各位莎粉周五好，欢迎点击《丽莎商法快讯》，本周需要重点关注的英国商业、商法信息有：

• 英国零售业增长遇冷，企业利润前景悲观
• 英政府稳信心，与银行密切合作保贷款
• 国家电网：今冬面临停电危机，英政府：确保能源供应
• Deliveroo与Morrisons合作推出实体杂货店
• 英美数据访问协议生效，共同打击跨国严重犯罪
• 首富马斯克又转念！继续收购推特！
• 维珍航空放弃伦敦-香港航线

→英国零售业增长遇冷，企业利润前景悲观

根据商业咨询公司BDO的意向调查显示，英国零售商在上个月的销售增长是解除新冠大流行以来最慢的一个月。

在2022年9月，同类产品的销售额同比增长2.8%，而在8月份，这一数据为3.6%。而在9月的最后一周，销售增长率已经降至1.33%。

其中，家居行业的状况非常惨淡，在9月的总销售额下降了6.3%。

究其原因，还是因为通胀所导致的民众生活成本升高，另一方面，英国工薪阶层的工资也没有完全跟得上通货膨胀的速度，英国家庭不得不控制支出，那么最为直观的表现就是英国零售业的冷淡。

目前，英国的大型连锁商超，包括Tesco，Next和Primark都下调了利润的预期。

可以想见，英国企业在目前的通胀压力下，利润前景比较悲观。根据英国商会BCC在针对5,200家公司的季度调查显示，只有三分之一的企业相信他们明年的利润会增加，而39%的企业预计他们的利润会下降。

这种迹象表明，英国企业对未来的英国经济没有信心，不确定是否能够在接下来一年中提升自己的利润率。

除此之外，这项调查还显示，有62%的公司认为他们会在未来3个月内提高价格；有37%的企业表示他们担心利率上升的影响；近80%的企业预计投资支出不会改变或减少。

目前，英国企业的各项指标全面下行，企业抱怨现金流萎缩，销售额下降和投入价格飞涨。

BCC的研究主管戴维·巴里尔 （David Bharier）表示：“许多公司都陷入了通胀飙升和利率上升的夹缝之中。”

在整个经济和金融不确定的情况下，企业更希望政府制定长期的计划来提振信心。

→英政府稳信心，与银行密切合作保贷款

自从英国政府发布“迷你预算案”Mini-budget之后，英国的金融市场出现了波动，这样的状况导致银行下架了不少抵押贷款产品，同时，这样的动荡导致抵押贷款的利率直线上升。

根据金融服务提供商Moneyfacts的统计，在这一段波动的时期，有935种抵押贷款产品下架，平均2年Fixed利率的抵押贷款产品利率高达6.07%，而在一年前这一种抵押贷款的产品的平均利率为2.25%，而5年Fixed利率从2.55%上升到了5.97%。

本周，英国财相夸西·克瓦滕（Kwasi Kwarteng）表示，政府将与提供抵押贷款的银行、建筑协会以及金融部门密切合作。

在会议上，抵押贷款的负担能力是最重要的议题，贷款机构目前对只支付利息的BTL贷款人施加压力。

除此之外，很多银行贷方要求克瓦滕延长政府的抵押担保计划，这一计划可以让购房者最少提供5%的首付款，部分抵押贷款将由政府来承保，此前，这一计划将于今年年底到期。

而根据消息人士称，英国政府正在对此项贷款进行调查，有可能会延长这一支持计划，以帮助更多人购买他们的首套房产。

随着金融市场的逐步稳定，英国贷方也逐步恢复了他们的抵押贷款产品，但是利率仍居高不下。

在英格兰央行不断增加基准利率的大背景下，将会不断提高企业融资的成本，以及购房者的贷款成本，如果您打算购置房产或给企业融资，那么丽莎建议您立即行动，尽早联系丽莎帮您完成交割。

→国家电网：今冬面临停电危机，英政府：确保能源供应

根据BBC的报道，英国国家电网（National Grid）表示：如果英国天然气的供应量极低，在最坏的情况下，英国今年冬天有可能面临长达3小时的断电。

尽管这是国家电网的最坏的一种预演情况，但是如果能源危机进一步升级，能源的供应中断是完全有可能的。

如果真的出现断电的可能，那么英国家庭将会提前一天收到有关停电的警告。一般来说，断电的时间段会发生在用电高峰时刻，比如早晨和下午4点-9点之间，这将会给英国家庭带来麻烦。

目前英国的能源结构严重依赖天然气进行发电，燃气发电占据英国40%的能源供应，除此之外，英国还需要向欧洲大陆国家，如比利时、荷兰、法国等国进口电力。

在欧洲大陆都自顾不暇的这个冬天，从欧洲大陆进口电力将会更难。

众所周知，当前欧洲的能源危机主要还是因为俄乌之间的战争，导致非常依赖俄罗斯能源的欧洲国家陷入天然气荒，尽管欧洲各国都在寻找全世界的其他供应商，但“僧多粥少”的局面让能源价格水涨船高。

一些能源公司开始鼓励客户在关键时段减少用电量，比如减少使用洗衣机和烤箱，推荐企业改变能源的使用时间，或是在高峰时段使用电池或发电机等。

针对国家电网这样的说法，英国政府却并不认可，同时发表公告称：英国已经制定了冬天的能源计划，能够确保在各种情况下家庭和企业的能源使用。

这样的说法给了家庭和企业信心，但不得不说，这将会是一个充满挑战的冬天。

→Deliveroo与Morrisons合作推出实体杂货店

来自英国的外卖巨头Deliveroo近日在伦敦牛津街街头推出第一家实体店——Deliveroo Hop。

这家Deliveroo Hop与英国商超Morrisons合作，顾客可以直接去订购和购买商品，其中包括Morrisons的“Ready to eat”和“The Best”系列商品，这家商店提供1,750多种商品。

Deliveroo Hop为顾客提供了一种全新的购物方式，通过Deliveroo的应用程序订购，既可以在商店取货，也可以在几分钟内送至您的地址，为消费者提供了更大的灵活性和选择空间。

在2020至2021年期间，作为英国外卖行业的巨头，Deliveroo的订单增长了73%，尽管目前仍在“烧钱”的阶段，不过Deliveroo预计将会在2023年下半年至2024年上半年实现收支平衡。

对于这样的一家互联网科技公司来说，从事线下实体商店是令人惊奇的。不过这也侧面印证了行业的变迁，根据Deliveroo的调查，近四分之一（24%）的伦敦人现在每周需要使用一次杂货配送来满足他们的需求。

也就是说，人们的购物习惯正在改变，40%的购物者每2-3天就需要购买一些生活用品，这与此前每周一次有着截然不同的趋势，而对于年轻人来说，他们更偏好于在网络上订货，将自己所需的商品迅速配送至家中。

Deliveroo Hop门店正是满足了这一市场需求，此外，Deliveroo还寻求和Waitrose、Sainsbury‘s、Co-op、ASDA和Spar合作，进一步迎合市场。

→英美数据访问协议生效，共同打击跨国严重犯罪

美国司法部（DoJ）于本周确认美国和英国之间的《数据访问协议》正式生效。

这意味着美国和英国的调查人员能够更好地访问重要数据，以符合隐私和公民自由的方式打击犯罪行为，包括恐怖主义、跨国有组织犯罪和儿童犯罪。

简单来说，两国的执法机构可以从另一国的通信服务提供商 （CSP）那里获取存储的电子数据，以通过简化程序打击严重犯罪，从而彻底改革以缓慢而闻名的司法互助程序。

英国和美国当局能够及时、高效和合法进行跨境数据的访问权限。

与此同时，美国和英国已选定了负责为每个国家实施数据访问协议的指定机构。对于美国，指定机构是司法部的国际事务办公室（OIA），对于英国，它是英国内政部的调查权力部门。

那么这些部门可以要求存储相关数据的公司，比如云存储公司、社交媒体提供商、消息平台和其他数字服务提供商需要在7天内回复来自英美两国的命令（OPO），如果没有及时回复，则有可能被加以蔑视法庭的罪名。

简而言之，这可以让英美两国之间的数据调查变得“畅通无阻”，在不侵犯公民自由权和隐私的基础上，打击严重犯罪行为。

→首富马斯克又转念！继续收购推特！

亿万富翁埃隆·马斯克（Elon Musk）在今年年初收购社交平台推特的事情现在又传出后续。

不了解马斯克和推特的“恩怨收购案”的莎粉，可以移步至丽莎的往期文章：《440亿美元的收购案说甩就甩！首富马斯克是有钱率性，还是进退维谷?》

近日，又改变了他的想法，在与推特公司对簿公堂前，选择重新收购这家世界级的社交媒体平台。

根据报道，马斯克还是会以此前提出的价格（每股54.2美元）收购推特，将推特公司私有化。

消息一出，推特的股价直接飙升20%以上，超过每股52美元，但是其价值仍低于收购价。

有专业人士指出，如果马斯克与推特对簿公堂，那么胜出的可能性是极小的，那么马斯克则需要赔偿推特公司10亿美元的违约金。

10亿美元对于坐拥2200亿美元净资产的马斯克来说并不是一笔“大钱”，但是还是在开庭3周前选择继续收购推特，这一戏剧性的转变是出乎人意料的。

在440亿美元的收购款中，有125亿美元来自于银行贷款，其中包含65亿美元的杠杆贷款，30亿美元的担保债券和另外30亿美元的无担保债券。

参与的银行包括摩根士丹利、美国银行、巴克莱银行、三菱日联金融集团、法国巴黎银行、瑞穗金融集团和法国兴业银行。

不过对于银行来说，投资者当前对杠杆贷款等风险较高的债务已经失去了兴趣，因此想要借钱给马斯克收购推特，这些公司可能会面临重大损失。

但是，银行们也别无选择，只能为这笔交易提供资金，这可能会使得银行潜在损失高达数亿美元。

→维珍航空放弃伦敦-香港航线

根据路透社报道，总部位于英国的维珍大西洋航空决定暂停伦敦希思罗-香港的班机服务，并且关闭其在香港的办事处。

而此前，维珍航空已经在香港运营了30年之久，在香港约有46个工作岗位，涉及办公室工作人员和机组人员。

但令人意想不到是，在香港已经开始逐步开放，取消入境酒店隔离的当下，维珍大西洋航空还是离开了香港。

根据维珍航空的说法，由于俄乌战事导致的航线延长，以及希思罗机场的相关问题，导致其运营充满复杂性。

因此，在2023年3月之前暂停伦敦-香港航线，这是一个商业决定。

不过，英国另一家航空公司，英国航空将会在12月重启香港的航班，并会在12月19日之后每日执行一班。

好的，本周的《丽莎商法快讯》就先说到这里。如果您对于文章内容，或英国公司法、英国跨境电商方面的问题，或者其他英国法律方面有任何疑问，都可以进一步咨询丽莎律师行。

任何英国税务方面的问题，也欢迎联系咨询丽莎会计行。

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我们之前讲过了订立遗嘱的好处以及为什么建议找专业的律师来进行遗嘱的起草。

一般来讲遗嘱的内容是由订立遗嘱人自己来进行决定的，法律上对于遗嘱的内容并没有界定，这是因为订立遗嘱人及财产所有人对其财产有完全的处决权。

但法律上对于订立遗嘱的形式要求是有所规定的，本期我们就来简单解释一下相关的法律要求。

现在，丽莎就带莎粉们走进英国家庭法 – 遗嘱起草的世界，解答您的疑问。

《订立遗嘱的3个必备要求？》

通过上面的视频，莎粉们是否更了解“遗嘱起草”了呢？

之后，我们还会继续以简单平易的方式，向莎粉们科普更多英国法律信息。

想要学习更多，记得关注我们！

丽莎还要提醒，所有我们制作的视频，都会同步发布在丽莎的官方YouTube平台。如果想要观看更多丽莎视频，可以关注我们（丽莎律师行）https://www.youtube.com/channel/UCPmpxpJNXwSfgy7_z6ljKmg

我们也有英文版YouTube（Lisa’s Law Solicitor）：https://www.youtube.com/channel/UC3MHpkVaHm6EsGunDg1xUpQ

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在上周的文章中，我们才提到，英国新任内政大臣布雷弗曼（Suella Braverman）很快地将会给大家揭露特拉斯政府对于”英国移民政策“的新计划，布雷弗曼果然就不负众望地”语出惊人“了。。。

周二（4日）晚间，在新首相特拉斯（Liz Truss）上任后的第一个保守党会议（Conservative Party Conference），布雷弗曼就来了个”挑大梁“演出。除了对于周一才急煞喊停的”减税计划“表达支持，指著鼻头骂那些害得”减税“黄了的保守党成员；还风风火火地高喊”终止“英法海峡非法横渡的愿景，并强调她要”送走非法移民“的决心。

她在会议中大声疾呼：”保守党政府必须拿回控制权，要让’卢旺达移送政策‘确实执行。“

布雷弗曼才一上台，就在她演讲的刚开始，称赞了前任内政大臣帕特尔（Priti Patel），说她任期内宣布的”卢旺达移送政策“简直就是大刀阔斧！

所以布雷弗曼说，她一定会好好确保这么有魄力的政策，能够顺利通行，扫除一切阻碍。

她还警告，对于那些非法入境英国的人，内政部将会以”最快速度“送回他们原来的国家，或者被重新安置到卢旺达。

不过有趣的是，对于这样一个”充满争议“的政策，到底是要如何才能确保该政策能够”顺畅无阻“，布雷弗曼倒是尚未给出进一步的细节。

她只说，未来”入境英国“只能是通过安全且合法的途径。并且，她也誓言要严厉打击“兜售虚假承诺“的人口贩子和犯罪分子。

《独立报》指出，布雷弗曼不排除将会采取比较激进的手段，直接修法一律禁止“非法入境”的人在英国境内申报难民，以此打击难以控制的英法海峡偷渡现况。

→ 动作频频，布雷弗曼还想对”留学生“下手？

布雷弗曼在保守党会议的演讲前，已经迫不及待地接受《太阳报》采访并指出，英国现在有太多的”低技能移民“（Low skilled workers）了。

然而，稍微有点了解移民法的人应该就知道，英国目前提供的”工签“路径，基本都是针对”高技术移民“（High-skilled workers）；这也就是为什么，导致本地市场对于”低技术移民“的需求和空缺难以填满。否则的话，首相特拉斯上周又怎么会喊出，要让更多移民来到英国工作呢？？

结果也才约一周的时间，咱们的新任内政大臣就画风一转，喊著”人太多了“。。。不晓得她自己有没有意识到，这个转折实在是挺突然的。。。

不过呢，布雷弗曼也是有给出解释。她把矛头指向学生签证持有人的”陪读“家人。

她的意思是说，这些依靠学生签证主申请人的”陪读签“太容易取得了，导致”这些人“实在太多了。

但这里令人感到矛盾的地方是，目前移民法只允许”研究生“（Postgraduate）以上学位课程的当事人（主申请人），可以申请配偶/伴侣或/和孩子过来”陪读“，并不是任何学生签证（Student visa）的持有人，都可以申请家人来英一起生活的。

虽然说，这些”陪读签“的人数，确实自——截至2021年6月该年度的约30,000人，直线上涨至了截至2022年6月该年度的约80,000人；才一年的变化内就有了近2.7倍的增长。但是，如果说把这些增长都视为”低技能移民“，未免也过于偏颇。

《卫报》则批评，特拉斯内阁实在是令人雾里看花，一下说要吸引移民来填补劳动力市场，一下又说低技能移民太多了（而且内政大臣对于”低技术移民“的归类也不太符合逻辑）。

要知道，首相特拉斯不久前才喊著要增加的“季节性农业工人”并不属于高技能移民；而且新任财相克瓦腾（Kwasi Kwarteng）也希望通过“更新短缺工种”来确保更多“低薪工作”的职缺能被填满。

如此又有布雷弗曼这一说法，不禁让人觉得特拉斯内阁的举动实在太过迷幻，简直是在对于商界释放混乱的信号。

→ 重提10万净移民数字

布雷弗曼进一步说，她有意将”净移民数字“（Net migration）从目前的239,000人（截至2021年6月的年度）大幅缩减；而她缩减的目标是过去卡梅隆（David Cameron）时期所设下的“10万以下”净移民数字。

不过，布雷弗曼倒是拒绝对于净移民数字设下“具体承诺”；她的意思是说，她最终是希望达到“10万以下”，而她也会朝著这个方向去努力。可是，她并不会设下一个具体数字（嗯，还是挺懂得给自己留馀地的）。

至于她要怎么“缩减移民”呢？她又把炮火对准“留学生”群体。布雷弗曼提到，有些学校和课程并不总是“高质量”的，所以她会著手去减少（这些）国际留学生（通过非高质量途径）来到英国。

而通过减少留学生数量，“陪读”的数量也能相对获得减少。布雷弗曼补充：“这些（陪读的）人来到这里，他们并不见得或工作，又或者是做著’低技能‘工作；而这不能对英国经济成长做出贡献。”

尽管属于脱欧强硬派的布雷弗曼一番言论，会让外界认为她似乎有点和首相特拉斯以及财相克瓦腾“唱反调”；但她却强调，减少移民是特拉斯内阁的“一致共识”。

→ 所以，面对新政府的好一通操作，应该怎么看？

我们认为，所有这些来自特拉斯内阁释放的讯息，虽然感觉非常碎片化，拼拼凑凑看似搞不清他们到底想干嘛。

但丽莎还是可以和莎粉们一起整理出一些思路的。其实，某种程度来说，他们各自的论点不算完全冲突，而且也不排除有在“试水温”，看看大众的反应为何。

由于英国脱欧的事实和经济发展的需要，对于工作和商业类签证方面的进一步开放，我们认为还是成立的；尤其是对于特定产业或职缺来说，移民政策也需要反映出商业需求，为经济所需的劳动力市场进一份心力。

与此同时，移民政策自然也不可能一面倒，一股劲儿只开放；为了达到平衡，英国政府势必还是得对于其他路径“下手”，控制移民数量。否则的话，恐怕对于英国福利制度和住房等，也可能造成负担。

而其中，对于“非法移民”的打击就成为了显著的标的。对于目前的情势来说，这和保守党政府执政下的”脱欧结果“以及”拿回主权“依然相呼应。

至于学生签证和其家属，目前来说我们认为是内政部考虑的一个方向。但总的来说，从过去以来的经验来看，国际留学生对于英国经济其实是有正面影响的；内政部不至于会需要”拿出大刀“。

如果说要对于这方面”收紧“的话，可能的角度是从”赞助“方面去做调整，例如给出更严格的赞助人条件，以确保可以赞助学生签证的院校和课程，能够符合内政部所说的”高质量“要求；而在”陪读家属“方面，也可能增设进一步的要求，来确保达到内政部所希望的目的。

而如果相关规定或申请条件有所修改的话，除了陪读家属，内政部也可能考虑把相关变化也延用到”陪工家属“身上。

不过呢，现阶段我们认为大家还是不需要过度担心。如同刚刚提过的，英国政府现在释放的讯号，还是有”试水温“的迹象。对于内政部的实际操作和进一步修改方向，还是需要等到正式的政策发布为准。

对此，丽莎会再持续追踪，一旦有最新消息或发布，会尽力在第一时间为莎粉们做出更新。

今天的文章就到这边，如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都欢迎进一步咨询丽莎律师行。

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英国BBC有一档非常火的装修节目，名字叫《Homes Under the Hammer》，每天上午10点在BBC一台播出。

该节目记录非常多英国业主投资房产以及改造的故事，深受观众的喜爱。最近的两期，非常让人惊叹啊！一个改造项目为业主净赚利润13.8万，让人感到惊叹，另外一个作品，主人公也把他的破旧房产一下提高了42.5万英镑的价值！！

丽莎看完后忍不住想要拿出来给大家分享，看看这些人如何赚钱的？

房产投资手找旧公寓

《Homes Under the Hammer》最新一集是买家乔丹的改造故事，乔丹是一位经验丰富的房地产投资者，在他手中的改造项目数不胜数。

这一次，他借用该节目的机会来展示他的技能，翻新伦敦南部一套破旧的四楼公寓。

这是一套小型的两居室公寓，位于一栋1930年建造建筑四楼。由于维护不善，公寓相当破旧，依旧保留着1930年的原始特色。

不过，该公寓的位置还是很不错的，位于伦敦南部的一个理想的位置，附近有三个火车站，其中位于该物业的正对面。在建筑旁边还围绕着绿地、商店、酒吧和餐馆。

据说，这套破旧房产在市场上的指导价为16万英镑，乔丹以18.6万英镑的价格在拍卖会上拿下了它。

乔丹认为，这套房产是一定可以被打造成一个有美丽的城市住宅，然后用来自住或者出租。

在节目里，主持人Jacqui Joseph来到这套公寓参观，看看改造前的模样。哎呀，这栋建筑实在是太老了，连电梯门都出现问题了，只能通过木制镶木楼梯爬上去，主持人都喘不过气来了。

房子里面的走廊非常宽，奶油色的墙壁看起来很脏，原来的镶木地板严重损坏。大厅的一侧是一间狭窄陈旧的浴室，另一侧是一个储物柜。开放式的厨房和起居室的三面墙全部都潮湿了，墙壁上沾满霉菌。

这确实给乔丹带来了一些挑战。

不过，公寓里也有比较好的地方，两间卧室有着非常大的面积，其中一间设有套间淋浴间。原来的金属框架窗户可以看到街道上的“美景”，这对于伦敦的现场来说是显而易见的安静。

据说，2021 年 3 月的时候，一位当地房地产经纪人参观了该物业后评估了一下，认为这套房产如果经历装修后，潜在的售价可能达到25万英镑，估计每个月的租金是1500英镑。

然而，乔丹竟然可以让它超出原来的估算！！！

节目报道，乔丹挪出了2.11万英镑的装修预算来改造，包括换新的布线以及管道等等。仅仅花了三个月的时间，该节目的主持人再来回访的时候，这套破旧的房产已经变成了一个非常时尚和现代的家！！！

2021年6月， 乔他透露，该房产在销售市场上可以卖到35万英镑–比他最初预测的多出10万英镑。尽管乔丹的项目超出预算5000英镑，但他的总投资21.2万英镑的总投资仍然为他赢得了税前利润13.8万英镑。

哇，羡慕啦！！

最近，Homes Under the Hammer主持人Jacqui Joseph 还参观了位于吉尔福德以南的一个小村庄Hambledon一处房产、

这是一套三居室House，带有自己的露台，George花了32.5万英镑的价格拿下它。

房产里非常黑暗，全都是尘土，还有发霉的墙壁。天花板上还有聚苯乙烯瓷砖，对房产构成火灾风险。 房子后面是一个老旧的厨房，它已经相当过时了需要彻底翻新。楼上还有一间需要“全面改造”的家庭浴室、两间双人卧室和一间单人卧室。

George称，他自己的装修预算是7万英镑，时间表在6 到 9 个月之间。

三个月的时间到，节目的主人重新访问了George的破房产。哎呀，眼前一亮啊，简直是彻头彻尾的大改变！该House已经完全现代化了。

房产的里面，George建造了一个两层楼的扩建部分，里面有一个开放式厨房餐厅，还有通往花园的双折门。

楼上现在有四间卧室，其中一间带连接浴室，家庭浴室也进行了大改造。

George说： “我最终花了大约15万英镑来装修，超出预算了，但我认为是值得的。”

当地的房地产经纪人参观了该物业，看看这项工作为其增加了多少价值。经纪人说，厨房是这处房产最大的卖点。

“我认为这处房产的售价将在65万至75万英镑之间”

这笔估值意味着George已经设法将房屋的价值提高42.5万英镑，牛逼嘞！

如何寻找这些破旧房产呢？

如果您选择一个好的位置，并要一直坚持最初的改造预算。那么，这真的是一个不错的赚钱方法。不过，很多人可能会问：您在哪里以及如何找到要购买的破旧房屋？

有几种方法可以找到这些有“升值”空间的房子：

第一，在线搜索

比如说，像Rightmove 或当地报纸这样的在线门户网站值得一试，因为这些平台上列出了许多房屋。另外不要忘记查看专业网站，例如Property To Renovate和 Pick Up A Property。此外，如果您有足够的资金，您可以在网上查看已经被收回的房产并以优惠的价格购买。

第二， “场外”买卖

其实，英国有许多房产实际上是在“场外”出售，它理解为没有在Rightmove和OnTheMarket.com等网站、以及市面上公开出售的。找到这些房产的唯一方法通常是通过当地的房地产经纪人或通过自己的侦探工作来确定业主的身份。您拥有/关注的房地产经纪人、拍卖朋友越多，您找到的可能性就越大。

不仅如此，您到处闲逛，您就能更好地发现可以为您带来巨额利润的宝石！！

您可以从土地注册处网站开始，使用该网站查看当前所有者何时购买该房产以及他们为它支付的费用。除此之外，您可以选择与当地房地产经纪人交谈，或者寻找遗嘱认证财产（属于最近去世的人的房产）。

第三，拍卖会

房地产拍卖也是寻找这类特定房产的好地方，这些被忽视的房产通常是在拍卖会出售的。去之前要做好研究，大多数拍卖行会在实际拍卖前一个月会发布一份可用房产目录，以吸引潜在买家。每个房屋还将包括指导价和底价，但这些价格在拍卖前一天之前都是可变的，因此请随时了解最新情况。

这里想要提醒一下，不要只是走进去对“看起来”最好的房产出价。您最好提前做好功课，检查该地区其他房产的价值以及如果您对房屋进行改造并将其出售或出租，您可以赚多少钱。不要忘记进行财产调查并向卖方索取法律文件包，以供您的律师查看。

丽莎提醒

如果您愿意买一间又脏又破的房子，那么您确实可能会收获一些惊喜。同时，这类房产不仅价格低，印花税成本也比较低，所以，您可能会有很多收益机会。但是，您要记住提前计算成本。如果您正在寻找一个需要对其进行大处理的房产，那么第一项工作就是计算成本。尽可能多地确定您想做的工作会让您花费多少钱。如果超出成本来做事情，那么最后可能收获的只有“惊吓”了。

小经验：前地方政府物业（Ex-social house）通常是可以考虑的，因为它们通常构造很好，价格会稍微便宜，买家有很多发挥的空间。不过，它有一个问题不能忽视，买家必须意识到贷款机构对这类物业的一些限制，特别是混凝土建筑超过一定数量的楼层。

好了，本期分享就到这里啦！

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在房东与租客签署的租约中，通常会包含允许一方提前终止（中断）租约的条款。不过，该条款通常规定租户可能需要支付一定的赔偿金、违约金或者其他费用等等事宜，才能顺利提前解约。

比如说，饭店经营不善，老板没有能力继续租店经营了，想和房东提前终止租约。按照规定，提前终止租约需要支付1万英镑，租户就必须要向房东支付这笔钱，要不然就无法终止租约。

我们都知道，在英国消费，总避免不了要交一笔增值税（VAT），那么，这类终止租约的费用例外吗？以前，此类付款被视为“增值税”范围之外。然而，税务局的政策发生了变化。

2020年9月，英国税务局宣布，任何提前终止的付款或任何取消租约的费用都被视为 “增值税的供应对价” ，即使是合同中规定的付款，即使这种付款被描述为补偿或损害赔偿，情况也是如此。

不过，针对该指南，一些企业不断向英国税务局发表了批评意见，英国税务局在2021年1月的时候暂停该指南的实施。

随后，税务局对该指南进行详细修改，并在2022年初再一次发布。那么，这个时候就出现了一个问题，那些在2021年到2022年之间使用 “中断租约” 的房东或租户，该使用旧规则还是新规则呢？

本期《丽莎说案》，我们要说的就是跟这个问题有关的案子：Ventgrove v Kuehne+Nagel，我们来看看法官是怎么说的？

故事背景

2016年，KN先生和一家公司Ventgrove Ltd签署了一份商业租约，租下了位于阿伯丁市工业园的商业房产。法院提供的资料显示，双方签署的租赁期为10年，年租金为£450,000。不过，租户有权在5年后（2022年1月3日）终止租约。

租约里有规定，为行使终止租约的权利，租户必须要在指定的日期（2021年4月3日）或者之前发出终止租约的通知，并向房东支付£112,500以及“连同任何需要支付的增值税”（Together with any VAT properly due thereon）。

2021年2月23日，KN先生提出了终止租约的要求，并按照条款向房东支付£112,500。然而，房东表示拒绝该申请。房东称，租约规定了租户需要支付£112,500外，还需要支付相应的增值税——£22,500。

随后，房东立刻向法院提出诉讼。房东要求法院声明，承租人没有行使终止租约的权利，因为他没有按照条款规定的内容来做。然而，KN先生反过来辩称，在他支付相关款项的日子，是没有任何增值税应该支付的。

法院怎么说？

法院认为，KN先生可以并有效行使其终止租约的权利。

法官借用1996年法庭的一项裁决（Lloyds Bank plc v Commissioners of Customs and Excise），当时的政策是不把行使租赁中的中断租约的权利当成是应税交易的。法官认为，从那时起，没有发生任何事情可以改变这一观点。

2020年的时候，英国皇家税务局在税收简报上确实指出了政策的变化，将合同中的补偿费或提前中断租约费用视为增值税范围。然而，在2021年1月，英国税务局又更新了这一简报，明确指出任何政策的改变在以后的日期才会生效。这意味着，在2021年2月23日支付相关的费用时，Lloyds Bank plc v Commissioners of Customs and Excise案例所规定的政策仍然适用的。

法院认为，在这样的情况下，英国税务局是不会向房东收取这一笔增值税的。也就是说，如果遵守合约里写着的”连同任何应有的增值税”，就是给房东赚了一笔意外之财。打个比方，如果房东在交易中确实收取了这笔费用了，但是，他根本不需要向英国税务局支付，那么，房东就赚了额外的利润，这对租客来说是不公平的。

同时，合约里的这句话也不是为了阻挠租户行使中断租约的权利。租约里提到的这一句话，主要是为了保险。比如说，如果有一天，英国税务局突然改变规则，让房东补回该费用，房东还可以找租户拿回这一笔费用。

最后，法院认定租户胜诉，因为根据当时相关案例法和英国税务局的政策，提前终止租约所需要的赔偿金不属于增值税的范围，要按照案例Lloyds Bank plc v Commissioners of Customs and Excise规定的规则。

随后，房东Ventgrove Ltd对该决定提出异议，租户就租赁条款的正确解释提出上诉。

上诉后，法院怎么说？

英国最高法院认为，为了确定中断租约的付款是否需要支付增值税，有必要确定在2021年2月23日行使该权利和支付相关费用的相关法律规定、判例法以及英国税务局公布的指南。

法官认为，第一次法庭结果是错误的。法官不能仅仅凭靠老的案例法Lloyds Bank plc v Customs and Excise Comrs (1996) 中记录的政策条款来决定本案，应该通过适用相关的法律规定和更权威的案例法来决定。

法院主要从两个问题来判断：1，该款项是否应征收增值税？

法官借用了其他两个案例法：MEO v Autoridade Tributaria和Vodafone Portugal v Autoridade Tributaria来分析。法官认为，中断租约并且支付相关的付款在一定程度上代表着房东向租户提供应税土地的代价，因此应征收增值税。租户支付的金额反映了与该运营商（房东）向客户提供的服务有关的成本回收，而后者承诺在这种终止的情况下偿还这些成本。

2, 房东是否可以合法期待：英国税务局不会向他索要这一笔增值税？

正如上文所说，租户认为房东有理由不向税务局支付，该论点主要基于英国税务局在那个时间段暂停了新的政策，并正在修改指南。在这个阶段，英国税务局不会向房东收取这笔资金。法官并不支持这个观点。

法官认为，英国税务局只是暂停了新的政策并对其做出了进一步修改。但英国税务局并没有表示要推翻他们的新政策，他们的指导意见也没有认为租户在中断租约而支付的款项是免税的，或者对房东选择征税有任何限制。

在那个阶段，没有任何内容表明英国税务局会将原始租约中规定的款项视为增值税的范围之外。新的法案的发布和随后的修订也不可能让房东产生合法的预期，即为提前终止租约所支付的赔偿金将被免税处理。

因此，房东的索赔被允许，租户的交叉上诉被拒绝。

丽莎评论

近年来，关于中断租约所需要支付的赔偿金等相关增值税问题一直都不确定。本案突出了这个不确定性，因为在租户付款的时候，英国税务局确实推后了它的法律效力。所以，租户的律师是有理由使用这一点辩论的。不过，该案清楚说明一个问题，即便英国税务局推迟了指导意见的效力，但并不表示税务局会推翻该法案。所以，当事人还是需要支付增值税。

丽莎在这里想跟大家解释一下来龙去脉。

2020年，英国税务局首次发布指南，把终止费（包括中断租约）以及补偿金纳入增值税范围。然而，这项指南在行里引起了批评。行业的专家称：

该指南对涉及的两项欧洲法院判决（Meo和Vodafone Portugal）采用了非常片面的解释，这与之前的英国税务局的政策相矛盾。

它具有追溯效力，因此必须修改前四年的增值税申报表，以应对现在被视为应税的未申报增值税。

该指南对相关的政策并没有详细说明，对建筑和房地产行业常见的一些付款的增值税头寸几乎没有提供指导。

作为对这一批评的回应，英国税务局于2021 年 1 月暂停了其政策，进一步进行修改。也就是说，英国税务局是在这个基础上进行详细的修改，并不是推翻。

现在，莎粉们不需要再担心自己搞不懂要不要支付增值税这个情况了。英国税务局已经在2022年 2 月以《Revenue & Customs Brief 2 》的形式发布了最新指南。

自 2022 年 4 月 1 日起，新指南对增值税处理采取了更加详细的方法，明确并缩小了应缴纳增值税的付款范围。在新的要求下，终止费确实将被视为对商品或服务的合同供应的范畴，并将按照与应征增值税的相关服务相同的费率收取。这意味着，现在所有租户都必须根据指南来行事，为提前解除租约而支付的任何费用支付增值税。

请注意的是，该指南也确实承认该一般规则会有例外，并且始终有必要对逐案方法进行评估。所以，丽莎建议，如果您遇到了相关的问题，请进一步联系法律专家，看看您的案件是否有特殊性。

好了，如果对终止费用的增值税有问题，请进一步联系丽莎律师行。我们的诉讼以及房产团队在这一方面有着多年的经验，可以给您提供比较专业的建议。

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莎粉们周一好，在开始我们每周的《丽莎房产快讯》之前，我们先来插播一条最新的新闻。在面临由前内阁部长Michael Gove和Grant Shapps领导的保守党议员强烈的反抗后，英国新任首相Liz Truss似乎听取“群众”意见，突然变卦，决定推翻“最高税率减税计划”。

今天上午，新任财相Kwasi Kwarteng向媒体证实，英国政府将放弃“迷你预算案”中提出的其中一项计划——对英国最富有的1%人群减税。

根据这一项新提议的减税政策，从2023年4月起取消对年收入超过15万英镑的 45%的附加税率。如果该计划实施后，年收入20万英镑的人群将可以节省约4,300 英镑。

然而，今天上午的消息宣布后，这意味着英国个人所得税将会按照原计划执行，收入超过15万英镑的纳税人，依旧需要按照45%的附加税率支付税费。

那么，该举措将会如何影响房地产市场呢？

前两周，国家统计局已经公布英国最新房产数据。数据显示，在截至2022年7月的一年中，英国房价上涨了15.5%，高于2022年6月的7.8%。在未经季节性调整的基础上，英国的平均房价在2022年6月至7月期间增长了2.0%，高于一年前同期（2021年6月至7月）的下降4.8%。

其中，西南地区的房价增长最为强劲，该地区的房价年增长达20.7%。增长率最低的是伦敦，伦敦的房价年度增长率达9.2%。目前，英国的平均房价为：£292,118。

英国皇家特许测量师学会（RICS）2022年7月的英国住宅市场调查报告指出，新的买家查询继续以稳定的速度下降，库存水平仍然接近历史最低水平。英国房产交易统计显示，2022年7月，在季节性调整的基础上，估计价值4万英镑以上的住宅房产交易数量为104,470宗。这比一年前（2021年7月）高出36.7%。然而，在2022年6月和7月之间，英国的交易在季节性调整的基础上减少了3.2%。

本期《丽莎房产快讯》，我们带大家分别看看：英格兰、苏格兰、威尔士的房价数据。文章的最后，我们仔细来分析分析，英国政府的新政策将会如何影响房地产市场？

英格兰如何？

截至2022年7月的一年中，英格兰房价增长了16.4%，高于2022年6月的7.3%。其中，西南部是增长最快的地区，年度增长率为20.7%；年增长率最低的是伦敦，伦敦的房价增长了9.2%。

在未经季节性调整的基础上，英格兰的平均房价在2022年6月至7月期间增长了2.2%。在季节性调整的基础上，英格兰的平均房价月度增加了1.3%。

目前，英格兰的平均房价达：£311,583。

在整个英格兰，独立屋在所有房产类型中显示出最大的增幅，在截至2022年7月的一年中增长了18.3%，达到48.8万英镑。年度变化最小的是公寓和小套房，在截至2022年7月的一年中增长了9.6%，达到25.4万英镑。

接下来，咱们来看看伦敦的情况。

2022年7月，购买房产最贵的区是Kensington and Chelsea，平均费用为140万英镑。相比之下，购买房产最便宜的区是Barking and Dagenham，其平均费用为34.6万英镑。数据还显示，年度增长最快的行政区是Harrow，当地房价年度增长达14%；相反，伦敦市中心的房价呈现最大跌值，达-11.5%。

苏格兰的情况？

在截至2022年7月的一年中，苏格兰房价增长9.9%，年度涨幅11.4%。在未经季节性调整的基础上，苏格兰的平均房价月度增长0.6%。在季节性调整的基础上，苏格兰的平均房价月度增长0.3%。

截至7月，苏格兰的平均房价是：£192,966。

截至2022年7月，East Ayrshire的增长幅度最大，年度增长19.8%，当地房价达到12.9万英镑。相反，City of Aberdeen的年度涨幅最低，平均价格仅增长0.8%，当地的平均房价为14.9万英镑。目前，购买房产最贵的地区是Edinburgh，平均费用为32.9万英镑。相比之下，购买房产最便宜的地区是Inverclyde，其平均费用为12.5万英镑。

接下来，我们看看具体的情况

在苏格兰，排屋的增幅最大，在截至2022年7月的一年中，排屋上升了11.0%，达到16.4万英镑。在所有房产类型中，年度变化最小的是公寓和小套房，在截至2022年7月的一年中增长了8.0%，达到13.2万英镑。

威尔士如何？

在截至2022年7月的一年里，威尔士的房价年度增长17.6%，高于2022年6月的9.1%。数据表明，威尔士的房价增长速度高于英国15.5%的年增长率。

在未经季节性调整的基础上，威尔士的平均房价月度增长2.8%。在季节性调整的基础上，威尔士的平均房价在2022年6月和2022年7月之间增长了2.9%。

在威尔士，所有行政区的房价都出现涨幅了。其中，Blaenau Gwent表现出最强劲的增长，年度增长20.0%，达到13.2万英镑。相比之下，Cardiff的年度变化最低，在截至2022年7月的一年中，增长了8.3%，平均房价为25.6万英镑。

2022年7月，购买房产最贵的地区是Monmouthshire，当地房产的平均价格为35. 1万英镑。相比之下，购买房产最便宜的地区是Blaenau Gwent，其平均房价为13.2万英镑。

同样，在所有房产类型中，威尔士的排屋显示出最大的年度增长，在截至2022年7月的一年中增长了18.4%，达到17.3万英镑。公寓和小套房的年增长率最低，在截至2022年7月的一年中上涨了10.2%，平均价格为13.6万英镑。

新政策将如何影响房产市场？

从政府给出的数据可以看出，住房市场的供应需求似乎正在逐步平衡。虽然库存水平仍然保持历史最低，但是，新的买家的数量也在稳定下降。

2022年还剩下几个月，房地产市场会发生什么变化呢？

9月23日，新任财相的“迷你预算”无疑给房地产市场带来非常混乱的局面，一周之内，40%的抵押贷款产品被撤回，许多潜在买家的买房计划突然被搁置了。房主和潜在买家感到无能为力，因为成千上万的人在等待他们的抵押贷款交易现在是否会让他们每月额外花费数百英镑，很多人选择退出买卖，或者缩小购买的规模。

房地产网站Rightmove表示，事实证明，上周周一和周二要求看房的潜在买家数量与前三周的同一天相比下降了3%。周二达成协议的销售数量达到8 月初以来的最高水平，因为买家想在利率进一步上涨之前获得抵押贷款。

今天上午，新任首相Liz Truss和新任财相Kwasi Kwarteng 和 Liz Truss宣布的令人屈辱的大转弯后，市场会发生什么变化？它是否扭转了迷你预算对住房贷款、政府债务和英镑的一些动荡影响？

从理论上讲，这应该会转化为更便宜的交易。经纪人R3 Mortgages的董事 Riz Malik评价：“即使市场反应良好，我担心抵押贷款机构可能需要一些时间才能在定价中做出反应。”

经纪商 L&C Mortgages 的 David Hollingworth 表示，“我们需要一点时间才能知道该政策将如何提供帮助，在很短的时间内，借款人必须要做好准备，市场还是会出现持续的波动，这可能意味着一些新交易的利率将继续上涨。”

新官上任一把火，政策不断变，市场很动荡，我们也只能走一步看一步了。。。

本期的《丽莎房产快讯》就到这里，我们下一期再见。

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