《丽莎说案》继续带大家看英国有意思的房产纠纷案。

今天，我们要说的是：Dell v 89 Holland Park Management Ltd，该案件最初源于一场房地产开发的争议。伦敦一套房产的永久产权持有人为阻止邻居在相邻土地开发新的房产项目，付出了沉重的代价，需要支付的法律费用高达四十三万英镑。

最后，当事人向法院申请，希望把这一笔高昂的费用转接给该套房产的租赁持有人，通过租赁合同下的服务费来收回这一笔费用。

当事人认为，毕竟这一场场官司的目标是为了保护租赁持有人的利益。

租赁持有人当然不愿了，这不是一笔小数目，怎么能背负他人的债务？那么，法官究竟怎么判呢？

故事背景

英国一家房地产公司-89 Holland Park (Management) Ltd是伦敦荷兰公园（Holland Park）89号的永久产权持有人。

荷兰公园89号是一座独立的维多利亚式房产。1965年的时候，当时的永久产权持有人把该建筑南面的一小块土出售了，并与后来的购买者签订了一份限制性契约，规定在未得到89号的永久产权人批准之前，不得就该土地提出任何规划许可申请，也不可在规划得到批准之前开始开发土地。

89 Holland Park (Management) Ltd公司于1990年注册成立，由几个房地产投资商建立的，他们通过公司名义购买了这一套建筑的永久产权，并把该建筑改成了五个公寓，分别出售给了几个租赁持有人。

2012年，英国一名知名建筑师Sophie Hicks（希克斯女士）购买了该建筑南面的这一块土地，打算对其进行开发，并计划往地下建造一座豪宅，在地上建造一个玻璃立方体。

然而，希克斯女士的改建计划并不受邻居们的欢迎。

荷兰公园89号的几个租赁持有人极力反对，他们担心这对他们的建筑结构、旁边的树木以及周围的外观和舒适度造成威胁。随后，两方发生了争执。

2012年11月，89 Holland Park (Management) Ltd公司代表5个单位的租赁持有人在高等法院提起诉讼，要求宣布他们是该限制契约的权力享有者。

根据之前的资料显示，希克斯女士的土地受到限制性契约的约束，该限制规定，土地的所有者在没有得到荷兰公园89号永久产权持有人批准的计划之前，不得就该土地提出任何规划许可申请。很明显，永久产权持有人是拒绝该开发的。

接下来，希克斯女士反诉，要求宣布不能无理拒绝任何同意或批准。

在第一次诉讼中，89 Holland Park (Management) Ltd以及几个申诉人赢了，希克斯女士必须受到这些契约的约束。2014年6月，她又提起第二次诉讼，要求法庭判决对方不准自己开发的做法是不合理的。很遗憾，希克斯女士又输了。

接下来，2017年初，她继续寻求对其计划的批准，同样再次被拒绝，2017年8月，希克斯女士向被告送达了进一步的高等法院诉讼，也就是第三次申诉了，她的申请再次被法庭拒绝。

后来还有第四次，第五次。总之，2021年的时候，希克斯女士的诉讼终于结束了，以失败告终。

官司费能从租赁合同的服务费中扣吗

虽然89 Holland Park (Management) Ltd公司最终赢得了官司，并成功阻止了希克斯女士开发项目的计划。然而，自2012年开始，89 Holland Park (Management) Ltd为这一场场官司付出的代价是令人瞠目结舌的。

到2021年法院作出决定时，该公司所产生的总费用超过270万英镑——这些费用包括了树木栽培、工程、遗产和美学的专家报告，以及律师费用。哪怕是按照法庭所判决的，希克斯女士需要赔付的律师费计算在内，该公司在这场官司中花费还剩下£430,411.50的漏洞。也就是说，公司多花了。

这些费用使大楼的日常运行和维护费用相形见绌。在一年中，该建筑的自由产权人在法律费用上的支出是常规支出的40倍以上。

这可怎么办呢？89 Holland Park (Management) Ltd公司的打算是羊毛出在羊身上，让下面的5个承租人来承担。他们的理由也看起来很合理，也就是这一切都是为了维护你们的利益。现在出了问题，大家都来分摊吧。

它要求大家分担费用的方式是希望通过增加服务费。我们都知道，年期物业持有人一般都是需要向业主交物业费的。根据合同，该公司依靠年期租约中的其中一个条款向五个承租人收回费用：

根据该租赁合同的第四条ii条例，雇佣所有测量师、建筑师、工程师、贸易商、律师、会计师或其他专业人员，这算是对该建筑物进行适当的维护、安全和管理，所以，他们是有必要的；

根据该租赁合同的第四条I，在不影响上述规定的情况下，对维护大楼的安全进行有必要的或明智的所有工程、装置、行为和事项。

最重要的是，永久产权人还继续辩称，他们打官司反对希克斯女士提议的理由，最主要的是对结构安全和建筑物的舒适性的担忧。也就是说，这都是为了租赁持有人才做的。

2021年9月，第一级法庭裁定，房产永久产权持有人可以根据公寓租约的两个契约条款来收回这些费用。

法院的决定是什么？

四十多万镑服务费摊下来，可不是一般的数目。据了解，其中五号公寓的租赁持有人Dell先生表示非常不满，在收到该审判的结果后，立刻向高级法院提出上诉。

高级法院参考了一系列相关案例，特别是Arnold v Britton [2015]中的案例法进行参考。法官认为，永久产权持有人的意图是不太对的，这是对相关公寓租赁条约的曲解，并不属于服务费里实实在在所包含的内容。

法院认为永久产权持有人所依赖的条款，该措辞并不能说明具体的含义。它只是说明，业主可以为该栋大楼的维护以及其他的管理方面聘请专业人士。但是，它不包括在和第三方的诉讼中请来的法律专业人士和专家证人，或者与反对第三方的规划申请而因此所产生的有关费用。

通过参考租约的其他相关条款，法院认为该租赁合约的第四条所要表达的重点是“管理和维护建筑物”，而不是针对邻居或与邻居的土地有关的行动。

法庭认为，如果双方有意让承租人为第三方提起的诉讼进行辩护或对规划申请提出异议的费用提供资金，那么，他们就应该在最初的租约里具体规定了这一项费用的义务。

也就是说，一直以来，希克斯女士所拥有的场地是一块备受争议的土地，并不是新近发生的，而是在永久产权人买下这一块土地时就知道了。

他们最初在出售五个公寓的租赁产权协议前，就应该在合约里明确提出——如果租赁人在未来涉及与该土地有关的诉讼法律费用，租赁持有人有义务负责相关费用，而不是让未来持有租赁产权的当事人以及法官从条款里的某个模糊措辞来推断以及猜测背后的意图。

最终，高级法院在裁决中推翻了一级法庭的决定。

丽莎评论

在本案中，尽管第一级法院发现，永久产权人是出于对建筑物结构完整性和安全性，以及对租赁持有人居住的舒适性才涉及的官司。可是，这样的行动并不能确定该费用是否可以根据服务费来收回。

本案限制了服务费条款中的一般性文字和概括性条款的定义范围。这类条款一般很模糊，没有涵盖服务费账单的每一项支出。该上诉案重申了一个非常重要的观点，那就是只有在租赁合同中明确规定了的服务费的项目，业主才有权进行征收。

丽莎认为本案对房产永久产权持有人有一个很好的提醒，在您出售房产的租赁产权前，最好能够提前分析未来可能发生的情况，并针对该情况来列出一份清晰的条款。

同时，该案件也提醒正要买租赁产权的买家们，在您签署一份租赁协议时，一定要看清楚条款。如果它牵涉到法律费的条款，您可能需要麻烦律师为您好好分析，风险是否很大。要不然，如果您碰上了类似案件，这法律费用可不是一笔小数目啊。

好了，本期《丽莎说案》就到这里。我们下一期再见。

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过去两年间，新冠大流行严重地影响了我们的生活，一波又一波的疫情导致了一次又一次的封锁，生活按下暂停键，工作也受到了不同程度的影响。

其中，很多商业合同因新冠封锁而无法继续进行，或是暂缓进行，这可能导致签署合同的双方受到了不同程度的损失，甚至是因此最后破产，无法继续履行合约。

此前，丽莎和大家分享过有关新冠封锁导致餐饮业无法继续运营，最后让保险公司按照保单赔付损失的商业中断BI（Business Interruption）案件，点击这里回顾。

在这一案件中，英国商业法院裁定“新冠封锁”的确可以作为保险中的“非损坏性的禁止进入”（NDDA）条款进行理赔，这也让保单中含有NDDA条款的商家获得了赔偿。

在上述案件的司法解释中，法院认为新冠大流行遍布英国各地，那么出现在店铺周围的新冠病例也是其中的因素之一，在共同的作用下使得政府发布封锁令，最后导致商铺关闭，利益受损，所以支持了投保人（店铺）的说法。

那么，当新冠封锁成为商业合同中的阻碍时，封锁是否可以作为一种不可抗力（force majeure）呢？法庭是如何看待这一类型的案件呢？

今天，丽莎与大家分享的案例（NKD Maritime Ltd v Bart Maritime (No 2) Inc）就因新冠封锁导致商业合同无法顺利进行，最后致使合同违约，法庭最后站在了哪一方呢？一般来说，哪种情况才能算作不可抗力呢？

案件背景：

案件的索赔人NKD Maritime Ltd（下称“NKD公司”）是一家专门收购和回收船舶的公司，而案件的被告Bart Maritime (No 2) Inc（下称“Bart公司”）想要将旗下的一艘超大型矿石运输船“SHAGANG GIANT”报废。于是，两家公司在2020年3月5日签署了一份协议备忘录MOA。

在这份协议备忘录中，Bart公司被定义为“卖方”，NKD公司被定义为“买方”。

值得注意的是，一般在船舶回收报废行业，船东都会先将船卖给一个现金买家，随后买家再卖给回收厂。

双方公司在协议中要求，NKD公司需要以符合国际和国家相关法律的要求和准则进行安全和无害化的回收方式，并要求NKD公司需要支付每吨钢材336美元，总计14,215,743.78美元的价格回收这艘运输船。

随后，双方约定了在签署协议后的2个工作日内支付先期款项，先期款项为购买价格的30%，即4,264,723.13美元，并且指定了交付地点，为印度西海岸的阿郎（Alang）外锚地进行交付。

新冠封锁突如其来，交船流程被耽误

2020年3月16日，Bart公司告知NKD公司此船预计将会在2020年3月21日前后抵达约定的阿郎外锚地附近。

NKD公司也得到回应，确定回收“SHAGANG GIANT”的船坞将会是“Shree Ram 9号船厂”。

但此时，鉴于新冠已经在全球蔓延，印度当局要求船舶需要事先获得港口卫生组织PHO的许可方进入港区。3月18日，“SHAGANG GIANT”顺利获得了PHO，获得了进入港口的许可。

原本以为可以顺利进入港口，但“SHAGANG GIANT”被要求在港口外等待，当前的位置还不属于协议中商定的阿郎外锚地，而4月30日是合同中标定的，NKD公司可以取消交易的最后日期。

时间来到2020年3月24日，印度政府为了应对来势汹涌的新冠大流行，发布了封锁令，并在第二天生效，这使得很多公务人员和公司处理业务的能力大减，而像拆除船舶、回收工作更不属于可以在此期间继续开工的类别。

因此，突如其来的防疫政策也影响到了“SHAGANG GIANT”的交付，因为这艘船无法进入指定的交货地点，而NKD公司认为，船舶没有抵达指定的交货地点，也没有送达有效的到货通知书。

一拖再拖，已经来到了4月14日，印度总理在此宣布将封锁延长至2020年5月3日，此前施加的新冠封锁限制继续延长，这对买卖双方来说，无疑是雪上加霜。

就在宣布延长疫情封锁的同一天，NKD公司发布了中止买卖协议的通知，并认为印度政府施加的新冠封锁形成了不可抗力事件，NKD公司要求退还之前所支付的30%的先期付款。

卖方不认触发“不可抗力”条款，就算贱卖也不再合作

对于Bart公司来说，他们并不认可当时出现的情况已经触发了“不可抗力”条款，并且也不认为NKD公司有权直接取消协议，更不会退还此前30%的先期付款。

不过，事情的转折点来得太快，就在4月21日，印度修改了关于海员的流动限制，仅在4月23日，阿郎的船舶回收服务就开始逐步恢复。

然而，NKD公司已经发出了中止买卖的协议。这样一来，Bart公司需要寻找买家。

这时，NKD公司又抛出橄榄枝，打算以320美元/吨的价格收购此船（上次的协议价格为336美元/吨）。NKD公司的做法有些趁火打劫，毕竟当时正处疫情刚刚兴起，各行各业都受到影响，行业的价格也随之波动。

然而，Bart公司并没有回应NKD公司的新出价，而是在5月6日以277美元/吨的价格将此船出售给Best Oasis Ltd，船只也离开了阿郎。

买方NKD公司吃了哑巴亏，426万美元打了水漂

对于买方NKD公司来说，花了426万美元，连船上的一点钢材都没拿到，而且卖方Bart公司还“贱卖”了这艘船，根本没有理会NKD公司的第二次出价。

看似Bart公司低价处理了这艘船，但它手上已经拿到了来自NKD公司先期30%的付款，即便是低价贱卖，还是不亏的。

这让NKD公司着实是有些气不过，于是便将卖方Bart公司告上英国商业法庭，处理这场买卖合同纠纷。

在NKD公司看来，印度政府的新冠封锁措施无法让转移所有权的交易继续进行下去，因此，NKD公司有权终止合同，并要求Bart公司退还已经支付的4,264,723.13美元。

而Bart公司认为，当时该船已经尽可能接近合同中所标定的“阿郎外锚地”，而且在交易的截止日期内，印度政府后来放开了港口限制，也就是理论上还可以进行交易。并且，Bart公司还要求进一步的损失赔偿，因为最后的成交价格和一开始的协议价格有不小的差距。

法院怎么判？

法庭认为，买方NKD公司是无权根据“不可抗力条款”终止合同，而卖方Bart公司有权保留初始付款，但是无权获得进一步的损害赔偿。

法庭表示，卖方Bart公司自始至终都根据合同的要求履行着交付船舶的义务，而买方NKD公司认为“政府的约束”导致其无法履行职责。

但实际上，法庭认为印度政府实施的新冠封锁可以描述为“政府限制”，这使得交易出现了短暂的延误，虽然这一短暂的延误也可能触发“不可抗力”条款，但这里需要考虑到这种延误是否对交易造成了实质性的破坏。

法庭考虑到以下因素，包括：

合同的目的是报废船只而不是交易船舶；

报废回收船舶所需要的时间可能长达一年；

船舶进港需要考虑每月两次的潮汐，这也可能导致延误；

当时的新冠封锁政策延长三周以上的可能性不大。

从法庭给出的理由来看，买方NKD公司终止合同的做法的确是不符合“不可抗力”的条款的，因此，法庭选择支持Bart公司，无需退还426万美元的先期付款。

当然了，法院也看到，Bart公司虽然贱卖了船舶，但是加上自己从NKD收取的30%的订金，它实际上是不吃亏的。也就是说，哪怕合同正常履行的话，Bart所可能得到的也不过如此。既然没有损失，哪来的赔偿？这类申请自然要被拒绝。

丽莎提醒：

看过这个案例，您是否对“不可抗力”条款的认知更加清晰了一些呢？

在实际的交易合同中，“不可抗力”条款是保障双方权益的一项协议，在任何的背景之下，我们所签订的商业合同都有可能因为一些无法控制的因素造成延误、终止，亦或是带来经济损失。

那么，“不可抗力”条款的确可以维护交易双方的权益，在特定条件下免除其在合同下的义务。但请牢记，不是所有的客观原因都能够被认定为“不可抗力”，这一条款不是违约的“万金油”。

一般来说，有效的“不可抗力”条款由2个部分组成：

构成“不可抗力事件”的定义

处理发生 “不可抗力事件”时所发生的情况

首先，关于定义的部分，很多商业合同中会给出一个包容性的定义。但这一定义对于事件的要求一般都是不可预见的，或不寻常的。

一般包括：战争、罢工（工业行动）、自然灾害、恐怖主义活动、火灾、大流行病爆发等。

其次，就是您面临“不可抗力事件”后的处理方式，一般来说，寻求免除履行义务的一方通常需要证明“不可抗力事件”是如何阻止、阻碍或延迟其履行合同义务；同时，还需要解释事件无法执行，或超出其控制的范围；此外，当事人还有“报告义务”，也就是当事人是否采取合理的措施来避免事件及其后果。

当然，我们这里还需要提及英国的《1977年不公平合同条款法》（UCTA），根据此法案，一方不能依靠任何条款来排除或限制其自己的违约责任，除非该条款满足UCTA 下的合理性测试。也就是说，如果双方无法对“不可抗力”达成一致，需要满足这一合理性测试。

其实，在商业合同拟定和执行的过程中，您需要考量专业商业律师的建议，为您在合同的起草阶段、执行阶段出谋划策，能够尽量在法律层面减少您的损失。

回到上述的案例当中，如果NKD公司能够在做出终止合同的决策前，仔细与律师探讨利弊和后果，可能就不会出现426万先期付款打水漂的情况了。

好的，今天的文章就到这边，如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都可以进一步咨询丽莎律师行。

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想必各位莎粉已经看到各类消息和报道，今天（7月18日）和明天（7月19日），英国将迎来历史性的极度高温，英国气象局也发布了有史以来的第一个高温红色预警。

伦敦的气温有可能达到40摄氏度，对于英国来说，这是非常罕见的高温天气。英国政府召开COBRA紧急会议，发布了4级高温健康警报（Level 4 heat-health alert system），宣布英国进入国家紧急状态。

这一高温健康警报是在2004年首次公布，并在2012年经过更新和调整，整个警报系统分为5个等级，而这次是直接来到了第4级，可见这次的高温天气不容小觑。

英国政府宣布进入“国家紧急状态”着实成为了媒体和民众心目中的舆论焦点，但其实并没有中文字面意思所表达得那么严重：这并非如同“军事行动”、“国家政变”、“地震海啸”那样会严重地影响人们的生活或人生轨迹。

政府发布这一消息，是想要提醒民众：在这一期间，不论是健康还是有基础疾病的人，都有可能因高温产生出现各种身体症状，届时医院有可能人满为患，急救车无法在第一时间赶来，可能无法得到及时的救治。

除此之外，火车有可能因高温天气而降速、甚至出现延误和取消；地铁将会减少班次；路面上的沥青有可能被融化；电力和供水可能无法得到保障；高温预警的范围内可能出现火灾等情况。

因此，丽莎建议大家不要过度解读“国家紧急状态”的新闻，不要被恐慌所支配。与此同时，也要做好防暑的准备，以免出现中暑等情况。

但不巧的是，这场高温天气恰逢工作日，这让很多上班族犯了愁：即便是办公室有空调，在高温天气下挤没有空调的伦敦地铁，也是非常痛苦了，如果办公室连空调都没有，我是否可以选择拒绝上班呢？

英国有没有相关的工作温度法令？作为雇主，在这种高温天气下，又需要承担哪些法律义务呢？

→英国法律如何规定的工作场所温度？

根据《1992年工作场所（健康、安全和福利）条例》的第7条的规定：

在工作时间内，室内工作场所的温度应该设置在“合理范围”之内，并且需要考虑到工作类型和员工的体力劳动。如果有必要，需要对工作场所进行充分地隔热，此外，还需要避免阳光对温度的过度影响。

从理论上说，英国的法律没有所谓的最高工作温度限制，只表述了一个“合理范围”的说法，那么，什么才是“合理”的工作温度范围呢？

根据英国卫生安全局HSE（Health and Safety Executive）的建议，如果工作涉及体力劳动，那么温度至少应该在13摄氏度至16摄氏度的范围内，但HSE也没有给出最高温度的设定限制。

根据英国建筑服务工程师协会的说法，推荐了以下的工作温度：

工厂内的高强度工作：13摄氏度；

工厂内的中轻度工作：16摄氏度；

医院和商店：18摄氏度；

办公室和饭店：20摄氏度。

可见，其实这些机构和协会推荐的工作温度是低于我们脑海中想象的工作温度的。而对于一些行业来说，可能他们的工作条件很难达到这样的标准，比如厨师、钢铁厂、玻璃厂、自助洗衣店和面包店等。

这也是为什么在法律的角度上，无法设定最高、最低工作环境温度的原因之一。

尽管没有法定的最高工作温度限制，但也不意味着雇主就可以对工作温度漠视，也不意味着雇员必须忍受高温或低温的工作环境。

→作为雇员，你有权利对高温工作环境说不吗？

从理论上说，作为雇员，你不可以说，由于工作场所达到了某一个温度，你就可以要求立即停止工作，下班回家。

但如果你已经看到了天气预报，选择提前在高温的那几天请假休息，得到雇主的同意后，这是完全可以的。

但请假也不是长久之计，其实最有效的方法就是与雇主进行有效地沟通，来达成控制工作场所温度的要求。

也就是说，雇员有权利对高温工作环境说不，但“拒绝的方式”是要以合理的方式与雇主沟通，来解决这一问题，而不是直接放下手头的工作扬长而去。

这时，对于大型企业或工厂来说，工会的力量就显得尤为突出，工会可以作为员工的代表与公司商定有关控制工作场所温度的问题。

近年来，英国的大型工会也一再要求工作场所中引入最高温度的限制，他们正在呼吁制定一项法律：如果温度超过24摄氏度后工人感觉到不舒服，那么雇主必须尝试降低温度，此外，从事重度劳力工作的工作温度限制在30摄氏度或27摄氏度。

对于中小企业来说，及时向管理层和雇主报告这些问题，在可实现的情况下，雇主一般会找到合理的解决方案。

因为雇主是有责任保证工作环境的健康、良好和舒适，否则，将会涉及到有关雇主责任的法律问题。

→高温天气下，雇主需要承担哪些责任？

根据《1992年工作场所（健康、安全和福利）条例》的要求，雇主需要：将温度保持在舒适的水平，并提供清洁清新的空气。

在高温的环境下，作为雇主，需要提供以下设备或采取相关的措施来提高工作环境的舒适性：

提供风扇，例如台式、坐式或天花板式的风扇；

确保可以打开窗户进行通风；

用百叶窗或在窗户上使用反光膜为员工遮挡阳光直射，以减少热辐射；

将工作站放置在远离阳光直射或其他会散发热量的物体（例如工厂机器）的地方；

放宽正式着装要求，但对于某些工作环境仍需要穿戴防护设备；

允许足够的休息时间让员工喝冷饮或降温；

提供额外的设施，例如冷水直饮机；

引入灵活的工作排班配置，如灵活的工作模式、工作轮换、工作站轮换等；

在热的设备和管道周围放置绝缘材料；

提供空气冷却或空调设备（有条件的情况下）。

与此同时，雇主可以使用HSE推荐的热舒适性风险评估表来判断工作环境是否需要进行调整，这一表格中有17个问题需要回答，一般来说如果有2个问题的回答是肯定的，那么您所提供的工作环境可能存在热舒适性风险，需要对工作场所进行进一步的改善。

热舒适性风险评估表：

https://www.hse.gov.uk/temperature/assets/docs/heat-stress-checklist.pdf

如果雇主没有尽到对雇员的“注意义务”（Duty of care），没有合理地保护雇员的健康安全，那么雇主有可能面临起诉。

→丽莎建议：

在英国，雇主除了要经营好公司之外，还需要注意自己对员工的法律责任，其中“注意义务”是一个不容忽视的要点，这里包括：

确保所有工作环境的安全；

确保员工免受歧视、欺凌和骚扰；

进行风险评估；

提供足够的培训和个人防护装备；

确保员工的工作和休息时间得到平衡；

保护员工的身心健康；

为员工提供一个询问途径。

因此，在这样的高温天气下，丽莎建议各位雇主能够提升员工的福祉，毕竟，雇员在高温下工作，容易出现效率低下、无法集中注意力的情况，甚至有可能出现中暑等问题，那么将会带来更多麻烦。

在极端高温的情况下，雇主可以结合公司的情况进行如下的调整：

建议员工在家办公；

建议员工错峰出行，变动工作时间；

在工作场所增设风扇；

在工作场所增加冷水直饮机；

放宽工作场所的着装限制；

为特殊员工提供调整，如有基础疾病的员工、孕期员工等；

对于特殊的行业，可以适当地发布高温补贴等。

这样一来，雇员能够在更好的环境和状态下工作，不仅身心更加愉悦，也提升了工作效率，对于雇主来说，也是一举两得。

好的，今天的文章就到这边，如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都可以进一步咨询丽莎律师行。

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莎粉们周一好，欢迎来到《丽莎房产快讯》。今天，我们要带大家看的房产新闻有：

• 在疫情时期投资房产的业主赚到了！2020年3月花100万英镑买房的业主，房产在今天已升值16万英镑…..
• Rightmove：私人租金创历史新高，城市超过乡下！曼彻斯特涨幅达20%…
• 南威尔士一业主在花园里发现日本结缕草后，获得6千英镑赔偿。
• 平均标准可变利率自2009年以来首次突破5%；典型的五年期固定利率达到2013年以来的最高水平！这对借款人意味着什么？
• 您知道吗？外国业主仅在伦敦就持有价值450亿英镑的房产，您还不行动？
• 英国最新的投资方向是什么？如何在英国购买新房（New-Build）？！丽莎携手Benham & Reeves公司，送给您免费讲座啦！

沿海和乡村热点地区房价降温

最新数据显示，英国沿海和农村热点地区的房产价格增长开始冷却了。经过两年的失控增长，这些地区的典型房产价值从今年前三个月的2%增长率——下降到随后三个月的1.2%。

然而，它没有对房地产市场带来巨大影响，因为前两年的房地产市场实在太疯狂了。

第一太平戴维斯称，自2020年3月疫情以来，高端房产市场增长了16%。也就是说，在2020年3月，那些价值100万英镑的房产，其价格平均上升了16万英镑，而价值200万英镑的房产则上升了31.9万英镑。

第一太平戴维斯分析师弗朗西斯-麦克唐纳评价，英国热点地区经历了两年的空前增长之后，已经开始重新调整了，价格增长正在减弱。

值得注意的是，当沿海和农村地区的高需求正在缓解时，城市地区的价格正在增长。

自2020年12月以来，一些交通便利的城市房地产市场首次出现了较高的年度增长率，同比增长7%，而周边地区则为6.7%。

季度增长最强劲的地区是坦布里奇韦尔斯（Tunbridge Wells），那里的平均价值增长了4.2%，约克（York）增长了3.1%，而劳顿（Loughton）增长了3.1%。

弗朗西斯-麦克唐纳说：“城市生活的诱惑越来越受到人们的欢迎，并热衷于用乡村的别墅来换取约克、布里斯托或温彻斯特等城市的房产。因此，我们可以预见，在今年下半年，区域城市市场的表现会更加强劲。”

另外一头，数据显示，沿海黄金市场的需求已经下降。自疫情开始以来，那里的价格已经上涨了24.3%。然而，现在的增长已经开始放缓，本季度仅上升了0.6%。尽管价格增长放缓，但库存不足仍然是一个问题，并继续支撑着一些地区的价格。

麦克唐纳提醒各位：“对国家经济前景的日益关注，使卖家的期望和买家的预算之间的差距缩小了，他们现在在价位上更加一致。需求仍然强劲，但买家正在谨慎行事，不太愿意出高价来购买合适的房产。

在今年剩下的时间里，买家的预算会有多大的变化，主要取决于英格兰银行决定提高利率的程度。”

Zoopla公司的Gráinne Gilmore说：“住房市场的买方需求仍然强劲，但有信号表明，随着疫情结束，人们对空间的搜索失去原来的动力了，以及房主在混合工作时适应新的规范，这种推动力可能会放缓。

考虑到这一点，我们预计到年底，年度房价增长将从8.4%放缓到3%。在城市地区，一些高需求的小区域房产可能会有较高的增长。”

房租不断涨，涨到什么时候？

随着生活逐渐恢复，越来越多的人们回到城市里生活。不仅是房价涨，房租也继续跟着往上涨。根据房地产网站Rightmove的数据，英国私人租赁的平均租金已创下历史新高。

住房成本的上升主要归咎于租房的需求大大超过了供应，导致租户之间对现有房源的激烈竞争。此外，利率的上升也影响到了租户，由于许多房东采用了跟踪利率，所以他们靠着提高租金来支付多出来的资金。

Rightmove表示，在4月1日至6月30日期间，伦敦以外地区的平均广告租金创下了另一个新的纪录，即每月1,126英镑。这个数字在大流行开始后的两年内跃升了19%（或177英镑），比一年前高出11.8%。

在伦敦，平均广告租金也创下了2,257英镑的新纪录，上升了15.8%，也是年度增长率最高的地方。

有些地方的涨幅也非常大，在Rightmove的租金价格热点列表中，曼彻斯特排名第一，那里的平均租金在一年内上涨了23.4%–从2021年第二季度的913英镑上涨到今年同期的1127英镑。

排名第二的是肯特郡的查塔姆，其同等涨幅为21.4%，而排名第三的是利物浦，其涨幅为19.4%。三个海滨城市（多塞特郡的韦茅斯、德文郡的托基和肯特郡的马盖特）的年增长率高于平均水平，分别为19.1%、18%和16.9%。

在疫情结束后，许多租户重新评估他们对房屋的要求以及想住的地方。这些数字提供了最新的证据，伦敦等一些大城市的租赁市场正在经历一个戏剧性的反弹。

房地产代理公司Chestertons的总经理Richard Davies评价：”那些在疫情期间以折扣租金获得房产的人都渴望尽可能长时间地坚持这一交易。

各种因素作用为租户创造了一个极具竞争力的市场，许多人为了获得房产而向房东提供高于要价的价格。”

Rightmove表示，与去年的水平相比，可用的出租物业的库存下降了26%，而需求上升了6%。现在平均每月的租金支付比10年前高40%，而相同房产的典型抵押贷款支付增加了13%。

一业主发现日本结缕草，获得赔偿

英国的一名男子克里斯-戴维斯和他的家人住在南威尔士，有一天，当他发现他的花园里出现了日本结缕草后，他获得了6000英镑的赔偿。

据了解，这种具有侵略性的植物会在房产的土地上蔓延，使其无法出售，因为它可能使买家难以获得房产的抵押贷款。这种植物经常出现在铁路线附近，因为它被故意种植以稳定周围的堤坝。

在戴维斯先生的案例中，网络铁路基础设施正在他房子的后面，于是，房子花园就出现了这种植物。

2019年，他首次在花园里发现到这种植物，于是，立刻向利物浦当地的一家律师事务所寻求法律建议，并对结缕草进行专业调查。调查显示，结缕草在戴维斯先生的房产附近有两米高，并在约36平方米的范围内蔓延。

据了解，该虫害约有20年的历史，戴维斯先生的土地上的植物被认为有4到5年的历史。

随后，律师为戴维斯先生争取到了索赔，他表示很欣慰：

“我注意到了日本结缕草，并知道如果不加以处理，它可能会对附近的房产结构造成真正的破坏。我很高兴我的家人得到了赔偿，并对侵占的植物进行了处理，以防止未来的任何损害。”

如果您也像本案一样，发现家里出现结缕草，请立刻联系专业的律师行，或者找专家来对家里进行彻底地调查，看看是否可以通过自己的能力把它清除；同时，看看它是否和周边事物有关，是否可以让您拿到相关赔偿。

借款人支付的可变利率达13年最高

最新数据显示，英国借款人支付的平均标准可变利率达到13年来最高，首次超过5%，这给家庭带来了许多压力。金融数据提供商Moneyfacts表示，典型的标准可变利率在7月初升至5.06%，处于2009年1月以来的最高水平，当时为5.14%。

自12月以来，英国央行已经五次提高基准利率，将其从0.1%的历史低点提高到1.25%。

银行业的数据显示，在2021年底，有100多万借款人选择贷款机构的标准可变利率，这些客户的平均未偿还抵押贷款约为76,000英镑。也就是说，利率每增加0.25个百分点，他们的还款额每月将增加约16英镑。

到目前为止，一些贷款机构已经转嫁了每一次加息，但其他贷款机构选择不这样做。

Moneyfacts的抵押贷款专家Eleanor Williams说，对于那些即将结束交易并进入银行或建筑协会标准利率的合格借款人来说，锁定新的固定交易的动机仍然很明显。有人从平均标准可变利率转到目前的平均两年固定利率，可能会实现每月节省近150英镑。

不过，近几个月来，随着融资交易成本的上升，其他抵押贷款利率也有所上升。

数据提供商说，新的两年期固定利率已经连续第九个月上升——3.74%，比2021年12月的2.34%大幅上升，这是2013年中期以来的最高利率纪录。

尽管有这些增长，以及持续的生活成本危机，Capital Economics的高级房地产经济学家Andrew Wishart认为，我们不太可能看到再抵押贷款将大量的房主推入财务困境。

这一观点得到了英格兰银行的支持。在其7月的金融稳定报告中，它说，即使在调整了生活成本和利率上升后，偿债成本非常高的家庭比例仍将远远低于金融危机水平。

根据Wishart的数据，受影响最严重的将是那些即将在2023年9月结束两年固定期的人。根据以普通住宅为抵押的25%的存款抵押贷款，他预测每月还款额将从719英镑增加到882英镑。

那么，您应该怎么做？

对借款人来说，保持对抵押贷款的审查比以往任何时候都重要，特别是在其他家庭成本也在攀升的情况下，那些目前采用固定利率的人至少会受到保护，不受目前利率上涨的影响，但他们应该考虑一下目前的交易什么时候会结束。

利率可以提前6个月获得，所以在目前的市场上，借款人应该提前开始审查，使他们能够领先于任何进一步的利率上涨。

此外，他们应该确保将任何费用考虑在内，而不是只在标题利率上划分。大多数贷款机构提供了一系列选项，可以帮助解决成本和费用问题，尽管利率略高，但对一些人来说，可能会更加有利的。

外国人在英国持有907亿英镑房产，伦敦453亿

在英国正式离开欧盟后，人们都在担心着国际房地产市场会不会长期大规模外流。然而，英国伦敦一家大型租赁和房地产代理公司Benham and Reeves发布了最新研究。

该研究显示，海外买家在英格兰和威尔士拥有近25万套住房。在目前的市场上，这相当于价值超过907亿英镑的房产，表明英国脱欧并没有导致外国房主的大量出走。

从区域来看，伦敦是外国人拥有的住宅价值最高的地方，属于海外房主的总共有85,451处房产，总价值相当于453亿英镑。

因此，就外资住宅的总价值而言，英格兰和威尔士的前20个地区中有15个位于伦敦，这一点并不令人惊讶。

为了揭露外国买家在哪些地区所拥有的房屋总价值最大，Benham和Reeves还分析了拥有海外通信地址的个人所拥有的房屋数量，以及这些房屋在全国各地区的当前市场价值。

数据显示，伦敦仍然是房产追逐中的金蛋——威斯敏斯特位居榜首，外国人拥有的房屋目前的市场价值为118亿英镑，而在肯辛顿和切尔西，这一总数达到107亿英镑。

这一趋势也蔓延到了首都不那么富裕的地区，塔哈姆莱茨排名第三，海外房主拥有37亿英镑的房产；其次是旺斯沃斯（33亿英镑）和卡姆登（32亿英镑）。

在伦敦之外，白金汉郡拥有价值最高的外资住宅，为311亿英镑，而坦德里奇（16亿英镑）、利物浦（14亿英镑）、索尔福德（11亿英镑）和曼彻斯特（11亿英镑）也进入前20名。

Benham and Reeves公司的董事Marc von Grundherr评论说：“近年来，不仅仅是国内的房主从一些疯狂的房价升值率中受益，海外买家拥有的房屋价值仍然相当可观。

虽然伦敦是外国拥有的房地产市场财富最集中的地方，但它肯定不仅仅局限于首都的边界，海外买家仍然是整个英格兰和威尔士市场的重要部分。”

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在英国离婚进行财产分割时，一般来说法院考虑的因素不会是绝对的，需要按照当事人案件的具体情形进行审理。

那么，到底有哪些因素会些财产分割做出影响呢？

出轨和家暴等的因素又是否会让受害者获得更多财产？

现在，丽莎就带莎粉们走进英国家庭法 – 财产分割因素的世界，解答您的疑问。

《注意！以下这几点，将影响您的离婚财政分割！》

通过上面的视频，莎粉们是否更了解“财产分割因素”了呢？

之后，我们还会继续以简单平易的方式，向莎粉们科普更多英国法律信息。

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夫妻间的婚姻住所是大多数离婚案件中最大的资产。

这意味着房产的股权转让是离婚中的一个重要步骤。

在财产法中，权益是指您所拥有的财产的价值量。股权转让是一个法律程序，在房产证上增加或删除某人。在离婚中，它通常涉及去除配偶一方。在某些情况下，也可能在契约中加入一个新的合作伙伴。在股权转让中，房产不被出售，房契上至少保留一名原业主。

那离婚夫妇具体该怎么做吗？本期《家庭法小课堂》，我们离婚律师团队给大家聊聊几个重要的点。

第一，等待法院命令

我们许多客户在经历漫长的离婚过程时，会寻求一些关于股权转让的建议。这可能是一个紧张的时期，双方都有很高的情绪。由于面临另一个法律程序，许多人只想尽快安排转让。

然而，在安排股权转让时，时机是非常重要的，不能急。您可能很想在税收年度结束前或抵押贷款报价到期前推动它。然而，我们的建议是，您通常要需要等到法院最终发出财务协议的法院命令后再进行。否则，地区法官有可能不同意该命令，在这种情况下，转让可能需要被推翻。

在股权转让之前，还应该进行其他检查和批准，包括确保您的抵押贷款，并确保您在房产证上拥有所有需要的信息。

第二，确保您的抵押贷款人的批准

如果您想转让有抵押贷款的房产，那么您将需要得到现有抵押贷款人的同意。在大多数情况下，抵押贷款机构会根据配偶双方的工资来批准。因此，贷款机构将需要同意继续以一个人的工资为基础进行抵押贷款，或者，如果有新的伴侣搬入该房产，则以不同的收入为基础。

如果贷款机构批准了所有权的变更，他们就会把离开的配偶从抵押贷款协议中释放出来。然而，在许多情况下，剩下的业主将需要通过重新抵押贷款。这需要时间，重要的是您需要在法院下达命令之前将这一切准备就绪，否则您有可能无法遵守规定的条款，如果这规定了转让和您的前配偶解除抵押贷款。

第三，检查产权证

在同意股权转让之前，尽可能多地掌握有关房产的信息是明智的。

当一对夫妇购买房产时，配偶一方可能比另一方更多地参与到买卖过程中。委托您的房产经纪人对契约进行全面的检查，让他们看看契约里是否会提出有关财产的未来使用以及访问权和限制的问题。因为它可能会突出有关您以前的婚姻住所的价值问题，无论您是要离开还是留在该物业，这些信息都是相关的。

例如，如果您正在考虑在该房产中建立一个度假屋，您需要确保在契约中没有被称为限制性契约的限制，这将阻止您继续执行您的计划。对契约中的限制性条款的检查也可能揭示其他可能的问题，如是否需要第三方的同意来进行改建，如对房产的扩建。  限制性条款和历史上的使用权也可能影响到房产的价值，这些信息对您的财务结算可能很重要。

第三，确保您了解印花税的要求

许多人在安排股权转让时，对有关印花税（SDLT）的规定感到困惑。如果您只是将房产转让给剩下的一个配偶，并且是根据您的离婚程序，则不需要支付SDLT。然而，如果新伴侣成为共同所有者，则应支付标准税率。

对于没有分居的配偶或民事伴侣之间的房产转让，免于缴纳较高的SDLT税率。无论配偶或民事伴侣是否拥有另一栋住宅，转让都将按标准税率计算。

必须满足两个条件，才有资格享受免收高额SDLT的待遇：

转让的唯一当事方必须是配偶或民事伙伴；

这对夫妇必须生活在一起：已婚夫妇和民事伴侣被视为生活在一起，除非他们是合法分居（通过法院命令或分居契约）

所以，在安排转让之前，请确保您知道印花税方面的相关知识。如果您有疑问，可进一步咨询我们的会计事务所。

第四，做好等待的准备

简单的股权转让可能需要四到六周的时间。然而，每次转让都是不同的，您的抵押贷款机构的任何复杂情况都会导致延误，所以要做好等待的心理准备。

第五，考虑法院的Mesher Oder

当婚姻破裂时，往往有财务和财产问题需要处理。英格兰和威尔士的法院有权力来决定夫妻之间的财务如何分配。在处理资产时有许多选择，包括如何处理家庭住房的问题。大多数人都会喜欢一些选择，比如，出售家庭住宅，收益在夫妻之间分配，或者一个人可以把另一个人买走。

但是，如果这两种选择都不实际，或者您有年幼的孩子，您想把他们留在家里，怎么办？

在这种情况下，你们可以考虑申请法院的Mesher Order。Mesher Oder是一项法庭命令，允许将家庭住房的出售推迟到一定的时间，或推迟到某一特定事件发生时，如孩子离开学校。

也就是说，离婚夫妇继续共同持有婚姻住所，由配偶一方留在该房产中，直到将来出售。你们离婚时的法院命令将规定未来出售的收益如何分配。在某些情况下，离开的配偶有一个针对财产的抵押，以保护他们的利益并提供一些保障，这被称为”押记”。

Mesher命令拿到后，会涉及设定一个”触发事件”，这些事件将导致财产在未来被出售。这些事件通常包括：居住在该房产的人再婚死亡、再婚和子女成年，以及剩余配偶选择搬迁。

如何申请该命令呢？如果你们不能达成一致，你们中的一方需要向法院申请财务令。随后将进行法庭诉讼，并在诉讼结束时作出最终的法庭命令。

股权转让可能是一个复杂的过程，重要的是在您的方法上要彻底。进行正确的检查，获得专业的婚姻财产转让建议，并适当考虑这个过程，将有助于确保这个过程尽可能地顺利进行。如果您在离婚的房产转让方面有问题，请联系丽莎律师行，我们的律师会给您提供建议。

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各位莎粉有没有在新闻上看到一则八卦故事，反正丽莎看完后，心情是五味杂陈。

29岁的英国男子托尼和10年的女友洛纳在家里收留了一名乌克兰难民。然而，洛纳做梦也没有想到，没到十天，托尼竟然爱上了这位留宿者，随后立刻带着新欢离家出走，抛弃了洛纳。

现在，他向全世界宣布，他要和这位乌克兰美女结婚。

托尼和洛纳虽然没有法定的婚姻关系，但育有两个孩子。自从这关系搞砸以后，女方一直都在悲痛中。好心的举动却引狼入室，她唯有上法庭来争取自己的利益。

上周，洛纳向法院申请了一项限制令（A Restraining Order），禁止前男友与她联系。看来是伤得很深了。

今天，丽莎来和大家讲讲这个故事的来龙去脉，并用法律的角度来分析一下，这位女友可以从中获得什么，以及未婚同居的一些提醒。

10年感情抵抗不住诱惑

故事发生在几个月前。

俄乌战争爆发后，好心的洛纳和托尼一直都非常同情当地人的遭遇。于是，托尼想了一个主意，申请签署了英国政府难民安置计划，为一名难民提供安全的住所。

据媒体报道，这对情侣的家在英国西约克郡的布拉德福德市（Bradford），俩人恋爱十年了。虽然没结婚，但女方也随夫姓。他们有着两个女儿，一个6岁和一个3岁。

俩人接到政府的许可通知后，清理了房子，兴奋地等待着这一名寄宿者的到来。

没想到，来的是一名美女！

这名乌克兰美女叫索菲亚，一名IT经理，原本住在乌克兰首都。战争爆发后，她到处逃亡。先是去了波兰，在当地的难民营待了几天——又到了德国，并在德国拿到英国的签证。

索菲亚得知要入住一对夫妇的家，似乎很感激，她一早就和托尼联系了，托尼还亲自去接了她。

哎呀，妈呀，当托尼见到眼前这位难民的时候，心想，完蛋了，这是心动的感觉！

心动立刻表现在了行动上，索菲亚一搬进屋里，立刻引发家庭紧张的关系。

本来计划让这位美女借宿在客厅里。没想到，托尼突然要求大女儿把房间腾出来，让索菲亚入住。接下来，他让6岁的女儿和3岁的妹妹挤在一个小小的床铺里，根本不顾洛纳的反对。

接下来的日子更让人捉急。

俩人的相处越来越亲切！这名金发碧眼的乌克兰美女每天都陪着托尼去健身房锻炼，他们还坐在车里聊天，有一种相见恨晚的感觉！

仅仅十天，俩人彻底坠入爱河了。。。。。

可怕！！抛弃女友，与寄宿者结婚！

洛纳看出苗头后，非常伤心。她想要把这位乌克兰美女赶出去，没想到，她的伴侣托尼竟然带着索菲亚一起跑了。爱情真的经受不住一点考验啊！

她泣不成声：”起初我对该计划是有保留意见的。我们要把一个陌生人带进我们的家，和我们一起生活，这是重大的决定。虽然我不是很确定，但是他坚持这样做。

当时，我们每天都看新闻。乌克兰的局势对普通人来说是很可怕的，后来我想了又想，我决定还是要帮助他们。在别人急需帮助的时候，为他们提供一个家。然而，没想到的是，这就是索菲亚对我的回报。”

洛纳透露，索菲亚只在托尼下班的时候才化妆、做头发以及穿低胸衣服。他不在家时从来不搭理任何人。她一开始的目的就很明显，想要勾引托尼。

洛纳回忆说：“她每天都睡到上午11点30分或12点，当她起床时，她从来不会和我以及孩子聊天。她的英语很好，所以并不是由于语言障碍。

她就是对我一点不感兴趣。我对她是很好的。得知她从政府那里得到了200英镑的衣服和必需品补助费，我特别带她去Primark买了一些新东西。

我后来观察到一些细节，她在白天从来不化妆，不弄头发。但是到了下午5点以后，情况发生了变化。她涂着红色的唇膏，立刻做头发，穿着低胸的上衣下楼来。起初我告诉自己是我的想象，或者是不理性的嫉妒。但不幸的是，我的直觉是对的。”

在托尼带着索菲亚出走后，洛纳算是彻底崩溃了。洛纳多亏了好朋友的陪伴，才可以渡过难关。

“我只是不明白他怎么可以为了一个认识不到两个星期的女人而抛弃这一切。我的幸福生活被打碎了。”

而托尼这边呢，是这样描述的：

他为洛纳的心碎感到道歉，但坚持说这是一见钟情。

“我们对造成的痛苦感到抱歉，但我发现与索菲亚的感觉非常美妙，这是我以前从来没有过的。我只是想做正确的事情。我们从一开始就一拍即合–这是我们两人都无法阻止的事情。”

索菲亚呢？

她说：“我一看到他，就喜欢上了他。这一切都非常迅速，但这是我们的爱情故事。我知道人们会对我有不好的看法，但它发生了。我可以看到托尼在这一段感情里是多么的不快乐。”

官司正在进行

在本周的法庭听证会上，洛纳向法院申请了一项限制令，托尼随后也同意，表示不会联系对方。

“我同意该命令以保持和平。我告诉他们，我无所谓，我本来就不是很想和我前伴侣说话。自从我搬出去后，我反正不和她说话。这对我来说没有什么区别，我不关心她，我只关心看到我的孩子，我今天说得很清楚。法官下了一个命令，我不能联系她，她也不能联系我。这样非常好。”

媒体目前还不清楚洛纳依靠什么论据来支持她的申请，但我们猜测双方在分手后都对对方的行为提出了指控，他们之间的关系仍然处于很紧张的状态。

现在，托尼已经和索菲亚同居了，还向她求婚了，准备建立新的家庭。关于他和洛纳孩子的探望安排，诉讼还在进行。

托尼现在接受众多媒体的采访，表示希望把他们的故事录制成一首“说唱歌”，接下来两个人会一同启动流行音乐事业。他坚持认为，在他遇到索菲亚之前，他与洛纳的关系早已经出现了裂痕。

索菲亚也对媒体说：“我们正在计划我们的共同生活，我想成为一个母亲。我想有孩子。我是一个年轻的女人，所以我愿意等待几年，等到托尼处理好身体上的一些问题（据说，男方之前生完两个孩子做过手术，暂时没有生育能力）。这样，我们就可以一起创建一个家了。”

这对情侣在一起两个月左右，就已经计划去拜访索菲亚在乌克兰的家人了。

多么激情的感情啊！

可怜的洛纳说：”即便我发生这样的事，我也绝不会让任何人放弃接收难民的。这是乌克兰的一场危机，像我这样的人都会希望有心帮助那些需要帮助的人。

但我不希望我的情况发生在其他人身上，因为这是毁灭性的。我想说的是，如果您真的想要接收难民，请仔细考量，让一个完全陌生的人和你的家人以及你的妻子或丈夫住在一起后，所可能带来的任何影响，然后再做决定。”

丽莎评论

感情的东西确实很复杂，当爱情来的时候，人们的行为是很难理智的。

丽莎不是当事人，不太知道中间究竟发生了什么事，所以我们不对这对情侣做出过多的评价。但是，看到这样的故事，我们确实挺同情这位单亲妈妈洛纳的。

那么，在这样的情况下。洛纳可以如何争取自己的利益呢？

丽莎律师行家庭法律师张昕蕾说：

“遗憾的是，正如我们以前所说，伴侣出轨或抛弃子女这样的情况是不会成为分财产的理由。也就是说，法官不会因为对方出轨，就罚他款，让他多给赔偿。法官在处理财产分割问题，依赖的还是公平原则。

另外一个情况，当事人属于同居伴侣的关系，在法律上没有办法受到和法定夫妻一样的保护。同居情侣只能拥有有限的权利。比如：对其伴侣的财产所做的财务贡献而产生的索赔；对该关系中任何子女的经济支持的权利；以及对其伴侣死亡的索赔（视情况而定）。”

不过，张律师提到，如果俩人之间有同居协议，写清楚房产和孩子的处理方法，该协议则会在法庭上作为重要的参考。

“如果俩人没有的话，法官可能会实事求是。比如，他们的房产究竟是谁出资的，谁贡献了多少。按照这样的实际情况分开。”

最后，我们还是想要提醒各位。谁都不能预测未来会发生什么，爱情是很脆弱的，人性很复杂。您现在相爱，相信彼此，但没人可以保证未来会发生什么。

所以，我们建议：理性保护好自己的财产。如果您和伴侣也属于这样的同居关系，一份同居协议非常重要，可以帮助您在与伴侣分开后还可以争取到应有的权益。具体请看丽莎的旧文章：《同居多年，不受保护；人可以分手，财产咋办？》

如果您正在与同居多年的爱人产生纠纷，或者也不幸遇到主人公一样的情况，不知道如何与对象分割财产问题，请联系丽莎律师行，我们家庭法律师团队可以为您提供专业的建议。

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我们今天谈论的是有关担任公司董事的话题。

现实生活中，当进行投资或朋友开公司时，有时候可能会被邀请做公司董事。董事这个职位听起来好像很吸引，但是当中隐含的风险您有知多少？

身为董事，公司出事自己能置身事外吗？什么情况下才应该答应当公司董事？

现在，丽莎就带莎粉们走进英国公司法 – 董事风险的世界，解答您的疑问。

《担任公司董事, 居然隐含莫大风险?! 》

通过上面的视频，莎粉们是否更了解“董事风险”了呢？

之后，我们还会继续以简单平易的方式，向莎粉们科普更多英国法律信息。

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周一的时候我们在文章中提到，Scale-up（成长型公司工作签证）即将从今年8月22日起正式实施。

和目前的Skilled Worker技术工签相比，对于申请人（也就是”雇员“）来说，很多都关注到了新的Scale-up工签，在年薪和工种上的”更高要求“。

这包括了目前的Skilled Worker工签，只需达到RQF3，以及一般25,600英镑的年薪门槛；而对于即将开放申请的Scale-up工签，则是需要满足至少RQF 6的工种，以及一般33,000英镑（相当于时薪10.58镑）的薪资门槛。

（当然了不论是Skilled Worker或者Scale-up，申请人同时也都需要满足自己所属工种的”Going Rate“薪资。而在Skilled Worker方面，申请人还可能因为满足”New Entrant“而获得更低门槛要求。）

那么问题来了！既然知道了”所需薪资“门槛，实际上雇主在支付的时候又应该如何计算，对于申请人（雇员）而言又该如何确保达到Scale-up工签的薪资要求，下面我们就来进一步说明。

在上篇文章我们提过，Scale-up工签具有“头6个月赞助制度”。也就是说，从来没有持有过Scale-up工签的申请人，在”首次申请“这类签证的时候（首签），是属于“Sponsored Application”（赞助申请），也就是需要提供”合格赞助人“核发的有效CoS（Certificate of Sponsorship）来做申请的。

需要指出的是，在这方面当要计算薪资的时候，内政部的规定是以”每周头48小时“（也就是一周当中”前48小时“的工作时数）来计算。

意思就是说，如果一个人每周为公司工作了60个小时，不能把这”60小时“的工作时数全部计算进去，只有60小时当中的”前面48小时“，能用来计算申请人（雇员）的实际薪资。

举个简单的例子：假设雇员小莎每周为公司工作60个小时，而他的时薪是12.50英镑；那么要换算成小莎的”年薪“时，计算应该如下：

£12.50 x 48 x 52，小莎的年薪为：31,200英镑；而不是39,000镑（£12.50 x 60 x 52）。（注：之所以乘以52，是因为一年有52周。）

此外，前面也有说过，申请人除了需要满足33,000镑的年薪门槛，同时还需要满足自己所属工种的”Going Rate“，也就是还需要满足该工种的”最低薪资要求“。

内政部目前仍然尚未发布有关Scale-up工签的适用工种和相应Going Rate清单（他们近期将会在此更新：https://www.gov.uk/guidance/immigration-rules/immigration-rules-appendix-skilled-occupations）；不过，内政部的相关文件已经指出，在针对”Going Rate“的计算上，将会是以”每周37.5小时“的工作时数来进行计算（以”每周37.5小时“为基础）。

这个意思是说，届时雇主和雇员如果想要计算，应该支付雇员（申请人）多少时薪/年薪，才能够满足内政部公布的”Going Rate“相应要求的话，可以通过以下公式来计算：

（内政部在上述列表中针对该工种所要求的”Going Rate“）x（合同中雇員

为雇主每周的实际工作时数，例如上述48小时 ÷ 37.5）

在上面公式中，之所以会需要除以37.5，是因为内政部给出的”Going Rate“数字，是基于每周”37.5小时“工作时数所给出的标准，因此这么换算后，才能计算出正确的数值，如何才是确实符合了移民局的要求。

→ 那么，哪些算做（雇主给的）薪资？

如前所述，移民局在计算的时候只会纳入每周”前48小时“的工作时数；而雇员的薪资则是以”税前“薪资来看。只要申请人的”税前薪资“满足要求即可（这包括雇员养老金和NI税，也一同纳入计算）。

不过，其他的福利或红利，则不能被一并纳入，例如：加班费，雇主养老金和雇主NI税贡献，公司住房等津贴或补贴，公司提供的（额外）健康保险和餐饮，公司车，公司股票，公司对于雇员在交通和服装等开支上的补贴，以及其他红利（额外奖金）等。

基本也就是说，公司的福利制度这些带来的好处，是不能纳入雇员薪资计算，而因此用来降低雇主实际需要支付给该雇员（申请人）的工资的。

→ Skilled Worker的工资要求就真的一定比较低？

如同前面已经提到的，不论是Skilled Worker或者Scale-up Worker，都同样得满足相应“Going Rate”的要求。

而对于Skilled Worker来说，虽然它一般门槛是25,600镑，但实际上如果您有注意去看移民局的列表，可以发现不少属于较高技能或管理阶层的职位/工种，其实“Going Rate”都要高过其一般门槛不少（25,600镑），基本上许多经理和主管级的工种/职位，其“Going Rate”都得满足年薪33,000镑甚至更高（比如，1132市场和行销主管，其“Going Rate”高达54,900镑年薪；甚至和航空/飞安有关的工种3511和3512，更高达分别82,400镑和60,800镑年薪）。

这么说来，对于雇主而言，如果您的企业特别需要的是这类”高技能“人才，尤其是那些”成长型“公司（比如近几年来有许多新兴且快速成长的Fintech－金融科技产业），那么对于您来说，或许Scale-up Worker可能会挺符合企业在招聘上的需求。

再加上，由于Scale-up Worker相较于Skilled Worker，没有那么严格的赞助人（雇主）和申请人（雇员）之间的绑定和强制责任，对于”成长型公司“来说，可能也不需要花费庞大的人事控管开支，也相对具有更高的自由度。

从这个角度来看，或者总体计算下来，雇主在Scale-up Worker上花费的成本，不见得会比Skilled Worker更高（因为两者在”雇员薪资“层面可能已经差不多了）。

不过当然了，不同公司/企业的情况，还是需要个别分析的，并不是一概而论说选择哪种就一定更好或更实惠；并且，金钱成本也可能只是其中一个考虑因素，不见得代表了所有。

比如说，如果您通过Skilled Worker来聘请海外员工，可能相对程度上会更稳定，员工更愿意长期待在您的公司发展；而Scale-up Worker由于对于雇员的自由度也较高，或许雇员在为赞助雇主工作了头6个月后，就会考虑换到其他公司去工作，或者做另外的其他选择。

因此，雇主们想要选择什么途径来招聘海外员工，还是需要根据自己的实际需求和情况来分析与判断的。如果您对于这方面有所不确定的地方，您都可以直接和丽莎移民以及商业法律部门联系。我们的专业律师会尽力为您提供最适切的解析和咨询服务，也能为您代理所需要的申请和案件。

而如果您是雇员/申请人，您不确定应该怎么准备，您同样也可以向我们咨询。丽莎都会尽我们所能，为您答疑解惑。

今天的文章就到这边，如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都可以进一步咨询丽莎律师行。

任何英国税务方面的问题，也欢迎联系咨询丽莎会计行。

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各位莎粉周五好，欢迎点击《丽莎商法快讯》，本周需要重点关注的英国商业、商法信息有：

• 英国5月GDP意外增长，加息0.5%可能性增强！
• 英国5月出口额增长20%，从中国进口却下降13.3%！
• 欧元20年来首次与美元持平，为何欧元如此疲软，美元如此强势？
• 沙特基金帮阿斯顿马丁还债，融资6.5亿镑，成第二大股东
• 中国第二季度GDP险守正增长，Burberry在华销售惨淡
• 8家中国房产公司被香港恒指剔除，业主停贷仍在发酵

→英国5月GDP意外增长，加息0.5%可能性增强！

根据英国国家统计局ONS的数据，英国经济在5月增长了0.5%，这超过了很多经济学家的预期，因为在过去几个月中，英国的经济已经出现了负增长，在当前的大背景下，很难预想得到经济还会重获增长。

驱动英国经济增长的主要行业是医疗保健行业、建筑业、工业和制造业。其中，医疗保健行业的增长达到2.1%，这主要归功于全科医生任命的大幅度增加；建筑业在5月增长1.5%，这已经是连续第7个月的增长；工业和制造业的增幅达到了1.4%。

此外，占据英国经济八成以上的服务业增长0.4%，是GDP增长的最大贡献者。

总体而言，继2022年4月英国GDP下降 0.2%（从下降0.3% 修正而来）之后，2022年5月的月度实际国内生产总值(GDP)增长了0.5%。

在当前能源价格大涨和消费者信心普遍不足的情况下，这一数据对于英国来说是一个喜讯，受这一消息影响，英镑的价格有小幅提振，但仍没有回到1英镑:1.2美元的大关，尚未摆脱最近的颓势。

根据英国经济学家加布里埃拉·狄更斯（Gabriella Dickens）的分析，他认为英国经济在5月份得到提振是因为供应链危机得到一定缓解，能够让公司完成相关订单和服务。

并且，货运公司的运输服务稳中有升，并且旅游业的需求正在不断增加，人们在过去两年中被积压的旅行需求正在被释放。

不过，相对强劲的经济表现可能会给英格兰央行更多信心，诱使其在8月的货币政策会议上直接将基础利率提升0.5%。

与此同时，经济学家预测：由于6月女王白金禧年的额外假期影响，英国6月的经济活动有可能会出现下降，这可能会导致英国第二季度GDP的下滑。如果英国GDP在第三季度继续萎缩，那么从理论上来说，英国经济将会符合“衰退”的定义。

而当前，英国政府也正在面临领导人更替之争、能源供应和价格压力、北爱尔兰边境贸易协定等一系列可能会影响到英国经济和英镑价值的关键事件，因此，英国未来的经济仍旧是“内忧外患”。

→英国5月出口额增长20%，从中国进口却下降13.3%！

除了5月的经济报告，英国海关税务总署HMRC也在近日发布了5月的进出口贸易数据，丽莎带大家简单回顾一下：

2022年5月英国出口总额为364亿英镑，与4月相比增加60亿英镑（20%），与去年同期增加了93亿英镑（34%）。

2022年5月英国进口总额为536亿英镑，与4月相比增加了12亿英镑（2.3%），与去年同期增加了137亿英镑（34%）。

总体来说，英国在5月仍是一个净进口国，进口额比出口额多172亿英镑，但自身的贸易逆差正在缩小，比4月收窄了45亿英镑。

5月的出口额较此前有了显著的提升，英国在5月向瑞士的出口增幅达到了263.4%（相较于4月），向阿联酋的出口增长了73.5%（相较于4月），向中国香港的出口增长了37.7%（相较于4月）。

反观进口方面，德国仍位居第一位，并有26.4%的增长，其次是美国，并有12%的增长，排在第三位的是中国，但却有13.3%的负增长。

英国从中国进口的负增长，与中国实施的动态清零政策有着巨大的关系，当产能、运输受到限制时，自然会影响到中国的出口额和其他国家的进口额。

→欧元20年来首次与美元持平，为何欧元如此疲软，美元如此强势？

上一周，英镑出现大跌，兑美元汇率一度跌破1:1.9。而在本周，欧元同样经历了震荡，出现了20年未见的场面，欧元与美元的价格持平。

这是自2002年12月以来从未出现过的景象，这也意味着，欧元正在承受巨大的压力，而欧元区的经济衰退的风险将会越来越大。

而其背后的原因，除了俄乌危机、能源供应问题、供应链中断、通货膨胀，欧洲央行ECB的反应速度也是一个问题。

迄今为止，英国已经经历了连续5次的加息动作，每一次25个基点，美国也是将基础利率一次提升75个基点，反观欧洲央行，目前只确认了将会在7月21日加息25个基点，或将会在9月8日继续加息，但幅度未定。

这对于投资者和国际而言，地缘政治的负面影响，市场信心不足，通胀一路走高，而美元区的投资更加稳健，收益率更高，相关的供应链问题和俄乌战事带来的负面影响更小，自然成为资本的“避风港”。

这种趋势在英镑区和欧元区都有体现，也是英镑和欧元跌破数十年汇率的主要原因之一。

虽然货币贬值对于投资者、当地民众有着或大或小的影响，但从另一个角度来说，这同样能够让欧洲的汽车产业、奢饰品产业受益，因为对于美元区的消费者来说，这意味着他们可以用更便宜的价格来购置商品。

与此同时，欧元的贬值对于来自货币相对强势国家的游客来说，也是一个利好，来欧洲旅行，可以更加畅快地“买买买”。

当然，如果您想要在英国或者欧洲投资，但您的资金来源是美元或人民币的话，那么这其实也是一个良好的机遇，您可以用更低的成本去换得更多的当地货币。

→沙特基金帮阿斯顿马丁还债，投资6.5亿镑，成第二大股东

据报道，英国超豪华汽车品牌阿斯顿马丁无法偿还高额债务，向沙特主权财富基金PIF融资6.5亿英镑。

阿斯顿马丁近年来一直为新型超级跑车的研制和开发电动车技术而苦苦挣扎，如今，它找到了新的资金来源，解决了债务问题和资金缺口。

沙特主权财富基金PIF将会购买价值7800万英镑的股票，并参与5.75亿英镑的配股，这样一来，PIF将会拿到阿斯顿马丁16.7%的股份，将成为仅次于加拿大亿万富豪劳伦斯·斯特罗尔旗下的紫衫树财团后的第二大股东。

当然，沙特主权财富基金PIF的加入也让紫衫树财团的持股从原来的22%下降至18.3%，而PIF也将会得到阿斯顿董事会中的两个席位。

阿斯顿马丁在上周的股价已经创下历史新低，来到3.55镑/股，随着交易的达成，阿斯顿马丁收回失地，上涨20%至4.55镑/股。

→中国第二季度GDP险守正增长，Burberry在华销售惨淡

截至 6 月底的三个月内，中国国内生产总值GDP同比增长0.4%。这是自2020年第一季度以来的最低增速。而整个上半年的GDP仅增长2.5%，与全年5.5%的目标相差甚远。

中国作为世界第二大经济体，出现如此剧烈的收缩也给全球经济环境带来冲击。尽管与去年同期相比，GDP增长了0.4%，但是还是低于1%的增长预期。

其中的原因是自3月以来在中国各个城市暴发的新冠疫情，导致的封锁潮，中国4月的经济受损十分严重，5月降幅开始收窄，6月加大马力企稳回升，最终实现了第二季度经济的正增长。

在我们前文的英国5月进口数据中，我们也能观察到中国对英国的出口额出现了下降。

与此同时，作为英国奢饰品品牌的Burberry，也感受到了来自疫情封控的压力。在截至7月2日的过去三个月中，其在中国的门店销售额仅增长了1%。

而其在欧洲、中东和非洲EMEIA市场上表现非常出色，商店的销售额比去年增长了47%。

可见，在疫情封控的影响下，对于零售业来说是一个巨大的冲击。

→8家中国房产公司被香港恒指剔除，业主停贷仍在发酵

本周初，香港恒生指数发出公告，有8家来自中国大陆的地产公司将会从恒生指数中被剔除。

这8家中国房产企业分别是：世茂集团（0813.HK）、佳兆业集团（1638.HK）、彩生活（1778.HK）、融创中国（1918.HK）、中国恒大（3333.HK）、奥园健康（3662.HK）、中国奥园（3883.HK）和恒大物业（6666.HK）。

港股的这一举动是符合标准的，也是有迹可循的。这些公司因未发布2021年年报，这8家公司的股票均已被停牌。其中，中国恒大和恒大物业在3月21日停牌，其余6家公司在4月1日开始停牌。

按照恒指编算的规则，如果证券连续停牌3个月则不符合恒生指数的候选资格，因此以上几家成分股公司将以系统最低价格（0.0001元）从恒生指数中剔除。

而这些被剔除的公司，大多数面临着债务危机。在中国各大城市，当前因为期房无法交付、贷款银行违规操作的问题，广大业主选择联名“停贷”。

对于房企来说，一边在股市中无法融资、一边欠下高额的债务、一边无法推进现有的项目继续施工、一边难以售出当前的库存。

对于业主来说，自己买的期房无法按时交房，自己却要承担还款，其中还夹杂违规用款问题，在当前的环境下，自然是不想继续承担债务。

如果设法让房价下降，那么可能会帮助房企清库存，但却会使得无数家庭的贷款余额高于房产价值，会有人选择断供房贷，造成银行坏账。

如果维持现状，那么房企很有可能最后无法支撑，留下大量的债务，最后还有可能传导到银行方面，造成大量坏账。

可以说，这是一个非常棘手的问题，若处置不得当，将会带来巨大的风险。

好的，本周的《英国商法快讯》丽莎就先说到这里。如果您对于文章内容，如英国跨境贸易、英国公司法方面有问题，或者其他英国法律方面有任何疑问，都可以进一步咨询丽莎律师行。

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