昨天的文章里，我们聊了：在租赁期满后，如何结束租约的问题。那么，既然是租赁关系，在租赁期间，房东和租客之间也难免会碰上不愉快的事，比如租客拖欠租金、违反租约等等。在这种情况下，房东自然等不及租约结束了，都想尽早讨回租金并提前终止合约——这也是我们理解的驱逐租客。

 

和居民住宅不同，商业驱逐没有“无过错驱逐”和“有过错驱逐”两个审理程序；另外，法律还特别允许房东通过更换钥匙等“和平”方式来占有房产。不过，商业租约规则多，驱逐租户也不是那么简单的，您要是处理不对，租客反倒可以让您赔钱。

 

我们今天的文章讲要给大家详细讲讲提早结束商业租赁的一些规则：

• 什么是没收租约行为？
• 没收商业租约的两种方式
• 商业租金欠款回收（CRAR）该怎么用？
• 被驱逐时，租客拥有的权利是什么？

 

 

什么是没收租约？（Forfeiture of a commercial lease）

 

在商业地产的环境中，房东驱逐租客的行为被定义为“没收租约”。根据《1954年房东和租客法》第24条规定，只要商业租客不交房租或者违反租约的某项条件，房东可以行使该权利，提早结束与租客之间的商业租赁关系。

 

在这里要特别强调的是，只有在双方签署的租约里包含了“没收条款”的内容，房东才能采取没收租约行动，如果您的租约里没有包含这一条款，您就等于自动放弃了该权利。

 

这也提醒了商业房东们，在签署合约前，一定要好好检查您租约的每一项条款，看看是否给予自己足够的保障。

 

 

没收商业租约的两种方式

 

通常来说，商业租约可通过两种方式被没收：

 

第一种方式：房东可自行重新进入出租房，并更换门锁以占有房产。

 

只要房东向租客送达法律规定的任何所需通知后，您的租户在规定的时间内没有采取足够的行动做出补救。那么，您就可以重新进入您的房产，并采取一些行动（如换锁）来占用您的房产。

 

不过，在您重新进入房产和驱逐商业租户之前，需要注意以下几点事项：

 

• 您的占有必须是“和平“的，如果有可能发生暴力或暴力威胁的行为，那么，您就有可能触犯1977年《刑法》第6条的规定，并构成犯罪行为。
• 如果您已确定自己是和平进入后，您才可以采取换锁等行动。
• 您还需要在租客可见的显要位置留下通知，比如，在物业的入口处。通常可能包含的内容为：“您已经更换钥匙，请他离开物业”等，以让租客明白他被驱逐了。

 

在这里，丽莎需要提醒的是，驱逐行为它不适用于混合型房产。如果该处所楼上是居民住宅，楼下是商铺的话，您就不能使用这样的方法。因为包含民宅，房东比较谨慎的做法是到法庭申请驱逐令，以免构成非法驱逐的行为。

 

第二种方式，房东可向法院申请驱逐令。

 

如果您不能行使和平进入房产的权利，比如，您遇到了一个蛮横的租客，他就是赖着不走了，也不让您重新进入房产。那么，您可以通过法院命令终止商业租赁，由执法机构来进行此项操作，帮您重新拿回该房产的占有权。

 

那么，您该怎么做呢？

 

首先，您可以使用政府的在线法院和法庭搜索器，找到离房产最近的当地法院。在您向法院发出诉讼后，法院将确定一个听证会的日期。届时，您的租户有14天时间对您的要求提出辩护，或申请免于没收（我们会在下一章节仔细聊聊）。在听证会上，法院将决定是否应批准占有，或者也许会推迟听证会，以使各方能够提供更多的信息。

 

我们认为，如果您必须申请法院程序了，那么，您就必须尽可能收取全面的文件和证明作为证据：

 

• 租赁协议
• 任何形式的付款记录
• 您和租客之间的沟通记录（短信和电子邮件记录）
• 您提供给租户的书面通知的副本
• 租户收到通知的日期证明（租户的签名，或邮局的收据）。

 

在这里要提醒房东的是，如果您成功赶走了租客，房产就会有一个空置期，您需要缴纳高额的按揭。另外，空置期达到三个月后，房产将需要支付全额的商业地税。一些房东会在开始驱逐程序之前就提前找到一个新的租户，但是，很多房东是没办法快速找到新租客的。所以，在驱逐商业租户之前，您应该问问自己，没有租客的情况下，您是否有资金来支付这笔税，驱逐是否是最明智的方案？

 

 

什么是商业租金追缴？

 

如果您只是想要拿回租金，并不想没收租约，那么，您也可以考虑采用另外一个程序——商业租金追缴（CRAR）。

 

CRAR是一个法定程序，您不需要上法庭。不过，它不能帮助您没收或终止租约，只能帮您讨回租金。它允许商业场所业主通过控制租户的货物并将其出售来收回租金欠款。

 

具体来说，法律规定，只要租客欠付的净租金相当于7天的租金，当事人就可以向租客发出一个为期7个工作日的通知，要求他/她马上交付租金。假如租金在7天后还没有偿还的话，CRAR程序就可以正式启动。届时，执行机构可以通过CRAR收回逾期租金，以及任何利息和增值税。

 

如果租客真的无法支付租金的话，那么，执法机构就有权进入该物业，并没收租客的货物，用以偿还积欠的租金。这个程序比“没收租约”的途径要更快拿回租金，而且程序相对简单。

 

不过，房东想要开启CRAR程序，必须要注意以下几点：

• 必须提前给租户送达CRAR通知
• 从发布通知至扣押货物的时间限制为12个月
• 被扣押的货物必须要进行估价，至少7天内不得出售
• CRAR只适用于完全商业用途的房屋，它不适用于混合用途或居民住宅租约。
• CRAR只能用于收回房屋租金，不能用于收回其他款项（如服务费和保险费）
• CRAR只能由注册执法机构按照法定程序进行

 

 

租客的权利？重夺物业租赁权（Relief from forfeiture）

 

在英国商业租赁法中，为了给租客保障，在商业驱逐的过程中，租户也有重夺物业的权利。在英国法律中，重夺物业租赁权也被称之：Relief from forfeiture。只要租客发现商铺被锁，自己被驱逐了，可以立刻向法院提出该申请，以重夺物业租赁权。

 

按照法律规定，房东在这种情况下收回店铺的权利只是为了确保自己的租金可以收回来，只要租客可以尽快把租金交付的话，租客都是可以申请重新占有店铺的。 另外，如果法院发现，该驱逐存在不公平的因素，或者房东在驱逐的过程中损坏了商铺里的财产，租客甚至是可以向房东提出索赔的。

 

当然，并不是所有重夺店铺租赁权的申请都会得到批准的。 这个申请是有要求的，租客必须在店铺被房东收回去之后尽快提出来，一般最迟不要超过6个月向法院提出，错过了，法院是有权拒绝你的申请的。另外，如果您觉得遇到不公平的对待，那么，你需要提出证据，证明房东是不合理驱逐。

 

好了，本篇文章就到这里。如果房东或租客在商业驱逐的问题上还有什么不明白的，可以进一步联系丽莎律师行。我们从下一周开始，会为大家带来一系列关于房产买卖中会碰到的法律问题文章，请大家持续关注。

 

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不少莎粉应该知道，一些具有永居导向的签证，例如工作签证、创业签证，甚至是计分制家属签证，如果未来打算“转永居”的话，基本需要满足移民法对于“离境天数”方面的要求。

 

不过有些人可能不太清楚的是，这项要求，其实也出现在EU Settlement Scheme下的“Pre-settled Status”（尚未定居身份）上。

 

就是说，对于持有“Pre-settled”身份的人来说（或者符合申请“Pre-settled”的，但要尽快把握“期限”前申请），由于该身份并不是等同于英国永居的Settled身份，所以说，当事人在“满5年”要转定居身份（Settled Status）的时候，仍然需要满足一定的“离境天数”限制要求。

 

 

→ 什么样的要求？

 

正常情况下，其要求和计分制签证一样，就是“任何”12个月内，不得离境英国超过180天（也就是6个月的时间）。

 

→ 可是，碰上新冠疫情怎么办？

 

根据英国内政部原来于2020年底发布的相关指导文件，持有或适用Pre-settled身份的当事人，如果离境英国不超过12个月（虽然已经超过6个月），是基于“重大因素”的话，那么当事人的离境情况可以被允许，也就是说不会影响到自己的“连续居住”时间遭到中断（Continuous qualifying period）。

 

这其中，新冠因素就是一种合法的“重大理由”；但根据移民局原来的规定，即便是基于新冠因素，当事人的离境也必须是在“被迫”情况下造成，比如说因为交通限制的因素（一直订不到机票…），或者需要自主隔离或接受医疗等不得已的理由。

 

也就是说，当事人不能是基于自己的选择，而造成新冠离境（例如自己评估认为回英国不安全、不方便，所以暂时不想回英国…）。

 

 

→ 这会对当事人造成什么样的影响？

 

如果当事人（先前）的离境是发生在2020年底前，并且当事人（后来）无法在2020年12月31日前回到英国的话，可能导致当事人因为原来/之前的“连续居住”遭到中断，而无法适用EU Settlement Scheme，换句话说连个合法保障的身份都申请不到；

 

而即便当事人已经申请到Pre-settled Status的，其“连续居住”的中断，也会造成当事人需要花费更长的时间才能拿到等同于英国永居的Settled Status（欧盟定居身份）。

 

而且这个”更长”的概念并不是一两年，而是当事人的“整个5年”，都得重头来过，重新累积这5年的时间。

 

→ 所幸，移民局因司法挫败而不得不改变政策

 

移民局原来的政策被认为，这将造成尤其针对年长者或临床上极度脆弱者的权益受损；因为对于这些当事人来说，疫情情况可能并不允许他们在有被感染可能时回到英国，即便他们没有需要自主隔离或机票延期等所谓的“被迫”理由。

 

于是，在移民局原来的政策遭到由公益组织Here for Good’s所提出的司法审核挑战后，移民局终于是在2021年5月底宣布废除原来的（该份）政策文件，并且，终于最新发布了一份修改后的指导文件。

 

 

→ 那么，新的指导文件怎么说？

 

根据移民局最新针对这方面的政策修改，指出，持有Pre-settled Status的当事人，如果因为新冠因素而离境英国不超过12个月（不超过一年）时间的话，那么不论当事人是不是“被迫”离境的，基本都不会影响到当事人的“连续居住”（Continuous Residence）。

 

说白话，这代表，只要当事人的“离境”是和新冠相关，即便是当事人自己选择的，比如说认为英国的疫情情况不好，所以暂时不想回到英国；那么，只要当事人离境的时长，不要超过12个月的时间，基本都不会造成太大负面影响，不会影响到当事人未来“转永居”（也就是申请欧盟的定居身份－Settled Status）。

 

→ 那万一离境超过了12个月呢？

 

根据移民局的最新指导文件，如果当事人离境超过了一年（12个月）的话，那么就需要回到原来的相关政策，也就是基于“重大理由”的情况。

 

而对于因新冠导致的离境情况来说，这要求当事人届时需要提出证据证明，他们是受阻（Prevented from）或受强烈建议或规定（Advised against），而导致无法/不该及时回到英国。

 

丽莎帮大家做个简单整理：

 

这就是说，持有Pre-settled身份的当事人，如果离境英国已经达到即将满12个月的时间，建议当事人在要离境超过12个月之前，回到英国；

 

除非，当事人有正当的理由（并且这个理由是被迫性质的，比如说航班停飞，不得已一直延后而需要改签），那么当事人届时能够准备好充足的证据，来证明自己的“重大理由”的话，一般也不会造成自己的“连续居住”情况受阻。

 

但当然，丽莎也建议，届时当事人即便是离境不超过12个月时间，也最好跟移民局做个说明，表达自己的（某段）离境情况，是受到新冠疫情的影响，而不是让移民局自己去猜，或者等移民局来确认。

 

今天的文章就到这边，由于过去比较少谈论到有关EU Settlement Scheme下“非定居”（Pre-settled）身份，对于离境天数上的要求；有些人可能因此会忽略这方面的问题，或者以为这类身份没有离境限制。

 

不少通过欧盟公民而申请到相应身份的非欧盟家属，其实对于这方面也应该有所注意。希望今天这篇文章，能对相关的莎粉们带来一些帮助。

 

如果大家对于文章内容，或者英国移民和法律方面，还有任何衍生问题，都可以进一步咨询丽莎律师行。

 

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任何英国税务问题，也可以咨询丽莎会计行。

 

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和居民住宅不同，商业租户不能轻易搬迁，它的地理位置与企业发展有着非常大的关系。您想想，您的商铺好不容易在一个地方打出了名气，突然得收拾东西搬迁，这得流失多少客源。另外，商业租户也不是个人行为，它涉及了这么多的雇员，您的雇员好不容易租了或者购买附近的房子住，您两年不到就更换好几个地点，谁都不愿意干。

 

幸运的是，英国的法律是站在您这边的，大多数商业租户都有着自动续租的保障权利。当然，法律也得从商业房东的角度来考虑啊，所以，它同样给了双方放弃该保障的权利。

 

因此，我们认为，不管是作为商业房东还是企业主，你们在签约前，应该事先了解清楚英国对商业租约的法律规则，商业租赁的类别以及如何续签和终止商业租约的问题。

 

本篇文章，我们将为大家梳理：

 

• 商业租赁的类别：什么是受保护和未受保护的商业租约？
• 房东和租户如何同意签署未受保护合约
• 在两种租赁条件下，房东和租户如何续、终止租约？

 

 

商业租赁的类别

 

在讨论商业租赁类别前，我们来回忆一下英国的《1954年房东和租客法案》。常读丽莎公众号的朋友们应该不陌生了，它是英国议会的一项法案，适用于英格兰和威尔士。该法案的第二部分涉及商业租赁的法定准则。其中，它规定了商业租户的“使用权保障”，指的是——如果租户为经营业务而占用该商业房产，租户通常有法定权利在租赁期满后续租。

 

很明显，使用权的保障为租户们提供了很大的便利，让他们可以放心投资和发展自己的业务，不用每天都得担心租约期满后就得搬走的情况。另外，它允许承租人建立一个持久的经营基地，对积累客户资源有着很大的帮助！

 

相反，该法律规定让房东们有点为难，他们完全失去对自己房产的掌控权。如果法律只站在租户的一边，商业房产市场估计就得乱套了，没有房东愿意出租房产，或者他们会想着一些其他办法来驱逐租户。

 

在这样的背景下，法律就给了房东和租户选择的权利。因此，商业租赁分有两种类别。

 

第一类被称之为“受到保护的商业租约协议”（protected commercial lease），也就是我们平常所说的开放式租约（open lease）。从名字就可以猜到，该类商业租约受益于《1954年房东和租客法》规定的使用权保障条款。签署了这样的条约，就得按规矩走，租客有利自动续约的权利。

 

第二类称之为“未受保护租约”，在英文里，也经常这样表述“contracted out lease”，这也就是我们平常所说的封闭式租约（close lease）。该类协议指的是，你们的租赁已排除了《1954年房东和租客法》的使用权保障条款，租户在租期结束时将不享有续租的法定权利，房东可以终止租约。

 

通常来说，大部分商业房东都想选择这种法案排除在外的租赁形式。但是，法律也规定了，并且要征求租客的同意，而这个租约才能奏效。

 

因此，在谈判合同的过程中，房东都喜欢以一些好的条件或理由作为条件，让租客自愿放弃法案的保护。比如：租金折扣啊，目前经济形式，符合各自的商业计划啊等等。在大多数情况下，租客也是愿意签署排除使用权保障条款的。

 

 

房东和租户如何退出使用权保障？

 

当然，想要退出《1954年房东和租客法》的使用权保障条款，并不是租户口头同意就奏效了。如果房东提议的新租约是 “法案之外 “的，那么，在签署租约之前必须遵循严格的法律程序：

 

首先，在签订新的租约之前，房东必须在承租人承租前至少14天发出通知。在这一份通知书上，房东必须要列举一系列退出该保障所要承担的后果，如：

 

• 当租约结束时，租户将没有权利留在该场所
• 除非房东选择位租户提供另一份租约，否则租户将需要离开该场所
• 房东将无法为您的营业场所的损失要求赔偿，除非租约给予租户这个权利
• 如果房东向租户提供另一份租约，租户将无权要求法院确定租金。

 

看完了这一份通知后，法律还要求房东必须要让租户签署一份简单的声明，表明他或她已经阅读该通知并接受其后果。

 

另外，如果双方不能等待14天，或者想要提前做决定，不愿意等待14天的话，租户必须在不代表任何一方的独立律师面前做出 一份”法定声明”，确认他或她已经阅读了通知并接受其后果。

 

法律规定，如果双方没有遵循以上步骤，承租人将自动保留使用保障权的权利。

 

您也可以这么理解，签了这一份协议意味着租客权利几乎被剥夺了，所以，设定这些法律程序为的就是尊重各位租户，让他们清楚明白“未受保护商业租赁”的法律概念以及它所涉及的后果。

 

在这里，丽莎想要提醒承租人的是，在收到这一份通知后，您不应该急于同意该协议。您应该要咨询专业人员的意见，比如：测量师，律师或者会计师，看看签署一份未受保护的商业租赁协议是否会对您带来很大的影响。

 

 

租赁期满后，如何续约或终止？

 

就像前文所说，两种类型的商业租赁决定了双方在商业租约到期时（或到期后）终止租约的权利，如果你们签署的是受保护商业租赁协议，那么，房客有着很大的权力，在租期结束后，如果租户仍然想为商业目的占用该房产，租户可以要求房东给一个新的类似租约，相似的租期和相似的条款。

 

同时需要特别指出的是，在要求新的租约的时候，房东是不可以无理让租客交付一笔费用的。这一般都是免费的。

 

当然，租户也有权结束现有租约或者和房东谈一份新的租约。通常来说，法律要求租户向房东发出第26号通知来要求签订新的租约并提出新的条件，26号通知必须要在租赁期结束前6到12个月的时间发出。

 

也就是说，一旦房东出租了商业房产，并签署了受到保护的租赁协议，租户就有可能会无限期地留在那里。如果房东想在结束时终止续签，要有充分的理由，并且要给租客不少于6个月的第25条通知，该通知必须要说明房东反对提供新租约的理由，包括：

 

• 租户没有进行维修
• 持续拖延支付租金
• 严重违反其他义务的行为
• 为处置（出售）或出租而需要占有房屋
• 重建或拆毁房产
• 房东正在提供其他合适的住所
• 房东打算为自己的商业目的占用该房屋

 

此外，如果房东希望反对授予租客新的租约，他/她必须在收到租户的第26条通知后两个月内作出回应。

 

假如你们签署的是“未受保护的商业租赁协议”，租约没有受《1953年房东和租客法案》的保护的话，情况就不一样了。

 

在这样的环境下，租户是没有自动续签的权利的。在租期结束时，除非房东向租户提供新的租约，否则租户将被要求搬出该房产，房东只要给一个合理的通知，就可以终止租约，并且没有义务提供补偿。如果租户拒绝搬走，就会成为非法侵入者，房东是有权利走法律程序收回房产。

 

当然，如果租户还想继续续租的话，可以尝试着提前6个月和房东谈判，看看是否能够商量新的租约。不过，租户就得接受一个现实：新的租约可能会有一些附加条款了。比如，租金，押金，甚至担保情况可能就得发生变化。

 

 

此外，在这里还要特别提醒一下，除了签署退出协议的租户，有些商业占用者也是没有续约的权利的：

 

• 农场企业租户
• 采矿业租户。
• 由房东雇用的 “服务租户”
• 拥有六个月或以下定期租约的租户
• 未经房东同意，将房屋用于其他商业用途的租户
• 有许可证而非租约的情况
• 根据1967年租赁改革法延长了长期租约的租户，以及他们的分租户

 

如果您对自己的商业租约有疑问，或者不知道是否该签署一份未受保护的商业租赁协议的，都可进一步咨询丽莎律师行，我们的房产律师团队会为您提供最专业的法律意见。好了，关于这个问题就讲到这里，明天我们会为大家讲解商业地产的驱逐程序。

 

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由于新冠疫情（解封延期）的因素，英国移民局在学生签证的申请方面，再次重启“提前申请”的特殊安排。

 

意思是说，原本根据移民法，并不允许目前已经持有Student（学生）或Child Student（孩童学生）签证的当事人，提前超过课程开始前的28天，申请（针对新课程）的学生签证（也就是不可早于28天）。

 

然而移民局更新的政策文件指出，如果当事人（新）课程的起始时间，是早于或不晚于2021年9月27日的话，出于酌情因素考量（怕当事人届时来不及获得签证），将可以给予通融，让当事人提前早于28天的时间，进行申请。

 

同时，对于今年稍后希望申请毕业生签证（Graduate Route）的留学生们，移民局最新文件也宣布，延长当事人需要抵达英国进行“面对面”学习的期限时间（也就是结束”跨国”远距学习的时间）。

 

移民局指出，对于这些希望适用今年稍后即将开放的毕业生签证路径的留学生们，需要把握在2021年9月27日前，或者目前持有的学生签证即将到期前（取其中时间更近者），回到英国。

 

这样的话，当事人才能符合在今年毕业的时候，申请两年（或三年）的毕业生签证（Graduate Route）。

 

换言之，英国移民局已经一律把该“期限”从原来的6月21日前，延长至9月27日前了（秋季和冬季开学皆统一日期）。

 

这对于2020年秋季入学的一年硕士课程留学生来说，如果是自该时起就一直待在自己母国进行远距教学的，基本代表当事人几乎是自开学直到课程结束，都不在英国上课，但只要赶在“期限”前入境英国，即可符合申请毕业生签证了。

 

 

→ 丽莎补充：毕业生签证的重点须知

 

毕业生签证－适用从受移民局认可的英国大学或高等学院取得学位的国际留学生，不限专业，也不限拿到签证后可以做的工作；

 

属“非赞助制”，指申请人无须先拿到由赞助雇主给予的工作Offer，也没有年薪门槛要求；

 

毕业生签证除了允许持有人在英国合法工作，也可以在英国“找工作”，就是说申请人不必先找到工作才能申请，并且持有签证期间也可以自由更换工作；

 

毕业生签证没有限额，不必抽签，只要符合要求即可申请；

 

毕业生签证的签证时长一般是一次性两年，但英国毕业的博士毕业生（PhD）则可以拿到一次性3年效期签证；

 

毕业生签证必须在英国境内申请，申请人原来必须持有Tier 4或Student签证，并直接从学生签证“转签”毕业生签证；

 

同时，申请人先前/过去不可以曾经持有Doctorate Extension Scheme（DES，博士后签证）或同样/类似的毕业生签证路径；

 

可以申请陪同家属，但前提是该家属必须人在英国境内，并且之前已经持有“陪读”签证，换言之就是必须从原来的陪读签证，境内转成Graduate Route的陪伴签证（除非是当事人在学生签证或毕业生签证期间在英国出生的孩子，可以例外）；

 

此外，在毕业生签证（Graduate Route）正式实施后，原有的博士后签证（DES）将被取代，DES路径将不再存在。

 

对于毕业生签证，如果您希望更快了解更多，也可以查看以下视频，或者直接联系咨询丽莎：

 

 

→ 特殊保证（Exceptional Assurance）政策目前仍至6月30日

 

就是说，对于目前人在英国境内且持有的签证即将于今年6月30日或之前到期的当事人，如果仍因新冠因素而无法离境英国，还是可以向移民局申请“Exceptional Assurance”（特殊保证）；

 

并且，对于目前持有“特殊保证”，并且人仍在英国境内的当事人，移民局仍然允许当事人直接在英国境内，转成其他（长期）签证（前提是，当事人的“特殊保证”必须仍在有效期内，没有到期）。

 

有关于这方面的特惠政策安排，目前的期限节点还是落在6月30日，尚未被延长；不过，随著今天首相鲍里斯最新确认延长解封来看，移民局仍可能宣布延长特惠。

 

但当然，在确认移民局宣布延长之前，莎粉们还是应该以目前的期限为准。

 

→ 如何申请“特殊保证”？

 

目前，向移民局申请“特殊保证”的方式仍和之前相同，也就是需要发送电子邮件至：cihassuranceteam@homeoffice.gov.uk

 

邮件中需要提供以下信息：

 

全名

 

出生日期

 

国籍

 

内政部/GWF或者任何其他参考编号

 

签证类型

 

签证有效期

 

请求“特殊保证”的理由

 

飞行预定证据或其他表明当事人不能离开英国的证据

 

并且，电邮的标题仍为“Request for an assurance”。

 

如果，当事人目前已经持有“特殊保证”，但即将到期，并且当事人仍然无法在该“特殊保证”到期前离开英国（需要有因新冠造成的特殊且合理理由，不能单纯因为想留下来），当事人需要按照前面提出的步骤，再次电邮移民局，重新申请“新的”特殊保证，延长留在英国的时间。

 

需要指出的是，想要“再次申请”特殊保证，当事人是需要明确说明：要进行后续申请的理由，并且提供新的支持证据。

 

比如说，如果当事人在签证到期之前，找不到航班而无法离开英国－需要提交一份确认的机票副本等相关证据。

 

如果当事人因携带冠状病毒而无法离开英国，则需要提交对冠状病毒检测结果呈阳性的确认。

 

在移民局考虑当事人申请特殊保证（Exceptional Assurance）的时间内，当事人将不会被视为逾期居留或在以后的任何移民申请中遇到任何负面影响。

 

同时，在当事人的“特殊保证”申请等待期间，当事人原先的签证条件是保持不变的，也就是如果自己的签证可以允许工作的话，当事人可以继续工作。

 

如果当事人申请到了“特殊保证”，它将可以为当事人提供短期身份保护。

 

如果当事人原先的签证条件允许当事人工作，学习或租用住宿，当事人则可以在“特殊保证”期间内继续这样做。

 

 

→ 除“特殊保证”，目前谁还可以继续英国境内转签？

 

移民局文件指出，对于想要继续待在英国境内的当事人，如果想要申请其他（长期）签证继续留在英国的话，那么大致可以分成以下情况：

 

1. 当事人目前持有的身份，是允许当事人在英国境内直接转签的；

 

2. 或者，当事人目前持有的签证，即将在2021年7月1日前（也就是在6月30日当天或之前到期）；

 

并且，还得符合以下情况：

 

3. 当事人即将申请的签证类别（想要转签的签证），也是允许当事人可以直接在英国境内申请，而不必回到母国进行申请的。

 

综合以上，移民局的意思可以翻译成以下：

 

对于想要在英国境内转签的当事人，如果原来的签证类别（指目前持有的签证）是不允许当事人境内转签的话，只要该签证将在7月1日前到期的话，当事人仍然可能直接在境内递交申请，而不必回到自己国家申请（这里比较常见的例子，就是持有旅游访问签证的人）；

 

但是，即便符合上述情况，当事人还需要确认，自己打算申请的（新）签证，是否可以在英国境内申请（也就是按照原来移民法的要求）。

 

比如说，当事人想要申请的是打工度假签证（Youth Mobility Scheme），该签证原来按照移民法的要求，是不允许直接在英国境内申请的；

 

那么，假设一位持有访问签证的当事人，他或她的访问签证即将在6月30日到期，但当事人想要申请的是不能在英国境内申请的签证（例如打工度假签证），当事人依然需要回国进行申请。

 

今天的文章就到这边，如果莎粉们对于文章内容，或者英国移民和法律方面，还有任何衍生问题，都可以进一步咨询丽莎律师行。

 

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英国政府在今年3月3日公布的新一年度预算案中，提到了95%政府担保贷款（95% Mortgage Guarantee）。

 

顾名思义，这个计划就是通过政府的担保，买家将能够以5%低首付，贷到95%房款来登上买房阶梯。

 

政策出台后，不少人满心欢喜地认为，这么一来就可以用很少的钱，轻松买到高额房子。

 

然而事实上，当中的限制您知道多少呢？这个政策对低收入人士又是否真的如此有效？

 

今天，我们就带莎粉走进英国房产法的世界，逐一破解95%政府担保贷款计划的各种迷思。

 

《英国房产法》-  95%高额贷款迷思破解

 

通过上面的视频，莎粉们是否更了解“95%高额贷款的迷思”了呢？

 

下周四，我们将会继续以简单平易的方式，向莎粉们科普更多和大家生活息息相关的英国法律。

 

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房东和租客，一个有钱赚，一个有地方住或使用。

 

这看起来就是双赢的关系，不过房东和租客很多时候都可能会因为各种原因，导致矛盾和摩擦不断。

 

很多时候，房东和租客可能原本就是朋友，甚至是家人的关系，因此双方间根本就没有签下正式的合同，导致将来发生纠纷时无从考证。

 

根据经验，丽莎认为保持一个正确的房东租客关系是管理好出租房非常关键的一点。而且这个关系是应该从一开始租客搬入就要确立。

 

今天，我们就带莎粉走进英国房产法的世界，解答您的疑问。

 

《英国房产法》-  房东和租客的关系

 

通过上面的视频，莎粉们是否更了解“房东和租客的关系”了呢？

 

明天，我们将会继续以简单平易的方式，向莎粉们科普更多和大家生活息息相关的英国法律。

 

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有持续关注英国脱欧后续发展和EU Settlement Scheme的莎粉们，应该不难注意到，有关欧盟定居申请的重大期限－6月30日，即将到来。

 

这也代表自2021年7月1日起，将会迎来一些相应变化。

 

为此，英国移民局已经最新发布一份指导文件，说明自7月1日起，欧盟公民（包括EU，EEA和瑞士公民）如何证明自己在英国的合法居留身份。

 

 

→ 欧盟护照和身份证，不再是当事人的合法居留证明

 

移民局最新指导文件指出，从2021年7月1日开始，除非当事人持有的是爱尔兰护照，否则其他的欧盟公民，一律都无法直接使用自己的欧盟护照和身份证，来做为自己在英国合法居留的凭证。

 

这就是说，对于欧盟雇员来说，如果要向雇主证明自己是有合法工作权利的话，需要使用英国政府的线上系统“Online right to work checking service”来证明自己的合法身份：https://www.gov.uk/prove-right-to-work

 

通过该系统，雇主可以直接得知当事人持有的身份情况，包括当事人被允许从事哪类工作，以及可以在英国工作多长时间。

 

目前，欧盟公民（EU，EEA和瑞士公民）仍被允许出示自己的欧盟护照或身份证，证明自己在英国的合法居留权/打工权，直至本月底为止（2021年6月30日）。

 

→ 如何让雇主通过线上系统，查询自己的身份？

 

当事人需要提供以下信息给雇主：

 

您的共享码（Share Code）；

 

您的出生日期。

 

 

→ 谁能适用/使用该线上系统？

 

当事人必须要先有一个UK Visas and Immigration帐户，而基本上，只要当事人已经申请了EU Settlement Scheme，或者签证申请是通过使用“UK Immigration: ID Check”的App完成的话，就会有这个UK Visas and Immigration帐户。

 

→ 当事人使用这项”线上服务“，可以用于以下：

 

获得一个”Share Code“（分享密码），用于向他人证明自己的合法居留身份，例如新的雇主或租房中介等；

 

在系统上直接更新自己的个人信息，例如电邮地址、护照号等；

 

查询自己在英国的”合法权利“，例如合法打工、租住或申领福利等权利。

 

这同时也表示，当事人应该时时检查，确认自己的UK Visas and Immigration帐户上的所有信息，都是最新且正确的。

 

→ 6•30大限来临前，欧盟当事人应该积极做些什么？

 

1. 首先，如果您是符合申请EU Settlement Scheme的，您真的应该抓紧时间申请了！

 

而”适用“EU Settlement Scheme的当事人，基本是指：欧盟籍申请人（包括来自EU，EEA或瑞士公民）是在2020年12月31日之前入境英国，也就是来到英国生活的；

 

那么，欧盟籍当事人（本人）以及其陪同家属（包括非欧盟籍家属），都能通过申请EU Settlement Scheme，获得合法居英权，继续留在英国（或对于家属来说，来到英国团聚）。

 

2. 如果您已经递交EU Settlement Scheme申请，或者已经持有上述UKVI帐户的，那么您也应该检查，自己的身份和帐户里的信息，是否都正确无误；或者有需要更新的地方，也应该及时更新。

 

 

→ 什么情况下，可以不必申请转成EU Settlement Scheme？

 

1. 当事人持有”英国“永居身份：需要注意的是，这里的”英国永居身份“，是指和大部份其他”非欧盟申请人“一样所申请到的英国永居身份（比如说是通过10年合法居留途径，而申请到的永居身份）。

 

一般欧盟公民居英5年而自动获得的永居权利（甚至是进一步申请到的永居文件、永居卡），并不属于这里所提到的英国永居身份。

 

即便是已经持有欧盟永居证明（Permanent Residence Documents）的当事人，也是需要去申请（转换成）EU Settlement Scheme的Settled Status（定居身份）的。原来的“永居文件”无法再被用于证明当事人的合法居留身份。

 

2. 当事人持有英籍或爱尔兰籍（包括英爱双重国籍持有人）：

 

值得指出的是，严格根据英国移民法来说，如果当事人是通过原来的欧盟永居身份（也就是欧盟永居文件－Permanent Residence Documents）去申请英籍的话；

 

单纯只是”递交申请“而尚未获批，并且尚未参加Citizenship Ceremony（入籍宣誓仪式）的话，是无法保障当事人的合法居英权的。

 

所以，对于这类当事人来说，最保险的做法，仍然是需要在6月30日之前，去申请EU Settlement Scheme下的”定居身份“，不要只是坐着干等移民局的入籍申请决定。

 

尤其是受到新冠疫情的影响，当事人是更难确保自己的入籍申请，能够准时在6月30日前出结果的。

 

 

→ 欧盟家属申请：可被允许的“延迟”情况？

 

1. 抵英日期在2021年4月1日当日或之后

 

对于这些”欧盟家属“，如果是欧盟籍当事人的合法配偶或民事伴侣，在今年4月1日当日或之后才来到英国，那么其”申请期限“就是入境后的3个月内（长过6月30日期限），并且这个日期一般最晚不能晚于2026年1月1日；

 

如果是其他的欧盟家属（合法配偶和伴侣除外），”申请期限“则是入境英国后的3个月内。

 

而如果是欧盟籍当事人于4月1日当日或之后才在英国领养或出生的未成年孩子，那么申请的期限则是－孩子出生或领养当日算起的3个月内。

 

换句话说，对于这些”欧盟家属“而言，如果是在4月1日之前就抵达英国的，那么申请期限一般是2021年6月30日；4月1日当日或之后才抵达英国的，可以享有自入境英国起的3个月内（延长）申请时间。

 

除非，当事人符合特殊的”合理理由“，才可能额外允许”弹性时间“申请，相关”理由“下面会继续说明。

 

2. 其他可能允许7月1日当日或之后申请的”合理理由“

 

1) 未成年孩子：由于这些未满18岁的孩子，一般需要依赖其父母或监护人等来为其递交申请，因此可能会有因父母或监护人疏忽，没有意识到孩子也需要申请身份的情况，而造成不小心错过申请期限；

 

因此，为了保障这些孩子的权益，移民局可能接受这些”孩子“错过申请期限的”欧盟身份申请“。

 

比较好的是，由于出自对于”孩子权益“的保障，指导文件中特别指出，当这类”超时“申请被递交的时候，负责审核的移民官－并不需要考虑为何该申请会错过申请期限（比如因父母的疏忽或没有意识到），也不需要考虑当初究竟是谁应该帮该孩子申请身份（例如孩子的父母、监护人，亦或负责照顾孩子的地方政府/社福等）。

 

并且，当初错过申请期限的”未成年孩子“等到意识到该申请的时候，该孩子也可能已经成年；因此，届时已成年的”孩子“自己递交申请，也是可被接受的。

 

2) 因生理或心理状况，以及/或需要受照护因素，当事人缺乏一定程度自主能力，而造成的申请延迟：

 

这种情况下，当事人可能在申请上有困难，而造成超过申请期限，或者需要仰赖他人帮助或代替当事人进行申请，那么移民局也可能给予通融。

 

需要指出的是，对于这类当事人，在申请的时候是需要提供相关证据来予以证明的，例如来自专业医疗和照护专家、主治医师等开立的医师证明信，得以确认当事人的情况。

 

3) 严重或重大医疗情况：这基本是指当事人在申请截止前（一般是不久前），需要接受重要医疗的情况，因而导致错过了申请期限，延后了申请。

 

这样的”重大疾病“情况，也包含了感染新冠或相关重大事件，导致了不得已的延迟－这一般必须是，当事人在申请截止的期间或不久前，因为住院治疗或因疾病导致无法从事日常自理的情况。

 

此外，这类情况也可能适用于”孕妇“，比如出现了产后忧郁，或者孩子难产，孩子出生后需要密切医疗照护等。

 

对于上述这些情况，当事人在申请的时候也同样需要附上相关证明，例如医师信等。

 

4) 限于受暴或受控制关系/情况中：这基本指的是家暴受害人，因为受限于家庭暴力或控制的状况中，导致当事人无法把握在期限内递交申请。

 

5) 被迫奴役情况：受限于现代奴役（Modern Slavery），包括人口贩卖的受害人，错过期限的申请基本也可获得移民局的酌情处理。

 

在这方面，如果申请人（被害人）的案件已经受到National Referral Mechanism的Single Competent Authority（英国（人口贩卖）的转介机制）的认可/验证，那么移民局可以直接接受当事人的申请，当事人无须再提供额外证据来证明自身的情况。

 

而如果尚未受到上述NRM验证和确认的，则需要自行提供相关证据给移民局。

 

负责审核案件的移民官员一般需要再跟更高级移民官员进行讨论，甚至和当地相关处理机构联系验证。

 

 

→ 其他可”酌情受理“情况？

 

1) 原持有其他英国合法签证，是在2021年7月1日当日或之后才到期：申请期限可以是，该”合法签证“的到期日之前（完成递交申请）。

 

需要指出的是，这类”合法签证“并不包括原来的欧盟签证（如欧盟家属签证，或者欧盟永居证明－Permanent Residence Documents），是指英国工签、学生签、特许签证等英国签证。

 

2) 原”免受“移民控制（exempt from Immigration Control）的情况，于2021年7月1日当日或之后才终止：符合这类情况的当事人，一般需要在”终止“后的90天内，递交申请。

 

其实呢，根据移民局的文件，其他还有一些可能被接受的情况，例如：当事人自己没有在申请期限前意识到，申请EU Settlement Scheme的所需文件（或要求），导致来不及准备并申请；或者

 

申请人无法使用网路，使用电脑的能力非常有限；甚至是英文能力非常有限，导致无法有效并及时申请等等……

 

针对个别的特殊情况，申请人需要个别提出说明，并且附上完整的支持证据，来证明自己的说法和情况。

 

比如说，申请人应该提供来自亲戚或照护人/照护机构的说明信，解释当事人的情况，证明当事人的电子使用能力或英语能力非常有限，导致当事人无法及时完成申请等。

 

丽莎建议：根据这些”特殊情况“，由于移民局具有斟酌处理的权力，建议当事人应该尽量备齐相关材料，给予充分合理的解释；不应该认为只要递交了，移民局就一定会予以处理并核准。

 

如果您实在不确定，建议您申请前尽早咨询专业移民建议。并且，如果可以的话，丽莎还是建议申请人，最好把握在”截止日期“前完成申请，以绝后患。

 

毕竟，移民局的文件也指出，他们有权自今年7月1日起，针对没有合法身份（这里指没有持有有效EU Settlement Scheme相应身份）的当事人，开始执行移民执法（Immigration Enforcement）；也就是如同以往对待无身份非欧盟移民那样，施以拘留甚至安排遣送等手段（除非，当事人可以符合”延长申请“的特殊情况）。

 

今天的文章就到这边，如果针对以上内容或者英国移民方面，莎粉们还有任何疑问，都可以进一步咨询丽莎律师行。

 

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特许身份和配偶签证（以及其他家庭签证）在很多时候都是2.5年的，而这两类签证的申请条件在很多时候表面上看起来非常相似，所以好多莎粉有时无法分辨，自己的身份到底是特许身份还是配偶身份？

 

今天，我们就带莎粉走进英国移民法的世界，解答您的疑问。

 

《英国移民法》-  您的签证是配偶还是特许？

 

通过上面的视频，莎粉们是否更了解“您的签证是配偶还是特许”了呢？

 

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丽莎在近期的视频和文章中，聊到不少有关孩子监护权和抚养方面的话题。

 

今天，通过一则最新来自上诉法院的判决，我们再来聊聊有关孩子的“继父母”。

 

 

→ 一个有关孩子生父和继父间，争孩子抚养权的故事

 

案件中牵涉到的孩子，是一名11岁的男孩，化名为L。

 

L的母亲在19岁的时候，就不小心怀上了L。

 

据L母亲自己的描述，把那段年轻过往称之为荒唐岁月。

 

她表示，当初和L的生父并不是认真的关系，并且也不想跟他发展长期的关系。

 

所以，在默默生下L后，她都没有告诉L的生父；直到L约3岁那年，生父通过L的长相，猜测到了那是自己的儿子，进而要求做DNA测试，才正式确定了双方的亲子血缘关系。

 

后来，L的生父向法院申请了“儿童安排令”（Child Arrangement Order），想要享有他的“父母责任”，让孩子也能来跟他相处。

 

值得指出的是，在这之前，社工就曾经涉入，将孩子注册为“Child in Need”（须关注孩童），原因是孩子的生父会虐待生母，孩子处于这样的情绪风暴中心，对孩子会有害。

 

同时，孩子的生母当时有个稳定伴侣（化名B先生），对于孩子来说，其实反而更视B先生为他的父亲。

 

然而，即便在这样的前提之下，并且尽管社福部门表达出了担忧，孩子的生父依然申请到了“儿童安排令”，并在之后更申请到了“探视令”（Contact Order），可以合法要求探望孩子，并让孩子有时间和他同住。

 

之后，孩子生母和B先生分开了，孩子的姓氏更从原来跟着B先生姓，改成了跟着生父姓。

 

然而，令孩子生母和社工都十分担忧的是，每次当孩子去完生父那里后，孩子回来后就变得易怒焦躁。并且每次得知要见生父前，也会变得忧郁。

 

通过社工的调查，也发现孩子生父的教导方式，是很严厉且咄咄逼人的。

 

再后来，孩子变得不想跟生父相处，甚至会因此对自己的母亲大发雷霆，认为为何母亲一直逼迫他得去找生父。

 

母亲出于无奈只能劝孩子，这是法庭命令的要求，所以不得不遵守。

 

2016年9月，终于在一次见过父亲后，孩子终于忍不住，隔天告诉了学校老师，他再也不想见到他的父亲，并在同天傍晚也拨了电话告诉生父，他不会再去见他。

 

就这样，从那时起，孩子没有再去找过父亲，而他的父亲，对此也没有任何作为，就这样默默和孩子断开了联系。

 

而另一方面，孩子的母亲在2015年，认识了后来孩子的“继父”；继父在2017年搬去和他们住在了一起，母亲也生下了一个小妹妹。

 

母亲和继父已经订婚，只是因为疫情的影响，婚礼一直延期，并打算在2021年的秋天完婚。

 

由于继父和母亲的感情稳定，大家生活在一起就是一家人，L在心理上也变得越来越依赖继父，并把继父就认定为是自己的父亲。

 

于是，出于L本身的意愿，继父向法庭申请了Adoption Order（领养令），因为L希望继父能成为自己“真正的父亲”。

 

结果，在法庭核准继父的“领养令”后，L的生父突然杀了出来，提出上诉，要求法庭撤回这个领养令……

 

生父表示，他相信孩子的母亲和继父，可以当好L的好父亲和好母亲，给L一个完整的家庭；但是，他不同意是通过把孩子领养走的方式，因为他认为这样是在剥夺他身为孩子家长的权利。

 

 

→ 不过，法官并不同意生父把自己的“人权”当做事件中心点的说法

 

法官指出，对于继父母的领养，和陌生人之间的领养（也就是说，领养孩子的人，和孩子本来就是不认识或熟悉的，例如素未谋面的父母，去领养孤儿院的孩子），对于这种所谓“人权”的着重上，是有所不同（比例轻重）的。

 

因为对于继父母的领养来说，首先，孩子基本一定会和原本就熟悉的生父或生母一方，继续生活在一起，而且孩子基本也都会认识继父或继母，就是说并不是孩子完全不熟悉的陌生人，要来领养孩子。

 

因此，在判断孩子的继父母是否可以申请领养令（Adoption Order）的时候，更多的时候还是应该着重案件的本身，来决定是否合适。

 

（相对来说，继父母申请领养令更可能成功，也是基于这样的基础。）

 

回到案件本身，法官也发现，不论是社工，或者是孩子的监护人，都认同孩子（L）受到继父的领养，对他来说是最好的。

 

根据过去的纪录也显示出，孩子的生父接近孩子、跟孩子相处，对于孩子是有害的。

 

更重要的是，孩子已经完全理解“领养”的意义，并且是出自孩子自身的意愿，希望被继父领养的。

 

这种情况下，法官最后自然判定，孩子的生父上诉失败，继父的领养令申请成功。

 

丽莎结语：通过今天这则案件，其实再次加强了法院在对于孩子方面的判决上，其实一直不变的原则，就是怎么样对于孩子是最好的，是最有利于孩子的。

 

如果我们之前说，法院一般在孩子亲生父母对于孩子不是有害的情况下，都会倾向让孩子可以继续跟双方接触，其实也是基于这个道理；就是说在一般情况下，孩子有双方父母的联系和关爱，通常对于孩子的成长是最有利的。

 

同理，如果说其中一方对于孩子的接触，对于孩子是有害的，甚至孩子完全不想要的话；那么即便是孩子的亲生父母，也不一定可以拥有比起孩子的继父母更高的权利。

 

总归一句，法官在判断并给出决定的时候，往往都是要以孩子本身为出发点，来做考量的。

 

 

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每个人都梦想着能有自己的一套房子，可是吧，一是没存够首付，二是没勇气承受负债的压力。您想想，买了房就得欠几十年的债，生活相当被动啊，工作不喜欢不能辞，每天醒来看到账单就头疼。大家都害怕背负着一辈子的房贷。

 

其实呢，只要您有决心，房贷的钱是可以提早还完的。

 

最近，英国有一对夫妇登上了报纸的头条，他们只花了7年，就提前把95,620英镑房贷全给还清了——这本来是35年的贷款期限啊。夫妇俩，还没到四十岁，已过上有房有车无借贷的休闲日子了。

 

他们究竟是怎么做到的？跟着丽莎来看看这对夫妇的故事。

 

 

省钱买下第一套半独立住宅

 

Siobhan是英国一家金融咨询公司的助理理财师，她的丈夫Lee Bowen是一家股票审计公司的运营主管。别看他们现在属高薪人士，很多年前，他们也只是普通的穷学生，刚毕业时，俩人的收入加起来仅有4万英镑，买房子可是遥远的梦啊。

 

他们回忆，俩人在大学时就有存钱的意识，他们知道，人要是没有足够的存款很容易陷入财务困境。在大学期间，他们就开始到处打工挣钱，当他们毕业有了全职工作后，就更有规划的存钱了。

 

通过节省开支，做好计划，6年的时间，俩人存下了35,000英镑的存款。2010年，Siobhan和Lee结婚，2011年，他们拿着储蓄在斯塔福德郡的Great Wyrley买了一套三居室半独立式住宅，当时售价是112,500英镑。

 

“为了获得更适合我们的抵押贷款利率，我们当时支付了15%的存款，差不多16,880英镑，再留一点资金用于翻新房产。”

 

当时，俩人为家庭定下十年目标，他们要在40岁的时候还清所有的抵押贷款。没想到，这个计划购房后的第七年就完成了。就在他们三十五六岁的时候，一家人已过上没有房贷压力的日子了。

 

 

做好安排和规划，每月超额还款

 

据了解，他们为还房贷做的最大努力是——节省生活开销，定制储蓄目标。当然，这对夫妇并没有省到啥也不吃，他们在赚钱和省钱之间取得了平衡。

 

购买房子后，他们没有买新车，一直用着Lee的老二手车。他们仍然有假期，但会选择一些比较节省的旅程。比如说，他们会尝试减少出国度假的次数，或者就在英国度过假期。

 

“我们发现和家人朋友一起旅行会很划算，大家分摊住宿费和旅行费呀。为了节省外出就餐的费用，我们一般都定一些提供伙食的酒店，所以，晚上的饭菜都是在酒店吃的。另外，我们去走的全是免费的博物馆，画廊等等。”

 

此外，他们把外出吃饭的次数控制在每月一次，其余时间都在家里做饭。他们认为，这些都不是牺牲，而是一种快乐的生活方式，是明智的选择。

 

在闲暇时间，他们会在Martin Lewis和The Meaningful Money Podcast的Pete Matthew这些平台学习省钱技能。到了周末，他们会选比较划算活动。比如，购买一些优惠的停车票，就可免费进入各种主题公园了。

 

他们从不为电视订阅付费，只注册免费试用，生活用品也全在Wowcher等网站上购买优惠的。

 

在购买房产两年后，他们决定重新抵押贷款，由于房子经过翻新了，房子升值了，估价为14.5万英镑，贷款与价值比率降低60%，使他们能够获得最好的交易。

 

另外，当他们成功节省开销后，他们就有了多余的钱开始超额支付抵押贷款，缩短贷款期限。他们每月的按揭其实是394英镑，他们都会额外再补个160英镑。

 

经过多年，他们的储蓄不断增加，2017年，他们一次性超额支付了2万英镑，2018年5月又支付了1万英镑，2018年4月又支付了12000英镑。到2018年9月，他们只欠20,480英镑，期限还剩28年，这个时候，他们的按揭仅为每月89英镑。

 

2018年10月，Siobhan失去了工作，夫妇开始停止超额付款。不过，等到她再次回到工作岗位后，他们设立了一个储蓄账户。最终，他们在2019年3月的时候一次性付清剩余的18,838英镑。

 

Siobhan说： “七年来，我们总共偿还了112,924.57英镑，在预期的抵押贷款期限内为我们节省了57,288.71英镑。我们很自豪，没有什么秘密，也没有什么幸运的，我们就是普通人，通过努力工作和坚持存储蓄完成的。 “

 

 

如何提前还完您的贷款？

 

许多拥有30年抵押贷款的房主们可能都觉得，自己永远都得被债务给捆绑了。但其实，您是可以像这对夫妇一样，尽早还完贷款，节省大量得利息支持，而且，并不是所有办法都需要花费大量的额外资金的。结合这对夫妇的故事，我们也总结四种方法可以让您更快地还清房贷：

 

第一，缩短抵押贷款期限

 

缩短抵押贷款期限意味着向贷款公司承诺，您可以再更短的时间内偿还所欠的款项。一般来说，它是这样运作的：

 

打个比方，丽莎办理了一笔20万英镑的抵押贷款，3年固定利率为2.5%，还款期限为25年。三年结束时，丽莎的抵押贷款还剩22年，已经偿还了一些利息，但仍然欠188,187英镑。

 

在这个时候，丽莎可以找一个20年期限的抵押贷款来代替。通过减少2年的期限，丽莎的按揭将从928英镑增加到997英镑。然而，在抵押贷款期限内，丽莎将节省5522英镑的利息（假设丽莎每两年换一个利率为2.5%的新抵押贷款协议）

 

正如你所看到的，每月多花69英镑，您可以节省数千英镑的利息，并提前两年实现无抵押贷款。事实上，如果您每次转按揭都能减少两年的期限，在短短14年内实现无抵押贷款。您也可以选择减少一年的期限。

 

缩短抵押贷款期限是一个帮助您早点还请债务的好拌饭，但是，丽莎也要提醒，由于您的每月还款额会增加，请确保您的财务状况是满足这个方法的。

 

第二，定期超额支付

 

超额支付抵押贷款是指您每月支付超过规定的金额。

 

例如，您拿到20万英镑的抵押贷款，初始利率为2.5%。假设您的利率保持在2.5%（也就是说，您每隔几年就换一个新的协议），您的月还款额将是897英镑，25年后您将无债务。

 

如果您能每月超额支付100英镑，您的月供将增加到997英镑。但是，您将节省9953英镑的利息，并在贷款期限上缩短了3年零4个月。如果您财务比较轻松，每个月能多付200英镑，您就能节省17367英镑的利息，并提前近6年还清所有抵押贷款。

 

当然，这个方法也是有限制的，只有当您的贷款人允许您超额支付时，您才可以用这个方法，不同的贷款人可能还会对这个方法有限制，比如让您交额外的费用。因此，在决定这么做之前，请检查您的文件或询问您的贷款人。您可以好好和他们商量，让他们知道您是想更快结清债务。

 

第三，重新抵押贷款选择更好的交易

 

许多房主为他们的抵押贷款支付太多的费用，因为他们没有得到最好的贷款交易。特别是那些已经达到固定利息终点，被转移到贷款人的标准可变利率（SVR）的业主来说，情况尤其如此，这种利息往往比固定利息要贵得多。

 

具体点说，目前的典型可变利率（SVR）约为3.57%，而两年期固定利率抵押贷款平均为1.42%。这意味着当您的两年期固定利率交易结束时，您将按可变利率来走，被收取更多的利息。

 

例如，假设您的抵押贷款是20万英镑，固定利率为1.42%，期限25年，为期3年。3年后，您将恢复到贷款人的3.57%的SVR。如果不重新抵押贷款（并假设利率保持在3.57%），到抵押贷款结束时，您将总共支付293,436英镑。

 

如果您将抵押贷款转为另一个1.42%的固定利率抵押贷款，并在剩余的22年期限内这样做，总付款额将是237,733英镑。您算算，您可以节省多少钱。

 

不过，虽然重新抵押贷款可以为你节省大量的资金，但在费用、时间和文书工作方面也是有代价的，所以一定要先仔细权衡利弊。

 

第四，提前支付费用

 

有些抵押贷款附带大量费用，这些费用有时可高达2000英镑。通常来说，贷款人会允许买家将这些费用加到整个贷款中，对于资金紧张的购房者和业主来说，这确实是一个好主意。但是，它的成本会不断上升啊，比如说，您在抵押贷款时，可能需要支付一个1000英镑的产品费，但当您还清时，由于它附带了利息，可能会让您多花好几百镑。因此，您可以选择提前支付它，这样您就可以减少每月的负担了，并且可以实施超额支付的方法了。

 

好了，本篇文章就到这里啦！喜欢我们的文章别忘了为我们点赞，您的支持是我们前进的动力。

 

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