英国的商业地产给投资者们提供赚取固定收入的好机会。与住宅物业相比，商业地产的租金更高一些，租约期限也更长一些。因此，商业地产提供房东们更多的安全保障，投资者可以看到自己的收入在很长一段时间内保持着一定的水平。

 

不过，商业地产也经常出现一些问题。由于业主一直寻求最大化其投资回报，往往不对与建筑物的运营相关的成本负责，通常转嫁给租户。租户这边呢，又热衷于控制其成本。所以，房东和商户之间的关系比较紧张，时常会发生纠纷。

 

与普通住宅相比，商业房东和租户之间的纠纷往往代价更高昂更耗时。对于商户来说，处理不好还会损害其品牌的长期声誉。

 

如何可以更有效地避免这些问题？在今天的文章中，丽莎给大家总结几个最常见的商业地产纠纷，以及教教大家如何解决。

 

 

商业地产最常见的纠纷有哪些？

 

常见纠纷一：迟交房租

 

商业房东和租户之间最可能发生的矛盾：延迟交租金，或者长期不交租。很多商业租户是一些快消店或者餐饮等商业企业，他们现金流比较大，只要其中一个环节出现问题，就会发生资金周转不过来的情况。又或者说，企业陷入困境了，正如疫情时期那样，他们无法开门营业，没有收入就没有可用的资金，最终导致拖欠租金的行为。

 

商业业主和租户之间会签署一份商业租约，这一份租约有着租金条款。一般来说，拖欠租金行为等于违反租约了。按照1954年《房东和租户法》终止租赁相关要求，当租户违反租约条款时，房东有权终止租约以及行使没收房产的权利，房东可以提前6到12个月通知租户终止租约，并重新进入物业。

 

然而，丽莎商业房产的律师认为，没收房产是一个棘手的过程，商业房东应该在采取任何措施之前立刻寻求法律建议。如果您不太懂得一些规则，可能会因为自己的行为而失去没收租约的权利。

 

常见纠纷二：房产损失谁负责？

 

商业房产的价值通常比较昂贵，房产内的每一个破坏行为都会给业主带来巨大损失。通常来说，如果房产本身受到损害，由房屋保险来承担。房东有责任为房产投保，并使用保险收益来修复这些损害。然而，有时候房产的损失是由租户造成的，或者说房产本身的损失不能完全免除租户的责任。这个时候，争议就出现了：谁该负责呢？房东有损失，租户也有损失，该怎么办？

 

丽莎商业房产律师建议：避免这类纠纷的常见做法是在租约中列入相关条款，比如说，房东可以要求租户不仅要在租用房产期间帮助照看和维护房产，还要在房产出现任何问题、需要维修的时候立即通知房东。此外，如果房东的房屋保险不包括某些损坏，在许多情况下，维修的责任将由租户来承担。

 

在某些情况下，损坏的程度可能导致商户在修复之前无法运营，那么，租约还可能包括一个租金暂停条款，即房产因损坏而变得不适合居住。

 

如果损坏过于严重，租约还可以允许房东终止租约。如果损坏不太严重，房东可能必须向租户发出通知，要求他们根据租约中的安排进行必要的维修。

 

常见纠纷三：商户造成滋扰

 

一些商业租户会带来一些滋扰，引来邻居或社区投诉。比如，房东可能会收到噪音过大、停车场拥挤、烹饪气味大或造成火灾危险等等投诉。

 

同样，丽莎商业房产律师认为，最好提前在您的租赁条款中规定这些行为，这样，您可能有办法解决。

 

如果这些事情意味着您不能简单地结束租约，那么通常情况下，律师可以写信给租户，列出造成滋扰的问题并寻求书面承诺以停止这些行为。如果这封信没有起到作用，那么您的律师可以就法庭诉讼向您提供建议，以迫使租户遵守。

 

常见纠纷四：服务费如何制定？

 

除租金外，租户通常还必须向房东或其代理人支付一笔服务费，让他们为整个办公大楼提供清洁、维修或维护服务。尽管大多数商业租赁都包含承租人支付这些服务费的约定，但这些费用和相关的金额问题通常会引起争议。

 

与住宅物业不同的是，商业地产服务费没有法定控制。为了确定房东有义务提供哪些服务、可以收回哪些费用以及支付费用的时间，有必要仔细考虑相关租赁的条款。

 

房东有义务向租户确保服务费是合理的，并且只有在所进行的工程达到合理标准的情况下才由租户支付。转嫁给租户的服务费金额没有限制，但租户只需支付与其租赁相关的服务费。为了防止服务费纠纷，房东和租客之间需要有清晰透明的沟通。房东可以通过遵守RICS 规定的行为准则来减少服务费纠纷的发生。

 

常见纠纷五：房产维护不足

 

虽然有些房东自己做维修工作，但通常会外包给管理代理。租户有时会抱怨他们支付的服务费，办公大楼或者商业店铺仍然未维持在一定的水平上，或者管理代理对租户的要求反应迟缓。

 

同样，我们建议这些都可以在租约里列出来，规范双方行为。

 

常见纠纷六：保险

 

随着火灾、洪水和恐怖分子袭击等一些问题发生，商业场所的保险成本持续上升。正如上文所说，租约会要求房东为房屋投保，并从租户那里收回一些服务费来支付保费。然而，商业业主没有义务货比三家并获得最便宜的保险，所以，租户可能会认为业主为房屋投保过多，并质疑业主的保险有问题。这个时候，纠纷就出现了。

 

我们建议，双方在签署租约前，有必要好好谈谈，根据租赁以及保险单条款进行比较专业和公正的比较，最后再做出决定。

 

 

丽莎建议：如何解决商业房产纠纷

 

根据以上这些情况，丽莎商业房产律师已对各自纠纷都提出一些小建议。

 

那么，从长远的方向来看，我们认为，终止租约或者上法庭提出诉讼都应该是最后才选择的道路。商业房东和租客通常是长期的合作关系，谁都不想失去对方，因此，双方从一开始就应该以友好方式来谈合作，以解决问题为目标：

 

第一，在保持工作关系的同时进行有效沟通

 

在涉及任何类型的商业纠纷时，沟通的力量是强大的。大家可以对于不同情况有着建设性的讨论，私下多沟通，不仅可以解决争议，还可以保持您与另一方的关系完好无损。我们建议，一定持续保持联系，以确保问题不会在没有解决的情况下崩溃。

 

第二，尝试理解对方

 

与生活一样，商业纠纷有时可能源于误解和沟通不畅。或者说是因为一些无可奈何的情况才产生的。比如说，疫情给许多商业租户带来巨大的损失，他们长期没有生意，根本没有收入来支付租金。这个时候，双方都一些体谅，寻求一个对双方都有益的PLAN B，可以更好地解决这些问题，而不是直接驱逐或停止租约。

 

第三，预防胜于治疗

 

无论什么样的事情，提前预防都胜于过后治疗。如何预防这些纠纷发生呢？最好的办法则是起草一份清晰的合同，列出所有相关条款来规范双方行为。此外，您还需要在合作之前做好背景调查，仔细选择与您合作的人，尽可能选择一个可以信赖的合作伙伴。

 

第四，聘请值得信赖的律师

 

在某些情况下，如果您提前聘请一位信赖的律师，他们可以在起草租约的时候就给您带来有效的帮助了。他们可以帮助您规划以及起草一份比较合理的租约，从您的角度来设置一些有益的条款，这样可以避免未来可能发生的棘手问题。如果您真的迫不得已要采取法律行动，在这之前，一名靠谱的律师还可以为您提供一些建议，看看走哪些途径更有用。

 

好了，本期分享就到这里。如果您想在英国投资或租用商业房产，对于任何法律上的问题都可以进一步联系丽莎律师行，我们可以为您提供专业的建议。

 

今天的文章就到这边，如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都欢迎进一步咨询丽莎律师行。

 

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2022年，在英国生活的莎粉可以说被各种形式的罢工折腾得不轻，先是几乎每个月一两次的铁路罢工，随即邮政、电信、地方公务员也跟着罢工，就连丽莎所在的法律行业也加入了阵列，英国的大法官们也进行了罢工行动。

 

究其原因，主要还是劳资双方在待遇上没有得到妥协，此前遗留下来的问题加上当前不断上涨的物价，让雇员们深刻地体会到了“生活成本危机”。雇员为了争取自己的劳工权益，各个行业的工会便组织起罢工活动，让雇主意识到问题的严重性。

 

毕竟，上述的这些行业属于社会中的关键岗位，是维持一个社会运转的基本工作。因此，当这些关键行业选择罢工时，雇主虽有损失，但也无法与整个社会的损失相比。

 

甚至是罢工提前取消了，其影响还是切切实实存在的。比如，本月初的英国铁路3天罢工虽然被临时取消了，但由于宣布暂停罢工的时间过于仓促，大多数的铁路公司员工还是没有在当天返回工作岗位，导致了部分火车服务受到了影响。

 

接下来，伦敦地铁将会在明天（11月10日）选择罢工，届时将严重影响伦敦的交通，对于上班族而言，这将是一场噩梦；英国大学和学院联盟（UCU）的7万名教师将会在本月末（11月24日、25日、30日）进行罢工，这将是英国大学有史以来规模最大的罢工活动。

 

当社会性的行业罢工出现，间接地影响了我们的工作和生活，让工作无法继续、合作无法推进、事情落空，最后导致没有办法顺利完成工作，无法履行合同的时候，罢工可以算作是一种不可抗力事件吗？

 

今天，丽莎就来和大家聊一聊，行业罢工对合同履行的影响。

 

 

什么是不可抗力事件（Force Majeure event）？

 

在英国的明文法律中，“不可抗力”（Force majeure event）没有单一的法律定义，从字面上理解，这是一种“强势力量”导致了合同无法顺利履行。

 

一般来说，双方的合同中可以规定一系列无法控制的事件或情况，这些事件或情况将会阻止合同的履行，或者规定任何超过一方控制范围的事件将构成“不可抗力”。

 

按照通用的标准，通用合同中将自然事件（地震、洪水、火灾等）和人为事件（战争、入侵、罢工等）中不可预测的事件，定义为“不可抗力”。

 

通常情况下，合同中的不可抗力条款只会在无法履行义务或无法履行合同的情况下免除受到影响一方的义务。此外，出现的不可抗力事件必须是合同无法履行的唯一原因，而不是作为众多原因之一。

 

比如，一份运输合同中，由于洪水阻碍了道路，使得承运方无法继续进行履行合同，则可以使用不可抗力条款，来免除承运方的一部分义务。

 

再比如，一份运输合同中，由于承运方的调配失误，导致货物没有按时出库，然而仓库此时发生了火灾，那么这时则不能触发不可抗力条款，因为这不是导致无法履行合同的唯一原因。

 

因此，在商业合同的起草中，不可抗力条款是非常必要的，尤其是对于特殊行业来说，他们所面临的情况更为复杂。这时，一个具有经验的商业律师所起草的合同必须要仔细考虑合同中的不可抗力细则，这能够在意外发生后尽可能地减少损失。

 

那么，罢工行动是否能算作一种不可抗力呢？

 

对于这个问题，我们还是要看无法履行合同的原因。也就是我们上述所言，罢工行动是不是导致合同无法履行的唯一原因。

 

如果罢工行动已经超过了受到影响一方所能控制的范围，而受到影响一方已经采取合理的措施避免罢工行动所带来的影响，并且这是合同无法继续履行的唯一原因，则罢工事件可以被视为一种“不可抗力事件”。

 

如果罢工行动并非无法履行合同的唯一原因，那么自然是无法将罢工称之为“不可抗力事件”，没有按照合同履行义务的一方需要按照合同中规定的违约条款承担相应的责任。

 

不过，还有一些特殊的情况。比如受到影响的一方与罢工相关工会有直接的联系，并且可能通过财务合理步骤来减轻罢工带来的影响，能够通过谈判来结束罢工，或完全避免罢工。如果此时罢工是没能履行合同的唯一原因，那么也很难触发不可抗力条款。

 

这一点在过往的判决（Channel Island Ferries Ltd v Sealink UK Ltd）中有所体现，由于Sealink UK Ltd 的工人罢工，使其没能依照合同提供来提供两艘指定的船只，法庭认为，Sealink UK Ltd没能化解危机，并且也没有寻找替代船只，这使其无法使用不可抗力条款进行抗辩。

 

也就是说，如果是自家员工的罢工行动导致合同无法履行，即便这是无法履行合同的唯一因素，也是不能使用不可抗力条款为自己开脱的，因为其完全有能力来阻止罢工或缓解罢工带来的影响，继续履行合同。

 

 

事件过于意外导致合同无法履行，该怎么办？

 

在某些情况下，合同中可能没有涉及不可抗力条款；或是即便有不可抗力条款，但是出现的特定情况并没有被包含在内，这时应该怎么办？

 

在这种情况下，履约时出现双方都无法控制（控制之外）的事件，受到影响的一方可以使用“意外干扰”（frustration）这个法律原则为自己未能履行合同的行为进行辩护。

 

比如说，在签订合同后，在没有任何一方过错的情况下，发生了不可预见的事情，使得合同不可能履行，或是最终的履行与合同所承诺的完全不同，则意味着“合同受挫”。这意味着，双方当事人在合同下的未来义务被解除，合同也随之结束。

 

相对来说，这好像对正在努力履行义务的一方“有利”，但实际上，“意外干扰”很少能够成功使用，这是一种罕见的，门槛非常高的，能够结束双方义务的情况。

 

比如罢工的这一选项是很难被用来作为“意外干扰”的主张的，因为在当前的经济环境下，许多行业的罢工行动在任何情况下都是完全可以预见的，并且，合法的工会罢工都会至少提前2周做出公告，当事人理应对此做出预防性的准备。

 

在实际的应用当中，法庭会以依据发生意外之后各方之间明确分配的责任和风险；合同的目的和承担的义务；合同中的措辞和条款等一系列相关因素来判定是否能够依赖“意外干扰”来结束合同，免除双方的责任。

 

因此，这同样需要专业的商业律师为您的商业行为量身起草合同，从而能够在这种极为特殊的情况下保全您的利益。

 

 

丽莎小结：

 

如果某种特殊情况导致您无法正常完成合同，有可能需要通过“不可抗力因素”来降低风险，丽莎在这里提醒您，以下三步将会有助于您在这样的情况下保持优势：

 

1.主动采取合理措施减轻不可抗力事件的影响：

 

这有可能包括决定如何最好地分配商品、产能、服务能力等，需要在考虑双方利益的情况下进行配置。这时，合同中双方良好的沟通，具有建设性的对话是极为重要的。

 

2.建立一个流程来持续审查和评估不可抗力事件发生期间可能采取的缓解措施：

 

目前，关于何时停止履行合同并减轻责任在法律上仍存在不确定性，因此，最安全的方法是建立这样一个系统，来持续监察当前的情况，并采取相应的措施，这对于日后的辩护是非常必要的。

 

3.记录所考虑的不同缓解方案时所采取的步骤：

 

口说无凭，您需要记录和证明您采取了所有合理的步骤，一般来说需要将电话和会议期间讨论的内容记录下来。

 

这样负责任的态度能够证明您采取了足够的行动来缓解不可抗力事件的影响，而不是“坐以待毙”，最后拿着“不可抗力”的由头来为自己辩护，这对于双方来说都是不负责任的，并且会影响您的商誉。

 

好的，关于 “不可抗力”的相关法律问题，丽莎今天就说到这里。如果莎粉在英国商业，公司法方面有任何问题，请随时联系丽莎律师行的商业律师团队。

 

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加密货币在诞生之初，由于其去中心化、不可篡改、隐私性强的特性，与保存在金融机构的传统货币以及现金相比，更难以被执法机构搜查或扣押。

 

这样的“优势”自然让加密货币获得很多人的青睐，认为这是能够逃避政府监管和中心化银行金融系统的一种方式。

 

加密货币越来越受到市场的追捧，在价格水涨船高的同时也在逐步衍化，从最初的比特币，到每2.5分钟能够产生一个区块的莱特币，再到增加了智能合约功能的以太坊，目前总共有1,800多种加密货币标准问世。

 

但是，过于复杂又缺乏监管的加密货币，让监管机构和执法机构非常为难。很多人通过加密资产来隐藏和转移自己的财富，并在其中赚得盆满钵满，尤其是在加密资产发展的初期税务机关又很难对其收益进行有效监管和稽查，导致大量税款的流失。

 

不仅如此，法院在处理相关的加密资产标的时也很难有效地执行，这使得司法权利在加密资产方面被大大削弱，影响了判决的执行力。

 

不过，上述现象正在被逐步扭转，英国法院也通过此前的部分判决证明了法院对加密资产有执行效力。近日，英国海关税务总署HMRC也对加密资产手册进行了更新，包括加密资产的交换、赠与和销售都需要申报资本利得税，甚至使用加密货币支付工资还需要缴纳所得税和国民保险。

 

今天，丽莎就来和大家分享一下英国税局在加密货币方面做出了哪些调整，如果您是加密货币的持有者，或您个人或企业属于交易商，又需要注意哪些纳税义务？

 

 

资本利得税CGT：

 

对于个人投资者而言，当您处置加密资产时，如果有了收益，而且当您的收益超过免税额度（每年12,300英镑）时，需要缴纳资本利得税（CGT）。

 

其实，资本利得税对于投资者来说并不是一个陌生的领域，在涉及投资住房出售、商业房产出售、股票或投资的收益都需要计算资本利得税。

 

其实早在2018年，英国税局就将加密资产的收益算作资本利得税当中的一个部分进行计算，这也是加密资产收益纳税的最主要的方式。

 

在下述的几种情况下，您可能需要为您的加密资产收益缴纳资本利得税：

• 出售代币
• 将代币转换成不同类型的加密资产
• 使用代币支付商品或服务
• 将代币赠送给他人（赠送给配偶或民事伴侣除外）
• 将代币捐赠给慈善机构（需要根据情况进行判断）

 

那么，如何确定是否需要进行支付资本利得税呢？

 

一般来说，收益通常是资产支付价格与出售价格之间的差额；如果资产是免费，在计算时需要使用其市场价值；如果期间存在持有资产的成本，可以扣除某些成本；如果存在资本损失，减少了收益，也可以向税局进行报告。

 

经过上述过程计算后，如果您在加密资产方面的收益仍旧大于年度免税额的话，则需要向税局进行申报（通过年度自我评估纳税申报表/使用资本利得税实时服务报告），并缴纳资本利得税。

 

需要注意的是，在您交易过程当中，需要为每一笔交易保留单独的记录，这将有助于您的税务计算和纳税申报：

• 加密货币类型
• 处置日期
• 处置代币的数量
• 剩余代币的数量
• 以英镑为单位计价的代币价值
• 银行对账单和钱包地址
• 在处置代币之前和之后的汇总成本记录

 

当税局对您进行合规检查时，很有可能要求查看上述的相关记录，以确保您正确纳税。

 

如果个人/企业成为加密货币交易员，应当如何处理税务问题？

 

随着加密资产的火热，也有很多实体企业参与其中，在这一领域“挖矿捞金”，或是做起了交易员的角色。

 

一般来说，如果是以公司的身份进行交易或挖矿，那么利润的部分可能会涉及到公司税（CT）。

 

因为税局将会把加密资产视为一种无形的公司资产，需要根据无形固定资产的要求来征收公司税；如果存在交易行为，那么交易所得也是公司利润的一部分，在除去公司成本后，剩余的部分需要缴纳公司税。

 

如果是以个人身份进行交易或挖矿，这部分的收入应当计入个人的应税收入。也就是说对那些从事积极加密资产买卖并有了盈利的人来说，如果个人收入达到年度收入门槛（年收入超过12,570英镑），净利润的部分需要缴纳个人所得税，并同时缴纳国民保险NI。

 

需要注意的是，如果想要符合“交易员”的定义，这一般需要本人具有一定金融交易的商业意图、存在一定的复杂性、风险性、频率和组织水平来买卖加密资产。

 

也就是说，如果把买卖加密资产当作自己的主业（成为一名交易员），或是公司的经营项目，也就需要按照正常的收入或公司利润进行报税。

 

 

加密资产有合理的避税方式吗？

 

没错，在某些情况下，个人是不需要为加密货币纳税的，这里丽莎想和大家谈一下加密货币的空投。

 

加密货币空投指的是将数字资产从加密货币项目转移到多个钱包。其理念是将代币发放给现有或潜在用户，用来提升加密货币认知度。当某一种加密货币的使用量、换手率越高，也就意味着这一种加密货币的用户基数越大，其估值将会更高。

 

因此，空投就是让一些用户领取特定的任务，包括关注社交媒体账号、订阅新闻资讯或是至少在钱包中持有特定数量的代币后，即可获得空投加密货币。

 

在以下情况，所得税将不适用空投加密货币：

• 空投加密货币不被认为是加密货币交易或企业的一部分
• 在没有做任何交换的情况下获得空投加密货币（比如，没有用法定货币来购买）

 

除此之外，以下加密资产的交易在英国无需缴纳资本利得税或所得税：

• ‘HODL’ing加密货币，也就是在本质上尽可能长时间地持有加密货币
• 在自己不同的钱包之间转移加密货币
• 用法定货币来购买加密货币
• 向配偶和民事伴侣赠送加密货币

 

但请注意，上述的这些方法其实大多数适用于数额较小的加密货币体量。对于大规模的加密货币，在目前的框架下是没有所谓合规的“避税方案”的。

 

当使用加密货币支付，需要支付增值税和印花税吗？

 

就目前的规则而言，英国税局表示：

• 为换取加密资产而出售的任何商品或服务均应以正常方式缴纳增值税。
• 加密货币矿工因采矿活动而收到的交易所代币通常不在增值税范围内。
• 当交换代币兑换商品和服务时，代币本身的供应无需缴纳增值税。

 

简而言之，加密资产不是一种商品或服务，加密资产本身是不需要缴纳增值税的。但是如果使用加密货币来支付商品或服务，那么仍需要按照正常的方式来缴纳增值税，这一点是不变的。

 

那么，这就引出了另一个问题，如果用加密资产来购置房产，需要缴纳印花税（SDLT）吗？

 

目前来说，英国税局认为，加密资产如果作为购买“应税证券”的对价，印花税储备税（SDRT）将适用。同理，如果加密资产作为购买土地的对价，同样适用于印花税（SDLT）。

 

对于律师来说，想要使用加密资产来购买房产，仍需要将加密货币转化为法定货币（比如英镑），而且律师仍需要对交易的款项进行合规检查（反洗钱调查），这样才能够完成交易。

 

如果您在加密资产购买房产方面有进一步的问题，您可以随时联系丽莎律师行，我们专业的房产律师会为你答疑解惑。

 

 

丽莎小结：

 

从目前的现有税务框架来看，英国税局正在逐步增强对加密资产的监管，以保证投资人能够以正确的方式进行纳税，避免偷税漏税的情况发生。

 

其实我们可以发现，英国税局并没有将加密资产作为一种货币，而更像是一种股票。自然地，加密资产也存在着诸如资本利得税、公司税和个人所得税的相关问题。

 

英国海关税务总署HMRC近期对加密资产手册的更新也预示着英国税局将会更加认真地对待加密货币相关的纳税义务。

 

因此，如果是加密资产的从业人员，需要记录好相关的交易凭证，在自我评估纳税申报表进行申报。同时，丽莎想要提醒大家：2021/22年度报税表需要在2023年1月31日进行提交。

 

如果您在加密资产方面的报税问题遭遇了来自税局的合规调查，您可以立即联系您的税务师或您的律师，在听取相关的税务和法律建议后，结合相关的存单和证据配合税局的调查。

 

好的，关于英国“加密资产”的最新变化，丽莎今天就说到这里。如果莎粉在加密资产、英国公司法方面的任何问题，请随时联系丽莎律师行的商业律师团队。

 

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从本周起，咱们的《丽莎说案》除了给大家讲讲法院最新出炉的案件外，也会和大家聊聊来自生活中比较常见的房产纠纷。昨天，丽莎在互联网上看到一个比较有意思的邻里纠纷，它涉及了公共通行权问题。

 

很多莎粉可能也遇到这样的问题，自己的公寓附近有一条道路，这条路从法律的角度来说，它属于邻居的私有财产。然而，多年来，这条路一直允许公众使用的。

 

突然有一天，这一条路的新主人不再允许大家使用这一条道路，把它封起来了。这该怎么办呢？咱们有办法申请公共通行权吗？本期《丽莎说案》，我们跟大家聊聊一个真实的故事，顺便给大伙儿支支招。

 

 

故事背景

 

很多年前，Mike Burnside在英格兰多塞特郡买了一套公寓，该公寓位于温伯恩一栋公寓楼盘——Millbank House。

 

他告诉媒体，Millbank House公寓楼附近有一条小巷——名叫米尔巷：Mill Lane。米尔巷一直都由一个私人庄园所有。不过，它几十年来都属于一条公用小巷，居民们几乎每天都从这条小巷通往大路。Millbank House公寓的业主们在买下公寓租赁权的时候，也没有任何资料显示这是一条私人路。

 

然而，最近事情发生变化。

 

不知道这条路的拥有者是换人了还是怎么的，有一天，一位自称为该私人庄园的经理突然在铁门上贴上“私有财产，没有公共通行权”（PRIVATE PROPERTY, NO PUBLIC RIGHT OT WAY）的标语，并且把带刺铁丝网的门竖起来。

 

一到晚上，庄园业主就会把这扇铁丝大门关起来。从此以后，Millbank House的居民们不可以开车从这里通行。

 

Mike Burnside 说：

“这一切都是由我们的邻居做的，他是该庄园的经理，他阻碍了我们进出我们的公寓。现在，我们就像活在一座监狱里。我们晚上不能开车出去，除非他想让我们出去。他的所作所为是可耻的。我们永远不知道他什么时候会打开或关闭大门。”

 

Mike Burnside告诉媒体，目前，当地居民正在向国家规划检查员提交几十年来米尔巷被用作公共通行权的证据，希望可以让它恢复公共通行权。没想到，他们却收到该私人庄园Mill Lane Precinct 经理的威胁信，指责他们制造恶意谎言。

 

Suzanne Sherlock是Millbank House公寓的所有者，她告诉媒体，多塞特郡议会正在联系他们，他们正在起草一份道路通行权地图。

 

“我们与居民和通行权负责人开会，该私人庄园却反对我们开会，并向我们所有人发送一封关于恶意谎言的信。过去几十年来，人们总是可以随时通过这些街道。然而，他们现在却把我们的权利给锁上了，我们希望国家规划监察员制止它。”

 

米尔巷拥有人Mill Lane Precinct Estate 的一位发言人向媒体回应，坚称这条路属于私人路段，它没有公共通行权。

 

“有些人为了自己的个人目标而瞎编的谎话，这些人只是想要独自控制这条路，而不是试图让这片土地成为公共通行权的正当理由。他们虚假声称在Mill Lane的私人土地上存在通行权，并暗示我我们的管理方式是非法和/或不当的。

 

迄今为止，我们没有获得任何法院命令来合法地确定这条巷子的公共通行权，因此从法律上讲，在Mill Lane 的私人土地上没有公共通行权。以前的法院命令确定Mill Lane 属于是私人土地，这是根据律师、保险公司、测量师和警察的建议进行管理的。”

 

 

丽莎评论

 

英国法律规定，市民有权进入以下土地进行步行或其他休闲活动：

• 使用公共道路和人行道或获得公共通行权的道路，例如人行道或马道
• 使用您的权利在开放的土地上漫游，包括山脉、荒野、荒地、丘陵、公共土地和英格兰海岸小径周围的一些土地

 

通过媒体提供的资料，丽莎无法判断谁说的话才是真实的。但是，Millbank House公寓业主们确实也承认，这一条有争议的路确实属于私人所有。那么，它就不适合以上公共通行权规则。

 

然而，这并不代表这些居民们就没有办法了。如果当事人知道这条道路，他们已经使用20年或更长时间，并且该条路未记录为公共通行权，当事人可以向当地政府申请记录。

 

法律规定，当事人可使用用户证据来主张通行权（A right of way）。为基于公共使用提出通行权要求，1980年《公路法》第31条要求当事人能够证明以下所有内容：

 

第一，公众至少20年不间断使用这条道路。20年如何计算呢？法律要求这从公众使用道路的权利受到质疑（例如，当有人锁住道路对面的大门）之日起倒计时，或者如果公众使用道路的权利没有受到质疑，从您的确定性地图修改令申请(Definitive Map Modification Order applications)之日起算。

 

第二，道路用途作为“权利”。（ As of right）。这意味着在20年内，没有强制、秘密、或经过土地所有者的明确许可。打个比方，使用必须是公开进行的，而不是通过拆除栅栏，或得知土地所有者外出度假时秘密穿过。另外，公众没有必要让土地所有者知道“公共使用”正在发生，但只要土地所有人选择查看，他们就能发现。也就是说，公众不是隐身通行的。

 

第三，这条路必须由广大公众使用，而不仅仅是某个庄园的某些租户或雇员。按照本篇的案子来看，光是Mike Burnside以及他公寓的邻居使用这条道路是不够的，可能需要更多居民来作证。

 

第四，使用必须遵循线性路线。

 

因此，丽莎建议，如果居民想令私人土地变成公共通行权，Mike Burnside和其他居民们可以通过以下步骤和方法来主张土地通行权：

• 请检查旧地图或者之前能够查看到的所有文件，来证明该土地在过去曾有公共通行权
• 找出足够多的人证物证，证实这片土地至少被公众连续使用20 年，在这期间，没有任何人要求他们停止
• 或者尝试获得土地所有者许可

 

同样，如果莎粉们遇到一样的问题，也可以按照以上方法来主张通行权。在做任何行动之前，最好是能够聘请一名律师，律师会针对具体案子来仔细分析。

 

 

当您与邻居发生争执时，该怎么办？

 

在英国生活，可能总是难免不了和邻居之间闹矛盾，如果您也像本篇故事一样，碰到一个难搞的邻居，该怎么办？

 

如果您与邻居发生争执，请按照以下步骤操作。

 

第一，尝试私下找他们交谈来解决问题。

 

在提出正式投诉或让其他人参与之前，请尝试与您的邻居讨论这个问题。如果您担心接近他们，请写一封信，清楚地解释问题并坚持事实。如果问题影响到其他邻居，也让他们参与进来。如果投诉来自许多人，解决纠纷可能会更容易一些。如果您是租户协会的成员，租户协会可能会有所帮助。如果您的邻居是租户，您可以联系他们的房东。

 

第二，如果非正式地提出问题不起作用，您可以使用调解服务。

 

在英国有许多中介服务中心，如果您无法通过与邻居交谈来解决争议，请寻求调解服务的帮助。他们通常会安排一个调解员，这是一个经过培训不偏不倚，在争议中扮演裁判的角色，来处理两个对立方之间的论点。调解可能会收取费用，但这仍然比聘请律师和采取法律行动便宜。

第三，如果争议涉及法定滋扰（例如响亮的音乐或吠叫的狗），您可以向当地政府投诉。

 

如果邻居纠纷涉及损害健康或滋扰的活动，您可以向当地政府寻求帮助，这被称为“法定滋扰”。这些滋扰行为包括：

• 噪音（包括嘈杂的音乐和吠叫的狗）
• 人造光（路灯除外）
• 营业场所的灰尘、蒸汽、气味或昆虫
• 烟雾、烟雾或气体
• 可能危害健康的垃圾堆积

 

如果当地政府决定有人造成法定噪音滋扰，他们会发出“减少噪音”的命令，该命令告诉这些人，他们必须做什么才能停止制造噪音滋扰，否则将面临进一步的法律诉讼。如果有人违反关于家中噪音的消减令，他们可能会被处以最高5000 英镑的罚款。如果是来自工厂或企业的噪音，罚款最高可达20,000 英镑。

 

第四，如果您的邻居有以下等暴力或骚扰行为，请立刻联系警方。

• 暴力、威胁或辱骂
• 对您进行性骚扰，或因为您的性取向、宗教或种族背景
• 以任何其他方式违法

 

第五，可以通过法院采取法律行动。

 

如果一切都失败了，您可以对邻居采取法律行动。丽莎想要提醒的是，将某人告上法庭可能是很昂贵的，比如说您需要支付律师费，法庭费。因此，如果没有其他方法，这应该是您最后的手段。

 

如果您真的被邻居的一些行为弄得很头疼，不知道该怎么办，请立刻联系丽莎律师行，我们的诉讼以及房产团队有着丰富的经验，可以为您提供建议，帮助您解决问题。

 

今天的文章就到这边，如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都欢迎进一步咨询丽莎律师行。

 

任何英国税务方面的问题，也可以联系咨询丽莎会计行。

 

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莎粉们大家好，欢迎来到《丽莎房产快讯》，本期的信息有：

 

• 英国房市在迷你预算后受到”重大冲击”，房价在10月下跌0.4%
• 英国央行再加息，高利率将如何影响房产市场的走向？
• 英国税务局笑疯了，印花税收入创历史新高
• 英国各地区Build-To-Rent房屋同比增长超过五分之一，未来可缓解租赁市场
• 惊！英格兰和威尔士有超过13.8万套房产由离岸公司拥有

 

 

最新数据：10月房价下降0.4%

 

上周，英国贷款机构Halifax发布最新的数据，数据显示，在Liz Truss的迷你预算案发布后，英国10月份的房价下降0.4%——这是四个月中连续第三次下降了，也是2021年2月以来最大的一次跌幅。英国房价的年增长率从9月份的9.8%放缓到10月份的8.3%。

 

截至目前，英国的平均房价达£292,598。

 

据了解，9月23日，在前总理Liz Truss和她的财政大臣Kwasi Kwarteng的领导下，迷你预算引起了金融市场的动荡，推高了借款成本，从而影响房价。

 

Halifax称，现任首相Rish Sunak和他的财政大臣Jeremy Hunt对这种混乱作出了回应，表示可能会加税和削减政府开支。

 

Halifax抵押贷款部主任Kim Kinnaird说，迷你预算案还增加其他可能影响房价的趋势，包括：生活成本上升以及房价和收入之间的不平衡。在预期的长期经济衰退期间，更高的失业率也将增加价格的下行压力。

 

“虽然疫情后，英国经济放缓是预料之中的事情，但毫无疑问，英国房产市场因迷你预算而受到重大冲击，抵押贷款利率突然加速上升。虽然这些利率目前可能已经达到了顶峰，但最近的事件似乎影响着很多买家，那些现在还拥有抵押贷款的买家们想要停下脚步，重新看看他们的选择；而一些潜在的购房者则完全暂停了买房计划，想要观望局势。”

 

与Halifax一致，Nationwide发布的报告也有着相同的观点。上周，Nationwide的数据显示，10月份的房价下降0.9%。经济学家们说，价格下跌可能标志着一个长期下跌时期的开始。

 

 

利率上升，如何影响大家？

 

上周四，英国央行再次提高利率0.75%，目前的利率已经从2.25%提高至3%。这是自去年12月以来的第八次加息，也是自1989年以来最大的一次加息幅度。那么，英国央行的加息行为会对房产市场有什么影响？

 

第一，对贷款的影响

 

在其他成本不断上升的时候，这一次加息行为会对大约220万使用可变利率抵押贷款的许多人造成打击。这些人面临着每年额外支付数百英镑的情况，更难受的是，对于一些拥有较大贷款额度的人来说，这笔数目将达到数千英镑。

 

在这220万人中，约有一半人是采用跟踪式或折扣利率交易。另一半则是支付贷款机构的标准可变利率（SVR）。

 

那么，如果您属于跟踪式交易，那么，您的交易几乎是跟随基准利率走的，所以您的还款数额几乎肯定会上升。在之前3.5%的跟踪贷款中，利率将上升到4.25%，对于剩余20年的15万英镑抵押贷款产品，每月将会增加59英镑。如果您属于只付利息的抵押贷款，每月将会增加93英镑。

 

标准可变利率（SVR）的变化由贷款机构决定，但大多数也会上升，尽管不一定是0.75个百分点的完全上升。一些贷款机构可能需要一些时间来宣布他们的决定。

 

然而，数据显示，英国大约630万抵押贷款是固定利率的住房贷款。这些借款人在他们的交易到期之前是不会产生任何影响。但对一些固定利率住房贷款即将结束——未来几周或几个月——的人来说，他们可能会受到影响，这会是一个非常艰难的时期，无论是购买他们的第一处房产还是取代即将结束的交易。

 

新的固定利率的价格已经在上升，平均新的两年期固定利率住房贷款从9月23日的4.74%飙升至10月20日的6.65%。

 

不过，有一点点好消息，根据Moneyfacts的数据，在过去的几周里，一些贷款机构已经开始削减他们的新固定利率。有一些贷款机构将他们的两年期固定利率产品的平均值慢慢降低到6.46%。

 

Nationwide建筑协会也宣布了一些相当大的削减：本周二，该机构会把一些产品的利率降低到1.3个百分点。不过，如果您想从中获益，您必须是现有Nationwide抵押贷款的借款人，希望转换到其新交易之一。

 

第二方面：房价的影响

 

我们都知道，房价的关键驱动力之一是人们可以向贷款机构借到多少钱。所以，借贷成本的上升将会对房价产生很大影响。Halifax发布的最新数据很好证实这样的情况，英国房价确实出现下降了。

 

不过，房地产网站Zoopla对媒体称，可用房屋的供应量低于平均水平，如果没有意外的话，这个情况可能还是会支撑着房产定价。也就是说，房产价格还不会跌得太难看。

 

Nationwide首席财务官Chris Rhodes周三告诉国会议员，该机构对接下来发生的事情预测：”最好的情况是房价缓慢上升，最坏的情况是可能下降30%。”

 

Zoopla预测，2023年最有可能的结果是房价适度下降，最高达5%。

 

同时，房地产代理公司Savills预测，英国的平均房价在2023年将下降10%，但从2024年起开始上升。

 

究竟如何？大家请持续关注《丽莎房产快讯》

 

 

政府印花税收入创新高

 

上周二，英国税务局公布最新数据。截至9月的三个月，英格兰和北爱尔兰的购房者支付的印花税比有记录以来的任何一个季度都要多。第三季度住宅物业的印花税收入达到35.9亿英镑，比第二季度创下的最新季度纪录高出21%。

 

另外，在截至 9 月的一年中——需求旺盛和房价飙升的繁荣时期——印花税收入超过了120亿英镑。这比2017年的历史高点（94.7亿英镑）还高出28%。

 

房地产经纪人第一太平戴维斯的研究总监卢西恩库克表示，这一增长是由高端市场的活动推动的。与2021年同期相比，2022年第三季度超过100 万英镑的购买量增加了35%。

 

政府数据没有按价格范围细分税收收入，但库克估计第三季度近40%的印花税收入来自超过100万英镑的购买，尽管它们只占交易的不到5%。

 

库克指出，Buy-To-Let投资者和第二套住房买家对这一笔总收入做出了最大的贡献，由于这些买家有义务额外支付三个百分点的印花税。所以，这些买家在此期间向国家财政部交付了5.28亿英镑的印花税。

 

但是，这一趋势可能在未来几个月有逆转，政府的印花税收入估计要降低了。

 

首先，英国政府推出的印花税津贴会带来影响。

 

9月23日，时任财相Kwasi Kwarteng推出的印花税津贴将英格兰和北爱尔兰的征收印花税的门槛提高了一倍，达到25万英镑。首次购房者购买的前42.5万英镑也免缴税款，高于30万英镑。

 

此外，房价下跌也会影响印花税支出。

 

由于更高的抵押贷款成本限制了购房者的愿望，房价面临压力，预计交易数量将减少。第一太平戴维斯在本周的预测中表示，明年房价将下跌10%，交易量将下降四分之一。

 

各区Build-To-Rent房源增长很快

 

上周，英国房地产联合会（BPF）发布最新报告，在2021年第三季度和2022年第三季度之间，英国规划中的、正在建设中的或已建成的”Build-To-Rent”（BTR）房产总数从209,313套增加到240,202套（增长了15%）。

 

新的报告显示，该行业继续在英国各地扩张，各地区在建的BTR房屋数量同比增长22%。各地区的BTR工程以及拟定方案也按季度增加8%，按年度增加了22%，计划建造77,282套住房。

 

目前的通胀压力和利率上升在短期内给整个建筑业带来了挑战。第三季度末与第一太平戴维斯合作进行的分析显示，虽然该行业呈现继续增长趋势，但至少在短期内有放缓的迹象，2022年前三季度的开工量为10493套，而2021年同期为14410套。

 

然而，BTR住宅的前景仍然非常好。目前，有113,536套住宅在规划中，同比增长15%，表明该行业的未来长期的前景。第一太平戴维斯最近的分析为BTR行业提供了第一个长期预测，并预计在未来十年内完成的BTR住宅数量可能达到380,000。

 

英国地产联合会政策总监伊恩-弗莱彻评论说：

“在过去十年中，在低利率和低通货膨胀的经济背景下，BTR市场迅速发展。目前的市场条件显然是非常不同的，但关键是在伦敦和整个地区对高质量的专业管理房屋仍有需求。产品的多样化到单一家庭住宅和二级城市，突出了该行业迄今为止的发展，并将继续这样做以满足需求。BTR住宅将受益于更加标准化的规划方法。很少有地方政府在其地方规划中制定了BTR政策，因此申请过程往往是定制的，需要很长的时间。对于一个以收入回报为驱动力的行业来说，长时间的规划可能会使许多计划付之东流。”

 

第一太平戴维斯住宅投资研究部总监Jacqui Daly补充说：”BTR有助于在租赁需求强烈的地区提供新的住房。 根据Rightmove的数据，在过去的三个月里，可供出租的房屋比大流行前的平均水平少了四分之一以上（-26%），这一数字在伦敦上升到-30%。”

 

 

英国超过138,000处房产由离岸公司拥有

 

根据与《卫报》分享的研究，英格兰和威尔士有超过13.8万处住宅和商业物业归离岸公司所有，在伦敦的资产总值达550亿英镑。

 

据了解，英国土地登记处列出了离岸公司拥有的大约9.4万处产权，但许多产权包括单一地块上的多处房产。通过计算拥有的所有财产，研究人员发现了另外4.4万处房产。

 

金斯顿大学首席研究员兼讲师Rex McKenzie在研究伦敦房地产避税天堂资金报告中指出，离岸公司拥有的每个产权平均包括大约1.47处房产。

 

“英格兰和威尔士共有9.5万处住宅物业注册给离岸业主。其中近一半——42,543——在伦敦，并且集中在伦敦最昂贵的地区。”

 

根据伦敦皇家银行的避税天堂货币（Tax Haven Money）的数据，在威斯敏斯特市，包括伦敦市中心的梅菲尔、骑士桥和贝尔格莱维亚地区，有9066 处离岸住宅物业，另外还有453 处位于肯辛顿和切尔西皇家自治市镇。

 

该研究估计，伦敦的平均离岸财产价值为133万英镑，使首都所有离岸财产的总价值超过550亿英镑。

 

Rex McKenzie对媒体说：“使用离岸服务购买房屋的亿万富翁和百万富翁是跨国财富精英的一部分，其中包括世界寡头、超级富豪、盗贼、逃税者和罪犯，也许正是因为这个原因，伦敦的居民和公众将肯辛顿和威斯敏斯特的奢华豪宅与俄罗斯寡头和盗贼联系在一起。”

 

最新法律规定，拥有英国财产的海外实体必须在2023年1月31日之前在Companies House 注册，并提供其真正受益所有人的详细信息。该规则于8月1日生效，作为2022 年经济犯罪（透明度和执法）法案的一部分。然而，根据一项审查，截至9月底，只有少数1000 多个实体宣布真正所有人的详细信息。

 

好了，本期《丽莎房产快讯》就到这里。我们下周再见！

 

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今年3月，英国火速通过了《2022年经济犯罪（透明度和执法）法案》“Economic Crime (Transparency and Enforcement) Bill 2022”。

 

这一法案早在2018年就开始起草，但是一度拖延，没有进入正式的立法程序。随着今年2月俄乌战事爆发，为了能够制裁俄罗斯，这一法案被迅速提上日程，为制裁奠定法律基础。

 

毕竟，英国作为世界金融中心、资本的避风港，很多海外实体（尤其是寡头和贪污腐败者）在英国利用当前的公司注册制度，通过层层嵌套股权结构的方式来隐匿巨额财富。与此同时，英国的投资移民签证也在今年彻底关闭了申请通道。

 

在《2022年经济犯罪（透明度和执法）法案》正式上线后，英国要求海外实体在注册时需要披露其真实的身份。如果没有在规定时效内注册，则无法购置或卖出房产，最高每日罚款2,500英镑，甚至有可能承担刑事责任。

 

根据要求，所有的海外实体需要在2023年1月31日之前进行申报，目前还有不到3个月时间。

 

当然，如果您有任何与“海外实体注册”的问题，欢迎随时联系丽莎，我们专业的商业律师团队会帮您答疑解惑，协助您解决问题。

 

回到我们今天的正题，其实《2022年经济犯罪（透明度和执法）法案》仅仅是英国对相关经济犯罪的一道“开胃菜”，它只是新《经济犯罪法案》的一部分，而后者将会带来更进一步的变更，给英国的执法部门赋予了更多的权利，也让潜在的经济犯罪事件无所遁形。

 

目前，新《经济犯罪法案》已经完成了英国下议院的2读程序，正处在委员会辩论阶段（Committee stage），预计将会在短期内移交至上议院审议，得到御准后正式实行。

 

那么，新《经济犯罪法案》有哪些问题值得我们关注？赋予了执法机构哪些权利？对于公司董事来说，这一法案意味着什么？

 

 

→ 什么属于经济犯罪？

 

经济犯罪是指涉及金钱、金融或资产的一类活动，其目的是为犯罪人非法获取利益，或利益本身会给他人造成损失。这对于英国的国家安全、经济及其制度构成威胁，对社会和个人造成严重损害。它包括以下几个方面的经济犯罪活动：

• 犯罪分子从犯罪所得中获利或资助进一步的犯罪活动
• 损害英国的金融体系并损害合法企业的利益
• 破坏英国作为国际金融中心地位的完整性
• 对英国的繁荣、国家安全和声誉构成风险

 

可以说，小到个人资产的不明转移和资产隐匿，大到集团性的、恐怖主义的跨国洗钱和欺诈都属经济犯罪的范围内，而英国也正在不遗余力地打击这些犯罪，通过新的《经济犯罪法案》来维护英国的经济繁荣、国家安全。

 

→ 英国当前对于经济犯罪的立法框架是什么？

 

在过去20余年的时间内，英国先后颁布了8个与经济犯罪相关的立法，分别是：

 

1.《2002年犯罪所得法》（POCA）：涵盖洗钱并规定了与洗钱有关的主要罪行，这些罪行无需证明上游犯罪行为即可被起诉。

 

2.《2000年恐怖主义法》：类似于“POCA”，主要列出了与恐怖主义融资有关的主要罪行。

 

3.《2001年反恐怖主义、犯罪和安全法》：赋予了冻结和扣押恐怖主义现金和其他恐怖主义资产的权力。

 

4.《2017年洗钱、恐怖主义融资和资金转移（付款人信息）条例》（MLR）：对受监管的公司制定打击洗钱和恐怖主义融资的高级别要求，并确保关键专业人员识别其客户并了解其交易目的，包括必要时审查资金来源。

 

5.《2015年严重犯罪法》：以现行刑法和民法为基础，以确保国家犯罪局（NCA）、警察和其他执法机构能够继续有效地追捕、摧毁有组织的犯罪分子并将其绳之以法。

 

6.《2017年刑事金融法》：赋予执法机构和合作伙伴更多的能力和权力，以追回犯罪所得、打击洗钱、逃税和腐败，以及打击资助恐怖主义。

 

7.《2018年制裁和反洗钱法》：使英国能够实施国际制裁并建立自己的制裁制度，保持最新的反洗钱和反恐融资措施，帮助保护英国的安全和繁荣，并继续使英国与国际标准接轨。

 

8.《2022年经济犯罪（透明度和执法）法案》：包含帮助打击肮脏资金的关键措施，并引入改革以提高透明度，并提供更大的权力和更多信息来识别和调查犯罪分子的非法财富。

 

在监管方面，英国国家犯罪局（NCA）下属的国家经济犯罪中心（NECC）扮演了重要的角色，除此之外，还有严重欺诈办公室（SFO）、英国海关税务总署（HMRC）、金融行为监管局（FCA）、皇家检察署（CPS）、伦敦大都会警察局以及英格兰和威尔士的警察。

 

此外，英国还拥有3个反洗钱和反恐怖主义融资的法定监管机构：金融行为监管局（FCA）、英国海关税务总署（HMRC）和赌博委员会。

 

在执行方面，反洗钱监督专业机构办公室（OPBAS）是法律和会计专业机构的监督机构，金融制裁执行办公室（OFSI）能够帮助金融制裁在英国得到正确的实施和执行。

 

以上的各类立法赋予了英国监管机构的执法能力，同时也在逐步扩大执法范围，而新《经济犯罪法》在以上法律的基础上再度扩张，那么，新《经济犯罪法》在哪些领域有所改变？

 

 

→ 新《经济犯罪法》将改变哪些领域？

 

公司注册：

 

新《经济犯罪法》将要求担任公司董事的个人，具有重大控制权的人以及向英国公司管理处（Companies House）提交文件的人员核实其身份。有关董事、秘书和具有重大控制权的人的登记信息需要被集中保管，而不是由公司自己来保管。

 

公司需要在其注册办公室的地址设立一个可以确认和接受文件的地方，并且所有的公司会被要求提交损益表。

 

英国公司管理处有权向有关当局（执法机构）披露信息，同时，公司管理处也能得到其他监管机构分享的信息和拒绝含有不准确文件内容的权利。

 

总而言之，英国公司管理处将会尽可能地提高其所掌握信息的可靠性和准确度，以及公司所有权的信息和运营方面的透明度，并且，还会与其他部门“联网”，提升公司管理处的现代化和数字化，与其他机构校验信息的准确性。

 

有限合伙企业：

 

新《经济犯罪法案》还引入了对有限合伙企业的透明度要求和验证程序：

要求提供合作伙伴的更多信息

需要有限合伙企业维持在英国的注册办事处

要求每年确认有关有限合伙人的信息

对违反这些要求的行为实施制裁

 

其实，这些要求的最终目的都是为了确定有限合伙企业的最终实际拥有者，提升透明度，理论上使得有限合伙企业与有限公司注册的透明度要求划上了等号。

 

加密资产：

 

加密资产的监管问题的确是全世界政府非常“头疼”的问题，而新《经济犯罪法案》计划引入扣押和追回加密资产的额外权利，这增加了打击欺诈、洗钱或勒索软件攻击等犯罪或非法活动的执法力度。

 

新《经济犯罪法案》将修正《2002年犯罪所得法》的第2-4条的刑事没收权和第5条中的民事追偿权。使得国家犯罪局（NCA）等执法机构能够扣押、冻结和追回以犯罪为目的的加密资产，并迫使数字货币交易所等企业交出与涉嫌洗钱和其他非法活动有关的信息，并且在某些情况下，甚至可以销毁加密资产。

 

如果这一条例能够保留至最后，那么将会对使用加密资产进行洗钱的跨国集团带来严重打击。

 

反洗钱的权利：

 

目前，英国严重欺诈办公室（SFO）的职权范围只能在对国际汇率和腐败案进行正式调查之前使用其管理权限，这大大束缚了SFO的预调查权利。

 

那么新《经济犯罪法案》将会允许SFO在其职权范围内的所有预调查权利。这相当于给SFO放开了手脚。

 

与此同时，这一法案还允许企业在某些情况下直接与其他企业分享信息，以便快速打击经济犯罪；并且，还取消了国家犯罪局（NCA）的金融情报部门从企业方面获得信息之前，必须提交可疑活动报告的规定。

 

也就是说，不论是监管机构还是企业间之间的互动，都将减少以往复杂的文书，大大增加了各方的反洗钱权利和速度。

 

取消律所罚款上限：

 

对于各大律师行来说，反洗钱工作是至关重要的。如果没能做好尽职调查，出现了经济犯罪的问题，律师行也可能被罚款。

 

此前，律师监管局（SRA）对经济犯罪有关的监管违规行为的处罚上限为2.5万英镑，在新《经济犯罪法案》中，欲意取消这一处罚上限。

 

这意味着SRA能够开出高于2.5万英镑的罚款，这种威慑力可以进一步规范法律职业的合规性。

 

 

→ 丽莎小结：

 

毫无疑问，新《经济犯罪法案》的主要目的就是为了提升公司注册的透明度，并限制了企业的隐私和保密权。

 

也就是说，在英国注册的公司需要提供更多的信息来验证董事、秘书、具有重大控制权的人的身份，这种验证甚至是不同部门或执法机构的交叉验证，来确保信息的准确和透明。

 

其实在一点上，我们已经在新的海外实体的登记要求中看到了，那么日后当这一法案完成了全部的审核流程后，这些要求很有可能会复制到普通的企业注册登记当中。

 

与此同时，企业不能够选择性地对公司隐私进行保密处理，包括需要提供损益表、在注册地能够确认和接受信件，这对于初创企业，或是“空壳公司”来说是一个挑战。

 

可以预见的是，日后在英国注册企业，哪怕是没有海外实体的参与，也需要一定的文书工作和验证工作，并且，更多的验证信息也可能需要更多的时间来进行验证，5分钟在英国注册一个企业的时代可能即将结束。

 

好的，关于英国新“经济犯罪法案”的最新法律变化，丽莎今天就说到这里。如果莎粉有关于公司注册，运营和备案过程中的任何问题，请随时联系丽莎律师行的商业律师团队。

 

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英国内政部最新设立了一个独立的投诉调查机构，称之为：“Independent Examiner of Complaints”（投诉独立审查员，简称IEC）。

 

新设置的“IEC”所担任的角色，为最终检视和裁定，内政部对于“移民局投诉”的处理和回应。

 

意思是说，假设您对于移民局提供的“服务”有不满意的地方，您原本就是有权做出“投诉”的。而当您向移民局做出投诉后，如果您还是不满意移民局对于您的投诉所给出的回应，那么您最终还可以将该“投诉”交由IEC，让IEC来做公正的第三方裁判。

 

由于IEC不隶属于内政部，也不是一个公家机关。“它”的独立性一定程度保证了最后“裁定”的公正性。换句话说，IEC可以不受干涉或偏颇地去对移民局进行调查，查看他们在处理“投诉”的时候，是否有遵从所需的合法程序和相应政策。

 

 

→ 关于“投诉”移民局

 

其实，说到底“移民申请”（或者说和移民局打交道），根本上来说算是一种“服务”（即便这类“服务”对于不少人来说，并不感到享受）。

 

不过既然是服务，就代表“接受服务”的申请人，如果对于移民局提供的服务有觉得“不满意”的地方，是有权利提出“投诉”的。

 

这种“投诉权利”是本来就存在的，并不是一项新政策。只不过，当一个人提出投诉的时候，最先接受并处理该“投诉”的是移民局。由于移民局也可以算是“其中一方当事人”，这也就是为什么当移民局的处理和回应不能令人感到满意时，会需要一个独立且公正的第三方，来为此做出仲裁（也就是新设置的IEC）。

 

→ 哪些问题可以投诉？

 

首先，移民局对于“投诉”是这样定义的：“对于移民和边境部门所提供的任何服务，或对工作人员的专业行为，感到不满意而需要做出回应的，都可以进行投诉。”

 

往细了说，该叙述包含以下这些内容：

 

服务 – 指工作方式，日常工作内容方面低于工作标准的行为

 

包括：速度太慢，质量太差，沟通不良（如未能及时得到通知或无人应答等），提供错误或有误导的信息，文件损坏或丢失，客户关怀差。

 

轻微的不当行为 – 指任何职业操守上的不专业但未严重到需要调查的行为

 

包括：粗鲁或唐突的行为，言语不妥（如有侮辱色彩的词汇），当被责问工作人员否认自己身份，态度差（如不帮助，无视甚至阻碍）。

 

严重的不当行为 – 指任何违反职业道德并可能造成严重后果的行为

 

包括：刑事攻击，刑事盗窃，刑事诈骗或腐败，不公正待遇（如骚扰），其他的严重不专业行为（如有损内政部形象或影响到内政部工作等的行为）。

 

如果申请人对于移民局的”服务“或”专业行为“，有感到不满意而要投诉（Complaint）的话，可以直接使用移民局的“线上投诉系统”：https://www.gov.uk/complain-uk-visas-immigration

 

或者，写信至以下地址：

Complaints allocation hub

Central point of receipt

7th Floor

Lunar House

40 Wellesley Road

Croydon

CR9 2BY

 

也可以直接电邮联系移民局：complaints@homeoffice.gov.uk（需要指出的是，如果当事人未满18岁，那么只能使用电邮形式）。

 

→ 投诉须“把握时间”

 

按照相关规定，当事人的“投诉”必须在事件发生的3个月内提出。就是说，距离“事件发生”的当天日期算起，除非是有不得已的特殊情况，否则不可以超过3个月后才提出投诉。

 

但需要厘清的是，移民投诉并不是一种“移民挑战”。意思是说，如果您是对于您“移民申请”的结果感到不满意，想要提出上诉或行政复议，这是不属于投诉范围的。

 

同时，提出“投诉”并不会影响当事人“正在审核”的移民申请速度（不会因此变得更快或更慢），或者申请的结果（也不会因此遭到拒绝或增加成功率）。

 

→ 投诉的时候应该包含哪些内容？

 

当事人应该尽可能地描述和提供相关信息，包括描述事件的过程，以及“它”对当事人造成的影响，并附上支持的证据和材料，越详细越好。

 

这些相关的信息和证据可以是（但不限于）：

 

申请人的联络方式——提供自己的联络地址和电话是非常重要的，因为移民局可能会直接联系当事人，来寻求解决当事人的问题，或者索要更多相关信息；

 

事件的详细描述，包括时间、地点和日期等；

 

任何处理当事人案件的移民局工作人员的姓名或编号；

 

相关证据或证人；

 

相关文件的复印件；

 

申请/案件的移民局参考号，或者其他相关信息可以让移民局更容易去调查当事人的投诉。

 

 

→ 投诉“语言”？

 

移民局目前只接受英语或威尔士语的投诉。

 

→ 投诉后的下一步？

 

当事人提出投诉后，其“投诉”会由移民局的“通信团队”管理，他们会负责确保该投诉，能得到及时和满意的解决。

 

同时，在移民局收到“投诉”信息后，当事人会收到一份“确认”通知，让当事人得知该投诉已经被收到。如果需要的话，相关工作人员可能会联系当事人，以便进一步的调查。

 

→ 投诉的处理时间？

 

通常情况下，移民局在收到“投诉”后会对此展开调查，并在20个工作日内回复当事人。如果需要更长时间来进行调查（超出20个工作日），移民局一般会进一步给予通知。

 

如果涉及到的投诉内容情节严重，可能会需要更长时间，大约12周内才能得到回复（不过移民局也没有保证，一定不会超过此周期）。

 

值得一提的是，由于仍受到“优先处理”乌克兰相关签证的影响，所以移民局所需要“回复投诉”的时间，可能会再更长。

 

→ 不满意移民局的回复？

 

如果移民局回复了当事人的投诉后，当事人仍不满意收到的答复，还可以再要求重新审查（Review）。

 

如此一来，移民局更高层的官员，就会来负责这则投诉的”重审“，这一般需要额外20个工作日的时间（从当事人”提出重审“的该日算起）。

 

在”重审“过后，如果当事人还是不满意重审的结果，新的IEC这时候就可以上场了。意思是说，当事人就可以把该投诉带到IEC（Independent Examiner of Complaints）。

 

但需要注意的是，想要把投诉交由IEC，也同样需要把握“3个月内”的时间。也就是说，在当事人收到移民局”重审结果“的3个月内，需要向IEC做出投诉。

 

在向IEC提出（最终）投诉的时候，当事人可以下载并填写此表：https://www.gov.uk/guidance/make-a-complaint-to-the-independent-examiner-of-complaints，然后以电邮或列印下来并邮寄的形式，交由给IEC：

 

电邮：iec@homeoffice.gov.uk

邮寄：Home Office, Office for the Independent Examiner of Complaints, PO Box, Sheffield S2 9JD

 

→ 最后，投诉总是最好的方式吗？

 

相对于其他方式来说，”投诉“是相对直接和便宜的（移民局并不收取当事人的任何费用）。

 

不过，需要注意的是，”投诉“一般仅限于：当事人的案件——在移民局所接受处理的程序本身，和移民局所给予当事人的服务态度等问题。

 

当事人一般是不可以对移民局的正式决定，比如说是否给予您身份、身份是多长时间、是否允许您入境等… 而进行投诉的。

 

对于这些问题，如果当事人认为移民局是错误的话，只可以提出上诉（有上诉权）、行政复议（无上诉权），或者进一步的司法审核等。

 

今天的文章就到这边。不论是对于移民投诉，亦或是移民上诉和挑战，以及移民申请方面；如果您有相关疑问，都可以直接联系丽莎移民部。需要任何移民协助，丽莎都很愿意为莎粉们服务。

 

如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，欢迎进一步咨询丽莎律师行。

 

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在父母分居或者离婚后，独自抚养孩子通常是很困难的。

 

在办理离婚手续的时候，父母可能私下达成一份育儿协议(A parenting Plan)，或者离婚夫妻通过家庭法院得到一份强制性的儿童安排令（Child Arrangement Order），双方跟着协议或者命令的安排来分工照顾以及支持孩子。

 

然而，由于生活中发生了一些改变，父母没有办法按照原始的安排来执行。比如说，父母的工作模式发生变化或者经济上有变故，一方不能再为孩子的学校以及爱好提供支持了。又或者说，随着年龄增长，孩子开始不满意这些安排。那该怎么办呢？

 

总的来说，离婚夫妻是可以改变最初的协议，不过，如何改变得分两种情况。您得看看双方签署的协议是普通的育儿协议，还是涉及法院的命令。

 

本期《家庭法小课堂》，我们给大家好好说说。

 

 

离婚时，父母如何对儿女做出安排？

 

如果你们正在分居或离婚/解除民事伙伴关系，并且你们有孩子，你们需要就如何照顾他们达成协议。如果您和前伴侣在以下方面达成一致，双方可以避免通过家庭法院诉讼来实现：

• 孩子们将来在哪里生活？
• 他们将与父母双方各相处多少时间？
• 您将如何在经济上支持您的孩子？

 

通常情况下，当您写好了这一份协议，按照这一份协议来做就行。在这样的情况下，您更改原始协议会相对比较简单。简单的理解，你们基本可以私下来调整这一份安排。

 

如何更改原始协议？

 

您可能需要更改育儿协议的原因有多种，例如：

• 您的工作发生变化，您无法按照原来协议规定的方式来履行您的义务
• 您搬家了，或者离开这个国家了
• 孩子的需求发生了变化

 

那么，如果您和前伴侣已经做出了对孩子的安排，起草了一份育儿协议，在您让其他人参与之前，有必要和前伴侣谈谈。你们俩可以回头看看最初同意的内容。尝试对不起作用的事情进行一些更改。例如，您可以：

• 改变看孩子的时间和地点
• 让您信任的人参与其中，例如您都认识的祖父母或朋友，以帮助安排您与孩子见面的时间和地点

 

只要双方达成协议，重新写一份新的协议，旧的就自动作废。

 

如果您前伴侣不愿意交谈怎么办？

 

如果您和前伴侣有非常大的矛盾，在联系和沟通上有困难，使用儿童联络中心可能会有帮助。儿童联络中心是一个安全的地方，您的孩子和您的前伴侣可以在那里见面或进行 “接触”。如果您难以与前伴侣直接沟通或您不想见他们，这可能会有帮助。儿童联络中心的工作人员可以：

• 帮助安排交接，以便您不需要见到前伴侣
• 在接触过程中看到和听到您的孩子，以确保他们的安全
• 给您一个安全的空间，让您的孩子和前伴侣见面

 

您可以在全国联络中心协会（NACC）的网站上找到更多关于联络中心的信息。

 

同时，我们还建议您尝试找一些调解机构，让第三方介入帮助调解一份新的安排。这些调解机构可能更便宜，通常也更快。您可以在GOV.UK上查看您是否有资格获得法律援助。通常来说，您将与一名”调解员”交谈，他将尝试帮助您就如何在你们之间作出安排达成一致。

 

 

向法院要求儿童安排令

 

如果父母实在没有办法达成协议制定一份新的安排，法院有广泛的决定权，您可以向法院申请，强制命令一份育儿安排。通常来说，您需要告诉法庭您的原始协议是什么以及为什么它们不起作用，您还需要告诉他们您认为哪些新安排会奏效。

 

通过起诉，您可以向法院索取“儿童安排令”，儿童安排令可以强制决定：

• 您的孩子和谁住在一起，住在哪里
• 您的孩子何时以及如何见到父母双方
• 您的孩子还会看到谁，例如家人朋友和亲戚

 

法院的决定将基于他们认为对孩子最有利的方式。每个家庭的情况都不同，但法院通常会尽量确保孩子见到父母双方——除非存在暴力或虐待的风险。您必须支付232英镑的法庭费用才能获得儿童安排令。

 

 

另一种情况：向法院申请更改原始协议/命令

 

现实生活中还有一种情况，离婚夫妻原来的签署的“育儿协议”涉及法院程序。很多时候，离婚夫妻商定一份协议后，想要让这一份协议具备法律约束力。于是，他们会邀请律师起草一份无异议判决（A Consent Order）。当这一份无异议判决获得法院的同意时，离婚夫妻的这一份育儿协议就具备法律约束力了。

 

或者另外一种情况，父母在第一次商定育儿安排的时候非常不顺利。所以，在离婚的时候，他们已经通过法庭诉讼来争夺孩子的抚养权。也就是说，法院已经下发了儿童安排令，离婚父母最初的育儿安排是根据法院的命令来执行的。但是现在，孩子的安排令随着父母的情况随时间而改变，孩子的需求随着年龄的增长而变化，父母双方想要改变这一份命令。

 

那么，不管您是拿到一份无异议判文件还是法院抗争性获得的命令，只要您的协议涉及法院——你们的决定是通过法院来制定的，这个时候，离婚夫妻就不能私下更改原始的协议或命令了。

 

在下达命令时，法院都会认为，这一份育儿安排是基于儿童最大利益的。因此，未经法院批准或另一方父母同意，父母一方不得更改子女安排令。也就是说，如果您想更改命令，首先，您需要征求另一方父母同意。接下来，双方需要向法院申请更改或解除现有的法院命令。

 

通常，您需要告诉法院为什么认为原协议或者原命令不合理，并提出证据证实您需要新对孩子更有益的安排。

 

法院在审查是否需要更改安排令的时候，通常会要求审查1989年《儿童法》第1(3) 条中包含的法定福利清单。最重要的是，儿童的福利是法院的主要考虑因素。当法院考虑是否根据《儿童法》更改原来的命令时，他们必须考虑这样的行动对孩子来说比不下达命令更好。

 

最后，丽莎建议，如果您真的很难与前伴侣交谈，认为自己根本无法和前伴侣达成任何协议时，那么开始记日记是一个好主意。写下一些让您希望改变原始计划的理由，比如说，您的前伴侣没有遵守协议的条款——例如，如果他们在没有充分理由的情况下一直比承诺的时间晚接孩子回家。如果您真的最后需要上法庭，这些资料是有用的，因为它将显示为什么原来的安排没有发挥作用。

 

好了，如果对孩子抚养权问题还有任何问题的，请进一步联系丽莎律师行，我们的家庭法律师可以提供建议。

 

今天的文章就到这边，如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都欢迎进一步咨询丽莎律师行。

 

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在前几期，我们解释了立遗嘱人可以自由处置其遗产，但须满足遗嘱能力的测试，遵守订立遗嘱的形式要求等。

 

不过，如果当事人没有订立遗嘱，那么在这种情况下，他们的遗产将根据无遗嘱继承规则进行分配。

 

而无遗嘱继承规则指的是什么呢？在这条例下，遗产将如何被分配呢？

 

现在，丽莎就带莎粉们走进英国家庭法 – 无遗嘱继承的世界，解答您的疑问。

 

《无遗嘱，法院将自动把遗产分给经济较差的家属？》

 

通过上面的视频，莎粉们是否更了解“无遗嘱继承”了呢？

 

之后，我们还会继续以简单平易的方式，向莎粉们科普更多英国法律信息。

 

想要学习更多，记得关注我们！

 

丽莎还要提醒，所有我们制作的视频，都会同步发布在丽莎的官方YouTube平台。如果想要观看更多丽莎视频，可以关注我们（丽莎律师行）https://www.youtube.com/channel/UCPmpxpJNXwSfgy7_z6ljKmg

 

我们也有英文版YouTube（Lisa’s Law Solicitor）：https://www.youtube.com/channel/UC3MHpkVaHm6EsGunDg1xUpQ

 

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