“税务数字化”（Making Tax Digital）这个词对于有在做生意的莎粉，应该并不陌生。

 

这项政策最早自2017年被推出，通过“逐步推行”的方式，让企业们脱离传统的手写记账模式，踏入符合数字化时代的电子记账和报税。

 

对于英国税局来说，“电子化”除了是现代社会的趋势，同时也是为了最大程度避免税务逃避的问题。

 

也因此，在税局“Making Tax Digital”的计划下，从2019年10月1日开始，年营业额达到85,000英镑VAT门槛的企业，已经被强制要求，必须使用税局认可的MTD软件，按照税局的MTD要求进行申报。

 

而年营业额尚未达到85,000镑的企业（但已经注册VAT的），最晚也必须从2022年4月起，强制遵守“Making Tax Digital”政策。

 

 

→ 这代表，房东和自雇（Self-employed）也要准备迎来重大变化

 

根据税局最新MTD政策文件，对于需要做自雇申报（Self Assessment）的自雇者和房东，MTD新政将要求当事人不只要每年度递交自雇申报，更需要“每季度”向税局（HMRC）通报自己的所得税（Income Tax）及NI，让税局能够实时掌控当事人的税务情况。

 

需要指出的是，这项新政由于将是“强制性”的，也将伴随著新的“处罚”制度－“积分处罚系统”。

 

新系统将会针对当事人的“每一次”延迟申报计上1分，如果分数累积超过了规定的“处罚线”（会分成“年度”和“季度”门槛），当事人就会收到税局的罚款。

 

根据目前的已知消息，该“罚款”将是每次200镑。

 

→ 那如果，没超过“处罚线”呢？

 

没有超过“处罚线”的积分，将会在两年后被自动消除/归零。

 

意思是说，在该“两年”内，即便当事人的积分尚未达到“处罚门槛”，也需要特别谨慎，不要再被“计分”，否则的话可能就会因此踩到“处罚线”而受罚。

 

→ 罚款后的积分呢？

 

如果说，当事人已经达到“处罚门槛”而被罚款的，该“积分”会在满足了税局设下的“合规时间段”后，并且当事人在该“时间段”内有尽责做完所有应该做的申报后，积分才会被消除。

 

以“季度申报”来说，其“合规时间段”是12个月；“年度申报”的“合规时间段”则是24个月。

 

 

→ 处罚门槛？

 

年度申报：2分

 

季度申报：4分

 

这基本表示，在“年度申报”上，税局基本容许两个年度中，当事人不小心延迟申报一次（到了第二次就会达到“处罚线”而触发税局罚款）；

 

“季度申报”看似可以延迟更多次，但其实容许度更低，因为一个年度中包含了4个季度，所以在两年的8个季度中，如果当事人出现了4次延迟申报，就会触发税局的罚款。

 

→ 除了延迟报税，迟交税当然也会受到罚款

 

“延迟交税”的处罚机制则是有别于前面的计分制，是根据当事人“迟交”的时长来定罚款金额的。

 

目前已经的基本架构将是：

 

迟交0-15天：无罚款

 

遲交16-29天：所欠/未交税金的2%

 

遲交30天：所欠/未交税金的4%

 

遲交31天或以上：每多欠/延迟一天，就多罚所欠/未交税金的4%（直到交税为止）

 

→ 和目前的“处罚制度”相比，有何不同？

 

现阶段税局对于自雇申报（Self Assessment）的延迟申报或交税，罚款制度是以下：

 

1. 延迟“申报”（Late filing）

 

延迟1天至3个月内申报：罚款100镑（定额）

 

延迟3至6个月内申报：每延迟申报1天，每日就再多罚10镑；最多可以多罚至900镑

 

延迟6至12个月内申报：根据所需缴交的税金金额，再多罚该金额的5%或者300镑（以金额高的为准）

 

延迟12个月以上：再“额外”多罚应交税金金额的5%或者300镑（同样以金额高的为准）；在某些情况下，税局还可以处罚当事人应交税金金额的100%

 

2. 延迟“交税”（Late payment）

 

延迟30天至6个月内缴税：被罚应交税金金额的5%

 

延迟6个月至12个月内缴税：再被罚应交税金金额的5%（也就是上一笔再加上这一笔）

 

延迟12个月以上缴税：再被罚应交税金金额的5%（也就是上两笔再加上这一笔）

 

自然，对于延迟申报和交税的情况，税局除了可以向当事人处以罚款之外，当事人同时还需要负担“利息”（Interest）。

 

也就是说，当事人一般到了最后需要负担：欠税金额＋利息＋罚款

 

 

→ 新的MTD制度何时开始？

 

比较好的消息是，对于自雇和房东来说，税局的MTD政策，会自2023年4月6日起的年度，才对年收入超过10,000英镑的房东和自雇者，开始强制性实施。

 

所以，大家还是有时间去做调整和准备的。

 

“税务数字化”的四大重点：

 

更好地运用信息资源

 

“税务数字化”使您不必再重复给予HMRC您给过的信息，所有的信息都能被储存以便之后查阅。您将可以从您的税务账户来随时查看HMRC握有的信息，并确认其为正确与否。但同样地，所有的信息都将更透明化，一查您的账户就可以看到您的雇主、银行、房屋抵押等所有相关的信息和收入。

 

实时报税

 

年终报税制度不再通用，HMRC会随时接收您的税务资料。企业、自雇人士和房东（年营业额高过10,000镑）必须每一季度向HMRC申报自己的账务。

 

单一的税务账户

 

申报税务不需要再分开申报。企业的所得税、VAT（增值税）、NI（国民保险）、公司税等；个人的所得税、NI、学生贷款、福利等，全部可以一体化的一次性支付。

 

数字化互动

 

由于您的所有税务相关信息都在您的单一税务账户中，您可以随时进入系统查看与操作。

 

→ 数字化记账的好处？

 

相对于传统手写记账，电子记账有以下主要优点：

 

1. 大大增加记账的准确性－不管您是自己记账还是雇人，再有经验的专业人士也难免出错；而电子记账可以彻底排除人为手写的错误；

 

2. 大幅提高记账效率－电子记账系统让您更有条理、更有效地管理您的账务信息，查找也更方便，让您省时省力；

 

3. 安全性更高－手写记账时文件容易损毁，被盗或丢失，电子记账系统由于基于云平台，可在后台备份，从而更加可靠地保障您的账务安全。

 

→ 不良记账可能会带来哪些风险？

 

1. 购置记录错误：购置记录能让公司对全年的花销做到心中有数，但不良记账会使财务管理不善而造成库存短缺或过剩；

 

2. 影响营业收入：不良的记账会导致未报告的项目，如投资收入、租金收入等，最终可能使税务出现错误而被税局罚款；

 

3. 账款延迟：不良记账还可能会导致您的债权人的账款逾期支付，或者让您本应得到的款项延迟收到；

 

4. 影响员工工资：公司的支票和余额都需要记录准确，而不良记账可能会让员工的工资方面出现错误；

 

5. 银行记录难以维持：如果公司的商业银行记录管理不善，您的公司可能会出现透支费，逾期付款或因风险账户而被迫关闭的情况；

 

6. 面临税局的调查：这是最后一点，但是对很多企业来说却是最重要的一点。

 

企业账务记录不准确，自然会影响到企业上报给税局的账务的准确性，从而触犯税法遭到税局的调查。

 

我们在过去的工作中，所处理的众多遭到税局调查的案件中，有相当大比例的客户都是因为企业账务没有记录或者记录不全所引起的。

 

一个企业如果不能全面准确地记录自己的账务的话，一旦遭到税局的调查，将很难提出有力的辩护。

 

 

→ 延伸补充：哪些人需要申报Self Assessment？

 

如果您在上一税年/前一税年（上年/前年4月6日至下年/隔年4月5日之间）符合以下情况的人：

 

个体经营（Sole trader）的自雇者，并且年盈利超过1,000镑；

 

合伙企业（Business partnership）的其中一位合伙人。

 

如果您不是自雇，而是一个为他人工作的雇员，或者说已经退休了正在领取养老金；那么，如果您还有其他收入，并且该收入有涉及以下的话，也是有可能需要申报的：

 

您手上有房子正在出租，有租金收入；

 

你有小费（Tips）收入或红利佣金；

 

从储蓄，投资或股票所获取的收入；

 

其他来自英国以外国家的收入。

 

补充说明：也就是说，许多人可能会以为只有自雇人士（Self-employed）才需要做这类申报；但其实一般工薪人士（也就是上班族、雇员）如果符合以下情况，也是有可能需要递交个人报税申报表的：

 

1. 有兼职/副业

 

现代社会物价飞涨，生活压力越来越大，搞副业已经逐渐成为了上班族补贴家用的一部份。

 

因此，即便今天当事人是个朝九晚五的上班族，领着固定的薪水，但假如他/她在上班之外自己有经营着其他副业的话，他/她就同时也可能是一名“个体经营”（Sole Trader）的自雇者。

 

如果当事人副业的总收入每年超过1千镑的话，那么当事人就需要把这个收入申报给税局。

 

2. 有海外收入

 

如果当事人有来自英国以外国家的收入，例如是海外工作收入、海外养老金、投资或储蓄利息，一般都是需要申报的。

 

除非海外的收入只是一些分红，并且金额很少不超过300镑。当然，是否需要缴税还是要看当事人的具体情况。

 

3. 手上有房子正在出租，有租金收入

 

由于房租基本上也是个人收入的一部份，所以当事人一般也是需要进行申报的。

 

对于居住在英国的房东（Resident Landlord），税局就特别制定了一个“Rent a Room Scheme”。

 

当事人可以享受每年最高7,500镑的免税额，就是说只要每年的租金收入不超过7,500镑，就不需要交税。

 

但是这个政策对于海外房东来说是不适用的，因为房东如果常居海外的话，不能算是“Resident Landlord”。

 

海外房东基本上就是无法享受任何个税免税额的，就是说只要有房租收入，无论多或少，都—定要报税。

 

4. 从储蓄，投资或股票所获取的收入

 

如果当事人在过去一年从投资、买卖、股票或储蓄中获利超过1万镑的话，一般都需要向税局申报。

 

5. 税局要求

 

有时候，税局会直接发信给当事人，要求当事人提交Self Assessment。

 

尽管当事人可能认为自己并不需要做申报，但是也绝对不能忽视税局的要求，并且必须在期限内提交申报。

 

如果当事人认为税局的要求有误的话，可以先咨询一下自己的税务/会计师，并且进一步和税局联系。

 

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丽莎在这周稍早的文章中《情侣买房：为何不应该”如胶似漆”？》曾经提到，情侣一起买房实际上就像朋友之间共同买房那样，很多细节都应该提前讨论清楚，并且白纸黑字记录并签订下来。

​

因为根据英国的法律，情侣双方即便已经在一起很久，彼此认为双方的关系非常亲密，而且也同居在一起，但在法律上基本仍被视为各自单独的个体，并无法享有如同法定夫妻或民事伴侣关系那样的同等约束、义务和权利。

 

比如说，过去就有一则真实的新闻，新闻中的双方是一对情侣，两个人同居了32年的时间，也共同育有3个孩子。

 

两个人在一起的时候，曾经买了一栋房子，住在一起；当时，房子是买在女方名下，贷款也是由女方支付，可是男方最初有给女方将近总房价的一半金额，一起买下这栋房子。

 

结果后来，双方的感情破裂了，可男方和女方仍继续一起住在该房子里；原因并不是过去以来的感情累积太深、放不下，而是任一方都觉得房子是属于自己的，互不相让，深怕谁先搬走谁就输了……

 

女方觉得，房子的所有份额都是她的，因为这是他俩没有结婚，男方给她的一种保障（或补偿）；可男方认为，房子他也有出钱，也应该有他的份额，双方争执不下，最后只能对簿公堂。

 

在这个例子中，双方的立场和所相信的，当初都只是”口头说说“，女方说男方早已答应房子是属于她的，男方则说双方当初讲好的明明就是“共享产权”……

 

 

另一个令人深感同情的例子：

 

还有一个真实案例，是双方的感情很好、很稳定，也生下了一个可爱的孩子。

 

在这个案例中，当事人双方其实已经订婚，只不过总觉得还有其他优先的事情需要去处理，结婚和婚礼并不是那么重要，所以一直没有结婚。

 

女方认为，他们已经一起买了房子，共同申请并缴着房贷，还一起给刚出生的儿子注册出生证明，所以即便还没有正式结婚，法律应该或多或少还是会保障他俩的关系吧。

 

可是，一个残酷的事实突然向他们袭来，男方因为肺炎不幸去世了。

 

男方去世后，女方想帮男方注册他的死亡证明，被告知她不是他的亲属，不能够帮他注册死亡；

 

之后，女方想帮男方关闭银行账户和信用卡，处理他的存款等等，可屡屡总会被冷酷地回应，她并不是他的谁，所以没有权利为他办理这些；

 

当时，女方急需他的最后那份工资，好用于交付房贷；可她也没有权利去领这笔钱，银行只愿意把钱付给根本都还没有个银行账户的未成年儿子（因为儿子跟男方在法律上才”有關係“）。

 

而这一切，只因为他俩（当初）还没有结婚；而且，他们也尚未立下任何遗嘱（虽然说他们曾经有想过）。

 

女方最后在接受采访的时候，绝望地说，如果今天他俩早已结婚的话，那么她（不只不会遇到上面说的那些问题）还能自动收到一笔由政府发给的丧亲补助（Bereavement Support）… 这至少能让她顿失爱人后，能够少点无措，把心力用来照顾年幼的儿子。

 

 

→ 同居关系越来越普遍，可法律的脚步却尚未跟上？

 

英国国家统计署（Office for National Statistics）就曾经做过调查，指出目前英格兰和威尔士地区年满16岁以上的族群，每8人中就有一人是正处于“同居”状态。

 

未婚男女们越来越多地选择这类建立亲密关系或者家庭的方式。

 

就连目前的英国首相鲍里斯（Boris Johnson），先前也成为英国史上第一位，和自己的另一半以“同居”形式入主唐宁街的国家领导人（虽然说他俩近期已经完成婚礼）。

 

然而，在英国目前共计约330万的同居人口当中，有不少人或许并不清楚的是，虽然同居双方会认为自己和对方就像夫妻或家人那样生活着；但在实际法律层面上，同居伴侣却是比结婚配偶或民事关系结合伴侣要获得的保障”少的多”。

 

→ 所以说，同居伴侣应该如何保障自己的权益？

 

首先需要指出的是，根据目前的英国法律，如果同居伴侣（Cohabitation）事先没有立下遗嘱的话，那么当其中一方不幸过世时，另一方是无法“自动”继承过世那方的任何财产的。

 

除非说，双方有“共有”的房产（但只限定于“Joint Tenancy”），或者有联名银行账户（Joint Account）等共有财产；那么一方去世后，另一方基本才有权对于该房产或者账户等进行安排。

 

换句话说，同居伴侣如果想要保障，万一未来发生什么意外变故而无法保障到另一半的话，目前最直接的方法就是尽早订立好一份遗嘱，把希望做的财产分配等内容事先安排好，才能比较大程度地保护到对方。

 

不过，这里还有一点需要注意的是，同居伴侣不像结婚配偶那样，继承另一半的遗产时可以被豁免缴交遗产税（Inheritance Tax）。

 

对于同居伴侣来说，一般必须依照目前税局的相关规定来缴交相应的遗产税（如果超过了免税门槛的话）。

 

再进一步说，假设今天任何一方都没有不幸事件发生，但到了最后双方只是单纯想要分手，那么同居伴侣这个时候，基本也无法像离婚夫妻那样地受到法律保障。

 

怎么说呢，比如说今天一对同居伴侣一直以来都像是一个家庭单位那样生活着，俩人也共同养育了孩子；其中一方主要负责在外工作赚钱养家，而另一方则没有工作、全心全意照顾着家庭。

 

那么，假设今天是一对结婚的配偶离婚了，法官在做离婚判决的时候，基本会把双方对于家庭的贡献视为一致的；也就是不论是负责赚钱养家还是负责照顾家里的，双方对于一个家庭的付出一般都是同等重要的。

 

这种情况下，法官在判决的时候一般会公平地让之前一直在照顾家庭而无法外出工作的那方，获得相应的财产来支持他或她离婚后的生活。

 

可是这一点如果放到同居伴侣（Cohabitation）上就非常不一样了。

 

同居伴侣并没有像结婚配偶那样受到法律的保障，因此今天假若其中一方在过去以来一直都负责照顾家庭而没有外出工作的话，那么一旦双方分手后，是很难因为过去对于家庭的贡献而得到什么的。

 

最糟糕的情况下，假如当事人手边还没有任何存款或房产等的话，一时之间顿失经济来源，恐怕连维持正常生活都会有困难。

 

因此，对于这类情况来说，比较直接的建议是，当双方想要进入一段同居关系之前，最好白纸黑字先拟定好一份“同居协议”（Cohabitation Agreement，或者也有人将其称之为“Living Together Agreement”）。

 

总的来说，“同居协议”指的就是双方事先订好一份像合同的文件，列清楚双方在这段同居关系中的“职责”，以及将来若是分手的话，双方在房产或其他财产，以及孩子的抚养权等方面，都要如何规划和安排。

 

双方对于各种事项的分配或安排，尽量是列得详细一点，以免之后出现歧义而造成更大的纠纷，或者需要花费更多的金钱、时间和心力去處理這些糾紛。

 

“同居协议”可以由当事双方，一起找一个可信赖和有信誉的专业律师，协助起草和见证，以确保文件的合法性。

 

协议的内容一般可以规定，当事人双方一旦终结同居关系的话，在房屋或其他财产，以及家庭孩子等等方面该如何分配；又或者谁该负责支付赡养费，费用又是多少，双方将在哪里生活，共同的房产将会被出售还是保留下来等等的问题。

 

 

→ 除了以上，同居伴侣还应该注意以下：

 

在做出任何承诺前，无论双方的关系有多亲密，都应该要“白纸黑字”把内容写清楚，不要单纯依赖口头承诺。

 

比如文章前面举出的第一个例子，女方说双方在一开始就已经同意，该栋房子的产权是归给她的；可男方却说双方最先承诺的是“共享产权”。

 

然而，他俩各自的说法不论是何种立场，却也都只是在口头上说说；没有见到他们提供什么实质的文件或录音来加以证明。

 

一般来说，这种情况将会使案件变得复杂，真相更难浮出水面。

 

这么一来，法官整个审理的过程很大机会就会延长，他们所要承担的诉讼费用恐怕也会更高。

 

假如当初他俩在购买房子时有正式签署一份书面协议，列明他们各自的产权份额等等的话，之后一般可以省下很多麻烦和金钱了。

 

尽量保持稳定的收入

 

由於非婚同居男女基本上是没有法律权利去要求另一半支付瞻养费的。

 

所以丽莎建议，即使当事人当下觉得自己和爱人的关系很确实；但世事难料，今日不知明日事。

 

所以当事人最好能够继续工作或者有固定收入进账，并培养储蓄的习惯，确保自己有足够的能力可以独立生活，避免过度依赖对方。

 

当事人也应该尽量和伴侣保持财务的各自独立。万一在将来双方关系破裂，当事人起码也可以继续如常地生活。

 

假如当事人决定要放弃工作的话，那么就应该要求另一半在“同居协议”上写清楚分手后的安排和财产分配等，以便保障自己。

 

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《商业房产法》EP13 – 在英国，生意保险一定要买？为什么？

通过上面的视频，莎粉们是否更了解“在英国，为什么生意保险一定要买”了呢？

 

明天，我们将会继续以简单平易的方式，向莎粉们科普更多英国商业房产的法律。

 

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根据英国的离婚法律，丽莎曾经跟莎粉们聊过，英国法庭对于离婚双方的财产分配，是基于50/50的分割基准，以此前提来（进行后续）裁决的。

 

比如说，在婚姻中，一方主要负责在外工作、赚钱养家，另一方则基本待在家照顾家里，成为全职的家庭主夫/妇；到了离婚法庭上，法官基本会认为，双方对于家庭的贡献都是一样重要的，因此在进行财产分割的时候，会先以双方各半/平分为基础，再考虑其他影响因素（如果有的话），给出最后的裁决。

 

当然了，最后分割的数字，可能基于考量进去不同的情况和原因，不见得直接是准确的50/50（比如说双方婚后共同创造的财产总共是一百万镑，最后各一方获得的不一定会是精准的各自50万镑，而可能是一方48万镑，另一方52万镑；但是一开始的”分割基准”基本都会基于50/50的基础）↓

 

→ 那么，婚姻的”长短”是否可能影响这样的基础？

 

一则名为E v L [2021] EWFC 60的最新家事法庭判决，对此给出了明确回答。

 

在这则案件中，当事双方分别是66岁的丈夫和61岁的太太。两个人的婚姻只维持了差不多两年时间。双方没有共同的孩子。

 

在双方约两年的婚姻中，太太是个全职的家庭主妇，丈夫则是一位活跃的大型音乐活动的制作人；同时，丈夫还是6家公司的股东（不过，双方对于离婚财产分割的主要争执点是聚焦在其中一家公司，我们称它为”公司A”；丈夫于其他5家公司的股份基本和本次判决没有关系）。

 

简单说，案件中的双方就是对于离婚财产分割的”分配金额“达不成共识。

 

太太认为，她应该分得550万英镑；可丈夫却认为，他只要给太太60万英镑即可。

 

丈夫表示，他和太太之间的婚姻，形同”儿戏”，而且时间这么短，实在没有道理要他在离婚的时候，把一半的财产都分给太太（总财产是920万镑）。

 

丈夫也表示，婚后家里所有的开销，都是由他支付的；所以丈夫认为，分给太太”一部分”的财产份额其实就够了，这样才公平。

 

 

→ 那么，法官是怎么看的？

 

法官基本是站在太太的立场，认为婚姻即是婚姻。也就是说，结婚本身就是具备法律效力的，即便当事人自己认为双方的婚姻像是儿戏、或者说非常短，基本无法改变这样的事实。

 

既然双方的婚姻是真实的、是具备法律效力的，那么要离婚的时候，就需要按照正常的”财产分割基准”，也就是以50/50为基础。

 

法官表示，即便当事人的婚姻很短，或者认为是”儿戏”，也基本不会直接影响到这样的”分割基础”；否则的话，如果尝试去评判双方婚姻关系的”品质”，并因此构成影响财产分割的决定因素，反而可能无形中造成”歧视”（因为法官该如何客观公正地去衡量或者判断，两个人之间的婚姻到底是不是儿戏呢）。

 

再者，法官也表示，这种”衡量标准”也不该定义在双方是否有孩子上。

 

意思是说，不该因为双方是否有孩子，来做为判断双方”婚姻品质”的依据；如上论点，否则反而造成另一种歧视性和不公正。

 

更进一步说，法官表示，这种50/50的分割基础，不应该基于双方是否有孩子来做为评判的准则；就是说，不应该觉得因为有孩子，才可以50/50去平分，如果没有的话，其中一方只能分得较少财产，好像是（太太）没有孩子就变得比较不重要似的。

 

也因此，最后，负责审判这则案件的法官Mostyn J，裁决了太太应该分得150万镑财产，这是基于50/50的分割基础所做出判决（因为虽然丈夫的总财产是920万镑，但属于”婚后”创造的财产总值为3,051,996镑，所以太太只能从双方结婚后增加/创造的财产中去平分）。

 

 

→ 这则案件告诉我们什么？

 

首先，这则案件再次强调了，英国法庭对于”离婚财产分割“的立场是很明确的。

 

不论双方的婚姻维持了很长或者只有很短的时间，基本不能直接影响到50/50的分割基准。

 

同时，不论是较短或较长的婚姻中，双方（婚后）共同累积或者创造的财产，自然可能因为时间长短而有多有少（时间长了一般自然累积的多，时间少会累积较少）；但这两者当中，是不存在孰优孰劣之分的。

 

就是说，没有说婚龄较短，双方共同累积/创造的财产较少，就是比较差和不好的，更不能因此去直接影响到双方的财产分割。

 

→ 再进一步：婚前协议？

 

有人会问，那如果提早签订”婚前协议”是否会比较有保障？尤其是针对财产更多的那一方来说呢？

 

我们这边需要指出的是，在英国，婚前协议是被当作体现双方意愿的”一种证据”来使用的；虽然是属于一种”很重要”的证据，但这还是和例如美国等其他国家，把婚前协议做为100%效力来看，有所不同的。

 

一般在英国法庭上，法官通常都会尊重婚前协议的内容，并把它纳为判决时的考虑因素之一，但是一般不把它做为唯一的决定性证据。

 

法官通常是可以从婚前协议中，揣测到当事人和伴侣间，对於该婚姻和财产分配的一些想法，从而去帮助自己做出最合理的判断。

 

还要注意的是，婚前协议一般有以下2种：

 

1. 所有累积的物业财产的婚前协议

 

这种类型的婚前协议指的”财产”就包括所有财产，不论是婚前还是婚后，基本上就是以离婚当时的财产来计算。

 

比如说，小莎和小强在结婚前签了一份包括所有累积的物业财产的婚前协议；当时小强拥有2套物业，并在协议中写着：离婚后女方只能分得男方一半的财产。

 

当他们成为了夫妇后，小强又再以个人名义买了另外2套房子。

 

那么在实际离婚后，根据这类婚前协议的规则，小莎最后总共应该分到2套房子（前后相加共4套）。

 

2. 只包括婚前的物业财产的婚前协议

 

这种类型的婚前协议就代表，里面指的”财产”只包括婚前双方各自拥有的那些，而婚后才得到的并不包括在内。

 

比如说，小莎和小强在结婚前签了一份只包括婚前物业财产的婚前协议。而当时小强拥有2套物业，并在协议中写着：离婚后女方只能分得男方一半的财产。

 

当他们成为了夫妇后，小强又再以个人名义多买了2套房子。

 

那么在实际离婚后，根据这类婚前协议的规则，小莎这时只能分到1套房子，也就是小强在婚前买下的其中一套。

 

不过假如在婚后，小莎和小强一起买了一套房，而小莎是有对买下该套房做出贡献的话，那么小莎基本就有权争取她应得的部份（这种”贡献”并不单单只能体现在小莎有没有”出钱”上，对于婚后财产的分配/分割原则，可以搭配参考前面所讲的内容）。

 

有关”婚前协议“方面，丽莎也曾做了一个专门讲述的视频，建议有兴趣的莎粉可以再看看：

 

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昨天丽莎和莎粉们聊到父母为子女买房（把房产转给子女）或者为子女投资房产（再把房产租给子女）的话题，收到了不少的回响。

 

所以今天我们再继续延伸聊聊”买房“方面，除了父母为孩子或赞助孩子买房以外，另外也很常见的”有助于登上买房阶梯“的现象，就是”共同买房“。

 

不论是和自己的家人、朋友，亦或是情侣、夫妻之间一起合资或搭伙买房，都有助于尚无能力自己独立买房的人，更快拥有一套属于自己的房子。

 

英国HSBC（汇丰银行）还曾经出过一份研究，指出在英国的18至40岁族群当中，有高达8成的青中年人，会考虑跟朋友或者其他人一起买房，即便共同买房的对象不是他们的伴侣或者配偶。

 

实际上在我们的日常生活中，听到”合资“或”搭伙“买房的例子也越来越多，并且并不局限于合法夫妻或伴侣之间，朋友、兄弟姊妹、同居情侣等… 甚至是说，一套房也不只两个当事人共同合资，也有越来越多超过两个人以上想要”共同买房“的例子出现。

 

 

→ 那么，考虑合资买房前，您首先需要知道什么？

 

第一点，就是可以”搭伙“的人数。

 

虽然说，以每个人需要出资的购房金额来看，按理说是想要”合资“的人越多，每个人需要”出资“的金额就越少。

 

然而，这并不代表，当事人想要多少人一起共同买房（准确点说是一起”持有房产“）都是可以的。因为按照英国法律的规定，最多可以一起”共同拥有一套房“的人数上限是4个人。

 

也就是说，就”共同买房“而言，可以共同注册为一套房子的房主的人数（Legal Co-Owners），最多就是4个人（最多4个人共同买房）。

 

在贷款方面，如果是一般朋友之间一起买一套房，那么跟夫妻、伴侣或者情侣一起买房，在”申请贷款“方面基本上是没有什么差别的。

 

就是说，假设A和B要一起买房，不论A和B是普通朋友，或者他们是一对爱人，就银行要放贷的角度来说，并不会有什么差别；他们都同样必须经过银行的审查，看看他们的信用为何，是否付得起贷款。

 

 

→ 还得考虑”房产共有权“的问题

 

在”共同买房“的”产权模式“上，可以区分成“Tenancy in Common”（一般共有制）和“Joint Tenancy”（联合共有制）。

 

通常来说，如果是朋友之间一起买房，比较常见的是选择“Tenancy in common”。

 

这是因为，在Tenancy in common之下，双方所占有的”产权比例“，是很明确的。

 

比如说，A和B一起买了一套公寓，并且以Tenancy in common的形式来共同拥有房子的产权；那么，这种情况下就会很详细地表明，A和B在该房产中所各自拥有的具体产权份额。

 

像是A持有50%，B也持有50%；或者说A持有30%，B则持有70%……

 

当然了，双方各自想要占有多少比例，这也是买房的时候，双方必须要先谈好的了（比如一方手上的资金比较多，想要多出一点，另一方资金较少，就少出一点，然后体现在双方持有的产权股份上）。

 

 

→ ”Tenancy in Common“可自由转让？

 

就是说，双方如果是以Tenancy in common的形式，来共同持有一套房产；那么，这类”产权模式“是允许”产权共有者“的其中一方，在不经过另外一方同意的情况下，自由地转让自己在该房产中所拥有的全部份额。

 

同样以上面提到过的A和B来举例，假设A持有30%的产权，那么A就能够自由地把这30%转让给（其他）任何人，并且，甚至完全不需要告知另一位产权共有人（B），不需要事先获得B的同意。

 

再进一步说，如果A未来有立遗嘱表明，要把这30%的产权留给谁的话（比如留给A的弟弟），那么届时这份遗嘱就会是有效的，A可以自由选择要把这30%留给任何人。

 

→ 那“Joint Tenancy”（联合共有制）呢？

 

反之，如果是夫妻或者伴侣买房的话，常见的”产权模式“则是选择“Joint Tenancy”（联合共有制）。

 

（当然，丽莎在这里需要声明，选择哪种”产权模式“并不是一定的，不是说夫妻就一定只可以选择“Joint Tenancy”，这完全是要看每个人实际的需求而定的，只要双方协调好，选择何种模式都是可以根据自己的意愿。）

 

可想而知，Joint tenancy便跟Tenancy in common在意义上有非常大的不同。

 

因为Joint tenancy就不会明确地表明，持有产权的任何一方，在该房产中所拥有的具体份额为何。

 

也就是说，假如A和B一起买了一套房，在Joint tenancy之下，并不会清晰表明”A和B各自拥有了多少比例“，就像共同拥有一锅汤那样，很难划分出哪些是属于A的，哪些是属于B的。

 

在这种情况下，持有房产的双方，就无法自由地说要将房子的一部份转给任何人。因为这时候如果想要转让房产的话，就必须是“全部份额”的转让，就像是把整锅汤都端给了别人的意思。

 

因此，如果想要”房产转让“，就必须要“房产共有的双方”（A+B）都同意转让才可以，一厢情愿是绝对不行的。

 

在这类房屋的转让过程中，房产的所有”共有者“都必须在合同上签字，表达同意，否则房产是无法成功完成转让的。

 

同样的，这也就代表了，如果今天A或B的任何一方，写了遗嘱说要把房子留给其他任何人；只要共同拥有房产的另一方没有同意，那就是行不通的，遗嘱也基本是无效的了。

 

而且，在Joint tenancy之下，假设A去世了，那该房产的全部产权就自动落到B手上；而如果B去世了，其全部产权也会自动归到A的手上。

 

这就是为什么会说，一般朋友之间如果搭伙买房的话，是不建议选择“Joint Tenancy”，因为这对各自当事人都是降低了相对的自由度。

 

 

→ 再进一步：信托契约（Deed of Trust）？

 

最后要提醒的一点是，如果是好朋友要一起买房，并且双方还打算一起居住在共同购买的新房里，那么双方可以考虑签署一份”信托契约”。

 

这份”信托契约“就是用来规范双方的责任，以及需要遵守的公约；以长远来说，也可以减少双方起冲突的机会，因为白纸黑字，大家就照契约所写的走。

 

经常会有的一种情况是，刚开始要买房的时候，双方都觉得是好朋友，彼此很好说话，但是时间长了，却有可能意见不合。

 

这时候，如果双方事前就先订定好一份契约，列明可能会有的争议点，那么也能更有利于保护双方的权益，也更容易处理可能会有的纠纷。

 

在契约上，双方可以写明：

 

1) 双方各自负担多少比例的房子首付；

 

2) 双方各自在买房的其他费用上、律师费上各自需要负担多少；

 

3) 双方每个月偿还贷款，各自需要支付多少；

 

4) 双方在房子的维持、维修费用上、管理费用上，以及平常房子的Bills，比如说水电煤气、地税上，各自要负担多少；

 

5) 双方在房子的保险费用上，各自要负担多少；

 

6) 双方共同居住在这套房子里，有没有哪些房屋守则，例如是否可以让各自的另一半过来一起住，如果要一起住的话，需要多支付哪些费用等等；又或者是说，有没有哪些行为是绝对不能被接受的，双方都不能做的…

 

7) 家里的家具、装潢等各自支出的比例是多少，所有共享的东西，各自负担的比例为何；

 

8) 如果一方想把房子卖了，或者一方去世了等等，应该要怎么办。

 

当然了，这份契约可以完全依照双方（或者多方）各自的需求来写，没有特定要包含哪些，或者不要包含哪些。只要当事人各自都能同意，并且尽量涵盖地周全就可以了。

 

还有一点需要补充的是，”信托契约“除了用在一般朋友上，其实也是适用在情侣之间的。

 

因为根据英国的法律，如果双方只是情侣的关系，即便已经在一起或者同居很久，在法律上基本也只是被视为分别单独的个体，是无法享有如同结婚的夫妻或者民事伴侣关系那样同等的权利的。

 

因此，如果您是情侣想要共同买房，当事人一般也是需要像普通朋友之间买房那样，考虑怎么样做才是对于保护双方（未来）权益最好的，并且通过律师白纸黑字地记录下来，双方进行签署。

 

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聊到”买房“这个话题，现代社会很常出现的情况是，父母帮子女买房，或者说直接一点，父母把名下的房，转给子女居住。

 

通过这样的方式，可以让年轻的子女更快登上”买房阶梯“或”有房一族“；另一方面来说，不少父母也会觉得把房留给或送给子女，是个划算的投资，一定程度也可能达到”节税“的目的（当然，通常更多的父母把房子给子女住，只是出于爱自己的孩子，想要孩子不必那么辛苦）。

 

此外，除了把房产”赠予“给孩子，有些父母也会想说，是否可以把多馀的房产以”出租“的形式租给孩子，这种出租可以是名义上的（不收钱）亦或以低于市价的形式，只跟孩子意思意思收一点租金。

 

这些不同的操作方式，是否真如想像中那么简单，或者又会牵涉到哪些税务问题？本篇文章将会给大家做个整理和说明。

 

 

→ 首先，把房产”赠与“给孩子，会牵涉到什么税？

 

许多人最直接想到的第一点，应该就是遗产税（Inheritance Tax）。

 

如果想把房产赠与给孩子，并且想要避免掉”遗产税“的话，需要把握两项因素：1. 赠与的”礼物“总价值不能超过325,000英镑（如果赠与的是父母自己的”主要住房“，也就是一直以来住的”家“，则是不能超过500,000镑）；2. 或是，赠予人（父母）不能在赠与后的7年内过世。

 

有关第2点，是根据目前英国遗产税政策的“7年规则”（The 7 year rule），就是说根据礼物的赠予人是在哪一年过世，遗产税的课征比例可能会有所不同：

 

赠与后3年内过世：课征40%的税

 

赠与后3至4年间过世：课征32%的税

 

赠与后4至5年间过世：课征24%的税

 

赠与后5至6年间过世：课征16%的税

 

赠与后6至7年间过世：课征8%的税

 

赠与后第7年或超过7年才过世：课征0%的税（不必被课征遗产税）

 

需要特别注意的是，第1点当中的325,000镑”门槛“，所指的”礼物“并不单只有房产，也包括其他赠与的礼物如银行存款和个人物品（经营企业，收藏品等有价值的东西）等… 所以一般这个门槛很容易就达到，因此通常会看的是第二项因素，也就是尽量避开“7年规则”。

 

 

→ 除了遗产税，还要注意资本利得税

 

如果说，父母是把自己的”主要住房“（Main Home/Family Home，也就是自己的”家“）转到孩子名下，那么一般可以享有”Private Residence Relief“，也就是不必支付资本利得税（CGT）。

 

但如果，父母赠与给孩子的是”第二套房“（Second Home）或”买房出租“（Buy-to-Let），那么如果房产的市价自最初购买（该房产）时有增长，并且其”增长幅度“高过CGT门槛的话（目前“免税额”是12,300镑），那么也会牵涉到资本利得税（CGT）。

 

至于CGT的”税率“，是取决於当事人（这里指”赠予人“）的个人所得税税率（Income Tax Rate），一般是18%或28%的：

 

1. 如果当事人每年交的个人所得税的税率是20%：对应的利得税税率就是18%

 

2. 如果当事人每年交的个人所得税的税率是40%：针对房产的增值部分（利得税税率），要交28%的税

 

 

→ 可是，就算转移”主要住房“也要特别注意！

 

从法律的角度来看，如果说父母已经将房产（这里指”Main Home“）赠给了孩子，这代表，父母不能够再继续”获益于“这个房产；这包括赚取利润（例如房子出租出去的”租金“），更甚至包括继续居住在里面。

 

什么意思？

 

意思是说，如果父母表面上确实已经把房产过继到孩子名下了，可是父母仍然想要继续居住在里面的话，那么从法律的角度来看，父母必须支付房租给孩子（而不是继续”免费“居住在里面）。

 

否则，法律上会认为，父母仍然实际上继续”受益于“这套房子，那么即便房子不再是在父母名下，依旧会视为”父母的资产“；那么，往后仍然可能继续牵涉到”遗产税“。

 

举个简单例子说明：

 

小王的父亲大王，在2011年就已经把他的唯一一栋房子（从买了以后就一直住在里面）转到小王的名下。

 

那之后，大王和他的太太（他太太名下没有房产）仍一直居住在里面，仍把该房产视为他们的家，一切如往常，只不过是房产换了儿子的名字。

 

2021年初，大王不幸去世了。那么，对于小王来说，他恐怕仍会面临遗产税的账单，原因是，即便房产是在小王的名下，并且距离”赠予“已经超过7年，但大王仍然继续”受益于“这套房子。

 

这样的话，这套房子直到大王去世那刻，都会被视为是大王的资产。

 

 

→ 那”印花税“呢？

 

如果说，父母赠予房产给孩子的时候，该房产没有牵涉到”房贷“（Mortgage）问题的话（也就是没有贷款要付的话），那么基本就不会有印花税的问题，不会需要支付印花税。

 

但是，如果该房产仍然需要偿还房贷的话，那么受赠方（也就是孩子）必须根据”剩馀房贷的金额“（也就是还有多少贷款需要偿还）来计算印花税。

 

同时，如果房产的贷款尚未还清，跟银行/贷款公司的交涉方面也是一大考验，因为银行方面也需要确保，孩子是否真有能力偿还得了贷款。

 

一般来说，这种情况下，银行会需要父母来为孩子做担保（Guarantor）。

 

→ 出租Buy-to-Let房产给孩子？

 

还有一种做法，是父母直接投资一套房产，然后以出租的名义让孩子住在里面，可实际上只跟孩子收低于市场价（甚至几乎没有、很少的）租金。

 

这样的方式其中一个好处是，即便孩子支付租金给父母，长远来看，其实钱都是留在这个家里，不是给到外人手上。

 

这种操作在法律上也是可行的，英国法律并没有限制父母不能把投资的房产，租给自己的孩子。

 

但当然，在做这类投资的时候，父母（当事人）仍需要考虑一些问题：

 

由于投资第二套房（以上），父母如果买了房的话，即便是租给孩子，也不能被视为是”自住房“，仍需要缴交更高印花税（Higher rates）；

 

同时，孩子支付租金给父母，父母方面还需要考虑到，可能牵涉到房租税的问题（基本也就是Income Tax）；

 

同样地，如果有一天父母打算将这套投资房给卖了，也可能需要支付CGT；

 

最后，即便您是把房子租给自己的孩子，法律上您仍然是一位”房东“，这代表您需要尽到所有房东应该尽到的职责。

 

尤其是说，我们一直以来也不少见到，父母投资”学区房“，可以把该房产除了租给孩子，也可以租给孩子的同学。

 

那么如果是这样的话，身为”房东“的父母，还需要注意，可能需要申请HMO执照（House in Multiple Occupation）。

 

总的来说，不论您的选择是什么，不同的选择，可能面临不同的税务情况和房产法律问题。

 

因此，丽莎税务和丽莎房产团队建议莎粉，不论您希望做出何种安排，都应该尽早谘询专业建议，提早了解不同做法和方式可能会面临的后续问题，才能做出最符合自己期望的选择。

 

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下周四，我们将会继续以简单平易的方式，向莎粉们科普更多英国商业房产的法律。

 

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英国商业，能源和工业策略部最新发布了一份名为“UK Innovation Strategy－Leading the future by creating it”的政策文件。

 

这份文件顾名思义，就是在讲，英国政府未来希望带入创新力量，增强英国的经济发展。

 

也因此，为了达到这样的目的，文件内容就列出了政府的“计划”，未来希望通过什么样的政策来吸引更多的创新力量，注入英国。

 

有些人可能觉得，这样的“计划”听起来只是商业部的事，但其实不然。

 

因为，想要增加“创新力”，其中一种直接的方式，自然是通过吸引更多创新性人才（甚至企业）来到英国，助力英国经济。

 

所以说，计划当中自然也包含了新的移民走向，比如英国希望通过怎么样的“移民政策”来达到“增加创新力量”。

 

为此，这份《创新策略》就指出，未来将会推出新的签证路径－“High Potential Individual”（我们暂译成“高潜力人才”），直接吸引具潜力的创新人才，通过此路径来到英国工作。

 

根据目前政府已公布的内容，“高潜力人才”将是一种商业签证。适用这类签证的申请人，并不需要像目前的技术工作签（Skilled Worker）那样，需要事先获得工作Offer，不属于“雇主赞助”制度。

 

从这种层面看来，申请人一定程度上更为自由，未来也不需要和自己的雇主绑定在一起。

 

政府的政策初步指出，想要适用“高潜力人才”路径，申请人需要是毕业于“全球顶尖大学”（Top global university）；不过政策文件也有说，政府还会研究是否还有其他的方式，可以用来证明申请人是具有“高潜力”的。

 

这代表，未来除了上述的“全球顶尖大学”要求，申请人也可能通过满足其他（替代）要求，来申请“高潜力人才”路径。

 

成功拿到“高潜力人才”签证的当事人，将可以合法且自由地在英国工作和换工作/雇主。并且，这类签证具有“永居导向”，允许当事人未来在英国续签以及转永居。

 

其实，《创新策略》主要指给出政府未来政策的“大方向”。也就是说，对于“高潜力人才签证”的细节方面，尚未透露太多。

 

比如说对于“全球顶尖大学”的要求，这将是内政部会直接给出一个名单，只有名单上的大学毕业生符合要求；亦或是不给明确的大学名单，但给出几项“硬指标”，满足这些“指标”的大学就等于满足要求？

 

再者，对于“毕业时间”有无限制，比如说是否会要求当事人需要在毕业的多少年内，申请“高潜力人才”签证？假使没有限制的话，预计将会有不少人更容易满足要求，而这些人相对来说也可能会在“英国就业市场”更具竞争力（毕竟不需要雇主赞助签证，对于雇主来说可能更方便、直接一点）。

 

对于签证的进一步细节，我们相信英国政府之后会再公布的。虽然说现在可以了解到的有关操作方面的信息不多，但相信对于不少人来说，这都是令人振奋的一个好消息。

 

毕竟，每多了一个路径，申请人就会多了一项选择。

 

而且丽莎认为，“高潜力人才”路径的目的既然是可以吸引到更多全球化人才，这代表申请人是否具备英国学历，应该并不重要。

 

我们知道，按照目前的移民政策，英国政府其实对于来英国留学/具备英国学历的申请人，是有释放一定好处的（比如学生签可以直接在英国境内转技术工签、甚至申请新开放的毕业生签证等，在工签申请上也享有比较低的门槛要求）。

 

然而，未来“高潜力人才”签证开放后，一部分来说应该可以弥补，有些申请人不具英国学历，在申请上的一些“缺憾”。因为只要申请人可以满足了这项路径的“高潜力”要求，我们相信在其他要求方面，都会相对较为宽松的。

 

 

→ 创新签证（Innovator Visa）方面也会有利好调整

 

其实，自从创新签证（Innovator Visa）被推出并且取代原来的企业家移民签证后，就不少有声音诟病，认为创新签证变得更难。

 

所以《创新策略》中也有指出，英国内政部会再审视现有的创新签证制度，让这项签证路径“变得更有竞争力”，并且会推出“加速担保”的流程（因为批评声浪大多聚焦在创新签证引进的“担保制度”实际操作的门槛过高）。

 

我们认为，这代表，内政部将会删除一些现有制度原本存在的要求。

 

有消息指出，比如目前的至少5万英镑投资资金的“硬门槛”可能会被移除。因为政府将会著重于创业者（的企业）是否具备“高潜力”，是有“創新

 

性”的；而不是执著于只去看投资的资金数额。

 

 

 

并且，内政部也可能把投资的焦点，从单纯英国市场，转成“国际市场”，更符合《创新策略》中定义的“全球化”视野。

 

 

丽莎结语：

 

其实就和脱欧前以来的“工签”制度变化一样。我们认为，英国移民制度经过脱欧和新冠疫情的双重影响，一定程度上其实将是更为开放和弹性的。

 

而英国政府所针对的”开放目标“，在于高技术和前面一直提到的”高潜力“人才，属于创新性的专业人才/企业，相信将会在接下来的新一波改革中，受惠最大。

 

今天的文章就到这边，如果您对文章内容或者英国移民和法律方面还有更多疑问，都可以进一步咨询丽莎律师行。

 

任何英国税务方面的问题，也欢迎联系丽莎会计行。

 

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英国家庭就喜欢玩房屋改造或者大翻转，以前，我们看过不少把教堂、车库、谷仓甚至仓库改成家庭住宅的故事，这些惊人的改造点子让人佩服。丽莎还以为这些已经算是无人能及的艺术作品了，直到今天才发现，英国人的改造创意是没有上限的，这回，他们还把银行变身精品房。

 

而且这银行大楼不仅空间大，还挺便宜，只需万英镑就可拿下。经过一对设计师夫妇一打磨，商业银行瞬间变成豪华的居民住宅啊。

 

这前身是银行的居民住宅绝对有“钱”景，您看，要是变成了Airbnb豪华民宿，绝对有成千上万个财迷租客慕名前来，抢着体验住在“钱窝”的感觉，房东也跟着有数不尽的收入了！

 

 

拍卖会上购买废弃银行大楼

 

2017年，来自康沃尔郡的理查德和莎拉在当地拍卖会上买下一栋位于圣哥伦布大街的银行。

 

据说，这栋古老建筑是1857年的时候建成的，共有两层。几年后，随着当地经济发展，人们需要储存钱的地方，于是，这栋银行大楼就变成了康沃尔银行。

 

到了20世纪20年代，康沃尔银行被劳埃德银行取代，随后，劳埃德银行就在这栋大楼里经营了近一个世纪。直到2017年，由于银行需要扩张，劳埃德银行将这栋大楼出售。

 

这对夫妇对媒体说，他们在这家银行办理业务二十年。就在四年前关闭之前，银行的人员告诉他们，这家银行就要关门了，并且会被密封拍卖。夫妻眼睛一转，发现了房子的潜力，于是，想要抓住成为其新主人的机会，没想到，还真的成功了。

 

“他们告诉我们马上会以密封投标的方式进行拍卖。我们在周五晚上出价，周一他们给我们打了个电话，说我们中标了。”

 

这一次，还真的是“抢到了银行啊“，让人惊讶的是，他们只花了5万英镑就买到了这座维多利亚时代的二级建筑。理查德说，他最初只是想把这栋建筑变成他的纽基冲浪公司办公室，但当他们作为业主第一次踏入这块地时，震惊了。

 

理查德的妻子说：“现在没有人在里面办公了，整个空间真实的样子显现了，我们转了一圈发现，房间宽度和高度都太棒了，这么大的空间还有这么好的光线，完全适合做成一套居民住宅啊。”

 

于是，他们改变主意，2019年，夫妇俩着手将其改造成一栋四居室房屋。

 

据说，就在他们拿到钥匙没几天，理查德还收到了某家开发商的报价，该开发商想以高达25万英镑的现金来购买这套房子，然后打造成8间居民公寓。不过，理查德夫妇不想赚 “快钱”，他们不想看到这座历史悠久的建筑变成一套商业公寓。

 

他们坚定了原来的计划，一定要把这里打造成四口之家。

 

 

银行大楼改变居民楼？

 

他们最初计划用10万英镑预算来改造这栋5000平方英尺的房产。

 

没想到，改造的第一个步骤就遇到了困难，申请规划的工作延迟了。由于这栋大楼属于维多利亚时代的遗址建筑，列入遗址二级保护名单中。因此，当地规划局有着非常严苛的改造规定。所以，他们把规划申请书改了一遍又一遍。经过八周的等待，这对夫妇最终获得了规划许可。

 

拿到了批准书，他们立刻行动，先是拆掉银行存有的功能，又推掉墙壁。

 

他们计划保持一楼的银行大厅原有的布局，然后在把它改变成一个大的生活和厨房空间。同时，银行以前的保险箱位置改造成一个茶水间，而律师的办公室将成为一个起居室。

 

银行的二楼，他们把现有的六个房间中的五个变成卧室，最后一个房间将被用作他们的大主人套房的浴室。

 

经过八个月的装修，眼看着建筑慢慢成形，疫情又发生了。全国一次次封锁，商人和制造商关闭了商店，建筑工地处于停顿状态，建筑材料买不到。。。

 

理查德说：“这个时候，很多东西都得加价了。经过两次困境，我们的预算已经翻了一番了，达到了20万英镑了。”

 

超出预算，但，房子很惊艳啊！

 

已经快成型了，俩人肯定不放弃啦。听说，他们只能再凑一些钱进入预算里，按原来的计划，一点点完成。

 

功夫不负有心人！银行房屋的改造工作终于完成，改造成品简直就是俩人的荣誉啊。

 

您看！简直是惊奇！

 

原来银行大厅的接待室，现在成为一个豪华的生活空间！隔壁的律师办公室也从一个凄惨的空间变为精致的起居室，起居室里有着14英尺高的天花板，深色的装饰和一个双面壁炉，简直创造了非常舒适的氛围。

 

在走廊里，银行原有的古老楼梯已经恢复它的光彩，旁边的装饰非常清新现代！这对夫妇还保留了银行的原始特征，包括列入二级保护的楼梯和瓷砖地板。

 

二楼，这对夫妇还拆除原有的低天花板，现在，卧室有了新的海拔，变成了一个高天花板的套房，非常惊艳。

 

再来看看他们两个孩子玩耍的房间，简直就是太温馨啦！！

 

理查德和莎拉透露，他们大大超出了预算，总共花了35万英镑。不过，丽莎觉得挺值的，您们觉得呢？

 

理查德说：”当我们进入这栋建筑的时候，还能体验这种历史的价值感。我们两个孩子特别喜欢它，每次都闹着说我们想去银行。对他们来说，这里就像是一座城堡，可以给孩子们一个美好的童年。我真的挺感激当时做的决定。我们夫妻俩没有把它出售，坚持把它改建成自己家的。“

 

 

改造商业楼宇有潜力吗？

 

有数据显示，目前在英国，有超过60万处房产处于空置废弃的状态，其中近三分之一是商业楼房，英国的这些把商业楼房改造成功的例子可以说是给很多业主们一个鼓励了，可以重振这些废弃和不受欢迎建筑的活力。

 

从房产投资者的角度来说，把商业地产转为住宅确实有一些好处：

 

第一，价格有竞争力。目前，商业地产市场竞争激烈，这意味着商业地产的价格可能低于住宅物业。如果说，您幸运可以买到一栋可以增值的建筑，并通过改建，就能获得丰厚的利润。

 

第二，商业地产往往有良好的定位。一般来说，商业店铺都属于黄金地段，如城市中心，或靠近当地交通枢纽。这使得该物业对未来的买家或租户更有吸引力。

 

第三，商业地产的业主有时热衷于快速出售。如果一个商业建筑已经空置了一段时间，业主就很可能急于快速出售。这意味着在价格上有很大的讨价还价空间。

 

第四，这是一个空白的区域。您的商业楼房可能需要全部清空，以使其适合居民使用。这意味着您有足够的空间以您喜欢的方式重新配置和装饰该物业，没有太多的限制。

 

第五，有可能创建一个HMO。如果您真的想使收益最大化，将商业建筑改造成HMO是一个不错的选择。这使您能够租给多个租户，并产生更高的租金收益。

 

把商业楼房改变成居民楼房，最大的挑战会是申请规划许可的环节。不过，由于受到疫情的影响，空置的商业楼房越来越多，为鼓励经济复苏，如何把这些空置楼房的重新利用变成政府的重中之重的任务，因此，今年的规划法也放宽了。

 

就在今年4月，英国住房部最新发布针对Change of Use（改变使用用途）的新通知，要进一步允许（原本）属于Class E（使用许可E）的商业房产，可以不必通过完整的规划许可申请（Planning application），就能够改成Class C3（使用许可C3）的”住宅“用途。

 

详情请看：《商业店铺受新冠影响空置? 新法律让您直接改成住房使用,免规划申请!》

 

也就是说，如果您手上有一套商业住宅，您申请规划许可工作会比原来更容易。

 

不过，丽莎还是要提醒，由于一些商业建筑可能属于保护遗址建筑名单上的楼房，因此，它可能还会有一些特殊的改造规定。因此，我们还是建议您提早做一些功课，到当地规划局咨询，看看自己的商业房产是否可以按照您想要的方式改造。

 

此外，一定要做好预算规划，预算里尽量包括应急的资金，以及如果超出您能承受的范围的B计划。别像本篇文章这对夫妇一样，从10万到35万。虽然这对夫妇最后也成功了，但是吧，也不是每一位投资者都有着雄厚的经济实力的，要是资金链断了，就很被动了。

 

好了，本篇文章就到这里。

 

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