昨天的文章中，我们讲述了有关新“拓展”签证的一些具体要求和须知，今天，我们继续介绍内政部即将推出的新签证路径之一：High Potential Individual（高潜力人才签证）。

High Potential Individual（高潜力人才签证）即将从今年5月30日起正式实施。我们已经知道，这类新路径主要开放给来自全球顶尖大学的毕业生，可以来到英国自由工作的机会。

High Potential Individual签证允许符合要求的申请人，在英国境内以及英国境外申请。申请人必须年满18岁。

不过需要注意的是，如果原持有（正在持有）签证为以下类别的申请人，不适用境内申请：

访问签证

短期学生签证

孩童学生的陪读父母

季节性工人

家事工人

移民法外身份

→ 申请要求？

毕业于英国内政部认可的“全球顶尖大学”且获得的学士以上学位，必须是最近5年内获得（从“申请日期”倒回算起）；

满足英语能力达到B1成绩的要求；

满足“财务要求”：

如果是从境内申请，并且从申请日期算起，申请人（在此之前）已经在英国居住满12个月，那么申请人自动就被视为满足“财务要求”，不需要提供财务证明；

如果申请人是从境外申请，或者尚未在英国境内居住满12个月的情况下，那么申请人将需要提供至少满足1,270英鎊的存款证明，并且该“存款”必须存满28天。

→ 签证长度？

符合上述要求的申请人，如果持有的是来自“全球顶尖大学”的学士或硕士学位，移民局核准后可获得2年签证；持有博士学位的申请人，则可获3年效期签证。

顺利拿到移民局核准的签证后，持有人可以在英国自由工作，包含自雇和志愿工（除了不能做专业运动员），申请人不需要先找到工作、拿到工作Offer，也不需要“雇主赞助”，就可以申请这类签证。

不过，需要特别提醒的是，High Potential Individual签证并不具备永居导向，申请人不论是持有两年或3年签证之后，如果希望继续留在英国，并且之后转永居的话，需要转成其他“具永居导向”的签证才可以。

从这个角度来看，High Potential Individual签证和目前的Graduate毕业生签证

（新式PSW签证）有点像，两者都是只能允许申请人持该签证在英国自由工作一段时间；如果之后还想要继续留在英国，申请人就需要转成其他签证路径。

→ 假使申请人之后转到其他具永居导向签证（例如技术工签），那么持有High Potential Individual的时间能被算入“5年永居”时间中吗？

很遗憾，这是不能的。

比如说，申请人在持有High Potential Individual两年后，转成了技术工签，那么申请人还是需要持有技术工签满5年，才能通过技术工签申请英国永居；或者，申请人相加起来总共达到10年合法居留（算入持有High Potential Individual的时间），可以申请10年合法永居。

→ 家属陪工？

虽然High Potential Individual不具永居导向，申请人还是可以携带自己的家人（配偶和孩子）通过同一路径申请“陪工签证”一起来到英国。

在这方面，和昨天介绍的“拓展签证”一样，想要申请“陪工”的家属，如果是从境外申请，或者在英国境内申请的当下（当天），往回算起尚未在英国连续居住满12个月的话，需要满足以下的“财务要求”：

配偶/伴侣：285镑；

第一个孩子：315镑；

第二个或以上的孩子，每位：200镑。

至于所需的“存款周期”，和前面提到的主申请人部分达到一致，都是需要存满28天。

至于家属“陪工签”的效期，则是和主申请人达到一致，意思就是主申请人的签证哪时到期，家属的签证也就到该日到期，不会比申请人更长（即便家属比申请人更晚申请）。

拿到陪工签后，家属可以持有该签证在英国自由工作，这也同样包含受雇、自雇和志愿工（除了不能做专业运动员），享有的权利基本和主申请人达到一致。

另外，不论是主申请人或者是陪工家属，都不允许申领英国福利。

丽莎结语：

虽然说，High Potential Individual不具备永居导向，它的存在可以说是有点相似目前的“Graduate Route”的翻版或延伸版；但从另一角度来说，它确实也提供了想要来到英国体验工作、生活，或者是想要继续留在英国的人，一个尝试和跳板。

和Graduate Route不同的是，Graduate Route要求申请人必须是持有英国学位，可是High Potential Individual却是欢迎来自世界各地的申请人，即便没有留学过英国，也可能符合申请而获得来英自由工作的机会。

如果说，申请人通过这2至3年的签证期间，能够找到雇主愿意赞助，不论是未来转成技术工签，或者甚至转成新的Scale-up（成长型公司工作签证），都能继续留在英国且未来通过工签路径实现英国永居。

所以对于想要尝试在英国工作，或者是需要一个“跳板”的申请人来说，新的High Potential Individual签证都不失为是一个新鲜又实用的选择。

而且相对来说，只要申请人能够符合最主要的“全球顶尖大学毕业生”要求，其他要求相对来说，都比其他工作类签证要来得简单许多。

好了，今天的介绍就先到这边。我们知道，大家对于刚刚提到的“全新Scale-up”签证应该也很感兴趣。所以丽莎明天会再继续给大家说明这类新签证的申请要求和详细内容。

如果您对于今天的文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都可以进一步咨询丽莎律师行。

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近几个月来，网络上掀起了一股元宇宙（Metaverse）潮，甚至连社交媒体巨头Facebook都将其公司名称改为Meta。看来这一股潮流并不只是一个理论性的概念，世界上很多大公司都正在投资元宇宙相关技术的研究，使其更易于推广应用，打造一个全新的3D虚拟世界。

与元宇宙概念一起成长的，还有一个另外一个虚拟概念——NFTs（Non-fungible tokens），中文被称为“非同质化代币”。NFTs实际上是区块链数字账本上的一个数据单位，每一个NFT（代币）可以代表一个独特的数字资料。

由于NFTs拥有去中心化、不可伪造、独一无二、能被完整追踪的特性。NFTs在任何时候都只能有一个正式的所有者，因为可以通过区块链技术作为安全的公共账簿，能够追踪和验证数字内容的所有权。

理论上说，NFTs就像数字内容的所有权和真实性证书。它可以作为虚拟商品和虚拟艺术品独一无二的数字资产。但值得注意的是，NFTs所代表的不是数字艺术品本身，而是一种通过区块链基础追踪所有权的方法。

取得某个NFT的数字证书不代表第三方无权获得与之相同的数字艺术副本文件。所以，购置NFT只是向外界说明，你是这个数字艺术品的唯一拥有者，仅此而已。

举个例子：

丽莎在NFTs交易平台上购买了一个数字艺术品——非常火爆的一款“表情包”。在虚拟世界中，大家都经常使用这一“表情包”进行沟通，成百上千人都拥有这一“表情包”的副本文件。但由于丽莎购买这一数字艺术品NFT，是实际拥有者，在所有人的电子账簿中都可以发现丽莎才是唯一的“所有人”。

因此，NFTs的独占性和真实性是它的价值所在，这也是为什么很多人想要在这一虚拟世界“抢占先机”，大肆投资NFTs市场，让其交易量呈指数型上升。在近两年新冠大流行的背景下，仍旧如雨后春笋般蓬勃发展。

不过，NFTs在虚拟世界的大量创作和交易势必会与现实世界的知识产权发生冲突或矛盾。丽莎今天借此文章为大家分享一些有关NFTs交易与知识产权的那些事…

→ NFTs怎样算作侵犯现有商标？

从广义的角度上来说，如果出现在虚拟世界的NFTs包含一个与现实世界注册商标相同或相似的标志、标识，就有可能发生商标侵权的问题。比如：

未经授权的第三方提供或销售包含注册商标的NFTs，或是未经所有人同意引用注册商标。

NFTs的交易市场，其本身存在目的是促进NFTs的交易和交换，但也可能面临商标侵权的连带责任。

在实际NFTs商标侵权案例中，较有影响力的是法国著名奢侈品品牌爱马仕Hermès起诉了数字设计师Mason Rothschild的案件。

设计师Mason Rothschild创造了100个NFTs版本的爱马仕铂金包（BirkinBag）数字艺术品，并称这是提高人们对于“无皮草计划”的认识，采用符合道德的替代纺织品。

去年12月，这些NFTs版本的爱马仕铂金包在交易平台上价值5-249以太坊币，每一枚以太坊币在当时的价值约在3,000美元。这使得NFTs版本的爱马仕铂金包数字艺术品甚至比真正的爱马仕铂金包还要昂贵。

这自然也被爱马仕公司注意到，并对数字设计师Mason Rothschild以及交易平台OpenSea发起了诉讼，认为其创造的NFTs以爱马仕标志性的铂金包的图像为特色，发起了商标维权诉讼。

目前，NFTs交易平台OpenSea已经删除了由Mason Rothschild设计的MetaBirkins系列的NFTs商品。

→ 自己的商标、著作权被滥用该怎么办？

在现行的英国商标制度下，商标的侵权和滥用很难完全防止NFTs被滥用，法律的监管也是非常有限的：需要考虑使用地点和管辖权的问题。

还有一个非常有争议的问题是：现实世界注册的商标是否涵盖NFTs或类似的商品和服务，或现实世界注册的商标是否保护虚拟商品和服务。

NFTs的主要吸引力还是在于他们去中心化的加密生态系统，通过加密社区，进行点对点交易的去中心化形式使得品牌所有者或企业难以监管在NFTs中与自己商标相关的交易。因此，现实世界中的企业和著作人很难保护知识产权。

由于政府和法律尚未完全介入这一交易体系当中，NFTs交易平台从一定程度上起到了主要的“监管作用”，利用更具创造性的技术方案识别更多的知名品牌相关的NFTs和NFTs的卖家，这样尽量规避商标和著作权被滥用的情况。

在当前的情况下，如果您的商标或是著作权被滥用，在确认管辖权的前提下，您可以咨询专业的律师进行法律方面的帮助，能够帮助您捍卫您的权益。丽莎律师行在这方面也有着丰富的经验。

→ 在NFTs平台交易，怎样能够免遭欺诈？

首先，丽莎想和大家明确的一点是，NFTs交易所使用的一系列加密货币尚未受到金融监管局的管理。英国金融监管局FCA当前仅对部分网络平台进行监管，尽管一些网络平台的营业行为可能受到FCA的监管，但是其范围没有包含加密货币。

其次，由于当前NFTs相关的技术和市场仍在持续发展，相关的法律比较模糊，交易的范围和标的也未被明确。导致一部分别有用心的人利用当前的空白，进行虚假宣传，进而实施诈骗活动。

再次，由于元宇宙、区块链和NFTs呈现去中心化的特性。因此，类似侵权、仿制、伪造一些数字艺术品时，很难有一个有效的监管机构进行监管。在交易过程中可能出现欺诈的问题。

在法律和监管方面，英国也在衡量是否需要适度介入监管。英国广告标准局ASA曾在2021年间两度对于以NFTs等加密货币作为宣传点的广告发表声明，增加对相关广告的要求，尽可能维护消费者的知情权。

英国广告实践法规委员会CAP要求：有关加密货币的广告内容必须说明投资是有可能变动的。由于加密货币的不稳定性，即便在广告中以较小的字体包含免责声明也不代表完全符合CAP的准测。

总而言之，从NFTs的特性出发，作为NFTs的投资者来说，选择相对来说更可靠和负责的平台，这样能够在很大限度上规避被欺诈的风险。此外，还需要投资者练就一双“火眼金睛”，能够识别一些侵权、仿制、伪造的数字艺术品，能够避免一些不必要的损失。

最后，作为投资者还是要谨记风险和利益是并存的，NFTs交易大多是通过虚拟货币来完成，并且交易的也是数字艺术品。因此，市场的表现和波动将会影响到投资的收益，任何夸张的投资广告宣传都可能是诱饵。

如果您的确遭遇了与NFTs相关的投资欺诈，在报警提供确凿证据之后，您还可以寻求法律支援，帮助您进一步挽回损失。相信丽莎的专业诉讼团队可以协助和解决您的困扰和纠纷。

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从周二（3月15日）英国内政部发布的重磅新闻中，我们已经得知了目前隶属于Representative of an Overseas Business（国际企业代表）路径的“首代签证”（Sole Representative），即将从今年4月11日（英国时间上午9:00起）被新的UK Expansion Worker（企业拓展路径）给正式取代。

这代表，自该时起，移民局将不再接受任何“首代签证”的新申请（不过根据英国移民法的“不溯及既往”的原则，在4月11日前已经持有或递交申请而获批“首代签证”的申请人，未来依旧可以继续通过该路径申请续签和永居。）

→ 那么，对于新的UK Expansion Worker签证，有什么需要知道的？

首先，诚如昨天文章提到的（《惊天！首代签证取消，永居申请必须英语，孩子7岁可获永居！》），UK Expansion Worker路径适用想要拓展业务至英国的海外公司，派遣海外人才來到英国建立英国分公司/分部，拓展英国业务，让海外企业进入英国市场。

从英国海外（母）公司派遣来到英国的申请人，需要是高级经理或专家，负责为其海外（母）公司来到英国拓展业务。

需要注意的是，海外（母）公司在这之前，不可以已经在英国当地营运；这必须是该海外公司首次来到英国营运、做生意。

→ 申请要求：来自海外（母）公司的担保制度？

相较起原来的“首代签证”，新的UK Expansion Worker签证其中一项特殊的新变化，就是申请人（也就是被派遣至英国的高级员工）必须先获得“赞助”（Certificate of Sponsorship，简称CoS），才能够申请UK Expansion Worker。

这就表示，对于申请人来自的“海外（母）公司”来说，该公司必须事先向移民局注册，获得合格的“赞助资质”后，才能够成为“赞助人”而帮助他们想要派遣来英的员工，申请UK Expansion Worker签证。

目前，内政部尚未针对“海外公司”如何申请到“赞助资质”发布更多细节。但丽莎预估，届时这将是一个不同于目前技术工签（Skilled Worker）赞助制度的独立系统；毕竟在这个阶段的“海外公司”和已经在英国经营和做生意的当地公司相比，雇主做为“赞助人”的情况是很不一样的。

→ 在海外雇主的“赞助”方面，移民局对于申请人还有什么要求？

首先，申请人目前（在申请当下）必须是正在为该“海外公司”工作，也就是该公司的员工；并且，已经在英国海外为该公司工作累积至少12个月的时间，除非申请人得已符合以下：

以“High Earner”（高收入者）申请；

或者，适用英国－日本综合经济伙伴协定的日本籍申请人。

再来，申请人需要符合移民局给出的“工种”（Occupation Code）要求。在这方面，届时移民局会给出一个列表，列出哪些工种是符合申请Global Business Mobility（国际商务流动人才签证）的。

（注：UK Expansion Worker签证是隶属于Global Business Mobility路径/大项的其中一个分支。）

除了以上，UK Expansion Worker签证对于申请人在“薪资”方面也有要求。这代表，申请人需要至少达到年薪42,400英镑的门槛；同时，达到其隶属“工种”的Going Rate（也就是该工种所要求的“薪资线”）。

→ 不再具备“永居”导向！

还有一点需要特别注意的是，新的UK Expansion Worker签证不再像目前的“首代签证”那样，具备“满5年”转永居的导向；同时，内政部还对于UK Expansion Worker签证设置了“冷冻期”——意思是说，申请人在任何6年的周期内（任一个6年内） 不能持有Global Business Mobility大类中的任一签证分支，总共加起来超过5年的时间。

再白话点说，就是“每6年内”申请人持有Global Business Mobility路径（任何签证）的时间，（相加起来）最多就是5年，不论申请人持有的是Senior or Specialist Worker（高级或专家/专业人才）、Graduate Trainee（毕业培训生）、UK Expansion Worker（企业拓展路径）、Service Supplier（服务供应商路径）、Secondment Worker（借调/派遣路径）的任何或多种分支。

→ 那既然这样，UK Expansion Worker签证持有人，之后该怎么办？

内政部对于“取消5年永居路径”的理由，主要是在实践操作中，来自海外的母公司团队（成员）在来到英国设立子公司/分部的程序上，基本最多耗时一年。

所以在子公司/分部设立完毕后，这些成员（也就是申请人/UK Expansion Worker持有人）如果想要继续留在英国，就需要证明其英国子公司/分部的经营状况，以及相关人员需要继续留在英国的必要性。

从这点来说，这也代表，如果申请人想要在之后继续留在英国，并且进一步申请英国永居，就需要通过其他“具永居导向”的签证类别，来达到此目的。

比较合理的方式是，届时申请人需要通过英国子公司/分部的“赞助”而去申请技术工作签证（Skilled Worker），然后通过此一路径继续留在英国为其公司工作。

也就是说，我们预估，届时英国的子公司/分部会需要先去申请Skilled Worker的“赞助资质”，从而得以赞助申请人（创设子公司/分部的团队成员）申请技术工签而继续待在英国。

另外，从上面的叙述想必大家也已经猜到，新的UK Expansion Worker不再像“首代签证”那样，要求海外公司只能派遣“唯一代表”（Sole Representative）来英拓展业务，而是可以一次派遣“一个团队”的多位成员一同前来。

→ 陪工家属？

虽然UK Expansion Worker签证已经不再具有永居导向，不过，依然允许申请人携带家属陪同，就是说家属可以申请“陪工签”和申请人一起来到英国。

至于签证的长度，则是会和申请人一致。也就是说，主申请人的签证效期到什么时候，家属的“陪工签”效期也会跟著主申请人到同一天的有效期限。

同时，如果家属是从境外申请，或者在英国境内申请的当下（当天），往回算起尚未在英国连续居住满12个月的话，那么还需要满足以下的“资金证明”要求：

配偶/伴侣：285镑；

第一个孩子：315镑；

第二个或以上的孩子，每位：200镑。

有关于即将正式实施的UK Expansion Worker签证，以上丽莎尽量讲述并列举出了申请方面大家会需要了解以及关心的内容。我们相信在之后即将施行之前，移民局还会再发布更进一步的详细政策文件，届时我们还会再根据具体细节，做出补充说明。

未来几天，丽莎也会继续针对不同的商业签证种类，一一给大家讲解相关的申请和未来永居的要求或途径。

莎粉们记得继续锁定，不要错过罗！

最后，如果您对于英国内政部最新发布的移民变化，有任何问题或特别想要知道的地方，也可以留言告诉我们，丽莎之后也会尽量争取安排，和大家互动问答的机会。

今天的文章就到这边，如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都可以进一步咨询丽莎律师行。

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英国自2022年2月24日起，取消了所有与新冠相关的限制措施和规则，包括新冠阳性感染者在法律层面也无需自我隔离。

这是英国“与新冠共存”计划中的关键一环，也是英国经历了两年多的新冠大流行的一个关键节点。

在“共存计划”中，英国政府明确表示：新冠疫苗将是抵御新冠病毒的第一道防线，与新冠有关的限制和措施将会取消。英国也会继续为新冠弱势群体提供保护，政府相信民众的判断力，将防疫的责任交还给民众。

然而，英国在完全解封3周过后的今天，英国的新冠病例已经呈现快速上升的趋势，环比过去一周的新增感染数据暴增52.4%。在过去24小时内，英国报告了109,802例新增感染。

根据英国国家统计局ONS的截止至3月6日的感染率数据，英格兰每25个人中就有1人的新冠检测呈阳性，这一数据在威尔士是每30人、苏格兰为每18人、北爱尔兰为每13人。

在高感染率的环境中，企业的员工在通勤、会议、社交的过程中难免会中招。但政府已经明确表示在法律基础上阳性感染者无需自我隔离，在这种情况下企业有权要求员工自我隔离吗？

本期文章，在英国当下的防疫政策和新冠大流行的背景下，丽莎将与大家探讨一些与当下生活息息相关的话题：

• 雇主是否可以要求员工全职返回办公室？
• 雇主是否可以要求在工作场所佩戴面罩呢？
• 如果员工的检测结果呈阳性，雇主能否要求员工回家进行自我隔离？
• 如果员工尚未接种新冠疫苗，雇主是否可以强迫员工接种？

→作为雇主，有哪些法律义务？

首先，在考虑这个问题之前，我们有必要一下了解英国现行法律对雇主以及雇员的规定以及法律义务。

根据1974年颁布的《工作场所健康与安全法》，其中规定，雇主有法律义务保护工作场所中每一个人的健康、安全和福利，并需要做出适当的安排来确保这一点。

这项雇主义务甚至可以延申到受到业务影响的每一个人，包括访客、承包商、代理工人和客户。

此外，1999年颁布的《工作场所健康与安全管理条例》中规定，作为一个最低的限度和要求，雇主必须：

评估企业中可能导致伤害或致病的和因素；

评估雇员在执行某些操作时可能受到伤害的可能性有多大，风险有多严重；

采取行动消除危险，如果不能完全消除危险，需要进行风险控制。

换言之，雇主需要对工作场所进行考核和风险评估。尤其是在一些有危险物品的工作环境、高风险的工作岗位当中做好必要的评估和警示。

不仅如此，在《工作场所健康与安全法》中，规定了雇主有法律义务就健康和安全问题与员工协商，如果不采取任何合理可行的步骤将工作场所的风险降低到最低水平，则将会面临刑事犯罪（这里多指一些危险系数较大的工作环境）。

虽然法律把大多数的法律责任让雇主来承担，但是也明确表示表示：雇员有法律义务在合理必要的情况下与雇主合作。

总而言之，工作场所的健康与安全主要由雇主承担责任，雇主有权力和义务来保障工作场所环境的安全和健康，除此之外，雇员也需要配合雇主的安排进行适当合理的工作调整。

→雇主可以要求员工回到办公室全职工作吗？

答案是肯定的。目前英国政府已经不再提倡“在家办公”的防疫政策，雇主在当前的情况下可以要求员工回到办公室进行全职工作。

当前也没有法律依据支持员工继续在家中工作，进行远程办公。因此，如果您的雇主要求您到办公室上班，你需要依照雇主的指示进行工作。

不过，一些雇主也会考虑工作性质、工作岗位的实际情况，亦或是雇员的实际状况让部分员工继续保持居家办公，这也可以视为一种合理的调整。

→雇主可以让员工在办公室内佩戴口罩吗？

虽然在英格兰范围内已经取消了“口罩令”，但这不意味着雇主可以依照这一规定取消所有新冠措施。

戴口罩能够有效地防止病毒的传播，让雇员更安全的工作和生活。根据我们刚刚提到的法律，规定，雇主仍可按照需求和实际情况采取合理可行的制度和政策，将工作场所的健康风险降至最低水平，并进行任何合理的调整。

因此，雇主仍然可以要求员工佩戴口罩。但在过程中，需要考虑企业和员工的实际情况，来判断这是一项“要求”还是一项“建议”。

此外，雇主也需要考虑一些在临床上极易受到病毒影响的群体，如尚未接种疫苗、孕妇和免疫力低下的人群，来进行适当的调整和决策。

→如果员工不幸感染新冠，雇主可以要求员工进行自我隔离吗？

同样的，依照法律赋予给雇主的权力和义务，雇主有责任保证员工的健康和安全。如果有雇员在此期间新冠检测呈阳性，那么势必会影响到其他员工的安全。

因此，雇主有权力要求新冠检测呈阳性的员工远离工作场所。

值得注意的是，雇主的确有权引入与他们工作场所相关的规则和程序，但是需要保证该规则是公平、合理和相称的。

也就是说，雇主需要制定相关的要求，比如检测为确诊感染的标准，隔离时间的判断和解除隔离的方法或要求，以及在自我隔离过程中的工作安排和薪资调整等等。

确保在各个方面能够确保公司内部规定的有效执行，并及时做出合理的调整。

→那么，雇主可以强制要求员工接种疫苗吗？

当前，政府尚未立法规定要求所有人都必须接种新冠疫苗。前一段时间闹得沸沸扬扬的医护人员强制接种的事件也告一段落，最后未能实施。

在这一个角度上，雇主是没有权力强制要求员工接种疫苗的。不过，雇主可以继续鼓励员工接种疫苗，甚至拿出一些实际行动，比如为员工提供带薪休假以参加疫苗接种，或是员工因疫苗接种后出现副作用出现不适，同样能够享受带薪休假等。

但是，不是每一个人都想接种新冠疫苗。如果雇主一直要求员工接种疫苗，雇主有可能面临一些基于身体残疾、年龄、宗教或信仰、性取向等歧视索赔风险。

→雇主可以解雇未接种疫苗的员工吗？

进一步来说，雇主有权力解雇拒绝遵守合理管理要求的员工。因此，如果认为接种疫苗是合理管理的公司要求，员工有可能会因拒绝遵守规定而被解雇。

不过除非是雇主可以提供证据，证明接种疫苗是合理管理公司必须的，这种要求很有可能会被认为是不合理的。

这种典型的情况就是养老院。莎粉们基本都知道，养老院里面的老人在面对新冠的侵袭时，是要比别人面临更大的风险的。养老院要求自己的员工打疫苗是有一定的道理的，这可以在一定程度上保护老人。

但是目前的情况是，疫苗可以有效减轻新冠症状和死亡率，但是在预防目前新冠新变种奥米克戎方面却并不是非常有效。也就是说，一个人虽然打了疫苗，但是也很难保证自己不会再受到感染。这种情况下，打疫苗在很大程度上对员工自身的保护，而不是对养老院的老人。这样的话，强力要求职工去打疫苗在理论上就会存在缺陷。

如果解雇一旦被认定是非法，而且被解雇的员工已经在公司工作2年以上的话，那么员工则有理由提出不公平解雇的索赔。这对雇主来说可能会是漫长、复杂且耗费精力的过程。

如果涉及不公平解雇补偿金的问题，丽莎此前也有和大家分享过有关最新劳工法对于提升最低补偿金额消息，还不了解的莎粉可以点击这里复习《劳工法新动向，员工最低补偿金额再度提升！》

从2022年4月6日起，英国将不公平解雇的每周最高补偿金已经涨至577英镑。

不过，丽莎还是建议各位雇主根据具体的情况进行仔细分析。如果员工拒绝接种疫苗，或是拒绝进入工作场所。雇主可以考虑一些其他的替代方案，比如在家办公，定期检测或调岗等。

在做出任何决定之前，雇主应该彻底考虑员工个人拒绝接种疫苗的原因，并且考虑到坚持要求员工接种新冠疫苗后可能带来的后果的风险。

→丽莎建议：

虽然英国政府从官方和法律层面已经结束了所有的新冠大流行的限制，但是作为雇主，仍有权力决定在工作场所适当的新冠规定和政策，以确保员工的健康安全。

但需要注意的是，与员工进行协商，保持规则的合理性是至关重要的，这会让整体的工作环境更加友好和谐，员工也能够欣然接受所要实施的相关限制措施。

此外，丽莎建议雇主制定一份关于新冠方面的安全工作守则，以书面的形式规定雇员和雇主的行为和期望。有章可循，更易于管理和安排。

好的，今天的文章就到这里。如果您作为雇员认为公司的新冠规定不合理，甚至因未接种疫苗而遭遇解雇风险，或者您作为雇主不明确应该如何制定新冠规定。您可以寻求法律咨询，丽莎律师行在公司法和劳工法方面为不少莎粉解决了难题。相信丽莎的商业律师团队会协助和解决您的困扰或纠纷。

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上一期《买房实用手册》，丽莎为大家讲解租赁产权续租的问题《租赁产权只剩下90年了，该不该延长租期呢？》，我们提到业主在延长租约的过程中，最好能请一名测量师（估价师）来计算租约延长费用，这将会是您谈判的武器。

很多莎粉提问了，测量师的工作安排是如何？他们是怎么计算续约费用的？为什么不可以用网络估价器来代替？

通常来说，业主的续租安排是：1，非正式 (送达通知之前与永久产权人私下接触)——延长任何年限，最长为999年；2，正式的（通过送达通知）——在当前租赁期的基础上再延长90年。

在大多数情况下，许多租赁业主会采用正式的法定程序来续租。有的时候，租赁业主也会以非正式的方式延长租约年限。无论是正式的还是非正式的，测量师对于续租费的工作以及计算方法都差不多。在本篇文章中，我们为大家详细讲讲：

• 如何估算租赁权延期费用？
• 测量师（估价师）一般会做哪些工作？
• 如何与永久产权业主谈判？
• 可以使用在线估价器吗？

→ 如何估算租赁权延期价格？

如果您正在考虑延长现有租期，第一个想到的问题应该是，我将为此花费多少钱？法律要求的评估过程比较复杂，往往很难形成一个非常明确的数字。总的来说，根据《1993年租赁改革、住房和城市发展法》附表13第二部分，业主必须为新租约支付的价格将是以下几个事实的总和：

房东（永久产权持有人）在该公寓中的权益价值。换句话来说，您的房东在目前的租约中的权益价值与他们在新租约签订后的额外90年的权益价值之间的差异。

婚姻价值。只有当您的公寓的租期低于80年时，就会有该计算因素了。当您延长您的租约时，您的公寓的价值已经跃升了。您会因此赚到一笔钱，这就是婚姻价值。那么，您必须把这个假设的利润的一半交给您的房东。

您的房东因新租约被授予而遭受的任何损失的赔偿。赔偿是为了弥补您的房东在其他财产（建筑中的其他单位或建筑本身）中的权益价值的任何其他减少，以及因新租约被授予而产生的任何损失或损害。

房东的权益价值的其他方面减少（1）：由于整个新的租约是以胡椒角租金（非常低的或名义上的租金）为基础的，他们将失去原租期内的地租收入；以及（2）由于他们必须等待90年才能在租约结束时将公寓的所有权转回给他们，他们因此而遭受的损失。

→ 测量师在估价阶段的工作安排？

由于估值没有办法形成一个非常精确的概念，比如，A固定多少，B固定多少；不同的房产会有不同的具体情况，公寓现有价值和延期后的改善价值、地租、收益率以及租约期限都会对以上框架带来影响。

所以，聘请一名延期测量师（估价师）会非常有帮助，他们会向您搜集信息，根据上一篇所说的法律规定的“价格结构”来做出大致计算。

总的来说，当您聘请了一名租赁延期测量师后，他们会向您搜集相关资料并开展以下工作：

对您的财产有一个准确的把握。他们通常会通过审查土地注册处的文件以及最近的营销数据来完成的。由于不考虑条件，他们通常不需要当面来检查，除非您的公寓处于特殊情况。

找到并分析最近的可比物业的销售情况，他们可以用这些数据来证明您的公寓估值。

如果您的租约在80年以下，他们需要看看是否有任何类似的房产销售，这些房产都是短租的。这可能会大大影响应付的”婚姻价值”。

如果您的地租很高，估价师还应该分析公寓区永久产权的销售情况，以了解投资者为地租收入支付了多少钱，这可能会影响您在延长租约时支付多少钱。

最后，当他们分析完毕后，应该向您提交一份详细的报告，告诉您他们认为您需要支付多少钱来延期，以及为什么要这么做。

需要注意的是，测量师将利用他们的经验和密切监测当地的房地产市场，以产生有意义的数字。但是，无论他们多么熟练或有经验，估值都不能产生最终的数字，您需要有一个谈判的过程。估值将始终是基于买方准备支付的最佳估计，几乎可以肯定的是，您的估值和房东的估值也会有所不同。

→ 租约延期谈判

在您得到一个价格的范围后，您需要在谈判价格之前向永久产权人送达一份通知，证明您想要延长租约，并向他们提供该价格。价格需是一个合理的起点，但通常会偏低，以留出一些谈判的空间。然后，您的地主会提出一个对立价，请各位有心理准备，这个价格通常要高得多，有时甚至是不合理的价格。

接下来，您的测量师和永久产权持有人聘请的测量师会相互交换他们的计算结果，这使双方都能看到差异所在。一个好的谈判者会提出支持您立场的证据，同时用论据来反驳永久产权业主的证据。双方都会根据提出的证据和论点做出让步。通常情况下，这最终会找到一个大家都准备接受的数字。

一旦租约延期被同意，下一阶段就是完成反映租约延期所需的法律工作。通常这是一份简短的文件，参考您现有的租约和其中的所有条款。

如果你不能与您的永久产权持有人达成协议，那么您可以向财产法庭提出申请，由法庭为你决定。然而，这很昂贵，双方都要支付自己的费用。

→ 可以使用网络租赁延期估值计算器吗？

只要您搜索关键字就会发现，网络上有许多租赁续约的计算工具。这些工具可以为您做一个大致的费用判断，但是，您绝对不能用它来向您的房东提出正式的报价，因为：

第一，不准确。在线计算器通常被认定为不准确的，因为有些变量只有合格的RICS测量师才能提供，如回溯率、当前的市场价值（有无延长租约）、地租增长和应用的相对性。

延长产权期限的报价中如有错误，可能会拖延这一过程，也会让永久产权人觉得您的期望值与实际租赁费相比太低，从而在未来的谈判中留下一些阴影。

第二，一定需要缴纳的额外费用。按规定，您需要为永久产权人续租估价师付费的。然而，只要您提供RICS皇家测量师的估价证据，一些永久产权人可能会直接用您的，不需要您支付他们相关费用。这样一来，您有可能节省600到1500英镑的永久产权估价费用。然而，如果您只是提供了一个在线计算信息，那么你的永久产权人一定将寻求您支付这一笔费用。

第三，不能成为法律证据。如果您没有办法谈妥，可能需要到法庭。那么，法院是不会接受这些网络数据作为证据的。

我们认为，聘请一名测量师还是非常有必要的。如果没有在早期阶段得到测量师的估价建议，就申请延长租约是不明智的。一名测量师在谈判中发挥的作用包括：

您可以在租户通知书中向房东提供的金额数字；以及：

就如何回应房东的反通知向你提供建议；

代表你与房东进行谈判（您也可安排律师谈判）；

如有必要，在第一级法庭（财产庭）提供专家证据。

一旦您在租户通知中向房东提出了您的提议，您就必须按照这个过程来进行，并支付房东的合理费用。所以，您最好不要在没有得到关于可能的费用和结果的专业建议开启程序。

此外，并非所有的测量师都擅长此类工作，在要求他们提供估价之前，您应该仔细询问测量师的法律经验。有关专门从事这一领域的测量师建议，请联系皇家特许测量师协会。

好了，本期干货就到这里。下一期，我们为大家讲讲购买永久产权的一些小知识。

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英国内政部今天（3月15日）突然抛出重磅宣布！最新发布《HC 1118》移民法修订通知。

这个“修订通知”很大篇幅聚焦于商业移民方面，基本兑现了先前内政部透露的相关变化，包含发布全新工作类/人才调动类签证路径；同时，在和人权相关的申请方面，也有大动作的变化！

1. 新“国际商务流动人才签证”（Global Business Mobility）正式发布

简言之，新Global Business Mobility路径的出现（或者根据英国内政部的最新宣布，这个签证“大类”），用意在于把英国所有“人才调动”相关的签证分支/路径都归为一类。

揉合成统一路径/大类后，再将它们区分成以下分支：

1）高级或专家/专业人才（Senior or Specialist Worker）：这主要用于取代现有的Intra-company Transfer（公司内部轮调）签证，适用在英国有业务（已经有分部/分公司）的企业，调派国内/海外高级主管或专业人才来到英国。

2）Graduate Trainee（毕业培训生）：取代现有的Intra-Company Graduate Trainee—内部轮调培训路径，允许在英国已有分部/分公司派遣属于培训计划（Training Programme）的培训职员来到英国。

3）UK Expansion Worker（暂译为“企业扩张英国路径”）：用于取代目前属于Representative of an Overseas Business中的“首代签证”路径（Sole Representative）。适用想要扩张业务至英国海外公司，派遣人才來英建立英国分部，拓展英国业务。

4）Service Supplier（服务供应商路径）：此一分支/路径适用符合英国（国际）贸易协定的服务供应商（受雇于海外服务供应商的约聘人员或海外自雇专业人员），派遣至英国为所需项目提供服务；新的“Service Supplier”分支－取代了原有的Temporary Work – International Agreement中的“合同服务供应商和独立专业人员”路径。

5）Secondment Worker（借调/派遣路径）：指在“高价值合同或投资”中，由海外雇主（合作方）借调/派遣到英国公司，服务于该“高价值合同或投资”的所需人才；这是一个全新的“人才调动”路径。

2. “首代路径”被移出Representative of an Overseas Business之外

通过以上整合，因“首代路径”被上述“企业扩张路径”取代，并整合进去“Global Business Mobility”的大类中。

所以，在原有的Representative of an Overseas Business（国际企业代表）路径中，首代签证/分支遭到取消。

这代表，Representative of an Overseas Business路径中将只剩“媒体代表签证”（Media Representatives）这个分支。

不过，如果目前已经持有“首代签证”的申请人也不必过度担心，因为内政部依旧允许已经持有“首代签证”的申请人，未来继续以该路径申请续签或永居。

但当然，新的变化也意味著，正式实施后将不再接受任何首代签证的“新申请”（Initial applications）。

3. 两类“新工签”正式推出

大家引颈期盼的新Scale-up（成长型公司工作签证）和High Potential Individual（高潜力人才签证）也随著这次的最新移民法变化被正式宣布！

这代表，新Scale-up路径将自今年8月22日起正式实施；而High Potential Individual路径则将从今年5月30日起就开始实施。

1）High Potential Individual（高潜力人才签证）

“高潜力人才”将是一种商业签证，不属于“雇主赞助”制度。

想要申请这类路径，申请人必须毕业于“全球顶尖大学”（Top global universities），持有该“顶尖大学”的学士或硕士以上学位，并且该“学位”是自申请日期算起（回推的）5年内获得。

至于如何算是“全球顶尖大学”，内政部届时会有一个列表，申请人必须是来自该列表上“顶尖大学”的毕业生。

内政部表示，其“列表”将会参考目前具有全球性声誉的排名如（并且会至少参考至少两类“排名”来确保公正度）：

QS World University Rankings（https://www.topuniversities.com/university-rankings/world-university-rankings/2021）

Times Higher Education World University Rankings（https://www.timeshighereducation.com/world-university-rankings/2021/world-ranking#!/page/0/length/25/sort_by/rank/sort_order/asc/cols/stats）

Round University Ranking（https://roundranking.com/ranking/world-university-rankings.html#world-2021）

来自“全球顶尖大学”的学士或硕士毕业生，成功获签后可获得两年效期的高潜力人才签证；博士毕业生则可获得3年效期的签证。

2）Scale-up（成长型公司工作签证）

Scale-up可被视为一种“更弹性”的工签路径。

申请人必须拿到受英国内政部“认证”（Authorised）的“成长型”公司的工作赞助Offer。

这类“成长型”公司（也就是雇主），不需要像目前的技术工签（Skilled Worker）那样具备“赞助资质”（Sponsor Licence），但需要向内政部“注册”（Register）。

想要注册而获得内政部认证的公司/雇主，需要证明该企业符合以下要求：

该企业在过去3年内的平均年收益，或者（所创造的）就业增长率/就业人数，增长至少达到20%；并且

在这个“3年期间”的最开始时，该企业已经有至少10名雇员。

（不过内政部也有说，会再考虑还有没有其他的条件，能够辅助企业证明自己为“成长型”公司。）

同时，对于“被聘用”的海外雇员（也就是申请人），也需要满足以下要求：

属于“高技能”工作Offer，必须是达到RQF 6的工种；

同时，雇员的年薪必须至少达到33,000英镑（并且满足其工种的Going Rate）；

成功获签的申请人，首签将获得两年效期。之后如果想要续签，则需要满足——持Scale-up签证在英国的至少一半（50%）时间，年薪都至少满足33,000门槛（申请人将需要提供PAYE的证明）。

续签成功的话，将会再获得（额外）3年效期的签证；加起来总共“满5年”后，申请人（在满足永居申请相关条件下）可以申请英国永居。

意思就是说，Scale-up签证将具“永居导向”。

最后，针对Scale-up和High Potential Individual路径还有一点需要补充，就是两类签证都有英语要求，需要满足B1英语成绩。

并且，两类签证都可允许家属“陪工”。

除去上面所说的商业移民方面的变化之外，移民局还对下面人权类的签证申请做出了重大的改变：

1. 孩子7岁申请永居

这指的是在英国出生的孩子。如果当事人在英国连续生活7年了，就可以直接申请永居。在过去，当事人在这种情况下只可以申请2.5年的身份，然后连续生活10年，才可以申请永居。

2. 非法入境者需连续在英国合法生活10年后，才可以申请永居

移民局对于非法入境者再次祭出惩罚的措施，规定对于这类申请人，除非当事人是未成年的孩子或者是获得正式难民身份的人，否则，当事人必须在英国连续合法生活10年才可以具有申请永居的条件。

3. 申请永居必须英语考试

很多莎粉担心的事情终于变成了现实。按照这次移民法的变动，当事人如果要申请永居，则必须获得/通过英语考试和Life in the UK考试，无论当事人是持有5年途径的签证还是10年途径的签证。

在过去的移民法规定中，持有10年途径签证的当事人一般是不需要英语考试的，因为这类签证一般都是特许情况下给与的签证。

比如说当事人申请配偶签证续签或者永居，但是因为收入不足或者英语不过关等原因，配偶签证续签或者永居被移民局拒绝后，不过由于当事人的特殊情况比如有未成年的英籍孩子，移民局还是给与了当事人2.5年的特许签证。属于这类情况的当事人将来在申请永居的时候，将会被要求提供英语成绩证书和Life in the UK证书。

不过有一点需要说明的是，这种情况只是针对那些在移民法下获得身份的人。

在现实中，还有很多人并不是通过移民法申请而获得身份的，比如目前大多数通过孩子7岁获得身份的人。

这类签证一般都是移民局酌情处理而给与的，也就是我们平常所说的最常见的特许身份，英语就是DL的签证。这类签证的获得一般不是根据移民法来给与的。

由于我们上面所说的都是移民法（Immigration Rules）方面的变化，丽莎理解，这些变化对这类签证的影响应该不是很大。

当然了，在现实中，移民局在给当事人身份的时候，也常常说，当事人是按照移民法的某条某款来获得的。如果是这样的话，这就等于是移民局把当事人的身份纳入了移民法的范畴。如果是这样的话，当事人是很有可能被要求考英文的。

如果出现这种情况，相信有不少的当事人会要求移民局把自己的案件拉出移民法的要求之外的，从而能够继续享有不需要考英语就可以申请永居的权利的。

4. 获得伴侣关系获得签证的人（Spouse Vsa）都将可以通过家暴来申请永居

按照目前移民法的规定，只有持有配偶签证的人（也就是那些必须满足英语成绩，收入和住房的申请人），才可以以“家暴受害者”的身份来申请永居。

但是在现实中，很多人虽然同样是通过伴侣关系来获得身份，却并不是持有配偶签证的。

比如说，一个人在英国是非法的，但是和自己的伴侣以及英籍孩子生活在一起。在这种情况下，这个人就可以通过自己和伴侣以及孩子的关系来申请自己的身份。

这种身份虽然也是2.5年的，但并不是传统意义上的配偶签证，因为当事人在英国是没有身份的，而且在申请的时候没有语言，收入和住房等方面的要求。

这类签证的持有人哪怕是家暴的受害者，在过去移民局也不允许他们以受害者的身份来申请永居。

按照新的规定，他们将可以和传统意义上的配偶签证持有人一样申请这类永居。

好了，由于这次移民法的变化比较多，丽莎今天只能针对其中最重要的变化简单列举出来。我们将会在未来的几天中，针对每一项签证的具体变化进行更加详细的阐述。

其中，对于商业和工作类签证方面，也有一些其他途径的小幅变动或技术性变化，丽莎也会在之后进一步为大家说明。

请莎粉们持续锁定，不要错过我们接下来几天对于重磅移民法变化的详细解析！

今天的文章就到这边，如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都可以进一步咨询丽莎律师行。

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英国法律规定，卖家在出售土地或房产时有义务披露所掌握的所有信息，包括对其价值产生的负面影响以及可能会影响潜在买家决策的任何缺陷，无论买方是否就这些事项提出询问。

您可不要忽视该规则，如果您没有提供相关信息，或者提供误导性信息，则有可能遭到刑事指控；如果交易进行完毕，买家也有权撤销合同，最终反倒让您损失惨重。

今天，我们一起来看高等法院新出炉的案子《SPS Groundworks v Mahil》，一块土地在拍卖行竞卖，然而，中标者却没有完成这笔交易，卖方只好以更低的价格将土地转售他人，亏了不少。诉讼随之而来，卖家向买家提出违约索赔，没想到却被买方反诉，告他未能披露土地产权的缺陷和限制，要求赔偿更高金额。最后，谁赢了？

→故事背景

2019年，莱斯特的马希尔先生和夫人在报纸上看到一条土地出售的广告。广告成，该土地位于莱斯特郡斯托顿村高尔比巷的一栋居民住宅旁边，一个月后会在当地拍卖行进行拍卖。

随后，马希尔先生和夫人亲自来到现场参观了这一块土地。马希尔先生称，这一片土地所处的位置非常好，有着足够的空间，对面还有一个教堂以及居民楼。于是，俩口子决定买下这一块土地，打算开发家庭住宅。

2月12日，马希尔夫人如约参加这一场土地拍卖会，并以130,000英镑的落槌价赢得该地块。随后，她签署了一份销售协议，并支付了13,000英镑的定金，约定完成日期为2019年3月12日。

然而，奇怪的是，马希尔夫人没有按承诺来完成交易。据法院资料显示，该土地的拥有者史密斯先生给马希尔夫人发出了完成通知书，却遭到她拒绝。

史密斯先生只好接受，并在第二次拍卖会中以低价售出，与第一次拍卖的价格相差很大。史密斯先生认为，马希尔的违约行为导致了他经济受损，于是，他立刻向马希尔一家提出索赔。

马希尔先生以及夫人非常生气，立刻反对这一索赔行为。

原来，他们在竞拍后发现，这一片土地根本无法进行再开发。史密斯先生并没有向竞拍者披露土地产权的缺陷，销售文件中也没有提到该土地有着众多限制问题。她提出反诉，要求偿还定金和买方的溢价，金额为14,074英镑。

→卖方没披露什么？

事情要从2017年开始说起，史密斯先生购买了这一块土地，成交价为87,000英镑。出售后，该土地相邻房产的业主找到了史密斯先生，表示他想购买这一块土地，并对史密斯先生出价。然而，史密斯拒绝了邻居的提议。

原来，史密斯先生想在这一块土地上进行再次开发。随后，他立刻与当地规划官员见面，讨论土地发展的问题。

不过，史密斯先生被告知，这块土地的大部分都被列为重要的公共空间，不允许被开发。如果他非要修改现有的计划，应该与教区委员会接触。史密斯先生立刻与教区委员会进行了接触，但遭到了拒绝。由于现金流的问题，史密斯先生最终决定在拍卖会上出售这块土地。

据了解，史密斯先生向社会各界发出的拍卖广告非常诱惑，并重点描述它有着很好的开发空间：”该地块有着很好的发展空间，取决于任何必要的规划许可，是一个极好的投资机会。所有的规划查询应向哈伯勒区议会提出。”

很快，教区委员会看到了这则广告，立刻给史密斯先生写了一封信，要求他更改广告内容，并向潜在的竞标者透露以下三点真实信息：

该土地所在地区被哈伯勒区议会登记为“绿地”，因此，它受到保护不被允许开发；

存在着一个土地增值条款（Overage clause）。该条款规定，如果该地块由于再开发或者获得了开发许可从而增值的话，买方需要向该条款的受益人，也就是该土地在2007年进行交易时的卖家，交付一定数量的费用。也就是说，万一土地可以进行开发的话，买家也需要把自己可能获得的利润的一部分分给别人。

村内的任何进一步发展都是不可持续的。换句话就是，这个地块基本就不会再获得进一步开发的许可。

教区委员会的工作人员强调，这些规定与广告词中的”很好的发展空间”定义相差甚远！他们希望史密斯先生能够提醒潜在购买者，避免损失。

然而，史密斯并没有按照信中的要求来做。后来，教区委员会的工作人员立刻找到拍卖会的负责人，要求他们在网上描述。随后，拍卖会在土地信息旁加上一个法律包，写着这些警示消息。

然而，竞标者马希尔夫人却没有看到该法律包。

马希尔夫人说：“我们当时在拍卖网站上看到该土地的图片，确实也发现它旁边有着一个法律文件。我们试图下载，但是它一直在缓冲而无法下载成功。

当我们支付定金和应付费用的时候，该地的郊区委员会代表找到了我，给了我一份信的副本，这时我才知道，原来我们不可能在这一块土地上开发的。后来，我们再一次尝试下载法律文件，终于发现了超限条款。”

她夫人认为，卖方的广告词有误导，卖家并没有按照义务清晰披露他们所知道的产权缺陷。合同相关的条款不能弥补未披露的缺陷，使违约的供应商能够规避责任。如果没有披露重大缺陷，购买者有权撤销合同的。

史密斯先生对其进行反驳，他认为，拍卖行已采取了合理的措施，在网上提供了文件。竞标者有必要自己检查信息的内容。

“拍卖会上有一个醒目的标志，鼓励人们阅读法律文件，拍卖师帕克先生也提到在竞拍前阅读法律文件的必要性，这是竞标者的责任。”

→法官怎么判？

双方确实对土地的所有权包含缺陷这一事实没有争议，那么，法院究竟怎么判呢？

在初级法院里，一审法官认为，购买者没有阅读法律资料，是咎由自取。初级法院认为，马希尔先生以及夫人属于有经验的房地产开发商，法律资料中已经描述了相关缺陷，包括超额费用。购房者没有看清问题，是他们的错。

然而，在上诉过程中，高级法院的法官并不同意以上观点。他认为，卖方违反了披露产权缺陷的义务。在拍卖行的法律资料中包括这些信息是不够的，这些只是“注意事项”的表现，买方需要交付的超额费用并没有被标明。这些缺陷本应该特别提醒竞标者注意，但却没有。法院还认为，合同中的一项条款，即土地的出售受制于文件中的事项，并且买方接受所有权，并不是卖方的免责牌。

最终，法院决定，由于未披露的所有权缺陷，买方有权撤销合同并收回其定金。

据了解，在上诉时，马希尔先生还对卖家进行虚假陈述的指控。针对该索赔，法院认为，卖家确实对情况进行了虚假陈述，对土地的描述是具有”极好的”发展空间，这与80%的土地不可开发的事实是不一致的。

然而，购买者在这部分案件中败诉，因为他们没有受到虚假陈述的影响。他们购买土地仅仅是基于他们对土地的看法，他们并没有依赖目录中的内容。

→丽莎怎么看？

关于本案有两方面的提醒。

第一，卖方有必要确保遵守披露义务。

从本案就可以看出，哪怕您的出售信息里包含着一些注意事项，这不适用于所有权缺陷的披露原则。也就是说，卖方必须主动（甚至可以说向外宣传）某项缺陷才能算数，并且要指出有可能会破坏买方的期许价值，以便让普通购买者了解特定的困难是什么。

按我们的经验来看，很少有产权是完全一点问题也没有的。卖方必须要诚实积极地强调所有不利的地役权、契约和其他产权上的限制。即便有一些问题是不易被发现，卖方也不能掉以轻心，如果对任何灰色区域保持”低调”，一定是不明智的做法。

第二，谨慎宣传，避免虚假陈述

虽然买家并没有在虚假陈述上拿到胜诉，但对于卖方来说，这也是一个有用的提醒。在做任何广告的时候，一定要控制“度”，一旦夸张说明，比如像本案“极好“的发展空间，假如买方因为信任该陈述后受到任何损害，卖方也得负上责任。

如果消费者在购买或销售时不太清楚需要披露哪些消息，请立刻联系丽莎律师行，我们房产部门以及诉讼部门会给您提供具体专业的建议。

好了，本期《丽莎说案》就到这里。我们下一期再见，希望本篇文章对您带来帮助。

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新冠大流行期间，英国政府曾一度“封城”来限制疫情的扩散和蔓延，但是这种“严厉的封锁”给英国的商业和经济带来损害，也让很多人失去工作和生计。

对于一些依靠人流量的行业而言，一次又一次的封锁可以说是“灭顶之灾”，虽然英国政府拿出不少纾困金来帮助这些企业减少损失，但对于高昂的固定成本和一系列的开支来说，这些纾困金很难让问题得到根本性的解决。

大批的服务业、餐饮业、接待行业在新冠大流行的影响下走向没落，甚至退出历史舞台。英国的高街商铺也迎来了一次“大清洗”。

尽管新冠大流行的这种能够改变人们生活习惯的“天灾人祸”并不是经常出现，但是类似于暴雨、洪水、城市内涝，亦或是游行示威、警察封路等一系列“阻止运营”的情况时常在英国发生，因此很多商家也为商铺配置了商业保险，以便在遭受损失之时能够获得理赔。

不过，这种因“大流行病”导致的“全国性封城”，保险公司会根据条款理赔吗？

今天，丽莎律师行的商业律师团队为大家分享一个刚刚宣布判决的案例，《Corbin & King v Axa》，也是英国商业法院在商业中断BI（Business interruption）名单中最新审理的案件，非常具有借鉴意义。

丽莎带您看看英国的商业法院是如何裁决有关新冠大流行期间导致商铺营业中止的保险索赔案件。

那么，英国商业法院最后的裁决到底偏向于商家还是保险公司呢？如果您的商业也购买了类似的保险，也在新冠大流行期间蒙受了经济损失，那应该如何进行申诉理赔呢？

案件背景：

索赔人Corbin & King在伦敦和周边地区经营了一系列的知名餐厅、咖啡厅和高端接待场所。

这样规模的餐厅连锁公司在保险层面是绝不会含糊的，他们购买从法国知名跨国保险集团，安盛集团（Axa）购买了一份综合商业保险，保险期从2019年11月12日至2020年11月11日。

这份保单包含一个非常重要的条款——NDDA条款（Non damage denial of access），这一条款成为了这个案件以及理赔的重要关键点。

什么是NDDA条款呢？

NDDA（Non damage denialof access）从字面直译为“非损坏性的禁止进入（营业场所）”。这一条款具体意味着：在保险期间，营业场所附近发生的事故，导致警察或者其他执法部门禁止或阻碍顾客、员工进入营业场所的事件。

什么情况下属于NDDA条款所涵盖的情况呢？丽莎为大家举一个例子：

莎粉在伦敦市中心开设了一家餐厅，恰巧在有人报警称附近的地铁站发现了可疑的不明物品，警方为了公众安全，暂时封锁了地铁站和周边的街道，导致莎粉的餐厅在短时间内无法继续营业，餐厅的员工也需要撤离。

随后，不明物品被移除，警方恢复了地铁站和周边道路的交通，莎粉的餐厅也可以继续运行。在这一情况下，如果莎粉购买的商业保险中含有NDDA条款，那么就可以触发这一条款：在没有破坏和损失的情况下，警方或是其他的执法部门的活动影响到了莎粉餐厅的运行，造成了经济损失。

那么这里所说的非损坏性又是什么意思呢？是说对生意不具有损坏性吗？

这显然不是。如果是说对生意不具有损坏性的话，也就谈不到赔偿或者保险的问题了。这个非损坏性是针对生意所在的建筑物来说的，也就是说对建筑物不具损坏性的禁止进入营业场所这种情况。

那么为什么会有这种针对对建筑物不具损坏性的专门保险条款呢？

这是因为一般的商业保险条款多数是针对因为建筑物受损从而给生意造成损失的情况来说的。比如说，一般的保险条款会规定，如果建筑物遇到雷击，火灾或者水灾的情况下，保险公司应该如何理赔的问题。

很明显，警察因为示威游行而封店，或者政府因为新冠而封店都不是属于这种情况的，因为在这两种情况下，生意本身的建筑物是毫发未损的。这就是为什么除去一般的商业保险之外，还有这种特殊的NDDA条款。

很明显，这类情况在市中心比较常见，比如游行封路、高空施工划定的禁行、摄制组取景拍摄等。

那么，Corbin & King的保单是如何限定NDDA条款呢？

在Corbin & King购买的这份保险中包含了NDDA条款，其中规定：

当Corbin & King营业场所周围一英里范围出现危险和骚乱，受到来自警察或其他法定机构的阻碍或限制之时，Axa可以为其承担所造成的损失。

该保单对于NDDA条款有一个分项限额，即触发NDDA条款的索赔金额限制在25万英镑。

因此，Corbin & King向Axa提出了索赔要求，要求根据NDDA条款获得赔偿，分别提出了三个索赔的原因和时间：

2020年3月，英国实行全面封锁导致营业场所关闭；

2020年9月，由于防疫政策，营业场所需要在晚上10点宵禁；

2020年11月，英国再次进行封锁影响营业场所的正常活动。

而Axa拒绝了索赔，认为Corbin & King无权根据保单的NDDA条款对于这些事件进行索赔。最后，Corbin & King选择向Axa发起诉讼，试图挑战Axa拒绝索赔的决定。

英国商业法院如何看待这一案件？最后如何裁决？

这一案件由法官CockerillJ负责审理，她认为此案件有两个关键问题：

1. NDDA条款能否应用于政府应对新冠大流行而使用法律限制进入营业场所的情况，为投保人的损失提供有效保障？

2. 如果NDDA条款可以应用在此场景下，按照保单的规定，是对所有场所累计25万英镑的单一限额，还是对每一个场所都有25万镑限额？

法官Cockerill J参考了此前英国高院的测试案件中具有可比性的条款和结论。她认为，每一个新冠病毒确诊病例都是造成限制的原因。

换句话说，在营业场所附近或范围内的新冠确诊者和其他未投保的营业场所的附近的新冠确诊者是共同造成政府封城的原因。新冠大流行可以构成一种危险，而这种危险可以是营业场所范围内一个或多个新冠确诊者。

按照这一逻辑进行推导，法官CockerillJ认为，新冠病毒能够成为营业场所周围一英里内的危险因素，加之其他地区的病例共同导致了政府的封锁措施，最后导致企业营业中断，造成损失。

因此，法院裁定NDDA条款确实需要为营业场所因新冠大流行导致的封锁所造成的损失来提供保障。

在这样的前提下，既然新冠大流行是触发NDDA条款的因素，那么接下来法庭就转向了第二个问题：需要根据Corbin& King 与 Axa的条款中赔款细则进一步裁定。

法官Cockerill J根据保单的措辞和结构，认为保单条款中使用的“场所”一词，指的是每一个餐厅或咖啡厅，并且保单附表中没有为每一个特定的场所或集团公司列出不同的保险金额。

因此，在索赔人Corbin& King的每一个参保的营业场所都有权就三个封锁时间段分别享有最高25万英镑的赔偿额度。也就是说，Corbin& King的每一个参保营业场所都有权获得最高75万英镑的赔偿金。

这一案件的裁决带来的影响：

这一判决无疑将影响到数百上千个具有相同或类似NDDA条款的保单。可谓是正式认定了商家可以依照自己的商业保险保单，基于NDDA条款的索赔金额，理赔自己在新冠大流行期间所蒙受的经济损失，让更多商家（投保人）获得保障。

相关投保人可以利用本案的裁决，要求保险公司对新冠大流行导致的封锁、宵禁，亦或是其他限制措施所带来的限制或阻碍进入商业场所造成的损失做出回应，并支付赔偿金。

这一判决也是第一次将英国最高法院关于FCA业务中断测试案中的因果关系问题推理应用在NDDA条款当中。因此，这也是进一步澄清了与新冠大流行有关的商业保险索赔过程中的因果关系。

更重要的是，这一判决提供了一个先例，表明投保人不仅可以确定对每个具体的封锁或限制的时间段提出单独的赔偿限额，而且对保单下的每个营业场所享有单独的赔偿限额。

目前，金融申诉服务局FOS已经收到并解决了数百起与商业保险政策有关的投诉。虽然它没有义务遵循法院的裁决，但在审查与NDDA条款有关的投诉或与适用于已接受索赔的正确赔偿限额有关的投诉时，FOS可能会考虑这一判决。

因此，该判决可能会使投保人向FOS提出的投诉得到更有利的裁决。

丽莎建议：

经过这一判例，丽莎建议各位商业场所和相关公司在购买商业保险之前了解自己所保险的范围，尤其是地处闹市区、低洼路段的商业更是需要选择更为全面和有保障的商业保险，考虑在自己的商业保险中添加必要的NDDA条款，来确保自己的损失能够得到应有的赔偿。

总而言之，在充分权衡自己实际情况后，做出相对适当和合理的投保决定。

关于这一裁决，如果您的商业场所也受到了封锁的影响，并且确认自己的商业保险内含有NDDA条款，那么您可以试着联系保险公司进行索赔。

如果您的索赔要求没有得到保险公司的正视，亦或是被拒绝赔偿，您可以向金融申诉服务局FOC进行投诉。您当然也可以委托律师来向保险公司进行索赔。

在您申诉期间遇到困难，或是有任何商业法律相关的问题，建议您咨询法律顾问，丽莎在英国商业法和诉讼方面曾经帮助不少客户解决问题。相信我们的商业团队会协助和解决您在商业法方面的困惑或者纠纷。

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莎粉们周一好，欢迎阅读《丽莎房产快讯》，本周要了解的房产市场信息有：

• Rightmove公布最新房产要价，截至2022年2月，房产要价上涨最快地点仍属沿海地区。Brixham位居榜首，一年内房产要价上涨25%；
• 乡村以及沿海地区的火热度还能持续多久？数据显示，大批英国人重返伦敦，”在伦敦租房”的搜索量增长了98%，相反，乡村和沿海房产的搜索量减少；
• 本周四，英格兰银行预计第三次加息，这对房产市场会带来什么影响？
• 多家媒体揭露可怕的房产权欺诈行为，看看犯罪分子如何把业主的房子偷走，并在市场上出售！？
• 经济犯罪法案上周一匆匆通过下议院，该立法将使海外房产所有者更难隐藏资产

Rightmove 揭晓，沿海地区依旧火爆

疫情开始至今已近两年了，人们对空间的渴望以及户外生活的追求似乎没有减弱。

Rightmove最新数据显示，买家们继续往英国沿海地区找房子，促使沿海地区的房价持续飙升。在该机构统计的房产要价排行榜中，Devon德文郡的Brixham名列榜首，当地卖家把标价定得很高，要价比一年前上涨了25%。截至2022年2月，该地区的房产要价平均为329,699英镑。

通常来说，近几个月会是沿海地区的淡季，因为天气较冷市民都不愿意往外跑。然而，由于Brixham的渔业遗产世界闻名，与许多冬季关闭的海滨城市不同，渔业社区在冬季依旧相当繁忙，因此，该镇几乎是一年四季都有着热闹的生活景象。当地有着非常多的酒吧和餐馆，成为了海鲜爱好者的目的地。

所以，Brixham正在吸引城市居民搬进来，不仅吸引着那些想在自己投资度假房的投资者，还吸引着一些想要来当地过日子的家庭们。

据说，城市居民比以往任何时候都更热衷于在周末去到Brixham的田园渔夫小屋度假，而家庭则完全放弃了城市，选择全职搬到海边。

有趣的是，在当地的买家市场中，人口结构也发生变化。越来越多的退休老人在港口地区购买别墅，享受他们的退休生活，

地产中介Boyce的BenStrike分析：”Brixham距离埃克塞特仅有半小时车程，坐落在北部的家庭度假胜地Torquay和Dawlish以及SouthHams之间的海岸上，该地区真的处于完美的位置，可以利用南德文郡所提供的一切优势。

我们看到各种类型的买家明显涌入该地区。有些人用来做退休生活的大房子，有些人寻找第二居所或假日出租，当地房屋需求从未如此之高，一些已成交的价格甚至超过了我们的预期。”

除了这一座渔业小镇，还有其他沿海以及乡村地区相当受欢迎。在过去一年中，要价上涨最多排行榜中，排名第二的是Newcastle的Jesmond区域，平均要价比去年上涨了23%，上升到361,564英镑。这一增长竟然都超过Newcastle地区的平均涨幅，该地区的要价按年增长了7%。

Surry郡的Farnham排名第三，在过去的一年里，要价上涨了22%，平均上涨到728,413英镑。

排名前十的还有Nottinghamshire的Gedling、Merseyside郡的Newton-Le-Willows和 Isle ofWight的Cowes。

搜索城市房源的买家越来越多了 

海边、乡村城市的房产看起来还是很火爆，然而，它的火爆还能持续多久？现在是不是最好的投机机会？根据在线搜索专家MediaVision发布的数据分析，买家往乡村和海边跑的趋势似乎慢慢在逆转。

随着正常生活回归，人们似乎开始疯狂寻找离工作地点更近的房子居住。近段时间，伦敦和爱丁堡的房产搜索量居于首位，与2021年相比，伦敦出租房的在线搜索量增长了98%，爱丁堡出租公寓的搜索量增长了103.31%。

另一方面，“康沃尔郡出售的房屋”的搜索量下降46%、“德文郡出售房屋”的搜索率下降37% 和 “普利茅斯出售房屋”的搜索量下降19%。

同样，苏格兰也出现了同样的问题，对于农村房产搜索的比例正在减少，针对西洛锡安和福尔柯克等农村和海滨地区的”待售房屋”搜索量分别下降了29%和27%。

MediaVision的首席执行官Louis Venter评论说：“在线搜索行为是人们想法和决策过程的一个重要指标，特别是当涉及到购房和房产租赁时。

数据表明，英格兰和苏格兰的许多人都热衷于搬回靠近办公室的地方，现在已经不需要在家工作了。

这一数据表明人们对沿海和通勤城镇的生活并不像他们曾经认为的那样热衷。随着我们习惯了这种混合工作的新常态，研究人们是否继续回到英国的首都城市将会变得很有趣。”

所以，房产投资者们在出资购买乡村和海边房产时，可能要多加考虑和分析了，是否依旧是最好的投资？

本周，英国央行再次涨息！

本周，英国央行有可能会在周四的时候继续提高基准利率，预计上升0.25%，将利率提高到0.75%，如果真是这样，这已经是英国央行连续第三次加息。

预计本周上升后，利率将使其达到2020年3月疫情时的水平。也就是说，英国央行把利率变得正常化。

然而，有专家分析，这不太可能是英国央行的最后一次加息,通胀率有可能超过7%,燃气和电力成本的上升是推高整个经济价格的主要因素。再加上俄罗斯和乌克兰的战争带来的影响存在不确定性，这为更广泛的经济增加了悲观的情绪。

不过，尽管有通货膨胀的压力，房地产的需求仍然强劲。

最新数据显示，3月第一周，英国新的潜在买家数量比五年的平均水平高出47%。今年前九周的数字则增长了54%。同时，3月第一周接受报价的数量增加了81%，今年前九周上升了50%。

急需的住房供应也有回升的迹象，今年前九周的市场评估数量增加了11.3%。销售正在追赶，但同期下降了6.3%。

为什么在当前的经济和政治背景下，市场仍然如此活跃？房地产公司莱坊表示，在某种程度上，住房市场可能与经济放缓绝缘。

“第一个原因很容易被忽视——疫情的结束，限制的取消刺激人们对生活方式以及地点作出新的抉择。至关重要的是，购房需求更多的是由内心的需求所驱动的，不太容易受到外部事件的影响。

另一方面，在价值较高的房地产市场，包括金融服务和法律在内的行业的较大红利也为生活成本的飙升提供了一些保障。”

莱坊预计，随着供应的继续增加和利率的正常化，房价增长将恢复到个位数，但似乎不太可能接近零。

商业咨询公司Toscafund的首席经济学家SavvasSavouri 也认为：”与疫情开始相比，家庭拥有2500亿英镑的超额储蓄。在过去的两年里，房价的增长也创造了额外的1万亿英镑的住房资产。

由于目前的不确定性导致英国央行的基本利率在今年年底会在1.25%或1.5%的水平上略微上升。然而，我对今年英国经济的前景仍然持乐观态度。“

揭幕糟糕的骗局！

想象一下，您出去旅游一段时间，当您回到家的时候，突然发现门口有一个陌生人在指导搬运工人将家具放在”他们”的新房子里，您会怎么做？近日，ITV正在播放一个惊悚片，女主角发现她的房子在她不知情的情况下被神秘地出售了。

据悉，该剧基于2019年《星期日泰晤士报》同名畅销小说，虽然这是一部虚构的作品，然而，故事的灵感来自于2015年的真实房产欺诈案！听说，该案件里，一对夫妇在伦敦西南部的房子租给了一个假房客。然后，这位租客获得了一份假文件，对这一套房子进行出售。

这绝对不是唯一的一起案件，近几年，这样的案件在英国越来越多。上周，多家媒体揭露了好几起在英国房产的财产权欺诈案。

有一天，图片里的这位76岁的作家Max Hastings收到一封律师的电子邮件时，他惊呆了，立刻问妻子，她名下的房产有没有被出售？

尽管他和他妻子根本没有把房产投入市场出售，但这位律师确实告诉他们，他的客户（一名年轻女子）在2015年的时候以130万英镑的价格买了他们的房产，而且没有抵押。

更让人诧异的是，这位买家甚至拿到了家门钥匙，开设了水电账户，并在获得改建规划同意后，预订了一个建筑商来安装新厨房。

不过，这对夫妇挺走运的，因为土地登记处对此买卖产生怀疑，并拒绝登记。所以，他们还拥有这一套房产的所有权。可怜的是，那位全款支付房产的年轻女子（买家）被骗了，这笔巨款正被送往迪拜的一家银行。

当Max来到伦敦警察局报告这一情况的时候，他们被告知这样的重大欺诈行为在英国越来越常见。骗子通常以没有抵押贷款的昂贵房产为目标，并且专挑一些业主不住在本地的房产。

在距离伦敦南部萨顿不到10英里的地方，房主安吉拉经历了类似的经验。她在2002年以34.5万英镑的价格买了一套四居室的房子，此后价值翻了一倍多，达到85万英镑，现在，她已经没有抵押贷款的压力了。

2018年9月，安吉拉在威尔士与母亲相处了三周后回到家中，发现她的信箱被贴上了胶带，并在前门安装了一个金属邮筒。两个月后，安吉拉收到了一封来自土地登记处的”完成登记”信，通知她这所房子现在属于一个完全陌生的人！

据媒体报道，疫情的出现使这样的情况变得更糟糕了。由于疫情的封锁计划，让许多服务转移到了网上，这就为更多犯罪分子创造了一个新的机会世界。因此，房主们现在比以往任何时候都需要提高警惕。

那么，如何避免这些情况呢？丽莎针对房产权欺诈也专门写过一篇文章，莎粉可回顾《自己的房产竟被冒名卖了？钱没拿，陌生人却合法拥有您的房产，报警也没用？》总的来说，您必须要：

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假如经济犯罪法案通过，会发生什么？

经济犯罪法案（The Economic Crime Bill）于上周一（3月7日）在下议院通过，进入审查阶段。

具体来说，该法案是一项关于建立海外实体及其受益人登记册，并要求拥有土地的海外实体在某些情况下进行登记；同时，对业主的不明财富令作出规定；此外，该法律还对制裁作出规定。

从广义上讲，它的目的是使那些寻求在英国隐藏财富的人，特别是那些从海外这样做的人，包括罪犯和那些有钱人可能寻求庇护非法获得的金钱，比如说，通过购买房产。

据《金融时报》以及《卫报》报道，这项立法是在几年前提出的，目的是解决国家犯罪署估计每年通过英国输送的1000亿英镑的非法资金。

然而，虽然该措施在2018年起草了立法草案，但随后被搁置，并一再推迟，甚至无法保证它是否会出现在本届议会中，有人还认为该法案被遗弃了。

然而，在俄罗斯入侵乌克兰事件发生后，以及英国对俄罗斯资金问题越来越关注。该法案的进展被加快了。

据了解，目前，许多昂贵的房产，尤其是伦敦的房产，都是由设在海外的不透明的空壳公司拥有。该法案执行后，业主需要在登记册每年更新一次，必须申报谁是”实际所有人”，即最终拥有或控制一项资产的人。政府说，那些没有申报其实际所有人的人将面临出售其财产的限制，并面临最高五年的监禁。

正如上文所说，该法案还将包括加强”不明财富令”制度的措施。通过该制度，政府可以命令人们披露其财富的来源，如果他们不能证明这些财富是合法获得的，则可将其没收。

据了解，该法案在议会中得到了反对党的支持，但许多国会议员对文本中的漏洞感到不满，他们担心这些漏洞会让富有的外国房地产所有者推迟或规避透明度要求。

比如说，根据该法案，现有的所有者将有长达六个月的时间进行登记。人们担心，这些人很有可能在6个月的时间内早就快速处置或转移非法资产了。对此，工党呼吁将其改为28天。

部长们表示，在立法进入上议院之前，他们将考虑做出一些改变，以加强立法，但他们究竟会提供什么仍有待观察。《卫报》称，如果时间必须在6个月的宽限期内的话，其中一个可能的让步是可以迫使人们在出售或转让资产时披露他们的身份。

不管如何改变，可以肯定的是，如果该法案被通过，立法将使海外房产所有者更难隐藏资产。

你们对该法律草案如何看？

好了，本期《丽莎房产快讯》就到这里。我们下周再见。

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一般在英国租房的租约都是不定期的，有些是一年，两年或一直延续下去的。

那么假如租客在租约完结前就要搬走，房东可以怎样做？

租客假如说要搬走后就消失得无影无踪，房东又能采取什么行动呢？

还有就是，如何能够有效避免这种情况发生？

现在，丽莎就带莎粉们走进英国房产 – 中止租约的世界，解答您的疑问。

《租客突然退租消失，业主怎么办？》

通过上面的视频，莎粉们是否更了解“中止租约”了呢？

之后，我们还会继续以简单平易的方式，向莎粉们科普更多英国法律信息。

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