莎粉们新年好！2023年，您有哪些买房计划呢？现在，很多家庭或者投资者都喜欢买土地自建房产，这样的投资确实比直接买房更有利可图，业主还可以有足够的发挥空间来创造一个理想的家。然而，买土地前需要做很多功课的，买家一定得反复查好土地的界限，要不然，麻烦就来了。
这不，英国的一位女士两年来一直都无法出售他们的自建房产，因为代表买家的律师发现，这套房产客厅的一部分土地并不属于他们的。这怎么回事呢？
故事背景
2000年，琳达和丈夫从邻居那里买下了一块土地。据了解，这一块土地位于诺丁汉郡伍德索普，三年后，他们在这一块土地上自建一套房产。从此，一家人居住在这里。
2020年4月，琳达的丈夫不幸去世了，琳达不想独自住在这个充满俩人回忆的房子里。后来，她的儿子布林霍夫曼帮助她寻找一间离儿子一家近一些的地方。
布林霍夫曼说，他们在家附近的拐角处找到了一座平房，房子地理位置非常好，配置也很适合老人家居住。于是，他们立刻把老房子放在市场上并很快找到买家。一切都非常顺利地进行着，然而，买家的律师突然联系他们，告诉他们无法进行这一笔交易，因为这一套房产的部分土地不属于琳达的。
“买家律师发现，我们的房子里有一部分——从客厅的一角延伸到花园以及连着房子边缘的人行道都不属于我们的。”
琳达称，他们根本不知道这一回事，他们住在这里二十多年，仅仅只知道人行道不属于他们的，在自建之前，根本不知道客厅的一角和花园空间的土地也不属于他们的。
这一家人找来了专家估值，他们估计这一块不属于他们的土地大约为1000英镑。接下来，琳达和儿子希望可以找到拥有这块土地的拥有者，向他们购买这部分土地。
然而，让人无奈的是，他们苦苦寻找了将近两年时间，也不知道究竟是谁拥有这一部分土地。由于靠近公路和旧铁路线，他们猜测可能属于诺丁汉郡政府的，但没有得到证实。
琳达说，她都不知道该怎么办了。由于没有任何消息，买家认为会有潜在的隐患，他们表示不能再等了，已经退出交易。
后来，由于这样的问题一直存在，琳达无法找到任何买家。。
丽莎评论
其实，我们也接到过不少客户咨询的类似问题，如何才能找到土地的拥有者呢？通常来说，英国政府的英国皇家土地注册处（HM Land Registry）是专门登记土地和房产所有权的政府部门。目前，该部门有超过2500万份土地和房产所有权记录。
如果您有房产或土地的地址、邮编或者产权号码，我们建议您花3英镑在英国皇家土地注册处搜索记录。
如果土地刚好是没有登记的地方呢？如何去寻找？我们建议您需要自己去做一些调查，最好的办法就是到周边地区开始调查，比如：
- 询问邻居或相邻的土地所有者，问问他们是否知道谁是所有者？
- 询问当地居民是否知道谁可能是房主，因为他们可能已在该地区居住多年，对当地情况有所了解。
- 在当地酒吧、邮局或商店询问。
- 检查相邻的注册房产以寻找线索，他们可能会有一份契约或文件，该文件可能会包括未登记土地的信息，因为有一些契约/文件会提到限制旁边土地的权限，这可能会提供关于特定日期的所有者的线索。
- 搜索地方政府的记录以寻找线索。
- 向当地政府查询，看这些年来是否提交过任何规划申请。
- 检查当地的选民登记手册。
有些人认为，未登记的土地不属于任何人，如果找不到登记者，土地就算自己的了。这是不对的。在英格兰和威尔士，所有的土地都是属于某人的，即使无法确定合法的所有者。例如，如果一个人在没有遗嘱或血亲的情况下去世，他们的土地或财产可以依法转给王室。
如果您实在找不到业主，我们建议，您可以申请逆权侵占（Adverse Possession）正式拿到该土地的所有权。逆向侵占指的是一个没有合法权利的人对土地的占有。该法律规定，如果有人占用一块土地或房产到一定的年限（通常十年或更长），并且该财产的所有者没有行使其收回财产的权利。那么，擅自占用者可以获得土地的合法所有权，而不需要支付任何赔偿金。
也就是说，如果本故事的主人琳达在这一块土地居住了足够年限，并通过逆权侵占来拿所有权，有可能会获胜。
不过，该法律也规定，当事人必须要能够提供足够的证据，证明您对土地的实际占有以及占有该土地的意图。同时，您必须能够确立对土地的独家占有性。您需要证明，没有其他人将土地作为自己的土地对待。
值得注意的，该申请是向土地注册处提出的，所有申请必须附有法定声明，该声明应在申请前不超过一个月作出，并且通过该法律声明提供逆向侵占的证据。按照现在的法律规定，土地登记处会向相关业主发出通知，给该业主一个反应的机会。如果该业主在2年之内不提出反对的话，当事人就会被登记成该土地新的业主。在这种情况下，也许业主真的不想要这个土地了。
如果土地没有登记，那么土地注册处很可能不知道业主的身份，也就无法送达通知。在这样的情况下，申请的成功率是比较大的。
买土地前要做哪些事情？
通常来说，购买土地比购买房产更简单一些，它也可能同样有利可图。它可能确实存在一些潜在风险，您最终也会有办法来解决。但是，处理纠纷的程序是非常麻烦的，正如琳达一样，可能花两年时间都无法解决。
所以，为了避免购买土地后可能出现的麻烦，我们都建议客户在买土地前，一定要做好前期调查。
在文章的最后，我们提供了关于寻找土地时应该考虑的问题：
- 弄清楚您为什么要买地
您可能有许多原因来购买土地，比如说，您认为土地是比股票或其他资产更好的投资，或者您是想要一块地来建造自己的家，或者您可能想成为一个小农户。不管什么理由，您应该前期就想好并制定一份长期计划，因为这一份计划可以决定您在哪里购买和买什么样的土地。
- 熟悉市场上不同类型的土地
从未开发过的绿地与以前建造的棕地在性质上是不同的。它们是不同的领域，并且在某些方面受到不同的规划要求的约束。因为，您需要前期向专业人士了解相关的知识。
- 花时间研究市场
目前土地价值存在很大差异，从每英亩5000 英镑到15,000 英镑不等，具体取决于位置和质量。所以，您需要提前花时间来研究市场，以及为您的一块土地支付的合理价格。
- 货比三家
通常在任何时候都有大量土地可供出售，搜索土地的时候，可以对比不同的代理公司。另外，在拍卖行购买土地也是一种选择。
- 关注有增长潜力的领域
请记住，价格受位置的影响会有很大的不同。您需要多做一些功课，了解一些不熟悉的领域，并且花时间去了解它，看看它是否真的符合您的标准。
6.确定是否需要获得土地上任何建筑物的规划许可
一些地块在出售时可能配着规划许可证书了。不过，在做任何开发之前，您都需要与当地规划局明确细节。此外，您还需要警惕限制性契约或其他对您的操作有任何法律限制的。简而言之，规划问题与您购买土地的决定密切相关，因此任命一位在该特定领域具有专业知识的律师至关重要。
7.一定要对土地进行适当的调查
一片空白的土地看起来似乎不太需要特许测量师进行任何检查。但是，检查是非常有必要的，从边界和通行权到洪水风险和架空电力线，这些专业人士可以检测出土地存在的潜在障碍。
- 仔细检查您购买地块的起点和终点
获得土地有时比看起来更成问题。您需要警惕所谓的“赎金带”（前业主保留的一小块土地，目的是限制发展，除非支付 “赎金”）——以及与公共公路相隔的土地。另外，正如本文章一样，在自建前一定要检查好，您拥有的土地究竟包括哪些范围，可以避免很多后期麻烦。要不然您建好了，住了多年才发现有一部分不是您的，就真的很难办了。
- 始终将购买土地视为一项长期投资
从长计议，尝试判断在这片土地上是否在开发或出售时发挥潜力，以及开发和出售的最佳时机。
如果您遇到本文类似的问题，不知道如何处理的，或者您对土地界限有任何法律疑问，可进一步联系丽莎律师行！我们的房产律师部门以及诉讼部门可以给您提供专业的建议。
今天的文章就到这边，如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都欢迎进一步咨询丽莎律师行。
任何英国税务方面的问题，也可以联系咨询丽莎会计行。
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