在买卖房产的时候，不论是卖家还是买家，都不可以忽视一种名叫日本虎杖（Japanese knotweed）的植物。如果业主怀疑自己的房产里确实有这类植物，您必须立刻采取行动把它清除。

我们曾经报道过，如果您家的日本虎杖长到别人房产的边界内，该行为被视为“私人滋扰”，房主可能被起诉并受到处罚。在出售房产的时候，如果房主不向买家揭露自己家中有虎杖的事实，后果则会更严重。

最近，一则新闻登上各大媒体的头条。英国一名会计师在出售房产的时并没有如实告诉买家房产里有日本虎杖的事实，现在，他面临20万英镑的罚款账单！

不知道自己的房产有“日本虎杖”？

Jeremy是英国一名会计师，在伦敦Raynes Park旁的富人区乔治王子大道上有一套豪华的三居室房产。2018年的时候，他通过中介公司把这套房产出售给了一名家具设计师Jonathan。

按照法律要求，在出售房产的时候，Jeremy需要签署一份房产信息表格（Property Information Form），其中一个问题需要卖家清楚说明该房产是否有受到日本虎杖影响——这是房产杀手，它非常耐用且生长迅速，如果任其发展，可能会严重损坏建筑物。

后来，房产顺利出售，成交价格70万英镑。出售后，Jeremy和一家人搬到了他们在萨里新买的大House里。

没想到的，新业主Jonathan搬进新家没多久，发现他花园里的棚子后面长着一片虎杖！

据法院资料显示，Jonathan本来打算在后花园建立一个新的车库，准备施工的时候，他们在后院的车棚旁边发现虎杖。哎，70万买了一套带着日本虎杖的房产，这位新业主太生气了。于是，他立刻以虚假陈述（Misrepresentation）向法院提出索赔，起诉这套房产的前业主。

法官怎么判呢？

Jeremy当然不愿意承认了，他对法官说自己根本不知道那里有虎杖，后花园的灌木完全挡住了它，谁会发现？所以，他认为自己并没有虚假陈述。

“我在那里住了三年，经常在花园，却没见过日本虎杖。我搬进来的时候收到测量员的报告，没有发现任何虎杖。没有人向我认出任何虎杖，我也没有看到任何虎杖。”

这一场官司相当漫长，整整四年。

即使Jeremy一直不承认，然而，专家证据表明，日本虎杖早在2012年就出现在花园里。此外，日本虎杖之前已经用除草剂处理过。所以，它现在可能比较小。资料显示，日本虎杖在该花园里曾经长到两米高。

法院的医学专家称：

“被告直接勾选‘否’，也就是说，他断言该物业从来没有虎杖，从证据来看，他确实是做出了虚假陈述。”

最后，伦敦市法院裁定Jonathan胜诉，并命令Jeremy支付罚款，总额高达20万英镑，其中包括3.2万英镑的赔偿金和对方9.5万英镑的法律费用、以及自己10万英镑的法律成本。

裁决出炉后，Jeremy惊呆了，他对媒体说，这是一个误判。然而，他们已经没有多余的资金提出上诉了。

“我卖房子的时候没有理由知道房产里有虎杖的。我在2015年的时候购买它时，我做了调查，没有任何证据表明有任何虎杖。我住在那里时从未见过它，我的家人和邻居也从未见过它。法官根本不了解我的案子。”

他向媒体透露，他和这位买家Jonathan的关系从一开始就不太好。最早的时候，Jonathan给他发了一份法律信，他认为这一封法律信是“咄咄逼人”的，在信中，Jonathan一味指责他撒谎和欺诈，要求他全额支付1.6万英镑的费用来移除虎杖。

“老实说，如果买家能够私下问我是否愿意分担去除虎杖的费用，我可能会考虑一下。然而，这是一封如此咄咄逼人的信，我接受法律建议，我的律师说没有理由回答。

现在看来，我确实应该支付1.6万英镑，要不然也不会像现在这样，我得卖房子才能支付这些法律费。

但是，那个时候我看到那封信的语气真的是非常愤怒和震惊的，由于我真的没有欺骗，所以我才坚定我的立场和他斗下去。最重要的是，买家在购买物业的时候没有进行调查，法官为什么可以忽略这一点呢？”

丽莎评论

日本虎杖是一种看起来无害的植物，可是，它却对建筑物造成毁灭性破坏。这种植物的根可以快速生长到10英尺，并且会到处乱爬，非常难控制。由于这些树根有很强的侵入性，它们会破坏房产，对房主和邻近的建筑物都造成结构性损坏。此外，移除和控制它的费用非常昂贵。

由于这些问题会大大影响房产价值，抵押贷款人通常认为该房产存在太大风险而无法放贷。

所以，法律有要求，房产业主在出售房产的时候，必须要向买家披露。如果房产的卖家知道有日本虎杖存在，但没有向买方披露，则可能会提出财产虚假陈述索赔。

从Jeremy对媒体的陈述来看，他也有可能真的不知道自己的花园有虎杖存在。然而，丽莎律师行律师李依玲认为，从法官的角度来看，这位当事人确实没有任何充分的证据，证实他在填写房产信息时不知道虎杖存在。

“我们想借用该案来提醒各位业主，您在出售房产之前，最好可以对房产再进行一次全面检查。这样的情况下，您就有一份证据，证实专家已经检查过了，家里并没有发现日本虎杖。如果家里真的有日本虎杖，通过这样的调查，卖家还可以及时查出，立刻处理。如果业主真的从来没有时间过问家里的请看，那么，请在填写表格的时候，勾选：未知。”

李律师进一步强调，不管如何，卖家都不能做虚假陈述。如果卖家在试图出售房产的时候说谎了，那么他们会处于民事索赔中错误的一方。法院有很多这样的判例法例子，卖家几乎都是败诉的。

当您买房后发现虎杖存在，如何做呢？

对于买家来说，您在购买房产的时候绝对不能粗心大意。本案的主人公虽然最终获胜了，但是他们却要经过4年的法律纷争，可想而知这个过程是多么煎熬的。同时，他们在下一次转手这套房产的时候，出售价格也会因为虎杖而大打折扣。

因此，我们强烈建议买家，在看房的时候，一定要找专业的测量师，给您的家进行全面检查。

如果您确实在看房的时候并没有发现它的存在，而卖家在填写表格的时候也勾选了“没有”或者“未知”，当您买房后才发现自己的房产带有日本虎杖，该如何减低最大的损失呢？

以下是我们的建议：

第一，立刻找律师，看看是否可以以卖方的虚假陈述向法院提出索赔。

如果您与本篇文章所遇到的问题一样，卖家在房产信息的表格上勾选没有，您可以直接向法院提出诉讼，起送卖家虚假陈述。一旦诉讼成功，您可以拿到应该有的经济赔偿。

第二，尝试着与邻居讨论日本虎杖找证据。

如果卖家在TA6房产信息表格上勾选了“未知”，他有可能不一定属于“虚假陈述”，这个时候，您可以尝试和周边邻居聊聊。如果他在表格上选择未知，然而却和邻居讨论过该问题，则可能存在虚假陈述的情况。

第三，让专业人士帮助去除。

如果您不想走官司，那么，您可以自己请专家来处理。然而，成本是非常高的。日本虎杖的清除费用可能从2-3,000 英镑到数千英镑不等，如果要彻底挖掉虎杖，则可能高达数万英镑。

第四，和卖家谈判

您可以和卖家尝试谈判，让他们负责以上的清理或清除的费用，他们可能也不会希望上法庭解决。特别当日本虎杖专家提供全面信息后，业主可能会感到害怕，他们也会相信解决费用是最好的选择而不是在法庭上，那么，他们很有可能会主动负责清除这些房产杀手。

好了，如果您在出售房产的时候遇到类似问题，请进一步联系丽莎律师行，我们的房产律师会给您提供专业的建议。如果您不幸买到了带着日本虎杖的房产，不知道该怎么做的，也可以进一步联系丽莎律师行，我们的律师可以提供建议，协助您解决纠纷。

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新冠大流行的出现让很多行业遭遇了“灭顶之灾”，在各类的限制措施，减少流动和人员接触的情况下，旅游业和航空业成为影响最大的行业之一。

很多公司在这期间艰难求生，开辟新业务或大力裁员来维持现金流，保证公司能够继续存活下去，而有些公司早前已经积累了很多运营问题，新冠大流行的到来成为“压垮骆驼的最后一根稻草”，无力回天只能以破产告终。

在英国，这样的公司数不胜数，不仅仅存在于旅游业、航空业，还有商业和制造业等等，这给英国经济带来不小的创伤，很多人被迫裁员。

就在上个周末，Flybe突然告知乘客进入破产管理，这一晴天霹雳的消息给很多乘客带来了麻烦，他们在航班起飞前的几个小时才得知航班取消，而取消的原因并非天气原因、公共安全、罢工还是飞机故障，而是令人意想不到的原因——航空公司破产了。

可能很多莎粉已经注意到了这个消息，但事实上，这已经不是Flybe在新冠大流行后的第一次破产了。

新闻的背后到底发生了什么？为什么这家航空公司会在短短3年时间两度破产？乘客应该如何维权？对于公司来说，破产意味着什么？如何挽救？

始料未及，Flybe突然宣告破产

上周六（1月28日）凌晨，很多预定了Flybe的乘客突然收到来自航空公司的通知，他们被告知即将乘坐的航班已经取消，请选择其他航空公司或其他交通方式出行。

这个消息让大多数预定了当天Flybe航班的乘客措手不及，因为很多航班都是早上7/8点左右出发，而他们仅在出发前几个小时收到通知，也就是凌晨2/3点左右，这让很多乘客犯了难，因为他们在短时间内很难重新预定其他的航空公司的航班。

甚至有一些乘客，到了机场柜台才发现自己的航班被取消，很多乘客滞留在机场。根据BBC的报道，Flybe突然取消航班的消息，让当天2,500名乘客受到了影响。

而这些乘客被告知，航班取消的原因是因为航空公司进入破产管理程序，停飞了所有航班，并且不会重新安排飞机。

在Flybe的官网上，更是写得更加明确，如果是通过第三方中介或合作航空公司预定的机票，请乘客联系相关预定中介、预定代理或航空公司解决。

据统计，Flybe在英国有21条航线，每周运营数百架次，需要退票的人数多达7.5万人。

不到一年再次破产，欧洲最大的独立支线廉价航司怎么了？

其实，这已经不是Flybe第一次破产了。

早在2020年3月，Flybe因新冠大流行开始在全英国肆虐，便进入了破产管理，这是新冠大流行后首批“阵亡”的大型企业之一。

当时，全球的航空业市场都遭受重创，廉价航空的商业模式就意味着，如果上座率未达到利润点，那么就会遭遇重创，现金流即刻告急，Flybe在新冠大流行初期便倒下。

当时，Flybe旗下的70架飞机直接停飞，裁员了2,400人。

直到2021年4月，美国对冲基金Cyrus Captial关联的Thyme Opco公司出资拯救了Flybe，Flybe在2022年初重新恢复运营，但是规模要比此前小了许多，刚刚恢复运营的Flybe只有5架飞机运营。

然而，虽然得到了美国投资人的雪中送炭，但Flybe并没有得到上天眷顾，虽然恢复了航班运营，但是一系列的问题仍压在Flybe的头上。

在Flybe第一次破产之前，它是欧洲最大的独立支线廉价航司，从这样的定位我们可以发现，它并不是经营那些远程的洲际航班，主要的经营航线是那些短途的支线航班。

2021年，在英国举行格拉斯哥COP26气候峰会时，一些人则呼吁英国颁布一项全国性的短途飞行禁令，以减少碳排放，并且当时减税的消息也招致环保组织的批评。

要知道，航空业是排碳大户，对于远途洲际航班来说，飞机平均下来每个人的碳排放是高效的，但是对于短途航班来说，乘坐飞机并不是一种环保的交通手段。

同年4月，法国率先颁布相关法律，如果两个城市之间乘坐火车的通勤时间少于2.5小时，则不允许开通航班。

这对于Flybe这种运营支线航班的航空公司来说，无疑是一个坏消息，尽管英国目前还没有施行类似的法律，但在日后这将是一个趋势。

也就是说，从政策角度和环保理念来说，Flybe的经营模式并不被市场所看好，甚至处于一个不利的位置。

除此之外，在2022年初Flybe恢复运营之时，英国才刚刚“脱离了”新冠大流行的影响，尽管人们的出行意愿强烈，但很多人更愿意选择远途旅行，一些游客即便是不打算出国，但也更加青睐自驾游。

反映到Flybe的航班上，就是非常明显的上座率不高，比如从康沃尔往返伦敦得航班上座率从未超过50%，这让刚恢复过来的Flybe一时之间还不能完全盈利，仍在苦苦挣扎。

另一方面，2022年的能源危机也让航空公司的成本飙升，在上座率不足的情况下，Flybe基本上是入不敷出，艰难度日。

直到上周六，从上一次破产中还没有恢复元气的Flybe再也无法支撑，毫无预警地再次进入破产管理，给乘客当头一棒，也让其雇员再次失业。

数百人直接被裁员，Flybe进入破产管理

随后，英国民航局（CAA）宣布：Flybe进入破产管理程序，并且建议预定Flybe机票的旅客不要前往机场，这会造成滞留，请选择其他航空公司或其他交通工具出行。

来自金融咨询公司Interpath Advisory的破产管理人已经入驻公司，Flybe正式被接管，公司的所有业务均暂停。

然而，作为Flybe的雇员面临更大的挑战，321名雇员中有277人直接被裁员，其余44人留任处理接管后的问题。

很多Flybe的雇员直接致电英国航空公司飞行员协会（Balpa），表达公司当前的情况和同僚们的境遇。

好消息是，欧洲另外两家廉价航空瑞安航空（Ryanair）和易捷航空（EasyJet）表示他们还有很多职位空缺，其中易捷航空的机组职位空缺高达250个，并且在10天后就可以开始工作；瑞安航空专门为Flybe的前雇员开辟了专门的申请通道。

对于Flybe的雇员来说，即便是公司进入破产管理，他们仍是目前劳动市场的稀缺劳动力，有能力在短时间内重新找到工作，这一点是令人欣慰的。

当然，从劳动法的角度来说，Flybe仍需要对裁员的员工提供解雇补偿，由于Flybe刚刚进入破产管理，因此，这一补偿金可能需要一段时间才能尘埃落定。

那么，乘客应该怎么办？

对于那些手握Flybe机票的7.5万名乘客，丽莎律师行诉讼部的主管——罗紫唯律师建议大家，目前有以下几种方式可以追回自己的票款：

如果是从Flybe的官方渠道直接购买机票，并使用信用卡支付的机票，机票价格超过100英镑的话，客户则可以依照《1974年消费者信贷法》（Consumer Credit Act 1974）第75条规定，直接要求信用卡发卡机构退还票款。

如果是从Flybe的官方渠道直接购买机票，使用信用卡支付，但票价小于100英镑，或是用借记卡付款，也可以联系银行卡的发卡机构，要求退款，但银行可能会索要相关的信函（Negative response letter），来证明航空公司的状态，这一文件会在民航局（CAA）的网站上可以找到。

网址：https://www.caa.co.uk/news/further-advice-to-uk-consumers-impacted-by-flybe-entering-administration/

如果使用旅行公司或票务代理预定，则需要先和代理联系，如果是涵盖旅行套餐的打包旅游产品，则会受到ATOL（航空旅行组织者执照）的保护，最后则会由英国民航局来兜底，保证消费者的权益。

如果经由旅行公司或票务代理预定并不是打包旅游产品的一部分，可能不太可能受到ATOL的保护，但一些航空公司和机票代理将为客户提供特定的定期航班故障保险 （SAFI） ，这一保单能够进行赔付，因此也需要和代理联系。

如果情况特殊，您可以直接联系Flybe当前破产管理人针对客户的处理邮箱：flybecustomers@interpathadvisory.com，管理人会根据您的情况告知您应该如何处理。

当然，如果您不明确自己应该如何处理这样的问题，或是您手中还有Flybe公司的大额代金券，您可以随时联系我们丽莎律师行的诉讼部，我们会从您的角度出发，为您提供解决方案。

破产意味着什么？Flybe还有机会再次重回蓝天吗？

很多人觉得公司进入破产管理就是一条不归路，公司最后只能以解散告终。

但实际上，公司进入破产管理到倒闭结算还有很长一段路要走。

公司进入破产管理并非意味着公司无药可救了，实质上，这只是一种公司进入了一种资不抵债的情况。

根据《1986年破产法》的解释，一般来说，如果公司“无力偿还债务”则可以称之为“破产”。在英国，公司破产一般有两种情况：

• 公司现金流吃紧，没有办法支付已经到期或即将到期的债务，这一般称之为现金流破产Cash-flow insolvency。
• 公司负债大于资产，没有能力偿还其所欠下的资产，这一般称之为资产负债表破产Balance-sheet insolvency。

其实Flybe就是一个很好的例子，在2020年3月初破产之后，又有投资人来接盘，再次重新恢复了运营。

这也说明Flybe在其市场中仍有一定价值，换句话说，是否有人来接盘进入破产管理的公司，不仅仅要看其账面上的资金和负债，还要看其在市场中的价值和品牌价值。

还是以Flybe为例，作为一家航空公司，抛开旗下的重资产（比如飞机等），它最有价值的部分就是它手中的航线，因为如果一家新公司想要拿到相应的航线，需要经过一系列的审核、投标、运营建设。

这其中有一系列和民航局的申请，与各地机场在时间段上的博弈，飞机资源配置，飞行机组的调度等等。在涉及北爱尔兰的航线来说，Flybe具有绝对的优势，它手握贝尔法斯特机场10余条航线，飞往伦敦、曼彻斯特、格拉斯哥和阿姆斯特丹。

在2020年第一次破产前，Flybe负责贝尔法斯特80%的航班，尽管目前已经缩减到14%，但仍是驻扎在贝尔法斯特重要的航空公司之一。

对于一家新公司想要做到这些是非常困难的，也需要大量的时间和成本进行前期的投资，但如果直接收购或注资挽救Flybe，则是一件“用钱就可以解决的问题”，对于资方来说，这是再好不过的投资了。

也就是说，Flybe再次复活也是有可能的事情。

因此，破产对于公司来说的确是危机的象征，但是危机中也不缺少希望，这一希望就是能让投资人看到公司的核心资产和价值，有意愿倾囊相助来帮助公司渡过难关。

事实上，世界上很多知名的大公司都曾经历过破产的险境，但因处理得及时得当最后化解了危机，这其中不乏有律师和会计师的功劳。

如果您的企业不慎陷入资不抵债的危机，那么，聘请一位专业的律师和专业的会计师，两方的通力合作或许能够帮您化解危机，化险为夷，如果您有这方面的问题，欢迎您随时联系丽莎律师行和丽莎会计行。

好的，关于“Flybe破产”的话题就先说到这里，如果您对于文章内容，如英国破产法、英国公司法方面有问题，或者其他英国法律方面有任何疑问，都可以进一步咨询丽莎律师行。

任何英国税务方面的问题，也欢迎联系咨询丽莎会计行。

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莎粉们周一好，本周《丽莎房产快讯》的信息有：

• 英国央行准备第10次加息，经济学家警告：英国房价可能暴跌20%左右
• 大多数房产在2022年最后一季度低于要价出售
• 本周三（2月1日），英国土地局罢工！
• 英国开发商必须在六周内签署合同，承诺负责修复不安全建筑
• 香港房地产开发商华懋集团（Chinachem Group）以3.495亿英镑拿下伦敦市中心One New Street Square办公楼

英国央行第10次加息，房产市场的影响？

本周，英国央行将会召开会议，准备连续第10次加息。市场预计，英国央行的基准利率将会上调至4%（增加0.5个百分点），这是自2008年金融危机以来最高水平。

随着利率持续走高，房价进一步下跌是不可避免的。

英国一些经济分析师认为，一旦将通货膨胀考虑在内，2023年的房价跌幅将会超过25%。

具体来说，在疫情期间，英国的房价疯狂上涨与几个重要因素有关，比如政府对房地产的新规、优惠税收制度（比如印花税假期等）、房产的供求不均衡以及低利率推动。

毫无疑问，当时的繁荣时代已经结束。

经济学家称，即使利率现在还保持在最低点的时候，房价上涨已让购房者的负担能力越来越低。数据显示，首次购房者需要超过30万英镑的价格才可以购买房产，并且需要平均准备6.2万英镑的首付款才可以实现自己的梦。哈利法克斯银行的数据显示，去年超过60%的抵押贷款是联名的。也就是说，大家几乎都需要合作购买才买得起房。

现在，利率上涨只能进一步给房地产市场降温。

Capital Economics的房地产经济学家Andrew Wishart向《卫报》表示，

“目前的房价水平在利率为2%时是可以承受，但抵押贷款利率来到5%、4% 又或者仅是3%时就不是这样了，更高的抵押贷款利率意味着购房者借贷的能力和购房的动力下降，从而给房价带来压力。”

Nomura金融公司的经济学家乔治巴克利表示，由于利率上升会让贷款的成本更高，房价会持续下跌，下降的幅度取决于利率调整发生的速度。如果抵押贷款还款成本和收入的比较在年底前恢复到平均水平，房价需要下降20%。如果利率是慢慢调整，从现在到2027年底，房价的降幅将略低于10%。

平均来算，Nomura金融公司预计，英国房价到2024 年年中将下降15%。

2022年房产出售价格降低

据Zoopla最新数据显示，2022年最后一个季度在该网站查询房产的数量下降50%。由于市场上的买家越来越少，市场上的房产出售很慢，买家获得“砍价”资本，许多买家现在基本都会和卖家谈判，希望可以以要价低3%到4%这样的价格买房。

这样的情况导致最后成交价大大下跌。

数据显示，在2022年最后一个季度，大多数房产的出售价格下跌，从而影响了整体的房价上涨幅度。截至2022年12月，英国房价出售格上涨6.5%，这是自2021年5月以来最低的增长率。与去年8.3% 的涨幅相比，它是一个非常明显的放缓趋势。

Zoopla称，他们预计2023年上半年，业主出售房产的价格还会进一步下跌。

不过，大家不需要太过悲观。

数据显示，英国房产在2022年到2022年中期是非常繁荣的，很多房主从中赚了不少。所以，现在出售价格的下跌不会削弱大多数房产从中获得的资产。

Zoopla的数据显示，92%的房主在2022年享受了房屋的增值，他们的平均资本收益为19,000英镑，而近300万房主的收入超过50,000 英镑。

报告还显示，英国房产总价值超过10.5万亿英镑。目前，以1.6万亿英镑的抵押贷款价值来算，房主现在拥有近8万亿英镑的资产。

Zoopla的专家称，投资者们想要更清楚地了解2023年房产前景还为时过早，许多考虑今年买房的投资者需要继续观察抵押贷款利率和房价的走势。

土地局又罢工了？

今天，英国公共和商业服务(PCS) 工会证实，由于受到薪资、养老金以及工作裁员条款等等不公平情况带来的影响，英国土地局(HMLR) 将于2月1日举行罢工。

不过，土地局在2022年底的时候已承诺业主，他们会试图减少罢工对房地产交易的影响，把干扰降低到最小。

然而，无论如何，该罢工行动影响着全国各地的房产律师。一份针对160名房产律师的民意调查发现，高达85%的人不支持英国土地局参加任何罢工行动。有人评价：

“土地局早就被视为一个效率极低且过时的机构，罢工只会强化大家对他们的坏印象。”

确实，虽然表示理解，但是丽莎也不太愿意看到这样的罢工行动，它给房地产律师们带来太多麻烦和压力，也延迟业主们拿到房产证的时间。

丽莎律师行房产部门主管李依玲表示，土地局仅仅是这一天罢工不会带来长期影响，不过，该行动确实会影响到当天的情况。比如说，如果业主本来需要在2月1日注册的，可能得延迟了。另外，律师需要当天在土地局的搜索工作需要暂停。所以，客户们可能确实要多一点点耐心。

不过，各位莎粉们也不必太过操心。几乎所有房产律师都已经提前收到罢工消息，所以，大家一般都提前采取准备措施，以确保在任何罢工行动之前把土地局相关的工作提前做了。

各位开发商需要注意了！

今天上午，英国政府官网发布消息称，英国的开发商会在今天收到一份具有法律约束力的合同，他们需要通过该合同来承诺，一定会支付费用来维修不安全建筑物。

据了解，政府设定六周的期限，让开发商准时签署这一份法律合同并警告。如果开发商未能准时签署和遵守合同条款，那么，将会面临严重惩罚。政府官网发出消息称，新的立法将在春季提出。如果开发商未能签署和遵守修复不安全建筑合同，他们不可以获得开发批准以及在房地产市场上自由经营。

该合同由英国住房部起草，将保护居住在英格兰数百座建筑物中的承租人。一直以来，这些无辜的家庭面临着很沉重的压力，他们居住在不安全的建筑里，他们也没有足够的经济来承担昂贵维修费，包括一些非建筑包层问题。

根据合同，开发商将承诺投入约20亿英镑或更多，用于修复他们在过去30年中开发或翻新的11米或以上建筑物楼。也就是说，连同建筑安全税，开发商将直接支付大约50亿英镑来确保其建筑安全。此外，该合同还要求开发商对使用公共资金修复不安全建筑的纳税人进行补偿。

在此之前，住房部长Michael Gove就已经要求开发商承担该责任，因为他们开发了不安全的房产。后来，英国总共有49 家主要开发商公开承诺，他们将负责修复自己的建筑物。现在，这些修复行动变成具有法律约束力的承诺。

也就是说，今天的行动标志着政府保护承租人的又一个重要一步。一旦开发商签署合同，承租人将无需支付费用就可以修复他们的危险建筑物。

据了解，英国住房部还会采取其他行动，禁止永久产权持有人和管理人在购买建筑保险时收取佣金，这是对金融行为监管局一份报告的回应，该报告表明佣金几乎占保费的三分之一。同时，政府还将让使服务费更加透明，并赋予承租人更多质疑服务费的权力。

香港开发商拿下房产

上周五，英国商业地产公司Landsec表示，他们以3.495亿英镑的价格将位于伦敦市中心的One New Street Square办公楼出售给香港一家房地产开发商Chinachem Group（华懋集团）。资料显示，该办公楼为276,502平方英尺。也就是说，华懋相当于以每平方英尺1,264 英镑的价格收购这套办公楼。

Landsec透露，出售价格代表着每年大概有10%的总资本回报率——自2005年6月收购该地块并随后于2016 年进行重建以来。

也就是说，华懋集团可以看到该商业地产在未来的升值潜力。此外，他们还可以从租户那里受益。

据了解，Landsec购买这套商业办公楼后，已经把它完全出租给德勤有限公司（Deloitte），成为德勤在伦敦的总部。

目前，双方还有14年未到的租期，华懋集团将可以接手该租约成为德勤的房东。数据显示，目前的年净租金为1680万英镑。

Landsec 伦敦市中心董事总经理Marcus Geddes 表示：“One New Street Square 是一个非常优质的办公开发项目，于2016年完工，并在建设期间以20年的租约完全出租给德勤。这清楚地展示我们的行动战略和我们强大的客户关系。通过这次出售，我们能够以在我们拥有18年的时间里提供丰厚回报的速度释放资本。”

华懋集团执行董事兼行政总裁蔡崇信表示：“我们很高兴在英国成功收购该办公楼，因为它位于伦敦市中心地区，拥有一流的建筑规格和诱人的资产回报。这是集团向前迈出的重要一步，我们打算持有该物业进行长期投资。虽然香港仍将是我们的本土和核心市场，但我们打算逐步增加集团国外的业务，以实现我们的业务多元化目标。”

可以看出，英国的商业地产越来越受到中国开发商的欢迎，大家赶紧的。

好了，本期《丽莎房产快讯》就到这里，我们下一期再见。如果大家对英国房产感兴趣的，可以持续关注我们的观众号，我们会给大家持续提供最新的房产资讯。如果您想在英国买卖房产，请进一步联系丽莎律师行，我们的房产律师团队有着多年的经验，可以协助您在英国完成置业梦。

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我们有很多莎粉都属于异国夫妻，时常在中国和英国两边来回跑，或者在世界各地都有着自己的家。当您离婚或分居的时候，可能想要计划把孩子带出国。

您知道吗？无论永久居住还是去短暂度假，您必须得到他们的另一方父母或者任何其他负有父母责任人的允许。请记住哦，即使你们俩的关系不太好，他们都必须要知道的。

在英国，未经许可将儿童带到海外属于拐卖儿童行为，属于犯罪行为。对于离婚的人来说，这可能会更复杂，因为您通常需要与您的前伴侣达成协议，然后才能合法地将您孩子带到海外。

父母该怎么做呢？本篇《家庭法小课堂》，我们给大家好好讲解。

首先，什么属于“海外”或“国外”？

海外主要指的是英国以外的国家。然而，英国有着不同的领域，各领域有着不同的司法体系。也就是说，如果您将孩子从英国的一种司法体系带到另一种司法体系，例如将孩子从英格兰或威尔士带到苏格兰，也被归类为海外。

因此，您需要在带孩子出去之前，一定要清楚了解该地区是否属于“海外领域”。一旦您要去的地方属于“海外”，那么，您必须获得所有对孩子负有父母责任的人或法院的许可。

谁有父母责任？

英国法律规定，孩子从一出生那个开始，他/她的亲生母亲自动对其承担父母责任。父亲通常有父母的责任，如果他是：

和孩子母亲结婚的

列在出生证明上

也就是说，孩子的亲生父母对孩子承担父母责任，除非孩子已被收养或照顾。如果某人收养孩子，或者如果他们收到赋予他们这项合法权利的父母责任令，那么他们也将承担父母责任。

在带孩子出国之前，您需要获得所有负有父母责任的人的许可，因此如果有两个以上的人共同承担父母责任，您将需要他们每个人的同意。

由于每个有父母责任的人都有权知道自己孩子的下落，因此至少应该提前告知前配偶旅行的基本信息：他们要去哪里，他们离开的日期，旅行时间，在紧急情况下可以联系到他们的联系电话等等。

丽莎想要提醒，哪怕您已经分居或者离婚后，即便关系再差，您都需要经过他们的同意。未经父母责任人的同意将儿童带出国门，哪怕是短暂的度假也会被视为拐卖。虽然人们通常认为儿童最常被陌生人绑架，但有意思的是，数据显示，最常违反儿童绑架法的是父母！

我需要什么文件作为同意证明？

您可能会被要求在英国或外国边境出示某些文件。如果您的前配偶或其他负责的父母同意了，应该采用书面形式来证明。也就是说，一封签名信足以表明您已经获准带孩子出国，其中包括他们的联系信息和有关旅行的详细信息。

您可能还需要提供您与孩子关系的证据。因此，手头有他们的出生或收养证明会很有帮助，如果您的姓氏与孩子的姓氏不同，则需要离婚或结婚证明。

请注意，关于带孩子旅行的法律在不同国家/地区有所不同，某些国家/地区需要额外的文件才能进入。

例如，在加拿大，您需要携带非旅行伙伴签名的护照或国民身份证的复印件，以及同意书和任何相关的合法监护文件。要进入南非，任何未满18 岁的人都必须提供注明父母双方姓名的完整出生证明，以及不在场的伴侣的同意书。

我们建议，您可以咨询驻英国的外国大使馆，了解您前往的国家/地区的要求。

如果您和您的前任不同意怎么办？

丽莎家庭法律师张昕蕾介绍，在大多数情况下，父母都会给予同意的。然而，在处理离婚案的时候，当事人确实经常会碰到对方不同意的情况。

“双方可能情绪不是特别好，特别是夫妻双方来自不同国家的。他们很害怕另外一半趁着旅游的机会把孩子带出国再也不回来，或者故意疏远他们之间的关系。所以，他们不想同意。当事人遇到这样的情况下，则需要以特定问题令的形式获得法院的许可。此类命令用于确定与父母责任问题相关的特殊问题。”

张律师说，申请特定签发令涉及向法院告知旅行的各个方面，包括您决定前往的原因、与您同行的人员、您离开的日期、您的旅行和住宿安排，以及联系方式另一方负有法律责任的父母的详细信息。

另外，如果您已经在法院那里获得一份儿童安排令，如果儿童安排令上面写明孩子必须与您同住。那么，在这样的情况下，您可以在未经另一方父母许可的情况下将他们带出管辖区长达28天。如果法院命令声明孩子与分居的父母同住，那么父母双方都享有这项权利。

如果目前没有法院命令，并且父母双方都有父母责任，则未经另一方书面同意，任何一方都不能将孩子带到英格兰和威尔士以外的地方。

“由于个案不同，我们建议，您需要尽快找律师，获取有关允许带孩子出国的法律建议。”

我怎样才能阻止我的孩子被带到国外？

如果您是另外一方，正在担心您的前伴侣带着孩子离开，您可以申请所谓的禁止步骤令。这是针对父母希望阻止某人对他们的孩子采取特定行动的情况。

例如，如果担心孩子可能无法按约定返回英国，可以发出禁止步骤令以阻止您的前任与孩子一起离开。在这种情况下，可能需要交出孩子的护照。

法院批准我出国的可能性有多大？

张律师说，虽然法院通常会批准父母与孩子一起出国，但某些因素可能会使您的情况复杂化。例如，如果法院认为假期不真实，法院可能会反对您的申请；如果目的地国家被认为不合理或危险，法院也可能会反对；如果假期是在学年期间而不是学校假期期间，法院也会觉得不太可；如果父母有可能不将孩子送回该国；或者如果父母曾经有威胁再也不回来。

“请记住，法院最关心的永远是孩子们的福利。另外，法院担心的主要原因之一是不返回的风险：孩子可能不会被带回英国。如果出国旅行的父母可以证明他们已采取措施保证孩子返回，那么他们很可能会批准该命令。”

法律建议：带孩子出国前提前做好安排

张律师建议，想要顺利把孩子带出国，那么，最好在带孩子出国之前提前做好安排。这往往避免父母之间的误会，避免了接触问题和拐卖儿童的指控。

“如果父母一方只是带孩子出国旅游一两天，也应该提前商量，事先征得同意。如果带孩子出国或获得带孩子出国许可信件可能有任何问题，这些都需要尽早解决的。我们建议夫妻双好好谈谈，大家都以孩子为出发点做到做好的准备。”

在正常情况下，法院会批准孩子出国度假。但是，法院如果怀疑孩子不会被送回，特别是孩子要去非海牙公约国家，那么提前安排是必要的。

“对于考虑带孩子出国的父母来说，尽早获得法律建议是有益的。没有人愿意在最后一刻匆匆忙忙或打乱假期的开始。尽早获得法律建议的好处是确保您有足够的许可和文件带走您的孩子。家庭律师可以帮助您约调解人来促进沟通，可以帮助您获得将孩子带到国外的许可。这封信可以作为您对任何绑架儿童指控的辩护，也可以防止在任何机场发生延误。

如果父母关系不融洽，家庭律师可以发出正式信函请求允许，这可以促进父母之间的积极讨论。如果父母一方拒绝许可，这也提供了确定他们拒绝的原因的机会，可以解决这些问题以获得法院的许可。家庭律师还可以协助向法院申请将您的孩子带出国。”

好了，本期介绍就到这里。如果您对离婚儿童抚养权问题有任何疑问，可进一步联系丽莎律师行，我们的家庭法律师团队在这一方面有着多年经验，可以给您提供专业的建议。

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在周六的文章中，我们和大家聊到了有关国际留学生相关的新消息。有些人会问，那么目前对于在英国的留学生来说，在毕业后想要继续留下来，都有哪些途径？

今天我们就来特别聊聊，现阶段持有学生签证（Student visa）在英国完成学业后，当事人可以转成哪些其他签证/身份而继续待在英国的常见路径。

1. 技术工签（Skilled Worker）＆毕业生签证（Graduate Route）

对于许多留学生来说，在毕业后想要继续待在英国，最直接想到的可能就是这两类签证。

首先，毕业生签证（Graduate Route）最直觉来说就是为了“吸引海外留学生”而设立的，或者可以视为过去PSW签证的某种回归。（虽然，这类签证在最近被推到了风口浪尖上，不过在内政部真的实施任何修改政策以前，大家还是可以按照原来正常申请，并且成功申请到后，不会因此受到影响的。）

如果想要申请毕业生签证，申请人需要满足以下要求：

目前人在英国，并且持有Student或Tier 4（General）学生签证；

持有学生签证期间，获得来自受移民局认可的英国大学或高等学院学位（一般是学士以上，具体有疑问可以进一步咨询）；或者

申请人的大学可以出示证据，证明申请人已经成功完成上述课程（只是毕业证书还没出来）。

需要指出的是，对于上述学位/课程，内政部有规定——申请人需要实际在英国就读/学习的时间，基本要求是：

如果您的课程是属于12个月以上（例如一般的学士课程），您需要至少在英国当地就读/学习满12个月；如果您的课程长度少于12个月，那么您的全部课程期间，您都必须在英国当地完成（而非远程学习）。

当然了，过去由于新冠疫情的特殊原因，内政部对于上述要求是有给予弹性安排的，具体可查询：https://www.gov.uk/graduate-visa/course-you-studied

→ 技术工签 vs 毕业生签证？

而对于技术工签（Skilled Worker），基本申请要求则为以下：

申请人必须有赞助雇主给出的工作Offer，也就是申请人的雇主，必须是持有合格赞助资质（Sponsor Licence）的；

有了工作Offer后，雇主需要去向移民局申请核发CoS（担保函），申请人有了CoS才可以进一步申请签证；

申请人的工作种类/职位，必须满足RQF3或以上（详细可见：https://www.gov.uk/government/publications/skilled-worker-visa-eligible-occupations/skilled-worker-visa-eligible-occupations-and-codes)；

申请人的年薪，必须满足最低薪资门槛要求，这个门槛一般是25,600镑，但对于由学生签证转成技术工签的申请人，可以New Entrant（新人）来做申请，那么年薪门槛只需要满足20,480镑；

必须满足B1英语要求（包含听、说、读、写）——获得英国高等院校学位，基本就已满足这项要求；

具备足够的存款证明（至少1,270英镑存款，并存满至少28天）——如果当事人的雇主愿意证明“赞助”当事人拿到工签第一个月在英国生活的花费（1,270英镑），或者当事人原本已经持有合法签证在英国生活满12个月的话，可以不提供存款证明。

至于对于留学生来说，如果您有上述两种都可选择的话，例如您在目前持有的学生签证到期前已经找到工作，而雇主也有意愿为您赞助办理技术工签；那么您可以考虑，您未来是否希望更快获得永居，并且纳入您个人的情况和计划做为考量。

这是因为，技术工签具有永居导向，而毕业生签证则完全相反。持有技术工签的当事人，可在该工签满5年后（满足永居条件的情况下）申请英国永居。

除非是说，您在英国已经待了比较长时间了（例如连续合法居留8年），您有把握再两年就可以申请10年合法永居了；那么这种情况下，您希望自己在工作选择上更有自由度，不必绑定同一个雇主，可以考虑选择毕业生签证。

2. 初创签证（Start-up Visa）＆创新签证（Innovator Visa）

除了为人打工，留学生也可以通过“创业”来实现自己的目标。

简单的说，“初创签证”就是更新版（2.0版本的）毕业生企业家移民签证（旧制），主要适用于创业小白，也就是在这方面没有什么相关经验的当事人，因此对于那些有创业想法但仍然在学习当中的留学生来说是相当合适的一类途径。

几个“初创签证”的申请重点：

初创签证申请人必须是首次在英国创业；

必须是新的创业想法，不能直接加入、投资到现有的已运行企业当中；

签证有效期为2年；

申请人必须要有1,270镑存款，并且存满至少28天（当事人原本已经持有合法签证在英国生活满12个月的话，可以不提供存款证明）；

英语水平必须达到B2（留学生具备英国高等学位证书，能直接满足英语要求）；

申请人必须事先获得担保机构的担保；

申请人必须提供创新（Innovation），切实可行（Viability），有发展空间/可能（Scalability）的商业想法/计划；

学生签证持有人可以在英国境内直接转成初创签证，并且申请人在已获得担保前提下，可以在签证申请审核期间开始在英国境内进行商业活动；

初创签证（Start-up Visa）不具永居导向，但申请人可在该签证到期前，申请转换成其他类别签证，例如创新签证（Innovator Visa）。

申请人可通过”初创签证“期间来把自己的事业经营到一定程度，接着转换成”创新签证“继续发展；当然了，申请人如果在这期间满足其他签证条件（例如10年合法永居，也同样可以转成永居身份）或其他合法签证。

→ “创新签证”又是怎么样呢：

适合有经验的创业者；

同样必须事先获得合格担保机构的担保；

创业想法/计划必须符合“创新”（Innovation），“切实可行”（Viability），“有发展空间/可能”（Scalability）的要求，并且必须是新的创业想法，不能直接加入、投资到现有的已运行企业当中；

投资金额门槛为5万镑，且组队申请不能共享（虽然内政部未来有可能修改门槛要求）；

英语水平必须达到B2等级（具备英国高等学位证书，能直接满足英语要求）；

必须有1,270镑存款，必须至少存满28天（已经持有合法签证在英国生活满12个月，可以不提供存款证明）；

单次签证效期为3年，之后可无上限续签，直至满足永居要求；

但每次续签都需满足相应要求，设有每6，12和24个月的时间节点，担保机构会对当事人的资质进行追踪检查，并且有权撤销担保；

不论未来续签或转永居都需要事先获得担保才可以进一步申请签证。

如果您对于创业类签证有兴趣的话，可以进一步咨询丽莎移民团队。

3. 全球人才签证（Global Talent）

一般来说，申请Global Talent签证需要经过两个阶段：第一步的申请担保（Endorsement），和第二步的申请签证。不过，如果是已经获得受（内政部）认可的业内荣誉奖项（Prestigious Prizes）的申请人，可豁免“担保要求”（Endorsement），直接（加速）申请全球人才签证。

→ 哪些“领域”可适用Global Talent（全球人才）签证？

这主要可以分成三大类别：

学术或研究领域

艺术和文化领域

数字技术领域

其中，在“学术或研究”领域中，主要就是涵盖了科学（Science）、工程学（Engineering）、人文学科（Humanities）和医药学（Medicine）。

在“艺术和文化”领域方面，可以包含从综合艺术、舞蹈、文学、音乐、戏剧、视觉艺术、电影电视（包含动画、后期制作和视觉效果），再到建筑、时装设计。

而“数字技术”领域方面，则包括了金融科技（Fintech）、游戏、网络安全和人工智能。

→ 3年或5年“转永居”？

在“转永居”方面，根据当事人来自的“领域”，以及当事人是“哪种”领袖，可以分成满5年，或者只要满3年，就可以申请永居的不同路径。

1）针对“艺术和文化”以及“数字技术”领域：

当事人可以区分成Leader（领袖）或Potential Leader（潜力领袖）。

所谓“Leader”（亦可称之为“Talent”），指的是申请人已经是行业类“公认”的领袖，这类申请人可以满3年就转永居（当然了，要申请永居的时候，仍然是需要符合相应要求的）。

而“Potential Leader”（亦可称之为“Promise”），指的则是申请人属于“新兴”潜力型领袖，必须满5年才能转永居。

2）“学术或研究”领域（科学、工程学、人文学科、医药学）：

基于英国政府对于“学术研究”领域的求才若渴，这类申请人不论是归属于“Leader”（领袖）或“Potential Leader”（潜力领袖），都适用满3年即可转永居。

不过，申请人如果觉得有需要，最多仍可选择长至5年的签证。

丽莎建议：由于全球人才签证（Global Talent）是可以无限次数续签的（当然，前提是当事人每次续签，都需要满足申请的相应要求）；

所以说，如果适用3年永居路径的当事人，到了第3年（假设签证时长为3年的话），发现自己可能无法满足转永居申请的需求时，届时仍然可以选择再去续签，直到可以满足需求了，再去申请永居即可。

4. 配偶签证（Spouse Visa）

这类签证基本是靠缘分的。不过，如果缘分来了，挡也挡不住的话，留学生未来同样可以考虑通过配偶签证的途径继续留在英国。

想要申请配偶签证的留学生，首先当然需要有个英籍或英国永居身份的另一半，双方的关系必须是已结婚的配偶、民事伴侣关系，或者已经同居至少两年的时间。

同时，申请配偶签证还需要满足英语，收入和住房等方面的要求；对于已经拿到英国学位的留学生来说，学位证明本身已经可以满足配偶签证的英语要求。

在收入方面，必须满足不少于18,600镑的税前年收入（通常以英国永居或英籍赞助人来说），并且申请人和赞助人必须有充分的住房（所谓赞助人指的就是留学生在英国的另一半）。

这两项“财务”方面的要求其实基本就是为了要保障，配偶签证申请人未来的家庭不会必须依赖领取英国福利才能够过活，不会造成英国社会的负担。

而在申请配偶签证的时候，当事人还需要提供相关证据证明双方（申请人和赞助人）的关系是真实且延续的，这些一般可以通过住房合同、银行信、水电煤气单、地税单、网路和电话费等账单、通讯纪录、共同银行账户、生活照片、结婚证或民事关系证明等相关证据来予以证明。

英国配偶签证的路径是首签两年半＋续签两年半，总共满足5年的时间而可以申请转成英国永居身份（不过当然转永居的时候，当事人依旧需要满足相应要求）。

5. 10年合法永居

对于已经很长时间待在英国的留学生来说，当然还有一个常见路径——就是通过“10年合法居留”来申请英国永居身份，而达到继续（长久地）待在英国的目的。

10年合法永居——顾名思义，就是当事人通过过去10年在英国持有合法身份，并待在英国满足10年的时间，而可以基于此来申请英国永居身份。

这类途径经常是许多留学生会考虑的。原因是有许多小留学生可能很小就来到英国学习了，所以光是在英国当学生的期间就很长了；之后如果加上一些其他的签证时间，例如前述几类签证，可能很快就能满足“10年合法居留”而达到转永居的要求。

也因此，留学生通过“10年合法居留”来申请英国永居，有时候反而是个更快的途径。

例如：某留学生过去在英国已经通过学生身份合法待了7年了，后来成功转成配偶签证，那么虽然配偶签证的途径是必须满足5年才可以申请永居身份，可是这位留学生通过先前的7年＋已经持有配偶签证3年的时间，达到了“10年合法居留”的要求。那么，该留学生就可以先申请永居身份了，而不必非得等到持有配偶签证满足5年后才去申请永居身份。

6. 成长型公司工作签证（Scale-up）

最后，从2022年8月起正式实施的Scale-up签证，也是留学生们可以考虑的一种途径。

想要从学生签证”转到“Scale-up签证，会需要满足”首次申请“（首签）的Sponsored Application（赞助申请）要求：

申请人已经年满18岁（已成年）；

申请人持有合格赞助人核发的有效CoS（Certificate of Sponsorship）；

申请人即将要做的工作（该“赞助工作”）是真实存在的；

申请人即将要做的工作（赞助工作）满足一定的技术层级（也就是达到RQF 6：https://www.gov.uk/government/publications/scale-up-going-rates-for-eligible-occupations/scale-up-going-rates-for-eligible-occupations）；

申请人的年薪须满足33,000英镑（相当于时薪10.58镑），同时也要满足其工种的”Going Rate“要求；

申请人的工作Offer须满足”头6个月“赞助制度；

申请人须满足英语B1水平（雅思4.0）；

申请人满足特定财务/存款要求（存满28天的1,270镑存款，或者在英居住已满12个月，或者由雇主赞助）；

肺结核检查（针对有需要的申请人）。

如果首签申请成功，申请人将能获得一次性两年的Scale-up签证。

注：需要指出的是，虽然Scale-up签证的首签是两年效期，但内政部的规定只有“头6个月”的赞助制度。

意思是说，对于申请人（雇员）而言，在首签”获签“后，申请人只需要为其”赞助雇主“工作满6个月的时间（在一开始的”赞助工作“做满6个月）；之后，申请人将无须再和最初的”赞助雇主“绑定，而能够自由找新工作和更换工作/公司。

同时，申请人也可以做额外兼职，这也包括自雇。甚至申请人还能去读书。所以从这个层面来说，持有Scale-up签证的”自由度“应该说是比Skilled Worker还要弹性很多的。

而且，在首签两年后，申请人在符合相关要求的情况下，还能够续签3年；最后，通过“满5年”申请英国永居。

对于这方面，如果大家有任何申请上的疑问，不论是针对Scale-up或以上其他签证，或者更多英国身份申请方面的问题，都可以咨询丽莎移民部。

今天的文章就到这边，如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都可以进一步联系丽莎律师行。

任何英国税务方面的问题，也欢迎联系询问丽莎会计行。

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您知道吗？数百年以来，英格兰和威尔士的财产所有权都是记录在手写的契约中。然而，这种手写的文件方式存在许多问题，比如容易丢失、被盗窃或者损坏，导致许多业主在出售时根本无法出示自己的房产证。

为解决这个问题，英国在1962年的时候出台了一项立法，以建立土地所有权的中央登记册。于是，英国的土地局在1862年正式成立。人们买房买地的时候，需要到土地局进行注册。1925年的时候，英国再次立法，强制所有业主必须注册。

您看吧，数百年都可以坚持用手写的。以英国人这种“慢悠悠“的性子，他们的系统在这几十年间一直都跟不上时代的发展，以至于土地局一直在房产市场有着“坏名声”，他们处理申请起来极其慢，“延迟”一直是房地产市场混乱的原因。

可能受到“批评”多了，他们终于在2021年的时候推出线上系统，目的是修复一些延迟问题，并希望未来他们的处理时间可以更加快一些。然而，延误仍然接踵而至。

在我们帮忙客户登记时，经常接到客户的电话，不太明白整个注册流程是怎么样的？很多客户还特着急，不太明白为什么处理起来会这么慢，还以为都是咱们律师“故意”的。其实啊，真的不是！今天，我们就专门写一篇文章给大家仔细讲讲，让大家了解一些土地局注册的整个流程。

什么是土地局（HM Land Registry）？

英国土地局，英文名字叫：HM Land Registry，主要负责保存英格兰和威尔士土地以及房产所有权的记录。

现在，英国的土地与房产注册是强制的。因此，如果您的土地和房产目前还没有注册，当您的所有权或抵押贷款发生变更时，中央系统都会要求您（或任何购房者）向土地局注册所有权。

土地局都是鼓励这些业主尽快注册的。在土地注册局登记您的财产信息可以保证和保护您的所有权，您可以有着一份所有权的证据，保护您的财产免受欺诈，使您在未来更容易更改或出售您的土地和财产。

什么时候需要注册？

通常来说，如果您有以下情况，必须立刻在土地局注册您的土地和房产信息：

• 您购买了土地或房产
• 别人赠送给您土地或房产
• 您继承了土地或房产
• 需要所有权信息以换取其他财产或土地
• 抵押财产

如果您拿到所有权时，您的租约期限仅为7年或更短，您通常不需要在土地局登记。此外，如果您拥有农业用地，则必须在农村土地登记处和HM土地登记处登记您的土地信息。

当您在土地局成功注册后，他们将向公众提供有关您的财产信息，相当于“房产证”，包括：

• 业主的名字
• 财产“一般”边界的平面图- 该平面图不会显示确切的法定边界在哪里

请记住，您是不能选择不公开您的财产信息。

首次登记土地或房产信息，怎么办？

当您拿到土地和房产的所有权时，它们是属于完全没有注册的情况，业主必须进行首次注册。首次注册的步骤基本如下：

• 在土地局搜索过去的登记册，以确认您的财产尚未登记
• 向土地收费部门申请搜索，以搜索自1925 年以来所有以前的所有者，他们会把结果发送给您
• 填写首次登记申请表
• 如果没有在契约中显示该土地，请准备一个显示土地轮廓的比例图
• 根据您的情况找到您需要的表格，并填写2份文件清单表格
• 找出正确的注册费——这取决于您的土地或房产的价值
• 将您的文件、表格和费用发送至英国土地局

如果您聘请了律师，那么，您的律师通常会负责帮您操作。您只需要提供所有相关土地或房产文件给您的律师。如果该土地和房产转移到您的名下后，您的个人情况发生任何变化，例如结婚或死亡，或已签订与该财产有关的任何文件（例如授予通行权或抵押权），这些证据也应该提供给您的律师。

然后，律师会帮助您处理，并向土地局申请首次注册。正如上面所说，如果契约没有清楚地识别财产，您还需要准备一份计划并将其作为申请的一部分发送给土地注册处。律师还需要知道财产的大概价值。

登记所有权变更

如果您属于以下任一情况，则必须向土地局申请变更登记。也就是说，您需要更新房产所有权的名字：

• 该土地或房产换新主人
• 您需要将其他人添加为共同所有者

如果您属于这个情况，请按照以下步骤操作：

• 下载并填写变更所有权的申请表
• 如果您要转让全部财产，请填写“全部注册所有权转让”表格；如果您仅转让部分财产，请填写“部分注册所有权转让”表格
• 填写身份证明
• 找出正确的费用。如果您在不出售财产的情况下转让财产所有权，例如作为继承，请使用“Scale 2 费用” ；如果您要出售部分或全部房产，请使用土地局费用计算器
• 将您的文件、表格和费用发送至土地局

同样，如果您聘请了律师，您的律师负责帮助您操作。

在土地注册处注册需要多长时间？

这是一个非常重要的问题，也是各位莎粉们最关心的。

土地局处理申请所需的时间因申请类型而异，但总体来说，还是比较慢的。最近，土地局通过网络再次和大家道歉，并承认：如果在您搬进新家一段时间后发现，您的名字还是没有出现在土地登记册上，这是正常的。

也就是说，还真的是很慢的，慢到他们都需要主动发通告了。

以我们处理房产的经验来看，至少要等一个月。当然，永久产权的房子可能会快一些，如果您买的是租赁产权的公寓，有时可能还会等到半年甚至一年以上，因为有些公寓还牵扯到之前管理公司的注册。

最近，土地注册局还公布了他们日常处理的申请的时间线：

搜索信息服务

在您买卖任何房产之前，律师都必须在土地局搜索与该房产相关的所有信息，这些搜索必须迅速。如果土地局需要手动处理申请，则需要一到两天的时间。索引地图的搜索可能需要两到三天的时间。

首次注册

土地局称，他们在短短13个月多的时间里完成了一半的首次土地或财产登记申请。在不到14 个月的时间内完成了几乎所有的工作，但少数可能需要更长的时间，具体取决于应用程序。

所有权变更

对现有信息进行更改的服务包括：

• 财产转让登记
• 更新财产的费用（抵押）
• 更改属性的名称

据了解，以上这些操作通常在房产售出、印花税土地税已支付且房产易手后进行。只有这样，登记册才会更新新业主的相关抵押详细信息和其他利益。超过30%的登记册更新申请是自动完成的，并在几分钟内完成。剩余一半以上的更新登记申请，例如更改姓名或转让财产所有权，需要4周才能完成，其中大多数在不到4个月的时间内完成。在某些情况下，这些申请需不到8个月的时间即可完成。

申请分割现有所有权（部分转让）或登记新租约（处置性首次租约）

在准备工作已经完成的情况下，土地局在短短10 个月内完成了一半的申请，以分割现有所有权或注册新租约。几乎所有项目都在不到 20 个月的时间内完成。在未完成任何准备工作的情况下，一半仅在 12 个月内完成，而几乎全部仅在 22 个月内完成。少数人可能需要几个月的时间，具体取决于应用程序。

不过，不管等多久，您都别担心自己的房子“跑”了。一旦土地局收到您的申请，您的财产所有权就会得到妥善保管。没错，合法所有权从收到申请的那一刻起就得到保障，而不是在处理和完成申请时。

如果您真的很着急，土地局还推出加急服务。如果延误您的申请可能会导致问题或使房产销售或任何类型的房产交易面临风险，您可以免费申请加急 。土地局承诺会在10个工作日内处理绝大多数加急申请。

总之，我们律师是全心全力帮忙大家赶进度的！我们只能希望土地局在处理信息的时候能更快一些了！

好啦，本期分享就到这里。如果您在英国买房遇到任何问题，都可进一步联系丽莎律师行！我们有着多年处理房产交易的经验，可以给您提供最专业的服务。

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据英媒报道，一直想对国际留学生下手的现任内政大臣布雷弗曼（Suella Braverman）已经默默计划要针对和国际学生相关的签证做出改动。

来自英国内政部的相关泄漏文件指出，布雷弗曼已经起草了一份用以“改革现有毕业生签证”（Graduate route）的提案。

提案当中，她打算将目前为期两年的毕业生签证（Graduate route），缩短至只有半年（6个月）的效期（虽然，并没有进一步的泄漏内容指出，对于PHD以上的3年效期签证，是否也一并缩短至6个月）。

意思是说，在这“6个月”当中，当事人必须找到一份技术工作，转成工作签证；否则的话，如果无法顺利转到其他可以允许当事人继续留在英国的签证，就需要离开英国。

在布雷弗曼这样的“新计划”下，毕业生签证基本已经失去了原来的意义。这是因为，不论是过去的PSW签证，还是现在换了新名字的毕业生签证，在当事人持有签证的期间，都是可以自由在英国境内工作和找工作的；但根据“新计划”，仅有6个月效期的话，这基本就是一种“找工作”签证了。如果留学生在这6个月内没有办法找到能够转成工作签证（例如技术工签）的工作，就面临著可能得离开英国的压力。

→ 消息一出立刻招致批评

《泰晤士报》指出，英国教育部已经对这份提案表达强烈反对。教育部认为，目前的“两年签证”才能使英国和其他（热门）留学国家有所竞争——在英国的主要竞争对手中，只有美国是提供一年效期的毕业生签证；其他（国家）则都是提供两年效期的。

如果内政部坚持要把毕业生签证缩短至只有半年效期的话，此一政策将会损害英国对于国际学生的吸引力。

而且，国际留学生支付的学费远高于英国本土学生，是英国大学的主要收入来源。。。

英国大学联合组织UUKi也随即针对了内政部的提案表达意见——和教育部一样，UUKi也认为，取消或限制毕业生签证将“严重影响”英国大学的招聘力，从而对于英国的经济增长产生“重大负面影响”。

不过，UUKi倒也没有反对内政部提案的所有内容。这是因为，在该提案中，除了提及毕业生签证以外，还提到了学生签转工签；以及学生签申请家属的可能变化。

内容指出，内政部想限制学生签证持有人，未来必须在持有签证期间完成相关课程的前提下，才能够转成技术工签（Skilled Worker）；比如说，完成当事人正在就读的硕士课程，否则的话不允许从学生签转至工签。

对于这一点，UUKi就表示支持。这是因为，目前的学生签证是允许持有人，只要找到了愿意赞助的雇主，就可以转成工签，即便当事人尚未完成目前就读的课程（但当然，申请人仍需要满足工签申请的相关要求）。所以UUKi认为，新的变化将能有益于防堵原政策下的一些漏洞。

至于在国际学生申请家属“来英陪读”的方面，内政部的提案则要求，未来仅限至少两年或以上课程的博士或研究型学生，才能申请家属“陪读”。

英媒指出，此举旨在减少留学生携带家属来英的数量。数据显示，就读硕士课程的国际学生，是最喜欢申请家属来到英国陪读的。去年，在476,000名获签学生签证的当事人中，就带来共116,000名“陪读家属”。

这当中，尼日利亚籍留学生平均每人带了一个以上的陪读家属；而127,530名印度留学生，则带进了32,226名家属。

→ 有趣的是，英国首相却打算放宽留学生打工限制？

根据来自《泰晤士报》的最新报道，英国政府的大臣们正在寻找鼓励英国和海外学生从事更多（英国本地）兼职工作的方法，以应对酒店和零售等领域的劳动力短缺。

目前，英国有680,000名国际留学生，只允许在学期内每周最多打工20个小时。但现在，英国政府正考虑是否应该将该20小时的限制，放宽至每周30个小时；甚至，全面放宽改成不再限制。

英媒指出，首相苏纳克（Rishi Sunak）正苦恼著如何增加英国劳动力、刺激经济发展。而既然目前英国有那么多国际留学生，这些留学生也不失为填补旅游观光和零售业劳动力短缺的一种途径。

只不过，这样的点子很明显地将和内政大臣布雷弗曼想推动的“减少国际留学生”方案相互矛盾。

这似乎也表明，英国政府内部就“国际留学生”议题上，依旧存在比较大的分歧。

即便，布雷弗曼的方案——看似是想要解决首相苏纳克去年底喊出的“减少整体移民数字”的承诺。。。

→ 那么，国际学生又该何去何从？

需要指出的是，现在不论是传出的新闻、消息，亦或是谁喊出的口号，说穿了都还未能成为政府实际执行的政策。

也就是说，目前有关于留学生的移民规定，都还是维持和原来一致，尚未真正发生变化。

况且，内政部的提案泄漏，其实也是一种对于大众反应的打探；先试一试水温，看看收到什么反馈。

有人问说：自己已经在申请毕业生签证，甚至费用都交了，会不会受到影响？

请放心，如同前面所说的，这是不会对您的申请造成影响的。即便，之后内政部真的要实施提案的内容，也会宣布正式实施的日期，从该日期之后才生效的。

今天的文章就到这边，如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都欢迎进一步咨询丽莎律师行。

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各位莎粉周五好，欢迎点击《丽莎商法快讯》，本周需要重点关注的英国商业、商法信息有：

• 英财相发表经济发展4E演讲，降通胀仍是重点
• 为何通胀下降，价格仍在上涨？
• HS2再次延期，还将如期修建至伦敦市中心
• 在线安全法案即将进入二读程序
• 王室资产公司起诉推特，赶快交租金
• Britishvolt破产后续，澳洲公司或出手相助
• 吉利继续押注英国，打造电动车强国

→英财相发表经济发展4E演讲，降通胀仍是重点

今天，英国财相杰瑞米·亨特（Jeremy Hunt）在伦敦的彭博社欧洲总部发表演讲，描述政府在英国多个行业实现经济增长的长期计划。

虽然这不是所谓的官方声明或财政预算案，但在当前的经济放缓、政府借贷飙升、通胀高企、罢工不断的背景下，这样的演讲的确非常重要。

在演讲中，亨特拿出四个“E“作为英国经济发展的重点，分别是：Enterprise（企业），Education（教育），Employment（就业）和Everywhere（无处不在）。

前三个大家可能比较容易理解，无非是发展企业、改善教育和促进就业，那么Everywhere是指什么呢？

很大程度上，英国的经济中心在伦敦和英格兰的东南部，很多英国年轻人认为他们只有“南下“才能过上体面的生活，但这对于社会整体来说会带来分裂和破坏，亨特想要全面发展经济，在全国范围内都能体验到城镇升级。

在演讲中，亨特驳斥了有关英国经济衰退的说法，并认为英国正在专注于增长性行业，包括数字技术以及向可再生能源和先进制造业等高价值行业转型。

除此之外，亨特表示自己不会在减税方面做出承诺，与减税相比，控制通货膨胀才更为重要。

看似这场演讲振奋人心，但是工党影子财政大臣瑞秋·里夫斯（Rachel Reeves）指责保守党对未来“没有计划”，在演讲中更多的是口号，并没有实际的细节。

实际上，这一演讲太过于乐观，自信满满，对于英国家庭来说是一种淡漠冷酷的安慰。

→为何通胀下降，价格仍在上涨？

在上周的《丽莎商法快讯》中，我们就提到了英国的消费者价格指数CPI连续两个月出现下降，2022年12月已经来到10.5%。

然而，与一年前相比，价格仍有上涨，只不过涨幅低于以往。

其实，英国国家统计局ONS所计算的通胀是一个平均值，它会统计大多数英国购买一系列商品价格的变化幅度，如果您的需求非常小众，那么是有可能感受到物价急速上升或是没有变化的。

从数据来看，目前的食品的通胀为16.8%，远高于平均通胀水平，我们大多数人会发现，用于食品的花销要远高于10.5%的通胀水平。

不过，价格下降也并非是一件好事，当人们有物价下降的预期，则会推迟消费，以便在之后获得更便宜的商品和服务。

这就意味着企业的收入可能减少，企业为了保证自己的利润，就会试图找到削减成本的方法，而最具有可能性的就是通过裁员来解决，其实这样的新闻我们近期已经看到不少了。

因此，价格下跌可能会使得人们失去工作，这反过来又会使价格进一步下跌，最终形成通货紧缩，这也是另一种不同类型的经济危机。

就目前的情况来看，短时间内物价下降的可能性比较小，并且英格兰央行还打算在下周继续加息50个基点，这是英国连续第10次加息，让英国的基础利率达到4%。

不过，有很多专家认为，英格兰央行的加息动作将会结束，在本次加息之后，只会再加息1次，把基础利率拉到4.25%的峰值，随后会走向下坡路。

→HS2再次延期，还将如期修建至伦敦市中心

今天（1月27日），英国太阳报报道称，英国政府将考虑取消高速铁路修建至伦敦市中心的想法，原因是由于钢铁、混凝土和人工成本的上升，导致总体成本飙升。

原计划HS2将会修建至伦敦市中心Euston Station，但需要在伦敦市区开凿一条长达7公里的隧道，政府正在考虑取消这段隧道的建设，然后将HS2的伦敦终点站设置在伦敦西部Old Oak Common火车站。

按照2015年的预算，HS2的成本在560亿英镑左右，但2019年的预估中，HS2的成本已经来到720亿英镑至980亿英镑之间（这是在利兹段被砍掉之前的预算）。按照当前的通货膨胀，建筑行业的价格涨幅为18%，这意味着成本进一步飙升。

除此之外，HS2远期工程还会进一步延期2-5年的时间，最终将会在2035年至2040年完工，而第一阶段的工作正在顺利进行，伦敦至伯明翰之间的高速铁路预计将会在2033年开通，伯明翰到曼彻斯特之间的工程将会在2024年开工。

上文中，我们提到了财相亨特的演讲，在演讲之后，他回答记者有关HS2工程的问题，确认了HS2不会止步于伦敦西部，还将继续修建至伦敦市中心。

英国作为铁路的发祥地，目前为止仅有1条高铁线路，那就是著名的欧洲之星，连接英国和欧洲大陆。但是在英国境内，还没有一条真正意义上的高铁，英国已经远远落后于西班牙、法国等欧洲国家。

如果HS2最后烂尾，也就制约了英国北部城市的发展，也会大大影响英国的经济。

→在线安全法案即将进入二读程序

上一周，丽莎曾和大家分享过英国的立法——《在线安全法案》的一些进展，想要了解更多细节的莎粉可以点击查看丽莎的往期文章：《在线安全法案》回归!保护不力, 社交平台和高管将面刑责。

本周，这一法案又有了新的进展，上议院宣布，计划在2023年2月1日的二读流程中对其进行辩论。

这一法案将同时要求受监管的用户和网络平台承担注意义务。受监管的服务提供商将承担与以下事项有关的责任：

• 非法内容
• 保护儿童
• 具有民主重要性的内容、新闻出版商内容和新闻内容
• 言论自由和隐私
• 欺诈性广告

如果这一法案能够在4月前得到御准，那么英国政府对于网络安全的执法力度将会大大增强，对于青少年的保护将会得到进一步的提升。

→王室资产公司起诉推特，赶快交租金

根据路透社报道，英国负责管理英国王室财产的公司Crown Estate起诉推特公司，原因是其没能按时支付租金。

这一个办公场所位于伦敦市中心皮卡迪利广场附近，是非常核心的办公区域。

目前，从伦敦高等法院方面获悉，针对推特的起诉案已经发起诉讼，推特公司没有立即回应。

其实，自从马斯克接手推特，成为一家私人公司，从股市退市之后，推特公司的运营情况一直不太乐观，并且，马斯克440亿收购推特的款项中，其中还包含大量的债务融资。

根据报道，马斯克已经停止支付推特公司全球办公室的租金，包括其总部，这说明推特的现金流已经出现了问题。

→Britishvolt破产后续，澳洲公司或出手相助

上周，丽莎和大家分享了有关英国动力电池初创公司Britisvolt进入破产管理的消息，想要了解更多细节的莎粉可以点击查看丽莎的往期文章：38亿英镑超级电池工厂濒临破产,英国动力电池行业中资一家独大!

本周二（1月24日），来自澳大利亚的公司Recharge Industries提出了收购意向，这家公司计划在澳大利亚墨尔本附近的吉朗（Geelong）建设类似汽车动力电池的工厂。

并且，Recharge Industries获得了美国纽约Scale Facilitation的支持，已经向Britstvolt提出了不具约束力的收购要约。

这一消息对于Britishvolt来说是一根救命稻草，但由于英国《国家安全投资法》的限制，针对这一行业，并且是来自海外的收购，需要经过审核。

收购最后是否能够顺利进行，让我们拭目以待。

→吉利继续押注英国，打造电动车强国

早在2013年，吉利汽车就完全控制了LEVC（London Electric Vehicle Company），目前为止已经投资了5亿英镑。

生活在伦敦的莎粉可以看到伦敦一部分出租车已经是电动的，这正是LEVC的产品，并且，这一款出租车也开始出现在国内的一些城市中。

根据路透社的报道，吉利还将继续扩大在英国的投资，将LEVC打造成知名的全电动车品牌，生产商用乘用车，这也是吉利集团的战略转型之一。

不仅如此，吉利在英国的动作不仅仅是LEVE，在2021年，吉利向英国豪华跑车制造商路特斯（Lotus）投资了20亿英镑，扩大其跑车的生产，并在英国和中国生产高端SUV和轿车。

对于LEVC，吉利认为其有能力在5年之内让全系列电动车上路，其在考文垂的工厂每年可以生产3,000台出租车，并且很容易增产至每年2万台。

这会使得英国成为电动车主要生产国家之一，让英国不至于在电动车的时代变革中落伍。

好的，本周的《丽莎商法快讯》就先说到这里。如果您对于文章内容，或英国公司法、英国跨境电商方面的问题，或者其他英国法律方面有任何疑问，都可以进一步咨询丽莎律师行。

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不知道大家知道美国商人伊万娜·特朗普（Ivana Trump）吗？

伊万娜是捷克裔美国女商人，她几乎在美国的各个商业领域都有着一定的名气。不过呢，她在世界声名鹊起，前夫特朗普功不可没。

80年代的时候，这对夫妇在纽约的上流社会相当红，他们美好的爱情故事一直让人关注。1992年，这对夫妻离婚的闹剧还成为世界媒体关注的焦点，一些媒体连续11天的头条都写着俩人的离婚主题，有些媒体甚至整整报道三个月。

2022年7月14日，伊万娜被发现在纽约曼哈顿的家中意外摔倒而去世，享年73岁。接下来，她和特朗普过往的爱恨情仇又被媒体搬出来了。据说，这位有钱的女人把3400万美元遗产分给所有人——包括送百万房产给她的保姆，却一毛也没留给特朗普——然而，她发家的第一桶金还是从特朗普那里拿来的哦，真是人间清醒。

您知道吗？要是在英国，前夫觉得不公平的话，可能有机会向法院申诉拿回“应有”的财产的！丽莎教各位“前任”怎么做之前，先来扒扒这俩人的故事….

伊万娜与特朗普的爱恨情仇

七十年代，伊万娜移居加拿大，在那里找到一份滑雪教练以及模特的工作。也是这一份模特的兼职，让她有机会认识特朗普。

1976年的时候，伊万娜来到纽约培训。晚上，她与一群模特来到纽约曼哈顿的一家酒吧，在那里见到特朗普。在一群美女中，特朗普唯独相中了伊万娜。当然，小编不能保证特朗普没有和其他模特有一腿。

反正，他主动提出帮她的派对订一张桌子，后来还给她买单，送她回酒店。显然，他被她迷住了。

伊万娜在采访的时候说，她觉得特朗普聪明风趣，典型的美国好男人。反正，伊万娜最终赢了，那一次相遇让她进入纽约名流社交圈，过上难以想象的奢侈生活。1977年4月7日，他们在美国结婚，她成为特朗普的第一任妻子，特朗普成为她第二任丈夫。

别以为伊万娜是“麻雀变凤凰”，人家相当给力。她时常对外界说：“如果没有她，就没有今天的特朗普。”

结婚后，她给特朗普生了三个孩子，不仅是他的贤内助，还是事业上的好帮助。

俩人经常上电视，接受各种节目的采访，伊万娜给特朗普建立非常好男人好丈夫的形象。最重要的，她帮助特朗普的事业走上新的高度。

据说，当她成为特朗普的夫人后，立刻成为他集团的管理人。她发挥自己的商业头脑，帮助特朗普开发曼哈顿著名的特朗普大厦——后来成为曼哈顿第五大道的标志性建筑；她还翻新纽约的君悦酒店，并在新泽西州帮助建造泰姬陵赌场。

在20世纪80年代，俩人是纽约市最著名最有权势的夫妻之一了。

没想到啊！1989年，伊万娜在一次度假的时候遇到一名非常苗条的金发女郎，这位女士告诉，自己深爱着她的丈夫。

就在那一刻，她才知道，原来她深爱的特朗普出轨了，还不仅一次。他与27岁的模特兼歌手玛拉·梅普尔斯恋爱，一直保持着婚外情。

很快，俩人的离婚战争打响。尽管他们签署了婚前协议，但是离婚的谈判还是非常激烈。在离婚诉讼的过程中，伊万娜还宣称：特朗普强奸她。

她后来改口，称她的用词过分了，其实是“侵犯”，没有达到“强奸”的程度。

不管怎样，1992年，俩人总算是成功分开了，伊万娜拿到了自己想要的财产，这事就这样过去了。

据1991年某家媒体的报道称，伊万娜的离婚协议包括1400万美元、一座拥有45个房间的豪宅、一套位于特朗普大厦的公寓、一年中有四个星期可以进入海湖庄园的权利，以及每年65万美元的抚养费——用来支持他们的三个小孩：小唐纳德、伊万卡和埃里克。

伊万娜与特朗普离婚后，这位强悍的女人把这些惨痛的教训当作激励自己的动力，她拿着特朗普留下的钱，逐渐确立自己在美国女商人地位。

她不仅写书，还推出品牌香水、服装和珠宝，将她的个人财富增加到超过8000万英镑。据了解，她以1200万英镑的价格卖掉了自己的婚姻豪宅，成立一家时装公司。同时，她靠着电视购物频道来宣传自己的品牌服装和化妆品，一个晚上就可以卖出5000瓶香水。

当一个女人越来越有钱时，失败的婚姻不算啥，更不会打击她在情感路上的信心。姐姐有钱了，咱就有本事找小鲜肉。

这不，很快，她与一位比自己年纪小的意大利人结婚了。不过，伊万娜觉着这位意大利人太贪得无厌了。两年后，她又主动结束这段婚姻，并起诉她违反婚前协议的保密条款。

接下来，姐姐越玩越大。没多久，她找到了一位比自己年轻23岁的火辣模特，俩人立刻结婚。

当然，这段婚姻也没有持续多久。不过，据说俩人的关系还特别好的，一直断断续续有来往。

因意外去世，遗产一分没给特朗普

2022年7月14 日，警察发现这位73岁的社交名媛在其上东区联排别墅的楼梯底部去世。一名法医裁定，她是因为跌倒而死亡。

根据遗嘱认证文件，伊万娜总共留下3400万美元（差不多2.3亿人民币）的资产。她的遗嘱规定，其中大部分分配给她的三个孩子。她为朋友留下了两处房产，还为前夫罗萨诺·鲁比孔迪留下另一处房产（但他在她之前就去世了），还给一些慈善机构捐出一大堆财产。最重要的是，她把最心爱的狗狗和一套价值110万美元的豪宅送给她的保姆，而她的这位最著名的美国前总统特朗普一无所有。

大家猜测，估计是当年离婚时厮杀太厉害，女的太恨男方才没有给他留下一毛钱。但是事实似乎并不是这样的。据说，尽管他们离婚，后面还有很多合作。伊万娜在1995年与特朗普为必胜客一起制作一则电视广告，在银幕上互相取笑他们的关系。

后来呢，他们还对外称，他们是彼此人生中最好的朋友。当特朗普就任总统后，伊万娜几乎每周都会在白宫与他通话，交情可好了。

另外，特朗普还向他的第一任妻子提供了美国驻捷克共和国大使的职位。

小编觉得，伊万娜估计是认为自己的这位有钱的前夫根本看不起她的“那点”资产吧。他有着花不完的钱，那不如留给更有需要的人了。

如果您觉得遗嘱不服，该怎么办？

特朗普这么有钱，估计是不太需要这位前妻的遗产了。不过呢，这事如何发生在现实生活中，很多“前任们”估计不舒服了。特别是那些为这些资产做出贡献的。

英国法律规定，如果您对某人的遗嘱有异议，认为分配不公平，您是可以合法向法院提出异议的，当然，您无法保证是否能成功。

在英格兰和威尔士，理论上，任何人都可以对遗嘱提出异议。然而，在没有充分理由的情况下，质疑遗嘱不是所有人应该考虑的事情。

也就是说，如果您想质疑一份遗嘱没有作出合理的财务规定，您需要是与遗嘱相关的人，比如说，是遗嘱资产的受益人，通常是以下之一：子女、配偶、民事伙伴、尚未再婚的前配偶或前民事伙伴，或同居伙伴。

哎，这么一看，特朗普好像没什么资格了？毕竟他又结了两次婚。当然，即使您属于与遗嘱相关的人，法官还得看到足够充分的理由，才能同意您的申诉。

在英格兰和威尔士，您有各种法律理由对遗嘱提出异议，包括以下理由：

理由1：死者不具备所需要的心智能力（Testamentary capacity）

Testamentary capacity是法律术语，用于描述一个人在订立或更改遗嘱时的精神能力。如果立遗嘱的人在制定遗嘱时缺乏遗嘱能力，那么该遗嘱是无效的。当您怀疑死者是在缺乏能力情况下签署的遗嘱，您需要找到证据去证明死者在签署该文件时的心智以及能力情况。法院对执行有效遗嘱的能力的测试是基于判例法。在2007年4月1日之前，法院通常会使用Banks v Goodfellow [1870] 测试。该案子强调立遗嘱的人必须：

• 了解立遗嘱的性质及其效果
• 了解他/她的财产范围
• 能够理解和理解他/她应该实施的主张
• 没有“会毒害他的感情，扭曲他的权利感或他处置财产的意志”的精神错乱

2007 年4月 1 日之后的遗嘱案子，法院还会根据2005年《心智能力法》第1至 3 条考虑死者能力情况。根据该法案，如果一个人在所讨论的时间由于心智或大脑功能的损害或干扰而无法为自己做出决定，则他将缺乏能力。在这种性质的索赔中，死者的医疗记录以及具有适当资格的医学专家的意见至关重要。

理由2：死者没有正确理解和认可遗嘱的内容（The deceased did not properly understand and approve the content of the will）

简单理解，死者在订立遗嘱或修改遗嘱的时候，并没有真正理解遗嘱的内容，他/她误以为遗嘱的内容可能和自己的心愿一样。实际的例子如下：

• 死者听力困难，或有语言障碍
• 死者的视力受损
• 死者识字率低
• 死者身体虚弱、不适或易受伤害，意志复杂或不寻常
• 据称已指示遗嘱由其他人签署

理由3：不当影响或胁迫（Undue influence or coercion）

这里指的是立遗嘱人可能受到一定的威胁而起草或改变其遗嘱的。以前的案例法表明，要使这种主张成功，上诉人需要找出证据证实立遗嘱人的行为违背了他们自己的意愿，并且他们是被他人强迫，比如使用了一些威胁的语言或者动作等等，而订立了他们不想订立的遗嘱。

理由4：伪造和欺诈（Forgery and fraud）

这个很好理解，遗嘱是伪造的，或者是有人冒充立遗嘱人签字的，或者假遗嘱。当事人最好可以征求笔迹专家的意见，以确定立遗嘱人的签名/笔迹是否真实。在这样的情况下，法院可能会邀请专家来对比死者笔迹和签名的原始样本。

理由5：纠正（Rectification）

遗嘱的签署有严格的规定，立遗嘱人和他们的见证人可能会犯一些基本错误，比如说笔误而导致遗嘱无效。同时，起草不当也会导致遗嘱人的愿望不明确，未能理解遗嘱人的意图等情况。如果您认为遗嘱中可能存在错误或错误，由于笔误或未能理解死者的指示，这意味着遗嘱无法执行死者的意图，您可以根据1982年《司法行政法》第20条的要求向法院提出更正遗嘱。

法院会要求纠正遗嘱，以实现死者的真实意图。如果死者明显理解了说明，但错误地应用了法律，那么遗嘱仍然有效，您可以因专业疏忽而提出索赔。

总之，如果有人已经去世，并且担心他们的遗嘱没有反映他们的意愿，应该立刻寻求法律专家的建议。在开始时，当事人是需要对事实和可能发生的结果进行仔细分析的。

按照法律规定，大多数针对死者个人遗产的索赔可以在死亡日期起12年内提出。然而，我们是建议越早越好，在遗产得到实际性管理之前应该要立刻进行初步调查。在遗嘱认证获得批准后对遗嘱提出异议在技术上是可行的，如果您最终成功证明遗嘱是无效的，那么，遗嘱是可以在遗嘱认证后被推翻的。但是，如果您在这个阶段对遗嘱提出异议会很复杂，费用很高。

如果遗产已经得到了实质性的管理，这可能会影响到法院的做法，程序拖延得越久，死者的资产就越有可能已经分配完毕。当然，严格来说，您也可以在遗产分配后对遗嘱提出异议，但这可能很难实现。您可以尝试从受益人那里收回资产，但如果钱已经花完了，尤其是如果受益人不再有资金来支付任何法庭费用，这就更难了。

另外，在处理这类案件的过程中，第三方可能需要时间来回应所提出的问题，而且随着时间的推移，那些能够提供帮助的人的回忆可能会逐渐消失。

好了，本期故事就讲到这里。

如果您在遗嘱以及分配遗产的问题上有任何问题，想要起草一份遗嘱，请进一步联系丽莎律师行。我们的家庭法律有着多年的经验，可以为您提供专业的建议。

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如果你的雇主有一天提出“不戴眼镜，不能上班”的强制要求，你会怎么想？

其实，在新冠大流行期间，“不戴口罩，不得入内”的要求，让很多人感觉不舒服，尤其是在很多西方人眼中，戴不戴口罩是我自己的自由，我的雇主凭什么管这么多呢？这说白了不就是一种歧视吗？

然而，这一个观点在近期的一个劳工法案件（Shields v Alliance Healthcare Management Services）中被彻底打破了，法庭认为“不戴口罩，不得入内”的政策没有歧视性（歧视性解雇）。

对于雇主来说，这看似是一个好消息，这是否意味着类似的要求可以随意提出呢？

案件背景：

案件的索赔人Shields（下称“S女士”）在一家药品公司Alliance Healthcare Management Service（下称“AH公司”）工作，也是案件中的被告。

AH公司主要的业务是为医院、NHS卫生服务和药房生产和分发药品，他们每天24小时都在运作，向客户分发超过1.1万种不同的药品。

2019年8月，S女士入职AH公司，主要的工作内容也和药品的分发有关，需要倒班工作。通常情况下，AH公司每天可以生产分发120万个单位的药品。

但在新冠大流行期间，S女士的岗位被划定为关键工人（key workers），由于工作性质的原因，她也不能在家办公，因此仍旧需要来到工作岗位来上班。

不仅如此，由于处在大流行期间，AH公司面临药物需求方面的压力，更是需要开足马力全面生产，每个员工从9万单位的正常轮班工作量增加到33万单位。

也就是说，尽管处在大流行期间，AH公司仍需要在工作场所同时配置数百人，因此，公司为了保证所有雇员的健康安全，要求大家佩戴口罩。

但是，S女士由于自身原因，不愿意配合这一规定。

数次评估，佩戴口罩上班成为强制规定

根据当时英国政府的防疫要求，在工作场所内需要和同事保持距离，AH公司也在入口处设置了温度计，并专门安排了监管人员检查雇员所佩戴的防护设备。

毕竟，如果AH公司出现了疫情，将会导致生产效率下降，而他们生产和分发的是当时急需的药品，一旦供应不足，将会对公共卫生产生巨大的影响，甚至危及很多人的生命安全。

2020年7月之前，大多数的员工都会佩戴口罩，但在当时并非强制执行的。但经过风险评估后，口罩成为了强制性的要求，在人员密集的区域，AH公司还增加了屏风，来尽可能减少病毒的传播。

当然，这一强制佩戴口罩要求还是有一定弹性的，雇员们可以选择最适合他们的防护用具，只要覆盖口鼻即可。如果遇到困难，可以向部门经理提出要求，并协助找到替代方案。

在强制佩戴口罩期间，AH公司总共有4名员工提出佩戴口罩工作有困难，其中一名已经被停职，另外3名员工（其中包括S女士）则开始寻求新的解决方案。

当时的替代方案是，当在四处走动或与其他同事接触时，必须佩戴口罩，但是在周围无人的情况下可以取下口罩。

不戴口罩，不得入内，S女士被拒之门外

直至2021年1月，S女士都使用这一替代方案来减少自己佩戴口罩的时间。但当时出现了新的变种病毒，AH公司在此进行了评估，评估的结果则是只允许使用完全贴合的口罩，并且是强制规定。

当规定下发后，部门经理和在场员工进行了讨论，S女士针对这一点没有提出任何问题。

1月28日，当S女士正打算正常上班，进入工作区域内时，被工作人员拦下，告知她必须佩戴口罩，但是S女士拒绝了监管人员的要求。

但新的规定是，如果不佩戴口罩则不能入内，S女士被要求离开现场，回到家中。

自此，S女士没有返回AH公司上班，并在29日写了一份邮件，说自己生病，病假直至2月13日，随后将会把诊断寄到公司。

1月31日，S女士提出申诉，表示自己在工作中受到了欺凌和骚扰，她认为自己是有权豁免佩戴口罩的，而她却被反复要求佩戴口罩，并且在28日当天被要求离开公司，这让她感觉非常尴尬和不悦。

随后，AH公司针对S女士的申诉展开了调查，并和工会代表一起举行听证会，但是AH公司的态度很明确：佩戴口罩是保护工作现场所有的工作人员及其家属，而且已经执行了好几个月，要求S女士回家并不是一种欺凌和骚扰行为，而是一种强制性要求。

当然，S女士是有权进行上诉的。经过2次的上诉，时间已经来到2021年10月，由于防疫要求的放松，AH公司已经可以准许接种2剂疫苗的员工佩戴面罩（并非贴合式的口罩）继续进行工作。

由于政策已经改变，在这一次的讨论中，他们评估S女士回到岗位的可能性。不过，S女士表示自己患眩晕症，如果在面前有任何物体，她将会感到不适，并表示自己有可能随时晕倒，因此，她不认为自己有能力返回工作岗位。

鉴于这样的情况，AH公司表示在4-6周举行一次会议，评估当前的情况，直至此时，S女士一直没有回到公司上班。

互不妥协，走上司法途径

也就是说，直至这时S女士依旧没有妥协的打算。于是，在2022年1月28日，提出了辞职，并且立即生效。

辞职的理由很明确，S女士认为辞职的原因是她的雇主（AH公司）违反了他们之间的雇佣合同，以及对其信任背离。由于AH公司没有支持她的任何申诉，她认为自己是被有计划的解雇（constructively dismissed）。

在S女士看来，自己无法工作的原因是因为雇主不允许她返回工作岗位，并使她陷入经济困境。

在工会的帮助下，S女士决定起诉，以间接歧视和不公平解雇的理由将AH公司告上就业法庭。

法庭在审阅双方所提供的证据后认为：AH公司的政策是具有合法性的，通过降低病毒传播的风险来保护员工的健康和安全，与此同时，这也能保证公司的正常运营，以便为其客户提供能够治病救人的药物。

因此，AH公司的行动和当时的政府要求是相称的，并不是针对S女士的一种间接歧视，并且也针对S女士一类的人群进行评估，在一段时间内豁免了佩戴口罩的要求。不可否认的是，如果当时采取放松的管理政策，不仅会对其员工造成严重后果，还会给那些依赖AH公司提供药物的人带来生命安全的威胁。

除此之外，S女士的不公平解雇主张是站不住脚的，因为AH公司已经在调解阶段已经依据政府的规定调整了佩戴口罩的要求，从客观上来看，这没有改变他们之间的雇佣合同。

因此，法庭驳回S女士的所有索赔要求。

丽莎小结：

如果用简要的一句话来表达本案最鲜明的案件要点，那就是法庭认为“不戴口罩，不得入内”的政策是没有歧视性的。

因为不论是在劳务关系当中，还是任何其他的关系当中，很多人都认为“不戴口罩，不得入内”（no mask, no entry）是一种歧视性的措施，让那些由于各种原因无法佩戴口罩或其他保护措施的人们感受到了侵犯。

讲到这里，很多人还会联想到当时另一个被人声讨和诟病的规则——“不接种疫苗，无法工作”（no jab,no job）的要求。

但就本案来说，AH公司能够获得胜诉，不单单是靠遵照政府措施来制定公司内的规则，还有其严格按照雇主责任和公司流程处理员工诉求的方式方法。因此，AH公司并非是仅仅依靠上述规则没有歧视性才获得了胜诉。

在丽莎和大家分享的许多劳工法案例中，很多公司因为处理的流程不当导致了最后的败诉，其中非常重要的一点就是公司没能给雇员合理的反馈和申诉通道，并且在举行内部听证会时也没有按照相应的流程和态度来解决雇员所提出的问题。

这样一来，很有可能因为态度问题、处理方式方法、流程问题，让雇员认为自己遭遇了职场不公平对待，直接歧视或间接性的歧视。

但是本案中的AH公司，不论是在公司新政的执行，还是在处理S女士的申诉方面，都做到了合法合规，包括在宣布新政策之间进行调研；针对有特殊需求的员工提出替代性的解决方案；和工会一起开展听证会；有申诉通道质询听证会的结果等。

因此，公司的日常管理和培训过程中，需要有明确的培训会议记录、规则修改公示、事件处理详情，这样在出现纠纷之时，公司管理者可以以此来证明自己尽到了相关职责，能够免于部分责任。

好的，关于“职场歧视”的问题就先说到这里，如果您对于文章内容，如英国公司法、英国劳工法方面有问题，或者其他英国法律方面有任何疑问，都可以进一步咨询丽莎律师行。

任何英国税务方面的问题，也欢迎联系咨询丽莎会计行。

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