根据英国《2022年经济犯罪（透明度和执法）法案》的要求，海外实体注册（Register of Overseas Entity）已经于本周二（1月31日）截止。

然而，英国公司管理处（Companies House）表示，目前仍有近1.3万家持有英国财产的海外实体没有申报其最终所有者，这些公司将有可能面临巨额罚款以及无法处置资产的禁令。

如果您关注相关资讯的话，肯定对“海外实体注册”不陌生了。为了照顾更多不了解“海外实体注册”的莎粉，丽莎在这里为大家简要回顾一下：

“海外实体注册”其实是响应《2022年经济犯罪（透明度和执法）法案》，要求那些已经或即将在英国购买、持有、出售或转让财产和土地的海外实体，必须在英国公司管理处进行“海外实体注册”，并且告知英国政府其实际受益拥有者或管理人的相关信息。

如果没有注册，则在未来无法购买、持有、出售或转让英国的财产或土地，相当于限制了海外实体在英国处置财产或土地的权利。

开放注册的时间从2022年8月1开始，为期6个月，到2023年1月31日为止。目前已有19,510家海外实体申报实际利益拥有人，英国公司管理处也公布了相关信息，丽莎在后文为大家呈现和解读。

但仍有约40%，近1.3万家海外实体尚未申报。虽然截止日期已经错过，但如果真的因为种种原因没能如期申报，有什么办法能够弥补呢？

如何判定企业需不需要进行注册呢？

根据《2022年经济犯罪（透明度和执法）法案》中海外实体的定义：海外实体是一个法律实体，比如一家公司，一个组织，一个机构，这个法律实体具有法人资格，并且受到英国以外国家或地区的法律管辖（包括爱尔兰共和国），那么即可认定这是一个海外实体。

举个例子：

如果是一家注册在中国大陆的有限责任制公司，在英国拥有资产，那么如果满足购置资产的时间要求，则需要进行海外实体注册。

如果您是个人，即便没有英国国籍（海外人士），以个人身份在英国投资房产或其他资产，这样的话是不需要进行海外实体注册的。

也就是说，这个实体（公司、组织、机构、政府团体）是不在英国境内注册，但却在英国境内持有资产，这就可以称之为海外实体。

但对于没有英国国籍，永久居民身份的个人来说，自然人并不在实体所涵盖的范围内，因此不必注册。

经常有莎粉在后台咨询丽莎，询问海外人士持有英国房产是否需要进行注册，这个答案自然是否定的。

根据《2022年经济犯罪（透明度和执法）法案》要求，如果海外实体出现以下情况，则需要进行海外实体注册：

• 1999年1月1日以来在英格兰和威尔士购置房产或土地的海外实体。
• 2014年12月8日以来在苏格兰购置房产或土地的海外实体。
• 2022年8月1日当日或以后在北爱尔兰购置房产或土地的海外实体。
• 打算在英国购置房产。
• 拟处置英国房产，比如出售、转让、转贷款或者剩余Lease年限超过7年。
• 从2022年3月1日起处置了英格兰、威尔士和苏格兰的一处房产，北爱尔兰是2022年8月1日起计算。

如果某一海外实体符合上述任何一点的要求，则必须尽早进行注册。当取得唯一的海外实体ID后，才可以在英国处置财产和房产。

这对于一些海外实体投资人来说，相当于资产被冻结。并且，未注册的海外实体已被英国土地注册处自动拒绝注册任何新土地的所有权，无法购置新的资产。换句话说，如果不注册，不仅现在持有的资产被冻结，也无法继续购置其他资产了。

英国也正是通过这样的法律，让隐藏在海外实体背后的犯罪分子和贪污腐败者浮出水面，打击不遵守规定的海外实体。

已经晚了，怎样弥补过失，减少罚款？

根据英国公司管理处的数据，在英国总共32,440个注册的海外实体中，有19,510家海外实体已经公开其受益人的信息，注册率达到60%。

仍有近1.3万家海外实体没有及时注册，面对这样的延迟申报行为，英国公司管理处和英国公司破产服务局将会进行联合执法，并且获得了额外2000万英镑的资金，招募新的情报和分析专家团队，进一步提升英国政府部门的执法能力。

根据《2022年经济犯罪（透明度和执法）法案》的规定，如果海外实体没有遵守该项法规及，及时进行注册，可能会被处以每天高达2,500英镑的罚款或被判处长达5年的监禁。

也就是说，没有注册的海外实体除了不能在英国购买、出售、转让、租赁或收取财产或土地，还需要承担高额的罚金，甚至是刑事处罚。

因此，对于尚未开始注册、或仍在准备中尚未完成注册的海外实体来说，需要争分夺秒，及时完成注册。

作为一家受英国政府监管和认证的“海外实体注册”代理认证机构之一，丽莎律师行在这半年间已经帮助许多海外实体完成注册（海外实体注册只能由政府认定的代理机构进行验证，并非所有律所和机构都有资格完成）。

根据过往的经验，丽莎律师行提醒您，由于每一个海外实体背景各不相同，所需要的材料和认证的信息也大不相同，为了保证“海外实体注册”的时效，丽莎建议您立即开始这一过程，如果您尚未开始行动，请您立即抓紧时间联系受英国政府认定的代理机构进行验证注册。

由于目前已经错过了注册的截止日期，英国公司管理处很大程度上不会延期，但是如果能够提供一些已经开始注册的相关材料证明，表明并非恶意延期注册的事实，可以防止英国公司管理处采取任何进一步的执法行动，尽可能地弥补延误的过失，减少处罚的可能性。

从这一点来看，找到一个合适的、了解实际情况的、专业且高效的指定代理机构是必要的。

目前已经注册的公司，都来自哪里？数据有何看点？

根据目前所得到的数据，四分之三的海外实体归属于这5个司法辖区，分别是英属维尔京群岛（5,938）、泽西岛（3,998）、马恩岛（2,283）、根西岛（1,579）和卢森堡（733）。

其中英属维尔京群岛的占比超过了30%，是目前已经注册的海外实体中占比最高的一个司法辖区。

在受益人的统计方面，大约三分之一以上海外实体实际受益人为英国公民（6,336），其次是塞浦路斯（831），排名第三为南非（718），随后为美国（649）、沙特阿拉伯（630）和中国（468）。

对比这两个数据我们不难发现，在英国持有资产的海外实体，大多是来自英国前殖民地或英国王室属地，并且大多数背后的实际受益人是英国人。

这也说明这些海外实体其实本质上是英国人把控的，他们在海外一些具有税收优势的地区成立了离岸信托，通过这种方式来持有英国的资产。

这一点可以在实际受益人的形式上得到印证：大约有三分之一以上的实际受益人是公司名义，其中至少有2,883家以离岸信托的形式出现。

当然，通过离岸公司/信托持有财产是合法的，一些人出于合法的隐私目的、安全问题或其他商业原因成立离岸公司/信托代持资产，这样的确可以最大限度地减少个人作为财产所有者或购买者的纳税义务。

海外实体注册的要求的确也让这些英国人浮出水面，虽然这种投资和管理方式是合法的，但是也给英国税局提供了更多的信息，更多的海外税务问题也将显现出更为清晰的脉络。

如果您也打算成立信托或是离岸信托，则需要进行前期的税务规划以及合规性的评估，丽莎建议您在成立信托前，咨询专业的律师来帮助您了解其优势和弊端，在有经验的律师协助下为您的资产规划良好的信托方案。

好的，关于“海外实体注册”的话题丽莎就先说到这里，如果您对于文章内容，如英国公司注册、英国公司法方面有问题，或者其他英国法律方面有任何疑问，都可以进一步咨询丽莎律师行。

任何英国税务方面的问题，也欢迎联系咨询丽莎会计行。

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去年，加密货币交易平台FTX暴雷事件让无数加密货币投资者身陷泥潭，至少有10亿美元的客户资产流失，影响约100万位投资人。

除了那些来自传统避税天堂的机构投资人，来自中国和英国的投资人占比最大，也成为了FTX暴雷后的最大受害者。

想要了解更多有关加密货币交易平台FTX暴雷事件的莎粉，可以移步丽莎的往期文章：《重演20年前互联网泡沫破灭? FTX破产致百万投资人巨额损失,中英客户最惨!》

有过这样血淋淋的教训，各国政府也将对加密资产的管理和保护提上日程。2022年11月30日，欧盟委员会的高级官员就表示需要紧急敲定欧盟针对加密货币的规则，称之为加密资产规则（MiCA），预计将会在2024年生效。

今天（2月1日），英国财政部制定了监管加密资产的规则草案，并向业界发起公众咨询，这一举动引发了广泛的讨论。

那么，英国当前加密资产的现状是如何？从目前放出消息来看，英国政府将怎样监管加密货币？对于投资者来说，这是利好还是限制？

当前英国加密资产交易现状

加密货币由于其去中心化，隐秘度高的特点，目前在全世界范围内不受政府的直接监管。

如果在英国投资加密货币，加密货币平台除了证明他们可以遵守反洗钱等保障措施之外，几乎没有其他的政府监管和法律约束。

这也就意味着，加密货币平台的受监管范围更小，风险更大。

根据路透社的报道，在实际的经营过程中，超过80%的平台其实无法证明他们能够“正确地”做到反洗钱的要求。

而在英国，由于资本市场较为宽松，人们的投资理念也较为开放，目前有5%-10%的成年人拥有加密资产，在过去1-2年内增加了100%以上，很多机构投资者也参与其中。

总结来说，即便是在英国这样一个高度资本化的国家，投资加密货币也具有一定的风险，并且投资的人群也不在少数。

而在目前的经济大环境下，利率的上升导致加密货币行业在2022年出现了一系列的动荡，加密货币市场的总市值蒸发了1.4万亿美元，行业内最具代表性的比特币价格暴跌60%。

这样的市场表现动摇了人们对加密货币的信心，但去年年末的FTX暴雷事件再次把加密货币的投资风险问题推向社会大众关注的热点，给投资人敲响了警钟，也给政府施加了压力，那就是——如何对加密资产进行有效地监管。

政府新“监管”可能会带来哪些改变？

其实，早在2021年1月，英国政府就启动了针对监管稳定币的咨询，稳定币是加密资产中的一个类型，由于稳定币通常锚定美元等法币或者其他价值稳定的资产，因此为加密货币市场带来了难得的稳定性。

对于稳定币的立法将会在今年的晚些时候提出详细的规则，供英国金融行为管理局（FCA）向公众发起咨询。

而今天所提出的举措并非仅针对稳定币，而是对整个加密货币的产业进行行业咨询。

据报道，新规则将涵盖与加密相关的交易平台准入、公开报价、执行支付交易或汇款、安排交易、运营平台、托管和挖矿交易，或在区块链上运营节点。

这些规则将涵盖英国的加密公司或向英国提供服务的公司。公司需要许可证，以及最低资本和流动性要求。

外国运营商是否需要在英国设立实体机构将由金融行为监管局（FCA）决定。

也就是说，那些并没有在英国设立公司实体的加密货币交易平台也有可能被英国政府“承认”，以便这些公司可以在没有实体存在的情况下为英国客户提供服务。

英国金融服务部长安德鲁·格里菲斯 （Andrew Griffith）表示：这一提案将会要求加密货币交易平台需要一定的准入条件和披露相关的文件，确保交易平台具有公平、透明和稳定的标准。

很明显，监管浪潮将冲击该行业。

是利好扶持还是行业寒冬?

从政府发布的公告来看，我们不难发现，英国政府寻求建立一个稳定的加密货币交易制度，加强与加密货币有关的资产借贷原则，同时加强消费者保护和公司的运营弹性。

无论是对于投资者还是政府来说，这样的愿景是好的，但是对于加密货币交易平台来说，增加了限制等同于减少了流动性，需要更多复杂且细致的审核，这对于行业来说的确是一种束缚。

外加当前加密资产市场并不景气，而可能即将出台的监管无异于是“雪上加霜”，一些加密货币平台感受到“行业寒冬”的气息。

当然，增加监管是需要时间的，这些或将到来的措施可能会在数年后才能获得议会的批准。

不过，英国政府想把自己打造成“加密货币的中心”，让英国在脱欧之后更具竞争力，那么制定相应的监管路线和监管方向是非常必要的。

并且，现任英国首相里希·苏纳克（Rishi Sunak）被认为是对加密货币较为友好的首相，他也曾表示让英国成为加密货币和区块链技术首选的司法管辖区。

因此，从这个角度来看，英国政府的监管可能并不是一味地“打压”行业发展，而是在现有基础上通过立法提升行业的清晰度，通过监管带来更大的稳定性，从而鼓励投资人和企业继续在英国投资、创新和创造新的就业机会，继续带动英国经济发展。

此外，今天宣布的另一项措施是放宽对加密广告的严格规定，允许在金融行为监管局（FCA）注册的公司在引入更广泛的加密制度的同时发布自己的促销活动。

这样看来，我们就可以理解今天政策中的一句话：寻求监管一系列广泛的加密资产活动，与其对传统金融的做法保持一致。

总结来说，英国政府并不是想通过监管让这一行业“陷入寒冬”，而是想要着手打造属于英国自己的“游戏规则”，并成为一套世界遵循的规则，让加密资产在英国发扬壮大，就如同当下的英国金融市场一样，让全世界的资本玩家汇入英国市场，在具有一定“兜底规则”的市场内投资。

您对于这样的监管安排和预期有什么想法吗？欢迎在文末留言，丽莎欢迎您的看法和评论！

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很多莎粉经常都问丽莎一个问题，就是父母从国内打钱来英国，需要交税吗？

比如说是留学生，在这边没收入很自然就需要父母的帮忙，如果爸爸妈妈在中国汇钱到孩子英国的银行账户，学费和生活费等，这笔款项是否要缴纳英国的税项呢？

现在，丽莎就带莎粉们走进英国税务－境外汇款税项的世界，解答您的疑问。

《父母从国内打钱到英国，需要交英国税？》

通过上面的视频，莎粉们是否更了解“境外汇款税项”了呢？

之后，我们还会继续以简单平易的方式，向莎粉们科普更多英国法律信息。

想要学习更多，记得关注我们！

丽莎还要提醒，所有我们制作的视频，都会同步发布在丽莎的官方YouTube平台。如果想要观看更多丽莎视频，可以关注我们（丽莎律师行）https://www.youtube.com/channel/UCPmpxpJNXwSfgy7_z6ljKmg

我们也有英文版YouTube（Lisa’s Law Solicitor）：https://www.youtube.com/channel/UC3MHpkVaHm6EsGunDg1xUpQ

如果对于视频内容，英国法律的更多方面，还有任何疑问，都可以直接咨询丽莎律师行。

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资本是逐利的，当人类的科技水平不断进步时，资本家就有意愿将其作为扩大生产，提升效率，赚取更多资本的工具。

从第一次工业革命，到如今工厂的智能机械手臂，一项一项的科技发明逐渐让人类的生产效率逐步提升。

但在以前，科技的发展方向往往是体现在解决人们的体力劳动，使用机器让工人需要承担的体力劳动减少，从而减轻工人体力的负担，使用高精度，高自动化的机器就能完成复杂的生产工作。

而在当下，科技给工作带来的改变已经不再局限于减轻人们的体力劳动了，大量的协同办公智能助手充斥着我们的工作场所，AI（人工智能）已经在很大程度上已经开始“接管”我们的工作。

面对来自AI的挑战，人类雇员能“卷得动”他们吗？难道未来要和AI成为同事了吗？更进一步，如果AI成为工作中的上级，它将如何管理人类下属的工作？

今天，丽莎和大家一起“开脑洞”，来聊一聊AI“入侵”工作的案例，其中那些不可忽视的职场法律问题。

AI真的在我身边工作了么？为什么我没有发觉？

很多莎粉可能会认为，我身边的同事都还是人类，哪有什么AI同事啊？

的确，在我们目前的工作环境中，还没有完全出现一个类似于“人型”的AI（强人工智能）同事，但其实，我们的周围现在已经无时无刻伴随着AI的辅助工作。

就拿丽莎律师行来说，我们的官网上其实已经有了一个虚拟的智能助手，可以帮助大家回答各类的问题，这一智能助手（弱人工智能）其实可以说是丽莎大家庭中的一员，帮助我们的律师来先期简要回答大家的问题，在后期可以帮助客户选择和指派更适合的律师。

同理，当我们给银行、电信公司、航空公司、保险公司等一系列服务提供者拨打客服电话或联系他们网络客服时，首先接入的则是他们的智能客服助手，引导我们解决问题或转入人工客服。

其实，上述所说这两种案例都是AI在当下的日常生活中承担的“工作职责”，它的确提高了公司工作效率，减少所需的人员配置。但是，这一类的AI只能被称为“弱人工智能”，因为他们的功能有限，并不能完美解决所有问题。

但是，随着科技的不断进步，强人工智能已经逐步踏入我们的工作场所。

在美国，世界第一批人工智能实习生已经被聘用，并与106人一起进行为期3个月的工作。这一批进入实习的AI有两个，一个名叫Aiden，另一个名字叫Aiko。是的，你没有看错，它们拥有自己的名字，甚至还有自己的样貌。

他们将加入美国技术营销机构Codeword，Aiden进入了编辑团队，向高级编辑汇报工作，Aiko进入了设计团队，向高级艺术总监汇报工作。

也就是说，它们的工作已经不是简简单单地模式化工作，而是真正具有创意性的工作，并且和其他实习生一样，它们也需要接受定期的绩效评估。

这也就意味着，AI（强人工智能）真正开始进入到了我们的工作岗位中，并且很有可能替代人类去完成一些复杂性的，具有创意性的工作。

或许，在他们“强大”的工作和学习能力下，人类有可能被AI“卷得”一无是处。

AI进入职场，还会歧视人类？

是的，你没看错，AI的背后是算法，而算法是具有歧视性的（Algorithmic Bias），这一问题在学界也是一个经常被研究的问题。

毕竟算法是由人来设计的，编程人员有自己的主观选择和判断，他们是否会将法律、道德规则不偏不倚地编写成算法，这是值得怀疑的。

算法歧视的问题已经在人工智能上多次出现了，比如谷歌公司的图片软件曾将黑人的图片识别为“大猩猩”，微软在2016年3月上线的人工智能聊天机器人Tay，没过几天就变成了一个集反犹太人、性别歧视、种族歧视的聊天机器人，微软公司立即下线了这一产品。

上述的例子还是较为明显和直接的，其实在生活中，这样的算法歧视是“无处不在的”，那就是——大数据杀熟，可能很多人都经历过这样的事情，明明是同一张机票，同一个时间，两个账号在同一平台上所显示的价格却不同；或是同一家外卖店，同一个外卖应用，同样的配送地址和送达时间，在不同的手机上，最终的价格则是不同。

这也是算法歧视（AI歧视）的具体表现。其实，这样的“歧视”可谓是数不胜数的，包括它来决定你看什么新闻，推荐你听什么歌，看到什么类型的广告，甚至是决定你是否能够获得贷款，能否获得工作，能否拿到救助金等等。

回到AI在职场中的歧视，可能很多人在投递简历时，已经被AI歧视过一遍了。

在当今的招聘市场中，很多HR会使用AI来帮助自己审阅所有的简历，根据普华永道在2022年针对1,000家公司的一项调查发现，四分之一到六分之一的公司在招聘时使用了人工智能，甚至AI可以给这些简历进行打分和评级，HR可以利用其快速缩短招聘流程。

在这一过程中，AI已经把应聘者分出了三六九等，直接拒绝不符合资格的应聘者，但实际上，AI在处理过程中并不一定是完全客观的，很有可能遗落了真正适合岗位的人选。

近年来，一些专家和记者指出，AI涉及的招聘中存在种族主义、能力歧视或性别歧视的风险，AI在招聘过程中反复歧视女性和非白人群体。

除此之外，很多公司在绩效考核中，也使用AI进行评价。这包括Uber，Deliveroo等雇佣大量自由职业者或零时合同的企业，也包括那些办公室白领的工作，将每一个KPI赋以权重，来进行绩效考核。

可以说，AI成为了管理者的工具，AI在给每一个雇员进行“评级”。

那么AI歧视等于法律上的歧视吗？

根据《2010平等法》对间接歧视的定义，当雇主以同样的方式将公司规定、标准和工作惯例适用于每一个人，但对具有某些受保护特征人群（性别、种族、残疾、年龄、性取向）的影响比其他人更加明显，使他们处于不利的位置。

举个例子，同样的工作量和评判标准对于年长雇员和年轻雇员的要求应该有所不同，如果以同样的标准进行评价，那么则是一种间接的歧视。

因此，当公司通过AI对员工的表现进行评价时，AI可能会产生歧视性的偏见，对于统计结果和最后的评判来说，可能构成歧视的风险。

但是，并不是所有的AI最后得出的结论都具有歧视性的偏见，因为这其中包含了很多要素和特殊背景，需要根据具体的情况来判定是否存在歧视的问题。

但需要注意是的，AI所带来的歧视，最后需要承担责任的还是雇主，因为不论是雇员的行为还是AI的结论，都是雇主意志的延伸。

因此，对于雇主来说，在使用AI工具来帮助您管理时，需要考虑以下3个规则：

1.让业务目标依附于AI：

对于AI，使用它应该由业务指标来驱动，从职能、团队或项目的开始，明确定义它的用途，不要偏离实际的出发点。

2.让专家帮助了解新技术：

如果计划打算使用AI，则需要雇佣经验丰富的员工并培训新员工来使用这一技术。违规不当使用可能造成意外的后果，这对使用的结果会造成偏差和影响。

3.与信誉良好的服务提供商服务：

AI可以帮助您快速地进行分析，但是基础的数据从何而来？经过了怎样的检查？是否经历了AI偏见和违规测试？您的数据是否受到保护？这些问题对于使用者来说是至关重要的，因此需要与信誉良好的服务提供商合作。

这样一来，我们能够通过使用AI来节省时间、简化流程、有效地获取知识并提供精湛的见解，另一方面，减少使用AI可能带来的偏差和歧视，最后造成间接性歧视的法律风险。

好的，关于“AI进入职场”的话题就先说到这里，如果您对于文章内容，如英国公司法、英国劳工法方面有问题，或者其他英国法律方面有任何疑问，都可以进一步咨询丽莎律师行。

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在买卖房产的时候，不论是卖家还是买家，都不可以忽视一种名叫日本虎杖（Japanese knotweed）的植物。如果业主怀疑自己的房产里确实有这类植物，您必须立刻采取行动把它清除。

我们曾经报道过，如果您家的日本虎杖长到别人房产的边界内，该行为被视为“私人滋扰”，房主可能被起诉并受到处罚。在出售房产的时候，如果房主不向买家揭露自己家中有虎杖的事实，后果则会更严重。

最近，一则新闻登上各大媒体的头条。英国一名会计师在出售房产的时并没有如实告诉买家房产里有日本虎杖的事实，现在，他面临20万英镑的罚款账单！

不知道自己的房产有“日本虎杖”？

Jeremy是英国一名会计师，在伦敦Raynes Park旁的富人区乔治王子大道上有一套豪华的三居室房产。2018年的时候，他通过中介公司把这套房产出售给了一名家具设计师Jonathan。

按照法律要求，在出售房产的时候，Jeremy需要签署一份房产信息表格（Property Information Form），其中一个问题需要卖家清楚说明该房产是否有受到日本虎杖影响——这是房产杀手，它非常耐用且生长迅速，如果任其发展，可能会严重损坏建筑物。

后来，房产顺利出售，成交价格70万英镑。出售后，Jeremy和一家人搬到了他们在萨里新买的大House里。

没想到的，新业主Jonathan搬进新家没多久，发现他花园里的棚子后面长着一片虎杖！

据法院资料显示，Jonathan本来打算在后花园建立一个新的车库，准备施工的时候，他们在后院的车棚旁边发现虎杖。哎，70万买了一套带着日本虎杖的房产，这位新业主太生气了。于是，他立刻以虚假陈述（Misrepresentation）向法院提出索赔，起诉这套房产的前业主。

法官怎么判呢？

Jeremy当然不愿意承认了，他对法官说自己根本不知道那里有虎杖，后花园的灌木完全挡住了它，谁会发现？所以，他认为自己并没有虚假陈述。

“我在那里住了三年，经常在花园，却没见过日本虎杖。我搬进来的时候收到测量员的报告，没有发现任何虎杖。没有人向我认出任何虎杖，我也没有看到任何虎杖。”

这一场官司相当漫长，整整四年。

即使Jeremy一直不承认，然而，专家证据表明，日本虎杖早在2012年就出现在花园里。此外，日本虎杖之前已经用除草剂处理过。所以，它现在可能比较小。资料显示，日本虎杖在该花园里曾经长到两米高。

法院的医学专家称：

“被告直接勾选‘否’，也就是说，他断言该物业从来没有虎杖，从证据来看，他确实是做出了虚假陈述。”

最后，伦敦市法院裁定Jonathan胜诉，并命令Jeremy支付罚款，总额高达20万英镑，其中包括3.2万英镑的赔偿金和对方9.5万英镑的法律费用、以及自己10万英镑的法律成本。

裁决出炉后，Jeremy惊呆了，他对媒体说，这是一个误判。然而，他们已经没有多余的资金提出上诉了。

“我卖房子的时候没有理由知道房产里有虎杖的。我在2015年的时候购买它时，我做了调查，没有任何证据表明有任何虎杖。我住在那里时从未见过它，我的家人和邻居也从未见过它。法官根本不了解我的案子。”

他向媒体透露，他和这位买家Jonathan的关系从一开始就不太好。最早的时候，Jonathan给他发了一份法律信，他认为这一封法律信是“咄咄逼人”的，在信中，Jonathan一味指责他撒谎和欺诈，要求他全额支付1.6万英镑的费用来移除虎杖。

“老实说，如果买家能够私下问我是否愿意分担去除虎杖的费用，我可能会考虑一下。然而，这是一封如此咄咄逼人的信，我接受法律建议，我的律师说没有理由回答。

现在看来，我确实应该支付1.6万英镑，要不然也不会像现在这样，我得卖房子才能支付这些法律费。

但是，那个时候我看到那封信的语气真的是非常愤怒和震惊的，由于我真的没有欺骗，所以我才坚定我的立场和他斗下去。最重要的是，买家在购买物业的时候没有进行调查，法官为什么可以忽略这一点呢？”

丽莎评论

日本虎杖是一种看起来无害的植物，可是，它却对建筑物造成毁灭性破坏。这种植物的根可以快速生长到10英尺，并且会到处乱爬，非常难控制。由于这些树根有很强的侵入性，它们会破坏房产，对房主和邻近的建筑物都造成结构性损坏。此外，移除和控制它的费用非常昂贵。

由于这些问题会大大影响房产价值，抵押贷款人通常认为该房产存在太大风险而无法放贷。

所以，法律有要求，房产业主在出售房产的时候，必须要向买家披露。如果房产的卖家知道有日本虎杖存在，但没有向买方披露，则可能会提出财产虚假陈述索赔。

从Jeremy对媒体的陈述来看，他也有可能真的不知道自己的花园有虎杖存在。然而，丽莎律师行律师李依玲认为，从法官的角度来看，这位当事人确实没有任何充分的证据，证实他在填写房产信息时不知道虎杖存在。

“我们想借用该案来提醒各位业主，您在出售房产之前，最好可以对房产再进行一次全面检查。这样的情况下，您就有一份证据，证实专家已经检查过了，家里并没有发现日本虎杖。如果家里真的有日本虎杖，通过这样的调查，卖家还可以及时查出，立刻处理。如果业主真的从来没有时间过问家里的请看，那么，请在填写表格的时候，勾选：未知。”

李律师进一步强调，不管如何，卖家都不能做虚假陈述。如果卖家在试图出售房产的时候说谎了，那么他们会处于民事索赔中错误的一方。法院有很多这样的判例法例子，卖家几乎都是败诉的。

当您买房后发现虎杖存在，如何做呢？

对于买家来说，您在购买房产的时候绝对不能粗心大意。本案的主人公虽然最终获胜了，但是他们却要经过4年的法律纷争，可想而知这个过程是多么煎熬的。同时，他们在下一次转手这套房产的时候，出售价格也会因为虎杖而大打折扣。

因此，我们强烈建议买家，在看房的时候，一定要找专业的测量师，给您的家进行全面检查。

如果您确实在看房的时候并没有发现它的存在，而卖家在填写表格的时候也勾选了“没有”或者“未知”，当您买房后才发现自己的房产带有日本虎杖，该如何减低最大的损失呢？

以下是我们的建议：

第一，立刻找律师，看看是否可以以卖方的虚假陈述向法院提出索赔。

如果您与本篇文章所遇到的问题一样，卖家在房产信息的表格上勾选没有，您可以直接向法院提出诉讼，起送卖家虚假陈述。一旦诉讼成功，您可以拿到应该有的经济赔偿。

第二，尝试着与邻居讨论日本虎杖找证据。

如果卖家在TA6房产信息表格上勾选了“未知”，他有可能不一定属于“虚假陈述”，这个时候，您可以尝试和周边邻居聊聊。如果他在表格上选择未知，然而却和邻居讨论过该问题，则可能存在虚假陈述的情况。

第三，让专业人士帮助去除。

如果您不想走官司，那么，您可以自己请专家来处理。然而，成本是非常高的。日本虎杖的清除费用可能从2-3,000 英镑到数千英镑不等，如果要彻底挖掉虎杖，则可能高达数万英镑。

第四，和卖家谈判

您可以和卖家尝试谈判，让他们负责以上的清理或清除的费用，他们可能也不会希望上法庭解决。特别当日本虎杖专家提供全面信息后，业主可能会感到害怕，他们也会相信解决费用是最好的选择而不是在法庭上，那么，他们很有可能会主动负责清除这些房产杀手。

好了，如果您在出售房产的时候遇到类似问题，请进一步联系丽莎律师行，我们的房产律师会给您提供专业的建议。如果您不幸买到了带着日本虎杖的房产，不知道该怎么做的，也可以进一步联系丽莎律师行，我们的律师可以提供建议，协助您解决纠纷。

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新冠大流行的出现让很多行业遭遇了“灭顶之灾”，在各类的限制措施，减少流动和人员接触的情况下，旅游业和航空业成为影响最大的行业之一。

很多公司在这期间艰难求生，开辟新业务或大力裁员来维持现金流，保证公司能够继续存活下去，而有些公司早前已经积累了很多运营问题，新冠大流行的到来成为“压垮骆驼的最后一根稻草”，无力回天只能以破产告终。

在英国，这样的公司数不胜数，不仅仅存在于旅游业、航空业，还有商业和制造业等等，这给英国经济带来不小的创伤，很多人被迫裁员。

就在上个周末，Flybe突然告知乘客进入破产管理，这一晴天霹雳的消息给很多乘客带来了麻烦，他们在航班起飞前的几个小时才得知航班取消，而取消的原因并非天气原因、公共安全、罢工还是飞机故障，而是令人意想不到的原因——航空公司破产了。

可能很多莎粉已经注意到了这个消息，但事实上，这已经不是Flybe在新冠大流行后的第一次破产了。

新闻的背后到底发生了什么？为什么这家航空公司会在短短3年时间两度破产？乘客应该如何维权？对于公司来说，破产意味着什么？如何挽救？

始料未及，Flybe突然宣告破产

上周六（1月28日）凌晨，很多预定了Flybe的乘客突然收到来自航空公司的通知，他们被告知即将乘坐的航班已经取消，请选择其他航空公司或其他交通方式出行。

这个消息让大多数预定了当天Flybe航班的乘客措手不及，因为很多航班都是早上7/8点左右出发，而他们仅在出发前几个小时收到通知，也就是凌晨2/3点左右，这让很多乘客犯了难，因为他们在短时间内很难重新预定其他的航空公司的航班。

甚至有一些乘客，到了机场柜台才发现自己的航班被取消，很多乘客滞留在机场。根据BBC的报道，Flybe突然取消航班的消息，让当天2,500名乘客受到了影响。

而这些乘客被告知，航班取消的原因是因为航空公司进入破产管理程序，停飞了所有航班，并且不会重新安排飞机。

在Flybe的官网上，更是写得更加明确，如果是通过第三方中介或合作航空公司预定的机票，请乘客联系相关预定中介、预定代理或航空公司解决。

据统计，Flybe在英国有21条航线，每周运营数百架次，需要退票的人数多达7.5万人。

不到一年再次破产，欧洲最大的独立支线廉价航司怎么了？

其实，这已经不是Flybe第一次破产了。

早在2020年3月，Flybe因新冠大流行开始在全英国肆虐，便进入了破产管理，这是新冠大流行后首批“阵亡”的大型企业之一。

当时，全球的航空业市场都遭受重创，廉价航空的商业模式就意味着，如果上座率未达到利润点，那么就会遭遇重创，现金流即刻告急，Flybe在新冠大流行初期便倒下。

当时，Flybe旗下的70架飞机直接停飞，裁员了2,400人。

直到2021年4月，美国对冲基金Cyrus Captial关联的Thyme Opco公司出资拯救了Flybe，Flybe在2022年初重新恢复运营，但是规模要比此前小了许多，刚刚恢复运营的Flybe只有5架飞机运营。

然而，虽然得到了美国投资人的雪中送炭，但Flybe并没有得到上天眷顾，虽然恢复了航班运营，但是一系列的问题仍压在Flybe的头上。

在Flybe第一次破产之前，它是欧洲最大的独立支线廉价航司，从这样的定位我们可以发现，它并不是经营那些远程的洲际航班，主要的经营航线是那些短途的支线航班。

2021年，在英国举行格拉斯哥COP26气候峰会时，一些人则呼吁英国颁布一项全国性的短途飞行禁令，以减少碳排放，并且当时减税的消息也招致环保组织的批评。

要知道，航空业是排碳大户，对于远途洲际航班来说，飞机平均下来每个人的碳排放是高效的，但是对于短途航班来说，乘坐飞机并不是一种环保的交通手段。

同年4月，法国率先颁布相关法律，如果两个城市之间乘坐火车的通勤时间少于2.5小时，则不允许开通航班。

这对于Flybe这种运营支线航班的航空公司来说，无疑是一个坏消息，尽管英国目前还没有施行类似的法律，但在日后这将是一个趋势。

也就是说，从政策角度和环保理念来说，Flybe的经营模式并不被市场所看好，甚至处于一个不利的位置。

除此之外，在2022年初Flybe恢复运营之时，英国才刚刚“脱离了”新冠大流行的影响，尽管人们的出行意愿强烈，但很多人更愿意选择远途旅行，一些游客即便是不打算出国，但也更加青睐自驾游。

反映到Flybe的航班上，就是非常明显的上座率不高，比如从康沃尔往返伦敦得航班上座率从未超过50%，这让刚恢复过来的Flybe一时之间还不能完全盈利，仍在苦苦挣扎。

另一方面，2022年的能源危机也让航空公司的成本飙升，在上座率不足的情况下，Flybe基本上是入不敷出，艰难度日。

直到上周六，从上一次破产中还没有恢复元气的Flybe再也无法支撑，毫无预警地再次进入破产管理，给乘客当头一棒，也让其雇员再次失业。

数百人直接被裁员，Flybe进入破产管理

随后，英国民航局（CAA）宣布：Flybe进入破产管理程序，并且建议预定Flybe机票的旅客不要前往机场，这会造成滞留，请选择其他航空公司或其他交通工具出行。

来自金融咨询公司Interpath Advisory的破产管理人已经入驻公司，Flybe正式被接管，公司的所有业务均暂停。

然而，作为Flybe的雇员面临更大的挑战，321名雇员中有277人直接被裁员，其余44人留任处理接管后的问题。

很多Flybe的雇员直接致电英国航空公司飞行员协会（Balpa），表达公司当前的情况和同僚们的境遇。

好消息是，欧洲另外两家廉价航空瑞安航空（Ryanair）和易捷航空（EasyJet）表示他们还有很多职位空缺，其中易捷航空的机组职位空缺高达250个，并且在10天后就可以开始工作；瑞安航空专门为Flybe的前雇员开辟了专门的申请通道。

对于Flybe的雇员来说，即便是公司进入破产管理，他们仍是目前劳动市场的稀缺劳动力，有能力在短时间内重新找到工作，这一点是令人欣慰的。

当然，从劳动法的角度来说，Flybe仍需要对裁员的员工提供解雇补偿，由于Flybe刚刚进入破产管理，因此，这一补偿金可能需要一段时间才能尘埃落定。

那么，乘客应该怎么办？

对于那些手握Flybe机票的7.5万名乘客，丽莎律师行诉讼部的主管——罗紫唯律师建议大家，目前有以下几种方式可以追回自己的票款：

如果是从Flybe的官方渠道直接购买机票，并使用信用卡支付的机票，机票价格超过100英镑的话，客户则可以依照《1974年消费者信贷法》（Consumer Credit Act 1974）第75条规定，直接要求信用卡发卡机构退还票款。

如果是从Flybe的官方渠道直接购买机票，使用信用卡支付，但票价小于100英镑，或是用借记卡付款，也可以联系银行卡的发卡机构，要求退款，但银行可能会索要相关的信函（Negative response letter），来证明航空公司的状态，这一文件会在民航局（CAA）的网站上可以找到。

网址：https://www.caa.co.uk/news/further-advice-to-uk-consumers-impacted-by-flybe-entering-administration/

如果使用旅行公司或票务代理预定，则需要先和代理联系，如果是涵盖旅行套餐的打包旅游产品，则会受到ATOL（航空旅行组织者执照）的保护，最后则会由英国民航局来兜底，保证消费者的权益。

如果经由旅行公司或票务代理预定并不是打包旅游产品的一部分，可能不太可能受到ATOL的保护，但一些航空公司和机票代理将为客户提供特定的定期航班故障保险 （SAFI） ，这一保单能够进行赔付，因此也需要和代理联系。

如果情况特殊，您可以直接联系Flybe当前破产管理人针对客户的处理邮箱：flybecustomers@interpathadvisory.com，管理人会根据您的情况告知您应该如何处理。

当然，如果您不明确自己应该如何处理这样的问题，或是您手中还有Flybe公司的大额代金券，您可以随时联系我们丽莎律师行的诉讼部，我们会从您的角度出发，为您提供解决方案。

破产意味着什么？Flybe还有机会再次重回蓝天吗？

很多人觉得公司进入破产管理就是一条不归路，公司最后只能以解散告终。

但实际上，公司进入破产管理到倒闭结算还有很长一段路要走。

公司进入破产管理并非意味着公司无药可救了，实质上，这只是一种公司进入了一种资不抵债的情况。

根据《1986年破产法》的解释，一般来说，如果公司“无力偿还债务”则可以称之为“破产”。在英国，公司破产一般有两种情况：

• 公司现金流吃紧，没有办法支付已经到期或即将到期的债务，这一般称之为现金流破产Cash-flow insolvency。
• 公司负债大于资产，没有能力偿还其所欠下的资产，这一般称之为资产负债表破产Balance-sheet insolvency。

其实Flybe就是一个很好的例子，在2020年3月初破产之后，又有投资人来接盘，再次重新恢复了运营。

这也说明Flybe在其市场中仍有一定价值，换句话说，是否有人来接盘进入破产管理的公司，不仅仅要看其账面上的资金和负债，还要看其在市场中的价值和品牌价值。

还是以Flybe为例，作为一家航空公司，抛开旗下的重资产（比如飞机等），它最有价值的部分就是它手中的航线，因为如果一家新公司想要拿到相应的航线，需要经过一系列的审核、投标、运营建设。

这其中有一系列和民航局的申请，与各地机场在时间段上的博弈，飞机资源配置，飞行机组的调度等等。在涉及北爱尔兰的航线来说，Flybe具有绝对的优势，它手握贝尔法斯特机场10余条航线，飞往伦敦、曼彻斯特、格拉斯哥和阿姆斯特丹。

在2020年第一次破产前，Flybe负责贝尔法斯特80%的航班，尽管目前已经缩减到14%，但仍是驻扎在贝尔法斯特重要的航空公司之一。

对于一家新公司想要做到这些是非常困难的，也需要大量的时间和成本进行前期的投资，但如果直接收购或注资挽救Flybe，则是一件“用钱就可以解决的问题”，对于资方来说，这是再好不过的投资了。

也就是说，Flybe再次复活也是有可能的事情。

因此，破产对于公司来说的确是危机的象征，但是危机中也不缺少希望，这一希望就是能让投资人看到公司的核心资产和价值，有意愿倾囊相助来帮助公司渡过难关。

事实上，世界上很多知名的大公司都曾经历过破产的险境，但因处理得及时得当最后化解了危机，这其中不乏有律师和会计师的功劳。

如果您的企业不慎陷入资不抵债的危机，那么，聘请一位专业的律师和专业的会计师，两方的通力合作或许能够帮您化解危机，化险为夷，如果您有这方面的问题，欢迎您随时联系丽莎律师行和丽莎会计行。

好的，关于“Flybe破产”的话题就先说到这里，如果您对于文章内容，如英国破产法、英国公司法方面有问题，或者其他英国法律方面有任何疑问，都可以进一步咨询丽莎律师行。

任何英国税务方面的问题，也欢迎联系咨询丽莎会计行。

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莎粉们周一好，本周《丽莎房产快讯》的信息有：

• 英国央行准备第10次加息，经济学家警告：英国房价可能暴跌20%左右
• 大多数房产在2022年最后一季度低于要价出售
• 本周三（2月1日），英国土地局罢工！
• 英国开发商必须在六周内签署合同，承诺负责修复不安全建筑
• 香港房地产开发商华懋集团（Chinachem Group）以3.495亿英镑拿下伦敦市中心One New Street Square办公楼

英国央行第10次加息，房产市场的影响？

本周，英国央行将会召开会议，准备连续第10次加息。市场预计，英国央行的基准利率将会上调至4%（增加0.5个百分点），这是自2008年金融危机以来最高水平。

随着利率持续走高，房价进一步下跌是不可避免的。

英国一些经济分析师认为，一旦将通货膨胀考虑在内，2023年的房价跌幅将会超过25%。

具体来说，在疫情期间，英国的房价疯狂上涨与几个重要因素有关，比如政府对房地产的新规、优惠税收制度（比如印花税假期等）、房产的供求不均衡以及低利率推动。

毫无疑问，当时的繁荣时代已经结束。

经济学家称，即使利率现在还保持在最低点的时候，房价上涨已让购房者的负担能力越来越低。数据显示，首次购房者需要超过30万英镑的价格才可以购买房产，并且需要平均准备6.2万英镑的首付款才可以实现自己的梦。哈利法克斯银行的数据显示，去年超过60%的抵押贷款是联名的。也就是说，大家几乎都需要合作购买才买得起房。

现在，利率上涨只能进一步给房地产市场降温。

Capital Economics的房地产经济学家Andrew Wishart向《卫报》表示，

“目前的房价水平在利率为2%时是可以承受，但抵押贷款利率来到5%、4% 又或者仅是3%时就不是这样了，更高的抵押贷款利率意味着购房者借贷的能力和购房的动力下降，从而给房价带来压力。”

Nomura金融公司的经济学家乔治巴克利表示，由于利率上升会让贷款的成本更高，房价会持续下跌，下降的幅度取决于利率调整发生的速度。如果抵押贷款还款成本和收入的比较在年底前恢复到平均水平，房价需要下降20%。如果利率是慢慢调整，从现在到2027年底，房价的降幅将略低于10%。

平均来算，Nomura金融公司预计，英国房价到2024 年年中将下降15%。

2022年房产出售价格降低

据Zoopla最新数据显示，2022年最后一个季度在该网站查询房产的数量下降50%。由于市场上的买家越来越少，市场上的房产出售很慢，买家获得“砍价”资本，许多买家现在基本都会和卖家谈判，希望可以以要价低3%到4%这样的价格买房。

这样的情况导致最后成交价大大下跌。

数据显示，在2022年最后一个季度，大多数房产的出售价格下跌，从而影响了整体的房价上涨幅度。截至2022年12月，英国房价出售格上涨6.5%，这是自2021年5月以来最低的增长率。与去年8.3% 的涨幅相比，它是一个非常明显的放缓趋势。

Zoopla称，他们预计2023年上半年，业主出售房产的价格还会进一步下跌。

不过，大家不需要太过悲观。

数据显示，英国房产在2022年到2022年中期是非常繁荣的，很多房主从中赚了不少。所以，现在出售价格的下跌不会削弱大多数房产从中获得的资产。

Zoopla的数据显示，92%的房主在2022年享受了房屋的增值，他们的平均资本收益为19,000英镑，而近300万房主的收入超过50,000 英镑。

报告还显示，英国房产总价值超过10.5万亿英镑。目前，以1.6万亿英镑的抵押贷款价值来算，房主现在拥有近8万亿英镑的资产。

Zoopla的专家称，投资者们想要更清楚地了解2023年房产前景还为时过早，许多考虑今年买房的投资者需要继续观察抵押贷款利率和房价的走势。

土地局又罢工了？

今天，英国公共和商业服务(PCS) 工会证实，由于受到薪资、养老金以及工作裁员条款等等不公平情况带来的影响，英国土地局(HMLR) 将于2月1日举行罢工。

不过，土地局在2022年底的时候已承诺业主，他们会试图减少罢工对房地产交易的影响，把干扰降低到最小。

然而，无论如何，该罢工行动影响着全国各地的房产律师。一份针对160名房产律师的民意调查发现，高达85%的人不支持英国土地局参加任何罢工行动。有人评价：

“土地局早就被视为一个效率极低且过时的机构，罢工只会强化大家对他们的坏印象。”

确实，虽然表示理解，但是丽莎也不太愿意看到这样的罢工行动，它给房地产律师们带来太多麻烦和压力，也延迟业主们拿到房产证的时间。

丽莎律师行房产部门主管李依玲表示，土地局仅仅是这一天罢工不会带来长期影响，不过，该行动确实会影响到当天的情况。比如说，如果业主本来需要在2月1日注册的，可能得延迟了。另外，律师需要当天在土地局的搜索工作需要暂停。所以，客户们可能确实要多一点点耐心。

不过，各位莎粉们也不必太过操心。几乎所有房产律师都已经提前收到罢工消息，所以，大家一般都提前采取准备措施，以确保在任何罢工行动之前把土地局相关的工作提前做了。

各位开发商需要注意了！

今天上午，英国政府官网发布消息称，英国的开发商会在今天收到一份具有法律约束力的合同，他们需要通过该合同来承诺，一定会支付费用来维修不安全建筑物。

据了解，政府设定六周的期限，让开发商准时签署这一份法律合同并警告。如果开发商未能准时签署和遵守合同条款，那么，将会面临严重惩罚。政府官网发出消息称，新的立法将在春季提出。如果开发商未能签署和遵守修复不安全建筑合同，他们不可以获得开发批准以及在房地产市场上自由经营。

该合同由英国住房部起草，将保护居住在英格兰数百座建筑物中的承租人。一直以来，这些无辜的家庭面临着很沉重的压力，他们居住在不安全的建筑里，他们也没有足够的经济来承担昂贵维修费，包括一些非建筑包层问题。

根据合同，开发商将承诺投入约20亿英镑或更多，用于修复他们在过去30年中开发或翻新的11米或以上建筑物楼。也就是说，连同建筑安全税，开发商将直接支付大约50亿英镑来确保其建筑安全。此外，该合同还要求开发商对使用公共资金修复不安全建筑的纳税人进行补偿。

在此之前，住房部长Michael Gove就已经要求开发商承担该责任，因为他们开发了不安全的房产。后来，英国总共有49 家主要开发商公开承诺，他们将负责修复自己的建筑物。现在，这些修复行动变成具有法律约束力的承诺。

也就是说，今天的行动标志着政府保护承租人的又一个重要一步。一旦开发商签署合同，承租人将无需支付费用就可以修复他们的危险建筑物。

据了解，英国住房部还会采取其他行动，禁止永久产权持有人和管理人在购买建筑保险时收取佣金，这是对金融行为监管局一份报告的回应，该报告表明佣金几乎占保费的三分之一。同时，政府还将让使服务费更加透明，并赋予承租人更多质疑服务费的权力。

香港开发商拿下房产

上周五，英国商业地产公司Landsec表示，他们以3.495亿英镑的价格将位于伦敦市中心的One New Street Square办公楼出售给香港一家房地产开发商Chinachem Group（华懋集团）。资料显示，该办公楼为276,502平方英尺。也就是说，华懋相当于以每平方英尺1,264 英镑的价格收购这套办公楼。

Landsec透露，出售价格代表着每年大概有10%的总资本回报率——自2005年6月收购该地块并随后于2016 年进行重建以来。

也就是说，华懋集团可以看到该商业地产在未来的升值潜力。此外，他们还可以从租户那里受益。

据了解，Landsec购买这套商业办公楼后，已经把它完全出租给德勤有限公司（Deloitte），成为德勤在伦敦的总部。

目前，双方还有14年未到的租期，华懋集团将可以接手该租约成为德勤的房东。数据显示，目前的年净租金为1680万英镑。

Landsec 伦敦市中心董事总经理Marcus Geddes 表示：“One New Street Square 是一个非常优质的办公开发项目，于2016年完工，并在建设期间以20年的租约完全出租给德勤。这清楚地展示我们的行动战略和我们强大的客户关系。通过这次出售，我们能够以在我们拥有18年的时间里提供丰厚回报的速度释放资本。”

华懋集团执行董事兼行政总裁蔡崇信表示：“我们很高兴在英国成功收购该办公楼，因为它位于伦敦市中心地区，拥有一流的建筑规格和诱人的资产回报。这是集团向前迈出的重要一步，我们打算持有该物业进行长期投资。虽然香港仍将是我们的本土和核心市场，但我们打算逐步增加集团国外的业务，以实现我们的业务多元化目标。”

可以看出，英国的商业地产越来越受到中国开发商的欢迎，大家赶紧的。

好了，本期《丽莎房产快讯》就到这里，我们下一期再见。如果大家对英国房产感兴趣的，可以持续关注我们的观众号，我们会给大家持续提供最新的房产资讯。如果您想在英国买卖房产，请进一步联系丽莎律师行，我们的房产律师团队有着多年的经验，可以协助您在英国完成置业梦。

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我们有很多莎粉都属于异国夫妻，时常在中国和英国两边来回跑，或者在世界各地都有着自己的家。当您离婚或分居的时候，可能想要计划把孩子带出国。

您知道吗？无论永久居住还是去短暂度假，您必须得到他们的另一方父母或者任何其他负有父母责任人的允许。请记住哦，即使你们俩的关系不太好，他们都必须要知道的。

在英国，未经许可将儿童带到海外属于拐卖儿童行为，属于犯罪行为。对于离婚的人来说，这可能会更复杂，因为您通常需要与您的前伴侣达成协议，然后才能合法地将您孩子带到海外。

父母该怎么做呢？本篇《家庭法小课堂》，我们给大家好好讲解。

首先，什么属于“海外”或“国外”？

海外主要指的是英国以外的国家。然而，英国有着不同的领域，各领域有着不同的司法体系。也就是说，如果您将孩子从英国的一种司法体系带到另一种司法体系，例如将孩子从英格兰或威尔士带到苏格兰，也被归类为海外。

因此，您需要在带孩子出去之前，一定要清楚了解该地区是否属于“海外领域”。一旦您要去的地方属于“海外”，那么，您必须获得所有对孩子负有父母责任的人或法院的许可。

谁有父母责任？

英国法律规定，孩子从一出生那个开始，他/她的亲生母亲自动对其承担父母责任。父亲通常有父母的责任，如果他是：

和孩子母亲结婚的

列在出生证明上

也就是说，孩子的亲生父母对孩子承担父母责任，除非孩子已被收养或照顾。如果某人收养孩子，或者如果他们收到赋予他们这项合法权利的父母责任令，那么他们也将承担父母责任。

在带孩子出国之前，您需要获得所有负有父母责任的人的许可，因此如果有两个以上的人共同承担父母责任，您将需要他们每个人的同意。

由于每个有父母责任的人都有权知道自己孩子的下落，因此至少应该提前告知前配偶旅行的基本信息：他们要去哪里，他们离开的日期，旅行时间，在紧急情况下可以联系到他们的联系电话等等。

丽莎想要提醒，哪怕您已经分居或者离婚后，即便关系再差，您都需要经过他们的同意。未经父母责任人的同意将儿童带出国门，哪怕是短暂的度假也会被视为拐卖。虽然人们通常认为儿童最常被陌生人绑架，但有意思的是，数据显示，最常违反儿童绑架法的是父母！

我需要什么文件作为同意证明？

您可能会被要求在英国或外国边境出示某些文件。如果您的前配偶或其他负责的父母同意了，应该采用书面形式来证明。也就是说，一封签名信足以表明您已经获准带孩子出国，其中包括他们的联系信息和有关旅行的详细信息。

您可能还需要提供您与孩子关系的证据。因此，手头有他们的出生或收养证明会很有帮助，如果您的姓氏与孩子的姓氏不同，则需要离婚或结婚证明。

请注意，关于带孩子旅行的法律在不同国家/地区有所不同，某些国家/地区需要额外的文件才能进入。

例如，在加拿大，您需要携带非旅行伙伴签名的护照或国民身份证的复印件，以及同意书和任何相关的合法监护文件。要进入南非，任何未满18 岁的人都必须提供注明父母双方姓名的完整出生证明，以及不在场的伴侣的同意书。

我们建议，您可以咨询驻英国的外国大使馆，了解您前往的国家/地区的要求。

如果您和您的前任不同意怎么办？

丽莎家庭法律师张昕蕾介绍，在大多数情况下，父母都会给予同意的。然而，在处理离婚案的时候，当事人确实经常会碰到对方不同意的情况。

“双方可能情绪不是特别好，特别是夫妻双方来自不同国家的。他们很害怕另外一半趁着旅游的机会把孩子带出国再也不回来，或者故意疏远他们之间的关系。所以，他们不想同意。当事人遇到这样的情况下，则需要以特定问题令的形式获得法院的许可。此类命令用于确定与父母责任问题相关的特殊问题。”

张律师说，申请特定签发令涉及向法院告知旅行的各个方面，包括您决定前往的原因、与您同行的人员、您离开的日期、您的旅行和住宿安排，以及联系方式另一方负有法律责任的父母的详细信息。

另外，如果您已经在法院那里获得一份儿童安排令，如果儿童安排令上面写明孩子必须与您同住。那么，在这样的情况下，您可以在未经另一方父母许可的情况下将他们带出管辖区长达28天。如果法院命令声明孩子与分居的父母同住，那么父母双方都享有这项权利。

如果目前没有法院命令，并且父母双方都有父母责任，则未经另一方书面同意，任何一方都不能将孩子带到英格兰和威尔士以外的地方。

“由于个案不同，我们建议，您需要尽快找律师，获取有关允许带孩子出国的法律建议。”

我怎样才能阻止我的孩子被带到国外？

如果您是另外一方，正在担心您的前伴侣带着孩子离开，您可以申请所谓的禁止步骤令。这是针对父母希望阻止某人对他们的孩子采取特定行动的情况。

例如，如果担心孩子可能无法按约定返回英国，可以发出禁止步骤令以阻止您的前任与孩子一起离开。在这种情况下，可能需要交出孩子的护照。

法院批准我出国的可能性有多大？

张律师说，虽然法院通常会批准父母与孩子一起出国，但某些因素可能会使您的情况复杂化。例如，如果法院认为假期不真实，法院可能会反对您的申请；如果目的地国家被认为不合理或危险，法院也可能会反对；如果假期是在学年期间而不是学校假期期间，法院也会觉得不太可；如果父母有可能不将孩子送回该国；或者如果父母曾经有威胁再也不回来。

“请记住，法院最关心的永远是孩子们的福利。另外，法院担心的主要原因之一是不返回的风险：孩子可能不会被带回英国。如果出国旅行的父母可以证明他们已采取措施保证孩子返回，那么他们很可能会批准该命令。”

法律建议：带孩子出国前提前做好安排

张律师建议，想要顺利把孩子带出国，那么，最好在带孩子出国之前提前做好安排。这往往避免父母之间的误会，避免了接触问题和拐卖儿童的指控。

“如果父母一方只是带孩子出国旅游一两天，也应该提前商量，事先征得同意。如果带孩子出国或获得带孩子出国许可信件可能有任何问题，这些都需要尽早解决的。我们建议夫妻双好好谈谈，大家都以孩子为出发点做到做好的准备。”

在正常情况下，法院会批准孩子出国度假。但是，法院如果怀疑孩子不会被送回，特别是孩子要去非海牙公约国家，那么提前安排是必要的。

“对于考虑带孩子出国的父母来说，尽早获得法律建议是有益的。没有人愿意在最后一刻匆匆忙忙或打乱假期的开始。尽早获得法律建议的好处是确保您有足够的许可和文件带走您的孩子。家庭律师可以帮助您约调解人来促进沟通，可以帮助您获得将孩子带到国外的许可。这封信可以作为您对任何绑架儿童指控的辩护，也可以防止在任何机场发生延误。

如果父母关系不融洽，家庭律师可以发出正式信函请求允许，这可以促进父母之间的积极讨论。如果父母一方拒绝许可，这也提供了确定他们拒绝的原因的机会，可以解决这些问题以获得法院的许可。家庭律师还可以协助向法院申请将您的孩子带出国。”

好了，本期介绍就到这里。如果您对离婚儿童抚养权问题有任何疑问，可进一步联系丽莎律师行，我们的家庭法律师团队在这一方面有着多年经验，可以给您提供专业的建议。

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在周六的文章中，我们和大家聊到了有关国际留学生相关的新消息。有些人会问，那么目前对于在英国的留学生来说，在毕业后想要继续留下来，都有哪些途径？

今天我们就来特别聊聊，现阶段持有学生签证（Student visa）在英国完成学业后，当事人可以转成哪些其他签证/身份而继续待在英国的常见路径。

1. 技术工签（Skilled Worker）＆毕业生签证（Graduate Route）

对于许多留学生来说，在毕业后想要继续待在英国，最直接想到的可能就是这两类签证。

首先，毕业生签证（Graduate Route）最直觉来说就是为了“吸引海外留学生”而设立的，或者可以视为过去PSW签证的某种回归。（虽然，这类签证在最近被推到了风口浪尖上，不过在内政部真的实施任何修改政策以前，大家还是可以按照原来正常申请，并且成功申请到后，不会因此受到影响的。）

如果想要申请毕业生签证，申请人需要满足以下要求：

目前人在英国，并且持有Student或Tier 4（General）学生签证；

持有学生签证期间，获得来自受移民局认可的英国大学或高等学院学位（一般是学士以上，具体有疑问可以进一步咨询）；或者

申请人的大学可以出示证据，证明申请人已经成功完成上述课程（只是毕业证书还没出来）。

需要指出的是，对于上述学位/课程，内政部有规定——申请人需要实际在英国就读/学习的时间，基本要求是：

如果您的课程是属于12个月以上（例如一般的学士课程），您需要至少在英国当地就读/学习满12个月；如果您的课程长度少于12个月，那么您的全部课程期间，您都必须在英国当地完成（而非远程学习）。

当然了，过去由于新冠疫情的特殊原因，内政部对于上述要求是有给予弹性安排的，具体可查询：https://www.gov.uk/graduate-visa/course-you-studied

→ 技术工签 vs 毕业生签证？

而对于技术工签（Skilled Worker），基本申请要求则为以下：

申请人必须有赞助雇主给出的工作Offer，也就是申请人的雇主，必须是持有合格赞助资质（Sponsor Licence）的；

有了工作Offer后，雇主需要去向移民局申请核发CoS（担保函），申请人有了CoS才可以进一步申请签证；

申请人的工作种类/职位，必须满足RQF3或以上（详细可见：https://www.gov.uk/government/publications/skilled-worker-visa-eligible-occupations/skilled-worker-visa-eligible-occupations-and-codes)；

申请人的年薪，必须满足最低薪资门槛要求，这个门槛一般是25,600镑，但对于由学生签证转成技术工签的申请人，可以New Entrant（新人）来做申请，那么年薪门槛只需要满足20,480镑；

必须满足B1英语要求（包含听、说、读、写）——获得英国高等院校学位，基本就已满足这项要求；

具备足够的存款证明（至少1,270英镑存款，并存满至少28天）——如果当事人的雇主愿意证明“赞助”当事人拿到工签第一个月在英国生活的花费（1,270英镑），或者当事人原本已经持有合法签证在英国生活满12个月的话，可以不提供存款证明。

至于对于留学生来说，如果您有上述两种都可选择的话，例如您在目前持有的学生签证到期前已经找到工作，而雇主也有意愿为您赞助办理技术工签；那么您可以考虑，您未来是否希望更快获得永居，并且纳入您个人的情况和计划做为考量。

这是因为，技术工签具有永居导向，而毕业生签证则完全相反。持有技术工签的当事人，可在该工签满5年后（满足永居条件的情况下）申请英国永居。

除非是说，您在英国已经待了比较长时间了（例如连续合法居留8年），您有把握再两年就可以申请10年合法永居了；那么这种情况下，您希望自己在工作选择上更有自由度，不必绑定同一个雇主，可以考虑选择毕业生签证。

2. 初创签证（Start-up Visa）＆创新签证（Innovator Visa）

除了为人打工，留学生也可以通过“创业”来实现自己的目标。

简单的说，“初创签证”就是更新版（2.0版本的）毕业生企业家移民签证（旧制），主要适用于创业小白，也就是在这方面没有什么相关经验的当事人，因此对于那些有创业想法但仍然在学习当中的留学生来说是相当合适的一类途径。

几个“初创签证”的申请重点：

初创签证申请人必须是首次在英国创业；

必须是新的创业想法，不能直接加入、投资到现有的已运行企业当中；

签证有效期为2年；

申请人必须要有1,270镑存款，并且存满至少28天（当事人原本已经持有合法签证在英国生活满12个月的话，可以不提供存款证明）；

英语水平必须达到B2（留学生具备英国高等学位证书，能直接满足英语要求）；

申请人必须事先获得担保机构的担保；

申请人必须提供创新（Innovation），切实可行（Viability），有发展空间/可能（Scalability）的商业想法/计划；

学生签证持有人可以在英国境内直接转成初创签证，并且申请人在已获得担保前提下，可以在签证申请审核期间开始在英国境内进行商业活动；

初创签证（Start-up Visa）不具永居导向，但申请人可在该签证到期前，申请转换成其他类别签证，例如创新签证（Innovator Visa）。

申请人可通过”初创签证“期间来把自己的事业经营到一定程度，接着转换成”创新签证“继续发展；当然了，申请人如果在这期间满足其他签证条件（例如10年合法永居，也同样可以转成永居身份）或其他合法签证。

→ “创新签证”又是怎么样呢：

适合有经验的创业者；

同样必须事先获得合格担保机构的担保；

创业想法/计划必须符合“创新”（Innovation），“切实可行”（Viability），“有发展空间/可能”（Scalability）的要求，并且必须是新的创业想法，不能直接加入、投资到现有的已运行企业当中；

投资金额门槛为5万镑，且组队申请不能共享（虽然内政部未来有可能修改门槛要求）；

英语水平必须达到B2等级（具备英国高等学位证书，能直接满足英语要求）；

必须有1,270镑存款，必须至少存满28天（已经持有合法签证在英国生活满12个月，可以不提供存款证明）；

单次签证效期为3年，之后可无上限续签，直至满足永居要求；

但每次续签都需满足相应要求，设有每6，12和24个月的时间节点，担保机构会对当事人的资质进行追踪检查，并且有权撤销担保；

不论未来续签或转永居都需要事先获得担保才可以进一步申请签证。

如果您对于创业类签证有兴趣的话，可以进一步咨询丽莎移民团队。

3. 全球人才签证（Global Talent）

一般来说，申请Global Talent签证需要经过两个阶段：第一步的申请担保（Endorsement），和第二步的申请签证。不过，如果是已经获得受（内政部）认可的业内荣誉奖项（Prestigious Prizes）的申请人，可豁免“担保要求”（Endorsement），直接（加速）申请全球人才签证。

→ 哪些“领域”可适用Global Talent（全球人才）签证？

这主要可以分成三大类别：

学术或研究领域

艺术和文化领域

数字技术领域

其中，在“学术或研究”领域中，主要就是涵盖了科学（Science）、工程学（Engineering）、人文学科（Humanities）和医药学（Medicine）。

在“艺术和文化”领域方面，可以包含从综合艺术、舞蹈、文学、音乐、戏剧、视觉艺术、电影电视（包含动画、后期制作和视觉效果），再到建筑、时装设计。

而“数字技术”领域方面，则包括了金融科技（Fintech）、游戏、网络安全和人工智能。

→ 3年或5年“转永居”？

在“转永居”方面，根据当事人来自的“领域”，以及当事人是“哪种”领袖，可以分成满5年，或者只要满3年，就可以申请永居的不同路径。

1）针对“艺术和文化”以及“数字技术”领域：

当事人可以区分成Leader（领袖）或Potential Leader（潜力领袖）。

所谓“Leader”（亦可称之为“Talent”），指的是申请人已经是行业类“公认”的领袖，这类申请人可以满3年就转永居（当然了，要申请永居的时候，仍然是需要符合相应要求的）。

而“Potential Leader”（亦可称之为“Promise”），指的则是申请人属于“新兴”潜力型领袖，必须满5年才能转永居。

2）“学术或研究”领域（科学、工程学、人文学科、医药学）：

基于英国政府对于“学术研究”领域的求才若渴，这类申请人不论是归属于“Leader”（领袖）或“Potential Leader”（潜力领袖），都适用满3年即可转永居。

不过，申请人如果觉得有需要，最多仍可选择长至5年的签证。

丽莎建议：由于全球人才签证（Global Talent）是可以无限次数续签的（当然，前提是当事人每次续签，都需要满足申请的相应要求）；

所以说，如果适用3年永居路径的当事人，到了第3年（假设签证时长为3年的话），发现自己可能无法满足转永居申请的需求时，届时仍然可以选择再去续签，直到可以满足需求了，再去申请永居即可。

4. 配偶签证（Spouse Visa）

这类签证基本是靠缘分的。不过，如果缘分来了，挡也挡不住的话，留学生未来同样可以考虑通过配偶签证的途径继续留在英国。

想要申请配偶签证的留学生，首先当然需要有个英籍或英国永居身份的另一半，双方的关系必须是已结婚的配偶、民事伴侣关系，或者已经同居至少两年的时间。

同时，申请配偶签证还需要满足英语，收入和住房等方面的要求；对于已经拿到英国学位的留学生来说，学位证明本身已经可以满足配偶签证的英语要求。

在收入方面，必须满足不少于18,600镑的税前年收入（通常以英国永居或英籍赞助人来说），并且申请人和赞助人必须有充分的住房（所谓赞助人指的就是留学生在英国的另一半）。

这两项“财务”方面的要求其实基本就是为了要保障，配偶签证申请人未来的家庭不会必须依赖领取英国福利才能够过活，不会造成英国社会的负担。

而在申请配偶签证的时候，当事人还需要提供相关证据证明双方（申请人和赞助人）的关系是真实且延续的，这些一般可以通过住房合同、银行信、水电煤气单、地税单、网路和电话费等账单、通讯纪录、共同银行账户、生活照片、结婚证或民事关系证明等相关证据来予以证明。

英国配偶签证的路径是首签两年半＋续签两年半，总共满足5年的时间而可以申请转成英国永居身份（不过当然转永居的时候，当事人依旧需要满足相应要求）。

5. 10年合法永居

对于已经很长时间待在英国的留学生来说，当然还有一个常见路径——就是通过“10年合法居留”来申请英国永居身份，而达到继续（长久地）待在英国的目的。

10年合法永居——顾名思义，就是当事人通过过去10年在英国持有合法身份，并待在英国满足10年的时间，而可以基于此来申请英国永居身份。

这类途径经常是许多留学生会考虑的。原因是有许多小留学生可能很小就来到英国学习了，所以光是在英国当学生的期间就很长了；之后如果加上一些其他的签证时间，例如前述几类签证，可能很快就能满足“10年合法居留”而达到转永居的要求。

也因此，留学生通过“10年合法居留”来申请英国永居，有时候反而是个更快的途径。

例如：某留学生过去在英国已经通过学生身份合法待了7年了，后来成功转成配偶签证，那么虽然配偶签证的途径是必须满足5年才可以申请永居身份，可是这位留学生通过先前的7年＋已经持有配偶签证3年的时间，达到了“10年合法居留”的要求。那么，该留学生就可以先申请永居身份了，而不必非得等到持有配偶签证满足5年后才去申请永居身份。

6. 成长型公司工作签证（Scale-up）

最后，从2022年8月起正式实施的Scale-up签证，也是留学生们可以考虑的一种途径。

想要从学生签证”转到“Scale-up签证，会需要满足”首次申请“（首签）的Sponsored Application（赞助申请）要求：

申请人已经年满18岁（已成年）；

申请人持有合格赞助人核发的有效CoS（Certificate of Sponsorship）；

申请人即将要做的工作（该“赞助工作”）是真实存在的；

申请人即将要做的工作（赞助工作）满足一定的技术层级（也就是达到RQF 6：https://www.gov.uk/government/publications/scale-up-going-rates-for-eligible-occupations/scale-up-going-rates-for-eligible-occupations）；

申请人的年薪须满足33,000英镑（相当于时薪10.58镑），同时也要满足其工种的”Going Rate“要求；

申请人的工作Offer须满足”头6个月“赞助制度；

申请人须满足英语B1水平（雅思4.0）；

申请人满足特定财务/存款要求（存满28天的1,270镑存款，或者在英居住已满12个月，或者由雇主赞助）；

肺结核检查（针对有需要的申请人）。

如果首签申请成功，申请人将能获得一次性两年的Scale-up签证。

注：需要指出的是，虽然Scale-up签证的首签是两年效期，但内政部的规定只有“头6个月”的赞助制度。

意思是说，对于申请人（雇员）而言，在首签”获签“后，申请人只需要为其”赞助雇主“工作满6个月的时间（在一开始的”赞助工作“做满6个月）；之后，申请人将无须再和最初的”赞助雇主“绑定，而能够自由找新工作和更换工作/公司。

同时，申请人也可以做额外兼职，这也包括自雇。甚至申请人还能去读书。所以从这个层面来说，持有Scale-up签证的”自由度“应该说是比Skilled Worker还要弹性很多的。

而且，在首签两年后，申请人在符合相关要求的情况下，还能够续签3年；最后，通过“满5年”申请英国永居。

对于这方面，如果大家有任何申请上的疑问，不论是针对Scale-up或以上其他签证，或者更多英国身份申请方面的问题，都可以咨询丽莎移民部。

今天的文章就到这边，如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都可以进一步联系丽莎律师行。

任何英国税务方面的问题，也欢迎联系询问丽莎会计行。

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您知道吗？数百年以来，英格兰和威尔士的财产所有权都是记录在手写的契约中。然而，这种手写的文件方式存在许多问题，比如容易丢失、被盗窃或者损坏，导致许多业主在出售时根本无法出示自己的房产证。

为解决这个问题，英国在1962年的时候出台了一项立法，以建立土地所有权的中央登记册。于是，英国的土地局在1862年正式成立。人们买房买地的时候，需要到土地局进行注册。1925年的时候，英国再次立法，强制所有业主必须注册。

您看吧，数百年都可以坚持用手写的。以英国人这种“慢悠悠“的性子，他们的系统在这几十年间一直都跟不上时代的发展，以至于土地局一直在房产市场有着“坏名声”，他们处理申请起来极其慢，“延迟”一直是房地产市场混乱的原因。

可能受到“批评”多了，他们终于在2021年的时候推出线上系统，目的是修复一些延迟问题，并希望未来他们的处理时间可以更加快一些。然而，延误仍然接踵而至。

在我们帮忙客户登记时，经常接到客户的电话，不太明白整个注册流程是怎么样的？很多客户还特着急，不太明白为什么处理起来会这么慢，还以为都是咱们律师“故意”的。其实啊，真的不是！今天，我们就专门写一篇文章给大家仔细讲讲，让大家了解一些土地局注册的整个流程。

什么是土地局（HM Land Registry）？

英国土地局，英文名字叫：HM Land Registry，主要负责保存英格兰和威尔士土地以及房产所有权的记录。

现在，英国的土地与房产注册是强制的。因此，如果您的土地和房产目前还没有注册，当您的所有权或抵押贷款发生变更时，中央系统都会要求您（或任何购房者）向土地局注册所有权。

土地局都是鼓励这些业主尽快注册的。在土地注册局登记您的财产信息可以保证和保护您的所有权，您可以有着一份所有权的证据，保护您的财产免受欺诈，使您在未来更容易更改或出售您的土地和财产。

什么时候需要注册？

通常来说，如果您有以下情况，必须立刻在土地局注册您的土地和房产信息：

• 您购买了土地或房产
• 别人赠送给您土地或房产
• 您继承了土地或房产
• 需要所有权信息以换取其他财产或土地
• 抵押财产

如果您拿到所有权时，您的租约期限仅为7年或更短，您通常不需要在土地局登记。此外，如果您拥有农业用地，则必须在农村土地登记处和HM土地登记处登记您的土地信息。

当您在土地局成功注册后，他们将向公众提供有关您的财产信息，相当于“房产证”，包括：

• 业主的名字
• 财产“一般”边界的平面图- 该平面图不会显示确切的法定边界在哪里

请记住，您是不能选择不公开您的财产信息。

首次登记土地或房产信息，怎么办？

当您拿到土地和房产的所有权时，它们是属于完全没有注册的情况，业主必须进行首次注册。首次注册的步骤基本如下：

• 在土地局搜索过去的登记册，以确认您的财产尚未登记
• 向土地收费部门申请搜索，以搜索自1925 年以来所有以前的所有者，他们会把结果发送给您
• 填写首次登记申请表
• 如果没有在契约中显示该土地，请准备一个显示土地轮廓的比例图
• 根据您的情况找到您需要的表格，并填写2份文件清单表格
• 找出正确的注册费——这取决于您的土地或房产的价值
• 将您的文件、表格和费用发送至英国土地局

如果您聘请了律师，那么，您的律师通常会负责帮您操作。您只需要提供所有相关土地或房产文件给您的律师。如果该土地和房产转移到您的名下后，您的个人情况发生任何变化，例如结婚或死亡，或已签订与该财产有关的任何文件（例如授予通行权或抵押权），这些证据也应该提供给您的律师。

然后，律师会帮助您处理，并向土地局申请首次注册。正如上面所说，如果契约没有清楚地识别财产，您还需要准备一份计划并将其作为申请的一部分发送给土地注册处。律师还需要知道财产的大概价值。

登记所有权变更

如果您属于以下任一情况，则必须向土地局申请变更登记。也就是说，您需要更新房产所有权的名字：

• 该土地或房产换新主人
• 您需要将其他人添加为共同所有者

如果您属于这个情况，请按照以下步骤操作：

• 下载并填写变更所有权的申请表
• 如果您要转让全部财产，请填写“全部注册所有权转让”表格；如果您仅转让部分财产，请填写“部分注册所有权转让”表格
• 填写身份证明
• 找出正确的费用。如果您在不出售财产的情况下转让财产所有权，例如作为继承，请使用“Scale 2 费用” ；如果您要出售部分或全部房产，请使用土地局费用计算器
• 将您的文件、表格和费用发送至土地局

同样，如果您聘请了律师，您的律师负责帮助您操作。

在土地注册处注册需要多长时间？

这是一个非常重要的问题，也是各位莎粉们最关心的。

土地局处理申请所需的时间因申请类型而异，但总体来说，还是比较慢的。最近，土地局通过网络再次和大家道歉，并承认：如果在您搬进新家一段时间后发现，您的名字还是没有出现在土地登记册上，这是正常的。

也就是说，还真的是很慢的，慢到他们都需要主动发通告了。

以我们处理房产的经验来看，至少要等一个月。当然，永久产权的房子可能会快一些，如果您买的是租赁产权的公寓，有时可能还会等到半年甚至一年以上，因为有些公寓还牵扯到之前管理公司的注册。

最近，土地注册局还公布了他们日常处理的申请的时间线：

搜索信息服务

在您买卖任何房产之前，律师都必须在土地局搜索与该房产相关的所有信息，这些搜索必须迅速。如果土地局需要手动处理申请，则需要一到两天的时间。索引地图的搜索可能需要两到三天的时间。

首次注册

土地局称，他们在短短13个月多的时间里完成了一半的首次土地或财产登记申请。在不到14 个月的时间内完成了几乎所有的工作，但少数可能需要更长的时间，具体取决于应用程序。

所有权变更

对现有信息进行更改的服务包括：

• 财产转让登记
• 更新财产的费用（抵押）
• 更改属性的名称

据了解，以上这些操作通常在房产售出、印花税土地税已支付且房产易手后进行。只有这样，登记册才会更新新业主的相关抵押详细信息和其他利益。超过30%的登记册更新申请是自动完成的，并在几分钟内完成。剩余一半以上的更新登记申请，例如更改姓名或转让财产所有权，需要4周才能完成，其中大多数在不到4个月的时间内完成。在某些情况下，这些申请需不到8个月的时间即可完成。

申请分割现有所有权（部分转让）或登记新租约（处置性首次租约）

在准备工作已经完成的情况下，土地局在短短10 个月内完成了一半的申请，以分割现有所有权或注册新租约。几乎所有项目都在不到 20 个月的时间内完成。在未完成任何准备工作的情况下，一半仅在 12 个月内完成，而几乎全部仅在 22 个月内完成。少数人可能需要几个月的时间，具体取决于应用程序。

不过，不管等多久，您都别担心自己的房子“跑”了。一旦土地局收到您的申请，您的财产所有权就会得到妥善保管。没错，合法所有权从收到申请的那一刻起就得到保障，而不是在处理和完成申请时。

如果您真的很着急，土地局还推出加急服务。如果延误您的申请可能会导致问题或使房产销售或任何类型的房产交易面临风险，您可以免费申请加急 。土地局承诺会在10个工作日内处理绝大多数加急申请。

总之，我们律师是全心全力帮忙大家赶进度的！我们只能希望土地局在处理信息的时候能更快一些了！

好啦，本期分享就到这里。如果您在英国买房遇到任何问题，都可进一步联系丽莎律师行！我们有着多年处理房产交易的经验，可以给您提供最专业的服务。

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