现代生活越来越常见打著节能、减碳的环保标语。对于环境保护越来越落实于更多民众的生活。

这包括了更多电动汽车、电动摩托车的出现。例如在英国，除了过去常见的脚踏车租借，有些地区也开始设置新的电动摩托车（E-scooter）租借处。

例如在东伦敦新金融城Canary Wharf就在近年新增了E-scooter租借点，方便该地居民使用。

然而，一则最新的求偿案件，延伸了对于这项代步工具的新讨论。

该案件的求偿方是一名E-scooter骑士。一天，当他骑乘E-scooter的时候，不幸被一辆伦敦巴士撞上，导致该骑士多处肋骨骨折、右肩脱臼、肺塌陷，甚至引发了肺炎。

住院了较长一段时间后，虽然他的伤势已经慢慢恢复，但仍因该次车祸而承受著胸痛，而且手臂也无法像之前那样自由活动。

于是，当事人便委托律师，向当初巴士公司的保险方，求偿数万英镑。

他的律师表示，当事人在车祸发生当下，是有穿著高能见度/显眼外套，并且配戴头盔的。

律师的意思是说，他的当事人在骑乘电动摩托车的时候，完全是有做”合理预防措施“（Reasonable Precautions）的。

律师补充，如果该位当事人当初是骑乘脚踏车/自行车（Bicycle）而非E-scooter的话，发生意外的当下，会受伤的程度应该不相上下。

既然如此，为何电动摩托车发生意外的求偿，就不能像脚踏车那样具有同等的（法律）效力呢？

当事人的律师为什么这么说？

这是因为，根据目前英国的法律，私人的电动摩托车只被允许在私人土地上骑乘，如果骑上公共道路上的话是违法的。

意思就是说，比如当事人买了一台电动摩托车，在自己家的土地上（或是别人的私有土地，前提是需要获得对方同意）骑行是没有关系的，但是如果骑到了非私有的道路上（也就是骑去了马路上），一般来说是违法的，可能导致被罚款或者扣分，严重情况警察甚至可以把当事人的电动摩托车扣走。

根据英国交通部的指示，如果想要合法骑乘电动摩托车到公用道路上的话，必须先符合多项要求，包括保险、确保符合相关的技术标准和使用准则、支付车税、挂牌和注册；在骑士方面，也要求通过相关考试和持有驾照，并（在骑乘的时候）使用相关防护。

然而需要指出的是，交通部也说，如果能够符合以上所有要求，虽然”原则上“当事人可以合法在马路上骑乘，可是实际操作上是有困难的，因为要能够做到符合以上”所有要求“并不容易。一旦有疏忽，就可能导致违法，而当事人也可能因此留下刑事纪录。

回到前面所说的案件，这样的情况也就代表当事人，想要提告巴士保险公司的做法，可能无法成立，即便他们能够证明巴士（驾驶）那方是事件的错误方。

这是因为，该位骑士（当事人）本身骑乘私有电动摩托车到公有道路，已经是违法在先。这也就是为什么，这个案件会引发不小的争议和相关讨论。

进一步说，要是这个案件在法庭上，真的判决让当事人求偿成功的话，将会影响到的是英国预计750,000名骑士的（同等）用路权。

这也就是为什么，不少人都把这个案件当做”试水温“，抱著看看他们能不能够成功的心情。

案件当事人的律师也表示，这个案件也显示出，英国现有的法律是如何缺乏了合适的法规去保护（更多）民众的安全。

不过，反面的声浪却也不少，有人说：”如果非法骑士上路却要所有人背锅，这岂不是开玩笑吗？！“

还有人说：”是那位骑士应该被警方起诉才对，明明是他违反法律而且造成其他用路人和行人的安全隐患。“

也有人说：”如果他能够赢官司的话，那是不是代表（不管谁）都可以去搞个违法行为，只要该行为有伤到自己，就能提告索偿。“

丽莎结语：

最后给大家补充一下，虽然根据目前法律，把私有E-scooter骑到公共道路上是违法的，但如果是电力系统/支持的电动脚踏车的话，倒是属于脚踏车的类别，而是属于合法的（Electrically-assisted pedal bicycle）。

另外，自2020年7月，英国政府有推出”地区试行“，也就是通过约32个区域的地方政府，推行由受批准公司提供的E-scooter租借骑乘计划。这类受核准的E-scooter是可以在试行区域试行上路的（如果有进一步疑问，建议咨询当地政府）。

最后讲一下这个案件，虽然案件才刚刚开始，我们尚无法预估法官会如何判决这起案件。但如前面提到，法庭的判决将可能造成对于数十甚至数百万用路人的影响，假如说真让案件当事人求偿成功了，影响到的就不仅仅是这起案件，而是其他更多相关的类似案件。

可是话说回来，目前的法律就是非常明确的指出，电动摩托车的违法情况，这么一来在法律尚未被修改的情况下，如果当事人真的胜诉了，恐怕可能进一步造成用路安全的混乱。

基于这种前提，法庭有可能会不想要涉入，而把问题抛回给政府立法/修法的层面上。从这种角度来说，当事人能够胜诉的希望，恐怕无法过于乐观。

但当然了，法庭最终会如何决定，并不是任何人能够提前断定的。丽莎也会对于这个案件继续追踪。我们目前可以确定的是，这起案件将可能造成众多用路人的前所未有影响。

文末，大家对于这个案件有什么想法呢？你们觉得法庭应该做出什么样的裁决才公平呢？可以在底下留言跟我们讨论。

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莎粉们新年好，《丽莎房产快讯》又和大家见面了。

在2022年的《丽莎房产快讯》板块中，我们会添加更加丰富的内容。除了给大家及时更新房产资讯，我们还会在该板块为大家不定期发布最新的房产价格信息、最新政策，以及有趣的社会新闻（与房产投资有关的）。

本周，我们一起关注的消息有：

• 在2021出售英国房产的房主，人均赚了95,000英镑
• 首次购房者人数创下20年来的新高，对卖家来说，意味着什么？
• Taylor Wimpey公司取消不公平地租条款，其房产的租赁产权业主终解脱了！
• 租户将房屋变成毒品场，房东面临15万英镑的维修账单，这可怎么办？
• 政府“逼”开发商解决公寓的覆盖层危机，坚决不能让租赁产权业主来承担这样的高额费用

去年出售房产的业主平均赚95,000英镑

英国一家地产代理Hamptons的年度研究显示，在2021年中，英格兰和威尔士的卖家从房产销售中共获得1280亿英镑的总收益。在过去20年内买房的英格兰和威尔士的业主，平均净赚95,000英镑。该数据比2020年的平均总收益83,550英镑要高很多。

不同的房屋类型也有着不同的利润数据，这也体现了疫情中人们居住选择的改变。

Hamptons表示，2021年，五分之一（19%）的公寓卖家在其房产上出现了亏损，而只有4%的独立屋卖家有亏损的情况。数据显示，去年出售独立屋的人平均获得了151,840英镑，而出售公寓的人则只获得54,690英镑。

在这些受益的卖家中，伦敦的卖家赢得了第一的位置，伦敦的业主取得最大收益值。可是，值得注意的一点是，由于伦敦的房价增长较弱，去年的收益是自2015年开始记录以来最低的——第一次总收益低于20万英镑。

还有一个改变的现象是，人们在2021年的时候更频繁地搬家了。去年有近三分之二（64%）的卖家在十年内卖掉了他们的房子，而2019年的时候只有59%的卖家。

Hamptons的研究主管Aneisha Beveridge说：”房价上涨主要由两个因素驱动–人们拥有房屋的时间长度，以及他们在住房周期中的购买点。通常情况下，拥有房产时间较长的房主看到了更多的价格增长，因此获得了更大的利润。

不过，这些利润中的大部分从未被卖家看到，因为他们在进行下一次购买时又被重新投资到住房市场。”

根据Hamptons的数据，以下是去年出售房产的卖家的平均收益：

– 伦敦：197,730英镑

– 东南部：121,740英镑

– 东部：109,980英镑

– 西南部：90,070英镑

– 东米德兰：68,420英镑

– 西米德兰：68,190英镑

– 威尔士：57,490英镑

– 西北部：56,910英镑

– 约克郡和亨伯郡：53,960英镑

– 东北部：28,960英镑

首次购房者创20年来最高

2021年，首次购房者的人数飙升至20年来最高的数量。根据约克郡建筑协会的数据，有408,379人在这一年里购买了他们的第一个家，比2020年多35%。

这是自2006年以来首次突破40万门槛的首次购房者人数，而这一数字也比2008年至2012年期间的数字高出两倍以上。

2021年，首次购房者占所有贷款购房者的50%。不过，该数字还未能达到2002年首次购房者的高峰，据说，当时有531,800首次购房者买房。Zoopla认为，想要重新达到该高峰，仍然有一段路需要走。

那么，为什么会出现首次购房者购买率暴增的情况呢？

Zoopla分析，高水平的就业和低利率相结合，帮助推动了首次购房者人数的增加。在贷款机构重新开始提供95%的抵押贷款后，仅有少量存款的人可获得的抵押贷款数量也有显著增加。

许多银行和建筑协会在2020年疫情早期阶段取消了高抵押贷款的交易。然而，政府支持的抵押贷款担保计划再次增加了贷款人的信心。现在，市场上有超过350种抵押贷款可供购房者选择，他们可以通过这些抵押贷款借入其房屋价值的95%，此外，这些产品的利率已降至历史最低。

同时，购买第一套住房的人也从政府的一系列计划中受益。此外，由于连续封锁期间支出减少，许多首次购房者能够在疫情期间存下更多的存款。这也有助于他们购房。

我们认为，这些数字对更多首次购房者来说是个好消息，因为它们表明抵押贷款机构会更乐意敞开大门给首次购房者，为这个市场提供更多高贷款的可能性。

对于那些卖家来说，可能也会是一个提醒。您的房产的针对客户群体，可以向首次买家看看了，他们将是未来的主要购买群体。

Taylor Wimpey删除不公平地租条款

去年，英国竞争市场管理局对四家开发商进行调查，发现他们与客户签署了不合理的地租条款。经过调查后，已经有3家开发商主动承诺，会取消这些不合理的地租条款。

上周，第四家开发商Taylor Wimpey公司也对外宣布，他们也会取消不合理的地租条款。

据了解，该地产开发商的一些租户无意被签署了不公平的地租条款。这些条款使这些租赁产权的业主掉进了经济陷阱，他们公寓的地租每10年翻一番，长期被捆绑在合同中。除非业主可以找到一个现金买家，要不然这类房产是无法找到贷款机构批准的；有些人甚至无法进行再抵押贷款。

也就是说，这些受到影响的房主已经留下了实际上毫无价值的资产，并经常被迫支付数千英镑来消除这些条款。要么通过变更契约，要么通过购买永久产权，从而使他们能够产生新的租赁延期。这些相当昂贵。这些房主们苦不堪言。

好消息来啦！

Taylor Wimpey公司表示，他们同意删除这些可怕的地租条款。这意味着，受影响房产的业主不再面临这些纠结。开发商还取消了翻倍地租条款，这些条款的转换使地租与通货膨胀（零售价格指数）同步增长。

丽莎了解到，作为这项行动的一部分，英国竞争市场管理局已帮助数以千计的租约持有人解决该问题了，这些租户们现在将看到他们的地租保持在最初的数额，并且不会随着时间的推移而增加。

Taylor Wimpey公司还确认，它已经停止销售带有加倍地租条款的租赁物业。

英国竞争市场管理局的Andrea Coscelli呼吁：“其他开发商和永久产权投资者现在应该为房主做正确的事情，从他们的合同中删除这些有问题的条款。如果他们拒绝，我们随时准备介入并采取进一步行动–必要时通过法庭。”

如果您正遇到这样的困惑，丽莎建议您可以随时联系英国竞争市场管理局，向他们投诉相关情况。

房东面临高达15万英镑维修账单

一名房东Shah很无助，她向多个部门求助，来解决她的出租屋困惑。

Shah说，她在伦敦有多套出租房，分给不同的中介公司来管理。2019年，她与代理公司ABC Estates进行合作。该公司专门负责帮她管理其中2处房产，负责招租的部分。通常来说，该出租代理会帮助他们寻找合适的租户，然后签署相关合约。接下来，Shah和她的家人会自己来管理租金。

然而，就是这两套房产出现了问题。

她在这两处房产里发现，租客竟然在里面生产大麻，制作毒品！也就是说，她的两套房产就这样变成了制毒场，把她的家全都毁了！据了解，这名可怜的房东正面临着高达15万英镑的维修账单。

“房子和公寓在完全相似的情况下被这些毒品摧毁了，我们在经济上已经一蹶不振，可是，没有任何机构愿意调查。”

她声称，这是他们请的那一家中介管理公司的责任。有媒体报道，该中介的程序可能出现了问题。有证据显示，这两套房产的其中一名租户提供的就业推荐信中，她的雇主竟然就是ABC公司！

此外，两处房产的租金都是以现金形式直接支付给ABC房产公司的。Shah有理由坚信，ABC房产公司为了赚钱，根本没有对这两名租户进行调查，并且还帮助他们伪造身份信息，伪造假文件。

“ABC公司几乎没有对租户做任何检查，ABC地产公司没有保护我的财产，他们存在过失。“

最近几个星期，这名房东一直在寻求解决办法。她将ABC房产公司的投诉到了房产补救计划（PRS），这是一个政府授权的服务机构，负责审议消费者对房产问题的投诉。然而，该部门告诉她，她的指控超出了其职权范围，因为这些指控涉及大麻农场，属于犯罪性质，并将她转交给贸易标准。

遗憾的是，当地的贸易标准部门告诉她，由于这些房产位于两个不同的地方当局辖区内，因此它无法提供帮助，并声称这是警方的事情。然而，大都会警察也说，没有足够的证据确定这是大麻种植者，这个投诉只能算是一个民事问题。当她与NTSELAT联系时，她被转回当地的贸易标准部门。

总而言之，这位房东被踢皮球了，现在根本没地可求。

据了解，这一家ABC房地产公司坚决否认了这一指控，它对其管理的两处房产的大麻生产毫不知情。

究竟谁对谁错，光看这些资料，丽莎不好判断。

不过，我们建议，这名房东最好能立刻请一名法律顾问来帮助查看相关资料，看看是否有可能通过法律程序来解决这个问题。最后，我们也提醒各位房东，在与中介合作的时候，一定要多方审查中介公司的资质情况。此外，即便她们负责帮助您来寻找租客，房东也有责任多留个心眼。可以要求自己审查租户身份，并且，房东最好自己审查所有文件，并打听该租户的具体情况。

政府迫使开发商解决覆层危机

今天上午，政府官网发布最新消息称，国务卿迈克尔-戈夫（MichaelGove）正在彻底改革政府的建筑安全方法，并警告开发商——必须支付修复他们造成的覆层层危机的费用。

据政府官网称，Michael Gove今天写信给住宅地产开发商行业，要求该行业在3月初的最后期限内同意一个资金充足的行动计划，包括修复11-18米建筑上不安全的覆层，目前估计需要40亿英镑。

Michael Gove警告说，他将采取一切必要的措施来实现这一目标，包括限制获得政府资金和未来的采购，使用规划权和通过法院起诉公司。他补充说，如果该行业不能承担责任，政府将在必要时在法律上强加解决。

此外，Michael Gove还将在下议院发表口头声明，宣布保护无辜的租赁者的计划，他们被困在无法出售的房屋中，并面临着修复危险的覆层缺陷的过高费用。

Michael Gove还将公布一揽子措施，以恢复该行业的常识，并结束建筑物被宣布为不安全的情况。

在Michael Gove的封信中，他要求各公司同意：

为一个专门的基金提供资金，以支付修复11-18米高的建筑物上不安全覆层的全部未付费用，目前估计为40亿英镑

为其参与开发的11米以上的建筑提供资金并进行所有必要的修复工作

提供所有11米以上建筑的全面信息——这些建筑存在历史性的安全缺陷，并且在过去30年中他们参与了这些建筑的建设

他还表示，绝大多数11-18米的建筑是安全的，其他有可燃包层的建筑也可能是安全的，或者可以通过有效利用现有的或新的消防安全措施，如喷淋和警报器，使其变得安全。然而，有少数住宅楼的覆层不安全，必须加以解决。

据了解，政府将会与住宅地产开发商进行行业讨论，接下来，政府就会宣布和决定哪些公司在资金捐助的范围内。

好了，本篇《丽莎房产快讯》就到这里。

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莎粉们，周一好！希望莎粉们都有度过一个愉快的周末。

新的一周开始，同时做为新年首篇移民文章，丽莎想和大家先来聊聊许多人都关注的”英国工作签证“（这里指现Skilled Worker或原Tier 2普通工签）的技术性问题。

对于雇主和雇员来说，或多或少可能都了解，有关工签申请的相关流程，或者至少其重要性。但您知道吗？在终于申请到工签后，如果雇员不能在一定时间内就职（也就是开始为新雇主上班的话），是可能导致签证被取消的。

根据移民局的相关指导文件（Sponsor Guidance），第S3.9指出，如果被赞助的雇员，超过了以下日期的28天后，仍然尚未开始为新雇主工作的话，那么雇主（赞助人）必须终止对于该雇员的赞助（意即其工签将失效）：

CoS上表明的开始日期（Start Date，包含移民局审查工签申请期间，所有针对CoS起始日期的更改后的新日期）；

被赞助雇员的（新）工签开始生效的日期；

雇员的工签申请被核准的日期。

那Notice Period怎么办？

紧接著的S3.10明确指出，雇员合同中的”通知期限“（Contractual notice period）是可以被接受的”例外情况“。

也就是说，如果雇员是因为新旧雇主（赞助人）之间的转换，要换到新雇主的时候，需要给旧雇主通知，并且做完”通知期限“所要求的时间，那么这时候超过以上所说的”28天“是可以被接受的。

但是，即便这个”例外“可被接受，如果新雇主发现这样一来，雇员势必将会超过28天才能开始（新）工作的话，雇主是需要通过SMS系统，告知移民局的。

不过，移民局也要求，雇主应该尽早做出计算和规划：

移民局的意思是说，虽然上述”例外“可以被接受，但新雇主在为雇员申请新签证的时候，在申请CoS时，就应该先把雇员可能的”通知期限“也给计算进去。

比如说，新雇主知道即将赞助的雇员，跟旧雇主之间的合同，有著两个月的Notice Period，那么新雇主在为该雇员申请CoS的时候，应该把该”通知期限“给考虑进去，这样的话CoS上的Start Date（新工作起始日期）就应该设置在”该两个月“后。

不过当然了，新雇主也需要注意的是，一份CoS的有效期是3个月，就是说移民局要求，新工作的开始时间，需要在下发CoS那天算起的3个月之内（或者说CoS的开始时间，需要在申请的3个月之内）。

这也代表，新雇主虽然在申请CoS的时候，是应该事先把新雇员的Notice Period考虑进去，但也可能会有Notice Period特别长的情况，那就需要注意不能提前超过3个月，并且在之后通过SMS系统来告知移民局有关新雇员在Notice Period后的（新）起始日期。

可是，如果是因疫情影响而造成的延迟呢？

比较好的消息是，根据移民局的新冠临时政策，截至目前仍允许因疫情而”延误开工“的情况，就是说如果当事人是因为受到新冠疫情影响，而导致超过上述28天才开始上班/新工作的话，这样的特殊情况或者说是例外，也是可以被接受的。

比如说，海外雇员因为新冠交通因素，一直难订到航班飞来英国开始工作，是可以被接受的”例外“。不过当然，雇员应该保存好相关证据和说明，以便移民局询问。

再进一步说，除了上述提到的”28天规定“，工签雇主和雇员还需要注意的是，移民局同时也有要求，受赞助雇员一年当中是不能够出现超过4周的无薪假，也就是缺席（Absence）的。

不过，同上述道理，如果该雇员是受到新冠疫情因素而导致”缺席“超过4周的话，这样的”缺席“也是可以被忽略不计的。否则，一般情况下，如果雇员缺席超过4周时间，雇主也是必须取消对于该雇员的赞助（视同该工签失效）。

然而，移民局需要做得更多？

如前面已经提到的，移民局虽然允许疫情的”特殊例外“，但这样的例外毕竟只是暂时的，而非长久之策。

换句话说，如果不是因为新冠疫情，原来相关政策是没有明确允许其他如紧急医疗、航班取消或其他意外/计划外（非新冠相关）突发事件所造成的”延迟开工“。

可难道其他这些突发事件就不应该被考虑进去吗？

我们或许能够理解，移民局原来设置S3.9是基于什么样的道理，比如说移民局可能想要避免有些申请人，故意提早申请工签，所以可以提前算入未来的”满5年“永居时间，可是却迟迟还不入境英国、开始新工作。

但吊诡的是，如果说真是为了以上这种”防范“目的的话，但这类政策并不只适用技术工签类的长期工签，这项原则也同样适用临时性/短期工签（Temporary routes）。

这么一来，我们似乎就更难说服自己，真的知道移民局这类规定的用意和意义在哪了。

丽莎结语：

另外值得提出的一点是，虽然移民局设置了这项”28天规定“，但是呢，根据他们自己的说法，他们对于”特殊情况“（Compelling Circumstances），其实还是有酌情处理的，并没有真的那么绝决地对待所有案件。

移民局也确认，在过去两年里，其实他们也没有针对任何违反这项”28天规定“的人，采取合规性的强制手段（Compliance Action）——当然了，根据我们的理解，这主要是跟新冠疫情有关。

更加有趣的是，S3.9只出现在工签赞助人相关指导文件中，而非纳入移民法里面。这或许也是为什么，移民局并没有真的（很常）进行强制手段的缘故。

话已至此，在已经迈入2022年的现在，移民局难道不需要重新审视相关政策，对于那些过气并且不符现代情况的规定，做出一些修改或改善吗？

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在英国办理离婚程序中，财产披露(Financial Disclosure)是一个很重要的环节。它是双方财务结算过程中的重要组成部分，要求双方各自向法院提交自己的财产披露文件来完成该程序。

我们在接到客户的离婚案子时，经常被问到一个问题：“我究竟可以从婚姻资产中获得什么？”。一般来说，只要律师没有看到另一方的财务披露的情况下，是不太可能可以为您提供建议以及公平的解决方案的。也就是说，财产披露是进行任何程序的基石，双方都需要充分披露其资产细节。最终，法院就可以清晰从这一碗“婚姻锅”里看到有什么，从而公平地分配它们。

然而，在现实当中，夫妻离婚后的感情是相当复杂的。一拍两散后无情感相伴了，谁也不想给另一方多占一份利益。财产多的一方更是想着如何可以隐藏自己的财产而选择不披露。

您可不要忽略了这一个环节，不披露的一方有可能会被认定为藐视法庭，这可能导致被罚款或监禁的处罚！不信？今天，丽莎为大家讲讲曾经轰动一时的案子《Youngv young [2012] EWHC 138 (Fam)》，当事人不披露财产，其前妻成功从他手里拿到巨额财产，此外，这位当事人还因此犯下藐视法院的罪。事情虽过去很久，它依旧具有代表性，向您展示披露财产的重要性。

倾家荡产是骗局？女子状告前夫

当年，Young诉Young案被媒体评价为”Brewster’s Millions “案，在法律界和媒体中都成为相当热门话题，连续多次登上各大新闻头条。据说，这是一个相当漫长的案子，整整持续6年才得到最终结果。并且，该案件是家庭诉讼案中最大的费用命令，罚款数额相当大。

故事要从1989年开始说起。

1989年，主人公Michelle Young和丈夫Scot Young开始同居，俩人相当恩爱，并决定在1995年登记结婚，随后，育有两个女儿。

不知道从什么时候，俩人的感情破裂，进入长期的矛盾当中。于是，俩人的婚姻时间持续不久，在2006年分居，接下来办理离婚。

据媒体介绍，Scot先生是一位企业家以及房产开发商，在20世纪80年代发家致富，主要从事房地产和科技公司业务。他在婚姻期间创造了大量的财富，以其奢侈的生活方式而闻名。按理来说，婚后创造的资产双方都有份额。可是，在办理离婚手续时，双方在财产分割的问题上发生了分歧。

Michelle对媒体说，Scot拒绝支付她任何赡养费以及拒绝分享所有资产。在离婚诉讼的过程中，Scot给出的理由是，自己没有任何资产了，在2006年，由于一笔房产交易的崩溃，他的整个商业帝国内爆，他失去了一切。

在最后听证会上，杨先生在法律上也已经申请破产，并声称他的债务超过2800万英镑。

然而，这名男子却拒绝进行财产披露。

Michelle坚信这是一个骗局，她说，这名男子完全是为了避免在离婚诉讼中给予她应有的财产所设计的骗局。

Michelle非常肯定地说：

“他有数几亿，甚至几十亿藏在一系列复杂的离岸信托中，这些都可以从其他商业伙伴那里得到证明。这就是为什么他拒绝披露财产的原因。”

法院怎么判？

据说，这一场离婚诉讼案持续了6年，在长达20天的最终听证会之前，还有65次初步听证会。所有相关的商人都被传唤就这一问题作证，包括零售业巨头菲利普-格林爵士、时尚界亿万富翁理查德-卡林和苏格兰的第一位亿万富翁蒂姆-亨特爵士。

此外，媒体也对这一起案子进行大面积曝光。

媒体揭露Scot如何奢华的生活以及如何隐藏数百万美元的证据。还有媒体讲述了，这名男子在宣布破产之后，竟还可以购买百万英镑的项链以及满身高级时装以及开着路虎车的故事。

在法院的审判中，Scot一直否认自己有财产，坚持着欠债的说法，然而，他却一次次抵制披露财产，让这一场诉讼很艰难。

通过层层调查，法官发现，Scot确实在2006年3月的时候拥有着大量资产，总额至少有4500万英镑，这是隐瞒法庭的资金。也就是说，不管2006年或者接下来的几年究竟发生了什么，这名男子这笔资金是否没有了。只要在法官在审查该案件的时候，他确实还有4500万英镑，并且拒绝揭露财产来隐瞒法庭，他就应该受到相关的惩罚。

2013年，法院最终判决，Scot因藐视法庭被判处六个月的监禁。法官扣除Scot的500万英镑合法债务后，将他剩余的净总额4000万英镑进行和平分割。

据了解，Scot被命令在28天内向前妻支付2000万英镑，外加500万英镑的费用——据说，这是家庭诉讼中最大的费用命令的惩罚；此外，他还需要给前妻总额为150万英镑的抚养费欠款——这也是有史以来针对已宣布破产者做出的最大裁决。

丽莎建议——请做好财务披露

谈到这个话题，许多人确实对分居或离婚后为什么要进行财务披露以及财务披露的目的是什么感到警惕或者担心。很多客户也认为，假如双方之间已经有婚姻协议，只要达成婚姻协议上的要求或者使用家庭调节和平分手就可避免这样的环节。这样的想法是错误的。

首先，在请求律师帮忙进行沟通和谈判过程中，离婚律师通常都会要求您做一份财务披露，并且，除非律师认为财务披露足够充分了，要不然律师都不会为您进行财务和解的谈判。此外，在一些家庭调解的程序中，如果调解的一方不提供财务披露，调解员也会认为调解不合适。

再退一步讲。

假如双方确实通过直接讨论、律师谈判或家庭调解，在没有披露财务状况的情况下达成财务和解，只要您需要一个商定的财务法庭命令来批准您的协议，并为您提供财务保护，使您免受进一步的财务索赔，您还是得披露您的财务状况，以获得法官批准一个商定的财务同意令。如果没有财务法庭命令的保障，您将面临未来财务索赔的风险。

最后，当您的婚姻涉及到了财务法庭的诉讼时，您更是得按照要求交这一份财务披露表。要不然，就如同该案件一样，被判定为藐视法庭了。丽莎认为，Young诉Young案件是一个很好的警示例子，提醒人们不要试图通过隐藏资产来转移司法程序视线。

在正常情况下，如果您没有按照程序来披露并隐藏您的财产，根据英国法律规定，您可能会面临几个潜在后果：

在前期，律师谈判或家庭调解破裂，导致您的丈夫或妻子启动财务法庭程序，如同本篇案子一样

如果您拒绝提供财务披露，作为财务法庭程序的一部分，法庭可以对您发出命令，要求您披露财务。如果您违反该命令，您将被视为藐视法庭——如同本篇结果一样。

在财务申请的最终听证会上，法院可以从您没有提供完整的财务披露或法院认为您的财务披露不充分中得出不利影响。

如果您与配偶达成协议，法院也可以拒绝批准商定好的协议。

您的配偶或前配偶可以寻求推翻在有争议的法庭听证会后或通过协议作出的财务法庭命令

那么，我们需要如何进行财务披露？

通常来说，当您决定分居或离婚，并开始或回应财务法庭程序时，法院会要求您填写一份标准表格来揭露您的财务，这个表格称之为——Form E。

财务披露应包括以下内容：

收入细节：您的工资单、P60和其他相关证据，例如，纳税申报。

资产细节：包括房产、股票、储蓄、上市公司和私人公司的股份、欠您的钱、转让给第三方和为您托管的资产、比特币等。

退休金评估

过去12个月的银行和建筑协会的报表–如果被命令这样做，您可能必须披露更长时期的报表。

作为受益人的任何信托的细节，包括全权信托。

债务和负债，例如，抵押贷款赎回声明、信用卡债务或由于你参与税务计划和随后HMRC的调查而欠税务局的款项。

目前和预计的支出和住房计划。与伴侣同居的意图是相关的，因为这可能会使您的住房费用和其他支出减半或大幅减少。

可能需要对一些资产进行正式评估，例如，家庭住宅、海外度假屋、大篷车、购买出租物业组合、SASS养老基金中持有的物业，或家族公司的私人股份。也可能需要税务建议，以便在考虑到作为任何财务结算的一部分出售或处置或转让资产的税务后果后，您只包括资产的净值。

如对离婚程序中财产披露环节还有什么不清楚的，可进一步留言给丽莎，我们的家庭法专职律师有着多年的丰富经验，会给您提供最专业的法律建议。

今天的文章就到这边，如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都可以进一步咨询丽莎律师行。

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华人们对“结婚彩礼”的概念应该不陌生，它是中国旧时婚礼程序中很重要的一部分。作为男方，假如您想顺利娶到心爱的老婆，就得给新娘支付一笔彩礼钱。这笔彩礼不一定是资金，还包括：婚房、家具或生活用品。

彩礼环节在新时代的婚姻中已逐渐淡化，当代年轻人提倡爱情与金钱无关的思想。然而，长久的习俗早已在老百姓心理根深蒂固，在中国许多地方，老一辈们还继续秉承彩礼习俗，为孩子们张罗一切。在亚洲的其他国家，也有着相似的“彩礼程序”，有些国家甚至把“给彩礼钱“列为强制性法律行为。

然而，这一点在西方婚姻当中相当不同，西方是没有“彩礼”这一种概念的。因此，在英国的婚姻法中，并没有专门针对彩礼做出的任何规定。然而，英国居住着世界各国的人群，当国外夫妻遇到这些纠纷时，似乎也无力在这里争夺回自己的权益。近些年，随着相关纠纷案多了，英国高等法院也逐渐接受各地的文化或宗教习俗，并允许当事人可根据当地文化风俗来拿回相关赔偿。

最近，一女士就通过高等法院要求前夫按照伊斯兰法偿还全额彩礼金。该案件得到社会各界的关注，法律界认为，如果这名女子在英国法院取胜了，这会是一项具有里程碑意义的判决。未来，它可能促使英国法律可和不同国家对于彩礼支付的立场保持一致。

没有彩礼，婚姻无效？

2017年1月，Nazma和丈夫在英国举行了婚姻。据说，这是一场被父母包办的婚姻，双方之间并没有什么感情。因此，这一对新婚夫妇的婚姻关系维持不长，同年晚些时候他们就分居了，并于2018年离婚。

然而，俩人本可平静离婚，却因“彩礼”闹到了法庭。

原来，彩礼不仅是咱们中国人讲究的老习俗，它在很多亚洲国家都有着相同的规则。在伊斯兰教婚姻里，这一份“彩礼钱”被称之为“Mehr”。根据当地的法律，丈夫需要在迎娶妻子时支付其金钱、珠宝、家居用品、家具或任何其他形式的财产。它是相当重要的环节，如果没有这一份“Mehr”，婚姻是无效的。

在当地人的眼里，彩礼是丈夫给妻子的一份承诺，他们会把“Mehr”的相关事项列在一份婚姻合约里（Nikah）。一般来说，新娘和新郎的父母或监护人在新人结婚前以口头或书面形式达成协议。

随后，在结婚仪式上，主持结婚仪式的主持人就会在双方面前明确说明彩礼是什么。接着，新郎要在证人面前选择接受或同意，并记录在结婚证书上。从此，彩礼便成为新娘的绝对财产了。还有一点很有意思，这一份彩礼可以是在当时支付的，也可以选择延期支付。如果新郎选择延期，就会被记录在结婚证书上。

有了这一份协议，这一份彩礼就属于丈夫对妻子的债务——（除非丈夫已把彩礼交给妻子了，或者妻子根据自己的意愿选择免除债务或部分债务），妻子有权在婚姻期间的任何时候或在婚姻解体时要求得到她的全部彩礼。

一女将前夫及父母告上法庭

然而，Nazma对《卫报》说，她从始至终并没有收到全额彩礼。

不知道是什么原因，夫妻俩在结婚证书上写的是五千英镑左右的彩礼金额。可是，在他们的婚礼仪式进行时，Nazma的前夫以及前夫的家人们当着众人（女方的父亲以及相关婚礼证人）的面口头承诺，要给她支付55,000英镑的彩礼。

她说：“我的前公婆只向我支付了5,005英镑，拒绝支付剩余的款项。更严重的是，我前夫和他的家人都否认有这一份口头合约。”

没办法，为了拿回自己的利益。在离婚后，Nazma将她的前夫、前婆婆和前公公告上英国法院，要求全额支付她的mahr——价值约为55,000英镑。

不过，由于婚姻结婚仪式是在英国举行的，英国法院是否可以允许这名女子按照当地的法律来拿回自己的权益呢？

目前，该案件还没有得到进一步结论。

丽莎看法

据了解，由于英国居住着许多国外夫妇，他们虽在英国举办结婚仪式，但却依旧秉承着不同国家的宗教规定以及文化习俗。然而，英国是没有针对各国法律设定的相关规则，因此，在这些外国夫妇处理婚姻纠纷的时候，可能无法用他们家乡的法律来为自己争取回最大的权利。

而针对彩礼这一说，根据英国民法结婚的南亚妇女目前是无法在离婚时要求全额支付这笔礼金的。他们必须向家庭法院提出申请，而根据1973年《婚姻诉讼法》第25条规定，他们只可以申请部分款项，作为整体财务解决方案的一部分。

不过，这不代表“拿回全额彩礼”是完全没有希望。

丽莎律师行专攻家庭法的律师张昕蕾介绍，截止目前，英国法院确实也处理了不同国家关于彩礼的案件。比如：Shanazv Rizwan [1964] 2 All ER 993案；UddinvChoudhury [2009] EWCA Civ 1205案。

在第一个案件中，双方于1955年在印度结婚，并在书面婚姻合同中约定了延期的“彩礼”（Mehr）。1959年，丈夫与妻子离婚，妻子在双方居住的英国成功提起诉讼。她要求追回相当于延迟交付的“彩礼”（Mehr）1,400英镑。当时，英国法院还裁定，根据《伊斯兰法》的规定，丈夫在合同上有义务支付这一笔欠款。

在第二起案件中，法院还认为，为彩礼所做的安排确实允许双方签订一份可依法执行的合同，该合同不同于婚姻财产所产生的财务索赔。根据《伊斯兰法》，这些礼物和安排是绝对的，不能退还或扣除。

也就是说，这些案件最后的论点都是：假如合情合理又合法，没有理由说在英国法律下不能适用。因此，Nazma的胜诉还是有望的。

张律师认为，如果该案件胜诉了，确实是会给英国婚姻法又开一个先例，可以让更多夫妇有权利按照不同国家的法律要求，来处理他们的婚姻财务问题。然而，不管该案件的结果如何，它都是一个很好的例子。

“该裁决不仅适用于穆斯林女士，而且适用于所有具有相关传统文化背景的夫妇借鉴，无论他们在英国的移民身份如何，也无论是合同是口头还是书面形式的，如果是有理有据的，都可以在这里提出上诉。

此外，它还给各位莎粉提醒了一点，不管您有着什么样的文化习俗，在婚姻中只要牵扯到资金问题的——（彩礼也好，嫁妆也好或其他一系列资金都好），我们建议还是需要写一份婚前协议，把资金如何分配的问题一一列好，这样就可以避免之后一系列昂贵的法律诉讼了。“

如有家庭纠纷或拟定婚姻协议相关问题，请立刻联系丽莎律师行。我们会为您提供最专业的法律建议。

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终於来到星期五了，一月的第一个星期也将要完结。大家有为2022年订下什么新年决心（New Year Resolution）吗？欢迎留言和丽莎分享！

我们今天的视频是和英国房东与租客有关的。

最近接收到一位莎粉焦急的咨询，做为房东的莎粉说自己的保险公司要求店铺的电路检查报告，但莎粉多番要求租客进行检查却被无视。

莎粉十分无奈，不知自己到底可以怎样做。

房东可以强制要求租客进行电路检查吗？租客不予理会的话，房东可采取什么行动？房东的权利包括些什么？

现在，丽莎就带莎粉们走进英国房产 – 房东与租客的世界，解答您的疑问。

《租客不配合，不提供文件不让查店，该咋办？》

通过上面的视频，莎粉们是否更了解“房东与租客”了呢？

之后，我们还会继续以简单平易的方式，向莎粉们科普更多英国法律信息。

想要学习更多，记得关注我们！

丽莎还要提醒，所有我们制作的视频，都会同步发布在丽莎的官方YouTube平台。如果想要观看更多丽莎视频，可以关注我们（丽莎律师行）https://www.youtube.com/channel/UCPmpxpJNXwSfgy7_z6ljKmg

我们也有英文版YouTube（Lisa’s Law Solicitor）：https://www.youtube.com/channel/UC3MHpkVaHm6EsGunDg1xUpQ

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大家好！又来到周四的视频了！

2022年的第一个星期也差不多要结束，莎粉们过得还好吗？

相信很多莎粉都经历了一年一度的圣诞折扣季（Christmas Sale），某些商家的减价优惠更是持续到一月中旬，有人说这是全年血拼的最佳时节。

丽莎之前也制录过不少有关网上购物的小视频，而今天想和大家分享的是有关现金交易的注意事项。

有兴趣的可以直接使用YouTube重温：

《英國購物Discount多，但您能確定自己沒有被騙嗎？》

《英國網購新騙局! 騙徒截圖轉帳交易, 銀行拒絕支付? 苦主有冤無路訴!》

话说回来，今天早晨我们就收到了一位莎粉的咨询，他在eBay上看到一个打折的名牌包，卖家要求现金交易，莎粉当时不疑有诈，以为自己捡到便宜。

钱付了，回到家仔细研究刚买回来的包后，惊觉是假货！

当莎粉想要联络卖家付回公道时，却发现卖家已经消声匿迹了……

在这个情况下，莎粉可以怎样做？eBay要负起责任吗？莎粉能控告卖家吗？

现在，丽莎就带莎粉们走进英国诉讼 – 网上购物的世界，解答您的疑问。

《1万镑在网上买了一个假包，该怎么办？》

通过上面的视频，莎粉们是否更了解“网上购物”了呢？

之后，我们还会继续以简单平易的方式，向莎粉们科普更多英国法律信息。

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丽莎还要提醒，所有我们制作的视频，都会同步发布在丽莎的官方YouTube平台。如果想要观看更多丽莎视频，可以关注我们（丽莎律师行）https://www.youtube.com/channel/UCPmpxpJNXwSfgy7_z6ljKmg

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租客最怕遇到不讲理的房东，房东则更害怕遇到糟心的租客。非要比起来，似乎房东更亏一些。您看，租户要是遇到不好的房东吧，大不了就不租呗。而房东呢，即使碰到租客欠租的情况也不能随意驱逐；遇上爱惹是生非的租户，您还得替他负点责任；和一些不爱干净又爱搞破坏的租户杠上了，房子都可以给您全毁了。

想要赔偿？房东还得花个九牛二虎之力才能合法合理地扣除押金。最糟糕的情况是，有些租户的押金总额根本就不足以修理损坏的东西。

这不，一名英国房东Danny就遭罪了。当他拿到钥匙打开自己的出租屋时——惊呆了，他的房子里堆满腐烂的垃圾，大概有一米多高，这些垃圾里还包括臭味熏天的排泄物！

夸张——房子垃圾堆积如山

Danny是一名专业房东，他和商业伙伴在大曼彻斯特奥尔德姆地区有一套出租房，18年来，这套出租房一直出租给同一名租户。据说，这位女房客是在环球信贷的帮助下租的这一套房子，平时，她的伴侣和儿子也经常住在这里。

去年11月，Danny与这名租户的租约截止了，看着房价大涨，Danny有了出售房产的想法。于是，他们不打算续租了。

租约期结束前，Danny已向租户发出了不续租以及搬走的通知书。然而，直到租约结束后，这名租户还是迟迟不愿意交回钥匙，一直拖着，这让他感到很困惑。

不过，双方最终还是谈妥，租户搬离了出租屋。然而，12月9日，当Danny拿到钥匙打开这一套出租屋的大门时，他看看到了惊恐的画面。原来，这就是这名租户迟迟不交钥匙的原因！

请各位莎粉们做好心理准备！！您肯定没有见过如此糟糕的房子。

每一个房间都堆满垃圾、杂物和腐烂的食物，垃圾的高度直达Danny的胸口，大概有1米多高，并且它们发出令人作呕的臭味，天花板也挂着蜘蛛网。可想而知，这些垃圾都是长期积累起来的。糟糕的是，房子里的墙壁和家具都被这些垃圾给损坏了！

Danny告诉媒体，屋里的所有东西都黏在一起了，包括猫砂、狗粮，几乎所有东西——这些垃圾还包括人类的粪便！！！每个房间就像经历了一场大屠杀。当他穿过厨房时，不得不挖地三尺才能成功走到后门。

“我推测浴室的马桶堵了，所以这个租户竟然在马桶外干起了排泄的事情。不仅如此，所有的东西都留在了马桶外面也不清理。太可怕了。我不知道人类怎么能像这样生活？？它肯定已经持续了很多年，才会变成这样。”

当这套房产的模样被公开在网上的时候，所有网友都感到很震惊:

“怎么会有人类住在这里，从来没有见过这么恶心的居住环境。”

不得不说，丽莎也惊——呆——了！

房客只愿给500英镑押金支付清洁费

毫无疑问，谁看到这样的情景都得气坏，气晕了，甚至气呕了！Danny说，这些垃圾让他的房子的表面、地板和下层墙壁都染上了黑色霉菌和污垢，清洁费达到15000英镑！

然而，当他们找到租客时，这名厚颜无耻的前租客竟表示，他们只会用留下的500英镑的押金来支付清洁费用。

Denny说：“太夸张了，真正的清洁费用会是该笔费用的30倍！光是垃圾桶就要花掉我1400英镑。”

Danny告诉记者，他和他的生意伙伴准备出售该房产的，在发现这些恶劣状态前，他们已经和买家商定好了价格了。可是，他们现在不得不暂停销售！此外，由于前租户不理会，他们不得不承担这笔清洁费用，必须尽快清理所有的垃圾以及更换被弄脏的房屋内部，包括地板、浴室、厨房和浴缸等等。

他们只希望尽快清理肮脏的房子，以便在新的一年里进行翻新和出售。

到目前为止，Danny和一个朋友已经花了许多天的时间，把成堆的垃圾从房子里铲出来，这些垃圾整整装满了五个大大的垃圾桶。然而，清理完垃圾的房子还是很糟糕：

Danny不说，他会对这一件事罢休的。

据了解，这名房东已向警方和政府报告了租户的情况，并提出了刑事损害的指控，希望能让她赔偿部分损失。

“让我最无奈的是，社会总是针对房东，好像所有的房东都是坏的，租客就是弱势者。然而，我们不是，我已经做房东20多年了，我从来没有收到过任何一个租户的投诉。我大多数租户都是非常好的租户，他们住在房子里很多年了，所以我们很相信他们。

然而，这真的不可思议，她是第一个如此恶劣的人。不管花多少钱，我们都要把她告上法庭。我知道她没有很多钱，但需要指出的是，我希望通过法庭来追究她的责任，希望能让其他房东避免经历同样的磨难。你不能让人离开这样的房子而不受到任何影响。我不希望她把下一个房东也留在这种情况下，这是不公平的。”

目前，这件事情正在调查中。

房东定期检查房子很重要！

看完后，身份房东们的朋友们应该都会感到非常气愤吧。丽莎也希望这名房东能够顺利走完法律程序，拿到相应的赔偿。通过这个案例来看，丽莎也想提醒各位房东，您还是要提前做好准备，避免把房子租给这些可能对您财产造成破坏的租户。

无论您是通过中介来出租房产或自己DIY的房东，租户的背景调查环节是非常重要的。在签署合同之前，您一定要做好全面的租户背景审查，包括一些基本的信息：身份证明、以前的地址证明、雇主工资证明、工资单、信用记录等等。

当然，光是这些基本资料是不够的，您最好还是得拿到租户前房东的推荐信，或者拿到联系方式和前房东直接进行沟通，以判断这名租户的居住习惯。当然，也有一些狡猾的租户会使用一些假文件，因此，您还可以采取一些额外的步骤来验证租户前房东和雇主的信息，如审查土地登记记录等等。

此外，房东还可以通过在租客预约看房时进行租客筛选。比如，问租户有效的问题，看看他们是否合适。从交谈中观察租户的细节，第一印象是很重要的。

最重要的，在租房的过程中，房东们千万不要疏忽定期检查房屋的环节。即便您和租户已合作很多年了，也不要掉以轻心，一定要定期对出租房进行检查，以确保租户遵守租赁协议，并确保房屋处于良好的维修状态。

我们认为，房东至少要做到每年两次的检查，查看房产是否有任何潜在的维护问题。如果您发现租户没有保持对房产的维护，尽量尽早解决。

假如您真的不幸在租约结束后碰到这样的情况，请搜集好证据并立刻联系租客，要求他附上责任以及赔偿。如真遇到野蛮的租户，不配合甚至玩消失的，房东也只能通过法律途径来解决了！

如不幸也遇到糟心租户以及碰到类似问题又不知道该怎么办的房东们，请立刻联系丽莎律师行，我们的律师团队会给您最专业的法律建议。

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莎粉们新年好！转眼就来到了2022年，在新的一年里，您是否有着英国房产的投资计划呢？不管您是否手中已持有房产，或准备要购买房产都得注意了：在投资房产前，您一定要提前学会一些防诈技能。

在我们办理过的房产纠纷案件当中，客户碰到房产欺诈情况的不少见。其中有一种欺诈行为虽并不常见，但后果却很严重，它就是——房产所有权欺诈（Property titles fraud）。一不小心，房产实际的拥有者就得损失数十万英镑，更厉害一些，业主甚至看到骗子直接把房产“偷”走了也没办法反驳。

房产所有权欺诈行为究竟是什么？欺诈者是如何把房产所有权给偷走的？丽莎来给大家说说。

什么是Property Titles Fraud？

在英国，一些骗子诡计多端，他们使用狡猾的办法来改变业主的房产登记信息，把所有权变成他们的名字，或者以其他欺骗方式来冒充所有权，让买家、律师以及买卖交易所涉及的人员都相信他们就是该房产或土地的主人。随后，他们就可以悄悄出售或抵押您的房产。

这样一种骗局被称之为——房产所有权欺诈（Property Titles fraud）。

近年来，财产所有权欺诈情况在英国不断增加，由于骗子们往往可以直接接触到房产，并将自己的名字改成真正业主的名字，所以，这类欺诈行为很难被发现的。一旦中招了，就连警察都没办法迅速识别真相。

去年8月，英格兰的一名男子Hall就不幸碰到了类似情况。

据BBC报道，Hall先生在英格兰Luton有着一处房产，由于他长期在威尔士工作，Luton的房产就一直空置着。有一天，他突然接到了邻居的电话，告知他在Luton的房产竟有人住了进来，每天晚上屋里都开着灯，亮堂堂的。

Hall感到非常奇怪，他的房产也没有租给任何人啊，家里的亲戚也没有房子的钥匙，究竟是谁在里面呢？

第二天早上，他立刻驱车前往自己的房产。可没想到，打开门的是一位陌生人，最迥异的是，这名陌生人竟说他在7月的时候就买下了这栋房子，称自己是这套房产的主人。随后，这名陌生人还告Hall私闯民宅，让他滚出去。

Hall先生非常无奈，他对BBC说：“房子原来的家具都被完全剥光了，所有的家具、地毯、窗帘都被搬走了，这让我很震惊。还有人在现场重新施工建设这套房子。让人最惊讶的是，当我去土地注册局查的时候，房产的名字竟然真的变成这名陌生人的了。可是，我压根就没有出售房产啊！”

这究竟是怎么回事呢？无奈之下，Hall只能报警。由于注册名字都是他人的了，最初，警察也没有办法确认这是欺诈行为。Hall不甘心，通过各种办法联系到警方的欺诈小组，乞求他们进行调查。

几个月过后，一位女发言人对媒体说，他们确实调查出其中的猫腻。原来，有一名骗子冒充Hall先生的驾驶执照、以他的名义设立一个用于接收房产收入的银行账户及电话录音来进行欺诈，让买家相信这是他的房产。最后，这名骗子成功以13.1万英镑的价格把Hall的房产卖给新主人，新主人也就合法地拥有了房产。

参与房产交易的律师说，目前还没有人被捕，警方正在进行进一步调查，不适合做任何评论。

丽莎了解到，这样的所有权欺诈事件相对还是比较少的，但确实每年也会在各地发生。有数据显示，在2020/21财政年度，英国土地注册局收到了22项与房产产权欺诈有关的赔偿要求，并为这些要求支付了价值350万英镑的赔偿金。

除了Hall 事件外，英国法律协会称，最近的一个案件还涉及一对母女，母亲通过改变她的名字，以便与伦敦一处房产的注册所有人的名字一致——这套房产是一套出租房，并没有抵押贷款。她冒充该房产的所有者，申请了120万英镑的过渡性贷款。抵押贷款完成后，当地公司支付了这笔资金。直到后来，土地注册处才发现该交易是欺诈性的，房产并不是这对母女名下。

另一起案件涉及一名房东，她发现她的租户盗用了她的身份来冒充房产所有者，在她不知情的情况下将其出售。

哪些情况下会遇到这类的诈骗行为呢？

通常来说，欺诈者们最容易对那些未登记产权的房产下手。如果您的房子尚未在英国皇家土地注册处注册，房产的风险就相当大。在丽莎接触过的案例当中，骗子通常使用以下方法来诈骗：他们会伪造一些纸质契约，并将您的房产登记在骗子的名下，以此来申请抵押贷款或出售给不知情的买家，然后带着现金消失。

不过，您可别认为已经注册过产权的房产就不会发生这类情况，正如Hall先生、以及这名房东遇到的一样，这类房产还是有一定风险的。

也就是说，所有的房主和房产都可能会面临风险。在这样的情况下，有些业主又会比其他业主更容易受到影响，比如说，这类业主：

长期住在国外（常驻或长期度假）

住在护理院或医院的业主

已去世

长期居住：也就是说，房产从未二次出售

单一所有权：假如只有一个人是房产的合法所有人，诈骗者比较容易下手，如果是两个人共同拥有房产的话，出售的手续会麻烦一些，诈骗者需要找的资料会比较多。

此外，如果您房产状况处于以下情形，也比较容易遇到欺诈风险的：

出租房：据了解，出租房是最容易被欺诈的房产类型了。骗子们往往只需冒充租户就能获得实际房产的控制权。打个比方，他们通过冒充租户，提前数月支付几个月的租金来占用您的房产，这就为他们赢得时间来完成出售或抵押贷款所需的时间，最后带着收益逃之夭夭

空置房产

该房产没有抵押贷款

价值相当高的房产

如何保障您的房产呢？

如果您不巧就属于以上高风险的业主和房产，那么，请一定要牢记以下四个方法：

第一，尽快在英国皇家土地注册处注册您的房产或土地

如果您的资产还没有在英国皇家土地注册处登记，您应该尽快去登记，这是一个最基本和最有效的方法来保护您的房子。它为您创建一个官方记录，使得您的所有权更安全，并提供额外的法律保护。例如，如果您确实因这种欺诈行为而遭受损失，您可能有资格从皇家土地注册处获得赔偿（当然，这个视情况而定）。

第二，保持您的注册信息是最新的

您需要定期检查您在土地注册处的信息情况，确保土地注册处始终拥有您的姓名和地址。

第三，请密切关注您的登记条目

业主只需要在土地注册处注册一个免费的财产警报服务。如果有人试图改变您的财产登记（也许是作为欺诈性抵押贷款申请的一部分），您会立即被通知的，这样，您就可以尽早采取行动来防止欺诈行为了。官方称，您可以使用这项服务来监控多达10处房产。

第四，使用产权限制令

没错，您可以考虑申请一个所有权限制令。您只要求支付少量的费用，就可在您的产权上设置该功能了。它阻止了房产出售、转让、赠与或新的抵押的登记，除非您可以满足某些特定条件。比如说，当房产被试图出售的情况下，该功能会严格要求房产经纪人采取各种资料来证明它真的是合法业主。

房产所有权欺诈的一些警惕信号

除了房子业主外，准备要购买房产的买家们也需要警惕，如果您不小心买到了假的所有权，真业主追究起来，最终，您可能也会面临一些损失的，光是这个打官司就相当折腾。

这些情况有可能会存在欺诈：

对方提供的唯一联系信息是他们的电话号码和电子邮件地址

对方依赖水电费单据作为他们居住在某一房产的证据

卖方从来没有住在该房产里，可能暂时没办法带您进去看房子

对方提供的信息与选民登记册上的信息或者和您研究该房产时发现的信息是不同的

在买卖过程中，对方的详细资料或任何银行账户发生变化

该房产已拥有很长时间，但出售该房产的卖家比您想象的要年轻很多

卖方不愿意回答买方律师的很多问题

对方要求紧急完成交易程序，而不解释原因和提供相关证据

物业以低于市场价的价格挂牌，以加快销售速度。

需要说明的是，以上只是您需要警惕的信号，不代表它一定是诈骗行为。请记住了，不管遇到什么情况，一定要及时和您的律师联系和沟通，积极从各个方面调查对方的背景，看看交易中是否存在欺诈的可能性。如果您怀疑自己可能遇到这类欺诈情况，请立刻联系丽莎律师行，我们的律师会给您最专业的法律建议。

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在丽莎年末特别板块《破碎的买房梦》系列中，我们揭开了一个个烂尾项目。

在这些案例里，有些开发商确实是由于资金链突然断了没办法才导致的结果，有些则一开始就带着“诈骗”的目的。很遗憾，几年过去了，很多投资者还在着急等待着他们的资金，有些甚至彻底放弃了，想着就当作一场教训吧。可是，这教训的代价实在太昂贵了，对于很多投资者来说，这可是一生积蓄啊。

如何避免这样的高昂代价呢？

本系列的最后一集，我们要为大家搜集到一些房产投资中经常会出现的陷阱，希望大家早日认识，以确保这些陷阱不会发生在您的身上。同时，我们也欢迎有经验的房产投资者们在下方分享您的经历，帮助大家避免更多陷阱。

房产投资陷阱一：夸大租金回报率 ！

没错，我们的系列文章里的大部分例子都包含了高回报率的噱头。

房产成品都没出，销售人员就到世界各地宣传，人人保证9%以上的租金回报率。天下真有那么多的好事？当然，有些专业房东或者在这一行业做得比较好的房产投资者确实会有过那么好的收益，但一定不会是普遍的概率，也没有这些销售人员吹嘘的得那么简单。

那么，什么才是正常的回报率范围呢？一位有经验的房地产投资者RobJones在他的博客里分享一些小技巧：

第一，Buy-To-Let房产

投资者如果进入Buy-To-Let市场，可把目标放在租金收益率8%左右甚至更低的范畴。随着房价越来越高，一些城市中心的位置可能提供比这更低，因为这些类型的房产可能比其他类型更贵，收益率可能低至6%。

第二，多人居住的房屋（HMO）

投资者可把期待放在12%以上的总租金收益。可能在一些价值较低的区域，您会有着比这更高的收益。此外，如果是自己开发的项目，投资者的目标可以提到20%左右回报。

在这里，丽莎还得提醒一下，这些收益都是大家靠着经验算出的平均值，而且往往是扣除各类花销之前的毛利。这些花销一般包括房产中介的费用（普遍在10%左右），房屋维修和各类年度检查的费用。这些费用下来，往往可以占去租金毛收益20%的份额，甚至更多。

投资者还需按照自己的一个情况来多做一些研究，自己计算一下租金收益。最重要的是，请一定要对高收益的口号抱着怀疑的态度。谁都想赚多一些钱，这无可厚非，可是，当您听到一个好的不能再好的数字时，一定要让自己冷静，做好全面调查。您需要多次问自己：这是否合法？风险大吗？我有随时抽身的可能吗？

房产投资陷阱二：合资开发（Joint Ventures）

在房地产市场，多名买家以合作的形式来开发或投资房产，我们叫做：Joint Ventures，买方团队可以是亲朋好友，大家一起凑钱购买房产；买方成员也可是商业伙伴，大伙儿成立一个公司，组队做房东；买方成员还可以是客户和开发商之间的关系，正如《破碎的买房梦》第十集讲的例子，酒店大亨要在某地旧房改建一个豪华酒店，公司不够资金去开发项目了，于是，他们就找到各位投资者凑钱合股，鼓励以购房“套房”的方式合资开发。

通常来说，这样的形式是合法合理的，但它确实也会有风险和陷阱，亲人合作的风险率会低一些，毕竟大家血脉相连知根知底；然而，朋友、商业合作或者客户与开发商之间的方式就会有着高风险。

碰到不好的情况，企业甚至从一开始就设计好一个合资模式，引导投资者砸钱。比如说，他们给您画一个大饼，要在某地建一个A项目，吹嘘着这个项目有多棒，公司有多可靠。唯一条件是，客户得先把钱投到他们的账户。您要知道，提前给钱的动作是相当危险的，一旦先付钱，您就失去对资金的控制了。哪怕您合资的对象一开始并没骗您，当他们资金出现问题时，您的处境也相当被动了。

如果您想要合资买房，必须要了解合资的房产交易是如何形式的。您还必须要确保向律师以及会计师咨询过问题，让这些专业人士要参与进您的买卖流程里，确保整个合资结构都是可行的，查清楚每一个合资人是否合法，是否有资金丢失的危险。

房产投资陷阱三——大额预订费

这一点很显然了，购房一定会涉及资金交易。不管是预定费也好，还是首付款也好。为避免上当，您需要知道：

清晰知道您应该支付多少费用

通常来说，在您接到Offer以后，您需要交一笔预订费，这笔费用的行业标准在500英镑至1000英镑之间。如果预定费比行业标准要高得多，您不一定是被骗了，但是，您需要开始问问题了，您要了解为什么会这么高？

还有，您需要知道的是，您这笔资金是直接交给中介还是直接交给卖家。如果卖方退出交易会怎样。您可以拿回这笔预定费吗？这种情况是否在合同中列出？最重要的是，您一定要了解围绕定金支付的合同安排是如何构建的，以及情况将如何影响该安排。

该公司是否合法？

您一定要确保您正在与一家合法的公司打交道。您可以选择和以前的客户交谈，看看他们过往的发展。此外，您还要尽一切可能检查他们是否是一个成熟公司，确保他们不会在几个月后就倒闭或直接卷款跑路。所以，您一定要确定这是一家比较成熟的企业，它的预订款以及首付款的结构是正确的，您的首付款也一定是安全的，而且您对交付的条件和安排都满意。切记，这个环节一定要让您的律师多方审查。

总之，房产交易中最大的就是预防大额付款了。通过《破碎的买房梦》系列，我们看到，这些投资者被要求交80%这样的费用来预定房产，以融资来负责建设，这些都是风险非常高的！只要有人告诉您一口气要交50%-80%的资金，您就得小心了。

房产投资陷阱四- 夸大房产价值

这通常是销售人员用来忽悠海外投资者的常见例子，因为房产投资者不熟悉这个国家，很难分辨当地的估价。为了避免上当，您需要仔细查看当地的数字，并进行比较。如果房产的价值与该地区的其他房产有很大的不同，那就可能有问题了。

房产投资陷阱五- 翻新套餐

在房产投资的时候，一些公司以”一揽子”来出售房子。他们会帮助您寻找一些有价值的旧房子，随后，他们会对其进行装修，最后把这一套服务打包出售给您。这样的投资策略是没有错的，但它也存在一些陷阱。

在审查这种性质的交易时，最关键的是要了解交易是如何呈现的。打个比方，您需要了解他们承包的装修包括哪些，如果不需要他们帮忙的话，您需要为其支付多少费用。此外，您还需要了解什么时候付款，有些翻新费用很高，甚至达到4万英镑，并且会要求您在第一天就支付。毫无疑问，提前给予金额很危险。这当然并不一定是骗局，为安全期间，您应该选择一些分阶段付款的。如果一家公司说他们需要提前支付所有的钱，那么就有理由担心，提前做好调查。

房产投资陷阱六——土地交易

土地诈骗很常见，有一些公司给您出售一块土地，您可以在那里建造房产或在未来的某个时间开发。因此，您可能会买下这块土地，打算持有5年、10年、15年，这时你会寻求获得规划来开发它。然而，当这些公司实际上在出售受保护的绿化带土地时，这就成了一个骗局，您是没有办法可以在这些土地上做任何建设的。再严重点，当然，这种类型的骗局还可以更进一步，投资者被骗以高于（或远高于）规划许可的价格购买没有规划许可的土地。

这种骗局的取胜点在于推销，公司在介绍他们要出售的土地时，会试图向您推销土地上可以建造的东西，比如说，一栋公寓楼，一个住宅区，一栋独立的房子，并且说一下您的回报率。最重要的是，他们以一个高价出售这块土地，让您栽跟头。

丽莎建议，如果您正在寻找土地交易，您需要提前了解每英亩或每公顷的成本到底是多少。您还需要做一些调查，知道有规划许可的土地价格是多少，以及提前查好该土地是否已获得规划许可。

好了，这就是丽莎为大家总结出来的骗局。莎粉们，你们还有什么建议吗？欢迎在下方留言，我们需要听到更多的声音。

最后，感谢莎粉们耐心阅读完丽莎在年末特别板块《破碎的买房梦》系列，新的一年，我们公众号还会持续为大家呈现更多有意思的话题以及为大家提供更多更多实用的房产信息给您。

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