近年来，英国住房监察专员（Housing Ombudsman）在调查中发现，大量涉及潮湿和霉菌的投诉都存在类似问题：房东进行了多次检查，却迟迟没有开展维修；租户长时间得不到明确回复；维修记录管理混乱，导致问题反复出现。监察专员指出，一些家庭中的儿童长期暴露在潮湿和霉菌环境下，而原本应该在数周内解决的问题却拖延数月甚至更久。
2025年，BBC《Panorama》节目也对英国出租房屋状况进行了调查。节目援引数据显示，英格兰有超过50万套出租住宅存在黑霉菌问题。相关调查再次引发社会对于出租房屋质量和房东责任的广泛讨论。事实上，这些案例并非个例。随着英国租赁市场房龄不断增长，潮湿、霉菌、能源效率不足以及房屋维护滞后等问题正变得越来越普遍。
为了改善租户居住环境，并推动住房质量整体提升，英国政府于2026年1月正式确认新版《体面住房标准》（Decent Homes Standard），并计划逐步扩展至私人租赁市场，以确保所有租户都能居住在安全、健康且舒适的环境中。
那么，究竟什么是体面住房标准？未来哪些房屋可能面临整改要求？房东又该如何提前做好准备呢？
什么是体面住房标准？
体面住房标准（Decent Homes Standard）是英国政府制定的一套住房质量标准，用来界定一套出租住房是否达到“安全、健康、宜居”的最低要求。
那么，一套房子怎样才算“体面”呢？根据新版标准，自2035年起，所有社会住房（包括私人出租房）必须满足以下五项基本要求。
标准A：杜绝严重安全隐患
住房必须不存在《住房健康与安全评级系统》（Housing Health and Safety Rating System，简称HHSRS）定义的“一级危害（Category 1 Hazards）”。
这一要求与现行标准保持一致。虽然HHSRS体系本身仍在审查过程中，但政府已于2026年1月承诺推进完成相关立法程序。值得注意的是，一级危害的定义不会发生改变。
常见的一级危害包括：
- 严重火灾风险
- 结构坍塌风险
- 电气安全隐患
- 一氧化碳中毒风险
- 严重跌落风险
标准B：房屋必须得到妥善维护
如出现以下情况，房屋将被认定为不符合标准：
- 一个或多个关键建筑构件处于不合理维修状态；或
- 两个或以上其他建筑构件处于不合理维修状态。
新版标准取消了对建筑构件年龄的考量，评估将完全基于实际状况，而非使用年限。
重点检查项目通常包括：
- 屋顶
- 外墙
- 门窗
- 供暖系统
- 电气系统
- 管道系统
标准C：住房必须提供基本生活设施
公寓（Flats）
公寓需至少具备以下条件：
- 具备足够空间且布局合理的厨房；
- 位置合理的浴室及卫生间；
- 具备充分的外部隔音效果；
- 公寓楼公共入口区域拥有合理的空间及布局。
独立住宅（Houses）
独立住宅需满足以下条件中的至少两项：
- 具备足够空间且布局合理的厨房；
- 位置合理的浴室及卫生间；
- 具备充分的外部隔音效果。
此外，所有存在跌落风险的窗户必须安装适用于儿童的安全限位装置，同时允许成年人根据需要解除限制。
标准D：让租客住得温暖舒适
所有住宅必须符合最低能效标准要求，并配备能够为整个住宅提供供暖的主供暖系统。
该系统应允许住户自行设定和编程控制供暖时间及温度。对于某些特殊类型住房（例如部分支持性住房），如果出于居民安全考虑无法提供完全自主控制的供暖系统，政府将给予特定豁免。
该标准旨在：
- 提升居住舒适度；
- 降低能源消耗；
- 减少租户能源支出；
- 支持英国净零排放目标。
标准E：彻底解决潮湿与霉菌问题
房东必须确保住宅不存在潮湿和霉菌问题。任何被HHSRS评定为存在A至H等级潮湿或霉菌危害的房产，都将被视为不符合该标准。
潮湿和霉菌问题近年来已成为英国住房监管重点关注领域。除了影响房屋状况外，还可能对租户呼吸系统健康、儿童成长以及整体生活质量造成严重影响。
政府表示，后续指导文件将进一步说明在某些特殊情况下房东无法控制的因素，例如严重过度拥挤等情形，并明确相关责任边界。
英国有多少出租房可能不达标？
根据英国住房调查（English Housing Survey）及政府政策文件，目前未达到相关居住标准的私人租赁住房主要存在以下问题：
第一类危险（Category 1 Hazards）
约12%的私人租赁住宅存在严重健康与安全风险，例如：
- 天花板坍塌风险；
- 严重火灾隐患；
- 电气安全问题；
- 楼梯及高处跌落风险。
这些问题通常会直接导致物业被认定不符合体面住房标准。
潮湿和霉菌问题
潮湿和霉菌是英国租赁市场长期存在的顽疾。数百万居民曾受到不同程度影响。由于其对健康产生的长期影响，新标准特别增加了针对潮湿和霉菌的独立要求。对于老旧房屋而言，以下情况尤为常见：
- 冷凝水积聚；
- 通风不足；
- 墙体渗水；
- 屋顶漏水；
- 地下潮湿问题。
能源效率不足
约五分之一的出租物业缺乏充分保温措施。常见问题包括：
- 阁楼保温不足；
- 墙体保温效果差；
- 老旧锅炉系统；
- 单层玻璃窗；
- 门窗漏风。
这些问题不仅导致租户冬季居住舒适度下降，也会增加能源账单支出，并可能影响未来达到最低能效标准的要求。
英国伦敦独立房地产管理咨询与中介公司Barrain London董事总经理Ehab Helmy表示：
“新版《体面住房标准》反映出英国住房监管方向正在发生明显变化。过去，监管重点更多放在房屋是否达到基本安全要求；而未来，居住品质、能源效率以及租户健康将成为监管关注的核心。
对于房东而言，这不仅是一次合规要求的升级，更是一项长期资产管理课题。提前规划房屋维护和升级改造，通常比未来被动整改更具成本优势。
从我们日常管理的物业情况来看，目前英国私人租赁市场仍存在大量老旧房产，不少物业在潮湿霉菌控制、能源效率以及整体维护水平方面，与新标准之间仍有一定差距。
随着监管力度持续加强，房东越早开始评估物业状况、制定改善计划，就越能有效控制未来的整改成本，同时提升房产的市场竞争力和出租价值。”
丽莎评论
虽然新版《体面住房标准》距离全面实施还有较长过渡期，但监管方向已经十分明确。对于房东而言，现在正是审视物业状况、制定升级计划的最佳时机。
建议重点关注以下几个方面：
检查房屋是否存在潮湿和霉菌问题；
评估供暖系统及能源效率水平；
检查屋顶、门窗、外墙等关键结构状况；
确认是否存在潜在HHSRS一级危害；
为未来升级改造制定长期预算计划；
保留维修及检查记录，以备未来合规审查。
与其等到法规正式落地后被动整改，不如利用现阶段的缓冲期，提前发现问题、分阶段完成改善工作。
这样不仅能够降低未来可能产生的大额维修支出，也有助于提升物业吸引力，减少空置风险。随着英国住房监管不断加强，符合《体面住房标准》将不仅仅是一项合规要求，更可能成为未来衡量出租物业价值、市场竞争力以及租户满意度的重要标准。
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