聊到”买房“这个话题，现代社会很常出现的情况是，父母帮子女买房，或者说直接一点，父母把名下的房，转给子女居住。

通过这样的方式，可以让年轻的子女更快登上”买房阶梯“或”有房一族“；另一方面来说，不少父母也会觉得把房留给或送给子女，是个划算的投资，一定程度也可能达到”节税“的目的（当然，通常更多的父母把房子给子女住，只是出于爱自己的孩子，想要孩子不必那么辛苦）。

此外，除了把房产”赠予“给孩子，有些父母也会想说，是否可以把多馀的房产以”出租“的形式租给孩子，这种出租可以是名义上的（不收钱）亦或以低于市价的形式，只跟孩子意思意思收一点租金。

这些不同的操作方式，是否真如想像中那么简单，或者又会牵涉到哪些税务问题？本篇文章将会给大家做个整理和说明。

→ 首先，把房产”赠与“给孩子，会牵涉到什么税？

许多人最直接想到的第一点，应该就是遗产税（Inheritance Tax）。

如果想把房产赠与给孩子，并且想要避免掉”遗产税“的话，需要把握两项因素：1. 赠与的”礼物“总价值不能超过325,000英镑（如果赠与的是父母自己的”主要住房“，也就是一直以来住的”家“，则是不能超过500,000镑）；2. 或是，赠予人（父母）不能在赠与后的7年内过世。

有关第2点，是根据目前英国遗产税政策的“7年规则”（The 7 year rule），就是说根据礼物的赠予人是在哪一年过世，遗产税的课征比例可能会有所不同：

赠与后3年内过世：课征40%的税

赠与后3至4年间过世：课征32%的税

赠与后4至5年间过世：课征24%的税

赠与后5至6年间过世：课征16%的税

赠与后6至7年间过世：课征8%的税

赠与后第7年或超过7年才过世：课征0%的税（不必被课征遗产税）

需要特别注意的是，第1点当中的325,000镑”门槛“，所指的”礼物“并不单只有房产，也包括其他赠与的礼物如银行存款和个人物品（经营企业，收藏品等有价值的东西）等… 所以一般这个门槛很容易就达到，因此通常会看的是第二项因素，也就是尽量避开“7年规则”。

→ 除了遗产税，还要注意资本利得税

如果说，父母是把自己的”主要住房“（Main Home/Family Home，也就是自己的”家“）转到孩子名下，那么一般可以享有”Private Residence Relief“，也就是不必支付资本利得税（CGT）。

但如果，父母赠与给孩子的是”第二套房“（Second Home）或”买房出租“（Buy-to-Let），那么如果房产的市价自最初购买（该房产）时有增长，并且其”增长幅度“高过CGT门槛的话（目前“免税额”是12,300镑），那么也会牵涉到资本利得税（CGT）。

至于CGT的”税率“，是取决於当事人（这里指”赠予人“）的个人所得税税率（Income Tax Rate），一般是18%或28%的：

1. 如果当事人每年交的个人所得税的税率是20%：对应的利得税税率就是18%

2. 如果当事人每年交的个人所得税的税率是40%：针对房产的增值部分（利得税税率），要交28%的税

→ 可是，就算转移”主要住房“也要特别注意！

从法律的角度来看，如果说父母已经将房产（这里指”Main Home“）赠给了孩子，这代表，父母不能够再继续”获益于“这个房产；这包括赚取利润（例如房子出租出去的”租金“），更甚至包括继续居住在里面。

什么意思？

意思是说，如果父母表面上确实已经把房产过继到孩子名下了，可是父母仍然想要继续居住在里面的话，那么从法律的角度来看，父母必须支付房租给孩子（而不是继续”免费“居住在里面）。

否则，法律上会认为，父母仍然实际上继续”受益于“这套房子，那么即便房子不再是在父母名下，依旧会视为”父母的资产“；那么，往后仍然可能继续牵涉到”遗产税“。

举个简单例子说明：

小王的父亲大王，在2011年就已经把他的唯一一栋房子（从买了以后就一直住在里面）转到小王的名下。

那之后，大王和他的太太（他太太名下没有房产）仍一直居住在里面，仍把该房产视为他们的家，一切如往常，只不过是房产换了儿子的名字。

2021年初，大王不幸去世了。那么，对于小王来说，他恐怕仍会面临遗产税的账单，原因是，即便房产是在小王的名下，并且距离”赠予“已经超过7年，但大王仍然继续”受益于“这套房子。

这样的话，这套房子直到大王去世那刻，都会被视为是大王的资产。

→ 那”印花税“呢？

如果说，父母赠予房产给孩子的时候，该房产没有牵涉到”房贷“（Mortgage）问题的话（也就是没有贷款要付的话），那么基本就不会有印花税的问题，不会需要支付印花税。

但是，如果该房产仍然需要偿还房贷的话，那么受赠方（也就是孩子）必须根据”剩馀房贷的金额“（也就是还有多少贷款需要偿还）来计算印花税。

同时，如果房产的贷款尚未还清，跟银行/贷款公司的交涉方面也是一大考验，因为银行方面也需要确保，孩子是否真有能力偿还得了贷款。

一般来说，这种情况下，银行会需要父母来为孩子做担保（Guarantor）。

→ 出租Buy-to-Let房产给孩子？

还有一种做法，是父母直接投资一套房产，然后以出租的名义让孩子住在里面，可实际上只跟孩子收低于市场价（甚至几乎没有、很少的）租金。

这样的方式其中一个好处是，即便孩子支付租金给父母，长远来看，其实钱都是留在这个家里，不是给到外人手上。

这种操作在法律上也是可行的，英国法律并没有限制父母不能把投资的房产，租给自己的孩子。

但当然，在做这类投资的时候，父母（当事人）仍需要考虑一些问题：

由于投资第二套房（以上），父母如果买了房的话，即便是租给孩子，也不能被视为是”自住房“，仍需要缴交更高印花税（Higher rates）；

同时，孩子支付租金给父母，父母方面还需要考虑到，可能牵涉到房租税的问题（基本也就是Income Tax）；

同样地，如果有一天父母打算将这套投资房给卖了，也可能需要支付CGT；

最后，即便您是把房子租给自己的孩子，法律上您仍然是一位”房东“，这代表您需要尽到所有房东应该尽到的职责。

尤其是说，我们一直以来也不少见到，父母投资”学区房“，可以把该房产除了租给孩子，也可以租给孩子的同学。

那么如果是这样的话，身为”房东“的父母，还需要注意，可能需要申请HMO执照（House in Multiple Occupation）。

总的来说，不论您的选择是什么，不同的选择，可能面临不同的税务情况和房产法律问题。

因此，丽莎税务和丽莎房产团队建议莎粉，不论您希望做出何种安排，都应该尽早谘询专业建议，提早了解不同做法和方式可能会面临的后续问题，才能做出最符合自己期望的选择。

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《商业房产法》EP12 – 为何要买房屋保险？

通过上面的视频，莎粉们是否更了解“为何要买房屋保险”了呢？

下周四，我们将会继续以简单平易的方式，向莎粉们科普更多英国商业房产的法律。

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英国商业，能源和工业策略部最新发布了一份名为“UK Innovation Strategy－Leading the future by creating it”的政策文件。

这份文件顾名思义，就是在讲，英国政府未来希望带入创新力量，增强英国的经济发展。

也因此，为了达到这样的目的，文件内容就列出了政府的“计划”，未来希望通过什么样的政策来吸引更多的创新力量，注入英国。

有些人可能觉得，这样的“计划”听起来只是商业部的事，但其实不然。

因为，想要增加“创新力”，其中一种直接的方式，自然是通过吸引更多创新性人才（甚至企业）来到英国，助力英国经济。

所以说，计划当中自然也包含了新的移民走向，比如英国希望通过怎么样的“移民政策”来达到“增加创新力量”。

为此，这份《创新策略》就指出，未来将会推出新的签证路径－“High Potential Individual”（我们暂译成“高潜力人才”），直接吸引具潜力的创新人才，通过此路径来到英国工作。

根据目前政府已公布的内容，“高潜力人才”将是一种商业签证。适用这类签证的申请人，并不需要像目前的技术工作签（Skilled Worker）那样，需要事先获得工作Offer，不属于“雇主赞助”制度。

从这种层面看来，申请人一定程度上更为自由，未来也不需要和自己的雇主绑定在一起。

政府的政策初步指出，想要适用“高潜力人才”路径，申请人需要是毕业于“全球顶尖大学”（Top global university）；不过政策文件也有说，政府还会研究是否还有其他的方式，可以用来证明申请人是具有“高潜力”的。

这代表，未来除了上述的“全球顶尖大学”要求，申请人也可能通过满足其他（替代）要求，来申请“高潜力人才”路径。

成功拿到“高潜力人才”签证的当事人，将可以合法且自由地在英国工作和换工作/雇主。并且，这类签证具有“永居导向”，允许当事人未来在英国续签以及转永居。

其实，《创新策略》主要指给出政府未来政策的“大方向”。也就是说，对于“高潜力人才签证”的细节方面，尚未透露太多。

比如说对于“全球顶尖大学”的要求，这将是内政部会直接给出一个名单，只有名单上的大学毕业生符合要求；亦或是不给明确的大学名单，但给出几项“硬指标”，满足这些“指标”的大学就等于满足要求？

再者，对于“毕业时间”有无限制，比如说是否会要求当事人需要在毕业的多少年内，申请“高潜力人才”签证？假使没有限制的话，预计将会有不少人更容易满足要求，而这些人相对来说也可能会在“英国就业市场”更具竞争力（毕竟不需要雇主赞助签证，对于雇主来说可能更方便、直接一点）。

对于签证的进一步细节，我们相信英国政府之后会再公布的。虽然说现在可以了解到的有关操作方面的信息不多，但相信对于不少人来说，这都是令人振奋的一个好消息。

毕竟，每多了一个路径，申请人就会多了一项选择。

而且丽莎认为，“高潜力人才”路径的目的既然是可以吸引到更多全球化人才，这代表申请人是否具备英国学历，应该并不重要。

我们知道，按照目前的移民政策，英国政府其实对于来英国留学/具备英国学历的申请人，是有释放一定好处的（比如学生签可以直接在英国境内转技术工签、甚至申请新开放的毕业生签证等，在工签申请上也享有比较低的门槛要求）。

然而，未来“高潜力人才”签证开放后，一部分来说应该可以弥补，有些申请人不具英国学历，在申请上的一些“缺憾”。因为只要申请人可以满足了这项路径的“高潜力”要求，我们相信在其他要求方面，都会相对较为宽松的。

→ 创新签证（Innovator Visa）方面也会有利好调整

其实，自从创新签证（Innovator Visa）被推出并且取代原来的企业家移民签证后，就不少有声音诟病，认为创新签证变得更难。

所以《创新策略》中也有指出，英国内政部会再审视现有的创新签证制度，让这项签证路径“变得更有竞争力”，并且会推出“加速担保”的流程（因为批评声浪大多聚焦在创新签证引进的“担保制度”实际操作的门槛过高）。

我们认为，这代表，内政部将会删除一些现有制度原本存在的要求。

有消息指出，比如目前的至少5万英镑投资资金的“硬门槛”可能会被移除。因为政府将会著重于创业者（的企业）是否具备“高潜力”，是有“創新

性”的；而不是执著于只去看投资的资金数额。

并且，内政部也可能把投资的焦点，从单纯英国市场，转成“国际市场”，更符合《创新策略》中定义的“全球化”视野。

丽莎结语：

其实就和脱欧前以来的“工签”制度变化一样。我们认为，英国移民制度经过脱欧和新冠疫情的双重影响，一定程度上其实将是更为开放和弹性的。

而英国政府所针对的”开放目标“，在于高技术和前面一直提到的”高潜力“人才，属于创新性的专业人才/企业，相信将会在接下来的新一波改革中，受惠最大。

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英国家庭就喜欢玩房屋改造或者大翻转，以前，我们看过不少把教堂、车库、谷仓甚至仓库改成家庭住宅的故事，这些惊人的改造点子让人佩服。丽莎还以为这些已经算是无人能及的艺术作品了，直到今天才发现，英国人的改造创意是没有上限的，这回，他们还把银行变身精品房。

而且这银行大楼不仅空间大，还挺便宜，只需万英镑就可拿下。经过一对设计师夫妇一打磨，商业银行瞬间变成豪华的居民住宅啊。

这前身是银行的居民住宅绝对有“钱”景，您看，要是变成了Airbnb豪华民宿，绝对有成千上万个财迷租客慕名前来，抢着体验住在“钱窝”的感觉，房东也跟着有数不尽的收入了！

拍卖会上购买废弃银行大楼

2017年，来自康沃尔郡的理查德和莎拉在当地拍卖会上买下一栋位于圣哥伦布大街的银行。

据说，这栋古老建筑是1857年的时候建成的，共有两层。几年后，随着当地经济发展，人们需要储存钱的地方，于是，这栋银行大楼就变成了康沃尔银行。

到了20世纪20年代，康沃尔银行被劳埃德银行取代，随后，劳埃德银行就在这栋大楼里经营了近一个世纪。直到2017年，由于银行需要扩张，劳埃德银行将这栋大楼出售。

这对夫妇对媒体说，他们在这家银行办理业务二十年。就在四年前关闭之前，银行的人员告诉他们，这家银行就要关门了，并且会被密封拍卖。夫妻眼睛一转，发现了房子的潜力，于是，想要抓住成为其新主人的机会，没想到，还真的成功了。

“他们告诉我们马上会以密封投标的方式进行拍卖。我们在周五晚上出价，周一他们给我们打了个电话，说我们中标了。”

这一次，还真的是“抢到了银行啊“，让人惊讶的是，他们只花了5万英镑就买到了这座维多利亚时代的二级建筑。理查德说，他最初只是想把这栋建筑变成他的纽基冲浪公司办公室，但当他们作为业主第一次踏入这块地时，震惊了。

理查德的妻子说：“现在没有人在里面办公了，整个空间真实的样子显现了，我们转了一圈发现，房间宽度和高度都太棒了，这么大的空间还有这么好的光线，完全适合做成一套居民住宅啊。”

于是，他们改变主意，2019年，夫妇俩着手将其改造成一栋四居室房屋。

据说，就在他们拿到钥匙没几天，理查德还收到了某家开发商的报价，该开发商想以高达25万英镑的现金来购买这套房子，然后打造成8间居民公寓。不过，理查德夫妇不想赚 “快钱”，他们不想看到这座历史悠久的建筑变成一套商业公寓。

他们坚定了原来的计划，一定要把这里打造成四口之家。

银行大楼改变居民楼？

他们最初计划用10万英镑预算来改造这栋5000平方英尺的房产。

没想到，改造的第一个步骤就遇到了困难，申请规划的工作延迟了。由于这栋大楼属于维多利亚时代的遗址建筑，列入遗址二级保护名单中。因此，当地规划局有着非常严苛的改造规定。所以，他们把规划申请书改了一遍又一遍。经过八周的等待，这对夫妇最终获得了规划许可。

拿到了批准书，他们立刻行动，先是拆掉银行存有的功能，又推掉墙壁。

他们计划保持一楼的银行大厅原有的布局，然后在把它改变成一个大的生活和厨房空间。同时，银行以前的保险箱位置改造成一个茶水间，而律师的办公室将成为一个起居室。

银行的二楼，他们把现有的六个房间中的五个变成卧室，最后一个房间将被用作他们的大主人套房的浴室。

经过八个月的装修，眼看着建筑慢慢成形，疫情又发生了。全国一次次封锁，商人和制造商关闭了商店，建筑工地处于停顿状态，建筑材料买不到。。。

理查德说：“这个时候，很多东西都得加价了。经过两次困境，我们的预算已经翻了一番了，达到了20万英镑了。”

超出预算，但，房子很惊艳啊！

已经快成型了，俩人肯定不放弃啦。听说，他们只能再凑一些钱进入预算里，按原来的计划，一点点完成。

功夫不负有心人！银行房屋的改造工作终于完成，改造成品简直就是俩人的荣誉啊。

您看！简直是惊奇！

原来银行大厅的接待室，现在成为一个豪华的生活空间！隔壁的律师办公室也从一个凄惨的空间变为精致的起居室，起居室里有着14英尺高的天花板，深色的装饰和一个双面壁炉，简直创造了非常舒适的氛围。

在走廊里，银行原有的古老楼梯已经恢复它的光彩，旁边的装饰非常清新现代！这对夫妇还保留了银行的原始特征，包括列入二级保护的楼梯和瓷砖地板。

二楼，这对夫妇还拆除原有的低天花板，现在，卧室有了新的海拔，变成了一个高天花板的套房，非常惊艳。

再来看看他们两个孩子玩耍的房间，简直就是太温馨啦！！

理查德和莎拉透露，他们大大超出了预算，总共花了35万英镑。不过，丽莎觉得挺值的，您们觉得呢？

理查德说：”当我们进入这栋建筑的时候，还能体验这种历史的价值感。我们两个孩子特别喜欢它，每次都闹着说我们想去银行。对他们来说，这里就像是一座城堡，可以给孩子们一个美好的童年。我真的挺感激当时做的决定。我们夫妻俩没有把它出售，坚持把它改建成自己家的。“

改造商业楼宇有潜力吗？

有数据显示，目前在英国，有超过60万处房产处于空置废弃的状态，其中近三分之一是商业楼房，英国的这些把商业楼房改造成功的例子可以说是给很多业主们一个鼓励了，可以重振这些废弃和不受欢迎建筑的活力。

从房产投资者的角度来说，把商业地产转为住宅确实有一些好处：

第一，价格有竞争力。目前，商业地产市场竞争激烈，这意味着商业地产的价格可能低于住宅物业。如果说，您幸运可以买到一栋可以增值的建筑，并通过改建，就能获得丰厚的利润。

第二，商业地产往往有良好的定位。一般来说，商业店铺都属于黄金地段，如城市中心，或靠近当地交通枢纽。这使得该物业对未来的买家或租户更有吸引力。

第三，商业地产的业主有时热衷于快速出售。如果一个商业建筑已经空置了一段时间，业主就很可能急于快速出售。这意味着在价格上有很大的讨价还价空间。

第四，这是一个空白的区域。您的商业楼房可能需要全部清空，以使其适合居民使用。这意味着您有足够的空间以您喜欢的方式重新配置和装饰该物业，没有太多的限制。

第五，有可能创建一个HMO。如果您真的想使收益最大化，将商业建筑改造成HMO是一个不错的选择。这使您能够租给多个租户，并产生更高的租金收益。

把商业楼房改变成居民楼房，最大的挑战会是申请规划许可的环节。不过，由于受到疫情的影响，空置的商业楼房越来越多，为鼓励经济复苏，如何把这些空置楼房的重新利用变成政府的重中之重的任务，因此，今年的规划法也放宽了。

就在今年4月，英国住房部最新发布针对Change of Use（改变使用用途）的新通知，要进一步允许（原本）属于Class E（使用许可E）的商业房产，可以不必通过完整的规划许可申请（Planning application），就能够改成Class C3（使用许可C3）的”住宅“用途。

详情请看：《商业店铺受新冠影响空置? 新法律让您直接改成住房使用,免规划申请!》

也就是说，如果您手上有一套商业住宅，您申请规划许可工作会比原来更容易。

不过，丽莎还是要提醒，由于一些商业建筑可能属于保护遗址建筑名单上的楼房，因此，它可能还会有一些特殊的改造规定。因此，我们还是建议您提早做一些功课，到当地规划局咨询，看看自己的商业房产是否可以按照您想要的方式改造。

此外，一定要做好预算规划，预算里尽量包括应急的资金，以及如果超出您能承受的范围的B计划。别像本篇文章这对夫妇一样，从10万到35万。虽然这对夫妇最后也成功了，但是吧，也不是每一位投资者都有着雄厚的经济实力的，要是资金链断了，就很被动了。

好了，本篇文章就到这里。

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《商业房产法》EP11 – 租金评估该如何进行？

通过上面的视频，莎粉们是否更了解“租金评估该如何进行”了呢？

明天，我们将会继续以简单平易的方式，向莎粉们科普更多英国商业房产的法律。

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在英国移民政策的改革方面，除了我们已知的比较多人关注的“国籍和边界法案”（Nationality and Borders Bill），一项名为《司法审核和法庭法案》（Judicial Review and Courts Bill 2021）的草案，也最新被送进了议会的立法程序中。

这项草案的内容，将可能影响到移民申请人，在申请遭到拒绝后，希望向移民局提出司法挑战的权益。

→ 如何影响？

这主要指的是，影响到那些被称为Cart或Eba的司法审核案件。

举个简单易懂的例子：比如说一个申请人，他/她的人权申请被拒绝，但移民局给了申请人上诉权利。

申请人于是提出上诉，但该上诉失败，可是申请人依然不灰心，希望继续提出上诉。

这个时候，申请人就必须先向法庭提出“上诉许可”（Permission to appeal，简称PTA）申请，在获得PTA后，申请人才能继续将案件带到法庭上，由法官进行裁决。

按照正常程序，申请人应该先向初级裁判法庭申请“上诉许可”；如果该申请被初级裁判法庭拒绝，申请人则需要向上级裁判法庭申请“上诉许可”。

在顺利获得“上诉许可”之后，上级裁判法庭便会安排当事人的上诉听证。

→ 那若是上级裁判法庭也拒绝“上诉许可”申请呢？

那么，根据目前的程序，申请人可以再向高等法院针对“上级裁判法庭拒绝给予‘上诉许可’的判决”，提出司法审核（Judicial Review），挑战上级裁判法庭不愿核发“上诉许可”给申请人的决定。

“司法审核”成功后，申请人就能顺利获得PTA，得以（如愿）提出上诉了。

→ 那“新法案”想对现有政策做出什么修改？

根据最新《2021年司法审核和法庭法案》的Clause 2(2)，英国司法部希望“压缩”这个程序，也就是不要让一个案件的整体程序可以被拖得太长。

意思是，司法部希望修改成：上级裁判法庭（Upper Tribunal）就是终结站，就好像一个打怪游戏中，最后关卡的大魔王那样，有著做出最后决定的权力。

这表示，如果当事人向初级裁判法庭申请PTA不成功，再向上级裁判法庭申请PTA也不成功的话，那么当事人的案件就应该到此为止，不能再继续要求高等法院对于上级裁判法庭的决定，提出司法审核。

从《司法审核和法庭法案》的内容看来，这项变化恐怕将影响到大部分相关或类似情况的案件。

→ 不过，“法案”也有给出少数的例外情况：

根据其Clause 2(4)，一些“有限”、“特定”的情况，可能获得例外：

原PTA申请（本是）无效的（Invalid）；

裁判法庭（Tribunal）是不合理的；

裁判法庭（Tribunal）的行为是属于“Bad Faith”（不怀好意）或“有违自然公正的基础原则”。

司法部补充，事实上他们认为，上述几点“例外”在他们的实际业务操作中，基本是不太可能发生的。

也就是说，虽然有列出“例外”，但实际上能够真正符合的人恐怕将少之又少。

不过丽莎也认为，司法部话虽这么说，这之间各方存在各自不同的解读，如果没有进一步加以详细解释和区分，恐怕之后将会造成一定的歧义。

丽莎结语：

虽然说，《司法审核和法庭法案》只是刚被提上立法程序，并且英國议会将从明天进入夏季休会，所以基本上这项法案直到至少今年9月，都不会有新的进程，就是对于现有制度不会立刻产生影响。

但从司法部希望的修改方向可以看出，如果最后真的按照法案内容进行修改的话，就更加证明了申请人每次提出申请/提出挑战的时候，就应该做好充足的准备是多么重要的了。

事实上，不久之前曾有一则“Cart”案件（Osefiso and another (PTA decision: effect; ‘Cart’ JR) [2021] UKUT 116 (IAC)），当初负责审判的法官就提出，

当事人在最初申请PTA（上诉许可）的时候，就需要把所有的理由（Arguments）都列出来，而不是到了后面的司法审核，才又提出新的理由。

否则，法庭是可以不对于这些“新的理由”纳入考虑的。

从这个角度来看，其实不论后面的（高等法院）司法审核是否存在，申请人都应该在最一开始的时候，就严照移民法的要求做好准备，递交上所有相关的证据和资料；而不是期望更之后的阶段，还能再递交新的证据和理由。

不过，话又说回来，从司法部的角度来看，虽然他们想要做出“修改”，一部分是希望降低司法成本；司法部指出，事实上通过“Cart”案件成功扭转结果的，只有约3%。

他们的意思是说，从“如此低”的成功率看来，后面的“司法审核”程序其实是可以完全被避免、不需要存在的。

不过，舆论也怀疑，司法部的数据究竟是如何进行计算的，认为这当中有值得存疑的地方。

前上级裁判法庭－移民法庭主管Nicholas Blake也表示，“高等法庭”的程序仍有存在的必要。毕竟案件这么多，百密总有一疏，万一裁判法庭出现了疏忽和遗漏的地方，才能通过后面的“司法审核”导正。

也有英媒指出，事实上这次《司法审核和法庭法案》所提出的修改，也和想要“打击难民”有关。

毕竟，减少了他们可以继续向上申诉的机会，就能够更快处理完他们的案件和相关程序。

从这样的角度来说，这恐怕对于那些真正需要受庇护的申请人来说，是不够公道的；而且斩断了申请人可以继续向上挑战、申诉的机会，不论实际需要申诉的人有多少、成功率有多低，恐怕都有不公平之处。

今天的文章就到这边，如果您对文章内容或者英国移民和法律方面还有更多疑问，都可以进一步咨询丽莎律师行。

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准备买房，除非您有全款，要不然都需要通过申请房贷来实现购房梦。不过，市面上有这么多抵押贷款产品可供选择，要找到适合您个人情况的不容易。特别在海外生活的华人，英语虽够用，但一看这些密密麻麻的英文文件，也难免犯糊涂，不知如何选择。

别担心，一旦您掌握与抵押贷款相关的知识，就会比较容易选择啦。如果您正在寻找抵押贷款，那么，这篇文章可供您收藏。

本篇《买房实用手册》，我们主要为大家谈谈贷款：

• 英国市场上有哪些不同类型的抵押贷款产品？
• 可供房地产租赁投资者使用的抵押贷款有哪些？
• 特殊的抵押贷款是什么？
• 还款方式的选择？
• 还有哪些注意事项？

有哪些不同类型的抵押贷款？

总体来说，金融借贷机构会提供给买家的抵押贷款类型有：

• 固定利率抵押贷款
• 可变利率抵押贷款。除标准可变利率抵押贷款外，还包括：

o跟踪式抵押贷款

o 折扣利率抵押贷款

o 上限利率抵押贷款

接下来，我们一个个慢慢说。

固定利率抵押贷款，顾名思义，您在固定的期限内支付固定的利率，通常从两年到十年不等，有时甚至更长。固定利率抵押贷款的优点：在交易期间，无论市场的利率发生什么变化，您的利率不会上升。那么，对于预算紧张的人来说，通常都希望有一个稳定的月付款，因此，选择固定利率抵押贷款是比较好的。

但固定利率抵押贷款也有缺点，比如说，如果市场利率下降，您将被锁定在固定利率交易里，就没办法省钱啦。如果您想在固定利率结束前付清抵押贷款并转为新的交易，通常需要支付提前还款费（ERC）。

在固定期限结束后，您通常会转到贷款人的标准可变利率（SVR），这可能会更昂贵啊。所以，如果您的固定利率交易将在未来几个月内结束，那么，现在就得开始选购新的交易了。许多贷款人允许您提前几个月获得新的交易的，并且允许您在目前的利率结束后立即转换，并避免转移到一个更高的可变利率。

那么，可变利率抵押贷款怎么运作的呢？

如果您选择的是可变利率抵押贷款，这意味着您每月需还的钱会随着时间的推移而增加或减少。

大多数贷款人都会有一个标准可变利率（SVR），这是任何固定、折扣或其他类型的抵押贷款交易结束时收取的利率。如果您想脱离贷款人的SVR，通常不会有提前还款费（ERC）。

正如上文提到的，可变利率抵押贷款还包括了几种贷款：

第一：跟踪抵押贷款，顾名思义，在一定时期内跟踪一个指定的利率（通常是英格兰银行的基准利率），再加上一个设定的百分比。当基准利率上升或下降时，您的抵押贷款利率将跟着走。它的优点是：如果基准利率下降，您要付的利息也往下降。

它的缺点则是：您无法确定在整个交易期间的还款额会是多少。而且，只有在您的抵押贷款条款允许的情况下，您才能从基准利率的下降中受益。并非所有的条款都允许，有些金融借贷机构会设定了一个最低利率，您的利率将永远不会下降到这个数以下，但却没有限制它可以走多高。

第二：折扣抵押贷款。它为您提供在一定时期内从贷款人的标准可变利率(SVR)中减去的优惠，通常为2至5年。折扣利率的抵押贷款可能是一些最便宜的交易了。但是，由于它们与可变利率挂钩，当可变利率发生变化时，您的利率也会变化，如上升或下降。而且，您的贷款人可以在任何时候改变他们的SVR，所以您的还款更贵。

第三，最高上限利率抵押贷款。它与其他可变利率抵押贷款一样，上限利率可以随着时间的推移而上升或下降，但有一个限制，您的利率不能超过这个限制，称为上限。这可以保证您的还款额永远不会超过某一水平，但当利率下降时，您仍然可以受益。

不过，这种额外的安全性也意味着利率往往比折扣利率或跟踪利率略高。如果您全额付清抵押贷款并重新抵押给另一个交易，通常也会有提前还款费用（ERC）。

可供房地产租赁投资者使用的抵押贷款有哪些？

除了普通的借贷产品外，银行还会为特殊的房产做抵押贷款的安排。

比如说：买房出租贷款。（Buy to let mortgage ）

这个贷款通常提供给Buy-to-Let的投资者们。如果您想通过买房出租来申请贷款，您能借到的金额部分是基于您预期收到的租金金额，但贷款人也会考虑您的收入和个人情况。他们还必须进行 “压力测试”，以便了解您是否有能力在未来负担更高的抵押贷款利率。

以租代购抵押贷款（Let to buy）

当业主把现有房屋用来出租，并重新购买一套房屋来自住时，就可以申请以租代购抵押贷款。

您需要两个抵押贷款：一个是您要出租的房子，另一个是您要居住的新房产。你能借到的金额是基于您目前的房子能得到多少租金，以及您的收入和其他财务状况。以租代购的抵押贷款可能相当复杂，可供选择的交易范围可能相当有限，因此，您最好在选择之前能咨询专业人士。

还有哪些特殊贷款类型？

灵活抵押贷款

这类贷款通常允许您多付和少付（比您与贷款人商定的每月金额多付或少付），甚至在您需要的时候，还可以享受还款假期，比如说，可暂停几个月付款。这种灵活性的代价通常是较高的利率。市场上有不同类型的灵活抵押贷款 。比如：抵消抵押贷款就是一种。

抵消抵押贷款使您能够用您储蓄来抵消您的抵押贷款，因此，您不是从您的储蓄中赚取利息，而是从您的抵押贷款债务中收取较少的利息。打个比方，如果您有100,000英镑的抵押贷款和5,000英镑的储蓄，那么，您当月的抵押贷款利息就按95,000英镑计算。

借款人通常可以选择因减少利息费用而减少每月的按揭还款额，或者保持每月还款额不变，以便通过加快还款速度来缩短按揭的总期限。

由于您的储蓄不赚取利息，所以不需要缴税，您可以在任何时候把钱取出来。抵消抵押贷款可以有固定利率或可变利率，这取决于你想要哪种交易。

另外，还有一种抵押贷款叫：现金返还抵押贷款。

有些抵押贷款交易在您取出来的时候会给您现金返还。但是，虽然费用很吸引人，但一旦您把费用和利息计算在内，这些交易并不总是最便宜的。

丽莎建议，各位买家在选择贷款之前，请确保将总成本考虑在内。

抵押贷款的还款方式

以上所有类型的抵押贷款的基本运作方式都是一样的：您购买房产，在规定期限还款，并为您所欠的钱支付利息。您每月偿还多少钱，不仅取决于您借了多少钱，您所支付的利息，而且还取决于您的抵押贷款期限有多长，以及您选择的还款形式。

一般来说，贷款还款会有两种形式：本息同还（repayment mortgage）与只还利息的抵押贷款(interest-only mortgage )。

大多数抵押贷款是以本息同还为基础安排的，也被称为本金和利息抵押贷款。这意味着每个月您都要偿还一部分本金，以及一部分所欠的利息。

在抵押贷款期限的前几年，每个月的付款中有较大比例用于支付利息，较小部分用于支付资本。随着时间的推移，平衡会发生变化，用于支付利息的部分会减少，用于偿还贷款本金部分会增加。您可以选择较短或较长的抵押贷款期限，这取决于您每个月能偿还多少钱。

另外，有些抵押贷款是以只还利息（Interest Only）的方式安排的，也就是说，每个月您只用偿还所欠的利息，结束后再还本金。与本息同还相比，它还款额比较小，非常适合投资性质的购买。但缺点是，整个还款期的利息要比本息同还高，另外，它是有风险的，您必须确定在抵押贷款期限结束时，有足够的储蓄来偿还你所借的金额。

因此，Interest Only 抵押贷款通常只适用于Buy-to-Let物业，自住房的业主则比较偏爱本息同还。

提醒：在借贷时，还有哪些注意事项？

您可获得的抵押贷款产品将取决于您的首付款，或者您在房产中的资产水平。贷款人通常为那些拥有较大首付款的人提供最佳利率，这类人被评价为风险较低人群。然而，如果您是首次购房者，也不要绝望，目前很多贷款机构都提供95%的抵押贷款。

在最后，我们需要提醒的是，在选择抵押贷款时，不要只看看中利率低或者一些优惠服务。您还需要对比它的各种优势和劣势，以及考虑到其他费用，比如安排费。

好了，本篇《买房实用手册》就到这里，我们在下一周还会继续为大家提供更多与买房有关的实用文章。

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丽莎在我们移民类的文章中，不只一次讨论到有关10年合法永居（10-year Long Residence）中的“10年合法居留”如何计算问题。

基本上，从过去的讨论中（也就是根据多个相关的判决结果来看），我们可以整理出以下重点：

该“10年”中出现的“逾期居留”（Overstaying）情况，可能根据移民法第276B的相应条款（Paragraph 276B）予以“豁免”（也就是该“逾期居留”能够被计算加入“10年合法居留”当中），并且，这还需要搭配移民法第39E的内容（有在相关规定/允许的“期限”内，完成递交申请）来加以判断；

说白话，这一般是指：如果当事人在该“10年”期间，曾经在申请（后来/之后的）签证之前，有过一小段时间的逾期居留，并且该签证申请有成功（获签）的话，那么该段“逾期居留”是可以被忽略不计的；

需要注意的是，上述的“一小段时间”，基本指的是“签证和签证之间”的逾期滞留（Overstay）时间，意思是说，该段“逾期居留”必须是“有期限”或者说有个“终结”的时间点的（Book-ended）。只有“Book-ended”的逾期居留可以被计算纳入“10年合法居留”的时间当中，也就是不会造成“10年合法居留”的中断/断档；反之，如果该“逾期居留”属于“Open-ended”（没有明确结束点的“逾期居留”），那么，由于当事人最后那段“没有持有合法签证”的时间（逾期滞留时间），最终的导向不是获得一个合法签证，不属于“签证和签证之间”的滞留情况，便不能被忽略/豁免，不能被计算进去“10年合法居留”当中。

（注：如果想要进一步了解前面提到的相关案例，可以查看这篇：《10年合法永居中的“逾期居留”，如何才能被豁免？怎么判断？》，这里不再重复描述。）

下面一则最新来自上诉法院的判决，为我们打开新的讨论：R (Mungur) v Secretary of State for the Home Department [2021] EWCA Civ 1076

案件当事人化名为M先生，来自毛里求斯（Mauritius），起初于2001年4月通过“访问签证”（Visit Visa）合法来到英国。

当时，他的“访问签证”于同年9月到期，于是他在签证即将到期前的几周离境英国，并在境外申请了学生签证后，于该年10月又回到英国。

之后，M先生通过几次续签和转签持续“合法”待在英国，直到2011年7月13日。那之后，M先生由于不再持有合法身份，便以“非法滞留”方式继续待在英国。

更之后，M先生尝试基于人权理由做申请，再经历了一系列申请、被拒绝、提出司法挑战的过程后，时间来到了2019年的5月。

M先生在该月底提出了10年合法永居申请，而他所根据的“10年合法居留”时间是从2001年4月至2011年7月（也就是包含了他最初持有“访问签证”的时间）。

移民局拒绝了M先生的10年合法永居申请，因为移民局认为，M先生的“10年合法居留”是起始于2001年10月5日（也就是当初他申请到学生签证返回英国的日期），因此这么算起来的话，直到2011年7月，M先生并未待满“10年合法居留”。

于是，M先生针对移民局的拒绝，提出了司法挑战。（这个案件最初本来上级裁判法庭都不愿意接，但后来上诉法院同意进行审理。）

→ 所以，上诉法院怎么说？

在这里，上诉法院的主要需要裁决的重点，在于当初M先生离境（回国）申请学生签证的时候（2001年9月时），他的“10年合法居留”（2001年4月至2011年7月间）是否因此被打破？

移民局提出的观点是，由于访问签证本身就不具备定居性质，是个短期/临时性签证，因此自然是不可以被计算进去“10年合法居留”当中的。

移民局补充，根据移民法第276A(a)(iii)，一个人的“连续居留”（Continuous Residence）如果：因为这个人离开英国的时候，没有合理的“预期”（Reasonable Expectation），他将会/将能够再“合法”回到英国来，那么该“连续居留”（自当事人离开英国起）就应该视为“破裂”。

可负责审理这起案件的上诉法院法官Lord Justice Stuart-Smith，却一举反对了移民局的论点。法官提出了以下的反驳：

所有“非永居”的签证，本来就当含有“临时/短期性质”，本来这些签证就意谓著，当事人应该要在签证到期时离开英国（而非滞留在这里），所以这种“不稳定性”和访问签证其实是一样的；

移民局的论点有意“带偏”法庭对于移民法第276A(a)(iii)的解读，想要法庭接受一个“访问者”希望通过其他合法签证回到英国（抱有这样的期待）是不对的，然而这是移民局刻意想要“左右”对于上述法条的解读，而不是单纯针对法条的内容做出字面解释；

因此法官认为，移民局对于第276A(a)(iii)的解读是有所“偏颇”的，而且该法条主要针对的是“未来”而不是任何过去（已经发生的）合法时间段。

最终，上诉法院表示，判断一个人离开英国后是否有“预期”要再回到英国，应该是根据“事实”来判断。

意思是说，从M先生的例子来看，他当初离境英国是为了申请学生签证回来（当初移民法规定，申请人不能持有访问签证直接在英国境内转签学生签证），并且他的学生签证也成功获签了。

所以依据“事实”来判断，M先生（当初）确实满足了“（有要）回到英国”的预期（Expectation of returning to the UK）。

丽莎结语：

从今天这个案件，我们可以确认，过去持有访问签证（Visit Visa）的时间，是可以被计入“10年合法居留”中的。

同时，这个案件也给我们提了一个很好的醒，就是“10年合法永居”的申请，根据的不只能够是申请人的“最近10年”时间，申请人在“过去”的时间中，如果已经有达到满足“10年合法居留”的时间，也是可以基于“该时间段”进行申请的。

从M先生的例子来看，他成功因此获得英国永居身份了。

有关于“10年合法永居”申请，其实可以聊的还有很多，如果莎粉们感兴趣的话，我们争取下次继续跟大家聊聊更多相关的主题。当然，如果您在准备上有任何问题，都可以联络我们的专业移民团队，丽莎将尽力为您答疑解惑。

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根据《2002年国籍，移民和庇护法》（Nationality, Immigration and Asylum Act 2002）的Section 76，如果一个人当初是使用“欺骗”手段获得永居身份时，即便当事人已经获取永居身份，移民局之后仍然可以撤销当事人的永居身份。

不过，根据移民局的政策《Revoking indefinite leave to remain in the UK》，一般又可以得出这样的理解：“如果说前面提到的’欺骗行为’，至今已经过了超过5年的时间，那么移民局则一般不应该再对该’欺骗行为’采取行动，也就是不该因此去撤销当事人的永居身份。”

但这样的“理论”实际是如何操作的，亦或是只要“过了5年”就真的完全安全了吗？以下一则来自上级裁判法庭的最新判决，可以进一步说明。

案件名：R (Matusha) v Secretary of State for the Home Department (revocation of ILR policy) [2021] UKUT 175 (IAC)

案件的當事人是一名阿尔巴尼亚公民，于1999年来到英国，我们将他称之为M先生。

M先生来到英国后便报了难民，但造假了他的国籍和年龄。他谎称自己来自科索沃，并且未满18岁（即便他当时已经成年）。

他的难民申请和之后的上诉都没有成功；但在2010年的时候，却靠著“5年遗案”成功拿到了英国永居。

当时移民局核发永居给M先生时，依据的也是他最初给出的“假信息”（也就是说那个时候，移民局仍不知情M先生给出的国籍和年龄信息并非真实）。

一直到了2013年，M先生要申請入籍的时候，移民局要求进一步调查并核实时才发现，M先生原来可能是阿尔巴尼亚公民，并非来自科索沃。

移民局于是给了M先生澄清、解释的机会，希望他说实话；不过M先生仍坚称自己是科索沃人，甚至还出示了来自科索沃使馆的信，信上描述他能够申请到自己来自科索沃的出生证明。

结果，由于移民局认定他是欺骗，他的英籍申请被拒。

2015年，M先生向移民局申请，把他的永居身份（当时是在护照上的一张签证贴纸）转移到他的阿尔巴尼亚护照上（也就是他真正国籍的护照），那个时候，M先生终于完全向移民局坦白了自己的真实身份信息。

结果，几乎不出意外地，移民局再次拒绝了他的申请；并且，移民局更进一步决定，要将M先生的永居身份给撤销。

（这里给出一个补充附注：在这之前，M先生先前已经把他的伴侣申请过来英国，他的孩子也已经入籍英籍。）

M先生于是提出司法审核，想挑战移民局对于他“撤销英籍”的决定。

他主要提出的论点有以下两点：

M先生认为，他当初的“欺骗”并不是移民局决定给他永居身份的参考要素（Material），因为他是通过“5年遗案”拿到身份的，当时他拿到身份的关键点，在于他是否已经在英国居住了一定的时间；

再者，M先生认为移民局想要“回过头”撤销他永居身份的行为，是有违（前面文章开头提到的）移民局政策，也就是该“欺骗行为”的发生，已经是超过5年前的事了，移民局不应该再拿这件事情，想要处罚他。

在第1点上，M先生的律师采取的观点是，通过“5年遗案”拿到永居身份，事实上当初移民局在审核的时候，是可以忽略掉一些“负面因素”的，尤其是那些不是很严重的“负面行为”，移民局是可以酌情忽视的；一般只会针对“严重问题”如涉及到国家安全层面的犯罪行为。

因此他的律师表示，M先生当初“撒的小谎”，这么看来是无伤大雅的，不影响当初移民局给予他“永居身份”的决定（他们的意思是说，即便当初移民局知道了这个情况/事实，也还是会给M先生永居身份的）。

→ 那么，法官怎么说？

负责审核的上级裁判法庭，并不支持M先生那方的说法。

法官认为，即便当初移民局针对“5年遗案”方面的政策，一般是可以忽略掉“小错误”的，但该政策也表明，移民局在审核的时候，是应该考虑进去任何“存在欺骗”的证据的；

法官进一步指出，可是当事人（M先生）并没有给移民局这样的机会，因为M先生当初根本就没有向移民局坦白，移民局自然无法对所有的这些“因素”进行考虑。

法官的意思是说，即便当初移民局知道了M先生的欺骗情况，仍会核发永居身份给M先生，但那是必须基于移民局自己的“全盘考虑”，也就是移民局首先必须拥有所有的真实信息；并不是说，当事人自己假定这些因素不是影响的关键，就可以不提供给移民局，然后认定这样的行为是对当初决定不造成任何影响的。

因此，法官否决了M先生的第一个论点，认为当初移民局的决定，就是基于M先生提供的“不完整”、“不正确”的信息所给出的，所以自然构成了移民局当初决定的“参考要素”（Material）。

所以法官认为，M先生当初的成功获签（永居身份）是和他的“欺骗”有著直接关联（Direct Link）的；认为M先生那方所持的“无关联”言论是不正确的。

再者，在第2个论点上，法官也认为M先生那方的理解是有偏差的。

因为，这个所谓“不再回溯追究”的“5年”时间，是基于从移民局开始知情之后算起的，就是说：从移民局发现或者得知了当事人的“欺骗行为”开始，到了现在是否已经超过了5年的时间；那么移民局才能不再去“追诉”。

可事实上，从M先生的案件可以发现，移民局是一直到2015年（M先生想申请“转移”永居贴纸的时候），才真正全盘得知真实情况的（M先生直到那个时候才坦白）；也因此，移民局自终于发现了“实情”后，就拒绝了M先生的申请。

可以说，移民局一发现/得知M先生的“欺骗情况”后，就直接拒绝了他的申请，并不存在“得知时间”已经超过5年的情况（因为在这之前，移民局是不知情的）。

看到这里，想必莎粉们已经知道了判决的结果，上级裁判法庭最终驳回了M先生的司法审核。

不过稍微比较好的是，虽然M先生没有要回他的永居身份，法官却也同意酌情给予M先生“特许身份”（等于M先生还需要再累积额外的10年时间，才能拿到永居了）。

丽莎结语：

从今天这个案件，我们可以再一次得知，申请人在过去的“欺骗行为”，即便申请人自己认为，时间已经过去了比较长的时间，在往后的处理中，还是需要谨慎。

从文章开头我们提到的“Section 76”以及“5年追诉期”来看，丽莎提醒申请人需要特别注意以下：

1. 当初的“欺骗行为”和“成功取得身份”之间，究竟有无联系（Link）？如果说“有”的话，那就更须在往后的相关申请中，更加谨慎处理。从M先生的案件可以发现，两者之间的关联甚至不需要是“紧密关联”（Causal link）。

2. 同时，当初的“欺骗行为”自移民局“知情”后，是否已经超过5年时间？这个“5年”的概念是，如果移民局自“得知事实”开始的5年之间，明明知道当事人所谓的“欺骗行为”，却都没有针对这项行为采取任何行动，比如取消/撤销当事人的身份；那么，超过5年以后，移民局一般不应该再回头来，要求当事人还得对当初的欺骗行为负责，撤销他们的永居身份。

也因此，这个“5年”的计算，起始于什么时间点是非常重要的，这并不是说当事人当初何时撒了谎，而是移民局究竟是什么时候才得知的。

回到案件来看，虽然M先生的例子是对他的国籍和年龄造假，但类似的情况，也能让过去曾经使用非真实姓名和生日等的当事人，提供借镜。

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本周《丽莎房产快讯》，我们要带大家了解的信息有：

• 2021年上半年是英国房市史上最忙时期，连续四次推高房产平均要价——攀升至338,447英镑
• 飙升的房价将英格兰180多万套房屋推向更高印花税区，这对您意味着什么？
• Rightmove 公布最新租金数据：过去一年，英国通勤和沿海城市的租金涨幅最大
• 新的数据显示：女性现在几乎占了英国房东的一半人数，她们的收入增长速度比男性快！
• 伦敦地下室扩建项目疯涨，地下室聚集区域成为洪水重灾区。在周一暴雨之后，当地居民、国会议员和环境专家提出担忧，认为地下室开发的扩散导致了数百处房产被淹

2021前6个月，房产平均要价上涨￡21389

据Rightmove的数据分析，2021年上半年是英国住房市场有记录以来最繁忙的一段时期了，疯狂的抢房行动不断推高新上市的房产平均要价。据悉，英国房地产平均要价已连续四个月创历史新高。截至7月中旬的一个月里，房产要价上涨了0.7%，相当于2,374英镑，这是自2007年7月金融危机前繁荣的高峰期以来，每年这个时候的最大月度涨幅。此外，在短短六个月的时间里，英国房产要价上涨21389英镑。目前，英国房产的平均要价达338447英镑。

据了解，该数据是结合在Rightmove网站上市的房产要价以及HMRC的交易完成数量分析的。专家们分析，数据的增长归因于待售房屋的供应不足。数据显示，今年上半年，比长期平均水平多了14万份销售协议，但新上市的房屋却少了8.5万份。这使得市场上的房产短缺了22.5万套。

这种严重的短缺加上疯狂的买家活动，正在助长创世纪的高房价。尽管印花税假期已经结束，但高水平的活动仍在继续。

房地产中介Benham and Reeves公司的董事Marc von Grundherr评价：”英国房地产市场继续无视预期，尽管有小道消息称印花税假日期限缩减会导致价值下降，但房价还是再创新高。毫无疑问，印花税假期是这种令人印象深刻的市场表现的催化剂。然而，它并不是英国购房者购买意向背后的驱动因素，因此，在它过期之后，强劲的活动水平将长期存在。”

Rightmove表示，英国房产市场迫切需要重建低库存的待售房产，因为如果有足够房屋的话，这将有助于维持更正常的待售房产价格。

随房价飙升，180万套房屋被推入更高印花税区间  

随着人们对房屋的争夺，房价的连续跃升也对印花税账单产生了连锁反应。据Zoopla最新数据显示，飙升的房价已将英格兰180多万套房屋推向更高的印花税区。

其中，有94万套房产已进入5%的印花税区，而13万套房产已进入10%的印花税区，其余的进入10%和12%之间。与此同时，较低印花税区的房屋数量正在下降。

那么，这对您来说意味着什么呢？

印花税假期结束后，50万英镑的 “零税率 “印花税区将从7月1日起减半至25万英镑。 然后，从10月1日起，它将恢复到12.5万英镑的正常门槛。

也就是说，一旦恢复到了正常门槛，购买已进入5%区间的房屋的买家将面临平均725英镑的额外费用。同时，那些购买已进入10%区间的房产的人可能会多支付6100英镑。

不过，这种情况对首次购房者的影响较小，因为只要他们购买的房屋价格不超过50万英镑，他们就不用为购买的头30万英镑缴税。

但是，在过去一年中看到房价疯狂上涨情况仍然可能使首次购房者更难进入房产阶梯，如果想要买上人生第一套房，他们将需要更多首付款。

城市郊区、通勤城镇和沿海城镇的租金涨幅最大

据2021年6月的数据显示，英国新租约的平均租金价格为每月1007英镑，创下历史新高，比去年同期增长了5.9%，比两年前的这个时候大幅增长9%。

其中，城市郊区、通勤城镇和沿海地区的租户的租金涨幅最大。Rightmove表示，Rochdale、Folkestone 和Farnham等城镇的租金涨幅超过25%。

此外，随着疫情的限制开始放宽，人们需要回到城市上班，因此，与一年前相比，Nottingham市中心的租金上涨了6.8%，Liverpool 的租金上涨了3.8%。

然而，伦敦和爱丁堡的租金虽有迹象再次攀升了，但与比去年相比，还是低了一些，分别下降了6.8%和4%。

据了解，在疫情封锁期间，租户对房产的需求在很多方面都和购房者相似。由于受到了长期封锁的影响，两者都在寻找室内和室外的空间。一是可以在家工作，二是即便是封锁也可以享受户外花园。

这些渴望推动农村或沿海地区的租房需求，可是，这些地方可供出租的房屋本来就少，这也就是什么，农村和沿海地区的租金涨幅明显了。与之相反，由于城市中心的房屋需求低了，城市的租金就降了。一些租户利用这个机会搬到了以前可能负担不起的城市中心。

不过，Rightmove对租金价格的季度调查发现，现在，这一趋势正在发生变化。在一些最大的城市中心，10个中就有8个的租金比去年6月高。

为什么伦敦租金还没能迅速回升到正常水平呢？一些房地产代理分析，这可能因为疫情还没有彻底结束，以及受到高生活成本等其他因素的影响，人们可能现阶段还是想先选择一些可以通勤的隔壁城市或者郊区居住。

英国房产投资，女性也可以很厉害！

一直以来，英国房产投资者的男女比例总是不太平等，房地产投资似乎更吸引男性的目光。不过，这个观念在近几年有了一个大转变。事实证明，女性投资者们的投资眼光还是很不错的，一点也不亚于男投资者。

根据伦敦房地产代理公司Ludlow Thompson做的一份数据研究分析，在英国260万名Buy-to-Let房东中，女性现在占了48%。与2014/15和2018/19税收年度相比，男房东的数量已增加了10%，达到138万，女性房东的数量增加17%，达到125万。

现在，女房东的数量比任何时候都多，因为她们对房地产的兴趣继续超过其他投资，如股票等。有数据显示，与其他资产相比，Buy-to-Let是最受女性投资者欢迎的投资。比如说，根据HMRC的最新数据显示，女性只占股票和股份Isas投资者的44%。根据eToro的最新数据，她们也只占比特币交易者的15%。

不仅如此，近年来，女房东从Buy-to-Let获得的总收入也比男房东的收入增长得快得多。数据显示，女房东的租金收入在五年内增长了27%，从127亿英镑上升到161亿英镑。它的增长速度几乎是男房东的两倍，而同期男房东的总收入只增长了15%。

Ludlow Thompson的主席Stephen Ludlow评价：”买房出租市场为寻求收入和长期增长的投资者提供长期、稳定回报的声誉。随着Buy-to-Let投资者的性别差距不断缩小，也许不久后，我们就会看到BTL投资者中的性别比例达到50:50。 “

房地产论坛Property Hub的联合创始人Rob Dix评价：”一直以来，人们都认为房地产投资应该更吸引男性，或者比女性更容易获得房产投资的机会，这是不对的。现在，我们很高兴看到这个比例接近50：50。“

伦敦地下室扩建密集区域变成洪水重灾区

近些年来，随着房价上涨，在一些昂贵地区有房子的业主们，都想把房产的价值变得最大化，于是，扩建项目变得相当受欢迎。

阁楼改建和后部地面扩建在全国各地都很常见，但在伦敦，由于横向或向上延伸的可能性极其有限，因此，许多伦敦的业主们决定向下延伸。因此，近几年，地下室扩建在伦敦简直是疯涨。特别在一些富人区，很多富豪们都特别倾向于做地下室扩建项目，用来做游泳池、电影院和艺术画廊等等。

纽卡斯尔大学建筑、规划和景观学院的研究人员对英国地下室扩建申请进行分析，并发布了一份研究报告。该报告显示，在2008年至2019年期间，伦敦32个区和伦敦市中心总共批准了7328个地下室的地图，这些地下室开发项目包含532个游泳池、814个电影院、1695个健身房、689个酒窖、607个游戏室、342个蒸汽室或桑拿室和154个员工宿舍。

他们在报告里指出，所有这些计划的总深度加起来可以达到15.8英里（25.5公里），相当于世界最高建筑迪拜塔高度的31倍。研究人员还估计，为了建造这些地下室，已经从大伦敦地区地下挖掘了超过178.2万立方米的土，这是圣保罗大教堂体积的12倍。

数据让人惊讶！

该研究的首席研究员、纽卡斯尔大学城市学教授Roger Burrows说，研究发现，房价的飙升使地下室开发成为伦敦哈默史密斯和富勒姆、伊斯灵顿和哈克尼等地区富裕的伦敦人的合理选择。

在这些扩建项目的申请中，大部分地下室已经建成或正在建设中。单层的标准开发项目几乎占了80%（5813），其中在哈默史密斯和富勒姆的数量最多（1285），还有1344个（18.3%）被归类为大型地下室，大到可以容纳一个游泳池，研究人员还发现了171个（2.3%）巨型地下室，其中一些有三层楼的深度，并延伸到花园下面。肯辛顿和切尔西区域的大型和巨型地下室的数量最多，其次是威斯敏斯特。在格伦费尔塔1公里范围内发现了163个地下室，其中49个被列为大型或巨型。

这样的地下扩建真的没问题吗？

在上周一伦敦的一场暴雨之后，当地居民、国会议员和环境专家再次提出了担忧，他们认为，地下室开发的激增导致了数百处房产被淹，增加现有的洪水风险。

由于强降雨，伦敦的这些地下室密集区域都出现了洪水，特别在肯辛顿，财产损失达到数百万英镑。受害者还包括了女王乐队吉他手布莱恩-梅，他在Instagram账户上发布了一段视频，展示了他在肯辛顿的家所遭受的破坏程度。

他说：“这都是因为这个区域热爱扩建地下室导致的。在过去的十年里，这个区域的有钱房主们一直在深挖地下，以增加面积，创造他们的豪宅。这里几乎都是大型和超大型地下室，地下往往比地面的空间还要大，破坏了排水系统。“

据了解，伦敦的排水系统已经接近容量，这些建筑只能增加洪水风险。早在多年前，肯辛顿和切尔西皇家区就被警告过，深层地下室的扩建阻碍了含水层，并使排水系统失效。

国家防洪论坛前首席执行官、独立防洪专家Mary Dhonau说：”我希望周一晚上对规划者来说是一个严峻的现实检查。我们不应该开挖巨大的地下室，取代我们需要渗入雨水的土壤，特别是在建筑密集区。”

威斯敏斯特北区的工党议员Karen Buck也说，许多选民提出了担忧，地下室的挖掘规模是导致洪水的一个因素，不建议开挖巨大地下室。

从这条消息看，我们认为，无论这些开发项目的规模和风格如何，排水系统要有良好的规划，业主们想要做地下室扩建工程时，最好还是和当地规划部门商量，听听相关利益者的意见，确保您的扩建是不会破坏或提高当地区域洪水风险的，并且要在排水专家的指导下进行啊。

好了，本周《丽莎房产快讯》就到这里。我们下一周再见。

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