2017年，伦敦格伦费尔大厦发生火灾，这是第二次世界大战以来英国最严重的住宅火灾事件。

大火受到建筑物外墙包层（Cladding）的易燃材料所影响，迅速蔓延，造成72人丧生，70多人在大火中受伤。

该事件发生后，英国的消防安全审查变得越来越严格，测量师和抵押贷款机构对公寓楼的标准发生巨大的改变。政府命令所有危险建筑必须重新进行修复，保证消防安全。这让许多业主被困在其中，他们需要交一笔笔非常高昂的维修费。

从理论上讲，这些业主只要搬出去就可以解决所有问题-不再有火灾风险，不再有账单，不再有忧虑。

然而，业主根本不可能通过常规手段来实现。抵押贷款机构要求，所有建筑物必须通过EWS1消防安全检查，才会向新买家贷款。如果没有一个良好的EWS1评级，几乎不可能出售公寓。

今年，政府已经采取了各种手段来改变现状。比如，英国住房部专门设置基金来修补危险建筑，并且取消对18米以下建筑的EWS1的需求。但是，情况仍然没有变得好转。由于缺人工，许多修复工程根本没有开始。另外，截至目前为止，这些政策似乎对贷款机构没有影响，他们一样很严格。

如果您拥有或正在考虑购买的公寓附带着外墙包层，您应该注意些什么？

一辈子的积蓄，换来一团糟

2017年，Sophie以23万英镑的价格买了赫特福德郡（Hertfordshire）的公寓，她怎么也没有想到，自己会遭遇今天的困境。

她搬进公寓的那一年，伦敦西部的格伦费尔大厦发生火灾。这一场灾难改变了住房政策，各地政府部门对建筑进行严格的审查和评估，看看建筑是否有这些易燃的外墙包层。

外墙包层通常也被称之为“外墙系统”，指建筑物外部的一层新材料，安装这些材料是为了增加绝缘或天气保护，或改善建筑物的外观。

不过，英国并不是所有公寓建筑都会有外墙包层，也并不是所有外墙包层都有危险。然而，如果外墙包层上含有一些特殊的材料，并且这些材料是可燃的，就会导致危险了。

格伦费尔大厦的包层就是如此，从而引发了一场影响成千上万房主的建筑安全危机。

很不幸，Sophie的公寓被评估是危险的，她的公寓所在的建筑有着危险的外墙包层。当时，政府要求，这些建筑必须要修复。

一般来说，公寓楼的安全费用应该由整栋楼和土地的所有者（也称为永久产权业主）来承担。但在实践中，这些成本往往被转嫁到各个单位的业主（租赁产权持有者）身上。

Sophie对媒体说，格伦费尔事件已经过去五年，他们街区的修复工作仍未开始。她每年需要交非常高昂的服务费。她向媒体说，她需要交的修复费用达20.8万英镑，这与她最初为房子支付的23万英镑相差不远。

政府的解决方法？

今年1月，住房部长迈克尔-戈夫承诺，居住在超过11米高的建筑物中的租赁持有人将不会因为修复外墙包层而面临任何费用。

4月，政府再次宣布，一些住房开发商会承诺投入20亿英镑来修复他们参与开发的任何有危险的建筑。

戈夫先生还对外警告说，没有履行任务的公司会面临被禁止建造或禁止销售新房的结果。

另外，建筑行业还将对英格兰的所有新住宅建筑征收建筑安全税，承诺在10年内通过建筑安全税来进一步支付30亿英镑。这笔钱将用于修复那些危险建筑。

然而，这些新的政策并没有对所有受害业主起到作用。比如说，那些11米以下的建筑业主，该怎么办呢？

此外，数以千计的租户还面临着其他安全措施的大额账单，这些措施不在政府的计划的范围之内，包括防火板、新阳台、安全门和喷水灭火系统。

随后，住房部长也承诺，他打算为这些费用提供支持。不过，还没有具体实施方案。

房主依旧很糟心

Sophin和媒体说，她得到一点点好消息。她被告知，她不需要承担20.8万英镑的修复费了。

然而，她的实际问题却仍然没有得到解决。比如说，2021年9月的时候，政府已经通告他们，他们建筑的修复工程会在2021年9月开始。可是，至今还没发生。

“我们街区的修复工作还没有开始，现在项目的价格可能比最初的报价要高得多，因为自那时以来，受到通货膨胀的影响，材料的价格已经上涨了。”

据了解，她和邻居已经各自支付了几千英镑，但还有更多的款项要支付，其中包括每人约4000英镑的醒目手表。这些项目都属于政府基金规定的上限，即伦敦以外的地区为10,000英镑，首都的地区为15,000英镑。

Sophin解释说，加上其他费用，他们几乎已经达到了10,000英镑的上限标准。

最让人无奈的是，在修复工程完成之前，她的生活被搁置了，她的房产不会有机会卖出去，直到这栋建筑彻底修复好。

“我都没有办法结婚生孩子，所有的计划都被耽误了。在商定修复工程和制定真正的计划之前，没有贷款机构愿意为这些房产提供贷款的。我们也不知道究竟要等多久。”

很多人有着一样的遭遇

Natalie Carter也是受危险包层影响的业主之一。

2015年，这位女士花了65万英镑在伦敦金丝雀码头买下了一套两居室公寓。

该公寓所在的街区共有559个单位，现在全部被脚手架包围，也不知道什么时候才可以正常。

她告诉媒体，得知自己的公寓属于危险建筑后，她就被困在了公寓里。

“我们的公寓在2017年那场火灾后的6个月就发现了，建筑包含着危险包层。然而，直到2021年的时候，他们才承诺会开启修复工程。”

也就是说，在过去5年中，她无法安心居住，又因危险包层的问题无法出售房产。

最可怕的是，从去年开始，修复工程总在延迟，一直到现在还没有按时间规定的完成。负责修复工程的单位最终的答复是，如果没有任何意外，该地的修复可能会持续到今年年底。

“目前还没有确认我们何时可以得到允许我们出售的证明，但我希望能很快得到。市场上已经充斥着类似的房产，许多租赁业主想尽快卖掉房产，离开这里。为了尽快离开这样的情况，一些业主都准备接受资产损失，低价出售了，但我不能这样做。”

当你买公寓的时候，需要考虑什么？

看到这样的新闻，很多人会感到比较担忧，在英国还能买公寓吗？是不是每一个公寓都有这样的潜在问题呢？

并不是，您还是可以放心买公寓的。

当然，当您在英国决定要买公寓的时候，最好先仔细查看它是否附有外墙包层。正如前文所说，英国有些公寓建筑是没有包层的。政府也宣布，只要建筑不带有包层，业主就不需要在贷款的时候审查外墙系统。

有些公寓确实附带包层。然而，值得一提的是，并不是所有带有外墙包层的公寓都有问题。只要它们并没有附带危险材料，您基本不需要担心太多。

不过，随着建筑法越来越严格，外墙包层的审查规则可能还会有新的变化。因此，如果您想要购买附带包层的公寓，买家可能需要预留资金，用于支付超出常规的维护以及服务费用。如果有一个明确的行动计划和成本，而且该物业的其他一切都符合您的要求，那么您可以在明确您的义务情况下放心购买。

另一方面，一旦您买到公寓附带着有潜在危险的外墙包层，您就可能会遇到麻烦了。目前，英国还有非常多公寓的安全问题没有修复好，政府虽承诺，但是并没有时间限制，中途可能会发生很多意想不到的变化。

因此，任何考虑购买这些带外墙包层公寓的人都需要调查其消防安全。

如果您正考虑购买一个此类公寓，您应该了解该建筑是否需要进行施工以使其安全，并询问以下问题：

是否有一个有效的防火监视系统（waking watch）或火灾报警系统？

谁来支付这个系统的费用，它的费用是多少？

为使建筑安全，需要进行哪些工程（包括拆除和更换外墙包层），谁来支付这些工程，费用是多少？（一般来说，这些责任会属于永久业主或房东，然而，他们通常会把这些责任转给每个单位的租赁产权业主，通过服务费以及维修费向各个单位的业主收回。所以，您需要弄清楚这可能会花费的数目，以及明白哪些修复项目可以从政府发放的基金里拿到，哪一些得自己负责。）

总之，您需要从整体考虑，从修复时间到付出的经济成本来计算，看看您将来出售该公寓有多大的难度。如果您对成本有任何顾虑，并希望避免在抵押贷款和水电费之外的额外财务负担的风险。那么您可能需要继续找公寓了，寻找一个更简单的投资方式。

通常来说，我们会建议您尽早找一个律师，律师在这一环节起到很大的作用。虽然律师没有资格就建筑物的物理结构或消防安全问题提供建议，但他们可以找出房东对消防安全问题的回应，并检查建筑物是否有必要的火灾风险评估和安全证书（称为外墙系统（EWS1）表格）。

如何出售这些房产呢？

对于拥有这类危险公寓的业主来说，如果贷款机构仍然不愿意为这些带着建筑安全问题的公寓提供贷款，卖家是否可以有其他的销售方式？

自然是有的。

在市场上，很多卖家专门出售给不需要抵押贷款的现金买家，这样就有办法将贷款机构排除在这个过程之外了。

然而，大家都害怕这类有问题的公寓，现金买家当然不会无缘无故对公寓感兴趣。所以，您可能只能通过降价，甚至降到非常低的价格才有机会出售房产了。据媒体报道称，许多人为了逃离这潜在的压力以及无法负担的费用，他们是愿意承担这一损失，以快速结束噩梦。

不过，在这里我们想要提醒您，一些现金买家可能会看中这些缺点持续和您讨价还价。一些商人还会很狡猾，他们和您谈妥了一切后，却在最后一刻降低报价。或者说，直接放弃购买了。相对于那些需要走贷款的人，现金买家撤掉一份交易的成本低很多。

所以，您可能需要有出售不易的思想准备，提前计算好成本，看看值不值得做亏损的交易。如果您还有其他选择，并不着急立刻出售房子。那么，您最好还是坚持下去，试着耐心等等。

我们认为，政府目前已经把该事件放在日程上了，修复危险住房也是住房部非常重要的任务，再加上媒体大肆宣传报道，业主们还是有望得到一个满意的解决方式的。

好了，本期分享就到这里！如果您遇到相关的法律问题，可进一步联系丽莎律师行，我们的房产部门律师有着多年的经验，可以给您很好的帮助。

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对于虔诚的人来说，宗教信仰是神圣、不可侵犯的，是信徒的精神支柱和精神家园，在民主社会中，也保证了人们宗教信仰自由的权利（极端、暴力宗教除外）。

现代化的今天，科技的进步让有很多人从儿时便不再有明确的宗教信仰，成为“无神论者”，或是从此前非常虔诚的状态逐步弱化对宗教的依赖，失去了对宗教的敬畏和崇敬。

其实，宗教信仰不能作为判断一个人好坏的标准，也不能够成为歧视他人的理由，在工作场合中亦是如此。

然而，一些来自于宗教信仰的行为习惯可能会让工作出现问题，有时可能会给雇主的管理带来困扰，甚至是经济损失。

对于不少雇主来说，在很大程度上忽略了宗教信仰问题在公司可能产生的矛盾，尤其是在一个多元化的社会当中，不同的信仰与公司规定可能会出现摩擦。

今天，丽莎和大家分享一个发生在英国食品加工厂有关宗教信仰的劳工法案例。这一案例可能会让您在日常的经营的过程中，对于处理雇员的宗教信仰更加谨慎，执行公司的政策更加精准。

案件背景：

案件的索赔人Jevgenijs Kovalkovs（下称“J先生”）是一名虔诚的俄罗斯东正教教徒，他在2019年11月入职一家位于苏格兰的食品工厂 2 Sisters Food Group Limited（下称“两姐妹公司”）。

J先生工作认真，仅入职一个月便立即晋升为质量检查员，与流水线工作相比，这是一个强度较低的工作，J先生自然是比较开心。

没想到在晋升后的第一天，J先生就遭遇了“职场滑铁卢”，他的直属经理McColl女士（下称“M女士”）注意到J先生佩戴了一条项链，给了他一个小小的警告。

毕竟对于食品行业来说，食品安全是公司管理的重中之重，一般对于食品加工的一线岗位而言，公司都会要求员工遵循一系列的消毒流程和穿戴要求。

这是食品企业的责任，也是义务。因此，公司对于员工佩戴一些细小的首饰是有严格的把控，如果真的一些东西不小心落入食品包装中，可能会引发一系列的食品安全问题，重则可能导致公司无法继续生存。

J先生迫于刚入职没多久，且又火速晋升，如果不服从直属经理的命令，可能对此后的工作都有所不利，于是他按照M女士的要求，将项链摘了下来。

M女士这时以为事情就这么结束了，J先生应该吸取了教训，不会在车间工作之时继续佩戴项链了。

越级控诉领导，最后被直接开除

在J先生眼中，他佩戴这条项链虽说不是什么珍贵的珠宝，但对他来说，这条项链意义非凡。

因为这是J先生的母亲送给他的礼物，并且在他的洗礼仪式上，这条项链已经被“神化”了，他呆在胸前，意味着他对信仰的虔诚。

也就是说，这条项链的精神价值远大于其本身的价值和装饰意义。

因此，J先生认为自己在职场中遭到了歧视，并在2020年1月找到了另一位公司经理进行控诉，此时，他依旧戴着他的项链。

然而，J先生等来的不是对他信仰的尊重，对他的公平对待，而是一句“你想走就走”，并拒绝带他去公司的人力资源部门，而是直接先在口头上告知他没有遵守管理指示，他被立即解雇。

在2020年2月，J先生收到了他的解雇信，上面写明解雇的原因是他不服从公司要求的规章制度和管理方法，因此在试用期未结束之前将他解雇。

职场宗教歧视，公司赔偿2.2万镑

愤愤不平的J先生认为自己在公司受到了宗教歧视，被不公平解雇，因此就将“两姐妹公司”告上法庭。

在听证会上，法院了解到“两姐妹公司”确实有针对饰品的相关规定：在生产区域不得佩戴珠宝，普通戒指除外。

理论上来说，J先生佩戴项链进入车间确实是违反了“两姐妹公司”的相关的规章制度，这一点是不可否则的，但是，这一规定其实还有附加的条款，那就是针对宗教配饰。

这一条附加条款其实就是为了防止宗教歧视所制定的，在这一条款中，宗教配饰是一个例外，如果员工需要佩戴与宗教相关的配饰，那么需要接受“风险评估”。

当法官询问“两姐妹公司”的是否依照公司的管理进行“风险评估”时，M女士尴尬地表示自己完成了风险评估，但是J先生对此说法并不认可。

在法院看来，“两姐妹公司”的管理人员没有严格地进行针对宗教配饰的风险评估，并且法院认为这一情况完全可以通过降低风险措施的方式来避免这样的冲突，比如让J先生穿戴防护等级更高的衣物，确保其项链能够始终保持在衣物内。

公司制定这些政策的根本目的是为了食品安全，确保员工在加工食品的过程中，不至于由于疏忽让自己佩戴的饰品落入食品中，从而留下食品安全隐患，而不是说公司反对员工佩戴饰品。如果公司的管理层在处理问题的时候把这个考虑进去的话，他们的做法也许会完全不同。很明显，在整个案件过程中，他们看起来把注意力更加放在禁止员工佩戴饰品这个表面要求上，这似乎有些本末倒置。

因此，法院认为公司针对首饰饰品的管理政策让J先生处于不利地位，并因宗教歧视而失去了工作，因此法院判罚“两姐妹公司”赔偿J先生22,074.68英镑。

丽莎建议：

看过J先生的案例后，您是否感觉比较魔幻，为何工作连3个月都没到，还没通过试用期的J先生，能够获得2.2万英镑的赔偿？

没错，尽管J先生的工作时间较短，但由于公司的做法涉及宗教歧视的不公平解雇，需要对其进行经济补偿。

也就是说，J先生无法得到一般不公平解雇的“基本补偿”（Basic award）和“补偿金”（Compensatory award），这一般需要雇员为雇主工作两年以上的不公平解雇才可以获得，但是J先生可以申请“法定权利损失赔偿”（Compensation for loss of statutory rights）。

目前英国的不公平解雇的赔偿总金额的最高上限为93,878英镑，但J先生的情况属于职场歧视，有关歧视案件的赔偿是没有最高限额的。

其实，本案赔偿的执行数额并不是案件的关键，最值得各位公司管理者关注的是：员工的培训、管理，以及公司规章制度的细节和执行。

在本案中，我们其实可以发现，“两姐妹公司”针对佩戴饰品方面的公司制度是相对较为完善的，不仅给出了例外的饰品（如简单的戒指），还在宗教信仰方面有着额外的考量。

如果公司的中层管理者能够严格按照公司规章对J先生的情况进行了解和评估，能够在做好充分防护措施的条件下，继续让其佩戴宗教饰品的话，那也就不会出现我们上面看到的情况，雇员将雇主告上法庭，除了律师费用之外，还需要赔付2.2万英镑。

因此，作为雇主在制定相关工作规章制度时，需要将各种可能的因素和情况考虑其中，这样能够减少日后出现的法律问题和纠纷。

此外，光有健全的制度是不足够的，仍需要对企业的中高层进行定期的培训，让企业的管理人员充分了解规则，并知晓如何判断和执行，这样才能保障制度按照其制定的目标来执行。

同样的，雇主也有责任培训公司的中高层管理人员处理相关事件时应采取的态度，如何缓解事态，积极处理的方法等，这样不会让雇员认为自己遭遇了职场不公平对待，职场歧视或间接性的歧视。

除此之外，在公司的日常管理和培训过程中，需要有明确的培训会议记录、规则修改公示、事件处理详情，这样在出现纠纷之时，公司管理者可以以此来证明自己尽到了相关职责，能够免于部分责任。

好的，关于职场宗教歧视的问题就先说到这里，如果您对于文章内容，如英国公司法、英国劳工法方面有问题，或者其他英国法律方面有任何疑问，都可以进一步咨询丽莎律师行。

任何英国税务方面的问题，也欢迎联系咨询丽莎会计行。

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40万镑出售房产给弟弟，没收到资金就变更产权；没料弟弟赖账，怎么办？

随着房价越来越贵，很多人都会合作买房。最常见的是和伴侣一起买房。然而，现代年轻人还会选择和兄弟姐妹、亲朋好友一同购买。

双方暂时居住在一起，等到各自走到人生转折点时，他们就会处理房产。打个比方，其中一人结婚或生孩子需要换房，他们就会选择出售房产分利润；如果另一个房产持有人还留在房产的话，他们就会选择互相转移权益。

丽莎常说，不管您和谁一起买房，不管你们的关系有多亲，双方在做任何交易的时候都需要有合约，并且保留证据，避免不可预见的麻烦。即便亲兄弟，也得明算账！要不然，您都不知道这所有权究竟算谁的？

本期《丽莎说案》，我们给大家聊一个有意思的案子Fattal v Fattal，故事的两位主人公是亲兄弟，不知道中途是误会了，还是忘记了，由于一次疏忽，俩人为房子的所有权问题对簿公堂，翻脸变仇人。

最终，谁抢到了所有权？

故事背景

William 和 Elias是亲兄弟。据说，他们的父亲是一名非常成功的纺织业商人，给兄弟俩打下非常好的经济基础。俩人的家庭富裕，却并不是纨绔子弟，他们非常争气，年纪轻轻就在商业界混出了名气。

这一生中，兄弟俩一同投资许多商业业务，在二十多家有限公司中担任董事，相当富有。

拼了一辈子，俩人应该享福了。可就在退休的年龄，他们却因一套房产而起了争执，一争十几年。

故事要从1972年讲起。

那时，兄弟俩才二十几岁、三十出头，还住在父母家里。那一年，俩人认为，他们应该搬出来住了，好专心合作创业。

于是，他们开始看房子，双方决定，购房的事情由哥哥William负责操办。

1972年年初的时候，他们看中了伦敦北边一套四居室的公寓 “Buttermere” ，该公寓位于顶层，对面就是摄政公园，有着非常好的地理位置。

然而，William的流动资金不够，他只好从IEL公司里借走一笔资金，前前后后向卖家交了7525英镑的定金。据了解，IEL公司是由两兄弟联名拥有的房地产投资公司。这笔欠款被记录在公司的账簿上。

1972年12月，William以个人名义从银行获得了贷款，偿还了公司的金额后，以59,500英镑的价格完成该房产的购买，并以他的名义获得了该房产的租约。同时，他也在皇家土地注册处注册为独资业主。

当时，这一套房产是一个新建的建筑，内部非常简陋。拿到房子后，William还对房产进行了装修，并支付了翻新工程的所有费用。

1974年，William和Elias搬进了该房产，他们一起住在那里。

1990年左右，William结婚了，想和妻子搬出去居住。随后，俩兄弟针对房产的事宜进行了讨论。据William回忆，Elias同意购买这一套房产，并承诺向William支付40万英镑的费用，该数字是当时房产在市场的价值。

然而，由于彼此之间的信任，双方谈好的协议从未变成具有约束力的销售协议，也从来也没有写下或签署过任何东西。

多年以来，William和Elias合作太多生意，太多笔资金在双方的账户上转来转去。而且，他们之间还牵扯着其他房产的交易，这让William误以为Elias早在1990年的时候给他转了这笔40万英镑的钱。2014年，William就把房产的所有权如约转让给弟弟Elias了。

后来，他却发现，Elias并没有转这一笔资金。于是，他私下问Elias拿钱。

好家伙，几十年过去了，Elias早忘了这回事，硬说房产本来就有他的权益。于是，赔诉讼就开始了。William要求对这一后果寻求房产所有权补救。

交易时没有记账？

Elias坚持认为他现在记不起有一个提议或他接受了这样的提议。但他辩称，如果他当时接受了一个提议的话，那一定是和50%权益相关的。

他的立场是，兄弟俩自1972年的时候就根据共同意向推定信托获得房产，俩人是作为共同租户拥有该房产的，每人有50%的权益。

此外，他声称，哥哥当时是用公司的资金购买的，有一部分没有偿还，由于他有公司的股份，所以债务就清了。他还称，自己为房产的改装付出不少钱，因为他确信房产是共同拥有的，他可以从中获益的。

他对法官说：“我只记得，1990年的时候，William告诉我，他将把106号房转让给我，因为他要搬走。但是，我从来不记得40万英镑这一数字。我只记得他说转让给我，而且只是让我获得50%的权益。”

Elias声称，他不记得安排的具体细节。但是，有证据证明，当时那几年，William在双方共同拥有的公司账户、董事贷款账户以及信托账户中分别拿出不同的资金，拿走这些资金足以说明他当时已经把50%实益权益转移给了Elias。

法官怎么判？

由于Elias辩称说，他一直是房产共同拥有者，拥有了该房产50%的股份权益，此外，哥哥也从共同的账户中取走这笔相等资金。那么，高级法院就得根据证据来查看，他所说的话是否属实。

通过翻看相关资料，高级法院认为，没有任何证据证实Elias出过一份资金来购置财产。并且，没有任何证据显示他对房产的翻新做出任何贡献。

从证据来看，被告Elias只是一名同居者的身份，并支付了与该房产相关的一些电费税费的开销。这一事实并不能构成推定信托，他并没有拥有一半或任何受益权益。

也就是说，尽管兄弟俩共同占有该物业多年，但没有共同的意图来分享该物业的收益，同时，Elias方面也不能证明说自己的哥哥给出了自己的承诺，自己相信了，并且由此做出了付出。

经常阅读丽莎文章的莎粉都会知道，推定信托成立的条件一般有三个：

一方对另外一方做出承诺（比如说好好干，只要你把我的房屋照顾好了，将来把房屋卖了之后至少有一半是你的）；

另外一方相信了；

另外一方并且为此做出了付出或者说做出了不利自己的选择（比如说认真修理打理房屋，放弃了其他更好的购房机会等等）。

一旦上述三方都成立了，做出承诺的那一方将来就不可以反悔，不可以说自己当时只是说一说，过过嘴瘾，房子是自己买的，您想要一半，傻啊？

用另外的话说，Elias不可单单因为William允许自己居住在房屋中，就说自己应该拥有一半的产权。

另外，证据显示，Elias在1990年或之后都没有为获得其权益而向William付款。在1990年或1992年（或任何时候），他们共同拥有的公司的账户、董事贷款账户、信托账户或类似装置中都没有出现这一笔资金。

因此，法院认为，William的索赔是合适的，2014年的转让是一个无效的房产销售合同。

法官宣布，William一直是——并且在所有重要时间都是伦敦北部这一套四居室房产的唯一实际所有人。法院下命令，要求Elias将该财产转回William。Elias还被命令向William说明自2014年物业转让以来收到的租金收入。

丽莎怎么看？

丽莎律师行诉讼部门主管罗紫唯律师认为，本案是非常典型的房屋所有权以及所有权补救的索赔案。

所有权索赔通常主张对他人手中的财产的所有权，它们产生于盗窃、挪用、违反信托规则以及违反信托责任的行为。这类索赔的目的很简单——那是我的，您得还回来。

像本案一样，William错误地把房产转让给了弟弟Elias，通过上诉拿回自己的房产所有权。

看完故事后，大家可能会觉得，这样的索赔案似乎很容易啊，只要一方没有任何证据证明自己购买房产权益，另一方就可以顺利拿回权益的。其实并不是，本案这一场官司所耗费的精力和金钱，都是相当大的。

“总体来说，法院做的判决是公平的，法律必须要看证据。不过，由于本案的时间夸大相当大，双方当事人在购房的时候二十、三十岁出头，提出诉讼时已经八十多岁了。我们很难判断哥哥或者弟弟Elias是否有欺骗或者记忆不匹配的成分。

从案卷提供的资料来看，被告Elias和哥哥有着非常多的商业合作，假如他当时真的误以为是和哥哥一起合作购买的房产，已经从公司的其他的经济交易上做出了同等的置换，但是却只是口头的交流，没有办法找到任何证据，那么，这个结果对他来说就不公平了。”

所以，罗律师想在这里提醒大家，在与另一个人购买房产时，您应该决定您是希望以联合产权（Joint tenants）还是共有产权（Tenants in common）的身份拥有它，这将决定你们各自在房产中的份额和权利。联合是50/50分，共有产权允许业主在房产中拥有不同数量的利益。并且，双方都需要把名字登记在产权上。

如果您可能因特殊的问题不能以自己的名义购买，在交给他人办理的时候，即便是和亲人购买，一定要有一份证据，证明您也是对该房产有经济贡献的。

此外，联合产权或共同产权持有人在做内部交易的时候，每一笔交易都需要有证据，以及一张有效合约。不要以为他/她是您的亲人-口头承诺就行。

“最重要的是，在您转移房产权益前，请明确查清楚，对方是否已经给您汇款了。”

好了，本期《丽莎说案》就到这里。本案是在财产的共同所有权和错误或无效处置后的所有权补救措施领域的重要决定。如果您有任何相关问题，请随时联系丽莎律师行，我们的房产律师以及诉讼律师会给您提供专业的建议。

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品牌价值是企业多年来通过良好的商誉和企业价值观、优质的产品或服务、出色的广告和宣传一点一滴打造出来的，这是公司对外的一个展示途径，也是企业的形象所在。

之所以很多品牌能够深入人心，正是因为其品牌拥有价值，只要让消费者一想到某一个商品或某一项服务，就必定会想到这一品牌。

品牌价值不仅仅是是一种表象意义，同时，它本身就存在经济价值，还能给企业带来附加价值，从声誉转换为实际的经济利益，也就是所谓的“品牌溢价”。

对于想要长久、持续发展的公司来说，品牌的建设是至关重要的，与此同时，维护品牌的声誉也是格外重要的，如果有人拿着公司的商标到处招摇撞骗，最后使得公司形象受损，甚至需要付出经济成本去挽救品牌形象，从法律角度上来说这是一种侵权行为。

在当下发达的网络环境中，这种商标和知识产权的侵权行为变得更加常见，影响的范围更加广泛。丽莎今天继续为大家带来《商标大会战》系列的第二期：发生在表业巨头斯沃琪（Swatch）和电子巨头三星（Samsung）之间的商标侵权大战。

在这一案件（Breguet v Samsung）中，虽然三星的行为没有直接侵犯斯沃琪的商标和知识产权权益，但由于其监管疏忽，同样对侵权负有一定责任。那么到底发生了什么呢，丽莎为你细细道来。

案件背景：

索赔人Breguet是表业巨头斯沃琪（Swatch）集团旗下的公司，为了方便大家的阅读，这里将索赔人直接称呼为斯沃琪。

案件的第一被告是在韩国注册的三星电子有限公司，是知名的科技集团的母体，案件的第二被告是三星电子（英国）有限公司，是第一被告在英国的子公司，因此，案件的实际被告就是我们熟知的三星（Samsung）品牌。

一个表业巨头、一个科技企业，理论上应该是两个不相关的行业，何来的商标侵权纠纷呢？

2013年9月4日，三星电子发布了其第一款智能电子手表Galaxy Gear，随后全球各大厂商开始跟进智能手表市场，智能穿戴设备的市场初见规模。

相对于传统的手表来说，虽然在当时的技术水平还不足以给消费者非常完美的体验，但是很多消费者都想尝鲜，智能手表的销量大增。

有了潮酷概念的加持，很多年轻世代都想要购置一块智能手表成为自己的第一块手表。

三星推出的首款智能手表，确实是触动了传统制表行业的奶酪，对于斯沃琪这样的手表巨头来说，是一次挑战。

智能手表花样百出，模仿经典表面遭起诉

尽管智能手表拥有不少新功能，比如与手机的联动、快捷回复消息、记录健康运动信息、查看更多信息、添加银行卡进行支付等等，但是回到人们对手表的向往关键因素，除了查看时间等基本信息的功能之外，手表还暗含着佩戴人的个人品味、经济实力、身份阶层的象征。

但上述这些附加属性是智能手表在当时还无法做到的，于是乎，为了能够丰富智能手表的玩法，像智能手机的应用程序商店一样，三星也给智能手表开放了应用程序商店。

上面出现了大量的智能手表应用，一度扩增了智能手表的玩法，但与此同时，也催生出一些应用程序制作方仿制大量的经典奢华手表表面，让其可以在智能手表当中显示不同样式的表面。

从某种角度来说，这实现了三星智能手表在表面外观上做到了与动辄数十上百万人民币的豪华手表一样的表面。

对于三星来说，这是一种增加销量的手段，让消费者花几千元人民币就可以拥有更为多变、复杂、奢华的“手表”，而这一行为在表业巨头斯沃琪看来，是赤裸裸的侵权。

在本案中，斯沃琪声称，在2015年10月至2019年2月期间，共有23个斯沃琪持有的商标被三星智能手表应用商店中的30个手表表面应用程序侵犯，而这些应用程序在英国和欧盟被下载了约16万次。

斯沃琪认为，三星智能手表应商店中的应用程序的侵犯了斯沃琪的商标，将其告上英国高等法院。

三星：无知者无罪；斯沃琪：你审核你担责

三星认为，自己在整个事件的过程当中，没有直接侵权斯沃琪的商标和知识产权，仅作为智能手表应用程序平台的运营方，而这些应用都是由第三方人员创建并发布到三星的应用平台之上。

理论上来说，三星的确没有直接鼓励这些第三方人员创建这些侵权的应用程序，更没有使用这些程序上的作为宣传和推广，但是斯沃琪并不这样认为。

斯沃琪认为，这些应用程序虽然不是由三星官方开发的，但是发布到三星的应用程序商店之前经过了三星方面的审查。

根据欧盟商标法（EU2007/1001）第9（2）条的规定：在不损害在欧盟商标的申请日或优先权日之前获得所有人许可的情况下，该欧盟商标的所有人有权阻止所有未经其同意的第三方在贸易过程中使用与商品或服务有关的任何标志。

规定详细划定了如下的标准：

该标志（侵权标志）与欧盟商标相同，提供与欧盟商标的相似商品或服务；

该标志（侵权标志）与欧盟商标相同或相似，提供与欧盟商标的相似商品或服务，出现让公众混淆两者的可能性；

该标志（侵权标志）与欧盟商标相同或相似，无论其是否与欧盟商标的商品或服务相同，相似或不相似，后者在欧盟享有声誉，并且在无正当理由的情况下使用该标志不公平地利用， 或不利于欧盟商标的独特特征或声誉。

也就是说，根据欧盟商标法的要求，本案中三星旗下的应用商店中的应用程序侵犯斯沃琪商标是存在违反欧盟商标法的法律依据的。

那么，三星作为智能手表应用商店的运营者，是否存在连带责任，这才是案件的重点。

三星方面拿出《电子商务指令》第14条规定为自己辩护，这一条法律明确：如果信息的提供者不知道非法活动或信息的实际知识和情况，或提供者在获得此类知识或意识后迅速采取行动删除或禁用对信息的访问，那么不应该对服务接受者请求储存的信息承担责任。

用较为通俗的比喻来说，就是我只提供了一个窗口，别人把侵权的东西放在了那儿，这怎么能是我的过错呢？另外，我也是很有正义感的一方，对于侵权是零容忍。一旦发现别人使用我的平台做出了侵权的事情，我立马行动，进行了铲除。

也就是说，三星认为自己是“无知者无罪”，不应该因此来承担侵权的责任。

那么，英国的高等法院是如何判决的呢？三星是否需要承担侵权责任呢？

法院认为，手表表面的应用程序是与智能手表相似的商品，他们与手表有一定程度的相似性。除此之外，法院在考虑三星的整体行为后，认为三星在这个过程中，不单单是允许别人把侵权的东西放在自己的平台上，而是对对方进行了严格的审查。既然你参与的程度如此之深，怎么能说你不知晓？

法院从而断定三星在这件事情上触犯了欧盟商标法（EU2007/1001）第9（3b）条的规定：提供产品，并将其投放市场，标志（侵权标志）有储存目的，或为其（侵权标志）提供服务。

因此，法院判定三星使用《电子商务指令》第14条为自己进行的辩护是失败的，因为法院认为三星的活动超出了“信息储存“的范围，在性质上不是“技术性的、主动或者是被动的”问题。

斯沃琪作为索赔人赢得了这场案件的胜利。虽然法院没有判定三星方面需要赔付的金额，双方将在庭后进行商议，但这的确开了一个先例：作为应用商店的运营者，也需要对应用程序的侵权行为承担责任。

当然了，这个案件把应用运营商和零售平台做出了区别。法院认为，对于后者来说，比如说亚马逊，Ebaydeng，他们对于摆放在他们平台上商品的审查远没有应用运营商比如三星，苹果，华为的审查广泛和深入，他们在类似的情况下是不应该承担责任的。当然了，如果他们一旦知晓，而没有采取必要的行动从而纵容这些行为的话，则可能需要承担相应的责任了。

同时，很多莎粉也许会感到奇怪，为什么斯沃琪不去直接起诉那些应用的设计者呢？这道理很简单，也许那些设计者没有钱，难找，然后三星就不同了，体大，肉多，赔得起。

丽莎建议：

看过斯沃琪与三星的商标侵权案，可能很多莎粉认为，这样的大集团博弈与我们很远，但实际上，这种侵权的事件很有可能就发生在我们身边，甚至我们身上。

作为商家，我们需要时刻小心身边可能出现的商标侵权问题，尤其是对于平台运营方来说，更是需要对平台内容、平台服务商进行一定程度的合规审核，以满足平台的审核要求。

比如，您经营了一家外卖平台，上线了一家餐厅A，餐厅A的商标与另外一家连锁餐厅B的商标极为相似，并且餐品也雷同，那么是有可能判定餐厅A的商标涉嫌侵权，那么作为外卖平台，如果想要免除连带的责任，那么需要进行及时下架餐厅，否则，平台也需要承担相应的责任。

同样的，如果您是一家便利店的老板，您在店中售卖并非正版的公仔，尽管您不是生产假冒公仔的公司，但您作为一家商店（类似于平网络平台），同样需要为您售卖假冒公司的行为进行负责。

上面两个例子可能会更容易理解为什么三星会在这一场官司中败诉，但实际上，上述的侵权行为可能会在商业活动的不经意间发生，只是我们没能及时发现和注意。

因此，在您进行商业活动，或者计划一项新的商业计划时，需要考虑您的商业行为是否会涉及侵权，往往这一部分是我们容易忽略的，但很有可能因小失大，最后赔付巨额款项。

丽莎建议您在开展商业活动或进行新项目前咨询商业律师，在律师的帮助和审核下为您排除可能触犯法律的行为，为您拟定相应的商业合同，以免出现违法违规的行为，造成不必要的损失。

好的，今天的文章就到这里。如果您对于文章内容，或者英国知识产权法方面有任何疑问，都可以进一步咨询丽莎律师行。

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在英国正式脱离欧盟之前，曾经有则名为R (on the application of Akinsanya) v Secretary of State for the Home Department的案件，讨论了“Zambrano”（欧盟家属照顾者）在后脱欧时代的身份问题。

该（简称为“Akinsanya案”）先是经过了高等法院（案件当事人可说是获得了全然的胜利），后来又经内政部的上诉，到了上诉法院（Akinsanya [2022] EWCA Civ 37）使得结果有所下调。再到今天（2022年6月13日），内政部终于对于这方面的政策宣布了“最新定论”。

→ 什么样的身份问题？

说到这里，我们需要先解释一下何为“Zambrano”身份。

根据欧盟法，Zambrano（欧盟家属照顾者）身份的存在，是为了要保障“具有欧盟籍身份”的“未成年”孩子，不会因为孩子的主要/单一照顾者不具有合法身份，而使得具有该欧盟藉身份的孩子，会被迫离开他/她的国家。

举个简单的例子，比如一个英籍孩子，只有单亲的父亲或母亲可以照顾这个孩子，但单亲爸爸或妈妈为非欧盟藉，如果该单亲爸爸或妈妈不能合法在英国居住下来而被遣返的话，也会导致该英籍孩子无法继续留在英国（毕竟唯一可以照顾孩子的人无法留在英国）；

那么，为了保障这个孩子的居英权，英国移民局必须给予孩子的单亲家长合法身份，让家长可以带著孩子继续留在英国（如果这是让孩子得以继续留在英国的唯一方法的话），这就是“Zambrano”所保障的权利（主要是用来保障该英籍孩子的）。

然而，由于Zambrano是基于欧盟法所给出的身份（英国在脱欧前，原属欧盟一员）；英国在脱离欧盟后，就不需要再遵从欧盟法，核准这类身份（对于有英籍孩子的申请人，就需要按照英国移民法的要求，去申请相应身份）。

那么这样一来，原本属于Zambrano的人该怎么办呢？

其实，内政部是有通过EU Settlement Scheme给出保障的。当脱欧时，符合Zambrano情况的当事人，可以通过EU Settlement Scheme去申请Pre-settled（尚未定居）或Settled（定居）身份，以保障当事人继续居住在英国的权利。

“它”的实际情况是——原本，符合Zambrano情况的当事人（脱欧前），向移民局申请的身份（Derivative right to reside，我们将它称之为“欧盟家属照顾签证”）是不被允许拿英国永居的，不论当事人持有该签证多长的时间。

但通过EU Settlement Scheme，当事人可以申请等同于英国永居的欧盟定居身份（Settled Status）；或者，即便尚未满足在英国连续居住满5年的情况，也能申请Pre-settled Status（尚未定居身份），这个身份在将来，是允许当事人转成Settled Status（定居身份）的。

→ Akinsanya案件提出的进一步疑问？

Akinsanya案中的当事人是个单亲母亲。她有4个小孩，其中一个孩子（10岁）是英籍身份。这个单亲母亲（化名R）是该英籍孩子（化名A）的唯一照顾者（Sole Carer）。

R最早是通过旅游访问签证来到英国。后来，R通过孩子A拿到了“欧盟家属照顾签证”（Derivative Residence Card）。

而由于，持有“欧盟家属照顾签证”的人，是不允许领取福利的，R后来在英国移民局的“建议”下，申请了Appendix FM下的特许身份（依据英籍孩子申请自己的2.5年身份），成功获签并且获得可以领取英国福利的权利。

再后来，R认为自己符合Zambrano的情况，又进一步去申请EUSS下的定居身份（Settled Status）；但该申请遭到了移民局的拒绝。

移民局认为，R既然已经拿了特许身份，就需要依照“特许身份的10年路径”去申请英国永居，而不再符合通过Zambrano申请欧盟定居身份。

R随即向英国高等法院，提出对于移民局的挑战。

→ 符合Zambrano情况但非持有“欧盟家属照顾签证”，能否申请EUSS身份？

首先，高等法院对于案件当事人（R）是非常支持的。高等法院认为，一个人符合Zambrano，她/他的这种权利，是不会因为持有了符合英国移民法下的身份，就遭到断绝的。

严格来说，Zambrano权利保障的是——英籍孩子不会因为当事人（如单亲母亲）没有合法身份，而导致无法居住在英国。从这个准则来看，这项“权利”并不是把当事人仅仅框架或限制于“欧盟家属照顾签证”这样一种单一的身份当中。

高等法院也说，虽然《2016年欧盟法》（EEA Regulations 2016）的Regulation 16有提到，一个人如果具有（该国，如英国）永久居留身份，该当事人就不应该再以Zambrano的权利来（申请）居留；但该法条并没有将限制放在持有“有限期身份”（如特许签证2.5年）的当事人身上。

高等法院因而在其判决中指出：内政部原来的政策是不合法的，应该要加以修改并澄清。

→ 然而，上诉法院却下调了高等法院的判决？

在内政部针对高等法院的判决提出上诉后，上诉法院虽然认为内政部在解读《2016年欧盟法》Regulation 16(7)的时候犯了法律错误（erred in law）；但上诉法院也同意，但一个人持有合法身份的时候（例如，已经持有英国有效移民身份），Zambrano的权利就不会同等出现。

上诉法院的意思是说，内政部需要去决定，对于原来已经持有“合法身份”的当事人，内政部是否要允许这些人去申请EUSS下的相应身份；而不论内政部的决定是什么，都应该要说明清楚。

→ 所以，内政部最终决定怎么做？

从今日内政部最新发布有关“Zambrano”方面的政策文件，内政部明确指出并确认了——如果原先已经持有“合法有效”移民身份（例如特许身份）的当事人，是不符合再以Zambrano身份去申请EU Settlement Scheme的（尽管，这样一来的话，有可能影响到当事人可以拿永居的时间；比如说，特许身份要满10年才能申请英国永居，而EUSS下只要“满5年”就能拿相当于永居的欧盟定居身份）。

不过，对于原来“没有持有”合法身份的当事人而言（这指的是，当事人在“脱欧过渡期”之前，而不是目前没有持有合法身份的人），如果当事人符合Zambrano的情况，内政部也宣布，这些当事人从今天开始，有截止至今年7月25日－为期6周的时间，去（重新）以Zambrano权利申请EUSS下的相应身份（因为EUSS申请的原始截止日期其实为去年的6月30日）。

而至于超过7月25日（或者说“截止日期”）以后，当事人也不是说就完全一定不能申请了。而是，如果超过期限的话，当事人就必须证明自己有合理、特殊的理由，去解释为何超过了期限才提出申请。

丽莎结语：内政部的最新宣布代表什么？

内政部的最新确认，代表先前有不少原本已经持有英国合法身份（如特许身份），但尝试通过Zambrano权利提出EUSS申请的当事人，这些当事人在内政部仍尝试针对“Akinsanya案”上诉的期间，移民局一般会告诉当事人，他们先不会审理这些案件，会等到判决结果的公布。

然而，有了内政部今天的宣布，可以想见的是，这些可能经过了数月等待的当事人，恐怕将迎来令他们失望的消息；因为移民局紧接著，可能就会拒绝当事人的申请。

但当然了，这些原本就持有合法身份的当事人，其移民身份一般是不会因为移民局的拒绝而产生负面影响的。当事人还是可以继续持有原来的合法身份。

今天的文章就到这边，如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都可以进一步咨询丽莎律师行。

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不论是购买商品，还是购买服务，商家和消费者之间其实都存在着一种法律关系，约束双方的行为，规定双方的义务。

对于一些价格昂贵的商品，或是具有针对性的服务，在进行交易前双方都会仔细商议合同的内容和条款，保证双方的利益，这是现代社会中比较常见的做法。

尽管如此，在双方已经有了契约关系的情况下，不能按照合同履行义务的情况还是时有发生，如果在双方无法达成和解的情况下，法律途径可以是一个选项。

但在这一过程中，需要注意索赔的时效，如若索赔超过时效，则可能无法如愿获得胜诉和赔偿。丽莎今天为大家带来的案例（CCI v CPA (Saudi Arabia)）的案值高达5000万英镑（4.1亿人民币），但因索赔人最终使用法律手段时已经远超索赔期，最后无功而返。

那么，合同的索赔期一般为多久呢？索赔期应该从何时开始计算呢？日后，应该如何规范自己的商业合同，防止索赔无门、索赔无望的情况呢？

案件背景：

案件的索赔人CCI是一家位于美国纽约的咨询公司，被告是一个基于沙特阿拉伯王国法律下的的民间组织——CPA（沙特消费者保护协会），主要在沙特教育消费者享有自己的权利，帮助消费者处理投诉和保护权益。

也就是说，一家美国的咨询服务公司，把沙特的CPA（消费者保护协会）告上法庭，理由竟然是因“消费者保护协会”没有按照合同的要求进行付款。

这一件事听起来确实比较“乌龙”，帮助维护消费者权益的机构，自己却不履行合同义务，不及时付款，成为了被告。

令人更惊叹的是，CCI提供的一系列咨询服务的价值高达5000万英镑（4.1亿人民币），咨询的内容包括：CCI和CPA将进行合作、制定实施战略和公共政策，以解决哮喘的根本原因，从而降低在沙特的相关误诊率以及对相关治疗的依赖性，从而达到增强和改善沙特阿拉伯人的生活的根本目的。

2013年6月，CCI和CPA签订了协议，其中包括，承担渐进式肺部医疗改革的实施和管理；促进医疗专业人员和医疗保健管理人员的专业知识，建立整个国家的全方位医疗保健网络；设计营销活动，提高公众对肺部保健管理的认知。

除此之外，双方还寻求来自合作伙伴和公共/私人来源的赞助，通过教育和影响，增强CPA在社会当中的而形象，其中还包括在整个阿拉伯开展全面禁烟的营销活动。

然而，在这一份协议中，没有任何有关报酬率的记录，但是根据合同，CCI将会针对其提供的服务开出发票，并由CPA向CCI指定的银行进行转账。

由于双方已经达成合作意向，CCI也正式开始向CPA提供咨询服务，一切都朝着正常的路径进行着。

协议之后再签协议，接连上诉赔款无期

在2013年6月的这份协议签发后不久，CCI和CPA之间又签订了后续协议，CCI将其描述为“第二协议”，根据这一协议，CCI应CPA的要求向CPA提供有关非哮喘健康、社会学、流行病学和经济研究的咨询服务。

在这份第二协议中，明确清晰地规定了，CPA将向CCI支付1200万美元用于这些服务。

随后，在2013年6月至12月期间，CCI根据协议向CPA提交了如下的发票：

有关哮喘的服务，发票提交时间为2013年12月17日，价值3,000,000美元。

有关非哮喘的服务，有两张汇总发票，共计金额为12,129,800美元，发票的开具的时间在2013年8月至11月。

然而，CPA并没有按照协议要求，向CCI的提供的银行账号进行付款，而是给CCI提供了一份承诺，声明CPA将会按照协议在2013年12月31日向CCI支付161,505,000沙特里亚尔（沙特的货币单位）。

直到2013年12月31日，CCI并没有收到任何款项，并且还支付了超过50万美元的差旅费和其他费用，经过5年的谈判，CCI最终选择使用法律维护自己的权益。

于是在2019年12月24日CCI向纽约法院提出索赔，在当时，1.61亿沙特利亚尔折合美元相当于4305.5万美元。与此同时，由于CCI与CPA之间的协议框架中曾标注争议的解决地为英国，因此该协议受到英国法律的管辖，12月27日，CCI也在英国发起了索赔诉讼。

2020年6月15日，CCI和CPA同意暂停英国诉讼程序，以使双方能够进行适当的讨论。

2020年9月29日，纽约法院驳回了CCI的诉讼请求，理由是因为主权豁免，并且2013年6月双方的协议包含了一份英国管辖权的协议，理应经由英国法院来审判。

兜兜转转，这个案子又要回到英国来进行审理。

英国法院如何裁决？

2022年2月，英国高等法院审理了此案，但结果让索赔人大失所望。

因为英国高等法院裁定，此案已经丧失索赔时效，无法支持索赔人的主张。

英国高院认为：按照英国《1980年时效法》（Limitation Act 1980）第五条的规定，基于简单的合同诉讼，自诉讼事由出现之日6年期满后，不得提起诉讼。

那么，应该如何计算这6年的索赔时效呢？

这个问题说起来简单，判断起来在很多时候都是非常困难的。按照法律定义，一般是指合同中的一方已经履行完了自己在合同下的义务，需要另外一方来履行合同义务了。

在一般的货物贸易中，这指的是货物的出售方把货物移交给购买方的时间。在借款合同中，这一般是从还款的日期开始算起的。如果当事人知道对方应该履行义务，但是还没有这样做，而且6年时间已经过去了，当事人还没有采取任何行动的话，法律上一般不会再允许当事人来起诉了。

那么如果合同是针对服务性质的呢？比如说一方为另外一方提供装修，进行机器安装，或者是提供设计，或是像本案中提供咨询服务？

英国高等法院审理本案件时，对《1980年时效法》的解释是，这个时效的起止时间是从一方提供完服务的时间开始算起，而不是从发票下发的日期或者款项应付的日期开始计算。

英国高等法院看来，尽管CCI在2019年12月27日就向英国法院提交了详细的索偿表格，但是根据案件事实，CCI针对CPA提供的服务在2013年12月17日已经全部完成。

按照6年的索赔期限，CCI的索赔提交的截止日期在2019年的12月17日，然而CCI提交索偿表格的时间刚好比截止日期晚了10天（实际于12月27日提交），导致英国法院无法支持CCI的索赔，CCI近5000万英镑的款项因此无法得到法律的支持。

其实，如果二者签署的协议中提到了有关延长追索协议的延长条款，那么法院会另当别论，因为协议中有一个“特殊条款”取代了法律所界定的6年时效原则。

但事实上，在CCI和CPA之间的协议当中，并没有上述延长追索条款，按照法律的要求。索赔人CCI是无法提出诉讼请求的。

需要指出的是，高等法庭已经针对索赔事由是否从发票截止日期开始算起这个辩论点给出了允许上诉的决定。从目前来看，CCI应该会决定提出上诉的。

丽莎提醒：

在上述案例当中，索赔人CCI提交索赔清单的时间仅比截止日期晚了10天，这是非常遗憾的。

这里不仅仅有对法律解读的差异，也与CCI在处理事务的态度有关。

如果索赔人能够对法律有更全面和更加清晰的了解，可能就不会错过这一截止日期，能够顺利地将索赔进行下去，最后获得一定的补偿。

如果索赔人能够更加积极，早日使用法律手段来维护自身权益，那么这一案件可能就是另一个故事了。

当然了，商业合同是很复杂的，诉讼时效开始计算的时间在很多情况下不是轻易可以判定的。为了避免将来不必要的纠纷，双方在起草合同的时候可以清晰规定一个诉讼时效开始日期的条款，比如说以发票的下发时间为准或者是以发票期限截止的时间为准，或者以其他的时间为判断的依据。

这样的话，就可以避免双方将来在这个问题花费时间和精力。

此外，如果您参与一场价值不菲、时间跨度长、众多参与者的商业合同之时，丽莎建议您需要咨询和聘请专业的商业律师为您的合同和您的权益保驾护航，这样能够在各个方面考量您的权益和经济利益，以防止因某些款项的疏忽而导致最后的巨额损失。

好的，今天的文章就先到这里。如果您对英国商业法或者其他英国法律方面有任何疑问，都可以进一步咨询丽莎律师行。

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爱情总是美好的，可是，当爱情走到了尽头，双方没有好好维护这一段关系。那么，结束这段关系可能是必然的选择。然而，如果你们在一起的时间很长，有着资产经济的捆绑，以及双方还有孩子的话，分开的决定可能会比较复杂。

当您想和伴侣离婚或者分手，又还没有办法立刻签署离婚的协议，可能需要分居一段时间。那么，共同拥有的财产和孩子该怎么办呢？

去年，当比尔-盖茨和他结婚27年的妻子梅琳达通过社交媒体向世界宣布他们将要离婚时，媒体报道说他们使用了一份“分居协议” （A separation agreement）来规定这对夫妇在分居时的财产、商业利益和资产将如何分配。

没错，一份分居协议（A separation agreement）可以给你们很大得帮助，规定双方在这个阶段的责任以及财产、孩子抚养的问题。

那么，什么是分居协议？你如何创建一个？它们是否具有法律约束力？本期《家庭法小课堂》，我们要给大家仔细讲讲。

什么是分居协议（A Separation Agreement）？

分居协议是一份书面协议，它覆盖了一系列领域，主要规定你们分居期间的财务、子女等安排。

无论您是已婚还是未婚，您都有权使用一份分居协议。比如说，如果您结婚了，您可以使用分居协议，在您进入离婚程序之前，商定你们的分居条款。如果您是未婚的同居者，您也会发现这样的协议会更有用，因为与已婚夫妇不同，那些没有结婚就生活在一起的人在分居后的权利和保护较少。

哪些情况下最需要写一份分居协议？

只要您认为这是一个好的选择，可以帮助你们和平分手，它总会是最好的选择。当您遇到以下情况时，它可能会更有帮助：

第一，您想分居，但还不想要离婚或解除民事伙伴关系。

如果您还没有准备好离婚，只是想和伴侣分开一段时间看看是否有挽救的机会（有时可能长达半年，一年）。但是，您又想记录下您的财务在这一段时间如何分割/管理，或者说，双方的小孩该怎么安排时。那么，一份分居协议是很有必要的。它可以帮助您和平处理这些事情，而不需要急着讨论离婚。

第二，如果你没有结婚，只是同居伴侣，现在需要分居。

英国的同居伴侣是不受到普通法保护的。所以，如果你们属于同居伴侣，现在打算要分居，你们就可以从分居协议中受益，以公平地分割资产和责任。例如，如果你们在一起有固定期限的租约，协议可以帮助你们确定如何分配剩余的租金。

第三，你们因宗教原因不希望离婚。

有些家庭可能会受到一些宗教因素的约束。那么，一份分居协议很有必要。

第四，您不能离婚或解除民事伙伴关系，因为您还没有结婚12个月。

英国法律规定，如果您结婚或同居一年，您还不能离婚的。您可以办理合法分居。那么，在您等待开始办理离婚或解体的时候，你和你的伴侣可以签订一份分居协议。这可以让你们在离婚或解体之前，就如何分居的细节达成一致。

总的来说，即使分居是友好的，签订一份分居协议也是很重要的。如果你们分享了许多东西，比如居住的房屋、汽车、联合储蓄账户；或者你们分担一些责任，如支付账单、支付抵押贷款或租金，以及照顾孩子的责任。

那么，这些个人和财务状况可能会发生意想不到的变化。分居协议将正式解决如何处理这些共享资产和责任的问题，它还将确定在这一过程中必须采取的步骤，例如出售你们的财产来分割收入，以及其他安排，以防止未来出现任何冲突或误解。

分居协议可以包括哪些内容？

如果您想写一份分居协议，协议上的条款因个人情况而异。然而，可以涵盖的主要内容会包括：

第一，房产

如果你们已经结婚、建立民事伙伴关系或同居多年，那么你们很可能已经一起购买了房产，或者正在租借你们共同居住的房产。

分居协议可以规定：

现在和将来的房子应该如何处理，例如，是否应该出售，或者你们中的一个人（和你们的孩子）是否应该在将来出售之前拥有独家居住权

在未来出售该房产时，你们每个人将得到什么收益份额

如果你们中的任何一方在出售前死亡，你们预定的财产份额应该如何处理？

现在你们不再住在一起，你们将如何分配其他资产和财产？

第二、财务问题

分居协议可以包括关于支付的决定：

贷款、信用卡和租购协议

抵押贷款或租金

公用事业账单，如市政税、燃气费、电费、水费、建筑和财产保险、电视许可证等。

财产和维护修理

学校和医疗费用

配偶/同居伴侣中的一方是否应向另一方支付赡养费

第三，孩子的问题

你们可以通过约定来安排未来对子女的照顾：

他们将与谁一起生活/共同照顾

他们将住在哪里

他们与另一方父母相处的时间有多长

假期该如何安排？

哪一方将申请儿童福利和儿童税收抵免

父母一方应向另一方支付多少儿童抚养费

分居协议是否具有法律约束力？

很遗憾的是，分居协议是没有法律约束力的。但是，如果协议写得很好，而且你们都有法律咨询，那么一方就很难在法庭上辩称他们不需要遵守这些条款。

如果出现以下情况，法院可以改变分居协议中规定的安排：

分居协议的安排偏向于某一方

一方没有得到寻求独立法律意见的机会

一方配偶/同居伴侣的全部资产未被披露

情况发生了重大的不可预见的变化

您可以要求家庭法律师为您起草一份分居协议，它将具有与任何合同相同的效力，可以随时在法庭上提出异议。

如果我签订了分居协议，然后又离婚了会怎样？

如果您和伴侣后来同意离婚，只要分居协议的制定是正确和合理的，法院就不太可能干涉它。通常情况下，您的分居协议的条款可以由律师转入财务同意令。你的分居协议将被附在该命令中。

如果您满足了这些条件，那么，分居协议可以作为离婚诉讼的一部分得到支持：

双方在签订协议前都听取了法律意见；

双方的情况与达成协议时相似；

双方都进行了充分和坦诚的财务披露。

分居协议需要律师吗？

在签订分居协议时，您不一定要听取法律意见，但这样做一定是好主意。总体来说，寻求法律咨询的原因有：

律师可以帮助您的分居协议更有可能在法庭上得到支持

如果您发现协议有偏差，您可以就任何理由寻求建议，找到一个公平的安排

最后，我们想提醒一下。如果您已经决定了您的分居协议应该包括哪些内容，您应该请独立的家庭法律专家检查一下，并把它变成一份法律文件。

请记住，您和分居对象是不能使用同一个律师的，因为这将意味着该协议不能作为你们离婚/解体的一部分在法庭上被考虑。

丽莎律师行家庭法律师在这一块很有经验，我们可以为您起草一份分居协议。如果有需求，可以进一步联系丽莎。

如果您想得到进一步的建议，请联系我们团队。

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房东出租房屋时一般会先审查租客的身份和收入，确保对方是正当人家以及有足够的入息缴交租金。

但是假如租客遇上突发事故无法按时交房租，又或者就是故意拖欠房租，房东又能做些什么去保障自己？

房东可以直接把房子的水电拆卸，让租客无法继续在里面生活，从而驱逐租客吗？

现在，丽莎就带莎粉们走进英国房产 – 拖欠租金的世界，解答您的疑问。

《租客拖欠房租, 房东可以断水断电吗? 》

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之后，我们还会继续以简单平易的方式，向莎粉们科普更多英国法律信息。

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华人们在英国打拼多年，可能在这里建立了相当大的财富。年老回国了，想在去世前给孩子们立下遗嘱。

这时，问题来了：如果我们没有在英国写遗嘱，国内遗嘱中涉及英国的财产，该遗嘱在英国受到保护吗？遗产受益人是否可以跨国继承和处理这些遗产呢？

简短的答案是——可以的。不过，它处理起来有点复杂。

根据1963年《遗嘱法》的规定，对于1964年1月1日之后发生的所有死亡事件，如果一份外国遗嘱（A foreign will）是按照遗嘱执行国的国家法律要求准备的，或者是按照遗嘱人在执行遗嘱时或死亡时根据其国籍国、惯常居所或住所国家的法律要求准备的话，那么，该遗嘱在英国可以被视为有效，可以用其来执行在英国的财产。

最近，英属维尔群岛高等法院（The British Virgin Islands ：BVI）做出一项新判决《BVIHCVAP2021/0001》，该判决再次确定了涉及“外国遗嘱”对英国（特指英属维尔京群岛）财产的执行问题。

最终，当事人的遗嘱虽然确实可以在英国执行了，可是，他的家族成员们为之花费的时间和经济成本相当大。

如果我们也和当事人一样，在两个国家都有着自己的资产，到底该如何立遗嘱更合适呢？我们一起来看看。

故事背景

本案涉及卡塔尔王室成员，前文化和遗产部长Sheikh Saoud Bin Mohammed Al Thani的遗产。

据媒体报道，Sheikh Saud是一个相当出名的艺术收藏家，他利用该酋长国庞大的石油财富，购买相当多的美术品和其他具有文化意义的物品，以填补当时在首都多哈建造的五个展示性博物馆。

自从当上文化和遗产部长后，他用了6年的时间在世界疯狂的购买，估计花费了15亿美元，使他成为世界艺术品和文物市场上的巨无霸。

2014年11月9日，这位厉害的人物在英国伦敦的家中去世，年仅48岁。卡塔尔文化部官员宣布了他的死亡，但没有说明原因。可能也没有太多人想知道他为什么去世的，然而，他去世后的遗产问题却引来了世界级的关注。

据说，在他去世后，在卡塔尔的伊斯兰教法院登记册中发现了一个条目，记录了死者对其全球遗产处置的口头愿望。

按照当地的惯例，他在24岁时曾到卡塔尔伊斯兰教法法院的一名法官面前，根据卡塔尔法律制定并有效地记录他的遗嘱。该条目由一名法官签署，并于1990年6月11日由登记处发布，记录了死者对其全球遗产处置的口头愿望。

那么，根据卡塔尔法律，该纪录被视为有效的遗嘱。

高等法院估计，他留下了价值约10亿美元的遗产，其中包括伦敦的房产、艺术品和珍贵的珠宝等等。根据该遗嘱的内容，死者将20%的动产和不动产遗赠给姐姐、侄女和其的左右手（比例分别是：5%，5%，10%）。

然而，死者的遗孀Sheikha Amena及其女儿Sara对此有争议，他们认为，这个数字被大大夸大了，事实上他的遗产实际上只值1500万美元左右。最重要的是，他们觉得这样的分配不公平，遗嘱是Sheikh Saud年轻时写的，他的意愿早就变化了。

于是，Amena、sara以及死者的长子Hamad在卡塔尔的初级法院提起诉讼，质疑该遗嘱的有效性和可执行性。他们认为，该遗嘱是年幼时口头立下的，已被死者后来的行为所撤销。因此，该遗嘱是无效和不可执行的。

当时的诉讼争议非常大。

在2015年到2016年期间，总共进行了14次听证会。每次上诉都非常复杂，家族上演了一次次激烈战争。

最终，2018年，卡塔尔高级法院公布，维持Sheikh Saud那一份口头遗嘱的有效性。

海外遗嘱在英国是有效还是无效？

在这期间，这一场家族战争还涉及到英国。

由于死者的遗产中包括英属维尔京岛群公司的股份，然而，他在生前却没有特别在英国起草任何遗嘱。

2015年，英属维尔京群岛高等法院向上诉人Amena颁发了死者在英属维尔京群岛的遗产管理书，理由是Sheikh Saud在英属维尔京群岛是无遗嘱死亡。

2018年，当卡塔尔上诉法院公布了结果后，被告（Sheikh Saud的姐姐、侄女和其的左右手）立刻在英属维尔京群岛提起诉讼，要求撤销那一份管理书，并要求遗嘱认证——因为Sheikh Saud遗嘱被当地判是有效的。

然而， Amena不服，她继续辩护。她认为，根据英属维尔京群岛的法律，该遗嘱是外国遗嘱，它在维尔京群岛是无效的。

她对法官说，她已经认真地搜索，没有发现任何与死者在英属维尔京群岛的遗产有关的遗嘱。她非常肯定，死者并没有在英属维尔京群岛起草任何遗嘱，属于无遗嘱死亡的。在这样的情况下，当地是不能按照外国遗嘱来发放遗嘱认证的。

法院究竟怎么判呢？

法院：对外国口头遗嘱的承认–通过判决禁止反言

在此次审判中，英属维尔京群岛高等法院需要判断的问题是：国外遗嘱是否可以影响死者在英属维尔京群岛的遗产分配问题？

据法院资料显示，高等法院确认了该案适用于禁止反言原则（Equitable Estoppel）。该原则是国际法及普通法上的一项法律原则，其目的是防止对有管辖权的法院已经决定的事项重新提起诉讼。

法官认为，如果当地没有适用的立法，英属维尔京群岛法院需要依靠英国普通法的“国际私法”来确定已死亡的外国居民拥有英属维尔京群岛的资产继承问题是否合适。

在这样的情况下，需要优先考虑的因素是：死者住所地法院是否已经对死者的遗产做出了决定？很明显，外国法院（卡塔尔法院）已经这样做了。那么，英属维尔京群岛法院将认为自己受该裁决的约束。

英属维尔京群岛法院认为，卡塔尔上诉法院通过国际私法的普通法原则，已经确定了英属维尔京群岛法律的有效性。也就是说，卡塔尔诉讼和英属维尔京群岛诉讼中的问题实质上是相同的，它们不应该被重新提起诉讼。

另外，高等法院确认了英属维尔京群岛的法律适用于不动产，但死者居住地的法律适用于动产。后者的法律制约着诸如什么是他的最后遗嘱以及它是否有效以及有效的程度等问题。

就继承而言，股份是否被视为动产或不动产的，应根据英属维尔京群岛的法律来决定。

法院认为，英属维尔京群岛公司的股份确实是动产。虽然《商业公司法》第245条认为这些股份就所有权而言位于英属维尔京群岛，但就继承而言，它们仍然是动产。因此，死者的动产的继承受卡塔尔法律的管辖，该法律相应地适用于确定遗嘱的有效性和可执行性及其下遗产的处置。

最后，法院做出判决：根据死者居住地的法律被认定为有效的外国遗嘱，它在英属维尔京群岛是有效的，当事人可以在英属维尔京群岛继承死者的动产。

丽莎想法

随着家庭财产变得越来越复杂，留英的外国人士越来越多，跨境财产纠纷可能会在英国家庭法院中频繁出现。

该判决可以给大家一个很好的提示，当涉及到国外遗嘱的时候，如果当地已经判该遗嘱生效了，那么，它是可以在英国被执行的。当然，这可能还会涉及到不动产和动产之分——它的法律比较复杂，还需要因个案来分析。

通过该案件，丽莎律师行家庭法律师张昕蕾想和大家说一说关于国外遗嘱的事情。

根据英国法律，一个人可以自由地将他们的遗产留给他们想要的人，但一些国家有强制的继承规则，对遗产管理的方式和对象提出了某些强制性要求。如果一个人的住所在英国，并且他们有一份有效的英国遗嘱，那么根据英国法律，在这里持有的资产将根据他们的遗嘱传递。

如果一个人的住所在英国，但在国外有资产的话，虽然他们可以在英国起草处置世界各地的资产，但英国遗嘱处理这些资产的能力，将取决于这些资产所在国的法律。这与土地等不动产尤其相关。

如果一个人的住所在国外，并有一份外国遗嘱，但在英国有资产，那么根据英国法律，他们在英国的遗产将必须根据英国法律进行管理，如果英国本地没有适用的法律，就应该按照国际认同的法律来管理。从本案就可以看出，只要证明您的外国遗嘱被当地法院认定是有效的，英国法院大多数情况下也会承认的——除非特殊情况。

张律师认为，无论在什么情况下，当涉及到外国资产，或者一个人的住所在外国司法管辖区，我们总是要建议客户，提前咨询该司法管辖区的法律专家。除了确保资产被涵盖在有效的遗嘱中之外，还需要考虑税收问题。

“如果需要在外国司法管辖区订立遗嘱，我们会建议不同司法管辖区的律师之间要相互联系，以避免潜在的问题。

另外，为了避免昂贵的法律费用以及时间成本。我们认为，保险起见，您最好可以分别写一份遗嘱。打个比方，如果您是英格兰和威尔士的户籍，您可以在英格兰让律师订立遗嘱，同时，在该遗嘱中列出一些限制规则，比如，该遗嘱只处理您的英国资产，然后，您在其他国家再另外订立遗嘱，处理这些其他国家的资产。“

立一份遗嘱是非常重要的，如果您需要立遗嘱或处理遗产相关的问题，可联系丽莎律师行。我们的家庭法律师在这一方面有着多年的经验，会给您起草一份具有法律效应的遗嘱，帮助您实现最大利益。

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