13 London Road,
London, SE1 6JZ
020 7928 0276
info@lisaslaw.co.uk

新闻与见解

华人们对“结婚彩礼”的概念应该不陌生,它是中国旧时婚礼程序中很重要的一部分。作为男方,假如您想顺利娶到心爱的老婆,就得给新娘支付一笔彩礼钱。这笔彩礼不一定是资金,还包括:婚房、家具或生活用品。

 

彩礼环节在新时代的婚姻中已逐渐淡化,当代年轻人提倡爱情与金钱无关的思想。然而,长久的习俗早已在老百姓心理根深蒂固,在中国许多地方,老一辈们还继续秉承彩礼习俗,为孩子们张罗一切。在亚洲的其他国家,也有着相似的“彩礼程序”,有些国家甚至把“给彩礼钱“列为强制性法律行为。

 

然而,这一点在西方婚姻当中相当不同,西方是没有“彩礼”这一种概念的。因此,在英国的婚姻法中,并没有专门针对彩礼做出的任何规定。然而,英国居住着世界各国的人群,当国外夫妻遇到这些纠纷时,似乎也无力在这里争夺回自己的权益。近些年,随着相关纠纷案多了,英国高等法院也逐渐接受各地的文化或宗教习俗,并允许当事人可根据当地文化风俗来拿回相关赔偿。

 

最近,一女士就通过高等法院要求前夫按照伊斯兰法偿还全额彩礼金。该案件得到社会各界的关注,法律界认为,如果这名女子在英国法院取胜了,这会是一项具有里程碑意义的判决。未来,它可能促使英国法律可和不同国家对于彩礼支付的立场保持一致。

 

 

没有彩礼,婚姻无效?

 

2017年1月,Nazma和丈夫在英国举行了婚姻。据说,这是一场被父母包办的婚姻,双方之间并没有什么感情。因此,这一对新婚夫妇的婚姻关系维持不长,同年晚些时候他们就分居了,并于2018年离婚。

 

然而,俩人本可平静离婚,却因“彩礼”闹到了法庭。

 

原来,彩礼不仅是咱们中国人讲究的老习俗,它在很多亚洲国家都有着相同的规则。在伊斯兰教婚姻里,这一份“彩礼钱”被称之为“Mehr”。根据当地的法律,丈夫需要在迎娶妻子时支付其金钱、珠宝、家居用品、家具或任何其他形式的财产。它是相当重要的环节,如果没有这一份“Mehr”,婚姻是无效的。

 

在当地人的眼里,彩礼是丈夫给妻子的一份承诺,他们会把“Mehr”的相关事项列在一份婚姻合约里(Nikah)。一般来说,新娘和新郎的父母或监护人在新人结婚前以口头或书面形式达成协议。

 

随后,在结婚仪式上,主持结婚仪式的主持人就会在双方面前明确说明彩礼是什么。接着,新郎要在证人面前选择接受或同意,并记录在结婚证书上。从此,彩礼便成为新娘的绝对财产了。还有一点很有意思,这一份彩礼可以是在当时支付的,也可以选择延期支付。如果新郎选择延期,就会被记录在结婚证书上。

 

有了这一份协议,这一份彩礼就属于丈夫对妻子的债务——(除非丈夫已把彩礼交给妻子了,或者妻子根据自己的意愿选择免除债务或部分债务),妻子有权在婚姻期间的任何时候或在婚姻解体时要求得到她的全部彩礼。

 

 

一女将前夫及父母告上法庭

 

然而,Nazma对《卫报》说,她从始至终并没有收到全额彩礼。

 

不知道是什么原因,夫妻俩在结婚证书上写的是五千英镑左右的彩礼金额。可是,在他们的婚礼仪式进行时,Nazma的前夫以及前夫的家人们当着众人(女方的父亲以及相关婚礼证人)的面口头承诺,要给她支付55,000英镑的彩礼。

 

她说:“我的前公婆只向我支付了5,005英镑,拒绝支付剩余的款项。更严重的是,我前夫和他的家人都否认有这一份口头合约。”

 

没办法,为了拿回自己的利益。在离婚后,Nazma将她的前夫、前婆婆和前公公告上英国法院,要求全额支付她的mahr——价值约为55,000英镑。

 

不过,由于婚姻结婚仪式是在英国举行的,英国法院是否可以允许这名女子按照当地的法律来拿回自己的权益呢?

 

目前,该案件还没有得到进一步结论。

 

 

丽莎看法

 

据了解,由于英国居住着许多国外夫妇,他们虽在英国举办结婚仪式,但却依旧秉承着不同国家的宗教规定以及文化习俗。然而,英国是没有针对各国法律设定的相关规则,因此,在这些外国夫妇处理婚姻纠纷的时候,可能无法用他们家乡的法律来为自己争取回最大的权利。

 

而针对彩礼这一说,根据英国民法结婚的南亚妇女目前是无法在离婚时要求全额支付这笔礼金的。他们必须向家庭法院提出申请,而根据1973年《婚姻诉讼法》第25条规定,他们只可以申请部分款项,作为整体财务解决方案的一部分。

 

不过,这不代表“拿回全额彩礼”是完全没有希望。

 

丽莎律师行专攻家庭法的律师张昕蕾介绍,截止目前,英国法院确实也处理了不同国家关于彩礼的案件。比如:Shanazv Rizwan [1964] 2 All ER 993案;UddinvChoudhury [2009] EWCA Civ 1205案。

 

在第一个案件中,双方于1955年在印度结婚,并在书面婚姻合同中约定了延期的“彩礼”(Mehr)。1959年,丈夫与妻子离婚,妻子在双方居住的英国成功提起诉讼。她要求追回相当于延迟交付的“彩礼”(Mehr)1,400英镑。当时,英国法院还裁定,根据《伊斯兰法》的规定,丈夫在合同上有义务支付这一笔欠款。

 

在第二起案件中,法院还认为,为彩礼所做的安排确实允许双方签订一份可依法执行的合同,该合同不同于婚姻财产所产生的财务索赔。根据《伊斯兰法》,这些礼物和安排是绝对的,不能退还或扣除。

 

也就是说,这些案件最后的论点都是:假如合情合理又合法,没有理由说在英国法律下不能适用。因此,Nazma的胜诉还是有望的。

 

张律师认为,如果该案件胜诉了,确实是会给英国婚姻法又开一个先例,可以让更多夫妇有权利按照不同国家的法律要求,来处理他们的婚姻财务问题。然而,不管该案件的结果如何,它都是一个很好的例子。

 

“该裁决不仅适用于穆斯林女士,而且适用于所有具有相关传统文化背景的夫妇借鉴,无论他们在英国的移民身份如何,也无论是合同是口头还是书面形式的,如果是有理有据的,都可以在这里提出上诉。

 

此外,它还给各位莎粉提醒了一点,不管您有着什么样的文化习俗,在婚姻中只要牵扯到资金问题的——(彩礼也好,嫁妆也好或其他一系列资金都好),我们建议还是需要写一份婚前协议,把资金如何分配的问题一一列好,这样就可以避免之后一系列昂贵的法律诉讼了。“

 

如有家庭纠纷或拟定婚姻协议相关问题,请立刻联系丽莎律师行。我们会为您提供最专业的法律建议。

 

觉得丽莎的文章不错?请不要吝于点赞和转发!您的支持是丽莎继续前进的动力,我们将尽力为莎粉们提供最新最全的实用信息。

 

> 📱 丽莎的“掌上律师”服务 📱 <

 

 

如果莎粉们对于丽莎的“掌上律师”服务有任何疑问,或者想要了解如何使用丽莎APP,莎粉们可点击这里 ↓

 

《您的掌上律师行:如何使用丽莎APP?》

 

丽莎以简易图表,一步一步带您使用丽莎律师行的专属APP。

 

您和我们只有一键之隔。委托我们,您完全可以更加省时省力。对于住得远的莎粉,您更可以省下车费和舟车劳顿。丽莎只想为您做得更好。您说,我们做!委托丽莎,从来没有如此简单过!

 

如果莎粉们对于丽莎的“掌上律师”服务有任何疑问,或者有其他法律问题,都可以直接联系丽莎律师行(www.lisaslaw.co.uk),或者通过我们旗下官网《丽莎知道》微信公众号(UK-LISA)官方微博(www.weibo.com/lisaslaw)咨询丽莎。

 

丽莎律师行联络邮箱:info@lisaslaw.co.uk

联络电话:020 7928 0276

联络微信号:lisaslaw003

《丽莎知道》官方微博:www.weibo.com/lisaslaw;手机版:www.weibo.cn/lisaslaw

扫一扫,《丽莎知道》微信公众号:

author avatar
lisaslaw@web

终於来到星期五了,一月的第一个星期也将要完结。大家有为2022年订下什么新年决心(New Year Resolution)吗?欢迎留言和丽莎分享!

 

我们今天的视频是和英国房东与租客有关的。

 

最近接收到一位莎粉焦急的咨询,做为房东的莎粉说自己的保险公司要求店铺的电路检查报告,但莎粉多番要求租客进行检查却被无视。

 

莎粉十分无奈,不知自己到底可以怎样做。

 

房东可以强制要求租客进行电路检查吗?租客不予理会的话,房东可采取什么行动?房东的权利包括些什么?

 

现在,丽莎就带莎粉们走进英国房产 – 房东与租客的世界,解答您的疑问。

 

《租客不配合,不提供文件不让查店,该咋办?》

 

通过上面的视频,莎粉们是否更了解“房东与租客”了呢?

 

之后,我们还会继续以简单平易的方式,向莎粉们科普更多英国法律信息。

 

想要学习更多,记得关注我们!

 

丽莎还要提醒,所有我们制作的视频,都会同步发布在丽莎的官方YouTube平台。如果想要观看更多丽莎视频,可以关注我们(丽莎律师行)https://www.youtube.com/channel/UCPmpxpJNXwSfgy7_z6ljKmg

 

我们也有英文版YouTube(Lisa’s Law Solicitor):https://www.youtube.com/channel/UC3MHpkVaHm6EsGunDg1xUpQ

 

如果对于视频内容,英国法律的更多方面,还有任何疑问,都可以直接咨询丽莎律师行。

 

觉得丽莎的文章和视频不错的话,请不要吝于点赞和转发!您的支持是丽莎继续前进的动力,我们将尽力为莎粉们提供最新最全的实用信息。

 

> 📱 丽莎的“掌上律师”服务 📱 <

 

 

如果莎粉们对于丽莎的“掌上律师”服务有任何疑问,或者想要了解如何使用丽莎APP,莎粉们可点击这里 ↓

 

《您的掌上律师行:如何使用丽莎APP?》

 

丽莎以简易图表,一步一步带您使用丽莎律师行的专属APP。

 

您和我们只有一键之隔。委托我们,您完全可以更加省时省力。对于住得远的莎粉,您更可以省下车费和舟车劳顿。丽莎只想为您做得更好。您说,我们做!委托丽莎,从来没有如此简单过!

 

如果莎粉们对于丽莎的“掌上律师”服务有任何疑问,或者有其他法律问题,都可以直接联系丽莎律师行(www.lisaslaw.co.uk),或者通过我们旗下官网《丽莎知道》微信公众号(UK-LISA)官方微博(www.weibo.com/lisaslaw)咨询丽莎。

 

丽莎律师行联络邮箱:info@lisaslaw.co.uk

联络电话:020 7928 0276

联络微信号:lisaslaw003

《丽莎知道》官方微博:www.weibo.com/lisaslaw;手机版:www.weibo.cn/lisaslaw

扫一扫,《丽莎知道》微信公众号:

author avatar
lisaslaw@web

大家好!又来到周四的视频了!

 

2022年的第一个星期也差不多要结束,莎粉们过得还好吗?

 

相信很多莎粉都经历了一年一度的圣诞折扣季(Christmas Sale),某些商家的减价优惠更是持续到一月中旬,有人说这是全年血拼的最佳时节。

 

丽莎之前也制录过不少有关网上购物的小视频,而今天想和大家分享的是有关现金交易的注意事项。

 

有兴趣的可以直接使用YouTube重温:

 

《英國購物Discount多,但您能確定自己沒有被騙嗎?》

 

《英國網購新騙局! 騙徒截圖轉帳交易, 銀行拒絕支付? 苦主有冤無路訴!》

 

话说回来,今天早晨我们就收到了一位莎粉的咨询,他在eBay上看到一个打折的名牌包,卖家要求现金交易,莎粉当时不疑有诈,以为自己捡到便宜。

 

钱付了,回到家仔细研究刚买回来的包后,惊觉是假货!

 

当莎粉想要联络卖家付回公道时,却发现卖家已经消声匿迹了……

 

在这个情况下,莎粉可以怎样做?eBay要负起责任吗?莎粉能控告卖家吗?

 

现在,丽莎就带莎粉们走进英国诉讼 – 网上购物的世界,解答您的疑问。

 

《1万镑在网上买了一个假包,该怎么办?》

 

通过上面的视频,莎粉们是否更了解“网上购物”了呢?

 

之后,我们还会继续以简单平易的方式,向莎粉们科普更多英国法律信息。

 

想要学习更多,记得关注我们!

 

丽莎还要提醒,所有我们制作的视频,都会同步发布在丽莎的官方YouTube平台。如果想要观看更多丽莎视频,可以关注我们(丽莎律师行)https://www.youtube.com/channel/UCPmpxpJNXwSfgy7_z6ljKmg

 

我们也有英文版YouTube(Lisa’s Law Solicitor):https://www.youtube.com/channel/UC3MHpkVaHm6EsGunDg1xUpQ

 

如果对于视频内容,英国法律的更多方面,还有任何疑问,都可以直接咨询丽莎律师行。

 

觉得丽莎的文章和视频不错的话,请不要吝于点赞和转发!您的支持是丽莎继续前进的动力,我们将尽力为莎粉们提供最新最全的实用信息。

 

> 📱 丽莎的“掌上律师”服务 📱 <

 

 

如果莎粉们对于丽莎的“掌上律师”服务有任何疑问,或者想要了解如何使用丽莎APP,莎粉们可点击这里 ↓

 

《您的掌上律师行:如何使用丽莎APP?》

 

丽莎以简易图表,一步一步带您使用丽莎律师行的专属APP。

 

您和我们只有一键之隔。委托我们,您完全可以更加省时省力。对于住得远的莎粉,您更可以省下车费和舟车劳顿。丽莎只想为您做得更好。您说,我们做!委托丽莎,从来没有如此简单过!

 

如果莎粉们对于丽莎的“掌上律师”服务有任何疑问,或者有其他法律问题,都可以直接联系丽莎律师行(www.lisaslaw.co.uk),或者通过我们旗下官网《丽莎知道》微信公众号(UK-LISA)官方微博(www.weibo.com/lisaslaw)咨询丽莎。

 

丽莎律师行联络邮箱:info@lisaslaw.co.uk

联络电话:020 7928 0276

联络微信号:lisaslaw003

《丽莎知道》官方微博:www.weibo.com/lisaslaw;手机版:www.weibo.cn/lisaslaw

扫一扫,《丽莎知道》微信公众号:

author avatar
lisaslaw@web

租客最怕遇到不讲理的房东,房东则更害怕遇到糟心的租客。非要比起来,似乎房东更亏一些。您看,租户要是遇到不好的房东吧,大不了就不租呗。而房东呢,即使碰到租客欠租的情况也不能随意驱逐;遇上爱惹是生非的租户,您还得替他负点责任;和一些不爱干净又爱搞破坏的租户杠上了,房子都可以给您全毁了。

 

想要赔偿?房东还得花个九牛二虎之力才能合法合理地扣除押金。最糟糕的情况是,有些租户的押金总额根本就不足以修理损坏的东西。

 

这不,一名英国房东Danny就遭罪了。当他拿到钥匙打开自己的出租屋时——惊呆了,他的房子里堆满腐烂的垃圾,大概有一米多高,这些垃圾里还包括臭味熏天的排泄物!

 

 

夸张——房子垃圾堆积如山

 

Danny是一名专业房东,他和商业伙伴在大曼彻斯特奥尔德姆地区有一套出租房,18年来,这套出租房一直出租给同一名租户。据说,这位女房客是在环球信贷的帮助下租的这一套房子,平时,她的伴侣和儿子也经常住在这里。

 

去年11月,Danny与这名租户的租约截止了,看着房价大涨,Danny有了出售房产的想法。于是,他们不打算续租了。

 

租约期结束前,Danny已向租户发出了不续租以及搬走的通知书。然而,直到租约结束后,这名租户还是迟迟不愿意交回钥匙,一直拖着,这让他感到很困惑。

 

不过,双方最终还是谈妥,租户搬离了出租屋。然而,12月9日,当Danny拿到钥匙打开这一套出租屋的大门时,他看看到了惊恐的画面。原来,这就是这名租户迟迟不交钥匙的原因!

 

请各位莎粉们做好心理准备!!您肯定没有见过如此糟糕的房子。

 

每一个房间都堆满垃圾、杂物和腐烂的食物,垃圾的高度直达Danny的胸口,大概有1米多高,并且它们发出令人作呕的臭味,天花板也挂着蜘蛛网。可想而知,这些垃圾都是长期积累起来的。糟糕的是,房子里的墙壁和家具都被这些垃圾给损坏了!

 

Danny告诉媒体,屋里的所有东西都黏在一起了,包括猫砂、狗粮,几乎所有东西——这些垃圾还包括人类的粪便!!!每个房间就像经历了一场大屠杀。当他穿过厨房时,不得不挖地三尺才能成功走到后门。

 

“我推测浴室的马桶堵了,所以这个租户竟然在马桶外干起了排泄的事情。不仅如此,所有的东西都留在了马桶外面也不清理。太可怕了。我不知道人类怎么能像这样生活??它肯定已经持续了很多年,才会变成这样。”

 

当这套房产的模样被公开在网上的时候,所有网友都感到很震惊:

 

“怎么会有人类住在这里,从来没有见过这么恶心的居住环境。”

 

不得不说,丽莎也惊——呆——了!

 

 

房客只愿给500英镑押金支付清洁费

 

毫无疑问,谁看到这样的情景都得气坏,气晕了,甚至气呕了!Danny说,这些垃圾让他的房子的表面、地板和下层墙壁都染上了黑色霉菌和污垢,清洁费达到15000英镑!

 

然而,当他们找到租客时,这名厚颜无耻的前租客竟表示,他们只会用留下的500英镑的押金来支付清洁费用。

 

Denny说:“太夸张了,真正的清洁费用会是该笔费用的30倍!光是垃圾桶就要花掉我1400英镑。”

 

Danny告诉记者,他和他的生意伙伴准备出售该房产的,在发现这些恶劣状态前,他们已经和买家商定好了价格了。可是,他们现在不得不暂停销售!此外,由于前租户不理会,他们不得不承担这笔清洁费用,必须尽快清理所有的垃圾以及更换被弄脏的房屋内部,包括地板、浴室、厨房和浴缸等等。

 

他们只希望尽快清理肮脏的房子,以便在新的一年里进行翻新和出售。

 

到目前为止,Danny和一个朋友已经花了许多天的时间,把成堆的垃圾从房子里铲出来,这些垃圾整整装满了五个大大的垃圾桶。然而,清理完垃圾的房子还是很糟糕:

 

 

Danny不说,他会对这一件事罢休的。

 

据了解,这名房东已向警方和政府报告了租户的情况,并提出了刑事损害的指控,希望能让她赔偿部分损失。

 

“让我最无奈的是,社会总是针对房东,好像所有的房东都是坏的,租客就是弱势者。然而,我们不是,我已经做房东20多年了,我从来没有收到过任何一个租户的投诉。我大多数租户都是非常好的租户,他们住在房子里很多年了,所以我们很相信他们。

 

然而,这真的不可思议,她是第一个如此恶劣的人。不管花多少钱,我们都要把她告上法庭。我知道她没有很多钱,但需要指出的是,我希望通过法庭来追究她的责任,希望能让其他房东避免经历同样的磨难。你不能让人离开这样的房子而不受到任何影响。我不希望她把下一个房东也留在这种情况下,这是不公平的。”

 

目前,这件事情正在调查中。

 

 

房东定期检查房子很重要!

 

看完后,身份房东们的朋友们应该都会感到非常气愤吧。丽莎也希望这名房东能够顺利走完法律程序,拿到相应的赔偿。通过这个案例来看,丽莎也想提醒各位房东,您还是要提前做好准备,避免把房子租给这些可能对您财产造成破坏的租户。

 

无论您是通过中介来出租房产或自己DIY的房东,租户的背景调查环节是非常重要的。在签署合同之前,您一定要做好全面的租户背景审查,包括一些基本的信息:身份证明、以前的地址证明、雇主工资证明、工资单、信用记录等等。

 

当然,光是这些基本资料是不够的,您最好还是得拿到租户前房东的推荐信,或者拿到联系方式和前房东直接进行沟通,以判断这名租户的居住习惯。当然,也有一些狡猾的租户会使用一些假文件,因此,您还可以采取一些额外的步骤来验证租户前房东和雇主的信息,如审查土地登记记录等等。

 

此外,房东还可以通过在租客预约看房时进行租客筛选。比如,问租户有效的问题,看看他们是否合适。从交谈中观察租户的细节,第一印象是很重要的。

 

最重要的,在租房的过程中,房东们千万不要疏忽定期检查房屋的环节。即便您和租户已合作很多年了,也不要掉以轻心,一定要定期对出租房进行检查,以确保租户遵守租赁协议,并确保房屋处于良好的维修状态。

 

我们认为,房东至少要做到每年两次的检查,查看房产是否有任何潜在的维护问题。如果您发现租户没有保持对房产的维护,尽量尽早解决。

 

假如您真的不幸在租约结束后碰到这样的情况,请搜集好证据并立刻联系租客,要求他附上责任以及赔偿。如真遇到野蛮的租户,不配合甚至玩消失的,房东也只能通过法律途径来解决了!

 

如不幸也遇到糟心租户以及碰到类似问题又不知道该怎么办的房东们,请立刻联系丽莎律师行,我们的律师团队会给您最专业的法律建议。

 

今天的文章就到这边,如果您对于文章内容,或者其他英国法律方面,有任何疑问,都可以进一步咨询丽莎律师行。

 

任何英国税务方面的问题,也欢迎联系咨询丽莎会计行。

 

觉得丽莎的文章不错?请不要吝于点赞和转发!您的支持是丽莎继续前进的动力,我们将尽力为莎粉们提供最新最全的实用信息。

 

> 📱 丽莎的“掌上律师”服务 📱 <

 

 

如果莎粉们对于丽莎的“掌上律师”服务有任何疑问,或者想要了解如何使用丽莎APP,莎粉们可点击这里 ↓

 

《您的掌上律师行:如何使用丽莎APP?》

 

丽莎以简易图表,一步一步带您使用丽莎律师行的专属APP。

 

您和我们只有一键之隔。委托我们,您完全可以更加省时省力。对于住得远的莎粉,您更可以省下车费和舟车劳顿。丽莎只想为您做得更好。您说,我们做!委托丽莎,从来没有如此简单过!

 

如果莎粉们对于丽莎的“掌上律师”服务有任何疑问,或者有其他法律问题,都可以直接联系丽莎律师行(www.lisaslaw.co.uk),或者通过我们旗下官网《丽莎知道》微信公众号(UK-LISA)官方微博(www.weibo.com/lisaslaw)咨询丽莎。

 

丽莎律师行联络邮箱:info@lisaslaw.co.uk

联络电话:020 7928 0276

联络微信号:lisaslaw003

《丽莎知道》官方微博:www.weibo.com/lisaslaw;手机版:www.weibo.cn/lisaslaw

扫一扫,《丽莎知道》微信公众号:

author avatar
lisaslaw@web

莎粉们新年好!转眼就来到了2022年,在新的一年里,您是否有着英国房产的投资计划呢?不管您是否手中已持有房产,或准备要购买房产都得注意了:在投资房产前,您一定要提前学会一些防诈技能。

 

 

在我们办理过的房产纠纷案件当中,客户碰到房产欺诈情况的不少见。其中有一种欺诈行为虽并不常见,但后果却很严重,它就是——房产所有权欺诈(Property titles fraud)。一不小心,房产实际的拥有者就得损失数十万英镑,更厉害一些,业主甚至看到骗子直接把房产“偷”走了也没办法反驳。

 

房产所有权欺诈行为究竟是什么?欺诈者是如何把房产所有权给偷走的?丽莎来给大家说说。

 

 

什么是Property Titles Fraud?

 

在英国,一些骗子诡计多端,他们使用狡猾的办法来改变业主的房产登记信息,把所有权变成他们的名字,或者以其他欺骗方式来冒充所有权,让买家、律师以及买卖交易所涉及的人员都相信他们就是该房产或土地的主人。随后,他们就可以悄悄出售或抵押您的房产。

 

这样一种骗局被称之为——房产所有权欺诈(Property Titles fraud)。

 

近年来,财产所有权欺诈情况在英国不断增加,由于骗子们往往可以直接接触到房产,并将自己的名字改成真正业主的名字,所以,这类欺诈行为很难被发现的。一旦中招了,就连警察都没办法迅速识别真相。

 

去年8月,英格兰的一名男子Hall就不幸碰到了类似情况。

 

据BBC报道,Hall先生在英格兰Luton有着一处房产,由于他长期在威尔士工作,Luton的房产就一直空置着。有一天,他突然接到了邻居的电话,告知他在Luton的房产竟有人住了进来,每天晚上屋里都开着灯,亮堂堂的。

 

Hall感到非常奇怪,他的房产也没有租给任何人啊,家里的亲戚也没有房子的钥匙,究竟是谁在里面呢?

 

第二天早上,他立刻驱车前往自己的房产。可没想到,打开门的是一位陌生人,最迥异的是,这名陌生人竟说他在7月的时候就买下了这栋房子,称自己是这套房产的主人。随后,这名陌生人还告Hall私闯民宅,让他滚出去。

 

Hall先生非常无奈,他对BBC说:“房子原来的家具都被完全剥光了,所有的家具、地毯、窗帘都被搬走了,这让我很震惊。还有人在现场重新施工建设这套房子。让人最惊讶的是,当我去土地注册局查的时候,房产的名字竟然真的变成这名陌生人的了。可是,我压根就没有出售房产啊!”

 

这究竟是怎么回事呢?无奈之下,Hall只能报警。由于注册名字都是他人的了,最初,警察也没有办法确认这是欺诈行为。Hall不甘心,通过各种办法联系到警方的欺诈小组,乞求他们进行调查。

 

几个月过后,一位女发言人对媒体说,他们确实调查出其中的猫腻。原来,有一名骗子冒充Hall先生的驾驶执照、以他的名义设立一个用于接收房产收入的银行账户及电话录音来进行欺诈,让买家相信这是他的房产。最后,这名骗子成功以13.1万英镑的价格把Hall的房产卖给新主人,新主人也就合法地拥有了房产。

 

参与房产交易的律师说,目前还没有人被捕,警方正在进行进一步调查,不适合做任何评论。

 

丽莎了解到,这样的所有权欺诈事件相对还是比较少的,但确实每年也会在各地发生。有数据显示,在2020/21财政年度,英国土地注册局收到了22项与房产产权欺诈有关的赔偿要求,并为这些要求支付了价值350万英镑的赔偿金。

 

除了Hall 事件外,英国法律协会称,最近的一个案件还涉及一对母女,母亲通过改变她的名字,以便与伦敦一处房产的注册所有人的名字一致——这套房产是一套出租房,并没有抵押贷款。她冒充该房产的所有者,申请了120万英镑的过渡性贷款。抵押贷款完成后,当地公司支付了这笔资金。直到后来,土地注册处才发现该交易是欺诈性的,房产并不是这对母女名下。

 

另一起案件涉及一名房东,她发现她的租户盗用了她的身份来冒充房产所有者,在她不知情的情况下将其出售。

 

 

哪些情况下会遇到这类的诈骗行为呢?

 

通常来说,欺诈者们最容易对那些未登记产权的房产下手。如果您的房子尚未在英国皇家土地注册处注册,房产的风险就相当大。在丽莎接触过的案例当中,骗子通常使用以下方法来诈骗:他们会伪造一些纸质契约,并将您的房产登记在骗子的名下,以此来申请抵押贷款或出售给不知情的买家,然后带着现金消失。

 

不过,您可别认为已经注册过产权的房产就不会发生这类情况,正如Hall先生、以及这名房东遇到的一样,这类房产还是有一定风险的。

 

也就是说,所有的房主和房产都可能会面临风险。在这样的情况下,有些业主又会比其他业主更容易受到影响,比如说,这类业主:

 

长期住在国外(常驻或长期度假)

 

住在护理院或医院的业主

 

已去世

 

长期居住:也就是说,房产从未二次出售

 

单一所有权:假如只有一个人是房产的合法所有人,诈骗者比较容易下手,如果是两个人共同拥有房产的话,出售的手续会麻烦一些,诈骗者需要找的资料会比较多。

 

此外,如果您房产状况处于以下情形,也比较容易遇到欺诈风险的:

 

出租房:据了解,出租房是最容易被欺诈的房产类型了。骗子们往往只需冒充租户就能获得实际房产的控制权。打个比方,他们通过冒充租户,提前数月支付几个月的租金来占用您的房产,这就为他们赢得时间来完成出售或抵押贷款所需的时间,最后带着收益逃之夭夭

 

空置房产

 

该房产没有抵押贷款

 

价值相当高的房产

 

 

如何保障您的房产呢?

 

如果您不巧就属于以上高风险的业主和房产,那么,请一定要牢记以下四个方法:

 

第一,尽快在英国皇家土地注册处注册您的房产或土地

 

如果您的资产还没有在英国皇家土地注册处登记,您应该尽快去登记,这是一个最基本和最有效的方法来保护您的房子。它为您创建一个官方记录,使得您的所有权更安全,并提供额外的法律保护。例如,如果您确实因这种欺诈行为而遭受损失,您可能有资格从皇家土地注册处获得赔偿(当然,这个视情况而定)。

 

第二,保持您的注册信息是最新的

 

您需要定期检查您在土地注册处的信息情况,确保土地注册处始终拥有您的姓名和地址。

 

第三,请密切关注您的登记条目

 

业主只需要在土地注册处注册一个免费的财产警报服务。如果有人试图改变您的财产登记(也许是作为欺诈性抵押贷款申请的一部分),您会立即被通知的,这样,您就可以尽早采取行动来防止欺诈行为了。官方称,您可以使用这项服务来监控多达10处房产。

 

第四,使用产权限制令

 

没错,您可以考虑申请一个所有权限制令。您只要求支付少量的费用,就可在您的产权上设置该功能了。它阻止了房产出售、转让、赠与或新的抵押的登记,除非您可以满足某些特定条件。比如说,当房产被试图出售的情况下,该功能会严格要求房产经纪人采取各种资料来证明它真的是合法业主。

 

 

房产所有权欺诈的一些警惕信号

 

除了房子业主外,准备要购买房产的买家们也需要警惕,如果您不小心买到了假的所有权,真业主追究起来,最终,您可能也会面临一些损失的,光是这个打官司就相当折腾。

 

这些情况有可能会存在欺诈:

 

对方提供的唯一联系信息是他们的电话号码和电子邮件地址

 

对方依赖水电费单据作为他们居住在某一房产的证据

 

卖方从来没有住在该房产里,可能暂时没办法带您进去看房子

 

对方提供的信息与选民登记册上的信息或者和您研究该房产时发现的信息是不同的

 

在买卖过程中,对方的详细资料或任何银行账户发生变化

 

该房产已拥有很长时间,但出售该房产的卖家比您想象的要年轻很多

 

卖方不愿意回答买方律师的很多问题

 

对方要求紧急完成交易程序,而不解释原因和提供相关证据

 

物业以低于市场价的价格挂牌,以加快销售速度。

 

需要说明的是,以上只是您需要警惕的信号,不代表它一定是诈骗行为。请记住了,不管遇到什么情况,一定要及时和您的律师联系和沟通,积极从各个方面调查对方的背景,看看交易中是否存在欺诈的可能性。如果您怀疑自己可能遇到这类欺诈情况,请立刻联系丽莎律师行,我们的律师会给您最专业的法律建议。

 

今天的文章就到这边,如果您对于文章内容,或者其他英国法律方面,有任何疑问,都可以进一步咨询丽莎律师行。

 

任何英国税务方面的问题,也欢迎联系咨询丽莎会计行。

 

觉得丽莎的文章不错?请不要吝于点赞和转发!您的支持是丽莎继续前进的动力,我们将尽力为莎粉们提供最新最全的实用信息。

 

> 📱 丽莎的“掌上律师”服务 📱 <

 

 

如果莎粉们对于丽莎的“掌上律师”服务有任何疑问,或者想要了解如何使用丽莎APP,莎粉们可点击这里 ↓

 

《您的掌上律师行:如何使用丽莎APP?》

 

丽莎以简易图表,一步一步带您使用丽莎律师行的专属APP。

 

您和我们只有一键之隔。委托我们,您完全可以更加省时省力。对于住得远的莎粉,您更可以省下车费和舟车劳顿。丽莎只想为您做得更好。您说,我们做!委托丽莎,从来没有如此简单过!

 

如果莎粉们对于丽莎的“掌上律师”服务有任何疑问,或者有其他法律问题,都可以直接联系丽莎律师行(www.lisaslaw.co.uk),或者通过我们旗下官网《丽莎知道》微信公众号(UK-LISA)官方微博(www.weibo.com/lisaslaw)咨询丽莎。

 

丽莎律师行联络邮箱:info@lisaslaw.co.uk

联络电话:020 7928 0276

联络微信号:lisaslaw003

《丽莎知道》官方微博:www.weibo.com/lisaslaw;手机版:www.weibo.cn/lisaslaw

扫一扫,《丽莎知道》微信公众号:

author avatar
lisaslaw@web

在丽莎年末特别板块《破碎的买房梦》系列中,我们揭开了一个个烂尾项目。

 

在这些案例里,有些开发商确实是由于资金链突然断了没办法才导致的结果,有些则一开始就带着“诈骗”的目的。很遗憾,几年过去了,很多投资者还在着急等待着他们的资金,有些甚至彻底放弃了,想着就当作一场教训吧。可是,这教训的代价实在太昂贵了,对于很多投资者来说,这可是一生积蓄啊。

 

 

如何避免这样的高昂代价呢?

 

本系列的最后一集,我们要为大家搜集到一些房产投资中经常会出现的陷阱,希望大家早日认识,以确保这些陷阱不会发生在您的身上。同时,我们也欢迎有经验的房产投资者们在下方分享您的经历,帮助大家避免更多陷阱。

 

房产投资陷阱一:夸大租金回报率 !

 

没错,我们的系列文章里的大部分例子都包含了高回报率的噱头。

 

房产成品都没出,销售人员就到世界各地宣传,人人保证9%以上的租金回报率。天下真有那么多的好事?当然,有些专业房东或者在这一行业做得比较好的房产投资者确实会有过那么好的收益,但一定不会是普遍的概率,也没有这些销售人员吹嘘的得那么简单。

 

那么,什么才是正常的回报率范围呢?一位有经验的房地产投资者RobJones在他的博客里分享一些小技巧:

 

第一,Buy-To-Let房产

 

投资者如果进入Buy-To-Let市场,可把目标放在租金收益率8%左右甚至更低的范畴。随着房价越来越高,一些城市中心的位置可能提供比这更低,因为这些类型的房产可能比其他类型更贵,收益率可能低至6%。

 

第二,多人居住的房屋(HMO)

 

投资者可把期待放在12%以上的总租金收益。可能在一些价值较低的区域,您会有着比这更高的收益。此外,如果是自己开发的项目,投资者的目标可以提到20%左右回报。

 

在这里,丽莎还得提醒一下,这些收益都是大家靠着经验算出的平均值,而且往往是扣除各类花销之前的毛利。这些花销一般包括房产中介的费用(普遍在10%左右),房屋维修和各类年度检查的费用。这些费用下来,往往可以占去租金毛收益20%的份额,甚至更多。

 

投资者还需按照自己的一个情况来多做一些研究,自己计算一下租金收益。最重要的是,请一定要对高收益的口号抱着怀疑的态度。谁都想赚多一些钱,这无可厚非,可是,当您听到一个好的不能再好的数字时,一定要让自己冷静,做好全面调查。您需要多次问自己:这是否合法?风险大吗?我有随时抽身的可能吗?

 

 

房产投资陷阱二:合资开发(Joint Ventures)

 

在房地产市场,多名买家以合作的形式来开发或投资房产,我们叫做:Joint Ventures,买方团队可以是亲朋好友,大家一起凑钱购买房产;买方成员也可是商业伙伴,大伙儿成立一个公司,组队做房东;买方成员还可以是客户和开发商之间的关系,正如《破碎的买房梦》第十集讲的例子,酒店大亨要在某地旧房改建一个豪华酒店,公司不够资金去开发项目了,于是,他们就找到各位投资者凑钱合股,鼓励以购房“套房”的方式合资开发。

 

通常来说,这样的形式是合法合理的,但它确实也会有风险和陷阱,亲人合作的风险率会低一些,毕竟大家血脉相连知根知底;然而,朋友、商业合作或者客户与开发商之间的方式就会有着高风险。

 

碰到不好的情况,企业甚至从一开始就设计好一个合资模式,引导投资者砸钱。比如说,他们给您画一个大饼,要在某地建一个A项目,吹嘘着这个项目有多棒,公司有多可靠。唯一条件是,客户得先把钱投到他们的账户。您要知道,提前给钱的动作是相当危险的,一旦先付钱,您就失去对资金的控制了。哪怕您合资的对象一开始并没骗您,当他们资金出现问题时,您的处境也相当被动了。

 

如果您想要合资买房,必须要了解合资的房产交易是如何形式的。您还必须要确保向律师以及会计师咨询过问题,让这些专业人士要参与进您的买卖流程里,确保整个合资结构都是可行的,查清楚每一个合资人是否合法,是否有资金丢失的危险。

 

 

房产投资陷阱三——大额预订费

 

这一点很显然了,购房一定会涉及资金交易。不管是预定费也好,还是首付款也好。为避免上当,您需要知道:

 

清晰知道您应该支付多少费用

 

通常来说,在您接到Offer以后,您需要交一笔预订费,这笔费用的行业标准在500英镑至1000英镑之间。如果预定费比行业标准要高得多,您不一定是被骗了,但是,您需要开始问问题了,您要了解为什么会这么高?

 

还有,您需要知道的是,您这笔资金是直接交给中介还是直接交给卖家。如果卖方退出交易会怎样。您可以拿回这笔预定费吗?这种情况是否在合同中列出?最重要的是,您一定要了解围绕定金支付的合同安排是如何构建的,以及情况将如何影响该安排。

 

该公司是否合法?

 

您一定要确保您正在与一家合法的公司打交道。您可以选择和以前的客户交谈,看看他们过往的发展。此外,您还要尽一切可能检查他们是否是一个成熟公司,确保他们不会在几个月后就倒闭或直接卷款跑路。所以,您一定要确定这是一家比较成熟的企业,它的预订款以及首付款的结构是正确的,您的首付款也一定是安全的,而且您对交付的条件和安排都满意。切记,这个环节一定要让您的律师多方审查。

 

总之,房产交易中最大的就是预防大额付款了。通过《破碎的买房梦》系列,我们看到,这些投资者被要求交80%这样的费用来预定房产,以融资来负责建设,这些都是风险非常高的!只要有人告诉您一口气要交50%-80%的资金,您就得小心了。

 

 

房产投资陷阱四- 夸大房产价值

 

这通常是销售人员用来忽悠海外投资者的常见例子,因为房产投资者不熟悉这个国家,很难分辨当地的估价。为了避免上当,您需要仔细查看当地的数字,并进行比较。如果房产的价值与该地区的其他房产有很大的不同,那就可能有问题了。

 

房产投资陷阱五- 翻新套餐

 

在房产投资的时候,一些公司以”一揽子”来出售房子。他们会帮助您寻找一些有价值的旧房子,随后,他们会对其进行装修,最后把这一套服务打包出售给您。这样的投资策略是没有错的,但它也存在一些陷阱。

 

在审查这种性质的交易时,最关键的是要了解交易是如何呈现的。打个比方,您需要了解他们承包的装修包括哪些,如果不需要他们帮忙的话,您需要为其支付多少费用。此外,您还需要了解什么时候付款,有些翻新费用很高,甚至达到4万英镑,并且会要求您在第一天就支付。毫无疑问,提前给予金额很危险。这当然并不一定是骗局,为安全期间,您应该选择一些分阶段付款的。如果一家公司说他们需要提前支付所有的钱,那么就有理由担心,提前做好调查。

 

房产投资陷阱六——土地交易

 

土地诈骗很常见,有一些公司给您出售一块土地,您可以在那里建造房产或在未来的某个时间开发。因此,您可能会买下这块土地,打算持有5年、10年、15年,这时你会寻求获得规划来开发它。然而,当这些公司实际上在出售受保护的绿化带土地时,这就成了一个骗局,您是没有办法可以在这些土地上做任何建设的。再严重点,当然,这种类型的骗局还可以更进一步,投资者被骗以高于(或远高于)规划许可的价格购买没有规划许可的土地。

 

这种骗局的取胜点在于推销,公司在介绍他们要出售的土地时,会试图向您推销土地上可以建造的东西,比如说,一栋公寓楼,一个住宅区,一栋独立的房子,并且说一下您的回报率。最重要的是,他们以一个高价出售这块土地,让您栽跟头。

 

丽莎建议,如果您正在寻找土地交易,您需要提前了解每英亩或每公顷的成本到底是多少。您还需要做一些调查,知道有规划许可的土地价格是多少,以及提前查好该土地是否已获得规划许可。

 

好了,这就是丽莎为大家总结出来的骗局。莎粉们,你们还有什么建议吗?欢迎在下方留言,我们需要听到更多的声音。

 

最后,感谢莎粉们耐心阅读完丽莎在年末特别板块《破碎的买房梦》系列,新的一年,我们公众号还会持续为大家呈现更多有意思的话题以及为大家提供更多更多实用的房产信息给您。

 

今天的文章就到这边,如果您对于文章内容,或者其他英国法律方面,有任何疑问,都可以进一步咨询丽莎律师行。

 

任何英国税务方面的问题,也欢迎联系咨询丽莎会计行。

 

觉得丽莎的文章不错?请不要吝于点赞和转发!您的支持是丽莎继续前进的动力,我们将尽力为莎粉们提供最新最全的实用信息。

 

> 📱 丽莎的“掌上律师”服务 📱 <

 

 

如果莎粉们对于丽莎的“掌上律师”服务有任何疑问,或者想要了解如何使用丽莎APP,莎粉们可点击这里 ↓

 

《您的掌上律师行:如何使用丽莎APP?》

 

丽莎以简易图表,一步一步带您使用丽莎律师行的专属APP。

 

您和我们只有一键之隔。委托我们,您完全可以更加省时省力。对于住得远的莎粉,您更可以省下车费和舟车劳顿。丽莎只想为您做得更好。您说,我们做!委托丽莎,从来没有如此简单过!

 

如果莎粉们对于丽莎的“掌上律师”服务有任何疑问,或者有其他法律问题,都可以直接联系丽莎律师行(www.lisaslaw.co.uk),或者通过我们旗下官网《丽莎知道》微信公众号(UK-LISA)官方微博(www.weibo.com/lisaslaw)咨询丽莎。

 

丽莎律师行联络邮箱:info@lisaslaw.co.uk

联络电话:020 7928 0276

联络微信号:lisaslaw003

《丽莎知道》官方微博:www.weibo.com/lisaslaw;手机版:www.weibo.cn/lisaslaw

扫一扫,《丽莎知道》微信公众号:

author avatar
lisaslaw@web

一直以来,英国的酒店产业也受到不少房产投资者的青睐,它一度被评为比较受欢迎以及需求量相当高的投资项目。随着英国旅游业迅速发展,酒店产业也有着很可观的回报。然而,随着地产商不断扩张这些项目,资金却跟不上野心的步伐,酒店开发也遭遇烂尾收场。

 

在《破碎的买房梦》系列推出后,一名莎粉向我们爆料,在北爱尔兰Belfast市中心,一群投资者正在George Best Hotel项目旁,着急等待着地产商Signature Living集团的答复。他们想从这一烂尾工程中拿回投资的资金。

 

据说,该计划是公司董事Lawrence Kenwright极力推出的旧房改造项目,以北爱尔兰著名足球名字命名,具有一定的文化意义。然而,这一切远大抱负在公司进入清算阶段后泡汤了。

 

曾被称为酒店业“扛把子“的Signature Living集团为什么也会出现烂尾工程?投资者的钱还有救吗?

 

 

英国酒店之星诞生?

 

2008年,英国一名企业家Lawrence Kenwright进入房地产行业,和妻子Katie携手在利物浦成立了Signature Living 集团,并以集团名义在市中心维多利亚街(Victoria street)购买了第一栋建筑,打造了集团旗下的第一家服务式公寓。

 

这一个项目无疑是成功的,它相当新颖受到购房者的喜爱,很快就售罄了。该公寓的成功也让这一家集团在当地打响名气,也成功捞到第一桶金,迅速推动该集团在这座城市的多处房产项目发展。

 

2011年,他们在利物浦Mathew Street建造更多的公寓,并以派对为主题。随后,他们又在Bold Street和Stanley Street打造另外的时尚公寓楼。

 

在开拓居民住宅市场后,Lawrence Kenwright的野心不断扩大。他看到利物浦的旅游业蓬勃发展,立刻抓住机会,进入商业地产行业,很快在当地打造了利物浦最知名的酒店,包括Signature Living Hotel、The Shankly Hotel、30James Street Hotel和Arthouse Hotel。

 

随着利物浦生意的红火,Kenwrights决定将他们的帝国扩展到英国其他城市。

 

2017年的时候,该集团在利物浦以外开设了第一家酒店——位于卡迪夫的TheExchange酒店。此外,公司也在英国其他地区有一系列动作,包括:普雷斯顿的Harris酒店。该集团独特的酒店风格吸引着来自世界各地的游客,生意红红火火。

 

这样的成功再次推动了集团在房地产圈的名气,董事Lawrence Kenwright也多次登上媒体,他被记者们评价为:“商业地产老虎”,他创办的这一家集团也被众人评为英国扩张最迅速的企业之一。据ECHO的一份数据显示,截止目前,Signature Living 集团旗下有60家酒店、住宅开发项目和其他创业项目。

 

 

北爱尔兰的新作

 

多年前,北爱尔兰的首都贝尔法斯特(Belfast)旅游业发展很快。然而,当地的酒店并不多,供不应求的现象会影响当地的旅游业发展。因此,政府不断鼓励开发商前来当地开拓酒店市场。在2015年到2017年期间,该地经历一场酒店建设的热潮,前前后后有六家新酒店被政府批准,并进入建设中,还有更多的酒店规划也陆陆续续获得规划许可。

 

作为利物浦酒店业的大佬Signature Living 集团也不会错过这一次扩张机会。

 

2017年6月,Signature Living通过规划许可,并成立一家子公司Bedford酒店有限公司,在贝尔法斯特历史悠久的Donegall广场买下一栋苏格兰互助大厦。该集团宣传,他们会在这一块场所进行旧房改造,打造一个带着65间客房的豪华酒店,并以曼联和北爱尔球员的名字命名:George Best Hotel。

 

据宣传资料称,这是一个耗资1500万英镑的改建项目,它的打造也是为了纪念这位足球球星,所以,里面套房的设计会以足球为主题。该集团很有信心,认为这一套酒店会成为贝尔法斯特最珍贵的标志之一。

 

该场所不仅有客房,还会提供一个底层酒吧和餐厅,以及一个顶层的多功能会议和婚礼场所。

 

George Best受到非常多投资者的喜爱

 

当年,该酒店计划受到世人关注,还多次登上BBC电视台。

 

公司董事Lawrence Kenwright向BBC称,他打算用几年的时间在北爱尔兰开发五家酒店。对于为什么会以足球明星为主题,他解释说,他在利物浦的其中一家酒店也是以传奇足球的经理BillShankly作为主题的,该项目取得了非常大的成功。他们每次还在酒店里打造足球主题的派对活动,吸引了全世界各地游客。因此,他很相信,这一座以知名球星GeorgeBest为主题的酒店同样也会成功。

 

不得不说,这位企业家很会借助英国足球文化来造势,以吸引世界游客的眼光。

 

“该建筑目前处于失修状态,我们将集中精力对这座令人惊叹的地标建筑进行修缮,以恢复其昔日的荣耀和建筑美感。通过向该项目投入1500万英镑,我们认为这是对贝尔法斯特和北爱尔兰蓬勃发展的旅游业的投资。我希望我的第一家贝尔法斯特酒店能在短短九个月内开业,其他四家酒店能在两年内交付使用。”

 

据了解,该项目的部分融资模式是向投资者提前出售房间,每个房间的报价为8万英镑或更高。投资者购买了,相当于买下了酒店的一小部分股份,接下来收购到的租金就是收益,另外还会有一些年度分红。

 

我们一名莎粉提供的线索是:“他们派三个销售中介到处宣传。”

 

他们还向投资者承诺,要相信Signature Living的名声,在集团下投资的项目都会有着源源不断地回报。以该集团在各地的优质名声,该酒店项目很快吸引众多投资者。一名投资向媒体透露,他瞒着妻子,甚至一口气拿了家里的30万英镑投进去。另一名妇女也说,她在该酒店里投资了77,000英镑,来预定其中一个套房。

 

同时,酒店还没开,该集团已提前在网上招聘到了24名员工。

 

 

集团宣布破产,多处项目进入管理

 

然而,自项目推出以后,一直面临着各种延误,其开业日期不断被推后。

 

据说,一开始是因为酒店所在的建筑物属于历史保护建筑列表里的,他们的改造计划一直没得到顺利通过,反复修改。集团还因此和规划部门发生多次争吵,有一段时间,该公司还在社交媒体上举办了线上营销活动,以此抨击政府,并上了媒体头条。

 

接下来,该计划好不容易得到了批准,资金链又出现了问题。

 

据媒体报道,即便Signature Living集团在2017年和2018年的财政年度报告了数百万英镑的利润。但是,从2019年开始,该公司就出现一系列资金链断的问题。2019年9月,Signature集团向外宣传,他们需要缩减George Best计划的支出,还将旗下另外资产放到市场上出售来解决资金问题。

 

然而,他们的财务压力似乎还是没得到彻底解决。这一切压力在疫情袭来的那一年又变得更严峻了。随着全国封锁,建筑业和酒店业受到严重打击,这完全影响以这一产业为生的Signature Living 集团。

 

2020年4月16日,Signature Living集团正式宣布倒闭。接下来,该集团旗下的所有项目一一进入行政管理。据了解,第一个陷入管理的是Shankly Hotel,随后,利物浦其他酒店以及卡迪夫的酒店也进入管理阶段。

 

很快,Signature Living的子公司Bedford酒店有限公司也宣布破产,George Best Hotel项目的翻新工程也彻底停止,投资者们迎来的烂尾收场。

 

目前,集团下的资产正由一系列不同的管理人处理,George Best hotel的管理人是Duff&Phelps为Bedford Hotel Ltd。

 

于此同时,媒体接到了许多投资者的投诉,这些人都是在Signature计划中投入大量资金的。据管理人统计的资料显示,该集团欠下债权人1.13亿英镑。其中,Signature Living集团在George Best Hotel的计划里已经欠下无担保债权人的1220万英镑,包括”卧室投资者”的476万英镑——这些投资者通过投资单个房间的计划,以此购买了酒店的股份。

 

管理人认为只能通过出售某些永久产权和租赁权益来偿还债权人的资金,然而,由于缺口太大,哪怕酒店重新出售,也不能担保它是否能如期开放。

 

最新报道称,今年7月,一个由50名投资者组成的团体UKA ccommodation Group(UKAG)出现,他们愿意和Signature Living的所有者Lawrence Kenwright进行合作,作为再融资以及完成项目的一部分力量,以挽救该项目。随后,Duff & Phelps的报告指出,关于卧室投资的57项协议中,有51项现在已经转让给了UKAG。此案将于2021年12月3日重新在贝尔法斯特高等法院开庭。

 

随着该集团一家又一家公司陷入管理,该公司遇到的经济风暴恐怕是很难挽救的情况了。从目前搜集到的资料来看,丽莎并不认为这个集团是骗子公司,或者故意一开始就要“欺骗“这些投资者,只为拿到资金。但不能否认的是,董事猖狂的野心以及背后高风险的融资模式操作成为了失败的导火索。资本盲目扩张的背后需要付出沉重代价啊,不仅是酒店迎来了巨大的挑战,想跟着大捞一把的投资者们也跟着受罪。

 

我们希望,Signature Living集团下已进入管理的项目能够早日寻求到资金解决方案,让投资者能尽可能减少损害。

 

觉得丽莎的文章不错?请不要吝于点赞和转发!您的支持是丽莎继续前进的动力,我们将尽力为莎粉们提供最新最全的实用信息。

 

> 📱 丽莎的“掌上律师”服务 📱 <

 

 

如果莎粉们对于丽莎的“掌上律师”服务有任何疑问,或者想要了解如何使用丽莎APP,莎粉们可点击这里 ↓

 

《您的掌上律师行:如何使用丽莎APP?》

 

丽莎以简易图表,一步一步带您使用丽莎律师行的专属APP。

 

您和我们只有一键之隔。委托我们,您完全可以更加省时省力。对于住得远的莎粉,您更可以省下车费和舟车劳顿。丽莎只想为您做得更好。您说,我们做!委托丽莎,从来没有如此简单过!

 

如果莎粉们对于丽莎的“掌上律师”服务有任何疑问,或者有其他法律问题,都可以直接联系丽莎律师行(www.lisaslaw.co.uk),或者通过我们旗下官网《丽莎知道》微信公众号(UK-LISA)官方微博(www.weibo.com/lisaslaw)咨询丽莎。

 

丽莎律师行联络邮箱:info@lisaslaw.co.uk

联络电话:020 7928 0276

联络微信号:lisaslaw003

《丽莎知道》官方微博:www.weibo.com/lisaslaw;手机版:www.weibo.cn/lisaslaw

扫一扫,《丽莎知道》微信公众号:

author avatar
lisaslaw@web

最近,莎粉向丽莎年末特别板块《破碎的买房梦》系列爆了料。这名莎粉说,多年前,他和朋友在利物浦的一套公寓项目里预定了两个单元。据说,该项目是由一家名叫YPG房地产集团打造的,公司董事还是个华人,在英国有着许多成功的房产项目了。

 

本来这事听着很靠谱,可等到至今,他们的房产依然没有踪影就算了,还迎来了一个惊天霹雳的消息:YPG房地产集团共欠下债权人相当多的资金,两家子公司相继进入破产程序。糟糕的是,莎粉买的那套单元正是这两个子公司的项目,现在已被管理人抛到市场再售了。

 

莎粉绝对不是唯一一个受害者,有数据显示,该项目总共欠下投资者720万英镑的资金。投资者们很担心啊,自己的钱难道打水漂了?那么,该集团的项目究竟发生什么事了呢?丽莎从各方打听到了一些消息。

 

 

The Fabric village项目启动

 

2017年,YPG房地产集团在利物浦的Islington区买下一块地皮,并计划在这一片地皮上打造令人关注的公寓项目:The Fabric village。随后,该集团成立了子公司YPGInvestar Islington House Ltd 以及YPG Fabric Residence Ltd来负责建设和管理该项目,预计耗资5000万英镑。

 

方案一出,立刻获得当地规划批准。

 

YPG集团介绍,The Fabric village是一个公寓社区,由三栋七至十层高的建筑组成,这三栋公寓分别以三个阶段对外推出,分别为:Fab One、Fab Two和Fab Three。

 

该计划总共包括449套高质量的一居室和两居室公寓以及12000平方英尺的底层商业空间。此外,各自公寓还将有安全的自行车库和一个健身房。

 

除此之外,其中一栋楼将包括25套特殊公寓,它们会在设计上特别装置了无障碍设施。此外,这些建筑将设有屋顶花园,为居民提供公共绿化空间,并能看到市中心和默西河的全景。

 

据《ECHO》介绍,该公司的董事杨明(音译)对许多媒体宣称:该项目象征着许多文化,有着当地文化的重要意义,将向披头士乐队和当地的历史致敬。此外,他们公司还制作了令人激动的视频在一些展销会上向众人播放,视频里展示了未来摩天大楼的模样,相当吸引人。

 

杨总说:”几十年来,利物浦伊斯林顿(Islington) 一直是城市中一个不起眼的部分,现在,它作为扩大知识区的一部分,正在经历一场神话般的复兴。我们的项目将是一个高质量的开发项目,为专业人士和关键工人提供负担得起的住宿。我也非常高兴,我们已经还提供专门为行动不便人设计的公寓,因为目前市中心的这种住宿供应非常少。”

 

当年,该项目还得到了政府的大力支持。

 

利物浦市长Joe Anderson说:”这个项目将使人们开车进入市中心时的印象大为改观,我们很高兴与YPG合作,推进这样一个利物浦变革性的计划”。

 

 

多少人投资了?

 

此外,公司还在多个网站上打了广告,宣称着它有着非常有利的地理位置,比如说,它离利物浦的多所大学都很近,离车站也仅有8分钟。

 

最吸引人的当然还是这7%以及更高的回报了。该集团还说,投资者不需要向该公司交任何服务费,如果投资者计划把房产做出租房,该公司还会充当中介的角色,帮忙免费出租以及出租管理。

 

毫无疑问,看到这样的一个承诺,The Fabric Village计划无疑将吸引BTL的投资者以及自住者。果然,公寓还没建,第一阶段的房产都快售罄了。

 

公司公布了他们的付款要求:5,000英镑的预订费 |30%的交换费 |70%的竣工费前3年内。

 

数据显示,投资者已为Fabric Village第一阶段219户的170套公寓总共支付720万英镑的定金。

 

 

工程迟迟没建

 

据一些媒体报道,工程自开发以来就没有什么大动静,似乎只在2019年的时候稍微动工了一下,随后就一直停滞不前。直到今年,购房者都等不到房子建成的好消息。反之,他们却迎来了一个可怕的消息:该公司在该开发项目里欠下一屁股债,两家子公司宣布进入管理程序。

 

据了解,今年9月,FRP咨询公司被任命为该项目的管理人。随后,该公司指定JLL和Wignall Brownlow集团出售该地块。

 

YPG董事杨先生在接受媒体采访时表示,他很受打击,他把公司的困境归结于疫情的发生:”我对整个情况感到非常沮丧,疫情使我们的部分业务陷于瘫痪。”

 

据这名董事透露,最初,他们是从Cynergy银行拿到330万英镑的贷款,并买下Fabric Village的地块。随后,他们又与一家公司Maslow Capital达成1800万英镑的融资交易,并且计划用这一笔资金来偿还贷款,并打造该项目。

 

然而,2020年3月,疫情袭来,担心经济受到影响,MaslowCapital突然退出了该交易。这一举动把他们所有计划都扰乱了。后来,他们又争取与LondonWall Lending达成另一项资金交易,希望通过这笔资金来偿还银行以避免地块进入管理的威胁。然而,他们最终还是没有谈成功。因此,所有资金链断了,该项目就无法进行。

 

媒体报道的最新消息称,The Fabric village正在出售阶段,多家公司都表示了兴趣,包括Legacie发展公司,据说,该公司在近期收购了多个停滞不前的计划。不过,目前还没有得到成交的消息。

 

管理人对Place North West坦言,YPG 集团的欠款总额数目太大了,总的来说,该公司的债务总额为1100万英镑。其中,光子公司YPG Investar Islington House Ltd就欠下债权人4,154,091.02英镑,这笔数额还不包括投资者。所以,哪怕交易成功,他们都需要先来填补不同的窟窿,投资者不太可能迅速拿回他们在该项目上投入的720万英镑的资金。

 

YPG其他项目也被投诉

 

YPG被众人呵斥的不仅是该项目。

 

最近,利物浦市中心Henry Street一栋名叫The Bateson Building也出了事。这套公寓的业主声称,到目前为止,他们被YPG拖欠约32.5万英镑的租金收入。

 

据了解,The Bateson Building是YPG几年前完成的学生宿舍计划。目前,由该公司的另外一个子公司Roxio管理。当时,该集团向投资者承诺,自购买公寓之日起五年内,每个单位每年有3996.00英镑(8%)的固定保证收入。然而,房子买好了,公寓也建好了,可是,高收入的租金根本就没那么回事。

 

代表该学生公寓买家的代表人透露,这套公寓相当数量的投资者都是退休人员,他们都把养老金的希望寄托在这个项目里,希望能够赚一些租金来维持老年生活。然而,高收入没有就算了,自房子投到市场出租以后,他们连基本的租金也没收到。

 

“在我们注意到租金收入枯竭后,大量的投资者在2020年初组成了一个WhatsApp群。投资者分别在世界各地,有中国的、澳大利亚的、中东的还有英国的。租户们被拖欠的租金高达25万英镑,他们一直未能收回任何利润。

 

管理公司Roxio的借口在2020年3月开始涌入,指责这是因为疫情的原因。但是,据我们了解到,拖欠租金的事情发生在疫情前,2019年3月就开始了。2020年4月初的时候,Roxio公司唯一的董事才最终发送一封电子邮件并签名,为这种情况道歉。“

 

随后,媒体ECHO向YPG提出这些担忧。YPG对此回应:

 

“2019年的时候,为应对格伦费尔灾难,公司不得不花钱对所有房产进行重大改进,让它符合消防规格。因此,2019年期间,我们花了6万英镑进行改善。这就是为什么我们没法及时给投资者租金。

 

然后,2019年12月底,我们开始遇到学生拖欠租金的行为。我们有很多中国学生住在这里,2019年12月,中国开始出现疫情。学生们担心他们的家人,想和他们在一起。由于航班限制,飞往中国的机票从700英镑涨到7000英镑,甚至更高。学生们心烦意乱,为了让他们可以回家,我们决定不能从他们那里收取任何租金或押金。

 

因此,疫情的全面影响开始对我们的收入流产生财务影响。随着越来越多的学生离开,我们在2020年1月只剩下40%的入住率。在整个2020年,这种情况进一步减少了。我们大约有10个人入住。”

 

不过,YPG保证,当高等教育系统恢复正常时,公司会偿还拖欠的租金。

 

由于网上信息有限,丽莎不好对此进行过多的评论,也没有办法分析YPG的策略是真是假。在这里,我们只是希望,在这些项目里投了钱的购房者能早日讨回资金,解决问题。

 

在这些烂尾的投资项目中,不仅有住宅楼、出租房、学生公寓,还有一些度假酒店的投资。请明天继续关注我们《破碎的买房梦》系列的最后一个项目:George Best hotel

 

觉得丽莎的文章不错?请不要吝于点赞和转发!您的支持是丽莎继续前进的动力,我们将尽力为莎粉们提供最新最全的实用信息。

 

> 📱 丽莎的“掌上律师”服务 📱 <

 

 

如果莎粉们对于丽莎的“掌上律师”服务有任何疑问,或者想要了解如何使用丽莎APP,莎粉们可点击这里 ↓

 

《您的掌上律师行:如何使用丽莎APP?》

 

丽莎以简易图表,一步一步带您使用丽莎律师行的专属APP。

 

您和我们只有一键之隔。委托我们,您完全可以更加省时省力。对于住得远的莎粉,您更可以省下车费和舟车劳顿。丽莎只想为您做得更好。您说,我们做!委托丽莎,从来没有如此简单过!

 

如果莎粉们对于丽莎的“掌上律师”服务有任何疑问,或者有其他法律问题,都可以直接联系丽莎律师行(www.lisaslaw.co.uk),或者通过我们旗下官网《丽莎知道》微信公众号(UK-LISA)官方微博(www.weibo.com/lisaslaw)咨询丽莎。

 

丽莎律师行联络邮箱:info@lisaslaw.co.uk

联络电话:020 7928 0276

联络微信号:lisaslaw003

《丽莎知道》官方微博:www.weibo.com/lisaslaw;手机版:www.weibo.cn/lisaslaw

扫一扫,《丽莎知道》微信公众号:

author avatar
lisaslaw@web

莎粉好!圣诞&新年假期快乐!

 

在假日期间我们会继续发送和节日有关的视频,做为我们的假期特别企划。在这2021年的最后一天,丽莎也要在这里预祝大家新年快乐!

 

今天的短片是有关邻里关系的相关法律问题。

 

现在,丽莎就带莎粉们走进英国诉讼法 – 邻里的世界,解答您的疑问。

 

《圣诞新年办Party, 扰邻或被扰了,该怎么办?》

 

通过上面的视频,莎粉们是否更了解“英国邻里关系”了呢?

 

之后,我们还会继续以简单平易的方式,向莎粉们科普更多英国法律信息。

 

想要学习更多,记得关注我们!

 

丽莎还要提醒,所有我们制作的视频,都会同步发布在丽莎的官方YouTube平台。如果想要观看更多丽莎视频,可以关注我们(丽莎律师行)https://www.youtube.com/channel/UCPmpxpJNXwSfgy7_z6ljKmg

 

我们也有英文版YouTube(Lisa’s Law Solicitor):https://www.youtube.com/channel/UC3MHpkVaHm6EsGunDg1xUpQ

 

如果对于视频内容,英国法律的更多方面,还有任何疑问,都可以直接咨询丽莎律师行。

 

觉得丽莎的文章和视频不错的话,请不要吝于点赞和转发!您的支持是丽莎继续前进的动力,我们将尽力为莎粉们提供最新最全的实用信息。

 

> 📱 丽莎的“掌上律师”服务 📱 <

 

 

如果莎粉们对于丽莎的“掌上律师”服务有任何疑问,或者想要了解如何使用丽莎APP,莎粉们可点击这里 ↓

 

《您的掌上律师行:如何使用丽莎APP?》

 

丽莎以简易图表,一步一步带您使用丽莎律师行的专属APP。

 

您和我们只有一键之隔。委托我们,您完全可以更加省时省力。对于住得远的莎粉,您更可以省下车费和舟车劳顿。丽莎只想为您做得更好。您说,我们做!委托丽莎,从来没有如此简单过!

 

如果莎粉们对于丽莎的“掌上律师”服务有任何疑问,或者有其他法律问题,都可以直接联系丽莎律师行(www.lisaslaw.co.uk),或者通过我们旗下官网《丽莎知道》微信公众号(UK-LISA)官方微博(www.weibo.com/lisaslaw)咨询丽莎。

 

丽莎律师行联络邮箱:info@lisaslaw.co.uk

联络电话:020 7928 0276

联络微信号:lisaslaw003

《丽莎知道》官方微博:www.weibo.com/lisaslaw;手机版:www.weibo.cn/lisaslaw

扫一扫,《丽莎知道》微信公众号:

author avatar
lisaslaw@web

莎粉好!圣诞假期快乐!

 

在假日期间我们将会每天发送和节日有关的视频,做为我们的全新环节!今天的视频是有关资金来源的相关法律问题。

 

现在,丽莎就带莎粉们走进英国房产法 – 资金来源证明的世界,解答您的疑问。

 

《买房资金来源证明,您要知!》

 

通过上面的视频,莎粉们是否更了解“资金来源证明”了呢?

 

之后,我们还会继续以简单平易的方式,向莎粉们科普更多英国法律信息。

 

想要学习更多,记得关注我们!

 

丽莎还要提醒,所有我们制作的视频,都会同步发布在丽莎的官方YouTube平台。如果想要观看更多丽莎视频,可以关注我们(丽莎律师行)https://www.youtube.com/channel/UCPmpxpJNXwSfgy7_z6ljKmg

 

我们也有英文版YouTube(Lisa’s Law Solicitor):https://www.youtube.com/channel/UC3MHpkVaHm6EsGunDg1xUpQ

 

如果对于视频内容,英国法律的更多方面,还有任何疑问,都可以直接咨询丽莎律师行。

 

觉得丽莎的文章和视频不错的话,请不要吝于点赞和转发!您的支持是丽莎继续前进的动力,我们将尽力为莎粉们提供最新最全的实用信息。

 

> 📱 丽莎的“掌上律师”服务 📱 <

 

 

如果莎粉们对于丽莎的“掌上律师”服务有任何疑问,或者想要了解如何使用丽莎APP,莎粉们可点击这里 ↓

 

《您的掌上律师行:如何使用丽莎APP?》

 

丽莎以简易图表,一步一步带您使用丽莎律师行的专属APP。

 

您和我们只有一键之隔。委托我们,您完全可以更加省时省力。对于住得远的莎粉,您更可以省下车费和舟车劳顿。丽莎只想为您做得更好。您说,我们做!委托丽莎,从来没有如此简单过!

 

如果莎粉们对于丽莎的“掌上律师”服务有任何疑问,或者有其他法律问题,都可以直接联系丽莎律师行(www.lisaslaw.co.uk),或者通过我们旗下官网《丽莎知道》微信公众号(UK-LISA)官方微博(www.weibo.com/lisaslaw)咨询丽莎。

 

丽莎律师行联络邮箱:info@lisaslaw.co.uk

联络电话:020 7928 0276

联络微信号:lisaslaw003

《丽莎知道》官方微博:www.weibo.com/lisaslaw;手机版:www.weibo.cn/lisaslaw

扫一扫,《丽莎知道》微信公众号:

author avatar
lisaslaw@web

丽莎律师行定期发布实用文章,欢迎关注我们,第一时间获取最新法律资讯!

如果您有任何疑问,欢迎直接联络我们,提出任何法律咨询。

订阅我们的电子报

Subscribe Newsletter Blog Sidebar Chinese

这个字段是用于验证目的,应该保持不变。
Untitled(Required)

欢迎咨询我们,并了解我们如何提供帮助。