上一期《买房实用手册》，丽莎为大家讲解租赁产权续租的问题《租赁产权只剩下90年了，该不该延长租期呢？》，我们提到业主在延长租约的过程中，最好能请一名测量师（估价师）来计算租约延长费用，这将会是您谈判的武器。

很多莎粉提问了，测量师的工作安排是如何？他们是怎么计算续约费用的？为什么不可以用网络估价器来代替？

通常来说，业主的续租安排是：1，非正式 (送达通知之前与永久产权人私下接触)——延长任何年限，最长为999年；2，正式的（通过送达通知）——在当前租赁期的基础上再延长90年。

在大多数情况下，许多租赁业主会采用正式的法定程序来续租。有的时候，租赁业主也会以非正式的方式延长租约年限。无论是正式的还是非正式的，测量师对于续租费的工作以及计算方法都差不多。在本篇文章中，我们为大家详细讲讲：

• 如何估算租赁权延期费用？
• 测量师（估价师）一般会做哪些工作？
• 如何与永久产权业主谈判？
• 可以使用在线估价器吗？

→ 如何估算租赁权延期价格？

如果您正在考虑延长现有租期，第一个想到的问题应该是，我将为此花费多少钱？法律要求的评估过程比较复杂，往往很难形成一个非常明确的数字。总的来说，根据《1993年租赁改革、住房和城市发展法》附表13第二部分，业主必须为新租约支付的价格将是以下几个事实的总和：

房东（永久产权持有人）在该公寓中的权益价值。换句话来说，您的房东在目前的租约中的权益价值与他们在新租约签订后的额外90年的权益价值之间的差异。

婚姻价值。只有当您的公寓的租期低于80年时，就会有该计算因素了。当您延长您的租约时，您的公寓的价值已经跃升了。您会因此赚到一笔钱，这就是婚姻价值。那么，您必须把这个假设的利润的一半交给您的房东。

您的房东因新租约被授予而遭受的任何损失的赔偿。赔偿是为了弥补您的房东在其他财产（建筑中的其他单位或建筑本身）中的权益价值的任何其他减少，以及因新租约被授予而产生的任何损失或损害。

房东的权益价值的其他方面减少（1）：由于整个新的租约是以胡椒角租金（非常低的或名义上的租金）为基础的，他们将失去原租期内的地租收入；以及（2）由于他们必须等待90年才能在租约结束时将公寓的所有权转回给他们，他们因此而遭受的损失。

→ 测量师在估价阶段的工作安排？

由于估值没有办法形成一个非常精确的概念，比如，A固定多少，B固定多少；不同的房产会有不同的具体情况，公寓现有价值和延期后的改善价值、地租、收益率以及租约期限都会对以上框架带来影响。

所以，聘请一名延期测量师（估价师）会非常有帮助，他们会向您搜集信息，根据上一篇所说的法律规定的“价格结构”来做出大致计算。

总的来说，当您聘请了一名租赁延期测量师后，他们会向您搜集相关资料并开展以下工作：

对您的财产有一个准确的把握。他们通常会通过审查土地注册处的文件以及最近的营销数据来完成的。由于不考虑条件，他们通常不需要当面来检查，除非您的公寓处于特殊情况。

找到并分析最近的可比物业的销售情况，他们可以用这些数据来证明您的公寓估值。

如果您的租约在80年以下，他们需要看看是否有任何类似的房产销售，这些房产都是短租的。这可能会大大影响应付的”婚姻价值”。

如果您的地租很高，估价师还应该分析公寓区永久产权的销售情况，以了解投资者为地租收入支付了多少钱，这可能会影响您在延长租约时支付多少钱。

最后，当他们分析完毕后，应该向您提交一份详细的报告，告诉您他们认为您需要支付多少钱来延期，以及为什么要这么做。

需要注意的是，测量师将利用他们的经验和密切监测当地的房地产市场，以产生有意义的数字。但是，无论他们多么熟练或有经验，估值都不能产生最终的数字，您需要有一个谈判的过程。估值将始终是基于买方准备支付的最佳估计，几乎可以肯定的是，您的估值和房东的估值也会有所不同。

→ 租约延期谈判

在您得到一个价格的范围后，您需要在谈判价格之前向永久产权人送达一份通知，证明您想要延长租约，并向他们提供该价格。价格需是一个合理的起点，但通常会偏低，以留出一些谈判的空间。然后，您的地主会提出一个对立价，请各位有心理准备，这个价格通常要高得多，有时甚至是不合理的价格。

接下来，您的测量师和永久产权持有人聘请的测量师会相互交换他们的计算结果，这使双方都能看到差异所在。一个好的谈判者会提出支持您立场的证据，同时用论据来反驳永久产权业主的证据。双方都会根据提出的证据和论点做出让步。通常情况下，这最终会找到一个大家都准备接受的数字。

一旦租约延期被同意，下一阶段就是完成反映租约延期所需的法律工作。通常这是一份简短的文件，参考您现有的租约和其中的所有条款。

如果你不能与您的永久产权持有人达成协议，那么您可以向财产法庭提出申请，由法庭为你决定。然而，这很昂贵，双方都要支付自己的费用。

→ 可以使用网络租赁延期估值计算器吗？

只要您搜索关键字就会发现，网络上有许多租赁续约的计算工具。这些工具可以为您做一个大致的费用判断，但是，您绝对不能用它来向您的房东提出正式的报价，因为：

第一，不准确。在线计算器通常被认定为不准确的，因为有些变量只有合格的RICS测量师才能提供，如回溯率、当前的市场价值（有无延长租约）、地租增长和应用的相对性。

延长产权期限的报价中如有错误，可能会拖延这一过程，也会让永久产权人觉得您的期望值与实际租赁费相比太低，从而在未来的谈判中留下一些阴影。

第二，一定需要缴纳的额外费用。按规定，您需要为永久产权人续租估价师付费的。然而，只要您提供RICS皇家测量师的估价证据，一些永久产权人可能会直接用您的，不需要您支付他们相关费用。这样一来，您有可能节省600到1500英镑的永久产权估价费用。然而，如果您只是提供了一个在线计算信息，那么你的永久产权人一定将寻求您支付这一笔费用。

第三，不能成为法律证据。如果您没有办法谈妥，可能需要到法庭。那么，法院是不会接受这些网络数据作为证据的。

我们认为，聘请一名测量师还是非常有必要的。如果没有在早期阶段得到测量师的估价建议，就申请延长租约是不明智的。一名测量师在谈判中发挥的作用包括：

您可以在租户通知书中向房东提供的金额数字；以及：

就如何回应房东的反通知向你提供建议；

代表你与房东进行谈判（您也可安排律师谈判）；

如有必要，在第一级法庭（财产庭）提供专家证据。

一旦您在租户通知中向房东提出了您的提议，您就必须按照这个过程来进行，并支付房东的合理费用。所以，您最好不要在没有得到关于可能的费用和结果的专业建议开启程序。

此外，并非所有的测量师都擅长此类工作，在要求他们提供估价之前，您应该仔细询问测量师的法律经验。有关专门从事这一领域的测量师建议，请联系皇家特许测量师协会。

好了，本期干货就到这里。下一期，我们为大家讲讲购买永久产权的一些小知识。

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英国内政部今天（3月15日）突然抛出重磅宣布！最新发布《HC 1118》移民法修订通知。

这个“修订通知”很大篇幅聚焦于商业移民方面，基本兑现了先前内政部透露的相关变化，包含发布全新工作类/人才调动类签证路径；同时，在和人权相关的申请方面，也有大动作的变化！

1. 新“国际商务流动人才签证”（Global Business Mobility）正式发布

简言之，新Global Business Mobility路径的出现（或者根据英国内政部的最新宣布，这个签证“大类”），用意在于把英国所有“人才调动”相关的签证分支/路径都归为一类。

揉合成统一路径/大类后，再将它们区分成以下分支：

1）高级或专家/专业人才（Senior or Specialist Worker）：这主要用于取代现有的Intra-company Transfer（公司内部轮调）签证，适用在英国有业务（已经有分部/分公司）的企业，调派国内/海外高级主管或专业人才来到英国。

2）Graduate Trainee（毕业培训生）：取代现有的Intra-Company Graduate Trainee—内部轮调培训路径，允许在英国已有分部/分公司派遣属于培训计划（Training Programme）的培训职员来到英国。

3）UK Expansion Worker（暂译为“企业扩张英国路径”）：用于取代目前属于Representative of an Overseas Business中的“首代签证”路径（Sole Representative）。适用想要扩张业务至英国海外公司，派遣人才來英建立英国分部，拓展英国业务。

4）Service Supplier（服务供应商路径）：此一分支/路径适用符合英国（国际）贸易协定的服务供应商（受雇于海外服务供应商的约聘人员或海外自雇专业人员），派遣至英国为所需项目提供服务；新的“Service Supplier”分支－取代了原有的Temporary Work – International Agreement中的“合同服务供应商和独立专业人员”路径。

5）Secondment Worker（借调/派遣路径）：指在“高价值合同或投资”中，由海外雇主（合作方）借调/派遣到英国公司，服务于该“高价值合同或投资”的所需人才；这是一个全新的“人才调动”路径。

2. “首代路径”被移出Representative of an Overseas Business之外

通过以上整合，因“首代路径”被上述“企业扩张路径”取代，并整合进去“Global Business Mobility”的大类中。

所以，在原有的Representative of an Overseas Business（国际企业代表）路径中，首代签证/分支遭到取消。

这代表，Representative of an Overseas Business路径中将只剩“媒体代表签证”（Media Representatives）这个分支。

不过，如果目前已经持有“首代签证”的申请人也不必过度担心，因为内政部依旧允许已经持有“首代签证”的申请人，未来继续以该路径申请续签或永居。

但当然，新的变化也意味著，正式实施后将不再接受任何首代签证的“新申请”（Initial applications）。

3. 两类“新工签”正式推出

大家引颈期盼的新Scale-up（成长型公司工作签证）和High Potential Individual（高潜力人才签证）也随著这次的最新移民法变化被正式宣布！

这代表，新Scale-up路径将自今年8月22日起正式实施；而High Potential Individual路径则将从今年5月30日起就开始实施。

1）High Potential Individual（高潜力人才签证）

“高潜力人才”将是一种商业签证，不属于“雇主赞助”制度。

想要申请这类路径，申请人必须毕业于“全球顶尖大学”（Top global universities），持有该“顶尖大学”的学士或硕士以上学位，并且该“学位”是自申请日期算起（回推的）5年内获得。

至于如何算是“全球顶尖大学”，内政部届时会有一个列表，申请人必须是来自该列表上“顶尖大学”的毕业生。

内政部表示，其“列表”将会参考目前具有全球性声誉的排名如（并且会至少参考至少两类“排名”来确保公正度）：

QS World University Rankings（https://www.topuniversities.com/university-rankings/world-university-rankings/2021）

Times Higher Education World University Rankings（https://www.timeshighereducation.com/world-university-rankings/2021/world-ranking#!/page/0/length/25/sort_by/rank/sort_order/asc/cols/stats）

Round University Ranking（https://roundranking.com/ranking/world-university-rankings.html#world-2021）

来自“全球顶尖大学”的学士或硕士毕业生，成功获签后可获得两年效期的高潜力人才签证；博士毕业生则可获得3年效期的签证。

2）Scale-up（成长型公司工作签证）

Scale-up可被视为一种“更弹性”的工签路径。

申请人必须拿到受英国内政部“认证”（Authorised）的“成长型”公司的工作赞助Offer。

这类“成长型”公司（也就是雇主），不需要像目前的技术工签（Skilled Worker）那样具备“赞助资质”（Sponsor Licence），但需要向内政部“注册”（Register）。

想要注册而获得内政部认证的公司/雇主，需要证明该企业符合以下要求：

该企业在过去3年内的平均年收益，或者（所创造的）就业增长率/就业人数，增长至少达到20%；并且

在这个“3年期间”的最开始时，该企业已经有至少10名雇员。

（不过内政部也有说，会再考虑还有没有其他的条件，能够辅助企业证明自己为“成长型”公司。）

同时，对于“被聘用”的海外雇员（也就是申请人），也需要满足以下要求：

属于“高技能”工作Offer，必须是达到RQF 6的工种；

同时，雇员的年薪必须至少达到33,000英镑（并且满足其工种的Going Rate）；

成功获签的申请人，首签将获得两年效期。之后如果想要续签，则需要满足——持Scale-up签证在英国的至少一半（50%）时间，年薪都至少满足33,000门槛（申请人将需要提供PAYE的证明）。

续签成功的话，将会再获得（额外）3年效期的签证；加起来总共“满5年”后，申请人（在满足永居申请相关条件下）可以申请英国永居。

意思就是说，Scale-up签证将具“永居导向”。

最后，针对Scale-up和High Potential Individual路径还有一点需要补充，就是两类签证都有英语要求，需要满足B1英语成绩。

并且，两类签证都可允许家属“陪工”。

除去上面所说的商业移民方面的变化之外，移民局还对下面人权类的签证申请做出了重大的改变：

1. 孩子7岁申请永居

这指的是在英国出生的孩子。如果当事人在英国连续生活7年了，就可以直接申请永居。在过去，当事人在这种情况下只可以申请2.5年的身份，然后连续生活10年，才可以申请永居。

2. 非法入境者需连续在英国合法生活10年后，才可以申请永居

移民局对于非法入境者再次祭出惩罚的措施，规定对于这类申请人，除非当事人是未成年的孩子或者是获得正式难民身份的人，否则，当事人必须在英国连续合法生活10年才可以具有申请永居的条件。

3. 申请永居必须英语考试

很多莎粉担心的事情终于变成了现实。按照这次移民法的变动，当事人如果要申请永居，则必须获得/通过英语考试和Life in the UK考试，无论当事人是持有5年途径的签证还是10年途径的签证。

在过去的移民法规定中，持有10年途径签证的当事人一般是不需要英语考试的，因为这类签证一般都是特许情况下给与的签证。

比如说当事人申请配偶签证续签或者永居，但是因为收入不足或者英语不过关等原因，配偶签证续签或者永居被移民局拒绝后，不过由于当事人的特殊情况比如有未成年的英籍孩子，移民局还是给与了当事人2.5年的特许签证。属于这类情况的当事人将来在申请永居的时候，将会被要求提供英语成绩证书和Life in the UK证书。

不过有一点需要说明的是，这种情况只是针对那些在移民法下获得身份的人。

在现实中，还有很多人并不是通过移民法申请而获得身份的，比如目前大多数通过孩子7岁获得身份的人。

这类签证一般都是移民局酌情处理而给与的，也就是我们平常所说的最常见的特许身份，英语就是DL的签证。这类签证的获得一般不是根据移民法来给与的。

由于我们上面所说的都是移民法（Immigration Rules）方面的变化，丽莎理解，这些变化对这类签证的影响应该不是很大。

当然了，在现实中，移民局在给当事人身份的时候，也常常说，当事人是按照移民法的某条某款来获得的。如果是这样的话，这就等于是移民局把当事人的身份纳入了移民法的范畴。如果是这样的话，当事人是很有可能被要求考英文的。

如果出现这种情况，相信有不少的当事人会要求移民局把自己的案件拉出移民法的要求之外的，从而能够继续享有不需要考英语就可以申请永居的权利的。

4. 获得伴侣关系获得签证的人（Spouse Vsa）都将可以通过家暴来申请永居

按照目前移民法的规定，只有持有配偶签证的人（也就是那些必须满足英语成绩，收入和住房的申请人），才可以以“家暴受害者”的身份来申请永居。

但是在现实中，很多人虽然同样是通过伴侣关系来获得身份，却并不是持有配偶签证的。

比如说，一个人在英国是非法的，但是和自己的伴侣以及英籍孩子生活在一起。在这种情况下，这个人就可以通过自己和伴侣以及孩子的关系来申请自己的身份。

这种身份虽然也是2.5年的，但并不是传统意义上的配偶签证，因为当事人在英国是没有身份的，而且在申请的时候没有语言，收入和住房等方面的要求。

这类签证的持有人哪怕是家暴的受害者，在过去移民局也不允许他们以受害者的身份来申请永居。

按照新的规定，他们将可以和传统意义上的配偶签证持有人一样申请这类永居。

好了，由于这次移民法的变化比较多，丽莎今天只能针对其中最重要的变化简单列举出来。我们将会在未来的几天中，针对每一项签证的具体变化进行更加详细的阐述。

其中，对于商业和工作类签证方面，也有一些其他途径的小幅变动或技术性变化，丽莎也会在之后进一步为大家说明。

请莎粉们持续锁定，不要错过我们接下来几天对于重磅移民法变化的详细解析！

今天的文章就到这边，如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都可以进一步咨询丽莎律师行。

任何英国税务方面的问题，也欢迎联系咨询丽莎会计行。

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英国法律规定，卖家在出售土地或房产时有义务披露所掌握的所有信息，包括对其价值产生的负面影响以及可能会影响潜在买家决策的任何缺陷，无论买方是否就这些事项提出询问。

您可不要忽视该规则，如果您没有提供相关信息，或者提供误导性信息，则有可能遭到刑事指控；如果交易进行完毕，买家也有权撤销合同，最终反倒让您损失惨重。

今天，我们一起来看高等法院新出炉的案子《SPS Groundworks v Mahil》，一块土地在拍卖行竞卖，然而，中标者却没有完成这笔交易，卖方只好以更低的价格将土地转售他人，亏了不少。诉讼随之而来，卖家向买家提出违约索赔，没想到却被买方反诉，告他未能披露土地产权的缺陷和限制，要求赔偿更高金额。最后，谁赢了？

→故事背景

2019年，莱斯特的马希尔先生和夫人在报纸上看到一条土地出售的广告。广告成，该土地位于莱斯特郡斯托顿村高尔比巷的一栋居民住宅旁边，一个月后会在当地拍卖行进行拍卖。

随后，马希尔先生和夫人亲自来到现场参观了这一块土地。马希尔先生称，这一片土地所处的位置非常好，有着足够的空间，对面还有一个教堂以及居民楼。于是，俩口子决定买下这一块土地，打算开发家庭住宅。

2月12日，马希尔夫人如约参加这一场土地拍卖会，并以130,000英镑的落槌价赢得该地块。随后，她签署了一份销售协议，并支付了13,000英镑的定金，约定完成日期为2019年3月12日。

然而，奇怪的是，马希尔夫人没有按承诺来完成交易。据法院资料显示，该土地的拥有者史密斯先生给马希尔夫人发出了完成通知书，却遭到她拒绝。

史密斯先生只好接受，并在第二次拍卖会中以低价售出，与第一次拍卖的价格相差很大。史密斯先生认为，马希尔的违约行为导致了他经济受损，于是，他立刻向马希尔一家提出索赔。

马希尔先生以及夫人非常生气，立刻反对这一索赔行为。

原来，他们在竞拍后发现，这一片土地根本无法进行再开发。史密斯先生并没有向竞拍者披露土地产权的缺陷，销售文件中也没有提到该土地有着众多限制问题。她提出反诉，要求偿还定金和买方的溢价，金额为14,074英镑。

→卖方没披露什么？

事情要从2017年开始说起，史密斯先生购买了这一块土地，成交价为87,000英镑。出售后，该土地相邻房产的业主找到了史密斯先生，表示他想购买这一块土地，并对史密斯先生出价。然而，史密斯拒绝了邻居的提议。

原来，史密斯先生想在这一块土地上进行再次开发。随后，他立刻与当地规划官员见面，讨论土地发展的问题。

不过，史密斯先生被告知，这块土地的大部分都被列为重要的公共空间，不允许被开发。如果他非要修改现有的计划，应该与教区委员会接触。史密斯先生立刻与教区委员会进行了接触，但遭到了拒绝。由于现金流的问题，史密斯先生最终决定在拍卖会上出售这块土地。

据了解，史密斯先生向社会各界发出的拍卖广告非常诱惑，并重点描述它有着很好的开发空间：”该地块有着很好的发展空间，取决于任何必要的规划许可，是一个极好的投资机会。所有的规划查询应向哈伯勒区议会提出。”

很快，教区委员会看到了这则广告，立刻给史密斯先生写了一封信，要求他更改广告内容，并向潜在的竞标者透露以下三点真实信息：

该土地所在地区被哈伯勒区议会登记为“绿地”，因此，它受到保护不被允许开发；

存在着一个土地增值条款（Overage clause）。该条款规定，如果该地块由于再开发或者获得了开发许可从而增值的话，买方需要向该条款的受益人，也就是该土地在2007年进行交易时的卖家，交付一定数量的费用。也就是说，万一土地可以进行开发的话，买家也需要把自己可能获得的利润的一部分分给别人。

村内的任何进一步发展都是不可持续的。换句话就是，这个地块基本就不会再获得进一步开发的许可。

教区委员会的工作人员强调，这些规定与广告词中的”很好的发展空间”定义相差甚远！他们希望史密斯先生能够提醒潜在购买者，避免损失。

然而，史密斯并没有按照信中的要求来做。后来，教区委员会的工作人员立刻找到拍卖会的负责人，要求他们在网上描述。随后，拍卖会在土地信息旁加上一个法律包，写着这些警示消息。

然而，竞标者马希尔夫人却没有看到该法律包。

马希尔夫人说：“我们当时在拍卖网站上看到该土地的图片，确实也发现它旁边有着一个法律文件。我们试图下载，但是它一直在缓冲而无法下载成功。

当我们支付定金和应付费用的时候，该地的郊区委员会代表找到了我，给了我一份信的副本，这时我才知道，原来我们不可能在这一块土地上开发的。后来，我们再一次尝试下载法律文件，终于发现了超限条款。”

她夫人认为，卖方的广告词有误导，卖家并没有按照义务清晰披露他们所知道的产权缺陷。合同相关的条款不能弥补未披露的缺陷，使违约的供应商能够规避责任。如果没有披露重大缺陷，购买者有权撤销合同的。

史密斯先生对其进行反驳，他认为，拍卖行已采取了合理的措施，在网上提供了文件。竞标者有必要自己检查信息的内容。

“拍卖会上有一个醒目的标志，鼓励人们阅读法律文件，拍卖师帕克先生也提到在竞拍前阅读法律文件的必要性，这是竞标者的责任。”

→法官怎么判？

双方确实对土地的所有权包含缺陷这一事实没有争议，那么，法院究竟怎么判呢？

在初级法院里，一审法官认为，购买者没有阅读法律资料，是咎由自取。初级法院认为，马希尔先生以及夫人属于有经验的房地产开发商，法律资料中已经描述了相关缺陷，包括超额费用。购房者没有看清问题，是他们的错。

然而，在上诉过程中，高级法院的法官并不同意以上观点。他认为，卖方违反了披露产权缺陷的义务。在拍卖行的法律资料中包括这些信息是不够的，这些只是“注意事项”的表现，买方需要交付的超额费用并没有被标明。这些缺陷本应该特别提醒竞标者注意，但却没有。法院还认为，合同中的一项条款，即土地的出售受制于文件中的事项，并且买方接受所有权，并不是卖方的免责牌。

最终，法院决定，由于未披露的所有权缺陷，买方有权撤销合同并收回其定金。

据了解，在上诉时，马希尔先生还对卖家进行虚假陈述的指控。针对该索赔，法院认为，卖家确实对情况进行了虚假陈述，对土地的描述是具有”极好的”发展空间，这与80%的土地不可开发的事实是不一致的。

然而，购买者在这部分案件中败诉，因为他们没有受到虚假陈述的影响。他们购买土地仅仅是基于他们对土地的看法，他们并没有依赖目录中的内容。

→丽莎怎么看？

关于本案有两方面的提醒。

第一，卖方有必要确保遵守披露义务。

从本案就可以看出，哪怕您的出售信息里包含着一些注意事项，这不适用于所有权缺陷的披露原则。也就是说，卖方必须主动（甚至可以说向外宣传）某项缺陷才能算数，并且要指出有可能会破坏买方的期许价值，以便让普通购买者了解特定的困难是什么。

按我们的经验来看，很少有产权是完全一点问题也没有的。卖方必须要诚实积极地强调所有不利的地役权、契约和其他产权上的限制。即便有一些问题是不易被发现，卖方也不能掉以轻心，如果对任何灰色区域保持”低调”，一定是不明智的做法。

第二，谨慎宣传，避免虚假陈述

虽然买家并没有在虚假陈述上拿到胜诉，但对于卖方来说，这也是一个有用的提醒。在做任何广告的时候，一定要控制“度”，一旦夸张说明，比如像本案“极好“的发展空间，假如买方因为信任该陈述后受到任何损害，卖方也得负上责任。

如果消费者在购买或销售时不太清楚需要披露哪些消息，请立刻联系丽莎律师行，我们房产部门以及诉讼部门会给您提供具体专业的建议。

好了，本期《丽莎说案》就到这里。我们下一期再见，希望本篇文章对您带来帮助。

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新冠大流行期间，英国政府曾一度“封城”来限制疫情的扩散和蔓延，但是这种“严厉的封锁”给英国的商业和经济带来损害，也让很多人失去工作和生计。

对于一些依靠人流量的行业而言，一次又一次的封锁可以说是“灭顶之灾”，虽然英国政府拿出不少纾困金来帮助这些企业减少损失，但对于高昂的固定成本和一系列的开支来说，这些纾困金很难让问题得到根本性的解决。

大批的服务业、餐饮业、接待行业在新冠大流行的影响下走向没落，甚至退出历史舞台。英国的高街商铺也迎来了一次“大清洗”。

尽管新冠大流行的这种能够改变人们生活习惯的“天灾人祸”并不是经常出现，但是类似于暴雨、洪水、城市内涝，亦或是游行示威、警察封路等一系列“阻止运营”的情况时常在英国发生，因此很多商家也为商铺配置了商业保险，以便在遭受损失之时能够获得理赔。

不过，这种因“大流行病”导致的“全国性封城”，保险公司会根据条款理赔吗？

今天，丽莎律师行的商业律师团队为大家分享一个刚刚宣布判决的案例，《Corbin & King v Axa》，也是英国商业法院在商业中断BI（Business interruption）名单中最新审理的案件，非常具有借鉴意义。

丽莎带您看看英国的商业法院是如何裁决有关新冠大流行期间导致商铺营业中止的保险索赔案件。

那么，英国商业法院最后的裁决到底偏向于商家还是保险公司呢？如果您的商业也购买了类似的保险，也在新冠大流行期间蒙受了经济损失，那应该如何进行申诉理赔呢？

案件背景：

索赔人Corbin & King在伦敦和周边地区经营了一系列的知名餐厅、咖啡厅和高端接待场所。

这样规模的餐厅连锁公司在保险层面是绝不会含糊的，他们购买从法国知名跨国保险集团，安盛集团（Axa）购买了一份综合商业保险，保险期从2019年11月12日至2020年11月11日。

这份保单包含一个非常重要的条款——NDDA条款（Non damage denial of access），这一条款成为了这个案件以及理赔的重要关键点。

什么是NDDA条款呢？

NDDA（Non damage denialof access）从字面直译为“非损坏性的禁止进入（营业场所）”。这一条款具体意味着：在保险期间，营业场所附近发生的事故，导致警察或者其他执法部门禁止或阻碍顾客、员工进入营业场所的事件。

什么情况下属于NDDA条款所涵盖的情况呢？丽莎为大家举一个例子：

莎粉在伦敦市中心开设了一家餐厅，恰巧在有人报警称附近的地铁站发现了可疑的不明物品，警方为了公众安全，暂时封锁了地铁站和周边的街道，导致莎粉的餐厅在短时间内无法继续营业，餐厅的员工也需要撤离。

随后，不明物品被移除，警方恢复了地铁站和周边道路的交通，莎粉的餐厅也可以继续运行。在这一情况下，如果莎粉购买的商业保险中含有NDDA条款，那么就可以触发这一条款：在没有破坏和损失的情况下，警方或是其他的执法部门的活动影响到了莎粉餐厅的运行，造成了经济损失。

那么这里所说的非损坏性又是什么意思呢？是说对生意不具有损坏性吗？

这显然不是。如果是说对生意不具有损坏性的话，也就谈不到赔偿或者保险的问题了。这个非损坏性是针对生意所在的建筑物来说的，也就是说对建筑物不具损坏性的禁止进入营业场所这种情况。

那么为什么会有这种针对对建筑物不具损坏性的专门保险条款呢？

这是因为一般的商业保险条款多数是针对因为建筑物受损从而给生意造成损失的情况来说的。比如说，一般的保险条款会规定，如果建筑物遇到雷击，火灾或者水灾的情况下，保险公司应该如何理赔的问题。

很明显，警察因为示威游行而封店，或者政府因为新冠而封店都不是属于这种情况的，因为在这两种情况下，生意本身的建筑物是毫发未损的。这就是为什么除去一般的商业保险之外，还有这种特殊的NDDA条款。

很明显，这类情况在市中心比较常见，比如游行封路、高空施工划定的禁行、摄制组取景拍摄等。

那么，Corbin & King的保单是如何限定NDDA条款呢？

在Corbin & King购买的这份保险中包含了NDDA条款，其中规定：

当Corbin & King营业场所周围一英里范围出现危险和骚乱，受到来自警察或其他法定机构的阻碍或限制之时，Axa可以为其承担所造成的损失。

该保单对于NDDA条款有一个分项限额，即触发NDDA条款的索赔金额限制在25万英镑。

因此，Corbin & King向Axa提出了索赔要求，要求根据NDDA条款获得赔偿，分别提出了三个索赔的原因和时间：

2020年3月，英国实行全面封锁导致营业场所关闭；

2020年9月，由于防疫政策，营业场所需要在晚上10点宵禁；

2020年11月，英国再次进行封锁影响营业场所的正常活动。

而Axa拒绝了索赔，认为Corbin & King无权根据保单的NDDA条款对于这些事件进行索赔。最后，Corbin & King选择向Axa发起诉讼，试图挑战Axa拒绝索赔的决定。

英国商业法院如何看待这一案件？最后如何裁决？

这一案件由法官CockerillJ负责审理，她认为此案件有两个关键问题：

1. NDDA条款能否应用于政府应对新冠大流行而使用法律限制进入营业场所的情况，为投保人的损失提供有效保障？

2. 如果NDDA条款可以应用在此场景下，按照保单的规定，是对所有场所累计25万英镑的单一限额，还是对每一个场所都有25万镑限额？

法官Cockerill J参考了此前英国高院的测试案件中具有可比性的条款和结论。她认为，每一个新冠病毒确诊病例都是造成限制的原因。

换句话说，在营业场所附近或范围内的新冠确诊者和其他未投保的营业场所的附近的新冠确诊者是共同造成政府封城的原因。新冠大流行可以构成一种危险，而这种危险可以是营业场所范围内一个或多个新冠确诊者。

按照这一逻辑进行推导，法官CockerillJ认为，新冠病毒能够成为营业场所周围一英里内的危险因素，加之其他地区的病例共同导致了政府的封锁措施，最后导致企业营业中断，造成损失。

因此，法院裁定NDDA条款确实需要为营业场所因新冠大流行导致的封锁所造成的损失来提供保障。

在这样的前提下，既然新冠大流行是触发NDDA条款的因素，那么接下来法庭就转向了第二个问题：需要根据Corbin& King 与 Axa的条款中赔款细则进一步裁定。

法官Cockerill J根据保单的措辞和结构，认为保单条款中使用的“场所”一词，指的是每一个餐厅或咖啡厅，并且保单附表中没有为每一个特定的场所或集团公司列出不同的保险金额。

因此，在索赔人Corbin& King的每一个参保的营业场所都有权就三个封锁时间段分别享有最高25万英镑的赔偿额度。也就是说，Corbin& King的每一个参保营业场所都有权获得最高75万英镑的赔偿金。

这一案件的裁决带来的影响：

这一判决无疑将影响到数百上千个具有相同或类似NDDA条款的保单。可谓是正式认定了商家可以依照自己的商业保险保单，基于NDDA条款的索赔金额，理赔自己在新冠大流行期间所蒙受的经济损失，让更多商家（投保人）获得保障。

相关投保人可以利用本案的裁决，要求保险公司对新冠大流行导致的封锁、宵禁，亦或是其他限制措施所带来的限制或阻碍进入商业场所造成的损失做出回应，并支付赔偿金。

这一判决也是第一次将英国最高法院关于FCA业务中断测试案中的因果关系问题推理应用在NDDA条款当中。因此，这也是进一步澄清了与新冠大流行有关的商业保险索赔过程中的因果关系。

更重要的是，这一判决提供了一个先例，表明投保人不仅可以确定对每个具体的封锁或限制的时间段提出单独的赔偿限额，而且对保单下的每个营业场所享有单独的赔偿限额。

目前，金融申诉服务局FOS已经收到并解决了数百起与商业保险政策有关的投诉。虽然它没有义务遵循法院的裁决，但在审查与NDDA条款有关的投诉或与适用于已接受索赔的正确赔偿限额有关的投诉时，FOS可能会考虑这一判决。

因此，该判决可能会使投保人向FOS提出的投诉得到更有利的裁决。

丽莎建议：

经过这一判例，丽莎建议各位商业场所和相关公司在购买商业保险之前了解自己所保险的范围，尤其是地处闹市区、低洼路段的商业更是需要选择更为全面和有保障的商业保险，考虑在自己的商业保险中添加必要的NDDA条款，来确保自己的损失能够得到应有的赔偿。

总而言之，在充分权衡自己实际情况后，做出相对适当和合理的投保决定。

关于这一裁决，如果您的商业场所也受到了封锁的影响，并且确认自己的商业保险内含有NDDA条款，那么您可以试着联系保险公司进行索赔。

如果您的索赔要求没有得到保险公司的正视，亦或是被拒绝赔偿，您可以向金融申诉服务局FOC进行投诉。您当然也可以委托律师来向保险公司进行索赔。

在您申诉期间遇到困难，或是有任何商业法律相关的问题，建议您咨询法律顾问，丽莎在英国商业法和诉讼方面曾经帮助不少客户解决问题。相信我们的商业团队会协助和解决您在商业法方面的困惑或者纠纷。

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莎粉们周一好，欢迎阅读《丽莎房产快讯》，本周要了解的房产市场信息有：

• Rightmove公布最新房产要价，截至2022年2月，房产要价上涨最快地点仍属沿海地区。Brixham位居榜首，一年内房产要价上涨25%；
• 乡村以及沿海地区的火热度还能持续多久？数据显示，大批英国人重返伦敦，”在伦敦租房”的搜索量增长了98%，相反，乡村和沿海房产的搜索量减少；
• 本周四，英格兰银行预计第三次加息，这对房产市场会带来什么影响？
• 多家媒体揭露可怕的房产权欺诈行为，看看犯罪分子如何把业主的房子偷走，并在市场上出售！？
• 经济犯罪法案上周一匆匆通过下议院，该立法将使海外房产所有者更难隐藏资产

Rightmove 揭晓，沿海地区依旧火爆

疫情开始至今已近两年了，人们对空间的渴望以及户外生活的追求似乎没有减弱。

Rightmove最新数据显示，买家们继续往英国沿海地区找房子，促使沿海地区的房价持续飙升。在该机构统计的房产要价排行榜中，Devon德文郡的Brixham名列榜首，当地卖家把标价定得很高，要价比一年前上涨了25%。截至2022年2月，该地区的房产要价平均为329,699英镑。

通常来说，近几个月会是沿海地区的淡季，因为天气较冷市民都不愿意往外跑。然而，由于Brixham的渔业遗产世界闻名，与许多冬季关闭的海滨城市不同，渔业社区在冬季依旧相当繁忙，因此，该镇几乎是一年四季都有着热闹的生活景象。当地有着非常多的酒吧和餐馆，成为了海鲜爱好者的目的地。

所以，Brixham正在吸引城市居民搬进来，不仅吸引着那些想在自己投资度假房的投资者，还吸引着一些想要来当地过日子的家庭们。

据说，城市居民比以往任何时候都更热衷于在周末去到Brixham的田园渔夫小屋度假，而家庭则完全放弃了城市，选择全职搬到海边。

有趣的是，在当地的买家市场中，人口结构也发生变化。越来越多的退休老人在港口地区购买别墅，享受他们的退休生活，

地产中介Boyce的BenStrike分析：”Brixham距离埃克塞特仅有半小时车程，坐落在北部的家庭度假胜地Torquay和Dawlish以及SouthHams之间的海岸上，该地区真的处于完美的位置，可以利用南德文郡所提供的一切优势。

我们看到各种类型的买家明显涌入该地区。有些人用来做退休生活的大房子，有些人寻找第二居所或假日出租，当地房屋需求从未如此之高，一些已成交的价格甚至超过了我们的预期。”

除了这一座渔业小镇，还有其他沿海以及乡村地区相当受欢迎。在过去一年中，要价上涨最多排行榜中，排名第二的是Newcastle的Jesmond区域，平均要价比去年上涨了23%，上升到361,564英镑。这一增长竟然都超过Newcastle地区的平均涨幅，该地区的要价按年增长了7%。

Surry郡的Farnham排名第三，在过去的一年里，要价上涨了22%，平均上涨到728,413英镑。

排名前十的还有Nottinghamshire的Gedling、Merseyside郡的Newton-Le-Willows和 Isle ofWight的Cowes。

搜索城市房源的买家越来越多了 

海边、乡村城市的房产看起来还是很火爆，然而，它的火爆还能持续多久？现在是不是最好的投机机会？根据在线搜索专家MediaVision发布的数据分析，买家往乡村和海边跑的趋势似乎慢慢在逆转。

随着正常生活回归，人们似乎开始疯狂寻找离工作地点更近的房子居住。近段时间，伦敦和爱丁堡的房产搜索量居于首位，与2021年相比，伦敦出租房的在线搜索量增长了98%，爱丁堡出租公寓的搜索量增长了103.31%。

另一方面，“康沃尔郡出售的房屋”的搜索量下降46%、“德文郡出售房屋”的搜索率下降37% 和 “普利茅斯出售房屋”的搜索量下降19%。

同样，苏格兰也出现了同样的问题，对于农村房产搜索的比例正在减少，针对西洛锡安和福尔柯克等农村和海滨地区的”待售房屋”搜索量分别下降了29%和27%。

MediaVision的首席执行官Louis Venter评论说：“在线搜索行为是人们想法和决策过程的一个重要指标，特别是当涉及到购房和房产租赁时。

数据表明，英格兰和苏格兰的许多人都热衷于搬回靠近办公室的地方，现在已经不需要在家工作了。

这一数据表明人们对沿海和通勤城镇的生活并不像他们曾经认为的那样热衷。随着我们习惯了这种混合工作的新常态，研究人们是否继续回到英国的首都城市将会变得很有趣。”

所以，房产投资者们在出资购买乡村和海边房产时，可能要多加考虑和分析了，是否依旧是最好的投资？

本周，英国央行再次涨息！

本周，英国央行有可能会在周四的时候继续提高基准利率，预计上升0.25%，将利率提高到0.75%，如果真是这样，这已经是英国央行连续第三次加息。

预计本周上升后，利率将使其达到2020年3月疫情时的水平。也就是说，英国央行把利率变得正常化。

然而，有专家分析，这不太可能是英国央行的最后一次加息,通胀率有可能超过7%,燃气和电力成本的上升是推高整个经济价格的主要因素。再加上俄罗斯和乌克兰的战争带来的影响存在不确定性，这为更广泛的经济增加了悲观的情绪。

不过，尽管有通货膨胀的压力，房地产的需求仍然强劲。

最新数据显示，3月第一周，英国新的潜在买家数量比五年的平均水平高出47%。今年前九周的数字则增长了54%。同时，3月第一周接受报价的数量增加了81%，今年前九周上升了50%。

急需的住房供应也有回升的迹象，今年前九周的市场评估数量增加了11.3%。销售正在追赶，但同期下降了6.3%。

为什么在当前的经济和政治背景下，市场仍然如此活跃？房地产公司莱坊表示，在某种程度上，住房市场可能与经济放缓绝缘。

“第一个原因很容易被忽视——疫情的结束，限制的取消刺激人们对生活方式以及地点作出新的抉择。至关重要的是，购房需求更多的是由内心的需求所驱动的，不太容易受到外部事件的影响。

另一方面，在价值较高的房地产市场，包括金融服务和法律在内的行业的较大红利也为生活成本的飙升提供了一些保障。”

莱坊预计，随着供应的继续增加和利率的正常化，房价增长将恢复到个位数，但似乎不太可能接近零。

商业咨询公司Toscafund的首席经济学家SavvasSavouri 也认为：”与疫情开始相比，家庭拥有2500亿英镑的超额储蓄。在过去的两年里，房价的增长也创造了额外的1万亿英镑的住房资产。

由于目前的不确定性导致英国央行的基本利率在今年年底会在1.25%或1.5%的水平上略微上升。然而，我对今年英国经济的前景仍然持乐观态度。“

揭幕糟糕的骗局！

想象一下，您出去旅游一段时间，当您回到家的时候，突然发现门口有一个陌生人在指导搬运工人将家具放在”他们”的新房子里，您会怎么做？近日，ITV正在播放一个惊悚片，女主角发现她的房子在她不知情的情况下被神秘地出售了。

据悉，该剧基于2019年《星期日泰晤士报》同名畅销小说，虽然这是一部虚构的作品，然而，故事的灵感来自于2015年的真实房产欺诈案！听说，该案件里，一对夫妇在伦敦西南部的房子租给了一个假房客。然后，这位租客获得了一份假文件，对这一套房子进行出售。

这绝对不是唯一的一起案件，近几年，这样的案件在英国越来越多。上周，多家媒体揭露了好几起在英国房产的财产权欺诈案。

有一天，图片里的这位76岁的作家Max Hastings收到一封律师的电子邮件时，他惊呆了，立刻问妻子，她名下的房产有没有被出售？

尽管他和他妻子根本没有把房产投入市场出售，但这位律师确实告诉他们，他的客户（一名年轻女子）在2015年的时候以130万英镑的价格买了他们的房产，而且没有抵押。

更让人诧异的是，这位买家甚至拿到了家门钥匙，开设了水电账户，并在获得改建规划同意后，预订了一个建筑商来安装新厨房。

不过，这对夫妇挺走运的，因为土地登记处对此买卖产生怀疑，并拒绝登记。所以，他们还拥有这一套房产的所有权。可怜的是，那位全款支付房产的年轻女子（买家）被骗了，这笔巨款正被送往迪拜的一家银行。

当Max来到伦敦警察局报告这一情况的时候，他们被告知这样的重大欺诈行为在英国越来越常见。骗子通常以没有抵押贷款的昂贵房产为目标，并且专挑一些业主不住在本地的房产。

在距离伦敦南部萨顿不到10英里的地方，房主安吉拉经历了类似的经验。她在2002年以34.5万英镑的价格买了一套四居室的房子，此后价值翻了一倍多，达到85万英镑，现在，她已经没有抵押贷款的压力了。

2018年9月，安吉拉在威尔士与母亲相处了三周后回到家中，发现她的信箱被贴上了胶带，并在前门安装了一个金属邮筒。两个月后，安吉拉收到了一封来自土地登记处的”完成登记”信，通知她这所房子现在属于一个完全陌生的人！

据媒体报道，疫情的出现使这样的情况变得更糟糕了。由于疫情的封锁计划，让许多服务转移到了网上，这就为更多犯罪分子创造了一个新的机会世界。因此，房主们现在比以往任何时候都需要提高警惕。

那么，如何避免这些情况呢？丽莎针对房产权欺诈也专门写过一篇文章，莎粉可回顾《自己的房产竟被冒名卖了？钱没拿，陌生人却合法拥有您的房产，报警也没用？》总的来说，您必须要：

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使用产权限制令

假如经济犯罪法案通过，会发生什么？

经济犯罪法案（The Economic Crime Bill）于上周一（3月7日）在下议院通过，进入审查阶段。

具体来说，该法案是一项关于建立海外实体及其受益人登记册，并要求拥有土地的海外实体在某些情况下进行登记；同时，对业主的不明财富令作出规定；此外，该法律还对制裁作出规定。

从广义上讲，它的目的是使那些寻求在英国隐藏财富的人，特别是那些从海外这样做的人，包括罪犯和那些有钱人可能寻求庇护非法获得的金钱，比如说，通过购买房产。

据《金融时报》以及《卫报》报道，这项立法是在几年前提出的，目的是解决国家犯罪署估计每年通过英国输送的1000亿英镑的非法资金。

然而，虽然该措施在2018年起草了立法草案，但随后被搁置，并一再推迟，甚至无法保证它是否会出现在本届议会中，有人还认为该法案被遗弃了。

然而，在俄罗斯入侵乌克兰事件发生后，以及英国对俄罗斯资金问题越来越关注。该法案的进展被加快了。

据了解，目前，许多昂贵的房产，尤其是伦敦的房产，都是由设在海外的不透明的空壳公司拥有。该法案执行后，业主需要在登记册每年更新一次，必须申报谁是”实际所有人”，即最终拥有或控制一项资产的人。政府说，那些没有申报其实际所有人的人将面临出售其财产的限制，并面临最高五年的监禁。

正如上文所说，该法案还将包括加强”不明财富令”制度的措施。通过该制度，政府可以命令人们披露其财富的来源，如果他们不能证明这些财富是合法获得的，则可将其没收。

据了解，该法案在议会中得到了反对党的支持，但许多国会议员对文本中的漏洞感到不满，他们担心这些漏洞会让富有的外国房地产所有者推迟或规避透明度要求。

比如说，根据该法案，现有的所有者将有长达六个月的时间进行登记。人们担心，这些人很有可能在6个月的时间内早就快速处置或转移非法资产了。对此，工党呼吁将其改为28天。

部长们表示，在立法进入上议院之前，他们将考虑做出一些改变，以加强立法，但他们究竟会提供什么仍有待观察。《卫报》称，如果时间必须在6个月的宽限期内的话，其中一个可能的让步是可以迫使人们在出售或转让资产时披露他们的身份。

不管如何改变，可以肯定的是，如果该法案被通过，立法将使海外房产所有者更难隐藏资产。

你们对该法律草案如何看？

好了，本期《丽莎房产快讯》就到这里。我们下周再见。

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一般在英国租房的租约都是不定期的，有些是一年，两年或一直延续下去的。

那么假如租客在租约完结前就要搬走，房东可以怎样做？

租客假如说要搬走后就消失得无影无踪，房东又能采取什么行动呢？

还有就是，如何能够有效避免这种情况发生？

现在，丽莎就带莎粉们走进英国房产 – 中止租约的世界，解答您的疑问。

《租客突然退租消失，业主怎么办？》

通过上面的视频，莎粉们是否更了解“中止租约”了呢？

之后，我们还会继续以简单平易的方式，向莎粉们科普更多英国法律信息。

想要学习更多，记得关注我们！

丽莎还要提醒，所有我们制作的视频，都会同步发布在丽莎的官方YouTube平台。如果想要观看更多丽莎视频，可以关注我们（丽莎律师行）https://www.youtube.com/channel/UCPmpxpJNXwSfgy7_z6ljKmg

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关于分遗产的家庭争论变得越来越普遍，子女们大打出手在法院里质疑父母遗嘱的事情不少见。他们有着各种各样的理由请求法院审判判遗嘱无效，包括：缺乏立遗嘱能力、死者被威胁的、伪造或欺诈以及遗嘱的起草过程有瑕疵等等。

最近，英国家庭法院又审理了一个与遗嘱有关的案件《Skillett v Skillett》。亲兄弟在法院上演了一场家庭大战，由于哥哥似乎成为最大受益人，弟弟则认为，父亲的这一份遗嘱是在神智不清的时候写的，不具备立遗嘱能力。

法院是否判这一份遗嘱无效呢？在遇到同类事情的时候，受益人该如何证明立遗嘱人缺乏遗嘱能力？立遗嘱人又该如何证明自己是有遗嘱能力的呢？

故事背景

来自肯特郡的Charles先生和妻子Joyce有四个孩子：大儿子Stephen、小儿子Gary以及两个女儿Jane和Lisa。

2002年2月，Charles患上了特发性帕金森病，2008年2月又因心脏病发作而入院治疗。2011年1月的时候，医生告诉他，他已处于疾病晚期，随时会离世。于是，Charles决定放弃治疗，并与妻子一同搬进养老院度过剩下的日子。

得知消息后，Charles和妻子立刻委托律师帮他们立遗嘱。2011年5月19日的时候，Charles和妻子在律师的见证下，签署了一份新遗嘱，每份遗嘱的规定都是一样的。

遗嘱的安排如下：

在第一任配偶去世后，未亡配偶将绝对占有一切；

在未亡配偶也死亡后，财产将如下安排:

1. “Lisa-Jane”农场将赠与给大儿子Stephen——这是夫妇在1972年买的一大片土地以及农场，以两个女儿的名字命名。据说，2010年，他们聘请的测量师为该土地估价为5万英镑；

2. 其他子女每人将获得5万英镑现金，遗产的其余部分将由四个孩子平均分配

如果Stephen、Jane或Lisa先于未亡配偶死亡，他们的利益将由他们在世的子女平分。然而，Gary先于未亡配偶去世，Gary的子女不应拿走父亲的份额。

2017年7月，Charles去世了，享年84岁。他的妻子Joyce在一个月前及2017年6月也去世了。

然而，这一份遗嘱却引起了孩子的斗争，主要的争议来自于二儿子Gary。

遗嘱有问题？

子女之间争论不休，大哥Stephen提出诉讼，要求法院以庄严的形式宣读他已故的父亲Charles在2011年5月19日签署的遗嘱。

然而，弟弟Gary对该遗嘱的内容提出反诉。他称，他们的父亲缺乏遗嘱能力和/或在执行遗嘱时不知道以及批准其遗嘱内容。

法院资料没提Gary的心理，但丽莎猜测，Gary可能是对遗嘱的第三条安排感到不满，每一位孩子的子女都有权从他们身上拿到份额，唯独Gary子女被排除在外了。

此外，Gary应该会有怀疑，为什么只有大哥能拿走家里的房产（资本有上升空间），其余三个孩子只能拿现金。

然而，其他三位孩子则表达不同的观点。他们认为，父亲和母亲这样的安排是有理由的，一直以来，Stephen都住在农场里，并且和父母生活在同一个城市，他应该是可以拿到土地的继承权的。此外，Gary长期住在外地的，子女与父母的关系也没有很亲密，自然就会这样的安排。

据法院提供的资料看，Gary提出质疑的依据是，他发现父亲的医疗笔记，记录在立遗嘱期间患了疾病。所以，他怀疑父亲是在没有遗嘱能力的情况下被人引导写的遗嘱。

法院怎么看？

那么，遗嘱人Charles在执行遗嘱时是否拥有遗嘱能力？

据多位联合专家（包括医生、律师）提供的证据显示，虽然遗嘱人确实患有某种程度的认知障碍，但他并不缺乏立遗嘱的能力。

举例说明，第一，Charles聘请起草遗嘱的律师是一位经验丰富的律师，他全程见证了当事人在神智清晰的时候立下的遗嘱。

这位律师向法院举证，遗嘱人在这两次见面的时候说话相当清醒。他的印象是，遗嘱人和Joyce夫人都有能力订立遗嘱。如果他在第一次见面时有任何疑问，他一定会要求提供关于能力的医学建议。

“无论夫妻中的哪一方在说话的时候都没有认为问题，表达很清晰，而且另一方也在场，可以听到对方所说的内容。作为律师，我有责任把他们的指示写成法律语言，按照他们所说的写，里面没有一项安排是由我或者任何一位其他家族的人员建议的。”

其次，一份医疗记录显示，遗嘱人的幻觉随着药物的改变而减少。同时，遗嘱人的全科医生曾经向遗嘱人解释：“他正进入疾病的晚期阶段“。当时，遗嘱人是非常理解这一点，并主动请求不住院，想搬去养老院的心愿。此外，当医生想要让他与妻子分开居住的时候，他还清晰表达自己不愿意。由此说明，他的神智是清晰的，他能理解医生所说的话，并且可以清晰表达自己意愿。

不仅如此，一些证据说明，医生记录的两个病情的时间是在订立新遗嘱的四个月前和三个月后。虽然讨论的事项不同，但这并不表明对遗嘱人的理解能力和做出有效决定有疑问。

还有证据显示，遗嘱人在2010年底与大儿子讨论了出售其土地的问题，并在某个时候提到了50,000英镑的评估数字。他显然知道市场评估的内容和效果。他也能够做出并表达一个理性的决定，即他宁愿在新的遗嘱中把土地留给索赔人，而不是立即把它卖给他。

最后，遗嘱人的妻子曾经把订立新遗嘱的事情告诉了他三个住在外地的孩子（Gary 和 Jane以及Lisa），如果她认为遗嘱人不再有能力去立遗嘱，那么她不会采取这样的做法。

法院认为，遗嘱人在执行其遗嘱时拥有遗嘱能力，该遗嘱有效，子女需要遵照遗嘱的安排。

丽莎看法：如何证明遗嘱能力？

英国法律规定，当事人在订立遗嘱的时候，必须要完全清楚自己在做什么，不能在其他人的影响下行事，这被称之为——“遗嘱能力”（Testamentary Capacity），指的是立遗嘱人能够有足够的精神能力理解他们要做的事，以及拟定的内容。

丽莎律师行也曾接过很多相似咨询，子女声称立遗嘱人在立遗嘱的时候属于健康不正常的情况下，不具备遗嘱能力。吵着闹着，最终，只能由法院负责查看现有证据，判断立遗嘱人究竟是否具备遗嘱能力。通常来说，一旦发现遗嘱人确实不具备遗嘱能力，那么，遗嘱将被判断无效。反之，遗嘱就判断有效。

那么，法院如何检验遗嘱能力的呢？

目前，检验遗嘱能力的标准是由早期的案子《Banks vs. Goodfellow》（1870年）确立的，该案至今仍是主要参考的法律原则。根据该案原则，立遗嘱人必须能够：

了解他正在订立遗嘱，以及遗嘱何时生效；以及

了解他所处置的财产的范围；以及

理解并理解他应该实施的要求；以及

在通过遗嘱处置其财产时，他不得有任何会涉及到”毒害其情感、扭曲其权利感或妨碍其自然能力的行使”的精神障碍。

如果遗嘱的有效性受到质疑，为了证明其有效性，我们都会要求当事人向法院提交证据，证明以上遗嘱能力。法院通常可能会要求当事人提供证人的口头和书面陈述，还可能考虑遗嘱的条款是否与遗嘱人在起草前和起草后所表达的愿望一致，此外，他们还会传唤专家证人提供证据。本案所列出的证据都可作为参考。

那么，当您发现遗嘱有问题的时候，如何证明缺乏遗嘱能力？

如果遗嘱人被认为有某种形式的记忆障碍，例如，由于被诊断为痴呆症、中风或事故，这可能损害了他们为遗嘱作出指示的能力，那么，依靠这一理由对遗嘱提出质疑是值得进一步调查。

然而，从本案就能看出，要追溯证明某人在发出遗嘱指示时不具备遗嘱能力，还是比较困难的。比如说，立遗嘱人确实患有痴呆或本案所说的帕金森等疾病，然而，这样记忆障碍程度各有不同，能力会随着时间的推移而变化。

也就是说，立遗嘱人在本月精神状态不好，然后立遗嘱的时间（两个月后）是好的，这不意味着他在签署遗嘱的时候就是缺乏遗嘱能力。

那么，想要成功地提出这样的索赔，当事人需要获得充足的医学证据，以及能够评论立遗嘱人在相关时间内精神状态不对的证人和证据。比如说，您可以向死者的全科医生、治疗医院、记忆门诊部等提出查阅记录请求。

同时，如果遗嘱是由经验丰富的律师起草的，那么，以“缺乏遗嘱能力”为由质疑遗嘱的有效性可能会更难成功。因为律师将充分了一个非常有利的证人。不过，这将取决于起草遗嘱的律师的文件记录的质量和内容。在这样的情况下，您可能要做的下一步是对准备遗嘱的律师身上进行调查，了解准备和执行遗嘱的相关情况，从中找到了一些破绽。

对于立遗嘱人来说，父母都不想看到子女为遗产而大打出手。所以，您在立遗嘱的时候就需要提早做一些准备，防止子女们对遗嘱的安排有误会。

我们建议，立遗嘱人在安排遗嘱前最好能够约子女们好好谈谈，大概告知您的意愿和安排。在订立遗嘱时，可以采取一些步骤来帮助证明自己是具备遗嘱能力的。最佳方法之一是由专业的遗嘱书写者起草您的遗嘱（一名专业的律师）。

同时，如果您确实处于疾病状态的，立遗嘱前需要进行医疗评估，或聘请一位医疗专业人士见证遗嘱的签署。

起草遗嘱的专业人士应该会有相关的措施和办法，评估您在订立遗嘱时是否有遗嘱能力。丽莎律师行家庭法律师有着多年起草遗嘱的经验，可以为您起草一份专业的遗嘱，并评估您的遗嘱能力以及提供专业的法律建议。这些评估的细节将被保存在文件中，如果将来遗嘱受到质疑，可以作为证据被引用。如有需要，可进一步联系我们。

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相信大部份持英国永居的当事人都应该知道，现在移民局已经不会再发放贴在护照上的永居纸，而是一律改为永居卡。

有些莎粉就好奇问，如果他们的护照到期要换了，那护照里面的永居纸怎么办？是否要更换成永居卡吗？

永居纸和永居卡有何分别？是否真的有需要更换成永居卡？

现在，丽莎就带莎粉们走进英国移民 – 永居纸/卡的世界，解答您的疑问。

《永居纸更换成永居卡，是浪费时间浪费钱还出力不讨好？》

通过上面的视频，莎粉们是否更了解“永居纸/卡”了呢？

之后，我们还会继续以简单平易的方式，向莎粉们科普更多英国法律信息。

想要学习更多，记得关注我们！

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如果对于视频内容，英国法律的更多方面，还有任何疑问，都可以直接咨询丽莎律师行。

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现在越来越多的年轻情侣早早就选择同居，它可以让关系更进一步，在结婚前彼此有着多一些的了解和磨合。在一些大城市，由于租金贵，同居也成为一种省钱方式，两个人蜗居一起奋斗，何乐而不为。

不仅如此，随着时代在变化，许多情侣还选择一辈子都不结婚，一直都保持着同居未婚的关系。根据国家统计局的数据，61%的英国人口以夫妻身份生活，其中五分之一的人属于同居而没有结婚的。

爱情在甜蜜时，同居当然美好。然而，它却伴随着一些潜在问题。一个普遍的误解是，很多人以为在英国同居可以拥有与婚姻或民事伙伴关系中相同的法律和财务权利。事实并非如此。如果没有理清楚，未婚同居的关系会导致重大的财务问题。

不管您和伴侣的感情基础如何，选择无婚姻的同居方式前，一定要理解您可能会失去的权利有哪些，以及如何才可以争取到公平权益，以便在现在和将来保护自己。

本期，丽莎律师行家庭法律师团队为大家讲讲，在非婚同居的关系中，双方该如何保护各自的财务状况？

记住！同居关系不存在”普通法婚姻”

普通法婚姻（Common Law Marriage）——也称之为事实婚姻，指的是非正式的婚姻形态，男女不需要正式注册民事婚姻，依然在法律上被承认婚姻有效的一个法律框架。

很多年来，许多情侣们都认为，生活在一起的人在一段长时间后会成为”普通法婚姻”上的丈夫或妻子，并被赋予与已婚夫妇或民事伙伴关系中的伴侣相同的法律权利，特别是在死亡或分居时。

遗憾的是，目前，全世界仅有澳大利亚、巴西和美国11个州承认普通法婚姻，并允许同居的一方或双方在某些条件下享受非正式结婚的法律权利。然而，在英国，普通法婚姻是不存在的。

也就是说，如果您和伴侣过着“夫妻”一样的同居生活，但没有正式登记结婚或民事伙伴关系，您的权利就会减少，在涉及到税收、死亡和分居时，您是没有办法自动获得一些权利，甚至因此还会有相当多的争执。

总的来说，以下都是“非婚同居”关系中无法获得的权利：

同居者在关系结束时很少或没有法律保护；

如果您是经济上较弱的一方，没有权利要求获得抚养费，唯一的法定义务是支付儿童抚养费；

没有分享养老金的能力；

没有分享财产的能力，除非是共同拥有的财产；如果同居关系破裂，并涉及到财产问题，这将受财产法和信托法的约束。

如果房子是在一方的名下（在产权证上），如果您没有结婚，寻求分享这一资产的前景就会大大减少。

同居情侣该如何保护自己的财产呢？

第一，签署一份同居协议很重要

丽莎律师行家庭法律师张昕蕾称：

“我们有许多客户属于未婚的同居状态，他们共同生活了十几二十年了，甚至都有孩子了，都迟迟没有结婚或建立民事伙伴关系。当他们相处好的时候，似乎有没有法律保护也没有关系。

然而，当感情破裂时，他们却发现自己无权获得任何房屋份额或任何经济支持。往往经济弱势一方或被感情抛弃的一方会觉得相当痛苦，即便想尽办法打官司，也很难获得任何东西。”

张律师认为，签署一份同居协议是相当重要的。这似乎听起来不太浪漫，但是，它从长远来看，可以保护双方利益。在感情结束时，协议不仅可以说明财产如何分割，还可以说明财产或任何共同购买的物品将如何处理，避免昂贵的纠纷。

同时，它也可以是一种“爱”的方式。

“许多人选择这样的方式并不是没有足够的爱，有些情侣认为爱情不需通过一张证书所证明，这种无约束的关系似乎更能保持爱的新鲜。

我们遇到一些客户在这样的关系中，他们的同居感情非常顺利，几乎从未有任何矛盾，丝毫不担心会面临分手下场。然而，有一天，他们却碰到同居配偶生病或者意外死亡的情况。由于没有登记结婚，剩下的一半没办法自动拥有权益，比如：遗嘱。因此，签署一份协议可以让您爱的人在未来的生活里更有保障。“

第二，记录好共同持有的资产

在婚姻中，所有资产一般都会被认为是同一个锅里的食品，哪怕资产只由一方来购买或只登记其中一名伴侣的名字，它仍然属于共同资产。由于英国法律中没有’普通法婚姻’这一说法，那么，与某人生活在一起不会产生任何共同资产的，除非是那些你们共同购买的，比如：共同出资买房产、共同银行账号以及物品等等。

在这样的环境下，非婚同居者之间也会出现一些棘手的问题。打个比方，你们打算一起出资买一套房产，由于一方的信用问题无法申请贷款。所以，另一方挑起了主要责任，负责购买和法律登记。那么，房产只有一方在法律意义上持有。假如没有足够的证据，即便一方对此出钱了，法院很难判断谁在说实话，这就牵扯到了昂贵的法律过程了。

因此，任何此类相似协议最好谈好，并记录在同居协议中。同时，该协议还可以记录哪些资产将不属于共同财产，除非以共同名义持有。

张律师说：“在同居前，最好可以向法律顾问咨询，了解看哪些资产有必要提前做好划分的。”

第三，共有房产

同居者因房产的事情闹翻的现象最为常见，也是比较复杂的法律领域。比如说，您的同居男友或女友买了一套房产，你住进去了，男友也要求你每个月对此有些贡献，比如，每个月给他交一下居住的费用，租金或者水电费。那么，在分手的情况下，你很难有任何权益的。因为它与共同所有权是不同的。

如果你们一开始就打算共同拥有一处房产，一方出首付，另一方还按揭；或者说，如果你们一开始没打算共同拥有一处房产，一方只是支付一些租金，那么在同居协议或信托契约中记录这一点是绝对重要的。

在绝大多数情况下，记录同居者关于共同所有权的意图的有效声明将被认为具有约束力，并可能避免在事情变糟时进行昂贵的法庭诉讼。

第四，养老金问题

在婚姻或民事伙伴关系中，如果养老金是婚姻期间积累的，它将构成婚姻资产的一部分。如果夫妻关系终结，其中一方已经积累了大量的养老金，那么，夫妻中的另一方是有权获得这些养老金的。这就是我们之前提过的养老金分享令（Pension sharing order）。

然而，同居关系是无法享受这一权利的，除非您之前在同居协议中概述了这一条款。此外，您也可以通过提名的方式，让他们成为您的养老金受益人。要注意的是，您要定期审查并且提名，以确保它反映您的愿望，钱交给正确的人。

第五，遗嘱

如果您与某人同居，您要确保遗嘱上必须记录您对遗产的安排。如果没有一份明确的遗嘱的话，法律会将您的资产分配给至亲的人，您的同居伴侣是不会自动享有任何东西的。如果您有孩子，遗产会自动传授给孩子。

如果您没有，可能会给您的父母或者兄弟姐妹。例如，你的财产可能会被传给一个25年没有联系的兄弟姐妹，而不是传给你25年的未婚伴侣。

所以说，拥有一份最新的遗嘱，并且在上面清晰列上您同居办理的名字以及获得的利益是很重要的。如果您的房子是和伴侣共同持有的，如果没有这一份遗嘱，您的伴侣可能会被迫搬走或者出售房产，以支付给您近亲财产。同时，一份遗嘱也可以避免您的未婚伴侣在您死后与您至亲的人陷入没完没了的争吵中。

第六，税收

已婚夫妻可以获得一些税收利益，比如说，已婚夫妇或民事伴侣之间转让遗产是不需要缴纳遗产税的。现在，每个人都有一个遗产税（IHT）零税率区间，目前设定为32.5万英镑。对于已婚夫妇来说，无税带可以在他们之间转移，这意味着幸存的配偶可能有65万英镑的无税带。然而，未婚的同居夫妇是无法有这样的权利的。

留给未亡同居者的任何超过零税率区间的遗产价值将被征收40%的税（如果没有豁免），一旦手头上没有流动的资金，这可能会对您带来一些经济压力。丽莎建议，未婚同居情侣应该始终寻求税务规划建议。

好了，本期分享就到这里！

丽莎律师行家庭法律师已经帮助许多配偶起草同居协议书以及相关法律文件，如果您也需要，请联系我们，看看我们能如何帮助你。

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在周一文章的最后，我们有稍微提到有关英国内政部最新出台的Ukraine Family Scheme（乌克兰家庭签证路径）。

文章发布后，我们收到一些莎粉的提问，发现对于该政策的相关细节不是非常了解，再加上内政部又最新宣布，要进一步放宽申请要求（让更多的相关家属能够符合申请），所以下面我们展开来详细说明。

→ 首先，谁能申请？

我们先快速复习一下，根据移民局的最新政策文件，这类最新路径的申请条件为以下：

申请人需要先有居住在英国（UK-based）的家人，才能申请加入或陪伴该“家人”居住在英国；并且

申请人必须是乌克兰籍，或者是乌克兰公民的直系亲属（前提是该乌克兰公民，也必须申请Ukraine Family Schemend才行）；同时

申请人在2022年1月1日之前，必须是一直居住在乌克兰当地的（包括那些现在或稍早前已经逃离乌克兰的人）。

符合上述要求的申请人，如果现在人已经在英国境内，内政部也允许申请人直接在英国境内递交申请。

而对于“在英国”的家人（UK-based family member），移民局的要求为以下（该“家人”必须是以下其中一种）：

英国公民；

已“定居”英国，如持有英国永居身份、欧盟定居身份等“可永久居英”类别；

持有欧盟非定居身份（Pre-settled）且自2022年1月1日以前，已经在英国生活；

持有英国正式难民或人道主义保护身份。

→ 内政部放宽“可适用”亲属

基于以上条件，在申请的时候，申请人还需要证明“自己”和“UK-based家人”之间的关系，需要是以下其中一种：

直系亲属关系（Immediate family member）；

远亲/大家庭（Extended family member）；

属于“远亲”成员的“直系亲属”。

而在这方面，内政部特别把适用于“远亲”的成员放宽/拓宽，意思是说这将使得更多“家属”得以符合申请：

1. 内政部指出，直系亲属为以下：

合法配偶或民事伴侣；

未婚伴侣（已同居满两年）；

未满18岁的孩子；

父母（如果申请人是未成年的孩子）；

未婚夫/妻或已求婚的（即将成为）民事伴侣。

2. 远亲亲属则为以下：

父母（如果申请人已超过18岁）；

已超过18岁的成年孩子；

祖父母/外公外婆；

孙子或配偶/伴侣的孙子；

兄弟姊妹；

叔叔、伯伯、阿姨、姑姑、舅舅；

侄子侄女；

表/堂兄弟姊妹；

岳父岳母/公公婆婆；

配偶/伴侣的爷爷奶奶/外公外婆；

配偶/伴侣的兄弟姊妹。

→ 那如果是——远亲成员的“直系亲属”呢？

内政部最新指出，这包含以下：

属于上述“远亲”的合法配偶或民事伴侣；

属于上述“远亲”的未成年子女；

属于“未成年远亲”的父母；

属于上述“远亲”的未婚妻/夫或即将结合的民事伴侣。

需要注意的是，如果申请人（要依靠）的“UK-based家人”是属于申请人的配偶、民事伴侣、未婚妻/夫或即将结合的民事伴侣（或者属于“远亲”的配偶、民事伴侣、未婚妻/夫或即将结合的民事伴侣），那么双方的“关系”必须起始于2022年1月1日之前。

另外，如果有家属成员（申请人）不属于以上列出的任何一种亲属的话，内政部也指出在“特殊情况”下，当事人也可能符合申请。

所以这么看来，实际上能够适用“乌克兰家庭签证路径”的亲属，比起其他英国签证路径，是要来得弹性和宽松很多的。

→ 有关“欧盟亲属”？

前面我们提过，如果申请人“在英国”的家人，是持有欧盟定居身份或非定居身份的话，申请人也可能适用这个“乌克兰家庭签证路径”。

不过这样的话，其实，申请人基本也能符合申请EU Settlement Scheme下的亲属身份（EU Settlement Scheme Family Permit）。

在这方面，内政部也说了，如果当事人两种路径都能符合申请的话，是可以自由选择“其中一种”申请的。

不过请注意，申请人应该选择其中一类路径，而不是两种都同时申请。同时，不论当事人选择哪种路径，来到英国后，只要当事人符合申请EU Settlement Scheme，就可以在英国境内直接申请欧盟定居身份或非定居身份。

（注：EU Settlement Scheme Family Permit只能先在英国境外申请，但Ukraine Family Scheme可以在英国境内或境外申请。）

1. 英国境外申请

申请人需要通过线上填写递交申请表：https://apply.visas-immigration.service.gov.uk/country-selection

并且，和其他境外移民申请一样，目前申请人也需要预约签证申请中心完成递签（VAC）。不过，根据内政部的最新宣布，自3月15日（下周二起），持有有效乌克兰国际护照的申请人，虽然需要继续完成线上申请，但不再需要亲自前往签证中心递签（未持有有效乌克兰国际护照的申请人，仍需要前往VAC递签这道手续）。

2. 英国境内申请

申请人需要通过线上申请（https://apply.visas-immigration.service.gov.uk/product/ukraine-scheme），然后前往英国当地的签证申请中心（UKVCAS）完成递签。

→ 申请多久会出结果？

对于这类申请（Ukraine Family Scheme），不论是英国境内或境外，内政部都没有给出一个标准处理时间。

不过，内政部也在最新政策文件中提到，他们对于这类申请（境内和境外）都会“尽快出结果”（基本也就是采取“优先审理”）。

丽莎提醒：对于境外申请人，内政部也指出，申请人需要等到申请“出结果”之后，才可以动身启程“来英”。

文末补充：Ukraine Family Scheme（乌克兰家庭签证路径）申请经移民局获准后，签证有效期为3年。申请是完全免费的，申请人同时不需要缴纳医疗附加费（Immigration Health Surcharge），也不必支付前往签证中心递交生物信息的费用。

如果您或者周围的亲戚朋友，对于上述新申请路径或者英国内政部的任何更新政策，有任何疑问或者需求，都可以联系丽莎移民部门。

今天的文章就到这边，如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都可以进一步咨询丽莎律师行。

任何英国税务方面的问题，也欢迎联系咨询丽莎会计行。

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