商业地产的租约比居民住宅租约复杂多了，房东在驱逐方面更为艰难。根据《1954年房东和租户法》规定，商业租约到期后，租户依旧享有使用权的保障，可以自动续租。

从理论来说，一旦房东出租商业地产，除非涉及违约，出售物业，对物业进行重大装修，收回自己经营等特殊行为，租户可能就会无限期留在那里。

当然，房东也是有权利重新签署一份新租约的。只不过，商业房东往往需要遵循一个非常严格的程序，需要向法院申请并向租户送达第25条通知。在这过程中，租户也可针对该通知上内容提出反对建议。最后，由法院来决定是否续租，如法院下令续租，法院将有权监督新租约的授予和条款，并做出合理的安排。

本篇说的案子《W (No 3) GP (Nominee A) v JD Sports Fashion 》就是关于商业租赁的续租案。续租案不难解决，然而，本案的租约涉及了一条特殊的租金条款——“营业额租金支付形式”，也就是说，租约规定租金需要根据租户的营业额来确定。因此，双方在如何支付租金问题上产生很大的争议，只能让法院做出决定。

那么，什么是营业额租金？在商业租约续租审判中，法院是否有可能按租户的营业额来命令新的租金呢？

→ 故事背景

本案原告是位于Derby中心的大型购物商城——Westfield Derby的业主公司，该商场于1975年开业，有着两百多个零售和餐饮店铺。2008年1月16日，JDSports Fashion公司与该商场签了一份租约，从购物商场中租下一套零售单位，位于二楼。

根据这份租约规定，双方的租期为十年，从2007年6月24日开始计算，于2017年6月23日结束。租约还包括一条营业额租金条款。

这是一种什么样的支付方式呢？

营业额租金——（Turnover Rent），顾名思义，租金取决于承租人的营业额。当承租人生意做得好，营业额上升，他们支付的租金就会增加。但当业务挣扎，营业额下降时，房东将收到比较少的租金。

按照不同的合约安排，营业额租金形式可以通过以下方式来计算：

承租人向房东支付”基本租金”和 “营业额租金”：房东拟定一个基本租金，同时，还设定一个营业额租金数字，承租人需要同时交两笔租金；

纯营业额租赁：承租人支付的唯一租金是基于他们的营业额；

营业额补足——（Turnover Rent Top-up），承租人按公开市场价值的一定比例支付固定的基本租金，如营业额超过基本租金，则在基本租金之外再支付营业额补足，通常也是以百分比来呈现。

从法院提供的资料来看，JD Sports Fashion和Westfield Derby签署的营业额租金条款是按照第三种“营业额补足”的形式来计算的。

它的计算方法如下：初始基本租金（175,000英镑）+ 营业额租金（销售总额的8%的）

租约指出，超过基本租金的数额，按季度来计算。

→ 房东想要重新签约

不知道出于什么原因，商铺业主Westfield Derby似乎对原租金的安排不满意。于是，在租约即将到期的时候，房东公司向承租人提出新的租约安排。

根据《1954年房东和租客法》的第二部分规定，如果原租约的房东想要授予新的租约，房东方需向法院发出第25条终止租赁的通知申请，从而等着法院给予新租约的授予和安排。

2016年12月22日，Westfield Derby业主送达第25条通知给JP公司，双方终止了2017年6月23日的第一份租约。同时，业主还向承租人提出一个为期十年的新租约，此次，租金按普通方式来计算，为282,000英镑。

2018年6月20日，JD Sports Fashion 确认该诉求的送达，但是，该公司并不同意新租约的安排。他们提出反建议，提议继续以营业额租金的形式支付，并缩短新的租约期。他们提议以160,000英镑的租金签订五年期合同，营业额租金相当于营业额的5%。

→ 双方立场又反转

然而，到了审判的时候，双方的立场突然发生转变。这时，房东坚持营业额租金条款，而承租人则反对了。

据了解，房东提议把拟定的282,000英镑的租金费用减到200,000英镑，作为回报，承租人需要支付营业额的8%租金。根据承租人目前的营业额来计算的话，8%相当于496,000英镑。

此外，房东同意约定五年的期限，并在三年的时候会有一个中断条款，租户可提前在六个月通知的情况下行使这一权利。然而，如果承租人实施三年期中断条款权利，必须要赔偿100,000英镑。

承租人的意见相反。

承租人认为，房东的提议非常离谱。多年过去，他们的基本租金已增加到每年205,723英镑。随着营业额的增加，承租人的营业额部分交的租金也不少。按照房东的算法，如果要求租户支付营业额8%的租金，那么租户每年将支付大约50万英镑。然而，公开市场的固定租金价格仅为17万英镑！

因此，承租人给出两个选择：

如果法院下令新租约必须按固定租金模式来支付的话，每年的固定租金数额应该以170,000英镑来计算；

如果法院下令按照营业额租金模式的话，比例应该为营业额的0.29%。

承租人向法院透露，在2018年他们第一次提交反对建议后，他们开始对市场进行调查。他们发现，该购物中心给其他租赁授予普通的固定租金，并按市场租金来算，而且这些租户都没有任何营业额租金的捆绑。即便有些零售商有营业额租金条款，可是，他们的基本租金以及营业额租金计算幅度远远低于被告公司。

所以，该公司在案件审理期间转变想法，即拒绝营业额租金的收取方式。然而，他们也尊重法院的安排，因此，才给出以上两个选择。

被告公司的代表人称：

“公司的营业额很高，但利润率却很低，因为我们绝大多数商品都是引进其他品牌的，购买和销售的利润率比我们自己生产的商品要低。因此，按照营业额租金来计算的话，会让公司经济带来影响。所以，我们公司改变了立场，因为我们公司在该地铺支付的租金远高于公开市场的租金。”

双方律师根据不同观点向法院提出质疑。

→ 法院拒绝为商业租金设定营业额租金

最终，法院授予新租约的安排，并按照公开市场的情况来确定新的租金：104,300英镑。同时，法院拒绝根据租户营业额来加收租金的要求。

法院重点强调，根据《1954年房东与租客法》第35条规定，营业额租金条款不属于租约条款，它属于租金下的条款，应该根据该法律的第34条规定来考虑。根据第34条规定，房东与租客确定的新租金必须符合公开市场的情况，然而，营业额租金则不属于公开市场的租金范畴。

法院认为，在不知道租户营业额的情况下，法院不可能确定一个适当的营业额租金的百分比。特别在零售行业，这类型的商业营业额是未知的，它不像固定的停车场，可以有一个最大的比例；零售行业每年、每个月甚至每天都会有非常大的变化。如果法院强迫制定特定的数额或者特定的百分比，不同租户会因此产生不同的金额，有一些营业额特别高的商铺则有可能大大超于市场租金价值，这对承租人来说非常不公平。

→ 丽莎观点

丽莎认为，本案再次确认了一个立场，即对于一个特定的房产，其租金不应该与特定租户的商业能力挂钩的。好的商人，也是有权通过自己的能力来赚取更多利润，而不是用来补贴不断上涨的营业额租金的。

当然，我们并不是认为这种租金形式不可取，它的目的是解决一些难题，比如，在双方的收入缺乏确定性的情况下，营业额租金条款确实可为双方带来暂时的解决办法。受到疫情的影响，承租人被迫关门营业，房东也从中失去收入，在这样的情况下，如果双方签署了一份营业额租金条款，可以暂时避免一段时间的经济亏损所带来的影响。从这方面来说，营业额租金条款在房东和租户之间创造更多的商业关系，双方都将从承租人的成效中获益。

然而，它并不是一个牟利的机会。也就是说，房东不能看到承租人生意好、品牌好、营业高，就建议承租人签署这样一份条款，并标一个不合理的数额。承租人是有权向法院提出异议的。

另外，本案对租户也是一个警醒，受到疫情的影响，市场上越来越多租户主动寻求“营业额租金”安排。那么，此次判决明确提出了，由于不属于租约条款，法院无法对营业额租金提出命令。也就是说，在续租或安排新租约的时候，租户恐怕也很难向法院提出收取营业额租金的合理性了。

我们建议，双方在签署任何租金协议之前都应该好好研究相关法律，看看自己是否真的适合这样的租金安排。此外，双方需要好好商谈并签署一份更详细的合约，把所有的相关条款以及可能会发生的潜在问题都列出来，比如，限制金额幅度以及续约后的相关安排，这样才可以安排一份比较合理的租约，也可避免以后的法庭之争。

今天的文章就到这边，如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都可以进一步咨询丽莎律师行。

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上周三，丽莎发布了一篇文章《在英国买房，究竟选新房还是旧房？》，看完后，莎粉可能有了买新房的想法。在购买新房聘请律师的时候，莎粉们可能有了新疑问，为什么新建房产的律师费会贵一些呢？

许多人喜欢新房，认为它非常现代而且节能。然而，购买新房的法律程序相对复杂一些，所以，收费也稍微昂贵一些。那么，它究竟有哪些不同呢？房产律师需要如何为您把关呢？

今天，丽莎律师行房产部门律师团队为大家详细介绍：

• 为什么新建房产的法律程序会更加复杂？
• 房产律师主要帮您审查哪些方面？
• 新建房产的购买和产权转让程序
• 新建房产法律费用如何？
• 其他建议

→ 为什么新建房产的法律程序会更复杂？

在英国买房，无论您是购买新房还是老房子，都必须聘请一名律师帮您处理产权转让的相关问题，有兴趣请回顾丽莎的旧文《在英国买房，为什么一定要找房产律师？》

总的来说，购买新建房产与购买现有房产的过程有些不同，比如：

您需要提前支付预订定金（通常是不可退还的）

在换房之前，您不能参观房产（除非它已经建成）

您预订房产后的28天内需要进行交换合同（即使房产还没有建成）

此外，新建房产容易出现的潜在问题比较多，风险会比老房子高一些：

新建房产的建造有可能不符合当地的规划规定

新建房产未能安排国家房屋建筑委员会（National House Building Council）检查

开发商未能完成道路和下水道的协议

房屋建造不符合原始计划

基于不同的购买程序以及高风险等因素，新建房产的法律程序会复杂很多。这意味着，律师需要为买家搜集以及审查各种材料，以保障您将要购买的房屋建设符合法律法规；其次，律师需要确保合同里的每一项条款都是对买方有利的，比如说，他们需要确保您的定金得到保护了，确保新建房产需要有具体的完工日期；同时，他们还需确保您可按时收房，如果开发商在规定的时期内无法完成，买方可得到什么样的保障等等细节问题。

房产律师主要注意哪些问题？

在新建房产产权转让过程，房产律师主要为买家审查和把关以下内容（但不局限）：

检查规划许可：检查该房产是否按照正确的规划许可建造，天然气、电器、水和排水系统是否连接，以及道路是否已被采用。此外，律师还会进行任何其他相关的当地搜索。

检查房产的产权：确定该房产是租赁产权还是永久产权。如果您购买的是新建的公寓，这将是一个租赁产权房产。租赁物业通常会有地租费以及昂贵的年度服务费，以支付建筑内部公共区域和场地的维护和保养费用。因此，律师的任务是知道这些费用是什么，它们每年可能会增加多少，以及它们到底包括什么。

揭示任何限制性条款：律师将检查租约里是否有任何限制性的条款，比如说，哪些条款禁止您对房产进行某些改动。或者说，禁止您在没有事先许可的情况下扩建，或者根本不允许扩建。

检查您的正式抵押贷款报价的条件

帮您查看新建房产的保险以及解释如何保护您的利益

→ 新建房的购买以及产权转让程序是什么？

和购买老房子的程序差不多，但略有一些区别，我们分为四个阶段：

第一阶段：预定房产或地块

如果您购买新房，您需要向开发商支付预定费——预定费由开发商制定的，范围从100英镑到2000英镑不等，对于一些昂贵的高端物业，您可能需要支付的预定费会更多。这一笔预定费可以帮您拿下这一套房产，防止开发商将该地块卖给其他买家，当然，它也赋予您时间思考，在这个时间范围内，您还有退出购买的权利。通常来说，这个预定期在28天。

在这个阶段，您应该从开发商那里得到一份预订协议，其中包括：

购买价格；

购买价格中包含的内容，如房产中的固定装置和设备；

每年的服务费和管理费可能是多少，以及费用包括什么（对于租赁权）。

预定协议：《房屋建筑商的消费者守则》规定，开发商应向买家提供预订协议。如果您没有得到一份，你应该向开发商索取。

当销售完成时，该金额将从您为该房产支付的最终金额中扣除。然而，如果您提前反悔了，想要退出购买，您会失去这一笔预订费。这里需要提醒的是，在您承诺支付预定费之前，有必要找到一个抵押贷款机构，让他们发一个证明文件，原则上说明贷款机构愿意借给您多少钱来买房子。

第二阶段，律师介入

一旦您预订了房产，您就应该委托房产律师进入您的购房程序，

您的律师将与开发商的律师合作，获得一份合同草案的副本。他们将检查合同是否对您有利，并提出他们遇到的任何问题以及我们在第二章节提到的所有内容。

第三阶段，换房

一旦您的律师对所有问题的解决方案感到满意，他们将与开发商的律师交换合同。在这个阶段，您需要支付您的首付款了，通常是全部购买价值的10%左右或不等。

您的律师会负责收这一笔费用，随后把它转给开发商方的律师。您还需要签署一份合同，说明您同意以目前的要价购买该房产，并在完工后付清余款。

由于新房需要一段时间来完工，您的律师应确保合同价格在交易时被锁定，以保护买方在交易完成前免受房地产价格上涨或下跌的影响。否则，房产估价的变化可能会对您获得抵押贷款的机会产生不利影响。

在换房的阶段，房产律师还会为您做最后的搜索以及相关检查。

第四阶段：完成

对于新建房屋来说，竣工通常是在开发商完成建筑工程后的10个工作日内进行，他们需要等待建筑控制部门确认，该建筑的结构是安全的。

在这10天内，您应该确保抵押贷款机构的估价师以及您聘请的测量师可以做最后的检查，并准备一份故障清单。完成一份故障清单是为了通知开发商该房产的任何外观或结构问题。例如，有污点的油漆工作或有问题的屋顶等。

然后，开发商应努力解决维修报告中提出的任何问题。

您的律师将安排支付印花税（如适用），同时在土地登记处登记您的所有权。他们还将在NHBC登记您的所有权，并将您的担保证书转发给您。

→ 新建房产的收费标准如何？

通常来说，房产法律费用的收取标准会按照不同的产权来进行划分。租赁产权的法律费用通常更加昂贵，因为律师必须要完成额外的工作，比如检查租约的长度以及与房东（物业地主）联系，向他们或物业管理人发出通知，或者获得有关物业费和管理细节的相关信息。

在这样的基础上，如果您的房产属于“新建”的，它还会产生额外一笔费用，这笔费用从200到1000英镑不等，不同的律师行有着不同的规则，有些律师行会有一个打包价（直接给您一个总价），有些律师行会单独列出来。

→ 其他购房建议

购买任何新建房产都与购买现有房产不同，为了减少失去新建房产的风险，在您决定预订新建房产时，请尽快找到一名房产律师。此外，为确保您的购买顺利且无压力，丽莎建议您要确保找一位在购买和出售新建房产方面有着丰富经验的房产律师。如果您购买的是期望或计划外（Off-plan）房产，这一点尤其重要，我们接下来也会写一篇关于购买期房的相关注意事项。

如果您在购买新建房产有任何法律疑问，都可进一步联系丽莎律师行。丽莎律师行房产律师团队有着多年的房产转让经验，可以为您提供专业的服务以及建议。

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新年开始之际，丽莎曾经为大家揭露了英国移民局在2021年的最新季度报告中，大幅减少对于工签赞助人（也就是雇主们）采取移民执法行动的情况。

当时我们就在文章中分析，这样的变化反映著英国政府对于高技能移民抱持的欢迎态度，所以连带对于身为“赞助人”的雇主们可能都更加友善了。

值得一提的是，在对于高技术移民的“欢迎”态度上，就“工签”方面来说，除了现有的Skilled Worker（技术工签）制度，比起过去的Tier 2普通工签，要来得更加开放；更好的消息是，在今年即将迈入的春季，雇主和雇员们还将迎来“更为弹性”的工签制度。

→ Scale-up（成长型公司工作签证）

根据英国内政部的计划，进入2022年春季（也就是不久后），英国将会正式推行新签证路径，而其中一种被视为“更弹性”工签的Scale-up路径，就十分值得关注。

据英国政府先前的宣布，Scale-up Route最早将于今年3月正式实施。

而之所以这类签证路径被称为“更弹性工签”，则是由于相比于现有的Skilled Worker（技术工签），Scale-up签证将不要求雇主须具备“赞助资质”（Sponsor Licence），就能够聘请海外员工来英合法工作。

所以，英国政府在最早介绍这类新签证路径的时候，也称它为“快速”工签路径（Fast-Track）。

原因很简单，因为目前的Skilled Worker路径要求，雇主身为赞助人，必须先申请到合格的赞助资质（Sponsor Licence），才有权“赞助”海外员工来英为其工作。

但对于一些规模较小的企业，申请赞助资质的流程不论在时间或费用的成本上，可能都不是容易负荷的。

这也就是为什么，英国政府在为求通过海外人才促进英国经济发展的前提下，希望加速英国当地雇主们招聘海外雇员的程序；某种方面来说，也是更鼓励或至少让招聘海外雇员这件事变得更加容易、弹性一些。

→ 所以，Scale-up并不是“赞助型”签证？

如果单纯从雇主不需要有Sponsor Licence的角度来说，可能会觉得不是；但实际上，雇主希望通过Scale-up路径来聘用海外人才的话，还是需要满足移民局的特定要求才可以。

从另一角度来说，这也算是Scale-up路径会被称之为“成长型公司”工签的由来；就是说，想要为员工申请Scale-up工签，雇主/企业必须符合以下要求：

该企业在过去3年内的平均年收益，或者（所创造的）就业增长率/就业人数，增长超过20%；并且

在这个“3年期间”的最开始时，该企业已经有至少10名雇员。

并且，对于“被聘用”的海外雇员，也需要满足以下要求：

首先，雇员必须获得“符合资格”的英国企业，给出的“高技能”工作Offer（所谓“符合资格”基本就是上面列出的两项条件，虽说达不到上述要求的企业，如果可以证明在未来可以实现强劲的增长，也可能满足条件，但进一步如何判断，还需要看移民局之后的宣布）；

同时，雇员的年薪必须至少达到33,000英镑（这和现有的Skilled Worker的一般年薪门槛25,600镑相比，是高出不少）；

并且，雇员同样需要满足英语要求（目前尚未公布实际要求，但预计会是B1程度）；

最后，虽然雇主并不需要“赞助资质”，但某种程度来说，这类签证还是算“赞助”性质，因为申请的时候，移民局还是需要对雇主做一定的确认和认证——目前有的说法是，雇主仍需要满足类似于“赞助资质”的特定要求，来确认该雇主是符合资格并且之后仍会遵守相关合规规范的（差别只是说，雇主不必花费更多的时间和金钱，去真的申请一份Sponsor Licence）。

→ 除了免除“赞助资质”的要求，没有其他好处吗？

还是有的。对于雇员来说，Scale-up工签一定程度上赋予了雇员更大的自由。这包括：

成功获签Scale-up工签的申请人，除了能合法在英国工作，还能更换工作和雇主（不像Skilled Worker那样，换了赞助雇主基本就需要再次申请签证）。不过，移民局应该还是会对Scale-up工签设置一定的长度，比如雇员需要至少为一开始“赞助”的雇主工作6个月的时间，才可以为其他雇主工作；

相比Skilled Worker的5年永居路径，Scale-up工签将会提供“更快永居”的可能，最早可以满3年转永居（当然，届时申请人是需要满足一定的永居要求，至于细节部分必须等到之后移民局的进一步宣布）；同时，Scale-up工签也允许“续签”的可能。

→ 利好不只Scale-up，高潜力人才签证（High Potential Individual）也将同时推出！

这类签证丽莎先前已经稍微有为大家介绍过——“高潜力人才”将是一种商业签证，和以上不同的是，这类路径不属于“雇主赞助”制度。

据已知宣布，“高潜力人才签证”将会开放给毕业于“全球顶尖大学”（Top global university）的毕业生（虽然说，内政部可能允许其他方式（替代指标），来证明申请人是具备“高潜力”的）。

而在“全球顶尖大学”这项要求上，有可能会参考目前具有全球性声誉的排名如：

QS World University Rankings（https://www.topuniversities.com/university-rankings/world-university-rankings/2021）

Times Higher Education World University Rankings（https://www.timeshighereducation.com/world-university-rankings/2021/world-ranking#!/page/0/length/25/sort_by/rank/sort_order/asc/cols/stats）

Round University Ranking（https://roundranking.com/ranking/world-university-rankings.html#world-2021）

在”替代指标“上，则有可能会基于以下：

高薪资（满足一定薪资线）；

具备硕士以上学历（不只有学士学历而已）；

来自STEM背景（也就是持有科学、科技、工程或数学领域的高等学历，属于英国政府重点需求的人才）；

年龄（比如年纪越轻、越受偏爱）。

→ “高潜力人才”的好处？

除了以上所说的，高潜力人才签证将是“非赞助制”；把“它”拿来和目前的Global Talent（全球人才签证）相比，也不像Global Talent那样，高潜力人才签证也不需要”担保制度“。

同时，这类签证同样允许申请人在未来（满足相应要求的前提下）续签或转永居，目前来看“高潜力人才”同样属于5年永居路径。

和前面Scale-up工签不同的是，高潜力人才签证（High Potential Individual）将允许申请人在“没有”拿到工作Offer的情况下，就可以申请该签证合法在英国工作、换工作。

丽莎结语：简单说，不论申请人适用哪种即将启用的新签证，亦或是现有的移民路径，我们可以确定的是，即将到来的春季，将为雇主和雇员都带来更多可能或机会。

当然，就如英文常说的一句话：”The devil is in the details“（魔鬼藏在细节里），各类路径不论是新的还是原有的，都有该路径的相关规定和要求。

实际对于赞助人或申请人来说，更适用哪一个，还是需要在移民局宣布进一步细节的时候，根据自身情况去判断的。

不过，如果您感兴趣的话，其实可以现在就开始准备。不论是雇主或者雇员，如果您在申请方面有任何疑问，都可以直接询问丽莎，我们尽力根据您的情况，为您提供最适用的建议。

好的方面是，更多的路径，带来了更多的可能。对于想要来到英国或者继续留在英国发展的人来说，即将到来的“高技能”类新路径，自然提供给当事人更多弹性的选择。

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本周《丽莎房产快讯》，我们将带大家看的新闻有：

• Halifax 公布最新房价数据：生活成本的挤压将使房价增长大大放缓
• 随着生活成本的上升，利率再次上调，对房主来说意味着什么？
• 政府发话：第21条驱逐将被进一步被废除，房东不可以无缘无故把租户赶出家门
• 80万出租房将被迫进行升级，房东们该怎么办？
• 市政税退税机会来了：谁有资格获150英镑退款，如何申请？

英国房价增长将大大放缓

今天上午，英国最大抵押贷款机构Halifax发布最新报告称，2022年1月，英国房价上涨0.3%，值得注意的是，这是自去年6月以来最缓慢的一次月度增长。

然而，按年度计算的话，英国房价年增长率仍然稳定在9.7%，这让英国平均房价又上升到了一个新的高度。

截至2022年1月，英国平均房价上升到276,759英镑，比去年同一时期上升约24,500英镑，比两年前（疫情前）上升37,500英镑。

其中，威尔士的年度涨幅最为强劲，房价上升13.9%，然而，威尔士房价的本月涨幅也呈现下降的趋势，目前，威尔士平均房价为205,253英镑；此外，苏格兰的平均房产价格也有所下降，年度上涨放缓至8.9%，截至2022年1月，当地平均房价为192,69英镑。

在北爱尔兰，价格比去年增长10.2%，1月份的平均房产价值为170,982英镑。

在整个英格兰，西北地区仍是表现最强的地区，房价同比增长12%，平均房价为213,200英镑，其他的信息可参考下图（Halifax数据）

此外，Halifax的报告还显示，1月份伦敦的年度房价继续上涨，这是伦敦连续第三个月的上升了，月度增长达到4.5%。该数据比去年12月高出两倍，也是这一年多来的最高数值。

然而，受到通货膨胀影响，生活成本会越来越高，房地产行业的专家们都认为，英国房市预计将要降温。

Halifax的总经理Russell Galley评价，可负担性已经处于历史性的紧张状态，使得进入房产阶梯变得更加困难。

“在2021年的活动高峰之后，交易量正在恢复到更正常的水平。由于房价涨幅继续超过收入增长，可负担性仍处于历史低位。尽管去年首次购房者达到创纪录的水平，但由于首付款要求仍然具有挑战性，年轻一代仍然难以负担。

“这种情况预计在短期内会变得更加严重，因为家庭预算将会越来越大，买房人可能会逐渐减少。房价增长速度可能大大放缓。”

独立房产中介James Pendleton的房产专家Lucy Pendleton说，供应、负担能力和购房者的耐心都在被拉伸。家庭预算的增加会让整个事情都变得不稳定。

Lucy认为，上周公布的能源账单大幅上涨将继续创造压力感。在生活成本如此之高的情况下，特别是首次购房者，将发现很难保持他们在游戏中的地位。

“慢慢地，买家的数量将被不断减少，只有那些有多余资金的人，才会被市场留下来。抵押贷款成本已经上升了几百英镑，而英格兰银行可能会采取更多的干预措施。”

生活成本上升，利率继续涨

正如Halifax的报告所说，生活成本的压力将迫使房市变冷静。此外，还有一点也值得投资者们关注，利率上升也将成为另外的压力。

上周，英国央行在三个月内第二次提高利率，已经从0.25%上升到0.5%。有数据统计，约有200万借款人（采用可变利率抵押贷款的房主）将会看到他们每月的还款额上升。

随着食品价格上涨、能源成本上升，紧接着国家保险缴款将在4月也增加，消费者已面临着开销压力。这一回，利率的增加将会进一步给房主带来打击。

英格兰银行警告说，家庭面临着三十年以来最大的可支配收入下降幅度。

那么，利率的上升对房主来说意味着什么呢？

只有当您的抵押贷款是随着银行利率的变化而上下波动的情况，您才会受到该利率变化的影响。通常来说，这些抵押贷款包括：跟踪交易或标准可变利率。

根据抵押贷款贸易机构UK Finance的数据，大约74%的抵押贷款持有人是固定利率交易，他们每月还款额不会有任何变化。然而，约有85万房主使用跟踪抵押贷款，而110万房主使用标准的可变利率，这些房主将看到账单的变化了。

打个比方，拥有20万英镑抵押贷款的人，在最近一次加息后，他们的还款额将增加约24英镑，一旦计入之前的增长，他们的月付款额将增加不到40英镑。

所以，如果您使用的是固定利率抵押贷款，您将不需要担心利率的上升，直到您的交易结束。如果您是跟踪式抵押贷款，并想保护自己免受利率上升的影响，您可能需要把它转为固定利率。但是，丽莎想要提醒，在您这样做之前，请确保您不会因为提前结束交易而产生任何罚款。

如果您使用的是标准可变利率，您可以在任何时候转换到新的抵押贷款。

无过错驱逐将被废除

《白皮书》（White paper）是英国政府对外发布的政策文件，阐述政府将要写入法律的内容，并把这些计划开放给其他议员进行审查。

上周，住房和社区及部长MichaelGove发布最新《白皮书》计划，有一部分的内容将影响房东。

最重要就是关于驱逐的问题。

目前，根据英国现有法律“第21条无过错驱逐”规定，即使租户没有做错事，房东也可发起第21条驱逐通知。租客在接到通知后，必须要腾出出租房。

然而，根据最新《白皮书》规定，第21条驱逐规定将被废除。也就是说，根据新计划，房东将不再能够无缘无故地把租户赶出他们的房子。

对于租户来说，这确实是好消息，它会给租户们更多的信心，让他们有一个更稳定的家。而对房东们来说，您想要拿回自己的房子，将会变得很艰难。

据了解，2019年，政府就有计划废除第21条通知的规定了，然而，由于争议比较大，此后一直在咨询阶段。此次，《白皮书》把该内容公布，这个事情应该就属于板上钉钉的事了。目前，市民们只需等待该规则的细节出台。

此外，此次《白皮书》有关租赁市场的计划还包括：打击无赖房东。

据《白皮书》称，政府计划引入房东登记制度，建立一个全国性的数据库，这样就可以让各地政府更容易访问和监视无赖房东。如果房东违反了新的准则，他们将被从官方名单中驱逐。

劣质出租房将严格惩罚

此次《白皮书》中，还有一个计划非常值得关注，在这里，我们单独报道——

作为打击无赖房东的一部分，新任住房部长Michael Gove要求在周三宣布立法，要求房东升级约80万套不符合安全、温暖和良好维修状态的房产。此外，如果租客发现他们的房屋低于最低标准，房屋租赁者可强迫房东把他们房子改造得更好。

目前，成千上万的租户家庭正在与恶劣条件作斗争。根据最新的英国住房调查，2020年，21%的私人出租房屋没有达到预期的最低住房条件标准。根据最新的政府数据，在英格兰北部和中部地区经常看到不合格的劣质房屋。大约34%的私人出租屋被列为”不体面”，而在东南部只有17%。

因此，住房部长Michael Gove制定了“体面住宅标准”的新的规则。

什么样的房屋才达到体面住宅标准呢？

根据规定，房屋必须处于合理的维修状态，有现代化的设施和服务，并有合理的绝缘和加热水平。据了解，该标准过去只适用于社会住房，但现在私人出租的住房也必须符合这些标准，这是有史第一次。

政府要求，80万套出租房必须在2030年之前都需要进行改进。达到这一标准后，英格兰的劣质房屋数量将会减少一半。

住房部长说：

“没有人应该生活在一个不合格的房子里，无论其使用权如何，所以我们的首要任务是为每个人创造一个更公平的私人和社会租赁部门。”

此外，政府还表示，需要实施罚款和禁令，以阻止一些惯犯将租户置于恶劣的条件下。不过，罚款和处罚的具体内容尚未披露。丽莎猜测，政府可能会很快制定出惩罚金额。一旦我们知道更多的细则，我们将立刻发布一篇文章通知各位房东。

哪些地区的房产业主可获得市政税退税？

在上周三政府发布会上，财政部长RishiSunak宣布，为议会税率在A至D级的家庭提供优惠，给他们减少一些市政税。具体来说，数以百万计的英国人将有机会拿到150英镑的市政税退税，一些特殊地区的市民将获得更多的支持。

那么，谁有资格获得150英镑的市政税退款？

据政府发布的消息称，市政税退税将适用于英格兰所有处于市政税区的A、B、C或D级的家庭。据统计，这将涵盖大约80%的家庭或大约1500万个家庭。由于市政税是基于房产价值的，低价值房屋比例较高的地区将受益最大。A是最低的等级，H是最高的等级。

因此，您可通过向当地政府查询或通过邮编查询器来了解您的市政税率，查看您是否可以获得优惠以及获得多少优惠。

符合资格了，该如何申请？

对于那些通过直接借记（Direct Debit）支付的人，政府将使用银行账户的详细信息，将150英镑的一次性支付到您的账户。如果您符合条件，政府会在4月起直接向您的卡里发放资金。

如果您不通过直接借记支付，政府将处理索赔，在缴纳税费的时候，可向收费方进行联系。

那么，哪些地区将从中获得最大利益呢？

根据最新的数据，英格兰东北地区的130万套房产中的110万套将获得帮助。在西北部的340万套房产中，总共有290万套房屋将获得支持。约克郡和亨伯郡有250万套住宅，其中220万套将获得折扣。在东中部地区和西中部地区，分别有210万和260万套住宅，其中，180万和220万将获得折扣。

同时，在伦敦的370万户家庭中，250万户将获得150英镑的退款。

而东南地区的480万个家庭将获得资金减免，在西南地区的260万个家庭中，210万个家庭将从帮助中受益。

如果您发现不输于这个范畴内的，丽莎建议您检查是否有资格获得市政税的其他折扣或豁免。比如说，单身人士可以获得25%的折扣，而学生则完全不必支付。

好了，本期《丽莎房产快讯》就到这里。我们下一周再见！

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上周五，丽莎和莎粉们讨论了最近一则有关英籍申请的案件（想复习可以参考这里：《震惊！英最高院支持移民局“暴利”收取孩子入籍上千镑申请费》），今天，丽莎再带大家来看看另一则最新出炉，有关“取消英国永居”的上诉法院判决。

这则判决为R (C1) v Secretary of State for the Home Department (Rev1) [2022] EWCA Civ 30，由于案件牵涉到国家安全的层级，所以有关当事人的个人信息并不多。

不过可以知道的是，当事人化名为C1。C1曾在2017年7月获得英国永居身份。

2018年11月，C1离开了英国，并去了伊朗。就在他人在英国境外的时候，英国内政部在该年的同月（其实也就只有6天后），决定取消（Cancel）C1的英国永居身份。

内政部这么做看来是铁了心，不想让C1再回到英国。

→ 高等法院的胜诉？

后来，C1还是有回到英国。只不过，他是从乌克兰，经法国加莱港，然后横跨了英法海峡（英吉利海峡），最终于2020年4月，才又再次入境英国的。

然而，C1踏上英国土地后，随即被英国移民局认定是“非法移民”（因为他原有的永居身份已经被取消，不再持有合法身份），C1因此被“拘留”直到现在。

（注：从法国加莱港（Calais）横渡英吉利海峡踏上英国港口、入境英国，是很常见到的非法移民偷渡路径。）

内政部是根据《2000年移民（入境签证及居留签证）法令》的第13条之7（Article 13(7) of Immigration (Leave to Enter and Remain) Order 2000），将C1的永居身份给“取消”的。

上述Article 13(7)赋予内政部（移民局和移民官员）权力，可以取消“人在境外”当事人的英国“签证”。

有趣的是，这个“英国签证”应该如何定义，就成了双方争论的点。

C1那方认为，Article 13(7)所指的“Leave to Remain”（签证）是指“有限期”的。换句话说，这并不包括“具永久效期”的英国永居身份。

因此，C1的代表律师就向法庭提出，内政部当初的“取消”是无效的，因为C1当初持有的是“永久效期”的签证（也就是英国永居），而不是“有限期”签证；所以内政部是无法以Article 13(7)来取消C1的永居身份。

既然如此，C1的律师就认为，C1的永居没有被成功取消，他就还持有该身份，那么，他是不应该被视为非法移民而被拘留起来的。

高等法院是如何回应的？

负责审判的法官Justice Jay表示，虽然他“不是很愿意”这么说（他原话用的就是“Reluctantly”），但他基本站在C1那方。

Justice Jay称，虽然Article 13的实质性条款（Substantive provisions）是适用英国永居身份的，并且若是有效的“有限期”签证，可以依照Article 13被“取消”，而永居身份却不能的话，似乎是有所反常的——但他却也认为，单以Article 13(7)来看，确实不赋予“取消”（Cancel）永居身份的权力。

Jay法官甚至还说，他还认为Article 13——也其实没有赋予内政部，得以取消“有限期”签证的权力。

（Jay法官补充，如果要让Article 13具备这类权力的话，当初（立法的时候）是需要在《1971年移民法》（Immigration Act 1971）的Section 3B(1)纳进去相关权力，才能够有效的。）

高等法院于是判定，内政部当初对于C1的“取消”是无效的；因此，C1并不是“非法移民”，移民局没有拘留C1的权力。

→ 内政部的上诉？

自然，内政部对于高等法院的判决是不满意的，于是这个案件继续来到了上诉法院。

而这一次，内政部在上诉法院竟拿下了胜利。上诉法院扭转了前面高等法院的判决。

在上诉法院的裁决中，认为C1这个案件的主要争论点在于——该“Leave to Remain”究竟有没有包含“Indefinite Leave to Remain”（永居）。

对此，上诉法院不同于前面高等法院的看法，认为《1971年移民法》的Section 3B，已经赋予了英国内政部（因特定情况/原因）取消人在境外当事人“签证”的权力。

而C1的情况，已经符合触发Article 13(7)的“特定情况”，也就是内政部可以因此取消（Cancel）他的签证。

上诉法院进一步说明，不论是在Section 3B，亦或是Article 13(7)中，都没有明确限于“Limited Leave to Remain”（有限期签证）——两者都是指“Leave to Remain”（签证）。

因此，上诉法院认为，这里的“签证”（Leave to Remain）应该包含“有限期签证”（Limited Leave to Remain）和“永久签证/永久居留”（Indefinite Leave to Remain）两种；否则，只限于其中一类，是不合理的。

最后，上诉法院判定了内政部胜诉。

丽莎结语：这个最新判决代表什么？

简单说，通过上诉法院这次的“扭转”，确认了英国内政部既有“取消”（Cancel）又有“撤销”（Revoked）一个人永居身份的权力。

当然了，内政部应该选择“取消”或“撤销”，需要视情况看应该依照哪个法条，去采取行动。

从C1的例子来说，原本如果内政部败诉的话，那么就无法通过Article 13(7)去“取消”他的永居身份了。

（虽然说，内政部还是可以改为以《2002年国籍，移民和难民法》（Nationality, Immigration and Asylum Act 2002）的Section 76，去“撤销”（Revoked）当事人的英国永居身份。）

这看起来是一个“技术性”问题，但其实就移民案件来看，很多时候牵一发动全身。

如果内政部无法“取消”而只能“撤销”一个人的永居身份，自然代表当初他们对于C1的行动将变成无效，而C1能够继续保有他的永居身份；之后内政部还想要对他采取行动，就必须依照其他法条去操作，而且还必须有合法的依据。

这对于内政部来说，自然会是很大的麻烦。

然而现在，既然判决已经被扭转，永居持有人就需要更谨慎可能导致永居被“取消”的情况。最起码，从C1的案件我们可以得知，对于人在英国境外的当事人，移民局是有权“取消”当事人的永居身份。

有关永居身份方面的话题还有很多，丽莎过去以来其实也写过不少。所以我们想在这边问莎粉，对于永居方面的话题，还有哪些特别关注或疑问的部份，都可以留言告诉我们。我们争取之后特别为莎粉们加写您所需要的专业文章，或者通过影片来进一步说明。

今天的文章就到这边，如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都可以进一步咨询丽莎律师行。

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今天，丽莎要给大家说的故事《Griffiths v Griffiths》与一名前国会议员Andrew Griffiths有关。

喜欢看政治新闻或者政坛八卦的莎粉们，应该对这名前国会议员Andrew Griffiths不陌生了。他多次被曝光性骚扰女性，还被查出是患有精神疾病，他的人生和职业生涯因此彻底断送了，他的妻子——现国会议员Kate Griffiths也离开了他。

更让人关注的是他与前妻长达多年的诉讼案，在一次次听证会当中，这位前妻连续曝光了更多惊人的秘密。为保护孩子，Kate申请了一项命令，禁止这位前夫直接接触女儿。法院虽拒绝了这一请求，但命令Andrew必须在有人监督的情况下才可以看望小孩。

然而，请人监督以及安排场所的这一笔费用相当高，Andrew向法院提出要求，要求前妻Kate来支付这笔联系费（contact fee），此举引起争议。

为夺回自己的利益，Kate曝光了婚姻期间可怕的秘密。原来，这名前议员是一名家庭暴力者，他对前妻多次性虐待！

最终，法官将会怎么判？

故事背景

2010年，Andrew Griffiths辞掉金融行业的工作，当选为国会议员，他在斯塔福德郡伯顿的保守党议员岗位上工作多年，政治生涯可谓前途无量。同时，家庭生活也看似幸福美满。

据《卫报》称，Andrew和妻子Kate Griffiths结婚多年，生有一个女儿。在公众场合中，这名保守党议员形象很好，多次宣传自己是女性主义捍卫者，要帮助所有女性发声！在他从政期间，他还帮助创建组织“Women 2win”，该组织致力于鼓励更多的女性保守党议员上任，并禁止穿高跟鞋活动。

然而，这一切良好的公众形象瞬间被毁灭。

2018年7月，媒体曝光了Andrew Griffiths向两位选民发布的色情短信。据说，这些信息是轰炸性的，前前后后总共有2000多条。他一边吹嘘自己忙于管理国家，可是，也想抽空玩玩这些调皮的女孩，并且，他还邀请女孩提供性服务，并承诺支付数百英镑。

此外，他还多次给女性发信息说：”我希望能够在晚餐时掀起你的裙子，给我的朋友们看。”

据说，就在事情曝光前，他刚刚被升职成为小企业部长。丑闻曝光后，他立刻被接受调查并离开当前的职位，政治生涯从此破裂，并对媒体说自己深感惭愧。

为挽回自己的公众形象重新争取议员地位，他主动邀请媒体进行采访道歉，并称自己小时候被性虐待，所以患有有精神疾病——狂躁症，发那些短信都是因病而发，自己控制不住。不仅如此，他还尝试用苦肉计，说自己多次想自杀，只是在想到对他的妻子和女儿的影响时才停止。

不过，这些说辞似乎毫无用处了，当时的首相梅姨对他已经失望至极，网民们也开始痛骂这名议员。

他的这位妻子Kate更是相当果断，在媒体曝光这些信息后，毫不犹豫离开了他。据法院提供的资料看，俩人于2018年7月正式分居的，随后，Kate带着女儿D离开了家庭住所。

接下来，俩人开启离婚程序。就在这个过程中，他们对孩子的安排有了争议，于是，更多惊人的信息被曝光了。

出轨以及性虐待

这位前妻Kate在开启离婚程序的时候已经时任国会议员，她告诉家庭法院，Andrew的恶劣行为不仅只是色情短信。她说，2008年在一起后，他这已经是第三次出轨。第一次，他在伦敦与另外一名女子有长期的婚外情。2011年，Kate还抓过他给另外一名女子发短信。

此外，Andrew还被诊断出患有精神疾病，曾经多次住院。因此，Kate认为，她的前夫脾气不好，缺乏自我控制能力，应该限制其与孩子之间有接触。

然而，Andrew不同意，向法院申请了儿童安排令（Child Arrangement Order），来寻求与孩子的接触和居住权利。

2019年3月9日，法院宣判，考虑到女儿的成长需要父亲，Andrew依旧可以和女儿见面，然而，他必须在周日有人监督的情况下才能接触孩子。随后，地区法官帕克对其接触的地点以及时间进行了安排，命令父亲与女儿要在指定的接触中心见面，每周有两个小时的时间。此外，法院还要求，父亲需要支付每周在监督中心接触的相关费用。

刚开始，俩人对该安排没有争议，Andrew每周日都定时见女儿。疫情到来，接触中心被迫关闭营业，从2020年3月24日，Andrew只能通过30分钟的线上视频联系，时间为周二和周六。当封锁解除后，父女的接触可以恢复原样。

而就在这时，Andrew突然又向法院提出新的要求。第一，女儿在安全和受控制的环境中度过了一段时间，可以恢复无人监督的直接接触。第二，他要求Kate来支付之前他在接触中心所花费的所有费用。他的理由是，他没有工作，而母亲的工资非常高，她有权支付这笔费用。

随后，法院做出了新的判决，要求接触中心对其重新进行风险评估。如果该中心认为它能够安全地监督接触，那么监护人就会恢复直接接触。同时，法院审议接触中心的费用，并对2019年7月的命令进行了修改，要求联络费（接触中心的相关费用以及其他支出费用）需要由父亲和母亲平均分摊。

对于这样的安排，Kate感到非常气愤，2021年6月的争端解决任命听证会结束后，她再次上诉，申请拒绝直接接触，要求父亲需要进行心理评估。同时，她拒绝支付任何费用。

为了赢得这一场上诉，她曝光了更多可怕的婚前秘密！

原来，在婚姻期间，Andrew多次强奸妻子，在她不情愿的情况下实施性虐待。在多年的婚姻关系里，他一直操控她的人生，一直以胁迫的行为要求她做事。Kate长期受到他的身体和言语上的虐待。更可恶的是，Andrew还对一位亲戚进行了身体虐待！

Kate的代表律师列出四条上诉理由：

法官命令母亲分担监督下的接触费用是错误的，这违反了母亲和孩子在《欧洲人权公约》第8条（家庭生活权）和第14条（免受歧视）下的权利；

家庭法院目前解释的法律违反了母亲在《欧洲人权公约》第8和第14条下的权利

法官命令父亲可以直接接触的安排是错误的，法院没有考虑到这样的接触方式对母亲和孩子会造成短期、中期和长期伤害

法官的决定没有适用《2010年联邦法律程序法》第12J条的规定，法院没有清晰解释，为什么家庭虐待的情况已被证实，却一致认为父亲直接接触孩子，不会使孩子面临伤害？此外，有什么理由认为直接接触孩子是对孩子有利的？

法院怎么判？

法院准许其中两个理由的上诉：第一，母亲是否需要分担监督下接触所需要支出的费用？第二，父亲是否可以直接对孩子进行接触？

经过调查，法官认为，Kate对前夫15项指控都得到了证实：Andrew有长期虐待的习惯，并长期对Kate施加压力，让她进行某些性行为以获得性快感。此外，他还必须确保Kate要顺从他的性要求，这种形式的虐待已经持续了大约10年。法院发现，他对Kate强奸的行为通常在她睡着的时候进行的，他没有获得Kate的同意，不顾一切对其进行强暴。

此外，他的脾气一直不好，多次对女儿进行言语上的暴力。有一次，3岁的女儿在他比较累的时候哭了，他不对其安慰，却一直对女儿喊出脏话：“闭上你的嘴XXX！”法官认为，这不是父亲该对女儿拥有的行为。

即便Andrew一直否认这些指控，法院却坚信这是真实的。

因此，作为家暴受害者，Kate不需要分担接触中心所需要的费用。此外，由于他的情绪无法控制，法院也搁置他可以直接接触女儿的命令。

丽莎评论

通常来说，法院审理离婚案件关于孩子安排的问题时，都会以孩子的利益为出发点。大多情况下，只要法院判定父母对孩子的生长有利，法院是一定会让孩子见到他们的父母的。有时，法院还命令每一方定时定地点去见面，这样就会产生一笔费用。在法律术语中，称之为“联络费”（Contact costs ）。

这笔联络费用通常是相当贵的，比如说，如果父母居住在外地甚至国外，为了定期见子女，他们需要坐长途飞机、酒店以及其他的开销；另外，正如本篇文章一样，如果一方有着精神疾病，需要有人监督的情况下接触孩子，那么，当事人就得负责这一笔监督费。

在以前的一些案例中，法官会根据双方的经济条件以及如何对孩子最有利的方式来决定谁来支付这一笔费用。父母同分担的情况也是经常可以看到的。

然而，本案涉及到家庭虐待的背景。

在这样的情况下，作为家庭虐待的受害者，即便他/她经济条件再优越，是否应该承担起施暴者的经济压力呢？

本案给出了一个很清晰的答案：如果案子涉及到家庭暴力的背景，让受害者来支付与施暴者相关的费用，显然是不公平的，也是不可采取的。

从本案中，丽莎也想给大家一个提醒。当您的离婚案件当中涉及了家庭暴力，您需要立刻从警方和社会服务部门获得帮助，同时，您也可以寻求法院来保护您。

英国最新法律《2021年的家庭虐待法》对家庭暴力有了新的定义，当您的另一半曾经对您做出以下行为，都可考虑为家庭暴力：

身体或性虐待

暴力或威胁行为

控制性或胁迫性行为

经济虐待

心理、情感或其他虐待

如在婚姻期间曾经遇到以上问题，受害者应该想办法搜集好相关证据，以在财产和孩子的抚养权利上为自己捍卫最大的权利。

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前几年，英国发生了一件令人匪夷所思的事情。

一对情侣在没有告诉朋友或家人的情况下偷偷注册结婚。听起来那么匪夷所思？故事情节像极了浪漫的电影，爱情有时就是这么冲动的？

可是，当您知道这对新婚夫妇的真实信息后，估计要感到惊叹了。这位新娘在注册结婚的时候已经91岁了，而且患有相当严重的痴呆症，她连自己都不认识，甚至都记不起身边这位小自己23岁的新郎是谁！

究竟是什么原因让这位高龄老人在不记得爱人是谁的情况下还能冲动结婚？真的是因为爱情吗？不管答案是什么，他们这一个举动把家人们给气坏了，最无奈的还属于这位老太太的儿女了。

据说，直到这位高龄新娘去世后，她的家人才得知这一桩秘密婚礼。让她更无奈的是，由于母亲重新结婚，留给自己的所有遗产全落在这一位陌生的新郎手里。

91岁老人新婚，新郎是为爱情还是钱？

2011年，Daphne的母亲Joan被诊断出老年痴呆症，就在同一时间，她遇到了比她小23岁的男子Colman，俩人偷偷恋爱了。

一个月后，Colman搬进了Joan的家里。

2015年10月26日，Joan告诉家人，她和朋友要去其他城市旅游。可没想到的是，Joan其实是和Colman一起跑到利兹市政厅登记结婚，并且还办了一场小型的结婚典礼。

全家人都不知道这一回事，直到Joan去世。

2016年3月，Joan离世了。就在去世的第三天，Daphne才得知这一晴天霹雳的消息，她感到非常伤痛，她不知道为什么母亲没有告诉她这个天大的决定。

除了感情上难过外，母亲的新婚也意味着Daphne和她的哥哥将失去了他们的继承权。

根据英国法律，当事人如果重新结婚，如果没有任何新遗嘱，原始遗嘱就会自动被撤销，由当事人的丈夫自动继承所有财产和物品。也就是说，原本属于Daphne和哥哥的所有遗产都落在这位新郎Colman手中。

Daphne并不反对母亲新婚，也不介意分财产给她的新婚丈夫。可问题是,Daphne 从来就不认识眼前这名陌生的男子！而且，他们俩的婚姻是在母亲神志不清的时间进行的。

据统计，这名陌生的男子——Joan的新丈夫在法律上获得她一半的房子。此外，他还继承了Joan的35,000英镑储蓄资金。除此之外，他还继承了家庭所有属于Joan的遗物。

Daphne说：“当我发现这个事情的时候，我感到晕眩、恶心，实在是太惊讶了。我都不知道如何描述我的感受。真的难以置信。

Colman继承了家庭所有值得纪念的纪念品，这是我对母亲的唯一纪念品，这对我来说很受打击，这些纪念品还包括我祖父在第一次世界大战中的信件以及给予我的婚纱。这些对任何人都没有价值，但对我来说相当重要。”

Daphne声称，她的母亲在精神上患有很大的缺陷，几乎记不住自己的名字，甚至连Colman的名字都记不住。她怎么可能同意结婚？一家人感到非常愤怒！他们认为，Joan在生前一定是被这名男子给操作的，这位新郎一定是犯了法，他是故意为了遗产而结婚的。

随后，Daphne向法院提出上诉，要求修改法律，必须拿回该有的遗产。

真的如此吗？

然而，法院并不同意这一说法。

2016年12月，他们在利兹县法院进行了为期四天的听证会后，法官裁定，没有任何证据表明这是一场”掠夺性婚姻”，也没有证据表明这名新郎的行为是非法的。遗嘱将会按照法律的要求留给Colman。

为打这一场官司，一家人花费了20多万英镑，他们只能通过出售母亲的房产份额来（有一半归儿女）解决这一个经济难题，其余的钱来自他们原来的储蓄。

更多的悲痛还在后面！作为Joan的遗产继承人，Colman有权接管葬礼安排，并决定他的妻子应该如何安息。

在Joan去世和法庭审理之间的几个月里，她的尸体一直放在停尸房里，无人管理。当法律事务完成后，Colman选择将Joan埋在西约克郡奥特利的一个公墓。然而，Daphne说，她的母亲曾经希望能够被火化。

更无奈的是，这名男子没有试图联系Daphne的家人，也没有邀请他们参加葬礼。Daphne还是通过他的妹妹和儿子来联系他，也没有得到任何回应。就连这名男子的妹妹都不知道他再婚了。。

丽莎观点：拥有一份最新的遗嘱的重要性

由于法院提供的资料有限，丽莎在这里就不对这桩婚姻的真实性做过多的评论。

然而，与老人结婚拿遗产的争议案确实不少。前段时间，英国媒体还报道，一位十九岁的新娘为了钱嫁给一位89岁的老年痴呆症患者，只为在去世后拿到所有遗产。

我们先不猜测到底是否真实，但这些例子确实可以给莎粉们一个提醒。

立遗嘱以及及时更新新遗嘱相当重要。

丽莎律师行专攻家庭法的张昕蕾律师介绍，遗嘱是一份法律文件，包含了立遗嘱者对其死后财产处置的声明。如果一个人在没有有效遗嘱的情况下去世，将适用无遗嘱规则。

根据该规则，只有已婚或民事伴侣以及其他一些近亲才有合法权利继承遗产。

听到这里，莎粉们可能认为，不管如何遗产如何处置，都是由近亲的人来继承的，好像有没有遗嘱的没关系啊。这可不一定，有时，它的安排很可能与您最初的意愿是相悖。而且，还可能造成家庭的争斗，让您的子女感情破裂。

所以，张律师建议，如果家庭有一定财产，当事人最好选择立一份遗嘱。为此，张律师总结了立遗嘱的好处：

一份专业起草的遗嘱不仅确保您的遗产将按照您的意愿和指示传递，而且您将在思考资产和家庭情况时得到指导，以确保所有事项得到适当的处理。

让您更好控制资产，确保您的资产传递给您所希望的人（而不是由一般的无遗嘱规则所决定），您的遗产由您选择的人管理（同样，不是由无遗嘱规则所决定）

确保对您最重要的人在您去世后得到照顾–如果您有年幼的孩子或有脆弱的人，这一点尤其重要

让您有机会与家人讨论您的遗产规划，这将大大减少死后产生纠纷的可能性

此外，张律师特别指出，在立遗嘱的过程，还要及时更新遗嘱。拥有一份最新的遗嘱对您和家人都非常重要。

在丽莎律师行接过的案子当中，张律师发现，大家对更新遗嘱的意识都不高，或者没有这样的法律概念。事实是，拥有一份过时的遗嘱和没有遗嘱一样有问题。而且，只要您的生活当中发生了一些变化，您的旧遗嘱就被自动取消了。就像本文所说的——再婚。如果您结婚，遗嘱会自动撤销或取消，除非原始遗嘱中有提到即将结婚的条款。

张律师认为，特别是家里的老人在患有老年痴呆的情况下，子女们也应该履行义务，提醒老人随时更新遗嘱，要不然，就像本篇故事一样，一些潜在的问题就发生了。

那么，您应该何时更新您的遗嘱？

张律师建议，当事人最好能每五年审查和更新您的遗嘱；如果您的个人情况发生变化，在这种情况下，您需要尽快更新，比如：

有了孩子或孙子孙女

结婚

与配偶或民事伴侣分居

购买房屋

如果您的遗嘱中指定的受益人死亡

您与遗嘱中指定的受益人或慈善机构的关系发生变化

您的财务状况发生变化

您搬到了不同的国家

您想改变您为孩子指定的监护人的身份

与某个受益人闹翻了，不再想把他们列入您的遗嘱中

您与你的遗产执行人失去联系或想改变他们的身份

保持您的遗嘱是最新的非常重要，它还可以帮助您和您的家人避免日后复杂而漫长的法律纠纷。如果对立遗嘱有什么不明白的，可及时联系丽莎律师行，同时，我们也可以为您起草一份遗嘱以及提供相关的法律服务。

今天的文章就到这边，如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都可以进一步咨询丽莎律师行。

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目前，如果未成年孩子要申请入英籍的话，费用是每人1,012英镑。

可是事实上，移民局处理孩子入籍申请所需要花费的行政成本，仅有约每人372镑。

换句话说，移民局多年来就不少被诟病，利用这类申请来“谋取暴利”，根本就是罔顾孩子的利益。

尤其是对于拿不出高额申请费用的家庭来说，1,012镑的申请费用，可以说是直接堵上了孩子入籍申请的一道门。

于是，两位当事人将移民局给带上了法院，质疑移民局收取超出实际（操作）成本的高额申请费用，是不合法的。

其中一位当事人化名为O，已经符合申请“孩子10岁入籍”，但却因为他的母亲无法承担高额的入籍申请费用，使得他一直迟迟无法申请英籍——O的母亲是个单亲妈妈，独自抚养著O，并且依靠福利生活，所以要能够存够孩子入籍申请的钱，还是有困难的。

而另一位当事人则为慈善机构PRCBC——该机构主要从事协助未成年申请人，解决申请英籍的难题。

→ R (O (a minor)) v Secretary of State for the Home Department [2022] UKSC 3

这个案件又可以被简称为“PRCBC案”，起初，当事人通过提出司法审核，在行政法庭（Administrative Court）获得胜利。

行政法庭认同他们的观点，认为移民局在实际行政成本预估只有372镑/每人的情况下，收取1,012镑/每人的入籍申请费用，是有违《2009年边境，公民和移民法》（Borders, Citizenship and Immigration Act 2009）的第55条（Section 55）规定——也就是去维护孩子“最大利益”的责任。

不过，移民局自然不同意这样的结果，又把案件上诉至上诉法院。并且，上诉法院选择站在了移民局那方。

于是，当事人最终继续将案件上诉至了最高法院。。。

那么，最高法院怎么说？

先简单说结果，最高法院延续了上诉法院，没有让当事人翻盘成功。

最高法院在考虑这个案件的时候，需要去看/解读《1981年英国国籍法》（British Nationality Act 1981）和《2014年移民法》（Immigration Act 2014）对此的定义。

换言之，也就是“搞清楚”移民局在“费用设置”上的法定权力为何。

最高法院发现，《2014年移民法》赋予了移民局去“定价”的权力；但同时，《移民法》却没有对此设置任何有关（申请人）可否负担得起（Affordability）的准则。

甚至更进一步，《移民法》还明确地给予移民局权力去“根据以下”而定价：

考虑到从“入籍申请”而可能获得的获利；并且

通过其定价，用于资助/支持和英国移民或国籍（申请）的其他相关操作/运作，以达到减少英国纳税人（部分）财政负担的目的。

换句话说，最高法院认为，移民局对于前面所述的“1,012镑”定价行为，是合法的（即便，这样的定价比起实际预估的“成本”要高得多）。

至于将这样的定价/费用实施在了未成年孩子的申请上（基于《1981年英国国籍法》的1(4)）——是否“合适”的问题，最高法院则表示，这是属于政治决定（Political Determination），而非法官（需要）涉入的。

换句话说，最高法院选择以“更为狭义”的方式来解读这个（定价）问题。

最后，当事人的上诉遭到驳回，移民局维持了他们的胜利。

丽莎结语：

值得一提的是，虽然以上最高法院的最新裁决，基本代表了移民局未来在“定价”的时候，会更有底气甚至是说，继续忽略他们的定价“可负担性”（Affordability）的问题。

但同时，这也并不代表，移民局在对于“孩子入籍申请”的议题上，可以完全不顾“孩子的最佳利益”。

意思是说，有些人或许还有印象，英国高等法院最早曾在2019年12月（案件R (The Project for the Registration of Children As British Citizens & Ors) v Secretary of State for the Home Department [2019] EWHC 3536 (Admin)中），判定移民局对于未成年入籍申请人收取高额申请费用，是有违当事孩子的“最大利益”（Best Interests）。

该案件后来被移民局上诉至上诉法院后，也未能被扭转，依旧继续维持了原高等法院的判决。

并且，就当时的情况看至现在，移民局尚未有将该案件继续上诉至最高法院的打算。

→ 所以这代表什么？

虽然说，该判决无法直接迫使，移民局必须对于“孩子入籍的申请费用”给调低（这也就是为什么，会有前面大篇幅提到的——基于入籍申请费用/移民局定价的更广义挑战，原因是该挑战若是成功，原本是可以直接迫使移民局“必须”降低相关费用的）；

但即便到了今天的结果，不可否认的是，移民局现有的入籍费用政策，确实已经危害到当事孩子的“最佳利益”。

所以，我们也期待，移民局能够自主去检视他们现有的政策，让孩子们的取得英籍之路，不会单纯因为“付不起”的因素就戛然而止。

我们也认为，接下来可能会有的情况是，移民局对于特定情况，给予一些配套措施或做法，来避免付不起费用的家庭，孩子的最佳利益不至于单纯因此而受损或打折。

但同时，至少短期来说，如果要移民局主动将“定价”给调降，也就是对于所有申请人的费用都一致性降低的话，这种情况恐怕还是比较难见到的。

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最近丽莎收到一些刚刚来英国想要做生意的莎粉咨询，他们对于英国的假期都不太了解。

最常问到的问题就是做为雇主，自己到底应该给予员工多少天的有薪假期呢？

英国的公众假期又是如何算的？

公司政策该怎样制定，才能做到既合法，又有市场竞争力呢？

现在，丽莎就带莎粉们走进英国劳工法 – 员工纪律的世界，解答您的疑问。

《英国劳工假复杂又难搞？律师一步步教你！》

通过上面的视频，莎粉们是否更了解“有薪假期”了呢？

之后，我们还会继续以简单平易的方式，向莎粉们科普更多英国法律信息。

想要学习更多，记得关注我们！

丽莎还要提醒，所有我们制作的视频，都会同步发布在丽莎的官方YouTube平台。如果想要观看更多丽莎视频，可以关注我们（丽莎律师行）https://www.youtube.com/channel/UCPmpxpJNXwSfgy7_z6ljKmg

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在英国，劳工法中虽然没有明确规定迟到早退的章节，这一般是靠公司和员工之间的内部协调。

那么，假如公司里面有一名员工经常都迟到，而且屡劝不改，雇主可以采取什么对策？

可以直接解雇该员工吗？

现在，丽莎就带莎粉们走进英国劳工法 – 员工记律的世界，解答您的疑问。

《员工一直迟到，作为老板该怎么办？》

通过上面的视频，莎粉们是否更了解“员工记律”了呢？

之后，我们还会继续以简单平易的方式，向莎粉们科普更多英国法律信息。

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