莎粉好！圣诞假期快乐！

在假日期间我们会继续发送和节日有关的视频，做为我们的假期特别企划！

今天的短片是有关英国购物/代购骗案的相关法律问题。

现在，丽莎就带莎粉们走进英国诉讼法 – 骗案的世界，解答您的疑问。

《假期购物折扣多，但也要注意这些骗局》

通过上面的视频，莎粉们是否更了解“购物骗案”了呢？

之后，我们还会继续以简单平易的方式，向莎粉们科普更多英国法律信息。

想要学习更多，记得关注我们！

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莎粉好！圣诞新年假期快乐！

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今天的视频是有关喝酒责任的相关法律问题。

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《朋友在我家喝酒喝出事，我要负责任吗？》

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莎粉好！圣诞假期快乐！

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今天的视频是有关假日送礼的相关法律问题。

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《圣诞送礼送出祸，谁要负法律责任？》

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莎粉好！圣诞佳节愉快！

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今天的短片是有关假日期间转租房屋的相关法律问题。

现在，丽莎就带莎粉们走进英国房产法 – 转租的世界，解答您的疑问。

《假期期间，可以把自己租赁的房屋短租给别人吗？》

通过上面的视频，莎粉们是否更了解“房屋转让”了呢？

（丽莎文末提醒：丽莎律师行和丽莎会计行，在2021/22年的圣诞和新年期间，也就是从英国时间的2021年12月24日下午1点至2022年1月3日进入休假。

丽莎将会在2022年1月4日（早上9.30）开始，恢复正常上班。）

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莎粉好！今天就是圣诞节了，丽莎在这边祝大家圣诞快乐！

在2021/22年的圣诞和新年假期期间，丽莎律师行和丽莎会计行将从英国时间的2021年12月24日下午1点至2022年1月3日进入休假。丽莎将会在2022年1月4日（早上9.30）开始，恢复正常上班。

在圣诞假期期间，我们将会每天发送和节日有关的视频，做为我们的假期限定－全新环节！

今天的视频是有关假日孩子抚养权的相关法律问题。

现在，丽莎就带莎粉们走进英国法律－家庭法的世界，解答您的疑问。

《离婚夫妻，孩子假期期间应该和哪个父母一起生活？》

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莎粉好！圣诞平安夜快乐！

在今年的圣诞＆新年假日期间，我们将会每天发送和节日有关的视频，做为我们的假期限定－全新环节！

今天的视频是有关假日上班的相关法律问题。

现在，丽莎就带莎粉们走进英国法律－劳工法的世界，解答您的疑问。

《圣诞元旦假期被要求加班，可以拒绝或者要求双倍工资吗？》

通过上面的视频，莎粉们是否更了解“假日上班相关法律”了呢？

之后，我们还会继续以简单平易的方式，向莎粉们科普更多英国法律信息。

明天就是圣诞节啦！在本篇视频文章的最后，我们想要感谢莎粉们一直以来的支持和信任，丽莎实在十分感恩！

丽莎大家庭经过了一整年的努力，现在也到了暂时回归各自的小家庭；享受一下温馨，恬静的休假状态了。

丽莎律师行和丽莎会计行，将在接下来的圣诞和新年期间，也就是从英国时间的2021年12月24日下午1点至2022年1月3日进入休假。

丽莎将会在2022年1月4日（早上9.30）开始，恢复正常上班。

丽莎还要提醒，所有我们制作的视频，都会同步发布在丽莎的官方YouTube平台。如果想要观看更多丽莎视频，可以关注我们（丽莎律师行）https://www.youtube.com/channel/UCPmpxpJNXwSfgy7_z6ljKmg

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开发商Pinnacle Alliance 公司最后一个让人心碎的项目名字叫：Victoria House，它在利物浦相当知名，承包商在受到不公平待遇后，直接拉上横幅，让开发商还钱。投资者也闹得沸沸扬扬，据说，该项目在倒闭的时候就欠下投资者近220万英镑。

不知道莎粉们是否曾经听说过这个改建项目？

本篇《破碎的买房梦》，我们继续来看看这个项目在哪儿？它靠什么吸引着海外投资者？

Victoria House没建成，34套早卖光

在利物浦的JamesStreet 有一栋维多利亚大厦(Victory House)，这是一栋非常老的建筑，外在很破旧了，一直矗立在利物浦中心。Pinnacle Alliance公司成立后，看中了这一块地皮，老板们有了想法，重金投入买下这栋古老大厦，把上层重新改造，然后建设70多套新公寓。

在获得规划申请后，该公司立刻向外推广。

Pinnacle Alliance网站称，Victoria House新公寓会有14个单间，每个价格为66,250英镑；49个单床公寓，每个价格为84,610英镑，以及10个两床复式公寓，每个价格为161,400英镑。

此外，他们还对外宣称：这是一个奇妙的投资或购买居住的机会，项目可赚取高达10,800英镑的年总收入。

和其他项目一样，公寓还没见影子，该公司就成功把34套公寓预售出去了，主要都是海外投资者，价格从66,250英镑到161,400英镑不等，创造了超过240万英镑的收入。

该项目在海外的营销手册承诺，该计划将在2017年底前完成。然而，直到2017年，该公司也几乎没有进行任何工作。

公司破产，钱如何处理？

项目的破产和其他子项目一样。

该项目的承包商是另外一家公司Goodwin Construction，该公司向媒体透露，开发商和他们签的合约是一笔很低的价，与实际工作的预算相差太多。

这样就算了，当他们签下合约后，开发商一分钱也没有付给承包商。因此，他们挂上了横幅，表示非常生气，并退出队伍，表示并不会参加任何建设。

在开发商进入清算程序后，该项目也被进行管理。

随后，项目管理人Dow Schofield Watts对媒体说，经过调查后，Pinnacle Alliance解释了为什么没有办法启动该项目。

“他们说，该项目没有在规定的时间内达到预期的销售水平，所以，他们没有足够的资金来完成建筑工程。最后，资金链彻底垮掉了。他们只有那么一小部分钱还给投资者，其他的都没有偿还。”

资料显示，Pinnacle Alliance在Victory House的项目欠投资者近220万英镑，同时欠无担保贸易债权人57.6万英镑。

随后，该栋大楼被管理人挂牌出售。

Pinnacle管理人将Victoria House挂牌出售

幸运的是，管理人说该项目非常受到欢迎，已收到来自120多个方面的兴趣。2018年年末，总部位于伦敦的AR&V投资公司的子公司Oakstore以235万英镑的价格从管理人手中买下这一个停滞的项目：Victoria House。

那么，项目现在怎么样了呢？

当年，Oakstore公司提交一份新的规划，想在这一栋Victoria House里增加更多的住宅，并且在屋顶扩建两层楼，包括10套公寓，还能拥有20个独立的工作室。此外，还会在夹层的地下车库内扩建，并对这栋建筑的外部进行改进，这样总共会有100套住宅。

不过，据新闻说，这一份计划经过几年才得到批准。房子现在建成了吗？还没有最新的消息称。

据当时项目管理人表示，Oakstore公司买下后的资金已经被命令偿还给买家了。媒体并没有对此做过多报道。不过，丽莎猜测，从这笔购买资金以及欠款数额来看，如果Pinnacle Alliance公司遵守要求，Victoria House的购房者们应该有机会拿回所有资金了。假如真是这样，对于投资者来说，真是不幸中的万幸啊。

今天的文章就到这边，如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都可以进一步咨询丽莎律师行。

任何英国税务方面的问题，也欢迎联系咨询丽莎会计行。

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在2012年至2015年之间，就在曼城烂尾事件发生的同时，那一家被媒体评价为“诈骗犯开发商”的Pinnacle Alliance公司在别的城市扩大投资业务。他们在英格兰知名大学城利物浦和谢菲尔德开发了两个令人关注的大型学生公寓：The Quadrant 和 Spectrum 。自项目推出后，受到本地以及海外投资者的青睐。

很遗憾，两所学生公寓最终都没有成型，高收益回报的愿景也成泡沫。一份数据显示，光是The Quadrant 项目就欠下购房者1150万英镑的款项，这笔数高达该公寓价值的80%。几年过去了，新的开发商承接了烂尾项目，它们都有了新模样。

可是，购房者能成功拿回资金吗？本期《破碎的买房梦》系列，我们来看看这两个被遗弃的大项目…

The Quadrant学生公寓在哪儿？

2012年，一个有着240套住所以及36个工作室的学生公寓村住宅项目-The Quadrant获得规划批准，很快，它红遍整个英格兰，被誉为利物浦最重要目的地之一。

当年，Pinnacle Alliance公司信誓旦旦向大众承诺，该项目会为利物浦市中心Everton区域提供一批非常优质的学生宿舍区，每间学生卧室分别在13平方米到18.8平方米之间，被安排在第8-11个单元里。

这些单元配备着豪华厨房、用餐区和休息室，门外还有着一个共享的大花园。

每个公寓里面都会有着非常豪华的装修以及设施，比如，它们会各自带着专门的学习区以及独立浴室。单间的Studio独立公寓位于顶层，比学生卧室更有私密性，学生入住后还有自己的厨房和用餐区。

在当年的宣传资料里，该公司是这样对其进行推广的：

“The Quadrant 投资亮点：独立的学生卧室，五年内每年净租金回报率不低于4,540.00英镑、单间Studio — 五年内每年净租金回报率至少为6,003.00英镑。”

此外，它的付款程序有两个选项：

选项A：支付一笔预订费（3,000.00英镑）——交换时支付50%（减去预订费）——阶段性支付30%——完工后支付20%的尾款。

方案B：支付预订费（3,000.00英镑）——交换时支付80%（减去预订费）——完成后支付20%的尾款，该方案的优点在于可享受250英镑的折扣。

在公司的宣传手册里还特别保证：万一出现任何延迟情况，从预定完成日期到实际完成，将按存入的资金里向消费者支付4%的罚款。

公司破产，楼盘被遗弃

和其他所有烂尾项目一样，The Quadrant学生村吸引众多海外投资者，特别来自中国大陆和香港的投资者。

这些购房者简直是豪气，看着优惠力度大，大笔撒钱，项目都没建成，每套先付了80%。

然而，就在开开心心等待着高回报宿舍建成时，糟心的事情发生了。

2015年到2016年之间，开发商与承包商闹起经济纠纷。据说，他们与承包商公司PHD1建筑公司签订的750万英镑远远低于建筑成本，当The Quadrant建筑完成到60%的时候，该公司已经没有资金来完成建筑，承包商从此撤出队伍，工程也暂停了。

2018年，开发商公司倒闭，由于没有足够的资金来完成建设，也没有令所有利益相关者满意的开发融资策略，建到一半的The Quadrant工程彻底被抛弃了。

在该公司宣布进入清算计划后，KPMG会计师事务所重组业务部的联合管理人被任命为该楼盘的管理人，负责评估一系列退出方案，包括潜在的物业建设。

该公司的报告显示，Pinnacle Alliance的The Quadrant项目总共欠了1350万英镑，其中190万英镑欠母公司MVG Holdings的，剩下1160万英镑欠买家的。然而，买家的这笔资金早就全部用完了，这就是为什么他们没有更多的资金使用，建筑工程才被迫停止的原因。不过，这份报告里没有详细说明这些钱用去哪里。

在分析种种情况后，KPMG会计师事务所董事兼联合管理人Paul Dumbell认为，为使债权人获得最大的回报，唯一可行的方案就是出售该项目。

随后，他们请了一家代理商GVA把该开发项目推向市场。这家代理公司的重组方案团队的Chris Walker还媒体评价，该项目提供很好的机会，一定会吸引很多开发商兴趣的。

果然，仅仅过了数周，他们就收到了各方提交的投标方案。

2019年，总部位于曼彻斯特的MCR地产集团宣布，他们花费520万英镑从管理人手中买下The Quadrant。

新公司承接，一千多万镑债款能还吗？

据一些媒体报道，MCR地产集团非常欣赏这一个项目，并把它重新命名为：Unity Square。随后几个月，他们顺利完成了该项目的重建。

据了解，该公司耗资1700万英镑来完成以及重建该项目，现在拥有240个房间。

最新消息称，目前已有数百名学生已经搬进去了。

KPMG会计师事务所的一份报告显示，在收到了资金后，管理人很快向原来计划的部分买家支付一些资金。然而，还有许多买家仍然被拖欠着钱。

“目前承认的索赔总价值为9,918,513英镑，这与预期的11,692,765英镑的买主总额相比少了很多。那是因为有37个单位没有接受索赔，这其中有14个单位买家失联了，我们找不到他们。另外23个单位的购房者提供的信息不足，我们无法证明他们是在这里投了资金。所以，无法承认索赔。”

另一个学生公寓也成泡沫

在谢菲尔德，Pinnacle Alliance的另一个佳作也落空了。这是一栋价值1000万英镑的学生公寓：Spectrum，位于Hanover Way区域。关于这个项目的信息公布得有些少，丽莎只掌握了一些基本情况。

据说，这是在2015年启动的学生公寓项目，离谢菲尔德大学比较近，主要针对留学生市场。当年，该项目也是受到了很大的关注的，认为会是最受学生欢迎的住所。

有数据显示，来自中国、马来西亚和新加坡的152名投资者在建成之前就抢购该项目里所有价格为60,000英镑的公寓。同样，眼看项目基本快成型了，已经有了一个漂亮的外观，公司宣布破产。随后，项目便搁置近4年。这些投资者都在担心着自己的损失。

当时，这栋烂尾楼还出现了盗窃案件，包括管道和电缆在内的任何有价值的东西被盗。

2019年，总部位于利兹的威尔顿发展公司接手了位于这栋七层楼公寓，随后，前Spectrum公寓也有了新的名字：Nebula。在一些紧急事件耽误后，2021年，Nebula终于完工，据说，该公司在该项目里额外花费320万英镑。

目前，一家公司Cloud Student homes正在负责该学生公寓的管理以及经营，学生们将在2022年1月入住。

有了新的开发商，投资者似乎看到了希望。

在英格兰，还有哪些令人心碎的房产投资故事。请继续关注丽莎年末特别板块《破碎的买房梦》系列。

在文章的最后，丽莎想要向莎粉们征集投资故事。您在英国是否有投资过房产？是否碰到过类似的糟心经历？有没有听说过其他的房产烂尾项目？不管您在买房的时候遇到什么经历，都欢迎向我们分享您的故事以及提供线索。我们希望更多的投资者能看到这些故事，可以从中吸取经验和教训。同时，如果莎粉们需要帮助，也可以进一步联系丽莎律师行，我们的房产律师会向您提供专业的法律建议，为您争取到最大利益。

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大家周五好！

莎粉还记得昨天发布有关遗嘱的视频吗？里面就讲解了有关是否可以在没有人知道的情况下立遗嘱。

想要重温的可以直接在这里使用YouTube观看：

那么我们继续延伸昨日的话题，如果说配偶其中一方在遗嘱里面包含了双方共同财产的安排，比如说该房子是以Joint Tenancy的方式购买的，那这样也可以在对方不知情下写到遗嘱里面吗？

在写遗嘱时，该如何处理共同财产，将来才不会引起争议？

现在，丽莎就带莎粉们走进英国家庭法 – 立遗嘱的世界，解答您的疑问。

《我的配偶可以通过遗嘱，把我们共同的房子留给TA的孩子吗？》

通过上面的视频，莎粉们是否更了解“遗嘱 – 共同财产”了呢？

之后，我们还会继续以简单平易的方式，向莎粉们科普更多英国法律信息。

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时间过得很快，又到了周五。今天丽莎给大家分享一封新的莎粉来信。

这位莎粉目前有一个稳定交往的男友，最近在讨论要一起买下一套房子。

莎粉和男友没有同居，也尚未有结婚的打算。两个人过去没有买过或拥有过任何一套房产，属于首次购房；这次如果一起买房的话，会一起支付房子的首付和共同偿还之后的贷款。

不过，令莎粉困扰的是，男友想要买的房子价格偏高，不太属于莎粉能够负担得起的范围。

男友的薪资已经超过莎粉的两倍，而且看起来明年初还会再加薪。所以对男友来说，要拿出一定的首付款相比起莎粉要容易得多。

而且，男友的父母也答应要资助他一些。所以总共的话，他俩相加大概能拿出共12万英镑的首付款；这其中，莎粉只能拿出最多约2万镑。

莎粉说，男友看上的这套房，要价740,000镑。即便莎粉觉得难以负担，男友还是挺坚持，因为男友就想买在比较精华的地段。

莎粉对于住在贵的地段并没有特别的需求或偏好，对她来说，她其实觉得没有必要第一次买房，就得买超出负荷那么多的房子。

可是因为男友一直坚持想要居住的地点，在这方面使得莎粉并没有太多的选择（即便是买同地段的其他房子，价格也基本差不多）。

男友建议，既然要共同买房，双方应该事先立好并签署相关文件，明确表达如果未来需要把房子卖掉的话，男友是应该拿到更多的份额的。

（男友的意思是说，买房时他出更多钱，所以未来是必须确保如果分开了，他也能够拿回相应比例的（更多）份额。）

男友还说，由于他在首付拿出更多的缘故；未来偿还房贷的部份，应该换成莎粉支付更多，这样双方才能”平衡“回来。

莎粉说，她能理解男友是想要保障自己，毕竟双方没有结婚、也尚不打算结婚。只不过莎粉想知道，如果立下男友所说的依据，对于莎粉来说代表著什么？往后会不会对于她特别不利？

莎粉认为，毕竟不论她的经济条件为何、是否拿不出（像男友）那样那么多比例，但毕竟这也是她辛苦工作存下的，她也是需要保证，未来万一双方分开了，她的支付也不至于落得一无所有。

莎粉想知道，有没有相对”更为公平“的办法？

丽莎回复：

首先，对于莎粉是否应该要和男友合买房子，毕竟最终是莎粉自己必须去认真思考的个人选择，丽莎很难给予评论。

但男友所说的——提前立下一份文件，这件事情倒是没有不对。只不过，莎粉需要知道的是，提前立下文件并不单纯只是为了保护男友，同样地莎粉也能用来保护自己。

在这里所指的”合法文件“，一般是指“Deed of Trust”（也就是“信托契约”，英文也还可以称之为“Declaration of Trust”）。

所谓”信托契约“，指的是用来规范双方的责任，以及需要遵守的公约。如果双方（或多方）要一起买房，并且买了之后还打算一起居住在共同购买的新房里，双方应该考虑事先签署一份”信托契约”。

”信托契约“的存在有那么些类似于婚前协议，就是在双方“进入一段关系前”（其实也就是共同买房前），先表明清楚双方的权利和义务，以及未来面对不同情况下（比如说要分开了、想要把房子卖了等等…）应该要如何处理和做出相关处置。

以长远来说，事先拟定并签署好一份”信托契约“，也可以减少双方未来起冲突的机会。因为白纸黑字，大家就照契约所写的走。

值得一提的是，这份”合约“并不只是像男友告诉莎粉的那样，需要写明双方未来分开的话，男友应该拿回多少比例；这同时，也应该包含莎粉届时能够拿到多少比例。

简单来说，在一份”信托契约“上，双方可以写明：

1) 双方各自负担多少比例的房子首付；

2) 双方各自在买房的其他费用上、律师费上各自需要负担多少；

3) 双方每个月偿还贷款，各自需要支付多少；

4) 双方在房子的维持、维修费用上、管理费用上，以及平常房子的Bills，比如说水电煤气、地税上，各自要负担多少；

5) 双方在房子的保险费用上，各自要负担多少；

6) 双方共同居住在这套房子里，有没有哪些房屋守则，例如：是否可以让各自的另一半过来一起住，如果要一起住的话，需要多支付哪些费用等等；又或者是说，有没有哪些行为是绝对不能被接受的，双方都不能做的…

7) 家里的家具、装潢等各自支出的比例是多少，所有共享的东西，各自负担的比例为何；

8) 如果一方想把房子卖了，或者一方去世了等等，应该要怎么办。

需要特别说明的是：这份“契约”应该依照双方（或者多方）各自的需求来写，并没有一个统一的规定说，内容一定要包含哪些、又或者不要包含哪些。只要当事人各自都能同意，并且尽量涵盖周全就可以了。

当然了，在拟定“信托契约”的时候，如果任一方有任何需求，都应该提出来，并且尽量详细地针对未来可能面临的情况，都列明在契约的内容当中，这样双方在未来都有很清楚的依据。

一旦发生了什么情况，就能对照契约上的规定来做处理。

除了“信托契约”（Deed of Trust），莎粉还需要知道的是，男友对于”莎粉必须支付更多房贷“的说法不一定正确。

事实上，如果说男友拿出10万英镑，而莎粉拿出2万镑首付；剩馀的620,000镑需要还贷款的部份一人一半的话，那么最后算起来，莎粉可以拿到的房产份额差不多是45%，男友则是55%。

所以，男友所”担心“的他出更多首付，实际上并不会让他亏的，这自然可以体现到双方的”份额“上；所以并不是说，莎粉一定得靠著付出更多的”还贷“才能够平衡的。

需要指出的是，双方的”份额“除了可以在上面提到的“契约”中写出来；在选择要以何种方式来共同持有房产的时候，也可以选择以“Tenancy in Common”（一般共有制）的产权模式。

这是因为，在Tenancy in common之下，双方所占有的”产权比例“，是很明确的。同时，这类产权模式也允许”产权共有者“的其中一方，在不经过另外一方同意的情况下，自由地转让自己在该房产中所拥有的全部份额。

丽莎结语：最后想要说的是，虽然莎粉是否应该和男友共买这套房子，是属于莎粉的个人选择；丽莎还是需要提醒一句，买房子毕竟是比较大的投资，如果莎粉不是很确定或真的很想要买在这个地点，或者不是很想要买那么贵的房子的话，还是应该更审慎的考虑以及和男友讨论的。

毕竟，面对这么大笔预算的投资，当事人比较好是能够先谨慎想清楚，避免有勉强或不确定，也能更加确保未来纠纷的发生。

最后再以税务的角度来补充，由于莎粉和男友都是首次买房，原本是可以享有”首购者优惠“的。不过呢，这个优惠只限于房价不超过500,000镑的房子。

在房价不超过500,000镑的情况下，”首购者“（First-time buyer）可以享有前300,000镑免印花税，后200,000镑印花税率为5%的优惠。

但如果，想要购买的房价超过500,000镑，不论是不是First-time buyer，都必须按照一般的印花税率，而无法享受优惠了。

所以，最终在决定到底应该买下多少价钱的房子时，还是可以将这个因素也一并考虑进去的。

今天的文章就到这边，如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都可以进一步咨询丽莎律师行。

任何英国税务方面的问题，也欢迎联系咨询丽莎会计行。

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