开发商Pinnacle Alliance 公司最后一个让人心碎的项目名字叫：Victoria House，它在利物浦相当知名，承包商在受到不公平待遇后，直接拉上横幅，让开发商还钱。投资者也闹得沸沸扬扬，据说，该项目在倒闭的时候就欠下投资者近220万英镑。

不知道莎粉们是否曾经听说过这个改建项目？

本篇《破碎的买房梦》，我们继续来看看这个项目在哪儿？它靠什么吸引着海外投资者？

Victoria House没建成，34套早卖光

在利物浦的JamesStreet 有一栋维多利亚大厦(Victory House)，这是一栋非常老的建筑，外在很破旧了，一直矗立在利物浦中心。Pinnacle Alliance公司成立后，看中了这一块地皮，老板们有了想法，重金投入买下这栋古老大厦，把上层重新改造，然后建设70多套新公寓。

在获得规划申请后，该公司立刻向外推广。

Pinnacle Alliance网站称，Victoria House新公寓会有14个单间，每个价格为66,250英镑；49个单床公寓，每个价格为84,610英镑，以及10个两床复式公寓，每个价格为161,400英镑。

此外，他们还对外宣称：这是一个奇妙的投资或购买居住的机会，项目可赚取高达10,800英镑的年总收入。

和其他项目一样，公寓还没见影子，该公司就成功把34套公寓预售出去了，主要都是海外投资者，价格从66,250英镑到161,400英镑不等，创造了超过240万英镑的收入。

该项目在海外的营销手册承诺，该计划将在2017年底前完成。然而，直到2017年，该公司也几乎没有进行任何工作。

公司破产，钱如何处理？

项目的破产和其他子项目一样。

该项目的承包商是另外一家公司Goodwin Construction，该公司向媒体透露，开发商和他们签的合约是一笔很低的价，与实际工作的预算相差太多。

这样就算了，当他们签下合约后，开发商一分钱也没有付给承包商。因此，他们挂上了横幅，表示非常生气，并退出队伍，表示并不会参加任何建设。

在开发商进入清算程序后，该项目也被进行管理。

随后，项目管理人Dow Schofield Watts对媒体说，经过调查后，Pinnacle Alliance解释了为什么没有办法启动该项目。

“他们说，该项目没有在规定的时间内达到预期的销售水平，所以，他们没有足够的资金来完成建筑工程。最后，资金链彻底垮掉了。他们只有那么一小部分钱还给投资者，其他的都没有偿还。”

资料显示，Pinnacle Alliance在Victory House的项目欠投资者近220万英镑，同时欠无担保贸易债权人57.6万英镑。

随后，该栋大楼被管理人挂牌出售。

Pinnacle管理人将Victoria House挂牌出售

幸运的是，管理人说该项目非常受到欢迎，已收到来自120多个方面的兴趣。2018年年末，总部位于伦敦的AR&V投资公司的子公司Oakstore以235万英镑的价格从管理人手中买下这一个停滞的项目：Victoria House。

那么，项目现在怎么样了呢？

当年，Oakstore公司提交一份新的规划，想在这一栋Victoria House里增加更多的住宅，并且在屋顶扩建两层楼，包括10套公寓，还能拥有20个独立的工作室。此外，还会在夹层的地下车库内扩建，并对这栋建筑的外部进行改进，这样总共会有100套住宅。

不过，据新闻说，这一份计划经过几年才得到批准。房子现在建成了吗？还没有最新的消息称。

据当时项目管理人表示，Oakstore公司买下后的资金已经被命令偿还给买家了。媒体并没有对此做过多报道。不过，丽莎猜测，从这笔购买资金以及欠款数额来看，如果Pinnacle Alliance公司遵守要求，Victoria House的购房者们应该有机会拿回所有资金了。假如真是这样，对于投资者来说，真是不幸中的万幸啊。

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在2012年至2015年之间，就在曼城烂尾事件发生的同时，那一家被媒体评价为“诈骗犯开发商”的Pinnacle Alliance公司在别的城市扩大投资业务。他们在英格兰知名大学城利物浦和谢菲尔德开发了两个令人关注的大型学生公寓：The Quadrant 和 Spectrum 。自项目推出后，受到本地以及海外投资者的青睐。

很遗憾，两所学生公寓最终都没有成型，高收益回报的愿景也成泡沫。一份数据显示，光是The Quadrant 项目就欠下购房者1150万英镑的款项，这笔数高达该公寓价值的80%。几年过去了，新的开发商承接了烂尾项目，它们都有了新模样。

可是，购房者能成功拿回资金吗？本期《破碎的买房梦》系列，我们来看看这两个被遗弃的大项目…

The Quadrant学生公寓在哪儿？

2012年，一个有着240套住所以及36个工作室的学生公寓村住宅项目-The Quadrant获得规划批准，很快，它红遍整个英格兰，被誉为利物浦最重要目的地之一。

当年，Pinnacle Alliance公司信誓旦旦向大众承诺，该项目会为利物浦市中心Everton区域提供一批非常优质的学生宿舍区，每间学生卧室分别在13平方米到18.8平方米之间，被安排在第8-11个单元里。

这些单元配备着豪华厨房、用餐区和休息室，门外还有着一个共享的大花园。

每个公寓里面都会有着非常豪华的装修以及设施，比如，它们会各自带着专门的学习区以及独立浴室。单间的Studio独立公寓位于顶层，比学生卧室更有私密性，学生入住后还有自己的厨房和用餐区。

在当年的宣传资料里，该公司是这样对其进行推广的：

“The Quadrant 投资亮点：独立的学生卧室，五年内每年净租金回报率不低于4,540.00英镑、单间Studio — 五年内每年净租金回报率至少为6,003.00英镑。”

此外，它的付款程序有两个选项：

选项A：支付一笔预订费（3,000.00英镑）——交换时支付50%（减去预订费）——阶段性支付30%——完工后支付20%的尾款。

方案B：支付预订费（3,000.00英镑）——交换时支付80%（减去预订费）——完成后支付20%的尾款，该方案的优点在于可享受250英镑的折扣。

在公司的宣传手册里还特别保证：万一出现任何延迟情况，从预定完成日期到实际完成，将按存入的资金里向消费者支付4%的罚款。

公司破产，楼盘被遗弃

和其他所有烂尾项目一样，The Quadrant学生村吸引众多海外投资者，特别来自中国大陆和香港的投资者。

这些购房者简直是豪气，看着优惠力度大，大笔撒钱，项目都没建成，每套先付了80%。

然而，就在开开心心等待着高回报宿舍建成时，糟心的事情发生了。

2015年到2016年之间，开发商与承包商闹起经济纠纷。据说，他们与承包商公司PHD1建筑公司签订的750万英镑远远低于建筑成本，当The Quadrant建筑完成到60%的时候，该公司已经没有资金来完成建筑，承包商从此撤出队伍，工程也暂停了。

2018年，开发商公司倒闭，由于没有足够的资金来完成建设，也没有令所有利益相关者满意的开发融资策略，建到一半的The Quadrant工程彻底被抛弃了。

在该公司宣布进入清算计划后，KPMG会计师事务所重组业务部的联合管理人被任命为该楼盘的管理人，负责评估一系列退出方案，包括潜在的物业建设。

该公司的报告显示，Pinnacle Alliance的The Quadrant项目总共欠了1350万英镑，其中190万英镑欠母公司MVG Holdings的，剩下1160万英镑欠买家的。然而，买家的这笔资金早就全部用完了，这就是为什么他们没有更多的资金使用，建筑工程才被迫停止的原因。不过，这份报告里没有详细说明这些钱用去哪里。

在分析种种情况后，KPMG会计师事务所董事兼联合管理人Paul Dumbell认为，为使债权人获得最大的回报，唯一可行的方案就是出售该项目。

随后，他们请了一家代理商GVA把该开发项目推向市场。这家代理公司的重组方案团队的Chris Walker还媒体评价，该项目提供很好的机会，一定会吸引很多开发商兴趣的。

果然，仅仅过了数周，他们就收到了各方提交的投标方案。

2019年，总部位于曼彻斯特的MCR地产集团宣布，他们花费520万英镑从管理人手中买下The Quadrant。

新公司承接，一千多万镑债款能还吗？

据一些媒体报道，MCR地产集团非常欣赏这一个项目，并把它重新命名为：Unity Square。随后几个月，他们顺利完成了该项目的重建。

据了解，该公司耗资1700万英镑来完成以及重建该项目，现在拥有240个房间。

最新消息称，目前已有数百名学生已经搬进去了。

KPMG会计师事务所的一份报告显示，在收到了资金后，管理人很快向原来计划的部分买家支付一些资金。然而，还有许多买家仍然被拖欠着钱。

“目前承认的索赔总价值为9,918,513英镑，这与预期的11,692,765英镑的买主总额相比少了很多。那是因为有37个单位没有接受索赔，这其中有14个单位买家失联了，我们找不到他们。另外23个单位的购房者提供的信息不足，我们无法证明他们是在这里投了资金。所以，无法承认索赔。”

另一个学生公寓也成泡沫

在谢菲尔德，Pinnacle Alliance的另一个佳作也落空了。这是一栋价值1000万英镑的学生公寓：Spectrum，位于Hanover Way区域。关于这个项目的信息公布得有些少，丽莎只掌握了一些基本情况。

据说，这是在2015年启动的学生公寓项目，离谢菲尔德大学比较近，主要针对留学生市场。当年，该项目也是受到了很大的关注的，认为会是最受学生欢迎的住所。

有数据显示，来自中国、马来西亚和新加坡的152名投资者在建成之前就抢购该项目里所有价格为60,000英镑的公寓。同样，眼看项目基本快成型了，已经有了一个漂亮的外观，公司宣布破产。随后，项目便搁置近4年。这些投资者都在担心着自己的损失。

当时，这栋烂尾楼还出现了盗窃案件，包括管道和电缆在内的任何有价值的东西被盗。

2019年，总部位于利兹的威尔顿发展公司接手了位于这栋七层楼公寓，随后，前Spectrum公寓也有了新的名字：Nebula。在一些紧急事件耽误后，2021年，Nebula终于完工，据说，该公司在该项目里额外花费320万英镑。

目前，一家公司Cloud Student homes正在负责该学生公寓的管理以及经营，学生们将在2022年1月入住。

有了新的开发商，投资者似乎看到了希望。

在英格兰，还有哪些令人心碎的房产投资故事。请继续关注丽莎年末特别板块《破碎的买房梦》系列。

在文章的最后，丽莎想要向莎粉们征集投资故事。您在英国是否有投资过房产？是否碰到过类似的糟心经历？有没有听说过其他的房产烂尾项目？不管您在买房的时候遇到什么经历，都欢迎向我们分享您的故事以及提供线索。我们希望更多的投资者能看到这些故事，可以从中吸取经验和教训。同时，如果莎粉们需要帮助，也可以进一步联系丽莎律师行，我们的房产律师会向您提供专业的法律建议，为您争取到最大利益。

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大家周五好！

莎粉还记得昨天发布有关遗嘱的视频吗？里面就讲解了有关是否可以在没有人知道的情况下立遗嘱。

想要重温的可以直接在这里使用YouTube观看：

那么我们继续延伸昨日的话题，如果说配偶其中一方在遗嘱里面包含了双方共同财产的安排，比如说该房子是以Joint Tenancy的方式购买的，那这样也可以在对方不知情下写到遗嘱里面吗？

在写遗嘱时，该如何处理共同财产，将来才不会引起争议？

现在，丽莎就带莎粉们走进英国家庭法 – 立遗嘱的世界，解答您的疑问。

《我的配偶可以通过遗嘱，把我们共同的房子留给TA的孩子吗？》

通过上面的视频，莎粉们是否更了解“遗嘱 – 共同财产”了呢？

之后，我们还会继续以简单平易的方式，向莎粉们科普更多英国法律信息。

想要学习更多，记得关注我们！

丽莎还要提醒，所有我们制作的视频，都会同步发布在丽莎的官方YouTube平台。如果想要观看更多丽莎视频，可以关注我们（丽莎律师行）https://www.youtube.com/channel/UCPmpxpJNXwSfgy7_z6ljKmg

我们也有英文版YouTube（Lisa’s Law Solicitor）：https://www.youtube.com/channel/UC3MHpkVaHm6EsGunDg1xUpQ

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时间过得很快，又到了周五。今天丽莎给大家分享一封新的莎粉来信。

这位莎粉目前有一个稳定交往的男友，最近在讨论要一起买下一套房子。

莎粉和男友没有同居，也尚未有结婚的打算。两个人过去没有买过或拥有过任何一套房产，属于首次购房；这次如果一起买房的话，会一起支付房子的首付和共同偿还之后的贷款。

不过，令莎粉困扰的是，男友想要买的房子价格偏高，不太属于莎粉能够负担得起的范围。

男友的薪资已经超过莎粉的两倍，而且看起来明年初还会再加薪。所以对男友来说，要拿出一定的首付款相比起莎粉要容易得多。

而且，男友的父母也答应要资助他一些。所以总共的话，他俩相加大概能拿出共12万英镑的首付款；这其中，莎粉只能拿出最多约2万镑。

莎粉说，男友看上的这套房，要价740,000镑。即便莎粉觉得难以负担，男友还是挺坚持，因为男友就想买在比较精华的地段。

莎粉对于住在贵的地段并没有特别的需求或偏好，对她来说，她其实觉得没有必要第一次买房，就得买超出负荷那么多的房子。

可是因为男友一直坚持想要居住的地点，在这方面使得莎粉并没有太多的选择（即便是买同地段的其他房子，价格也基本差不多）。

男友建议，既然要共同买房，双方应该事先立好并签署相关文件，明确表达如果未来需要把房子卖掉的话，男友是应该拿到更多的份额的。

（男友的意思是说，买房时他出更多钱，所以未来是必须确保如果分开了，他也能够拿回相应比例的（更多）份额。）

男友还说，由于他在首付拿出更多的缘故；未来偿还房贷的部份，应该换成莎粉支付更多，这样双方才能”平衡“回来。

莎粉说，她能理解男友是想要保障自己，毕竟双方没有结婚、也尚不打算结婚。只不过莎粉想知道，如果立下男友所说的依据，对于莎粉来说代表著什么？往后会不会对于她特别不利？

莎粉认为，毕竟不论她的经济条件为何、是否拿不出（像男友）那样那么多比例，但毕竟这也是她辛苦工作存下的，她也是需要保证，未来万一双方分开了，她的支付也不至于落得一无所有。

莎粉想知道，有没有相对”更为公平“的办法？

丽莎回复：

首先，对于莎粉是否应该要和男友合买房子，毕竟最终是莎粉自己必须去认真思考的个人选择，丽莎很难给予评论。

但男友所说的——提前立下一份文件，这件事情倒是没有不对。只不过，莎粉需要知道的是，提前立下文件并不单纯只是为了保护男友，同样地莎粉也能用来保护自己。

在这里所指的”合法文件“，一般是指“Deed of Trust”（也就是“信托契约”，英文也还可以称之为“Declaration of Trust”）。

所谓”信托契约“，指的是用来规范双方的责任，以及需要遵守的公约。如果双方（或多方）要一起买房，并且买了之后还打算一起居住在共同购买的新房里，双方应该考虑事先签署一份”信托契约”。

”信托契约“的存在有那么些类似于婚前协议，就是在双方“进入一段关系前”（其实也就是共同买房前），先表明清楚双方的权利和义务，以及未来面对不同情况下（比如说要分开了、想要把房子卖了等等…）应该要如何处理和做出相关处置。

以长远来说，事先拟定并签署好一份”信托契约“，也可以减少双方未来起冲突的机会。因为白纸黑字，大家就照契约所写的走。

值得一提的是，这份”合约“并不只是像男友告诉莎粉的那样，需要写明双方未来分开的话，男友应该拿回多少比例；这同时，也应该包含莎粉届时能够拿到多少比例。

简单来说，在一份”信托契约“上，双方可以写明：

1) 双方各自负担多少比例的房子首付；

2) 双方各自在买房的其他费用上、律师费上各自需要负担多少；

3) 双方每个月偿还贷款，各自需要支付多少；

4) 双方在房子的维持、维修费用上、管理费用上，以及平常房子的Bills，比如说水电煤气、地税上，各自要负担多少；

5) 双方在房子的保险费用上，各自要负担多少；

6) 双方共同居住在这套房子里，有没有哪些房屋守则，例如：是否可以让各自的另一半过来一起住，如果要一起住的话，需要多支付哪些费用等等；又或者是说，有没有哪些行为是绝对不能被接受的，双方都不能做的…

7) 家里的家具、装潢等各自支出的比例是多少，所有共享的东西，各自负担的比例为何；

8) 如果一方想把房子卖了，或者一方去世了等等，应该要怎么办。

需要特别说明的是：这份“契约”应该依照双方（或者多方）各自的需求来写，并没有一个统一的规定说，内容一定要包含哪些、又或者不要包含哪些。只要当事人各自都能同意，并且尽量涵盖周全就可以了。

当然了，在拟定“信托契约”的时候，如果任一方有任何需求，都应该提出来，并且尽量详细地针对未来可能面临的情况，都列明在契约的内容当中，这样双方在未来都有很清楚的依据。

一旦发生了什么情况，就能对照契约上的规定来做处理。

除了“信托契约”（Deed of Trust），莎粉还需要知道的是，男友对于”莎粉必须支付更多房贷“的说法不一定正确。

事实上，如果说男友拿出10万英镑，而莎粉拿出2万镑首付；剩馀的620,000镑需要还贷款的部份一人一半的话，那么最后算起来，莎粉可以拿到的房产份额差不多是45%，男友则是55%。

所以，男友所”担心“的他出更多首付，实际上并不会让他亏的，这自然可以体现到双方的”份额“上；所以并不是说，莎粉一定得靠著付出更多的”还贷“才能够平衡的。

需要指出的是，双方的”份额“除了可以在上面提到的“契约”中写出来；在选择要以何种方式来共同持有房产的时候，也可以选择以“Tenancy in Common”（一般共有制）的产权模式。

这是因为，在Tenancy in common之下，双方所占有的”产权比例“，是很明确的。同时，这类产权模式也允许”产权共有者“的其中一方，在不经过另外一方同意的情况下，自由地转让自己在该房产中所拥有的全部份额。

丽莎结语：最后想要说的是，虽然莎粉是否应该和男友共买这套房子，是属于莎粉的个人选择；丽莎还是需要提醒一句，买房子毕竟是比较大的投资，如果莎粉不是很确定或真的很想要买在这个地点，或者不是很想要买那么贵的房子的话，还是应该更审慎的考虑以及和男友讨论的。

毕竟，面对这么大笔预算的投资，当事人比较好是能够先谨慎想清楚，避免有勉强或不确定，也能更加确保未来纠纷的发生。

最后再以税务的角度来补充，由于莎粉和男友都是首次买房，原本是可以享有”首购者优惠“的。不过呢，这个优惠只限于房价不超过500,000镑的房子。

在房价不超过500,000镑的情况下，”首购者“（First-time buyer）可以享有前300,000镑免印花税，后200,000镑印花税率为5%的优惠。

但如果，想要购买的房价超过500,000镑，不论是不是First-time buyer，都必须按照一般的印花税率，而无法享受优惠了。

所以，最终在决定到底应该买下多少价钱的房子时，还是可以将这个因素也一并考虑进去的。

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提到难民申请人的打工权利，一直以来甚至是近年来引起了许多讨论。

讨论的重点主要围绕著，现有的政策是否过于严苛，以及与其从英国政府拨预算来给予支持，不如允许难民申请人合法打工权利——施以鱼不如授以渔，这对于政府来说，也是减少”庇护补助“支出的一种方式。

尤其，2021这一年在移民法庭上，也有过不少相关的讨论，而这些案件，基本都是对于难民申请人有利、站在申请人这边的。

→ 最初，来自去年底的判决：

第一个案件名为R (IJ (Kosovo)) v Secretary of State for the Home Department [2020] EWHC 3487 (Admin)，是来自于去年12月的高等法院判决。

在这个案件中，当事人是来自科索沃的一位人口贩卖受害者。

她在从人口贩子手中逃出后，向英国移民局申请了难民庇护。

在等待移民局审核她的难民申请超过一年后，她找到了一份清洁工的工作，并且向移民局申请合法打工的权利（Permission to work），希望可以做这份工作。

然而，她却因为清洁工的工作，不属于“短缺工种”（Shortage Occupation），被移民局拒绝给予“打工权利”。

于是，她针对该“拒绝”提出了司法审核（Judicial Review），挑战移民局的“申请打工权利政策”。

→ 第二个判决，则发生在今年的一月：

这个判决来自上级裁判法庭（Upper Tribunal），案件名为：R (C6) v Secretary of State for the Home Department (asylum seekers’ permission to work) [2021] UKUT 94 (IAC)

案件中的当事人来自阿富汗，基于“国际保护”理由，向英国移民局申报了难民。

这个当事人的个人情况比较复杂，使他自2016年起（中间经过申请被拒，又提出上诉的过程），由于一直尚未确实拿到正式难民身份，所以无法在英国合法打工。

在该期间，当事人找到了一份外卖送货司机的工作，想跟移民局申请合法工作权利（Permission to work）；

但和上面第一个案件类似，这个案件中的当事人，也因为他找到的工作不属于“短缺工种”，所以申请遭到了拒绝。

于是，当事人针对移民局“拒绝给他合法工作权”的决定，提出了司法审核，并且对于移民局（原有的）申请打工权利政策，提出了挑战。

→ 然后是约两个月前才新鲜出炉的第三个判决：

在名为R (Cardona) v Secretary of State for the Home Department [2021] EWHC 2656 (Admin)的高等法院判决中，更有别于前两个判决，从“孩子权益”的新角度，去看待这个问题。

在这个案件中，当事人已婚，有老婆和一个21个月大的女儿。

当事人在他对于移民局的“挑战”中提出，移民局当时的政策（指”Version 8.0版“的难民打工权指导文件）——是有违《2009年边界，公民身份和移民法》的Section 55所指出的“需要以孩子的‘最佳利益’为优先”（Comply with the best interests of the child duty）。

法官的意思是说，该段话是在积极告诉移民官员，就算拒绝了有著未成年孩子的申请人，他们的“工作权”申请——这对于当事人的孩子也不会造成负面影响。法官指出，这样的陈述明显是错误的，这会使得负责案件的移民官员，在做出决定的时候，会自然地忽略“有关（申请人的）孩子的最佳利益”。

道理很简单，如果申请人不能够工作、有收入，这不只会影响到申请人自己的生活，自然也可能连带影响到未成年而需要被照顾的孩子。

也因此，法官很明确地指出，8.0版本（前一版）确实是有违法律规定的。

→ 于是，移民局决定发布更新（或矫正）的“10.0版本”？

由于上述这些争议，移民局在今年稍晚，更新并发布了有关”难民申请人合法打工权“的”Version 10.0“（最新版）政策文件。在10.0版中，新增了一段有关“酌情处理”（Application of discretion）的指导说明。

意思是说，更新的政策文件（10.0版）赋予了移民局对于”难民打工权申请“的酌情可能——也就是，移民局是有权力，去允许具有“特殊情况”的当事人，在无法找到短缺工种的情况下，也能申请到合法打工的权利。

（虽然这里要指出的是，在第三个案件中，在法庭裁决时，新的“10.0版”已经被发布，而由于该案件最初提出挑战的是8.0版，所以法庭不愿以推断的方式，再进一步去推翻“10.0版”——法庭的意思是说，如果当事人认为“10.0版”也有不合理的地方，就需要再次针对“10.0版”提出挑战。）

→ 然而，移民局并不愿意走得更远？

不论是从上面的案件，或者是越来越多的声音，要求移民局应该对于”难民打工权“更加开放，移民局似乎都刻意闪避了这些话题。

对于移民局来说，其实即便是修改了“10.0版”也是被动的；他们的原意并不想要这么做，只不过是碍于法庭的裁决，他们不得不去修改部分政策的条文。

可是总的来说，他们的修改是”最低限度“的，也就是能改得越少、开放得越少，对他们而言越好。

→ 甚至，移民局决定站出来”拒绝“？

由非营利组织Refugee Action发起的”Lift-the-Ban“行动，主旨就是在争取难民申请人的合法打工权，要求移民局放宽相关政策。

对此，英国政府是有承诺要给出回应的（虽然当时代表政府给出承诺的，是前任内政大臣Sajid Javid）。

就在我们即将要迈入新的一年之际，英国政府终于选择不再躲藏和沉默；只不过，对于众多的难民申请人来说，迎来的恐怕不是他们想要听的消息。

来自英国司法部的政府官员Tom Pursglove，已经代表政府给出回应，确认了对于”放宽难民打工权“的诉求，政府将不会进一步考虑。

这一行动也直接表明了，除非是内政部再遭遇挑战，并且受到法庭判决的要求，否则，不论相关团体再怎么抗议，现阶段的难民打工政策将不会再被进一步放宽。

→ 这代表著什么？

这表示，有关难民申请人想要申请合法打工权的话，除了要符合目前相关政策的要求，也就是：

1. 难民申请人（这里指已经递交申请，仍在等待移民局审核，尚未拿到身份的）－如果等待时间超过12个月（也就是在递交申请的12个月后，还是没有等到移民局的结果，并且造成的延误并非当事人所导致的话），申请人才可以尝试去向移民局申请，在英国合法打工的权利（Permission to work）。

2. 并且，这类“合法打工权”一般只局限于做“短缺工作”，除非申请人能够符合以上提到的“特殊情况”。

然而，必须指出的是，这种“特殊情况”自然不是全面绿灯，也不是什么人或任何情况，都能够符合的。

从10.0版本来看，虽然它给了移民局能够去“酌情处理”的可能性，但通常只会适用在当事人存在非常特殊或极其艰难（甚至涉及到孩子，会损害到孩子的利益，或者当事人存在严重的受害情况等）的情况下；换句话说，对于绝大多数申请人而言，自然是很难全面适用的。

写在最后：不过当然，谁能适用上述“特殊情况”还是需要依照个别案例来个别判断的。

丽莎也提醒，如果当事人想要依靠”特殊情况“申请的话，应该要在递交申请的时候，主动并详细地提出说明，并附上相关支持证据，要求移民局给予“酌情处理”。

今天的文章就到这边，如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都可以进一步咨询丽莎律师行。

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丽莎曾经接到一些莎粉有关遗嘱的咨询，他们好奇问：一个人可以静悄悄地自己立下遗嘱吗？

不让家人或伴侣知道的话，该遗嘱还有法律效力吗？

还有就是，遗嘱可以随时偷偷地更改吗？

现在，丽莎就带莎粉们走进英国诉讼 – 立遗嘱的世界，解答您的疑问。

《我的另一半可以背着我，偷偷立遗嘱吗？》

通过上面的视频，莎粉们是否更了解“立遗嘱”了呢？

之后，我们还会继续以简单平易的方式，向莎粉们科普更多英国法律信息。

想要学习更多，记得关注我们！

丽莎还要提醒，所有我们制作的视频，都会同步发布在丽莎的官方YouTube平台。如果想要观看更多丽莎视频，可以关注我们（丽莎律师行）https://www.youtube.com/channel/UCPmpxpJNXwSfgy7_z6ljKmg

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前段时间，丽莎通过《买房实用手册》板块给大家介绍了共有产权计划（Shared Ownership Scheme）——有兴趣请回顾旧文：《只要符合资格,6千镑就可买20万镑房产,什么操作?》，文章一发，该政策就受到许多首次购房者以及年轻买家的关注。

然而，您知道吗？共有产权计划不仅只针对年轻人，还特别为年纪较大群体开设专属通道，名字叫：Older Persons Shared Ownership  (OPSO)。此外，它还给长期残疾人士提供：The HOLD scheme。它们的运作和标准共有产权略有不同。

今天，丽莎专门给这类人群提供详细信息：

什么是老年人共有产权政策？

老年共有产权运作模式？

老年人共有产权申请资格

老年人共有产权房产的特殊服务

The HOLD scheme 如何运作？

怎么通过这些计划找房子？

在哪里可以申请贷款？

→什么是老年人共有产权政策？

大家对共同所有权计划(Shared Ownership ) 应该比较熟悉了，该计划是专门提供给首次购房者和一些曾经有住房但现在由于种种原因又没有能力买房的人群；以及那些想换房却买不起适合家庭需求的房产的。

老年人共有产权计划（OPSO）则属于共有所有权计划里的分属部分，专门提供给55岁及以上人群。如果您在晚年的时候经济遭到困境被迫卖掉原来房子再也没地方住了；或者说一直都属于较少收入人群，一辈子都买不到自己的房，都可以考虑通过该计划来登上住房阶梯。

→老年人共有产权计划的运作模式？

它与标准的共有产权房有点相似，购房者可最先购买一小部分可负担得起的初始份额——门槛为10%。剩余部分继续由住房协会或其他供应商拥有，购房者需要向他们支付剩余部分的租金，请放心，租金通常比市场价低的。

拿老例子来给大家看看。

作为55岁的买家，最开始，丽莎只是购买一套20万英镑房产30%的份额。那么，抵押贷款以及租金的算法如下：

房产最初售价

£200,000

丽莎初次购买的股份

30%

首次份额需向供应商付款

£60,000

首付款要求（10%）

£6,000

贷款数额

£54,000

丽莎每个月抵押贷款需求(基于25年还款利率4.5%来算)

£300  (£69周 )

房东保留股权份额

70%

房东保留的份额价值

£140,000

最高年租金

£3,850

丽莎每月最多需缴租金

£321  (£74 周)

每月抵押贷款和租金合计

£621

在这里请记住的是，当丽莎这套房产的价值增长的时候，租金幅度也是会跟着增长的。比如，您的房产价值涨到了£220,000，租金就会变成385英镑。不过，接下来几年，丽莎有能力了，决定通过阶梯式再购买20%的股权。这个时候，丽莎拥有的股权越来越多，房东越来越少，那么，租金就自然就少了：

阶梯式购买时房屋价值（涨了一些）

£220,000

阶梯式购买份额（原来已购买30%）

20%

购20%股份时向房东支付

£44,000

阶梯式购买后您拥有的股份

50%

房东保留的股份

50%

阶梯式购房前的每月租金

£385

阶梯式购买后的每月租金

£275

然而，它和标准共有产权房不同的是：通过老年人共有产权计划（OPSO），您可购买的份额是有上限的。政府要求，购房者可最大拥有75%的份额——丽莎认为，这是考虑到老年人还款年限以及可用房产的年限来综合考虑的。不过，您别担心，如果您选择以阶梯方式购买最高75%的份额，您将不再支付剩余25%的租金。

同样，您是有资格出售该房产的。只不过，您需要注意的是，您拥有的是房屋份额，房东有权为房屋寻找买家，房东也有有着优先购买权，比如说，房东把您的部分给收购了。如果房东没有找到买家，而且他们自己也不想买，您就可以自己出售您的份额，但出售前需向房东汇报。

→老年人共有产权房的资格标准是什么？

如果您选择申请”老年人共有产权”计划，您必须要符合以下标准：

年满55岁或以上。一些OPSO开发项目将允许一对夫妇申请，在这样的情况下，主申请人要求是55岁，第二申请人可以是50岁或以上。

最高家庭收入在伦敦不得超过每年90,000英镑，在伦敦以外不得超过80,000英镑。

您应该符合这个标准：在没有援助的情况下，您和您的老伴无法购买适合需求的房屋。

您尚未拥有房屋（首次购房者），或者在通过该计划购买之前，您需要出售现有的任何房产。

您需要有能力获得抵押贷款，如果已经退休的话，您需要有足够的储蓄来支付全额份额。

您必须没有任何未解决的信用问题，如未满足的违约或当地法院的判决。

→老年房的特殊服务

通过老年人共有产权买到的房产和标准共有产权一样，都属于政府特别建造的经济适用房。政府在2021年4月推出新的共有产权模式，也将适用于OPSO计划，这一批经济适用房将在2022年对外出售。

值得一提的是，一些专属OPSO开发项目会同时提供一个称为额外护理（Extra-care Housing）计划。通过该计划拿到的房产，它是有一些特殊服务的，在这里我们称之为额外护理保障房。

通常来说，额外护理住房比保障性住房提供更多的支持。比如说，您住在一个独立的公寓里，有自己的大门，但工作人员通常每天24小时提供个人护理和支持服务。这些服务是为您量身定做的，包括帮助您洗衣、穿衣、上厕所和吃药。也可以提供家务帮助，如购物和洗衣，以及膳食。

总之，额外护理住房的主要特点包括：

由计划负责公司（或管理人员）或支助人员团队提供帮助

通过警报系统提供24小时紧急帮助

为社区安排的社会活动。

住户的最低年龄，通常为55或60岁

公共休息室允许您进行社交活动

如果想通过老年人共有产权来申请额外护理保障房，买方需要有每周至少几个小时的护理要求。也就是说，您必须要证明自己是没有办法或很难自行护理的。当然，并非每个开发项目都有额外护理保障房，因此，购房者需要在一开始就与相关的住房供应商讨论。

→长期残疾人士的房屋所有权（HOLD）

如果您是长期残疾人群，长期残疾人士住房计划（HOLD）可以帮助您。该计划是专门为长期残疾人士的需要而制定的，基本上是以共有产权的规则为基础，但是房产会比较特殊，它是针对这类人群设计的。

想要通过该政策来申请共享产权房，您需要有长期残疾的证明以及符合以下资格：

家庭在伦敦以外地区的年收入在80,000英镑或以下；或您的家庭在伦敦的年收入在90,000英镑或以下

您是首次购房者

可以曾经拥有住房，但要证明现在无力购买

或者是现有的共同业主，希望搬家

和标准共有产权一样，您可最初购买房屋的一部分（房屋价值的10%到75%之间），并为剩余的部分支付租金。请注意，它是没有上限份额。也就是说，您要是有能力，可以通过阶梯式一步步购买剩余份额，最终可拿到100%的份额。

不过，既然是服务特殊人群的房产，住房协会作为房东可能会对业主有着“额外的照顾”。比如说，住房协会会保留对共有业主需要帮助或支持的许多家庭维修和维护的责任。因此，房主将可能需要缴纳租金以及其他服务费，包括维修和保养。当然，这些费用很大部分是由社会福利金支付的。

→如何通过这些机会找房子？

和标准共有产权不同，以上两种特殊房产不一定会在网上公布。因此，您首先需要联系当地的“HelpTo Buy”经纪人或代理，他们手上会有相关的资源或名单，他们会告诉您，哪些地区以及哪些开发商提供相关房产。此外，您还需要跟他们填写一份共有权住房申请表。

“Help To Buy”经纪人或代理的电话如下：

北部电话：03007900570

中部地区和伦敦电话：03333214044

南部(不包括伦敦)电话：08004561188

请记住，以上两个计划只在英格兰地区适用。

→贷款的问题？

目前还没有具体的消息说哪一家银行会特别推出老人以及残疾人的共有产权计划的配套贷款。当然，如果您能负担得起抵押贷款，银行和其他贷款人不会仅仅因为您是老人、病人或残疾人而拒绝您的申请。

不过，和普通的共有产权计划一样，这些“共有产权“类型的抵押贷款可能有点棘手，并不是随便一个银行就提供的。因为借款人申请的贷款数额会比较低。当然，如果您想一口气买掉75%，房产价格又比较贵，还需要借点钱，那就可以试试找找贷款机构。

从我们目前收集到的信息来看，Barclays bank的交易范围比较广。该银行确实提供共有产权相关的贷款产品，允许您申请其任何标准抵押贷款来购买您的房产份额。Nationwide也提供25%起的共同所有权，Leeds Building Society 也提供一系列固定利率的共有产权抵押贷款。

Teachers Building Society 为英国各地的教育专业人士以及想在Wessex(Dorset, Hampshire and Wiltshire) 购买房产的任何职业人士提供共同所有权抵押贷款。

其他提供类似还有Kent Reliance、Santander以及Halifax。有需求的老年购房者以及长期残疾购房者可到以上银行进行详细咨询，看看自己是否符合借贷资格以及相关要求。

如何才能了解更多的贷款机构情况呢？丽莎认为，当地的Help To Buy经纪人是一个很好的开始，他们专门做这些服务的，会有自己的名单。此外，您还可以向专门做一类服务的经纪人了解。谷歌一下就能搜到。

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英国高等法院最新出炉一个司法审核的判决（R (OK) v The Royal Free London NHS Foundation Trust [2021] EWHC 3165），案件中的当事人来自尼日利亚，化名OK。

OK自1990年就来到英国生活，一直到现在。只不过，自他在2014年收到遣返令之后，他在英国就一直属于非法居留。

2019年的夏天，OK在溜著还是幼犬的小狗时，不小心被他的狗咬了一口。虽然他的狗不是故意咬他的，他也不是被咬伤的特别严重，但该次意外却造成他未曾想过的后遗症。

被狗咬到的时候，OK并没有想太多，因为他的狗都有注射预防针，他一回家也有马上把伤口清理乾净。

再加上擦过药之后，他被咬到的伤口过几天就好了，所以他也就不再放在心上。

可令OK没有想到的是，几个月过去后，他开始感到不舒服。

一天，OK突然晕倒，被赶紧送到医院才发现，他已经因为败血症而引发肾衰竭，并被送到重症监护。

后来，OK虽然脱离危险出院了，但也开始需要每周3次定期回诊。

时间到了2019年底，OK因为没有合法移民身份的缘故，负责诊疗的医院（Royal Free London NHS Trust）告诉他，他不能再继续接受NHS的”免费“治疗。

他的医生告诉他，他可以在身体感到不舒服的时候，到A&E挂急诊，但一周三次的规律治疗，医院已经无法再提供；况且OK的情况，也不符合《2015年NHS（海外旅客索费）法》（NHS (Charges to Overseas Visitors) Regulations 2015）所提及的”紧急“或”直接必要“情况。

而无法符合”紧急“（Urgent service）或”直接必要“（Immediately necessary service），NHS就无法再”免费“提供OK诊疗。

OK的治疗遭到中断后，他立刻感受到身体的变化，并且很不舒服。他会感到呼吸困难并且呕吐，到了夜晚也经常难以入睡。

在无法继续接受常规治疗的情况下，他只能求助A&E，可是英国的A&E知道的人都知道，经常一等得等上好几个小时，才能轮得上。

于是，OK决定向NHS提出挑战。

OK向法庭表示，NHS是不能基于他的”移民身份“而拒绝继续提供他治疗的，因为”移民身份“在这里是”不相关的因素“（Irrelevant factor）。

不过，法庭不同意这一说法。

高等法院表示，NHS是基于法律，被要求需要考虑进去病患的”移民身份“（是英国合法居民还是海外访客－在这里”没有合法身份“是被归纳进去”海外访客“的）；所以，NHS只是在遵守法律的规范，做他们（被要求）应该做的事而已。

既然这样，考虑进去病患的”移民身份“就不是”不相关的因素“（Irrelevant factor）。

同时，对于OK来说，他如果必要的话，还是能够去接受A&E的治疗，这对于他来说虽然是麻烦一点，但不至于是到了”紧急“或”直接必要“（比如就是说他改以A&E而非常规治疗，就会严重影响他生命安全的程度）。

因此，法庭认为，NHS的做法并没有不合适（因为总归来说，NHS只是遵守法律要求他们做的）。

再进一步说，法庭在这个层面上，其实并不想涉入；因为这是法律上（政府政策上）的事情，政府的政策就是不想要鼓励非法移民，让非法移民也能同样享受免费医疗（除了紧急和必要情况之外）。毕竟对于政府来说，就是要通过这类相关政策，让非法移民更难留在英国（而减少非法移民的可能）。

丽莎结语：从这则判决，再次重申了英国政府对于非法移民方面的政策；以及法庭不想要涉入的态度。

其实，对于有关NHS方面的讨论甚至说争议，一直都不断，因为许多反方的意见认为，政府不论想要如何减少非法移民，都不应该对于医疗权去开刀。

但是，法律毕竟是法律，所以即便是法庭，也没有权力去推翻既有的法律，不按照法律的规范去做出判决。

只不过，对于OK这个案件还有一点需要指出的是，NHS其实不是全面否认他就医的权利，而是”依法“不让他继续”免费“就医（所以另一个角度说，如果他能付费，NHS不见得会否认他的”常规回诊“）。

但当然，对于无身份的移民来说，本来居住生活在英国，就可能面临更多的障碍，因此如果要他们承担高额医疗费的话，恐怕还是很困难的。

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有些莎粉或许有点印象，去年的这个时候，英国政府给出了要重审《人权法案》的消息。

而这里所说的《人权法案》，其实就是Human Rights Act 1998（1998年人权法）。

事实上，有关《人权法案》的“重新检视”也确实已经完成。这份”重审报告“也在今天被正式发布出来。

同一时间，有了这份”重审报告“后，英国司法部也在今天（12月14日）最新发布了《人权法案修改提案》（Human Rights Act Reform: A Modern Bill of Rights）做为对于上述”重审报告“的回应。

当然了，该报告早在今年年初就已经完成，只不过司法部把报告的完整内容，随著最新宣布的《人权法案修改提案》在今天一并发布。

→ 为何重审《人权法案》，诉求是什么？

其实，自”重审“最初被提起的时候，英国政府就已经表明，他们不希望《欧洲人权公约》是凌驾于《人权法案》之上的态度。

事实上，自《人权法案》于2000年正式生效之际，保守党就一直对“它”耿耿于怀。这之间最主要的关键在于——在好多保守党看来，《人权法案》和欧盟法律一样，把英国的司法主权让出去了；《人权法案》的实施等于直接把《欧洲人权公约》中的所有条款，变成了英国国内的法律。

换句话说，在保守党看来，目前的《人权法案》似乎是允许欧洲人权法庭凌驾于英国法庭之上。

正因如此，这份”重审报告“的诉求，主要还是在于以下：

重新审视英国法庭和欧洲人权法庭之间的关系，这包括针对人权案件的实际操作，如何考虑进去欧洲人权法庭，以及英国法庭和欧洲人权法庭之间的对话，彼此是否有效和是否仍有改进的空间；

《人权法案》之于（英国）司法系统、执行管辖和议会层面，之间的关系和影响，以及英国法庭相较之下是否显得低了一阶，进而影响英国政策；

英国（管辖）以外地区对于《人权法案》的应用，以及是否有（可参考）修改范例。

→ 承接以上，揉合成《人权法案修改提案》，又有什么需要注意的？

非常值得关注的一点是，在英国司法部最新提出的”提案“中，除了所谓”拿回主权“，英国政府更想通过对于《人权法案》的修改，让外籍罪犯更难以《人权法案》第8条（Human Rights Act 1998 Article 8）为保护伞，让内政部拿他们没办法，甚至动不了他们。

更白话点说，新的修改想要让内政部在”遣送移民“上更加的容易；让收到内政部遣返令（Deportation Order）的人，一定程度上”限制“他们能够依赖Article 8而继续留在英国（推翻内政部的”遣送令“）的权利。

→ 为什么需要这么做？

因为对于英国政府来说，对于他们急于”遣送“的罪犯，目前的《人权法案》可能会是一个绊脚石。

比如说，在《提案》中举例的一则案件中（AD (Turkey)－HU/01512/2019），来自土耳其的当事人，虽然在英国犯下了被判刑54个月的严重伤害罪，还是基于人权而在上级裁判法庭上诉成功，推翻了移民局对于他的遣送决定。（虽然，在这个例子中，《提案》略过而没有提到的细节是，当事人已经和一个英籍公民结婚了31年之久，所以法庭在给出判决的时候也提到，这是一个非常罕见且极其特殊的例子。）

但英国政府的意思是，目前的《人权法案》已经限制了他们能够送走严重罪犯或对英国社会有严重风险的人的权力，而这一点是不对的。

所以通过对于《人权法案》的修改，他们想要拿回属于他们权力，让对于英国有严重风险的人，不能单单依靠人权就继续待在这里，继续成为英国社会的”不定时炸弹“。

→ 这代表英国政府将会完全无视人权，或者未来再也没有人权申请了吗？

答案自然是否定的。

从过去以来，不少人对于《人权法案》的“担心”，最主要其实是害怕，未来人权签证的申请和续签，都不再可能。

这种理解是完全错误的。必须指出的是，英国是世界上人权概念发展最早的国家之一，同时也是《1950年欧洲人权公约》的主要缔造者和参与者之一。

所以曾有一些传言说，《人权法案》将会受到废除，其实是不太正确的说法。因为在英国的法律体系中，是不可能没有《人权法案》的。

即便是过去的保守党领袖，曾一直喊着要废除《人权法案》，这也不是说当“它”被废除后，英国就不再有人权法案了；而是英国会起草一份属于自己版本的人权法案，使得所有有关人权案件的审理，都由英国法庭完全决定，而不是还得听从欧洲人权法庭的指挥。

所以再讲回今天发布的《人权法案修改提案》，其实也是一个道理。

→ 有关“10年合法永居”和“20年非法居留”申请？

有些人担心，保守党政府对于《人权法案》动刀，会否取消“10年合法永居”和“20年非法居留”申请？

这里丽莎需要指出的是，首先，10年合法永居的申请不是按照《人权法案》来申请的，而是按照《移民法则》（The Immigration Rules）来申请的。

《人权法案》和《移民法则》是两部完全不同的法律。修改《人权法案》，自然不直接代表《移民法则》就会因此被联动或失效了。

另外需要注意的是，“10年合法永居”和“20年非法居留”申请存在的基础是，一个人如果在一个地方连续合法生活了10年的漫长时间，或者是连续非法生活了20年的时间，他/她就应该被允许继续生活在那里。

这是最基本的自然法律。我们相信英国即使是实行新的《人权法案》，也不会对这一点完全忽视的。

有了新的法律，也许会对申请提出新的条件，但是要说“它们”会被废除的话，可能性还是不大的。

→ 那么对于“特许身份”的呢？

特许身份从目前的情况来看，主要是指那些持有两年半身份（过去是3年身份）的人。

许多特许身份持有人可能都认为，自己的身份是由于自己在英国所积累的人权来拿到，所以一旦《人权法案》出了什么变化，将可能使得自己的身份失去续签的基础，进而面临被遣送的危险。

这种说法也并不完全正确。

虽然，毫无疑问几乎所有持有2年半（或过去3年）身份的人，在英国都积累了很多的人权；但是他们的身份就是通过人权法案第8条拿到的吗？

如果当事人仔细查看移民局给您身份的决定信，您基本会发现，移民局并没有说您是通过《人权法案》或者人权拿到身份的。

因为实际上，绝大多数特许身份的取得，既不是通过《移民法则》，也不是通过《人权法案》取得的。

移民局是按照移民法外的规定来给当事人身份的，也就是“Outside the Immigration Rules”。

许多申请人之所以可以获得身份，完全是由于在某种程度上，移民局无法顺利将这些人（主要是家庭）遣送回去，而在没有办法的情况下酌情处理做出的决定。

如果严格按照《人权法案》的要求，这些人恐怕都是不符合获得身份的条件的。他们的案件如果到了法庭，几乎肯定是要被拒绝的。

可以说，很少持有2年半（或过去的3年）身份的人，是真正通过人权来获得身份的。

→ 丽莎结语：那么，目前已知或者令人担心的是什么？

总的来说，如果平时都有仔细看丽莎对于近期内政部想要修改难民政策的分析，莎粉们应该对于此次《人权法案修改提案》的重磅消息，感到不那么重磅或者说可以理解。

英国政府基本还是围绕著同一个中心思想来试著推进或解决，他们希望解决的问题。

比如说，通过修改《人权法案》，一定程度削减或限制非法移民的权利，而且重点可能更著重于——如何遣送高风险罪犯上。

这也进一步确认了，英国政府想要修改《人权法案》，自然不是对于人权申请的全面否认或推翻，他们只是希望限制不让所有的人，都能够依赖《人权法案》而留在英国。

所以，对于前面提到的那些身份申请，如果当事人不是“高风险”申请人，应该说届时会被影响到的程度，还是相对比较低的。

当然了，有关这方面，我们还需要等待英国政府未来公布更多细节，才能确定实际的法条以及他们希望如何执行。丽莎也会持续关注，尽力争取为大家分享第一手消息。

今天的文章就到这边，如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都可以进一步咨询丽莎律师行。

任何英国税务方面的问题，也欢迎联系咨询丽莎会计行。

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莎粉们周一好，本周《丽莎房产快讯》的信息有：

2022年英国房产市场最新预测！Rightmove称：明年房市依旧繁忙，但不会太疯狂，卖家主导的市场将要远去

您需要给孩子准备多少钱买房？超过一半的年轻人需要父母支持首付，平均花费3万英镑以上

一家房产中介公司未遵守法律，没有把租客的押金放在国家指定的保护计划里，将面临900万英镑的账单，多达6,000名租户要求退还押金

市场推出一种无押金住房方案，租户将不需要缴纳任何押金就可租到房子，这样的方案可行吗？

贷款机构宣布：在圣诞节暂停执行占有房屋令！

英国2022年的住房市场预测？

本周，Rightmove公布了最新的预测：英国房产市场在经历18个月的疯狂抢房时代后，正在走向一个“不那么疯狂”的时期。

该网站预测房市不会那么疯狂的迹象是，12月，销售市场正在经历下跌——每年到12月，房屋的要价都会有所下跌，这也是往年正常现象。数据显示，在过去的一个月里，房屋在该网站的平均要价下降了0.7%，大约2,234英镑。

所以说，按照这样的趋势走下去，2022年将是一个较为正常的市场。

然而，Rightmove强调，“较为正常”的市场并不意味着行业出现大幅放缓。明年的全国房价将持续稳步上涨，可能平均年上涨率为5%。该观点也得到了另外专业人士的支持，上周，伦敦和国际住宅物业专家Chestertons的首席执行官GuyGittins也向Express.co.uk网站独家透露，房价将在2022年继续稳定上涨。

只不过，由于买家的负担能力日益紧张，越来越多的待售房产可供选择，卖家的定价能力可能会被削弱。

数据显示，今年，房主向房产中介提出的房屋价格比一年前增加19%。这都是由于待售房屋短缺造成的。但是，随着出售的房屋逐渐回升以及高利率让买家热情下降，买房和卖房之间会更加平衡。

简单的理解，2022年，卖家不能像今年一样随便乱喊价了。这对买房者来说，是有利的。

Rightmove的房产数据总监Tim Bannister表示：

“买家需求和市场势头在2022年开头会很强劲，然而，接下来就会恢复平静了。明年有可能加息，虽然加息通常被认为对市场无益，但销售的快速速度放缓，以及相关的价格上涨速度，将有助于回归到更正常的状态，这对许多计划明年买房的购房者来说是一个好消息。”

您要为孩子准备多少首付款？

最近，房地产网站Zoopla做了一个有趣的调查。

该调查揭露，在当今时代，如果没有父母或其他家庭成员的财政支持，很少有年轻人可以进入房产阶梯。

在这些拥有房子的年轻采访者中，64%的人都是由父母提供财政来帮助买房的；10%的人说，父母虽没有出资，但家庭的其他成员有帮忙。还有一些人的父母相当大方啊，比如说，超14%的父母给子女提供超过5万英镑的住房补助。同时，10%的人说，他们的父母支付的新房的全部首付款。4%的人更加豪气，他们的父母直接给买了一个无贷款的房子。

在房价上涨的情况下，毫无疑问，年轻的首次购房者面临着寻找首付款的压力。

根据Zoopla的调查，家长们说他们帮助孩子的原因有很多。有部分人认为，他们帮助是因为他们确实有能力这样做。此外，24%的父母说，如果不是这样，他们的孩子永远也买不起房。同时，18%的人说这是内疚或同情的结果，认为现在的年轻人要想进入房产阶梯比他们要难得多。对于许多父母来说，首付款只是他们在买房时给孩子财务帮助的开始。

此外，父母帮助支付的也不仅仅是房租和抵押贷款。那些子女在外打拼的父母，超过十分之一（11%）的人说，他们会定期给成年子女提供与家庭有关的费用，而28%的父母为他们提供不定期的支持。

有意思的是，很多父母还想借着2021年的圣诞节给孩子一份大礼：购房的钱。

调查显示，3%的英国父母表示，他们计划在今年的圣诞节给子女一笔首付款，用于购买房屋。更要紧的是，父母给孩子的不仅仅是首付款啊。8%的父母说，如果他们的成年子女已经拥有住房，他们就会给抵押贷款的支持作为圣诞礼物。15%的父母说，如果子女都不需要这些帮助，他们就会给他们交账单的钱；还有13%的人将要送房屋修理费，12%要送装修费作为圣诞礼物。

总之啊，所有礼金都是围着房子转啊。在调查中，53%的父母受访者认为，如果他们有能力，他们就会持续帮助孩子进入房产阶梯；而12%的人认为父母无论如何都应该提供帮助。

看完这一份数据，有子女的莎粉们是否感到一阵压力。随着房价不断涨，这确实也是未来持久的趋势了。

您怎么看？您会不会帮自己的子女负责首付款呢？

一家中介公司不守法律规则，面临巨额赔偿

根据《住房法》要求，房东必须在收到租客押金的30天内把押金放在政府支持的保护计划里，并告诉租客计划的细节。如果房东没有保护押金，法院可以命令房东向租户支付高达三倍的原始租金金额。然而，Purplebricks公司未能向租户提供法律规定的文件，并且没有解释他们的押金已被放入一个国家保障计划。

据了解，Purplebricks是一家在英国运营的在线房地产中介，截止目前，公司管理着大约6,000份租约。也就是说，这6000份租约的租客都不知道，他们的押金去哪儿了。

上周，媒体公布，该案件已经闹到了法庭，该公司将被迫要拿出多达900万英镑来偿还这些租金。

随后，该公司对媒体发表了一份声明称：

“我们最近意识到，我们在与租户沟通押金登记的过程中出现了问题。这是一个行政问题，租户的存款在任何时候都是安全的。我们目前正在全面调查这个问题。”

周一，该公司表示，它需要时间来算出这一错误会给公司造成多少损失。

押金保护房是2007年推出的，以防止无良房东扣留租户的押金，这些押金往往价值一个月的租金或更多。房东没有好好保护，就得处罚三倍以上的租金。您看，这一错误显然给该公司带来最狠的一次打击了。有消息说，在截至4月底的一年中，Purplebricks的收入为9100万英镑，其中820万英镑是利润。毫无疑问，这900万英镑的打击将使这一笔营业利润化为乌有。

所以，丽莎在这里还是唠叨几句，各位房东，不管发生什么事，请记住一定要遵守法律，别以为法官会给您留任何情面啊。

租户不需要支付押金来租房，这等好事？

还是关于租房押金的事。

正如上条新闻所说，英国的租房者在租房的时候都需要交上一笔押金。根据国家统计局的数据显示，平均而言，英国的租房者需要缴纳1054英镑的押金才能确保租房。这可不是一笔小数目，对于年轻的租房者或者说学生来说，压力很大，一下子是凑不出来这么多。

上周，一家公司HousingHand推出一项新的租赁计划，通过该计划，在职的专业人士和学生可以在不掏出任何押金的情况下租到新房。

该计划的运作模式是这样的，Housing Hand公司会和不同的房东合作，租客不需要交押金给房东了，只需要向Housing Hand公司支付25英镑的加入费以及该计划的一次性付款。

什么叫一次性付款呢？

该计划要求，租户需要一次性向Housing Hand公司支付一笔钱——相当于月租金的20%，然后，在租期内按月分期支付。例如，如果您在12个月内每月支付500英镑的租金，您需要在一年内向该公司支付100英镑。这笔钱可分12个月付款，大约是每月8.33英镑。

如果您支付是1000英镑的租金，您需要一次性给该公司付200英镑——以此类推

在申请的时候，您还需要在申请中提供个人信息，如身份证明、地址证明，以及如果您是在职专业人士而不是学生，您的收入至少是您所承担月租金的1.5倍的证据。

Housing Hand表示，使用该计划不会影响您的信用评分，因为它不会对你的档案进行严格检查。但是，如果您错过了租金的支付，Housing Hand就得替您支付租金，您将被要求偿还这笔钱。与押金不同的是，如果您采用的是押金保护计划的，一旦您搬走，您就可以拿回押金。但是，如果您采用的是这个方法，租期结束后，您是不会收到每月支付给Housing Hand的费用的，这是他们赚的资金。

据了解，Housing Hand并不是唯一一家提供无需预先支付大额押金的公司。例如，ZeroDeposit提供的服务是，您不必预先支付押金，只需支付一周的租金和49英镑的设置费–外加每年17.5英镑的费用就可以。

这么一看，租户们确实不需要有准备大笔金额的租金压力了。不过，比较麻烦的是，谁也不能保证您的房东是否会同意放弃租户押金保护机会，并接受Housing Hand作为租金担保人。也就是说，如果您想这么做，还得找一个同意加入该计划的房东。

然而，丽莎认为，租房者还是得小心使用这样的计划，因为它们不受监管。虽然每个月支付的钱很少，但您算一下，它最终要花费的比传统的押金计划要多多了，因为它们是不能退款的。行业监督机构房产监察员此前也警告说，通过这些计划，租房者可能被错误地推销”好得不能再好”的计划，然后被收取不可退还的费用。

对于房东来说，我们也希望您最好能三思而行，如果您答应参与了这个计划，您的房子就缺少了严格的保护措施。比如说，该公司资金周转不了，宣布破产后，这租金担保人的事情就不好说了。

贷款人不会在圣诞假期期间执行房产占有令

一个好消息给各位经济有困难的房主。

英国金融协会和建筑协会（BSA）的成员已经同意，从12月13日（星期一）到1月4日（星期二），他们不会寻求，也不会执行住宅和Buy-To-Let物业的占有令。不过，在一些特殊情况下，贷款人可能会继续执行占有。比如说，房产空置，客户死亡，或借款人要求继续诉讼。

英国金融公司的个人金融总经理Eric Leenders说：”贷款人已经聚集在一起，同意在圣诞节和新年期间自愿暂停收楼，让客户放心，他们将在节日期间留在自己的家中。对于任何在财务上有困难的人，有一系列的选择，贷款人随时准备提供帮助。如果客户需要支持，应尽快联系他们的贷款人。”

这意味着，对于已经上过法庭的业主来说，如果法官已经下达了房屋占有令，贷款人在暂停期内是不会采取任何额外措施。也就是说，您还是暂时有地方可待。

此外，即使贷款人获得占有令，这也不一定是定局，因为如果借款人能够重新开始支付部分抵押贷款，贷款人将会继续支持他们的。因此，有了圣诞假期的喘息机会，丽莎认为，业主也有了更多的时间去看看有没有其他的办法，多和贷款人聊聊。

据了解，自2020年3月以来，英国各大贷款机构一直都在帮助着经济受到困难的借款人。数据显示，他们已经为抵押贷款提供了近300万次延期付款的机会，为个人贷款和信用卡提供了约220万次延期付款机会。

丽莎建议，任何担心自己财务状况的客户应尽快联系你们的贷款人，和他们商量商量，看看除了强制占有外，还有什么其他的解决方法。

好了，本期的《丽莎房产快讯》就到这里。我们下周再见。

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