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新闻与见解

前一阵子,世界首富埃隆·马斯克(Elon Musk)收购社交媒体巨头——推特Twitter的消息成为世人瞩目的焦点。

 

毕竟此前马斯克的几条推特,就让狗狗币(一种虚拟货币)价值一飞冲天,让Clubhouse(即时聊天室应用)得以迅速推广。

 

可以说,马斯克作为一个大胆而富有争议的公众人物,拥有1.01亿推特粉丝的他,可谓是能量无限,一条小小的推文可以让一家公司“飞黄腾达”,也能让一个行业陷入“穷途末路”。

 

见识到他推文力量的人,看到这马斯克将要收购推特的消息,一时间不知道应该是喜是忧,毕竟把这么大体量的社交媒体公司私有化,是前所未见的。

 

三个月过去了,马斯克又因“货不对板”想要放弃收购推特,而推特的股价又因此大缩水。推特公司自然不想放过马斯克,于是在近日将他告上法庭。

 

那么,马斯克真的能够“想撤就撤”吗?他会面临怎样的法律诉讼呢?如果您也打算并购公司,怎样做才能保障您的权益呢?

 

 

→ 复盘推特收购案,马斯克的小算盘

 

作为商场老手Space X,特斯拉和PayPal的创始人,马斯克收购推特公司的小算盘可谓是非常精妙。丽莎在这里简单复盘一下马斯克是怎样“拿捏”了整个推特公司.如果对这一背景非常熟悉的莎粉可以跳过这一部分。

 

2022年3月25日,马斯克在推特上发起了投票,询问推特用户:“是否认为推特维护了大家的言论自由”。以马斯克的号召力,短时间内就有超过200万人参与投票,而70%的参与者的答案是否定的,与此同时,他开始在私底下不断加持推特的股票。

 

4月4日,马斯克一则推文引爆推特,他声称自己已经购买了推特9.2%的股份,成为当时推特的第一大股东。此消息一出,推特的股价从39.31美元/股飙升至45.08美元/股,涨幅达到14.68%。

 

而这时,这两个动作是连贯的,马斯克利用其在推特上的影响力,发起投票来压低推特的股价,而又在暗中购买股份,这里很有可能存在低价加仓的可能性。

 

既然成为了推特的第一大股东,推特公司就邀请马斯克加入推特的董事会。这对于一般人来说,自己在一家公司有了一定的话语权,自然是欣然接受。而马斯克却一反常态,拒绝加入推特公司董事会。

 

因为根据美国证监会的要求,如果马斯克加入了推特的董事会,那么其持股上限不能超过14.9%。也就是说,马斯克的目标是主宰推特公司,而不是仅作为一个大股东。

 

时间来到4月14日,马斯克突然宣布将会以52.40美元/股的价格,440亿美元的总价收购推特公司100%的流通股票,并将其私有化。

 

然而,推特公司的董事会也不是吃素的,随即拿出“毒丸计划”。这一计划专门针对公司的恶意收购者,通过不断稀释公司股票,让恶意收购者永远无法拿到超过50%的股份,也就永远不会达成掌控公司的目的。

 

但是,这对于马斯克来说并不是问题,他开始旁敲侧击,公开喊话推特的投资者,表示这是自己最后一次出价,也是推特公司最高的估值。与此同时,他还向推特公司的董事会施压,甚至还和重要的董事会成员私下见面。

 

4月25日,马斯克的软硬兼施起了效果,推特宣布接受440亿美元的收购提议。当然,这440亿美元并不是马斯克一个人全款拿下,而是组建了一个融资方案,其中包含银行的130亿美元、科技大亨拉里·埃利森的捐款以及马斯克自己的一部分资金。

 

在彼时,普罗大众就像吃瓜看戏一样观赏了马斯克与推特公司之间的斗智斗勇,以为这一场收购大幕已经告一段落,然而,好戏才刚刚开始。

 

 

→ 质疑推特平台“虚假账户”,“货不对板”收购暂时搁置

 

当然,这么庞大的收购案必定会牵扯到复杂的条件,而“虚假账户”的问题,则是马斯克最为关心的一点。

 

5月14日,马斯克再次发推,表示自己以440亿美元收购推特的计划暂时搁置,而且其中最重要一点,是马斯克想要了解占据总用户数量5%的“虚假账户”问题。

 

5月15日,推特的CEO连发了13条推特来解释推特公司“虚假账户”的统计方法,试图证明推特公司一直把“虚假账户”的数量保持在5%左右。

 

5月17日,马斯克表示推特平台上的“虚假账户”数量高达20%,是官方说法的4倍。

 

就此,马斯克认为“货不对板”,于是表示无法继续推进对推特的收购。

 

其实,马斯克想要收购推特的初衷,就是想要制止泛滥的“虚假账户”,这对于整个平台造成了巨大的威胁。

 

时间来到6月6日,马斯克的律师团队向推特公司公开致信,律师团队认为推特公司没有向马斯克提供要求的垃圾账号数据,属于“严重违反”收购协议,马斯克也因此有权停止收购。

 

寄出律师函后,7月8日,马斯克表示自己决定终止对推特的收购,因为推特违反了收购协议中的多项条款,并计划采取法律行动。

 

 

→ 推特公司发难,起诉马斯克要求完成收购

 

取消收购的决定对于推特公司来说,无疑是一场灾难,因为整个推特公司都开始准备迎接新老板的到来,甚至在人员和架构上都进行了调整。

 

不仅如此,推特在7月12日的股价已经回落至34.06美元/股,比马斯克宣布成为推特第一大股东之前的价格(39.31美元/股)还要低。

 

作为在收购案中较为被动的一方,推特公司经历了股票疯涨,又看到现在行情惨淡,自然还是想让马斯克以此前定好的440亿美元价格继续完成收购,这样才能保住董事会以及股东的利益。

 

然而,马斯克终止收购交易主要有三个理由:

 

推特公司未能提供足够的“虚假账户”信息,违反了协议;

推特公司在向美国金融管理机构披露的信息中歪曲了“虚假账户”的数量;

推特公司在近期解雇高级员工之时没有同马斯克协商,违反了协议。

 

既然双方没办法达成协议,那么只能诉诸法律来解决。7月12日,推特公司在美国特拉华州法院起诉埃隆·马斯克,认为马斯克违反了两者之间的交易,要求特拉华州法院命令马斯克以此前协定的440亿美元的价格,继续执行收购案。

 

与此同时,推特公司还指控马斯克在2022年1月至3月期间“秘密”购置了大量的推特公司股票,而且没有适时地向监管机构披露,并且,自从交易公之于众后,推特的员工流失率一直呈现上升趋势。

 

这一场被终止的收购案已经给推特公司带来实质性的影响,推特要求法院在9月中旬安排为期4天的听证会,并表示将会在法庭上证明立场。

 

对此,马斯克仍是一副无所畏惧的态度,而他的法律团队已经准备好应战。

 

 

→ 丽莎评论:

 

美国特拉华州法院目前已经受理了推特的申诉,也就是说,如果在此之前,马斯克和推特公司没有达成和解协议的话,这场大戏可能真的是要闹到州法院了。

 

有的莎粉可能会问,如果法院真的判决推特公司胜诉,那么法院可以命令马斯克以440亿美元的价格完成收购吗?

 

其实,这也是推特公司要在特拉华州法院起诉的一个原因,因为包括SpaceX,特斯拉等马斯克旗下的公司,其实都是注册在特拉华州的。

 

如果法院真的判决马斯克需要完成收购,而他又拒不执行的话,法院首先可以对他进行处罚,直到他按照法院的命令来行事,如果马斯克继续无视法庭的判决,那么法院有可能冻结其在特拉华州所持有的公司资产,并要求其交出股份。

 

目前来看,双方争议的最重要的焦点就是所谓的虚假账户问题。马斯克声称,推特公司提供了确实存在不真实的“虚假账户”数据。其在所有推特用户中所占的比例远远超过5%(甚至高达20%,就像马斯克所说的)。也就是说,推特这个平台有严重的水分。

 

这就好比,您在商场想要购买家电,其标注的能耗是A级,而实际上的能耗C级,这是明显的“货不对板”和“不实宣传”,在合同中,这是虚假陈述,是可以作为理由来终止合同的。

 

但是,推特也是明显感到委屈的,职责马斯克在找借口开溜,不想履行合同了,因为目前推特的交易已经影响到了特斯拉以及SAPCE X的股票了,使得马斯克的个人财富在大量缩水。如果站在推特的立场上,大家也是可以找出一大堆理由的。

 

首先,推特的虚假账户问题作为媒体的报道焦点,已经不是一天两天的了。作为一个生意人,而且是推特账户中的大V,你马斯克敢说自己对这种虚假账户的严重性没有充分认识吗?你敢说自己就是那么无辜吗?

 

其次,你马斯克自己一直声称,自己购买推特的根本目的之一就是为了整肃推特虚假账户的严重问题。这更是说明,你已经意识到这些虚假账户是大量存在的。那么,谁会相信你在投下440亿美元的订单之前,不找专门的团队对这个问题进行详细的调查?哪怕你真是那么有钱,也不至于对这个数字想都不想,直接从嘴里说出来了吧?

 

再次,推特一直说虚假账户低于5%,你马斯克一直声称,实际数字要远远高出这个比例。既然这个比例对你来说那么重要,你难道想不到让推特首先拿出实际数据来,然后自己再出价吗?如果真是这样,你又何至于落到今天这个委屈的境地?

 

当然了,上面这些理由,只是丽莎的一些猜想。对于价值这么高的一笔交易,其背景肯定要复杂很多。双方都有丰富的律师团队进行操刀,想必我们上面所说的所有细节在双方的协议中都会有详细的规定。

 

马斯克在此时抛出退出交易的威胁,也许不过是看推特目前进退两难的窘境,想趁机把价格压低个几十亿出来。很有可能双方到最后会默默达成协议,一切生意照旧。

 

不过,如果您或您的公司正在并购他人公司,从这个案件中又有哪些法律问题值得您关注呢?

 

首先,您需要针对您想要收购的公司做好全面的调查,这里包括公司的估值、未来的前景、当前的人员架构、财务现状等,当您做好尽职调查后,您可能会对这家公司有着更加全面和深入的了解,这有助于您决定是否要进行并购。

 

其次,在决定并购之前,需要在并购意向书之中规定好您所要求的事项,如果出现问题,那么您是需要通过这一份文件作为证据,来保障您的权益,这里包括上述案件所出现的“虚拟账户”数量,还包括客户信息、客户资源、技术专利、人员配置、后台算法等一系列的问题。

 

最后,在确认收购价格前需要再三考量,针对所有可能存在的问题进行提问,在全面了解后,再做出决定,否则,很有可能会“追悔莫及”。

 

其实,在收购过程中,最重要的就是“谨慎”,不要冲动行为。马斯克从目前的表现来看,似乎是有些冲动,但是做为一个生意老手,其真实原因和目的估计需要等到这个案件有了进一步的发展之后才会显现出来。

 

除此之外,一个优秀的商业律师也是商业并购案中非常关键的存在,如果您有意收购他人公司,那么丽莎的专业商业律师可以帮您考虑到收购合同的中的各项关键问题和可能遇到的麻烦。

 

好的,今天的文章就到这边,如果您对于文章内容,或者其他英国法律方面,有任何疑问,都可以进一步咨询丽莎律师行。

 

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许多在英国的雇主应该都知道,在招聘新员工的时候,除了要看应聘的人是否符合企业所需的职位需求,还需要知道对方是否具备可以合法在英国工作的权利。

 

在新员工入职前,雇主需要通过“Right to work”检查,来确认该员工的移民身份,确保对方是能够为自己合法工作的。

 

而在Right to work检查的实际操作上,根据不同情况会有些常见问题其实比较少被提及,雇主们可能遇到这些问题也不晓得该去问谁。。。

 

比如说:

 

  1. 对于雇主来说,如果说本来有个雇员是持有合法工作权的(例如配偶签证);但后来雇主发现,该员工不再具备合法工作权了,雇主这时候是否可以立即停止支付工资给该员工,当做雇主没有雇用非法雇员的证明?

 

针对这个问题,首先,如果雇主觉得某员工已经不再具备合法工作权了,雇主是应该先去厘清事实,确认真实情况是什么。因此,雇主应该要采取公正公平的调查,给予该员工合理机会来解释当前的情况,并且让员工提供证据来证明他们自己确实仍然持有在英国打工的合法权利。

 

如果雇主只是贸然而自动停止支付工资给该员工,这不仅不能替雇主免除面对移民局的责任,雇主更可能因此违反了雇佣法。

 

这是因为,即便雇主不再支付薪资给该雇员,雇主和雇员之间的雇佣合约关系也不会因此终止,从合约上该雇员仍然属于雇主的员工;并且,从雇佣法的角度来看,既然双方的雇佣关系依然存在,雇主就不能私自停止支付薪资,违反雇佣合同的约束。

 

此外,也就因为如此,如果雇主针对雇员移民身份的调查期间,雇主基本也是需要继续支付薪水给该员工的;除非当初双方雇佣合同当中的条款有很明确提到,在这类”调查“期间,雇主可以暂停支付,直到调查结果出来。

 

 

→ 那么,对于不再持有合法工作权的员工,雇主可以直接开除吗?

 

需要指出的是,根据移民局的规定,雇主对于雇员“Right to work”检查的责任,并不仅限于新雇员要正式开始工作/入职之前,这也包括该雇员原本持有的合法签证即将到期的时候。

 

也就是说,雇主当初就应该有所记录,该员工的现有合法签证,会在什么时候到期,然后在该签证到期的时候,需要再次去做Right to work检查,确认雇员仍然(继续)持有合法工作权。

 

比如说,该员工本来持有配偶签首签,然后首签到期的时候,雇主就需要再去确认和检查,该员工是否已经及时递交续签或其他签证申请,或者已经换成/持有其他具有工作权的合法签证。

 

如果该员工已经在原签证即将到期前,及时递交新申请的话;那么即使看起来是原来的签证已经到期,雇主也不会因此受罚,而是可以继续合法聘用该员工,直到其申请结果出炉,并再次确认员工(新签证的)合法打工权利。当然了,所有这些检查,雇主都是必须按照移民局的要求,将相关证据保存好的。

 

而再回到前面的提问,如果雇主认为某员工已经不再具备合法打工权利的情况下,是否可以直接将该员工给开除呢?

 

实际上,这里仍然有牵涉到雇佣法。因为如果该雇员已经有为雇主工作满两年以上的话,雇主如果采取过于强硬的手段直接将其开除的话,恐怕会导致雇员(即便没有合法身份)向雇主提出“非法解雇“。

 

所以说,如果雇主觉得员工不再有合法工作权了,比如说原来的签证到期了;那么雇主应该给予该员工合理的时间(例如2至3天,当然也不能拖太久),向雇主证明自己仍然有合法工作权,例如已经及时递交新的签证申请,或者针对该申请已经及时提出上诉或行政复议。在这样的情况下,移民局是允许雇主有最多28天的时间去做调查,通过移民局的线上系统(ECS)去确认雇员的合法身份(包括雇员已经及时递交新的签证申请,或者及时提出上诉或行政复议)。

 

而这个”28天“的时间,是从该雇员原持有签证的”到期日“开始算起。

 

反之,在给予员工合理时间后,如果员工还是提供不了相关证据;那么,雇主就可以开始启动对于该员工解雇的合法程序。

 

  1. 对于来自”人力中介“的员工/合约工,Right to work检查的责任在哪方?

 

如果说,您有员工属于”Agency Worker“,那么需要去看该员工是属于”您的雇员“还是对方的雇员。

 

对于受雇于”人力中介“而通过Agency Arrangement(代理协议)为您工作的临时雇员,Right to work检查的责任就属于该人力中介。

 

不过我们也建议,即便如此,您在聘请这些临时工人之前,还是先和提供人力的中介公司确认,这些工人是否具备合法工作权利,持有合法身份。这就企业声誉的角度来说,也是比较适当的。

 

同时,这也可以进一步避免,万一到时候对方真的提供非法雇员,反而导致您自己这边的业务和工作,因此受到影响。

 

  1. 那要是”自雇“的合约工呢?

 

如果说,您有业务或工作是交给属于”自雇“的人为您处理的话,比如您花钱请特约的摄影师(Freelance),为您公司拍摄形象照的话;那么这个人由于并不属于您的员工,不是您的”雇员“(Employee),您就没有对于”自雇者“做Right to work检查的责任(即便是您付钱给对方)。

 

但进一步说,如果您今天合作的”自雇方“,他们有额外的外包/合约工团队的话(例如您今天是要完成一个项目,您找了某个自雇方,让他们提供某项服务,然后再该服务中,自雇方还需要再去额外聘用其他人来协助完成其中一部分工作);这样的话,虽然您从移民角度来看,没有针对该外包团队的Right to work检查责任,但从企业和商业角度来看,如果您能确保对方的团队有在英工作的合法权利,也是对于您公司项目顺利推动的一种保障。

 

 

→ 还有个问题:针对自己的”新雇员“,可以在他/她”第一天“上班的时候,做Right to work检查吗?

 

丽莎需要提醒,对于”新雇员“,雇主/企业必须在该雇员“正式上班”前就做Right to work检查,确认对方有合法打工权利。

 

虽然说,这个“正式上班前”严格来说,可以包含第一天上班”当天“该雇员实际正式工作前(比如上班时间是早上9.30,而雇主在9点做检查);但丽莎还是建议您,至少提前一天来做检查,不要赶在最后一刻。

 

如果您赶在最后一刻才急急忙忙做Right to work检查的话,您有可能会出现遗漏或疏忽,造成检查不确实;那么,如果雇主因为自己的疏忽而出错的话,即便做了检查,也还是可能会被移民局要求承担相应责任的。

 

→ 最后,Right to work检查的纪录需要保存多久?

 

在相应雇员仍受聘于您(雇主)的期间,您都需要一直保存著相关证据。如果之后该雇员离职了,您也需要继续保存相关证据(额外)两年的时间,以免移民局调查。

 

今天的文章就到这边,丽莎尽量针对一些Right to work检查大家比较常见或提出的相关疑问做个整理,希望对莎粉们有所帮助。如果对于这方面您还有更多延伸问题,或者其他想知道的,您可以直接联系丽莎移民部。

 

而如果您对如何进行Right to work检查甚至Right to rent检查有疑问的话,也可以查看我们写过的文章复习一下:

 

《雇员身份检查4月起全面更新! 雇主如何避免移民局处罚?》

 

《移民局延长租客身份“虚拟”检查,后疫情时代房东如何“正确检查”,避免受罚?》

 

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如果您是一位百万富翁,您愿意为您的酒友慷慨解囊,拿出20万英镑(160.3万人民币)帮助其渡过难关吗?

 

可能大多数人的判断都是拒绝的,毕竟借款时是需要确认还款人是否有偿还的能力,如果没有质押物的前提下,这一笔借款最后很有可能“打水漂”,变成收不回来的钱。

 

但是,英国的一位百万富豪却在10年前将20万英镑的巨款分几笔借给了自己年轻时的酒友。这位酒友当时已经是穷困潦倒,负债累累,并且收入不高,只是当地政府的清洁工人。

 

然而,还钱的过程可就没有那么轻松愉快了。直到10年后,这位百万富豪才意识到只有自己诉诸法律才能拿回自己的钱,于是将自己的酒友告上了法庭。

 

那么,这位百万富豪为何愿意将20万英镑借给一个没有能力偿还的人?到底是慷慨过头,还是另有隐情?我们在日后为他人“倾囊相助”时,又需要注意哪些问题呢?

 

 

案件背景:

 

2012年,百万富豪John Rankin Cornforth(下称“C先生”)重新碰到他多年未见的老友,也是他曾经的酒友Simon Denyer(下称“D先生”)。

 

C先生和D先生最初是在1979年的跨年派对上认识的,当时他们还是不到20岁的年轻人,从那时之后,他们便成为酒友。

 

时过境迁,二人已是中年,C先生从事体面的法律工作,而D先生却是当地政府的一名清洁工。

 

并且,虽然两人的原生家庭都还不错,都能够从家庭中继承大笔钱,但是两个人的境遇也是大不同:

 

C先生从他的庞大家族信托中领取着属于自己的受益金,以此过着富裕的生活,并且在吉尔福德地区有一处价值150万英镑的房屋,在新西兰拥有价值60万英镑的房产,并在父母过世时继承了数百万英镑的财产。

 

反观D先生,虽然是Elmbridge前市长的儿子,但是成年后并没有如他父亲一样从政,而是成为了一名市政清洁工,工作不如意的同时,家庭也并不和睦,婚姻问题搞得他焦头烂额,还要偿还自己所居住的公寓的抵押贷款。

 

可以说,D先生的前半生,是一手好牌,打得稀烂。

 

旧时酒友久违重逢,慷慨解囊20万英镑

 

就在2012年,两位老友再次见面。虽然两人的身份地位已经大不相同,但年轻时两人毕竟还是“酒友”一场,自然也不在乎这些问题。

 

了解到D先生的境遇后,C先生决定倾囊相助。在2012年至2014年间,他分三次向D先生“赠予了”约20.13万英镑:

 

离婚费用:26,300英镑

离婚和解金:50,000英镑

公寓抵押贷款:125,000英镑

 

有了这一笔钱,D先生终于从婚姻和房贷中解脱,摇身一变成为自由人,没有了负债和婚姻的困扰。

 

可谓旧时一场酒,了结今日一丝愁。

 

 

借款20万镑却无借据,事出何因?

 

对于C先生这种百万富翁来说,20万英镑可能算不上是一笔“大钱”,但却让D先生的生活发生了本质上的变化,可谓是改变命运的一次救济。

 

在一般观念当中,借款时起码要给借款人一纸凭据,拿自己的信用做担保,或者是通过抵押某些资产用作担保。

 

但是C先生也是充分信任D先生,这20万英镑的款项,没有借据,只有口头上的“协议”。

 

对于D先生这样工资微薄,可能都无法自给自足的人来说,偿还20万英镑可能比登天还难,为何C先生还会如此信任他,无需借据、无需抵押就直接借了20万英镑呢?

 

其实,C先生心里明白,D先生在不久的将来会继承大笔遗产,到时候偿还20万镑将会是小菜一碟,如今帮他渡过难关,日后定会前来感谢。

 

正是这样,C先生才心甘情愿地借钱给D先生。

 

十年过去了,还款仍不见踪影

 

时间来到2022年,仍不见D先生还款,C先生终于决定到法庭解决这件事。

 

虽然没有借据,但是两人当时是有转账作为记录的,也就证明了借款的事实。

 

C先生现在表示,他此前所借出的款项全部是作为一种贷款,并不是所谓的“赠与礼物”。现在要求D先生偿还,并且有关“离婚”的借款还需要支付利息,利息要比英格兰央行的基准利率高出1%。

 

而D先生认为,当时的“款项”仅有离婚钱是一笔贷款,而房产的抵押贷款是C先生赠与给他的,他无需偿还。

 

在法庭上,C先生的律师表示:就算是一位富豪,也不会随意给一名“密友”捐赠12.5万英镑的款项,帮助其偿还房屋抵押贷款,从本质上来说,这不是一份礼物,也没有任何文件和证据确认了这是一份礼物。

 

但是D先生却辩解说,这是一笔赠与,而不是借款,因为在一般情况下,根据他本人的经济状况,是没有人会相信他有能力来偿还这笔贷款的。用其他的话就是,C先生当时是心如明镜,自己借出的钱基本是有去无回。如果是这种情况的话,怎么可能说这是借款呢?

 

如果一个人明知道自己借出去的钱是无法要回来的话,这肯定不会借钱给别人。如果他要借的话,这肯定不是借款,而只能是赠与。

 

应该说,D先生的辩论还是非常有力的。在缺乏书面证据的情况下,这种推理是很自然,而且很合理的。

 

针对这种情况,C先生给出的理由是,自己自然是非常清楚当时D先生的经济状况,不过自己当初借钱给他的时候,考虑得更多的是D先生的家族背景,以及他可能从家族中继承遗产的可能性。C先生说,他当时确信D先生也会自己一样继承一笔巨款的。如果是这样的话,还自己的借款自然不会是问题。

 

最后,D先生的说法获得了法庭的认可,法官判定这20.13万英镑全部作为贷款,需要D先生来偿还,但是离婚的款项是不需要支付利息的,而12.5万英镑的款项需要支付利息。

 

可以说,C先生当时是看错了人,以为是在别人的危难时刻做了件乐于助人的事情,但没想到这20万英镑搭进去10年之久,在通胀如此之高的当下,就算是D先生偿还了这笔钱,并附带利息,C先生仍是损失良多。

 

丽莎提醒:

 

看过上面的案件,可能有莎粉会问,就算是没有借据,在英国也能要得回自己的借款吗?

 

其实,C先生的案例是有自己的特殊性的:

 

首先,C先生与D先生之间虽然只达成了口头上的协议,并且没有借据,但是二人之间是有转账记录的,也就是说,有明确的证据能够看到二人之间的金钱往来。

 

其次,不论是D先生的离婚款项还是抵押贷款款项,都能够从当时的离婚协议/判决和当时的银行还款证据中看到钱的流向和去处,有相关的文件支持C先生的说法,也就是说钱的用途是可以证明的。

 

最后,D先生无法提出任何有效的证据来证明C先生的借款属于一种“赠与”,而在正常的情况下,人们是不会赠与给朋友如此大的一笔款项的,这一点也是得到了法院的认可。

 

那么,我们在借出款项之时,需要注意哪些问题呢?

 

要立下借据,并明确借款的相关内容;

设置抵押物,即便是出现还款困难,也能有所保障;

进行公证,签订协议时找到专业的律师对借据做公正;

合规借款,尽量选择转账的方式出借款项,并要附言备注款项的属性,比如“loan”。

 

当您完成以上步骤,如果发生还款方面的问题,那么保留了上述的证据,您可以通过法律途径来解决您的问题。

 

对于数额较小的借款,我们建议您先让律师帮您发出律师函,敦促对方还款,并警示对方自己将会采取法律行动。您可以来到小额索赔法庭(Small Claims Court)进行申诉,更加方便和快捷。

 

如果您出借的款额较大,那么在借款之时请您务必进行公证,如果出现还款问题,请您及时联系律师,给您提出具体而有效的建议,尽最大可能来挽回您的财产损失。

 

好的,今天的文章就到这边,如果您对于文章内容,或者其他英国法律方面,有任何疑问,都可以进一步咨询丽莎律师行。

 

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自从鲍里斯-约翰逊宣布辞职以来,几乎每天都成为各大媒体关注的对象,什么陈年旧事-糗事都被曝光出来。

 

前两天,媒体还挖出了他当年的丑闻——花重金装修唐宁街的家。据了解,鲍里斯和他的妻子卡莉花了20多万英镑重新改造他们在唐宁街的住宅,而公费规定领导人最多只可用3万英镑的。这么一比,他的投资可真的是相当腐败啊!

 

然而,他们的装修设计师被许多网友扒出来—-戏称:首相的眼光太差,改造了一个史上最贵最丑的家!

 

现在,他即将退位了,唐宁街的住宅不管多贵多丑都得拱手相让了。接下来,他会不会流落街头?

 

嘿,您就别担心,在他的任期内,赚得可不少!住过许多令人惊叹的豪宅,手中握着的房产从伦敦的别致公寓到乡村的度假屋,丽莎就带大家一起来吃吃瓜。

 

 

22万聘请独特设计师改造唐宁街11号

 

当这位即将成为前首相的人上任时,他和当时的未婚妻卡莉-西蒙兹决定追随托尼-布莱尔等人的脚步,住进隔壁11号楼上的大公寓。

 

您知道吗?首相们入住该公寓的时候,可以获得3万英镑的公共拨款来装饰他们的私人住宅,以回报他们为国家做出的贡献。

 

然而,在特蕾莎-梅居住后,这间公寓环境不太好,对鲍里斯和未婚夫来说像是一个噩梦。

 

于是,俩人计划建造一个时尚而别致的家!这也意味着,他们的预算一定会超出国库中可用的资金。

 

那可怎么办呢?这位首相似乎根本不在乎,先干了再说!

 

据说,他们聘请了室内设计大师露露-莱特尔(Lulu Lytle),这是英国最有影响力的室内设计师之一。她的设计一直都非常的高调,结合了大胆的色彩和令人惊叹的老式魅力。

 

莱特尔是Soane Britain公司的创始人,该公司专门为客户提供奢华服务的。知名设计师、奢华公司,价格不菲!!

 

在网上看,该公司提供的图案墙纸每米要100英镑,一盏台灯可能会让买家花费7,200英镑,一张桌子的价格可能超过10,000英镑。

 

《独立报》看到的一份泄露的装修估算书显示,11号公寓的改造总费用到达:£208,104!

 

先来看看他们的墙纸费用,最昂贵的订单是2250英镑,这是10卷用于他们公寓入口大厅的墙纸。公寓画室的墙纸为1500英镑,厨房的15卷墙纸为825英镑,这意味着,光是墙纸部分,他们总共花了4575英镑!

 

建筑工程的估价,包括油漆、打磨地板以及安装新的家具和设备,达到了30,000英镑。根据泄露的账单,鲍里斯夫妇还订购了一辆价值3675英镑的饮料车——”努里耶夫手推车”——这是啥车??放在家里有用吗

 

不清楚,反正就是一个很贵的装饰品了!!据说其灵感来自芭蕾舞演员鲁道夫-努里耶夫拥有的一辆1940年代的法国饮料手推车。

 

此外,家里的八把餐椅花了11280英镑,一块地毯花了7000英镑,大厅的股东镜子3800英镑。还有!他们还花费3650英镑购买了Leighton桌子。

 

以下是媒体揭露的具体账单(大家有兴趣就看看,没兴趣就直接忽略):

 

绘画室

 

一张地毯 – 7,000英镑

 

一卷墙纸 – 1,500英镑

 

两张沙发 – 15,120英镑

 

一把古董双翼椅–4,200英镑

 

36米长的沙发布 – 2880英镑

 

一个古董低脚凳–1000英镑

 

努里耶夫手推车一辆–3675英镑

 

一张长书桌/低书柜-3800英镑

 

一个莱顿–3650英镑

 

两张小边桌-3000英镑

 

一张牌桌–2000英镑

 

两把椅子 – 2000英镑

 

一面大镜子–3,000英镑

 

一盏台灯–6,000英镑

 

灯罩 – 2,500英镑

 

窗帘–3,600英镑

 

窗帘布 – 6,400英镑

 

火灾保护措施- 2,000英镑

 

织物和装饰品–5,000英镑

 

大厅

 

仿古镜–3,000英镑

 

梳妆台 – 3,000英镑

 

墙纸–2250英镑

 

中心桌 – 3,000英镑

 

吊灯-4,465英镑

 

餐室

 

一张地毯–3,000英镑

 

油漆效果 – 3,100英镑

 

八把餐椅 – 11,280英镑

 

餐椅的布料 – 1,200英镑

 

餐桌 – 2,000英镑

 

厨房桌布-500英镑

 

窗帘 – 1,800英镑

 

窗帘布 – 3,200英镑

 

燃气炉 – 2,000英镑

 

壁灯–3,550英镑

 

厨房

 

餐桌 – 1,500英镑

 

墙纸-825英镑

 

椅子 – 1,500英镑

 

地毯 – 2,000英镑

 

桌套 – 2,000英镑

 

电视桌–1,000英镑

 

窗帘 – 1,800英镑

 

窗帘的布料 – 2,600英镑

 

灯具 – 2,500英镑

 

燃气壁炉2,000英镑

 

建筑工程

 

油漆、安装、建筑 – 30,000英镑

 

总计=208,104

 

 

嘲笑俩人的品味

 

虽然网上并没有公布这对夫妇新家的样子,但是,从这名设计师以前的案例来看,也就差不多一回事了,她独有的设计:一定是超级大胆的花花色调!

 

凭借着这些猜测,网友们疯狂嘲笑他们选人的品味,许多社交媒体用户在推特上对装修的费用表示失望。

 

一个人评论说:“20万英镑……把鲍里斯和凯莉的公寓改造成Tunnock’s茶饼圣地的费用。

 

另一个人写道:’如果你是一个偏头痛患者,你一定是非常痛苦地生活在这个环境中。”

 

不得不说,小编觉得这位设计师的例子还真的蛮适合俩人的,特别是鲍里斯妻子。。

 

您看她每次的艳丽打扮,确实和露露设计师的风格挺搭!!很难说不是她逼迫鲍里斯的。。。

 

去年,在莱特尔被请来重新设计唐宁街的消息传出后,大家都在批评鲍里斯腐败,花这么多钱改造一个房子。大家都在问一个问题:这些钱拿来的?国人的税费吗??

 

据《独立报》报道,2020年年初,在项目的早期阶段,一份208,104英镑的账单送到了内阁办公室。该办公室每年仅有3万英镑的预算用于翻新首相官邸。其余的费用一直由布朗罗勋爵和保守党秘密资助。

 

据了解,丑闻被揭发后,鲍里斯被迫要自己支付这笔费用。后来,英国选举委员会还对保守党罚款17,800英镑,因为他们没有准确报告用于支付这笔费用的捐款。

 

这事还把无辜的设计师给拖下水了,室内设计师露露此前接受了《金融时报》的采访,她说:

 

“我恨透了每一分钟,因为我对鲍里斯和卡莉的改造而陷入了 政治风暴。我发现被卷入一场政治风暴中是令人难以置信的不安的。”

 

 

约翰逊接下来会住哪里?

 

当鲍里斯-约翰逊交出唐宁街10号的钥匙时,毫无疑问,他的继任者也将继承11号楼上的公寓,好好享受他装修后的成果!

 

由于内阁办公室已经支付了部分工程和家具的费用,当新的保守党领袖宣布后,鲍里斯夫妇将能带着什么去他们的新家,还有待观察?

 

那么,这位即将成为前首相的人,会住在哪儿呢?

 

别怕,他的房产多着呢!

 

名人净值估计,截至2022年,鲍里斯-约翰逊的财产价值约为160万英镑(200万美元)。

 

他作为英国首相的年薪为79,496英镑,担任国会议员的年薪为81,392英镑,总共为16万英镑(略高于19万美元)。在当选首相之前,约翰逊在英国报纸《每日电讯报》开设每周专栏,年薪为27.5万英镑。他还在2016年至2018年期间担任外交和联邦事务大臣,并在2008年至2016年间担任伦敦市长。

 

有了这么多钱,肯定在投资房产方面也是留有一手的。

 

鲍里斯在纽约市出生。小时候,他四处流浪,在伦敦和布鲁塞尔都生活过。1994年,鲍里斯的父亲斯坦利-约翰逊在布鲁塞尔和牛津买下了一座四居室的乔治亚式联排别墅。

 

父亲斯坦利和他的第二任妻子珍妮以及他们两个最小的孩子朱莉娅和马克斯在这所房子里住了10年。

 

虽然鲍里斯之前没有住在这里,但这个房子是他在2008年成功竞选伦敦市长的基地。现在不知道房子还属不属于他们的。但是,作为儿子,他一定从这一套房产中拿到一些份额——或者哪怕有一天沦落街头了,也会有一个落脚点给他。

 

2003年,鲍里斯与他的前妻玛丽娜-惠勒以69万英镑的价格买下了他在牛津郡的四居室乡村别墅!

 

这个老农舍是一个被列为二级保护的住宅,2659平方英尺的内部空间,分布在两个楼层。房子里有一个大壁炉,木质横梁和牛津郡开阔的乡村景色。

 

这里还有一个独立的石头附属建筑,一个网球场和游泳池。

 

该房产目前以每月4,250英镑的价格长期出租。因此,如果他决定要搬回来住,他需要给他的租客发出通知。而且,房子里没什么家具,他需要重新购买!

 

当然,在伦敦工作,鲍里斯肯定在伦敦有房产啦!

 

在搬进唐宁街的首相官邸之前,从2009年起与前妻玛丽娜-惠勒共同居住在这所位于伦敦传统工党控制的伊斯灵顿的房子里,直到2018年他们分手。

 

前首相托尼-布莱尔、艾玛-沃特森、莉莉-艾伦、乔治-奥威尔和奥斯卡-王尔德也都曾在某个时间点以伊斯灵顿为家。

 

虽然比不上唐宁街公寓那么豪华,但他这一套房子也不简陋!

 

这座历史悠久的住宅可以追溯到1841年,占地3300平方英尺的生活空间。这里有一个光线充足的休息室,一个饭厅和一个现代厨房。

 

主要的建筑特点包括原始的乔治亚式窗户、华丽的壁炉和镶木地板!它还提供了一个令人羡慕的外部阳台,鲍里斯无疑在那里享受了许多晚间的鸡尾酒。

 

这座别致的联排别墅于2019年6月以375万英镑(520万美元)的价格登陆市场,并在同年11月以低于要价40万英镑(55.9万美元)的价格售出。

 

据说,在搬出伊斯灵顿的房子后,他的政治生涯开始不断走上坡路!

 

在他于2019年7月担任首相时,他和现任妻子(当时的女友)住在伦敦南部坎伯韦尔一栋修复的二级保护建筑中的公寓里,可以俯瞰布伦瑞克公园。

 

自从这对夫妇住在那里后,他们不仅将家庭扩大了两个–孩子威尔弗雷德和罗米现在分别两岁和七个月大–他们还在同一地区买了一套联排别墅。

 

为了这套别墅,这对夫妇支付了120万英镑,它的面积超过2000平方英尺,有两个接待室,四个双人卧室和两个浴室。

 

有小道消息称,鲍里斯已经重新抵押并出租了他的坎伯韦尔的房产,以支付唐宁街11号公寓的装修费用。

 

不过,我们也不知道真实情况!

 

好了,这些就是鲍里斯的房产了。当然,可能还有很多“不为人知”的秘密投资。

 

反正,不管如何,即便他下台了,搬出唐宁街。我们也有理由相信,他决定不会露宿街头啦!

 

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咱们经常听到房东与租客发生纠纷的故事,这些纠纷通常与拖欠房租有关。让房东们更烦恼的是,在拖欠房租的情况下,有些租客还从来不打算卫生或者维护损坏的房间,导致财产的减值。

 

然而,当这个问题反过来——由于房东不及时修理房产,租客因此而不交租,该怎么处理?

 

本期《丽莎说案》要聊的案子: Khan v Mehmood,它与租客拖欠房租有关;同时,该案还涉及了“房子失修”的问题。

 

针对失修的环节,它的责任却不在于租客,而是房东的失责。因此,被告向法院提出“失修的损害赔偿” (Damages for disrepair)。

 

根据英国1985年《房东和租客法》第11条所隐含的维修契约规则。在出租期间,如果房屋失修的情况给租客带来不便以及影响了其居住体验。那么,该行为就属于违反了“维修契约”。

 

在这样的背景下,租客有理由向房东提出“失修的损害赔偿”的索赔。

 

失修的损害赔偿比较难评估,通常得参考以前类似案件的案例法。基本标准是房客所受到的实际损失(经济,精神或者身体方面的损害)以及物有所值的原则。

 

这个原则的计算方式就是,市场上存在失修的房屋和不存在失修的类似房屋,在租金上的差异。

 

也就是说,租客花了高租金,却得到了劣等房屋的租赁享受。房东应该把这个差价补贴给租客,而且需要从失修开始的时间算起。

 

一般来说,赔偿方法可能会减少租客在租期内支付的租金数额,或者是针对失修对租客所造成的生活不适或者不便,进行额外赔偿,或者是这两种方式的混合。在本案中,法官还引用了过去案件的规则,不仅让租客减掉一半的房租,还要求房东的赔偿金在此基础上额外提升10%的幅度。

 

也就是说,房东这回赔大了!这位房东立刻向法院提出两次上诉。那么,结果如何?为什么法院会把赔偿金提升10%呢?

 

 

故事背景

 

2005年3月,Mehmood先生搬进了Khan女士名下的出租房。最初,他不是租赁协议中指定的租户,他与其他人合租,由舍友来负责签署这一份租赁合约。即便如此,他每个月都会把租金交付给房东聘请的代理人。

 

据Mehmood先生描述,他的居住体验很不好。在他居住期间,房屋一直处于非常差的维修状态。房子很潮湿,厨房和楼道的地板都是坑坑洼洼的,地毯到处都长满虫。Mehmood每次到管理中介公司交房租的时候,都会向管理该公寓的代理人投诉,却没有得到任何回应。

 

2011年3月,租赁协议中提到的承租人离开了该房产。这时,Mehmood先生通过该管理公司和房东Khan女士签订了一份新的租赁协议。

 

按租约要求,Mehmood每月需要支付给房东900英镑的租金。此外,他还支付了900英镑的押金。随后,他的两个朋友搬进了房产,三人共同承担这一笔租金费。

 

据了解,大约在2011年9月的时候,这一套房产的状况进一步恶化了。屋顶开始漏水,根本没办法居住。当时,房屋的管理中介安排了一次简单的维修。

 

Mehmood称,这些维修工作根本没有任何帮助,都是敷衍了事的,房产的状况相当差。

 

2012年1月,一位燃气检查员来房屋进行检查,认定房子的灶具不安全。接下来的一个月,房东和她的代理人也来到该房产。有了官方强制的命令,房东终于同意对燃气进行升级以及彻底修理房屋。

 

但是,她要求提高房屋的租金。Mehmood同意并签署了一份新的租赁协议,根据该协议,他的月租增加到1,050英镑,并要求再交150英镑的押金。

 

让人无奈的是,尽管房东答应进行维修,却一直都没有对房屋进行任何工作,该房产的状况持续恶化。

 

不知道是什么原因,Mehmood开始不交租了。他给出的理由是:由于居住条件非常差,他生病了,无法工作,更是无法交租金。

 

 

双方的诉讼开始

 

2013年7月12日,房东Khan女士向法院提出了占有房屋以及支付拖欠租金命令的要求。

 

她声称:该房屋是通过有保证短期租赁合同出租给被告Mehmood的。据称,截至诉状提交之日,他拖欠的租金为4,200英镑。

 

该文件包括一项损害赔偿的反诉,Mehmood先生提出的辩护是——由于房东未能保持房产的维修违反了该契约,他有权获得1985年《房东和租客法》第11条所隐含的维修契约的利益。

 

在听证会上,Mehmood对法官做出阐述:

 

“我在2005年3月左右进入该房产。租赁协议不是以我的名义签订的,但我当时是共同居住在该房产,并与其他人一起支付租金。在2011年3月左右,该房产的主要租户离开了房子,我通过索赔人当时的房产管理代理,与索赔人签订了新的租赁协议。我目前与我的两个朋友居住在一起。

 

我一直按时向中介支付租金,并且每个月都是全额支付。在第一年,我的租金是900英镑,在第二年增加到1050英镑。此外,我还被要求支付1050.00英镑的押金。我在第一年支付了900英镑的押金,第二年支付了150英镑。

 

从我入住开始,我就负责支付租金。然而,房屋的状况非常差,我每次都向他们抱怨房产的失修问题,都没有办法解决。我应该得到赔偿。”

 

同时,Mehmood还提供了关于该房产失修状况的详细证据。

 

另外一边,原告显然有着不同的说法。

 

据法院的资料显示,2013年10月17日,原告提交了一份答复声明。她说,被告的声明第2段是不正确的。在2005年至2011年期间,她曾将该房屋租给其他租户。2011年,她与被告签署了一份租赁协议,随后在2012年又签署了一份协议。她展示了2007年至2013年期间该房产的各种租赁协议的副本。

 

“根据上述所有文件证据,我认为我不知道被告在2005年或前后进入该房产。被告是在2011年3月16日由房产中介介绍给我,并签署了房产的租赁协议。”

 

原告接着否认了被告关于房产失修的说法。

 

在一审中,上诉人(房东)没有出席听证会。地区法官驳回了她的占有要求,并对反诉作出判决,裁定从2007年5月(允许2个月的维修时间)到审判日期间的失修损失为被告租金的50%。

 

同时,法官根据以前的案例《Simmons v Castle》作为赔偿的参考,在评估一般损害赔偿时加入了“特殊损害赔偿”,命令房东退还押金。根据2004年《住房法》第214条增加了罚款,对损害赔偿再增加10%——对2007年5月以来的损害赔偿增加利息,并命令上诉人实施整改工程,翻新房产不良状况。

 

房东对这一决定表示不满,并提出上诉,第一次上诉被驳回。

 

然后,她向高等法院再次提出了第二次上诉。

 

 

高等法院怎么判?

 

据法院提供的资料看,高等法院在裁决此案的时候考虑了以下两个问题:

 

所有证据都显示:被告在2007年到2011年期间都不算是该出租房的真正租客(合约是与其他合租人签订的)。那么,被告是否有权申请2007-2011年期间的损害赔偿?

Simmons V Castle一案中的损害赔偿增加幅度是否适用于失修的一般损害赔偿?

 

针对第一个问题,法庭上的诉状以及书面证据清楚地表明,Mehmood先生与房东签署的正式租约是从2011年3月开始的。所以,只有在那个时候,他才有权享受1985年《房东和租户法》第11条隐含在租赁协议中的条款的利益,获得从该日起违反隐含条款的赔偿。

 

法院认为,从2007年开始计算,损害赔偿金确实过高了。所以,法院将其减少到从2011年3月开始计算。

 

针对第二个问题,在一审中,法官引用了以前的案例《Simmons v Castle》作为赔偿的参考。

 

该案中规定,在人身伤害、诽谤和其他对个人造成痛苦、不便或困扰的侵权行为案件中,索赔人的赔偿金应该在正常基础上高出10%,这是对索赔人的部分补偿——因为根据法律的更改,目前索赔人在使用不成功不收费的法律协助时,律师在案件成功时所收取的胜诉费用(也就是在正常法律费用基础上收取的额外法律费用)将会有申诉人来承担,也就是说这个费用会从当事人所获得的赔偿中扣除。

 

很多对不成功不收费诉讼安排熟悉的莎粉都知道,在这个安排下,在案件不成功的情况下,律师可以免收自己的费用,但是如果案件获得成功,律师有权在自己本应收取的律师费的基础上加上一定比例的胜诉费用,以反映自己在这类诉讼安排中所需要承担的诉讼风险(也就是,如果案件失败,律师就可能白忙活了)。

 

在2011年之前,这个胜诉费用一般是由诉讼中失败的一方来承担的。但是2011年的诉讼改革之后,这个费用就变成,谁使用了不成功不收费的费用安排,谁就需要承担这个费用。

 

正是由于这个原因,在Simmons v Castle 案件中,法官认为在处理损害赔偿时,法庭应该让被告人在正常赔偿的基础上额外支付10%的金额,来补偿诉讼方有可能由于胜诉费而带来的损失。

 

对此,上诉人房东则争辩说10%的涨幅不应适用于失修案件,因为这些案件中的损害赔偿是参照租值的减少而不是按其他条件来计算的。

 

法院驳回了这些论点,认为没有充分的理由将违反维修契约的一般损害赔偿排除在Simmons案件授权的10%的增幅之外。

 

法官认为,在失修案件中,由于失修案件中的索赔人获得的损害赔偿水平不高,10%的增幅对他们有很大影响。

 

高等法院法官指出,专门处理失修案件的法律援助人员的数量正在下降。因此,对于潜在的索赔者来说,由不成功不收费的费用安排来代理是越来越普遍和必要的,特别是对于那些在社会住房或私人住房市场低端的租户来说,他们无法用自己的资源来支付法律费用。

 

所以,10%的加价是必要的。如果法院取消Simmons v Castle案中的提高额度,从而降低一般损害赔偿的水平,这会对这类索赔人产生不利影响。

 

丽莎评论

 

丽莎认为,Khan v Mehmood的判决在该领域来说是很重要的一个参考,它的判决保障了失修案件中租户可以拿到的赔偿水平。

 

Khan v Mehmood案的判决承认,进一步削减失修案件的费用或损害赔偿,将使许多失修案件由于无法获得法律协助而无法进行。这对生活在恶劣住房条件下的租户来说将是巨大的损失。

 

据了解,由于该案件的审判,这笔费用将从2023年4月起适用于大多数住房案件。

 

除此之外,丽莎还认为,该案子可以从几个方面给大家提个醒:

 

从租客的角度来说,在您租用一套房产的时候,不管您属于什么样的转租身份,您都有必要和房东签下一份合同,该合同绑定了两人的身份和责任。

 

在有合约的情况下,您才有机会拿到合理的赔偿。您看,如果当事人Mehmood先生从2005年入住时就签下合约了,他还是可以拿到2005年到2011年这段时间的补偿的。

 

作为房东,请一定要好好记住您的法律义务,履行好您对房屋定期维修的职责。一旦租客投诉房屋损坏情况,请立刻请人来修理房产。

 

这样,您在遇到租客拖欠租金的情况,就可以大胆催租以及申请占有令,不会赔了租金又要亏损一笔赔偿费。

 

另外一点需要特别注意的是,房东在第一次听证的时候并没有出庭,这是非常不可取的。这就等于是让法官根据对方的要求来进行判决。如果房东当时出庭了,虽然不能说案件判决会彻底改变,但是在很大程度上,判决是很有可能对房东更有利一些的。

 

好了,本期《丽莎说案》就到这里。我们下期再继续聊案子。如果您在现实生活中也遇到了同样的情况,请立刻联系丽莎律师行。我们的诉讼以及房产团队有着多年的经验,可以为您提供一个好的解决方案。

 

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有些莎粉可能还记得,在英国今年推出的各类新签证路径中,还有一项受到不少关注和期待的”新工签“仍然尚未正式实施。

 

好消息是,这个受瞩目的新Scale-up(成长型公司工作签证),终于要正式从今年8月22日起开跑了!

 

随著实施的日期逐渐逼近,也有更多有关这类”新工签“的细节被揭露,有兴趣尽快”搭上车“的申请人和企业/雇主,可以提早开始了解并准备了。

 

 

→ 首先,申请人的基本要求?

 

需要指出的是,虽然英国政府先前一直宣传说,新的Scale-up签证是种”免赞助“工签;但在实际操作上,这类路径仍要求申请人(也就是雇员)在”首次申请“(首签)的时候,需要先获得持有Scale-up赞助资质的雇主(企业)的”赞助“,也就是获得该赞助人发给申请人的一个有效CoS,申请人才能拿著该CoS去申请Scale-up签证。

 

也因此,在首签的申请上,又可以称之为“Sponsored Application”(赞助申请)。

 

而在提出“Sponsored Application”时,申请人需要满足以下要求:

 

申请人已经年满18岁(已成年);

 

申请人持有合格赞助人核发的有效CoS(Certificate of Sponsorship);

 

申请人即将要做的工作(该“赞助工作”)是真实存在的;

 

申请人即将要做的工作(赞助工作)满足一定的技术层级(也就是达到RQF 6,至于实际有”哪些工种“能够符合申请,可以关注内政部的链接,他们近期会更新:https://www.gov.uk/guidance/immigration-rules/immigration-rules-appendix-skilled-occupations);

 

申请人的年薪须满足33,000英镑(相当于时薪10.58镑),同时也要满足其工种的”Going Rate“要求;

 

申请人须满足英语B1水平(雅思4.0);

 

申请人满足特定财务/存款要求(存满28天的1,270镑存款,或者在英居住已满12个月,或者由雇主赞助);

 

肺结核检查(针对有需要的申请人)。

 

如果首签申请成功,申请人将能获得一次性两年的Scale-up签证。

 

 

→ 续签-Unsponsored Application?

 

首签两年后,满足要求的申请人,能够继续申请Scale-up续签。这时候,申请人不需要再”受赞助“,属于Unsponsored Application(非赞助申请)。

 

想要申请”Unsponsored Application“,申请人需要满足以下:

 

申请人已经年满18岁或以上;

 

申请人曾成功持有Scale-up签证(也就是首签);

 

申请人能够证明,过去持有”首签“的两年中,有至少50%的时间,满足年薪至少达到33,000英镑(申请人需要递交PAYE来加以证明);

 

申请人须满足英语B1水平(雅思4.0);

 

申请人须满足财务/存款要求(同上,基本从首签两年直接转到续签,就能满足这项要求);

 

肺结核检查(有需要的话)。

 

如果续签申请成功,申请人将能再获得额外一次性3年的Scale-up签证。

 

→ 具”永居“导向?

 

和技术工签(Skilled Worker)一样,Scale-up也是一个可以”满5年“转永居的工作签证路径。

 

申请人在持有首签2年+续签3年而”满5年“后,想要申请Scale-up永居的话,申请的时候需要证明:

 

申请人在申请的当下,正受雇于年薪不低于33,000英镑的工作中(须通过PAYE来证明);

 

申请人在过去3年持有“续签”的时间里,至少有24个月,年薪满足至少33,000镑;

 

除了满足英语B1,申请人还需要通过Life in the UK考试。

 

当然了,申请永居的时候,申请人还需要证明自己过去5年以来持有合格有效的工作签证,并且满足”连续居住“(5-year continuous period)的要求。

 

值得一提的是,上述”滿5年“的5年连续居留时间,除了持有Scale-up签证以外,还可以通过持有以下签证路径的时间相加:

 

技术工签Skilled Worker

 

全球人才Global Talent

 

创新签证Innovator

 

T2宗教类工签Minister of Religion

 

国际运动员International Sportsperson

 

Representative of an Overseas Business(旧制首代签证和媒体代表签证)

 

其他Tier 1类移民(Tier 1毕业生企业家Graduate Entrepreneur除外)

 

 

→ 雇主申请和赞助制度?

 

需要指出的是,虽然Scale-up签证的首签是两年效期,但内政部的规定只有“头6个月”的赞助制度。

 

意思是说,对于申请人(雇员)而言,在首签”获签“后,申请人只需要为其”赞助雇主“工作满6个月的时间(在一开始的”赞助工作“做满6个月);之后,申请人将无须再和最初的”赞助雇主“绑定,而能够自由找新工作和更换工作/公司。

 

同时,申请人也可以做额外兼职,这也包括自雇。甚至申请人还能去读书。所以从这个层面来说,持有Scale-up签证的”自由度“应该说是比Skilled Worker还要弹性很多的。

 

另一方面,如果企业/雇主对于”赞助“Scale-up申请感兴趣,想要申请“赞助资质”的话,需要满足移民局对于”成长型公司“的要求。这也就是说,雇主需要证明自己(的企业)满足以下:

 

该企业在过去3年内的平均年收益,或者(所创造的)就业增长率/就业人数,增长至少达到20%;并且

 

在这个“3年期间”的最开始时,该企业已经有至少10名雇员。

 

对于雇主来说,还有一点值得知道的,就是赞助Scale-up申请人的话,雇主是不需要支付“移民技能费”(Immigration Skills Charge)的。

 

所以说,对于有聘用海外雇员需求,但尚未持有或觉得可能持有Skilled Worker赞助资质花费仍太高的”成长型企业“,其实也可以考虑即将上路的Scale-up签证。

 

某种程度来说,Scale-up路径对于雇主和雇员而言,都是自由度更高的。但当然了,由于Scale-up签证要求的年薪门槛也更高,所以企业/雇主们怎么衡量开支,也是需要视您实际情况和需求而定的。

 

比如说,您更希望把钱花在招揽人才上,更青睐高技能人才,同时您满足移民局的Scale-up相关要求;那么这类全新路径,可能就挺符合您的需求。

 

如果您实在不确定,想要寻求最合适您公司的企业招聘和移民安排,您可以联系丽莎律师行,我们的商业和移民法律部门,能提供您从公司营运至人才招聘的法律专业服务。包括您的税务问题,我们的丽莎会计行,也能给您专业建议和协助。

 

随著Scale-up新路径的开放时间逼近,相信内政部还会公布更多相关政策文件,如果有进一步更新和细节,丽莎会再即时通过旗下平台为大家进一步解说。莎粉们请持续关注喔!

 

今天的文章就到这边,如果您对于文章内容,或者其他英国法律方面,有任何疑问,都可以进一步咨询丽莎律师行。

 

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莎粉们大家好,欢迎来到《丽莎房产快讯》。本周,我们带大家关注的房产新闻有:

 

  • 上周四,鲍里斯正式辞职!一些房地产专家认为,短期内的政治不确定性可能会影响住房政策。
  • 英国租金继续猛涨,全英平均租金已过千镑。
  • 最新数据揭露:越来越多的房东通过注册有限公司来购买出租物业!
  • 租房者要注意了!怀特岛出现大量骗子,专门在Facebook发放虚假出租广告
  • 建筑业的成本继续上升以及劳动力缺乏,大批建筑工程被迫放缓…..

 

 

鲍里斯辞职,房市会有什么影响?

 

上周,大批议会议员辞职;周四,英国现任首相鲍里斯-约翰逊无奈同意辞职。一些房地产专家有点担忧,高层的动荡可能会影响住房政策,并导致住房市场的放缓。

 

据媒体称,在鲍里斯向全国发表讲话的几小时前,英国金融机构Halifax发布了最新的房产数据。

 

该报告指出,英国的房价增长达到13.1%,在过去12个月里,平均房价达到£294,845,这是自2004年以来的最高增长水平。与此同时,伦敦的房价跃升了7.1%,达到£547,031。

 

然而,在经济预测黯淡、利率上升、通货膨胀和能源账单攀升的背景下,英国政治局面发生了非常大的变化,这种新的不稳定可能会合力抑制2022年下半年的消费情绪和房屋销售。

 

JLL住宅研究总监Marcus Dixon认为,近期在国会发生的事件确实会对经济的多方领域带来影响,包括住房。不过,相对于大选,首相的更换对住房市场的干扰较小,因为英国仍可能是保守党政府,只是人员不同。

 

然而,令人担忧的是国会议员的辞职以及解雇情况,它可能成为住房政策的关键影响,主要是不知道现任是否同意前任提出的旧政策以及还没有来得及实施的住房政策。

 

JLL住宅研究总监Marcus Dixon:“住房部长迈克尔-戈夫在与主要房屋建筑商就房屋覆盖包层的补救问题达成协议之前就被解雇了。这很意外。我们希望公务员制度的连续性意味着这不会给这个过程带来进一步的延误。”

 

据了解,尽管迈克尔-戈夫只担任了十个月的职务,他却在住房发展上取得了一定的成绩。其中,他带来的最大贡献是:对开发商和建筑公司采取强硬措施来解决建筑安全危机。

 

此外,他还在4月生效的《建筑安全法案》上盖了章,并推动对社会住房部门进行更好地监管,包括对社会住房供应商进行严格检查。

 

JLL住宅研究总监Marcus Dixon:“戈夫先生现在已经被格雷格-克拉克取代,这个人物是约翰逊内阁中的前商务部长。然而,很难知道克拉克在新的保守党领导人的领导下会保持多长时间的角色,很难知道他会不会改变这些现有政策。”

 

另外一家房地产公司Jackson-Stops主席Nick Leeming认为:“由于国会上周的动荡,我们看到另外一位新的住房部长立即上任不奇怪。

 

然而,我们希望部长们能在经济和住房市场不稳定的情况下,时刻把他们放在首位。我们需要稳定的经济和住房市场的繁荣,所以欢迎新领导人迅速恢复正常的业务。”

 

让大家最关心的应该是:在这样不稳定的政治局面,房价会下跌吗?

 

第一太平戴维斯的分析师Lawrence Bowles认为:

 

“谁当首相并不会对房价造成威胁。市场上没有足够的住房存量来满足需求,这是一个影响房价的关键点,它缓冲了任何重大的房价下跌。不过,由于生活成本危机,明年的房价可能会有所缓解,会下降1%左右。“

 

在未来五年,第一太平戴维斯预测伦敦的房价将上涨5%,依旧是全国增长速度最慢的地区。

 

 

英国6月平均房租已过千镑

 

根据HomeLet最新数据显示,英国新租约的平均租金价格已达到每月1,103英镑(PCM),比去年同期增长10.5%,比上个月的数据增长0.9%。

 

全国各地的租户都承受着经济压力,特别是在伦敦,平均租金年增长率达14.9%,平均租金已达到每月1846英镑。

 

据了解,HomeLet租金指数包括了HomeLet和Let Alliance的数据,基于100万份参考资料。

 

HomeLet公司的Rob Wishart说:“英国的住房存量不足,这种现象只会越来越严重,如果我们继续看到房东数量的减少,租户可能会付出沉重代价,因为供应短缺将看到需求的增加,使价格进一步上涨。”

 

Zoopla网站也发表了同样的看法,租金创新高的原因是在供应短缺的情况下出现的。

 

Zoopla公司的分析师Gráinne Gilmore说:“出租房源的严重短缺,再加上高需求,推动了英国各地租金价格的上涨。据了解,在伦敦、苏格兰和西南地区等库存水平最紧张的地区,租金可能会在长期内继续上涨。但我们预计,总体而言,随着我们进入今年余下的时间,租金增长将开始缓解。”

 

毫无疑问,创纪录的租金价格在生活成本危机期间给租户增加了进一步的压力。通货膨胀、乌克兰战争、能源价格和其他成本增长的影响,都在共同挤压着全国各地的家庭。

 

可以推测上述所有问题将导致无力支付租金的租户数量增加,这对所有人来说都是一件坏事。

 

越来越多的房东通过有限公司购买房产

 

很多房东都应该知道,通过有限公司购买BTL(Buy-To-Let)物业可以获得一定的税收优惠。

 

根据百利宫银行(Paragon Bank)发布的最新数据,在过去的三年里,每年打算通过有限公司结构购买房产的BTL房东的数量在增加。

 

数据显示,打算以这种方式购买的房东数量从今年第一季度的50%上升到第二季度的62%,这表明越来越多的房地产投资者正在评估他们的选择,以获得更大的回报。

 

百利宫银行表示,拥有房子越多的房东,越喜欢通过这样的方式购买。数据显示,在拥有1至5套出租房的房东中,几乎有一半(47%)计划通过有限公司购买下一套房子。拥有六套或更多房产的组合房东甚至更有可能以这种方式购买,78%的人计划下次通过有限公司购买。

 

与此同时,根据调查,BTL抵押贷款市场的利率与主流市场一起爬升了,但贷款机构一直保持竞争力,越来越多银行正在提供一系列BTL借贷产品。大约三分之二的房地产投资者将使用BTL特有的产品来帮助他们的购买力。

 

几乎三分之一(28%)的人将使用现有房产的资产来资助他们的下一次购买。这比2022年第一季度的17%有所增加,这可能表明房产投资者在其出租房屋的资本增值方面取得了成功。

 

该研究还发现,使用以前投资的资金直接购买房产的房东数量正朝着相反的方向发展。在第二季度,只有7%的人计划以这种方式购买,而上一季度是14%。

 

百利宫银行的抵押贷款总经理理查德-罗特里评论:”自上个十年中期以来,买房出租投资的税收负担已经大大增加。随着最近能源和维护成本的增加,管理费用的上升,经营租赁业务无疑变得更加昂贵。看到更多的房东寻求降低他们的成本的方法是不奇怪的,对一些人来说,通过成立公司来买房会是一个选择。”

 

罗特里提到的税收负担主要是来源于房产税规则的第24条修正案,该修正案于2017年开始实施,并逐渐分阶段进行。这意味着房东不能再从收入中全额扣除他们的抵押贷款利息支付,所以影响了一些人的税单。

 

对于那些通过公司结构或有限公司经营的人来说,全部的利息金额仍然可以从利润中抵消,而且这些利润需要缴纳公司税(目前为19%),而不是个人所得税,同时还有各种减免。这对投资组合房东或高收入税率的人来说特别有吸引力,因为这些人可以节省更多的钱。

 

不过,一些规模较小的房东,如那些只有一套房产的房东,以及那些收入税率最低的房东,可能无法从成立有限公司中充分受益。

 

我们建议,在考虑成立一个有限公司来购买投资物业之前,房东们最好做好全面的研究,以确保这是您最佳的选择。

 

 

 

怀特岛的房屋猎手被警告

 

怀特岛(Isle of Wight)政府正在警告各位租客,一些”急于”找到房子的租客正成为骗子的目标。

 

据了解,该地政府收到一份令人担忧的投诉,一些市民想到怀特岛租房子,并在Facebook的广告上看到了理想的房产。然而,当租客们想要约看房的时候,却被要求付费查看租赁物业。

 

政府称,发布这些广告的是骗子。在Facebook所使用的照片是从真正的出租网站上摘下来的,然后一些不法分子就把这些偷来的照片放上Facebook,专门盯着那些急于租房的业主。

 

在一份声明中,该局表示,他们担心诈骗会使那些急于拿到房产的人掏空口袋,而无法接近他们的梦想。

 

“贸易标准局和议会的住房部门正在警告居民,无论他们多么迫切地想找到住处,都要小心自己的口袋!这些房产可能不是真正的房产,或者照片可能是未经许可从真正的出租网站上拍摄的。”

 

据了解,这样的情况是在当地住房短缺的情况发生后出现的。许多投资者在当地购买房产用于度假房,占用了许多资源。因此,提供给当地居民的长期出租房越来越少了。一有房产上市,大家都急于抢。

 

于是,骗子们抓住了这样的契机,在社交媒体上发布广告,想要骗这些急于寻求房源的人们。

 

在这里,我们也想提醒一下租客或者买家,不论您是租房还是买房,看房的环节是不会要求您支付任何费用的。只要在您交换合同之前提出任何收钱的行为,您都要三思而后行!

 

 

建筑业活动放缓,建筑业与成本上升作斗争

 

一份专门衡量英国各地住宅建设活动变化的报告——“标准普尔全球/CIPS英国建筑业采购经理人指数”(英文:The S&P Global/CIPS UK Construction Purchasing Managers’ Index,简称PMI)指出:6月份,英国各地的住宅建设活动两年来首次放缓,英国建筑业面临过去9个月中最弱的表现。

 

据了解,英国建筑业PMI从5月的56.4降至6月的52.6,这是2021年9月以来最弱的增长,主要受到了生活成本危机的影响。

 

标普全球市场情报公司的经济总监Tim Moore说:“英国商业前景黯淡,生活成本危机导致的消费需求恶化,共同为6月份的建筑业增长踩下了刹车,这次下跌与大流行的几年形成了鲜明的对比,当时建筑业与其他行业相比保持良好,PMI得分在2021年达到顶峰,触及60分。”

 

然而,由于经济不景气,刺激新业务是在该行业的不确定时期。通货膨胀压力、供应链中断、劳动力和材料短缺的完美风暴,都是该行业增长放缓的因素。

 

根据英国国家统计局的最新统计数据,建筑业的破产率超过了英国其他行业的破产率。仅在4月份,就有近400家中小企业破产,与2020年1月大流行之前相比,增加了近50%。

 

英国唯一的全国性建筑商和行业广播电台Fix Radio预测,建筑业增长速度的放缓将继续下去,最终导致该行业的增长陷入停滞。

 

根据该广播电台的研究,建筑业停滞不前的影响可能会严重影响到那些正在努力维持生计的新入行者,接近40%的年轻个体经营者说他们的业务处于崩溃的边缘。

 

Fix Radio发现这种情况的部分原因是他们缺乏创业导师和指导,27%的人强调他们想扩大他们的业务,但目前没有配备这样的知识或资源。

 

Clive Holland是Fix电台The Clive Holland Show的主持人,他说:”英国建筑业正面临着巨大的技能赤字–在大流行期间,有经验的工匠成群结队地离开这个行业,招募年轻人进入这个行业不太容易。

 

根据政府的数据,去年进入学徒期的年轻人数量下降了近10%,建筑产品协会估计,自2019年夏天以来,超过22万名工人离开了这个行业。技能的短缺将使建筑更加昂贵。”

 

看来,建筑业想要彻底解决这个日益严重的问题,需要有一个长期战略。建筑公司和贸易机构以及教育部门、政府机构需要密切合作,实现共同的目标才行。

 

本期《丽莎房产快讯》就到这里!我们下周再见!

 

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离婚后,关于夫妻双方分割财产的问题,大家可能最关心的是如何分割“房产”。在婚姻期间,夫妻除了共同拥有婚姻住所外,还可能拥有了一些度假房屋、出租房以及其他投资房产等等。这些房产有些属于共同名下的,有一些属于个人名下的,该怎么分割呢?

 

通常来说,这可能是基于夫妻之间达成的协议。如果没有协议的话,法院的命令就可以规定房产如何转让(全部或部分)或出售等问题。那么,离婚夫妇在房产分割问题上应该怎么做?

 

本期《丽莎家庭法小课堂》,我们家庭法律师团队为您解答一些常见问题。

 

 

英国离婚时如何分房产?

 

就像分享金钱和资产一样,离婚双方可以有多种选择来分享婚姻中的房产权益。通常来说,夫妻分房产的最佳方案将取决于具体的情况,双方可以进行协商,然后谈判一个合理的协议。

 

总的来说,以下是夫妻在离婚时处理房产的基本方式:

 

卖掉——实现”一刀两断”的最佳方式之一,夫妻俩将房产投入市场,并将出售的任何利润进行分割。出售所得的任何现金都可以用于新的个人抵押贷款。因此,如果离婚双方没有钱支付新的首付款,这是一个有用的选择。

 

购买全部权益份额–在共同抵押贷款的情况下,如果任何一方有能力支付全部抵押贷款,他们可以购买其前配偶的权益份额。这也提供了一个干净的突破口,但通常意味着买方会留在婚后的房子里或将其租出去。

 

赡养费–如果离婚一方的经济状况较好,他们可以同意搬出,将婚房留给前配偶,同时继续支付他们的抵押贷款(甚至是全部抵押贷款)。这种安排可能会成为整个赡养协议的一部分,特别是如果家里还有孩子的话。

 

转让房产–如果房屋是共同拥有的,并且抵押贷款已经付清,配偶一方可以同意将房产转让给他们的前妻,作为整个财务结算的一部分。

 

 

法院命令:夫妻有哪些选择?

 

在处理房产分割的环节,想要让协议受到法律约束,离婚的夫妇将需要一个由律师起草一份同意令(A Consent Order),以便为任何涉及分割婚姻住所的财务解决方案提供法律依据。

 

如果夫妻双方不能就如何分割财产达成一致,法院就可以发出财产调整令(A Property Adjustment order)。该命令规定了离婚后应如何处理婚姻住所的问题。

 

法院命令可以包括:

 

财产转让- 法院可能要求将婚姻住所的全部所有权转让给配偶一方。这可能涉及到将抵押贷款转过去。

出售财产–法院可以决定,最好的解决办法是将财产出售,并在离婚双方之间分配收益。

Mesher命令–这规定推迟出售家庭住房,允许离婚双方中的一方在一定时间内或在”触发事件”之前继续居住在该房产中。例如,Mesher命令可以允许前配偶与子女继续居住在该房产内,直到子女完成全日制教育或年满18岁。

Martin order(马丁令)–这规定了无限期地推迟出售房产。根据马丁令获得住宅居住权的前配偶通常能够在余生中继续居住在那里,但要视某些”触发事件”而定,如再婚或他们自愿搬离该房产。

 

家庭法院可以将财产调整令作为整个财务命令的一部分。然而,这通常是由于他们之间未能就如何处理财产达成一致,或通过调解达成一致才会产生的。

 

 

法院将如何确定公平地分割房产?

 

如果谈不拢,如何分割的问题将由法院来决定。法院在决定一对夫妇如何分割房产时,没有标准的公式或计算方法。然而,法院有责任考虑案件的所有情况,并考虑1973年《婚姻诉讼法》第25条中规定的法定因素。这些因素可以归纳为以下几点:

 

双方现有的或可合理预见的资本和收入资源;

双方的财务需求细节;

各自的生活水平;

他们的年龄和婚姻的长度;

任何残疾;

每一方对婚姻的各自贡献;

每一方的行为(尽管只是在特殊情况下);

任何一方将因离婚而失去的任何利益(如看看是否需要给配偶养老金)。

 

通常来说,法院如何分割会围绕三个关键:”分享”、”需求”和 “补偿”原则。

 

主要而言,法院将寻求在双方之间平等”分享”或分割婚姻资产。如果法院认为这样做能确保双方和任何子女的资本和收入“需求”得到满足,那么,该分割方案就是适当的。

 

如果平均分配资产不能满足双方和任何子女的需求,法院将寻求以其他方式分配财产和财务,以确保双方和子女的需求得到满足。

 

此外,在少数情况下,补偿原则将适用。这意味着,如果大量的婚姻资产是由一方的特殊贡献产生的(也就是说,通过特殊的努力,比另一方的贡献更大),法院可以向另一方提供少于平等的份额以反映这一点。

 

另外,一方的资产可能被分割,以补偿一方的经济劣势(例如,因为一方放弃了成功或有利可图的事业来照顾孩子)。

 

离婚/解体期间谁可以留在房子里?

 

不管你们是租房还是买房,也不管房子是在一个人的名下还是两个人的名下,你们都可以有权利住在那里。

 

在英国,如果你们一起买了房子,你们都有平等的法律权利留在那里。在离婚/解体期间,你们的财务协议将决定留在房子里的人是否应该购买对方的份额,你们的房子是否会被卖掉并分割收益,或者主要照顾孩子的人是否应该留下来,直到孩子离开家。

 

如果您不确定您是否应该离开婚姻住所,或者您是否可以要求你的伴侣离开,在采取任何行动之前一定要寻求法律意见。不要因为您的伴侣告诉您应该家,您就听话离开。

 

请记住,在离婚/解体期间,您是有一定的法律权利的。

 

在英国,配偶/同居伴侣都有合法的”住宅权”,直到达成财务结算,或由法院施加财务补救措施作为永久安排时。

 

住宅权指的是你对家庭住宅的权利,即使您在法律上并不拥有它,或者在抵押贷款上没有被命名。这意味着配偶/同居伴侣都不能被迫离开婚姻住所,除非有家庭暴力或法院命令。

 

住宅权在法院确定任何事情之前,在短期内是有用的,但不能决定长期的决定,如谁可以永久拥有或居住在该物业,或该物业是否会被出售。根据房产的拥有方式和拥有者,有不同类型的房屋权利。

 

住宅权允许您和伴侣继续占用你们的婚姻住宅,无论当初是谁买了它。因此,即使房子是在您丈夫或妻子的名下,您也有权利继续住在那里。值得注意的是,这项权利只在配偶/同居伴侣都在使用房产的情况下有效。

 

从本质上讲,这项权利并不延伸到没有被用作婚姻住所的房产。

 

如果您的配偶/同居伴侣在法律上仅以他们的名义拥有该房产(如在土地注册处的产权登记册或产权证书上),但它是/曾经是您和配偶/同居伴侣作为家庭住宅居住的,那么您就拥有房屋权利。

 

如果是这种情况,您在土地登记处登记您的住房权利是非常重要的。这将把您的权利登记为房产的抵押,这意味着在您不知情的情况下,它不能被出售、转让或抵押。

 

 

当我们离婚时,谁对抵押贷款负责?

 

这取决于抵押贷款上的名字是谁:

 

第一,如果你们双方名字都在抵押贷款上。

 

这被称为连带责任。你们都有责任和义务支付抵押贷款。但这并不意味着你们都要承担各一半的责任–如果一个人不支付他们的份额,另一个人仍然可以对整个抵押贷款负责。你们中的一个人或两个人支付抵押贷款并不重要–只要支付了就行。

 

第二,如果你们中只有一个人的名字在抵押贷款上。

 

这个人要对抵押贷款的支付负全责。不过,如果他们不付款(例如,如果他们搬出去),那么另一个配偶/同居者可以支付,如果他们是共同的合法所有者或有房屋权利。抵押贷款机构必须接受这些付款,就像它们来自抵押贷款上指定的人。

 

抵押贷款上的名字并不意味着您是房产的合法所有人(特别是如果房产是在一个配偶/同居者的单独名字下),只是意味着您有责任支付这些钱。

 

决定如何分割有共同抵押贷款的财产,一般是由离婚双方协商决定的。如果他们之间不能达成一致,在将问题提交给法院并请法官裁决之前,有必要考虑进行调解。在谈判过程中,共同抵押贷款的定期还款必须正常进行。

 

任何不按期还款的行为最终都会损害夫妻双方的信用等级,在极端情况下甚至会导致房产被收回。所以呢,尽快通知抵押贷款公司离婚的消息是个好主意。

 

可不可以不上法庭分房产?

 

很多人会问,能不能在分房产的时候不要涉及法院呢?

 

在决定如何分割婚姻财产时,法院通常需要以某种身份参与。比如说,在你们达成协议的情况下,法院可能只是一个发布同意令的问题,以便为达成的任何财产和解协议提供法律地位。

 

夫妻双方确实也可以在没有同意令的情况下分割房屋,但是,这将为任何一方后来改变主意和破坏协议提供可能性。

 

所以,不管你们在离婚时如何谈判,我们都建议您聘请律师来为您起草一份同意令。如果没有获得同意令,法院将无权强制执行您所达成的协议,这可能意味着一方没有履行他们的协议。

 

那么,双方在制定和房产和解协议的时候有三个关键阶段:

 

谈判:可以是非正式的,也可以是通过调解进行的

协议:列出条款,由双方签署。条款可以包括财务事务的其他方面,而不仅仅是房产。

同意令:为确保和解协议的可执行性,需要将其转化为同意令。

 

如果我搬出去,一定会失去房子吗?

 

在分居和离婚/解体期间,配偶/同居伴侣之一搬出家庭住宅是正常的,以减少紧张和冲突。我们也会建议一些情绪波动的离婚夫妇最好在离婚时不要居住在一起。

 

然而,一些人可能会担心,自己搬出去了最后会不会就拿不到房子的所有权了?

 

这是不一定的。您暂时搬出去,并不意味着非居住地的配偶/同居伴侣自动放弃对房屋所有权和占用权的任何权利。

 

即使您搬出去,您仍然有短期的房屋权利,这意味着您仍然可以回到房子里,直到法院同意并正式确定一个永久的安排。

 

此外,如果您搬出去了,而你在离婚/解除民事伙伴关系后又不能就房子的问题达成一个永久性的解决方案,法院可以以经济补偿的形式为您做出决定。也就是说,法院不会对搬出的配偶/同居伴侣有任何偏见,并会根据一些因素作出决定。

 

好了,本期关于离婚后房产分割的基本问题就说到这里。我们会在下一期继续和大家细说,离婚后房产该如何转让,请继续关注。

 

如果您正在办理离婚,不知道房产该怎么处理,请联系我们专业的家庭婚姻律师。我们的家庭法律师团队有着多年的经验,可以为您提供专业的建议。

 

好了,本篇分享就到这里。喜欢丽莎的文章?请为我们点赞!

 

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我们之前曾经解释过离婚程序和财产分割事宜是不同的法律程序。

 

分割财产虽然不是离婚的必要前提,但是我们强烈建议客户在离婚的时候一定要彻底地和对方了断婚内共同财产的分割问题。

 

想要重温的莎粉可以直接使用YouTube观看:

 

这周我们将会讨论什么才叫做彻底了断?私下达成的协议有法律效力吗?

 

现在,丽莎就带莎粉们走进英国家庭法 – 婚内财产了断的世界,解答您的疑问。

 

《财产分割隐患!小心别犯这错误!》

 

通过上面的视频,莎粉们是否更了解“婚内财产了断”了呢?

 

之后,我们还会继续以简单平易的方式,向莎粉们科普更多英国法律信息。

 

想要学习更多,记得关注我们!

 

丽莎还要提醒,所有我们制作的视频,都会同步发布在丽莎的官方YouTube平台。如果想要观看更多丽莎视频,可以关注我们(丽莎律师行)https://www.youtube.com/channel/UCPmpxpJNXwSfgy7_z6ljKmg

 

我们也有英文版YouTube(Lisa’s Law Solicitor):https://www.youtube.com/channel/UC3MHpkVaHm6EsGunDg1xUpQ

 

如果对于视频内容,英国法律的更多方面,还有任何疑问,都可以直接咨询丽莎律师行。

 

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申请配偶签证需要2年同居证明这一项要求,相信大部份忠实的莎粉都知道。

 

但是对于已经结了婚,拿到了结婚证的当事人来说,申请配偶签证时还需要提供同居证明吗?

 

同居证明又可以包含什么资料呢?

 

现在,丽莎就带莎粉们走进英国移民 – 同居证明的世界,解答您的疑问。

 

《申请配偶签证,必须提供2年的同居证明吗?》

通过上面的视频,莎粉们是否更了解“同居证明”了呢?

 

之后,我们还会继续以简单平易的方式,向莎粉们科普更多英国法律信息。

 

想要学习更多,记得关注我们!

 

丽莎还要提醒,所有我们制作的视频,都会同步发布在丽莎的官方YouTube平台。如果想要观看更多丽莎视频,可以关注我们(丽莎律师行)https://www.youtube.com/channel/UCPmpxpJNXwSfgy7_z6ljKmg

 

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