对于大多数莎粉来说，可能会认为花费320万欧元买一辆车，过程一定会很轻松愉快吧。

毕竟作为买方，花了这么多钱，是不是会享受到各种优待呢？

对于卖方来说，能够卖得出这么昂贵的汽车，可能也会大赚一笔吧？

这明明应该是一场愉快的交易，但在今天丽莎要和大家分享的案件（DD Classics Ltd v Chen）中，没想到买卖双方最后却因取消交易的问题闹到法庭。

为何在买方违约的情况下，卖方却不能终止交易？

如果您在英国做生意，这一判案您真的不能错过，可能稍有不慎，您也可能会丧失了自己终止商业合同权利，最后让您既不开心，又损失不少。

下面就一起让我们看看这件同样发生在华人身上的，有关合同终止权利的案件吧。

案件背景：

案件的索赔人是伦敦的一家独立老爷车经销商DD Classics Ltd（下称“D经销商”），这家经销商的总经理是Mr Daniel Donovan（下称“D先生”）。

被告人Chen（下称“C先生”）来自中国台湾，居住在台中市，通过他名下的公司TAK Investment Holding Limited开展业务。

2021年1月，D经销商的一位澳大利亚客户想要购买一台法拉利的跑车。

而这位客户看中的这款法拉利跑车，全球仅有40辆，是法拉利Corse Clienti计划中的车辆，这一计划专供法拉利的精选客户在世界各地的赛道上体验和购买法拉利的超级跑车。

尽管是价值不菲的超级跑车，但这些车辆是不符合道路安全法规的，也就是说，这些车只能在赛道上驰骋，不能在公共道路上驾驶，在普通的经销商那里是无法购买的。

因此，这位澳大利亚客户这才找到了D经销商，想着能从D先生这里将这台车搞到手。

混迹车市多年的D先生知道谁手中有这辆车，便从2021年1月至4月期间开始联系C先生，想要从C先生手中将此车转让给这位澳大利亚客户。

320万欧的限量跑车，销售过程一波三折

时间来到3月18日，D先生要求起草一份合同草案，第二天，C先生就完成了合同起草。然而，D先生认为合同草案有一些问题，并要求自己来重新起草。

这时，整个交易之前的沟通已经近3个月，C先生已经有些不耐烦，毕竟能够买得起全球限量版超级跑车的人，时间就是金钱。

3月22日，D先生提议以320万欧元的价格一次性支付，并于23日拿出了合同草案。

合同的标定价格为320万欧元，但其中将扣除4.5万欧元的费用，用来支付整个交易中的各项工作，也就是说，这这辆车的实际转手价格为315.5万欧元。

在销售合同中，有几个要点值得关注：

在本协议签字后，立即生效。

双方同意，买方（D先生/D经销商）在合同签署日（2021年3月24日）的5个工作日内向卖方（C先生）支付销售款。

如果买方（D先生/D经销商）在5个工作日内没有履行付款义务，则卖方（C先生）有权在不提醒或设置截止日期的情况下退出销售合同。

卖方（C先生）在收到款项后需要将汽车的所有权转让给买方（D先生/D经销商），这需要卖方立即指示法拉利客户部门将汽车的所有权转移给买方（D先生/D经销商）。

如果出于任何原因，法拉利方面没有将汽车的所有权转移给买方（D先生/D经销商），那么卖方（C先生）要在一定时间内将购置款退还给买方。

双方认定销售合同受英国法律的约束，发生法律纠纷，将会移交至英国高等法院进行判决。

合同于2021年3月24日正式签订，也就是说在2021年3月31日，D先生必须要将320万欧的款项支付给C先生。

3月25日（周四），先期的18.5万欧元押金已经汇出，这一笔钱直到3月28日（周日），C先生那边才确认收到。

3月29日（周一），C先生要求D先生在当天完成剩余款项的支付，因为如此大额的国际转账需要几个工作日才能结清，此时恰逢英国的复活节假期，C先生希望在假期之前获得资金。

这话刚说完还没多久，3月30日凌晨，C先生又提出要求，他希望D先生能够在30日当天电汇这笔钱，这样的话则会在第二天（合同约定的付款期限）之前，按时收到款项。

然而在D先生这边，他认为在法拉利没有以书面形式同意C先生转让汽车之前，他是不会转移剩余部分的款项了。

回到C先生这边，他也同意了D先生的说法，也在当天立即给法拉利方面发送了电子邮件，要求立即进行必要的确认。

3月31日（星期三），D先生要求C先生提供当时购买这辆车的相关文件，然而，D先生对所提供的文件并不满意。

C先生此时火冒三丈，他认为自己已经非常认真地对待这笔交易，也想尽快达成协议，没想到D先生却一再刁难。C先生表示：如果不在今天（31日）或明天（4月1日）内付款，他将按照合同取消这笔交易，并继续将此车留作自己的收藏。

然而，D先生在合同有效期截止日之前仍没有将剩余的尾款转到C先生的账户之中。

不愉快的豪车交易，最后闹上了法庭

复活节的四天假期接踵而至，买卖双方却没能在假期享受安宁，而是继续为车辆交易的事情你来我往。

终于，在4月7日，D先生将剩余的车辆购置款转到C先生的账户。随后，他就一直催促C先生，让他去查询这些款项是否已经到位。

但在C先生这边，却表示一直没有收到钱，而D先生已经通过银行确认这笔钱已经在4月9日划入了C先生的账户。

4月15日，C先生从汇丰银行获得一些信息，可能是由于这笔钱的数额过大，汇丰银行有可能会把钱“退回”。因为没有看到账户内实实在在的“数字”，因此也没有完成接下来的交割。而此时，C先生已经不再想继续这场交易了。

但在D先生这里，他还是想要促成这场交易，毕竟自己的钱已经转走了，车还没拿到。作为车商，最不想碰见的就是这样的情况——车辆不能及时转手，又没能及时回款。4月27日，D先生从意大利摩德纳法院获得了司法扣押令，禁止法拉利释放汽车。

回过头来，D先生又在英国对C先生提起了诉讼，称C先生违约。

这让C先生摸不着头脑，自己的卖车款还没收到，车又被扣下了，最后又成了被告，明明自己非常努力地想要促成这一交易，为什么最后变成了自己违约呢？

到底谁违约？法院怎么判？

本案经历了两次判决，但是遗憾的是，法院都没有支持C先生意愿，而是确认了合同的有效性，并认为C先生已经放弃了他之前销售合同的权利。

那么，法庭是如何判断的呢？

法院认为在整个销售流程中，双方同意买方必须在到期日后5个工作日内支付约定的价格，否则卖方将有权“不经提醒或设定期限”退出合同。

如果D先生没有在5个工作日付款，那么C先生可以选择立即终止合同，行使他的终止权。然而，C先生是在合同生效后的13天后仍未行使自己的终止权，而在这13天当中，法庭不认可这是留给C先生的合理的决定时间。

因此，作为卖方的C先生被视为确认了合同，失去了终止的权利，也就没有办法终止交易了。这场交易必须进行，C先生应该继续配合完成交割。

也就是说，如果当时C先生在5天的付款有效期内当机立断，选择立即终止交易，那么他是在合同的允许范围内，行使了自己的终止权。

而过了这么多天后，想要再去终止交易是不可能的了，因为已经默认了C先生允许D先生延期付款，致使自己丧失了对销售合同的终止权。

那么在这样的情况下，C先生再要求终止交易的话，那就真的构成违约了。他能做的就是继续按照合同，完成交割。

用一句话来概括：延迟合同的终止权可能会导致您失去终止合同的权利。

丽莎提醒：

看到这里，您是否对销售合同中，终止合同的权利以及合同违约后终止合同的权利有了更深刻的认识呢？

在商业合同中，为了保障买卖双方的权益，我们都会设置不同程度的，适用于各种情况的“终止合同的权利”。

如果一旦有一方出现了违约，我们可以通过合同上的条款来进行判断，是否需要终止合同退出交易，还是解决问题继续交易，亦或是增设合同内容继续或转移交易。

对于正常的商业合同来说，一般的参与者是不希望谈好的合同付之东流，但也更不希望自己去做赔本买卖，作为合同中的无过错方，但又不想让合同告吹，有什么办法可以尽最大的可能来维护自己的权益呢？

说到这里，丽莎建议您，如果您是合同中的无过错方，当对方违约时，需要积极与对方协商解决方案，确保自己的终止合同权益：

首先，您需要将保留终止合同的权利与相关的因素联系起来（例如需要对方提供进一步的信息/证据），这样可以证明您是无过错方。

其次，您需要告知对方自己需要保留终止合同的权利，并给出过错方完成合同的条件，这需要从书面上进行确认，或者保留相关的通讯证据。这就是说，我可以给你改正的机会，做一个好人，但是我不做傻瓜。我终止合同的权力只是被延长了，并没有放弃。

最后，也是非常重要的，您需要明确保留决定这一权利的时间，并且需要让对方知晓。当对方没有在相应时间履约的话，您可以选择行使您的终止权了。

如果出现经济损失，您可以依照合同上的条目进行追索。

完成以上三个步骤，那么您就属于延长了终止合同的权益，也就避免出现上述案件中，C先生到最后丧失终止权事情的出现。

这个案件真正印证了大家常说的话，当断不断，反受其乱。

同时，这个案件另外一个值得注意的地方是，双方对待这个价值320万欧合同的态度。在签订合同之前，买方基本对跑车没有进行多少调查，竟然没有查看车辆的相关文件。最后等到对方提供了，反而认为不满意。然而合同已经签订了，你即使不满意又能怎么样？如果C先生果断一些，没有错失中断合同权力的话，D先生基本是没有办法的。

同时，在这个车辆买卖的过程中，法拉利跑车公司的同意也是非常关键的。双方在签订合同前，竟然根本没有提及。如果后来C先生根本不同意向法拉利公司提出转让要求的话，估计D先生也是没有辙。合同已经签了，还能说什么？

另外，双方对汇款的具体方式和时间似乎也不是非常明确，因此才有针对汇款的更改和交锋。

可以这样说，如果D先生在合同签订之前，对车辆进行详细的尽调，同时，合同进行专业的起草，把各种情况都囊括进去的话，双方后来所出现的各种争执其实都是很有可能避免的，更不要说后来的官司了。

这个事情再次说明，合同前的调查以及详尽的合同才是避免商业纠纷的根本。

好的，今天的文章就先到这边。如果您在英国公司法、英国劳工法方面有疑问，您可以联系咨询法律顾问。丽莎在这一方面曾经帮助许多客户解决问题，请您随时联系丽莎律师行，我们专业的商业律师会回答您的疑问，解决您的问题。

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自从英国内政部最初提出”新移民计划“（New Plan for Immigration）至今，英国政府已经先通过《国籍和边界法》（Nationality and Borders Act）来实践他们对于难民政策的改革，以及国籍政策方面的相关修改、补强。

不过，这还不是内政部对于他们自豪的”新移民计划“的完整实现。如果莎粉们还有印象的话，内政部的”新移民计划“可以说是分成两个部分，前半部主要著重在难民政策和国籍法律上的改革和修订，而后半部分则是针对”数字化边境“以及签证系统的实施。

而对于”新移民计划“的后半场（或者应该说第二部分），终于出现了最新消息。英国内政大臣Priti Patel宣布：未来两年内政部将著手”无接触边境“（Contactless Digital Border），计划将在2024年，开始施行”数字化边境“的初步试验（也就是开始对于部分当事人开放和实施）。

→ 数字化边境/无接触边境具体应该如何实现？

根据内政部的最新宣布，最早将于2024年推出的”无接触边境“，目的将会通过最新科技，消除或者说降低目前”入境英国“的繁琐程序。内政部指出，届时将以最新科技/数字化系统，来减少并逐步取代入境人员（旅客）需要通过eGate或传统入境方式（通过边境官员窗口，进行询问才能放旅客入境）的现有入境途径。

内政部的意思是说，未来在全新”无接触边境“开放后，他们想要通过”提前审查“的方式，取代当事人到了英国边境”就地检查“的模式，藉此来加速通关。通过这样的方式，由于当事人（旅客）在入境英国之前，已经有先被检查过身份（确认当事人可以合法进入英国/可被允许进入英国），那么当事人到了英国边境的时候，只需要通过届时推出的最新数字系统，来确认身份（确认是和当初申请同一个人）即可。

这样一来，旅客不再需要通过传统方式，经由边境官员的窗口进行询问通关的话，就可以减少排队等待通关的景象，尤其是在旺季的时候，降低通关大塞车的可能。

→ 可即便”无接触边境“实施，eGate入境也不会完全消失？

因为根据内政部的计划，即便他们可以在当事人入境英国前”先做审查“，但为了确认当事人在实际入境英国的时候，确实是和当初移民局审查核准的人是同一个人，因此到了入境关口的时候，还是会需要有类似于目前eGate自动通关的方式，来对入境当事人的身份做确认。

所以，即便这之后不会是使用目前的eGate，也可能是另外一种类似的科技或系统。否则如果说要完全撇除不用的话，可能在实际操作上也很难执行，毕竟还是需要有一道确认入境旅客的程序，只不过新的系统旨在加速这道程序，尽量减少未来过境通关的时候，还需要人工（如：边境官员）的涉入。

而在这部份，虽然内政部尚未进一步表明具体将使用什么样的科技或系统，不过可以想见的是，即便未来要推出新系统，也会有个过渡期，让所有人都能逐渐适应并且衔接上新系统，才有可能全面实施。

比如说，有些目前已经持有合法签证的人，由于他们的签证不是在新系统开放以后核发的，是否适用于新系统，也是需要看之后内政部推出的时候，如何做衔接和安排。

→ 那么，目前已知会有的变化是什么？

其中，最主要或最受到关注的就是——全新ETA授权。

如同丽莎之前为大家介绍过的，ETA系统主要面向”免签“人士，也就是原本那些可以”免签访问英国“的当事人。

通过ETA授权，内政部得以判断——入境英国的旅客是否符合“免签资格”，以及该趟旅程是否会造成英国执法或安全风险。也就是如同前面提到的”提前审查“。

虽然说ETA不算是一种签证，它可以被称之为一种”访问许可“，但这就表示，未来新系统实施后，入境英国一般就会分成以下几种情况：

当事人持有英国合法长期签证或身份（这里也包括欧盟EUSS的定居和非定居身份）；

当事人持有合法短期签证（访问签证）；

当事人为英籍或爱尔兰籍（自由进出）；

当事人符合“免签访问”，但当事人需要事先向移民局申请ETA（电子旅行许可），获得旅行授权。也就是说，未来不再有真正意义上的”免签“，所谓的“手持护照，说走就走”将走入历史。

内政部指出，通过ETA系统，将能针对即将入境英国的人士，进行“安全性排查”，确认当事人是否应该被准许入境（并将“威胁”提早阻挡在外）。

同时，内政部也有意通过新系统，更容易准确计算出入境人口；从另一方面来说，这也是帮助移民局找出——谁不应该留在英国，甚至进一步采取行动。

所以说，内政部未来的新系统，虽说字面上是想要”加速通关“，但实际内涵上，依旧呼应著他们想要更准确控制移民的理念。

→ 那么，内政部打算如何使用ETA授权？

内政部指出，在ETA的“授权申请”方面，内政部的ETA系统将能详细记录申请人的相关信息，包括申请的内容，ETA的有效性（有效期间），以及如果当事人的申请被拒绝，是基于什么样的理由，又或者该ETA为何（之后）被取消等，所有详细的信息都会被记录于系统中。

换句话说，即便是一个原本可以“免签”入境英国的人，通过ETA系统，内政部将能更好掌握这个人的相关入境信息，更进一步避免“漏网之鱼”。

内政部也指出，未来对于想要通过“欺骗”（Deception），也就是想提供不实信息来尝试申请，甚至已经因此申请到ETA（入境许可）的当事人，将以刑事犯罪而论。

新的变化也代表，航空公司等承载旅客的交通/旅游服务方，必须事先确认旅客持有英国合法签证/身份或者有效ETA，否则的话，航空公司等将会遭受行政处罚，也就是罚钱。

这表示，如果旅客不能在购买机票等做旅游安排的时候，出示有效的ETA（或有效签证/身份），恐怕买不到机票或者上不了飞机，因而影响到出行计划。

→ 如果是来自欧盟的旅客，未来也需要事先申请ETA才能入境英国吗？

是这样的。内政部已经明确指出，当事人如果来自EEA（欧洲经济区），属于EEA公民，同样适用ETA政策。

→ 那如果是目前居住在欧盟的中国公民呢？

如果当事人目前持有欧盟国家的合法身份，居住在欧盟国家，但是持有的是中国籍而非欧盟国家国籍的话，那么当事人想要前往英国，应该提早申请相关签证，例如访问签证（Visitor Visa），而不是使用ETA。

ETA系统适用的是持有国籍/护照原本可以允许“免签”访问英国的当事人。如果当事人原本就不属于“免签”，还是应该依照正常程序去申请相应签证。

→ 数字化边境之“电子签证”（E-visa）？

除了以上，为了符合文章前面提到的”数字化边境“，根据内政部的计划，未来也将通过“电子签证”（E-visa）来取代实体的“签证贴纸”（Vignette）。这不只适用于访问签证，也将适用于持有BRP卡的长期签证持有人。

其实，这样的作法呼应前面提到的”无接触边境“，因为唯有通过”电子化“的方式，才可能真正达到”免边境官员“就能确认当事人的身份，准许当事人入境。

同时，电子签证（E-visa）的概念也同样会落实到运输/航空业上。

意思是说，未来通过数字化系统，航空（乃至其他交通运输）业者就能够确认当事人的身份，无须再索要实体文件——这也就代表著，如果业者一通过系统发现当事人没有持有合法身份，当事人将很难被允许登上飞机/出行。

从这个角度来看，新的“数字化边境”系统，其实还是赋予内政部更多的控制权力，更好地记录下当事人的签证情况，包括当事人签证什么时候到期，是否有在到期前出境，亦或是滞留英国等等。

但当然了，从”便民“的角度来说，通过数字化系统来实施”无接触边境“，一定程度上应该能方便当事人在通关程序上更快速、不必经过繁琐的检查甚至询问。

有关于内政部最新的”无接触边境“政策方面，未来想必他们会再进一步公布更多细节。丽莎也会持续关注，如果有更具体的消息和实施办法，会再即时为莎粉们更新。

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看到这篇文章标题的莎粉们可能正感到疑惑，首代签证（Representative of an Overseas Business－Sole Representative）不是已经在今年稍早，被新的UK Expansion Worker（企业拓展签证）给取代了吗？为什么现在又说”它“其实还没被取消呢？

这其实是因为，在原本的”Representative of an Overseas Business“（国际企业代表）当中，一直都存在著两类路径——其中一类就是许多人熟知的”Sole Representative“（我们一般称之为”首代签证“）；而另一类则称为“媒体代表签证”（Newspaper, news agency or broadcast employees）。所以严格说起来，Representative of an Overseas Business签证直到现在依然存在著，只不过，它从原来的”可以分为两项分支“，变成了现在几乎可以说是隶属于“媒体代表”的一种签证了。所以从这个角度来说，这类签证路径（Representative of an Overseas Business）并没有完全消失。

此外，对于原本适用于”Sole Representative“（首席代表路径）的人来说，如果当事人是在2022年4月11日以前，已经递交申请（并于之后获批），或者原本就持有”有效首代签证“的话，之后依然能继续以”首代路径“来申请续签和永居。

而对于”家属“，即便是在4月11日以后，符合特定要求的，也还能继续递交新申请。所以从这个角度而言，首代签证仍在某种程度或者说层面上延续著。

→ 首先讲讲——媒体代表签证/路径？

其实呢，在目前移民局政策下，Representative of an Overseas Business（国际企业代表签证）基本就可以说等同于”媒体代表签证“了，因为对于”新申请“来说（主申请人），Representative of an Overseas Business已经不再具有两项分支，而是仅适用于”媒体代表“的情况。不过为了方便描述，以下我们仍称它为”媒体代表签证“。

顾名思义，媒体代表签证适用于在英国以外的海外国家设有母公司的“新闻媒体公司”，派遣“驻英国代表”来到英国全职工作。这个”驻英媒体代表“（或者称之为”特派记者“）需要是被海外母公司派来英国长期驻点工作。

而”母公司“可以是英国海外的报社，新闻通讯社或广播（电视）机构。

想要申请”媒体代表签证“，申请人需要满足以下：

需要是受雇于英国海外的新闻媒体公司，并且该公司打算派遣申请人做为“驻英媒体代表”；

申请人在英国必须是“全职”为该海外公司工作；

申请人在英国不可以做这份工作之外的任何其他工作，不可以受雇于其他公司；

申请人能够支持自己（和陪伴前来英国的家人们）的生活，而不需要依靠英国福利（申请人持有这类签证不能领取英国福利）；

必须满足A1英语成绩的要求。

同时，为了证明申请人确实是受雇于英国海外的公司，申请的时候还需要递交以下：

海外（母）公司营业活动的详细介绍，包括公司的资产和账户；

由公司提供的确认文件（例如雇佣合同），确认申请人将为该公司派驻英国，并且是以长期（Long-term）和全职（Full-time）的形式，为该公司在英国驻点工作。

值得指出的是，和先前大家所熟悉的”首代签证“相比，媒体代表签证在某种程度上”更弹性“。它不像过去的Sole Representative（首代签证）那样，有严格的派遣人数要求，而且被海外新闻媒体公司派遣来英驻点的申请人，也没有要在英国当地创设分部/子公司的责任（事实上，如果是要来英国创设子公司或分部的海外公司，反而应该要去申请的是新制的UK Expansion Worker－企业拓展签证；而非Representative of an Overseas Business－国际企业代表签证）。

也就是说，媒体代表签证并不限制每间（海外）公司只能派遣一位驻英媒体人员；比如说该公司需要派遣一组新闻工作人员，包含文字记者、摄影记者、新闻监制和播报员，那么一次申请这4个媒体人员来到英国，也是合理的。

→ 那么，这些“驻英媒体代表”一般都是什么职位？

一般来说，申请人通常都是新闻记者（Journalists），但也可以是以下：

1. 新闻制片人、监制（Producers）

2. 新闻摄影记者（News Cameramen）

3. 新闻播报记者（Front-of-camera Personnel）

其实，只要是合理的新闻媒体相关职位，该职位来自设立于英国海外的公司，并且该公司想要派遣媒体工作人员来到英国为该公司工作，就可能适用于“媒体代表签证”。

→ 更进一步，续签和转永居时的要求？

既然仍属于Representative of an Overseas Business（国际企业代表路径），就代表”媒体代表签证“未来仍然能够申请”满5年转永居“，为首签3年＋续签2年的5年永居路径。

在申请”续签“的时候，申请人需要递交以下材料来证明自己依旧受雇于海外的母公司，并且该聘用是有需要持续下去的：

雇主出示雇主信来证明，申请人依旧受雇于原来的公司，做着同样的工作，并且未来依旧需要申请继续从事同样的工作；

最近12个月的薪资单，证明申请人确实受雇于海外的母公司，并且出示银行单来证明申请人确实有收到这些薪水，以及如何收到这些薪水的；

→ 而在“转永居”的时候，申请人则需要出示以下证据：

过去5年以来，都以“驻英媒体代表”的形式在英国为海外母公司工作着，这可以包含提供以下证据来做为证明：1) 过去5年以来的P60；2) 最近3个月的工资单；

出示雇主信，证明申请人依旧做着首签申请时所描述的工作，并且未来雇主还需要申请人继续做着同样的工作；

符合永居申请的B1英语要求，以及Life in the UK考试成绩。

→ 有关文章开头提到的”首代家属”？

这指的是说，虽然旧制下的”首代签证“已经自今年4月11日起不再接受”新申请“了（想要申请签证来英为海外母公司设立英国分部/子公司，需要去申请新制的UK Expansion Worker签证）；但对于”主申请人“已经在4月11日前递交首代签证申请（并在之后成功获签）的陪同家属而言，即便来不及在4月11日之前递交”陪工签“，还是可以在之后申请的。

所以对于之前还来不及跟著主申请人申请，或者说人还在国内，想要先完成正在就读的学年，或者已经递交辞呈但还在通知期内需要完成工作等，就算您现在再申请过来”陪工“也还是可以的，家属们无需过于慌张。

除此之外，对于原本已经持有首代签证的申请人，如果您想要在4月11日之后申请（本来还没有来陪工的）家属来英陪工，也还是可以按照原有制度下来进行申请，这一点是不受影响的。

而对于顺利拿到陪工签证的家属来说，不论您是属于Representative of an Overseas Business（国际企业代表签证）中原有的Sole Representative（首代签证），或者现有的”媒体代表签证“之下，您在未来，也都同样可能随著主申请人的步伐，申请英国永居。

需要注意的是，您需要在主申请人转永居前，持有有效Representative of an Overseas Business陪工签证来到英国，您才可能在之后随著主申请人申请英国永居。

有关于这方面，如果您在实际申请操作上有任何疑问，或者文件准备上有不清楚的地方，建议您提前咨询专业移民律师。

而对于新制的UK Expansion Worker（企业拓展签证）方面，如果您有申请上的问题，可以查看这篇文章复习，或者联系丽莎移民部详细咨询：《首代签证走了，拓展签证来了；是换汤不换药，还是冰火两重天？》

今天的文章就到这边，如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都可以进一步咨询丽莎律师行。

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英国有一句俗话：英国人的家就是他的城堡（The Englishman’s home is his castle）。每个人都有权利捍卫自己的家园。然而，一则新闻让人难过！

一名英国男子用了15年的时间来捍卫他的城堡，在过程中还差点进了监狱。最终，任务还是失败了。

这名男子拥有的家确实像极了一座城堡，非常豪华气派，价值一百万英镑。然而，由于他在建造的时候没有得到规划许可，当地规划局勒令他拆除该房产，十几年的家就这么变成了一片废墟。

偷偷建四年，就可以合法？

本篇要说的故事可以追溯到1998年。

Robert Fidler是一个来自Surry郡某个村里的农民，靠着种田地来维持一家的生计。家里人口很多，除了妻子外，还有5个孩子以及15个孙子。为了给家人们创造舒适的居住环境，Robert先生靠着农田生意存下了一笔钱，想要在自己的土地上建造一个超大的城堡。

于是，1998年晚些时候，他向当地政府申请规划许可，对方答应在八周内给答复的。可是，等了一两年，他们却迟迟没有收到消息。

在这期间，Robert不知道从哪里听到了一个“法律漏洞”，可以通过它来避免规划规则。他听说，如果一个建筑在没有得到规划许可的情况下已经建了四年。那么，它可以被允许保留的。

思前想后，Robert决定鼓起勇气，背着当地政府自己建造。花了两年的时间，他的城堡秘密建成了，拥有着自己的垛口和看起来很古老的大炮。

据了解，在2001年到2005年之间，狡猾的Robert先生把整个建筑隐藏在一个巨大的蓝色防水布和干草包堆后面，偷偷摸摸地施工，不让任何人发现。

他对媒体解释说：”我把它建在一堆稻草后面，这样地方规划局就不会在这四年里发现它。“

当地政府发现，勒令拆除

当房子建好后，一家人都搬到了这一套豪华的房子里。没想到，终究还是被发现了。

2007年的时候，当地政府（Reigate and Bansted 行政区政府）负责人接到了举报，立刻到现场查看房子。随后，他们命令Robert先生拆除这一套房产。

为了守护自己的家园，Robert先生对此案上诉了，该纠纷一直处理了近9年。

在这过程中，他似乎还不听指挥，为保留该建筑所做的斗争导致他被判处三个月的缓刑，并警告他如果在2015年6月前不拆除该建筑将被监禁。

最终，他被迫在2016年3月将其拆除。

从房子建设以来一直到被拆除的日子，这一大家族已经在这一套城堡里居住了15年了，非常不舍。

Robert先生保留了城堡上的一些材料，想要重新利用。不过，他算了一笔账，他确实损失了相当大。

本月，Robert先生接受了英国各个媒体的采访。每当他回忆起这件事的时候，他还是觉得很难受：

“我在1998年就申请了规划许可，我不断催，可是谁也没有理我。2005年，当他们要求我拆除建筑时，他们仍然没有答复我的规划申请，已经过去7年了。他们自己的法律规定，他们应该在八周内给我答复，而他们在八年内没有这样做。”

当媒体问起他的近况时，他回答说：“我们已经继续前进了。现在还继续经营着肉牛农场，希望可以早日赚回当年的损失。”

丽莎评论：法律真的有漏洞吗？

我们为Robert先生的损失感到遗憾。但是，我们也想通过Robert先生的案例提醒大家，当您在建造房产或者改造房产的时候，一定要遵守法律规则，不要随意冒险，要不然，您就得为此付出沉重的代价。

在该案例中，丽莎认为，Robert先生应该是误读了与规划建筑法相关的条例。他在文章中提到：“如果一个建筑在没有得到规划许可的情况下已经建了四年，那么，它就可以被允许保留的。”

英国确实有这么一个规则，可能允许业主在没有得到规划许可的情况建造房产。然而，它并不是这么简单的。

“四年规则”（4 Year Rule）来自于1990年《城镇和乡村规划法》（Town and country Planning Act 1990）的第171B条的规定。在规划执法（Planning enforcement）的专业领域，法律规定了是否可以对违反规划控制的某些类型的改造（比如需要规划许可的）采取执法行动。“四年规则”——则是该执法行动的时间限制。

怎么理解呢？

通常来说，国家有着不同的发展蓝图，对每一个发展项目都有着严格的规定。在这样的情况下，规划局是有责任在其行政区域内采取任何有必要的执法行动，以维护公共利益。一旦规划局认为采取执法行动是有利的，就可以酌情采取执法行动。打个比方，如果他们认为某个建筑物并不是发展计划的一部分，属于违规建造，他们就可以立刻采取执法行动，命令拆除。

当然，他们不可以随性随意行动。国家有着相关的法律和政策，地方规划局在考虑任何执法行动的时候，都必须要严格依照规定来执行，其中有一条则是：“采取执法行动的时间限制”。

在这一条时间限制的规则里，它被分为”四年规则”以及“十年规则”：

四年规则：物业改造的实质性工作已经完成4年了，或者说把相关物业在没有合法许可的情况下当作单一住宅使用已经4年了，在这期间，规划局没有采取任何执法行动。

十年规则：其他情况则是10年。也就是出现其他违规的情况已经过去10年了，规划局还没有采取行动，则无法再采取行动了（4年规则通常适用于住宅建筑，10年规则只适用于属于C4类的建筑）。

也就是说，一旦地方规划局不在以上规定的时间采取任何行动，房屋改造就会免于执法。

简单的理解，如果您的改造符合以上的时间限制，超过这个时间了，哪怕没有规划许可证，规划局都不可以命令对其进行拆除。这个时候，业主可通过申请“现有用途或发展的合法证书”（A Certificate of Lawfulness for Existing Use or Development），把该改建变成合法的。

如果规划局不能及时处理违反规划控制的行为，就会给该地区的环境带来不可接受的影响。同时，执法的及时性可以保持决策过程的完整性，还可以帮助确保公众对决策过程的认可——白话理解，我们都给你那么多时间了，执法人员还不来行动。那就是默认这是没必要。现在突然又说要行动了，对公众来说太儿戏了。其中的损失谁来负责？

也就是说，本故事的主人公Robert先生听来的并不是假话，也不是“法律漏洞”，而是一项真实的法律规定。然而，为什么Robert没有办法依靠该论点来赢得官司呢？

我们接下来继续说……

四年规则的排除情况

政府以及法律机关在制定国家法律的时候，都是基于公平合理的原则的，他们都会评估一些特殊情况。比如说，国家规定了执法行动的时间限制。然而，如果规划局在执法的过程中遇到特殊情况，以至于他们不得不推迟执法行动呢？或者说，他们根本就不知道有这么一回事呢？

法律规定——在某些情况下，上述时间限制并不妨碍在相关日期之后采取执法行动，比如：

1990年《城乡规划法》第171B(4)(b)条规定，对任何违反规划控制的行为，在以前的执法行动（或声称的行动）的4年内，可以采取”进一步”的执法行动。这主要是针对这样的情况：在相关时限内采取了早期的执法行动，但后来被证明行动有缺陷的，还需要进一步进行。因此可以根据情况发出或送达进一步的通知，尽管这种行动的正常时限已经过了。

如果有人故意隐瞒违反规划控制的行为，地方规划局可以申请规划执法令，允许他们在第171B条规定的时限过后采取行动。

如果有人故意隐瞒违反规划控制的行为，以至于规划局没有办法在规定的时间内发现该违规违法行为。那么，该“时间限制”是不适用的。因此，在故意隐瞒的情况下，地方规划局可以”超时”送达执行通知或申请规划执行令。每个案例的做法不一样，应由地方规划局决定采用哪种方法。

看到这里，莎粉们应该知道了吧？Robert用各种东西遮挡建筑的行为就是属于“故意隐瞒”行为，这是不被接受的。这就是为什么，他需要为此付出沉重的代价。

丽莎提醒：什么时候可利用四年规则的法律？

当您或以前的业主在没有得到所需的规划许可的情况下对房产进行了改造，您确实是在没有意识的情况下违反了规划规则。那么，如果符合一些相关的规定，您是可以通过“四年规则”或“十年规则”来帮助您解决烦恼的。

然而，由于合法证明是一种追溯性的规范化，所以获得一个合法证明比听起来要复杂得多。您需要提供足够的事实信息。

需要提醒的是，目前正在议会通过的《平整和再生法案》（the Levelling Up and Regeneration Bill）中，英格兰取消了4年规则（威尔士将继续）。这意味着在所有违反规划法规的情况下，需要连续使用10年，或在改变用途或建筑工程之前已经过10年。

然而，在这一点上，目前还不清楚该法案何时通过，或者在执法规则改变之前是否会有一个阶段性的过渡期。所以，如果您现在正处于这样情况，并想通过“4年规则”来实现，我们建议：

如果您已经通过律师获得四年规则的申请，应该尽快提交；

如果您正在倒计时达到四年，您可能需要重新考虑，并考虑其他选择。

房主和开发商确实可以利用该规则，使他们的房产符合当地政府的规定。我们认为，为了做到这一点，您在做任何行动前一定要联系律师，最重要的是，在您没有了解法律规则之前，请不要提前开展建造工程。要不然您可能会因为误读了某些法律付出沉重代价。

如果您对文章的法律内容还有什么不了解的，或者您想通过4年规则或10年规则来解决目前违规建筑问题的，请进一步联系丽莎律师行。我们房产团队会对具体案件具体分析，为您解决难题。

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《丽莎说案》继续带大家看英国有意思的房产纠纷案。

今天，我们要说的是：Dell v 89 Holland Park Management Ltd，该案件最初源于一场房地产开发的争议。伦敦一套房产的永久产权持有人为阻止邻居在相邻土地开发新的房产项目，付出了沉重的代价，需要支付的法律费用高达四十三万英镑。

最后，当事人向法院申请，希望把这一笔高昂的费用转接给该套房产的租赁持有人，通过租赁合同下的服务费来收回这一笔费用。

当事人认为，毕竟这一场场官司的目标是为了保护租赁持有人的利益。

租赁持有人当然不愿了，这不是一笔小数目，怎么能背负他人的债务？那么，法官究竟怎么判呢？

故事背景

英国一家房地产公司-89 Holland Park (Management) Ltd是伦敦荷兰公园（Holland Park）89号的永久产权持有人。

荷兰公园89号是一座独立的维多利亚式房产。1965年的时候，当时的永久产权持有人把该建筑南面的一小块土出售了，并与后来的购买者签订了一份限制性契约，规定在未得到89号的永久产权人批准之前，不得就该土地提出任何规划许可申请，也不可在规划得到批准之前开始开发土地。

89 Holland Park (Management) Ltd公司于1990年注册成立，由几个房地产投资商建立的，他们通过公司名义购买了这一套建筑的永久产权，并把该建筑改成了五个公寓，分别出售给了几个租赁持有人。

2012年，英国一名知名建筑师Sophie Hicks（希克斯女士）购买了该建筑南面的这一块土地，打算对其进行开发，并计划往地下建造一座豪宅，在地上建造一个玻璃立方体。

然而，希克斯女士的改建计划并不受邻居们的欢迎。

荷兰公园89号的几个租赁持有人极力反对，他们担心这对他们的建筑结构、旁边的树木以及周围的外观和舒适度造成威胁。随后，两方发生了争执。

2012年11月，89 Holland Park (Management) Ltd公司代表5个单位的租赁持有人在高等法院提起诉讼，要求宣布他们是该限制契约的权力享有者。

根据之前的资料显示，希克斯女士的土地受到限制性契约的约束，该限制规定，土地的所有者在没有得到荷兰公园89号永久产权持有人批准的计划之前，不得就该土地提出任何规划许可申请。很明显，永久产权持有人是拒绝该开发的。

接下来，希克斯女士反诉，要求宣布不能无理拒绝任何同意或批准。

在第一次诉讼中，89 Holland Park (Management) Ltd以及几个申诉人赢了，希克斯女士必须受到这些契约的约束。2014年6月，她又提起第二次诉讼，要求法庭判决对方不准自己开发的做法是不合理的。很遗憾，希克斯女士又输了。

接下来，2017年初，她继续寻求对其计划的批准，同样再次被拒绝，2017年8月，希克斯女士向被告送达了进一步的高等法院诉讼，也就是第三次申诉了，她的申请再次被法庭拒绝。

后来还有第四次，第五次。总之，2021年的时候，希克斯女士的诉讼终于结束了，以失败告终。

官司费能从租赁合同的服务费中扣吗

虽然89 Holland Park (Management) Ltd公司最终赢得了官司，并成功阻止了希克斯女士开发项目的计划。然而，自2012年开始，89 Holland Park (Management) Ltd为这一场场官司付出的代价是令人瞠目结舌的。

到2021年法院作出决定时，该公司所产生的总费用超过270万英镑——这些费用包括了树木栽培、工程、遗产和美学的专家报告，以及律师费用。哪怕是按照法庭所判决的，希克斯女士需要赔付的律师费计算在内，该公司在这场官司中花费还剩下£430,411.50的漏洞。也就是说，公司多花了。

这些费用使大楼的日常运行和维护费用相形见绌。在一年中，该建筑的自由产权人在法律费用上的支出是常规支出的40倍以上。

这可怎么办呢？89 Holland Park (Management) Ltd公司的打算是羊毛出在羊身上，让下面的5个承租人来承担。他们的理由也看起来很合理，也就是这一切都是为了维护你们的利益。现在出了问题，大家都来分摊吧。

它要求大家分担费用的方式是希望通过增加服务费。我们都知道，年期物业持有人一般都是需要向业主交物业费的。根据合同，该公司依靠年期租约中的其中一个条款向五个承租人收回费用：

根据该租赁合同的第四条ii条例，雇佣所有测量师、建筑师、工程师、贸易商、律师、会计师或其他专业人员，这算是对该建筑物进行适当的维护、安全和管理，所以，他们是有必要的；

根据该租赁合同的第四条I，在不影响上述规定的情况下，对维护大楼的安全进行有必要的或明智的所有工程、装置、行为和事项。

最重要的是，永久产权人还继续辩称，他们打官司反对希克斯女士提议的理由，最主要的是对结构安全和建筑物的舒适性的担忧。也就是说，这都是为了租赁持有人才做的。

2021年9月，第一级法庭裁定，房产永久产权持有人可以根据公寓租约的两个契约条款来收回这些费用。

法院的决定是什么？

四十多万镑服务费摊下来，可不是一般的数目。据了解，其中五号公寓的租赁持有人Dell先生表示非常不满，在收到该审判的结果后，立刻向高级法院提出上诉。

高级法院参考了一系列相关案例，特别是Arnold v Britton [2015]中的案例法进行参考。法官认为，永久产权持有人的意图是不太对的，这是对相关公寓租赁条约的曲解，并不属于服务费里实实在在所包含的内容。

法院认为永久产权持有人所依赖的条款，该措辞并不能说明具体的含义。它只是说明，业主可以为该栋大楼的维护以及其他的管理方面聘请专业人士。但是，它不包括在和第三方的诉讼中请来的法律专业人士和专家证人，或者与反对第三方的规划申请而因此所产生的有关费用。

通过参考租约的其他相关条款，法院认为该租赁合约的第四条所要表达的重点是“管理和维护建筑物”，而不是针对邻居或与邻居的土地有关的行动。

法庭认为，如果双方有意让承租人为第三方提起的诉讼进行辩护或对规划申请提出异议的费用提供资金，那么，他们就应该在最初的租约里具体规定了这一项费用的义务。

也就是说，一直以来，希克斯女士所拥有的场地是一块备受争议的土地，并不是新近发生的，而是在永久产权人买下这一块土地时就知道了。

他们最初在出售五个公寓的租赁产权协议前，就应该在合约里明确提出——如果租赁人在未来涉及与该土地有关的诉讼法律费用，租赁持有人有义务负责相关费用，而不是让未来持有租赁产权的当事人以及法官从条款里的某个模糊措辞来推断以及猜测背后的意图。

最终，高级法院在裁决中推翻了一级法庭的决定。

丽莎评论

在本案中，尽管第一级法院发现，永久产权人是出于对建筑物结构完整性和安全性，以及对租赁持有人居住的舒适性才涉及的官司。可是，这样的行动并不能确定该费用是否可以根据服务费来收回。

本案限制了服务费条款中的一般性文字和概括性条款的定义范围。这类条款一般很模糊，没有涵盖服务费账单的每一项支出。该上诉案重申了一个非常重要的观点，那就是只有在租赁合同中明确规定了的服务费的项目，业主才有权进行征收。

丽莎认为本案对房产永久产权持有人有一个很好的提醒，在您出售房产的租赁产权前，最好能够提前分析未来可能发生的情况，并针对该情况来列出一份清晰的条款。

同时，该案件也提醒正要买租赁产权的买家们，在您签署一份租赁协议时，一定要看清楚条款。如果它牵涉到法律费的条款，您可能需要麻烦律师为您好好分析，风险是否很大。要不然，如果您碰上了类似案件，这法律费用可不是一笔小数目啊。

好了，本期《丽莎说案》就到这里。我们下一期再见。

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过去两年间，新冠大流行严重地影响了我们的生活，一波又一波的疫情导致了一次又一次的封锁，生活按下暂停键，工作也受到了不同程度的影响。

其中，很多商业合同因新冠封锁而无法继续进行，或是暂缓进行，这可能导致签署合同的双方受到了不同程度的损失，甚至是因此最后破产，无法继续履行合约。

此前，丽莎和大家分享过有关新冠封锁导致餐饮业无法继续运营，最后让保险公司按照保单赔付损失的商业中断BI（Business Interruption）案件，点击这里回顾。

在这一案件中，英国商业法院裁定“新冠封锁”的确可以作为保险中的“非损坏性的禁止进入”（NDDA）条款进行理赔，这也让保单中含有NDDA条款的商家获得了赔偿。

在上述案件的司法解释中，法院认为新冠大流行遍布英国各地，那么出现在店铺周围的新冠病例也是其中的因素之一，在共同的作用下使得政府发布封锁令，最后导致商铺关闭，利益受损，所以支持了投保人（店铺）的说法。

那么，当新冠封锁成为商业合同中的阻碍时，封锁是否可以作为一种不可抗力（force majeure）呢？法庭是如何看待这一类型的案件呢？

今天，丽莎与大家分享的案例（NKD Maritime Ltd v Bart Maritime (No 2) Inc）就因新冠封锁导致商业合同无法顺利进行，最后致使合同违约，法庭最后站在了哪一方呢？一般来说，哪种情况才能算作不可抗力呢？

案件背景：

案件的索赔人NKD Maritime Ltd（下称“NKD公司”）是一家专门收购和回收船舶的公司，而案件的被告Bart Maritime (No 2) Inc（下称“Bart公司”）想要将旗下的一艘超大型矿石运输船“SHAGANG GIANT”报废。于是，两家公司在2020年3月5日签署了一份协议备忘录MOA。

在这份协议备忘录中，Bart公司被定义为“卖方”，NKD公司被定义为“买方”。

值得注意的是，一般在船舶回收报废行业，船东都会先将船卖给一个现金买家，随后买家再卖给回收厂。

双方公司在协议中要求，NKD公司需要以符合国际和国家相关法律的要求和准则进行安全和无害化的回收方式，并要求NKD公司需要支付每吨钢材336美元，总计14,215,743.78美元的价格回收这艘运输船。

随后，双方约定了在签署协议后的2个工作日内支付先期款项，先期款项为购买价格的30%，即4,264,723.13美元，并且指定了交付地点，为印度西海岸的阿郎（Alang）外锚地进行交付。

新冠封锁突如其来，交船流程被耽误

2020年3月16日，Bart公司告知NKD公司此船预计将会在2020年3月21日前后抵达约定的阿郎外锚地附近。

NKD公司也得到回应，确定回收“SHAGANG GIANT”的船坞将会是“Shree Ram 9号船厂”。

但此时，鉴于新冠已经在全球蔓延，印度当局要求船舶需要事先获得港口卫生组织PHO的许可方进入港区。3月18日，“SHAGANG GIANT”顺利获得了PHO，获得了进入港口的许可。

原本以为可以顺利进入港口，但“SHAGANG GIANT”被要求在港口外等待，当前的位置还不属于协议中商定的阿郎外锚地，而4月30日是合同中标定的，NKD公司可以取消交易的最后日期。

时间来到2020年3月24日，印度政府为了应对来势汹涌的新冠大流行，发布了封锁令，并在第二天生效，这使得很多公务人员和公司处理业务的能力大减，而像拆除船舶、回收工作更不属于可以在此期间继续开工的类别。

因此，突如其来的防疫政策也影响到了“SHAGANG GIANT”的交付，因为这艘船无法进入指定的交货地点，而NKD公司认为，船舶没有抵达指定的交货地点，也没有送达有效的到货通知书。

一拖再拖，已经来到了4月14日，印度总理在此宣布将封锁延长至2020年5月3日，此前施加的新冠封锁限制继续延长，这对买卖双方来说，无疑是雪上加霜。

就在宣布延长疫情封锁的同一天，NKD公司发布了中止买卖协议的通知，并认为印度政府施加的新冠封锁形成了不可抗力事件，NKD公司要求退还之前所支付的30%的先期付款。

卖方不认触发“不可抗力”条款，就算贱卖也不再合作

对于Bart公司来说，他们并不认可当时出现的情况已经触发了“不可抗力”条款，并且也不认为NKD公司有权直接取消协议，更不会退还此前30%的先期付款。

不过，事情的转折点来得太快，就在4月21日，印度修改了关于海员的流动限制，仅在4月23日，阿郎的船舶回收服务就开始逐步恢复。

然而，NKD公司已经发出了中止买卖的协议。这样一来，Bart公司需要寻找买家。

这时，NKD公司又抛出橄榄枝，打算以320美元/吨的价格收购此船（上次的协议价格为336美元/吨）。NKD公司的做法有些趁火打劫，毕竟当时正处疫情刚刚兴起，各行各业都受到影响，行业的价格也随之波动。

然而，Bart公司并没有回应NKD公司的新出价，而是在5月6日以277美元/吨的价格将此船出售给Best Oasis Ltd，船只也离开了阿郎。

买方NKD公司吃了哑巴亏，426万美元打了水漂

对于买方NKD公司来说，花了426万美元，连船上的一点钢材都没拿到，而且卖方Bart公司还“贱卖”了这艘船，根本没有理会NKD公司的第二次出价。

看似Bart公司低价处理了这艘船，但它手上已经拿到了来自NKD公司先期30%的付款，即便是低价贱卖，还是不亏的。

这让NKD公司着实是有些气不过，于是便将卖方Bart公司告上英国商业法庭，处理这场买卖合同纠纷。

在NKD公司看来，印度政府的新冠封锁措施无法让转移所有权的交易继续进行下去，因此，NKD公司有权终止合同，并要求Bart公司退还已经支付的4,264,723.13美元。

而Bart公司认为，当时该船已经尽可能接近合同中所标定的“阿郎外锚地”，而且在交易的截止日期内，印度政府后来放开了港口限制，也就是理论上还可以进行交易。并且，Bart公司还要求进一步的损失赔偿，因为最后的成交价格和一开始的协议价格有不小的差距。

法院怎么判？

法庭认为，买方NKD公司是无权根据“不可抗力条款”终止合同，而卖方Bart公司有权保留初始付款，但是无权获得进一步的损害赔偿。

法庭表示，卖方Bart公司自始至终都根据合同的要求履行着交付船舶的义务，而买方NKD公司认为“政府的约束”导致其无法履行职责。

但实际上，法庭认为印度政府实施的新冠封锁可以描述为“政府限制”，这使得交易出现了短暂的延误，虽然这一短暂的延误也可能触发“不可抗力”条款，但这里需要考虑到这种延误是否对交易造成了实质性的破坏。

法庭考虑到以下因素，包括：

合同的目的是报废船只而不是交易船舶；

报废回收船舶所需要的时间可能长达一年；

船舶进港需要考虑每月两次的潮汐，这也可能导致延误；

当时的新冠封锁政策延长三周以上的可能性不大。

从法庭给出的理由来看，买方NKD公司终止合同的做法的确是不符合“不可抗力”的条款的，因此，法庭选择支持Bart公司，无需退还426万美元的先期付款。

当然了，法院也看到，Bart公司虽然贱卖了船舶，但是加上自己从NKD收取的30%的订金，它实际上是不吃亏的。也就是说，哪怕合同正常履行的话，Bart所可能得到的也不过如此。既然没有损失，哪来的赔偿？这类申请自然要被拒绝。

丽莎提醒：

看过这个案例，您是否对“不可抗力”条款的认知更加清晰了一些呢？

在实际的交易合同中，“不可抗力”条款是保障双方权益的一项协议，在任何的背景之下，我们所签订的商业合同都有可能因为一些无法控制的因素造成延误、终止，亦或是带来经济损失。

那么，“不可抗力”条款的确可以维护交易双方的权益，在特定条件下免除其在合同下的义务。但请牢记，不是所有的客观原因都能够被认定为“不可抗力”，这一条款不是违约的“万金油”。

一般来说，有效的“不可抗力”条款由2个部分组成：

构成“不可抗力事件”的定义

处理发生 “不可抗力事件”时所发生的情况

首先，关于定义的部分，很多商业合同中会给出一个包容性的定义。但这一定义对于事件的要求一般都是不可预见的，或不寻常的。

一般包括：战争、罢工（工业行动）、自然灾害、恐怖主义活动、火灾、大流行病爆发等。

其次，就是您面临“不可抗力事件”后的处理方式，一般来说，寻求免除履行义务的一方通常需要证明“不可抗力事件”是如何阻止、阻碍或延迟其履行合同义务；同时，还需要解释事件无法执行，或超出其控制的范围；此外，当事人还有“报告义务”，也就是当事人是否采取合理的措施来避免事件及其后果。

当然，我们这里还需要提及英国的《1977年不公平合同条款法》（UCTA），根据此法案，一方不能依靠任何条款来排除或限制其自己的违约责任，除非该条款满足UCTA 下的合理性测试。也就是说，如果双方无法对“不可抗力”达成一致，需要满足这一合理性测试。

其实，在商业合同拟定和执行的过程中，您需要考量专业商业律师的建议，为您在合同的起草阶段、执行阶段出谋划策，能够尽量在法律层面减少您的损失。

回到上述的案例当中，如果NKD公司能够在做出终止合同的决策前，仔细与律师探讨利弊和后果，可能就不会出现426万先期付款打水漂的情况了。

好的，今天的文章就到这边，如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都可以进一步咨询丽莎律师行。

任何英国税务方面的问题，也欢迎联系咨询丽莎会计行。

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想必各位莎粉已经看到各类消息和报道，今天（7月18日）和明天（7月19日），英国将迎来历史性的极度高温，英国气象局也发布了有史以来的第一个高温红色预警。

伦敦的气温有可能达到40摄氏度，对于英国来说，这是非常罕见的高温天气。英国政府召开COBRA紧急会议，发布了4级高温健康警报（Level 4 heat-health alert system），宣布英国进入国家紧急状态。

这一高温健康警报是在2004年首次公布，并在2012年经过更新和调整，整个警报系统分为5个等级，而这次是直接来到了第4级，可见这次的高温天气不容小觑。

英国政府宣布进入“国家紧急状态”着实成为了媒体和民众心目中的舆论焦点，但其实并没有中文字面意思所表达得那么严重：这并非如同“军事行动”、“国家政变”、“地震海啸”那样会严重地影响人们的生活或人生轨迹。

政府发布这一消息，是想要提醒民众：在这一期间，不论是健康还是有基础疾病的人，都有可能因高温产生出现各种身体症状，届时医院有可能人满为患，急救车无法在第一时间赶来，可能无法得到及时的救治。

除此之外，火车有可能因高温天气而降速、甚至出现延误和取消；地铁将会减少班次；路面上的沥青有可能被融化；电力和供水可能无法得到保障；高温预警的范围内可能出现火灾等情况。

因此，丽莎建议大家不要过度解读“国家紧急状态”的新闻，不要被恐慌所支配。与此同时，也要做好防暑的准备，以免出现中暑等情况。

但不巧的是，这场高温天气恰逢工作日，这让很多上班族犯了愁：即便是办公室有空调，在高温天气下挤没有空调的伦敦地铁，也是非常痛苦了，如果办公室连空调都没有，我是否可以选择拒绝上班呢？

英国有没有相关的工作温度法令？作为雇主，在这种高温天气下，又需要承担哪些法律义务呢？

→英国法律如何规定的工作场所温度？

根据《1992年工作场所（健康、安全和福利）条例》的第7条的规定：

在工作时间内，室内工作场所的温度应该设置在“合理范围”之内，并且需要考虑到工作类型和员工的体力劳动。如果有必要，需要对工作场所进行充分地隔热，此外，还需要避免阳光对温度的过度影响。

从理论上说，英国的法律没有所谓的最高工作温度限制，只表述了一个“合理范围”的说法，那么，什么才是“合理”的工作温度范围呢？

根据英国卫生安全局HSE（Health and Safety Executive）的建议，如果工作涉及体力劳动，那么温度至少应该在13摄氏度至16摄氏度的范围内，但HSE也没有给出最高温度的设定限制。

根据英国建筑服务工程师协会的说法，推荐了以下的工作温度：

工厂内的高强度工作：13摄氏度；

工厂内的中轻度工作：16摄氏度；

医院和商店：18摄氏度；

办公室和饭店：20摄氏度。

可见，其实这些机构和协会推荐的工作温度是低于我们脑海中想象的工作温度的。而对于一些行业来说，可能他们的工作条件很难达到这样的标准，比如厨师、钢铁厂、玻璃厂、自助洗衣店和面包店等。

这也是为什么在法律的角度上，无法设定最高、最低工作环境温度的原因之一。

尽管没有法定的最高工作温度限制，但也不意味着雇主就可以对工作温度漠视，也不意味着雇员必须忍受高温或低温的工作环境。

→作为雇员，你有权利对高温工作环境说不吗？

从理论上说，作为雇员，你不可以说，由于工作场所达到了某一个温度，你就可以要求立即停止工作，下班回家。

但如果你已经看到了天气预报，选择提前在高温的那几天请假休息，得到雇主的同意后，这是完全可以的。

但请假也不是长久之计，其实最有效的方法就是与雇主进行有效地沟通，来达成控制工作场所温度的要求。

也就是说，雇员有权利对高温工作环境说不，但“拒绝的方式”是要以合理的方式与雇主沟通，来解决这一问题，而不是直接放下手头的工作扬长而去。

这时，对于大型企业或工厂来说，工会的力量就显得尤为突出，工会可以作为员工的代表与公司商定有关控制工作场所温度的问题。

近年来，英国的大型工会也一再要求工作场所中引入最高温度的限制，他们正在呼吁制定一项法律：如果温度超过24摄氏度后工人感觉到不舒服，那么雇主必须尝试降低温度，此外，从事重度劳力工作的工作温度限制在30摄氏度或27摄氏度。

对于中小企业来说，及时向管理层和雇主报告这些问题，在可实现的情况下，雇主一般会找到合理的解决方案。

因为雇主是有责任保证工作环境的健康、良好和舒适，否则，将会涉及到有关雇主责任的法律问题。

→高温天气下，雇主需要承担哪些责任？

根据《1992年工作场所（健康、安全和福利）条例》的要求，雇主需要：将温度保持在舒适的水平，并提供清洁清新的空气。

在高温的环境下，作为雇主，需要提供以下设备或采取相关的措施来提高工作环境的舒适性：

提供风扇，例如台式、坐式或天花板式的风扇；

确保可以打开窗户进行通风；

用百叶窗或在窗户上使用反光膜为员工遮挡阳光直射，以减少热辐射；

将工作站放置在远离阳光直射或其他会散发热量的物体（例如工厂机器）的地方；

放宽正式着装要求，但对于某些工作环境仍需要穿戴防护设备；

允许足够的休息时间让员工喝冷饮或降温；

提供额外的设施，例如冷水直饮机；

引入灵活的工作排班配置，如灵活的工作模式、工作轮换、工作站轮换等；

在热的设备和管道周围放置绝缘材料；

提供空气冷却或空调设备（有条件的情况下）。

与此同时，雇主可以使用HSE推荐的热舒适性风险评估表来判断工作环境是否需要进行调整，这一表格中有17个问题需要回答，一般来说如果有2个问题的回答是肯定的，那么您所提供的工作环境可能存在热舒适性风险，需要对工作场所进行进一步的改善。

热舒适性风险评估表：

https://www.hse.gov.uk/temperature/assets/docs/heat-stress-checklist.pdf

如果雇主没有尽到对雇员的“注意义务”（Duty of care），没有合理地保护雇员的健康安全，那么雇主有可能面临起诉。

→丽莎建议：

在英国，雇主除了要经营好公司之外，还需要注意自己对员工的法律责任，其中“注意义务”是一个不容忽视的要点，这里包括：

确保所有工作环境的安全；

确保员工免受歧视、欺凌和骚扰；

进行风险评估；

提供足够的培训和个人防护装备；

确保员工的工作和休息时间得到平衡；

保护员工的身心健康；

为员工提供一个询问途径。

因此，在这样的高温天气下，丽莎建议各位雇主能够提升员工的福祉，毕竟，雇员在高温下工作，容易出现效率低下、无法集中注意力的情况，甚至有可能出现中暑等问题，那么将会带来更多麻烦。

在极端高温的情况下，雇主可以结合公司的情况进行如下的调整：

建议员工在家办公；

建议员工错峰出行，变动工作时间；

在工作场所增设风扇；

在工作场所增加冷水直饮机；

放宽工作场所的着装限制；

为特殊员工提供调整，如有基础疾病的员工、孕期员工等；

对于特殊的行业，可以适当地发布高温补贴等。

这样一来，雇员能够在更好的环境和状态下工作，不仅身心更加愉悦，也提升了工作效率，对于雇主来说，也是一举两得。

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莎粉们周一好，欢迎来到《丽莎房产快讯》。今天，我们要带大家看的房产新闻有：

• 在疫情时期投资房产的业主赚到了！2020年3月花100万英镑买房的业主，房产在今天已升值16万英镑…..
• Rightmove：私人租金创历史新高，城市超过乡下！曼彻斯特涨幅达20%…
• 南威尔士一业主在花园里发现日本结缕草后，获得6千英镑赔偿。
• 平均标准可变利率自2009年以来首次突破5%；典型的五年期固定利率达到2013年以来的最高水平！这对借款人意味着什么？
• 您知道吗？外国业主仅在伦敦就持有价值450亿英镑的房产，您还不行动？
• 英国最新的投资方向是什么？如何在英国购买新房（New-Build）？！丽莎携手Benham & Reeves公司，送给您免费讲座啦！

沿海和乡村热点地区房价降温

最新数据显示，英国沿海和农村热点地区的房产价格增长开始冷却了。经过两年的失控增长，这些地区的典型房产价值从今年前三个月的2%增长率——下降到随后三个月的1.2%。

然而，它没有对房地产市场带来巨大影响，因为前两年的房地产市场实在太疯狂了。

第一太平戴维斯称，自2020年3月疫情以来，高端房产市场增长了16%。也就是说，在2020年3月，那些价值100万英镑的房产，其价格平均上升了16万英镑，而价值200万英镑的房产则上升了31.9万英镑。

第一太平戴维斯分析师弗朗西斯-麦克唐纳评价，英国热点地区经历了两年的空前增长之后，已经开始重新调整了，价格增长正在减弱。

值得注意的是，当沿海和农村地区的高需求正在缓解时，城市地区的价格正在增长。

自2020年12月以来，一些交通便利的城市房地产市场首次出现了较高的年度增长率，同比增长7%，而周边地区则为6.7%。

季度增长最强劲的地区是坦布里奇韦尔斯（Tunbridge Wells），那里的平均价值增长了4.2%，约克（York）增长了3.1%，而劳顿（Loughton）增长了3.1%。

弗朗西斯-麦克唐纳说：“城市生活的诱惑越来越受到人们的欢迎，并热衷于用乡村的别墅来换取约克、布里斯托或温彻斯特等城市的房产。因此，我们可以预见，在今年下半年，区域城市市场的表现会更加强劲。”

另外一头，数据显示，沿海黄金市场的需求已经下降。自疫情开始以来，那里的价格已经上涨了24.3%。然而，现在的增长已经开始放缓，本季度仅上升了0.6%。尽管价格增长放缓，但库存不足仍然是一个问题，并继续支撑着一些地区的价格。

麦克唐纳提醒各位：“对国家经济前景的日益关注，使卖家的期望和买家的预算之间的差距缩小了，他们现在在价位上更加一致。需求仍然强劲，但买家正在谨慎行事，不太愿意出高价来购买合适的房产。

在今年剩下的时间里，买家的预算会有多大的变化，主要取决于英格兰银行决定提高利率的程度。”

Zoopla公司的Gráinne Gilmore说：“住房市场的买方需求仍然强劲，但有信号表明，随着疫情结束，人们对空间的搜索失去原来的动力了，以及房主在混合工作时适应新的规范，这种推动力可能会放缓。

考虑到这一点，我们预计到年底，年度房价增长将从8.4%放缓到3%。在城市地区，一些高需求的小区域房产可能会有较高的增长。”

房租不断涨，涨到什么时候？

随着生活逐渐恢复，越来越多的人们回到城市里生活。不仅是房价涨，房租也继续跟着往上涨。根据房地产网站Rightmove的数据，英国私人租赁的平均租金已创下历史新高。

住房成本的上升主要归咎于租房的需求大大超过了供应，导致租户之间对现有房源的激烈竞争。此外，利率的上升也影响到了租户，由于许多房东采用了跟踪利率，所以他们靠着提高租金来支付多出来的资金。

Rightmove表示，在4月1日至6月30日期间，伦敦以外地区的平均广告租金创下了另一个新的纪录，即每月1,126英镑。这个数字在大流行开始后的两年内跃升了19%（或177英镑），比一年前高出11.8%。

在伦敦，平均广告租金也创下了2,257英镑的新纪录，上升了15.8%，也是年度增长率最高的地方。

有些地方的涨幅也非常大，在Rightmove的租金价格热点列表中，曼彻斯特排名第一，那里的平均租金在一年内上涨了23.4%–从2021年第二季度的913英镑上涨到今年同期的1127英镑。

排名第二的是肯特郡的查塔姆，其同等涨幅为21.4%，而排名第三的是利物浦，其涨幅为19.4%。三个海滨城市（多塞特郡的韦茅斯、德文郡的托基和肯特郡的马盖特）的年增长率高于平均水平，分别为19.1%、18%和16.9%。

在疫情结束后，许多租户重新评估他们对房屋的要求以及想住的地方。这些数字提供了最新的证据，伦敦等一些大城市的租赁市场正在经历一个戏剧性的反弹。

房地产代理公司Chestertons的总经理Richard Davies评价：”那些在疫情期间以折扣租金获得房产的人都渴望尽可能长时间地坚持这一交易。

各种因素作用为租户创造了一个极具竞争力的市场，许多人为了获得房产而向房东提供高于要价的价格。”

Rightmove表示，与去年的水平相比，可用的出租物业的库存下降了26%，而需求上升了6%。现在平均每月的租金支付比10年前高40%，而相同房产的典型抵押贷款支付增加了13%。

一业主发现日本结缕草，获得赔偿

英国的一名男子克里斯-戴维斯和他的家人住在南威尔士，有一天，当他发现他的花园里出现了日本结缕草后，他获得了6000英镑的赔偿。

据了解，这种具有侵略性的植物会在房产的土地上蔓延，使其无法出售，因为它可能使买家难以获得房产的抵押贷款。这种植物经常出现在铁路线附近，因为它被故意种植以稳定周围的堤坝。

在戴维斯先生的案例中，网络铁路基础设施正在他房子的后面，于是，房子花园就出现了这种植物。

2019年，他首次在花园里发现到这种植物，于是，立刻向利物浦当地的一家律师事务所寻求法律建议，并对结缕草进行专业调查。调查显示，结缕草在戴维斯先生的房产附近有两米高，并在约36平方米的范围内蔓延。

据了解，该虫害约有20年的历史，戴维斯先生的土地上的植物被认为有4到5年的历史。

随后，律师为戴维斯先生争取到了索赔，他表示很欣慰：

“我注意到了日本结缕草，并知道如果不加以处理，它可能会对附近的房产结构造成真正的破坏。我很高兴我的家人得到了赔偿，并对侵占的植物进行了处理，以防止未来的任何损害。”

如果您也像本案一样，发现家里出现结缕草，请立刻联系专业的律师行，或者找专家来对家里进行彻底地调查，看看是否可以通过自己的能力把它清除；同时，看看它是否和周边事物有关，是否可以让您拿到相关赔偿。

借款人支付的可变利率达13年最高

最新数据显示，英国借款人支付的平均标准可变利率达到13年来最高，首次超过5%，这给家庭带来了许多压力。金融数据提供商Moneyfacts表示，典型的标准可变利率在7月初升至5.06%，处于2009年1月以来的最高水平，当时为5.14%。

自12月以来，英国央行已经五次提高基准利率，将其从0.1%的历史低点提高到1.25%。

银行业的数据显示，在2021年底，有100多万借款人选择贷款机构的标准可变利率，这些客户的平均未偿还抵押贷款约为76,000英镑。也就是说，利率每增加0.25个百分点，他们的还款额每月将增加约16英镑。

到目前为止，一些贷款机构已经转嫁了每一次加息，但其他贷款机构选择不这样做。

Moneyfacts的抵押贷款专家Eleanor Williams说，对于那些即将结束交易并进入银行或建筑协会标准利率的合格借款人来说，锁定新的固定交易的动机仍然很明显。有人从平均标准可变利率转到目前的平均两年固定利率，可能会实现每月节省近150英镑。

不过，近几个月来，随着融资交易成本的上升，其他抵押贷款利率也有所上升。

数据提供商说，新的两年期固定利率已经连续第九个月上升——3.74%，比2021年12月的2.34%大幅上升，这是2013年中期以来的最高利率纪录。

尽管有这些增长，以及持续的生活成本危机，Capital Economics的高级房地产经济学家Andrew Wishart认为，我们不太可能看到再抵押贷款将大量的房主推入财务困境。

这一观点得到了英格兰银行的支持。在其7月的金融稳定报告中，它说，即使在调整了生活成本和利率上升后，偿债成本非常高的家庭比例仍将远远低于金融危机水平。

根据Wishart的数据，受影响最严重的将是那些即将在2023年9月结束两年固定期的人。根据以普通住宅为抵押的25%的存款抵押贷款，他预测每月还款额将从719英镑增加到882英镑。

那么，您应该怎么做？

对借款人来说，保持对抵押贷款的审查比以往任何时候都重要，特别是在其他家庭成本也在攀升的情况下，那些目前采用固定利率的人至少会受到保护，不受目前利率上涨的影响，但他们应该考虑一下目前的交易什么时候会结束。

利率可以提前6个月获得，所以在目前的市场上，借款人应该提前开始审查，使他们能够领先于任何进一步的利率上涨。

此外，他们应该确保将任何费用考虑在内，而不是只在标题利率上划分。大多数贷款机构提供了一系列选项，可以帮助解决成本和费用问题，尽管利率略高，但对一些人来说，可能会更加有利的。

外国人在英国持有907亿英镑房产，伦敦453亿

在英国正式离开欧盟后，人们都在担心着国际房地产市场会不会长期大规模外流。然而，英国伦敦一家大型租赁和房地产代理公司Benham and Reeves发布了最新研究。

该研究显示，海外买家在英格兰和威尔士拥有近25万套住房。在目前的市场上，这相当于价值超过907亿英镑的房产，表明英国脱欧并没有导致外国房主的大量出走。

从区域来看，伦敦是外国人拥有的住宅价值最高的地方，属于海外房主的总共有85,451处房产，总价值相当于453亿英镑。

因此，就外资住宅的总价值而言，英格兰和威尔士的前20个地区中有15个位于伦敦，这一点并不令人惊讶。

为了揭露外国买家在哪些地区所拥有的房屋总价值最大，Benham和Reeves还分析了拥有海外通信地址的个人所拥有的房屋数量，以及这些房屋在全国各地区的当前市场价值。

数据显示，伦敦仍然是房产追逐中的金蛋——威斯敏斯特位居榜首，外国人拥有的房屋目前的市场价值为118亿英镑，而在肯辛顿和切尔西，这一总数达到107亿英镑。

这一趋势也蔓延到了首都不那么富裕的地区，塔哈姆莱茨排名第三，海外房主拥有37亿英镑的房产；其次是旺斯沃斯（33亿英镑）和卡姆登（32亿英镑）。

在伦敦之外，白金汉郡拥有价值最高的外资住宅，为311亿英镑，而坦德里奇（16亿英镑）、利物浦（14亿英镑）、索尔福德（11亿英镑）和曼彻斯特（11亿英镑）也进入前20名。

Benham and Reeves公司的董事Marc von Grundherr评论说：“近年来，不仅仅是国内的房主从一些疯狂的房价升值率中受益，海外买家拥有的房屋价值仍然相当可观。

虽然伦敦是外国拥有的房地产市场财富最集中的地方，但它肯定不仅仅局限于首都的边界，海外买家仍然是整个英格兰和威尔士市场的重要部分。”

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在英国离婚进行财产分割时，一般来说法院考虑的因素不会是绝对的，需要按照当事人案件的具体情形进行审理。

那么，到底有哪些因素会些财产分割做出影响呢？

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之后，我们还会继续以简单平易的方式，向莎粉们科普更多英国法律信息。

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夫妻间的婚姻住所是大多数离婚案件中最大的资产。

这意味着房产的股权转让是离婚中的一个重要步骤。

在财产法中，权益是指您所拥有的财产的价值量。股权转让是一个法律程序，在房产证上增加或删除某人。在离婚中，它通常涉及去除配偶一方。在某些情况下，也可能在契约中加入一个新的合作伙伴。在股权转让中，房产不被出售，房契上至少保留一名原业主。

那离婚夫妇具体该怎么做吗？本期《家庭法小课堂》，我们离婚律师团队给大家聊聊几个重要的点。

第一，等待法院命令

我们许多客户在经历漫长的离婚过程时，会寻求一些关于股权转让的建议。这可能是一个紧张的时期，双方都有很高的情绪。由于面临另一个法律程序，许多人只想尽快安排转让。

然而，在安排股权转让时，时机是非常重要的，不能急。您可能很想在税收年度结束前或抵押贷款报价到期前推动它。然而，我们的建议是，您通常要需要等到法院最终发出财务协议的法院命令后再进行。否则，地区法官有可能不同意该命令，在这种情况下，转让可能需要被推翻。

在股权转让之前，还应该进行其他检查和批准，包括确保您的抵押贷款，并确保您在房产证上拥有所有需要的信息。

第二，确保您的抵押贷款人的批准

如果您想转让有抵押贷款的房产，那么您将需要得到现有抵押贷款人的同意。在大多数情况下，抵押贷款机构会根据配偶双方的工资来批准。因此，贷款机构将需要同意继续以一个人的工资为基础进行抵押贷款，或者，如果有新的伴侣搬入该房产，则以不同的收入为基础。

如果贷款机构批准了所有权的变更，他们就会把离开的配偶从抵押贷款协议中释放出来。然而，在许多情况下，剩下的业主将需要通过重新抵押贷款。这需要时间，重要的是您需要在法院下达命令之前将这一切准备就绪，否则您有可能无法遵守规定的条款，如果这规定了转让和您的前配偶解除抵押贷款。

第三，检查产权证

在同意股权转让之前，尽可能多地掌握有关房产的信息是明智的。

当一对夫妇购买房产时，配偶一方可能比另一方更多地参与到买卖过程中。委托您的房产经纪人对契约进行全面的检查，让他们看看契约里是否会提出有关财产的未来使用以及访问权和限制的问题。因为它可能会突出有关您以前的婚姻住所的价值问题，无论您是要离开还是留在该物业，这些信息都是相关的。

例如，如果您正在考虑在该房产中建立一个度假屋，您需要确保在契约中没有被称为限制性契约的限制，这将阻止您继续执行您的计划。对契约中的限制性条款的检查也可能揭示其他可能的问题，如是否需要第三方的同意来进行改建，如对房产的扩建。  限制性条款和历史上的使用权也可能影响到房产的价值，这些信息对您的财务结算可能很重要。

第三，确保您了解印花税的要求

许多人在安排股权转让时，对有关印花税（SDLT）的规定感到困惑。如果您只是将房产转让给剩下的一个配偶，并且是根据您的离婚程序，则不需要支付SDLT。然而，如果新伴侣成为共同所有者，则应支付标准税率。

对于没有分居的配偶或民事伴侣之间的房产转让，免于缴纳较高的SDLT税率。无论配偶或民事伴侣是否拥有另一栋住宅，转让都将按标准税率计算。

必须满足两个条件，才有资格享受免收高额SDLT的待遇：

转让的唯一当事方必须是配偶或民事伙伴；

这对夫妇必须生活在一起：已婚夫妇和民事伴侣被视为生活在一起，除非他们是合法分居（通过法院命令或分居契约）

所以，在安排转让之前，请确保您知道印花税方面的相关知识。如果您有疑问，可进一步咨询我们的会计事务所。

第四，做好等待的准备

简单的股权转让可能需要四到六周的时间。然而，每次转让都是不同的，您的抵押贷款机构的任何复杂情况都会导致延误，所以要做好等待的心理准备。

第五，考虑法院的Mesher Oder

当婚姻破裂时，往往有财务和财产问题需要处理。英格兰和威尔士的法院有权力来决定夫妻之间的财务如何分配。在处理资产时有许多选择，包括如何处理家庭住房的问题。大多数人都会喜欢一些选择，比如，出售家庭住宅，收益在夫妻之间分配，或者一个人可以把另一个人买走。

但是，如果这两种选择都不实际，或者您有年幼的孩子，您想把他们留在家里，怎么办？

在这种情况下，你们可以考虑申请法院的Mesher Order。Mesher Oder是一项法庭命令，允许将家庭住房的出售推迟到一定的时间，或推迟到某一特定事件发生时，如孩子离开学校。

也就是说，离婚夫妇继续共同持有婚姻住所，由配偶一方留在该房产中，直到将来出售。你们离婚时的法院命令将规定未来出售的收益如何分配。在某些情况下，离开的配偶有一个针对财产的抵押，以保护他们的利益并提供一些保障，这被称为”押记”。

Mesher命令拿到后，会涉及设定一个”触发事件”，这些事件将导致财产在未来被出售。这些事件通常包括：居住在该房产的人再婚死亡、再婚和子女成年，以及剩余配偶选择搬迁。

如何申请该命令呢？如果你们不能达成一致，你们中的一方需要向法院申请财务令。随后将进行法庭诉讼，并在诉讼结束时作出最终的法庭命令。

股权转让可能是一个复杂的过程，重要的是在您的方法上要彻底。进行正确的检查，获得专业的婚姻财产转让建议，并适当考虑这个过程，将有助于确保这个过程尽可能地顺利进行。如果您在离婚的房产转让方面有问题，请联系丽莎律师行，我们的律师会给您提供建议。

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