最近，英国家庭法院正在上演一出激烈的家庭闹剧。一名男子和他的亲姑姑在法院中争夺奶奶留下来的遗产，其中包括一套价值100万镑房产。据说，这名男子的奶奶在遗嘱中指明把自己所有的遗产全部留给她的这位孙子，其他孩子一分钱没有。

然而，这名男子的姑姑（奶奶的女儿）非常不服气，认为该遗嘱无效，向法院起诉她的侄子靠着不正当的手段逼迫母亲签署的遗嘱。

那么，事实的真相究竟如何？

遗产全部给孙子不给儿女

菲利帕·韦哈格(Philippa Wehage)是立遗嘱人莫莉·布朗（Molly Brown）女士的亲生女儿。

她告诉媒体，莫莉有着五个孩子（三个儿子和两个女儿）以及一个孙子贾斯汀·丹尼斯(Justin Dennis)。丹尼斯是莫莉二女儿简伯特的小孩，由于简伯特早年去世，莫莉一直把他当作亲生儿子来养。

一家人的关系非常好，大家都非常疼爱丹尼斯，直到丹尼斯长大后，一家人的关系变得非常奇怪。

据了解，莫莉的丈夫在20世纪40年代的时候创办一家印刷企业，该企业一直由莫莉丈夫来管理和经营，后来，他们把三个儿子也安排在公司工作。

1991年，为了躲避一些遗产税，夫妻俩把该公司的股份转让给三个儿子。1996年，莫莉的丈夫去世。去世前，他们安排了一份协议，三个儿子需要每年从公司获得的红利中取出资金给莫莉，照顾她的生活开销。

然而，公司的生意一直下滑，每年只有亏损没有赚。没办法，三个孩子必须停止给莫莉付款了。

据菲利帕称，她的这位侄子丹尼斯就趁着这个时机开始挑拨离间，给莫莉灌输一连串的谎言，让她认为自己被子女们欺骗，转移股份的事情是三个儿子精心策划的骗局，目的是不让母亲拿一分钱。

“他应该是经常在母亲耳边冤枉我的兄弟，称弟弟们在公司的事情上敲诈母亲，故意不给钱给她。所以，她和我们的关系越来越差，甚至几年来都从来不联系。”

这样的憎恨也带来后续的影响。

1991年的时候，莫莉女士曾经制定一份遗嘱。她计划把所拥有的一切财产平分给五个孩子以及她的孙子。

然而，当她确信孩子骗走家族公司的股份后，她撕毁原来的遗嘱，并于2012年重新写了一份遗嘱，把一切都留给了丹尼斯先生，其中包括一套价值100万英镑的庄园。这套庄园是一座二级保护名单中的建筑，位于古德赫斯特(Goudhurst)，其历史可追溯至1516年左右，非常珍贵，未来的升值空间相当大。

2016年，莫莉女士去世。让菲利帕最可气的是，他们竟然在几年后才知道自己的母亲去世了。

“太荒谬了，他竟然连母亲去世的消息都不告诉我们。直到遗产需要分配的时候，也就是三年后，我们才直到母亲去世的消息。“

菲利帕认为这其中有诈，她向法院提出诉讼，质疑这一份新的遗嘱的有效性。

事实真相究竟是怎样？

在英国法院，菲利帕对法官说，母亲一直打算把所有的财产平分给五个孩子和孙子，最终却把一切留给丹尼斯，这都是因为丹尼斯给母亲施加的压力，要求她改变遗嘱。

他们非常确信：莫莉女士在2012年签署的遗嘱是受到不当影响而制定的。

菲利帕的律师称：“被告丹尼斯与死者一直生活在同一所房子里，并度过他的成年生活。原告菲利帕与母亲的关系一直很好，即便她移民到瑞典，她却一直都和母亲保持联系，直到2012年左右，母亲突然开始拒绝接触他们所有孩子，他们就再也没有办法见到自己的母亲。”

据说，如果菲利帕或者其他兄弟试图给母亲打电话，电话要不无人接听，要么就是丹尼斯接了。他接了以后呢，不仅拒绝把电话交给莫莉，还会在电话里大喊大叫，一次次重复称他们如何欺骗家族的公司股份。

反正茉莉去世前那几年，几乎没有亲人可以联系到她，除了和她住在一起的丹尼斯。直到2019年，他们才知道原来母亲早在2016年去世了，他们还没有办法看母亲最后一眼。

“原告多次请求允许与死者交谈——有一次是想要告诉她自己怀孕了，但是都被拒绝了。从多方证据来看，莫莉女士在去世前几年的精神一直脆弱，与她相反，她的这位侄子丹尼斯的行为相当暴力的，经常通过控制、恐吓、威胁甚至是暴力的行为来阻止他们与亲生母亲见面。他还通过各种方法让他们的母亲相信自己被孩子骗了，从而修改遗嘱。”

另外一头，很显然，丹尼斯否认了以上所有指控，他声称奶奶有理由与她的孩子断绝关系，因为她对欺诈的担忧是合理的。他否认“欺诈性”或施加“不当影响”罪行，并指责他的叔叔阿姨诽谤他。

丹尼斯称，他的奶奶完全有能力立下遗嘱，他没有说服她这样做。

“我的姑姑菲利帕女士和她的兄弟姐妹没有被禁止见到他们的母亲，奶奶也没有被禁止打电话给任何人。事实上，姑姑搬到瑞典的决定导致她与奶奶失去了联系。”

据说，丹尼斯律师还邀请莫莉的医生出庭，证实在2012年之后，莫莉一直都是由丹尼斯来照顾，其他兄弟姐妹从来没有在她生病的时候来这里支持或者照顾她。

法院怎么判？

英国高等法院做出有利于菲利帕女士的判决。

据说，法院通过审查资料以及相关调查发现了真相。原来，莫莉女士是一名非常固执的老人，她没有办法从公司拿到资金后就冒出一个想法，认为企业股份转让给亲生儿子制造出来的骗局，这样的错误信念导致她改变了遗嘱。

法官发现，股份转让的事情并不是伪造的，一切都是真实存在。

“也就是说，莫莉女士一直有着错误的想法持续到她去世，该想法破坏她和孩子们的关系。”

同时，证据证实：丹尼斯先生并没有编造谎言，“公司股份骗局”这件事是莫莉女士自己提出来的，丹尼斯作为接收者——他相信并支持奶奶的说法。伪造股份的信念在丹尼斯心中已经根深蒂固，他不听任何劝说，一直支持着奶奶的做法，所以他才会对他的几个叔叔姑姑产生敌意。

“也就是说，这一份遗嘱并不是受到丹尼斯的不当影响下签署的，他并没有诽谤或者欺诈，他只是支持了奶奶的做法，他希望实现奶奶最大的利益和心愿。

不过，此次有一个很重要的医学证据，证据显示，莫莉在遗嘱签署的那一年患有精神错乱的疾病，她已经不知道自己脑子里的想法是真实的还是错乱的。以至于她一直认为亲生孩子毒害她是一个事实。如果她没有精神错乱，她就不会以这种方式分配财产。”

法官认为，由于莫莉夫人缺乏遗嘱能力，2012年的遗嘱是无效的。莫莉女士于1991年5月立下的遗嘱才是有效的。

这一场官司打下来，让一家人都精疲力竭。他们还需要面临一笔昂贵的法律费，菲利帕女士的总费用高达15万英镑。法官下令丹尼斯需要承担菲利帕女士自今年一月以来发生的法律费用，此前的费用可以通过遗产来支付。

也就是说，丹尼斯先生需要面临超过10万英镑的个人账单，其中还包括他自己之前的律师费。

这对他来说是一个非常沉重的打击。媒体称，丹尼斯直接在法庭上哭了。

“这是我的家。我破产了。我还需要支付自己的律师账单，金额为3.7万英镑。下周我只能申请破产。“

丽莎评论

丽莎律师行的家庭律师张昕蕾认为，本篇故事又可以给各位立遗嘱人一个很好的警示：在立遗嘱或者更新遗嘱之前，尽可能和家人们当面聊聊，让每一个人都知道自己的健康情况以及遗嘱分配的情况，这样才能避免给他们带来困扰以及潜在的麻烦——比如，长时间的法律纠纷以及高昂的手续费。

“法院最终的结果看似是公平的，按照原来的遗嘱，每个人都能平分当事人留下的遗产。然而，这一家人却为此花费了昂贵的法律费用，遗产的资金可能有一半都得用来支付法律费用了。特别对于丹尼斯先生来说，他需要承受的更是非常沉重的代价，甚至需要申请破产来解决问题。这样的结果应该不是立遗嘱人最初希望看到的。”

此外，立遗嘱人请一定要聘请法律专家协助，帮助您立一份有效遗嘱。

张律师称，立一份有效遗嘱的基本要求是，遗嘱人必须有精神能力立遗嘱，即订立遗嘱人在为确定遗嘱内容和签署遗嘱时，必须具有清醒的头脑，良好的处置意识，记忆力和理解力；第二，订立遗嘱人有立遗嘱的意识和意图；第三，遵守法律规定的形式要件，如以书面形式，订立遗嘱人需要在两名或两名以上见证人在场的情况下亲自签署，同时每个见证人必须也随后签署遗嘱。

假如立遗嘱人并没有符合以上的条件，一旦您的家人（或任何上诉资格的受益人）认为遗嘱不公平，他们可以向法院提出诉讼来反对这一份遗嘱。这样一来，不仅影响了家人的感情、让他们付上沉重的代价。最终，立遗嘱人可能最终也没有办法把遗产按照自己的心愿留给自己最想要留的人。

“我们建议各位立遗嘱人，一定要聘请一名专业律师为您起草遗嘱，特别是在您认为自己精神状态可能不佳的时候。律师通常会考虑您的资产和家庭情况，让您有机会提前进行遗产规划，或者可能会建议您拿到任何医学报告，这将很大程度减少去世后发生家庭纠纷的可能性，确保对您最重要的人在您过世后得到照顾，如您的年幼的孩子或有依赖于您的人。”

好了，本期分享就到这里。如果您需要立遗嘱或者认为遗嘱有任何问题，请进一步联系丽莎律师行。我们的家庭法律师有着丰富的经验，可以为您提供建议，协助您处理一系列问题。

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James Cook

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莎粉们周三好！丽莎为大家整理了近期值得关注的英国移民快讯，本篇将涵盖的重点移民讯息有以下：

• 移民部长再誓言：要在年内解决所有庇护积压案件
• 英国或不再为申请庇护者提供住宿和现金援助
• 第一季度非法劳工处罚超600万镑，509人被抓
• 为给难民腾地方，留学生被赶出学生公寓

→移民部长再誓言：要在年内解决所有庇护积压案件

本周二（9月5日）英国移民部长罗伯特·詹里克（Robert Jenrick）在英国下议院就非法移民问题发布了声明。

在声明中，詹里克表示打击非法移民是政府的核心优先事项之一。

他认为：非法移民是这个时代最大的不公正现象之一。他们损害了英国的社区，剥夺了最脆弱的难民重新安置的机会。

上个月在英吉利海峡发生一起悲惨事件，造成6人死亡，再次凸显了乘坐小船跨越海峡的危险性。

目前，英国已与土耳其达成新的合作伙伴关系，共同打击小船的供应链。英国也与埃及和伊拉克达成共识，加强在打击难民方面的执法合作。

除此之外，英国内政部也加大了移民警察的执法力度，非法工作的巡查比去年同期增加了50%以上。

从4月以来，英国的银行已经关闭了6,000多名非法移民的账户。

截止到目前为止，英国给那些为非法移民提供住所的房东开出的罚单数量增加了2倍多，增收的罚款数量是去年同期的6倍。

自去年12月与阿尔巴尼亚达成协议以来，英国每周通过航班遣返3,500名非法移民。通过这样的方式，非法入境的阿尔巴尼亚人减少了90%以上。

从上述的数据可以看出，英国政府在非法移民方面采取了零容忍的态度。当然，这也是符合英国国家利益和人民福祉的。

另一方面，英国内政部也通过简化流程，开展针对性的访谈，提高了庇护决策的效率。截止至9月1日，内政部已有2,500名难民庇护移民决策官，比去年同期增加了174%。

尽管当前积压的案件数量仍然很多，但是移民部长表示：英国内政部仍有可能在今年内清除遗留的庇护申请。

从近期英国内政部发布的一系列政策来看，英国正在着力解决难民问题。

→英国或不再为难民提供住宿和现金援助

根据BBC的报道，援引一家独立监管机构——援助影响独立委员会的消息，英国全新的《2023年非法移民法》可能停止向寻求庇护者提供数十亿英镑的海外援助。

新法律的实施意味着那些乘坐小船跨越英吉利海峡，非法入境英国的难民将不会被视为寻求庇护者。因此，他们将不再有资格获得援助，这有可能包括住宿和现金援助。

2022年，内政部对海外发展援助的拨款预算为24亿英镑，而这笔钱主要用于支付寻求庇护者的住宿费用。

这家监管机构表示，如果内政部全面执行《2023年非法移民法》，那么就需要从其他预算中寻找为申请庇护者提供住宿的资金。

对此，英国内政部的回应是：其对海外援助的影响正在进行评估。

同时，内政部的发言人表示：《2023年非法移民法》将意味着违法来到英国的人将无权居留在英国，相反这些人将有可能被遣送至安全的第三国。

从内政部的反应来看，停止向申请庇护者提供援助很有可能是英国的下一个政策。

→第一季度非法劳工处罚超600万镑，509人被抓

近日，英国内政部公布了最新季度的非法劳工执法成果。

在2023年1月1日至3月31日期间，内政部移民执法总计开出346张罚单，累计有509名非法劳工被发现，累计罚款数额高达6,020,000英镑。

其中，米德兰（Midlands）和东英格兰（Eastern England）地区的非法劳工现象较为严重，也是内政部打击的重点地区。

在此地区中，开具了86张罚单，有152名非法劳工被抓，累计罚款高达1,805,000英镑。

通过更细节的数据，丽莎发现，被罚款的公司大多是美容美发店、按摩店、杂货铺、洗车店、餐厅、外卖店、生鲜店等。

甚至，丽莎在罚款名单中发现了一些连锁商店和餐厅，包括Taco Bell、Nisa Local等。

也就是说，即便是一些看起来经营规范的公司，也存在雇佣非法劳工的问题。虽然不能排除是这些公司有意而为之，但如果是招聘流程出现了纰漏，那么这将完全是得不偿失的。

因此，丽莎在这里再次提醒广大雇主，在雇用员工时需要查明雇员的身份问题，否则这可能会让公司一年中的大部分利润化为乌有。

如果您有相关问题，请随时联系丽莎律师行。

→为给难民腾地方，留学生被赶出学生公寓

根据报道，英国内政部打算征用哈德斯菲尔德（Huddersfield）的一座拥有405个床位的高端学生公寓。

这栋学生公寓配置较为豪华，里面不仅有基础的游戏室、洗衣房、台球桌，还有健身房和电影院。其中最便宜的房型价格为135英镑每周，单间公寓（Studio）的价格为每周200英镑。

并且，这栋公寓距离哈德斯菲尔德大学仅几步之遥。也就是说，这栋公寓就是为了满足这所大学的学生住宿所兴建的。

这突如其来的变动，导致168名学生被迫在开学前一周寻找其他房源，因为他们的公寓被政府征用了。

而哈德斯菲尔德大学对这个问题束手无策，因为这栋学生公寓并不隶属于学校，而是校外的学生公寓。

目前，学生公寓的所有方Hudd Student management表示这一栋都将不会对学生开放，此前已经预订此公寓的168名学生已经获得退款。

但是，这样的做法非常令人震惊。公寓方竟撕毁与学生签订的合同，转头就和英国内政部达成合作，并安置难民。

丽莎认为，内政部和公寓方面需要帮助学生找到新的住所，他们存在“道义责任”。也希望受到影响的学生能够早日找到新的住所。

好了，本期的《丽莎移民快讯》就到这里。如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都欢迎进一步咨询丽莎律师行。

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James Cook

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在房产交易中，不管对买家还是卖家来说，最头疼的就是遇到日本虎杖（JAPANESE KNOTWEED），它被评为最有攻击性的杂草，每天可以长10厘米。

如果房产中不幸有这样的植物，随着时间不断蔓延，它会对房产带来严重的破坏，严重损害房产价值。卖家无法顺利出售带有虎杖的房产，买家不小心买到就得额外投资一大笔钱来想办法清除。总之，日本虎杖是人们的噩梦。

来自威尔士的理查德·彭伯(Richard Pember)倒霉了，他明明买了一套根本没有日本虎杖的房产，却遭遇日本虎杖的入侵！这些杂草从隔壁的铁路穿进他的家中侵占他整个花园，怎么办呢！？

隔壁铁路的日本虎杖入侵业主家

11年前，理查德在南威尔士特普里德（Pontypridd）购买了一套房产，他打算在那里度过安静休闲的退休生活。没想到，一场噩梦袭来，他的梦想家园被彻底毁了。

2016年，理查德在他的后花园发现一种奇怪的杂草，该植物从他家隔壁的铁路那里窜进来的。它一天天不断生长，慢慢侵占他们的花园。

从2016年开始，理查德和儿子一直想办法处理这些闯进家里的植物。然而，该植物的生存能力实在太强又顽固，他每次花上800英镑来去除它们。可是，过一段时间后，植物又会继续生长，还从后花园慢慢蔓延到他的主楼旁。

到2020年，这棵植物已经长到20英尺多（大概6米高），完全侵占了理查德的家。这个时候，理查德才意识到，后花园出现的植物是房屋杀手：日本虎杖！

“一开始它很小，我没有多想，然后它就发展到几乎要进入我们房屋内部的程度。它就像永无休止的怪物。”

理查德告诉媒体，他的家离铁路很近，日本虎杖就是从旁边铁路蔓延过来的。

“威尔士铁路局很早就知道日本虎杖的存在，他们应该负责处理它的，然而，没人管理，现在它正在占领整个地区。我儿子后来对花园进行了翻新，但没想到植物又恢复了，可能未来很多年都不会消失。

日本虎杖还破坏了窜过来的路径，以至于当地的一个墓地完全被它覆盖了。你根本看不到任何墓碑，这真的很悲伤，威尔士铁路局应该要负责的！”

理查德最担心的是，这种入侵植物给房产带来严重破坏，现在他的梦想家园变得一文不值。

最后，理查德向法院提出诉讼控告威尔士铁路局，希望可以通过法律途径拿到应有的赔偿。

法院怎么说？

法庭发现，日本虎杖的起源地果然来自铁路上的绿化，铁路局在知道这个事情后未能充分处理日本虎杖的生长，最终导致理查德的房产受到侵扰。

法院命令威尔士铁路局向理查德支付近1万英镑的赔偿金。

理查德对该赔偿金并不是很满意——尽管取得了法律上的胜利，他们的房产风险并没有解除，而且与日本虎杖的持续斗争可能会持续数年。理查德在未来出售房产的时候，估计会碰到更多挑战。

“在我看来，这使得房子的价值大幅贬值，没有人愿意搬进曾经受到日本虎杖侵扰的房产，它就像一个怪物，谁愿意和怪物住在一起。我想给大家提醒，一旦发现日本虎杖，请一定要尽快解决，要不然将付出沉重代价。此外，如果你要买房子，首先要确保没有任何日本虎杖的存在，包括检查邻居家的土地。”

然而，威尔士铁路局似乎对这个解决也并不满意。

威尔士铁路局的一位发言人告诉记者：我们在处理其土地上的日本虎杖方面绝对没有失败，并且在该地产邻近的整个核心谷线网络中制定彻底有效的处理计划。但是该文件缺失了，在本案中，法院仅根据一份缺失的文件记录做出有利于原告的裁决。

丽莎评论

丽莎认为，从媒体给的资料来看，威尔士铁路局确实应该是要负责任的。从图片的证据来看，威尔士铁路局似乎并没有做好清除工作，或者做了，但是没有跟进，所以，这些植物才会蔓延到邻近的区域。

不过，遗憾的是，丽莎确实很同情这位先生——日本虎杖是最具攻击性的杂草，每天可以长到10厘米，生命力很顽强。如果任其蔓延，这种耐寒的植物会迅速占领整个土地，对排水沟和建筑地基都带来严重威胁。最主要的是，房产一旦有了日本虎杖的入侵历史，确实会对他未来的销售带来一些影响。

大家可不要掉以轻心了，这样的事情也经常发生在现实生活中，特别是当这种植物从邻居或者其他地方侵入自己的房产时，受害的业主真的是很无奈。丽莎建议，如果您在邻近的房产或者铁路这些地方发现这种危险的杂草，请一定要警惕。

根据1981年《野生动物和乡村法》，在野外种植或者任由日本虎杖生长是违法行为。虽然说让这种杂草在您自己的房产或者土地生长并不违法，但是，如果您任由它蔓延到邻近的房产以及地区是一种违法行为，可能会被处以5,000 英镑的罚款，严重者甚至被判入狱。

任何人都有责任阻止日本虎杖从您的地盘中蔓延，要不然，一旦得知日本虎杖入侵，您的邻居就有责任采取适当行动——这个任何人括所有土地所有者，比如就像本篇文章一样，政府部门也需要为其负责。

那么，当我们发现邻近土地确实有日本虎杖，它可能会给自己的房产带来影响时，我们该怎么做呢？

第一步，您需要确保自己有识别日本虎杖的能力。

由于它的根茎（或根系统）可以在地下生长，所以它可能有点难识别。但是，这种杂草还是具有一些可识别的特征，比如说，这种杂草有着心形或铲形的叶子、通常在夏末发育的乳白色花朵以及侵略性的锯齿形生长模式。重要的是，日本虎杖也会随着季节而变化。如果您自己不确定，一定您发现有可疑的杂草，可以尝试聘请专家来帮您识别。

第二步，一旦确认，立刻通知您的邻居。

您的邻居甚至可能不知道他们花园里有这种杂草，所以，您需要立刻通知他们去处理，让他们可以尽快清除，减少最大的损害。

小提醒：您最好可以以书面形式通知他们，这样您就可以有一份证据，以便将来需要时使用。只有当他们意识到这个问题并且未能处理或清除日本虎杖后，您才可以采取法律行动。

第三步，联系律师，考虑采取法律行动。

如果您的邻居知道这些日本虎杖，但是没有积极处理，该虎杖已经影响到您的生活，请立刻联系律师，采取法律诉讼行动。

出售和购买带有虎杖的房子该怎么办？

请记住，房产卖家有法律义务在填写TA6房产信息表时声明：“其房产是否受到日本虎杖的影响”。

2021年，法律发生了一些变化，卖家在选择回答该信息前，必须要确保房产不存在虎杖才能选择“否”——包括地下或边界3米范围内的根茎，即使地面上没有明显的标志。由于很多时候日本虎杖藏在地下，如果您不实在不确定，建议您填写“未知”，让买家自行询问。

如果房产确实存在虎杖，可能确实会比较难出售，但并非不可能。请遵循以下步骤，以获得以尽可能高的价格出售的机会：

• 在出售房产之前聘请专业的人员来彻底处理日本虎杖

请记住，不要试图自己来清理，该植物的生命力是非常顽强的，您不一定能够成功清理，并且会让情况变得更恶化。

• 确保您的工作获得IBG（日本虎杖保险担保)

这是由英国一家经授权和监管的第三方公司提供的一项保护计划，该公司向客户保证，即使原承包商倒闭，他们的日本虎杖的治疗计划和担保条款也将得到遵守（毕竟清除费很贵，我们需要有一定的保障）。

• 在TA6表格上申报虎杖

每个卖家都有法律义务检查房产上是否有日本虎杖，并在填写TA6表格时如实作答。即使日本虎杖已经得到控制或者您认为它已经彻底消失，您仍然需要披露。如果您未能披露其存在后来被发现了，您可能会被起诉，损失会非常大。

• 告诉房地产经纪人该房产是否有虎杖。

请确保他们尽早通知买家，并提供文件副本，这将有助于避免后续销售带来的不便和成本。

• 购买有日本虎杖的房产

对于买家来说，首先，如果您不想惹麻烦，您就最好躲开这类房产。如果卖家并没有声明虎杖的存在，您在售后发现房产中有虎杖，您可以通过“虚假陈述”立法寻求法律帮助。

如果您实在很喜欢这套房产，并且相信原房主已经清理干净或者您相信自己有能力处理。那么，在购房前，请按照以下步骤保障自己尽可能不要有损失：

第一，委托专业的日本虎杖测量师进行全面调查

您需要通过他们的调查来充分了解该问题的严重程度以及未来可能的潜在危害。此外，您还需要确定该植物是否已经对建筑物造成了损害？最主要的是，您需要确定该植物是否已经扩散或未来有可能会扩散到邻近的房产——新业主是需要负责的。

第二，与您的抵押贷款机构联系

检查他们是否仍然愿意为该房产提供贷款。一般来说，只要有专业的管理计划和保险支持的担保，大多数贷款机构还是愿意提供抵押贷款。

第三，仔细审查你的报价

通过制定专业的处理计划，房产的价值通常会恢复到接近其“未受影响”的价值。但请记住，当您出售时，您需要在TA6房产信息表上注明该房产已受到虎杖的影响。所以，即使植物本身已消失，这种“虎杖”的威力仍会继续影响房产的价值。

第四，不要忽略TA6上的“未知”

如果卖家表示他们不知道房产是否受到虎杖的影响，请不要掉以轻心，您还是需要进一步询问以及检查。

好了，本期分享就到这里。如果您在出售或购买房产的时候遇到日本虎杖的问题，请进一步联系丽莎律师行，我们会根据最新法律为您提供意见，帮助您买到理想的房产以及处理任何关于日本虎杖的纠纷。

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对于雇主来说，如果每一名员工能够发挥最大的价值，那么会对公司带来积极和正向的影响，能够有效地增加公司的营收。

当然，人不是机器，不可能永远保持在一个高效的状态之下，时而出现头痛脑热是免不了的，这是很难避免的事情。

再者说，工作只是生活的一部分，在讲求工作生活平衡（Work life balance）的英国社会，大家也非常注重工作和生活之间的边界感。

即便社会整体的大环境如此，但英国社会中也不乏存在一些非常热爱工作的人，他们能够从工作中获得自我价值，同时也是全身心地投入到工作之中。

但是，如果一个人为一家公司兢兢业业工作了数年，突然公司因为雇员身体原因而降职，不予加薪，这事真的合法吗？

今天，丽莎和大家分享的案件（Lynskey v Direct Line Insurance Services Ltd）中，就出现了这样的情况，而最后，雇主不得不拿出64,645.07英镑的赔偿金。

案件背景：

2016年4月，案件中的索赔人Maxine Lynskey女士（下称“L女士”）开始在被告方Direct Line公司工作。

在英国生活的莎粉们可能听说过Direct Line这家公司，它是一家保险公司。

而L女士的工作岗位就是电话销售，通过电话沟通，帮助Direct Line公司推销汽车保险产品。

L女士的性格比较外向，也善于与他人沟通，销售的岗位对她来说非常符合她的性格，她也能从自己的业绩中获得自我满足，她也对自己的工作感到非常自豪。

在工作最初4年的时间里，L女士的表现和业绩是非常不错的，也获得公司较高的评价——业绩状态为“非常好”。

然而，随着年龄的不断增加，从2020年3月开始，L女士开始发觉自己工作起来有些力不从心，记忆力下降明显。她对自己的身体也出现了一丝担忧，于是前往医院进行排查。

更年期综合征作祟，影响工作效率

经过排查，L女士的状况是由更年期引起的，出现了“脑雾”的状况，包括注意力不集中、记忆力出现问题。

并且，更年期让L女士的情绪变得有些不稳定，她开始“经常流泪”，对生活的变迁缺乏适应力和抵抗力。

出现了这样的问题，对于作为销售人员的L女士是致命的打击。因为她常常与客户交谈时就忘记自己已经说到哪里了，经常重复询问客户，工作安排变得混乱，工作时情绪也并不稳定。

这大大影响到了女士的工作。因此，她也向自己的上级经理报告了自己的情况，公司对她的情况也表示同情。

毕竟，作为一家大型的保险公司，是肯定不会因为一个员工的身体暂时出现了问题而直接辞退的，这样可能需要支付一笔不少的赔偿，但是公司还是会担心身体问题长期持续下去，在法律许可的范围内，公司也会尽可能地减少损失。

降职降薪，美其名曰“为你好“

时间来到2020年6月，L女士被调到一个薪酬和职级相对较低的岗位。

而公司给出的理由是，这样的调整对L女士的压力较小，更有利于她目前的情况。

毕竟自己的身体出现了状况，L女士自然也就同意了公司的工作变动调整。从2020年7月开始，L女士就一直在努力满足新岗位的业绩要求。

但是由于自己的“脑雾”症状并没有得到明显改善，她需要付出更多的精力去应对工作，需要不断地保持自己的“清醒状态”。

为了减少浪费在电话上的时间，L女士变得“冷漠和不友好”，这让她的工作业绩受到了影响。

在新的岗位工作了半年之久，也到了半年期的绩效评价时刻，然而，L女士并没有在2021年1月如愿获得加薪。

而她的上级经理告诉她，她的工作表现评级是“需要改进”。

这意味着，L女士如果无法提升自己的业绩，很有可能没有继续保住这份工作。

业绩不达标，不堪重负的L女士选择辞职

在上次绩效评价的3个月后，Direct Line对L女士启动了正式的绩效管理程序。

并且，L女士也收到了公司的书面警告，并且制定了绩效改进计划。

随后，L女士又参加了另一次纪律会议，在会上，她的健康问题并不是重点，重点是她的业绩问题，以及如何提升业绩的问题。

连连在工作上遭遇挫败的L女士不堪压力，L女士开始使用SSP（病假工资），直至自己的SSP到期后，L女士于2022年5月选择离开了自己曾热爱的职业。

随后，她就将自己的雇主，也就是Direct Line发起了不公平解雇、性别和年龄歧视、未能作出合理调整的索赔请求。

法庭怎么判？

法官认为，在本案中，Direct Line 完全可以采取一种歧视性较小的方法，包括职业健康诊疗、考虑为L女士转换到其他工作岗位上。

陪审团也坚持她的不利待遇和合理调整主张，认为拒绝给她加薪是不公平的，因为她由于更年期症状而无法提高她的表现。

法官认为，L女士在Direct Line的前4次年度绩效评估中都获得了良好的绩效评级，而目前的情况是她受到更年期综合征的影响，从而导致她的精神情况受损，理论上来说，她是一名残疾人。

在这种情况下，即便她无法完成既定的工作绩效，但她正竭尽所能地在自己能力范围内实现目标，这应该将她的表现评定为“良好”。

而Direct Line似乎没有倾听和理解L女士给出的理由和解释，并且拒绝她的加薪。

因此，法庭支持L女士的部分观点，包括雇主Direct Line没有对她的情况作出合理调整的观点，并且支持她因更年期综合征所引发的问题而受到歧视的索赔。

与此同时，法庭也驳回了L女士提出的不公平解雇、性别和年龄歧视的索赔。

最后，法庭判决，Direct Line需要向L女士支付64,645.07英镑的赔偿金。

丽莎小结：

其实，我们可以发现，如果雇主Direct Line没有那么一意孤行，哪怕是多多倾听雇员的想法，根据不同雇员的情况作出具体调整的话，恐怕也不会闹出现在这个局面了。

丽莎想在这里提醒各位雇主的是，在雇员出现特殊情况时，需要更多的交流和沟通，倾听雇员的诉求，而不是直接“定性”，通过一系列的“操作”为日后的解雇铺好路。

这样的结果很有可能是两败俱伤的，就像案件中那样，最后雇主需要花一笔钱来赔偿雇员，雇员也很难回到自己热爱的岗位中。

万幸的是，作为一家较为规范的公司，Direct Line在相应的纪律规则上相对来说比较完备，没有出现不公平解雇的情况，否则，本案的赔偿可能不止于此。

对于广大的雇主来说，建立合理合法的公司内部流程是格外重要的，否则有可能会出现不公平解雇或歧视的问题，这有可能引发更高的赔偿，是完全得不偿失的。

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James Cook

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莎粉们好，欢迎来到《丽莎房产快讯》：

• Nationwide数据显示，英国房价以2009年以来最快速度下跌
• 好消息，汇丰银行延长其抵押贷款期限至40年
• 最新数据显示，扩建或增加卧室可使房价上涨25%！
• 英国贫困地区房租反而上涨最快
• Zoopla称：如果抵押贷款利率下降，买家的住房负担能力将开始改善

英国房价快速下跌

上周，全国建筑协会（Nationwide）发布最新数据：8月，英国房价年度下跌5.3%，这是2009年7月以来最大的一次跌幅。与7月相比，英国8月房价月度下跌0.8%。

数据显示，英国房产平均价格降至259,153英镑，比一年前低14,500多英镑，抵押贷款批准量与疫情前的水平相比下降五分之一。

Nationwide 首席经济学家罗伯特·加德纳( Robert Gardner) 表示：“考虑到近几个月借贷成本上升的幅度，房地产市场活动远低于疫情前的水平，这不太让人意外。”

英国央行自2021年12月以来已经连续14次加息，从0.1%升至5.25%，近几个月来抵押贷款利率大幅上涨。Nationwide表示，上半年房产销售完成量较2019年下降了20%，较2021年下降了约40%。

目前，用现金购房的比例仍然很高，需要抵押贷款购房的成交量却大幅下降。

“2023年上半年，需要抵押贷款的搬家者交易完成量比2019年的水平下降了33%，而首次购房者的数量下降约25%。相比之下，现金购买实际上增加了2%。”

汇丰银行延长抵押贷款期限至40年

住房贷款市场的混乱导致英国数百万人遭受或面临大幅上涨的成本，许多人都希望可以延长抵押贷款期限，以减少每月的还款额。然而，许多可用的抵押贷款产品的标准最长期限为40 年，但是，其实很多贷款机构是拒绝向客户提供这么长的期限。

好消息是，汇丰银行成为最新一家将最长抵押贷款期限延长至40年的大型银行。汇丰银行表示，已决定将最长期限从35年延长至40 年，他们希望通过这样做可以让抵押贷款更容易管理，降低每月还款额。

通常来说，延长住房贷款期限可以减少每月还款额，但不利的一面是，您最终会支付更多的利息。

还有一份数据显示，三分之一的抵押贷款人认为自己在65岁时无法还清贷款。目前，英国首次购房者的平均年龄为32岁，这增加大量房主在70多岁之前无法获得免抵押贷款的可能性。

如果接下来有更多借贷机构可以让借款人延长抵押贷款期限，这肯定会帮助许多人应对当前的负担能力挑战。但这也表明，没有债务的退休生活对数百万人来说是一个无可实现的梦了。

保险公司和退休专家（The insurer and retirement specialist LV=）发布的研究显示，32%的抵押贷款持有人认为他们不会在65岁时还清住房贷款。对于那些退休的人来说，十分之一的人在停止工作的时候仍然有抵押贷款债务。

退休时平均未偿还抵押贷款债务为38,000英镑。在那些因未偿还住房贷款债务而退休的人中，近三分之二（63%）必须用养老金来偿还。

该公司的储蓄和退休主管戴维·史蒂文斯(David Stevens) 表示：“高通胀加上较长的抵押贷款期限意味着更多的人将被迫在退休期间继续支付抵押贷款。这可能会导致养老金领取者的可自由支配收入减少。”

扩建或增加额外卧室会使您的房价增值

Nationwide建筑协会的调查数据显示，扩建或增加阁楼会让您的房产价值增加25%，额外的卧室可增加14%。与此同时，您可以通过增加一间浴室为普通房产增值6%，每增加10%的建筑面积会让您的房产价值上涨5%。

据了解，Nationwide通过搜集其贷款数据以及房产交易价格、房屋特征（包括类型、年龄、卧室和浴室的数量以及建筑面积）等信息进行比较，从而分析出来的报告。同时，它还根据邮政编码考虑有关该房产所在当地社区的数据。

Nationwide建筑协会的安德鲁·哈维(Andrew Harvey) 解释说：“疫情期间的特点是空间竞赛，人们重新审视自己的住房需求。考虑到这一点，我们借此机会研究了影响房屋价值的因素以及增值潜力。位置仍然是房屋价值的关键，但其他因素，例如房产大小（包括卧室数量）对购房者也很重要。

我们发现，增加建筑面积的房屋装修，例如扩建或阁楼改建是一种引人注目的增值方式。事实上，自从我们上次在2016年审视这一问题以来，此类改进带来的增值似乎有所增加。”

该报告还表明，增加一间额外的卧室可能是增加房产价值的好方法。业主可以把房间修改成家庭办公室和书房。除了扩建房产之外，其他使其更具吸引力的方法还包括提高能源效率。

Nationwide 的分析没有考虑花园或室内设计、花园景观和配备厨房等功能。该公司表示，这些功能可能会为某些买家增加价值，但不会为另外的买家增加价值。

贫穷地方租金超级高

房地产中介公司Hamptons发布的新数据显示，在英国最贫困地区的租金在过去四年中上涨52%，而对于最富裕地区的租户来说，他们的租金仅上涨了29%。

2019年，最贫困地区的租房者每月平均支付499英镑——到2023年，这一数字已飙升至759英镑。相比之下，在英国最富裕地区租房的人2019年平均每月支付1,078 英镑的租金，今年升至1,387 英镑。

Shelter首席执行官波莉·尼特(Polly Neate)表示：“私人租赁行业在需求的重压下正在崩溃，租金急剧上升，超出了当地收入的承受能力。”

在英国最贫困的地区中，租金上涨百分比最高的地区是格拉斯哥的林特豪斯(Linthouse)，该地区的月租金从2019年的597英镑增至今年的985英镑，涨幅为65%。

对于伯克郡富裕的阿斯科特（Ascot）的租户来说，租金比林特豪斯要高，但增幅要低得很多。月租金从2019年的3,224英镑上涨至2023年的4,163英镑，增幅为29%。

低收入和高成本也加剧债务问题，Joseph Rowntree基金会的数据发现，20%的低收入家庭需要承担新的债务来支付租金和能源。

住房负担能力是否有所改善？

前文的报道所说了，英国的房价一直停滞不前，年度增长呈现下降的趋势。Zoopla公布的数据也证实了该情况的真实性。

该网站的数据表明，自2022年8月以来，房价仅上涨了0.1%，这是自2012 年 8 月以来的最低年增长率。工资的上涨速度快于房价的上涨速度。

这样的数据是否证实，人们可以更容易买到房了呢？Zoopla认为，如果抵押贷款利率下降，住房负担能力将开始改善。

该房地产网站提供的数据显示，房价上涨存在明显的南北差异，南部地区的房价下降了-1%，而苏格兰北部地区的涨幅高达1.7%——这主要是需求带来的变化。

近年来，买家获得超低抵押贷款利率意味着每月偿还抵押贷款比每月支付租金便宜得多。所以，很多首次购房者都想要购买大空间（3居室以上的公寓或者房子）。然而，随着抵押贷款利率超过5%，这一趋势在全国范围都改变了。租房平均比购房便宜10%——尽管近年来租金大幅增长，但情况仍然如此。

数据显示，在苏格兰、东北部、西北、北爱尔兰、约克郡、亨伯河和威尔士，买房仍然比租房便宜。如果首次购房者可以拿到85%的贷款价值抵押贷款（期限为30 年，支付5.6% 的抵押贷款利率）购买他们租用的房屋，他们会发现在这些地区买房比租房便宜。在苏格兰和东北部，平均抵押贷款还款额比租金成本低18%。

然而在英格兰南部，情况却恰恰相反。

南部所有地区的购买成本均高于租赁成本，其中伦敦最高可高出24%。 所以，很多首次购房者退出销售市场，从而增加对出租房产的需求。

通常来说，抵押贷款机构要求新借款人能够承受接近8.5%的更高抵押贷款压力率。因此，买家的需求将减弱，房价下降集中在承受能力最低的英格兰南部地区。

Zoopla认为，无论是因为房价水平还是抵押贷款还款成本，住房负担能力仍然是买家的主要障碍。英格兰南部面临的挑战最为严峻，在许多市场地区，购买房屋所需的家庭收入超过75,000英镑。去年抵押贷款利率上升，平均房价房屋的每月抵押贷款还款额增加了216英镑，增幅为23%。抵押贷款利率现在开始下降，但仍保持在5%以上。

“我们确实预计今年晚些时候这一比例将降至5%以下，但这看起来将是一个漫长的过程。抵押贷款利率完全取决于金融市场，因为金融市场会重新评估利率需要保持高位多久才能使通胀重新受到控制。我们预计较低的抵押贷款利率将支持今年晚些时候至2024 年的更多销售。”

好了，本期《丽莎房产快讯》就到这里，我们下期再见。

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新冠大流行过后，人们的生活和工作方式也发生了巨大的转变。

人们更加依赖网络所带来的便捷，更多的人习惯在线上购物，减少了出门的几率和频次；并且更加依赖短视频和流媒体，每天刷手机不停歇。

不仅如此，就连工作的模式也出现了改变：人们不必每天通勤到办公室，只要有网络，就能上班办公。

而这种灵活的工作方式逐渐受到打工族的追捧，甚至如果一个岗位没有相应的灵活办公制度，在目前的就业市场上，可以说是一个短板，很难吸引优秀的应聘者。

在新冠大流行仍影响人们生活的时候，灵活办公成为公司能够继续运营的无奈之举，而在当下，人们的生活已经不再受到新冠大流行的影响，很多雇主想让雇员们回到办公室来工作。

但是，说出去的话，就像泼出去的水。很多雇员已经习惯了灵活办公的模式，再想让他们每天来到办公室工作，就真的是非常难了。

那么，面对不愿意回到办公室的雇员，雇主可以强制要求其返回办公室工作吗？从法律的角度来说，这事可行吗？有没有别的办法呢？

灵活办公，真的香！

很多上班族钟爱灵活办公的原因其实很简单，那就是免去了每日通勤、更自由的工作时间、远离复杂的办公室政治、减少通勤费用。

毕竟，谁也不太想每天早上去挤早高峰的地铁或公交，在家舒舒服服地打开电脑上班，省去了通勤的时间，这不香吗？

不仅如此，灵活办公还可以让自己舒舒服服在家吃一顿早餐，不仅更加健康，时间上也更加充裕，不必每天早上匆匆忙忙。

对于有家庭，有孩子的打工一族来说，灵活办公更是一种福利，他们可以相对宽松地设置自己的上下班时间，这样接送孩子也不再是一个问题了。

同样的，灵活办公也能够有效地远离复杂的办公室政治，对于社恐人士来说，能够灵活办公是再好不过的了。

另外，对于通勤一族来说，早晚高峰的通勤费用也是一个不小的开支，把这些每日的开支省下来，日积月累起来也可以一笔小小的积蓄，在生活成本压力不断增加的当下，能够灵活办公是一种变相的“开源节流”。

当然，更多人不仅仅把灵活办公局限在家中，而是任何一个能够连接互联网，并且能够办公的地方，比如咖啡馆、公园、购物中心、水疗中心、甚至是海外度假时。

数据显示，过去三年中，英国各个地方市政厅批准了超过1,350份海外工作请求。英国RSM会计师事务所7月份的数据显示，33%的企业允许员工在英国境外远程工作。

这种现象被称为“海滩工作”，也就是雇员一边在海外度假，一边拿着自己的办公电脑在“上班”。

可以说，对于大多数打工族来说，灵活办公是一个非常具有吸引力的工作模式。如果一家企业能够允许灵活办公，对于求职者来说，是一种福利，也逐渐成为选择工作的必选项。

各大雇主要求返回办公室，否则无缘年终奖！

然而，对于雇主来说，他们花了高价租下市中心的办公室，为雇员提供工位，当然是希望雇员能够来到办公室，在自己的“眼皮子底下”好好工作的。

因为雇主发现，在家办公的效率可能远不及在办公室的工作效率。

尤其是在新冠大流行时期的封锁和管控结束之后，雇主就更加期望雇员能够逐步回到此前的工作模式，每天来到办公室来工作。

但对于雇员来说，已经享受到了诸多灵活办公带来的“便利”，自然是不想把这已经获得的“就业权利”拱手还给雇主的。

因此，这成为了雇主和雇主之间的一种“矛盾”。

近日，英国各大银行发出了最后通牒，如果不去办公室工作，雇员们可能无缘年终奖。

根据媒体统计：

美国花旗银行（Citi）要求雇员每周至少到办公室上班3天，公司也正在监控门禁通行证的使用情况，已确认旗下1.25万名员工来到办公室的频率。没有满足要求的雇员可能会蒙受经济处罚，比如无缘年终奖。

英国劳埃德银行（Lloyds）要求雇员每周至少到办公室上班2天。

汇丰银行（HSBC）要求雇员每周至少到办公室上班3天。

投资管理公司贝莱德（BlackRock）要求雇员能够在家工作的天数从2天减少到1天。

高盛（Goldman Sachs）要求雇员每周至少到办公室上班5天。

摩根大通（JP Morgan）要求所有的高级董事现在也不允许在家工作。

越来越多的银行已经开始减少雇员能够灵活办公的时间，甚至拿出“经济手段”来迫使雇员来到办公室工作。

除了推行传统的办公模式，还有一部分人认为，这是在经济不景气的情况下，银行提升工作要求，迫使一些雇员主动辞职的方式。

不管其背后的目的是什么，恢复传统办公模式的风潮已经席卷银行业，这很有可能引起其他行业雇主的效仿。

雇主可以要求雇员必须返回办公室工作吗？

从理论上说，如果雇主要求雇员返回办公室工作，作为雇员是需要遵守雇主的安排的。

因为在签署雇佣合同时，作为雇员，必须遵守“合理的管理要求”。

这就意味着，如果合同中规定了相应的办公地点或其他办公场所，雇主都有权利要求雇员返回正常的办公场所。

但这就意味着雇员没有任何拒绝回到办公室工作的理由和权利了吗？

根据英国在今年7月刚刚御准通过的《雇佣关系（灵活办公）法案》“Employment Relations (Flexible Working) Bill”中。

取消了此前雇员需要为雇主工作26周或以上的时间之后才能申请灵活办公的法律规定，而是改为入职第1天即可申请灵活办公。

除此之外，新法律还要求雇主在拒绝弹性工作要求之前必须咨询雇员，并且雇员可以在任意12个月内提出两次灵活工作请求，提出灵活办公申请后，雇主必须在2个月内回复雇员的请求。

也就是说，当雇主要求雇员返回办公室工作时，雇员是有权利拒绝雇主的要求，并且提出申请灵活办公的请求的。当然，这种请求必须是书面形式，包括：

• 请求日期
• 希望更改何时开始
• 雇员和雇主如何应对灵活办公申请
• 此前提出的任何灵活工作请求的日期
• 如果请求与歧视法有关，需要对请求进行合理的调整和说明

作为雇主，应当在雇员的请求被决定之前与雇员进行沟通。雇员也应当提出一些例子来证明灵活办公的安排是有益的，成功的。如果雇主同意更改，应该根据新的安排更新合同。

当然，雇主可以出于商业考量和原因，拒绝雇员的灵活办公申请，包括：

• 灵活办公的成本（比如，沟通成本）
• 工作量分配
• 对质量/满足客户需求方面所产生负面影响
• 工作表现
• 计划的变更/重组

如果灵活工作的请求被拒绝，并且雇员认为雇主的处理有不当之处，最好先尝试与雇主进行非正式讨论。如果这不起作用，您可以对该决定提出申诉或向就业法庭提起诉讼。

因此，如果您作为雇员想要提出一份灵活工作申请，建议您咨询工会或您的律师帮您进行处理。如果您作为雇主想要回应一份灵活工作申请，那么也建议您咨询专业的HR或律师帮您进行利弊分析。

如果您有任何相关的疑问，欢迎您随时联系丽莎律师行，我们专业的律师会根据您的情况为您进行分析。

好的，关于“灵活工作”的话题就先说到这里，如果您对于文章内容，如英国公司法、英国劳工法方面有问题，或者其他英国法律方面有任何疑问，都可以进一步咨询丽莎律师行。

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丽莎说过，如果您想要自建、改造或者扩建房产，您需要向当地政府部门咨询，自己的项目是否需要申请规划许可证。不幸的是，有些时候，您即使获得了规划许可，您的项目最终还是得拆除——为什么呢？

英国一对夫妇向当地规划局拿到了一份规划许可，允许他们推倒自己的150万英镑的豪宅，并在土地上重新建造两套房产。

可没想到，他们的项目开始后，却遭到邻居的反对，只因他们忘记房产买卖合约上的一条“限制性条款”。

自己的土地为什么不给自建房产？

艾玛是一名退役的花样滑冰运动员，现在自己创业，成为一名高温瑜伽老师。

多年前，她和丈夫特伦斯在萨里郡奥克斯肖特买了一套价值150万英镑的四居室House（Birch Mead），在那里生活了10年。

他们和邻居的关系一直都很好，经常在花园聚会聊天，一起搞野餐喝喝酒的。然而，近两年，他们的邻居再也没和他俩说过话。

事情是这样的。

艾玛的父亲生病了，为照顾她年老的父亲，他们打算拆除目前的房产，在土地上面建造两栋新房。这样一来，其中一座附属建筑就可以让艾玛的父亲居住，这样他们就可以照顾父亲了。

他们获得了当地规划部门的许可后，立刻开始拆除房产。

没想到，他们的计划遭到了邻居们的反对。随后，他们被一家公司（Ridgeway management Ltd）起诉，据说，这家公司是通往艾玛庄园的一条道路的拥有者，董事和股东是由艾玛的邻居们组成。

该公司向法院寻求禁令，禁止他们使用自己的道路进行建设。

他们表示，这套房产出售的时候有限制性条款，房产的销售条件和使用权限制业主只能“一地一屋”，两栋房屋的建设项目会给当地环境造成大大的干扰。

艾玛夫妻对此不服气，他们提出反诉，希望驳回他们的案件。

各方怎么说？

本案是伦敦法官审理，艾玛称，他们的计划不是为了赚钱，而是为了确保他们体弱多病的父亲可以住在他们身边，这样他们就可以照顾他。对于邻居们来说，他们认定该建筑会造成的道路混乱，打破安静庄园的平静。

邻居们提交了专家的资料，

“专家的证据显示，两套房产的建造短期内造成的破坏和损害是巨大的：两栋住宅的施工周期将比一栋住宅的施工周期更长、强度更大。一栋房子可以在12 个月内建成，而拟议的开发项目则需要21个月。这对夫妻目前的建筑工程已经给居民们带来破坏。由于Birch Mead 在庄园中的特殊位置，这种情况会更加严重。”

特伦斯反驳，他说，他们一家遭到邻居“排斥”。他们在这里住了10年，一直以来都可以参加附近的社交活动，然而，现在基本上都不被欢迎了。

“当我们第一次向近邻提出自己的想法时，大多数人并没有反对，没想到，建筑工程开始，反对声就大增。”

这对夫妇的律师在法庭上指责邻居有强烈的偏见，故意不让他们这样做。他们指出其他居民的建筑项目曾在某个时候得到扩建、重建或改进。

“艾玛夫妇对造成的任何损坏进行了赔偿，并且工作只会在工作日上午8点至下午 6 点以及周六上午9 点至下午 1 点之间进行。对他们完全没有带来什么影响。“

很遗憾，艾玛败诉，法官发布禁令——该禁令切断了通往该地点的建筑交通通道，阻止他们建造两套房产的计划。

也就是说，他们之前开展的工程全部要停止。

好像媒体说，他们已经把原来的房子推倒一半了。。哎呀，损失太大了！

法官表示，虽然这对夫妇的计划得到了一些邻居的支持，但庄园里的十分之八以上的邻居是反对的。

最主要的是，法官认为，这对夫妇买下这套房产的时候已经签署了一份限制性契约，他们完全了解这一情况，该条款对任何开发都施加限制。

“根据我的判断，他们购买Birch Mead 时知道存在限制，如果得到适当的建议，他们会被告知不能申请移除这些限制，他们应该遵守这些限制。”

法官还认为，艾玛夫妇照顾父亲的说法不够有说服力，他们完全可以在自家通过扩建空间等方式来提供住所。法官建议，艾玛夫妇可以考虑通过扩建房屋内部空间提供给父亲居住，而不可以重新在道路上再建一栋新的房产。

丽莎评论

从媒体给的资料来看，丽莎认为，夫妻俩败诉的主要原因是，他们的销售合约上是有限制性条款的。

在英格兰和威尔士，限制性合约（Restrictive Covenants）是两个土地所有者之间的一份法律协议。一个土地所有者向另一土地所有者承诺不在自己的土地上进行某些行为。出售土地的人希望限制买方可以用土地做什么时，通常会出现限制性契约。然而，有时卖方会同意限制他们自己使用他们所保留的土地。

限制性合约可以包括的问题很广泛，但最常见的例子往往包括：

• 防止业主对房产进行改造（例如扩建或将房屋改造成公寓）
• 防止在一块土地上建造建筑物或其他实体结构，或
• 阻止业主在土地上经营贸易或企业

还有些时候，住房开发商和物业管理公司也会合约中添加一些限制性条款，以防止业主从事可能对社区带来负面影响或破坏的事情。比如说，禁止在房屋前面安装卫星天线或安全摄像头、在前花园停放大篷车或船只、饲养鸡或其他牲畜或允许花园杂草丛生和杂乱等。或者，土地所有者可以对他们出售的土地制定限制性契约，以保护价值、最大限度地减少损害并保留一定程度的控制权。

需要注意的一点是，限制性契约是随着“土地一起运行”的。也就是说，只要这套房产有限制契约，它不仅仅适用于第一个买家，也适用于未来的所有购买者（房产拥有者)。

所以，如果您正在考虑购买房产，请一定要聘请一名房产律师，让律师为您彻底检查房产的所有文件以及合约，并在完成交易之前告诉您关于该房产/土地的限制性契约。在您决定买房之前，一定要了解该限制究竟什么，是否对您未来的计划有影响，是否对房产的价值带来破坏等等。

如果您目前正打算购买房产，请进一步联系丽莎律师行，我们的律师可以为您提供帮助，帮您检查出房产是否带着任何限制性条款，防止您受到任何损失。

好了，本期分享就到这里。

如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都欢迎进一步咨询丽莎律师行。

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James Cook

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相信每个人都曾经想过天上掉馅饼的好事儿，然而，这样的事情基本不大会发生在大多人身上？您别不信，世界上真的有人这么好运捡到一个大馅饼，一夜之间从普通老百姓变成百万富翁。

一位在汉堡小吃店打工的厨师，有一天结识了一名商人，俩人后来成为了朋友。连他自己都没想到的是，这一次相识改变他后半辈子的命运。

这位商人去世后，把价值500万英镑的遗产全部留给了这位朋友。厨师开心了，商人的家人火大了。谁都没想到，这位商人竟然把大部分的财产留给了这位小吃店的“陌生人”，却一分也没留给自己的近亲。

前段时间，他的妹妹大闹法庭，认为这其中有蹊跷！

小编也摸不着头脑，究竟是为什么呢？难道真不是这位厨师幸运捡到馅饼，而是他精心策划的骗局，最终目的是拿到商人的全部家产？

17年的友谊胜似家人？

本篇的男主人公名叫山姆琼斯（Sam Jones），他是一位英国人，在萨里彻特西的“Saffron’s”外卖摊当厨师好多年了，每天雷打不动，一直给路过的客人制作汉堡。

大概是17年前，琼斯先生在他打工的小吃店认识了大卫特纳（David Turner）。

琼斯先生是一个特别爱聊天的人，看到特纳先生独自坐在在角落啃汉堡，他立刻跑上去和人家唠嗑起来。不聊不知道，一聊贼投缘。原来，俩人都特别喜欢吉他和老爷车，俩人聊得都停不下来了，俩爷们的友谊开始了。

据说，特纳先生比琼斯先生大整整一轮，所以俩人的感情更像是父子。特纳得知琼斯先生是这家汉堡店的大厨，他几乎每周都得光顾一到两次，每次都点上一份汉堡，在边上等着琼斯先生下班，继续唠嗑。

近20年的时间，俩人基本上每周都得见上面，他们还经常去旅游，有着牢固的友谊。遗憾的是，2017年，特纳先生因侵袭性脑肿瘤去世。琼斯先生为此非常伤心，同时，他也接到了一个意外的消息。

大部分财产留给了外人？

据了解，特纳先生有一个亲妹妹。然而，外人传说，他们的关系并不好。特纳先生经常在大家面前称他妹妹为“混蛋”。

2013年，得知自己的病情逐渐恶化，他请来律师为他重新立遗嘱。

在这一份新遗嘱中，他去除了妹妹琳达·卡诺的名字，把所有财产都留给了这位琼斯先生和其他好朋友。

媒体称，特纳先生经营一家料斗租赁公司，还在彻特希Bittams Lane的伍德赛德农场上拥有一个家庭养猪场，该农场已有70年的历史了。据说，他把位于彻特西的家留给琼斯先生，除此之外，他还遗赠了M25 公路附近一块14 英亩土地的一半股份给他（如果获得开发规划许可，该土地的标价可能高达1000 万英镑）。

总之，琼斯先生拿到高达500万英镑的遗产。

而其他较小的遗产则留给了特纳先生的其他朋友，包括他的乐器，而5,000 英镑则留给了英国小儿麻痹症奖学金。

家人质疑这份遗嘱的真假和目的

特纳先生的妹妹得知这样的消息后，立刻向法院提出诉讼，质疑哥哥在2013 年立的遗嘱。她要求法官废除2013年的遗嘱，根据无遗嘱法，她可以自由继承哥哥的遗产，因为她是唯一的近亲。

卡诺夫人表示，她的哥哥过去曾立过几份遗嘱，但当他与某个特定受益人闹翻时，他总是会改变遗嘱。

“没有任何证据证明哥哥改变有她名字的遗嘱，没人会相信哥哥会把大部分遗产留给外人！“

然而，琼斯先生提出充分的证据，这些证据都表明特纳先生希望他来继承他的财富。他的律师称，琼斯先生在他生命的最后几个月里照顾了他，并组织了他的葬礼和守灵活动。

“特纳先生没有自己的孩子，他像儿子一样对待琼斯先生，并且像家人一样亲密。琼斯先生把他视为父亲的形象，而对于琼斯先生的孩子们来说，他则是祖父的形象。特纳先生与琼斯先生的关系越来越近，琼斯先生会定期照顾他，晚上也会去农场。相比之下，特纳先生与他妹妹的关系非常不好。特纳的朋友们都知道这一点；例如，一位朋友的证据是，他‘从未听过特纳先生说过卡诺夫人的好话，也不想谈论她。”

法官认为，卡诺夫人的主张没有足够的证据支持，相反，琼斯先生有足够的证人和证据证实特纳的意愿。最后，高等法院做出了对卡诺夫人不利的裁决，让琼斯先生继承这些遗产。

法官特别指出：

“特纳先生在2013 年的遗嘱内附上一份指示文件，其中表示，他的妹妹和妹夫不应该拿他的任何金钱、不动产和动产等任何实益权益，原因是俩人是混蛋，对他非常不好。还有证据显示，他和琼斯形影不离，定期前往法国和比利时进行一日游，而特纳先生也与琼斯先生的家人关系密切。另外，这对兄弟姐妹已经疏远近十年了，有证据表明，在他姐姐将这块14 英亩路边地块的一半股份卖给一家房地产开发公司后，特纳先生对她心存不满。琼斯先生每天都会来农场。当特纳先生去世前不久，他的病情变得越来越虚弱，琼斯先生和其他人帮助照顾他，这表明他们之间有着牢固的联系和联系。没有证据表明特纳先生试图制定新的遗嘱。“

法官认为，所有证据都充分表明，特纳先生对他的妹妹是强烈的厌恶。他的意图遗嘱中表现得很明确，他希望琼斯先生作为他的朋友受益，并且他不想参与任何事情他的遗产归卡诺夫人所有。

丽莎评论

丽莎律师行家庭律师张昕蕾认为，法官在审理此次案件的时候还是给予了一个比较公平的结果。所有证据都清楚证实，把大部分财富留给琼斯先生是立遗嘱人的意愿。最重要的是，本篇故事可以给各位当事人提个醒：立遗嘱的一般规则是，订立遗嘱人可以随心所欲地处置其遗产和指定受益人。

“我们一直都说，立一份遗嘱是很重要的。正如本案一样，如果当事人没有立遗嘱，那么他的所有财产将会按照无遗嘱的规则，留给他唯一的近亲——可能会是他最讨厌的人。所以，遗嘱可以确保您拥有的资产在过世后按您的意愿进行分配。

另外，从本案就可以看出，在立遗嘱的时候，如果您想把自己的财产给家人以外的人，最好还是要起草一份指定文件，详细说明为什么是给了外人而不是近亲，法官会把这一份资料考虑做比较重要的证据，可以保证您的财富可以按照自己的意愿留给想留给的人。”

如果您需要立一份遗嘱，请进一步联系丽莎律师行，我们的家庭律师在这一方面有着多年的经验。专业律师为您起草遗嘱时，会考虑您的资产和家庭情况，让您有机会提前进行遗产规划，这将很大程度减少去世后发生家庭纠纷的可能性。遗嘱同时确保您的资产不会按照一般的无遗嘱规则分配，您的遗产由您选择的人管理（而不是由无遗嘱规则支配）；确保对您最重要的人在您过世后得到照顾，如您的年幼的孩子或有依赖您的人。

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