昨天，我们讨论了减少员工的工时节省开支的问题。

不过，有时候经济太差，减少工时也无法令生意经营下去，那可能就需要解雇员工。

又或者，某些员工的工作表现一直欠佳，公司想要辞退他。

在英国，解雇员工一般需要给予多久的通知时间呢？

在什么情况下，可以直接马上解雇？

现在，丽莎就带莎粉们走进英国劳工法 – 解雇员工的世界，解答您的疑问。

《雇主可以不给通知，当场解雇员工吗？》

通过上面的视频，莎粉们是否更了解“解雇员工”了呢？

之后，我们还会继续以简单平易的方式，向莎粉们科普更多英国法律信息。

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又到了一周尾声，想到好久没有和大家分享“莎粉来信”了——今天藉著一则新的莎粉来信来和大家聊聊有关住进和朋友一起买的“共有房产”后的衍生问题。

即将分享的案例，当事人是在2018年的5月，和一个朋友一起买下了一套房产；并且，双方一起搬进了这套房子同住。

当初买房的时候，由于莎粉的朋友出比较多的首付，所以虽然两人承担的房贷是平等的（平均分摊），但俩人当初就讲好，朋友可拿房子的56%，而莎粉则是拿44%的股份，并且这也清楚写进了双方事先拟定且签署好的”信托契约“（Deed of Trust）中。

后来，双方在房子里居住一段时间后，决定要对共用的浴室进行翻新。

莎粉和朋友讨论过后，同意说由莎粉来全额支付浴室翻新的费用，但条件是莎粉可以因此拿到更多的房产份额（相对的朋友的股份就会相应减少一些）。

但虽然说是这么说了，并且浴室的翻新工程已经完成、莎粉也支付了全额费用；现在双方却因为如何调整双方的“份额“而无法达成共识。

莎粉于是想问，就法律的角度来说，能不能为他们这种情况，提出”如何重新分配“房产股份的建议？

丽莎答复：

针对莎粉的问题，其实就该房产价值（的前后变化）来看，坦白说，单纯仅靠装修/翻新房子里的一间浴室，恐怕很难因此带来对于房子产权结构（双方份额）的改变。

这是因为，把浴室给翻新了，基本也不会增加这套房产的空间（不会使空间更大、更多空间可用）。

而从市场价值来看，一般会认为是——更多居住空间，更有价值。

所以说，如果今天莎粉出钱装修的不是一间浴室，而是扩建（Extension）或者把房产改装成Loft（双层阁楼），创造出更多/额外的居住空间，那就可能因此增加该房产的市场价值。

换言之，单纯仅是翻新一间浴室或者一套厨房，基本很难因此使得房产的市场价值获得提升；但当然，通过这样的翻新，或多或少能够增加房产的”可售性“（也就是变得”更好卖“一些），并因此使得想要卖房的时候，更容易达到“Full Asking Price”（也就是以卖家开出的”要价“来售出）。

不过这也不是说，莎粉对于该套房产的”贡献“就只能打水漂了。莎粉既然出了钱，那就对于他们双方共有的房产，还是有所贡献（Contribution）的。

所以，身为律师的角度，虽然很难在双方的”具体份额“上应该如何划分来给出实际的比例，但我们可以提醒莎粉的是，如果想要做出更改的话，是需要将双方目前的”Fixed“ Deed of Trust（”固定“信托契约）给撤销，并拟定一份（新的）”Floating“ Deed of Trust（”浮动“信托契约）来予以取代的。

所谓的”Floating Deed of Trust“（浮动信托契约）又可以被称之为”Commensurate Share Deed“（相称股份契约），简单解释就是这样的”契约“允许共同持有房产的双方（Joint Owners），可以依据双方对于该房产的”贡献“而改变各自的”受益“（Beneficial Interest），也就是说可以改变双方持有的”股份“份额。

一般来说，通过”Floating Deed of Trust“（”浮动“信托契约），双方的”受益“（Beneficial Interest）可以随著各自对于以下的”贡献“而有变化：

各自负担多少比例的房子首付（以及现有的股份比例）；

各自在买房的其他费用上（如印花税）、律师费上，各自负担多少；

各自在房子维修、翻新上的贡献为何；

各自对于房贷偿还的支付比例。

和”Fixed“ Deed of Trust（”固定“信托契约）不同的是，”固定信托契约“不会随著一方搬离了共同持有的房产，甚至停止偿还房贷而有所变化；而”浮动信托契约“则可允许任一方/双方通过承担或做出更多的”贡献“（如上面所列），获得更多的”受益“（Beneficial Interest）。

这样的”受益“变化，也能在之后双方把房产给卖出或出租时，被体现出来（例如一方因增加”贡献“而增加”获益“）。

→ 那么一般在”Floating Deed of Trust“中，可以包含哪些内容？

所有”共同持有“房产的合法持有人/受益人姓名；

双方/多方同意的”浮动公式“，就是说对于各自的”贡献“可以换得多少”受益“的计算公式；

如果将房产出租的话，如何划分/分得租金收入；

双方/多方对于房产维修、维持的责任和义务为何；

列名对于房产所需开支的各自贡献；

如果（之后）一方要买下另一方（更多）股份的话，应该如何操作；

之后如果想要把该房产给出售，相关程序为何；以及其他共同持有人，是否应有”优先购买权“等。

总的来说，其实和任何其他的契约一样，浮动信托契约（Floating Deed of Trust）的根本，也还是应该反映当事双方（或多方）的具体需求。

也就是，这份“契约”应该依照双方（或者多方）各自的需求来写，并没有一个统一的规定说，内容一定要包含哪些、又或者不要包含哪些。

重要的是，当事人各自都能同意，并且尽量涵盖周全，能够符合当事人各自所需要的内容，尽量避免未来遭遇某些情况时，可能会有的疑虑甚至纠纷，大家能有个明确的依据即可。

最后当然，在拟定“浮动信托契约”的时候，如果任一方有任何需求，都应该提出来，并且尽量详细地针对未来可能面临的情况，都列明在契约的内容当中——这样的话，一旦未来发生了什么情况，就能对照契约上的规定来做处理。

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在一则最新出炉的英格兰上诉法院判决：R (DK) v Revenue and Customs [2022] EWCA Civ 120中，英国法庭再次出面来进一步保障难民身份持有人的领取福利权利。

大家应该知道，根据目前的英国法律，持有正式难民身份的人，是可以有申领英国福利的权利。

只不过，这是指从难民申请人“正式”拿到难民身份开始；就是说，根据现有的英国难民政策，难民申请人在正式拿到5年难民身份前，是无法正常申领英国福利（Public Funds）的。

如果他们有需要的话，在漫长等待移民局审核的时间里（在正式拿到身份前），只能够申请一周基本只有39.63英镑的“庇护补助”。

也因此，这起上诉法院的最新判决，讨论的就是申请人在“正式拿到难民身份前”的时间，是否在（实际上）已经“是个难民”而符合申领福利。

→ 一则始于“讨回”福利金的案件

案件中的当事人化名为DK，来自斯里兰卡。他最早是在2009年12月申请难民身份，但被英国移民局拒绝了3次。

后来，他终于在距离最初申报难民的“10年后”，成功拿到了英国难民身份。

DK于是（由于他的儿子）去向福利部申请Child Tax Credit（儿童税收抵免）。

而由于DK当初的难民申请总共横跨了长达10年的时间，他的儿子后来其实也已经成年了，他于是要求向福利部索讨，在他过去漫长等待难民申请结果期间，他所应该适用/符合的Child Tax Credit份额。

DK依据的是《2003年税收抵免（移民）法》（The Tax Credits (Immigration) Regulations 2003）的Regulation 3，指出难民当事人是可能“回溯”去追讨“自申请难民时”所符合/适用的税收抵免福利的——前提是，当事人必须（自那时起）一直都（被认定是）个难民身份，并且符合申领相关福利的要求。

→ 可既然尚未“正式”收到难民身份，要如何确认当事人就是个正式难民？

这就需要提及《1951年难民公约》（1951 Convention）——因为根据《难民公约》，认为（真正）难民身份，是属于“宣告性身份”（Declaratory Status）。

意思是说，只要当事人符合《1951年难民公约》中对于“难民”的定义，自“符合定义”的该刻起，当事人就属于真正的难民，不论实际上他或她是否已经拿到一个合法身份，可以予以证明。

在这个概念下，“难民身份”并不是一种有形的存在；换句话说，当事人正式拿到5年难民签证的该刻起，只是用于“证明”当事人确实具备（正式）难民身份。

但宏观来说，“难民身份”是自当事人符合《难民公约》定义起就存在，这是《难民公约》所赋予的一种权利，一种“宣告”。

→ 而且，DK面临的问题不仅于此？

值得指出的是，DK案件所提及的Child Tax Credit（儿童税收抵免），后来在《2012年福利改革法》（Welfare Reform Act 2012）中被废除；而《2012年福利改革法》的Article 7（Article 7 of the Welfare Reform Act 2012 (Commencement No. 23 and Transitional and Transitory Provisions) Order 2015）也明确“排除”了这种“回溯追讨”的可能。

所以DK的难点也在于，如何证明他所依据的《2003年税收抵免（移民）法》是可以抵过（Trumped）后来的Article 7。

→ 就在这时，苏格兰法庭传出了好消息！

幸运的是，2021年6月，苏格兰上诉法院（Court of Session）裁决了一起和DK有著相同论点的案件。

在该判决中，苏格兰法庭指出，难民当事人（真正难民）是有权利“回溯”（Backdated）当事人在正式收到“5年难民签证”前，应该被赋予/适用的Child Tax Credit（儿童税收抵免）份额的。

苏格兰法庭引用了前面提到的《难民公约》概念，认为：一个人在拿到5年难民身份后，该身份（只是）可以用来证明，这个人确实是难民身份；但这并不代表，当事人的难民身份只能“始于”这一刻。

那么，既然当事人原本就是属于难民身份的，当事人自那时起（符合难民定义起），就应该具备申领福利的权利。这项“权利”并不是从拿到签证的那刻起才开始算的。

而有了来自苏格兰法庭的判决，后来DK的案件也在英格兰高等法院拿到胜利。

英格兰高等法院在其判决中指出，在这个议题上，英格兰法庭的处理应该向苏格兰法庭看齐，达到“全英国”一致的看法。

而这一点，其实也在后来福利部进一步把案件继续上诉至英格兰上诉法院的时候，再度得到上诉法院的强调：

英格兰上诉法院指出，一般为避免“不一致性”，英格兰和苏格兰法庭之间，对于同样的议题，应该抱持一致的观点，除非是存在其他具说服力的理由（而导致需要做出不同的决定）。

但在DK案件的这个议题上，上诉法院并不认为有其他理由，需要导致他们做出和苏格兰法庭不同的决定。

也因此，最后上诉法院维持了高等法院原来的判决，继续站在当事人DK那方。

→ 丽莎结语：那么，最新判决代表什么？

为了解决前面提到的《2003年税收抵免（移民）法》和Article 7之间的问题。

法庭也指出，如果难民当事人要符合“回溯”（Backdated）提领/补回Child Tax Credit（儿童税收抵免）份额，还必须符合以下要求：

当事人必须在拿到5年难民身份的一个月内，向福利部申领该福利；

并且，当事人申领Child Tax Credit的“相关期间”（Claim Period），必须包含2019年1月31日。

这两项要求来源于：

《2003年税收抵免－移民法》（Tax Credits (Immigration) Regulations 2003）指出，如果当事人在收到正式难民身份的一个月内，及时提出税收抵免（Tax Credit）的申领申请的话，那么可以提领到的税收抵免份额，可以回溯（Backdated）至“难民申请”提出的当天，就是从申报难民的该日算起；

至于2019年1月31日，则是Child Tax Credit（儿童税收抵免）申领系统结束的那天/最后一天；2019年2月1日起，该系统就被Universal Credit（统一福利金）制度给取代。意思是说，从2019年2月1日起，Child Tax Credit不再接受“新申请”；想要申请相应福利的人，应该向Universal Credit系统提出“新申请”。

最终，这对于难民当事人（基本也就是新拿到5年难民身份的当事人），其实是个有利的消息，因为当事人可能因此获得额外一笔（本来没有想到可以提领的福利）。

对于想要获益于最新判决的当事人，需要注意的是，想要申请“回溯”（Backdated）税收抵免（Tax Credit）的话，该申请必须把握在，当事人收到难民身份的”一个月内”提出。

当然，如果是过去曾经提出这类申请但遭到拒绝的，也有机会寻求福利部的重新考虑；如果福利部不愿意的话，当事人有机会进一步将案件带上法院，挑战福利部的决定。

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在周二的文章中，丽莎刚刚和大家分享了今年春季即将发布的两类“新工签”路径（有需要的点此复习：《英下月推出两类“新工签”，无赞助/无Offer也能申请》）。

今年，丽莎再继续讲讲——同样预计最快在下个月即将推出的“国际商务流动人才签证”（Global Business Mobility）。

和昨天分享的两类路径稍有不同的是，Global Business Mobility签证虽然也将是一个“新路径”，但某种程度来说，却又有那么点“新瓶装旧酒”的味道。

为什么这么说？

这是因为，根据英国内政部已经宣布的内容，指出这个全新的“国际商务流动人才签证”（Global Business Mobility）——“它”的出现或者说存在，将会把现有的Intra-company Transfer（公司内部轮调）签证、首代签证（Representative of an Overseas Business visa）等，属于“人才调动”类别的几类签证路径，揉合成统一路径；就是说，往后它们都将一并被称之为/隶属于“国际商务流动人才签证”（Global Business Mobility）。

而不论是ICT，或者是首代签证，往后都只属于“Global Business Mobility”路径的其中分支，不再区分成个别不同的签证。

不过，新“国际商务流动人才签证”的存在，不仅仅只是为融合以上两类签证而已？

意思是说，即将推出的“国际商务流动人才签证”，该路径的“目的”是使企业更容易将其雇员从世界其他地区转移到英国，便于企业在英国开展生意。

如此一来，和“人才调动”相关的分支/路径，都属于“国际商务流动人才签证”的范畴，这基本可包含以下（企业可调动/转移的人才类别）：

满足特定业务需求的高级或专业人才；

属于培训计划（Training Programme）的毕业培训生；

高价值合同或投资中借调/派遣到英国公司的人才；

符合英国贸易协定的英国服务供应商（人员）；

英国公司扩张，所需于建立英国业务的人才。

以上几类中，前两类属于在英国有业务（已经有分部/分公司）的企业可适用；最后两类属于在英国尚未有业务/未有分公司/分部的企业，而中间（第3项）的“借调人才”则属于两者皆适用（已有或尚未有英国业务的公司皆可适用）。

最后，不论属于以上哪类，申请人都需要获得公司的赞助（Sponsorship），才能够申请签证。

→ 和现有路径相比，主要变化是什么？

从上面列出的5大类内容不难看出来，与其说是内政部即将创造出新路径，不如说是把旧有的路径做个统一整合。

不过，这也并不是说新的“国际商务流动人才签证”只是换个名字而已，在实际内容上，还是会有改变的地方，显著的变化有：

原”首代签证“把单打独斗，改成团体奋战——意思是说，在这类路径上，未来将推出”团队“路径（Team Subsidiary），从目前的仅允许一人，拓展成允许最多5名成员，一起来英国创设分部（在这5人中，必须有至少一人，是符合”首代签证“的资格和要求，基本也就是公司的高级主管）；

在上面提到的第3项——“借调人才”路径上，目前移民法允许的是“英国出口公司”的“海外客户”的雇员，可以通过“访问签证”来英商业访问，这预计将通过“国际商务流动人才签证”进一步放宽为，符合特定条件的高价值进出口业务的相关人员，可允许被调派来英（Secondment）。在这里，对于“高价值”的定义/门槛，将可能是5千万英镑。

→ 那在ICT路径上，会不会有什么变化？

作为英国移民政策风向球的MAC（英国移民咨询委员会），一段时间以前，才刚针对ICT（Intra-company Transfer－公司内部轮调）路径，提出了修改建议报告。

我们认为，对于MAC提出的建议，将很有可能在新的“国际商务流动人才签证”中获得（一定程度的）体现。这主要包括以下：

在工种的技术层面，MAC建议维持目前的RQF6要求（不像是目前的Skilled Worker工签，已经从过去的Tier 2普通工签的RQF6门槛，降至RQF3等级）；

在”薪资门槛“方面，建议从目前的年薪至少达41,500英镑，提升至42,400镑，并且当然，申请人的年薪还不能低于相应工种的最低薪资要求（Going Rate）；

上述第二点指的是ICT签证，但如果是ICGT（指Intra-Company Graduate Transfer－公司内部轮调培训生路径）的话，年薪门槛则是有所降低，并看齐目前的Skilled Worker工签——也就是从目前的23,000镑，降至20,480镑，同时，申请人的年薪还必须满足至少70%（打了3折的”Going Rate“）；

MAC也建议，在”年薪门槛“方面，应该要”每年“都重审一次，看看是否需要修改（比如跟著通膨或每年薪资上涨幅度来提高）；

在”移民技能费“（Immigration Skills Charge）方面——维持现有的规定，不修改。但需要注意的是，自2023年1月1日起，来自欧盟的申请人，雇主将不需要承担/支付其”移民技能费“，这是由于英国和欧盟间签订了贸易与合作协议的缘故（换言之，非欧盟申请人仍需要继续承担这笔费用，虽然这笔费用是由雇主来支付）；

在调派英国前，需要已经在同雇主/集团的英国海外公司或总部的工作时间——维持不变，意即ICT申请人需要至少已经为同雇主在英国海外工作12个月，ICGT则是3个月；

英语要求：不变，维持目前制度的”没有“特定英语能力要求；

重大变化：ICT转永居——您没看错！事实上我们都知道，目前的ICT路径并不具永居导向。虽然说目前的移民法，允许ICT持有人转到Skilled Worker工签，然后再通过Skilled Worker满5年申请永居，但这是个较为漫长的过程，因为申请人持有ICT的时间，是无法被计入未来Skilled Worker的”满5年“转永居当中的。为此，MAC提出建议，指出内政部应该要将ICT路径修改成”具永居导向“，意思就是申请人持有ICT签证，未来就能直接（满5年）转永居，不需要再额外转到其他具永居导向的签证路径，绕了好大一圈才能申请英国永居；并且MAC也指出，如果ICT持有人想要转换到其他（具永居导向）路径的话（例如Skilled Worker），那么原先持有ICT的时间，也应该被计入未来的”转永居“时间中。

（举个例子：比如说一个人原本持有了ICT满两年，然后转换到了Skilled Worker，那么这个人应该持有Skilled Worker满3年后，也就是前后相加为：2+3的时间后，当事人就能申请”满5年“转永居，不必还要重新持有Skilled Worker签证（额外）5年的时间，才有机会申请英国永居。）

→ 可这么一来，可能出现“不一致”的地方？

从MAC给出的建议来看，虽然要求内政部应该将ICT路径改为“具永居导向”；可另一方面，他们又说，应该将目前的”首代签证“，改成非长期性/短期性质签证。

就是说，MAC建议把”首代签证“从目前的”首签“3年时长，减短成2年，并且不允许”续签“。换句话说，这么一改”首代签证“将不具永居导向。

可是别忘了，不久后上述这些不同路径，都将被整合成“同一类”签证，如果搞得有的可转永居、有的不行，然后有的签证长、有的短，最后这个整合的意义是什么，难道不会越来越乱吗？

所以，一种可能的猜测是，最后为了统一路径，整个新“国际商务流动人才签证”将被视为一种“临时性质”签证，也就是这类签证（不论哪种分支）都不具永居导向。

这样的话，持有“国际商务流动人才签证”的申请人，之后势必需要转成其他“具永居导向”的签证，目前来看比较可能的情况是转成Skilled Worker（技术工签）——然后，允许申请人持有“国际商务流动人才签证”的时间，可被纳入之后“满5年”的计算中。

就是说，如果持有“国际商务流动人才签证”已经满两年，之后转成Skilled Worker再3年，就能申请“满5年”转英国永居，而非从新拿5年的Skilled Worker签证。

丽莎结语：当然了，最后这类新签证的细节，还是需要看不久后移民局的实际宣布，我们才能进一步确认。

还是老话一句，各类签证途径之所以被创造出来，就是为了符合不同的需求所用，实际雇主和雇员更加适用哪种，还是需要依实际情况以及您希望达到的目标来判断。

如果您对于英国商业类签证有更多疑问，或者是在英国开设公司、建立生意方面的商业法律和税务方面，有任何需求，都可以进一步联系丽莎。

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商业地产的租约比居民住宅租约复杂多了，房东在驱逐方面更为艰难。根据《1954年房东和租户法》规定，商业租约到期后，租户依旧享有使用权的保障，可以自动续租。

从理论来说，一旦房东出租商业地产，除非涉及违约，出售物业，对物业进行重大装修，收回自己经营等特殊行为，租户可能就会无限期留在那里。

当然，房东也是有权利重新签署一份新租约的。只不过，商业房东往往需要遵循一个非常严格的程序，需要向法院申请并向租户送达第25条通知。在这过程中，租户也可针对该通知上内容提出反对建议。最后，由法院来决定是否续租，如法院下令续租，法院将有权监督新租约的授予和条款，并做出合理的安排。

本篇说的案子《W (No 3) GP (Nominee A) v JD Sports Fashion 》就是关于商业租赁的续租案。续租案不难解决，然而，本案的租约涉及了一条特殊的租金条款——“营业额租金支付形式”，也就是说，租约规定租金需要根据租户的营业额来确定。因此，双方在如何支付租金问题上产生很大的争议，只能让法院做出决定。

那么，什么是营业额租金？在商业租约续租审判中，法院是否有可能按租户的营业额来命令新的租金呢？

→ 故事背景

本案原告是位于Derby中心的大型购物商城——Westfield Derby的业主公司，该商场于1975年开业，有着两百多个零售和餐饮店铺。2008年1月16日，JDSports Fashion公司与该商场签了一份租约，从购物商场中租下一套零售单位，位于二楼。

根据这份租约规定，双方的租期为十年，从2007年6月24日开始计算，于2017年6月23日结束。租约还包括一条营业额租金条款。

这是一种什么样的支付方式呢？

营业额租金——（Turnover Rent），顾名思义，租金取决于承租人的营业额。当承租人生意做得好，营业额上升，他们支付的租金就会增加。但当业务挣扎，营业额下降时，房东将收到比较少的租金。

按照不同的合约安排，营业额租金形式可以通过以下方式来计算：

承租人向房东支付”基本租金”和 “营业额租金”：房东拟定一个基本租金，同时，还设定一个营业额租金数字，承租人需要同时交两笔租金；

纯营业额租赁：承租人支付的唯一租金是基于他们的营业额；

营业额补足——（Turnover Rent Top-up），承租人按公开市场价值的一定比例支付固定的基本租金，如营业额超过基本租金，则在基本租金之外再支付营业额补足，通常也是以百分比来呈现。

从法院提供的资料来看，JD Sports Fashion和Westfield Derby签署的营业额租金条款是按照第三种“营业额补足”的形式来计算的。

它的计算方法如下：初始基本租金（175,000英镑）+ 营业额租金（销售总额的8%的）

租约指出，超过基本租金的数额，按季度来计算。

→ 房东想要重新签约

不知道出于什么原因，商铺业主Westfield Derby似乎对原租金的安排不满意。于是，在租约即将到期的时候，房东公司向承租人提出新的租约安排。

根据《1954年房东和租客法》的第二部分规定，如果原租约的房东想要授予新的租约，房东方需向法院发出第25条终止租赁的通知申请，从而等着法院给予新租约的授予和安排。

2016年12月22日，Westfield Derby业主送达第25条通知给JP公司，双方终止了2017年6月23日的第一份租约。同时，业主还向承租人提出一个为期十年的新租约，此次，租金按普通方式来计算，为282,000英镑。

2018年6月20日，JD Sports Fashion 确认该诉求的送达，但是，该公司并不同意新租约的安排。他们提出反建议，提议继续以营业额租金的形式支付，并缩短新的租约期。他们提议以160,000英镑的租金签订五年期合同，营业额租金相当于营业额的5%。

→ 双方立场又反转

然而，到了审判的时候，双方的立场突然发生转变。这时，房东坚持营业额租金条款，而承租人则反对了。

据了解，房东提议把拟定的282,000英镑的租金费用减到200,000英镑，作为回报，承租人需要支付营业额的8%租金。根据承租人目前的营业额来计算的话，8%相当于496,000英镑。

此外，房东同意约定五年的期限，并在三年的时候会有一个中断条款，租户可提前在六个月通知的情况下行使这一权利。然而，如果承租人实施三年期中断条款权利，必须要赔偿100,000英镑。

承租人的意见相反。

承租人认为，房东的提议非常离谱。多年过去，他们的基本租金已增加到每年205,723英镑。随着营业额的增加，承租人的营业额部分交的租金也不少。按照房东的算法，如果要求租户支付营业额8%的租金，那么租户每年将支付大约50万英镑。然而，公开市场的固定租金价格仅为17万英镑！

因此，承租人给出两个选择：

如果法院下令新租约必须按固定租金模式来支付的话，每年的固定租金数额应该以170,000英镑来计算；

如果法院下令按照营业额租金模式的话，比例应该为营业额的0.29%。

承租人向法院透露，在2018年他们第一次提交反对建议后，他们开始对市场进行调查。他们发现，该购物中心给其他租赁授予普通的固定租金，并按市场租金来算，而且这些租户都没有任何营业额租金的捆绑。即便有些零售商有营业额租金条款，可是，他们的基本租金以及营业额租金计算幅度远远低于被告公司。

所以，该公司在案件审理期间转变想法，即拒绝营业额租金的收取方式。然而，他们也尊重法院的安排，因此，才给出以上两个选择。

被告公司的代表人称：

“公司的营业额很高，但利润率却很低，因为我们绝大多数商品都是引进其他品牌的，购买和销售的利润率比我们自己生产的商品要低。因此，按照营业额租金来计算的话，会让公司经济带来影响。所以，我们公司改变了立场，因为我们公司在该地铺支付的租金远高于公开市场的租金。”

双方律师根据不同观点向法院提出质疑。

→ 法院拒绝为商业租金设定营业额租金

最终，法院授予新租约的安排，并按照公开市场的情况来确定新的租金：104,300英镑。同时，法院拒绝根据租户营业额来加收租金的要求。

法院重点强调，根据《1954年房东与租客法》第35条规定，营业额租金条款不属于租约条款，它属于租金下的条款，应该根据该法律的第34条规定来考虑。根据第34条规定，房东与租客确定的新租金必须符合公开市场的情况，然而，营业额租金则不属于公开市场的租金范畴。

法院认为，在不知道租户营业额的情况下，法院不可能确定一个适当的营业额租金的百分比。特别在零售行业，这类型的商业营业额是未知的，它不像固定的停车场，可以有一个最大的比例；零售行业每年、每个月甚至每天都会有非常大的变化。如果法院强迫制定特定的数额或者特定的百分比，不同租户会因此产生不同的金额，有一些营业额特别高的商铺则有可能大大超于市场租金价值，这对承租人来说非常不公平。

→ 丽莎观点

丽莎认为，本案再次确认了一个立场，即对于一个特定的房产，其租金不应该与特定租户的商业能力挂钩的。好的商人，也是有权通过自己的能力来赚取更多利润，而不是用来补贴不断上涨的营业额租金的。

当然，我们并不是认为这种租金形式不可取，它的目的是解决一些难题，比如，在双方的收入缺乏确定性的情况下，营业额租金条款确实可为双方带来暂时的解决办法。受到疫情的影响，承租人被迫关门营业，房东也从中失去收入，在这样的情况下，如果双方签署了一份营业额租金条款，可以暂时避免一段时间的经济亏损所带来的影响。从这方面来说，营业额租金条款在房东和租户之间创造更多的商业关系，双方都将从承租人的成效中获益。

然而，它并不是一个牟利的机会。也就是说，房东不能看到承租人生意好、品牌好、营业高，就建议承租人签署这样一份条款，并标一个不合理的数额。承租人是有权向法院提出异议的。

另外，本案对租户也是一个警醒，受到疫情的影响，市场上越来越多租户主动寻求“营业额租金”安排。那么，此次判决明确提出了，由于不属于租约条款，法院无法对营业额租金提出命令。也就是说，在续租或安排新租约的时候，租户恐怕也很难向法院提出收取营业额租金的合理性了。

我们建议，双方在签署任何租金协议之前都应该好好研究相关法律，看看自己是否真的适合这样的租金安排。此外，双方需要好好商谈并签署一份更详细的合约，把所有的相关条款以及可能会发生的潜在问题都列出来，比如，限制金额幅度以及续约后的相关安排，这样才可以安排一份比较合理的租约，也可避免以后的法庭之争。

今天的文章就到这边，如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都可以进一步咨询丽莎律师行。

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上周三，丽莎发布了一篇文章《在英国买房，究竟选新房还是旧房？》，看完后，莎粉可能有了买新房的想法。在购买新房聘请律师的时候，莎粉们可能有了新疑问，为什么新建房产的律师费会贵一些呢？

许多人喜欢新房，认为它非常现代而且节能。然而，购买新房的法律程序相对复杂一些，所以，收费也稍微昂贵一些。那么，它究竟有哪些不同呢？房产律师需要如何为您把关呢？

今天，丽莎律师行房产部门律师团队为大家详细介绍：

• 为什么新建房产的法律程序会更加复杂？
• 房产律师主要帮您审查哪些方面？
• 新建房产的购买和产权转让程序
• 新建房产法律费用如何？
• 其他建议

→ 为什么新建房产的法律程序会更复杂？

在英国买房，无论您是购买新房还是老房子，都必须聘请一名律师帮您处理产权转让的相关问题，有兴趣请回顾丽莎的旧文《在英国买房，为什么一定要找房产律师？》

总的来说，购买新建房产与购买现有房产的过程有些不同，比如：

您需要提前支付预订定金（通常是不可退还的）

在换房之前，您不能参观房产（除非它已经建成）

您预订房产后的28天内需要进行交换合同（即使房产还没有建成）

此外，新建房产容易出现的潜在问题比较多，风险会比老房子高一些：

新建房产的建造有可能不符合当地的规划规定

新建房产未能安排国家房屋建筑委员会（National House Building Council）检查

开发商未能完成道路和下水道的协议

房屋建造不符合原始计划

基于不同的购买程序以及高风险等因素，新建房产的法律程序会复杂很多。这意味着，律师需要为买家搜集以及审查各种材料，以保障您将要购买的房屋建设符合法律法规；其次，律师需要确保合同里的每一项条款都是对买方有利的，比如说，他们需要确保您的定金得到保护了，确保新建房产需要有具体的完工日期；同时，他们还需确保您可按时收房，如果开发商在规定的时期内无法完成，买方可得到什么样的保障等等细节问题。

房产律师主要注意哪些问题？

在新建房产产权转让过程，房产律师主要为买家审查和把关以下内容（但不局限）：

检查规划许可：检查该房产是否按照正确的规划许可建造，天然气、电器、水和排水系统是否连接，以及道路是否已被采用。此外，律师还会进行任何其他相关的当地搜索。

检查房产的产权：确定该房产是租赁产权还是永久产权。如果您购买的是新建的公寓，这将是一个租赁产权房产。租赁物业通常会有地租费以及昂贵的年度服务费，以支付建筑内部公共区域和场地的维护和保养费用。因此，律师的任务是知道这些费用是什么，它们每年可能会增加多少，以及它们到底包括什么。

揭示任何限制性条款：律师将检查租约里是否有任何限制性的条款，比如说，哪些条款禁止您对房产进行某些改动。或者说，禁止您在没有事先许可的情况下扩建，或者根本不允许扩建。

检查您的正式抵押贷款报价的条件

帮您查看新建房产的保险以及解释如何保护您的利益

→ 新建房的购买以及产权转让程序是什么？

和购买老房子的程序差不多，但略有一些区别，我们分为四个阶段：

第一阶段：预定房产或地块

如果您购买新房，您需要向开发商支付预定费——预定费由开发商制定的，范围从100英镑到2000英镑不等，对于一些昂贵的高端物业，您可能需要支付的预定费会更多。这一笔预定费可以帮您拿下这一套房产，防止开发商将该地块卖给其他买家，当然，它也赋予您时间思考，在这个时间范围内，您还有退出购买的权利。通常来说，这个预定期在28天。

在这个阶段，您应该从开发商那里得到一份预订协议，其中包括：

购买价格；

购买价格中包含的内容，如房产中的固定装置和设备；

每年的服务费和管理费可能是多少，以及费用包括什么（对于租赁权）。

预定协议：《房屋建筑商的消费者守则》规定，开发商应向买家提供预订协议。如果您没有得到一份，你应该向开发商索取。

当销售完成时，该金额将从您为该房产支付的最终金额中扣除。然而，如果您提前反悔了，想要退出购买，您会失去这一笔预订费。这里需要提醒的是，在您承诺支付预定费之前，有必要找到一个抵押贷款机构，让他们发一个证明文件，原则上说明贷款机构愿意借给您多少钱来买房子。

第二阶段，律师介入

一旦您预订了房产，您就应该委托房产律师进入您的购房程序，

您的律师将与开发商的律师合作，获得一份合同草案的副本。他们将检查合同是否对您有利，并提出他们遇到的任何问题以及我们在第二章节提到的所有内容。

第三阶段，换房

一旦您的律师对所有问题的解决方案感到满意，他们将与开发商的律师交换合同。在这个阶段，您需要支付您的首付款了，通常是全部购买价值的10%左右或不等。

您的律师会负责收这一笔费用，随后把它转给开发商方的律师。您还需要签署一份合同，说明您同意以目前的要价购买该房产，并在完工后付清余款。

由于新房需要一段时间来完工，您的律师应确保合同价格在交易时被锁定，以保护买方在交易完成前免受房地产价格上涨或下跌的影响。否则，房产估价的变化可能会对您获得抵押贷款的机会产生不利影响。

在换房的阶段，房产律师还会为您做最后的搜索以及相关检查。

第四阶段：完成

对于新建房屋来说，竣工通常是在开发商完成建筑工程后的10个工作日内进行，他们需要等待建筑控制部门确认，该建筑的结构是安全的。

在这10天内，您应该确保抵押贷款机构的估价师以及您聘请的测量师可以做最后的检查，并准备一份故障清单。完成一份故障清单是为了通知开发商该房产的任何外观或结构问题。例如，有污点的油漆工作或有问题的屋顶等。

然后，开发商应努力解决维修报告中提出的任何问题。

您的律师将安排支付印花税（如适用），同时在土地登记处登记您的所有权。他们还将在NHBC登记您的所有权，并将您的担保证书转发给您。

→ 新建房产的收费标准如何？

通常来说，房产法律费用的收取标准会按照不同的产权来进行划分。租赁产权的法律费用通常更加昂贵，因为律师必须要完成额外的工作，比如检查租约的长度以及与房东（物业地主）联系，向他们或物业管理人发出通知，或者获得有关物业费和管理细节的相关信息。

在这样的基础上，如果您的房产属于“新建”的，它还会产生额外一笔费用，这笔费用从200到1000英镑不等，不同的律师行有着不同的规则，有些律师行会有一个打包价（直接给您一个总价），有些律师行会单独列出来。

→ 其他购房建议

购买任何新建房产都与购买现有房产不同，为了减少失去新建房产的风险，在您决定预订新建房产时，请尽快找到一名房产律师。此外，为确保您的购买顺利且无压力，丽莎建议您要确保找一位在购买和出售新建房产方面有着丰富经验的房产律师。如果您购买的是期望或计划外（Off-plan）房产，这一点尤其重要，我们接下来也会写一篇关于购买期房的相关注意事项。

如果您在购买新建房产有任何法律疑问，都可进一步联系丽莎律师行。丽莎律师行房产律师团队有着多年的房产转让经验，可以为您提供专业的服务以及建议。

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新年开始之际，丽莎曾经为大家揭露了英国移民局在2021年的最新季度报告中，大幅减少对于工签赞助人（也就是雇主们）采取移民执法行动的情况。

当时我们就在文章中分析，这样的变化反映著英国政府对于高技能移民抱持的欢迎态度，所以连带对于身为“赞助人”的雇主们可能都更加友善了。

值得一提的是，在对于高技术移民的“欢迎”态度上，就“工签”方面来说，除了现有的Skilled Worker（技术工签）制度，比起过去的Tier 2普通工签，要来得更加开放；更好的消息是，在今年即将迈入的春季，雇主和雇员们还将迎来“更为弹性”的工签制度。

→ Scale-up（成长型公司工作签证）

根据英国内政部的计划，进入2022年春季（也就是不久后），英国将会正式推行新签证路径，而其中一种被视为“更弹性”工签的Scale-up路径，就十分值得关注。

据英国政府先前的宣布，Scale-up Route最早将于今年3月正式实施。

而之所以这类签证路径被称为“更弹性工签”，则是由于相比于现有的Skilled Worker（技术工签），Scale-up签证将不要求雇主须具备“赞助资质”（Sponsor Licence），就能够聘请海外员工来英合法工作。

所以，英国政府在最早介绍这类新签证路径的时候，也称它为“快速”工签路径（Fast-Track）。

原因很简单，因为目前的Skilled Worker路径要求，雇主身为赞助人，必须先申请到合格的赞助资质（Sponsor Licence），才有权“赞助”海外员工来英为其工作。

但对于一些规模较小的企业，申请赞助资质的流程不论在时间或费用的成本上，可能都不是容易负荷的。

这也就是为什么，英国政府在为求通过海外人才促进英国经济发展的前提下，希望加速英国当地雇主们招聘海外雇员的程序；某种方面来说，也是更鼓励或至少让招聘海外雇员这件事变得更加容易、弹性一些。

→ 所以，Scale-up并不是“赞助型”签证？

如果单纯从雇主不需要有Sponsor Licence的角度来说，可能会觉得不是；但实际上，雇主希望通过Scale-up路径来聘用海外人才的话，还是需要满足移民局的特定要求才可以。

从另一角度来说，这也算是Scale-up路径会被称之为“成长型公司”工签的由来；就是说，想要为员工申请Scale-up工签，雇主/企业必须符合以下要求：

该企业在过去3年内的平均年收益，或者（所创造的）就业增长率/就业人数，增长超过20%；并且

在这个“3年期间”的最开始时，该企业已经有至少10名雇员。

并且，对于“被聘用”的海外雇员，也需要满足以下要求：

首先，雇员必须获得“符合资格”的英国企业，给出的“高技能”工作Offer（所谓“符合资格”基本就是上面列出的两项条件，虽说达不到上述要求的企业，如果可以证明在未来可以实现强劲的增长，也可能满足条件，但进一步如何判断，还需要看移民局之后的宣布）；

同时，雇员的年薪必须至少达到33,000英镑（这和现有的Skilled Worker的一般年薪门槛25,600镑相比，是高出不少）；

并且，雇员同样需要满足英语要求（目前尚未公布实际要求，但预计会是B1程度）；

最后，虽然雇主并不需要“赞助资质”，但某种程度来说，这类签证还是算“赞助”性质，因为申请的时候，移民局还是需要对雇主做一定的确认和认证——目前有的说法是，雇主仍需要满足类似于“赞助资质”的特定要求，来确认该雇主是符合资格并且之后仍会遵守相关合规规范的（差别只是说，雇主不必花费更多的时间和金钱，去真的申请一份Sponsor Licence）。

→ 除了免除“赞助资质”的要求，没有其他好处吗？

还是有的。对于雇员来说，Scale-up工签一定程度上赋予了雇员更大的自由。这包括：

成功获签Scale-up工签的申请人，除了能合法在英国工作，还能更换工作和雇主（不像Skilled Worker那样，换了赞助雇主基本就需要再次申请签证）。不过，移民局应该还是会对Scale-up工签设置一定的长度，比如雇员需要至少为一开始“赞助”的雇主工作6个月的时间，才可以为其他雇主工作；

相比Skilled Worker的5年永居路径，Scale-up工签将会提供“更快永居”的可能，最早可以满3年转永居（当然，届时申请人是需要满足一定的永居要求，至于细节部分必须等到之后移民局的进一步宣布）；同时，Scale-up工签也允许“续签”的可能。

→ 利好不只Scale-up，高潜力人才签证（High Potential Individual）也将同时推出！

这类签证丽莎先前已经稍微有为大家介绍过——“高潜力人才”将是一种商业签证，和以上不同的是，这类路径不属于“雇主赞助”制度。

据已知宣布，“高潜力人才签证”将会开放给毕业于“全球顶尖大学”（Top global university）的毕业生（虽然说，内政部可能允许其他方式（替代指标），来证明申请人是具备“高潜力”的）。

而在“全球顶尖大学”这项要求上，有可能会参考目前具有全球性声誉的排名如：

QS World University Rankings（https://www.topuniversities.com/university-rankings/world-university-rankings/2021）

Times Higher Education World University Rankings（https://www.timeshighereducation.com/world-university-rankings/2021/world-ranking#!/page/0/length/25/sort_by/rank/sort_order/asc/cols/stats）

Round University Ranking（https://roundranking.com/ranking/world-university-rankings.html#world-2021）

在”替代指标“上，则有可能会基于以下：

高薪资（满足一定薪资线）；

具备硕士以上学历（不只有学士学历而已）；

来自STEM背景（也就是持有科学、科技、工程或数学领域的高等学历，属于英国政府重点需求的人才）；

年龄（比如年纪越轻、越受偏爱）。

→ “高潜力人才”的好处？

除了以上所说的，高潜力人才签证将是“非赞助制”；把“它”拿来和目前的Global Talent（全球人才签证）相比，也不像Global Talent那样，高潜力人才签证也不需要”担保制度“。

同时，这类签证同样允许申请人在未来（满足相应要求的前提下）续签或转永居，目前来看“高潜力人才”同样属于5年永居路径。

和前面Scale-up工签不同的是，高潜力人才签证（High Potential Individual）将允许申请人在“没有”拿到工作Offer的情况下，就可以申请该签证合法在英国工作、换工作。

丽莎结语：简单说，不论申请人适用哪种即将启用的新签证，亦或是现有的移民路径，我们可以确定的是，即将到来的春季，将为雇主和雇员都带来更多可能或机会。

当然，就如英文常说的一句话：”The devil is in the details“（魔鬼藏在细节里），各类路径不论是新的还是原有的，都有该路径的相关规定和要求。

实际对于赞助人或申请人来说，更适用哪一个，还是需要在移民局宣布进一步细节的时候，根据自身情况去判断的。

不过，如果您感兴趣的话，其实可以现在就开始准备。不论是雇主或者雇员，如果您在申请方面有任何疑问，都可以直接询问丽莎，我们尽力根据您的情况，为您提供最适用的建议。

好的方面是，更多的路径，带来了更多的可能。对于想要来到英国或者继续留在英国发展的人来说，即将到来的“高技能”类新路径，自然提供给当事人更多弹性的选择。

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本周《丽莎房产快讯》，我们将带大家看的新闻有：

• Halifax 公布最新房价数据：生活成本的挤压将使房价增长大大放缓
• 随着生活成本的上升，利率再次上调，对房主来说意味着什么？
• 政府发话：第21条驱逐将被进一步被废除，房东不可以无缘无故把租户赶出家门
• 80万出租房将被迫进行升级，房东们该怎么办？
• 市政税退税机会来了：谁有资格获150英镑退款，如何申请？

英国房价增长将大大放缓

今天上午，英国最大抵押贷款机构Halifax发布最新报告称，2022年1月，英国房价上涨0.3%，值得注意的是，这是自去年6月以来最缓慢的一次月度增长。

然而，按年度计算的话，英国房价年增长率仍然稳定在9.7%，这让英国平均房价又上升到了一个新的高度。

截至2022年1月，英国平均房价上升到276,759英镑，比去年同一时期上升约24,500英镑，比两年前（疫情前）上升37,500英镑。

其中，威尔士的年度涨幅最为强劲，房价上升13.9%，然而，威尔士房价的本月涨幅也呈现下降的趋势，目前，威尔士平均房价为205,253英镑；此外，苏格兰的平均房产价格也有所下降，年度上涨放缓至8.9%，截至2022年1月，当地平均房价为192,69英镑。

在北爱尔兰，价格比去年增长10.2%，1月份的平均房产价值为170,982英镑。

在整个英格兰，西北地区仍是表现最强的地区，房价同比增长12%，平均房价为213,200英镑，其他的信息可参考下图（Halifax数据）

此外，Halifax的报告还显示，1月份伦敦的年度房价继续上涨，这是伦敦连续第三个月的上升了，月度增长达到4.5%。该数据比去年12月高出两倍，也是这一年多来的最高数值。

然而，受到通货膨胀影响，生活成本会越来越高，房地产行业的专家们都认为，英国房市预计将要降温。

Halifax的总经理Russell Galley评价，可负担性已经处于历史性的紧张状态，使得进入房产阶梯变得更加困难。

“在2021年的活动高峰之后，交易量正在恢复到更正常的水平。由于房价涨幅继续超过收入增长，可负担性仍处于历史低位。尽管去年首次购房者达到创纪录的水平，但由于首付款要求仍然具有挑战性，年轻一代仍然难以负担。

“这种情况预计在短期内会变得更加严重，因为家庭预算将会越来越大，买房人可能会逐渐减少。房价增长速度可能大大放缓。”

独立房产中介James Pendleton的房产专家Lucy Pendleton说，供应、负担能力和购房者的耐心都在被拉伸。家庭预算的增加会让整个事情都变得不稳定。

Lucy认为，上周公布的能源账单大幅上涨将继续创造压力感。在生活成本如此之高的情况下，特别是首次购房者，将发现很难保持他们在游戏中的地位。

“慢慢地，买家的数量将被不断减少，只有那些有多余资金的人，才会被市场留下来。抵押贷款成本已经上升了几百英镑，而英格兰银行可能会采取更多的干预措施。”

生活成本上升，利率继续涨

正如Halifax的报告所说，生活成本的压力将迫使房市变冷静。此外，还有一点也值得投资者们关注，利率上升也将成为另外的压力。

上周，英国央行在三个月内第二次提高利率，已经从0.25%上升到0.5%。有数据统计，约有200万借款人（采用可变利率抵押贷款的房主）将会看到他们每月的还款额上升。

随着食品价格上涨、能源成本上升，紧接着国家保险缴款将在4月也增加，消费者已面临着开销压力。这一回，利率的增加将会进一步给房主带来打击。

英格兰银行警告说，家庭面临着三十年以来最大的可支配收入下降幅度。

那么，利率的上升对房主来说意味着什么呢？

只有当您的抵押贷款是随着银行利率的变化而上下波动的情况，您才会受到该利率变化的影响。通常来说，这些抵押贷款包括：跟踪交易或标准可变利率。

根据抵押贷款贸易机构UK Finance的数据，大约74%的抵押贷款持有人是固定利率交易，他们每月还款额不会有任何变化。然而，约有85万房主使用跟踪抵押贷款，而110万房主使用标准的可变利率，这些房主将看到账单的变化了。

打个比方，拥有20万英镑抵押贷款的人，在最近一次加息后，他们的还款额将增加约24英镑，一旦计入之前的增长，他们的月付款额将增加不到40英镑。

所以，如果您使用的是固定利率抵押贷款，您将不需要担心利率的上升，直到您的交易结束。如果您是跟踪式抵押贷款，并想保护自己免受利率上升的影响，您可能需要把它转为固定利率。但是，丽莎想要提醒，在您这样做之前，请确保您不会因为提前结束交易而产生任何罚款。

如果您使用的是标准可变利率，您可以在任何时候转换到新的抵押贷款。

无过错驱逐将被废除

《白皮书》（White paper）是英国政府对外发布的政策文件，阐述政府将要写入法律的内容，并把这些计划开放给其他议员进行审查。

上周，住房和社区及部长MichaelGove发布最新《白皮书》计划，有一部分的内容将影响房东。

最重要就是关于驱逐的问题。

目前，根据英国现有法律“第21条无过错驱逐”规定，即使租户没有做错事，房东也可发起第21条驱逐通知。租客在接到通知后，必须要腾出出租房。

然而，根据最新《白皮书》规定，第21条驱逐规定将被废除。也就是说，根据新计划，房东将不再能够无缘无故地把租户赶出他们的房子。

对于租户来说，这确实是好消息，它会给租户们更多的信心，让他们有一个更稳定的家。而对房东们来说，您想要拿回自己的房子，将会变得很艰难。

据了解，2019年，政府就有计划废除第21条通知的规定了，然而，由于争议比较大，此后一直在咨询阶段。此次，《白皮书》把该内容公布，这个事情应该就属于板上钉钉的事了。目前，市民们只需等待该规则的细节出台。

此外，此次《白皮书》有关租赁市场的计划还包括：打击无赖房东。

据《白皮书》称，政府计划引入房东登记制度，建立一个全国性的数据库，这样就可以让各地政府更容易访问和监视无赖房东。如果房东违反了新的准则，他们将被从官方名单中驱逐。

劣质出租房将严格惩罚

此次《白皮书》中，还有一个计划非常值得关注，在这里，我们单独报道——

作为打击无赖房东的一部分，新任住房部长Michael Gove要求在周三宣布立法，要求房东升级约80万套不符合安全、温暖和良好维修状态的房产。此外，如果租客发现他们的房屋低于最低标准，房屋租赁者可强迫房东把他们房子改造得更好。

目前，成千上万的租户家庭正在与恶劣条件作斗争。根据最新的英国住房调查，2020年，21%的私人出租房屋没有达到预期的最低住房条件标准。根据最新的政府数据，在英格兰北部和中部地区经常看到不合格的劣质房屋。大约34%的私人出租屋被列为”不体面”，而在东南部只有17%。

因此，住房部长Michael Gove制定了“体面住宅标准”的新的规则。

什么样的房屋才达到体面住宅标准呢？

根据规定，房屋必须处于合理的维修状态，有现代化的设施和服务，并有合理的绝缘和加热水平。据了解，该标准过去只适用于社会住房，但现在私人出租的住房也必须符合这些标准，这是有史第一次。

政府要求，80万套出租房必须在2030年之前都需要进行改进。达到这一标准后，英格兰的劣质房屋数量将会减少一半。

住房部长说：

“没有人应该生活在一个不合格的房子里，无论其使用权如何，所以我们的首要任务是为每个人创造一个更公平的私人和社会租赁部门。”

此外，政府还表示，需要实施罚款和禁令，以阻止一些惯犯将租户置于恶劣的条件下。不过，罚款和处罚的具体内容尚未披露。丽莎猜测，政府可能会很快制定出惩罚金额。一旦我们知道更多的细则，我们将立刻发布一篇文章通知各位房东。

哪些地区的房产业主可获得市政税退税？

在上周三政府发布会上，财政部长RishiSunak宣布，为议会税率在A至D级的家庭提供优惠，给他们减少一些市政税。具体来说，数以百万计的英国人将有机会拿到150英镑的市政税退税，一些特殊地区的市民将获得更多的支持。

那么，谁有资格获得150英镑的市政税退款？

据政府发布的消息称，市政税退税将适用于英格兰所有处于市政税区的A、B、C或D级的家庭。据统计，这将涵盖大约80%的家庭或大约1500万个家庭。由于市政税是基于房产价值的，低价值房屋比例较高的地区将受益最大。A是最低的等级，H是最高的等级。

因此，您可通过向当地政府查询或通过邮编查询器来了解您的市政税率，查看您是否可以获得优惠以及获得多少优惠。

符合资格了，该如何申请？

对于那些通过直接借记（Direct Debit）支付的人，政府将使用银行账户的详细信息，将150英镑的一次性支付到您的账户。如果您符合条件，政府会在4月起直接向您的卡里发放资金。

如果您不通过直接借记支付，政府将处理索赔，在缴纳税费的时候，可向收费方进行联系。

那么，哪些地区将从中获得最大利益呢？

根据最新的数据，英格兰东北地区的130万套房产中的110万套将获得帮助。在西北部的340万套房产中，总共有290万套房屋将获得支持。约克郡和亨伯郡有250万套住宅，其中220万套将获得折扣。在东中部地区和西中部地区，分别有210万和260万套住宅，其中，180万和220万将获得折扣。

同时，在伦敦的370万户家庭中，250万户将获得150英镑的退款。

而东南地区的480万个家庭将获得资金减免，在西南地区的260万个家庭中，210万个家庭将从帮助中受益。

如果您发现不输于这个范畴内的，丽莎建议您检查是否有资格获得市政税的其他折扣或豁免。比如说，单身人士可以获得25%的折扣，而学生则完全不必支付。

好了，本期《丽莎房产快讯》就到这里。我们下一周再见！

如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都可以进一步咨询丽莎律师行。

任何英国税务方面的问题，也欢迎联系咨询丽莎会计行。

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上周五，丽莎和莎粉们讨论了最近一则有关英籍申请的案件（想复习可以参考这里：《震惊！英最高院支持移民局“暴利”收取孩子入籍上千镑申请费》），今天，丽莎再带大家来看看另一则最新出炉，有关“取消英国永居”的上诉法院判决。

这则判决为R (C1) v Secretary of State for the Home Department (Rev1) [2022] EWCA Civ 30，由于案件牵涉到国家安全的层级，所以有关当事人的个人信息并不多。

不过可以知道的是，当事人化名为C1。C1曾在2017年7月获得英国永居身份。

2018年11月，C1离开了英国，并去了伊朗。就在他人在英国境外的时候，英国内政部在该年的同月（其实也就只有6天后），决定取消（Cancel）C1的英国永居身份。

内政部这么做看来是铁了心，不想让C1再回到英国。

→ 高等法院的胜诉？

后来，C1还是有回到英国。只不过，他是从乌克兰，经法国加莱港，然后横跨了英法海峡（英吉利海峡），最终于2020年4月，才又再次入境英国的。

然而，C1踏上英国土地后，随即被英国移民局认定是“非法移民”（因为他原有的永居身份已经被取消，不再持有合法身份），C1因此被“拘留”直到现在。

（注：从法国加莱港（Calais）横渡英吉利海峡踏上英国港口、入境英国，是很常见到的非法移民偷渡路径。）

内政部是根据《2000年移民（入境签证及居留签证）法令》的第13条之7（Article 13(7) of Immigration (Leave to Enter and Remain) Order 2000），将C1的永居身份给“取消”的。

上述Article 13(7)赋予内政部（移民局和移民官员）权力，可以取消“人在境外”当事人的英国“签证”。

有趣的是，这个“英国签证”应该如何定义，就成了双方争论的点。

C1那方认为，Article 13(7)所指的“Leave to Remain”（签证）是指“有限期”的。换句话说，这并不包括“具永久效期”的英国永居身份。

因此，C1的代表律师就向法庭提出，内政部当初的“取消”是无效的，因为C1当初持有的是“永久效期”的签证（也就是英国永居），而不是“有限期”签证；所以内政部是无法以Article 13(7)来取消C1的永居身份。

既然如此，C1的律师就认为，C1的永居没有被成功取消，他就还持有该身份，那么，他是不应该被视为非法移民而被拘留起来的。

高等法院是如何回应的？

负责审判的法官Justice Jay表示，虽然他“不是很愿意”这么说（他原话用的就是“Reluctantly”），但他基本站在C1那方。

Justice Jay称，虽然Article 13的实质性条款（Substantive provisions）是适用英国永居身份的，并且若是有效的“有限期”签证，可以依照Article 13被“取消”，而永居身份却不能的话，似乎是有所反常的——但他却也认为，单以Article 13(7)来看，确实不赋予“取消”（Cancel）永居身份的权力。

Jay法官甚至还说，他还认为Article 13——也其实没有赋予内政部，得以取消“有限期”签证的权力。

（Jay法官补充，如果要让Article 13具备这类权力的话，当初（立法的时候）是需要在《1971年移民法》（Immigration Act 1971）的Section 3B(1)纳进去相关权力，才能够有效的。）

高等法院于是判定，内政部当初对于C1的“取消”是无效的；因此，C1并不是“非法移民”，移民局没有拘留C1的权力。

→ 内政部的上诉？

自然，内政部对于高等法院的判决是不满意的，于是这个案件继续来到了上诉法院。

而这一次，内政部在上诉法院竟拿下了胜利。上诉法院扭转了前面高等法院的判决。

在上诉法院的裁决中，认为C1这个案件的主要争论点在于——该“Leave to Remain”究竟有没有包含“Indefinite Leave to Remain”（永居）。

对此，上诉法院不同于前面高等法院的看法，认为《1971年移民法》的Section 3B，已经赋予了英国内政部（因特定情况/原因）取消人在境外当事人“签证”的权力。

而C1的情况，已经符合触发Article 13(7)的“特定情况”，也就是内政部可以因此取消（Cancel）他的签证。

上诉法院进一步说明，不论是在Section 3B，亦或是Article 13(7)中，都没有明确限于“Limited Leave to Remain”（有限期签证）——两者都是指“Leave to Remain”（签证）。

因此，上诉法院认为，这里的“签证”（Leave to Remain）应该包含“有限期签证”（Limited Leave to Remain）和“永久签证/永久居留”（Indefinite Leave to Remain）两种；否则，只限于其中一类，是不合理的。

最后，上诉法院判定了内政部胜诉。

丽莎结语：这个最新判决代表什么？

简单说，通过上诉法院这次的“扭转”，确认了英国内政部既有“取消”（Cancel）又有“撤销”（Revoked）一个人永居身份的权力。

当然了，内政部应该选择“取消”或“撤销”，需要视情况看应该依照哪个法条，去采取行动。

从C1的例子来说，原本如果内政部败诉的话，那么就无法通过Article 13(7)去“取消”他的永居身份了。

（虽然说，内政部还是可以改为以《2002年国籍，移民和难民法》（Nationality, Immigration and Asylum Act 2002）的Section 76，去“撤销”（Revoked）当事人的英国永居身份。）

这看起来是一个“技术性”问题，但其实就移民案件来看，很多时候牵一发动全身。

如果内政部无法“取消”而只能“撤销”一个人的永居身份，自然代表当初他们对于C1的行动将变成无效，而C1能够继续保有他的永居身份；之后内政部还想要对他采取行动，就必须依照其他法条去操作，而且还必须有合法的依据。

这对于内政部来说，自然会是很大的麻烦。

然而现在，既然判决已经被扭转，永居持有人就需要更谨慎可能导致永居被“取消”的情况。最起码，从C1的案件我们可以得知，对于人在英国境外的当事人，移民局是有权“取消”当事人的永居身份。

有关永居身份方面的话题还有很多，丽莎过去以来其实也写过不少。所以我们想在这边问莎粉，对于永居方面的话题，还有哪些特别关注或疑问的部份，都可以留言告诉我们。我们争取之后特别为莎粉们加写您所需要的专业文章，或者通过影片来进一步说明。

今天的文章就到这边，如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都可以进一步咨询丽莎律师行。

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