移民申请 vs DNA鉴定：到底需不需要提供？

这周稍早丽莎曾经写过有关配偶/家长签证和特许身份方面的文章。

简单的说，这几类路径的共同点，就是“它们”都属于Appendix FM（家庭团聚类申请）。

而提到这类申请，今天我们想要来延伸聊聊不少人也都提问过的有关DNA鉴定的话题。

有关DNA证据的现况？

根据目前的英国移民政策，申请人提供“DNA证据”已经不再是一项强制性的要求。

换句话说，对于申请人而言，是可以自由选择是否要提供DNA鉴定，做为自己申请证明文件的其中一种；如果申请人不愿意的话，移民局是不能够强制性要求申请人一定得提供，并且也不能单纯因为申请人没有提供DNA鉴定，就以此来拒绝该申请。

其实，回顾过去，移民局是有强迫申请人提供DNA证据的现象发生的。

比如说，在家庭团聚类申请上，如果移民局怀疑申请人没有提供足够证据来证明申请人和赞助人的家庭关系，或者说根据申请人所提供的证据，移民局怀疑申请人和赞助人之间的关系的话，签证官是会要求申请人进行DNA血缘鉴定的。

或者说，如果申请人在递交申请的时候，没有附上DNA鉴定做为支持证据的一种，那么就很有可能导致该申请遭到拒绝。

然而，移民局这么做却是不合法的。

早在2014年，当时担任内政大臣的梅姨（虽然很意外竟然是她）就曾经发布过相关指导文件，表示“DNA鉴定”并不是一种“强制性”要求提供的证据。

然而，到了2018年6月，移民局却被踢爆强迫众多在过去为英国军队服务的阿富汗移民以及尼泊尔廓尔喀士兵，当他们想要申请自己的家人来英团聚的时候，被要求“必须”提供DNA鉴定做为申请文件之一，否则的话申请基本就会被拒绝。

实际上，他们当中也确实有许多人的申请，就单纯因为没有提供DNA鉴定，而遭到拒绝。

这一事件的揭发使得保守党政府和内政部受到极大的批评，认为这是继疾风事件之后的又一次丑闻；这使得当时任职英国内政大臣的贾维德，赶紧下令进行调查，并且发布一连串的声明和指导文件，目的就是要尽快进行消毒。

也就是在那之后，内政部快速更新了DNA政策的相关指导文件——明确指出英国移民局“绝对不能”强制要求申请人，必须提供DNA鉴定做为申请证据。

这样的政策自然也就（必要地）一直沿用至今。

即便不再强制，提供DNA证据依然有利于申请？

翻开目前针对“DNA证据”的政策指导文件，可以清楚看见其内容已经明确指出，移民局在审理的时候，不能单纯因为申请人没有提供DNA鉴定，就以此来拒绝该申请。

同样的，移民局也不能要求，申请人必须提供DNA鉴定。如果申请人并不愿意“自愿”提供DNA鉴定做为申请材料之一，也不会单纯因为这个原因，就导致申请被拒。（这一点是和过去比较大的差别，因为以前若是当事人拒绝提供的话，一般将会导致申请遭到拒绝。）

然而，申请人需要注意的是，这并不代表当事人在递交申请的时候，就可以因此不准备充足的证据（比如说用以证明自己与赞助人之间的关系）。

当签证官在审理案件的时候，如果认为申请人所递交的支持材料，并不足以证明当事人之间的关系，那么签证官还是有权利来要求申请人，再递上其他的相关证据来证明其关系的。

只不过，签证官在要求的时候，自然是不能直接要求，申请人得提供DNA证据了。

但当然，如果申请人觉得直接提供DNA鉴定证据，将更有助于签证官更快做出决定的话，也是可以选择“自愿”提供的。

进一步说，如果签证官认为申请人原先提供的支持证据不足，是需要告知申请人，给申请人机会再补上其他相关证据的。

但这个时候，要是申请人没有在期限内递上更多的证据，那么按照移民局政策，签证官就需要依据现有的证据来做出决定。

如此一来，如果签证官发现，申请人原先提供的证据，并不足以证明其关系，然后又不愿意再提供其他更多支持证据的话，签证官还是可以拒绝该申请的。

→ 所以说，递交DNA鉴定并不全然是坏处

前面说了那么多，我们基本可以总结出，即便目前的英国移民政策，不再（能够）强制要求申请人提供DNA鉴定；但有些时候，如果申请人能够“自愿提供”，反而可以是有助于移民申请的。

比如说，在申请“探亲签证”时，经常会有的一种情况是：在英国的亲人，他或她在英国所使用的个人信息（如姓名和生日），不同于他/她在国内的个人信息。

这个时候，如果能够提供DNA鉴定报告，自然更容易证明——当事人和自己父母、兄弟姐妹、子女等的血缘关系是真实存在的。（也就是说，当事人需要在中英两国之间进行细胞采样，然后将资料提交大使馆，用于证明和国内亲人间的血缘关系的真实性。）

另外，针对一些已经拿到英国籍的父母，自己在英国护照上的姓名，和孩子出生纸上的名字不一样的话，出示DNA鉴定也有助于证明父母和孩子之间的真实关系的。这对于想要帮孩子申请英籍身份，自然也可以是一种助益的。

最后，丽莎也想提醒：做DNA鉴定，是不可以使用匿名；同时，DNA鉴定是没有期限的。

也就是说，因为DNA鉴定是需要公开身份的。一般在英国年满16岁的当事人，如果要做DNA鉴定的话，是必须提供带有个人照片的身份证明文件，这表示，DNA鉴定是不会允许当事人使用匿名来做的。

同时，DNA鉴定基本并不是一个会随著时间和岁月浮动的数值。比如说父亲和儿子在10年前所做的检测，和10年后做的检测，一般是不会因为时间和年纪出现差异，有血缘关系就是会有血缘关系。

因此，DNA鉴定一般是没有期限的，莎粉们不必担心每次申请都得去重新做一次检测。

今天的文章就到这边，如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都可以进一步咨询丽莎律师行。

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从天而降一堆假LV包？借地址给朋友要小心！

生活在英国的你，有否试过突然收到一件不属于自己的包裹？

有没有朋友曾经问你借用地址帮忙收包裹？

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现在，丽莎就带莎粉们走进英国诉讼 – 借用地址的世界，解答您的疑问。

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重磅！英国投资移民签证今起永久性关闭！

重磅！英国内政部今天（2月17号）正式宣布，即日起即刻关闭Tier 1投资移民（Investor）签证。这项重大宣布已经自今日下午4时起正式生效！

内政部稍早不只通过新闻稿发布了这项消息，也随即发布了最新移民法修订通知《Statement of changes to the Immigration Rules: CP 632》，再次确认了投资移民通道（Investor Visa）遭到关闭，已经成为立即发生的事实了。

其实，在今天内政部正式宣布这个消息前，对于Tier 1投资移民签证将会无可避免地遭到关闭的消息，已经被英媒传得沸沸扬扬。

只不过，根据英媒近日的报道，内政部预计最快也要下周才会真正动手，结果内政部果然还是那个熟悉的配方，不突然杀个大家措手不及，就不是我们所认识的内政部了。。。

根据英国内政大臣帕特尔（Priti Patel）的说法，此次的大动作和Tier 1投资移民路径牵涉到的“安全问题”及“广为滥用”有关。

帕特尔在今日的宣布中表示，英国政府对于（有谁想要）滥用英国移民系统，绝对是“零容忍”的。她补充，这包含阻止腐败精英对于英国国家安全的威胁，并且不让脏钱在英国城市间流通。

→ 为人诟病的移民途径？

在过去，英媒就曾经指出，被称之为“黄金签证”的投资移民路径，长久以来经常被贴上“给有钱人买身份”的标签，对于英国经济并没有带来太多实质上的帮助。

而在2018年12月，有些人可能还有印象，英国内政部曾经短暂宣布“暂停”Tier 1投资移民签证。

当时虽然不久后，该路径就又被恢复，但内政部一来在恢复路径后收紧了政策，二来则是没有放弃他们自暂停路径以来的“深入调查”。

比如，英国非营利组织Spotlight on Corruption于2021年7月就曾通报，移民局（当时）持续对于2008至2015年间的Tier 1投资移民申请人做调查，查看当事人是否可能涉及“危及国家安全”的行为。

相关数据指出，移民局要求检查或抽查的人数达到至少一半（也就是总获签的50%）。

其实，内政部自过去以来之所以“动作频频”，他们主要的目的，是希望这条移民路径不会造成本地国民的“民怨”，让这些投进英国的钱，能够真正“助益英国经济”，同时“减少洗钱犯罪”的可能。

→ 投资移民签证的正式关闭，对于申请人意味著什么？

首先，这自然代表，自今天（17号）下午4点起，移民局已经不会再接受这条路径的任何新申请，所有在这之后递交的投资移民申请，都将视为无效且不被移民局考虑，这也包括那些想要从其他移民路径，在英国境内转成投资移民签证的申请。

如果申请人现在去打开英国政府有关Tier 1投资移民签证的官方页面，也会发现上面明确写著：“You can no longer apply for a new Tier 1 (Investor) visa.”（您已经不再能提出新的Tier 1投资移民申请。）

不过，对于已经持有这类签证（也就是您目前正持有投资移民签证）的当事人，您不必过于担心。

因为根据移民局政策的基本原则，如果您正持有这类签证的话，之后还是可以正常申请续签（两年）以及在满足永居条件之后，申请“转永居”。

但当然了，不论当事人想要续签或者转永居，在申请的时候都还是需要和原来一样，递交支持文件并且须满足相关移民法要求的。并不会说因为投资移民路径已经被关闭，相关要求就会被放宽或因此不存在了。

在续签方面，这包括需要证明您至少有持有200万英镑的可用资金，是完全在您（申请人）的控制范围内；您已经将这些资金，投资于活跃和交易中的英国注册公司的股本或贷款资本；并且，您是在“投资起始日”（Investor Start Date）起的3个月内，就将这笔资金全部投入到了以上所指标的内。

（注：Investor Start Date（投资起始日）指的是——1. 申请人首签被核发的日期；2. 或者，申请人进入英国的那天（如果可以拿出证明的话）。）

而在申请永居方面，根据当事人投资的资金数目，存在著“不同年限”可以申请转永居的情况：

投资200万英镑：正规5年永居路径

投资满500万镑：提早“满3年”可申请转永居

投资满1000万镑：可以“满2年”后即申请永居

（丽莎提醒：有关投资移民续签或转永居的相关细节和需要注意的地方，如果您有需要，应该尽早咨询专业移民律师的建议，并且提早做准备。）

最后还有一点需要指出的是，对于目前持有投资移民签证的当事人，也仍然可以合法继续申请“家人”过来团聚（也就是“陪工”），作为当事人的“Dependant”。

这里，Dependant基本指的是：

当事人的合法配偶或伴侣；

当事人未满18岁的孩子；

目前人已经在英国，且以当事人Dependant名义待在英国的已满

18岁孩子。

→ 丽莎结语：投资移民签证还有可能再次恢复吗？

有些人乍看今天的新闻，第一反应或许会想说，内政部这次的动作会不会只是和2018年那次一样，是个短暂“暂停”而已？

就这个问题，我们需要去看今天发布的《移民法修订通知CP 632》的内容——内政部其实已经很明确地指出，这次的关闭已经是永久性的关闭了。

从他们的措词来看，他们并没有要再次重启这项路径的意思。

不过，这也不是说，未来英国的移民系统中，将再也不会出现和“投资”或者“高净值”有关的移民路径了。

内政部同样有在《CP 632》中表示，在他们已经计划对于现有Innovator（创新）签证的修改中，将考虑纳入新的“投资移民”分支，让具有活跃投资纪录和可靠投资计划的高净值人士，能够通过“投资路径”进入并留在英国。

内政部补充，全新的路径预计将在今年秋季会被发布并启用。

可以预测到的是，届时新的路径，应该会加强相关的监管，并特别在打击滥用和非法洗钱的层面上加大力度（毕竟这也是现在内政部会先把Tier 1投资移民关闭的主要原因）——因此，未来的投资移民类路径，应该会在资金的监管和证明上更为严格，或者有更严谨和明确的要求，并且在投资方面，也应该会更具体地应用到对于英国经济发展能真正带动的领域。

今天的文章就到这边。我们理解莎粉们对于此次的重大移民变化，可能会有不少的疑问。

不论您的问题是什么，也不论是针对今天的文章内容，或者其他英国法律方面，都欢迎您直接留言咨询丽莎律师行。

如果有需要的话，丽莎之后也会继续针对这次的主题，通过文章或影片等形式，继续为大家解答您想知道的问题。

除了法律方面，如果您有任何英国税务方面的问题，也可以联系咨询丽莎会计行。

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在英国购买期房，有哪些利弊？如何购买？

在英国投资房产，如果您正在考虑购买新建房产的话，就会涉及到Off Plan New Build的选择——中文解释为期房。在大多数情况下，买家购买的期房是那些正在建设中的项目。在某些情况下，您还有可能购买完全没有建设的期房——指的是地基甚至都没有搭起的。

购买房产本来就是一件很有挑战的事情，更别说您将要购买一套还没有完全成型的房子，很难评判它究竟是否适合您。为避免踩雷，本期《买房实用手册》将为大家详细讲解购买期房的注意事项：

新建房产和期房有什么不同？
期房的利弊？
购买期房的购买程序
购买期房需要注意的重要问题

→新建房产V期房（Off-Plan Property）

在英国购买新建房产，买家们可能会有两个选择：第一，购买新建项目（New-Build Development）；第二，购买期房（Off-Plan Property）。

理论上来讲，新建项目通常被归类为距离完工还有3个月的房产项目，或者已经完工但尚未出售的项目。期房指的是距离竣工超过3个月的开发项目，或者还没有动土的开发项目，买方根据房产的图纸以及蓝图来购买房产。

然而，在现实中，您可能会发现，这样的理论似乎已经没有分得太清楚了，您可能可以选择的新建房产只有期房，买家至少得等上3到6个月以上的完工时间。

随着英国房市越来越火爆，已经完工的新建项目早就被预订光了，特别一些较火开发商旗下的项目。据了解，某家知名开发商目前剩下的只有未开工的期房项目，买家还得等上3-4年。当然，您也有机会在市场上买到已完工的新建房产，它肯定是竞争激烈的，需要投资比期房更多的资金。或者，您可能只能“捡剩”，比如，只有一些朝向不太好的新房可选。

对于海外外家来说，由于需要准备外汇和贷款的时间比较长，期房比新建项目或者二手房更适合。对于一些房地产投资者来说，他们购买房产的目的是资本收益而不是自住，期房也会是首选。因为出售期房的开发商通常会向早期买家提供经济奖励或折扣。此外，在市场上升和开发周期通常为12-24个月的情况下，可能会有资本增长的机会。

近些年，随着英国政府推动各种适用于新房的购房政策，期房似乎也越来越受首次购房者的欢迎。

→购买期房的利与弊

当然，丽莎也不是说以上这些买家非得买期房不可，不管您属于哪一类人群，购房前还是得仔细研究，分析它的利与弊。

购买期房的好处：

当您真正搬进去的时候，您的家可能比当初付的资金更值钱（随着时间的推移，房产升值）

您可获得折扣拿下最好的地块之一（通常会有5%，甚至更多）

房子还没有建成，开发商提供买家发言权来改变内部布局、固定装置以及其他设备

选择性比较多，在一些开发项目中，您可以有着不同的物业类型可选

相对于现有旧房，您的购买过程会简单一些

如果完工时间延后或者发现结构性缺陷问题，买家可通过合同权利来起诉开发商，要求赔偿以及支付合理的修复费用（因此，检查您的合同的相关条款非常重要）

购买期望的潜在问题：

在同意购买房产和实际入住之间，您可能需要等待很长的时间–甚至可能是一年或三年不等，这取决于建筑处于什么阶段

入住后发现房产和虚拟看房时有出入

大多数抵押贷款协议只在六个月内有效，因此，如果您的建筑竣工日期被拖延了，您可能需要重新申请贷款（好消息是，英国许多贷款机构开始提供更长交易以及更长的优惠期了。一些银行将为您的期望申请提供12个月的标准期限，而其他银行将允许您或经纪人在最初的报价期内申请延长六个月的期限。购买前请提前咨询银行)

很多贷款机构对期房贷款有着严格要求（比如，可能要求您支付高达35%的首付款）

如果您在中途退出购买，您将失去预订存款

在某些情况下，如果您不能完成购买，开发商可以起诉您

您面临着物业建造不善的潜在问题

以上是针对期房整体总结的优势和劣势，不同的开发商有着不同的规则，买家们还需具体分析，研究其他利与弊。

→手把手教您如何购买期房

通常来说，购买期房有着七个重要步骤：

1、了解您是否可以购买期房。丽莎建议您在购买前就应该贷款机构经纪人聊聊，看看您是否有机会借到所需资金购买期房。对于现金买家，您最好也能提前咨询法律顾问或房产中介看看资金转移问题是否有什么限制。

2、预订房屋。在网上开始搜索房产项目，一旦您找到想要的房产，您就需要和开发商预订这套房产了。通常来说，开发商会要求您支付一笔预定费——通常为1,000英镑到5,000英镑左右。当您之后支付首付款时，可以从中扣除这一笔预定费。然而，如果买家临时退出购买计划了（违约），预定费可能无法退还。

3、获得法律帮助。您需要在找房子的时候就应该委任一名律师来处理买房的法律问题了。

4、安排您的财务。如果您不是现金买家，当您预订好房子后，就应该申请贷款了。

5、交换合同。一旦您完成了所有的文书工作，就该交换合同和支付定金了。这通常在支付预订费后的28天内，您的开发商会承诺一个竣工日期。这意味着如果您的房产在某个日期前没有完工，您可以要求全额退还您的定金，如果您愿意的话，还可以退出购买（取决于您的合同规则）。

6、检查您的房屋是否完工。从交换合同到您能够搬进你的新家，您可能需要等待几个月甚至一两年的时间。一旦您房子准备好了，您会接到一个“验收”的通知。这个时候，您还不能入住，您要做的就是好好检查这一套房子是否存在一些问题。开发商允许您到新物业参观，并强调任何您不满意的地方或没有完成您所期望的标准。无论您是想自己看房，还是和测量师一起到现场检查，您都需要在这个阶段好好确保房产达到好的标准。

7、竣工。当房产正式竣工后，开发商会和您商定一个入住日期，您将支付剩余的购买金额，然后房产就是您的了!一旦您入住了，他们会给予您更多的时间来商量房子的故障问题。

→购买期房时要注意的重要问题

由于购买期房可能会出现一些潜在问题，莎粉在购买前一定要好好参考以下几个问题：

第一，调查您的开发商

在购买之前，您应该查看该开发商以前的开发项目，看看房屋是否与宣传册上的图片相符。此外，您还应该打听该开发商的声誉，多方研究客户满意度。我们建议买家应该多关注社区团体或者开发商在社交媒体上的页面，看看买家是否真的对成品满意。

第二，警惕大折扣以及高额定金的圈套

正如丽莎之前的系列报道《破碎的买房梦》，许多投资者往未开发的项目砸钱，最终却根本拿不到房产，这也是购买期房的最大风险，要警惕欺诈。通常来说，买家遇到夸大租金回报率、合资开发、大额预定费、扩大房产价值等等情况就要注意了，具体请回顾：《如何避免被坑？教您轻松破解地产行业的投资骗局》

第三，是否有可能达成交易？

房屋建筑商通常愿意进行谈判，快速出售期房项目，以资助继续开发。于是，他们会提供投资者甚至现金买家折扣。然而，您是否真的可以达成这些优惠交易呢？请检查合同上的相关事项

第四，是否有适当的保护措施？

购买期房的时候，买家有必要联系房产律师，让他们为您审查一些合同，确保开发商有保险，以防止他们破产或无法完成开发时，您可能能得到的补偿。

第五，是否会有其他问题？

如果您的房子将是第一批完工的房子之一，请了解任何通道问题和您搬进去后可能会造成的干扰。一些开发项目有所谓的”未采用”道路的问题，当地政府不会采用私人道路并负责其维护的。在这种情况下，一些购房者面临着巨大的管理或服务费用，以维持道路和任何绿地的维护。

第六，法律问题

丽莎想要提醒的是，虽然您购买的是一个没有成型的房产，需要等待的时间非常久。这不意味着您可以随时取消购买计划。法律规定，合同一旦签订，对双方都有约束力，不能随时终止的。当然，购买者可能有一些理由来终止期房合约。比如说，如果合同中两个竣工时期（计划预计的竣工时间以及竣工的最后期限）都过了，房子还没有建成，买方可以终止合同。

此外，丽莎还建议，您在购买的时候搜集好相关的证据，以防止未来的纠纷。比如说，搜集好开发商的房产蓝图以及宣传词，如果实际建成的与理想的太远，买家可向法院提出申诉，争取相关赔偿。

如果您对购买期房还有什么法律上的问题，或者需要一名律师协助您购买期房，请立刻联系丽莎律师行。我们的房产律师团队有着丰富的经验。

今天的文章就到这边，如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都可以进一步咨询丽莎律师行。

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配偶签证能领福利？当事人如何满足财务要求？

丽莎在周二的文章中（《内政部宣布重大重审！配偶签领福利将不再自动变成特许身份？》）揭露了有关配偶/家长签证申领英国福利方面的好消息后，收到了一些莎粉的后续提问，我们将通过今天的头条文章来为大家厘清一些可能或已经有的疑惑。

目前持有配偶/家长签证，能申领奶粉金（Child Benefit）吗？

有莎粉在看完昨天的文章后，询问我们新的宣布对于领取“儿童福利”（俗称“奶粉金”）方面的影响——丽莎需要指出的是，其实根据目前的移民法，虽然“奶粉金”确实是一种福利，但持有配偶/家长签证的当事人，如果有英国籍配偶或孩子（也就是当事人家中有英籍人士的话），那么他们的家庭是可以领取儿童福利（奶粉金）的。

所以就这个层面来看，内政部有无重审相关条款，对于这类当事人的影响应该不大。

对于家中有英籍人士的配偶/家长签证持有人来说，现阶段即便去申领“儿童福利”，也不会因此对于当事人的移民身份，造成直接的负面影响。

不过丽莎也要提醒，这里提及（可申领奶粉金的）情况，基本仅限家中有“英籍”人士，如果当事人的家人只是持有英国永居（而且没有任何人持有英籍的话），恐怕还是不适用的。

那对于申领其他（奶粉金以外的）英国福利，内政部的“重审”意味著什么？

当然，首先“重审”在我们周二的文章中已经提到，如果内政部真的修改了相关政策，将可以使成功申请“改变领福利的限制”（Apply for change of conditions of leave）的配偶/家长签证持有人，不会因此直接被改成特许身份。

不过，进一步说，如果有了这样的变化，那么新的疑问又来了——如此一来，当事人如何能够通过配偶签证中的“财务要求”（Financial requirements）呢？

许多人都知道，英国配偶签证（Spouse Visa）是具有一定财务要求的，这包含满足一定的收入要求，以及充分的住房要求。

可是如果当事人需要依靠英国福利的话，岂不是在未来续签或想要转永居的时候，无法满足财务要求了吗？

针对这种情况，丽莎的看法是，我们认为移民局的可能做法，是会去看当事人申领福利（Public Funds）的情况，是长期甚至永久的，亦或只是短暂或临时的情况。

比如说，一个人的生活会发生什么状况，有时候是很难预测的，有可能这个人本来有稳定的收入，可是突然遇上的一些不可控的情况或问题，导致当事人突然没了收入，而需要依靠福利度过难关。

可是当这个人申领福利一段时间后，又找到了新的工作，恢复了稳定收入而不需要再依靠福利。

那么把这个人的时间轴拉长来看，其实当事人申领福利可能只是持有签证的2.5年期间中的一小段时间，这种情况只是临时性而非长期的。

这样来说，当事人曾经需要且申领福利，基本不应该影响到原来的移民身份；因为更重要的是，当事人在申请续签或者转永居的时候，是否已经能够符合相关的移民要求。

而且，其实就目前的移民法来看，现有的移民法本来就没有要求说，持有配偶/家长签证的当事人，在整个“5年”（2.5+2.5）的时期当中，是完全不可以去申领英国福利的。

况且，如果去看目前配偶/家长签证的申请表，表格上其实也没有问说，当事人在过去是否有无申领过福利，申请表上注重的是当下，也就是当事人在申请的“当下”是否能够满足相关要求。

换句话说，承接上面提到的例子，对于“受雇”情况（Employee）来说，一般在申请的时候，需要提供的是——在目前的工作，连续6个月以来的工资证明和银行单；这么说来，如果按照法律严格来看，只要当事人家庭在2.5年配偶/家长签证中的最后6个月，能够恢复符合“财务要求”的稳定收入，不再需要依靠福利，那么即便在这之前的两年期间，有申领福利的情况，照理说也不应该直接导致申请失败。

反之，只要申请人在申请的当下能够符合所有相关要求（包括提前6个月的满足收入要求等），申请就应该被获准。

另一方面，诚如前面已经提到的，如果移民局届时发现，当事人申领英国福利的情况，可能将是永久的，短时间无法改变并且一直持续下去，那么移民局可能在面对当事人申请的时候，就需要将当事人的签证路径从原来的配偶/家长签证，变成10年永居路径的特许身份了。

就这一点来说，即便内政部“重审”后修改了相关政策，届时将当事人改成特许签证，基本也没有违反当事人的人权。

因为对于当事人来说，移民局仍是给予/允许了当事人继续合法在英国生活，并没有取消当事人可以待在英国的合法权利；只不过，当事人（因为在无法满足配偶/家长签证的相关申请要求前提下），移民局只能选择把当事人改为特许签证的路径了。

最后，10年路径的特许签证和5年路径的配偶签证，应该如何区分？

首先，特许身份在续签的时候一般没有语言，收入和住房方面的要求；而配偶签证在这些方面则有非常明确的要求。如果这些要求不能满足的话，当事人的身份则可能从配偶签证转成特许身份。

同样，特许身份需要10年才可以申请永居，不过没有B1和Life in the UK考试的要求；配偶签证只需要5年就可以申请永居，但是有B1和Life in the UK的要求。

而在区分上，下面我们列出几项特殊条件来方便莎粉们辨别：

→ 如果您在拿到自己的2.5年身份的时候，您在英国是非法的话，您的身份基本是特许身份。

按照法律要求，一般的签证申请都要求当事人在递交申请的时候，在英国要有合法的身份。

这中间只有两个例外：一个是申请难民庇护，这不要求当事人必须有合法身份，没有合法身份的人同样可以申请庇护；另一个是按照欧盟法申请居留的人。这主要是指过去在英国的欧盟公民和他们的家属（现在因脱欧已经没有这类申请）。

难民庇护和（过去的）欧盟法申请一旦批准的话，一般给的身份是5年。因此，如果您的身份是2.5年的话，您的身份基本只能是特许身份，不可能是难民身份或者欧盟签证。

→ 您在拿到2.5年身份的时候，您在英国虽然有合法签证，但是您的签证不允许您在英国境内转成您想要的签证类别。如果这样的话，您所拿到身份基本就是特许身份。

按照移民法的规定，不是所有的签证一旦当事人进入英国，都可以自由转成其他类别的签证的。这是有非常明确的限制的。

比如说，探访签证在英国境内基本是无法转成任何其他签证的（难民身份除外）。

在这种情况下，如果当事人递交了申请，最终被移民局批准的话，当事人所拿到的身份基本就是特许身份（当然，新冠时期的时候移民局允许探访签证持有人在英国境内直接申请配偶签证，则属于特殊情况）。

→ 您在英国有合法签证，而且您的签证允许您转换成您想要的签证类别，或者说您是在英国境外递交自己的签证申请，不过您无法满足所有的签证申请条件，那么如果您的申请最终还是被批准的话，您拿到的基本是特许身份。

比如说有位莎粉在英国持有有效学生签证，他和自己的英籍配偶登记结婚了，他们有个英籍的孩子。这位莎粉想申请配偶签证，不过自己和配偶的年收入不够18,600镑的要求。

如果这位莎粉最后递交了申请还是被移民局批准的话，他能够拿到的基本只能是特许身份。这是因为按照移民法的规定，他的申请是应该被拒绝的，只不过考虑到孩子和配偶的英籍，移民局才特殊给他的身份。

同样，我们再举个例子。一位莎粉和自己的一个英籍孩子在过去5年时间里，始终生活在中国。现在他们想回到英国生活。

如果这位莎粉在递交申请的时候，可以按照移民法的要求提供A1的英语成绩和充分的收入/存款以及住房证明的话，她拿到的将会是5年的父母陪伴/家长签证。

否则，如果这位莎粉满足不了要求，最终申请成功获得的则将是2.5年的特许身份。

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内政部宣布重大重审！配偶签领福利将不再自动变成特许身份？

好消息！根据来自英国内政部的最新确认，内政部已经暂停对于合法申领英国福利的配偶/家长签证持有人，自动转成特许签证的操作。

意思是说，我们都知道，持有5年永居路径的配偶/家长签证的持有人，基本是不被允许申领英国福利（No recourse to public funds）的。

如果说，当事人的情况真的需要依靠福利来生活，那么虽然移民局允许配偶/家长签证持有人，去向移民局申请“改变领福利的限制”（Apply for change of conditions of leave）；但这表示，一旦移民局允许了当事人开始申领福利，自那时起当事人的移民身份也因此会发生变化——会被改变成“10年永居路径”的特许身份。

这自然代表，被更改成特许身份的当事人，将需要比起原来的配偶/家长签证“更长时间”，才能够申请英国永居。

可是，尤其自新冠疫情开始发酵以来，越来越多的家庭因本身无法控制的因素和外在环境，不得已需要去向移民局申请“改变领福利的限制”，否则恐怕将无法继续维持生活。

于是，越来越多关于移民局上述政策是否得宜的讨论，就也越来越多，并且越发受到重视。

不少声音认为，移民局这种“处罚”的手段是很没有必要的。因为当事人之所以会去申请（改变领福利的限制），就是已经情况紧迫，面临即将陷入贫困或甚至已经陷入贫困的境地当中。

如果对于这些“迫在眉睫”才不得已去申请“Change of conditions”的当事人，还得对他们“强加”处罚，是不是有些太不通人情（太没人性）了。。。

其实，以往在“Change of conditions”的申请上，基本每季度不会超过千例（甚至低于千例不少）；但在2020年疫情最严重的时候，申请量一下飙升至上看6千例。

而且即便在之后疫情逐渐趋缓的几个季度中，也有达到3千和2千多例的申请量。

或许也正是因为疫情的激化下，促使内政部不能不去正视这个问题了。

终于，移民大臣Kevin Foster已经正式宣布，内政部目前正在“重审”有关这方面的政策。也正因为“重审”——所以目前内政部已经“暂停”这种自动将5年永居路径更改成10年永居路径的操作。

Kevin Foster补充，这表示，这些成功申请“改变领福利的限制”（Change of conditions）的配偶/家长签证持有人，将暂时不会因此而致使他们的身份，被及更改为特许签证；而是，会等到下一次当事人需要“续签”的时候，再根据届时当下的移民条款，来决定应该给予他们什么身份。

基本可以说，如果通过这次的“重审”，内政部决定彻底改变现有政策，使得未来配偶/家长签证持有人，不会再因为申请“改变领福利的限制”成功而导致变成特许身份；那么，当事人将能继续合法且安心地以“5年永居路径”持有配偶/家长签证，并在未来按原计划继续申请转永居。

同时，Kevin Foster也确认，内政部正在考虑是否应该针对现有的相关指导文件（Application for change of conditions of leave to allow access to public funds if your circumstances change）进行修改，以免申请人难以适从。

丽莎结语：

不论怎么说，内政部的最新宣布对于相关申请人来说，都是正向的消息。

但丽莎也需要提醒，此次被提及“重审”并且可能获得修改的政策，指的是持有配偶/家长签证的申请人，去申请“改变领福利的限制”并成功获批的情况。

这并不是说，目前持有配偶/家长签证的申请人，可以无条件地直接去申领英国福利。在没有先向移民局申请并获得批准的前提下，直接去申领福利，将是直接违反签证的规定，而可能导致严重后果。

最后，如果当事人需要申请“改变领福利的限制”，目前应通过线上系统进行申请：https://visas-immigration.service.gov.uk/product/change-of-conditions

申请的时候，当事人一般需要做出详细的陈述：告诉移民局自己为什么需要申请福利。

同时，当事人还需要提供自己：最近6个月的银行账单，工资单，租房合同，水电煤气费用等单据，每个月的收支纪录，以及其他花销证明等，在申请时一同交上。

移民局会根据申请人所递交的资料来考虑是否允许他（她）来申请福利。

根据丽莎过去处理类似申请的经验来看，移民局一般情况下通常都会对当事人的收入状况进行严格审查的。为了确保申请能够成功，当事人需要对自己每一笔比较大的花销，最好都可以进行详细的解释，并且提供相应的证据。

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伦敦附近房产要价翻倍；“限地租”已成法律，新租约只收象征性费用

莎粉们周一好，本期《丽莎房产快讯》带大家了解的信息有：

伦敦通勤地带、海滨小镇的房产持续热，十年来，这些地方的房产呈现最大涨幅，各地要价几乎翻倍..
全英租房需求飙升从而推高租金，目前，租客平均租房成本达每月近1,000英镑
中国最大房地产开发商陆续抛售伦敦房产以筹集现金，中国房产企业怎么了?
2022年2月8日，《租赁改革法案》终获得批准，英格兰和威尔士的新房将只需支付象征性的地租费——实际上限制金融价值为零。然而，该法律却不适用于现有租约
一夫妇在门前安上栅栏，没料到房产被降价£105,000出售..

伦敦通勤地带——海滨小镇持续热

上周，Rightmove公布了过去十年中在该网站要价涨幅最高和最少的前十个地点。有意思的是，在涨幅最高的排行榜中，Kent郡总有6个地区出现在榜单中。

自2012年以来，Kent郡的房产最具吸引力，其中，Margate成为排行榜中涨幅最高的地点——涨幅达102.5%，从145,311英镑涨到294,209英镑。

紧随其后的是Bristol的Horfield，当地的平均要价增长了96%，从196,468英镑到385,003英镑。

排名第三的是Kent的Dover区，该地房产平均价格从129,902英镑上升到254,100英镑，上涨幅度为95.6%。第四为Kent的Sheerness，涨幅93.4%。

十年涨幅最高排行榜，具体请看下表：

从排行榜可以看出，排名最高的几个地点都具备着两个特点：第一，属于伦敦通勤地带；第二，海边小镇。近年来，越来越多伦敦的业主在高房价中套现，跑到通勤带中比较实惠的地方买房。此外，随着度假游越来越受欢迎，伦敦通勤带中的海边房产则更具竞争力，不仅适合投资自住，还适合用于度假租赁房。毫无疑问，Margate的房价上涨就是由以上两个趋势所推动的。

Rightmove的专家Tim Bannister评价：“南方这些地区的房价上涨如此之快，表明在过去的十年里，需求的增加超过了供应，Margate和Hasting等地区可以以低于全国平均水平的价格提供给业主们海边生活。”

Kent郡Miles& Barr房地产经纪公司的Mark Brooks称：“这些年来，我们亲眼目睹了房产需求的激增，我们经营的三个城镇被列入前十大价格热点，这是不足为奇的事情了。东南部现在有着大量原来居住在伦敦等城市地区的人，他们希望搬迁到海岸或乡村的金色沙滩和静谧的生活方式。”

相比之下，房价增长最小的城镇都出现在了北部和苏格兰。比如说，在要价增长最小的排行榜中，排名第一的是Middlesbrough，当地房屋现在平均比10年前贵了6%。要价最小排行第二的是CountyDurham的Peterlee，价格上涨了8%，现在达到112,263英镑；排名第三的是Hartlepool，上涨了9%，达到136,088英镑。

整个英国各地差异较大，但从总体来看，英国平均要价在过去十年中上涨53%，从222,989英镑上涨到341,019英镑。

英国租金持续大涨

新的一年到，丽莎听到了许多莎粉抱怨，说自己接到了房东涨租的通知，据说，租金的涨幅还不小。这都是因为租房需求飙升所影响的。

上周，房地产网站Zoopla公布最新租金数据。数据显示，在2021年最后三个月，英国的租房需求推动租金上涨8.3%，该数据也标志着十年多来最快的一次增长。目前，英国租房的平均成本接近每月969英镑。

英国几乎每个地区的租金都在上涨了，伦敦的租金涨幅最为强劲，达到10.3%，其次是北爱尔兰（10.2%）和威尔士（9.8%），而苏格兰的租金增长最弱，为4.8%。

现在，英国各地的租客一族可能会发现，他们每月需要多支付62英镑（比疫情发生前:2020年3月）。此外，刚刚签署新租约的租客，平均年租金也比2020年3月高出744英镑。值得一提的是，由于伦敦的租金在疫情期间急速下降，所以，即便伦敦的租金涨幅最为强劲，伦敦的租客现在所付的租金对比不强烈，他们租金只比2020年3月时多了18英镑（每月）。

租金的上涨基于各地的需求飙升。

现在，越来越多的工作人员回到办公室了，以及学生在内的租客也返回英国各大城市中心。从这一次数据可以看出，包括伦敦、曼彻斯特、伯明翰、利兹和爱丁堡在内的大城市，寻找房产的租客人数比2018年至2021年同期高出76%。然而，高需求并没有与供应的增加相匹配，与年初的典型水平相比，1月份租赁市场上的房屋数量减少了39%。

可用房产的缺失推高租房成本，并造成了激烈的租房竞争，这些房子平均需要14天才能出租，而在2020年底，这一数字为3周。

毫无疑问，不少家庭已经感受到相当大的经济压力了。您看，先是能源账单上涨、车费以及其他物价上涨，现在，租金也跟着涨，大伙儿简直是有苦说不出啊！根据Zoopla的数据，租金仍然占单身收入者税前收入的37%。

中国最大开发商轮流出售伦敦房产

据《金融时报》报道，2014年，中国最大的开发商之一绿地集团（Greenland Holdings）以约1.4亿英镑的价格购买伦敦西南部的Ram Brewery地块。

这是该公司在英国的第一笔投资，当时，该公司还对外宣称，一旦建成，将会带给英国6亿英镑的发展机会。据说，该交易得到时任首相梅姨以及伦敦市长鲍里斯赞赏，他们大力推动最终促成交易。

然而，近日，据两位与该交易联系密切的人士向《金融时报》透露，绿地要从该计划中彻底退出，并且已经将项目的剩余部分以约4千万英镑的价格出售给英国房地产建筑商伯克利集团。

据说，在出售该计划前，该公司已经对外售出300多套房屋了，这一举动可以看出，该公司应该想从该项目中立刻套现。

那么，究竟是怎么回事呢？为什么该集团急着出售在英的资产？

上周四，绿地集团承认了这一出售，并透露他们的目的是筹集资金偿还债务。

《金融时报》分析，绿地集团应该是受到中国政府最近出台关于房地产行业严厉“去杠杆”政策所导致的。据了解，在中国，包括绿地在内的30家开发商中，几乎有一半违反了中国政府政策中至少一项规定。

随着中国政府对地产行业的打击，中国不少房地产开发商已拖欠贷款，并停止支付在中国以外地区的投资项目账单。其中包括了他们在伦敦的项目。

比如说，丽莎之前报道的，由北京先进商业园拥有的皇家阿尔伯特码头开发项目正处于崩溃的边缘。绿地的另外一个位于金丝雀码头的伦敦项目也已经停止多年，该公司原计划要在那里打造西欧最高的住宅楼。

据React News报道，总部位于上海的世茂公司也将一座价值3.7亿英镑的办公大楼卖给了高盛公司。这是世茂集团在2015年买下了这个商业住宅综合体，价格约为2.7亿英镑。世茂在1月份表示，该集团已拖欠了一笔国内贷款，并将考虑出售更多资产，以减少集团的负债。

同时，据一位接近此事的人士透露，上个月被列入限制性违约的中国开发商广州富力已经连续数月没有支付其最大项目之一One Nine Elms的工人工资了。承包商Multiplex上周也暂停了位于巴特西的9亿英镑工地的所有主要施工工作。据说，这两家公司已经对外发布，他们仍然在尽最大能力完成OneNine Elms项目。

“免地租”终成法律，然而却有弊端

在通过了下议院和上议院之后，2月8日，《租赁改革法案》获得了御准，使其成为议会法案。该法律将限制英格兰和威尔士大多数新的长期住宅租约的地租，使其每年只需象征性地支付一笔费用——实际上将其限制在零费用。

在《租赁改革法》出台之前，土地的永久持有人可以随心所欲地收取地租，在一些情况下，他们设置的地租还会随着时间推移上涨。

毫无疑问，该项法案得到了相当多的呼声以及支持，解除不少买家的担忧，减轻购房成本。然而，有一个问题不能忽视：虽然新的法律将停止对新的租赁权收取地租，但它并没有扩展到现有带着租期的房产。

许多租约持有人试图出售他们的房子，但他们发现他们还是无法做到，因为抵押贷款公司和银行不会批准对这些房产的贷款。

据媒体报道称，其实，一项将有效消除现有房产地租的修正案在下议院第一阶段时没有遭到反对。然而，它却在法案的三读中却被否决。

不少房地产专家都发出了警告，他们认为，自法律生效后，英国房地产将会逐渐迎来两极分化的市场，因为该法律只适用于新的租赁物业，它不包括现有租赁房屋的地租。所以，那些已经拥有租赁房产的业主将得不到保护，他们在未来可能会面临地租的大幅增长。

接下来，还会出现一些潜在问题。比如说，如果地租太高或者变得更高，业主将很难出售或再贷款。

群众们都呼吁政府需要展望未来，他们希望现有的长期租约持有人的困境能被正视和纠正，以确保一个公认的公平方法。这将会直接帮助业主和潜在买家。

建造4英尺高围栏，夫妇损失10万英镑

据《镜报》报道，来自Northumberland的夫妻俩Stephen和Christine Williams很是烦恼，他们在当地购买了一套三居室的半独栋楼，可自入住以来，两口子从来没有过上舒心的日子。

据说，他们的邻居是一家薯条店，每天都有顾客来排队，这些顾客经常打扰到他们的私人生活。

据说，这些顾客们经常会把他们的窗台当作板凳，坐在那里吃东西、抽烟聊天，经常打扰他们的休息，还把家门外搞得脏乱差的。于是，这一对夫妇在家门口建造了一个4英尺高的围栏，以阻挡这些顾客来排队，为争取自己的隐私。

然而，不知道为什么，建造围栏的举动让他们的屋子红遍整座城市，许多路人来到这里就拍照留影，把他们的栅栏拍到社交媒体。大家似乎对这一对夫妻的做法看不惯，觉得故意挡路太自私。不仅如此，自从有了栅栏后，这对夫妇与邻居的关系非常差，来这里排队买薯条的人们也非常憎恨他们。

有一天，Stephen的家门口竟然遭来一名男子袭击，他拿着气枪瞄准Stephen。好在，没人受伤。随着争吵加剧，网友们还把这一场纠纷称之为“栅栏门”。

从那以后，Stephen一家被吓坏了，他们立刻在一周后拆除了栅栏。而且，他们不想在那里居住了，赶紧对外出售房子。可没想到，他们的房子因为带着这样的“坏名声”，市场价格发生了影响。据了解，这一套房子在2006年的时候是以30万英镑的价格买下的，而现在，他们的出价为19.5万英镑。

整整少了105,000英镑啊！

Stephen说，他们本来就有卖房子的计划，但是，现在与邻居关系越来越恶劣，他们不得已提前卖了房子。没想到，我们安装栅栏的行为把房子的名声也搞坏了。我在Facebook上被嘲笑了。我们看到的一些评论很糟糕。没办法，房价不讲价根本卖不掉”

夫妻俩都觉得非常委屈：“大多数业主都不希望他们私人土地被当作公共人行道，我们也不希望。我们只是想要保护财产！这有错吗？”

丽莎非常同情这一对夫妻，但是不得不在这里提醒一下各位业主啊，最好还是维护好邻里关系，在建设任何东西之前都得知会一声，好好商量解决方案。要是没处理好这一层关系，它确实是会对房价带来一些影响的。至少在您出售房产的时候，房子潜在问题以及不好的邻里关系都是减分项。

好了，本期《丽莎房产快讯》就到这里。我们下一周再见！

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怀疑父亲的遗嘱被”操控”更改？男子与妹妹法院大战，终获2700万镑遗产！

Kevin Reeves是英格兰南安普顿知名的地产大亨，他靠着聪明的商业头脑在当地打造了豪华的房产帝国，为家族创造大量的财富，过着奢侈的生活。他生前育有四个孩子，俩男俩女，似乎看起来非常和睦幸福。然而，就在他去世后，他的孩子们却开启了遗产争夺大战，消息遍布各大媒体头条。

据说，这位地产大亨留给孩子们的资产相当丰厚，价值高达1亿英镑。可是，这一份遗产的分配显然不公平，根据最新的遗嘱内容显示，Kevin的全部财产几乎都给了两个女儿，把儿子全都排除在外了。更夸张的是，其中一个女儿竟可拿到80%份额。

地产大亨的二儿子Bill Reeves感到非常气愤，他向法院推翻这一份遗嘱内容！并向媒体透露，实际上，是他的妹妹操控了父亲的遗嘱，该遗嘱不应该成立。

法官最终怎么判，这一份遗嘱有效吗？

旧遗嘱很公平，新遗嘱太夸张？

据说，Kevin Reeves有着不太好的童年，幼儿时被作为孤儿留在修道院长大，12岁的时候就被迫辍学打工了，没有受过任何正规的教育。然而，他靠着坚持不懈的努力，在生意场上打出一片江山，拥有着数不尽的财富以及房产帝国。

他这一生都没有正式的妻子，却育有四个小孩，大儿子Mark，二儿子Bill，三女儿Louise以及小女儿Lisa。传说，Lisa与其他兄弟姐妹是同父异母的关系，在20岁的时候才与家族相认。

在Kevin去世前，他曾安排律师写了一份遗嘱。由于老大Mark与他的关系一直不太好，这一份遗嘱上，他打算将其1亿英镑资产的大部分留给二儿子Bill、女儿Louise和Lisa，在他们之间平分。此外，他把其中最小的部分留给Mark的子女——自己的孙子和孙女。

2019年，71岁的Kevin Reeves去世了。

然而，当律师向子女们宣布遗产划分时，一家人都惊讶了，原来，旧遗嘱早在2014年的时候被更改了。

按照这一份新遗嘱的指示，Kevin的80%财产全部留给他的女儿Louise Reeves，20%留给了小女儿Lisa Murray 。此外，他只是象征性地给二儿子Bill Reeves留下少数个人物品，并把大儿子Mark Reeves的子女排除在外！

这让Bill感到非常气愤，按照旧遗嘱，他至少能拿到2670万英镑的遗产。然而，现在，他仅获得价值20万英镑的个人物品。相反，妹妹Louise将带走总额高达8000万英镑的巨额财富以及父亲的土地资产，还有父亲的那一辆劳斯莱斯！

Bill 立刻向法院提出申请，要推翻这一份遗嘱内容，该遗产一定是Louise要挟父亲改的。这一举动还得到大哥以及大哥俩孩子的支持。这一家人对媒体说，Bill与父亲的关系非常好，他不应该一点也得不到，只获得额外的一点点个人物品。

真的有猫腻吗？

在法庭的听证会上，Bill告诉法官，他和父亲的关系非常好，一直都是父亲身边的得力助手，协助父亲的生意，甚至在他生病的时候也主动捐赠肺部。

然而，新遗嘱竟然没有他的一丁点份额，这是不合理的。他声称，这样的决定一定是被Louise逼迫的，一定是她操控了父亲，并要挟他改遗嘱。

“Louise是一名美发师，没有一点生意头脑。她不仅不学无术还非常物质，非常喜欢钱以及各类奢侈品。她突然搬去和父亲住，我相信她是有目的的，而且敢冒险，她可以操纵父亲来修改遗嘱。”

此外，代表Bill的律师还提出了一系列证据来质疑这一份遗嘱的真实性和有效性。

律师称，Bill的父亲Kevin是文盲，他根本就不识字，甚至不能拼写自己的地址。有人帮他准备好法律文件后，他甚至无法正常进行阅读。在这样的条件下，他是无法判断遗嘱内容的。因此，最新的遗嘱一定是被操控的。他的文盲还表现在他竟然在一份文件上以三种错误的方式拼写女儿Lisa的名字。

“有证据显示，Louise一直都对他们的父亲有着支配权，在Kevin生病的时候，她搬到他身边，和他住在一起。她经常问父亲拿钱，如果拿不到，她就会突然变得非常暴躁。最后让他们的父亲向她让步。这一次，她很有可能用了同样暴躁的方法来强迫父亲来更改遗嘱。

Bill一直和父亲Kevin的关系相当好，除了医疗帮助外，在他在世的时候，Kevin还搬进了Bill房子里的附属建筑里住过一段时间。

血浓于水，遗嘱是父母给子女留下的宝贵礼物，可是，这一份新的遗嘱竟然把与这位父亲关系那么亲密的Bill排除在外，法官应该质疑它的真实性。”

法院怎么判？

据了解，法院搜集了相当多的证据和资料，并参考了Kevin旧遗嘱的内容。

今年1月，最新结果终于揭晓！

法院驳回了Louise支配以及威胁父亲更改遗嘱的观点，然而，法院确认了，Louise确实设计了父亲的这一份遗嘱，并“蒙住了父亲的双眼“，让他不清楚新遗嘱的内容。

法院在审理时发现，2012年的时候，这名地产大亨立下了一份旧遗嘱，这一份遗嘱具备法律效应，同时也有公证人的签名。从内容来看，它也比较公平，每一位孩子都是受益人，可以从他的遗产中拿到部分。即便与父亲关系不好的大哥Mark，他的孩子也有权从中拿到小部分资产。

很明显，新的遗嘱在内容上发生了相当大的变化，受益人的份额以及名字都被更改了。然而，新遗嘱的最大受益人Louise却无法提供充足的证据，证实这是父亲的意愿。

“如果新遗嘱的内容确实是真的话，那就表明死者在去世前，对二儿子Bill以及孙子孙女（Mark儿女）的想法发生根本性的改变，这才会让他重新立一份遗产，把他们排除在遗嘱受益人的范围。然而，Louise无法证明父亲对此发生的改变。也没有任何解释，为什么他想把小女儿Lisa的份额从原来的26.67%减少到20%。Louise更没有任何证据可以解释，为什么父亲唯独把她的遗产提高到了80%，成为最大受益人。”

此外，法官还发现了一个非常重要的证据，这一份新遗嘱并不是Kevin亲自找的律师来更新的，而是通过女儿Louise参与了所有工作。Louise通过邮件告诉律师，一旦律师按照这样的分配标准起草遗嘱内容，她的父亲就会立刻同意。

法官称：“我们发现，除了2013年12月11日的会议之外，所有与死者的安排都是通过Louise进行的，她一直和律师邮件进行联系，并且误导了律师。她和律师解释，她的父亲需要把Bill排除在受益人的名单外，那是因为Bill本身已很富裕了，他不需要这些财产。此外，她还告诉律师说，Bill也已经知道这个情况了。显然，这都是谎言。”

最终，Bill胜利了，法院按照2012年的旧遗嘱对其家族遗产进行分配。Bill赢回2700万英镑的遗产，Mark的小孩也拿回属于他们的10%的份额。遗产的剩余部分将由两个女儿平分。

丽莎评论：遗嘱如何被承认

从媒体公布的消息来看，丽莎认为，当事人家族设立遗嘱的程序似乎不太严格，这就导致了后续的一系列问题。特别是当事人要求更改遗嘱的过程，不管是不是有“被逼”的因素在内，退一步来说，即使是当事人按自己意愿来更改的，如果按照故事里所说的程序来更改遗嘱的话，新的遗嘱也很难被法律承认的。一旦遗嘱不被法律承认，法院则有权利帮助家族分配财产。

那么，如何才能立一份法律效力的遗嘱呢？

第一，立遗嘱的过程必须要按照严格的程序来进行。

英国法律要求，为了让您的遗嘱在法律上被承认，当事人必须满足以下几点：

年满18岁或以上

自愿立下遗嘱

心智健全

以书面形式显示

必须在两名年满18岁的证人面前签署遗嘱

此外，由您的两名证人在您面前签字

注意的是，证人签名的环节非常重要，r签名可亲自见证，也可远程见证，在这两种情况下：

您必须清楚地看到签字的人和行为

遗嘱制定者（或被授权代表他们签字的人）和证人必须签署同一份文件

此外，如果当事人想对这一份遗嘱做任何修改，或更新遗嘱，都必须遵循同样的签字以及见证程序。由于媒体公布的信息有限，丽莎无法判断当事人的遗嘱文件是否有见证人，但是，从媒体报道的信息看，更改遗嘱的整个过程都是由女儿（最大受益人）来操办的，女儿要求律师来起草新遗嘱，光是这一点，就很难说法法院相信它的真实性。

别说是文盲，即便遗嘱制定人属于盲人，根本无法看文件的情况下，当事人也必须由公证员通过严格的公证执行程序代表他们签名。通常来说，在公证执行过程中，公证员会向个人宣读遗嘱，除非他们声明不希望被宣读。然后，个人将授权公证员代表他们签字，签字由独立的第三方见证。

第二，针对有变化的内容，当事人有责任向律师（帮助您审查法律条款以及文件的人）提供更多细节来证实它的合理性。

还是拿该案子来举例，可以看出，新遗嘱和旧遗嘱的内容显然发生了巨大的变化，整个受益人都变了。在这样的情况下，如果当事人想要新遗嘱受到法律认可，在更改遗嘱的时候，必须要向法律提供一些细节。比如说，立遗嘱人受益人为什么发生变化？双方是否感情破裂？原受益人因为什么理由被取消了？

第三，最大受益人应该尽量避免参与整个立遗嘱或更改遗嘱的过程

丽莎观察到，新遗嘱的最大受益人（女儿）一直与父亲住在一起的，并且还帮助父亲来操办一切遗嘱问题。我们认为，在正常的情况下，遗嘱的最大受益人应该尽可能地与立遗嘱的人保持距离。比如说，遗嘱最大受益人不应该私自联系律师来修改遗嘱，相反，遗嘱制定人需要主动与律师联系来制定或修改遗嘱，让这一份遗嘱更公平公正。

丽莎建议，当事人在立遗嘱和更改遗嘱的时候，必须严格按照法律规定的每个步骤来制定或更改遗嘱内容，这样您的遗嘱才能被法律承认，并且可以避免昂贵的诉讼纠纷。另外，假如其中的受益人发现遗嘱确实存在问题，请及时找出它不成立的证据，为自己争取最大的权益。

今天的文章就到这边，如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都可以进一步咨询丽莎律师行。

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情侣共有房产，分手后女方搬离，却向男方索要5万镑租金！胡闹？合理？

现在，越来越多情侣共同买房子并开始同居，难免碰到一个比较尴尬的问题，双方感情破裂时，房子该如何分配？此外，在分居的时间里，一方被迫离开住所，独自占用房子的一方是否需要给离开的人支付一些经济赔偿？

为保护双方利益，英国法律允许非占用房产的一方向占用房产一方提出“占用租金”的申请。简单理解，同居双方各自拥有50%的房产份额，其中一方被迫离开家，另外一方接下来就可独占100%份额。在这样的情况下，留在房产的一方就成为“半个租客”，她/他有责任向房东（房产50%拥有者）交租金。

占用租金的申请通常不是家庭纠纷案中的主要问题，它一般是由非占用配偶提出的，作为对占用配偶要求分担房屋费用或出售房产等情况的辩护，以弥补自己的损失。然而，“占用租金”的申请也不一定会被批准，法官需要考虑它是否合理。

本篇讲的案子《Bailey v Dixon》就是这么一个情况，一对同居情侣在分居多年后，关于房子出售的问题有争议。占用房产配偶向法院提出出售该房产的申请，非占用房产配偶不同意，并提出了“占用租金”的申请。这一笔费用不少，将近5万英镑。

法官认为这笔费用合理吗？最终怎么判？

故事背景

很多年前，A女士和B先生相恋了。随后，B先生搬到A女士位于英格兰小镇Stockton-on-Tees的一套房产里。

2005年，B先生的孙子Joey出生，可惜的是，Joey的母亲没几天就去世了。于是，B先生带着小孙子来到A女士的家中。随后，俩人则成为了Joey的父母，承担起照顾他的责任，该物业也变成了三人的家。

据法院提供的资料看，这套房产最初由A女士在2000年购买的。然而，当B先生把小孙子接到家中后，2005年，房子的产权则变成A女士和B先生共同持有，俩人一起分担贷款责任。

接下来的短短一年里，俩人的关系出现了问题，2006年，A女士离开了该物业，直到2016年，俩人联合租约正式被切断。

随后，双方在如何处置房产上有了争议。

据了解，A女士在离开物业后，B先生有了出售房产的想法。一直等到双方联合租约切断，B先生立刻向法院提出这一请求。然而，A女士拒绝该提议，她提出一份辩护以及反诉书，拒绝出售该房产。她的理由是，该物业应该考虑孩子Joey的利益而保留下来，因为孩子需要一个安稳的住所。

随后，她根据《1996年家庭法》第33条提出占领令申请。除此之外，她还提出了“占用租金”的辩护请求。A女士认为，她在2006年的时候被迫离开自己的房产，B先生多年来一直独自占用它，所以，他需要支付约£45,000.00的占用租金。

什么是占用租金呢？

简单的理解，夫妻（或同居情侣）感情破裂分居时，往往一人留在家中，另外一个人住在别处。那么，住在别处的那一个人就被考虑为“权利被排除”的人，这个时候，住在别处的那一个人就有权申请一笔赔偿金，它通常称之为“占用租金”，指的是家里的人需要向离开家的人支付租金，以补偿离家人的损失。

需要注意的是，并不是每一个在分居后搬出自己家的人都可以申请占用租金。只有当两个人都拥有该房屋，并且法院认为占用租金是合理的，才可以获得这笔租金。要支付的占用租金数额通常是第三方（如租房者）为租用房屋所支付的租金的一半。

一审失败

然而，在一审中，法院发出出售该房产的命令，并且认为A女士的占用租金理由不合理，拒绝她的申请。一审法官认为，根据《1996年土地信托和指定受托人法》的相关要求，A女士并没有能力证明她是被“排除”到物业外的，相反，她是自己选择离开该房产的。因此，根据相关法律，占用租金的申请不成立。

A女士不服，继续上诉。

上级法院怎么判？

在二审中，A女士向法院提出，一审的审判员把“排除在房产”的门槛定得太高了，认为她必须要证明自己是被当事人锁在房产外的，她是被当事人“赶”出家门的，这才能叫做“排除”。她认为一审的判决不公平。

在上级法院中，法官允许A女士的上诉，并认为一审法院的审判是有误的。根据《1996年土地信托和指定受托人法》第13条相关规定，审判员对于“占用租金”的立场不能成立，无论是否有证据证明索赔人是否被“赶出”房产，法院都可判给赔偿金（占用租金），这样才是公正的。此外，法院指示由其他法院重新确定占用租金以及相关费用的问题。

法院结合了过往的一些案子做出评论，认为，一审审判员把情侣的关系彻底当作是房东和房客的关系了。也就是说，他们想要看到类似于房东在强行驱逐房客时换锁的情况，才能证明A女士被排除在房产之外。

“一审审判员把驱逐占领当作任何占用租金索赔的先决条件，这是错误的。如果高等法院同意这一做法，将会影响其他人对占用租金问题的处理方法。”

此外，法院还特别指出旧案《Re Pavlou (a bankrupt) [1993] 3 All ER 955 》所描述的立场作为判断“排除”规则。法官认为，一个在婚姻破裂后离开婚姻家庭的人，她/他就可以被视为“被排除在房产外”了。因此，根据《1996年土地信托和指定受托人法》规定，只要证明非占用人离开家属于以上情况，无论是否有任何驱逐的证据，法院都可以命令占用租金。

丽莎评论：如何向占用房产人索要占用租金？

目前，该案件只是允许A女士申请“占用租金”，但最终的资金还未定下。我们相信，法院最终会给A女士算出一个合理的赔偿数额。

看完该案件，大家可能都对“占用租金”有了初步的认识，本案清晰地给出一个立场，只要夫妻或情侣关系破裂，在这样的情况下，一方被迫离开了家——哪怕这个“被迫”并不是“赶出去”或“锁上门不给您进”的情况，它也符合“占用租金”的申请规则。因此，只要当事人认为自己属于这样的情况，可向法院提出“占用租金”的赔偿申请，拿回属于自己的利益。

当然，法院判断“占用租金”是否合理还包括其他因素。因此，您还需要考虑：

什么时候提出占用租金的要求；

占用时间的长短；

非占用配偶是否获得房屋的权益；

非占用配偶的行为，包括没有支付子女或配偶抚养费；

非占用配偶是否要求出售房屋，如果没有，原因是什么？

占用配偶是否支付了房屋的抵押贷款和其他结转费用

子女是否与占用配偶居住在一起

占用配偶是否提高了房产的销售价格

此外，占用租金的数额受制于法官的审判，不同的法官可能会有不同的数字分配。通常情况下，占用租金的裁决是基于房屋公平市场租赁价格的一半。但有时，在没有任何具体的租赁价值证据的情况下，也会做出另外的裁决。

如果您正处于本篇主人公情况——公有房产却处于分居状态，并想为自己争取最大权益的，可随时联系丽莎律师行，我们家庭法律律师在这一方面很有经验，可以为您提供专业的法律建议。

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