在英国，买了房产想改建，可不是有钱就能办成的事。《哈利·波特》（Harry Potter）明星鲁珀特·格林特（Rupert Grint）就亲身体验了一把。为了改造自己位于英国的庄园，他与当地议会来来回回沟通了将近四年。
直到本周，这个备受争议的开发项目才终于获得正式批准。
不过，这份批准并不是免费的。作为获批条件之一，鲁珀特需要向当地社区和公共服务项目支付接近20万英镑的费用。那么问题来了：明明是自己的土地，为什么想开发却这么难？这笔钱又到底是交给谁的呢？
购买庄园想改造 当地不允许！
根据新闻报道，2009年，鲁珀特购买了赫特福德郡希钦（Hitchin）附近的金普顿庄园（Kimpton Grange），购入金为540万英镑。
此后多年间，他持续对这座占地22英亩的庄园进行投资和维护。庄园核心建筑是一座18世纪的二级保护建筑（Grade II-listed manor house），拥有悠久历史。
2022年10月，格林特正式提交开发申请，希望在庄园内建设一个备受争议的生态迷你村。他希望将庄园主宅改建为六套独立公寓，同时在庄园范围内新建15套住宅。其中包括四套两居室保障性住房，以及一套五居室、两套四居室和两套两居室生态住宅。
开发团队将该项目描述为一项“开创性”的可持续发展计划。除了新建住宅外，项目还计划增设池塘等生态设施，以提升生物多样性和环境可持续性。
然而，方案公布后迅速引发当地争议。
金普顿村（Kimpton）是一个人口仅约2,261人的宁静乡村社区。部分居民认为，该开发项目将破坏当地乡村景观和绿带环境。在规划会议上，当地居民达维娜·马尔科姆（Davina Malcolm）公开反对项目，并将其形容为“悲惨的破坏行为”。
她表示：“我对此真的非常愤怒。为了实施这些计划，可能会有多达50棵成熟树木受到影响。这里属于绿带土地，根本没有必要再建设更多住房。”
当地保守党议员拉尔夫·芒塞（Ralph Muncer）同样提出反对意见。他认为，项目违反了绿带及保护区的规划原则，对金普顿的乡村环境造成损害。
芒塞表示：“这些建筑的确会对绿带和保护区造成伤害。开发商本应寻找一个对绿带影响更小的位置建设保障性住房，并更好地将其融入整体规划之中。”
除了居民和政界人士的反对外，赫特福德郡议会（Hertfordshire County Council）的生态学家在审查过程中还指出，庄园建筑内存在蝙蝠栖息情况，需要进行额外生态评估。
与此同时，当地洪水管理部门最初也对项目提出异议，认为开发可能增加区域洪水风险，并指出申请材料未能充分说明地表水排放方案及相关水道条件。
终于审批 但是有条件！
经过长时间审查和修改后，北赫特福德郡区议会（North Hertfordshire District Council）规划委员会于2024年11月投票支持该项目。
不过，由于开发规模较大，项目还需完成《第106条协议》（Section 106 Agreement）等法律程序，以确保开发商对当地社区和公共基础设施造成的影响得到适当补偿。
因此，尽管规划委员会已投票通过，议会直到与格林特团队最终达成法律协议后，才正式签发决定通知。
根据协议内容，作为获批条件之一，格林特需要将向金普顿教区议会（Kimpton Parish Council）支付10万英镑，用于维护当地开放空间土地。
此外，70,513英镑将用于扩建哈彭登凯瑟琳·沃灵顿学校（Katherine Warington School, Harpenden）；11,401英镑将用于增加严重学习困难学生的特殊教育学位；2,519英镑将用于扩大希钦图书馆（Hitchin Library）的服务容量；1,974英镑将用于建设新的社区休息设施；另有680英镑拨付给郡议会。各项费用合计187,087英镑。
根据最终批准文件，格林特团队还必须建设新的公交候车亭和人行道，以鼓励居民和访客使用公共交通。项目开工前还需提交施工管理方案及考古调查报告，并严格遵守排水管理要求，以降低潜在洪水风险。
在经历近四年的规划审批、公众争议和法律程序后，这项备受关注的生态住宅开发计划终于获得最终绿灯。
据每日邮报报道，鲁珀特·格林特方面目前尚未就批准结果发表公开评论。
丽莎评论
丽莎认为，鲁珀特·格林特这个案例最有价值的地方，不是他获批了，而是它再次提醒大家，即便您有钱买下了整个庄园，但是不等于可以随意开发的。
英国土地所有权（Freehold）和开发权（Development Rights）是两回事。你可以买下土地，但开发权仍然受到政府严格控制。
当地议会在审批时会考虑：
第一，是否位于绿带（Green Belt）
格林特项目最大的争议就在这里。绿带制度的核心原则是：
- 防止城市蔓延
- 保护乡村景观
- 保持城镇之间的空间隔离
因此在绿带上新建住宅，基本都是强烈反对开发的。除非申请人能够证明：
- 存在特殊情况（Very Special Circumstances）
- 社会收益明显超过环境损害
否则通常会被拒绝。所以反对者一直抓着这一点不放。
第二， 是否属于保护建筑（Listed Building）
本案的主宅是一栋18世纪二级保护建筑（Grade II Listed Building）。英国保护建筑分不同级别，即便是最低级别您需要修修改改都需要单独批准。
第三，是否涉及保护区（Conservation Area）
金普顿村本身也是历史乡村社区。议会会考虑：
- 新建筑高度
- 外观材料
- 道路景观
- 视觉影响
哪怕房子建得再漂亮，只要不符合村庄风貌，也可能被拒。
第四，是否影响生态环境
这是近年来越来越重要的一项。在英国，如果发现受保护物种（Protected Species），例如：
- 蝙蝠
- 水獭
- 大冠蝾螈
开发可能立即暂停。很多项目因此被拖延数月甚至数年。
第五，洪水风险（Flood Risk）
英国规划制度有一个原则：不要把房子建在未来可能被淹的地方。如果环境署或当地洪水管理机构提出反对意见：开发难度会瞬间上升。格林特项目最初就因为排水方案不充分而遭遇反对。
那么问题来了，本案当事人最后为什么还是获批了呢？
有些开发项目并不是完全不能做，而是开发商必须承担相应的社会责任。这就涉及到英国规划体系里一个非常重要的概念——《第106条协议》。
简单来说，就是开发商获得开发收益的同时，也要为当地社区新增的压力买单。比如新建住宅后，可能会增加学校学位需求、图书馆使用需求，甚至给当地公共服务带来更多负担，因此议会通常会要求开发商支付一定费用，用于改善相关公共设施。需要注意的是，本案说到的还只是社区补偿费用，并不包括规划顾问、建筑设计、生态评估以及法律服务等其他开发成本。
所以，对于未来有意购买英国庄园或者大面积土地的朋友来说，一定要记住一句话：买下土地，并不等于拥有开发权。在购买之前，最好先了解土地是否位于绿带、保护区或洪水风险区域，也建议提前咨询专业规划顾问，甚至在正式申请前先与当地议会沟通。因为很多时候，决定项目能否成功的，并不是预算够不够，而是规划条件是否允许。
好了，本期内容就到这里。如果您对英国房产、土地开发或者规划审批还有什么法律上的问题，欢迎联系丽莎律师行，我们的房产律师可以为您提供建议！
任何英国税务方面的问题，也可以联系咨询丽莎会计行。
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