谁都想拥有房间数量多、空间大、有着高级的厨房和浴室，还配备大花园的大房子，这样的房子不仅住得舒适，资本升值空间也很不错。当然了，这种精品房通常受欢迎，价格很难谈下来，摸摸自己的钱包，哎，别想了，完全超出预算。

等啊等，等到银行的钱终于存够，这房价又涨几倍了。难道，普通的工薪阶层真的买不到理想房了吗？来自英国兰开夏郡的一位女士，她选择旧房翻新的方法，买了一套非常老式的房子，入住13年，一步步这一套三居室改变成五居室的大House，拥有着理想的标配，最后，还让房子升值整整10万英镑。

购买过时房产，迎接挑战

2008年，Naomi和丈夫在兰开夏郡的Heysham买了一套的三居室半独立式房屋，当时成交价为129,950英镑。

这是一套1930年的房产，从照片就可看出，房子很老了。装修很破旧，客厅的墙壁上还贴着花色壁纸以及花花的地板，早就过时了。

房子的卧室也好不到哪里去，满墙的花壁纸和木制家具，似乎让您回到了还在听磁带，看黑白电视的日子。

厨房和浴室别说和新建房产比了，把它放在一群旧房中，也应该是被“淘汰”的房产。

当然了，这对新夫妇也知道这套房产不够有魅力，可手里资金不多啊，以当时的情况看，他们能花那一笔钱买到三居室House很不错了。如果要一直等到一套理想的房子，俩人恐怕都没办法计划生宝宝的事了。

喜欢艺术的Naomi认为，破旧没关系，她可以凭着自己的本事，用最少的预算来改造它，把它变成理想的房子。拿到房子的钥匙后，俩人先住了进去，一边存装修费，一边慢慢进行改造。

据说，他们最初投入13,000英镑来改造主要的空间。

他们推倒楼下的餐厅和厨房之间的连接墙，把它合并成一个开放式的生活空间。随后，他们还买了一个新的厨房，又把客厅和主卧室的木制窗台换成双层UPVC双层玻璃窗。此外，他们还为整个房子重新布线，并撕掉了楼下过时的地毯，再给地板上换上深色木质复合的地板。他们还重新给墙壁涂油漆，拿掉那些土气的花纸。

孩子出生，需要更大空间

随后的日子里，夫妇俩有了两个孩子，同时也攒够多余的钱。这个时候，他们开始要着手处理卧室、浴室以及屋内其他的空间了。

2016年的时候，Naomi开始打造浴室，她几乎把浴室里的所有东西都拆掉了，并换上适合淋浴的墙板。随后，她又安装新的浴缸和精致的洗手池。

除此之外，夫妇俩把其中一间卧室的门往内移，为走廊创造更多的空间，随后也做一个漂亮的楼梯，据说，改造总成本是2000英镑。

在楼上，她给房子里的两个卧室贴了很时尚的壁纸，用镜面和艺术装饰打造一个中性主题的小天地，并将最小的卧室建造步入式衣柜。

2019年，他们小宝宝出生了，家庭成员的人数增加了。为让一家五口人都可以有着舒适的居住空间，这位母亲又有了扩建的想法。

说干就干，一家人暂时搬到了Naomi爱人的母亲家，他们把阁楼的屋顶拆了，安装一个扩展部分，以增加两个额外的卧室和第二间浴室。

扩建的费用是比较大的，花了大约40,000英镑，不过，效果还不错！他们还花费了10,000英镑在花园里增加一个小屋子，给孩子们打造一个游戏室。

如今，整整13年啊，夫妇俩慢慢地，一点点把一套过时的三居室改造成理想的五居室现代房子，房子里配备着五个房间、两个浴室、三个接待室和一个开放式大厨房。现在，他们的房产价值已经增加了惊人的10万英镑！

据说，Naomi已经上瘾了，就在今年，他们把用了13年的厨房又一次进行刷新，还把这些成果发到了社交媒体上，获得相当多的赞！

“我刚刚完成的项目是最后的项目了——对我原来的厨房进行升级改造，花费不到100英镑。我非常喜欢这个家，我在很长很长时间内都不会搬走的。我对家庭装修的提示和建议是，对于任何需要做的该砸破工作，首先要做好预算，找到各个改造的报价，这样才能让您得心应手。“

翻新旧房屋是好投资？

翻新房屋，而不是购买现成的精致房产，这种方法为投资者带来很可观的回报。现在，很多专业的投资者们都会在市场上寻找一些有潜力的旧房产，通过翻新房屋来创造利润。当然，这类房产也提供首次购房者早日登上住房阶梯的机会，让他们早日结束租金的舒服，有更多的时间存钱来改造理想的家。

通常来说，这类需要大量翻新的旧房产会在拍卖会上出售，如果对这类房产有兴趣，大家可以尝试着多去拍卖会看看；或者您也可以向中介公司咨询，他们也会藏着这类房产资源。

当然，并不是所有旧房通过改造后就一定有升值的潜力。如果弄不好，或者您不小心买了一套完全失修的房子 ，风险肯定大过回报的。因为装修项目最终会成为一个钱坑，耗尽您的所有资金并造成不必要的压力。

我们认为，在看这类房产时，您最先要考虑的问题：它是否有翻新的潜力？它是否会有升值的空间？大家可以从以下几个方面来看看：

• 这套房子空间：是否有足够的扩展空间，无论是后部或侧面扩展，或转换阁楼、地下室或车库？
• 看看邻近房子：他们是否已经成功地获得与您所想的相似的规划许可？
• 房子的位置：交通、学校资源好不好，对您来说是否合适？
• 改造的内容：有多少工作会是结构性的改造，有多少只是需要表面改造？
• 房子的价格比对：查看该地区房屋的最高价格是多少，以判断您的装修是否能够增加房产的价值？

翻新旧房屋前，切记做好预算

看完了改造潜力后，还得算预算。

不管是为了自住还是投资转售，在改造工程中，低估成本是最大的一个风险，让您左右为难，很多时候，翻新工作的成本总是比预期的要高。

因此，当您发现这套旧房子有翻新改造的潜力后，请做好预算——是否比直接买一套新房或者说达到您最理想的房子更划算？

在您计算成本前，您需要对装修计划有一个很好的想法，您可以看看其他人的同类项目大概花多少钱等等。同时，您也可从一些专业建筑商那里获得报价。他们会对您的装修项目做一个预测。最后，您开始算自己的预算，列出所有任何、所需材料和工人远等等。

通常来说，在一个项目中，您需要花费的包括：

• 基本装修费：根据房屋的改造来算这一笔费，比如：您是否只是做扩建？
• 人工费：测量师、建筑商和工程师
• 一系列专业费用：包括规划许可和建筑条例批准、各种调查和任何其他专业费用（如树木调查）。
• 应急基金：确保您手头有额外的现金，以处理可能出现的任何意外情况2
• 装修材料费
• 重新连接费。可能有必要连接或重新连接供水。或者说，如果您打算住在现场，还需要重新连接日常生活用电。
• 法律费用：如果您需要找人帮您看装修合同、改变用途申请等等关于法律方面的问题，您也需要预算一笔律师费

一些专业的投资手建议，购买旧房产并想要了解它的改造潜力和改造预算的话，业主一定要请专业的测量师进行全方面调查。在购买之前，或在开始任何工作之前，尽可能多地了解房产的本质情况，不要等到投入重金后才发现这些房子根本不适合翻修，或者它存在重大结构性的问题，您需要花费很多时间和金钱来改造，这就很不值得了。

当您做好所有分析和研究，您确实认为眼前的这一套旧房产值得改造，它也在您的预算之内，那么，您就可以行动啦！

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James Cook

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英国法律规定，夫妻双方的资产要遵守平均分配的原则（the sharing principle）。这意味着婚姻期间积累的财产，包括房屋、储蓄和养老金，应该在两人之间平均分配。通常，英国法院在判断如何分配的问题上，还会考虑到“各自需求”以及“补偿”等因素。

这些分配原则在经济贡献平等的婚姻上很好理解，一同创造的财产理应平均分配；在长期婚姻中似乎也没啥问题，毕竟双方都为彼此付出整个青春。但是，当它落到短期、无子女的离婚案中，总是显得有些棘手，特别在经济贡献不平衡的情况下，“公平分配”似乎有些争议。

最近，英国高等法院处理了一起新案子《E v L》，该案件再次强调“公平分配“的重要性。婚姻的持续时间以及双方没有孩子的事实并不可以质疑这段婚姻质量，两个因素也不能成为“不平均分配财产”的理由。

→ 多年后相遇，两位“老友”相恋

本案件的当事人L先生是英国的一名音乐制作人，在这个行业算是大人物了，人人都得叫一声大佬。据说，他和一位艺人在2017-19年开展世界巡演合作，此次合作被称之为史上收入最高的音乐会之一。从这就可以看出，L先生的事业相当成功，也积累了很多财富。

可是，这位事业成功男士，似乎在情感上不那么顺利。

2015年，L先生与妻子离婚了，双方有着三个孩子。离婚后，他与其中一位儿子住在威尔特郡的一套房子里。

缘分妙不可言，没多久，L先生与多年前的老友E女士重遇。

据说，L先生与E女士在1987年的时候就认识了。初识那会儿，E女士刚从模特身份转行为老板娘，相当有魄力，L先生对她一直存有好感。可还没来得及表白，俩人就失联了。

多年后再次相遇，俩人都已年过六十，L先生和E女士之间有着难以言说的情愫。相遇不到半个月，俩人立刻确定恋爱关系，并迅速开启同居关系，决定搭伴度过余生了。那时，E女士已经多年没工作了，经济也不太稳定。得知女方的经济有些困难，L先生每月都会给E女士提供5,500到10,000英镑的经济资助。

→ 匆忙结婚，财产得分一半？

2016年9月，双方订婚了，并于2017年6月20日结婚。哎，谁知好景不长，俩人似乎相处得不太愉快，很快又决定离婚。

从法院的证词看，俩人为这段感情似乎也努力过，在短暂的四个月分居后，又重新在一起了。可是，双方还是相处得不太好，最终，俩人在2019年12月正式分居。分居后，L先生对E女士的月度经济支持减少到2500英镑。

2020年3月，E女士正式发出离婚和经济补偿的申请。

在文章的开头，我们就说了，L先生是一位成功的商人，可想而知，他有着不错的资产了。法院的资料显示，L先生总共在六个企业中都有着45%-100%的权益，其中三个公司是美国的，另外三个属英国的。那么，在英国离婚，这些财产不可避免地面临分割问题。

于是，双方的财产分割大战开始了。

E女士通过私人会计对这些财产进行计算，她认为自己应得到550万英镑的财产，这是按照婚姻所得的财产一半来计算的。而L先生认为，这个数额相当离谱，他不同意。他认为，E女士只可以得到60万英镑的财产总额。

看到这儿，莎粉们可能会理解L先生的主张，从恋爱后，他一直都给E女士生活费，结婚后又承担着经济贡献最大的一方，其他的资产基础都是他前半生打拼下来的，和E女士一点关系也没有，谁都不愿意分半。可是，他说的这60万英镑与550万英镑之间实在差得太远了。究竟怎么算的？

→ 法院怎么判？

在英国离婚，通常来说，法院在处理长期婚姻时，通常会考虑按照”平等标准”对婚姻财产进行50/50的分割。也就是说，对于家庭财产，哪怕最初是一方创造的，但是双方一直都当作共有来使用的，离婚后，对方是有资格拿到50%的。

而对于短期婚姻，在决定离婚时如何分割资产时，直接50/50分割不一定适用。法院会考虑到配偶双方的需求、收入能力、对婚姻的财务贡献以及婚姻所得等情况来算，在这个基础上做到“平等分配”。

可是，在这一场离婚案中，L先生坚持主张：这是一段无质量的婚姻。一是他们之间没有孩子，二是婚姻的时间非常短暂，因此，该离婚案不应该遵守平等分配原则。

针对这对夫妇的婚姻问题，法院就L先生提出的两个理由做出了分析：

法官认为，如果法院需要按照“无子女的情况”来判断婚姻的质量问题，这是一种歧视的审判。在一些案例中，夫妇俩非常相爱，他们在婚姻中努力争取孩子，可因为种种原因无法实现。如果用无子女这样的理由来断定这对夫妇婚姻质量的问题，这是非常不公平的。因此，法院认为，L先生的主张是不正确的。在考虑婚姻平等分享原则时，需要将无子女的情况排除在外。

那么，接下来就要看看婚姻的持续时间的问题。法官认为，毫无疑问，这些财产是L先生打下的基础，不可以直接按50/50来划分。但是，不可否认的是，这些事业在双方婚姻开始后得到延续，并产生大量的新的资产。也就是说，“公平分配原则”还是适用在短期婚姻中的，只不过，财产分配金额的算法和长期婚姻不一样。如何分享财产，需要进一步考虑家庭法的原则”婚姻所得”，即从婚姻开始或同居开始，到审判时资产的价值增加。

最终，法院做的结果是，双方的平均财产计算方法应该从2016年1月开始（双方正式成立男女朋友关系后），至2021年6月，双方离婚审判时间。按这样的算法，E女士将获得1,514,769英镑的财产。

→ 丽莎快评：感情再好，必要时还需签好协议

丽莎认为，法院此次的审判结果还是公平的，这起案件对未来的离婚案也起到新的指导作用。通过这次审判，当事人应该知道，不论您是否有子女、婚姻是否短暂，财产公平分割原则仍将适用。

当然，从男方的角度出发，L先生似乎有些无奈。在这段婚姻里，他是没有情感上的过错，不需要对E女士做任何赔偿。另外，L先生在这一个“婚姻所得”的经济贡献中，明显是贡献得最多的一方。从法院给出的资料看，E女士是家庭主妇，没有任何经济收入的。

L先生不仅每个月都给予她生活费，还给了她一笔费用——63万英镑。据了解，E女士用这笔费用偿还了房贷，拿下了房产的所有权。那么，最终，L先生还需要再给E女士这么一大笔钱，这究竟是公平呢，还是不公平呢？

不过，从女方的角度看，她也许也会有自己的“需求”和苦衷，毕竟感情的事情谁也说不准。

可是，不管双方的理由是什么，婚姻法已经规定“分配原则”，我们还是得遵守，当事人不能用“无子女”、“婚姻期限短”作为理由躲避财产分配。

丽莎认为，这起离婚案也可以给各位读者们一个提示。在确认婚姻关系前，如果一方已经拥有非常多的财产，并有着财产分割的担忧。那么，您最好提前写一份婚前协议，以保护您在婚前金融资产或商业利益。您最好在这一份协议中明确规定：如果您决定离婚，您的配偶将有权得到什么，得不到什么。

那么，在婚姻期间，如果您属于唯一的经济贡献者，您也可以与另一半商量，起草一份婚后协议，来保障双方各自的权益得到公平。

当然，婚前婚后协议对相爱的人说有点残忍，听起来比较伤感情。但是，这些协议确实可以有力地影响离婚后的安排，让双方可以更加和平、理性分手。

如果您也遇到了婚后财产分割上的烦恼，请进一步联系丽莎律师行，我们会为您提供法律上的帮助；如有需要，丽莎律师行也能为您起草一份婚前协议以及婚后协议。

今天的文章就到这边，如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都欢迎进一步咨询丽莎律师行。

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他们经常都会向我们咨询有关租约的问题，希望了解怎样才能找到合适的店铺做生意，同时也希望减少租约上的纠纷。

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通过上面的视频，莎粉们是否更了解“抽油烟机检查！”了呢？

下周四，我们将会继续以简单平易的方式，向莎粉们科普更多英国商业房产的法律。

想要学习更多，记得关注我们！

丽莎还要提醒，所有我们制作的视频，都会同步发布在丽莎的官方YouTube平台。如果想要观看更多丽莎视频，可以关注我们（丽莎律师行）https://www.youtube.com/channel/UCPmpxpJNXwSfgy7_z6ljKmg

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英国上诉法院不久前刚刚出炉了一个引起不少讨论的家庭诉讼（Family Proceedings）判决。

这个判决之所以引起注目，是因为案件中的当事双方，一个是在原来的婚姻当中，负责赚钱养家的高薪律师，而另一个则是在11年的婚姻当中，从来没有出去工作过，并有著暴力倾向的家庭主夫。

高薪律师的名字叫Sorour，和她原来的丈夫Kianoosh（也就是案件中的另一位当事人），共同育有一子（化名为T），小孩今年8岁。

在Sorour和Kianoosh过去的11年婚姻中，Kianoosh有过两次对太太Sorour“家暴倾向”的纪录，双方的婚姻也是因为丈夫Kianoosh的暴力因素（法庭认为丈夫确实有对太太施以暴力的可能），在2017年12月正式画下句点。

双方分手后，Kianoosh由于名下没有资产，也没有一份正式的工作，一直领取著统一福利金，并自己一人租住一间一室一厅的公寓；不过，孩子T还是会固定去找他，双方离婚后还是共同照顾著这个孩子。

反观妻子Sorour，由于在双方过去的婚姻中，她本来就是负责赚钱养家的人，有著收入优渥的工作，所以“离婚”对于她的生活来说，基本没有造成太大的影响。

此外，Sorour名下还有好几套房产，她主要的收入来源其实并不是她的法律工作，而是“收租”。

双方当初的“婚房”也是在她的名下，扣除掉相关借贷的份额，总资产也有至少1,781,389英镑（在扣除借贷前的总资产达到2,347,000镑）。

也因此，双方离婚后，丈夫Kianoosh就认为，Sorour是应该支付给他“赡养费”的。

Kianoosh表示，虽然过去的11年他都没有工作，可是他一直是主要照顾著儿子T的人，是因为他，Sorour才能没有后顾之忧、认真工作。

可是，Sorour完全不同意Kianoosh的说法。

从Sorour的角度来看，她觉得Kianoosh在过去11年的婚姻中，根本就是“完全没有贡献”；现在离婚了还想分得她的财产，简直是不可理喻。

Sorour还说，Kianoosh一分一毫都不应该分得。

就这样，毫无共识的双方仅能走向“对簿公堂”一途。

→ 法庭同意：妻子需要支付赡养费？

2019年8月，地方法院的法官（Circuit Judge）裁决，Sorour需要支付一共625,000镑，给到丈夫Kianoosh。

这625,000镑包含了：400,000镑的“购房款”，25,000镑的生活所需开支和买车的费用，再加上200,000镑的司法费用。

当时，负责审判的法官Robinson雖然同意，丈夫Kianoosh说他自己对双方的婚姻“付出很多”，有不少夸大的部分；但不可否认的是，Kianoosh对于他俩的婚姻也不是“毫无贡献”，比如他确实有花许多时间去照顾他俩的孩子T。

再加上双方的婚姻维持了11年的时间，所以他的“需求”（Needs）是需要被考虑的。

Kianoosh告诉法官，他一直都是主要照顾著孩子的那个人，离婚后他是需要一笔钱去买房子（解决居住的需求），并且做点生意来养活自己（和孩子的）。

法官也是考虑到这个层面，认为11年的时间其实并不算短，如果离婚后Kianoosh不再能够维持自己的生活的话（毕竟他过去一直依赖著妻子提供的经济支持），对于孩子也是会造成影响。

如果判给Kianoosh一笔钱，让他买下一套属于自己的房子，并且得以安顿他的生活，这对于他俩的儿子T也是有益的，T去找父亲的时候也有地方可以住。

因此，法官基于《1973年婚姻诉讼法》第25(2)(b)，基于“丈夫（生活的）必须需求”（Needs），判定妻子Sorour需要支付625,000镑给Kianoosh。

→ 双方皆不满意的上诉？

Sorour不满法官Robinson的判决，于是提出了上诉。

有趣的是，这个上诉经由高等法院审判后，当事双方都不满意高等法院的裁决。

原因是呢，高等法院的法官Justice Judd，维持了原来625,000镑赡养费的判决，但却新增了另一条规定，就是Kianoosh拿到这笔钱去买房子后，Sorour可以享有之后的200,000镑“回馈”（Charge）。

这个“回馈”的意思是说，如果之后Kianoosh不幸去世，或者Kianoosh认识了新的伴侣、开始同居，那么Sorour就可以从该栋房产中，拿到200,000镑。

可是这样的判决，不仅Kianoosh不高兴，也不乐意。

Sorour的意思是说，她要和Kianoosh“断乾净”。

所以与其让她存放著200,000镑，变相地必须和Kianoosh一直都有著“联系”，还不如直接帮她“打折”，把原来的625,000镑，直接扣除200,000镑，她就只需要支付425,000镑就好。

→ 于是，案件最终来到了上诉法院

上诉法院认为Justice Judd的判决是有错误的地方，而且当事人双方其实也都不想要“藕断丝连”。

基于要让双方“断乾净”的立场，上诉法院基本回归了最早由Robinson法官所作出的判决，也就是妻子Sorour需要支付625,000镑的赡养费给丈夫Kianoosh。

负责最终裁决的法官Lady Justice King表示，625,000镑的金额是合理的，并且相对于Sorour的总资产来说（2,347,000镑），只是一小部分。

（不过法官也说，之所以只占一小部分，是因为这些资产是属于Sorour的，并非双方婚后的共同财产。）

另一方面，法官虽然并不认同丈夫的行为，认为丈夫确实存在暴力倾向；可是这个案件本身和丈夫的暴力倾向并没有直接关联，并无法直接影响或动摇到－丈夫的“需求”需要被满足的这个事实。

其实，法官也有提出一个“换位思考”的逻辑。法官表示：“如果今天索要赡养费的人，是一个在11年婚姻中都扮演家庭主妇的母亲，那么人们还会觉得，不应该给这个母亲分得一些赡养费吗？”

→ 文末补充：有关离婚财产分配＆赡养费，法庭的一些决定因素

结婚时间的长短：比如，过去新闻曾有一对石油大亨夫妻，婚姻维持了20年，女方一直是家庭主妇；法官在判决的时候，就会考虑到女方这么长时间以来对婚姻维系的贡献。反之，如果双方只是结婚短短没几年就离婚了，那情况可能就会有所不同。

双方对家庭的贡献：法官会衡量当事双方对“家庭”做出什么贡献。即便一直是在家带孩子、做家务的家庭主夫/妇，也是对家庭有付出的，而且其贡献不会少于赚钱养家的那一方。

孩子扶养问题：孩子跟着哪一方也会影响法官的判决；需要带着孩子的那一方自然会需要较多的经济支持。

一方对另一方的依赖：如果离婚后，其中一方对另一方的依赖，一时之间还改不掉，法官可能会在经济上判给他或她较多的支持。比如同样是那对石油大亨夫妻，妻子已经习惯了富豪的生活、有钱的生活，那么，只要在家庭有钱的情况下，法官基本就会判给妻子足够多的钱。

双方的教育、工作能力：这类似于上一项，如果离婚了，其中一方在未来要找工作、自力更生方面的机会较小、较困难的话。法官也会考虑判给这方比较多的经济支援。

今天的文章就到这边。其实对于离婚的财产分割，以及进一步的赡养费方面，可以讨论的还有很多，今天只是通过一则热点新闻，和大家分析其中一个面向而已。

如果莎粉们针对自身情况，有任何想要延伸讨论或者寻求专业建议的地方，都可以在文章下方留言，或者进一步咨询丽莎团队。

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不久前，丽莎曾经和大家聊到有关父母协助子女“买房”的话题。

有直接把自己名下房产过继给孩子的；也有以“买房出租”名义投资房产，但其实是直接把房产提供给孩子住的（非常便宜租给孩子）……

在丽莎的文章发布后，收到了不少相关的咨询，其中有一则是这样的：

一位住在英国诺丁汉的莎粉提问，她有一个女儿，今年30岁，自己一个人住在伦敦，并在伦敦租房和工作。

莎粉表示，在伦敦租房是很贵的，可是女儿又还没办法攒够买自己房子的首付，正好莎粉的手上有点闲钱，就想说用来投资女儿的房产。

莎粉的想法是这样的：

她想出钱帮女儿一起买下属于她自己的第一套房。

这套房女儿需要自己向银行贷款约200,000英镑，莎粉会再拿出200,000镑当做首付，但房子买下来后双方会各自持有50/50的股份，也就是以”共同购房“的方式来买下。

不过，莎粉同时会在她的遗嘱中表明，该房子她所持有的50%股份，在她去世后会完全留给女儿；也就是说，最终这套房子，还是会完全属于女儿的。

莎粉想知道，这么做的话，会不会有什么税务方面的问题？

有关“共同买房”，丽莎在不久前同样也有发布过一篇专门说明的文章，只不过该篇文章主要著重于情侣或朋友之间一起买房，需要注意的法律问题，刚好没有特别讲到“税务”层面、以及如果共同买房的对象是自己父母/子女的情况。

通过上面这则莎粉的提问，我们刚好可以藉这个机会来延伸聊聊。

首先，丽莎浮现在脑海中的一个提问是：既然莎粉最终想要把“整套房子”都归为女儿所有，为什么买房的时候不先考虑，把“购房款”直接给到女儿，让女儿直接买下整套房产，从一开始就拥有100%产权呢？

之所以有这样的疑问，是因为首先，如果这位莎粉和女儿“共同买房”的话，由于莎粉已经有了自己的房子了，这代表她的女儿将无法享有“首次购房者”（First-time buyer）的印花税优惠。

根据目前的政策，如果是“First-time buyer”的话，房价（含）300,000镑或以下的部份，是不需要缴交印花税（SDLT）的；

而自300,001至500,000镑的部分，则是缴交5%的印花税。

然而，根据政策，印花税的“First-time buyer Relief”（首购者减免），只有在所有的共同买房者（Joint Owners）都是“人生中’首次‘买房”的情况下，才能够享有这样的优惠。

所以，一旦这位莎粉和女儿“共同买房”了，不但享受不了“First-time buyer Relief”，也会浪费了女儿这个“一生仅有一次”的机会。

因为未来即便女儿可以自己买房了，并且是要更换“自住房”而非购买二套房，她也再也不是一位“First-time buyer”（首购者），因此，她未来是无法再享有首次购房者的印花税减免的。

除了以上，莎粉还需要注意的是，不仅无法享有“First-time buyer Relief”，她们甚至可能需要支付“更高税率”（Higher Rates），也就是额外3%税率的印花税。

这是因为，即便女儿从来没有买过房子，可是莎粉已经至少拥有一套房了，再和女儿“共同买房”就会算做“第二套房”（并且这套房也不是莎粉的“自住房”，莎粉没有要把原本房子卖掉，搬去跟女儿住新房子的想法）；那么，莎粉恐怕将适用“Higher Rates”，反而还需要支付更高的印花税。

→ 那假设，父母的产权拿少一些呢？

这里有个延伸问题，也是丽莎常常收到的询问。

假设说，母亲和女儿一起买房，女儿是首次购房者，母亲已经持有一套自住房。

那么买给女儿住的“新房”，女儿持有70%产权，母亲名下则只有30%，这样还会牵涉到“更高税率”吗？

对于这个问题，丽莎的答案恐怕还是不变，也就是会的。

这是因为，对于母亲来说，不论是持有一半或者仅有少部分产权，都已经是拥有了“第二套房”，并且这套房也不是母亲的主要自住房；所以，还是会牵涉到“更高税率”印花税的。

→ 遗产税（Inheritance Tax）也有影响？

根据目前英国遗产税政策的“7年规则”（The 7 year rule），礼物（包含房产、产权）的赠予人是在哪一年过世，遗产税的课征比例会有所不同：

赠与后3年内过世：课征40%的税

赠与后3至4年间过世：课征32%的税

赠与后4至5年间过世：课征24%的税

赠与后5至6年间过世：课征16%的税

赠与后6至7年间过世：课征8%的税

赠与后第7年或超过7年才过世：课征0%的税（不必被课征遗产税）

这是什么意思？

意思就是说，假设上述莎粉不是以“共同买房”，而是现在直接把该200,000镑给到她女儿，然后女儿就以持有100%产权买下房子的话，比较大的可能，可以躲过“7年规则”，就是赠予人（莎粉）不能在赠与（现金）后的7年内过世。

这么一来，就能够避免掉”遗产税“。

反之，如果莎粉等到她过世后，再把50%产权通过遗嘱，留下“遗产”给她女儿的话，虽然最后女儿仍然可以拿到100%产权，可是能够确定的是，该份额是一定会被算入最终遗产税的计算当中（除非，最后莎粉留给女儿的遗产总价值，不超过325,000镑；不过随著房产的逐年增值，这个机率只会越来越低）。

丽莎还要提醒：

除了上面提到的两类税种，莎粉本人（女儿不会）未来还可能牵涉到资本利得税（CGT）。

这是因为，如果父母赠与给孩子的是属于“第二套房”（Second Home）或”买房出租“（Buy-to-Let），那么如果该房产的市价，自最初购买（该房产）时有所增长，并且其“增长幅度”高过CGT门槛的话（目前“免税额”是12,300镑），那么也会牵涉到资本利得税（CGT）。

当然了，这种情况是说，莎粉和女儿“共同买房”后，后来改变心意，在她过世前就把产权过继给女儿，或者说后来决定把“该产权”转卖给其他人的情况。

丽莎结语：

说了这么多，其实不论是上面这位莎粉，亦或是其他目前正在阅读这篇文章的莎粉，在未来买房、投资房产的时候，想要做什么样的选择，都是自己的权利，都可以有自己的考量。

本篇文章的用意，并不是建议大家在投资房产时，只能有一种或特定的选择，每个人的情况都是不一样的，做出不同的选择肯定也都基于不同的想法和意愿。

丽莎只是通过一个实用案例，和大家分享一些莎粉们做出选择前，需要先去考虑的税务问题。希望藉此能够帮助大家，提早考虑以便未来做出更适合自己的决定。

如果莎粉们针对自己的个别情况，有不确定的税务疑问的话，建议尽早咨询专业税务建议。

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今天的文章，丽莎想要跟大家聊聊“3C居留”（3C Leave）。

不少人对于“3C居留”一般都有基本的了解，就是说，根据英国移民法的Section 3C，如果英国境内申请人在原持有的签证到期前，准时而没有逾期的递交新的签证申请的话，那么申请人原本的身份所赋予的所有权利和条件，将会一直延续到新的申请结果出来的那一天为止。

打个比方，一个人原本持有学生签证，在该学生签证到期前，在英国境内申请了工作签证，并且该申请是“有效”的；那么，这个人的学生签证就会被视为“无限延长”，直到工签申请的结果出来为止。

这是因为当事人有效启动了Section 3C，所以其“学生签证”的权利和条件，就可以被延长，即便是在等待移民局出结果的期间，该学生签证其实已经到期（过了原来的有效日期）。

也就是说，申请人在等待移民局审核结果的“这段期间”，可以继续合法地居留在英国，不会被视为非法居留（即便原来的签证已经到期）。

针对前面所说的，我们先做个整理：

所谓的“3C居留”，就是指申请人合法启动Section 3C而获得的“延长居留”。

这代表，想要启动Section 3C，申请人需要符合以下：

申请人原本持有合法签证（Leave to enter或Leave to remain），并且人在英国境内；

在原签证到期前，向移民局成功递交了有效申请；

那么，即便在新的申请尚未出结果之前，申请人原来持有的签证到期了，申请人也会被视为“持有合法居留”而可以继续待在英国，直到该申请的结果出炉。

从申请人“原持有签证”到期日，直到“新申请结果”出炉日，这之间/这段申请人仍然可以继续合法居留英国的时间，就属于“持有3C居留”（3C Leave）。

不过，这个3C居留并不是指申请人另外拿了一个签证，而是申请人通过启动Section 3C，相当于获得”原签证“效期的延长。

因此，在持有“3C居留”期间，申请人的签证状态，也就是签证条件，是维持和原来签证一致的；比如说原本持有配偶签证，就等于是原配偶签证的延长。

再进一步说，3C居留（3C Leave）不只适用于“签证申请”的期间，还包括申请人的“上诉期间”。

意思是说，这类签证的”延长“，应该适用并持续至申请人的”上诉权利“完全耗尽为止，这包含了初级裁判法庭（First-Tier Tribunal），上级裁判法庭（Upper Tribunal）和上诉法院（Court of Appeal）。

进一步解释：假设申请人的新申请被拒绝了，但具有上诉权利，申请人于是在移民局给出的“期限内”提出了上诉；那么，申请人原来的签证，就可以被视为延长至上诉结果出来为止，依此类推。

→ 那要是－没有上诉权利呢？

值得一提的是，对于“没有上诉权利”的当事人，这里指的是那些不具上诉权的申请，例如计分制签证；那么，在申请被拒而提出”行政复议“（Administrative Review）期间，也是可以适用－启动Section 3C的。

想要启动Section 3C，申请人必须在移民局给出的时间段内，及时提出”行政复议“，这一般指的是自申请被拒绝后的14天内。

→ 可是，问题又来了：如果已超出原来的上诉期限，但法庭后来仍接受了申请人的上诉呢？

这个问题，我们可以通过上诉法院最新出炉的一个判决：Akinola & Anor v Upper Tribunal & Anor [2021] EWCA Civ 1308，进行延伸讨论。

从移民法来看，Section 3C的(2)(b)指出，3C居留（3C Leave）一旦“中断”了就是“断了”；意思是说，如果申请人没有在移民局给出的“期限内”提出上诉，就无法再次启动Section 3C的居留。

可同时，Section 3C的(2)(c)又表示，只要申请人的“上诉”是有效的、被接受了，那么“该上诉期间”就视为持有3C居留（Section 3C Leave）。

所以，在过去一则名为R (Ramshini) v Secretary of State for the Home Department (JR/2156/2019)的判决中，其实有初步解释这个问题。

当时，负责审判的上级裁判法庭指出：“3C居留是可以’被复活‘的。”

上级裁判法庭的意思是，如果申请人超过移民局原来给出的期限，所提出的“逾期上诉”（Out of time Appeal），能够被法庭所接受并确定要审理的话，那么申请人就应该视为持有“3C居留”，可以继续合法待在英国，直到上诉结果出炉；法庭认为这样的解读才是合理的，才能符合逻辑。

所以，在那之后，移民局其实也有更新相关指导文件，修改成符合上级裁判法庭的说法。

→ 然而，问题还是没有完全获得解决？

原因是，根据以上的修改，其实只解决了申请人在“上诉期间”的身份合法性问题。

可是别忘了，前面已经说了，该上诉是属于“逾期上诉”（比如超过了原本移民局给的“14天”期限）；这样的话，即便后来该上诉被接受了，申请人在“上诉期间”可以启动Section 3C，持有合法“3C居留”，但在那之前（也就是自申请结果出炉，至后来上诉被接受，这“中间”的时间），不就还是属于“非法居留”吗？因为该段时间是无法启动Section 3C的呀？

这也就是最新的上诉法院判决，要探讨并处理的问题：究竟“逾期上诉”被接受，3C居留“被复活”后，稍早前的那段“空窗期”能不能被忽视，也同样视为“整段时间”都持有合法3C居留，不再存在任何非法居留的时间段？

之所以会需要如此“较真”，是因为：当初是否存在任何的“非法居留”时间段，将可能影响到申请人未来的“永居申请”。

→ 上诉法院怎么说？

以移民局的立场来看，并不同意“逾期上诉”一旦被接受，先前那段“中断期”可以被视为持有合法3C居留；而案件的当事人自然持反对立场，认为3C居留只要“被复活”，就应该视为从过去（当初身份申请出结果/被拒绝的那刻起）直到现在（直到“逾期上诉”出结果为止）的无限延续，中间并不应该有任何“Gap”，否则的话岂不是一种前后矛盾？

可惜的是，在这一点上，上诉法院是站在移民局那方的。

上诉法院认为，即便3C居留“被复活”以后，也不能被回溯而延续；这代表，只要当事人是提出“逾期上诉”，即便该上诉后来被法庭接受并审理，得以再次启动Section 3C，稍早那段“中断期”（Gap）还是存在，当事人势必会留下一段“非法居留”的纪录。

不过，上诉法院也有补充，根据移民局的“Long Residence”政策，未来当事人想要申请转永居的时候，负责审理的移民官员是有权去“酌情处理”的，也就是酌情忽略当初那段“Gap”，使得该“Gap”不会影响到当事人的10年合法永居申请。

法官的意思也是，一般情况来说，移民局届时是应该通过“酌情处理”去审核当事人的永居申请，不应该单纯基于当初那段小小的“Gap”而拒绝当事人的永居。

基于这样的操作，当事人担心的“Gap”就能得到解决。

→ 3C居留的复活“起点”呢？

上诉法院进一步指出，一旦“逾期上诉”被接受，Section 3C就应该视为“从申请人提出上诉起”获得启动（when the Notice of Appeal was filed）；而不是移民局所说的“自（该）上诉被接受起”才算持有合法3C居留（on the day the Appeal was Lodged）。

这代表，只要“逾期上诉”被接受，稍早前那段“Gap”就会更短、更容易“酌情忽略”。

丽莎结语：

从上诉法院的最新判决可以看出，3C居留和上诉的问题上，有些先前的疑问或者认知，是有被推翻并获得解决的。

总的来说，上诉法院虽然没有同意，3C居留一旦被“再次启动”将可以豁免先前的“Gap”；但其实从内容上来看，上诉法院是更偏向于申请人/案件当事人那方的。

这对于有过或者正面临相关情况的申请人来说，还是比较好的消息。

丽莎也建议，如果莎粉们对于自身情况，不清楚如何判断、不确定未来申请如何操作的，应该尽快咨询专业移民建议。

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《商业房产法》EP22－英国房产头号杀手：石棉！

通过上面的视频，莎粉们是否更了解“英国房产头号杀手：石棉”了呢？

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一对来自非洲西部加纳共和国的夫妻，丈夫原本已经在英国生活多年，而妻子则是在2012年来到英国，最初是持有合法访问签证，后来就一直逾期滞留在英国。

这对夫妻并不是一起来到英国的，而且他们在来英国前，也还没有结婚。

他们是在2017年3月，一起回到加纳，并在当地举办了传统部落习俗婚礼。

在加纳合法结婚后，他们又一起回到了英国生活（注：这不是个移民案件，所以没有探究妻子后来是如何合法生活在英国的，当事人的移民身份并不是这个故事的核心议题）。

2020年3月，妻子向英国法院申请了离婚，声称要离婚是因为“对方的行为举止不合理”。

不过，丈夫在收到妻子的离婚申请通知时，回复说：双方早就在加纳离过婚了！

他补充：该离婚仪式是符合加纳当地的部落习俗，并且也在亲友的见证下完成了，已经在2019年8月，在当地完成了离婚登记。

丈夫的意思是说，既然双方早已离婚，妻子这时又去申请离婚，根本就是无效的。

同时，丈夫也对于妻子所提出认为他的“行为举止不合理”，提出了反驳。

不过，妻子不认同丈夫的说法，认为双方的合法婚姻关系仍然存在（所以她才会向英国法庭申请离婚）。

于是，妻子进一步向家事法庭，依据《家庭法》第51和55条（Family Law Act 1986），向法庭申请“双方婚姻关系仍有效”的声明。

→ 家事法庭如何看待这个问题？

对于案件中当事双方的“婚姻”是否仍然有效、仍然存在，法官先从《家庭法》第46和第54条著手。

法官认为，这涉及到两个重点问题：

当初的“离婚”是如何取得的？

该“离婚”是通过什么样的程序，是否有经由“司法程序”取得？或者是否通过“得以构成”离婚生效的“必要”程序/因素而取得？

亦或是说，有没有其他的程序（Other Proceedings）得以证明一个“离婚”是有效的？

如果是前者，就要依据《家庭法》第46(1)条；如果是后者，则要依据第46(2)条。

白话一点说明：回到以上的案件来看，首先，由于双方当初是依照“加纳习俗”离婚的，所以很明确的，双方没有经过“司法”程序。

那么，双方的离婚是否有经过“必要”程序呢？

法官发现，虽然丈夫强调他们的离婚是有在当地“登记”（Registration）的，但这个“登记”并不是当地“习俗离婚”的必要程序；就是说，根据当地的法律，有登记或者没有登记，都不影响该习俗离婚是否成立，并非关键性的决定因素。

既然如此，法官就需要进一步去看，双方在加纳的“离婚”，是否符合《家庭法》第46(2)条的要求（因为，这代表双方的“离婚”是属于上面列出的第2点）。

→《家庭法》第46(2)条？

根据《家庭法》第46(2)条，英国法庭是否“承认”双方离婚的有效性，必须符合主要两个重点：

该“离婚”在该国是否有效、是否被当地法律承认（例如故事中双方在加纳的离婚，在加纳当地是否能够被承认，是有效的离婚）？

如果说该“离婚”在当地确实是有效的，那么，双方的“婚姻”是否“定居”于当地（Domiciled）？

于是，家事法庭的法官基于以上，进一步对于当事人的案件做出判断和裁决。

法官同意丈夫的说法，认为双方当初的离婚，确实根据加纳当地的法律，在当地是有效的、可以被承认的；

可是呢，法官也指出，对于妻子和丈夫双方，他们的“婚姻”期间，定居地是在英国（Domiciled in the UK）而非加纳。

所以，法官承认该“离婚”是有效的，但却无法被英国法庭所承认（英国定居地不在加纳）。

这代表，双方的婚姻截至现在，依旧是（被英国法庭视为）有效的；因此，妻子是有权按照原来的计划，向英国法庭申请离婚的。

丽莎结语：

今天这则案件，再次点出了有关“跨国离婚”案件的复杂性。

当事人或许认为自己已经在一个国家成功离婚了，却并不代表另一个国家也承认这个离婚。

延伸来说，虽然我们不知道，上面案件中的妻子，为何还想在英国提出离婚，这或许是和财产的分配有关，又或许是其他原因。

比如说，如果双方的财产大部份或者都在英国，双方也定居在英国的话，那么离婚自然是在英国申请会最有效率。

如此一来，英国法庭做出的判决，基本能够获得最好的执行（因为财产在英国，法庭的判决能够被很有效地执行）。

当然了，离婚的问题也不是三言两语就能一概而论的，必须根据双方的情况，去进一步给予建议。

如果您对于离婚方面的问题，针对个人情况，有任何不清楚或者需要建议的地方，都可以进一步咨询丽莎律师行。

丽莎的专业诉讼和家庭法团队，将能针对不同的个别情况，给予最符合您需求的法律建议，直至后续的委托和处理。

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