《丽莎知道》有不少忠实的莎粉们，要么是商业房东，要么是商业租客。

 

他们经常都会向我们咨询有关租约的问题，希望了解怎样才能找到合适的店铺做生意，同时也希望减少租约上的纠纷。

 

一连30集的视频，丽莎将带莎粉走进商业房产法的世界，解答您的疑问。

 

《商业房产法》EP11 – 租金评估该如何进行？

 

 

通过上面的视频，莎粉们是否更了解“租金评估该如何进行”了呢？

 

明天，我们将会继续以简单平易的方式，向莎粉们科普更多英国商业房产的法律。

 

想要学习更多，记得关注我们！

 

丽莎还要提醒，所有我们制作的视频，都会同步发布在丽莎的官方YouTube平台。如果想要观看更多丽莎视频，可以关注我们（丽莎律师行）https://www.youtube.com/channel/UCPmpxpJNXwSfgy7_z6ljKmg

 

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在英国移民政策的改革方面，除了我们已知的比较多人关注的“国籍和边界法案”（Nationality and Borders Bill），一项名为《司法审核和法庭法案》（Judicial Review and Courts Bill 2021）的草案，也最新被送进了议会的立法程序中。

 

这项草案的内容，将可能影响到移民申请人，在申请遭到拒绝后，希望向移民局提出司法挑战的权益。

 

 

→ 如何影响？

 

这主要指的是，影响到那些被称为Cart或Eba的司法审核案件。

 

举个简单易懂的例子：比如说一个申请人，他/她的人权申请被拒绝，但移民局给了申请人上诉权利。

 

申请人于是提出上诉，但该上诉失败，可是申请人依然不灰心，希望继续提出上诉。

 

这个时候，申请人就必须先向法庭提出“上诉许可”（Permission to appeal，简称PTA）申请，在获得PTA后，申请人才能继续将案件带到法庭上，由法官进行裁决。

 

按照正常程序，申请人应该先向初级裁判法庭申请“上诉许可”；如果该申请被初级裁判法庭拒绝，申请人则需要向上级裁判法庭申请“上诉许可”。

 

在顺利获得“上诉许可”之后，上级裁判法庭便会安排当事人的上诉听证。

 

 

→ 那若是上级裁判法庭也拒绝“上诉许可”申请呢？

 

那么，根据目前的程序，申请人可以再向高等法院针对“上级裁判法庭拒绝给予‘上诉许可’的判决”，提出司法审核（Judicial Review），挑战上级裁判法庭不愿核发“上诉许可”给申请人的决定。

 

“司法审核”成功后，申请人就能顺利获得PTA，得以（如愿）提出上诉了。

 

 

→ 那“新法案”想对现有政策做出什么修改？

 

根据最新《2021年司法审核和法庭法案》的Clause 2(2)，英国司法部希望“压缩”这个程序，也就是不要让一个案件的整体程序可以被拖得太长。

 

意思是，司法部希望修改成：上级裁判法庭（Upper Tribunal）就是终结站，就好像一个打怪游戏中，最后关卡的大魔王那样，有著做出最后决定的权力。

 

这表示，如果当事人向初级裁判法庭申请PTA不成功，再向上级裁判法庭申请PTA也不成功的话，那么当事人的案件就应该到此为止，不能再继续要求高等法院对于上级裁判法庭的决定，提出司法审核。

 

从《司法审核和法庭法案》的内容看来，这项变化恐怕将影响到大部分相关或类似情况的案件。

 

 

→ 不过，“法案”也有给出少数的例外情况：

 

根据其Clause 2(4)，一些“有限”、“特定”的情况，可能获得例外：

 

原PTA申请（本是）无效的（Invalid）；

 

裁判法庭（Tribunal）是不合理的；

 

裁判法庭（Tribunal）的行为是属于“Bad Faith”（不怀好意）或“有违自然公正的基础原则”。

 

司法部补充，事实上他们认为，上述几点“例外”在他们的实际业务操作中，基本是不太可能发生的。

 

也就是说，虽然有列出“例外”，但实际上能够真正符合的人恐怕将少之又少。

 

不过丽莎也认为，司法部话虽这么说，这之间各方存在各自不同的解读，如果没有进一步加以详细解释和区分，恐怕之后将会造成一定的歧义。

 

丽莎结语：

 

虽然说，《司法审核和法庭法案》只是刚被提上立法程序，并且英國议会将从明天进入夏季休会，所以基本上这项法案直到至少今年9月，都不会有新的进程，就是对于现有制度不会立刻产生影响。

 

但从司法部希望的修改方向可以看出，如果最后真的按照法案内容进行修改的话，就更加证明了申请人每次提出申请/提出挑战的时候，就应该做好充足的准备是多么重要的了。

 

事实上，不久之前曾有一则“Cart”案件（Osefiso and another (PTA decision: effect; ‘Cart’ JR) [2021] UKUT 116 (IAC)），当初负责审判的法官就提出，

 

当事人在最初申请PTA（上诉许可）的时候，就需要把所有的理由（Arguments）都列出来，而不是到了后面的司法审核，才又提出新的理由。

 

否则，法庭是可以不对于这些“新的理由”纳入考虑的。

 

从这个角度来看，其实不论后面的（高等法院）司法审核是否存在，申请人都应该在最一开始的时候，就严照移民法的要求做好准备，递交上所有相关的证据和资料；而不是期望更之后的阶段，还能再递交新的证据和理由。

 

不过，话又说回来，从司法部的角度来看，虽然他们想要做出“修改”，一部分是希望降低司法成本；司法部指出，事实上通过“Cart”案件成功扭转结果的，只有约3%。

 

他们的意思是说，从“如此低”的成功率看来，后面的“司法审核”程序其实是可以完全被避免、不需要存在的。

 

不过，舆论也怀疑，司法部的数据究竟是如何进行计算的，认为这当中有值得存疑的地方。

 

前上级裁判法庭－移民法庭主管Nicholas Blake也表示，“高等法庭”的程序仍有存在的必要。毕竟案件这么多，百密总有一疏，万一裁判法庭出现了疏忽和遗漏的地方，才能通过后面的“司法审核”导正。

 

也有英媒指出，事实上这次《司法审核和法庭法案》所提出的修改，也和想要“打击难民”有关。

 

毕竟，减少了他们可以继续向上申诉的机会，就能够更快处理完他们的案件和相关程序。

 

从这样的角度来说，这恐怕对于那些真正需要受庇护的申请人来说，是不够公道的；而且斩断了申请人可以继续向上挑战、申诉的机会，不论实际需要申诉的人有多少、成功率有多低，恐怕都有不公平之处。

 

今天的文章就到这边，如果您对文章内容或者英国移民和法律方面还有更多疑问，都可以进一步咨询丽莎律师行。

 

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准备买房，除非您有全款，要不然都需要通过申请房贷来实现购房梦。不过，市面上有这么多抵押贷款产品可供选择，要找到适合您个人情况的不容易。特别在海外生活的华人，英语虽够用，但一看这些密密麻麻的英文文件，也难免犯糊涂，不知如何选择。

 

别担心，一旦您掌握与抵押贷款相关的知识，就会比较容易选择啦。如果您正在寻找抵押贷款，那么，这篇文章可供您收藏。

 

本篇《买房实用手册》，我们主要为大家谈谈贷款：

• 英国市场上有哪些不同类型的抵押贷款产品？
• 可供房地产租赁投资者使用的抵押贷款有哪些？
• 特殊的抵押贷款是什么？
• 还款方式的选择？
• 还有哪些注意事项？

 

 

有哪些不同类型的抵押贷款？

 

总体来说，金融借贷机构会提供给买家的抵押贷款类型有：

• 固定利率抵押贷款
• 可变利率抵押贷款。除标准可变利率抵押贷款外，还包括：

o跟踪式抵押贷款

o 折扣利率抵押贷款

o 上限利率抵押贷款

 

接下来，我们一个个慢慢说。

 

固定利率抵押贷款，顾名思义，您在固定的期限内支付固定的利率，通常从两年到十年不等，有时甚至更长。固定利率抵押贷款的优点：在交易期间，无论市场的利率发生什么变化，您的利率不会上升。那么，对于预算紧张的人来说，通常都希望有一个稳定的月付款，因此，选择固定利率抵押贷款是比较好的。

但固定利率抵押贷款也有缺点，比如说，如果市场利率下降，您将被锁定在固定利率交易里，就没办法省钱啦。如果您想在固定利率结束前付清抵押贷款并转为新的交易，通常需要支付提前还款费（ERC）。

 

在固定期限结束后，您通常会转到贷款人的标准可变利率（SVR），这可能会更昂贵啊。所以，如果您的固定利率交易将在未来几个月内结束，那么，现在就得开始选购新的交易了。许多贷款人允许您提前几个月获得新的交易的，并且允许您在目前的利率结束后立即转换，并避免转移到一个更高的可变利率。

 

那么，可变利率抵押贷款怎么运作的呢？

 

如果您选择的是可变利率抵押贷款，这意味着您每月需还的钱会随着时间的推移而增加或减少。

 

大多数贷款人都会有一个标准可变利率（SVR），这是任何固定、折扣或其他类型的抵押贷款交易结束时收取的利率。如果您想脱离贷款人的SVR，通常不会有提前还款费（ERC）。

 

正如上文提到的，可变利率抵押贷款还包括了几种贷款：

 

第一：跟踪抵押贷款，顾名思义，在一定时期内跟踪一个指定的利率（通常是英格兰银行的基准利率），再加上一个设定的百分比。当基准利率上升或下降时，您的抵押贷款利率将跟着走。它的优点是：如果基准利率下降，您要付的利息也往下降。

 

它的缺点则是：您无法确定在整个交易期间的还款额会是多少。而且，只有在您的抵押贷款条款允许的情况下，您才能从基准利率的下降中受益。并非所有的条款都允许，有些金融借贷机构会设定了一个最低利率，您的利率将永远不会下降到这个数以下，但却没有限制它可以走多高。

 

 

第二：折扣抵押贷款。它为您提供在一定时期内从贷款人的标准可变利率(SVR)中减去的优惠，通常为2至5年。折扣利率的抵押贷款可能是一些最便宜的交易了。但是，由于它们与可变利率挂钩，当可变利率发生变化时，您的利率也会变化，如上升或下降。而且，您的贷款人可以在任何时候改变他们的SVR，所以您的还款更贵。

 

第三，最高上限利率抵押贷款。它与其他可变利率抵押贷款一样，上限利率可以随着时间的推移而上升或下降，但有一个限制，您的利率不能超过这个限制，称为上限。这可以保证您的还款额永远不会超过某一水平，但当利率下降时，您仍然可以受益。

 

不过，这种额外的安全性也意味着利率往往比折扣利率或跟踪利率略高。如果您全额付清抵押贷款并重新抵押给另一个交易，通常也会有提前还款费用（ERC）。

 

 

可供房地产租赁投资者使用的抵押贷款有哪些？

 

除了普通的借贷产品外，银行还会为特殊的房产做抵押贷款的安排。

 

比如说：买房出租贷款。（Buy to let mortgage ）

 

这个贷款通常提供给Buy-to-Let的投资者们。如果您想通过买房出租来申请贷款，您能借到的金额部分是基于您预期收到的租金金额，但贷款人也会考虑您的收入和个人情况。他们还必须进行 “压力测试”，以便了解您是否有能力在未来负担更高的抵押贷款利率。

 

以租代购抵押贷款（Let to buy）

 

当业主把现有房屋用来出租，并重新购买一套房屋来自住时，就可以申请以租代购抵押贷款。

 

您需要两个抵押贷款：一个是您要出租的房子，另一个是您要居住的新房产。你能借到的金额是基于您目前的房子能得到多少租金，以及您的收入和其他财务状况。以租代购的抵押贷款可能相当复杂，可供选择的交易范围可能相当有限，因此，您最好在选择之前能咨询专业人士。

 

还有哪些特殊贷款类型？

 

灵活抵押贷款

 

这类贷款通常允许您多付和少付（比您与贷款人商定的每月金额多付或少付），甚至在您需要的时候，还可以享受还款假期，比如说，可暂停几个月付款。这种灵活性的代价通常是较高的利率。市场上有不同类型的灵活抵押贷款 。比如：抵消抵押贷款就是一种。

 

抵消抵押贷款使您能够用您储蓄来抵消您的抵押贷款，因此，您不是从您的储蓄中赚取利息，而是从您的抵押贷款债务中收取较少的利息。打个比方，如果您有100,000英镑的抵押贷款和5,000英镑的储蓄，那么，您当月的抵押贷款利息就按95,000英镑计算。

 

借款人通常可以选择因减少利息费用而减少每月的按揭还款额，或者保持每月还款额不变，以便通过加快还款速度来缩短按揭的总期限。

 

由于您的储蓄不赚取利息，所以不需要缴税，您可以在任何时候把钱取出来。抵消抵押贷款可以有固定利率或可变利率，这取决于你想要哪种交易。

 

另外，还有一种抵押贷款叫：现金返还抵押贷款。

 

有些抵押贷款交易在您取出来的时候会给您现金返还。但是，虽然费用很吸引人，但一旦您把费用和利息计算在内，这些交易并不总是最便宜的。

 

丽莎建议，各位买家在选择贷款之前，请确保将总成本考虑在内。

 

 

抵押贷款的还款方式

 

以上所有类型的抵押贷款的基本运作方式都是一样的：您购买房产，在规定期限还款，并为您所欠的钱支付利息。您每月偿还多少钱，不仅取决于您借了多少钱，您所支付的利息，而且还取决于您的抵押贷款期限有多长，以及您选择的还款形式。

 

一般来说，贷款还款会有两种形式：本息同还（repayment mortgage）与只还利息的抵押贷款(interest-only mortgage )。

 

大多数抵押贷款是以本息同还为基础安排的，也被称为本金和利息抵押贷款。这意味着每个月您都要偿还一部分本金，以及一部分所欠的利息。

 

在抵押贷款期限的前几年，每个月的付款中有较大比例用于支付利息，较小部分用于支付资本。随着时间的推移，平衡会发生变化，用于支付利息的部分会减少，用于偿还贷款本金部分会增加。您可以选择较短或较长的抵押贷款期限，这取决于您每个月能偿还多少钱。

 

另外，有些抵押贷款是以只还利息（Interest Only）的方式安排的，也就是说，每个月您只用偿还所欠的利息，结束后再还本金。与本息同还相比，它还款额比较小，非常适合投资性质的购买。但缺点是，整个还款期的利息要比本息同还高，另外，它是有风险的，您必须确定在抵押贷款期限结束时，有足够的储蓄来偿还你所借的金额。

 

因此，Interest Only 抵押贷款通常只适用于Buy-to-Let物业，自住房的业主则比较偏爱本息同还。

 

提醒：在借贷时，还有哪些注意事项？

 

您可获得的抵押贷款产品将取决于您的首付款，或者您在房产中的资产水平。贷款人通常为那些拥有较大首付款的人提供最佳利率，这类人被评价为风险较低人群。然而，如果您是首次购房者，也不要绝望，目前很多贷款机构都提供95%的抵押贷款。

 

在最后，我们需要提醒的是，在选择抵押贷款时，不要只看看中利率低或者一些优惠服务。您还需要对比它的各种优势和劣势，以及考虑到其他费用，比如安排费。

 

好了，本篇《买房实用手册》就到这里，我们在下一周还会继续为大家提供更多与买房有关的实用文章。

 

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丽莎在我们移民类的文章中，不只一次讨论到有关10年合法永居（10-year Long Residence）中的“10年合法居留”如何计算问题。

 

基本上，从过去的讨论中（也就是根据多个相关的判决结果来看），我们可以整理出以下重点：

 

该“10年”中出现的“逾期居留”（Overstaying）情况，可能根据移民法第276B的相应条款（Paragraph 276B）予以“豁免”（也就是该“逾期居留”能够被计算加入“10年合法居留”当中），并且，这还需要搭配移民法第39E的内容（有在相关规定/允许的“期限”内，完成递交申请）来加以判断；

 

说白话，这一般是指：如果当事人在该“10年”期间，曾经在申请（后来/之后的）签证之前，有过一小段时间的逾期居留，并且该签证申请有成功（获签）的话，那么该段“逾期居留”是可以被忽略不计的；

 

需要注意的是，上述的“一小段时间”，基本指的是“签证和签证之间”的逾期滞留（Overstay）时间，意思是说，该段“逾期居留”必须是“有期限”或者说有个“终结”的时间点的（Book-ended）。只有“Book-ended”的逾期居留可以被计算纳入“10年合法居留”的时间当中，也就是不会造成“10年合法居留”的中断/断档；反之，如果该“逾期居留”属于“Open-ended”（没有明确结束点的“逾期居留”），那么，由于当事人最后那段“没有持有合法签证”的时间（逾期滞留时间），最终的导向不是获得一个合法签证，不属于“签证和签证之间”的滞留情况，便不能被忽略/豁免，不能被计算进去“10年合法居留”当中。

 

（注：如果想要进一步了解前面提到的相关案例，可以查看这篇：《10年合法永居中的“逾期居留”，如何才能被豁免？怎么判断？》，这里不再重复描述。）

 

下面一则最新来自上诉法院的判决，为我们打开新的讨论：R (Mungur) v Secretary of State for the Home Department [2021] EWCA Civ 1076

 

 

案件当事人化名为M先生，来自毛里求斯（Mauritius），起初于2001年4月通过“访问签证”（Visit Visa）合法来到英国。

 

当时，他的“访问签证”于同年9月到期，于是他在签证即将到期前的几周离境英国，并在境外申请了学生签证后，于该年10月又回到英国。

 

之后，M先生通过几次续签和转签持续“合法”待在英国，直到2011年7月13日。那之后，M先生由于不再持有合法身份，便以“非法滞留”方式继续待在英国。

 

更之后，M先生尝试基于人权理由做申请，再经历了一系列申请、被拒绝、提出司法挑战的过程后，时间来到了2019年的5月。

 

M先生在该月底提出了10年合法永居申请，而他所根据的“10年合法居留”时间是从2001年4月至2011年7月（也就是包含了他最初持有“访问签证”的时间）。

 

移民局拒绝了M先生的10年合法永居申请，因为移民局认为，M先生的“10年合法居留”是起始于2001年10月5日（也就是当初他申请到学生签证返回英国的日期），因此这么算起来的话，直到2011年7月，M先生并未待满“10年合法居留”。

 

于是，M先生针对移民局的拒绝，提出了司法挑战。（这个案件最初本来上级裁判法庭都不愿意接，但后来上诉法院同意进行审理。）

 

 

→ 所以，上诉法院怎么说？

 

在这里，上诉法院的主要需要裁决的重点，在于当初M先生离境（回国）申请学生签证的时候（2001年9月时），他的“10年合法居留”（2001年4月至2011年7月间）是否因此被打破？

 

移民局提出的观点是，由于访问签证本身就不具备定居性质，是个短期/临时性签证，因此自然是不可以被计算进去“10年合法居留”当中的。

 

移民局补充，根据移民法第276A(a)(iii)，一个人的“连续居留”（Continuous Residence）如果：因为这个人离开英国的时候，没有合理的“预期”（Reasonable Expectation），他将会/将能够再“合法”回到英国来，那么该“连续居留”（自当事人离开英国起）就应该视为“破裂”。

 

可负责审理这起案件的上诉法院法官Lord Justice Stuart-Smith，却一举反对了移民局的论点。法官提出了以下的反驳：

 

所有“非永居”的签证，本来就当含有“临时/短期性质”，本来这些签证就意谓著，当事人应该要在签证到期时离开英国（而非滞留在这里），所以这种“不稳定性”和访问签证其实是一样的；

 

移民局的论点有意“带偏”法庭对于移民法第276A(a)(iii)的解读，想要法庭接受一个“访问者”希望通过其他合法签证回到英国（抱有这样的期待）是不对的，然而这是移民局刻意想要“左右”对于上述法条的解读，而不是单纯针对法条的内容做出字面解释；

 

因此法官认为，移民局对于第276A(a)(iii)的解读是有所“偏颇”的，而且该法条主要针对的是“未来”而不是任何过去（已经发生的）合法时间段。

 

最终，上诉法院表示，判断一个人离开英国后是否有“预期”要再回到英国，应该是根据“事实”来判断。

 

意思是说，从M先生的例子来看，他当初离境英国是为了申请学生签证回来（当初移民法规定，申请人不能持有访问签证直接在英国境内转签学生签证），并且他的学生签证也成功获签了。

 

所以依据“事实”来判断，M先生（当初）确实满足了“（有要）回到英国”的预期（Expectation of returning to the UK）。

 

 

丽莎结语：

从今天这个案件，我们可以确认，过去持有访问签证（Visit Visa）的时间，是可以被计入“10年合法居留”中的。

 

同时，这个案件也给我们提了一个很好的醒，就是“10年合法永居”的申请，根据的不只能够是申请人的“最近10年”时间，申请人在“过去”的时间中，如果已经有达到满足“10年合法居留”的时间，也是可以基于“该时间段”进行申请的。

 

从M先生的例子来看，他成功因此获得英国永居身份了。

 

有关于“10年合法永居”申请，其实可以聊的还有很多，如果莎粉们感兴趣的话，我们争取下次继续跟大家聊聊更多相关的主题。当然，如果您在准备上有任何问题，都可以联络我们的专业移民团队，丽莎将尽力为您答疑解惑。

 

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根据《2002年国籍，移民和庇护法》（Nationality, Immigration and Asylum Act 2002）的Section 76，如果一个人当初是使用“欺骗”手段获得永居身份时，即便当事人已经获取永居身份，移民局之后仍然可以撤销当事人的永居身份。

 

不过，根据移民局的政策《Revoking indefinite leave to remain in the UK》，一般又可以得出这样的理解：“如果说前面提到的’欺骗行为’，至今已经过了超过5年的时间，那么移民局则一般不应该再对该’欺骗行为’采取行动，也就是不该因此去撤销当事人的永居身份。”

 

但这样的“理论”实际是如何操作的，亦或是只要“过了5年”就真的完全安全了吗？以下一则来自上级裁判法庭的最新判决，可以进一步说明。

 

 

案件名：R (Matusha) v Secretary of State for the Home Department (revocation of ILR policy) [2021] UKUT 175 (IAC)

 

案件的當事人是一名阿尔巴尼亚公民，于1999年来到英国，我们将他称之为M先生。

 

M先生来到英国后便报了难民，但造假了他的国籍和年龄。他谎称自己来自科索沃，并且未满18岁（即便他当时已经成年）。

 

他的难民申请和之后的上诉都没有成功；但在2010年的时候，却靠著“5年遗案”成功拿到了英国永居。

 

当时移民局核发永居给M先生时，依据的也是他最初给出的“假信息”（也就是说那个时候，移民局仍不知情M先生给出的国籍和年龄信息并非真实）。

 

一直到了2013年，M先生要申請入籍的时候，移民局要求进一步调查并核实时才发现，M先生原来可能是阿尔巴尼亚公民，并非来自科索沃。

 

移民局于是给了M先生澄清、解释的机会，希望他说实话；不过M先生仍坚称自己是科索沃人，甚至还出示了来自科索沃使馆的信，信上描述他能够申请到自己来自科索沃的出生证明。

 

结果，由于移民局认定他是欺骗，他的英籍申请被拒。

 

2015年，M先生向移民局申请，把他的永居身份（当时是在护照上的一张签证贴纸）转移到他的阿尔巴尼亚护照上（也就是他真正国籍的护照），那个时候，M先生终于完全向移民局坦白了自己的真实身份信息。

 

结果，几乎不出意外地，移民局再次拒绝了他的申请；并且，移民局更进一步决定，要将M先生的永居身份给撤销。

 

（这里给出一个补充附注：在这之前，M先生先前已经把他的伴侣申请过来英国，他的孩子也已经入籍英籍。）

 

M先生于是提出司法审核，想挑战移民局对于他“撤销英籍”的决定。

 

他主要提出的论点有以下两点：

 

M先生认为，他当初的“欺骗”并不是移民局决定给他永居身份的参考要素（Material），因为他是通过“5年遗案”拿到身份的，当时他拿到身份的关键点，在于他是否已经在英国居住了一定的时间；

 

再者，M先生认为移民局想要“回过头”撤销他永居身份的行为，是有违（前面文章开头提到的）移民局政策，也就是该“欺骗行为”的发生，已经是超过5年前的事了，移民局不应该再拿这件事情，想要处罚他。

 

在第1点上，M先生的律师采取的观点是，通过“5年遗案”拿到永居身份，事实上当初移民局在审核的时候，是可以忽略掉一些“负面因素”的，尤其是那些不是很严重的“负面行为”，移民局是可以酌情忽视的；一般只会针对“严重问题”如涉及到国家安全层面的犯罪行为。

 

因此他的律师表示，M先生当初“撒的小谎”，这么看来是无伤大雅的，不影响当初移民局给予他“永居身份”的决定（他们的意思是说，即便当初移民局知道了这个情况/事实，也还是会给M先生永居身份的）。

 

 

→ 那么，法官怎么说？

 

负责审核的上级裁判法庭，并不支持M先生那方的说法。

 

法官认为，即便当初移民局针对“5年遗案”方面的政策，一般是可以忽略掉“小错误”的，但该政策也表明，移民局在审核的时候，是应该考虑进去任何“存在欺骗”的证据的；

 

法官进一步指出，可是当事人（M先生）并没有给移民局这样的机会，因为M先生当初根本就没有向移民局坦白，移民局自然无法对所有的这些“因素”进行考虑。

 

法官的意思是说，即便当初移民局知道了M先生的欺骗情况，仍会核发永居身份给M先生，但那是必须基于移民局自己的“全盘考虑”，也就是移民局首先必须拥有所有的真实信息；并不是说，当事人自己假定这些因素不是影响的关键，就可以不提供给移民局，然后认定这样的行为是对当初决定不造成任何影响的。

 

因此，法官否决了M先生的第一个论点，认为当初移民局的决定，就是基于M先生提供的“不完整”、“不正确”的信息所给出的，所以自然构成了移民局当初决定的“参考要素”（Material）。

 

所以法官认为，M先生当初的成功获签（永居身份）是和他的“欺骗”有著直接关联（Direct Link）的；认为M先生那方所持的“无关联”言论是不正确的。

 

再者，在第2个论点上，法官也认为M先生那方的理解是有偏差的。

 

因为，这个所谓“不再回溯追究”的“5年”时间，是基于从移民局开始知情之后算起的，就是说：从移民局发现或者得知了当事人的“欺骗行为”开始，到了现在是否已经超过了5年的时间；那么移民局才能不再去“追诉”。

 

可事实上，从M先生的案件可以发现，移民局是一直到2015年（M先生想申请“转移”永居贴纸的时候），才真正全盘得知真实情况的（M先生直到那个时候才坦白）；也因此，移民局自终于发现了“实情”后，就拒绝了M先生的申请。

 

可以说，移民局一发现/得知M先生的“欺骗情况”后，就直接拒绝了他的申请，并不存在“得知时间”已经超过5年的情况（因为在这之前，移民局是不知情的）。

 

看到这里，想必莎粉们已经知道了判决的结果，上级裁判法庭最终驳回了M先生的司法审核。

 

不过稍微比较好的是，虽然M先生没有要回他的永居身份，法官却也同意酌情给予M先生“特许身份”（等于M先生还需要再累积额外的10年时间，才能拿到永居了）。

 

 

丽莎结语：

 

从今天这个案件，我们可以再一次得知，申请人在过去的“欺骗行为”，即便申请人自己认为，时间已经过去了比较长的时间，在往后的处理中，还是需要谨慎。

 

从文章开头我们提到的“Section 76”以及“5年追诉期”来看，丽莎提醒申请人需要特别注意以下：

 

1. 当初的“欺骗行为”和“成功取得身份”之间，究竟有无联系（Link）？如果说“有”的话，那就更须在往后的相关申请中，更加谨慎处理。从M先生的案件可以发现，两者之间的关联甚至不需要是“紧密关联”（Causal link）。

 

2. 同时，当初的“欺骗行为”自移民局“知情”后，是否已经超过5年时间？这个“5年”的概念是，如果移民局自“得知事实”开始的5年之间，明明知道当事人所谓的“欺骗行为”，却都没有针对这项行为采取任何行动，比如取消/撤销当事人的身份；那么，超过5年以后，移民局一般不应该再回头来，要求当事人还得对当初的欺骗行为负责，撤销他们的永居身份。

 

也因此，这个“5年”的计算，起始于什么时间点是非常重要的，这并不是说当事人当初何时撒了谎，而是移民局究竟是什么时候才得知的。

 

回到案件来看，虽然M先生的例子是对他的国籍和年龄造假，但类似的情况，也能让过去曾经使用非真实姓名和生日等的当事人，提供借镜。

 

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本周《丽莎房产快讯》，我们要带大家了解的信息有：

• 2021年上半年是英国房市史上最忙时期，连续四次推高房产平均要价——攀升至338,447英镑
• 飙升的房价将英格兰180多万套房屋推向更高印花税区，这对您意味着什么？
• Rightmove 公布最新租金数据：过去一年，英国通勤和沿海城市的租金涨幅最大
• 新的数据显示：女性现在几乎占了英国房东的一半人数，她们的收入增长速度比男性快！
• 伦敦地下室扩建项目疯涨，地下室聚集区域成为洪水重灾区。在周一暴雨之后，当地居民、国会议员和环境专家提出担忧，认为地下室开发的扩散导致了数百处房产被淹

 

 

2021前6个月，房产平均要价上涨￡21389

 

据Rightmove的数据分析，2021年上半年是英国住房市场有记录以来最繁忙的一段时期了，疯狂的抢房行动不断推高新上市的房产平均要价。据悉，英国房地产平均要价已连续四个月创历史新高。截至7月中旬的一个月里，房产要价上涨了0.7%，相当于2,374英镑，这是自2007年7月金融危机前繁荣的高峰期以来，每年这个时候的最大月度涨幅。此外，在短短六个月的时间里，英国房产要价上涨21389英镑。目前，英国房产的平均要价达338447英镑。

 

据了解，该数据是结合在Rightmove网站上市的房产要价以及HMRC的交易完成数量分析的。专家们分析，数据的增长归因于待售房屋的供应不足。数据显示，今年上半年，比长期平均水平多了14万份销售协议，但新上市的房屋却少了8.5万份。这使得市场上的房产短缺了22.5万套。

 

这种严重的短缺加上疯狂的买家活动，正在助长创世纪的高房价。尽管印花税假期已经结束，但高水平的活动仍在继续。

 

房地产中介Benham and Reeves公司的董事Marc von Grundherr评价：”英国房地产市场继续无视预期，尽管有小道消息称印花税假日期限缩减会导致价值下降，但房价还是再创新高。毫无疑问，印花税假期是这种令人印象深刻的市场表现的催化剂。然而，它并不是英国购房者购买意向背后的驱动因素，因此，在它过期之后，强劲的活动水平将长期存在。”

 

Rightmove表示，英国房产市场迫切需要重建低库存的待售房产，因为如果有足够房屋的话，这将有助于维持更正常的待售房产价格。

 

随房价飙升，180万套房屋被推入更高印花税区间  

 

随着人们对房屋的争夺，房价的连续跃升也对印花税账单产生了连锁反应。据Zoopla最新数据显示，飙升的房价已将英格兰180多万套房屋推向更高的印花税区。

 

其中，有94万套房产已进入5%的印花税区，而13万套房产已进入10%的印花税区，其余的进入10%和12%之间。与此同时，较低印花税区的房屋数量正在下降。

 

那么，这对您来说意味着什么呢？

 

印花税假期结束后，50万英镑的 “零税率 “印花税区将从7月1日起减半至25万英镑。 然后，从10月1日起，它将恢复到12.5万英镑的正常门槛。

 

也就是说，一旦恢复到了正常门槛，购买已进入5%区间的房屋的买家将面临平均725英镑的额外费用。同时，那些购买已进入10%区间的房产的人可能会多支付6100英镑。

 

不过，这种情况对首次购房者的影响较小，因为只要他们购买的房屋价格不超过50万英镑，他们就不用为购买的头30万英镑缴税。

 

但是，在过去一年中看到房价疯狂上涨情况仍然可能使首次购房者更难进入房产阶梯，如果想要买上人生第一套房，他们将需要更多首付款。

 

 

城市郊区、通勤城镇和沿海城镇的租金涨幅最大

 

据2021年6月的数据显示，英国新租约的平均租金价格为每月1007英镑，创下历史新高，比去年同期增长了5.9%，比两年前的这个时候大幅增长9%。

 

其中，城市郊区、通勤城镇和沿海地区的租户的租金涨幅最大。Rightmove表示，Rochdale、Folkestone 和Farnham等城镇的租金涨幅超过25%。

 

此外，随着疫情的限制开始放宽，人们需要回到城市上班，因此，与一年前相比，Nottingham市中心的租金上涨了6.8%，Liverpool 的租金上涨了3.8%。

 

然而，伦敦和爱丁堡的租金虽有迹象再次攀升了，但与比去年相比，还是低了一些，分别下降了6.8%和4%。

 

据了解，在疫情封锁期间，租户对房产的需求在很多方面都和购房者相似。由于受到了长期封锁的影响，两者都在寻找室内和室外的空间。一是可以在家工作，二是即便是封锁也可以享受户外花园。

 

这些渴望推动农村或沿海地区的租房需求，可是，这些地方可供出租的房屋本来就少，这也就是什么，农村和沿海地区的租金涨幅明显了。与之相反，由于城市中心的房屋需求低了，城市的租金就降了。一些租户利用这个机会搬到了以前可能负担不起的城市中心。

 

不过，Rightmove对租金价格的季度调查发现，现在，这一趋势正在发生变化。在一些最大的城市中心，10个中就有8个的租金比去年6月高。

 

为什么伦敦租金还没能迅速回升到正常水平呢？一些房地产代理分析，这可能因为疫情还没有彻底结束，以及受到高生活成本等其他因素的影响，人们可能现阶段还是想先选择一些可以通勤的隔壁城市或者郊区居住。

 

英国房产投资，女性也可以很厉害！

 

一直以来，英国房产投资者的男女比例总是不太平等，房地产投资似乎更吸引男性的目光。不过，这个观念在近几年有了一个大转变。事实证明，女性投资者们的投资眼光还是很不错的，一点也不亚于男投资者。

 

根据伦敦房地产代理公司Ludlow Thompson做的一份数据研究分析，在英国260万名Buy-to-Let房东中，女性现在占了48%。与2014/15和2018/19税收年度相比，男房东的数量已增加了10%，达到138万，女性房东的数量增加17%，达到125万。

 

现在，女房东的数量比任何时候都多，因为她们对房地产的兴趣继续超过其他投资，如股票等。有数据显示，与其他资产相比，Buy-to-Let是最受女性投资者欢迎的投资。比如说，根据HMRC的最新数据显示，女性只占股票和股份Isas投资者的44%。根据eToro的最新数据，她们也只占比特币交易者的15%。

 

不仅如此，近年来，女房东从Buy-to-Let获得的总收入也比男房东的收入增长得快得多。数据显示，女房东的租金收入在五年内增长了27%，从127亿英镑上升到161亿英镑。它的增长速度几乎是男房东的两倍，而同期男房东的总收入只增长了15%。

 

Ludlow Thompson的主席Stephen Ludlow评价：”买房出租市场为寻求收入和长期增长的投资者提供长期、稳定回报的声誉。随着Buy-to-Let投资者的性别差距不断缩小，也许不久后，我们就会看到BTL投资者中的性别比例达到50:50。 “

 

房地产论坛Property Hub的联合创始人Rob Dix评价：”一直以来，人们都认为房地产投资应该更吸引男性，或者比女性更容易获得房产投资的机会，这是不对的。现在，我们很高兴看到这个比例接近50：50。“

 

 

伦敦地下室扩建密集区域变成洪水重灾区

 

近些年来，随着房价上涨，在一些昂贵地区有房子的业主们，都想把房产的价值变得最大化，于是，扩建项目变得相当受欢迎。

 

阁楼改建和后部地面扩建在全国各地都很常见，但在伦敦，由于横向或向上延伸的可能性极其有限，因此，许多伦敦的业主们决定向下延伸。因此，近几年，地下室扩建在伦敦简直是疯涨。特别在一些富人区，很多富豪们都特别倾向于做地下室扩建项目，用来做游泳池、电影院和艺术画廊等等。

 

纽卡斯尔大学建筑、规划和景观学院的研究人员对英国地下室扩建申请进行分析，并发布了一份研究报告。该报告显示，在2008年至2019年期间，伦敦32个区和伦敦市中心总共批准了7328个地下室的地图，这些地下室开发项目包含532个游泳池、814个电影院、1695个健身房、689个酒窖、607个游戏室、342个蒸汽室或桑拿室和154个员工宿舍。

 

他们在报告里指出，所有这些计划的总深度加起来可以达到15.8英里（25.5公里），相当于世界最高建筑迪拜塔高度的31倍。研究人员还估计，为了建造这些地下室，已经从大伦敦地区地下挖掘了超过178.2万立方米的土，这是圣保罗大教堂体积的12倍。

 

数据让人惊讶！

 

该研究的首席研究员、纽卡斯尔大学城市学教授Roger Burrows说，研究发现，房价的飙升使地下室开发成为伦敦哈默史密斯和富勒姆、伊斯灵顿和哈克尼等地区富裕的伦敦人的合理选择。

 

在这些扩建项目的申请中，大部分地下室已经建成或正在建设中。单层的标准开发项目几乎占了80%（5813），其中在哈默史密斯和富勒姆的数量最多（1285），还有1344个（18.3%）被归类为大型地下室，大到可以容纳一个游泳池，研究人员还发现了171个（2.3%）巨型地下室，其中一些有三层楼的深度，并延伸到花园下面。肯辛顿和切尔西区域的大型和巨型地下室的数量最多，其次是威斯敏斯特。在格伦费尔塔1公里范围内发现了163个地下室，其中49个被列为大型或巨型。

 

这样的地下扩建真的没问题吗？

 

在上周一伦敦的一场暴雨之后，当地居民、国会议员和环境专家再次提出了担忧，他们认为，地下室开发的激增导致了数百处房产被淹，增加现有的洪水风险。

 

由于强降雨，伦敦的这些地下室密集区域都出现了洪水，特别在肯辛顿，财产损失达到数百万英镑。受害者还包括了女王乐队吉他手布莱恩-梅，他在Instagram账户上发布了一段视频，展示了他在肯辛顿的家所遭受的破坏程度。

 

他说：“这都是因为这个区域热爱扩建地下室导致的。在过去的十年里，这个区域的有钱房主们一直在深挖地下，以增加面积，创造他们的豪宅。这里几乎都是大型和超大型地下室，地下往往比地面的空间还要大，破坏了排水系统。“

 

据了解，伦敦的排水系统已经接近容量，这些建筑只能增加洪水风险。早在多年前，肯辛顿和切尔西皇家区就被警告过，深层地下室的扩建阻碍了含水层，并使排水系统失效。

 

国家防洪论坛前首席执行官、独立防洪专家Mary Dhonau说：”我希望周一晚上对规划者来说是一个严峻的现实检查。我们不应该开挖巨大的地下室，取代我们需要渗入雨水的土壤，特别是在建筑密集区。”

 

威斯敏斯特北区的工党议员Karen Buck也说，许多选民提出了担忧，地下室的挖掘规模是导致洪水的一个因素，不建议开挖巨大地下室。

 

从这条消息看，我们认为，无论这些开发项目的规模和风格如何，排水系统要有良好的规划，业主们想要做地下室扩建工程时，最好还是和当地规划部门商量，听听相关利益者的意见，确保您的扩建是不会破坏或提高当地区域洪水风险的，并且要在排水专家的指导下进行啊。

 

好了，本周《丽莎房产快讯》就到这里。我们下一周再见。

 

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几年前，英国曾经出现一则十分吸睛的离婚赡养费判决。

 

该判决之所以引起讨论，是因为英国法庭判给一直扮演家庭主妇的太太那方，拿到老公一半的财产，而且该笔财产的数额，创下了英国历史最高的“离婚赡养费”金额，高达4亿5千3百万英镑（超过40亿人民币）。

​

如今，距离当初的判决已经5年过去了，这起案件又再次回到了公众视野，引起英媒的争相报道。

 

原因是，即便英国法院给出了天价判决，但太太却在近日同意，最终只分得丈夫给她的1亿5千万镑，也就是只有当初判决的约三分之一。

 

 

→ 一切是怎么发生的？

 

案件中的丈夫是一位来自俄罗斯的石油大亨（名叫Farkhad Akmedov），和他因离婚诉讼对簿公堂的，是他原来结婚20年的妻子（名为Tatiana Akhmedova）。

 

2016年，英国高等法院判决，指出他俩20年的婚姻中，即便都是丈夫负责在外赚钱养家，但妻子一直照顾著他们的家庭和两个孩子，身为全职家庭主妇的她，对于这个家庭来说，所做的付出和贡献是不亚于丈夫的，两者是同等重要的。

 

所以，高等法院就把将近一半的财产（4亿5千3百万镑），判给了Tatiana。

 

→ 判是判了，可石油大亨却不遵守法庭命令？

 

妻子Tatiana没有想到的是，高等法院的判决并不是她和丈夫Farkhad纠缠的终点。

 

因为，即便有了英国法院的判决，可该4亿5千3百万镑“资产”中的大部分，并不在英国（或者说早已“有意地”被转移到其他地方）；比如说，一艘名为“月神”的超级游艇。

 

这艘“月神”的价值应该超越大部分人对于游艇的想像。“它”价值2亿2千5百万镑，艇上有自己的私人泳池，还有自己的直升机停机坪，与其把它想像成一艘船，其实想像成一座海上的豪宅，会更贴切。

 

换句话说，“月神号”就是Tatiana和Farkhad双方争抢的“C位”资产。

 

可这项资产，目前停泊在杜拜。而且据Tatiana指出，她的丈夫为了避免把该“资产”在离婚时必须支付给她，偷偷地在不同的离岸公司间进行多次移转。

 

甚至说，她的大儿子Temur Akhmedov，也跟自己的老爸互通一气，帮著老爸把不少资产进行转移，让自己母亲无法从父亲那边，拿到更多钱（离婚赡养费）。

 

而压倒Tatiana的最后一根稻草，则是最新来自杜拜法庭的判决。因为根据该判决，法庭拒绝Tatiana拿走“月神号”；杜拜法庭更指出，英国法庭先前给出的离婚判决，是无法在杜拜被“强制执行”的。

 

Farkhad本人也公开提出“否认”英国法庭的判决。他曾表示：“他和Tatiana又不是在英国结婚的，为啥离婚要听英国法庭的…”

 

其实，自5年前拿到英国高等法院的判决后，Tatiana那方就一直积极寻求各种法律手段，想要合法强制Farkhad必须遵守法庭的判决，赶紧把应该给Tatiana的“份额”交出来。

 

可是，由于这些“资产”基本不在英国，Farkhad也就仗著这点，不于理会。

 

甚至最终，通过杜拜法庭对他有利的判决，硬是要让Tatiana吃上闭门羹。

 

事件发展至今，最新的消息是，Farkhad那方宣布Tatiana已经妥协，愿意接受Farkhad最初开出的1亿5千万镑“离婚分手费”。

 

需要指出的是，这笔费用其实是在双方一开始要离婚的时候，Farkhad就承诺要支付给Tatiana的了。

 

换句话说，Tatiana现在接受了的话，不仅没有比当初的“条件”多出任何一分一毫，甚至，Tatiana还需要额外支付给她的律师团队相关司法费用。

 

Farkhad还说，他拒绝帮Tatiana支付任何相关司法费用；如果这些费用最终都只能Tatiana自掏腰包的话，她最终拿到的钱，甚至比起原来都没有打官司“争产”前，实际拿到的还要少。

 

毕竟她的律师团队帮她“跨国”征战，不论最终成功与否，费用恐怕还是很可观的。

 

 

→ 看完这个真实案例，除了同情Tatiana，您还需要知道什么？

 

丽莎其实在过去的文章中就曾经提过，当提出一个离婚诉讼（或者其他诉讼）的时候，决定要在“哪里”提出，非常重要的其中一个决定因素，在于诉讼的结果（也就是法院的判决），能否在该国家得到“最有力的执行”。

 

比如说，以离婚诉讼来看，有关离婚双方的财产判定，为了执行的方便，双方的财产在什么地方，亦或是财产在什么地方最多的话，最好就在那个地方申请离婚。

 

如果说双方大多数的财产都是在英国，那么在英国申请离婚基本上就是最好的；因为这么一来，关于财产的判决将会得到最有力的执行。

 

回到上面的案件来看。当提到诉讼的时候，不少人脑中的第一个想法可能是，诉讼在哪个地方（比如英国或其他国家），可以获得最有利的判决。

 

然而，从Tatiana的例子就可以看出，这恐怕是远远不够的。

 

也就是说，在这方面，当事人应该从两个层面进行考虑：

 

1. 一个地方/国家的法庭（对于该诉讼/判决）是否具备司法管辖权，又或者说能否接受（该诉讼/判决）的管辖？

 

如果说，诉讼的当事双方以及事件本身，和当事人想要提出诉讼的“国家”并没有什么关联的话，那么这个国家的法庭，可能并不具备“管辖权”；亦或者说，即便该国家的法庭可以具备司法管辖权，法庭可能也会不愿意接受当事人提出的诉讼（比如说，该法庭给出裁决之后，很难在该国获得有效执行，那对“法庭”反而是一种羞辱，法庭基于这样的理由，可能一开始就不会接受）。

 

2. 法庭的判决能否被有效地执行？

 

对方（比如说案例中的Farkhad）在这个国家（比如是英国）是否有足够的资产，好让当事人获得法庭的判决后，能在当地有效、有力地执行？

 

如果不能的话，届时“判决”就需要在海外（其他国家）被执行。那么这样的话，当事人就需要获得该“海外国家”法庭的支持，也就是该地法庭（例如杜拜）是能够支持当事人在原国家（例如英国）取得的判决；否则，这张判决也只是一张（无法发挥作用）的纸罢了。

 

至于海外国家能否认可原国家（英国）的判决，主要依赖于两国之间的关系。

 

否则的话，即便英国法庭能够核发“国际令”，但该命令如果海外国家的法庭（如故事中的杜拜）并不听从的话，恐怕最终白忙活一场的，也只会是当事人。

 

英国法庭这时候，可能只是在一旁喝茶看戏了。

 

所以说，当决定要打官司、提出诉讼的时候，当事人除了关注能否获得自己满意的诉讼结果之外，还应该要特别注意，获得的“结果”能否被真正、有效地执行。

 

一个专业的诉讼团队，是应该给予当事人适当的建议和分析，好为当事人争取最大利益。

 

有些时候，诉讼的目的不在于输赢，在于通过这个过程，当事人是否能够获得最有利于自己的，达到真正的目的。

 

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就在各家媒体正在为政府究竟应不应该在新冠确诊数字大幅新增下解封，丢出各种报道和吵得不可开交之时，英国移民局悄悄发布了一份针对家庭类申请人（Family life (as a partner or parent), private life and exceptional circumstances）的更新文件。

 

这份文件一个主要的重点，在于对于”关系真实性“的著墨。

 

也就是说，当一个人是基于自己（对于另一方，一般指的是申请依赖的”赞助人“那方）的配偶/伴侣或者家长身份，来申请自己的移民身份时，除了满足移民法的其他要求外（比如英语或收入要求），还应该证明自己和另一方/赞助人之间的”关系真实性“，就是说证明你们真的是彼此的配偶或伴侣，或者亲子关系。

 

而在这方面，移民局最新引入了一个”分级制度“（或者我们应该将其称之为”三级制度“，分成Tier 1，Tier 2和Tier 3），这样的制度把不同的”证据“进行了分级。

 

意即，有些证据或文件，占了比较高的”权重“，移民局会觉得这类证据是”更重要“或者”更有说服力“的（Tier 1）；反之，有些证据的“价值”就相对没那么高（处于Tier 3）。

 

其实，近几年来，移民局在审核家庭类申请上（比如配偶签证），在当事人（申请人和赞助人之间）的”关系真实性“方面，已经越来越走“重质不重量”的路线。

 

也就是说，与其当事人给了一大堆（可能没有很相关）的证明文件或材料，移民局更注重申请人递交上去的证明文件，是不是“在点上”，也就是可以最直接证明双方的关系。

 

如果文件本身是“有份量”的话，那么即便不是递交很多，可能就已经足够。

 

 

→ 所以，移民局是怎么“分级”的？

 

首先，移民局将相关证据/文件分成了从Tier 1（最高级）至Tier 3（最低级）的3个层级。

 

1. 依靠孩子的申请（例如家长签证），证据/文件范例为以下（包含但不限于）：

 

Tier 1类证据：

 

– 孩子的学校信，用以确认孩子和当事人之间的亲子关系，当事人确实是孩子的父母；

 

– 来自当地教育部门的证明信，证明孩子在该地区的学校上课；

 

– 家庭医生（GP）出示的医师信，确认孩子和父母的亲子关系；

 

– 孩子的出生证明；

 

– 孩子就医/医疗预约的信件；

 

– 来自儿福部门的（确认）文件（Child Support Agency）；

 

– 法院命令（指具有司法效力的证据，可直接证明孩子是由当事人抚养照顾等）；

 

– 健康访问报告（Health visit reports）；

 

– 可证明当事人具“监督探视权/探视权”的报告（Reports from Contact Centre）。

 

Tier 2类证据：

 

– 可以用以确认亲子关系的社福文件（Social Service Documentation）；

 

– 由律师见证下签署的抚养安排文件（Parental agreement）；

 

– 英国税局（HMRC）发出的Child Tax Credit（儿童税收抵免）确认文件；

 

– 由孩子另一方父母出示的证明/说明信件，须附有该方父母的签名和可以确认签名真实性的文件（例如附上该方父母的护照签名页），以及联络方式。

 

Tier 3类证据：

 

– 问候卡片；

 

– 照片；

 

– 聊天纪录；

 

– 购物、外出吃饭等收据（证明一起生活或有密切联系）；

 

– 火车票、飞机票；

 

– 学校证书或任何没有直接确认孩子地址的报告/文件；

 

– 过于久远的文件，指4年甚至更早以前核发/取得的文件；

 

– 来自亲戚朋友等出示的信件；

 

– 孩子红本子的不完整纪录（页）。

 

2. 依靠配偶/伴侣的申请（例如配偶签证）：

 

Tier 1类证据：

 

– 租约合同；

 

– 地税账单；

 

– 能源账单；

 

– 结婚证书；

 

– 来自共同账户的银行信；

 

– 来自税局或福利部门的信件，可以证明当事人以一个家庭为单位的福利申领；

 

– 汽车贷款合同等相关文件（上面有双方的共同地址）做为证明；

 

– 保险合同等相关文件（上面有双方的共同地址）做为证明；

 

– GP注册信和相关医师信；

 

– 双方共同理财或财务等的相关证明（例如商业合同、投资证明、报税。

 

Tier 2类证据：

 

– 选举注册证明；

 

– 学生贷款文件（上面须有家里地址）；

 

– 任何其他上面附有当事人地址的过期账单（例如维修账单、购买家用品的账单）。

 

Tier 3类证据：

 

– 问候/祝福卡片；

 

– 任何超过4年前的文件（从申请日起回推）；

 

– 聊天纪录；

 

– 照片；

 

– 外出购物、用餐的收据；

 

– 车票、机票；

 

– 婚礼或订婚邀请函；

 

– 来自亲戚朋友等出示的信件；

 

– 旅游假期等相关预定纪录、证据。

 

 

→ 移民局的“分级制度”说明了什么？

 

虽然说移民局在更新文件中明确指出，上述给出的范例不是包含了所有证据（就是也可能会有其他当事人可以用来证明“关系真实性”的证据，没有被列在里面），但文件中的“分类”其实已经给出了很明确的指向性。

 

就是说，当事人在准备申请材料的时候，与其毫无头绪地收集资料，反而可以先“挑重点”下手，从“更有价值”的证据或文件开始准备起。

 

同时，比起又厚又长的照片、聊天纪录等，移民局更著重可以更快速、直接判断出双方关系的证明或文件，例如结婚证或民事关系证明、上面有著双方共同的住址的银行信和地税、能源账单等。

 

某种层面上，其实也是移民局希望在申请审核上可以更有效率、更直接一点。

 

最后丽莎要提醒的是：新的“分级制度”也提醒了我们，我们对于某些纪录或文件应该时时更新，尤其是如果希望之后可以使用这些文件或证据来辅助申请的话。

 

比如说，在选民登记（Electoral Register）上，应该要确认上面的地址是自己的最新地址、是正确的（即便不是邻近选举的时候）；这样的话，当需要拿来当作自己的申请证据时，才能及时派上用场。

 

同时，申请人也应该要注意，自己提供给移民局的个人信息，和提供给其他政府部门的信息（例如税局、福利部）都是保持一致的。

 

这样除了届时相关文件可以直接拿来当作申请证据之外，也可以减少申请遭到延误甚至拒绝的可能（避免相关文件和当事人提供给移民局的个人资料，是不一致的）。

 

今天的文章就到这边，如果您有更多关于上述申请，或者其他移民申请方面的问题，都可以进一步咨询丽莎律师行。

 

任何英国税务方面的问题，也欢迎联系丽莎会计行。

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《丽莎知道》有不少忠实的莎粉们，要么是商业房东，要么是商业租客。

 

他们经常都会向我们咨询有关租约的问题，希望了解怎样才能找到合适的店铺做生意，同时也希望减少租约上的纠纷。

 

一连30集的视频，丽莎将带莎粉走进商业房产法的世界，解答您的疑问。

 

《商业房产法》EP10 – 租金评估时间

 

通过上面的视频，莎粉们是否更了解“租金评估时间”了呢？

 

下周四，我们将会继续以简单平易的方式，向莎粉们科普更多英国商业房产的法律。

 

想要学习更多，记得关注我们！

 

丽莎还要提醒，所有我们制作的视频，都会同步发布在丽莎的官方YouTube平台。如果想要观看更多丽莎视频，可以关注我们（丽莎律师行）https://www.youtube.com/channel/UCPmpxpJNXwSfgy7_z6ljKmg

 

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据英国专业税务媒体Accounting Today的最新报道，英国税局在后疫情时代，会把焦点（或者说矛头）重新聚焦在“税务调查”上。

 

统计数据显示，英国税局在2021年第一季度，发起了102,000件合规调查（Compliance Investigation），这个数字比起前一季度（2020年第四季度）要上涨了36%；更是2020年第二季度的4倍（该季度只有27,000起）。

 

可以看出，税局的“合规调查/查访”原本因为疫情因素减少很多（应该说即便有，主要关注在重大违规，或者多领新冠补助的情况）；但随著英国的经济和商业活动逐渐回归，丽莎税务要提醒大家，税局已经逐渐“回归正常”了。

 

而且更进一步说，税局在“税务调查”反而某种程度上可能会更加积极，毕竟英国政府有不小的财务缺口需要弥补。

 

有关“税务调查”的最新统计数据还指出，税局在2021年第一季度，已经通过“合规手段”提高29%的税收，总值来到142亿英镑（上千亿人民币）；

 

这个数字甚至对比起去年的同一季度（也就是2020年第一季度），要高出32亿镑。

 

报道指出，原本在疫情之下，税局确实是有意“给予一定宽容”；但从目前的趋势看起来，税局的“宽容期”已经正式结束。

 

 

→ 丽莎建议：主动披露，诚实为上！

 

不少人听到“税局调查”可能都会有些惊慌和不知所措。

 

我们想说的是，如果当事人自己知道，确实存在一些不合规的地方，建议当事人在税局实地调查前“主动披露”，并且积极配合税局的调查，展现良好的合作态度，那么一般可以争取最大程度的减免罚款。

 

其实，对于税局来说，他们之所以会进行相关的合规调查，主要的目的是想确保，纳税人能够正确报缴税务，税局能够收到正确的税收。

 

也就是说，从税局的出发点来说，更大的动机并不是为了罚款（或进一步处罚）当事人，而是不希望当事人出现逃漏税的行为；或者是说，如果当事人不小心出错，能够及时做出纠正。

 

→ Buy To Let房东”逃税“增长72%？

 

今年稍早，Accounting Today也曾经报道，英国Buy-to-let（买房出租）房东在2019-20税年，对于房租收入的”逃避税务“金额，从2018-19的平均（每人）2,610镑，增加至4,480镑。一口气增长了72%之多。

 

为此，英国税局（HMRC）已经开始采取行动，尤其针对逃税”数额较高“的房东，进行施压。

 

根据丽莎的了解，一般对于房东有”隐藏“房租收入的情况，税局会向房东寄出警告信，让房东意识到自己已经被税局发现或注意，不应该再躲藏起来。

 

然而，税局的”警告“其实是在给房东机会，让房东自己”主动披露“，避免后续更严重的后果。

 

更进一步说，税局存在不同的”披露计划“，也就是针对不同的当事人、不同的情况，当事人可以选择符合自己的”披露计划“；比如说，对于房东来说，就有”Let Property Campaign“（我们将它翻译成”房租收入披露计划“）。

 

通过这些”披露计划“，税局一定程度上是提供了途径给当事人，在事情变得更严重前，尽早”止血“。

 

比如说上面提到的”Let Property Campaign“，如果Buy-to-let房东有通过出租住宅房产获得收益，是需要缴交房租税却没有缴交，或者少报少交的，可以通过这个”计划“，向税局诚实披露。

 

这样的话，房东可能避免税局之后的”更高罚款“。

 

→ 那么，面对税局调查，如何才能尽快止血，将伤害减到最低？

 

如果说，当事人已经有不小心出现错误的情况，比如说因为“不小心”的疏忽而造成漏报税务。

 

这种情况下，当事人面对税局的调查，一定要诚实并积极配合，并且向税局解释清楚并附上详细的证据，来证明自己的说法。

 

因为税局最终认定当事人是“故意”还是“疏忽”，将对结果造成非常大的影响。

 

同时，如果税局认定当事人是“疏忽”而非“故意”为之，并且当事人能够积极配合税局调查的话，那么税局一般对于当事人的罚款也会相对减低。

 

→ 税局通知要过来检查，怎么准备比较好？

 

重要提醒：在接到税局的信件后，一定要第一时间联系您的会计或者税务顾问，千万不能往后拖。

 

因为越往后拖，就代表向税局表明合作态度和寻找合理理由澄清事实的可能性越小，税局就越有可能会对当事人形成负面评价。

 

另外，如果税局前来调查的话，“提前通知”的情况下一般都是会表明需要当事人提供哪些材料的。

 

建议当事人积极配合税局的调查，提供他们所要求的资料。

 

→ 关于税局检查的一些专有名词？

 

需要指出的是，税局检查可能分成几个层级。

 

比如说，常见的是税局会联络当事人，要求当事人提供一些特定的信息或文件，让他们进行相关的税务检查。

 

如果当事人并没有照着税局所说的把相关资料给上交出来，那么税局一般就会进一步发给当事人一封Information Notice（索要信息通知），依法来要求当事人必须将税局索要的相关信息给交出来，以便协助税局进行调查。

 

不过需要注意的是，即便税局事先并没有先联络当事人，要求当事人交出特定信息或文件，税局也可以“直接”核发Information Notice（索要信息通知）给当事人。

 

另外，在必要的情况下，税局也会征求法庭的许可来核发Information Notice，如此一来就等同于是“强制”当事人必须把税局索要的资料给交出来；否则的话，税局可以请法庭来裁定，基于当事人所欠缴的税金来处以罚款，并且当事人无法针对法庭已准许核发的Information Notice来提出上诉。

 

 

→ 一般来说，Information Notice会告知当事人：

 

哪些文件或信息是需要提供给税局的；

 

如何以及何时需要提供给税局；

 

当事人的上诉权利。

 

如果当事人并不同意税局所核发的Information Notice，认为税局所要求上交的资料是不合理的，或者根本是与检查无关的，可以告诉负责的税局官员。

 

而如果沟通过后，负责的官员仍然认为有必要跟当事人索取这些文件或信息，他们也会告诉当事人原因。

 

要是当事人仍不同意负责官员的要求，一般可以进一步向法庭上诉，在这方面税局届时会告知当事人如何来提出上诉。

 

不过需要注意的是，就如同上面说过的，如果当事人收到的Information Notice是由法庭所准许核发的，那么当事人是不能够提出上诉的。

 

另外，如果税局索要的属于“法定纪录”（Statutory Records），当事人同样不能提出上诉：

 

货品或服务的供应纪录；

 

从另一个欧盟成员国所购入的货品；

 

和生意有关的从欧盟以外地区所进口的货品。

 

→ 如果不遵从Information Notice的要求会怎样？

 

当事人要是不照着Information Notice上的指示来做，税局是可以向当事人处以罚款的。

 

并且，从他们向当事人处以罚款的那天起，如果当事人仍旧不愿意遵守Information Notice的要求，税局每天还可以多开罚额外的罚款，直到当事人遵从要求而把相关资料给交出来为止。

 

同时，税局也可以寻求法庭途径，要求法庭根据当事人所欠缴的税金来处以罚款；通过这些方式来逼迫当事人就范。

 

→ Notice of Inspection（检查通知书）？

 

除了向当事人索要相关的信息或文件，税局也会考虑采取“实地检查”，也就是实际拜访当事人的营业场所来进行检查。

 

一般来说，税局会以电话或信件的形式来与当事人联络，安排好一个到访检查的时间。

 

通常税局最晚会在到访的7天前告知，如果当事人认为时间上不方便的话，需要尽早联络税局来修改日期。

 

不过需要指出的是，即便税局无法取得当事人的同意，税局还是可能会前来检查，并且一般还会给当事人额外的通知，告知当事人自己要来检查了。

 

这个时候，税局通常会给当事人发一封Notice of Inspection（检查通知书）↓

 

税局一般会在来信中，告诉当事人税局官员过来检查的具体日期和时间，同时给予一定的时间来准备。

 

比如说，税局在7月15日的来信中提到，他们把检查的时间安排在了8月29日的上午10点。

 

但当然，税局也有可能不告知当事人检查的具体时间，比如说只告知当事人，税局官员会在8月15日至8月30日之间的某一天进行检查；或者说，税局也有可能把检查的时间给提前。

 

如果当事人觉得税局安排的时间实在不合适的话，可以打电话给税局要求更改。

 

此外，税局一般会在来信中说明他们想要检查的资料，通常这些资料他们在现场检查的时候就会看了。

 

如果需要的话，他们还会要求把一些资料给带回税局继续检查。

 

如果要这么做的话，他们一般会告诉当事人原因是什么，并且给当事人一份收据。

 

在检查的时候，如果当事人自己不负责记账和保存相关纪录的话，税局一般会和公司或店内负责记账/登记商业纪录等的相关人员来交谈。

 

税局一般会问这些纪录是怎么记的，都包含哪些内容等等。

 

或者说，税局也会问一些关于当事人生意上的问题，以便对该生意有所了解，比如说：

 

当事人生意的简单背景，运作方式；

 

当事人的商业纪录和票据都是怎么保存的、平时如何记账的；

 

如果税局认为有必要的话，还会对当事人的个人财务情况做个了解。

 

税局到访检查可能进行几个小时，但也可能需要几天的时间，必须根据该企业的规模和事件的复杂性来判断。

 

一般来说，税局会让当事人知道检查预计需要花费多久的时间。

 

如果当事人有税务顾问/代表的话，也可以让顾问/代表来和税局打交道，或者直接来到现场；但是当事人需要提前告知税局。

 

税局检查完之后，一般会在2至4周左右回信，告知检查的结果。

 

如果税局对检查过程中的某一点有所怀疑，他们也会进一步和当事人说明。

 

比如说：当事人是做外卖店的，税局在检查的过程中对来店里的顾客的实际人数有所怀疑，他们便会问当事人一系列的相关问题。

 

 

→ Unannounced Visits（突击检查）

 

还要指出的一点是，除了上面提到的情况，必要的时候税局还会做出“突击检查”。

 

在进行检查前，税局官员一般会提供下列文件以示证明：

 

负责检查的税局官员的身份证明文件；

 

一份Notice of Inspection（检查通知书）；

 

关于税局“合规检查”（Compliance Checks）的法定信息说明文件，用以告知当事人的权利等，以便当事人了解流程、做出判断。

 

 

需要说明的是，当事人对于税局所核发的Notice of Inspection（检查通知书），是有拒绝他们检查的权利的。

 

不过如果当事人这么做的话，税局通常会进一步采取行动，要求法庭来核准他们的Notice of Inspection。

 

而届时如果税局拿着已经由法院核准的Notice of Inspection前来的话，当事人若还是拒绝让税局检查，那么税局可以向当事人处以罚款的；并且，从他们处以罚款的那天起，如果当事人仍拒绝检查，税局每过一天还能多罚当事人额外的罚款，直到当事人配合检查为止。

 

今天的文章就到这边，我们希望以上的内容对您有所帮助。丽莎温馨提醒，税务问题宜早不宜晚处理，如果您对上述文章，或者英国税务方面有任何问题，欢迎进一步咨询丽莎会计行。

 

任何英国法律问题，也可以咨询丽莎律师行。

 

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