴趣似乎已恢复  

 

目前，英国还没有彻底解封，很多公司依旧采取在家工作的制度，不难发现，许多办公楼仍然比以往要空旷得多。

 

不过，根据Savills的数据显示，世界各地投资者对伦敦市办公楼的投资兴趣正在恢复，五月，商业办公楼的交易额超过5.5亿英镑。据悉，该数据已达到今年来最高水平，这也是自2018年以来5月的最高营业数据。

 

研究显示，今年，投资者已完成超过30亿英镑的伦敦办公楼交易。物业代理公司JLL估计，其中，伦敦西区的交易总额约为20亿英镑，伦敦市中心交易额约为13亿英镑。

 

据了解，在众多比交易中，其中一笔比较大的交易则是香港永泰地产有限公司牵头的财团组织，该财团在Chancery Lane车站附近以2.55亿英镑购买一栋办公楼 Athene Place。

 

Savills伦敦市中心投资主管Stephen Down说：”投资者对伦敦写字楼的长期前景持积极态度，尤其是目前资产的定价与其他欧洲国家相比具有很强的竞争力。”

 

另外，JLL的西区投资主管Rob Corbett评价：”职业市场的重新启动，实现了非常强劲的租金，给了这些投资者信心。伦敦的办公市场是有弹性的，疫情过后，它一定会有非常好的表现。”

 

好了，本篇《丽莎房产快讯》就到这里，希望您能从中获得有用的信息，我们下一周再见。

 

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《丽莎知道》有不少忠实的莎粉们，要么是商业房东，要么是商业租客。

 

他们经常都会向我们咨询有关租约的问题，希望了解怎样才能找到合适的店铺做生意，同时也希望减少租约上的纠纷。

 

一连30集的视频，丽莎将带莎粉走进商业房产法的世界，解答您的疑问。

 

《商业房产法》EP2 –  什么样的担保人是最好的？

 

 

通过上面的视频，莎粉们是否更了解“什么样的担保人是最好的”了呢？

 

下周四，我们将会继续以简单平易的方式，向莎粉们科普更多英国商业房产的法律。

 

想要学习更多，记得关注我们！

 

丽莎还要提醒，所有我们制作的视频，都会同步发布在丽莎的官方YouTube平台。如果想要观看更多丽莎视频，可以关注我们（丽莎律师行）https://www.youtube.com/channel/UCPmpxpJNXwSfgy7_z6ljKmg

 

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不少人可能知道，英国的养老金制度（这里指的是国家养老金），采用的是三重保障（Triple-lock）制度。

 

这也就是说，在国家养老金方面，每年调涨的涨幅指标，会从2.5%、平均薪水涨幅、通货膨胀的三项因素中，取最高者来做为每年度调涨的基准。

 

比如说，如果后两项因素的年度涨幅都低于2.5%，那么这项政策至少保障，养老金最低会以2.5%的幅度进行年度调涨；

 

而如果后两项因素的涨幅有高过2.5%的，就会取最高者来做为新一年度的调涨幅度。

 

 

→ 于是，新一年度涨幅可达历史新高8.4%？

 

据本周由英国国家统计署（Office for National Statistics）发布的最新数据，截至2021年4月的这一年度，英国平均薪资涨幅达到8.4%之多。

 

这个大幅度上涨的主因是由于新冠疫情，在2020年重创了就业市场，造成薪资缩水（薪资在封城时期下降，因为没有或停止工作），因此当大家重返就业岗位后，薪资自然就以大幅度的比率上升（这种上升更像是从无至有的成长）。

 

而这样的涨幅代表什么？代表如果依循英国政府的三重保障（Triple-lock）政策，2022年4月开始的新一年度，国家养老金每周可涨最高15镑之多。

 

就是说，以国家新式养老金（The new State Pension）来看，最高可自目前的每周（最高）179.6英镑，上升至194.6英镑；

 

而对于旧式养老金（The basic State Pension）来说，这个涨幅也象征了每周可涨11.55镑，最高涨至每周149.15镑（从目前的137.6镑）。

 

（注：具体能领到多少金额，需要依据当事人的NI纪录来决定。）

 

需要指出的是，有关于实际“涨幅”，仍需要看今年5月至9月的数据，也就是8.4%仍不是板上钉钉。

 

不过，财经专家Sarah Coles分析，未来几个月的平均薪资有继续上涨的趋势，所以涨幅可能有机会更大。

 

不过，这样的历史性涨幅也面临着多方挑战。

 

英媒指出，如果明年度真的按照这样的涨幅进行调涨的话，代表财政部需要花费超过70亿镑的预算在国家养老金上，这远比政府通过“三重保障”制度（2.5%）的21亿镑预估，要超出了几乎整整50亿镑。

 

为此，有些保守党议员已经喊出，应该缩小涨幅，毕竟英国政府已经为了新冠疫情，欠下大笔账单了。

 

此外，已退休人员的养老金，基本是从目前正在工作的人所交的税收而来；也有议员指出，这恐怕会引起不少反弹声音。

 

毕竟，对于目前正在工作的人来说，不少人的薪资和福利可能都受到疫情的影响，甚至不升反减，如果这时候允许养老金高涨幅的话，可能会引起不满。

 

另一方面，也有一些对于目前保守党政府养老金政策的质疑声浪，开始此起彼落地出现。

 

原因也是关乎于新冠疫情，使得英国政府已经背负着欠债，因此质疑的声音表示，政府的“三重保障”（每年度至少调涨2.5%）是否仍有继续延续下去的必要。

 

为此，英国财政大臣苏纳克（Rishi Sunak）这周最新接受采访时也确认，“三重保障”依旧是政府面对养老金制度的政策。

 

并且，苏纳克也再次强调了这样的制度，对于退休人士的保障，避免人们在辛苦了一辈子而退休后，只能落入贫穷难以养活自己的境地。

 

不过，面对养老金可能在下一年度调涨超过8%之多的质疑，苏纳克不愿意给出一个确切的答案。

 

并表示，会在今年稍晚的时候（今年秋季）再进行正式的重审。

 

 

→ 文末补充：目前国家（新式）养老金，是如何运作的？

 

国家新式养老金（The new State Pension）的出现，顾名思义是用于（逐渐）取代旧有的国家养老金（国家基础养老金－Basic State Pension和国家补充养老金－Additional State Pension）。

 

国家新式养老金适用于所有在2016年4月6日之后，都尚未达到可领取养老金年龄的人，这基本是指：

 

您是在1951年4月6日当天或之后出生的男性；

 

或是在1953年4月6日当天或之后出生的女性。

 

国家（新式）养老金顾名思义，就是由国家（英国政府）来负责管理和发放的国民养老金。

 

它不像个人养老金或职业养老金那样，是由自己（雇主或您个人）来选择适合自己的养老金计划。

 

（注：如果您在2016年4月6日之前就已经达到可领取养老金的年龄，您将继续适用于旧式国家养老金（国家基础养老金和国家补充养老金）。）

 

－如何符合领取资格？

 

您通常必须要有至少10年缴交NI的纪录，才能达到领取国家养老金的最低门槛；

 

而您必须要有年满35年的缴交NI的纪录，才能领取全额的国民养老金。

 

不过，您不需要是连续10年或35年，只要您全部加起来达到足够的年数即可。

 

目前，全额的国民（新式）养老金额为每周179.6英镑（The full new State Pension）。

 

值得指出的是，您在领取国家养老金的同时，也可以领取个人养老金和职业养老金，这之间并没有相互冲突。

 

只不过，如果您所领取的总养老金数额，大于每年每人的免税额时，您还是会被扣税的。

 

→ 如果是领取福利，或是在家里带小孩的人要怎么办？

 

有些人会问：无论是没有工作或者是收入很低，都是不会被扣到NI的，那这样是不是表示当事人就不符合国民养老金的领取资格了呢？

 

所以针对以上的类似情况，政府也有了以下的配套措施：

 

1. 计算您的NI credits（领取福利）年数

 

如果您是在领取福利而没有缴交NI的纪录，您的领取福利的年数一样可以被累积到可以领取养老金的年数中。

 

2. 自愿补交NI税费

 

如果您因为收入比较低而不需缴交NI，但是又没有领取福利；或是您没有工作，也没有领取福利；又或者您长期在国外工作（前提都必须是您持有英籍或永居身份）：

 

那么，您在累积NI年数的纪录上显然是不足的，这时您可以选择补交NI，来换取足够的年数资格，同样可以符合领取国民养老金的要求。

 

您可以线上查看您的NI纪录：https://www.gov.uk/check-national-insurance-record，看看自己是否符合要求；亦或是尚未符合要求，了解自己需要补上多少的差额。

 

 

→ 如果在到达退休年龄前移居中国，但仍保留英国籍，那么到达退休年龄后，还可以申请英国的养老金吗？

 

针对这个问题，也是不少人询问丽莎的。

 

比如之前一直在英国工作和发展，但退休后想回到国内了，是否还能领取英国养老金？

 

事实上，是否可以申请英国的国家养老金，是取决于当事人的NI缴纳纪录，就是说，主要还是看当事人是否符合如上面丽莎列出的要求。

 

如果满足的话，当事人就可以领取，这和当事人后来居住在什么地方，并没有直接关系。

 

今天的文章就到这边，其实关于养老金可以聊的话题还有很多，丽莎之后会再针对莎粉们的延伸疑问或话题，找机会再和大家继续聊聊。

 

如果您对于这方面还有任何疑问，都可以进一步咨询丽莎会计行，或者您还有其他想知道的，希望丽莎能够通过额外文章讲解或解答的，也都可以在本篇文章下方留言，告诉我们！

 

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任何英国法律问题，也欢迎咨询丽莎律师行。

 

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房价上涨太快，年轻人根本买不起房。于是，在国外，年轻一代有了一种比较特别的居住方式。我们之前文章里提到的——英国的年轻人喜欢购买房船、房车啦，现在还迎来——自建小型房屋。

 

这些小型房屋指的是那些不超过2.55米宽，7米长的房子，它们有的是可移动建筑，有的是静态建筑，就像一个缩小版砖瓦房一样。据说，这样的居住方式最早在美国流行起来，随后，小房子开始普及到世界各地，也被称之为年轻人的“小房子运动”：Tiny House movement。

 

随着英国房价越来越吓人，近几年，很多年轻人也开始追起潮流，参与小房子运动中。他们在父母的花园或者购买、租用一块私人土地，搭建一个小小的生活空间。有了这样的小房子，他们每年都可以省下一大笔租金，也没有任何房贷的压力。

 

这样的一种住房投资是否适合所有人？如果我也想要一个小房子，该把它放在哪里才是合法的？

 

 

年轻人的一场Tiny house movement

 

汤姆，20岁，一名木匠。三年前，这位年轻人在社交媒体上发现了“小房子运动”社区，受到他人的影响，他也有了想法。于是，前年，他也加入了这一场运动中。

 

他在布里斯托尔附近山村的田野上，自建起一套乡村小木屋。他在冬天里组装屋顶，在炎热的夏天收集木材，忙前忙后的，去年，小房子终于建好啦。

 

这是一栋只有2.4米宽、5米长、4.5米高的乡村式木制住宅，您瞧瞧，就像童话故事里小木屋的感觉。因为体积较小，从它的前门就可以看完整个空间的布局。小木屋的右边是起居区，沙发几乎占据了他家一半的宽度。角落里的微型原木燃烧器还在呼哧呼哧地燃烧着当天的原木，看着还挺舒适挺暖和。

 

房子左边是一个厨房，里面配备了各种必需品。一块窗帘遮住了淋浴和马桶，构成了一个浴室空间。厨房上还有一个小阁楼，通过下拉式的梯子走进去，就是汤姆的卧室了。

 

听汤姆说，英国市场上有现成微型房屋出售，比较贵。为节约成本，汤姆决定自己搭建，他几乎没有寻求任何人的帮助，自己设计房子的样子后，跟着YouTube上的教程开始制作。

 

“几乎每一个表面，包括外部和内部，都是由回收的木材制成的，然后我朋友又送了一台拖车给我，我只花了6000多英镑建的这个小木房子。 “

 

汤姆和Tiny House Movement 的每一位成员一样，买不起房子，又不想被租金捆绑，于是，他毫无犹豫加入了这一场属于年轻人的搬迁运动中。

 

现在，汤姆把他的做好的小木屋放在他家的私人土地上，从此过上了“经济自由”的生活。他唯一的开销就是每天25便士的电费。他可以把每月的工资都放在其他的兴趣上，比如：滑雪、攀岩和旅行，再也不需要为房子存首付了，也不用付那讨人厌的租金了。

 

和汤姆一样，莉莉兹夫妇也厌倦租房生活，他们很想摆脱无休止的月租负担中。去年，他们在康沃尔郡特鲁罗——自家的私人土地上建了一个小型木屋，这座房子比汤姆的大一些，也贵一些，花费了25,000英镑。

 

莉莉兹说：”摆脱租房的恶行循环真的很好。以前，我们感到非常不容易，租房根本不可能存钱，而且我们也不可能有足够的钱去做抵押贷款。我们很幸运，因为我们可以在家庭土地上建造。我现在爱上了它。这是我们的梦想家园。“

 

 

房价太高，全球性的搬迁运动开始

 

小型房屋运动起源于20世纪70年代，最初，一些热爱大自然和自由的老外们选择这样一种居住方式来度过一生。后来，在2008年金融危机之后，许多年轻打工者也加入其中，他们决定建造负担得起的小房子，从此摆脱房贷的烦恼。随后几年，世界各地形成了不同的小型房屋社区，在美国、澳大利亚和新西兰，该社区不断扩大。

 

近几年，美国的一档电视节目《小房子猎人》和Netflix的系列节目《小房子国家》再次把这一潮流推向世界。再加上社交媒体的宣传，这样的一种居住方式吸引了一批又一批年轻人。

 

在YouTube上，只要您打上“Tiny house”几个关键字，许许多多小木屋制作的视频就会出现了，他们都在教您如何制作和它的一些技巧。35岁的布莱斯和他的妻子拉萨在YouTube经营了频道 ——”在狭小的房子里生活”。在视频里，他们一起访问了全球187个小房子，并向观众们展示住在小木屋里的舒适感，他们的频道获得了超过317万的订阅者，并获得了4.04亿的浏览量。

 

随着英国的房价不断上涨推动，对于英国的许多人来说，登上房产阶梯是一个遥远的梦啊。生活成本如此之高，似乎不可能实现。因此，这些小型房屋的视频也激励了许多英国人，包括：汤姆和莉莉兹夫妇。近几年，小型房屋运动也在英国流行起来，在Instagram一搜“TINYHOUSE UK” ，您就能看到遍布在各地的各种精致私人小型房屋了。

 

 

搭建小木屋的一些法律规则

 

对于英国的年轻人来说，居住在小房子就等于过上了非常环保的生活，还自由自在的；另外，没有了租金烦恼，他们的生活费也大大降低，让他们有更多机会存钱来买砖瓦房。

 

虽自建小木屋是合法的，但是，它在世界各地还处于法律的灰色地带，各个国家都还没有一份专门针对它的建设方案，也没有专门提供给小房屋的足够土地。在英国也不例外，它的选址是有非常限制的。

 

在英国，小型房屋可分有两种，一种是可拖行的，房子下可安装一个车轮，这类小房子则被视为与大篷车或移动房屋一样。它们有着同样的规则是，任何有关大篷车或移动房屋选址的立法，也适用于这类小房子。如果您自制或购买的是有轮车的小房子，那么，您可以把它放在以下地方：

 

• 大篷车场地上
• 公园住宅用地
• 用于假日出租的露营场所

 

当然，在放置您的小木屋之前，您需要提前向以上地址的相关部门申请，要求租一块地。每一个场地对小木屋的宽度长度都有着不同的规则。

 

另外一种小房屋是静态的，它就是直接连接地基的建筑，那么，这类房子就得涉及土地问题了。只要涉及到土地的申请，就会涉及的最低空间标准以及当地规划的申请要求。严格的政策不可能仅仅因为创新的房产而得到豁免，因此，选择一块合适的土地确实是业主们的一大障碍。

 

基本上，英国的年轻人会选择在父母家花园里建一个静态房屋，或者说是在家人的私人土地上自建，这样，限制会少一些。

 

其次，就像建设普通的砖瓦房一样，房主看到当地有空置拍卖的土地，可以买下土地，然后向当地规划部门申请规划许可来建设小木房。当然，这样一来，预算就高了不少，不太划算。

 

不过，这样的一种居住方式是近两年才流行起来了，我们相信不久后，英国各地政府应该会有更多的想法和政策出台。这不，据《金融时报》报道，在布里斯托，当地一些组织希望能够向政府申请一块土地，专门提供给当地年轻人做小木屋。最近，他们获得了住房、社区和地方政府部的资助。该团队已经聘请专业的社区住房专业人士来来完善计划，并希望在未来几年内开始建设，以解决当地住房危机的问题。有了这样的先例，丽莎相信，未来几年，各地政府和相关组织一定也会有更多行动。

 

最后，丽莎想要提醒大家，不论您是在自家私人土地或者购买一片空置土地来自建小木屋，建设前最好还是咨询当地规划局，英国各地对这类建设都有着不同的要求，您别把钱和精力都投入后才发现，自己建了一个不符合标准的小房子。

 

另外，就像船房，车房一样，这样的居住方式虽可为您节约一笔很不错的收入，可并不是每一位年轻人都适合居住在这样的环境中。您别一时冲动，当您好不容易申请了一块土地，建了您的小木屋却发现——空间太小，连朋友都没办法邀请过来喝一杯，那么，住了两年后，估计也就不喜欢了。

 

好了，本篇文章就到这里啦！喜欢丽莎文章的朋友别忘了给我们点赞和转发给朋友。您的支持是我们最大的动力。

 

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房价上涨太快，年轻人根本买不起房。于是，在国外，年轻一代有了一种比较特别的居住方式。我们之前文章里提到的——英国的年轻人喜欢购买房船、房车啦，现在还迎来——自建小型房屋。

 

这些小型房屋指的是那些不超过2.55米宽，7米长的房子，它们有的是可移动建筑，有的是静态建筑，就像一个缩小版砖瓦房一样。据说，这样的居住方式最早在美国流行起来，随后，小房子开始普及到世界各地，也被称之为年轻人的“小房子运动”：Tiny House movement。

 

随着英国房价越来越吓人，近几年，很多年轻人也开始追起潮流，参与小房子运动中。他们在父母的花园或者购买、租用一块私人土地，搭建一个小小的生活空间。有了这样的小房子，他们每年都可以省下一大笔租金，也没有任何房贷的压力。

 

这样的一种住房投资是否适合所有人？如果我也想要一个小房子，该把它放在哪里才是合法的？

 

 

年轻人的一场Tiny house movement

 

汤姆，20岁，一名木匠。三年前，这位年轻人在社交媒体上发现了“小房子运动”社区，受到他人的影响，他也有了想法。于是，前年，他也加入了这一场运动中。

 

他在布里斯托尔附近山村的田野上，自建起一套乡村小木屋。他在冬天里组装屋顶，在炎热的夏天收集木材，忙前忙后的，去年，小房子终于建好啦。

 

这是一栋只有2.4米宽、5米长、4.5米高的乡村式木制住宅，您瞧瞧，就像童话故事里小木屋的感觉。因为体积较小，从它的前门就可以看完整个空间的布局。小木屋的右边是起居区，沙发几乎占据了他家一半的宽度。角落里的微型原木燃烧器还在呼哧呼哧地燃烧着当天的原木，看着还挺舒适挺暖和。

 

房子左边是一个厨房，里面配备了各种必需品。一块窗帘遮住了淋浴和马桶，构成了一个浴室空间。厨房上还有一个小阁楼，通过下拉式的梯子走进去，就是汤姆的卧室了。

 

听汤姆说，英国市场上有现成微型房屋出售，比较贵。为节约成本，汤姆决定自己搭建，他几乎没有寻求任何人的帮助，自己设计房子的样子后，跟着YouTube上的教程开始制作。

 

“几乎每一个表面，包括外部和内部，都是由回收的木材制成的，然后我朋友又送了一台拖车给我，我只花了6000多英镑建的这个小木房子。 “

 

汤姆和Tiny House Movement 的每一位成员一样，买不起房子，又不想被租金捆绑，于是，他毫无犹豫加入了这一场属于年轻人的搬迁运动中。

 

现在，汤姆把他的做好的小木屋放在他家的私人土地上，从此过上了“经济自由”的生活。他唯一的开销就是每天25便士的电费。他可以把每月的工资都放在其他的兴趣上，比如：滑雪、攀岩和旅行，再也不需要为房子存首付了，也不用付那讨人厌的租金了。

 

和汤姆一样，莉莉兹夫妇也厌倦租房生活，他们很想摆脱无休止的月租负担中。去年，他们在康沃尔郡特鲁罗——自家的私人土地上建了一个小型木屋，这座房子比汤姆的大一些，也贵一些，花费了25,000英镑。

 

莉莉兹说：”摆脱租房的恶行循环真的很好。以前，我们感到非常不容易，租房根本不可能存钱，而且我们也不可能有足够的钱去做抵押贷款。我们很幸运，因为我们可以在家庭土地上建造。我现在爱上了它。这是我们的梦想家园。“

 

 

房价太高，全球性的搬迁运动开始

 

小型房屋运动起源于20世纪70年代，最初，一些热爱大自然和自由的老外们选择这样一种居住方式来度过一生。后来，在2008年金融危机之后，许多年轻打工者也加入其中，他们决定建造负担得起的小房子，从此摆脱房贷的烦恼。随后几年，世界各地形成了不同的小型房屋社区，在美国、澳大利亚和新西兰，该社区不断扩大。

 

近几年，美国的一档电视节目《小房子猎人》和Netflix的系列节目《小房子国家》再次把这一潮流推向世界。再加上社交媒体的宣传，这样的一种居住方式吸引了一批又一批年轻人。

 

在YouTube上，只要您打上“Tiny house”几个关键字，许许多多小木屋制作的视频就会出现了，他们都在教您如何制作和它的一些技巧。35岁的布莱斯和他的妻子拉萨在YouTube经营了频道 ——”在狭小的房子里生活”。在视频里，他们一起访问了全球187个小房子，并向观众们展示住在小木屋里的舒适感，他们的频道获得了超过317万的订阅者，并获得了4.04亿的浏览量。

 

随着英国的房价不断上涨推动，对于英国的许多人来说，登上房产阶梯是一个遥远的梦啊。生活成本如此之高，似乎不可能实现。因此，这些小型房屋的视频也激励了许多英国人，包括：汤姆和莉莉兹夫妇。近几年，小型房屋运动也在英国流行起来，在Instagram一搜“TINYHOUSE UK” ，您就能看到遍布在各地的各种精致私人小型房屋了。

 

 

搭建小木屋的一些法律规则

 

对于英国的年轻人来说，居住在小房子就等于过上了非常环保的生活，还自由自在的；另外，没有了租金烦恼，他们的生活费也大大降低，让他们有更多机会存钱来买砖瓦房。

 

虽自建小木屋是合法的，但是，它在世界各地还处于法律的灰色地带，各个国家都还没有一份专门针对它的建设方案，也没有专门提供给小房屋的足够土地。在英国也不例外，它的选址是有非常限制的。

 

在英国，小型房屋可分有两种，一种是可拖行的，房子下可安装一个车轮，这类小房子则被视为与大篷车或移动房屋一样。它们有着同样的规则是，任何有关大篷车或移动房屋选址的立法，也适用于这类小房子。如果您自制或购买的是有轮车的小房子，那么，您可以把它放在以下地方：

 

• 大篷车场地上
• 公园住宅用地
• 用于假日出租的露营场所

 

当然，在放置您的小木屋之前，您需要提前向以上地址的相关部门申请，要求租一块地。每一个场地对小木屋的宽度长度都有着不同的规则。

 

另外一种小房屋是静态的，它就是直接连接地基的建筑，那么，这类房子就得涉及土地问题了。只要涉及到土地的申请，就会涉及的最低空间标准以及当地规划的申请要求。严格的政策不可能仅仅因为创新的房产而得到豁免，因此，选择一块合适的土地确实是业主们的一大障碍。

 

基本上，英国的年轻人会选择在父母家花园里建一个静态房屋，或者说是在家人的私人土地上自建，这样，限制会少一些。

 

其次，就像建设普通的砖瓦房一样，房主看到当地有空置拍卖的土地，可以买下土地，然后向当地规划部门申请规划许可来建设小木房。当然，这样一来，预算就高了不少，不太划算。

 

不过，这样的一种居住方式是近两年才流行起来了，我们相信不久后，英国各地政府应该会有更多的想法和政策出台。这不，据《金融时报》报道，在布里斯托，当地一些组织希望能够向政府申请一块土地，专门提供给当地年轻人做小木屋。最近，他们获得了住房、社区和地方政府部的资助。该团队已经聘请专业的社区住房专业人士来来完善计划，并希望在未来几年内开始建设，以解决当地住房危机的问题。有了这样的先例，丽莎相信，未来几年，各地政府和相关组织一定也会有更多行动。

 

最后，丽莎想要提醒大家，不论您是在自家私人土地或者购买一片空置土地来自建小木屋，建设前最好还是咨询当地规划局，英国各地对这类建设都有着不同的要求，您别把钱和精力都投入后才发现，自己建了一个不符合标准的小房子。

 

另外，就像船房，车房一样，这样的居住方式虽可为您节约一笔很不错的收入，可并不是每一位年轻人都适合居住在这样的环境中。您别一时冲动，当您好不容易申请了一块土地，建了您的小木屋却发现——空间太小，连朋友都没办法邀请过来喝一杯，那么，住了两年后，估计也就不喜欢了。

 

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通过上面的视频，莎粉们是否更了解“如何能够筛选到满意的租客”了呢？

 

明天，我们将会继续以简单平易的方式，向莎粉们科普更多英国商业房产的法律。

 

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英国移民局最新发布了一份英国移民申请费用表，再次更新了有关英国移民申请的相关费用。

 

不少莎粉应该知道，英国移民局其实已经维持一段时间，没有调整他们的费率了。

 

不过，莎粉们暂时无需担心，这次有关移民费用的更新，主要的目的并不是要调涨费用，而是要新增一些申请到费用表上。

 

这是什么意思？就是说呢，又有新的签证路径要开放了，所以移民局需要把新申请的费用放上来，也就是给新增路径一个定价。

 

 

→ 那么，是什么费用被新增了？

 

不少留学生引颈期盼的毕业生签证（Graduate Route），也就是类似于我们过去所认知的PSW签证，终于是要正式从下个月起，也就是2021年7月1日起正式开放了。

 

也就是说，移民局在更新的费用清单中，新增了有关7月1日起，对于毕业生签证（Graduate Route）申请的收费。

 

这自然表示，毕业生路径即将从该日起接受申请啦！

 

 

→ 收费标准？

 

根据移民局的宣布，毕业生签证（Graduate Route）将是每位申请人700英镑。

 

比较好的是，这代表，不论当事人是符合申请一次性两年或者三年的签证，费用都是一致的。

 

所以，如果当事人是英国毕业的博士毕业生（PhD）的话，符合一次拿到3年效期毕业生签证，费用也同样是700镑（这个费用是一次性的，而不是以年度来计算）。

 

同时，对于陪同的家属，其费用也是一致的，都是一次性/每位700镑。

 

→ 有关“陪同家属”的限制？

 

需要指出的是，毕业生签证（Graduate Route）虽然允许当事人申请家属陪同，但这仅限于那些原本就已经跟著当事人“陪读”的家人。

 

换句话说，对于当事人来说，是从原来的学生签证（不论是Tier 4或Student签证）转换成毕业生签证的过程；

 

而对于家属来说，则是从原来的陪读签，“转签”成毕业生家属签证。

 

不论是对于当事人本人，亦或是陪同的家属，都是需要在英国境内做申请的，而且对于申请人（当事人和其家属）原本持有的签证，也都有著严格要求。

 

在这方面，只有一种特例情况下，是陪同家属原本/目前没有持有陪读签证，但之后仍然可以申请毕业生家属签证的情况：

 

就是，当事人在持有学生签证或毕业生签证期间，在英国出生的孩子。毕竟孩子是无法在出生前就先拿到签证的。

 

这也就是说，除了以上的特例情况，其他的陪同家属，则需要原本持有陪读签证，才能接著适用毕业生路径。

 

同理，对于希望适用毕业生签证（Graduate Route）的留学生，在申请的时候，必须原来/当下是持有英国学生签证（Tier 4或Student签证），才能接著在英国申请“转签”至毕业生路径。

 

→ 最晚必须何时来到英国？

 

根据英国移民局的更新，已经指出，如果留学生希望适用申请毕业生签证，并且目前仍然进行著远距离教学的话（因新冠原因，当事人尚未回到英国上课，仍在自己国家或其他国家，远程上课）；哪么最晚必须在2021年9月27日前，回到或来到英国。

 

 

当然，毕业生签证适用的是毕业生，也就是2021年夏季起毕业的国际留学生，并且当事人必须取得受移民局认可的英国大学或高等学院学位（这一般是指学士、硕士至博士学位，以及专业培训课程）。

 

毕业生签证的签证时长一般是一次性两年（学士/硕士），但博士毕业生（PhD）则可以拿到一次性3年效期的签证。

 

不过需要注意的是，申请同时要求，当事人在过去/先前不可以曾经持有Doctorate Extension Scheme（DES，博士后签证）或同样/类似的毕业生签证路径。

 

并且，在毕业生签证（Graduate Route）正式实施后，原有的博士后签证（DES）将被取代，DES路径将不再存在（也就是没有所谓的“叠加”福利）。

 

应该说，毕业生签证虽然象徵著英国政府的更加开放，但另一方面来说，内政部也想杜绝通过不同签证福利来“叠加”当事人留在英国的时间，而更容易拿到永居的可能弊端。

 

不过其实呢，如果是已经在英国待一段时间的留学生/小留学生来说，通过新的毕业生路径，未来想要申请10年合法永居，其实还是（变项）更加容易的。

 

毕竟，对于英国脱欧后的移民制度来说，一定程度上对于高知识、高技能人才，都是更加欢迎，在制度上也是相对更为包容的。

 

 

→ 什么是“专业培训课程”？

 

一般包括例如法律方面的法律从业课程，教师方面的教师从业课程等等。这些课程都是属于“专业培训课程”。

 

这些课程虽然在毕业后，当事人不一定会获得相应学位证书，但是申请人将会具备申请毕业生签证的资格。

 

此外，移民法虽然要求申请人，申请的时候必须完成相应学位/课程，但并不是说申请人在申请的当下，一定已经取得毕业证书。

 

意思是说，一个人从完成学位课程，直到正式拿到学位证书，这中间会有一段时间；因此，只要当事人可以出示学校证明，表示当事人已经完成相关学位课程，当事人就有资格递交申请。

 

所以，如果当事人已经完成学位课程但尚未收到学位证书的，是无须因此过度慌张的。

 

→ 拿到“毕业生签证”后，可以在英国做什么？

 

允许当事人在英国合法工作，当事人无须（像工签那样）先拿到由赞助雇主给予的工作Offer，也没有年薪门槛要求（非赞助制）；

 

也允许当事人在英国“找工作”，当事人不必先找到工作才能申请，并且持有签证期间也可以自由更换工作；

 

同时，如果当事人希望的话，也可以在持有毕业生签证的期间，继续上学。

 

此外， 毕业生签证不限当事人毕业的专业，不限拿到签证后可以做的工作；整体毕业生签证也没有限额，不必抽签，只要符合要求即可申请。

 

→ 毕业生签证之后？

 

需要指出的是，毕业生签证不具永居导向，也就是说当事人不能直接通过毕业生签证取得永居（除非当事人满足申请10年合法永居的情况）。

 

意思是说，毕业生签证的概念更像是一个“跳板签证”，它的好处是，留学生们通过这样门槛比较低的签证，可以在毕业后获得一些工作机会，或者继续学习和实习等。

 

通过这样的方式，对于留学生来说，以后想要转换成工签等长期签证，一定程度上是会有帮助的。

 

尤其是工签（Skilled Worker）方面，如果当事人毕业后通过毕业生签证，在一家公司累积一些工作经验和时间，一定程度上也比较容易让雇主，在之后愿意赞助当事人申请技术工签。

 

通过申请持有技术工签（或转换成其他具永居导向的长期签证，例如创业签证、配偶签证等），当事人便能在之后有机会申请英国永居。

 

 

→ 那如果，目前已经收到工作Offer的毕业生，是应该选择工签还是毕业签呢？

 

如果说，当事人即将毕业，并且已经找到愿意赞助当事人技术工签（Skilled Worker）的雇主，那么一般情况下，丽莎建议您，直接申请工签。

 

为什么呢？因为工签具有永居导向，可以满5年转永居（当然届时需要符合相应要求）；但毕业生签证本身是不具备永居导向的。

 

因此，如果您先拿了毕业生签证，之后一般仍然需要转换到其他具有永居导向的签证路径，才能够符合申请英国永居；除非，您是希望通过10年合法居留来申请永居。

 

如果说，您已经在英国待了比较长时间了（例如连续合法居留8年），您有把握再两年就可以申请10年合法永居了；那么这种情况下，您希望自己在工作选择上更有自由度，不必绑定同一个雇主，可以选择毕业生签证。

 

但丽莎也提醒，选择的时候，如果不确定或没有那么把握，自己之后是否符合申请10年合法永居的话，最好先咨询专业建议，以免造成后续的可能麻烦。

 

今天的文章就到这边，丽莎尽可能整理了有关下月起即将正式开放的毕业生签证“总集锦”，从申请到申请后，希望能给留学生和莎粉们，带来一些实用的帮助。

 

如果您对于这方面还有任何疑问，或者对于英国移民和法律方面，还有任何衍生问题，都可以进一步咨询丽莎律师行。

 

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如今，越来越多的家庭都希望在房子里增加额外的空间，特别是一些家族成员比较多的家庭，都想给房子加多几个卧室，不仅让家里人住得舒服，卧室的数量也决定着房屋的价值。

 

听到添加额外的卧室，大家可能嫌麻烦，这扩建工程得费多大劲啊？其实，丽莎想要告诉大家，增加额外的卧室并不难，也不一定需要通过大工程来完成。您只要在家里发现没被使用的空间，都可以把它利用起来。给它稍微一些小小的调整，您的家就瞬间多出了一个额外的大卧室了。

 

您看，英国的一位单身妈妈，为了给四个孩子足够的私人空间，她只花了140英镑，就在她的三居室房子里多创造了一个房间，给女儿完美的私人空间。

 

 

三居室房变成四居室  

 

35岁的Amy Harty是四个孩子的单身妈妈，一家人住在埃塞克斯郡的一套三居室房子里。受疫情影响，Amy暂时处于休假状态，有了更多的时间后，她开始全身心投入教育孩子。

 

在家呆的时间多了，自然，她也意识到家里的空间实在太小了，其中三个孩子得挤在一间卧室里住。

 

“房子有三个房间，两个房间都是双人间，一个是单人间。一直一来，妹妹得和两个哥哥住，今年她也7岁了，我觉得她长大了，总得和哥哥挤在房间里很不好，我想给她一个私人空间。”

 

今年一月底，Amy决定要在房子里打造第四间卧室，她利用家里最大的卧室来创造一个新的空间，把它分成两个房间。由于Amy是DIY忠实粉丝，为节约预算，她全程都跟着网上的视频做的，她的父亲和孩子们偶尔来帮忙。

 

另外，整个工程所需要的材料并不复杂，Amy在社交媒体上公布了她的预算单。

 

“我从Wickes购买了18块木材，每块木板3.29英镑。 我在Jewson购买了两块石膏板，每张8.5英镑。我还花了30英镑买了油漆，整个工程只花了140.22英镑。”

 

如何通过这些材料在房间里建造内墙，把房间分成两半的呢？这位妈妈说，她在这间卧室的天花板上找到了托梁，随后，她把第一块木板拧在上面，就开始搭建框架了。然后，她将石膏板切成合适的大小，并将每一块石膏板拧在木框上。最后，她用一些填充物填满了所有的缝隙，打磨干净后，给墙壁上油漆。

 

看，这就是她给女儿创造的小天地啦！整个建造工程只花了6天时间，女儿看到后兴奋得跳了起来。这位母亲在Facebook上分享了她的作品，已经收到超过5500个赞还有各种好评呢！

 

一位粉丝写着：”你做得很好，在新房间里看起来很舒适。“也有粉丝从中受到了启发，也想跟着她来创造卧室： “哇，这太神奇了！我也想这么做”。

 

“看起来很不错。我们正在把大房间分成三间，这有很大的不同，我等不及要完成我们的房间了！”

 

 

房子里得哪些部分可建造额外卧室？

 

如果您也有一个庞大的家族，增加一个卧室绝对可以提供急需的空间，还可以提高您的房产价值，而且您要是不需要它，还能出租给租客赚点额外收入。您看，本篇的女主人公并没有做一些特别大的结构改变，只需要非常简单的工作，就可以创造一个额外的卧室给女儿啦。所以，您只要在家里发现足够的空间，也是可以做到的。

 

在家里如何才能发现空间来创造新的房间呢？我们在这里也为大家搜罗了五个增加额外空间的小点子：

 

• 利用车库空间

 

如果您房子刚巧有一个车库，那么，恭喜您，这一定是最经济实惠的改造方法，您的车库已经为您提供一个完整的居住空间啦，您不需要做任何大结构的调整。不过，您可能需要有一些小小的改变，比如：打通车库和住宅之间的墙，并且封掉原先的车库门，确保任何外墙和窗户是完全隔热的。

 

• 利用阁楼空间

 

没错，阁楼空间也是一个非常值得利用的地方，比打造一个扩展部分节省多了。

 

如果您不改变物业的外观，大多数阁楼都是在允许的情况下进行改造的，您不需要特地申请规划许可证。不过，在这样做之前，您最好要找一个建筑师来帮您检查阁楼空间，看看它是否适合做成一个卧室。

 

您需要考虑的问题有：第一，您的阁楼是否适合改建？通常来说，您的阁楼可能需要有2.2米左右的头部高度才可行。第二，您可能需要考虑楼梯安装在哪里？把楼梯与现有的楼梯相连接可能是最节省空间的解决方案，但如果这不可能，您可能需要把楼梯安装到现有的卧室里。

 

• 利用地下室的空间

 

改造现有的地下室又比阁楼点子更可行，地下室通常有更多的空间可以使用，并且它已经为您提供了通往楼上生活区的通道。更重要的是，地下室改造不会改变您家的外部外观。

 

如果您没有地下室，想要重新建造一个的话，成本可能就不划算了。英国皇家建筑师协会特许的建筑事务所Pro Vision估计，新地下室的成本为每平方米4,000-6,000英镑，很大一部分是用来挖和支撑现有房屋的地基。专家们认为，建造一个新地下室只有在伦敦市中心等高级房产区才具有成本效益。

 

• 通过卧室来改造

 

正如Amy那样，把一个大房间打造成两个或三个，这是最简单也是最便宜的一个方法。如果您有一个特别大的房间，只需要几百镑，您就可以它分割成两个空间啦！

 

在你开始创造新的房间之前，有两件事需要考虑。

 

首先，您需要考虑窗户的排列是否合适？您必须确保两个新卧室里至少有一到两个窗户，如果没有的话，您可能需要增加一个。其次，每个房间都需要独立的通道，这需要您在结构上做一些改变了，比如在墙上开凿一个新的门。

 

对了，如果您拥有一个双重高度的空间，您也可以尝试做一个夹层，一个夹层卧室会让您的家更有特色。

 

第五，利用花园棚

 

如果您的花园里刚好有一个棚子，用它来作为居住的卧室非常方便。如果您没有棚子，可以尝试着在花园里建一个木制花园房。

 

 

人人都适合在房子里创造新的卧室吗？

 

有一份数据显示，在英国九个主要城市，一个三居室的房子的平均成本是15.4万英镑，一个额外的卧室可以增加78%的价值。也就是说，当您最终决定出售时，这可能得到额外的12万英镑。因此，很多市民想增加卧室来换取利润。

 

如果您是想创造收益，您就得考虑预算问题啦。您是要自己做呢？还是请工人？做这些扩建后，您是花费是否可能会超出成本？

 

当然，您也需要考虑空间大小和卧室打造质量的问题，虽说房间的数量决定您房屋价值，但是，如果您在一个没有足够窗户和通道的卧室里再创造一个小空间，恐怕，买家们不一定能够接受，因为谁都希望能住得舒服。

 

如果您是为了家庭需要而创造新空间，居住环境就更为重要了。您一定要想清楚它是否会让您家人住得更舒服？假如，您的空间本来就很小了，您就没有必要再去思考如何建一个更小空间的问题，谁都不愿意住在密闭的环境里，脚都伸不直。

 

如果您想拿来出租，空间的问题就更加重要了。政府规定，出租房的最小空间有限制，您别在房间里建一个不符合规格的小阁楼，然后硬把一个租客强塞进去。

 

好了，以上就是房屋改造的小点子啦，本篇分享就到这里，如果对房屋改建申请方面有什么难题，可进一步联系丽莎律师行，我们会为您提供最专业的法律意见。喜欢丽莎的文章，给我们点赞或转发给朋友，您的鼓励是我们前进的动力！

 

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英国移民局今天（6月16日）发布了有关Life in the UK考试的更新文件。

 

这项考试对于已经在英国待了一段时间，或者已经开始准备永居或入籍申请的莎粉们，应该都算熟悉。

 

对于许多想要申请英国永居，甚至进一步入籍的申请人来说，这个Life in the UK考试就像是英语考试那样，基本是申请当中不可或缺并且必要的一环（除非，申请人可以受到豁免，但豁免情况是特殊的，一般人通常无法获得豁免）。

 

（注：我们一般将永居和入籍考试所需的英语和Life in the UK考试要求，称之为“KoLL”。）

 

 

→ 首先，哪些人可能豁免KoLL要求？

 

在继续讲到移民局的更新文件前，丽莎先给莎粉们快速科普有关“KoLL”的可能豁免情况：

 

1. 永居申请方面

 

－家暴受害人；

 

－从英国皇家部队（HM Forces）退役的外籍和英联邦公民（包括廓尔喀雇佣兵）；

 

－原持有永居身份并居住英国的过世当事人所遗留的配偶，民事伴侣或同居达两年的未婚伴侣；

 

－符合移民法317条的英国永居当事人的父母，祖父母或其他依赖于当事人的亲属；

 

－符合移民法Appendix FM描述的成人亲属（Adult dependent relative）；

 

－经济独立的退休人员；

 

－（正式）难民永居；

 

－特许身份转永居；

 

－人道主义保护身份转永居；

 

－移民法外的“特许”永居申请（例如鳏夫/寡妇，孤儿）；

 

－符合旧高技术移民（HSMP）的当事人和陪同家属；

 

－无国籍人士。

 

＊上述类别以外的永居申请人：除非满足了特定的年龄或特别的生理和心理情况，否则都是需要满足KoLL（英语和Life in the UK双项要求）的。有关“特例”豁免条件，下面会再说明。

 

2. 入籍申请方面

 

所有申请入籍（Naturalisation）的申请人，除非符合特定年龄，生理或心理特殊情况，或者属于Windrush豁免对象的；否则其余入籍申请人，一律都需要满足KoLL要求。

 

 

→ 什么年龄可以“豁免”KoLL？

 

1. 永居申请方面

 

申请人在申请当下未满18岁，或已满65岁，可以豁免KoLL要求。

 

2. 入籍申请方面

 

申请人申请入籍当下已满65岁，可以豁免KoLL要求。

 

在递交申请的时候，如果申请人已经满足“年龄豁免”要求，必须在申请时附上可以证明当事人年龄的证据，例如护照和出生证明。

 

如果申请人尚未满65岁，根据当事人的情况，还是有可能向移民局解释并证明自己的特殊状况，寻求移民局的豁免。

 

比如说，当事人快满65岁，申请之前已经学语言课程很长时间，比如已经学了5年，可是还是一直考不过考试，而且先前已经考过非常多次。

 

申请人将详细证据附上并描述清楚情况之后，移民局是有可能考虑核准当事人的申请，豁免其KoLL要求。

 

不过需要指出的是，一般签证官在这种情况下，只有可能接受年龄介于60至64岁之间的“酌情考量”；而且这类的“酌情豁免”是需要得到更高级官员的获准的。

 

也就是说，个别情况还是需要个别考量，并且也不是当事人提供了解释和证据，移民局就一定会接受并核准申请。

 

 

→ 其他特殊豁免情况？

 

除了上述的“年龄线”，当事人还有可能因为自身特殊的生理或心理情况，而寻求移民局的豁免。

 

比如说，当事人有长期的疾病或障碍，严重影响当事人的英语学习和准备考试的能力；或者因为特殊心理状况而导致当事人无法学习和说英文而达到移民局要求的程度等等。

 

对于这类的特殊情况，当事人一般需要提供专业医师或医疗专家的诊断证明，来证明当事人的情况确实严重导致当事人无法满足英语或Life in the UK考试要求；同时，当事人一般还需要填写并包含移民局指定的“豁免表格”在其递交的相关证据当中。

 

需要指出的是，这类“特殊豁免”并不是自动的“双项豁免”。

 

意思是说，无法满足英语成绩要求的当事人，不见得就无法考过Life in the UK；反之亦然。

 

比如说医生的医疗证明，证实并建议了当事人是无法通过移民局英语要求的，而移民局也接受了这样的特殊情况；那么移民局也是可能只豁免英语要求（单项要求），但当事人仍然需要提供Life in the UK成绩（满足另一项要求）的。

 

移民局在审核的时候，一般会将两项要求分开来看，看看当事人符合哪项豁免，又或者是否可以符合双项豁免。

 

同样，个别情况需要个别判定，无法一概而论什么情况下当事人的豁免一定会得到移民局同意，又或者什么情况下可能获得“双豁免”。

 

如果当事人在这方面申请上需要协助，应该提前咨询专业移民律师。

 

 

→ 有关Life in the UK的新文件

 

移民局在更新的指导文件中，说明了Life in the UK考试可以接受的身份证明文件，以及相关预约考试和应试等要求/规则，下面丽莎继续为大家说明。

 

1. 可被接受的身份证明文件（必须为原件）

 

首先，身份文件上必须有当事人/应试人的近期照片，得以辨别出照片上的人和当事人是同一个人；

 

当事人考试当天所携带的身份文件，必须和当初用于报名考试所使用的身份文件一致，并且所提供的身份文件当中的信息也必须维持一致（包括签名须与身份文件上的签名相同）；

 

一般可被接受的证件为：有效护照正本（过期或影本皆不接受），有效BRP卡，有效EU身份证，英国内政部核发的有效旅行文件（UK Convention travel document，长得像一本蓝色封面的护照），英国内政部核发给无国籍人士的有效旅行文件（UK Stateless Persons travel document，长得像一本红色封面的护照），有效UK Certificate of Identity（CID）证件。

 

2. 什么情况下，名字不同可以被接受？

 

如果说，当事人报考的时候，使用的是自己婚前的名字，但身份证件上的是自己婚后的名字（例如改成跟另一半的姓氏；反之亦然），那么，当事人在考试当天，除了携带自己的身份证明文件外，还需要带著自己的结婚证书原件（需要英文版或有英文翻译）和/或配偶/伴侣的有效配偶签证，来做证明。

 

除了上述情况外，其他的姓名（以及其他个人信息）不同的情况（指报名时提供的信息，和现场身份证明文件上的信息不同），皆不可被接受。

 

其他的个人信息包括：

 

当事人的名字和姓氏

 

出生国

 

出生地

 

出生日期

 

国籍

 

身份证件/有效身份证件

 

 

→ 那万一是不小心弄错呢？

 

移民局最新文件指出，某些个人信息，是可能在报名后做出修改的，但前提是最晚要在考试当天的24小时之前（前一天）通过线上登入自己的Life in the UK帐户进行修改；并且，只允许修改以下信息：

 

姓氏（因为姓氏可能因为结婚而有所不同）；

 

出生国

 

出生地

 

提供的有效身份证件

 

这代表，以下信息只要在报名（当下）提供后，之后就不能再被修改：

 

名字（First name）

 

出生日期

 

国籍

 

因此，建议莎粉们在最一开始预约考试的时候，提供信息方面最好重复检查，确认无误后再提交，避免后续麻烦。

 

我们也建议，预约考试后，不要去改名字，以免和原来提供的身份证件信息不符。

 

注意：如果当事人在考试当天，因为个人身份信息/证件和报名时不符，被拒绝考试的话，当事人是无法申请退费的，就是说当初的报名费用就等于打水漂了。

 

3. 关于Life in the UK考试，您还需要知道以下：

 

1) 考试必须至少提前3天预约，每次考试费用是50镑；

 

2) 线上进行预约，预约时需要提供当事人的电邮，身份证明和付费（信用卡/借记卡）：https://www.gov.uk/life-in-the-uk-test

 

3) 考试时间为45分钟，需要完成24道题。准备考试内容可以参考：https://www.officiallifeintheuk.co.uk/shop

 

4) 考试的时候不可以带孩子或有其他人陪同/进入考试中心；

 

5) 参加考试的时候，需要带上和报名时相同的（同一份）身份证明（例如有效护照），考试中心当天也会对申请人拍摄头像照来确认当事人身份（如果带错身份证件，或者拒绝拍照，申请人将无法参加考试，费用也不会退还）；

 

6) 申请人必须答对75%才能通过考试。得出成绩后，申请人会收到一组“独特参考号”（Unique Reference Number），申请人需要将此参考序列号和自己的永居或入籍申请一起递给移民局，证明自己通过考试；

 

（如果是2019年12月17日之前的考试，申请人会收到的是一封含有“Test Reference ID”的信件，而非上述参考号。申请人同样需要将该纸本信件在申请永居或入籍时一同附上。）

 

7) 如果不幸没有通过考试，申请人必须至少等待7日后才能再次考试。考试没有上限，要考几次都可以，但每次都需要先预约报名和付费，才能参加考试；

 

8) 如果报名后，申请人突然有事无法参加考试，需要至少在考试日前3天（72小时前）取消考试，可以获得全额退费，之后再去重新预约其他合适的时间即可；

 

9) 如果是想更改考试日期，也是需要把握在考试日前3天（72小时前）做出更改，否则申请人无法更改，也无法要求退费；

 

10) Life in the UK需要在英国境内进行，一般只有英国军队人员或其家属，才可能被允许在境外进行考试。

 

今天的文章就到这边，如果对于文章内容，或者英国移民和法律方面，还有任何衍生问题，都可以进一步咨询丽莎律师行。

 

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昨天的文章里，我们聊了：在租赁期满后，如何结束租约的问题。那么，既然是租赁关系，在租赁期间，房东和租客之间也难免会碰上不愉快的事，比如租客拖欠租金、违反租约等等。在这种情况下，房东自然等不及租约结束了，都想尽早讨回租金并提前终止合约——这也是我们理解的驱逐租客。

 

和居民住宅不同，商业驱逐没有“无过错驱逐”和“有过错驱逐”两个审理程序；另外，法律还特别允许房东通过更换钥匙等“和平”方式来占有房产。不过，商业租约规则多，驱逐租户也不是那么简单的，您要是处理不对，租客反倒可以让您赔钱。

 

我们今天的文章讲要给大家详细讲讲提早结束商业租赁的一些规则：

• 什么是没收租约行为？
• 没收商业租约的两种方式
• 商业租金欠款回收（CRAR）该怎么用？
• 被驱逐时，租客拥有的权利是什么？

 

 

什么是没收租约？（Forfeiture of a commercial lease）

 

在商业地产的环境中，房东驱逐租客的行为被定义为“没收租约”。根据《1954年房东和租客法》第24条规定，只要商业租客不交房租或者违反租约的某项条件，房东可以行使该权利，提早结束与租客之间的商业租赁关系。

 

在这里要特别强调的是，只有在双方签署的租约里包含了“没收条款”的内容，房东才能采取没收租约行动，如果您的租约里没有包含这一条款，您就等于自动放弃了该权利。

 

这也提醒了商业房东们，在签署合约前，一定要好好检查您租约的每一项条款，看看是否给予自己足够的保障。

 

 

没收商业租约的两种方式

 

通常来说，商业租约可通过两种方式被没收：

 

第一种方式：房东可自行重新进入出租房，并更换门锁以占有房产。

 

只要房东向租客送达法律规定的任何所需通知后，您的租户在规定的时间内没有采取足够的行动做出补救。那么，您就可以重新进入您的房产，并采取一些行动（如换锁）来占用您的房产。

 

不过，在您重新进入房产和驱逐商业租户之前，需要注意以下几点事项：

 

• 您的占有必须是“和平“的，如果有可能发生暴力或暴力威胁的行为，那么，您就有可能触犯1977年《刑法》第6条的规定，并构成犯罪行为。
• 如果您已确定自己是和平进入后，您才可以采取换锁等行动。
• 您还需要在租客可见的显要位置留下通知，比如，在物业的入口处。通常可能包含的内容为：“您已经更换钥匙，请他离开物业”等，以让租客明白他被驱逐了。

 

在这里，丽莎需要提醒的是，驱逐行为它不适用于混合型房产。如果该处所楼上是居民住宅，楼下是商铺的话，您就不能使用这样的方法。因为包含民宅，房东比较谨慎的做法是到法庭申请驱逐令，以免构成非法驱逐的行为。

 

第二种方式，房东可向法院申请驱逐令。

 

如果您不能行使和平进入房产的权利，比如，您遇到了一个蛮横的租客，他就是赖着不走了，也不让您重新进入房产。那么，您可以通过法院命令终止商业租赁，由执法机构来进行此项操作，帮您重新拿回该房产的占有权。

 

那么，您该怎么做呢？

 

首先，您可以使用政府的在线法院和法庭搜索器，找到离房产最近的当地法院。在您向法院发出诉讼后，法院将确定一个听证会的日期。届时，您的租户有14天时间对您的要求提出辩护，或申请免于没收（我们会在下一章节仔细聊聊）。在听证会上，法院将决定是否应批准占有，或者也许会推迟听证会，以使各方能够提供更多的信息。

 

我们认为，如果您必须申请法院程序了，那么，您就必须尽可能收取全面的文件和证明作为证据：

 

• 租赁协议
• 任何形式的付款记录
• 您和租客之间的沟通记录（短信和电子邮件记录）
• 您提供给租户的书面通知的副本
• 租户收到通知的日期证明（租户的签名，或邮局的收据）。

 

在这里要提醒房东的是，如果您成功赶走了租客，房产就会有一个空置期，您需要缴纳高额的按揭。另外，空置期达到三个月后，房产将需要支付全额的商业地税。一些房东会在开始驱逐程序之前就提前找到一个新的租户，但是，很多房东是没办法快速找到新租客的。所以，在驱逐商业租户之前，您应该问问自己，没有租客的情况下，您是否有资金来支付这笔税，驱逐是否是最明智的方案？

 

 

什么是商业租金追缴？

 

如果您只是想要拿回租金，并不想没收租约，那么，您也可以考虑采用另外一个程序——商业租金追缴（CRAR）。

 

CRAR是一个法定程序，您不需要上法庭。不过，它不能帮助您没收或终止租约，只能帮您讨回租金。它允许商业场所业主通过控制租户的货物并将其出售来收回租金欠款。

 

具体来说，法律规定，只要租客欠付的净租金相当于7天的租金，当事人就可以向租客发出一个为期7个工作日的通知，要求他/她马上交付租金。假如租金在7天后还没有偿还的话，CRAR程序就可以正式启动。届时，执行机构可以通过CRAR收回逾期租金，以及任何利息和增值税。

 

如果租客真的无法支付租金的话，那么，执法机构就有权进入该物业，并没收租客的货物，用以偿还积欠的租金。这个程序比“没收租约”的途径要更快拿回租金，而且程序相对简单。

 

不过，房东想要开启CRAR程序，必须要注意以下几点：

• 必须提前给租户送达CRAR通知
• 从发布通知至扣押货物的时间限制为12个月
• 被扣押的货物必须要进行估价，至少7天内不得出售
• CRAR只适用于完全商业用途的房屋，它不适用于混合用途或居民住宅租约。
• CRAR只能用于收回房屋租金，不能用于收回其他款项（如服务费和保险费）
• CRAR只能由注册执法机构按照法定程序进行

 

 

租客的权利？重夺物业租赁权（Relief from forfeiture）

 

在英国商业租赁法中，为了给租客保障，在商业驱逐的过程中，租户也有重夺物业的权利。在英国法律中，重夺物业租赁权也被称之：Relief from forfeiture。只要租客发现商铺被锁，自己被驱逐了，可以立刻向法院提出该申请，以重夺物业租赁权。

 

按照法律规定，房东在这种情况下收回店铺的权利只是为了确保自己的租金可以收回来，只要租客可以尽快把租金交付的话，租客都是可以申请重新占有店铺的。 另外，如果法院发现，该驱逐存在不公平的因素，或者房东在驱逐的过程中损坏了商铺里的财产，租客甚至是可以向房东提出索赔的。

 

当然，并不是所有重夺店铺租赁权的申请都会得到批准的。 这个申请是有要求的，租客必须在店铺被房东收回去之后尽快提出来，一般最迟不要超过6个月向法院提出，错过了，法院是有权拒绝你的申请的。另外，如果您觉得遇到不公平的对待，那么，你需要提出证据，证明房东是不合理驱逐。

 

好了，本篇文章就到这里。如果房东或租客在商业驱逐的问题上还有什么不明白的，可以进一步联系丽莎律师行。我们从下一周开始，会为大家带来一系列关于房产买卖中会碰到的法律问题文章，请大家持续关注。

 

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