2013年，政府首次启动Help-to-Buy购房援助计划，有了该计划的帮助，市民仅要5%的存款就可以有机会购买新建房屋。

 

该计划的推出，帮助了几十万名存款比较低的首次购房者实现了买房梦。

 

可如今，由于疫情所带来的影响，新建房屋交付遭到了延误，许多开发商无法在最后期限按时建好HTB房产。因此，英国非常多的首次买家面临成千上万英镑的损失。

 

买家和开发商都向政府呼吁，要延迟该政策的交付期限，今天，该呼吁得到了英格兰住宅的回应。

 

为什么这些新建房屋的交付会出现问题？新的Help-to-Buy计划马上就要启动了，买家们如何规避该计划潜在的风险？

 

 

→ 疫情封锁阻碍了买房梦

 

去年9月，Greg 和David 成功申请Help-to-buy 计划，有了政府的援助，他们有了足够的资金购买位于Salford的四居室联排房子。

 

打拼奋斗了好多年，终于可以拥有自己的小屋了，就在畅想着美好生活的时候，他们却突然被告知，这栋房子不能及时建成。

 

也就是说，他们将失去Help-to-buy计划资格。没有了这笔援助金，俩人根本无法买得起这套房子。据了解，他们已经在这套房子上花了2000英镑的律师费和抵押贷款经纪人的费用。

 

在接受英媒采访时，Greg很伤心：“所有的资金都已经到位了，文书工作也做好。我们终于可以不必再住在昂贵的出租房里了，我们终于可以拥有自己第一套房子的梦想，可是…..”

 

经常关注《丽莎知道》的莎粉们应该对HelpTo Buy计划不陌生了，它是英国政府经济适用房补贴政策的一个集合，Equity Loan就是这个集合的其中一个部分。

 

该计划允许买家向政府借到5年的无息产权贷款，贷款额度为房产价值的20%，在伦敦则为40%。不过，在英国，并不是所有房产都可以申请该援助资金，也不是申请就一定能使用。

 

买家必须要从与政府合作的房屋建筑商那里购买新建楼房。同时，由于该计划的申请截止期限是到2021年3月，因此，按照该政策的申请标准，想要成功获得这项资格，购买的房屋必须要在今年2月底建成，买家必须要在3月底完成销售交易。

 

据了解，在该计划启动后的7年来，已经超过27.8万户家庭向政府申请了这一项买房福利。然而，疫情的到来，让其中一部分房屋无法在最后期限前建成。

 

据英国卫报介绍，在整个封锁期间，建筑工程仍在继续，但由于很多意象不到的事情发生，工程进度被耽误了。

 

比如，建筑商难以获得木材、石膏和绝缘材料等建筑用品；另外，工地上的人员配置也出现问题，一些工人生病了或者正在自我隔离，以及政府要求的社交距离等等政策，都阻碍了工程的进度。

 

丽莎了解到，在第一次全国封锁后，英国的西北部一些地区还继续面临严格的封锁限制，因此，那里的新建房屋速度是最慢的。特别现在第三次全国封锁，工程进度恐怕更是无法达到预期的效果了。

 

 

→ 首次购房者面临同样困境

 

由于工程的耽误，很多买家都陷入了痛苦之中，Greg并不是唯一。

 

33岁的Jamie为了迎接他们即将出生的宝宝，2020年，他和妻子成功申请到了Help-to-buy计划，在Houghton Regis的一片新建楼房土地预定了一套房产。

 

他们的宝宝就要在下周出生了，可是，这一晴天霹雳的消息，让他们失眠了几天几夜。Jamie说，现在，2月份就要到了，全国又一次封锁了，这样的延期根本起不到任何作用。

 

“我们现在不得不四处寻找其他地方居住，更不用说我们会损失律师费了。”

 

而这样的情况让开发商们也很无奈，特别是那些为政府提供Help-to-buy房产的小型房产开发商。

 

一家小型房地产开发商Jamie Hall的创始人Jamie说：

 

“我们的一些关键工人都感染了新冠，如果是一个全国性的大型房屋建筑商，他们可以使用大规模的分包商，如果一个团队病了，立刻组建新的团队，可是，我们没有那个能力这样做。当我们失去了这些地面工人时，唯一的办法就是等待。”

 

Jamie认为，政府目前的延期时间是不够的，该计划应该至少延长10个月。

 

他补充说：“我们不是在寻找一个不合理的时间。现实就是，我们现在又回到了全国封锁状态。”

 

 

→ 英格兰住宅协会延长完成期限至一个月

 

据英国卫报报道，英国住房部的发言人已经表示，政府早已知道了市民的担忧正在继续监测情况，他们会认真考虑，一旦有了决定，他们会在必要的时候向公众公布。

 

就在丽莎写稿的时候，英格兰住宅（Homes England）公布了最新的消息：他们已经延长了希望参加政府帮助购买产权贷款计划的买家实际的完成期限。

 

据英媒称，英格兰住宅已经写信给参与HTB新建房产的房屋建筑商，将实际完成期限延长到3月底。

 

“虽然政府已经明确表示，在目前的第三次全国封锁期间，建造，购买和出售房屋的工作可以继续进行，但我们意识到，一些帮助购买房屋建筑商和购房者可能会遇到延误。

 

因此，我们确认，我们不会执行2021年2月28日的停工日期，我们会多给了房屋建筑商额外一个月的时间来达到现行计划的建造完成。也就是说，我们将把2021年2月29日的停工日期延长至3月31日”

 

值得注意的是，如果购房者是在去年6月30日之前预订的房屋，由于受到了第一次全国封锁的影响，那么，这一批房屋的交付时间也不一样。如果英格兰住宅已经同意进一步延长法定竣工时间，则法定和实际竣工的最后期限为5月31日。

 

该消息对于这些受困的买家来说，无疑是一则好消息！丽莎房产律师罗紫唯提醒：

 

“如果您也像Greg他们一样，申请了Help-to-buy的，并且您接到了通知该房产建设无法在期限前完成。那么，你们现在就可以主动联系您的销售顾问和律师咨询，现在的情况是否有所改变。

 

当然，我们也要提醒，虽然政府部门又把交付完成时间延期了1个月，但仅有这一个月，并不代表所有建筑一定会在新的延期范围内就能完成建设。我们知道很多客户已经交了购房需要的其他费用，因此，我们建议您最好和律师还有贷款经纪人联系，对于交付延期的问题，他们是否会有新的方案提供给您，看看如何弥补损失。”

 

 

→ Help-to-Buy 真的适合每个首次购房者吗？

 

那么，今年4月初开始，政府也要向广大首次购房者开放新的Help-to-buy申请了，虽然它的房屋报价会按新的标准来实施，并且该政策只针对此次购房者，不过，它的规则和旧的总体来说是一致的。

 

我们认为，该计划不会是完美无缺的，也并不一定适合所有首次购房者。通过此次事件，丽莎也想让首次购房者们在使用该计划前多做做功课，看看是否能够承受相应的购买风险。

 

在最后的板块，丽莎想给大家一一分析它的利与弊。

 

首先，我们来看看它的主要优势，总的来说，主要的几大好处是以下几点：

 

买家不需要存很多的存款，就可以更快地买到房子。

 

对于首次购房者来说，储蓄存款可能需要数年时间，特别是当购房者想要获得低贷款价值（LTV）率以获得最具竞争力的交易时。因此，通过HTB的股权贷款，您只需要有5%的存款即可。

 

您向政府借的贷款在前5年内是免息的。

 

我们都知道，偿还按揭贷款的初期通常是最艰难的，因为它们可能是在您的事业仍在发展或您面临养家糊口的费用时出现的。有了免息贷款期，就可以消除双重还贷的压力。有了这一点喘息的空间，可以让您在开始支付贷款利息之前，把财务状况整理好。

 

您可以在您想要的时候减少贷款。

 

您可以在任何时候通过一次性还清大部分贷款来减少您的欠款。如果您设法在五年内全额偿还贷款，那么，您将不会面临任何利息费用。

 

那么，它的潜在劣势或者说潜在的风险是什么呢？

 

第一，欠款金额不固定。您的贷款是基于您的房屋价值的百分比来计算的，可是，这个百分比可以随着房地产市场的波动而变化，也就是说，如果你的房屋价值上涨，你要偿还的金额将超过政府最初贷款给你的金额。

 

在这里打个比方，如果你使用了20%的Help toBuy Equity购买18万英镑的房产，那么，这笔贷款将价值3.6万英镑。但是，当你来卖房时，你的房子已经升值到20万英镑，那么，你就必须偿还4万英镑（20万英镑的20%）。

 

从这一点来说，HELPTO BUY 在一定程度上就等于是股票投资。一个人以购买股票的形式投资于另外一个公司，拥有公司的一定股份（在HELPTO BUY的情况下，是20%的股份）。等到将来这个公司养大了，值钱了，投资者就会按照所拥有的股份的股票价值来进行利益收割。

 

当然了，HELPTO BUY是和一般的风险投资不同。只要当事人尽快把自己的借款还清的话，就可以把这个政府投资者尽快买出去。政府不可以像风险投资者那样，一定需要等到市场的机会到了，才同意退出来。

 

第二，您的贷款将变得更加贵。在买家的免息期结束后，您将在贷款的第六年支付1.75%的额外利息。在这之后，你的利率将根据零售物价指数（RPI）加1%而增加。因此，如果利率上升，您有可能被要求偿还一笔难以控制的金额。另外，从贷款开始，你还需要每月支付少量的管理费。

 

第三，重新抵押贷款可能很有点难。当你想进行再抵押贷款时，Help-to-buy也会带来问题，很多再抵押贷款交易只会提供给那些已经付清股本贷款的人。

 

这一点其实很好理解，本来在很多情况下，银行在决定向一个人贷款时，都是按照当事人最高的贷款能力来计算的。

 

HELP TO BUY的金额在很大程度上是当事人借款能力或者说还贷能力之上的贷款部分。在现实中，如果一个人向银行贷了款，同时家里人又给了一部分钱的话，银行一般会要求当事人的家人出具赠与证明的。

 

在HELP TO BUY的环境中，银行由于政府政策的原因，在购房时不会让政府出具其他证明，但是在当事人将来进行再抵押时，自然会要求当事人把政府的HELPTO BUY还清，才会对当事人的再贷款能力进行评估的。

 

第四，该计划只适用于新建房屋。如果你使用了该计划，对房屋的选择上肯定是会受限的。比如说，你特别喜欢的某些风格的老建筑，或者您有看中的楼盘，那么，你想通过该计划来实现，不可能。

 

另外，新建房产还有一大劣势就是本篇文章所说的，它建设完成的时间可能会被耽误。假如您的房产完工期限被耽误了，您的Help-to-Buy的使用可能就会受到影响。另外，您向抵押贷款机构申请贷款的时间也可能会过期。

 

 

丽莎房产律师罗紫唯说：“不过，由于知道新建筑项目可能会被延迟，现在一些贷款机构有特殊的新建筑抵押贷款。这些贷款有更长的有效期，可以比通常的截止日期多出三个月。我们建议您可以向抵押贷款经纪人咨询，看看哪些产品的有效期更长。”

 

第六，如果您想对房产进行改善，那么，必须获得许可。如果你想对你用HTB产权贷款购买的房产进行房屋装修，你需要在进行之前获得许可。通常情况下，大型工程是不会被批准，因为他们更希望房主在进行任何重大改变之前偿还贷款。如果你确实进行了任何改进，你还需要支付管理费。

 

第七，您可能会陷入负资产的境地。许多房地产专家都担心，该计划正在抬高房价。有专家表示，当该计划定于2023年3月31日结束时，房地产泡沫可能会破裂。负资产发生时，房地产的市场价值下降到低于剩余的金额来偿还抵押贷款。尤其是当你买房作为投资，并想在一定时间内卖出获利的时候，负资产则是一个较大的问题。

 

好了，以上就是丽莎总结的Help-to-Buy的利与弊，丽莎最后提醒大家，购房是一件比较大的事情，您在使用该计划之前，一定要结合自己的条件来分析，看看自己适不适合或者有没有能力承担相应的风险。喜欢我们的文章请为我们点赞！

 

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原本，来自被列入“旅行走廊”清单（Travel Corridor List）的低风险国家/地区旅客，入境英国时虽然也需要填写Passenger Locator Form（旅客定位表，这实际指的是，在入境英国前48小时，填写完成并递交Passenger Locator Form）；但是这些旅客入境后可以免于“自主隔离”。

 

然而，基于英国仍居高不下的新冠疫情数据，首相鲍里斯（Boris Johnson）今天紧急召开新闻发布会，宣布自周一（1月18日）起，所有入境英国旅客（包括英籍人士在内），都需要在入境英国时，出示离境前72小时内做的阴性核酸检测证明。

 

并且，入境后所有人，都需要自主隔离10天，不论是否来自“旅行走廊”清单上的国家/地区。

 

除非，当事人入境英国先隔离5天后，能够取得英国政府认可的私人机构所出的新冠“阴性”检测结果，才可能立刻解除隔离，将隔离期缩短至只有5天。

 

换句话说，自下周一开始，基本上没有任何人入境英国，可以完全豁免于“自主隔离”的。

 

→ 小企业获胜！英最高院判保险应赔偿新冠营业损失

 

今天，一则来自英国最高法院（Supreme Court）的新出炉判决，将保障许多因新冠疫情造成营业中断的企业，获得商业保险赔偿。

 

判决当中主要针对的，是商业保险当中的Business Interruption Insurance（也就是营业中断险）。

 

这个”营业中断险“一般是指，保险公司可以赔偿企业在遭受超出预期的原因（一般是重大事故时），生意必须被迫中断或无法营业，所蒙受的损失。

 

通常来说，其涵盖的情况有以下：

 

－因火灾或水灾，造成营业物业或设备等受损，需要停业维修，停业期间所造成的生意/利润损失；

 

－必要设备（因上述情况）受损的维修费用；

 

－物业遭窃所导致物业或设备等受损，必须立即停业维修期间的相关损失。

 

（当然实际具体条款，包含哪些赔偿范围，当事人应该根据自己的保单，和保险公司确认。）

 

 

继续回到案件本身。

 

由于英国的第一次封城，导致不少店家如美容院、理发厅等被迫中断营业；这些保有Business Interruption Insurance的中小企业，就想根据这个原因向保险公司索赔。

 

然而，其中不少却收到保险公司回复说，政府封城而导致”关店“的情况，并不符合”营业中断“条款，所以不予理赔。

 

对于保险公司来说，他们许多反对的立场在于，认为”封城令“并没有导致企业的营业物业或设备的损坏，有别于因天灾或人祸造成的损失。

 

不少保险公司也认为，虽然封城确实导致这些店家被迫”中断营业“，但只有保单中有出现对于这类情况的”特定“条款，保险公司才需要赔偿。

 

 

不过，英国金融行为监管局（Financial Conduct Authority，以下简称FCA）并不认同这些保险公司的说法。

 

于是FCA就通过Financial Markets Test Case Scheme，将案件送入法院，让法官做出裁决（这样的诉讼路径，也就是允许FCA对于金融市场中存在的普遍重要性问题，提出诉讼；这样的诉讼不必仅能局限于有纠纷的“双方”，也就是不需要A和B之间存在纠纷，一方才能向另一方提出诉讼）。

 

而诉讼针对的”对象“，主要是（先前）提供Business Interruption Insurance产品，但拒绝因新冠封城政策赔偿受保店家的六大保险公司，分别是：Arch，Argenta，Hiscox，MS Amlin，QBE，RSA。

 

另外需要指出的是，该诉讼针对的”期间“，是英国第一次封城的期间，也就是2020年3月英国政府所宣布的该次”封城“。

 

 

根据英国最高法院今天的判决，代表先前这些向保险公司寻求”营业中断“赔偿而遭拒的店家们，将可以再次提出索赔，并且基本可以期待成功获赔。

 

对于上述6间保险公司的客户来说，如果原来是有保”营业中断险“（Business Interruption Insurance），并且有因为”第一次封城“而必须关闭/暂停营业的，基本都能够得到保险公司的赔偿。

 

《每日邮报》指出，这表示有约370,000个中小企业，将能够因此成功索赔。

 

而对于不是上述6间保险公司的客户，这些当事人如果是有投保其他公司的”营业中断险“，新的判决自然也会对于他们的”索赔“更加有利，因为保险公司是更没有立场来拒绝这类索赔的。

 

此外，今天的判决也允许了更长的索赔期间，允许当事人不只能从3月份封城政策正式开始实施的日期来计算损失，更可以延长回溯至政府最早给出”关闭“指示的时候。

 

也就是说，店家如果是根据政府发布的指示/建议，提早开始关闭的；那么即便该日期/期间是在正式封城前，也可以考虑进去计算索赔的”损失“当中。

 

 

→ 那如果不是第一次封城期间呢？

 

丽莎认为，如果当事人/店家是原来就有投保Business Interruption Insurance的，而不是后来知道可以拿到赔偿才去追加投保的，因为这个判决也可以尝试去向保险公司索赔。

 

如果店家是因为政府的封锁政策才被迫中断营业的，从最高法院的判决来看，基本都应该适用Business Interruption Insurance的赔偿范畴。

 

这代表，符合索赔条件的店家，最多可获得过去约10个月期间的”营业中断“赔偿。

 

判决也指出，在计算企业的营业额以确认”损失“的时候，不应该考虑进去政府正式封城前，（客户）因（担心感染）新冠而造成的营业额下降。

 

基本也就是说，营业额需要按照正常情况来计算，这对于企业进行”索偿“的时候将会更加有利，更可能获赔更高金额。

 

最后当然，具体的索赔细节以及如何操作，建议当事人及时和保险公司取得联系，了解实际申请和操作内容。

 

今天的文章就到这边，如果您有更多疑问，或者其他有关英国法律、商业和诉讼等方面的问题，欢迎进一步联系咨询丽莎律师行。

 

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为了避免巴西新冠变种病毒传入英国，在丽莎今日截稿前，收到来自英国交通大臣Grant Shapps的最新宣布：

 

自本周五（1月15日）早晨4时起，英国将禁止来自南美洲和葡萄牙的旅客入境英国，这包括以下国家/地区：

 

－葡萄牙

－阿根廷

－玻利维亚

－佛得角（Cape Verde）

－智利

－哥伦比亚

－厄瓜多尔

－巴西

－圭亚那（Guyana）

－巴拿马

－巴拉圭

－秘鲁

－苏里南（Suriname）

－乌拉圭

－委内瑞拉

－法属圭那亚（French Guiana）

 

上面被禁国家/地区，只有葡萄牙不在南美洲内，交通部的解释是，因为葡萄牙和巴西之间有很强的旅游交通联系，所以葡萄牙（虽然位于欧洲），还是需要被禁止。

 

不过，来自葡萄牙的货运人员还是允许入境英国的，毕竟需要运送必要物资和商品来到英国。

 

交通部也指出，该禁令并不包括持有英籍或爱尔兰籍的当事人；如果是持有英国合法居留权的，基本也就是有英国合法签证的，也不会受到此禁令的限制。

 

但对于这些不受“禁令”限制入境的当事人，在入境英国后，必须先在家自主隔离10天。

 

交通部对于“来自”上述禁令国家的解释是：当事人在入境英国（前）的“最近10天内”，曾到过上述国家/地区，这包括直接来自该国家/地区，或者途经该国家/地区。

 

此外，交通部也会禁止来自上述国家/地区的直飞航班。

 

而对于那些被允许入境的人员，例如英籍当事人，入境英国以后都必须乖乖自主隔离满10天－这些当事人将不适用“缩短隔离期”政策（Test to Release）。

 

而且，对于上述这些入境人员的同住家属（这也包括合租室友），也同样需要跟着自主隔离10天。

 

 

→ 英入境“检测”新规延至下周一实行

 

有趣的是，交通部一边颁布新规定，另一边又延后原定于本周应该开始实施的“检测新规”。

 

这表示，有关入境英国旅客需要提供阴性报告的规定，将延至1月18日早晨4点起实施。

 

这项规定的实际内容是：所有入境英国的旅客/当事人，包括英籍人士在内，都需要在入境英国时，出示离境前72小时内做的阴性核酸检测证明。

 

否则，违反这项入境新规的当事人，将被立刻处以500镑罚款。

 

此外，无论是否拥有阴性核酸检测证明，所有来自“旅行走廊”清单（Travel Corridor List）以外国家/地区的旅客，仍然需要在入境英国后，自主隔离10天。

 

并且，所有旅客也仍需要在入境前填好Passenger Locator Form（旅客定位表），提供必要的入境信息。

 

如果没有按照规定，在入境英国前48小时，填写完成并递交Passenger Locator Form，罚款金额也已经被上调至500镑。

 

需要指出的是，上述入境新规和“缩短隔离期”政策不互相排斥。

 

也就是说，如果当事人入境英国先隔离5天后，能够取得英国政府认可的私人机构所出的新冠“阴性”检测结果，当事人将能立刻解除隔离，隔离期缩短至只有5天。

 

（不过如同前面有提到的，该“优惠”政策不适用来自南美洲和葡萄牙人员；意思是说，这些当事人即便入境英国隔离5天后，能取得“阴性”检测结果，也还是不能缩短隔离期，必须完整隔离10天的隔离期。）

 

而对于那些”适用“缩短隔离期政策（Test to Release）的人员，如果当事人打算入境后进行该自费检测的话，必须在入境时的Passenger Locator Form（旅客定位表）中，明确告诉移民局。

 

如果原本没有在Passenger Locator Form上表示要做检测，入境后才决定想做的话，则要重新递交一次Passenger Locator Form，告诉移民局这项改变。

 

想要知道有哪些检测机构符合Test to Release政策，可以参考这个链接：https://www.gov.uk/government/publications/list-of-private-providers-of-coronavirus-testing

 

 

→ 有关入境英国，还有以下税务变化需要注意！

 

对于即将入境英国的旅客来说，或者是来往于英国和其他国家之间的人员（包括原居住在英国的当事人），需要注意的是由于英国已经正式脱离欧盟了，所以在入境可携带的货品上，不再像是脱欧前无限制了。

 

这代表，从英国境外入境英国（包括从欧盟来到英国），可”免税“携带货品入境英国是有限制的；超过了”可允许范围“（Personal allowances），当事人就需要入关申报并支付一定的税费。

 

入境的可允许”免税“范围（Personal allowances），也就是可“免关税”带进英国的商品数量为：

 

酒类饮品

 

－42升啤酒

 

－18升无气泡酒

 

－4升烈酒（酒精浓度22%以上）

 

－9升气泡酒，强化葡萄酒或其他任何酒精浓度少于22%的酒精饮料

 

－上述类别混合按比例携带

 

香烟/烟草方面

 

－200支香烟

 

－100支小雪茄

 

－50支雪茄烟

 

－250克烟草

 

－200根烟草条

 

－上述类别混合按比例携带

 

混合携带的例子：比如说，一个旅客入境英国，可以允许携带3箱啤酒、2箱蒸馏酒和1箱气泡酒，而无需支付英国关税。

 

或者是说，可以“免关税”携带4.5升强化葡萄酒（Fortified wine）和2升的烈酒，也就是各自“容许额度”的一半。

 

 

→ 其他商品方面？

 

对于上述烟酒以外的其他商品，入境人员可以“免关税”带入英国的价值为每人不超过390镑；如果当事人是乘坐私人飞机或船，那么“免税额”则只有270镑。

 

需要注意的是，虽然以上“免税额”皆以“单人”计，也就是“每个人”的免关税可带入英国的商品数量或价值；但是，不同人的“免税额”是不可以彼此相加计算的。

 

意思是说，假设是一对夫妻或者朋友出游，然后回到英国，不能以双方的“总免税额”来计算，借此带入更多或者价值更高商品；也不可以是一方没用完，把剩下的额度给到另一方使用。

 

另外还有一点，如果当事人携带入境的商品，超过了免税额度；那么当事人需要支付的关税，是必须以商品的“总价值”计算，而不是超过额度的部份来进行计算。

 

比如说，当事人携带的商品总价值为400镑，超过了上述免税额度；那么当事人需要支付的关税，必须以商品价值400镑来计算，而不是10镑（400镑－390镑）计算。

 

如果说当事人携带的商品将会超过免税额度，应该提前进行申报；当事人可提前在入境英国前72小时（最多3天前）进行申报。

 

可以简单通过税局的线上系统进行提前申报并支付相应关税：Bringing goods into the UK: Declare goods and pay tax and duty to UK customs – GOV.UK (www.gov.uk)

 

如果对于关税这方面有任何不确定的地方，或者其他延伸问题，建议您提前咨询英国税局，或者寻求专业税务建议。

 

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自上任财相George Osborne 宣布的一项房屋税率改革计划后，房东们在英国开展的Buy-to-Let经营模式发生了很大的转变。

 

由于新的税收规则彻底影响了房东的租金利润，越来越多的职业房东选择成立一家有限公司，以公司的名义来购买房产而不是个人名义，这样的形式为他们提供许多税收上的优势。

 

近日，英国房地产投资集团SevenCapital 做了一份研究调查，在英国的租赁市场，多达42%的房东通过有限公司的名义来进行房产投资；只有9.7%的房东依旧以个人名义；而剩下的房东则很纠结，他们不知道该如何选择。

 

那么，以公司名义来购买和经营BTL房产真的是最正确的投资之道吗？

 

我们认为，这并不是一道简简单单的问答题，它涉及了非常多方面的考虑。今天的这篇文章，丽莎就要好好跟您说说各自的利与弊。

 

 

• 为什么要以公司名义来投资Buy-To-Let？

 

以前，私人房东在填写所得税申报表时，可以申请减免他们Buy-to-Let抵押贷款的利息。税收较高的房东（40%和45%）也可以按照这个较高的税率来申请一定的税费减免。

 

然而，几年前，英国政府宣布要逐步取消这一规定。因此，从2020年4月起，以个人名义投资房产的房东在最后的税收账单上，最多只能申请20%的抵押贷款利息的减免。

 

这意味着什么呢？在这里，我们举个例子：

 

丽莎属于税收在40%的人群，多年前，丽莎购买了一套价值15万英镑的房产用来做出租。为了购买这套房产，丽莎以Buy-to-Let的形式向银行贷款了9万英镑，随后，以每月750英镑月租把它出租出去了。

 

那么，丽莎的利润账单前后对比是这样的：

（请注意，以下的利润只是为了让大家明白政策所带来的影响，它并不包括出租房所涉及的其他成本，比如维修费，清洁和装修费。一般来说，这些开销也会对净利润产生影响。）

 

在税收政策改变前：

• 年租金收入：9,000英镑（750 x 12）
• 按揭利息(假设利率为99%)：5,391英镑
• 税前利润：(£9,000 – £5,391) = £3,609
• 应交税费：(3,609英镑的40%)=1443.60英镑。
• 净利润： (£3,609 – £1443.60) = £2165.40

 

在税收政策改变后（2020年4月后）：

 

• 年租金收入：9,000英镑
• 按揭利息（假设利率为99%）：5,391 英鎊
• 应税利润 (9,000英镑的40%)=3,600英镑
• 抵押贷款利息减免( 5,391英镑的20% )=1,078.20英镑 （按最高20%来算）
• 应交税费： (£3,600 – £1,078.20) = £2,521.80
• 净利润(£9,000 – £5,391 – £2,521.80) = £1087.20

 

简单的说，有了这样的税收变化，私人房东的利润当然就少了。那么，很多房东开始想到另外的投资方法：通过注册有限公司来购买房产。

 

丽莎小知识：

 

就英国房地产投资者而言，一般想要以公司名义开展BTL房产投资，是需要成立a Special-Purpose Vehicle company (SPV limited company)。

 

SPV和普通有限公司有些区别，有限公司的交易权限非常广，而SPV主要是由个人成立的有限公司，其唯一目的是从事BTL租赁房产投资活动。SPV公司通常以私人股份有限公司的形式成立，如果您注册了该类公司，那么，您可以在一个SPV公司下持有多处房产，每月进行房屋租赁生意。

 

在BTL市场，投资者选择成立SPV有各种原因，可能是方便融资，保持资产或负债等其他问题。不过，对于大多数房东而言，成立SPV主要还是为了减少税收支出目的。

 

 

那么，通过SPV有限公司来购买Buy-to-Let房产会为房东带来什么变化呢？

 

可以明确的是，George的抵押贷款利息的减免改革不影响公司税收；另外，以有限公司缴纳的是公司税，而不涉及个人所得税。值得注意的是，公司的税收费用也在逐步发生变化，政府规定，在2020年之前，每年会下降1%，到2020年4月，税率将只有17%。

 

在这里，我们还是以上面同样的例子来计算，如果在2020年，丽莎是以一家有限公司来购买的BTL物业，丽莎的税款和利润将会是这样的：

 

• 年租金收入：9,000英镑
• 按揭利息(假设利率为99%)：5,391英镑
• 税前利润(£9,000 – £5,391) = £3,609
• 应缴税款(3,609英镑的17% )= 613.53英镑
• 净利润： (£3,609 – £613.53) = £2,995.47

 

也就是说，在这种情况下，同样的房产所产生的净利润几乎是个人注册的三倍。

 

当然，除了较高的税收减免，据一些专业投资者分析，以公司来购买BTL房产还有以下好处：

 

由于无需缴纳所得税，将会有更多的利润来投资更多的房产，可以帮助投资者在公司内更快的发展BTL的投资组合。

 

其次，2016年4月1日发布了新的政策，个人购买房或者第二套以上的房子，印花税要多交3%，如果用公司一次性购买6套或者更多的房子话，就可以走商业的印花税，这比个人要交的税低很多。据了解，政府正在协商免除拥有15套以上房产的公司缴纳3%的印花税附加费。如果这样做，你可能会利用这个优势，与其他房东成立一家联合公司减免一定的费用。

 

再次，据一些私人房东介绍，当租户有一些债务上的问题，市政税部门会找到房东，找到您的名字，试图让房东来承担所有的责任。因此，这有可能导致您的信用档案问题。有了有限公司，土地注册文件上的名字都是公司的，减少了这种风险，并为您提供一些隐私权。

 

 

• 以公司名义来投资房产就真的完美吗？

 

这样一看，以公司来注册有这么多好处，为什么还有房东坚持以个人名义来投资BTL房产呢？

 

事情当然是有利有弊的，好处我们已经在上文提到了，接下来，丽莎要给大家说说以有限公司购房所可能出现麻烦的地方是什么了。

 

• 资本增值利得税（CGT）没有减免。

在您想要转让或者出售房屋时，如果您是以个人名义购买的房产，只要符合条件都可以申请个人住宅资本利得税的相关减免；但是，当您以公司名义出售房产时，是没有CGT减免这一说的。

 

• 较高的抵押贷款利率。

大多数按揭贷款机构对有限公司收取的利息会比个人名义要高。因此，您应该进行成本效益的分析，比较一下您增加的抵押贷款成本和潜在的税收节省。

 

• 您必须要承担的各种行政任务。

以公司名义来投资房产，确实会比较麻烦，您需要与HMRC打交道，比如：完成年度报表，年度评估和公司账目。如果您的房产被界定为投资房产，在准备每年的年账时，需要有专业资质的人对房产进行年度价值评估；

 

同时，您必须要保留详细记录，包括：公司所有收入和支出的账目，收据和您使用公司资金进行的任何购买项目，并能够向其证明每一分钱究竟是花在哪里。

 

 

• 房屋转赠费。

 

个人的房产赠予/遗赠，如果无对价产生，无需缴纳印花税；但是，如果您现在有一套房产了，您需要把它转移到关联公司来经营，那么，您需按照市场价值认定印花税，同时还会产生其他费用：如较高的税率和潜在的资本收益税。

 

或者，如果您是公司之间做房产转让，也需按照市场价值认定印花税。

 

在这里，丽莎不建议您把拥有的房产转移到有限公司，如果您必须要转移，那么请找到您的会计师一起进行利益分析，比较成本和潜在的节省问题。

 

• 释放资金问题。

 

长期以来，房东们都喜欢在特定的时候释放房产中的资产，比如想买新车、度假或房屋扩建时。如果您的房产属于有限公司，您仍然可以释放股权，但请记住，房租是公司的收入或者说房子卖掉以后兑现，这也是公司的资金。

 

因此，如果您想要从公司拿走这些资金，这些资金属于收入或者分红的形式，那么，您需要缴纳一定的税费；假如这属于向公司借的钱，也是有可能涉及到额外的税收的。

 

 

• 如何决定您到底是以个人名义购买还是公司呢？

 

我们认为，尽管以公司名义来投资和经营房产确实有些麻烦会对房东们带来一些影响，但是，这样的形式也确实会为您长期的投资节省大量的税收费。

 

那么，究竟该如何选择呢？

 

丽莎律师事务所房产部门交易顾问谢立智建议：

 

“ 我们认为您一定要结合自身的情况来对比各自的利弊，最好能找一个专业的执业人员来帮助您一些分析。比如，如果您每年的个人收入很高，您的配偶也不是低收入人群，那可以考虑用公司来投资房产，来减少一定的税费。

 

另外，您也得要考虑自己的贷款能力问题，来算算如何购买会比较划算。

 

我们是认为，如果您是职业房东，您打算买超过5套以上的房产，那么，可能公司会比较适合您的选择。如果您只是拥有1-2套房产的，那么可能就没那么必要了。 “

 

如果大家决定想要成立一家SPV公司来开展您的BTL业务，那么可以开始行动了。关于如何成立以及更具体的信息，由于它涉及的专业知识比较复杂，不同的情况也有不同的做法，我们建议您进一步咨询丽莎会计所或丽莎律师事务所，我们会为您提供专业的意见。

 

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英国移民局其实在12月31日发布了最新一份英国移民条例修订通知《Statement of changes to the Immigration Rules: CP 361》，这份通知涵盖的移民变化，已经自发布日（当晚11点）起实施，也就是目前已经开始实施。

 

虽然感觉上移民局静悄悄地开始新的变化，不过可以稍微放宽心的是，这次宣布的变化不是很多，也基本不是太大的移民变化。

 

对于莎粉们来说，比较相关的应该是有关访问签证（Visitor Visa）的以下变化：

 

－来英进行商业访问，可以包含在英国进行市场调研（当事人为英国境外的雇主，来到英国进行市场调研）；

 

－研究人员也可以为境外的雇主，来到英国进行独立研究；

 

－受雇于英国海外公司的翻译人员，也可以来英访问时，（为其雇主）提供翻译工作，包含笔译和口译。

 

以上这些变化（或开放），基本更加便于海外企业/人员来英国进行商业和学术访问活动。

 

简单说，英国政府有意减低一些脱欧后因新的移民政策，造成不利于商业活动和投资等的不利因素。

 

不过上述变化并不是只适用欧盟人员，对于非欧盟人员也是同样适用的。

 

 

→ 注意：有关新移民计分制度下的“申请有效性”新政

 

由于英国已经正式脱欧，新的移民计分制度也开始实施－移民局其实还悄悄地发布了有关移民申请的新“有效性”（Validity）要求。

 

意思是说，进行申请的时候，申请人需要注意自己提出的是否为“有效”申请，满足移民局的“有效”条件。

 

否则，如果申请被判定为“无效”（Invalidity）的话，申请人恐怕会面临变成“逾期滞留”的非法移民（Overstayer）。

 

其实，对于移民申请的“有效性”要求，并不算是移民局的新规定。

 

原本在新计分制度实施前，就存在移民法第34条（Paragraph 34）对于申请“有效性”方面的规定。

 

即便是现在，也就是新计分制度已经开始实施后，对于判断申请的“有效性”上，也仍然需要考虑进去Paragraph 34。

 

只不过，原来移民局对于“有效性”的要求，可能允许“改正”空间；就是说，如果因为一些可修正的因素造成申请会“无效”，移民局有权给予申请人一个机会，在一定时间段内进行修正，而不会直接造成申请的“无效”。

 

用个简单例子解释：比如说，申请人支付错了申请费，移民局可能写信告诉申请人，要求申请人在两周内补上/缴交正确的费用。

 

而申请人如果只有费用这点可能造成申请无效，在移民局给出的时间段中完成了正确交费，那么申请就可以被视为/变成“有效”，移民局也就可以审查该申请，而不会直接以“无效申请”来拒绝（Reject）。

 

 

→ 申请“无效”的后果，可能比被拒（Refused）更严重

 

这是因为，对于这些境内申请人来说，一般可能会认为，自己只要在原持有签证到期之前，递交了签证申请，就可以启动移民法Section 3C。

 

这个Section 3C基本是说，境内申请人在原有效签证到期前，成功递交新的签证申请的话，那么即便在移民局审核期间，原签证到期了，也不影响当事人合法待在英国－这是因为，当事人原来的签证自成功递签后，直到签证结果出炉，可以被视为“签证效期”的（无限）延长，也就是该签证效期被延长至申请结果出来为止。

 

然而，申请人需要注意的是，Section 3C的启动，针对的是“有效”申请。

 

换句话说，万一是“无效申请”，将可能导致申请人最终陷入“非法滞留”的窘境。

 

怎么说呢？同样举个简单例子解释：假如申请人确实是在原签证到期前，递交申请了，比如说就刚好在签证到期前两天递交了；结果，该申请在一周后收到了移民局的拒绝（Reject），因为认定该申请是“无效”（Invalidity）的。

 

那么这个时候，当事人原持有签证已经到期了，已经递交的申请又被认定为“无效”，就无法启动Section 3C－从这样的情况看来，几乎等同于申请人没有在原签证到期前提出申请（因为该申请是无效的，如同“不存在”一般）……

 

这样的结果将会导致，申请人在英国形成了“非法滞留”，因为已经没有持有合法签证待在英国了。

 

反而，如果申请人做出的是“有效申请”，并且该申请是在原签证到期前递交的；那么即便该申请后来被“拒绝”（Refused），也不会直接导致申请人变成“非法滞留”。

 

对于被“Refused”的申请人，一般也会允许自申请被拒绝后的14天内，采取相应行动，例如提出行政复议、上诉，或者递交新的申请，又或者离开英国。

 

只要申请人能在该14天内采取行动，就不会造成非法滞留。

 

（注意，这里讲的是“Refused”，而不是Rejected，是因为“Refused”才是一般我们讲的申请“被拒”，如果是因为技术性原因如“无效申请”，也就是造成申请不成立的话，才是Rejected。）

 

 

→ 那么，新计分制下的“有效性”规定，是如何致命的？

 

新制度下的“致命点”在于，造成申请“无效”（Invalidity）的要素，是无法被“改正”（Rectified）的。

 

比如说，如果当事人想要申请UK Ancestry（先祖签证），但是当事人并不是个英联邦公民（Commonwealth citizen），又或者境内当事人原来并不持有这个类别的签证；那么恐怕申请将会被认定为“无效”。

 

而且，这样的“无效”，基本是不能也没有办法被“修正”的。

 

再举个大家比较关心的Skilled Worker（技术工作签证）的例子。

 

在其“有效性”的其中一项要求中，指出境内申请人的原持有签证，不能是以下类别：

 

－访问签证

－短期学生签证

－儿童学生的陪读签证

－季节性工人签证

－家事工人签证

－移民法外特许

 

（注：这里的移民法外特许（outside the Immigration Rules）基本并不是指大部份莎粉熟悉的以“家庭”（Family）为基础的特许签证，如两年半签证；而一般是指移民法外的（短期）特许情况，例如BNO当事人在BNO签证路径开放前，申请的6个月特许签证。）

 

换句话说，如果当事人持有上述列出的签证，却在英国境内提出申请的话，那么基本会因为无法满足“有效性”要求而被视为“无效申请”。

 

在这样的情况下，其“无效性”也是很难被改正（Rectified）并且比较致命的。

 

总的来看，移民局对于“有效性”的新规，一定程度是想要杜绝申请人因为签证即将到期，为了继续延长待在英国的时间，就随便提出申请，想要借此启动Section 3C；即便很明显地，申请人很难或者完全不符合该申请的相关要求。

 

这对于想要继续合法待在英国的申请人来说，在递交申请的时候，就需要更谨慎确认相关签证或身份对于“有效性”方面的要求，避免踩雷。

 

因此丽莎建议，申请人最好空出更多时间，提前开始准备申请，才能够更加了解移民局各方面的规定。

 

如果您实在对于移民要求和申请方面没有把握，也建议尽快咨询专业移民建议，让专业律师提供协助。

今天的文章就到这边，如果您对于文章内容或者英国移民方面还有更多疑问，欢迎进一步咨询丽莎律师行。

 

任何英国税务问题，也可以咨询丽莎会计行。

 

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伦敦的魅力值，因2020年的一场疫情不断下滑。

 

过去一年里，伦敦经历了四年来最大的一次人口外流，7.3万名伦敦人出逃首都，在别的地方购置房产。在这一批出逃人中，出现了很多30岁至39岁年轻人的身影，不乏高薪人才。

 

不可否认，在疫情时代，我们对生活方式和住房需求有了天翻地覆的改变，在这样的环境下，寸土寸金的伦敦暴露了它所有的缺陷。在不少人心里，空间和舒适感远远大于城市里的其他诱惑。

 

有专家分析，在伦敦外购买房产的人数将在2021年持续增加。那么，这是否就意味着伦敦的房产从此被打入冷宫了？

 

 

• 为什么我要逃离伦敦？

 

在英国，有一类群体被称之为 “London leavers”，“leavers”在字典里翻译为离开学校的毕业生。在这里，我们可以把它理解为“伦敦毕业生“，指的是那些在伦敦这座大都市摸爬滚打多年的人群，他们终于熬到了毕业，可以潇洒离开了。

 

为什么要离开呢？

 

毋庸置疑，伦敦的房价非常昂贵，这座城市被评价为世界最贵买房地区之一。在2005年中期，伦敦房产价格要比其他地区的平均房价高出41%。十年间，它的房价更是以快速的增长速度上升至全国平均水平的两倍以上。

 

这样的房价把一群首次购房者拒之门外，对于那些已经爬上房产阶梯的居民来说，想在伦敦换一个更大的房子根本不太现实。比如说，如果在伦敦，想从公寓换成半独立式住宅，可能还得额外准备40万英镑，这价格让很多人望而却步。

 

因此，出逃伦敦是这些人最终的选择。

 

十年前，London Leavers大多都是中年人，平均年龄在49岁以上。和年轻人不同，他们已经在这座城市积累了足够多的工作经验和金钱，“离开伦敦“象征着他们完成了某一阶段的里程碑，具有“毕业了”的仪式感。

 

在这些人中，很多是结婚多年的中年夫妇，家庭多了新成员，他们需要到城市外选择更大的空间；很多是退休了的员工，他们把在伦敦积攒的钱用来投资乡村房产，想感受田园风光。当然，也会有一些有钱人，他们厌倦了城市的喧嚣，想要体验别样的生活。

 

不过，如今，London Leavers群体越来越年轻化，他们的平均年龄只有39岁。2020年，突如其来的一场疫情风波，不仅急速增加了队伍的人数，更是改变了这类群体的组成结构。

 

长期的封锁加剧了人们对空间的渴望，在家办公的机会和印花税政策的诱惑成为了实现愿望的助推器。据英国一家房地产公司 Hamptons 统计了一份数据，2020年，总共有7.3万伦敦人在乡村购买房子，这是四年来最大的一次伦敦外流行动。

 

值得注意的是，一大批80后甚至90后也加入了这群队伍中，成为核心人员——当初，对于这类群体来说，伦敦有着非常多的诱惑，离开它是莫大的遗憾，他们辛苦攒钱，只为在伦敦扎根。

 

从数据看，去年一年，这些伦敦人在首都以外购买了价值276亿英镑的房产，这是自2007年以来最高金额！

 

Hamptons的研究主管Aneisha Beveridge评价：

 

“尽管去年疫情导致了英国房市7周关闭，但伦敦人在首都以外的购房数量却上升到了四年来最高的水平，伦敦人大举出逃数量逼近历史最高记录。”

 

 

• Londoners都逃去了哪里？

 

疫情彻彻底底改变了Londoners对房屋的需求，对空间的渴望远远超过了城市里的任何诱惑。

 

Zoopla的专家根据它们网站的搜索结果分析，”独栋”、”农村 “和 “僻静 “成为伦敦人最爱搜索的关键词，家庭办公室或书房以及花园成为他们最爱的房产特色。

 

去年，英国一家房产公司Stacks Property Search 的专家Sara Ransom专门观察了伦敦买家的购房行为。

 

她在博客里这样写到：“这些Londoners对游泳池非常着迷，咨询房产的人首先关注是否有泳池，大型的地下室游泳池或小后花园的跳水池成为了新的需求。另外，大的卧室和长花园的房产也变得很抢手。然而，这类具备“特殊性质”的房产在伦敦可是相当贵的，因此，城市外的房产变成了更受欢迎的选择。“

 

Sara说，以前，Londoners在咨询房产的时候会比较在乎通勤距离，过去一年，越来越多的买家只在乎空间，如果该房产有足够大的空间，通勤时间哪怕多出一个小时也无所谓。

 

根据Hamptons统计的伦敦人搬迁数据显示，2020年，最受伦敦人喜爱的地区排名前三的是英国东南部，英国东部以及英国西北部。

 

其中，32%的伦敦买家逃离到了英国东南部，在那里，最受欢迎的地点是Epsom and Ewell；31%的伦敦买家逃离到了英国东部，最受欢迎的是Broxbourne；10%的伦敦买家逃离到英国西北部，Liverpool成为了这些买家最喜爱的地方。

 

另外，西米德兰兹，东米德兰兹和西南地区也受到了伦敦买家的青睐，在这些区域，最受欢迎城市和村庄分别是Coventry，Kettering，West Dorset。

 

英国卫报也公布伦敦人购房份额在过去一年增幅最大的地方，它们分别是：

 

• Sevenoaks (增长39%)
• Windsor and Maidenhead（增长27%）
• Oxford (增长17%)
• Rushmoor (增长15%)
• Eastbourne (增长15%)
• Wokingham (增长13%)
• Stevenage(增长12%)
• Luton (增长10%)
• Epsom and Ewell (增长10%)
• Brighton and Hove (增长10%)

 

另外，苏格兰的格拉斯哥和威尔士的卡迪夫也逐渐受到了伦敦人喜爱。

 

虽然London Leavers的人群越来越年轻化，但是，不同的群体选择新家的地点也具备不同的特色。Hampton的专家发现，在伦敦的一些年轻买家，特别是首次购房者，他们往往会选择离伦敦更近一些的城市。

 

这些年轻人坦言，他们已经存好了钱，本来打算在伦敦买房，现在只想疯狂出逃伦敦。但是，他们确实也舍不得都市的热闹。所以，他们会选择离伦敦更近一些的地方，以便周末到市里游玩。

 

相反，那些已经在伦敦拥有房产的Londoners，他们的平均年龄会大一些。这些人群已经厌倦了城市的生活，他们把都市的房产卖掉，选择在离伦敦比较远的地方重新购置新房产。

 

据统计，这些拥有房产的Londoners平均搬家距离为41英里。其中，购买两居室房产的业主平均移动距离为34英里，购买四居室的则是43英里。

 

 

• 新的一年，您还会在伦敦买房吗？

 

2021年，这样的情况是否还会继续呢？

 

目前，越来越多的公司通过疫情看到了远程办公的可行性，不少公司已经对员工承诺会对办公形式进行长期改革。未来，很多公司将永久保持远程办公。毫无疑问，这样的举动会把更多的工作者从伦敦赶走。

 

一些房产专家认为，在未来几年，许多人可能会继续把目光投向住房成本较低的地区。

 

那么，伦敦的房产从此就被打入冷宫了吗？

 

Hampton的研究主管Aneisha Beveridge有不同的观点，她认为，这样的变化不会永久。

“我们预计这种外流趋势只会持续到2021年上半年。通常随着首都的房价开始走平，我们预测更多的伦敦人会决定留在原地。“

 

Stacks Property Search 的专家Sara Ransom 认为，

 

“2020年最大的炒作趋势之一是伦敦人逃离首都，前往英国西南部和其他遥远的地方。但是，据我们了解，许多买家在准备签下合约之前又改变了主意，一些发现自己犯了错误的人又回来了。随着疫苗的推广，一些常态开始回归，我们是认为伦敦的房产是会逆转的。”

 

“伦敦一直为投资者的现金提供安全的避风港，这是一个有趣而充满活力的城市，显示出稳定的房产投资回报。我们已经看到海外买家来和我们咨询伦敦的房产了，我们预计大部分人会在3月前大举回归。“

 

丽莎认为，不管是从自住还是买房投资的角度来说，伦敦确实具备着它的魅力。当然，2021年，在哪里购置房产需要遵循内心的选择。不过，我们还是要建议客户能够在买房前多加考虑，不要一时冲动。

 

 

丽莎房产部门交易顾问李维丝建议：

 

“如果您是打算购买房产自住的，那么，未来不需要天天在公司上班，选择伦敦以外的房产，确实可以为您节约不少开支。但是，如果您已经做了多年在伦敦买房的准备，那么，我们建议您还是按照原计划来执行。

 

我们知道，长期的封锁把一些客户逼疯了，有些客户确实想用手头的钱到乡村买一个大空间的房产。那么，您应该思考，您是否真的喜欢乡村生活？特别对于年轻人来说，英国的冬天黑夜那么长，未来，如果您大多数时间都在享受着乡村的宁静和漫漫长夜，可能会是另一种“封锁生活”，是否保证不后悔？

 

另外，对于那些计划在伦敦购买房产做出租投资的客户来说，您应该在购房前持续关注房价增长趋势和租赁的变化趋势，还有各大房地产对于不同区域房产的分析，这将帮助投资者重新评估他们的未来投资并保持房产的竞争力。当然，我们建议您不仅要分析现在的形势，还需要用过去做个比较。 “

 

 

好了，今天的文章就到这里，希望莎粉们为我们点赞和转发给有需要的人，您的鼓励会是我们的动力！我们会为大家持续提供房产最热门最实用的信息。

 

最后，如果您对在伦敦或者在英国任何一个城市购买房产有疑问，可以随时联系我们，我们会问您提供最专业的法律意见。

 

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对于自雇（Self-employed）或者有其他收入需要进行自雇申报（Self Assessment）的当事人需要特别注意了－因为（2019－2020税年）自雇申报的最后期限（也就是线上申报期限），即将于本月底截止。

 

其确切的日期时间是：2021年1月31日（周日）晚间11点59分。

 

哪些人需要申报Self Assessment？

 

如果您在上一税年，也就是2019年4月6日至2020年4月5日之间，符合以下情况的人：

 

－个体经营（Sole trader）的自雇者，并且年盈利超过1,000镑；

 

－合伙企业（Business partnership）的其中一位合伙人。

 

如果您不是自雇，而是一个为他人工作的雇员，或者说已经退休了正在领取养老金；那么，如果您还有其他收入，并且该收入有涉及以下的话，也是有可能需要申报的：

 

－您手上有房子正在出租，有租金收入；

 

－你有小费（Tips）收入或红利佣金；

 

－从储蓄，投资或股票所获取的收入；

 

－其他来自英国以外国家的收入。

 

如果您不确定自己的其他收入是否已经到了需要申报的基准，可以用这个免费的线上系统看一看：https://www.gov.uk/check-if-you-need-tax-return

 

或者，建议莎粉直接咨询专业税务师。

 

 

→ 认为自己无需自雇申报或交税？

 

对于在前一年度（2018－2019）有递交Self Assessment，但是在2019－2020税年没有任何自雇收入或其他收入需要申报的当事人，还是需要在上述期限内向税局做申报，即便当事人认为自己没有任何的税需要缴交。

 

而当事人若是觉得自己已经不再需要做Self Assessment了，比如说自己已经不再是自雇了，而且除了一份固定的被雇用的工作收入之外，也没有其他的收入了；那么，当事人这个时候必须尽快通知税局自己的变化，并且该年度的Self Assessment仍然需要申报。

 

丽莎税务温馨提醒：莎粉们千万不要认为自己反正不再是自雇，或者反正没有自雇收入，就直接什么都不做了。

 

这样的话，过了“期限”是会被视为逾期申报的，那么恐怕将会遭受税局的罚款。

 

→ 逾期申报的罚款？

 

如果当事人需要进行自雇申报，但是错过了上述期限的话，英国税局（HMRC）是可以向当事人祭出罚款的。

 

一般来说，税局对于“延迟申报”的情况，会依照当事人延迟的时间，来给出以下不同金额的罚款：

 

－延迟1天至3个月内申报：罚款100镑

 

－延迟3至6个月申报：每延迟一天，每日就再多罚10镑；最多可以多罚至900镑

 

－延迟6至12个月申报：根据当事人需要缴交的税金金额，再多罚该金额的5%或者300镑（以金额高的为准）

 

－延迟12个月以上：再多罚应交税金金额的5%或者300镑（基于上述处罚之后的额外处罚，同样以金额高的为准）；在某些情况下，税局还可以处罚当事人应交税金金额的100%

 

如果不确定如何计算罚款金额的话，也可以直接使用税局提供的线上计算器：https://www.gov.uk/estimate-self-assessment-penalties

 

 

→ 如果是因新冠疫情而不得已导致延迟的呢？

 

实际上，根据丽莎收到来自税局的最新确认，因新冠而造成的“延迟申报”，在当事人有充分“合理理由”的情况下，税局是可以豁免罚款的。

 

不过，税局并没有进一步提供有关“合理理由”的详细细节。他们强调，个别情况需要个别处理，税局会针对个案情况来进行最终裁示。

 

丽莎税务认为，如果当事人的自雇申报确实是受到疫情的影响才不得已延误的，一般如果延误的情况不是特别过分，当事人的理由又是合理的，税局应该不会特别刁难。

 

比如说，当事人因为感染新冠而无法在期限内完成申报，可是当事人有尽可能快地在之后进行申报－那么面对当事人有合理原因又积极补救的情况下，税局很可能免去当事人的罚款。

 

但当然，具体还有哪些理由，当事人应该进一步和税局取得联系，了解详细情况。

 

 

→ 如何因新冠豁免税局罚款？

 

需要指出的是，这种“豁免”并不是说，当事人收到罚款后可以直接不交，或者提前告诉税局自己会延误，要税局不要开出罚款。

 

这基本是说，对于超过申报期限的当事人，税局还是会向当事人“开罚”，但当事人之后可以通过“上诉”的方式，让税局取消对于当事人的罚款。

 

其实，向税局提出上诉，并不是因应新冠而特别开放的新功能。

 

在过去，收到税局罚款的当事人，原本就可以通过“上诉”，尝试让税局取消对于当事人的处罚。

 

想要向税局提出上诉，可以通过以下两种方式：

 

1. 下载并填写SA370表格，再将表格和相关文件寄回给税局：https://www.gov.uk/government/publications/self-assessment-partnership-tax-return-appeal-against-late-filing-penalties-sa371

 

2. 线上提出上诉：https://www.access.service.gov.uk/login/signin/creds

 

当事人必须要有Government Gateway账户才能在线上诉，如果没有的人可以先申请一个账号。

 

而对于邮寄上诉的人，需要将SA370表格和解释信等相关文件，寄至以下地址：

 

Self Assessment

HM Revenue and Customs

BX9 1AS

United Kingdom

 

同时，当事人上诉应该要有“合理的理由”：

 

－当事人的伴侣或者近亲突然去世，以至于当事人在处里后事的同时，无法兼顾到报缴税务的责任；

 

－当事人突然住院，造成报缴有所延误；

 

－当事人突然生了危及性命的重病；

 

－当事人正准备填写、上交个人报税申报表时，当事人的电脑或软件突然无法使用；

 

－税局的线上系统有问题，造成当事人无法及时线上申报；

 

－因为天灾或人祸，像是淹水、火灾或遭小偷，使得当事人无法及时申报；

 

－邮寄上出现了当事人无法预期的问题（但不是因为当事人太迟寄出等，自己所造成的问题）；

 

－因为个人身心上的残障，使得当事人准时报缴有困难；

 

－（其他）因新冠疫情造成的合理理由，当事人需要解释具体情况。

 

对于上述当事人，如果税局因延迟申报要向当事人开罚的话，一般会寄给当事人“罚款通知”（Penalty Notice）。

 

税局在给当事人的罚款信中，一般也会告诉当事人（如果不同意税局罚款的话）如何进行上诉。

 

需要注意的是，当事人一般需要在收到该信件的30天内，向税局提出上诉。

 

为了因应新冠疫情，如果当事人（或当事人的生意）有受到疫情的影响，税局一般还会给予当事人额外的时间进行上诉；这个“额外期限”一般是3个月内。

不过丽莎税务建议，在允许的情况下，当事人收到税局信后应该尽快采取行动；例如需要专业税务建议的话，应该在收到信的当下就赶紧咨询，不要拖到最后一刻才要开始准备。

 

有更充裕的时间做准备，也能一定程度上更加确保当事人的上诉成功率（如果当事人确实具备充分的合理理由的话），因为准备可以更加地周全。

 

 

→ 上诉结果？

 

不论当事人是通过线上或者邮寄表格来提出上诉，税局一般都会主动告知，当事人的上诉是否成功。

 

－如果上诉成功的话：税局会取消对于当事人的罚款，以及任何附加的利息。

 

如果当事人在上诉期间，已经交完了罚款，税局也会把罚款进行退还。

 

－如果上诉没有成功：税局会告诉当事人拒绝的原因，以及如果当事人不同意他们的决定，下一步可以怎么做。

 

一般来说，在和税局进行协商和上诉没有结果的情况下，当事人可以进一步把案件上诉到税务法庭（Tax tribunal），要求法官进行裁示。

 

当事人一般有30天的上诉时间，也就是从收到税局结果的30天内，向税务法庭提出上诉。

 

不过，由于目前的疫情情况，当事人可能要求延后听证（一般可延长最多3个月）。

 

最后，由于每个人的具体情况不同，如果您实在无法确定，建议您尽早咨询专业税务建议。

 

 

另外，在罚款方面，需要特别提醒的是：如果当事人没有打算挑战税局的决定，应该尽快缴付罚款和相应的利息（或者尽快和税局协商，同意一个还款方案）。

 

同时，即便已经缴交了罚款，当事人还是需要向税局做申报的。

 

面对这种因为“延迟申报”所遭受的罚款，当事人首先需要做的，应该是赶紧将自己的Self Assessment给递交上去，然后交付罚款。

 

否则的话，当事人若还是迟迟不去申报，恐怕将会导致罚款不断地增加，直到税局终于收到当事人的申报表为止。

 

今天的文章就到这边，希望能够对于莎粉们带来一些帮助，也回答一些疫情下的常见疑问。

 

如果您还有更多税务问题，欢迎进一步咨询丽莎会计行。

 

任何其他英国法律问题，也可以咨询丽莎律师行。

 

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2021年开年的第一个星期，英国地产圈再次发来逆袭消息：

“英格兰银行的数据显示：2020年11月，银行和建筑协会批准的购房抵押贷款达到10.5万笔，这是自2007年8月以来最高的数字。“

 

贷款批准量高也就证明银行限制没有那么严厉了，风险意识也降低了，英国房贷市场似乎全面复苏了。这消息本该乐坏了不少买家和卖家，可是，此时此刻，它来得却有点“虚“。

 

印花税假期的期限近在眼前，然而，英国迎来了第三次全国封锁，新一波经济困境根本无法逃避，房贷的批准量还能持续上升吗？如果银行再一次缩紧了贷款政策，2021年买房和卖房计划是否又该推迟了？

 

 

• 什么推动了13年来最高的房贷批准量？

 

2020年3月，为遏制新冠疫情的传播，英国政府实施了第一次全国封锁。受到了封锁令的影响，房产市场被迫关闭，因此，英国房贷批准数据在去年4月的时候跌入谷底，贷款额仅有2亿英镑。

 

英格兰银行评价，此次危机让英国创下了300年来最严重的经济衰退。

 

仅半年时间，2020年11月，英国的房贷数据呈现了天翻地覆的大逆转。该数据显示，英国银行和建筑协会批准的房贷数量升至10.5万笔，由于批准量上升，家庭房屋贷款金额也升至57亿英镑，比10月份多出了12亿英镑。

 

是什么让英国房贷交易创下13年来最高数据呢？毫无疑问，自印花税假期政策推出后，带动了购房需求，英国房贷的批准量逐步回升，呈现了V字反弹。

 

9月的时候，丽莎也报道了，英国的抵押贷款的增长速度高于所有经济学者的预测，批准量激增至91500件。随后的两个月，数据又继续强劲增长，11月的单月房贷批准量竟比5月份多出了十倍以上。

 

截至2020年11月，英国购房审批量共有71.53万笔，这数据非常接近2019年同期的数量72.2万。也就是说，2020年下半年，房贷批准数的强势回归几乎完全抵消了年初的大幅疲软。

 

英国的抵押贷款经纪公司SPF Private Clients的Mark Harris 向英国电讯报表示：“全国封锁的压抑，让市民极度渴望搬家，印花税的假期的推出更刺激他们的行动。我们预计，抵押贷款的数据在今年春季前仍会保持强劲的竞争力。“

 

除此之外，11月份的高批准量还得益于借贷产品数量的回升。

 

2020年前半年，疫情导致的失业率上升以及降薪等一系列问题，让借贷机构收紧政策，它们从市场上撤消了大部分的房屋借贷产品，限制了贷款规则。

 

因此，很多买家无法成功申请贷款，不得不把买房计划推后，这也大大影响了整体的房贷成交水平。

 

然而，据Moneyfacts的最新数据显示，11月份市场上的抵押贷款产品数量首次增加。英国大部分银行扩大了自家的借贷产品，为首次购房者提供了更多的贷款机会。

 

金融信息网站的最新报告显示，自2020年11月以来，市场上增加了145种抵押贷款产品，使目前可供选择的产品总数达到2404种，其中，有160种不同的交易可供10％存款的购房者使用。

 

 

• 新的全国封锁，是否影响2021年的借贷政策？

 

很明显，印花税假期有利地推动了借贷需求，房贷高批准数字体现了英国住房市场的小繁荣。同时，金融借贷产品的恢复也表明贷款人的风险意识没有那么强了，对购房者来说，当然是一个好消息。

 

可是，2021年开年，房贷市场的复苏再一次迎来了挑战。

 

首先，抵押贷款审批量上升至13年最高水平主要得益于印花税假期政策的推动，那么，马上就要接近政策的尾声了，如果没有任何进一步的政府支持，这把火很可能马上扑灭。

 

英国最大的抵押贷款机构Halifax发布的最新房价数据就可以说明购房热已经在下降。据该数据显示，2020年末，人们对房屋的需求明显下降了，大大影响了房价的增长。据了解，12月的房产价格的增长速度明显放慢。

 

那么，随着印花税假期政策的结束，贷款需求量也会大幅下降。而就在这关键时刻，我们还要面临着最严酷的挑战：第三次全国封锁。

 

虽然，住房部长一再强调，此次的全国封锁不会关闭房产市场，所有交易都会正常进行，但是，失业率增长，经济下滑以及病情所给人们带来影响无法躲避。那么，英国房贷市场在第一次全国封锁时面临的负面影响也许还会出现：

 

• 由于失业率持续上升，借贷机构可能会再一次收紧贷款标准，提高了对抵押贷款的存款要求。
• 借贷机构有可能会从市场上继续撤消了抵押贷款交易，减少了客户的选择数量。
• 由于收入受到影响，上一次封锁时，超过160万房主暂停偿还按揭贷款。那么，这一次，有可能也会出现类似的状况，特别是租客驱逐禁令延长至2月。
• 利率下降。
• 由于工作受限，审批进度变得非常慢。

 

–在英国买房如何申请贷款？如何获得贷款资格？

 

不过，目前暂未有最新的数据指出英国房贷市场的最新情况。我们建议，大家可以持续关注丽莎公众号，我们会不断的更新最新的消息。

 

当然，不管市场如何改变，贷款都是实现买房梦最主要也是最关键的一步，想在英国买房，如何提高贷款资格，如何申请贷款等等问题都是我们必须要掌握的知识。

 

在文章的最后，丽莎也想跟大家分享干货，和大家介绍几个在英国买房贷款时需要考虑和掌握的基础信息。

 

 

第一，英国房贷审批的标准是什么？

 

一般来说，英国房贷审批的标准会涉及几个关键领域：

• 您的负担能力？您的收入是否可以偿还贷款？无论是个人还是联名申请房贷，贷款机构都倾向于将贷款数额限制在收入的最高倍数5倍左右，不过，也有部分贷款机构会按照收入5倍来计算。打个比方，如果您的年收入是5万英镑，您可能最高可借到25万英镑的抵押贷款。
• 存款-您有足够的存款吗？您的首付款不仅仅可以是储蓄，还可以是投资的股票或亲友的存款赠品。在提供银行流水单来证明存款的时候，如果最近的流水中有大额的进出的话，这一般是需要提供证据，来证明这些钱的来源和去向的。
• 信用记录-您在过去是否有任何信用问题？如果有，您可能需要更多的存款。

通常，如果您申请的借款和您的收入是匹配的，并且您有足够的存款和干净的信用记录，那么，在英国，您的房贷申请会被大多数金融机构所接受。然而，如果您有不良信用，或者是自营职业者，又或者您购买的房产被怀疑是不符合规格的建筑，那么，您可能会很难找到贷款人。

 

第二，申请贷款时，您需要哪些文件？

 

在申请房贷时，您可能会被要求提供一些资料和文件：

• 身份证明（护照/驾照
• 移民身份文件 （一般来说，贷款公司需要看当事人在英国是否有长期身份。如果当事人没有身份或者身份比较短的话，这会直接影响到当事人在英国的工作权力，进而影响到当事人还贷的能力）
• 家庭住址证明（水电费账单/市政税单）（这一般要求是3个月内的证明。过早的证明是不会被接受的）
• 收入证明（工资单/自雇账户或者报税单）（如果当事人是受雇的话，这一般是3个月的银行单和工资单。如果当事人是自雇或者是担任董事的话，这则需要提供3年的报税证明或者生意年账）
• 支出证明（银行/信用卡/按揭账单等）
• 赠与证明

 

在这里，丽莎律师行房产部门要提醒的是：英国不同的金融贷款机构会有不同的要求，您最好要提前跟这些机构咨询哪些文件是需要提前准备的。

 

第三，英国的贷款买房流程有哪些？

 

买家在准备购房时，需要和银行或者贷款顾问进行咨询，最终拿到银行的贷款意向书。如果银行给出的贷款意向书的初步评估结果符合买家的需求，那么就可以进入实际看房和买房的环节了。

 

接着，您就要提交贷款申请，在这个阶段，银行会派人验房以及评估。这个估价环节是很重要的，它直接决定银行最终给您贷多少钱

 

最后，在得到了这份报告后，银行进行各种审批，结合实际情况给予买家最终的贷款额度。只要买家选定好贷款产品后，就可以签署贷款合同了。

 

第四，办理按揭贷款需要多长时间？

 

一般来说，如果您的申请很简单，那么，就可以在一到两周内获得抵押贷款的批准。然而，如果您的情况比较复杂，可能需要等待更长的时间。从收到您的申请到贷款机构批准，前前后后总共需要18天至40天左右。

 

当然，您实际需要等待的时间还得取决于您个人的情况以及贷款机构各自的审核标准，银行需要花时间处理和审查您所提交的所有资料，还需要确认您是否居住在现居住地址，负责产权交易的律师信息，您要购买的英国房产所有的细节以及房产中介。

 

毫无疑问，现在的全国封锁加上印花税假期的高需求会增加银行的工作负担，因此，您的贷款批准时间肯定更长一些。

 

今天的房产文章就到这里，丽莎在2021年会持续为大家带来不同的房产知识，喜欢我们的文章请为我们点赞，并转发给需要的朋友。

 

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写在前面：根据英国卫生部公布的最新数据，英国今日新增确诊为46,169例，死亡529例。

 

首相鲍里斯（Boris Johnson）称，英国目前正面对着（对于新冠疫情的）“危险时刻”。

 

英格兰公共卫生部的首席医疗官Chris Whitty教授也表示，未来几周情况可能“更糟”，因为必须承担圣诞假期的“欢聚”后果。

 

Chris Whitty呼吁，即便英国的疫苗接种计划已经开始，大家也不应该掉以轻心，必须尽可能减少任何和他人不必要的接触。

 

目前，英国已有230万人接种第一剂新冠疫苗－英国卫生大臣Matt Hancock指出，这比所有欧洲国家相加起来的接种数量都还要多。

 

针对英国进入封城3.0，英国移民局最新发布了有关受新冠疫情影响的境内外申请相关指导文件。

 

→ 首先针对“英国境内”申请人

 

移民局指出，当事人应该采取一切合理的步骤尽快离开英国，或者申请合法身份继续待在英国。

 

对于打算离开英国的当事人来说，如果当事人原持有的合法签证已经或即将于2020年12月1日至2021年1月31日之间到期，但是尚因为疫情因素无法及时离开英国的话，可以向移民局申请“Exceptional Assurance”（特殊保证）。

 

目前，这类“特殊保证”，需要通过申请人直接给移民局发电邮，进行申请。

 

电邮的时候，必须包含当事人的以下信息：

 

－全名

 

－生日

 

－国籍

 

－持有签证类型

 

－签证到期日

 

－申请理由

 

－相关证据

 

－GWF或其它相关参考号

 

电邮的标题，则必须是：Request for an assurance

 

移民局联络邮箱：cihassuranceteam@homeoffice.gov.uk

 

值得提醒的是，申请的时候当事人应该在电邮中清楚说明自己为何不能及时离开英国，并附上相关证据（例如是航班被取消，不得不被延期等等理由）。

 

寄出电邮后，当事人就可以静待移民局的答复。

 

根据移民局文件，当事人等待移民局给予答复的时间，会被视为持有原签证而可以继续合法待在英国。这也包括那些签证已经在12月1日至1月31日之间到期的当事人。

 

换句话说，这些当事人不会被视为非法逾期，往后的移民申请不会直接受到本次纪录的负面影响。

 

 

而对于想要继续留在英国的当事人，移民局的文件也最新确认，这些当事人可以适用移民局的“特殊优惠”－这个优惠就是说，即便当事人原来不被允许在英国境内申请签证或身份的，也可以直接允许在英国境内申请转签。

 

比如说，当事人原持有访问签证，按照移民法原本是不可以在英国境内直接申请配偶签证的；然而在目前疫情的特殊情况下，将可以直接在英国申请配偶签证。

 

不过这边丽莎需要特别指出的一点是，这样的“特殊安排”基本是只针对那些原来已经在英国境内而受疫情影响的当事人，并不是现在才新抵达英国的当事人。

 

意思是说，当事人不能因为想要享受“特殊优惠”，故意现在持访问签证来到英国，然后想说可以直接在英国境内转成其他长期签证－这样的情况就是当事人刻意为之，而非受疫情的被动影响，移民局基本是不会认可的。

 

 

→ 对于“英国境外”申请人

 

这里指的“境外”申请人，是那些原来持有英国有效签证，但因疫情待在英国境外而无法及时回到英国的当事人，这些当事人的原签证已经或者即将到期了。

 

这样的当事人在莎粉中不难见到，比如说当事人原本只是要回国一趟，结果就因为新冠而一直在国内无法回到英国。

 

针对这类申请人，移民局今天最新公布一份名为Covid Visa Concession Scheme（新冠签证特许政策，以下简称CVCS）的内部指导文件。

 

根据文件，这样的政策适用的是2020年3月17日之前离境英国，后来因为新冠因素无法及时在原签证到期前回到英国进行续签或转签/转永居的申请人。

 

移民局明确指出，这类受疫情影响的申请人是不应该被惩罚的。这也包括那些即便持有的签证没有到期，但是会因疫情造成离境天数过长而影响到未来“转永居”的当事人。

 

移民法的《Appendix Continuous Residence》指出，当事人的“缺席”如果是受到新冠疫情的影响，将不会被视为“连续居住”（Continuous Residence）的中断。

 

换句话说，如果当事人待在英国境外的时间是因“疫情”造成，之后基本可以被忽略不计。

 

当然了，如同丽莎过去多次提醒的，这类当事人在未来申请的时候，是应该在申请中主动提出解释并且附上相关证据加以说明的－而不是期望移民局主动发现并给予特许。

 

如果申请人届时不确定实际如何操作，又应该附上哪些证据；建议申请人提前准备，并事先咨询专业建议。

 

 

继续回到上面的CVCS。

 

文件指出，如果申请人符合这份文件提出的条件，那么这些人在境外的申请人，回到英国的时候即便已经没有“有效签证”，边境官员将可以核发3个月的“特许”签证给当事人。

 

这类“特许”并不是我们一般理解的特许签证，而是可以视为当事人原签证的“额外”延长/再延长3个月的时间。

 

也因此，这个“额外3个月”的签证，将会是和当事人原来（也就是最后持有的）有效签证，相同条件的签证。

 

比如说，当事人原来持有配偶签证，那么这个“额外3个月”的实际内容基本也就是原配偶签证的延长。

 

值得注意的是，当事人在拿到边境官员给的这3个月入境英国后，应该尽快递交新的签证申请，例如续签。

 

另外，这类“特殊安排”并不适用原持有旅游访问签证的当事人。

 

也就是说，如果当事人原本持有访问签证，离开英国后如果该访问签证已到期，不能再以疫情因素没有“有效签证”就直接抵达英国，要求边境官员给出“特许”－当事人应该重新申请新的有效访问签证，才能再次访问英国。

 

想符合上述CVCS的“特许”，需要满足以下条件：

 

－是在2020年3月17日之前持有效签证离境英国的；

 

－原签证在境外期间到期，当事人因疫情无法在到期前及时回到英国境内申请续签或新签证；

 

－在当事人收到UKVI确认，适用这类“特许”后，打算回到英国前，需要提前至少21天的时间，通知UKVI当事人具体将抵达英国的日期；除非（以下其一情况发生）：

 

• 当事人因旅游禁令而仍然无法回到英国；

 

• 当事人因新冠风险而选择先不回到英国，例如出现新冠症状，需要自主隔离或因此无法旅行（包括当事人本人和其家人）。

 

如果当事人是在2020年3月17日以后才离境英国的：那么一般需要满足“特殊情况”（Exceptional Circumstances），才有可能适用这类“特许”。

 

这样的“特殊情况”可能是（但不限于）：

 

－境外近亲的严重疾病或死亡；

 

－当事人为了寻求医疗治疗。

 

移民局指出，这些“特殊理由”必须个别案件个别审核，无法一概而论。

 

如果您不确定您的情况，请进一步咨询专业移民建议。

 

 

→ 丽莎提醒：本周起入境英国须提供阴性报告

 

根据英国交通部于1月8日的宣布，本周（1月11日）起，所有入境英国的旅客/当事人，包括英籍人士在内，都需要在入境英国时，出示离境前72小时内做的阴性核酸检测证明。

 

否则，违反这项入境新规的当事人，将被立刻处以500镑罚款。

 

此外，无论是否拥有阴性核酸检测证明，所有来自“旅行走廊”清单（Travel Corridor List）以外国家/地区的旅客，仍然需要在入境英国后，自主隔离10天。

 

并且，所有旅客也仍需要在入境前填好Passenger Locator Form（旅客定位表），提供必要的入境信息。

 

如果没有按照规定，在入境英国前48小时，填写完成并递交Passenger Locator Form，罚款金额也已经被上调至500镑。

 

换句话说，如果一次违反上述两项，将可被罚款共1,000镑。

 

需要指出的是，上述入境新规和早前宣布的“缩短隔离期”政策不互相排斥。

 

意思是说，如果当事人入境英国先隔离5天后，能够取得英国政府认可的私人机构所出的新冠“阴性”检测结果，当事人将能立刻解除隔离，隔离期缩短至只有5天。

 

如果当事人打算入境后进行该自费检测的话，必须在入境时的Passenger Locator Form（旅客定位表）中，明确告诉移民局。

 

如果原本没有在Passenger Locator Form上表示要做检测，入境后才决定想做的话，则要重新递交一次Passenger Locator Form，告诉移民局这项改变。

 

今天的文章就到这边，如果莎粉们对于英国移民，政策法律方面还有其他疑问，欢迎进一步联系咨询丽莎律师行。

 

如果您有任何和新冠政策相关的问题或评论，也可以在文章底下留言。

 

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根据英国政府11月5发布的政策，英格兰的房东在2021年1月11日前无法申请法警驱逐租客。关于该政策，更多信息请点击查看丽莎先前的文章《又来? 英政府再次禁驱逐, 一个月后又一个月?》。

 

眼看下周一就是1月11日了，鉴于目前第三次封城的来临， 英格兰住房部长 Robert Jenrick刚刚再次宣布，一直到2月21日，房东不可以请法警对民宅租客进行驱逐。

 

这意味着房客再次获得6周时间的喘息机会，而房东恐怕又要备受煎熬了。

 

同时，法庭自2020年9月以来所采取的保护租客的规定和程序将会继续执行。

 

这些规定可以简单概括如下：

 

在3月31日之前，房东在申请驱逐租客之前，必须给租客不少于6个月的通知，而不是平常所说的3个月；

 

在申请驱逐时，房东必须在目前新冠的情况下对租客的经济状况进行评估，并把相关的评估结果提供给法庭，说明租客交付租金的能力是否受到了新冠的影响；

 

在正式的驱逐听证之前，法庭会安排一个案件审议听证，让房东和房客有一个见面和调和的机会，希望双方可以达成妥协。

 

 

除此之外，住房部还向英格兰的地方政府提供了1000万镑的额外资助，要求他们采取加倍的努力，尽快为那些目前无家可归而不得不露宿街头的人提供住房，并安排他们优先接受疫苗接种。

 

 

→ 那么在目前的情况下，房东将无法驱逐租客了吗？

 

这种说法是不对的。

 

按照法庭的规定，英格兰各地的法庭对于特殊的驱逐案件仍然在正常处理。这些案件包括但不限于：

当事人非法占据物业

 

当事人具有反社会行为

 

当事人涉嫌家暴

 

当事人涉嫌在物业中从事犯罪行为

 

当事人存在极度拖欠租金的行为等

 

当事人非法占据物业的情形是指，按照合同或者法律，当事人是没有权力居住在房屋中的。比如，他们是在业主不知道的情况下，偷偷占据物业（自己撬开门窗或者通过第三者进入物业等）。

 

法律对于极度拖欠租金的情况并没有明确界定，根据以往经验，我们认为，如果租客在疫情开始前就有租金拖欠的行为，并且，租客拖欠了长达一年或更长年限的租金，这个可以被理解为极度拖欠。

 

同时，正像丽莎以前曾经说过的，我们认为，极度拖欠行为还可以包括：租客有资金收入但滥用疫情期间的租客保护法，故意不交租金；租客的经济受到了其他因素影响，比如赌博，欠债，但故意以疫情为借口而不交租金等等。

 

 

如果莎粉认为自己的案件是属于极端情况，但是又无法确定是否这样的话，或者是不确定在目前封城的情况下，如何提出驱逐申请的话，可以联系我们，我们可以用法律知识帮助您分析，为您解决问题。

 

 

→ 伦敦市长呼吁政府采取紧急措施，惩罚无赖房东

 

和政府禁止房东驱逐租客的政策相一致，伦敦市长萨迪克.汉也于昨日呼吁政府采取紧急行动，以保护租户免受驱逐和无家可归的影响，因为新的统计数据表明，在新冠期间，在整个伦敦范围内，担心自己的房东或者房产中介会做出驱逐行动的房客增加了一倍。

 

最新的伦敦市政厅的统计数据也显示，在他们所收到的投诉中，有五分之一是关于非法驱逐的。

 

尽管许多房东在整个新冠期间都向租客提供了支持，但来自伦敦市长“举报无赖房东或中介”的在线工具的最新统计数据表明，一些不道德的房东正在利用这种目前的新冠局面，对房客进行驱逐或者骚扰。

 

从去年3月到去年12月之间，该在线工具一共收到1400多个这方面的投诉。

 

鉴于这种局面，萨迪克.汉要求英国政府采取紧急措施，防止这种情况继续恶化。他所建议的措施包括下面这些：

 

为租客提供补助金，以支持他们付清拖欠的房租并留在家中；

 

在新冠彻底结束之前，授予市长权力，允许其在伦敦实施为期两年的冻结租金的紧急措施；

 

提高本地住房补贴率，以支付平均市场租金的费用，并取消福利上限

 

彻底结束“无过错”驱逐，并允许法官行使酌情处理的权力，为那些由于新冠的影响而无法支付房租的租客提供帮助，拒绝房东对他们提出的驱逐申请。

 

对于各位莎粉，如果您在生活中也遇到了无赖房东或者中介的骚扰或者驱逐威胁的话，请随时联系丽莎。我们将会尽力提供协助。

 

很明显，新冠对于整个世界所造成的影响都是空前的。无论是个人还是国家，都遭受了严重的损失。

 

在目前困难的情况下，大家应该如何做，才可以尽量价绍自己的损失，获得帮助，以便度过难关呢？

 

 

→ 如何在经济危机中自救？

 

疫情对社会和经济带来的冲击是无法躲避的，全国二次封锁也必定会再一次对市民的工作和薪资产生影响。

 

不管是那些为租金，账单发愁的租客，还是那些为贷款发愁又无法驱逐租客的房东，他们所要面临的是一场经济危机持久战。在这样的时期，大家该怎么做，才能一起打赢这场战呢？

 

我们认为，市民们得学会自救。在这里，我们也搜集了一些专家们提供的Tips，让莎粉们学习一些自救方法：

 

首先 – 控制和计划好每一份开销，争取向不同公司寻求合作。

 

慈善机构 Money Advice Trust 的董事Jane Tully 在接受卫报采访时说，做好每一份预算往往是经济危机来临时最关键的一步，市民可以把每一天需要用的开销列好，包括食品、住房、供暖和市政税等等。

 

然后，您就可以按自己的经济能力来算算，哪些费用是可以削减的，哪些费用可以取消或者考虑转向更便宜的服务。

 

如果在算账的时候，您发现无法支付能源账单了，可以致电您的供应商，跟他们商量推迟付款的计划。据了解，在疫情阶段，为帮助一些有困难的市民，一些能源公司可以提供补助金。

 

比如，BritishGas Energy Trust就开放了补助金申请通道。

 

如果您无法负担得起水费了，请致电您的供水公司，同样，您也可以和他们讨论一个付款计划。据说，SevernTrent最近发布一个新计划：WaterSure，以及SevernTrend的信托基金，它们都是可以帮助经济困难的人群。

 

我们建议您可以到不同公司询问或者到网站上查找相关项目。

 

另外，当地政府是有非常大的权力追讨债务。如果您发现自己无法支付相关的税费了，赶快联系当地的议会。

 

据了解，有一些议会可以把您的欠款项目分散到一整年来偿还。同时，他们可能会给您一个折扣。如果您是低收入人群，还有可能获得高达100%的折扣。

 

其次 – 及时解决贷款问题，并且查看相关信贷福利

 

不论是房东还是租客，如果您手上有借款，我们建议您赶紧向银行打听相关的贷款假期计划，避免因长期拖欠信誉受损。

 

据悉，金融行为监管局(FCA)已经宣布将延长贷款假期（Payment Holiday），借款人可以在2021年1月31日前要求延期付款；另外，原定于10月31日结束的贷款假期（Mortgage Holiday），再被延长6个月。对借款人来说，您应该赶紧了解并申请相关政策。

 

我们了解到，在第二次封锁阶段，那些失去工作或失去大部分收入的工人可以申请全民信贷（Universal Credit）。据悉，这项福利可以为单身成年人每个月提供最高410英镑的补助，外加帮助他们支付房租。

 

如果您拥有16，000英镑或者更多储蓄，那么，就没有办法申请该信贷。不过，您仍然可以申请每周74.35英镑的求职者津贴。

 

目前，申请全民信贷的申请过程是安排在网上进行，申请必须在28天内完成。这包括在10个工作日内与 Jobcentre Plus面谈。

 

相关信息可以从政府官网了解：https://www.gov.uk/universal-credit

 

第三 – 主动向市政府请求帮助

 

在所有问题都无法解决的时候，一定要向当地政府请求帮助。

 

据了解，当地议会可以帮助学校膳食，交通和制服费用，并建立了困难基金，您可以从中获得帮助。另外，您也可以登录这个网站 Entitledto.co.uk 去寻找相关福利申请。

 

如果您是低收入或者失业人群，并且被NHS要求隔离以至于无法工作赚钱的。那么，您可以向市政府提出申请500英镑的病假工资。

 

 

最后，请不要忘记英国的各类慈善机构。

 

在英国，有着数以万计的慈善机构和相关组织，他们会为遭遇困难的市民提供帮助。

 

在大多数情况下，这些机构会提供现金补助，或者提供基本项目和服务。例如，有一些福利机构会资助一台新的洗衣机，或者帮助支付住宿押金。

 

据了解，英国有一个专门帮助酒吧和餐厅工人的慈善机构，叫：Hospitality Action。他们会为餐饮业的从业人员提供必要的补助金。近期，该公司还设立了250英镑的个人疫情恢复补助金。

 

另外，慈善机构ESP是专门给一些经济有困难的教师和教职工人员提供帮助的。此外，一家名叫Ben的慈善机构则提供服务给汽车行业从业人员，包括经济，咨询以及其他福利补助。

 

我们建议，您可以在谷歌搜索各类慈善机构，看看能否找到符合您所需要福利政策以及相关申请步骤。

 

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