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新闻与见解

今天,丽莎要给大家说的故事《Griffiths v Griffiths》与一名前国会议员Andrew Griffiths有关。

 

喜欢看政治新闻或者政坛八卦的莎粉们,应该对这名前国会议员Andrew Griffiths不陌生了。他多次被曝光性骚扰女性,还被查出是患有精神疾病,他的人生和职业生涯因此彻底断送了,他的妻子——现国会议员Kate Griffiths也离开了他。

 

更让人关注的是他与前妻长达多年的诉讼案,在一次次听证会当中,这位前妻连续曝光了更多惊人的秘密。为保护孩子,Kate申请了一项命令,禁止这位前夫直接接触女儿。法院虽拒绝了这一请求,但命令Andrew必须在有人监督的情况下才可以看望小孩。

 

然而,请人监督以及安排场所的这一笔费用相当高,Andrew向法院提出要求,要求前妻Kate来支付这笔联系费(contact fee),此举引起争议。

 

为夺回自己的利益,Kate曝光了婚姻期间可怕的秘密。原来,这名前议员是一名家庭暴力者,他对前妻多次性虐待!

 

最终,法官将会怎么判?

 

 

故事背景

 

2010年,Andrew Griffiths辞掉金融行业的工作,当选为国会议员,他在斯塔福德郡伯顿的保守党议员岗位上工作多年,政治生涯可谓前途无量。同时,家庭生活也看似幸福美满。

 

据《卫报》称,Andrew和妻子Kate Griffiths结婚多年,生有一个女儿。在公众场合中,这名保守党议员形象很好,多次宣传自己是女性主义捍卫者,要帮助所有女性发声!在他从政期间,他还帮助创建组织“Women 2win”,该组织致力于鼓励更多的女性保守党议员上任,并禁止穿高跟鞋活动。

 

然而,这一切良好的公众形象瞬间被毁灭。

 

2018年7月,媒体曝光了Andrew Griffiths向两位选民发布的色情短信。据说,这些信息是轰炸性的,前前后后总共有2000多条。他一边吹嘘自己忙于管理国家,可是,也想抽空玩玩这些调皮的女孩,并且,他还邀请女孩提供性服务,并承诺支付数百英镑。

 

此外,他还多次给女性发信息说:”我希望能够在晚餐时掀起你的裙子,给我的朋友们看。”

 

据说,就在事情曝光前,他刚刚被升职成为小企业部长。丑闻曝光后,他立刻被接受调查并离开当前的职位,政治生涯从此破裂,并对媒体说自己深感惭愧。

 

为挽回自己的公众形象重新争取议员地位,他主动邀请媒体进行采访道歉,并称自己小时候被性虐待,所以患有有精神疾病——狂躁症,发那些短信都是因病而发,自己控制不住。不仅如此,他还尝试用苦肉计,说自己多次想自杀,只是在想到对他的妻子和女儿的影响时才停止。

 

不过,这些说辞似乎毫无用处了,当时的首相梅姨对他已经失望至极,网民们也开始痛骂这名议员。

 

他的这位妻子Kate更是相当果断,在媒体曝光这些信息后,毫不犹豫离开了他。据法院提供的资料看,俩人于2018年7月正式分居的,随后,Kate带着女儿D离开了家庭住所。

 

接下来,俩人开启离婚程序。就在这个过程中,他们对孩子的安排有了争议,于是,更多惊人的信息被曝光了。

 

出轨以及性虐待

 

这位前妻Kate在开启离婚程序的时候已经时任国会议员,她告诉家庭法院,Andrew的恶劣行为不仅只是色情短信。她说,2008年在一起后,他这已经是第三次出轨。第一次,他在伦敦与另外一名女子有长期的婚外情。2011年,Kate还抓过他给另外一名女子发短信。

 

此外,Andrew还被诊断出患有精神疾病,曾经多次住院。因此,Kate认为,她的前夫脾气不好,缺乏自我控制能力,应该限制其与孩子之间有接触。

 

然而,Andrew不同意,向法院申请了儿童安排令(Child Arrangement Order),来寻求与孩子的接触和居住权利。

 

2019年3月9日,法院宣判,考虑到女儿的成长需要父亲,Andrew依旧可以和女儿见面,然而,他必须在周日有人监督的情况下才能接触孩子。随后,地区法官帕克对其接触的地点以及时间进行了安排,命令父亲与女儿要在指定的接触中心见面,每周有两个小时的时间。此外,法院还要求,父亲需要支付每周在监督中心接触的相关费用。

 

刚开始,俩人对该安排没有争议,Andrew每周日都定时见女儿。疫情到来,接触中心被迫关闭营业,从2020年3月24日,Andrew只能通过30分钟的线上视频联系,时间为周二和周六。当封锁解除后,父女的接触可以恢复原样。

 

而就在这时,Andrew突然又向法院提出新的要求。第一,女儿在安全和受控制的环境中度过了一段时间,可以恢复无人监督的直接接触。第二,他要求Kate来支付之前他在接触中心所花费的所有费用。他的理由是,他没有工作,而母亲的工资非常高,她有权支付这笔费用。

 

随后,法院做出了新的判决,要求接触中心对其重新进行风险评估。如果该中心认为它能够安全地监督接触,那么监护人就会恢复直接接触。同时,法院审议接触中心的费用,并对2019年7月的命令进行了修改,要求联络费(接触中心的相关费用以及其他支出费用)需要由父亲和母亲平均分摊。

 

对于这样的安排,Kate感到非常气愤,2021年6月的争端解决任命听证会结束后,她再次上诉,申请拒绝直接接触,要求父亲需要进行心理评估。同时,她拒绝支付任何费用。

 

为了赢得这一场上诉,她曝光了更多可怕的婚前秘密!

 

原来,在婚姻期间,Andrew多次强奸妻子,在她不情愿的情况下实施性虐待。在多年的婚姻关系里,他一直操控她的人生,一直以胁迫的行为要求她做事。Kate长期受到他的身体和言语上的虐待。更可恶的是,Andrew还对一位亲戚进行了身体虐待!

 

Kate的代表律师列出四条上诉理由:

 

法官命令母亲分担监督下的接触费用是错误的,这违反了母亲和孩子在《欧洲人权公约》第8条(家庭生活权)和第14条(免受歧视)下的权利;

 

家庭法院目前解释的法律违反了母亲在《欧洲人权公约》第8和第14条下的权利

 

法官命令父亲可以直接接触的安排是错误的,法院没有考虑到这样的接触方式对母亲和孩子会造成短期、中期和长期伤害

 

法官的决定没有适用《2010年联邦法律程序法》第12J条的规定,法院没有清晰解释,为什么家庭虐待的情况已被证实,却一致认为父亲直接接触孩子,不会使孩子面临伤害?此外,有什么理由认为直接接触孩子是对孩子有利的?

 

 

法院怎么判?

 

法院准许其中两个理由的上诉:第一,母亲是否需要分担监督下接触所需要支出的费用?第二,父亲是否可以直接对孩子进行接触?

 

经过调查,法官认为,Kate对前夫15项指控都得到了证实:Andrew有长期虐待的习惯,并长期对Kate施加压力,让她进行某些性行为以获得性快感。此外,他还必须确保Kate要顺从他的性要求,这种形式的虐待已经持续了大约10年。法院发现,他对Kate强奸的行为通常在她睡着的时候进行的,他没有获得Kate的同意,不顾一切对其进行强暴。

 

此外,他的脾气一直不好,多次对女儿进行言语上的暴力。有一次,3岁的女儿在他比较累的时候哭了,他不对其安慰,却一直对女儿喊出脏话:“闭上你的嘴XXX!”法官认为,这不是父亲该对女儿拥有的行为。

 

即便Andrew一直否认这些指控,法院却坚信这是真实的。

 

因此,作为家暴受害者,Kate不需要分担接触中心所需要的费用。此外,由于他的情绪无法控制,法院也搁置他可以直接接触女儿的命令。

 

 

丽莎评论

 

通常来说,法院审理离婚案件关于孩子安排的问题时,都会以孩子的利益为出发点。大多情况下,只要法院判定父母对孩子的生长有利,法院是一定会让孩子见到他们的父母的。有时,法院还命令每一方定时定地点去见面,这样就会产生一笔费用。在法律术语中,称之为“联络费”(Contact costs )。

 

这笔联络费用通常是相当贵的,比如说,如果父母居住在外地甚至国外,为了定期见子女,他们需要坐长途飞机、酒店以及其他的开销;另外,正如本篇文章一样,如果一方有着精神疾病,需要有人监督的情况下接触孩子,那么,当事人就得负责这一笔监督费。

 

在以前的一些案例中,法官会根据双方的经济条件以及如何对孩子最有利的方式来决定谁来支付这一笔费用。父母同分担的情况也是经常可以看到的。

 

然而,本案涉及到家庭虐待的背景。

 

在这样的情况下,作为家庭虐待的受害者,即便他/她经济条件再优越,是否应该承担起施暴者的经济压力呢?

 

本案给出了一个很清晰的答案:如果案子涉及到家庭暴力的背景,让受害者来支付与施暴者相关的费用,显然是不公平的,也是不可采取的。

 

从本案中,丽莎也想给大家一个提醒。当您的离婚案件当中涉及了家庭暴力,您需要立刻从警方和社会服务部门获得帮助,同时,您也可以寻求法院来保护您。

 

英国最新法律《2021年的家庭虐待法》对家庭暴力有了新的定义,当您的另一半曾经对您做出以下行为,都可考虑为家庭暴力:

 

身体或性虐待

 

暴力或威胁行为

 

控制性或胁迫性行为

 

经济虐待

 

心理、情感或其他虐待

 

如在婚姻期间曾经遇到以上问题,受害者应该想办法搜集好相关证据,以在财产和孩子的抚养权利上为自己捍卫最大的权利。

 

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前几年,英国发生了一件令人匪夷所思的事情。

 

一对情侣在没有告诉朋友或家人的情况下偷偷注册结婚。听起来那么匪夷所思?故事情节像极了浪漫的电影,爱情有时就是这么冲动的?

 

可是,当您知道这对新婚夫妇的真实信息后,估计要感到惊叹了。这位新娘在注册结婚的时候已经91岁了,而且患有相当严重的痴呆症,她连自己都不认识,甚至都记不起身边这位小自己23岁的新郎是谁!

 

究竟是什么原因让这位高龄老人在不记得爱人是谁的情况下还能冲动结婚?真的是因为爱情吗?不管答案是什么,他们这一个举动把家人们给气坏了,最无奈的还属于这位老太太的儿女了。

 

据说,直到这位高龄新娘去世后,她的家人才得知这一桩秘密婚礼。让她更无奈的是,由于母亲重新结婚,留给自己的所有遗产全落在这一位陌生的新郎手里。

 

 

91岁老人新婚,新郎是为爱情还是钱?

 

2011年,Daphne的母亲Joan被诊断出老年痴呆症,就在同一时间,她遇到了比她小23岁的男子Colman,俩人偷偷恋爱了。

 

一个月后,Colman搬进了Joan的家里。

 

2015年10月26日,Joan告诉家人,她和朋友要去其他城市旅游。可没想到的是,Joan其实是和Colman一起跑到利兹市政厅登记结婚,并且还办了一场小型的结婚典礼。

 

全家人都不知道这一回事,直到Joan去世。

 

2016年3月,Joan离世了。就在去世的第三天,Daphne才得知这一晴天霹雳的消息,她感到非常伤痛,她不知道为什么母亲没有告诉她这个天大的决定。

 

除了感情上难过外,母亲的新婚也意味着Daphne和她的哥哥将失去了他们的继承权。

 

根据英国法律,当事人如果重新结婚,如果没有任何新遗嘱,原始遗嘱就会自动被撤销,由当事人的丈夫自动继承所有财产和物品。也就是说,原本属于Daphne和哥哥的所有遗产都落在这位新郎Colman手中。

 

Daphne并不反对母亲新婚,也不介意分财产给她的新婚丈夫。可问题是,Daphne 从来就不认识眼前这名陌生的男子!而且,他们俩的婚姻是在母亲神志不清的时间进行的。

 

 

据统计,这名陌生的男子——Joan的新丈夫在法律上获得她一半的房子。此外,他还继承了Joan的35,000英镑储蓄资金。除此之外,他还继承了家庭所有属于Joan的遗物。

 

Daphne说:“当我发现这个事情的时候,我感到晕眩、恶心,实在是太惊讶了。我都不知道如何描述我的感受。真的难以置信。

 

Colman继承了家庭所有值得纪念的纪念品,这是我对母亲的唯一纪念品,这对我来说很受打击,这些纪念品还包括我祖父在第一次世界大战中的信件以及给予我的婚纱。这些对任何人都没有价值,但对我来说相当重要。”

 

Daphne声称,她的母亲在精神上患有很大的缺陷,几乎记不住自己的名字,甚至连Colman的名字都记不住。她怎么可能同意结婚?一家人感到非常愤怒!他们认为,Joan在生前一定是被这名男子给操作的,这位新郎一定是犯了法,他是故意为了遗产而结婚的。

 

随后,Daphne向法院提出上诉,要求修改法律,必须拿回该有的遗产。

 

 

真的如此吗?

 

然而,法院并不同意这一说法。

 

2016年12月,他们在利兹县法院进行了为期四天的听证会后,法官裁定,没有任何证据表明这是一场”掠夺性婚姻”,也没有证据表明这名新郎的行为是非法的。遗嘱将会按照法律的要求留给Colman。

 

为打这一场官司,一家人花费了20多万英镑,他们只能通过出售母亲的房产份额来(有一半归儿女)解决这一个经济难题,其余的钱来自他们原来的储蓄。

 

更多的悲痛还在后面!作为Joan的遗产继承人,Colman有权接管葬礼安排,并决定他的妻子应该如何安息。

 

在Joan去世和法庭审理之间的几个月里,她的尸体一直放在停尸房里,无人管理。当法律事务完成后,Colman选择将Joan埋在西约克郡奥特利的一个公墓。然而,Daphne说,她的母亲曾经希望能够被火化。

 

更无奈的是,这名男子没有试图联系Daphne的家人,也没有邀请他们参加葬礼。Daphne还是通过他的妹妹和儿子来联系他,也没有得到任何回应。就连这名男子的妹妹都不知道他再婚了。。

 

丽莎观点:拥有一份最新的遗嘱的重要性

 

由于法院提供的资料有限,丽莎在这里就不对这桩婚姻的真实性做过多的评论。

 

然而,与老人结婚拿遗产的争议案确实不少。前段时间,英国媒体还报道,一位十九岁的新娘为了钱嫁给一位89岁的老年痴呆症患者,只为在去世后拿到所有遗产。

 

我们先不猜测到底是否真实,但这些例子确实可以给莎粉们一个提醒。

 

立遗嘱以及及时更新新遗嘱相当重要。

 

丽莎律师行专攻家庭法的张昕蕾律师介绍,遗嘱是一份法律文件,包含了立遗嘱者对其死后财产处置的声明。如果一个人在没有有效遗嘱的情况下去世,将适用无遗嘱规则。

 

根据该规则,只有已婚或民事伴侣以及其他一些近亲才有合法权利继承遗产。

 

听到这里,莎粉们可能认为,不管如何遗产如何处置,都是由近亲的人来继承的,好像有没有遗嘱的没关系啊。这可不一定,有时,它的安排很可能与您最初的意愿是相悖。而且,还可能造成家庭的争斗,让您的子女感情破裂。

 

所以,张律师建议,如果家庭有一定财产,当事人最好选择立一份遗嘱。为此,张律师总结了立遗嘱的好处:

 

一份专业起草的遗嘱不仅确保您的遗产将按照您的意愿和指示传递,而且您将在思考资产和家庭情况时得到指导,以确保所有事项得到适当的处理。

 

让您更好控制资产,确保您的资产传递给您所希望的人(而不是由一般的无遗嘱规则所决定),您的遗产由您选择的人管理(同样,不是由无遗嘱规则所决定)

 

确保对您最重要的人在您去世后得到照顾–如果您有年幼的孩子或有脆弱的人,这一点尤其重要

 

让您有机会与家人讨论您的遗产规划,这将大大减少死后产生纠纷的可能性

 

此外,张律师特别指出,在立遗嘱的过程,还要及时更新遗嘱。拥有一份最新的遗嘱对您和家人都非常重要。

 

在丽莎律师行接过的案子当中,张律师发现,大家对更新遗嘱的意识都不高,或者没有这样的法律概念。事实是,拥有一份过时的遗嘱和没有遗嘱一样有问题。而且,只要您的生活当中发生了一些变化,您的旧遗嘱就被自动取消了。就像本文所说的——再婚。如果您结婚,遗嘱会自动撤销或取消,除非原始遗嘱中有提到即将结婚的条款。

 

张律师认为,特别是家里的老人在患有老年痴呆的情况下,子女们也应该履行义务,提醒老人随时更新遗嘱,要不然,就像本篇故事一样,一些潜在的问题就发生了。

 

 

那么,您应该何时更新您的遗嘱?

 

张律师建议,当事人最好能每五年审查和更新您的遗嘱;如果您的个人情况发生变化,在这种情况下,您需要尽快更新,比如:

 

有了孩子或孙子孙女

 

结婚

 

与配偶或民事伴侣分居

 

购买房屋

 

如果您的遗嘱中指定的受益人死亡

 

您与遗嘱中指定的受益人或慈善机构的关系发生变化

 

您的财务状况发生变化

 

您搬到了不同的国家

 

您想改变您为孩子指定的监护人的身份

 

与某个受益人闹翻了,不再想把他们列入您的遗嘱中

 

您与你的遗产执行人失去联系或想改变他们的身份

 

 

保持您的遗嘱是最新的非常重要,它还可以帮助您和您的家人避免日后复杂而漫长的法律纠纷。如果对立遗嘱有什么不明白的,可及时联系丽莎律师行,同时,我们也可以为您起草一份遗嘱以及提供相关的法律服务。

 

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目前,如果未成年孩子要申请入英籍的话,费用是每人1,012英镑。

 

可是事实上,移民局处理孩子入籍申请所需要花费的行政成本,仅有约每人372镑。

 

换句话说,移民局多年来就不少被诟病,利用这类申请来“谋取暴利”,根本就是罔顾孩子的利益。

 

尤其是对于拿不出高额申请费用的家庭来说,1,012镑的申请费用,可以说是直接堵上了孩子入籍申请的一道门。

 

于是,两位当事人将移民局给带上了法院,质疑移民局收取超出实际(操作)成本的高额申请费用,是不合法的。

 

其中一位当事人化名为O,已经符合申请“孩子10岁入籍”,但却因为他的母亲无法承担高额的入籍申请费用,使得他一直迟迟无法申请英籍——O的母亲是个单亲妈妈,独自抚养著O,并且依靠福利生活,所以要能够存够孩子入籍申请的钱,还是有困难的。

 

而另一位当事人则为慈善机构PRCBC——该机构主要从事协助未成年申请人,解决申请英籍的难题。

 

 

→ R (O (a minor)) v Secretary of State for the Home Department [2022] UKSC 3

 

这个案件又可以被简称为“PRCBC案”,起初,当事人通过提出司法审核,在行政法庭(Administrative Court)获得胜利。

 

行政法庭认同他们的观点,认为移民局在实际行政成本预估只有372镑/每人的情况下,收取1,012镑/每人的入籍申请费用,是有违《2009年边境,公民和移民法》(Borders, Citizenship and Immigration Act 2009)的第55条(Section 55)规定——也就是去维护孩子“最大利益”的责任。

 

不过,移民局自然不同意这样的结果,又把案件上诉至上诉法院。并且,上诉法院选择站在了移民局那方。

 

于是,当事人最终继续将案件上诉至了最高法院。。。

 

那么,最高法院怎么说?

 

先简单说结果,最高法院延续了上诉法院,没有让当事人翻盘成功。

 

最高法院在考虑这个案件的时候,需要去看/解读《1981年英国国籍法》(British Nationality Act 1981)和《2014年移民法》(Immigration Act 2014)对此的定义。

 

换言之,也就是“搞清楚”移民局在“费用设置”上的法定权力为何。

 

最高法院发现,《2014年移民法》赋予了移民局去“定价”的权力;但同时,《移民法》却没有对此设置任何有关(申请人)可否负担得起(Affordability)的准则。

 

甚至更进一步,《移民法》还明确地给予移民局权力去“根据以下”而定价:

 

考虑到从“入籍申请”而可能获得的获利;并且

 

通过其定价,用于资助/支持和英国移民或国籍(申请)的其他相关操作/运作,以达到减少英国纳税人(部分)财政负担的目的。

 

换句话说,最高法院认为,移民局对于前面所述的“1,012镑”定价行为,是合法的(即便,这样的定价比起实际预估的“成本”要高得多)。

 

至于将这样的定价/费用实施在了未成年孩子的申请上(基于《1981年英国国籍法》的1(4))——是否“合适”的问题,最高法院则表示,这是属于政治决定(Political Determination),而非法官(需要)涉入的。

 

换句话说,最高法院选择以“更为狭义”的方式来解读这个(定价)问题。

 

最后,当事人的上诉遭到驳回,移民局维持了他们的胜利。

 

 

丽莎结语:

 

值得一提的是,虽然以上最高法院的最新裁决,基本代表了移民局未来在“定价”的时候,会更有底气甚至是说,继续忽略他们的定价“可负担性”(Affordability)的问题。

 

但同时,这也并不代表,移民局在对于“孩子入籍申请”的议题上,可以完全不顾“孩子的最佳利益”。

 

意思是说,有些人或许还有印象,英国高等法院最早曾在2019年12月(案件R (The Project for the Registration of Children As British Citizens & Ors) v Secretary of State for the Home Department [2019] EWHC 3536 (Admin)中),判定移民局对于未成年入籍申请人收取高额申请费用,是有违当事孩子的“最大利益”(Best Interests)。

 

该案件后来被移民局上诉至上诉法院后,也未能被扭转,依旧继续维持了原高等法院的判决。

 

并且,就当时的情况看至现在,移民局尚未有将该案件继续上诉至最高法院的打算。

 

 

→ 所以这代表什么?

 

虽然说,该判决无法直接迫使,移民局必须对于“孩子入籍的申请费用”给调低(这也就是为什么,会有前面大篇幅提到的——基于入籍申请费用/移民局定价的更广义挑战,原因是该挑战若是成功,原本是可以直接迫使移民局“必须”降低相关费用的);

 

但即便到了今天的结果,不可否认的是,移民局现有的入籍费用政策,确实已经危害到当事孩子的“最佳利益”。

 

所以,我们也期待,移民局能够自主去检视他们现有的政策,让孩子们的取得英籍之路,不会单纯因为“付不起”的因素就戛然而止。

 

我们也认为,接下来可能会有的情况是,移民局对于特定情况,给予一些配套措施或做法,来避免付不起费用的家庭,孩子的最佳利益不至于单纯因此而受损或打折。

 

但同时,至少短期来说,如果要移民局主动将“定价”给调降,也就是对于所有申请人的费用都一致性降低的话,这种情况恐怕还是比较难见到的。

 

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最近丽莎收到一些刚刚来英国想要做生意的莎粉咨询,他们对于英国的假期都不太了解。

 

最常问到的问题就是做为雇主,自己到底应该给予员工多少天的有薪假期呢?

 

英国的公众假期又是如何算的?

 

公司政策该怎样制定,才能做到既合法,又有市场竞争力呢?

 

现在,丽莎就带莎粉们走进英国劳工法 – 员工纪律的世界,解答您的疑问。

 

《英国劳工假复杂又难搞?律师一步步教你!》

 

通过上面的视频,莎粉们是否更了解“有薪假期”了呢?

 

之后,我们还会继续以简单平易的方式,向莎粉们科普更多英国法律信息。

 

想要学习更多,记得关注我们!

 

丽莎还要提醒,所有我们制作的视频,都会同步发布在丽莎的官方YouTube平台。如果想要观看更多丽莎视频,可以关注我们(丽莎律师行)https://www.youtube.com/channel/UCPmpxpJNXwSfgy7_z6ljKmg

 

我们也有英文版YouTube(Lisa’s Law Solicitor):https://www.youtube.com/channel/UC3MHpkVaHm6EsGunDg1xUpQ

 

 

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在英国,劳工法中虽然没有明确规定迟到早退的章节,这一般是靠公司和员工之间的内部协调。

 

那么,假如公司里面有一名员工经常都迟到,而且屡劝不改,雇主可以采取什么对策?

 

可以直接解雇该员工吗?

 

现在,丽莎就带莎粉们走进英国劳工法 – 员工记律的世界,解答您的疑问。

 

《员工一直迟到,作为老板该怎么办?》

 

通过上面的视频,莎粉们是否更了解“员工记律”了呢?

 

之后,我们还会继续以简单平易的方式,向莎粉们科普更多英国法律信息。

 

想要学习更多,记得关注我们!

 

丽莎还要提醒,所有我们制作的视频,都会同步发布在丽莎的官方YouTube平台。如果想要观看更多丽莎视频,可以关注我们(丽莎律师行)https://www.youtube.com/channel/UCPmpxpJNXwSfgy7_z6ljKmg

 

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英格兰各个城市都有一些特殊区域,总的来说,这些区域常常出现以下几个问题:

 

  • 住房需求低
  • 反社会行为发生率高
  • 移民人口多
  • 拥有大量条件较差的私人出租房
  • 犯罪率很高
  • 贫困程度高

 

为了更好地管理这些区域,住房管理局把它们列为“选择性许可区域”(Selective Licensing area)。法律也要求,在该区域拥有私人租赁房的房东必须为物业申请“许可证”才可进行出租。

 

根据《2004年住房法》第三部分的第95条规定,如果一个人在“选择性许可区域” 控制或管理一套出租房屋,并在没有获得许可的情况下对外出租,那么,这个人属于刑事犯罪。”;此外,第40条规定,如发现这样的情况,管理部门可对房产采取强制措施,并对房东进行处罚;租户可向英国税务法院申请租金偿还令(”RRO”),追回他们在房产无证经营期间所支付的所有租金,最高可达十二个月的租金数额。

 

然而,房东也有权提出反诉来拒绝该惩罚。当然,既然房东无照经营,就属于公然违法了,赢的机会其实很渺茫。可是,假如房东并不是故意无照经营的呢?

 

英国法院最新出炉的案子《Chow and another v Skipper and another》,当事人就赢了这一场仗。法官为什么会给出先例?我们一起来看看

 

 

→ 故事背景

 

周先生和妻子周太太是香港人,在伦敦东区的Elgin House小区有一套永久产权公寓。多年来,这一套公寓一直用来出租,并由房地产中介公司Advance Glenisters负责全面打理。

 

2019年3月25日,周先生和周太太把这一套房产以Assured Shorthold Tenancy形式租给了英国的Skipper先生和女友Evett女士。

 

据说,这一套租赁房有点麻烦,它正好位于政府规定的“选择性许可区域”内。不过,周先生俩口子还是守法的,按照法律要求,俩人在出租房产之前已获得了许可证。然而,该许可证于2019年8月底到期,不知道出于什么原因,俩人未能按时更新。

 

不巧的是,这事刚好被新招来的租客Skipper逮个正着。

 

2020年7月,Skipper先生在家门口发现了一封寄给房东周先生的信,他发现,这封信件是当地住房管理局寄来的。出于好奇,他立刻打开信件一看,原来,这是当地管理局发来的警告信,命令周先生和周太太立刻为该物业更新旧的许可证。

 

随后,租客Skipper立刻联系房产中介Glenisters公司。接到中介公司的通知后,周太太在2020年7月16日申请更新许可证的要求。然而,这一动作还是比租客慢了一些。

 

据法院提供的资料显示,当Skipper发现了这一情况后,立刻向当地管理局投诉房东犯法行为,并向法院申请了租金偿还令(RRO),要求拿回租金。

 

在第一次审判中,英国财务法院(FTT)认为周先生和周太太不属于单纯的疏忽,并坚信这对夫妇知法犯法:明知要办理许可证,却在近一年的时间内都没有采取任何步骤来申请和更新原来的执照。

 

所以,英国财务法院做出判决:周先生和周太太需要给租客11,012英镑的租金偿还——这笔资金相当于“无照经营”期间的所有租金(319天)。

 

周先生和周太太认为被冤枉了,立刻向法院提出上诉。

 

 

→ 房东是故意没更新吗?

 

周太太向法院陈述,2019年的时候,她接到了更新许可证的通知后立刻做出行动了,向当地住房管理局申请更新执照的请求。

 

然而,他们无法顺利打开当地住房管理局的网页,一直没办法申请。

 

2019年7月11日,他们尝试写信给相关部门要求提供续期文件,并在当天收到住房管理局的邮件。住房管理局称,他们的门户网站正在建立新的系统,并承诺会在3周内向周太太发来更新许可执照的消息。

 

然而,接下来,她再也没有收到管理部门的消息了。可是,这对房东没有对此置之不理。

 

他们不断登录系统,看看是否可以成功更新许可证。直到一个月后,他们终于成功打开了网站,但是,尴尬的事情发生了——————

 

事情是这样的,周太太在伦敦还有另外一处房产,这套房产位于Morden路1号,刚好也处于“选择性许可区域”。周太太说,这是她从母亲那里继承来的房产,由于母亲属于残障人士,房子被改造成残障人士的特殊房产,拥有着独立的轮椅通道。

 

所以,当地住房管理局从周太太手里租下这一套房产,用来安置其他残疾人。既然是为政府服务,当地住房管理局承诺,即便这套房产属于选择性许可区域的,周太太也不需要为其办理许可证。

 

这情况突然发生了改变。

 

就在他们成功登录管理局网站的时候,不知道是不是网站系统出现错误了,网站上竟然同时列出这两处房产的信息。更奇怪的是,它们旁边同时都出现一个“更新”的按键。

 

当周太太点击“更新”时,这下糟糕了,她点错了房产——她为Morden路那一套残疾人士房产申请了许可执照。当时,周太太根本没注意啊,还以为自己更新了。

 

接下来,她也收到住房管理局寄来的收据和许可证书,但她完全没有想到这些信息是属于Morden路这套房产的,所以,一直没有查看。

 

在更新许可证后,2019年9月3日,他们立刻回复房产中介公司,说他们已经成功更新房产执照了,并且付了钱。后来,当Glenisters公司在2020年7月再次联系周女士时,她也还是没有很上心,并向中介公司保证他们是有许可证的。

 

然而,挂下电话后,周女士确实开始担心了。为让自己安心,她仔细查看了该许可证的相关信息。这一查,她惊呆了,原来自己办理的是另一套房产的许可执照啊。

 

随后,她立刻联系房管局。

 

2020年7月16日,她终于为Elgin House更新了租赁许可证,并重新支付了费用。

 

周太太陈述:

 

“我知道自己粗心了,可是,我们不是故意的啊。最无奈的是,房管局在2020年6月和8月分别向我们发出三封提醒信,可是,这三封信都是寄到了出租房那里,我们不住在那里啊。我们常年都在香港,他们也从来不给我们写邮件。

 

接下来,当我们的租客发现了第三封信的时候,我人还在香港,即便是这样,我也及时申请了。我承认自己太粗心了,这一点是有错的。可是,不管怎么算,用11,012英镑的租金偿还令来惩罚我的粗心,这太不公平了。我的错误只是糊涂地按错了房产更新的按钮。”

 

 

→  英国上级法院怎么判?

 

看到这儿,大家是否也觉得这位周太太有点冤?丽莎相信,那些手里有多套房产的房东们,估计也都经历过混乱时刻。

 

幸运的是,周太太这一次上诉成功了,英国上级法院撤销了税务法院对其的第一个决定。上级法院认为,周先生和周太太并没有犯下《2004年住房法》第95条的罪行。因此,不存在发出租金偿还令的问题。

 

从法院提供的资料来看,周先生和周太太在这一次审判中提供的一些证据对该案件有了帮助。比如说,周太太有相关的邮件证实,他们在当地住房管理局网站打不开的时候多次联系该局;第二,他们也有证据显示,住房管理局没有给予回复。即便在没有收到任何新的回复的情况下,他们还是每天登陆网站上查看。

 

还有,一个非常重要的证据——当地管理局在2021年11月19日寄的一份信!这一封信充分证实了,在住房管理局没有催促的情况下,他们主动支付了许可证费用,即便是错的房产。

 

原来,夫妻俩人得知自己为另外一套房产申请许可证并交了一笔费用后,立刻向当地管理局申请退还这笔费用了。这一封信是费用退还通知书。

 

法院认为,这封信清晰证明了周太太没有撒谎,她确实为房产申请过许可证,并交了相关的费用。按常理来说,这明明是一套不需要许可证的房产,可是,她还是为此交了费用。该行动足以证明了:她确实知道许可证已需要更新了,并积极采取行动,只不过,交错了房产。

 

法院认为,这一切行动都证实了,这两位房东在得知许可证即将过期后,采取了一切可能的步骤来更新许可证。

 

此外,上级法院也特别指出,住房管理局的网站对“许可证”的申请没有起到任何帮助作用。相反,由于该网站的错误,一个不需要许可证的房子也出现“更新“按钮,这起到“错误引导“的责任。另外,当地住房管理局也没有采取任何补救措施,比如说,他们没有及时通知周先生和夫人的错误。反之,他们竟然为不需要许可证的房子颁发了许可证并保留了相关的费用,而且还保留了这笔费用26个月。这样的错误不该让这两位房东来承担。

 

 

→ 丽莎观点

 

丽莎认为,本案充分体现英国法院公平原则,只要房东的理由是合情合理的,上诉还是有希望的。当然,前提是,您必须要有充足的证据证实自己确实知法守法了。在这里,丽莎建议,如果您认为自己是被错误地判定了罚款,请对上诉前景有信息,立刻搜集好相关证据,并聘请一名律师帮助您提出上诉,为您争取公平的结果。

 

此外,丽莎还想用这个故事来给各位房东提个醒,请一定要多细心一些,不管手里有多少事情要处理,请及时查看自己的执照是否过期了,并在更新许可证的过程中注意每一个步骤,许可证拿到后也要仔细审核每一个细节。

 

法院虽然会根据特定的理由来给予“宽容“,但是,咱们还是尽量避免漫长的上诉过程以及高昂的法律费。

 

还有一点要注意的是,法官对此案件有补充说明,法官说,在英国税务法庭初次审查该案件的时候,由于周先生和周太太不是律师,他们根本不太理解《2004年住房法》第95(5)条的具体意义,也一直没有请法律代表。因此,在第一次审判中,周太太只是简单提交一封简短的电子邮件,并没有仔细解释耽误的原因,也没有提到还款的证据,以至于让英国税务法院对周太太产生了误解。

 

从这一点看,丽莎建议,房东们在收到法院的通知时,请务必要找一名法律专家来进行咨询,为您查看相关的法律规则,协助您找到重要的证据。这样一来,您很有可能不需要上诉,在第一个环节就可以解决。

 

如果您有相关需求,或者对英国房东的执照还有哪些疑问的,欢迎进一步联系丽莎律师行,我们在这一方面有着多年的经验,可以为您提供专业的法律建议。

 

好了,本期《丽莎说案》就到这里。我们下周继续为您说案子。

 

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丽莎经常在后台接到一些新手投资者提问:在英国投资房产,究竟是买新房还是旧房呢?从租赁市场来看,哪一类房产更受欢迎?从利润上来看,哪一类房产的资本回报更大呢?

 

这个问题没有一个标准答案,还得因人而异,看个人偏好。

 

然而,新房和旧房在买房流程、看房过程以及办理转让手续上都有着不同的规则以及注意事项,您确实需要考虑方方面面。为了解决莎粉们的疑问,从今天起,丽莎在周三《买房实用手册》板块为大家推出“新房v旧房系列”,详细讲解关于购买新旧房的相关攻略。

 

丽莎认为,在决定购买新房和旧房前,最主要的,您需要权衡什么对您来说是最重要的,哪一种类型的房产在您的“必须拥有”清单上占着最多的位置。所以,第一篇,我们先为大家总结新房和旧房各自的利弊。

 

 

→新建房屋的利与弊

 

如果您是新房铁粉,在英国投资房产准没错。每年,政府都有相当多的补助金,来鼓励各大开发商多建新房。现在,越来越多的新房上市,同时,越来越多的新房正在被建造,大多都是现代公寓。数据显示,2021年第一季度,近50,000套新房已建成——这是20多年来的最高数字。

 

此外,政府官网发布2021年12月最新数据显示,由英格兰住房部提供的住房计划已有13,229套新房在现场开工,并在2021年4月1日至9月30日期间完成14,289套房屋。

 

总之,新房的选择是多了,但是它值不值得购买呢?

 

我们来看看新房的优点:

 

优点一,可享受政府的购房政策

 

对于许多首次购房者来说,新建房产是福利,它是帮助您进入房产阶梯的唯一途径。英国政府为首次买家推出的购房计划,只适用于新建房产。

 

比如说:“Help To Buy帮助购买”计划,有兴趣请看丽莎旧文:《在伦敦用HelpTo Buy买房,只需2.5万镑就可买50万英镑房产》;或者“共有产权计划”——《只要符合资格,6千镑就可买20万镑房产,什么操作?》,还有第一套住房计划,该计划虽没有指定只能买新房,但通常加入该计划的全都是新房——《什么?首次购房者可获30-50%折扣价买房,教师等关键工人还可优先!》

 

优点二,新房有折扣

 

许多开发商为促进新房销售,他们会提供额外的优惠。如果您雇佣一名专业的购房中介,他们与各大开发商都有着紧密的合作,很有可能帮您成功砍价,拿到最高的折扣价。省下的这笔钱可用来支付印花税或者添置新的家具。

 

优点三:全新(It’sexactly brand new!!)

 

新房是一张白纸,没有人在上面盖过章。当您搬进去的时候,它几乎是一尘不染的,也没有任何磨损,帮助您省了一笔深度清洁费和维修费。同时,它还包括最新的瓷砖、油漆以及厨房和浴室,您的居住体验相当舒适。您几乎不需要做什么,就可拎包入住。

 

优点四,设备非常现代

 

许多开发商为新建房产提供智能家居功能,比如:指纹开锁,以及开放式的布局。许多新建公寓还配备共享空间,包括:健身房、桑拿中心、阅读室以及各项礼宾服务。

 

优点五,拥有设计权

 

如果您购买的是期房(Off-plan),您还有机会对房屋的设计有着发言权,这取决于您在什么阶段参与购买。在前期阶段,有些开发商会提供机会,让您选择配件,甚至是布局。例如,您可以选择增加额外的存储空间,如内置衣柜,或特殊功能,如凹槽或楼梯下的橱柜。

 

优点六:新房的能源效率好

 

按照英国政府要求,新建房屋必须符合最新的建筑法规,它的设计更加节能,能源效率远高于旧房子。数据显示,超过80%的新房的能源效率都达到最高的A或B等级。相比之下,现有的旧房产只有2.2%达到这样的等级。所以,通常来说,新房子的运行成本比老房子低。

 

优点七:No Chain(无购房链)

 

Chain指的是一系列相连的购房环节,每一笔购房交易要取决于前一笔和后一笔购房交易是否成功。简单理解,您现在有一个房子,您就得把房子卖了才能买新房。因此,您,要买您房子的人,您要买房子的人,就是一条chain。我们中文可以把它翻译成:购房链。

 

很多时候,Chain是房产交易的主要压力之一,很多身处Chain的买家,通常要等待很久,交易甚至直接黄了的。新房就完全没有这样的烦恼啦。由于您是第一任业主,您不会有一个买家链在上面,不需要等待房主交接。

 

优点八:保修

 

所有新建房屋都会配备十年保修,这是旧房屋所不具备的。

 

优点九:新建房屋比较安全和有保障

 

新建房产基本都会有非常好的安保措施,这些措施通常包括消防安全、门窗锁、照明和警报器;同时,在一些新建公寓里,还配备着安保人员,可以全天24小时保障居住安全。

 

 

接下来,我们来仔细分析新建房产的缺点:

 

缺点一,空间

 

有些开发商为了最大限度地提高利润,将大量的房产都打包到一个小场地上。也就是说,新建房产通常会比旧房空间小。

 

缺点二:新房溢价

 

购买新建房屋的许多优点都会在您购买的当天就没了,因为————它不再是全新的了!所以,一年后的房产有可能会贬值。通常来说,我们都建议那些有着长期居住计划的买家购买新房产,因为新建房产通常没办法在短期内为您创造可观的资本利润。

 

缺点三:昂贵的物业管理费

 

新建房产为您提供顶级的安保系统,您就需要为其支付费用,天下没有免费的午餐。另外,许多新建房产都是由私人的物业公司来管理,这意味着业主必须也要支付共享空间的维护费。这些费用很高,每年都会可能会上升的可能。

 

缺点四:租赁权

 

目前,您在英国看到的新建房产大多属于公寓(如今土地面积少人口多,为解决住房危机,政府不会大力鼓励开发商大批建立新House的)。在这样的背景下,您会遇到这样的情况,公寓基本都以租赁权出售的,这意味着您每年必须向地主支付一些年度服务费以及地租费。

 

缺点五:复杂的法律工作

 

新建房产的产权转让比购买旧房产更复杂。所以,新房的律师费会比老房子高,交接程序也会久一些。我们会在下周单独为大家讲解新房产的产权转移程序。

 

缺点六:质量缺陷

 

为解决住房危机,政府会给建筑商施加压力,要求他们在短期内完成高数量的建房任务。此外,如今的土地贵,大量的房屋建筑商很有可能为土地支付很高的价格,于是,用于建筑材料以及设备预算有限制,新建房产容易出现质量缺陷。当然,我们并没有说新建房屋一定会有质量缺陷,但它的确经常因质量问题登上英国各大媒体头条,比如说,瓷砖松动,地板翘起等等。买家需要多费心整体检查。

 

缺点七:延迟

 

新建筑物业的入住日期被推迟是很正常的。这可能只是一种不便,但如果它继续延迟下去,就会造成额外的经济负担,增加您的购房成本。

 

 

→现有房产(二手房)的利与弊

 

对于很多西方买家来说,他们似乎更青睐老房子,一个是适合他们的居住习惯,二个空间更大。对于中国投资者来说,在买旧房的时候,就需要多方考虑了。

 

我们先来看好处:

 

优点一,拥有老式建筑特色

 

许多海外投资者来英买房,相中的就是英国有着历史特色的建筑风格,有些人喜欢乔治亚时代的设计,有些人因喜欢壁炉而追逐维多利亚时代的房屋。总之,老房产几乎都拥有这样的时代特征。

 

优点二,比较完整的社区结构

 

现有的二手房更有可能被一个成熟的社区包围,邻居们已经在那里居住了多年。附近也可能有更多的便利设施,比如英式酒吧,当地市场等等。

 

优点三:空间大

 

在过去,英国的家庭规模比现在大得多,土地资源也丰富以及价格实惠。因此,老房子通常都会有着比较大的空间。

 

优点四:所见即所得

 

与购买期房不同,您可以直观看到现有房产有的所有问题,只要做好调查,就可放心购买。

 

优点五:价格相对经济实惠

 

如果是同等房型的,在大多情况下,老房子的购买价格往往比新建的房子要低。当然,这也取决于您要买的房子的状况,它所处的确切位置以及该地区任何房子的近期销售价格。

 

优点六:您可跟踪房屋价值

 

您可以通过销售记录来查看这套房产的销售价值,对您的投资计划有一个更直观的参考。

 

优点七:改造以及升值空间

 

老房屋购买价格实惠,业主还能按照自己的风格来进行改造——从主要的结构到小小的装修。很多投资者都喜欢购买一些看起来非常破旧便宜的老房子,接下来亲自改造,从而提高财产的价值进行转售。

 

 

接下来,我们来看看购买旧房的缺点

 

缺点一:有Chain(房产链)

 

购买现有房产,您将不得不与业主和他们所处的任何房产链打交道,使购买过程更加紧张。假如房产里还住着租客,遇到不想搬走的租客,也有着一些麻烦事处理。总之,购买旧房产,等待在所难免。小编有一个朋友就很不幸,房产的原业主长期在澳大利亚,房子里还住着租客,夫妻俩等了将近八个月还没有成功交接房子。

 

缺点二:维护麻烦

 

与新建房产不同,房产很多东西都老化了,您需要做的维护工作相当多,您搬进去的第一天,估计就有着相当多的问题等着处理。

 

缺点三:能源效率不怎么样

 

旧的房产不太可能像新建房产那样节能,因此,每月的能源账单可能会更高。

 

缺点四:装修预算比较高

 

旧房子有着改造以及升值的空间,这也意味着,您需要准备一笔资金来对其进行装修,您可能还需要更换厨房或卧室,这笔资金很昂贵的。因此,您需要在预算中考虑这些费用。看看自己是否可以承受。

 

最后,丽莎想要说的是,投资者们在决定购买新建房屋还是现有房产时,不要太过于焦虑,没有正确或错误的选择。还是取决于您的个人偏好和您想从新房中得到什么。

 

比如说,中国人偏爱新房,如果您是用来自住,那还是选择最适合自己的新房;如果用来出租,您要是专门做中国学生市场的,新建房产也有好处。假如您是想要通过房屋价值的升值来赚一些钱,新房可能就不一定比得上老房子。总之,您需要前期多做一些研究,确保在交换购买合同之前对所购买的房产有足够的了解。

 

有经验的投资者们,您怎么看?

 

下周,我们会为大家讲讲:购买新建房屋时,律师处理产权转让有什么不同?购房者如何避免潜在问题。

 

今天的文章就到这边,如果您对于文章内容,或者其他英国法律方面,有任何疑问,都可以进一步咨询丽莎律师行。

 

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今天是中国的大年三十,在文章开始前,丽莎想要祝各位莎粉:除夕快乐!希望每一位莎粉都吃上一顿丰盛的除夕团圆饭,并拥有一个幸福美满的2022。

 

本周一,《丽莎房产快讯》继续带大家看看最新的房产消息:

 

  • Zoopla发布最新数据:新年房产需求创纪录,买家比例增长49%….
  • 房东乐坏了!英国房租再创纪录,伦敦以外地区的平均租金比一年前高出9.9%
  • 想忽悠税务局?没门儿!政府决定要修改税收制度,彻底堵住税收“漏洞”。度假屋业主请注意了,您必须要有充足的证明,才能获得特定的税务减免资格!
  • 保险公司不断提高居民的建筑保费,政府终于发声,要求相关部门立刻展开调查,还业主一个公道!!
  • 中国企业在英国的“理想之家”泡汤了?Farrells公司10亿英镑的皇家码头计划受到质疑,伦敦管理局向开发商发出退出通知

 

 

2022,Zoopla房产市场依旧忙

 

上周,英国最大的房地产网站之一Zoopla发布最新房市报告。该报告显示,新年伊始,房产市场依旧相当火热,该网站的购房需求全面飙升。与过去三年的平均水平相比,买家增加了49%。

 

数据表明,几乎所有类型的房产都有破纪录的需求,这样的需求量也再一次推高了英国房屋的平均成本,达到242,000英镑——而去年这个时候是216,500英镑。

 

(请注意,该平均房价仅代表该网站数据)

 

从整体来看,伦敦以外的三居室房屋是最抢手的房产,这些房屋的需求比五年的平均水平高四倍。同时,随着混合型工作制的持续,在城市的打工人群逐步返回办公室上班了。所以,公寓的需求呈急剧上升趋势,达到五年来的最高水平。

 

然而,市场可供出售的房屋还是有点跟不上前进的步伐。

 

据了解,市场上的可供房屋数量仍然比五年平均水平低44%。但是,该数据与2021年底的47%相比,情况是有所改善了的,并扭转了过去11个月“超低”的趋势。

 

Zoopla的专家分析,虽然需求继续超过供应,但买家不必太难过。从数据可以看出,买家想要买的房屋类型和那些可用房屋数量差距正在逐渐减小,越来越多的房产进入市场了。该网站认为,供应量的增加可能是因为卖家们想在利率再次上升之前赶紧出手了。

 

随着进入市场的房屋数量越来越多,对首次购房者来说无疑是一个好消息。这表示着买家有了更多的买房选择。在过去一年里,公寓的价格涨幅最小的,可以继续给买家提供一个实惠的交易。

 

不过,正如前文所说,公寓的需求也在回升了。据Zoopla透露,对于公寓的需求也已经达到19个月以来最高水平了。Zoopla还专门提到了香港买家!该网站称,首次购房者需要面临大批香港买家的竞争,他们通过BNO来到英国,现在也在Zoopla抢购公寓。所以呢,如果买家们有心仪的地方,恐怕要迅速出手了!

 

 

租客需求高32%,英国租金继续涨

 

根据Rightmove发布的最新数据显示,房租正在以破纪录的速度上涨!听到这,英国私人租赁市场的房东们恐怕要笑开花了,而租客们却还在经济压力中苦苦挣扎啊。

 

Rightmove表示,伦敦以外地区的平均租金比一年前高出9.9%。目前,在该网站的出租广告上,伦敦以外地区平均租金为1068英镑/月;在伦敦则是2,142英镑。

 

该网站的专家分析,租户数量和可用出租房的存量之间不匹配,这样的不平衡支持了租金的上涨。数据显示,租户的需求比去年这个时候高32%,但可用房产的数量却低51%。

 

在疫情期间,大部分租户正在重新评估他们的生活方式。一些租户选择从伦敦或者其他大城市市搬到了郊区,或者其他一些有着更宽阔空间的小村庄。

 

截至目前,一些租赁热点的租金在一年内增长了14%到20%。其中包括:肯特郡的三个沿海城镇–拉姆斯盖特、查塔姆和福克斯通,以及伯克郡的阿斯科特和萨默塞特的布里奇沃特等地。

 

2022年会是怎样的一个情况呢?该网站预测,今年的平均租金将进一步增长5%。

 

据了解,在过去的几年里,受到监管和税收变化的打击,房东们的利润越来越少,许多Buy-to-Let房东已经退出市场了,这样的情况还会持续。也就是说,新的一年,房东队伍不会飞跃扩张甚至还会继续缩减。

 

所以,出租房的供应恐怕还是受到挑战。此外,受到了这些政策变化的打击,坚守阵地——“私人租赁市场”的房东们只好提高租金比例了,以挽回损失。

 

根据Nationwide建筑协会运营的平台Landlord Works的研究显示,目前,四分之一的房东已经提高了租金,他们称,需要应对2017年至2020年之间逐步实施的税收变化。

 

政府改变新规则,业主如何受影响?

 

目前,如果业主在英格兰购买第二套住房,只需把这一套房产用来做度假屋,就可避免缴纳市政税,并获得小企业税率减免。

 

然而,政府并没有严格要求业主提供实际出租的证据。所以,这样的政策被一些狡猾的投资者利用了。

 

在英国的租赁市场,一些机灵的投资者称自己的第二套房产是用来做度假屋的,可实际上,他们的房产一直空置着,从未出租过。他们这样做,只是为了避税罢了。

 

特别在一些旅游景点有房的业主,在这些地方投资房产,更容易让人相信,他们的房产是用来做度假屋的。所以,这些地方的避税行为相当多,遭到了当地人的投诉。比如:康沃尔郡、德文郡、湖区、萨福克郡、西萨塞克斯郡和斯基利群岛等。

 

为解决这样的一个税收“漏洞”,政府开始修改该税收制度,新的措施将会打击这些滥用税收漏洞的房屋业主。

 

上周,新的制度公布了!政府宣布,从2023年4月起,第二房主必须要有充分的证据来证明:度假屋是用来出租的,并且每年有140天可供出租,至少已出租过70天,才能获得小企业税率减免。

 

值得注意的是,出租业主必须要提供的证据如下:

 

  • 宣传房产的网站或小册子
  • 出租细节和收据

 

那么,英格兰以外也有这样的规则吗?

 

据了解,威尔士自2010年以来已经有了类似的度假租赁规则,新的立法将使英格兰与这些规则保持一致。苏格兰政府在进行了名为”巴克莱评论”的咨询后,也将引入一项要求,即度假屋在一年内必须出租70天,并可使用140天。

 

 

Michael Gove呼吁审查住宅楼保险费上涨

 

上周,英国国务大臣Michael Gove呼吁金融行为管理局与竞争和市场管理局协商,严格审查保险市场。

 

据了解,不少中高层公寓楼的租赁持有人正面临经济困境。在格伦费尔大厦灾难发生后,房产保险公司把沉重的负担强加给了这些住在中高层公寓里的居民,由于他们房屋属于“高风险建筑”,每年的保险费都会大幅上升。

 

Michael Gove认为,政府已经采取这么多措施来改善楼房的安全了,实际上风险也减少了。这些人怎么还拿这些理由来涨保费呢?金融行为管理局和竞争与市场管理局必须要严格审查“保费上涨”的问题,防止保险公司滥用该风险来收取居民的费用。

 

“我们在这些工作上取得了这些进展,多住户建筑楼的火灾事件持续减少。但不可理喻的是,几乎所有公寓楼的建筑保险费都在急剧增加。我们认为,这是由于市场缺乏透明度,保险公司在滥用他们的职责。

 

目前,我们没有看到有用的数据来解释为什么保费不断增加,背后的原因是什么?以及与保险相关的审核条件。”

 

在给两个部门写的信里,Michael Gove再次强调,要求金融行为管理局和竞争与市场管理局密切协商,审查保险部门两个大内容:

 

阐明价格逐年上涨的根本原因;以及

 

评估多住户建筑的保险范围受到限制的原因

 

此外,Michael Gove还要求两个管理部门可以在三个月内提供初步反馈,并在六个月内提供最终报告。

 

看来,政策这一次是动真格了!丽莎也期待政府公布的好消息,帮助更多租赁产权持有人减轻负担!

 

 

中国企业的英国基地泡汤了?

 

2013年,Farrells集团宣布要为中国公司建造10亿英镑的大型商业园!

 

据了解,该公司要在伦敦皇家阿尔伯特码头的35英亩土地打造一个超过370万平方英尺的“当代商业贸易中心”,为有兴趣来英的中国企业打造他们在英国的总部基地!

 

据了解,这一片商业中心将耗资10亿英镑,包括高质量的工作空间、零售和休闲空间。此外,该场地还会提供250万平方英尺的办公室。

 

项目在刚启动的阶段,就被业界人士评价为历史上最大的商业中心,它会彻底改变皇家码头的模样,并提供约20,000个全职工作,使当地就业率提高30%。

 

这项计划本应在2023年完成,顺利为中国和其他国际公司提供总部基地。然而,现在,它恐怕陷入危险之中了。上周,《建筑师杂志》报道,大伦敦管理局(GLA)告诉负责该项目的开发商:要么继续建设,要么离开。

 

据了解,大伦敦管理局于2014年把其中一部分开发合同授予给一家中国开发商ABP。截至目前,第一阶段的大部分工作已完成,只剩下两座大楼的翻新工作。然而,第二至第六阶段还没有开始工作。消息称,自2019年4月以来,该项目第二至第六阶段根本没有任何动工的迹象。

 

此外,有消息称,在上个月公布的最新账目中,ABP称其去年亏损1300万英镑,净金融负债为1400万英镑。它还注销了1100万英镑,称”疫情对销售和租赁开发市场产生了不利影响”。

 

ABP表示,其母公司Dauphin Holdings正在寻求筹集资金并推迟信贷支付,但承认’对公司继续经营的能力存在重大疑问’。

 

去年8月,大伦敦管理局向ABP发出了最后的终止通知,命令其重新开始施工并遵守其开发合同的条款,否则将被除名。

 

大伦敦管理局发言人说:”我们对皇家阿尔伯特码头的开发商缺乏进展已经关注了一段时间,并在8月向ABP公司发出了最后一次终止工程的通知。

 

现在,ABP的担保人Dauphin Holdings已正式介入该项目,我们希望该公司能够承担ABP的所有责任以及未尽义务,并提前开发这一关键场地。”

 

《建筑师杂志》称,除非ABP和Dauphin集团能在今年3月前成功交接成功,并且遵守大伦敦管理局的合同,否则他们的项目开发商资格将被取消。

 

如果这些公司被取消,那么政府将会继续讨论,看看是否还要继续进行Farrells的商业中心总体规划。

 

Farrells公司的一位发言人拒绝发表任何进一步的评论,只是对媒体说:”我们在2019年完成了皇家阿尔伯特码头的第一阶段,据此,我们与ABP伦敦公司和其他项目团队一起,成功交付了我们以用户为导向的混合用途总体规划的初始阶段。”

 

今天的文章就到这边,如果您对于文章内容,或者其他英国法律方面,有任何疑问,都可以进一步咨询丽莎律师行。

 

任何英国税务方面的问题,也欢迎联系咨询丽莎会计行。

 

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莎粉周日好,今天,丽莎继续给大家说说家庭法,本期的话题涉及代孕的问题。

 

在英国,代孕是合法的。然而,按照规定,代孕者生下孩子后会顺利成章成为孩子的合法父母,无论他们有没有血缘关系。在这样的背景下,如果预期父母(就是委托别人来代孕的当事人)想要拿回合法的父母身份,必须通过向法院申请父母令(Parental order)来进行身份转移。

 

这是一项法院命令,它可以使逾期父母成为孩子的合法父母,并且永久取消了代孕者以及其配偶的父母身份。然而,该父母令的申请规则很严格,它要求申请人必须要满足相关的资格,此外,它还有一定的时间限制。最近,英国法院最新出炉的案子《A v BC 》,它讲述了一名逾期母亲争取孩子合法父母身份的故事。很不幸,该案件的当事人就错过了申请时间。这该怎么办呢?当事人必须把父母身份让给代孕妈妈了吗?

 

我们来看看法院怎么说。

 

 

案子背景

 

本案的当事人A女士与B女士以及C先生(B的丈夫)是好朋友的关系,大家认识已经差不多20多年了。由于种种原因,A女士在医学上无法怀上孩子,可是,她又非常想要一个自己的宝宝。于是,三人商量了一番,B女士愿意作为代孕母亲的身份帮助A女士生育。

 

2018年,A女士和B女士在中国签署了一份利他主义代孕协议(Altruistic Surrogacy)。随后,他们又去到柬埔寨的一家诊所安排相关的胚胎手术,A女士将其卵子在B女士身上创造胚胎,通过试管婴儿受孕。2019年,女儿Z在柬埔寨出生了,A也在现场看着自己的孩子出生。

 

看到这里,可能莎粉会有一些疑问了,什么是利他主义代孕协议呢?

 

在这里,丽莎插播一段小科普。在法律术语中,代孕行为通常会被划分为 “利他主义代孕 “和 “商业代孕 “两个框架。英国的代孕虽合法,但有其限制。比如说,“商业代孕”是被完全禁止的。英国法律明确规定,第三方因安排代孕而收钱是一种刑事犯罪;商业组织在英国为代孕安排牵线搭桥或做中介,也是一种形式犯罪;此外,英国法律规定,任何第三方都不允许发布广告来寻找代孕者,代孕妈妈也不可主动寻找商业代孕机构并从中获利。

 

所以,英国合法的代孕行为通常被归类为“利他主义代孕“,它指的是:准父母与代孕者是可以有代孕合约。但是,代孕母亲无法从中获利,她只能收到一笔 “合理的费用 “来支付相关的支出费用。当然,这笔合理的费用没有限制,大多数代孕者的 “合理费用 “因安排不同而不同。

 

此外,利他主义代孕还有一定的规则。根据英国法律要求,父母和代孕者之间达成的合约在法律上是不可以执行的。因此,分娩的妇女(代孕者)是合法母亲,承担孩子的抚养责任。如果代孕者在受孕时已经结婚,那么她的丈夫就是合法的父亲,除非能证明他不同意受孕。预定的父母需要通过申请“父母令” (Parental orders),把孩子父母的身份进行转移。

 

也就是说,在这样一份“利他主义代孕协议”下,代孕母亲B女士和C先生就成为Z的合法母亲和父亲的角色。2020年2月,A女士根据《2008年人类受精和胚胎学法》第54A条向法院提出了父母令的申请。该法律规定,如果法院确信Z是由代孕者怀上的,B女士和C先生也给予同意。并且确定是通过申请人A的卵子创造胚胎,那么,法院可以发布命令,规定该孩子在法律上被视为申请人的孩子。

 

 

申请令错过时间

 

然而,根据《2008年人类受精和胚胎学法》第54A(2)条描述,申请人必须在小孩出生之日起的6个月内申请父母令。可是,A女士的申请被耽误了。法院在6个月期限满后的两星期才收到A的申请表格。

 

A解释说,她是为了办英国移民手续以及处理孩子身份的问题耽误了申请时间。

 

事情是这样的,按照英国法律的要求,当事人必须在英国有住所,并打算将英国作为其永久和无限期的家才可向法院申请父母令。为解决这个问题,A女士在2019年早期就在英国买了房子,随后办理签证问题,她还在英国投资了大量资金,以获得在英国定居的资格。

 

在此过程中,女儿Z出生了。然而,就在办理的过程中,时间有了一些拖延,签证迟迟未能落实。就在这个阶段,Z也只能呆在中国,由A的姐姐和保姆照顾。在英申请签证的过程中,A时不时还会到中国看望她。

 

最让人着急的是,在这过程中,A女士还需要得到中国和柬埔寨代孕安排的合法性专家信息以及孕母B女士和丈夫C先生的父母令同意文件。由于B女士生在海外的,A女士需要花费相当多的时间来处理合法文件的问题。

 

这一切导致了申请时间,她相当无奈。于是,她提出申诉,请求法院给予批准。

 

 

法院是否会给判父母令?

 

针对这个问题,法院首先要确定A女士和B女士签署的代孕合约是否合法。

 

根据A提供的材料显示,孕母B是她20多年的朋友,把孩子Z生下来后,B还一口拒绝了A提出的合理经济赔偿,只需要她负责去柬埔寨的路途费用。因此,这属于“利他代孕协议“框架内的,没有任何商业操作,是合法的行为。

 

当然,法院还要明确该代孕行为是否违反其他国的法律要求。

 

通过柬埔寨以及中国法律专家的报告证实,柬埔寨没有明确规定或禁止代孕的法律,因此,A、B、C或诊所在柬埔寨犯下任何刑事罪行的可能性非常小。此外,Z的出生证明和登记信息已经确定,A和Z之间的父母/子女关系已得到中国有关机构承认和登记。因此,该代孕行为符合《2008年人类受精和胚胎学法》的标准。

 

在确认该代孕行为合法后,法院就要评估该按理是否可以拥有“酌情权”。也就是说,看看是否可以允许当事人在超过限定时间内提出父母令。从这一点上,法院主要从孩子的利益来进行考虑。

 

法院认为,没有任何证据显示A是故意拖延申请的,她确实是为了孩子着想而努力在做准备,从而耽误了父母令的申请时间。

 

从哪一些证据看出她是为孩子利益着想而耽误申请的呢?法官认为,第一,由于《2008年人类受精和胚胎学法》规定,父母令的申请人任何一方或双方必须在英国有住所。为此,申请人在英国购买了一套住所,让Z有了稳定的家。第二,法律也要求申请人必须证明在英国居住,并打算将英国作为其永久和无限期的家。为做到这一点,A一直不断争取拿到英国的居住权。比如说,在这过程中,她拿出一大笔资金(200万英镑)来投资获得一级英国投资签证。第三,她还做了其他的财务准备以及努力来证实她会在适当的时候申请英国无限期居留权,并最终转换英国国籍。所以,法院有理由相信,她把孩子的利益放在了最重要的位置。

 

另外,在这过程,A也承担了母亲的责任。证据显示,A也没有放弃对孩子的照顾,她并没有因为在解决Z的法律和移民问题时放弃对Z的照顾。她不仅要求家人帮助照顾,自己也多次回国照顾她。

 

最后,考虑到《2002年收养和儿童法》第1条规定的情况,从孩子Z的角度来看,她确实是需要A为她提供永久性的照顾的。代孕妈妈B女士和丈夫C先生虽被视为合法父母,但与Z的实际福利是不能比较的,从血缘来看,A才是Z的亲生母亲。此外,B和C长期居住在另外一个国家,如果法官不批准父母令,将会导致A和Z的分离,那么,该举动就对Z的利益以及生长都带来伤害。而且,合法父母身份的转移也是B女士和C先生的愿景。

 

最后,法院判处,允许在6个月的时间之外提出申请,因为它符合孩子的最大利益。

 

 

丽莎观点:关于申请父母身份的规则

 

丽莎认为,这样的审判结果还是公平的。那么,从本案来看,我们也可以从中学习到一些重要信息,孩子的利益是很重要的。在英国解决代孕父母身份的法律解决方案就是父母令。 想要获得父母亲的命令,父母亲必须使家庭法院相信该命令符合他们孩子的最大利益。此外,法律还规定,合法父母必须符合所有的标准:

 

  • 受孕必须是通过胚胎移植或人工授精进行的,而且孩子必须是由代孕者怀上的;
  • 预定的父母(如果是夫妇,至少其中一人)必须是孩子的亲生父母;
  • 如果预定的父母是作为一对夫妇申请,他们必须是已婚、民事伙伴或作为持久家庭关系的伙伴生活在一起,单身父母自2019年1月3日起可以申请;
  • 预定的父母必须在孩子出生后的六个月内向法院提交申请(尽管在特殊情况下,法院可以延长这一期限,但丽莎建议您还是不要冒险,后续很麻烦,还会有法律诉讼的损失;假如您真的像本案的A女士一样,遇到一些问题,您需要向法院证明,申请时间的延误是因为特殊情况)
  • 在申请之日和命令下达之日前,孩子必须有家在预定父母那里;
  • 在申请的日期和命令下达之日前,预期的父母(或如果作为夫妇申请,至少其中一人)必须在英国的某个地方、海峡群岛或马恩岛有住所;
  • 发布命令时,申请的父母必须超过18岁
  • 代孕者和她的配偶必须完全和自由地同意该命令(除非无法找到他们或没有能力给予同意“;
  • 所支付的费用必须不超过合理的费用,或者法院必须同意 “授权 “相关支付。

 

有些客户可能会咨询,我是否一定要申请父母令?就像本篇的人物关系一样,双方都是好朋友,私下同意就好了。我们认为这是错误的想法,您还是必须要申请。如果您没有申请,因代孕安排而出生的孩子和他们的预期父母之间的法律关系没有一个安全的法律保障。根据英国法律,父母令可确保准父母的法律地位,即使父母已在其子女的外国出生证上命名,也需要父母令。如果没有父母令,准父母中的一方或双方将不是英国的合法父母,这会对儿童产生长期的不好后果。比如说,难以获得或更新英国护照;父母没有合法权力对其子女的医疗和教育做出基本决定;每次都需要找到代孕者,并让其参与未来的关键决策和与孩子有关的任何法律程序,这会非常麻烦。

 

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英国有一家非常出名的五金店,名叫“Screwfix”,经常给自家房产打点一切的投资者们应该很熟悉该品牌了。1979年,这一家企业成立,被称之为英国最大的贸易工具、配件和五金零售商。打出了名气后,原创始人家族以6000万英镑的价格出售给Kingfisher ,现在还依旧相当有名字。

 

喂喂,打住打住,丽莎差点忘了,今天可不是要和大家聊这个品牌的,丽莎是要和您扒一扒这一家五金店原创始人家族成员James Goddard-Watts与前妻十年来的恩恩怨怨。莎粉们请拿起小板凳听好了,这个故事会给夫妇们敲醒警醒!

 

据说,这十年来,这位前五金太子爷被法官命令支付前妻1000万英镑资金。现在,前妻还要继续投诉,想要拿回更多的资金!法官将会在下个月宣布最终结果。如果成功的话,这位男子将会被评价“史上被罚最多的前夫”!

 

为什么被迫交出这么多钱呢?丽莎就给大家说说。

 

 

办理离婚程序,百万富翁隐藏财产

 

1979年,Goddard-Watts家族成立了Screwfix,作为家族长子,James Goddard-Watts一早加入了家族企业,成为一名百万富翁商人。

 

大约在1997年的时候,James与前妻结婚。作为创始家族,把自家商品做得如此之好,每一位成员都功不可破,James Goddard-Watts赚钱的能力也是不能小觑的,当然,这位妻子也给他帮了不少忙,结婚后,俩人为家族创造新的财富。在他们的婚姻期间,James Goddard-Watts一直都沉迷于奢侈的生活方式,买豪车、投房产、全身名牌、常年泡夜总会以及世界旅游等等。

 

好景不长,夫妇感情破裂。在维持了13年的婚姻关系后,2010年,双方开启离婚程序。由于对财产分配有争议,曾经恩爱的夫妇从此变成仇人,进入相当长久激烈的法庭斗争中。

 

在第一次办理财务手续时,James的前妻获得价值325万英镑的房子和400万英镑的一次性付款。

 

然而,前妻发现,这名百万富翁在离婚程序的财产揭露环节做出了“虚假陈述”,隐藏了真实财产的情况,并且通过隐瞒这些情况来躲避支付前妻以及三个儿子的资金。

 

据《星期日泰晤士报》报道,当年,签好离婚协议的James立刻移民到瑞士生活,过着相当潇洒的日子。Julia相当不服,她认为她和孩子们应该得到更多,从而,她决定起诉他。

 

 

法官发现当事人确实做了虚假陈述

 

据了解,经过审查,法官确实发现这名商人做了虚假陈述,并且他的陈述中还有“误导性”。2016年,这位商人被告知要支付Julia额外642万英镑。

 

这事似乎还没完,这名前妻继续上诉,需要更多的资金。

 

2018年,她再次回到法庭,提出进一步的投诉。她称,这名前夫没有对他参与的一项交易的潜在价值提供充分的细节。

 

2019年底,法官作出了有利于她的裁决。

 

当初处理该案件的霍尔曼法官说,如果这对夫妇不能就金额达成一致,法官应再次重新评估证据,并决定Julia是否应获得更多的钱。

 

这一场官司持续到了今年,2022年1月,法院在伦敦高等法院家庭法庭听证会上开启了非公开审判,夫妇俩已经在法院里开启了最新的争吵。法官称,他将在下个月结束非公开的审判。不过这一次,男主角向法院提出了隐私请求,不能向外公开最新的审判结果。

 

法院称,这是史上相当特殊的案件,他们很难看到一名女士在和解后两次对“财产不披露”问题进行投诉。网民们纷纷评价,这名前妻很有可能赢得这一场官司。也就是说,Screwfix前股东成员给予325万英镑的豪宅以及1040万英镑的现金给前妻后,又不得不将自己剩下大部分财产交给她。

 

如果真是这样,真是好狠的一前妻!好惨一前夫啊!!

 

 

丽莎评论:不要在财产披露中撒谎

 

丽莎律师行专攻家庭法律的张昕蕾律师评论,很明显,该故事又再一次向各位夫妇提醒,离婚程序中的财产披露环节是相当重要的。请莎粉们一定不要忽视财产披露的重要性。只要您没有提供清晰、明确、真实的财务情况。您的前任很有可能从中抓住重要的证据来反诉,最后,您将要涉及的赔偿金额要比“藏着”的资金多多了。

 

在文章的最后,张律师想要再从几个主要问题来和大家聊聊财务披露的相关知识。

 

第一,什么是财务披露?

 

财务披露是离婚程序的一个重要过程,离婚双方必须提供各自的收入、资产和负债的细节。法院要求每一位正在准备离婚的夫妇使用E表格来写一份财务声明。这一份表会让律师能够确定 “婚姻财产 “的价值以及双方的需求。一旦提供了财务披露,法院也能清晰看到 “婚姻锅 “里有什么,并公平分配资产。

 

第二,我需要为财务披露提供哪些文件?

 

您必须要提供证据来证明您的每一笔收入、资产或负债。例如,过去12个月的银行对账单、最近的抵押贷款声明、工资单和P60、养老金评估和商业账户。E表格里的每个部分都会告诉您需要提供哪些文件,最后还有一份有用的核对表。

 

您还需要提供收入的需求细节,包括日常生活费用,如租金或抵押贷款费用、水电费、杂货、衣服和自我护理费用。当然,如果您邀请离婚律师来协助您,律师会告诉您应该提供哪些额外的文件作为支持。请注意的是,您必须要提供全面和坦诚的财务声明。

 

第三,离婚时财务披露后会发生什么?

 

一旦交换了财务披露表,无论是自愿还是在法庭程序中,您的律师将与您一起审查财务披露,并向另一方发送一份关于其表格的问题清单,这一份清单也可以称之为“问卷”,您可以提出其E表中遗漏的问题,并扩大财务披露的范围。打个比方,如果您对对方表格里某一项财务环节不太清晰,您可以要求对方提供更清楚的证明。或者,如果您发现对方已披露的信息和您了解的不太一致,您还可以要求对方澄清或添加更多信息进来。或者,如果您发现对方提供的证明文件有问题,您有资格提出询问。

 

一旦双方都被确定揭露了充分和坦诚的财务声明了,接下来就可以就和解问题进行讨论,您的律师将与您讨论和解提议。

 

第四,我是否可以拒绝提供财务披露吗?如果未能提供财务披露会怎样?

 

张律师说,在财务程序中,双方都有一份非常重要的责任,就是坦诚地提供清晰、全面并且明确的财务披露。不提供的话,律师就很难就和解进行有意义的谈判,并在本来就很紧张的时候造成拖延和增加法律费用。如果在自愿财务披露过程中没有提供全面的信息,那么除了向法院申请财务补救程序外,可能没有其他选择。

 

此外,就像我们公众号发布的好几个案子一样,法院对未能提供全面和坦率的披露持严肃态度的!如果存在重大的不披露行为,法院可能会做出不利的推论。未能披露重要的事实或文件,可以成为撤销财务命令的理由。在不披露的极端情况下,违约方可能会被认定为藐视法庭。从本篇的故事,您就可以看到后果很严重了!可能会让您倾家荡产啊!

 

好了,本篇内容就到这里。希望本篇对您带来帮助!如果需要办理离婚手续以及处理财务披露环节还有什么不清楚的,可进一步咨询丽莎律师行。

 

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