商业房产法第七集：您的租约是否可以自动续期？

《丽莎知道》有不少忠实的莎粉们，要么是商业房东，要么是商业租客。

他们经常都会向我们咨询有关租约的问题，希望了解怎样才能找到合适的店铺做生意，同时也希望减少租约上的纠纷。

一连30集的视频，丽莎将带莎粉走进商业房产法的世界，解答您的疑问。

《商业房产法》EP7 – 什么是Open/Close租约？

通过上面的视频，莎粉们是否更了解“什么是Open/Close租约”了呢？

明天，我们将会继续以简单平易的方式，向莎粉们科普更多英国商业房产的法律。

想要学习更多，记得关注我们！

丽莎还要提醒，所有我们制作的视频，都会同步发布在丽莎的官方YouTube平台。如果想要观看更多丽莎视频，可以关注我们（丽莎律师行）https://www.youtube.com/channel/UCPmpxpJNXwSfgy7_z6ljKmg

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装满稻草的谷仓瞬间变千万豪宅，这对夫妻一定赚翻了

最近，在一家大型的房地产网站上出售着相当惊人的谷仓住宅，该谷仓被一对夫妇改造成一栋非常精致的精品房，它有着大型的开放式起居室，还有一个超级现代的露台。

您可能没办法想象，这个千万豪宅，两年前竟然是一个废弃、破得不能再破的旧谷仓了。现在，这一套改建作品不仅获得各种大奖，还相当值钱！它的售价110万英镑（1000万人民币左右）。

这对夫妇如何把一个普通的谷仓建成如此奢华？咱们购买这种被改建过谷仓住宅有什么好处呢？丽莎带大家探探究竟。

神奇的翻新工程

来自英国诺福克的西蒙是一名建筑师，2016年，他和妻子苏珊在一次拍卖会上买下位于东拉斯顿的一个废弃谷仓。据说，这个谷仓是17世纪的，里里外外都相当破旧了，您看到图就知道，这环境根本无法让人居住，谷仓内全是稻草包，而且，它还被登记在风险登记册上。

可是，这对夫妇一眼看中它，并认为它可以创造出新的价值。据说，俩人不惜把原来的房子卖了，筹集改造资金后住进大篷车里，开始他们的改造之旅。

卖房来改造？英国人还真是爱挑战！可是，您别以为这挑战是瞎来的，人家既有投资眼光又有改造技术。

在房子右侧，西蒙先生还增加了一个超现代的扩展，通过走道进入，您就会看到一个相当大的厨房，以及三个带有开放式踏板的 “浮动 “楼梯，房子楼上还成了一个带有屋顶的露台。

他们还保留了谷仓原来的木梁特点，并且在楼上的两个大房间里安装了大型玻璃板，您看，有了这个大玻璃窗，房间简直就是现代与古老的结合，您还可以从谷仓的一端看到另外一端。

据说，房子各个角落的装潢都相当特别，只可惜，我们在网上只找到了这几张照片。由于它的翻新工作太不可思议了，还获得了非常多奖项，包括北诺福克区议会的格雷厄姆-艾伦奖，以表彰对农家环境做出最重大贡献。

西蒙先生告诉媒体，他是一名建筑设计师，在这行业打拼很多年了，多多少少对房子的建筑特色有一些认知。因此，当他第一眼看到这套谷仓时，就看到了它其中的潜力，特别是内部结构，它有着相当迷人的创造空间。于是，他和妻子非常固执地拿下这个项目，接受挑战。

回忆起整个改造过程，西蒙先生说：“这个翻新工作有着许多挑战。最大的挑战就是，它属于二级保护名录上的建筑，因此，我们不能拆除屋顶。按照规定，我们需要用石灰砂浆来重建谷仓。我们花了很多心思来研究它以及写了一份非常好的涉及方案，最后通过了规划申请，我们也足足花了2年进行翻新。”

当一切就绪后，他们把它立刻放到市场上出售了，售价110万英镑。虽然他没有公布投资和回报成本，但据说，他们把赚到的利润一部分拿到附近买了新房。丽莎猜测吧，绝对是赚翻了。

为什么要投资谷仓改建过的房子？

其实，对很多人来说，购买和居住在谷仓改建的房子里会是一种田园诗般的梦想。您看，要是咱也能住进西蒙夫妇设计的房子中，不仅可以在田野上享受朴质简单的生活，还能在这么大空间的房子体验现代化的舒适奢华的设备，简直是两全其美啊！

看完今天的文章，估计很多莎粉们心痒痒，很想去购买一套漂亮的谷仓或谷仓住宅了！在以前的文章中，我们已经提到过很多次如何把谷仓改造成住宅的点子了，那么，今天，咱们着重来谈谈直接购买一个改建好的谷仓，它的投资好处以及潜在缺点。

我们总结了一下，对于投资者来说，购买谷仓住宅的好处有以下几点：

优点一，空间大。许多谷仓最初都有着高高的或拱形的天花板以及大型的开放式区域。如果这些都没有被前业主拆除，那么，被改造成住宅的谷仓通常都会有很大的空间。

优点二，地理位置好。许多谷仓改建在农村地区，那里的新住宅通常不会得到规划许可。这意味着，业主可以享受大量的和平与安静，以及房产本身的乡村魅力。如果您喜欢乡村生活，又喜欢复古，那么住在这种家里带着裸露横梁的房产之中，喜欢家里带着裸露的横梁的话，简直是完美。

优点三，它们保持着价值。如果改建工作已经按照高标准进行，得到了很好的维护，周围地区没有发生重大变化，如旁路或新住房开发，那么，您的谷仓住宅通常会保持其本身价值并且有着很大的升值空间。

优点四，它们结合了古代和现代的优点。最好的谷仓住宅是那些保持现有建筑的原始特征之上，又多了一些现代的舒适性的房子，业主如果购买这里房子，不仅是舒适，您也不会愁下一个买家了。

当然，它也有一些缺点哦。

缺点一，供暖费用高。尽管房间更宽敞，但从另一个角度看，供暖费用也比传统住宅高。燃气中央供暖可能不会是一种合适的选择，因为不是所有的农村地区都有主燃气网络，这意味着你可能不得不选择更昂贵或效率更低的供暖方式，如燃油系统、电蓄热器、地源热泵或生物质系统。

缺点二，改造规划条例有点严格。许多谷仓在70年代和80年代建造的，因此，它们几乎被列在保护遗址名单中。就算不在，当地规划局对它的改建有着非常多的要求。当然，如果您购买的是现成的已被改建成住宅的谷仓建筑，通常，前一任房主已经申请规划许可证了。不过，如果您想在这基础上再做一些改变，您还是得向当地规划部门问问，它可能还会有一些限制。

缺点三，田园风光可能也有不好的一面。许多谷仓居民住宅依然属于农场的一部分，这可能会对隐私、空间以及视野等问题产生连锁反应。比如说，如果一些农民在您新家周围保留了通行权，这意味着您可能大清晨的，就会被拖拉机或收割机声吵醒。糟糕的情况——牛屎臭味少不了。

如何购买谷仓改造

考虑了利弊后，买家们还是想着要买，那么，如何购买呢？

很简单！目前，大量的房产中介会提供这些乡村的谷仓住宅，只需要在网络上打上关键字，并且去实地探访一下就找到了。

只要有钱，购买是很容易的。但是，我们认为，您在决定要购买谷仓改造的住宅之前，一定要做足功课。比如说，您需要检查房产是什么时候改造的，因为这可能对建筑的能源效率等级有很大影响，从而影响您的取暖费。

作为农场中的建筑，检查任何契约也是相当重要，比如穿过您土地的权利，邻居的农民可能会为他们的农用车保留这些权利。

查看该套住宅的改建规则。假如，您购买的这套谷仓房子，它建筑原身是在遗址保护名单上的，那么，即便前业主已经通过规划许可了，它可能还会有额外的要求或限制。比如说，您的屋顶是绝对不能改动的啊。所以啊，您最好还是在购买前问问中介公司或者问问当地规划部门。如果规则相当多，您可能会支付比最初想象的更昂贵的支出啊！

还有，与其他历史建筑和/或改建建筑一样，您必须确保您的抵押贷款人愿意为这栋建筑放贷。许多人对这种特殊的建筑有着特殊的政策以及利率的算法。

总之，不管做什么投资，一定要提前做功课，好好判断利与弊！

好了，本篇文章就到这里。如果喜欢丽莎的文章，别忘了为我们点赞和分享给好友，您的支持是我们最大的动力。

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在英国买房，为什么一定要找房产律师?他们为买家做什么？

看了丽莎上两篇《买房实用手册》的文章，相信大家已经知道，在英国买房的交易过程中，买方和卖方都需要聘请房产律师的。

初来英国投资房产，很多买家对聘请房产律师的环节都有点费解，他们不知道为什么要找房产律师，这些人究竟可以为买家带来什么帮助？

在本指南中，我们将详细为莎粉们解释转让过程所涉及的内容，以及如何找到最适合您的律师：

房产律师都做些什么？
常见的耽误转让工作的原因
如何选择房产律师？

房产律师都做些什么？

当您购买房产，需要聘请房产律师时，您可能会比较想知道他们会在整个交易中做些什么。本篇的第一章节，我们就为大家介绍买家房产律师所涉及的工作环节以及内容：

第1步：开档案

一旦您指定了一位房产律师，他们就会为您开档案，并向您发送一封业务条款的信函。文件中会有一份信息表，要求您填写基本信息，如您的联系方式、出生日期和国家保险号码。此外，您还需要提交带照片的身份证明，如护照或驾照，进行客户身份检查。

在这个阶段，您的律师还需要向您拿到有关房地产经纪人的信息，以及贷款公司的详细信息。同时，您的律师将与卖家律师联系，通知他们，您已经委托代理律师。

第2步：收到卖方律师的所有文书工作

当卖方律师做好准备，比如，起草好合同后，会立即将其与房产所有权（或 “契约”）的副本以及土地登记处要求的任何其他文件一起发送给您的律师手中。

另外，您的律师还会在这个阶段收到该房产的其他协议文件：

物业信息表。卖方必须提供有关于房产的全部事实，其中包括规划许可、邻居纠纷、建筑工程到锅炉最后维修事件等一切信息。
固定设备和物品表。卖方要说明销售中包括哪些固定装置和设备，包括从地毯、冰箱、灶具、灯具、衣柜、窗帘等等一些。如果表格中有买方不想要的物品，或者不包括双方都同意留下的物品，买方可以通过房产律师对此提出异议。
租赁信息表。如果您购买的房屋是租赁的（通常是公寓），这将列出一些因素，如应付地租的金额以及自由持有人和/或管理公司的详细联系方式。

第3步：开启物业搜索和调查

您可能在看房的时候，已对需要购买的房产有一定的了解了。但是，很多潜在问题是肉眼看不出的。这时，就得由您的律师出马了！

您的律师负责为开展物业搜索和调查工作，这是房产转让环节的一部分，房产律师将会组织一系列的调查工作，包括：

向地方政府申请以及审查相关文件。这将为您提供有关规划问题、道路工程和铁路附近的信息，道路隐患等等，这些都可能影响您对房产的使用问题。
供水和排水检测。这项搜索可以帮助您了解该房产是否与公共下水道和主排水系统相连。
环境调查。包括土地是否被污染和容易被淹没。

在这个过程中，您可能需要交一笔当地政府搜索信息的费用，预算可能会在300英镑左右。

另外，您的律师还会在这个环节对您的财务进行调查。比如：检查抵押贷款报价，并确保满足贷款人释放资金的所有要求。如果买方没有获得抵押贷款，房产律师将检查用于购买房产的资金来源，确保反洗钱的相关要求。

第4步：检查文件并提出疑问

当收到卖方律师的文件后，律师通常也会收到房屋调查的结果。

接下来，您的律师就会开始检查这些文书了。他们通常还会拿着卖方提供的资料以及真实的调查结果进行对比。他们将需要针对不同问题向卖家律师提出疑问。例如，他们可能发现您想买的房子有被淹的风险。

如果您购买的房屋是租赁产权的，您的房产律师还会就租约的长度、有哪些限制、您需要支付的维护费和地租等提供建议。

当所有的询问都得到满足后，买方的房产经纪人将为买方准备一份房产报告，其中包含买方需要了解的关于该房屋的所有信息，并被要求在报告上签字。

现在，大多数文件都可以通过电子邮件发送给您。不过，由于有些文件内容太多，必须要采取邮寄的方式，您的律师也可能会问您拿到地址，邮寄寄到您家里。通常来说，像指示表和卖方财产信息表之类的文件，您可以签署、扫描并通过电子邮件发回。其他文件，如契约，需要原始签名。

第5步：安排首付和合同交换

一旦所有的查询和搜索完成了，买方律师将要求买方支付定金，并向抵押贷款机构申请资金。

随后，您的律师会和您讨论一个理想的搬家日期，该日期需要与卖方的律师和产业链上的其他各方达成一致。一旦商定了完成日期，您的律师就会在这个阶段确定可以交换合同的日期了。同时，买方律师将准备好转让契约，并将其发送给卖方的房产经纪人签字，以便为完成交易做好准备。

一旦这个过程开始，交换将会逐级进行，并将在设定的时间框架内完成。一旦程序完成，完成日期就不能再改变。

第6步：完成

一切就绪后，您的律师就给您发送最后的完成声明。请记住，在房产交易完成之前，您任何未完成余额必须要支付了，包括：律师代表您向第三方支付的费用，如印花税和管理公司费用、法律工作本身的费用、搜索费用等等、

在完成交易的当天，您的律师将把费用发送给卖方的律师。一旦现金到了卖方的律师那里，他们就会打电话和您确认交易完成，并授权房产中介将钥匙交给您。

第7步，印花税申报

当您顺利交房后，您律师的工作还没有结束。他们首先需要做的就是替您做房产印花税的申报。按照法律规定，印花税的申报和交付都必须在房产交易完成后的30日之内完成的；否则您可能会面临罚款和利息。同时，没有印花税申报，房产是无法登记注册的。

第8步，登记所有权变更

印花税申报之后，房产律师就需要在土地注册处那里处理房产所有权的变更。

通常来说，交易完成后，卖方律师将把已签署的契约发送给您的律师。然后，他们将把契约和抵押贷款契约一起提交给土地注册处进行登记。一旦土地注册处完成注册，您会收到一份副本，这是您的所有权证明（如果有契约的话），以及您新物业的任何担保。

如果是租赁产权的房产，你的律师也会通知房东或管理公司，租约已转让给你。这样一来，他们就知道该把任何服务费和地租账单寄给谁。

需要指出的是，目前英国房产登记全部是网上的，已经不再有纸质的房产证了。等到房屋登记后之后，您收到的也不过是几张黑白的纸张，证明您的房产登记已经结束。

什么原因让房产买卖耽误呢？

一般来说，从委托律师到完成，整个房产转让的过程需要2-3个月。然而，这个过程的长短取决于个人情况以及交易中所涉及的人，往往会有一些因素耽误了您买房进程。在这里，丽莎为大家总结了五种常见的情况。

第一，您的房产交易是链条式的

这就是说，卖给您房屋的人也在买房，同时把房子卖给您卖家的人也在买房。这也就意味着，这些交易必须同时完成，否则就意味着有一方或者几方都可能会面临着无计可归的情况。另外，如果您这边在买房的同时也在卖房的话，这个链条会更长，所需要的时间也会更久，因为在交易链条中的人都需要把自己手中的房屋卖掉，才有可能去购买新的房屋。

链条越长，交易所需要的时间也可能会越长。因此，您在寻找房屋的时候，一定要看是否是链条式的交易。如果是的话，您要有心理准备，您的房屋交易可能需要几个月甚至更长时间才可以完成。

第二，管理公司对租赁物业的信息反馈缓慢

如果您购买的是租赁房产，交易可能比购买永久产权的房产更复杂。对于这种类型的房产交易，您的律师需要从永久持有人/和或管理公司那里获得信息，包括费用（如地租和每月服务费）、建筑物保险证明和前几年的账目。所以，对方的反馈时间也决定了您交易进程。

我们建议，当您决定要买租赁产权的房产后，您应该在一开始就向您的律师说明情况，然后事先联系自由产权人或者管理公司，提早催促他们提供信息。

第三，买家未及时透露存款等信息

不管买家准备多少首付款，贷款机构都需要知道您的存款是怎么来的。如果全部或部分存款是父母或亲人赠与的，您的律师有责任向贷款机构申报的。大多数贷款机构要求一份存款来源声明，以确定这笔钱是不需要偿还的。很多时候，买家不知道这个情况，他们可能没有及时和律师说，最后耽误整个过程。

因此，我们建议，您在房产转让过程的一开始就应该向您的律师主动提供关于存款的相关信息。并且提前要求赠与方签署相关文件。

第四，第三方延迟答复未完成的询问

您的律师会查看卖家的所有文件，并向他们的律师提出一些疑问。如果这些疑问需要第三方提供信息的，就可能会出现耽误的情况。

我们建议，您需要与律师保持定期联系，并保持耐心。您可能需要给予理解，律师们通常需要遵守行为准则的，必须彻底完成这些检查，所以细心检查是很重要的。

第五，地方政府工作拖拖拉拉

正如前文所说，为了帮助您发现房屋潜在问题，房产律师会到地方政府进行当地搜索。英国各地政府的工作效率咱不好说，一些地方政府几天就能给律师返回需要的文件，其他地方得等个几个星期。这是谁也无法控制的。

因此，我们建议，您应该在房产环节一开始的时候立刻向您的律师申请搜查资金，让他们尽可能早地开展调查，以减少延误的风险。

第六，人员资源不足

由于购买房屋对所有参与者来说都是一项重要的工作，在完成之前，有很多行政和法律工作需要完成。除了您的房产律师外，其他第三方，如卖方经纪人、抵押贷款人、卖方的律师和测量师也会参与到交易中。

在夏季、圣诞假期前，或者前段时间的印花税假期，在这些火热的购房季，即使再高效的团队，他们也会受到人手不足的影响，从而减慢完成交易的时间。

在这里，我们希望各位买家多一份理解，如果您真的非常着急，尽量避开购买旺季。

如何找一个靠谱的房产律师？

在您购房的时候，您的房地产经纪人也许会给您推荐他们合作的律师，或者说一些抵押贷款机构也有合作律师团队。如果您比较怕麻烦，那么，选择他们推荐的律师团队确实会为您省事不少。不过呢，您有可能会被要求收取一笔稍微较高的律师费——毕竟，他们需要给这些机构们一个推荐费，也就是佣金。

当然，您可以选择不用他们推荐的律师团队，自己选择。您可以遵循以下提示，找到比较合适您的房产律师：

向朋友或家人寻求推荐
在网上搜索，查看客户评论
确保房产律师是有资质的（英国律师协会会员或持有执照的房产律师）
找有房产转移经验的律师。一家律师所里，几乎所有律师都有资格做房产转让，但不是所有的律师都有这方面的经验。所以，如果您决定使用律师，请确保他们有房产交易方面的专业知识和经验。最好是找他们专门的房产部门。

如果您需要聘请房产转移律师，可进一步联系丽莎律师行。我们的房产律师团队有过非常多年的经验，会给您提供最专业的法律服务。

好了，本篇《买房实用手册》就到这里，希望给莎粉们带来一定的收获。喜欢丽莎文章的朋友请不要忘记点赞哦！您的支持是我们前进的动力。

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“只把老爸当提款机！” 法官不让女儿分得7千万遗产

今年稍早以前，英国高等法院出炉了一个有关女儿和后妈“争产”的案件。

案件中的当事人，牵涉到了两个已成年的女儿，以及她们的父亲后来再婚的老婆。

双方的纠纷，始于她们的父亲去世后，遗留下来的“遗产”。因为根据父亲的遗嘱，他把所有财产基本都留给了第二任妻子，也就是开头提到的“后妈”。

对于两个女儿，反而没有分配给她们任何的遗产份额。

于是，两个女儿就把后妈告上了法院，要求分得父亲遗产的合理份额，做为父亲对她们的“经济支持”（供养责任）；换句话说，她们认为身为父亲的女儿，有权分得“合理份额”（Entitled）。

话说从头－案件情况：

这对姐妹分别是40岁（大姐）和38岁（老二）。就是说不只是成年了，还成年好一段时间了。

大姐的名字叫做Juliet，目前和自己的母亲Jennifer（也就是父亲的第一任妻子）同住，住在一栋价值160万英镑的豪宅中，豪宅里还附有自己的私人泳池。

Juliet要求，应该分得父亲遗产中的915,991英镑，这是她的“合理份额”。

至于二女儿（名叫Lauretta），目前有着一份收入不错的工作。在拍卖行工作的她，年薪有57,000镑，住在西伦敦。

就是说，老二Lauretta即便在没有父亲资助的情况下，也能够养活自己，而且过上不错的生活。

所以，Lauretta要求分得的份额就比Juliet少了一些，为350,154镑。

姐妹俩都表示，分得的钱将会用在住房上（一个想买套属于自己的房子，另一个想要用于支付房贷）。

她们的父亲和第二任妻子？

Juliet和Lauretta的父亲，名叫Shearer，生前是个非常成功的银行家，累积了不少财富，自然也因此提供给了姐妹俩，十分优渥的生活。

在高等法院上，她俩就曾经表示：她们父亲在世的时候，是由于父亲的“鼓励”，造就了她们（比较豪奢的）生活方式（依赖于父亲对她们的财务支持，使她们选择过上了这样的生活）。

她们的意思是说，是父亲养成了她们的生活方式，习惯了这样的生活是很难改变的；而她们之所以会放心选择这样的生活方式，是认为父亲会一直给予她们必要的经济支持，来继续维持她们的生活。

既然如此，父亲的遗产也应该分给他们合理的份额，才能让她们继续维持原来的生活。

然而，去世于2017年10月的Shearer（父亲），在2015年初拟定的遗嘱当中，并没有留下任何遗产份额，要给这对姐妹。

Shearer在2007年和第一任妻子Jennifer（姐妹俩的母亲）离婚，并和Pamela（第二任妻子）再婚。

在2015的遗嘱中，Shearer将大部份的财产，都留给了Pamela。

当时，Shearer在遗嘱中，有包含一项附加条款：就是万一他的第二任妻子Pamela，早于他先去世的话，那么届时“剩余遗产”，有25%会留给她的大女儿Juliet（没有二女儿是因为，认为二女儿有能力工作，养活自己）。

这项安排在Shearer拟定遗嘱的当天，Pamela也同时拟定了一份Mirror Will（镜像遗嘱－也就是夫妻双方的遗嘱，反映的是彼此的心愿和希望的安排）。

（不过，其实根据Mirror Will（镜像遗嘱）的内容，前提是设立在，Pamela必须早于Shearer死亡的情况。既然事实是Shearer已经先去世，那么Mirror Will基本也无法被启动了。

这种情况下，对于遗产的安排，还是需要根据Shearer原来设立的遗嘱内容。）

可Juliet和Lauretta显然并不同意：她们一方面说，虽然父亲在遗嘱中留给Pamela的资产总价值为2,184,976镑，但事实上还有其他“非资产”的遗物，像是高级酒和传家宝，零零总总加起来高达7百万镑（约7千万人民币），所以Pamela跟她们分享应该绰绰有余；

另一方面还说，（养成她们豪奢习惯的父亲）自从2006年遇见Pamela后，就对她们母女仨不闻不问了，这对她们是不公平的，毕竟父亲在这之前已经在财务上“照顾”了她们那么长时间了。

姐妹俩更表示，父亲去世后，Pamela还修改了原来的Mirror Will（镜像遗嘱），这显示Pamela根本有意要让她们姐妹分不到父亲财产的一分一毫。

→ 那么，法官怎么看？

首先，法官在原来（高等法院今年稍早的）判决上，就发现，Shearer在2008年的时候，曾经分别赠予给Juliet（大女儿）177,000镑，和Lauretta（二女儿）185,000镑。

自那时起，Shearer就一再地告诉她们，不应该再期待或认为，父亲还会再给她们钱，还会继续给予她们财务上的支持。

并且，在该判决中，法官也认为，姐妹俩的“论点”是无法被支持的。法官最后判定，Shearer对于这对姐妹，并没有继续提供财务支持的义务和责任，原因是：

她们并不应该期待，她们应该永久地为她们所认定的“生活标准”，要求她们的父亲为之买单（事实上，法官也认为，她们没有达到她们所描述的那样，被养成了“高水平生活”）；

而且，她们的父亲在世时，已经给予了她俩很大方的财务支持了；

即便父亲的再婚老婆，当初有设下Mirror Will（镜像遗嘱），看起来父亲似乎也有意愿留一些钱给他的女儿－但是，该Mirror Will的前提情况是，再婚的太太必须先于父亲死亡，这一条件并不成立，所以依据的必须还是父亲所设下的那份遗嘱。

吞下败仗后，姐妹俩不服，于是要求继续上诉，也就是向法院申请上诉许可（Permission to Appeal），结果直接被法官挡下，不给她俩继续上诉的机会。

法官Sir Julian认同Pamela的说法，相信Pamela并没有在Shearer去世后，直接修改Mirror Will（镜像遗嘱）的内容。

同时，法官也相信Pamela提供的证词，表示Shearer生前，对于姐妹俩一直跟他伸手要钱，把他当提款机的行为，感到非常不满。

是姐妹俩一而再、再而三的行为，才导致Shearer最终的失望，决定不留任何遗产给她们。

法官更再次重申，Shearer没有继续提供Juliet和Lauretta财务支持的任何义务。

＊丽莎结语：

Juliet和Lauretta的再次失败（连上诉都不让她们提出），显示出了英国司法对于所谓“成年子女”供养的坚定立场。

也就是说，就英国法律的角度而言，父母基本可以说是没有义务和责任，必须继续供养已成年的孩子，并继续给予经济支持的。

这一点不论是在父母依然健在，还是他们去世了之后。

从英国法律来看，孩子在受教育而无法经济独立的阶段时，虽然可以继续依赖父母；但这并不代表，父母还必须继续承担着孩子未来成家立业上的经济义务，不论父母经济上多么富有。

丽莎提醒：这甚至可以包含具有生理或心理障碍的成年孩子。

因为对于大部份这些已成年的孩子来说，法律认为他们应该要通过工作养活自己；或者实在无法通过工作养活自己，他们也应该去申领政府福利，使自己具有独立生活的能力。

除非是真的”极其特殊“的情况，否则基本是很难通过法律，强制父母必须继续经济支持“已成年孩子”的。

同时，要能满足这种“特殊情况”，标准一般也会是非常高的；可以说一般情况下，要达到还是比较困难的。

这一点大概也可以延伸解释，为何在移民申请上，想要申请已满18岁的孩子依赖父母，一起申请过来，通常会是非常困难的了。

→ 再进一步，遗产能否不分给亲人？

过去丽莎曾分享过一则案件。

几年前，一位英国女富豪Bechal，在遗嘱上写说，要把自己的所有遗产都交给一对中餐馆的华裔老板，满金星夫妇；而她的5个侄子侄女则分文未得。

当时，Bechal在丈夫和儿子全部去世后，就和在英国开餐馆的满金星夫妇成了知心好友。这对夫妻细心照料她，送上她最爱吃的腌制荞头和豆芽菜。

多年下来，Bechal仿佛成了满金星家的一员。每年他们都会一起庆祝圣诞节，并经常应邀陪她一起到耶路撒冷、戛纳等地度假。

满金星夫妇甚至经常开长途汽车，将Bechal最喜欢吃的腌荞头和豆芽菜，送到她的家中。

而Bechal和侄子侄女之间的关系就相当恶劣。在Bechal孤身一人时，这些家人从来没有主动关心和照顾过她。

Bechal还曾经对满金星夫妇说，她的亲戚就像是：“一群小流氓，只对我的金钱感兴趣，他们丝毫没有兴趣照顾我。”

在Bechal去世后，她的侄子侄女不服遗嘱的内容，把满金星夫妇告上了法庭，要求法院宣布Bechal立下的这份遗嘱无效。

不过，该案件最后因为当时负责处理这份遗嘱的律师，有把Bechal当初决定要这样分配遗产的原因清晰地记录了下来。

有了实质证据，法院于是裁定Bechal的遗嘱有效，因为Bechal女士在晚年已经几乎成为了满金星家的一员了。

从以上的案例就可以了解到，只要是有合理的原因，并把原因好好记录下来，即使遗嘱可能表面上看起来似乎不太寻常，法官最后也是有权判决为有效的。

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来了！打击非法移民法案到正式进入立法程序！

继周一英国首相鲍里斯（Boris Johnson）的重大宣布后，今天（2021年7月6日）内政大臣帕特尔（Priti Patel）紧跟着将磨刀霍霍的难民政策改革草案，正式提上了议会的立法程序。

这个名为“国籍和边界法案”（Nationality and Borders Bill）的改革草案，内政部将其形容为“公平又严谨”的移民新计划。

内政部更在最新的新闻发布中明确指出，“国籍和边界法案”将使“非法入境”的移民，更难在英国立足。

简言之，这个草案开宗明义指出，英国新难民政策的中心思想，在于让非法移民更难在英国生存。

→ “国籍和边界法案”的重点政策/改革内容：

知法犯法者将受惩罚。意思是说，法案将使“非法入境”构成刑事犯罪行为。当事人明知这么做是违法的，但仍非法进入英国的话，将被视为“刑事犯罪”；

尽全力不让“非法入境者”留在英国。就如先前多次提到的，新法律将不允许来自或途经“第三方安全国家”（例如欧盟国家“法国“）的人，进入英国申报难民（移民局的态度是，这些人应该在该“第三方安全国家”申报，而不是大费周章跑来英国），并且移民局将尽一切力量，将当事人遣返回该国；

如果实在遣返不回该“第三方安全国家”的话，当事人只能向英国移民局申报，如果申请通过了，当事人只能获得“临时保护身份”（Temporary Protection Status），而不是具备永居权利的正常难民身份。持“临时保护身份”的人，将面临移民局的定期审查，也就是时时面临“被遣送”风险；

同时，持有“临时保护身份”的人，不能像正常难民身份那样，申请家人和福利，在申请家人团聚和申领英国福利方面，都有限制（基本就是不让申请、不让领）；

简化移民局的“遣送”程序。意思是说，移民局将更容易“遣返”非法入境难民至“安全”国家；

提高人口贩子的处罚力度，最高将面临“终身监禁”；

面对不愿意配合移民局“遣送政策”的国家，直接下调/拒绝核发英国签证给该国国民（比如说，某个国家有许多非法移民来到英国，但该国拒绝接受这些非法移民回国，那么移民局可以拒绝核发签证给该国申请人，直接影响该国籍申请人的签证申请）；

简化申报流程，推“一站式”申报，让难民申请或其他人权保护申请可以被同时考虑，不必分开申请，并通过移民系统和制度的更新，减少Last-minute紧急申请的发生可能；

改变申请人“年龄”的定义/计算方式，避免难民孩子被错误认定为成年人，同时也避免非法入境的成人，谎称自己是未成年人而进行申报。

展开来说，这代表从法案中的条款，内政部寻求更大的权力，去对难民/非法入境移民进行安排，包括：

第10条－允许英国移民局对于“难民”有不同的对待和处理方式。意思就是根据难民申请人是否“合法入境”，是否“来自第三方安全国家”，可以有不同的待遇，落实他们想要的“赏罚分明”制度；

第11条－允许移民局对于难民申报者的不同阶段情况，做出不同的安置（有点像是“分门别类”安排到不同的难民中心，做集中管理）；

第12条－限制难民申请人可以申报难民的“地点”；

第13/14条－赋予移民局权力，不接受来自“第三方安全国家”的难民申请人，将其难民申请定义为“Inadmissible”（不允许）；

第15条－移除目前“难民补助”（Asylum Support）的义务性，也就是政府可以不再有义务，必须提供难民申请人（在等待审核期间的）庇护补助了（这一条可以和前面的第13/14条延伸或整合来看，如果一个人的难民申请，被认定为“Inadmissible”，当事人将没有权利申请“难民补助”）；

第18至21条－推出新的“Priority Removal Notice”（优先驱逐通知），意思是说，对于移民局想要驱逐的人，可以加速其程序，包括优先处理相关上诉（如果当事人要提出上诉的话），如此一来可以更快跑完所有程序；

第26条－允许移民局权力，将难民申请人移送到一个安全的第三方国家（如非洲）。这一项主要就是呼应，稍早前内政部传出的“第三国家中继站”计划；

第43条－设置一些针对移民局遣送权力的“关卡”，这一点的存在其实有点奇怪，因为和前面似乎有些相互矛盾的地方。但之所以要设置这些安全性或者说“再审”关卡，是有鉴于移民局过去输掉的一些遣送案件（Removal Windows），所以新增这条可能某种程度来说，也是要让移民局在整体的“遣送政策”上更为顺畅；

第45条－新增“重审”权力，意思是移民局可以决定，是否要（视情况）将拘留的难民申请人给释放（这些可以获得“被重审”的申请人，主要是之前没有办法配合移民局合理调查（可能基于情况受限），也就是说跟原始的案件核心，比较没有直接关系，原本案件核心就“Inadmissible”的人，恐怕很难获得重审）。

当然了，整个法案有87页之多，丽莎这边主要给大家汲取出比较令人关心的，或者对于莎粉们有着较大影响的重点。

如果您有其他疑问，可以再进一步咨询丽莎移民团队。当然，如果对于法案有进一步的进展，丽莎也会尽可能再通过《丽莎知道》进行分析和分享。

→ 文末统整：总的来说，内政部今天的发布，主要还是为了落实之前提出的计划和改革方向，这包括

创建”难民中继站“

也就是，把移民局认为”不该待在英国“的难民，送往第三方国家，比如送往位于非洲的难民收容中心。

这个所谓的”收容中心“，就是指在离岸国家设置由英国政府管理的难民中心，做为一个”中继站“，好决定下一步该将那些难民送到哪里，例如遣返回国。

有了这样的中继站，内政部在处理遣返或移送难民的相关手续时，就可以将难民先暂时安置在”离境难民中心“，等到一切手续齐全了，再进行下一步。

而内政部之所以希望这么做的目的，就是为了避免更多难民通过非法途径进入英国，减少他们抱持“希望”的可能。

赏罚分明新制度

值得提出的是，内政部的新移民计划/难民政策改革，目的也不是完全不接受难民。内政部的意思是，他们只想接受通过“安全且合法”方式进入英国的难民申请人。

对于合法入境并申报难民的当事人，新制度不仅可以接受当事人的申请，更可以给予符合申请的当事人，直接核发难民永居身份，换言之就是可以永久合法居住英国的身份（ILR）。

除此之外，内政部的计划也指出，对于”合法入境“英国的难民当事人，在申请家属团聚（Family Reunion）方面，也会比现有制度更加宽容：对于”未结婚“伴侣的孩子，计划从目前的”未满18岁“限制，开放至”未满21岁“的门槛，只要该孩子的父母都在英国，并且持有难民身份。

反之，对于”非法入境“英国的难民（例如通过英法海峡偷渡进入英国），将面临随时可能被驱逐（Removal）的恐惧。

对于“不被允许”英国难民身份的当事人（Inadmissible），如果实在遣送不了，英国政府会“勉为其难”给他们身份；但是，该身份将是“临时保护身份”（Temporary Protection Status），而不是正式的难民身份。这个“临时保护身份”的效期，最长不超过30个月，不具永居导向，也不被允许申领英国福利（Public Funds），也不允许申请家人过来团聚。甚至，直接被送往/堵在”中继站“，基本等同踏不上英国土地。

丽莎结语：

综合以上，可以明确看出，内政部今天推出的新法案内容，其主旨就如同新闻发布提出的中心主旨：拿回英国边界主权，让非法移民更难生存，更难进入英国。

不过，就如同之前几篇文章丽莎已经提到的，实际如何执行，恐怕还有争议。

毕竟，有些计划并不是英国自己说说就算的，如果没有其他国家的配合，恐怕只能流于空想。

今天的文章就到这边，如果您对于以上内容或者身份申请方面有更多疑问，不要犹豫，请立即联系我们。

如果针对英国法律的其他方面，还有任何问题，也欢迎进一步咨询丽莎律师行。

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承租方违约不交租，出租方违法出租房，究竟谁该赔？

在房东和租客之间的纠纷案中，不管是承租人，还是出租方，如果您想要争取到合理的赔偿，自己就必须先得懂法守法。

本期《丽莎说案》给大家说的案例，名字叫：《Kowalek and another v Hassanein Ltd》。

通常来说，在承租方违约不交租的情况下，出租方本该可以追究责任，让其赔偿租金损失，并立刻离开自己的房产。同样的道理，如果出租房没有遵守法律，非法出租房屋的话，承租方也是有权利要求赔偿的。

不过，本篇的案例有点意思，承租人长期不交租金，已经欠了房东相当大一笔的租金费了。可是吧，正当房东走驱逐程序的时候，法院却发现，出租方的房产竟是违法出租的。这情况有点乱了，您猜猜，最后，法官如何判？

租客拖欠租金，房东反倒被告

2018年，几名业主在英国投资房产，并注册了一家公司——名叫Hassanein Ltd (文章里称H公司) ，并通过公司名义购买了两套四居室公寓作为租赁房。随后，H公司委托出租代理帮助寻找租客。

2019年，该出租代理为H公司的其中一套公寓找到一对夫妻租客——Kowalek先生（文章统称K先生）和夫人。2月26日，双方签下了一份有保障的短期租约，期限为一年（12个月），每月租金为3553.33英镑。据法院资料显示，K先生提前支付前三个月的租金，并给H公司4920英镑的租赁押金。

也不知道是什么原因，在接下来的9个月里，K先生夫妇停止定期支付租金了，前前后后，他们只向H公司支付了三笔款项，总额为2500英镑。

房东当然不开心了，这不是遇到流氓租客了嘛？2019年11月18日，H公司向K先生送达驱逐通知，并向法院启动房屋占有程序。据了解，当时，这对夫妇的欠款已达8000英镑了。

走上了法律程序，大家可能觉着这事应该顺利解决了吧。可就在这时，事情却来了一个180度大反转。租客K先生反倒把房东给告了，并向法院申请租金偿还令。

常读丽莎文章的莎粉们应该比较熟悉，租金尝还令（Rent repayment Order）是由英国第一法院发出的一项命令，当房东犯有无证出租犯罪行时，租户有资格向法院申请租金偿还令，并通过该命令拿回最多12个月的租金。

那么，为什么会这样？难道，H公司犯罪了吗？

H公司出租无执照的房产

原来，根据当地住房管理局的要求，H公司的房产所在地属于《2004年住房法》规定的选择性许可区域，也就是说，在这个区域内，房东必须要申请选择性许可区域执照。

什么是区域性许可执照？

为了管理流氓房东行为，2006年，英国政府引入了选择性许可规则。政府把一些房东犯罪率较高的区域定为“选择性区域”，在这些地区，如果房东想出租房产，必须申请房东许可证。这意味着，当地政府可以通过他们的申请资料来检查和判断这些房东是否是一个 “合适或适当的人 “，以及对物业管理和安全措施作出其他规定。

选择性许可证制度赋予地方当局权力，对某一地区的所有私人出租物业实行管理制度。在实行选择性许可证制度的地区，所有私人业主都必须获得许可证，如果他们没有这样做，或没有达到可接受的管理标准，当局可以采取执法行动。罚款可能会被迫向租户支付12个月的租金，或者被列入流氓行东行列，并被告知今后不能再出租房产了。

也就是说，2019年，H公司在没有获得许可证的情况下，就把该公寓出租给了K先生夫妇，这算是犯罪行为。按照英国法律规定，租客可以申请租金偿还令，要求偿还租金。据了解，在K先生在该公寓居住的期间，他们总共支付了25,819.98英镑的租金。因此，K先生要求H公司偿还的租金总额为25,819.98英镑。

不过，法院虽判定H公司必须要偿还租金给租客。不过，有意思的是，租金赔偿并没有按照租客K先生的要求来，而是11,909.99英镑。

这是为什么呢？

不交租行为影响租金偿还命令

按照法律要求，租客可通过租金偿还令拿回多少租金，这租金的范围必须是在房东触犯法律时期内的。法院称，在K先生要求的租金还款中，其中有一笔2000英镑租金已经不属于租金偿还令涉及的范围了。

原来，在K先生提出租金偿还申请之前，H公司非常迅速地向当地管理局提交房东许可证的申请，并提供了证据称之前无法及时申请的原因。而K先生要求的租金偿还的数字中，有一笔2000英镑的租金是在H公司提交许可证申请后的第二天支付的。

根据2016年《住房和规划法》第95（3） (b）、（7）-（8）条的规定，一旦房东正式提出许可证申请，房东就不再犯下2004年法案第95条规定的罪行。也就是说，无论这个许可证是否发到房东手中，只要它申请了就算数。因此，这笔2000英镑的租金不属于租金偿还令的范围了。

在这基础上，法官认为，租客的态度和行为也会直接影响租金偿还令的判决。据了解，在K先生居住在该房产期间，他们一直都有着不按时交租的习惯。12个月里，他们总共只支付了25,819.98英镑的租金，并有着20,373.31英镑的欠款。最重要的是，2020年3月，K先生在没有进一步支付任何租金的情况下搬出了该公寓。

从这个角度来考虑，法官认为，缴纳租金是租户的首要法律责任，在本案中，这一责任显然被违反了。

因此，鉴于租客租金拖欠和房东没有许可证情况的综合考虑，法院将从最高数字23,819.98英镑减少50% 至11,909.99英镑。

K先生并没有得到满意的结果。

丽莎分析：租客双方都需履行法律职责

丽莎律师行房产部律师李依玲认为，这个案子的判决其实是比较公平的，它可以给房东和租客带来一个警示作用。

李律师认为，H公司，作为房东的角色，在出租房屋之前就应该要懂法，必须要清楚房东所承担的法律职责，其中就包括房东执照问题。虽然，在租客提出租金退还申请的时候，H公司立刻给出反应，向当地政府提交许可证申请了。但是，H公司还是有损失了，他们必须要偿还租客部分租金——这明明是他们应该收取的租金。

“由于法院提供的资料有限，我们不好判断K先生是否故意不交租。但在现实生活中，我们确实会碰到一些租客，他们占用房子却不交租，在被驱逐的同时发现了房东非法出租的行为，抓住把柄后，借此为自己辩护。法院只看证据，房东哪怕有千万个委屈也没办法，并且承担责任，接受惩罚。”

李律师建议各位房东，在您出租房产前，一定要查看该您的房产是否是合法出租的。很多房东对于选择性区域规则并不是很了解，我们认为，房东应该主动和当地政府进行沟通，看看自己的房产所属选择性的许可区域以及相关的要求。

一般来说，如果您发现房产是在一个选择性的许可区域，当地政府会提供给您一个申请表格。这方面的费用可能有所不同。对于一个家庭居住的普通公寓或房屋，其费用往往在400英镑左右，许可证有效期为五年。如果房东住在国外，您的许可证就需要由其他人来持有，在这种情况下，当地政府会检查提出申请的人是否最合适，是否参与房产的日常管理。

另外，假如您是因为特殊原因无法申请，您需要做的是及时向当地政府说明该情况，不要拖到最后也不解决，最终只会因此受到惩罚。

除此之外，该案子也可以对承租人有一个警示作用。在出租方和承租方之间，一般承租方会处于相对弱势的地位，因此，法律会给承租方很多保护。可是，这些保护是在租客遵守规则的情况下才发挥作用的。所以，如果租客发现房东是非法出租房子的，我们认为，您应该立刻把情况投诉到相关部门。同时，租客也必须要保障遵守合约规则，继续交租。

“总的来说，在租赁期间，房东和租客都有着自己必须履行的法律职责和义务。双方都必须履行这些职责，这样，在遇到纠纷事件时才能为自己争取到满意的结果。”

好了，本篇《丽莎说案》就到这里，我们下一期再见。

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上诉法院：孩子7岁申请，年龄不保证成功！

提到“孩子7岁申请”，应该不少莎粉知道，这基本指的是，当一个未成年的孩子在英国已经连续生活了至少7年的时间，对英国社会与文化都已经适应，在孩子已经在英国建立起生活，融入英国社会的情况下，如果这时要求孩子得离开英国，是非常不人道的。

也就是说，从人道主义来考虑，孩子已经在英国如棵小树一般“生根发芽”，在要求孩必须离开英国是”不合理”的情况下，政府应该要允许孩子和自己家人继续留在英国生活。

因此，这类申请一旦批准，往往是大人和小孩都会获得居留的（也就是移民局为了保障孩子可以不被迫离开英国，应该给予孩子和其家人，共同留在英国的居留权利）。

那么，问题来了！一旦孩子年满7岁/满足在英国连续生活7年，移民局就一定要给予孩子和家人合法居留吗？移民局有否权力能让孩子离开英国呢？

一则热腾腾来自上诉法院的判决（NA (Bangladesh) v Secretary of State for the Home Department [2021] EWCA Civ 953），就对此给出了最新说明。

→ 案件情况：

案件当事人来自孟加拉，是一个家庭。

这个家庭中的父母都是“非法滞留”在英国。父亲最初是通过访问签证，母亲则是拿著学生签证踏上英国，之后双方皆在签证到期后仍留在这里，变成非法移民。

父母双方是在英国相识、相恋的，并且在这里结婚。婚后生下了两个儿子，大儿子出生于2010年7月（为了方便描述，化名为YS）；小儿子则是今年10月将满4岁（化名YA）。

2018年4月，孩子父母基于英国出生的YS已经年满7岁，提交了“孩子7岁居留申请”（Seven Year Rule），希望通过这样的方式获得合法居留。

结果，申请遭到了移民局的拒绝。

移民局的看法是，雖然YS是在英国出生，并一路在这里读书学习，没有离开过英国；但是这也不妨碍YS离开英国，回到孟加拉。

移民局认为，YS的家人（爸爸、妈妈和弟弟）完全可以跟他一起回去自己的国家；那么，全家人还是可以生活在一起，不会被迫分开。

YS的父母不同意移民局的决定，于是提出上诉。但上诉却相继在初级和高级裁判法庭遭遇失败，才使得案件最终来到了上诉法院。

（孩子父母提出，对于“已满7年”的孩子，除非移民局有强烈有力的反对理由，否则要求孩子离开英国/使得孩子被迫离开英国，就是不合理的。）

→ 上诉法院怎么说？

先说结果。很遗憾，YS的案件到了上诉法院也没能获得扭转，法官同意了前面两个法庭的决定。

先看两处引用的法条：

根据英国移民法第276ADE (1) (iv)，指出在英国已经连续居住至少满7年的未成年孩子，如果被迫离开英国是不合理的话，就应该被核准合法居留英国的权利；

再根据《2002年国籍，移民和难民法》第117B(6)和17D(1)，对于英籍或已经在英国连续居住7年的孩子，如果将孩子送离英国是不合理的，那么就不应该把孩子给遣送。

上诉法院的结论是，要判断一个已经在英国连续生活7年的孩子，被送出英国（也就是被迫离开英国）是否合理（如果不合理，就应该给孩子和其家人身份，才不会造成孩子必须离开英国），判断的依据并不是单纯基于孩子是否已经在英国生活7年的时间。

意思是说，“满足7年”虽然是一个重要的节点（或者说门槛），但“它”并不是决定一切的因素，不是申请一定会成功的“包票”。

换言之，孩子7岁居留申请（Seven Year Rule）从本质上来说是人权申请，它的侧重在于，孩子如果被迫需要离开英国，这样的决定或者结果，是否“不合理”（比如孩子已经完全融入英国社会，甚至有待在这里的强烈需求，难以回到父母原来的国家/很难遣送回去）；而不是说，孩子一旦满足7岁/7年，就一定不能将孩子给送离英国。

上诉法院表明，这种直接把“7年门槛”当作“保护符”的假定，是不存在的。

→ 丽莎补充：那么，怎样才能提高“成功”可能？

其实，上诉法院的最新判决再次提醒了我们，对于“孩子7岁”申请，不应该想得过于“理所当然”。

就是说，申请人不应该过度自信地认为，只要孩子满足了连续居住7年，申请就一定会成功。

因此，在提出这类申请的时候，一定要做充足的准备。准备的越充分，申请的成功几率一般也能比较高。

→ 准备资料，最重要的是要突出孩子已经融入英国社会！

孩子7年居留申请，一个最重要的法律依据，就是孩子已经在英国连续生活了7年，完全融入了英国社会，因此如果再要求他（她）离开英国的话，就是不人道、不合理的。

一个人融入一个社会的主要标识就是，自己在这个社会里有了很多朋友，已经开始工作或者学习，像一棵树一样已经生根发芽。

因此，申请人可以准备的证据包括（但不限于）以下：

* 孩子学校方面：

学校的在校证明

学校寄往家里的各类信件

孩子的学期学习报告

学校出具的各类成绩单、奖状、证书等

孩子参加学校活动的图片（如：运动会，参观博物馆，野外活动等）

孩子和其他小朋友的生活相片（参加同学的生日会，在同学家过夜（Sleepover），参加游戏，一起去玩，社区活动等）

* 孩子的特长与发展潜力：

这边丽莎要特别提出，许多申请人在准备资料时，往往只注重孩子的学习成绩，而忽视了孩子的特长。这么做是不全面的。

除去孩子在学校学习上、文化上的成就之外，孩子往往还有其他方面的特长，比如阅读，写作，画画，唱歌，体育等。

如果孩子有这方面的优点，父母一定要多准备这方面的证据。

这可以包括孩子在相关方面所取得的：各种证书，奖状，自己的作品，孩子参加各种竞赛活动（如：数学比赛、体育竞赛、画画等各方面）的记录等。

同时，也可以请相关的老师出具证明信，详细讲述孩子的特长和潜力。这些都会对申请有很大的帮助。

* 孩子的健康方面：

如果孩子在健康和身体方面有特殊情况，例如孩子的身体状况一定需要特殊护理，或是哪类的医疗照顾，都是可以一并（在申请中）提出来的。

因为健康要求本身就是一种人权要求，因此在这类的人权申请中提出，只会对申请有所帮助，而不会有害的。

* 家庭也是孩子生活的一部分：

孩子7岁申请，自然需要提供申请人的家庭生活证据。

父母如果有参加英语学习，参加社会活动，义工或者慈善活动… 也会为申请增分。

同样道理，家中其他孩子如果在学习，音乐，画画，体育等方面有突出成绩或者潜力的话，也会对申请大有帮助。

这些证据可以包括：

过去7年申请人的家庭地址证明

家庭生活相片

孩子的出生纸

父母的结婚证

孩子的兄弟姐妹的出生纸，参与学校活动、成绩、奖状等证明

家中其他成员在学习或者其他方面所获得的好成绩和证书（包括小孩和父母）

家中成员参加慈善或者义工活动的证据

家中成员英语水平或者教育水平的证据

家中成员参加英语学习活动、社区活动等证据

父母和孩子的兄弟姐妹的身体健康状况，也可一并递交

如果有当地人的推荐信，也可以提供

孩子7岁申请必须是全家一起申请，申请成功后将会是全家一起拿到2年半的特许身份。

因此，在准备相关证据时，是必须整个家庭资料都要一起准备，而不是只单独准备家里满7岁的孩子。

孩子的兄弟姐妹、父母等在英国生活的相关证据如果能够提出来，也会对申请有所帮助。

→ 孩子7岁不宜早申请！

曾有莎粉问：孩子6岁多，就要满7岁，能提前申请吗？

丽莎给的建议是：不能！

这类签证在移民法所规定的时间节点上就是7年，所以该满7年就是得满，不应该被提早（更何况满足7年也不是申请一定成功的保障）。

如果提早提出申请，反而对申请人不利，很大的可能就是被拒。

并且，即便被拒了之后，移民局给了上诉权，基本到法庭上，法官也是会对申请人做出不利判决的。

因此，除非是真的万不得已，移民局威胁要遣送你们，威胁说如果你们不递交任何申请，就会被遣送。

否则这类申请都是必须要等到孩子满7岁/7年后，再来递交申请的。

丽莎结语：

对于上述有关“孩子7岁申请”的最新判决，我们想告诉莎粉的是，不需要因此灰心，这并不是说，这类申请的难度因此变大。

只是说，在申请的准备上，申请人应该有的态度是，需要做好充足的准备，而不是认定只要孩子满了7岁，移民局就一定要给身份。

应该说，“7年居留申请”只要资料准备充分的话，申请的成功率还是非常高的；特别是那些申报过难民被拒绝后，仍然和移民局保持有联系的申请人。

此外，再回到前面YS的案件。由于到了现在，孩子已经11岁了。所以，YS其实可以申请孩子10岁入籍。

即使“7年居留申请”失败了，也不妨碍当事人再次提出孩子10岁入籍申请。

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John Lewis将建7000套奢华租赁房；英格兰又一新地区提供第一套折扣房！

莎粉们好，本期的《丽莎房产快讯》，我们要带大家了解的新闻有：

英国房价疯狂涨，17年来最高年增长率；数据显示，房价上涨还带动遗产税收入，比去年同期高出4亿英镑
三家机构正在合作，要为伦敦无家可归者建造200间豆荚房，运营成本每周只有5英镑
来真的了，John Lewis进军私人租赁市场，计划在其土地上建造7000套奢华出租房，配备它家的高级家具！
今天，Staffordshire的Cannock政府宣布加入政府“第一套住房计划”，为当地市民提供十套折扣房；此外，RICS也将与英国政府合作，推动“第一套住房计划”，打造有质量的折扣房！
政府发布《建筑安全法案》，该法案将为未来住宅建筑的建造以及维护方式制定了新的规则

房地产价格上涨，更多的房主将陷入 “遗产税网”

上周，英国最大的建筑协会Nationwide在其月度报告中称，英国6月房屋平均价格上涨0.7%，年增长率达13.4%，该数据是自2004年11月以来的最高年增长率。

随着房价飞速上涨，有些有想法办理房产转移的房主们可能会发现，本来他们的房产还属于遗产税零税区的，现在也进入纳税的区间了。这一现象体现在英国皇家税务局最新数据上，2021年4月至5月，英国税务局的遗产税收入达9.66亿英镑，比去年同期高出3.4亿英镑，部分原因归结于许多人的房屋价值增加了。

在这里带大家回忆一下。在英国，遗产税是对已经去世的人的遗产（财产、金钱和财产）征收的一种税。它的门槛是￡325,000，超过了这个门槛，就要缴纳标准税率40％。另外，如果您把你的家庭住房送给您的孩子（包括领养、寄养或继子女）或孙子女，您的门槛可以增加到50万英镑。

金融规划公司Tilney称，随着房地产价格的上涨，以及股市的繁荣，可能会让更多的房主进入 “遗产税网”。也就是说，房产价值的大幅增长可能意味着更多的遗产将突破50万英镑。

近日，《This is Money》对英国土地注册处的支付数据分析，数据显示，今年第一季度有超过19,500套房屋以超过50万英镑的价格被购买。在2010年第一季度，这一数字还不到一半——仅有7800套。让这个情况变得更加糟糕的是，政府的新规将要冻结零税率的门槛，至少五年内不会改变。也就是说，由于房地产价格的上涨和零税率的冻结，更多的人可能会受到遗产税的影响。

这意味着房产价值每增长1万英镑，业主的继承责任就会增加4000英镑。如果通货膨胀继续上升，遗产税门槛和人们的遗产价值之间的差距将越来越大。

据说，最近，已经有不少业主在寻求关于遗产税的建议，以及他们的后代在他们去世后可能需要支付的费用。根据英国最大的金融顾问网络之一Openwork Partnership的数据显示，在过去一年中，对遗产税规划的咨询需求激增了38%，超过十分之一的客户希望讨论这个问题。其中，43%的客户说房产价格上涨是他们寻求遗产税建议的原因之一。

伦敦无家可归者将可入住豆荚房

为给伦敦无家可归者提供住房，一个非常有意思的项目启动了。

The Salvation Army、英国公民组织和住房开发商希尔集团正在合作，他们将会筹集1200万英镑的资金，在城市的小块土地上建造多达200个 “豆荚” 住宅（Pod Home）。据说，这些豆荚住宅可不是我们平时想象的那样又小又差的环境，它虽然面积不大，但家具齐全，配有厨房和浴室设施，而且相当环保的。

参与该项目的开发商向媒体介绍，这些房产超级节能，每周只需花费5英镑的运营成本，使用寿命约为60年。

据说，这个项目最初是由一个10岁的男孩引发的，这位小男孩掉牙齿了，醒来的时候发现爸妈留给的Tooth fairy money，小男孩没有把它拿去买零食，反而把这小小一笔钱捐给了无家可归者的慈善机构。随后，这一善举鼓励了其他人的捐赠，并资助了东伦敦伊尔福德的60个小豆荚房的建设。

看着该项目成功了，随后，The Salvation Army、英国公民组织和住房开发商希尔集团决定要建立合作伙伴关系，联手建造多达200个新豆荚房。据了解，现在还不知道这200个小的小房子会建在哪里，但三家机构已经要求议会和土地所有者为它们找到合适的位置，并且还呼吁政府、地方当局和土地所有者加入他们的项目。

根据联合无家可归和信息网络4月份发布的数据显示，在今年1月至3月的第三次封锁期间，有超过3000人被记录在伦敦露宿。丽莎相信，该项目应该能够帮助不少露宿者了。

John Lewis已找到土地建7000套出租房

几个月前， John Lewis已经对外宣称要进军私人租赁市场的消息了。上周，该公司正式确认了，已经在其拥有的土地上找到足够的空间，可建造7000套住房。

据说，这些房子还真不是普通的租赁房，它的配备相当奢华啊！

这些租赁房从单间公寓到四居室住宅都有，该集团会把它们建在Waitrose超市的上方或公司配送中心旁边的土地上。据说，John Lewis的租赁房都配备着家具——都是该公司的奢华产品。当然，租客也可以选择带自己的家具。此外，该集团还计划在一些住房开发项目当中配备前台服务，而且，还会在每一个社区里配备一个Waitrose便利店。

哇，家中配备John Lewis家具，出门还有Waitrose高级超市逛，真确实是小资的生活体验了！据了解，第一批John Lewis住宅计划先在英格兰东南部建设。弱弱问一下，这租金多少？？

想都不用想啊！肯定不便宜了。不过呢，据新闻透露，John Lewis已经对外宣布了，先要照顾一下该公司旗下的8万名员工，员工们是可以获得租金折扣的！

看来，未来，John Lewis算是铁下心来主打房地产市场了。

说到该公司为啥进军房地产市场，也确实是逼不得已的战略措施吧。据说，近年来，网络购物对高街带来了打击，该企业的日子已经不太好过了，接下来又碰到疫情，经济双重打击。现在，这家企业不得不关闭了16家实体门面，并承诺花费8亿英镑对剩余的分店进行检修以及改进网站和购物应用程序。

John Lewis向媒体透露，受疫情的影响，该企业经营的每一个市场都受到了打击，他们旗下员工自1953年以来第一次没有得到奖金，今年不太可能有，这也是为什么传说它们家的客户服务大幅下降的原因了。

看来，Build-to-Rent应该是该集团扭转局势的最佳机会了。

Cannock的首次购房者们，购房机会来了

6月28日，英国政府正式启动第一套房计划（First time home）。

在这里带大家简单回忆一下，具体地说，通过该计划，首次购房者以及关键工作者有机会获得30%地折扣价来购买第一套房计划里的房产。各地政府都可把折扣价进行调整，比如设定在40%到50%都可以。此外，折扣比例将永久保留在房产上。也就是说，未来的首次购房者也可以从该计划中受益。

在计划推出后，各地政府积极相应。上周， Staffordshire郡的Cannock政府称，已有10套第一套住房进入房产市场，以至少30%的折扣价出售给Cannock当地的首次购房者和关键工人。

英国住房部称，在未来几个月内，该计划将会在全国范围内推出更多站点。从今年年底开始，应该还会有1500房产进入市场，预计到2029-30年，英格兰和威尔士将有多达60,000个 “第一套住房 “建成。

该计划的交付是政府每年建造30万套新住宅计划的一部分。为支持该计划的推广，英国主要的金融机构劳埃德和国民银行，以及当地的建筑协会和社区贷款人都已向媒体宣布，他们将为第一套住房提供高贷款价值的抵押贷款。

此外，RICS皇家特许测量师学会也将会和英国住房部合作，以确保该领域的房产质量得到认可，并确保 “第一套住房 “的客户能够受益于RICS成员的独立估价专长，得到一个真正定价的第一套住房。

政府公布《建筑安全法案》，保障新住宅安全

今天，政府公布《建筑安全法案》，该法案将为未来居民住宅楼的建造和维护方式制定新的规则，所有开发商和建筑商都必须要按照该规定来建筑和维护居民住宅。

此外，英国住房部部长罗伯特还特别表示，建筑安全法案将给予居民更多的权力来追究建筑商和开发商的责任，并对影响居民住宅安全的企业进行严格制裁。

据了解，该法案的核心是建立一个新的建筑安全监管机构，该机构会全程负责监督开发商和建筑商，包括在设计、施工和竣工阶段等环节，以确保新的和现有的18米以上的高层住宅建筑的任何安全风险问题，并且确保它们能够得到有效管理和解决。一旦有违反规则行为了，该机构会对那些违反规则和没有适当管理建筑安全风险的人进行问责，包括在必要时采取执法行动。

据了解，《建筑安全法案》中的新措施还包括，确保每一个高层住宅楼项目在设计、建造和使用期间都要有安全责任人；其次，还要为这些建筑中的居民提供更多提出安全问题的途径，以及确保他们的关切得到倾听和重视的机制。

再次，该法案将特别加强建筑产品的监管权利，由产品安全和标准办公室（OPSS）在全国范围内负责监督。另外，国家监管机构将从市场上删除存在安全风险的产品，并对任何有违反规则和损害公共安全的企业进行起诉或使用民事处罚。

除此之外，该法案还包含了对保护租户的措施，规定建筑物业主在将对建筑安全的修复费用转嫁给租户之前，必须要探索其他方法来解决这些问题，并且要提供证据证明已经这样做了。

开发商还被要求加入并保持为新房监察员计划的成员，该计划将要求他们向购房者提供补救，包括给予赔偿。反对加入新房监察员的开发商会受到额外的制裁。

好了，本期的《丽莎房产快讯》就到这里，我们下一期再见。

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日本结缕草是房屋第一杀手？ RICS将出新规，助力房屋销售

房主们可能有过这样的烦恼，不管您如何保持花园的整洁，总是会有一些顽固的植物入侵，它们不仅破坏花园，还有可能损害房产的建筑结构，影响房产价值，甚至耽误了销售！

日本结缕草就是其中之一，它被评为最可怕的房屋杀手！

买家们只要一听说您家有日本结缕草，他们能有多远就躲多远。即便您已经把它清除掉了，由于它再生能力很强，大部分买家都是拒绝购买的。此外，抵押贷款还对日本结缕草有严格的规定，这类房产几乎是无法获得抵押贷款的。业主们非常头疼啊。

不过，最近，英国皇家特许测量师协会称，他们即将要发布一份新指南，该指南将会帮助被结缕草威胁的房屋业主，促进房屋销售。

破坏房产价值的第一杀手！

在房产杀手的植物排行表中，日本结缕草总是名列第一！据说，它的生长速度可以达到每天10厘米，并且能够强行穿过混凝土、地基、墙壁和排水管。久了，您的房屋砖砌结构就会产生重大的裂缝，房产下沉，逐渐变成危房。

最主要的是，如果您家的日本结缕草对隔壁邻居的房产也带来损害，他们是可以对您提起民事诉讼的。

去除日本结缕草的成本很高，10平方米面积的除草剂约为2500英镑，如果业主想要彻底从地底下铲除它，挖掘费还得高达5000英镑。最无奈的是，即便您清除了，它可能也只是进入暂时的休眠状态，这种状态可能在任何时候都被打破。比如说，如果您翻新房产，重建工程干扰地面了，植物就会重新生长。

据估计，在英国有145万户家庭受到日本结缕草的影响，这种杂草的存在使他们的房产贬值，人人恐惧它，没有买家愿意购买存在着这类杂草的房产——即便房主已经清除了。

甚至就连贷款机构都要把这类房产打入死刑！

按照目前的抵押贷款“七米原则”规定，只要日本结缕草出现在房产的7米距离内，抵押贷款机构将不提供贷款。

所以，它简直就是房主们的噩梦啊。可是，对于房主们来说，这不是他们的错啊，也不是他们自己种植这类植物的啊！哎。。

新的政策怎么回事？

这回，好消息来了！

6月22日，英国皇家特许测量师学会公布了评估英国房产中日本结缕草的新建议。

据了解，RICS正在与HCLG特别委员会和DEFRA合作，建立一个易于遵循的管理指南，规定即使在发现结缕草的情况下，房屋也可以继续销售。此外，它将为房产估价师和贷款行业都提供详细的行业指导，以便在常规估价中发现的结缕草情况不会将梦想中的房屋购买变成潜在的噩梦。

其中，该项规定可能会改变原来制定的7米规则，如果房主已经对植物进行处理并且能够提供担保的，抵押贷款机构应该允许向此类房产进行贷款。目前，他们正在向房产各个部门征求意见，看看怎么样的“担保”可以更加合理。

新指南的作者Philip Santo说：”我们希望能够创建一个新指南，让人们能认识到结缕草并不是房屋销售的死刑，也不是一些人所说的妖怪植物。在大多数情况下，这种杂草可以通过有效的治疗得到补救的。因此，至关重要的是，所有参与房屋买卖过程的人都能获得公正的、符合事实的信息，说明他们何时需要获得有信誉的补救服务。“

RICS的Nigel Sellars补充说：”我们的目标是在今年晚些时候发布最终版本，因为我们认识到尽快为市场提供清晰的信息是多么重要–特别是对于那些需要帮助的人来说，让他们的财产摆脱困境。并通过最新的专家建议来解决结缕草问题。 “

还有哪些植物影响房产价值呢？

在这里，丽莎也特别希望能够赶紧出台这一份新指南，帮助业主们解除噩梦。

不过，在还没有公布前，业主们还是要对这类植物上上心。我们建议您最好还是每周都定期做个检查，如果发现家中有这类植物，并且正在快速生长，在威胁您建筑之前，尽快请一名专家来看看如何及时消除。

其实，除了日本结缕草外，还有一些植物也是会对房产带来破坏的。为了帮助房主意识到可能破坏花园结构的入侵性杂草，我们现在总结了其他两种英国最常见的破坏性植物：

橡树、柳树和白杨树

据一些专家称，只要橡树、柳树和杨树生长在您房产或者庭院附近30米内，可能会导致房屋下沉、结构损坏和排水管堵塞问题，因为它们的根系往往会蔓延，以占据比树冠宽四到七倍的空间。

与日本结缕草一样，这类树的树根有强大的能力击穿混凝土和排水管。为了生存，根还会吸收土壤中的水分，这可能导致收缩，最终沉降。那些20世纪50年代以前建造的四层楼以下的建筑物，由于其地基相对较浅，最容易受到这类树的树根造成的沉降威胁。如果下沉变得太危险，唯一可能的解决办法是铺设地基，这相当昂贵。

那么，如何识别和移除橡树、柳树和白杨树？

通常来说，橡树的叶子通常是浅裂的，对称的，并生长着橡子，而树皮是相当有鳞的。橡树也会有一个粗大的树干，可以长到21米高。

柳树有比较独特并且狭窄的叶子，沿着藤蔓层层叠叠的，叶子通常在5-10厘米长。有时，它还会长到15厘米长。

杨树有25个以上的品种，它们的生长方式各不相同。最常见的杨树是木棉树，它长得又高又细，经常可以用来制作绿篱。木棉树的高度可以达到100英尺，树干很粗，但树枝不平整，很弱。

对于买家来说，您在看房子的时候，最好能多关注一下您心仪房产附近植物的情况，向物业测量师咨询意见，看看它是否对房产会带来影响。对于业主来说，您要是不确定家附近这些树是否会对房产造成威胁，也可以请一名物业测量师，他们会给您建议的。如果您家附近真的有入侵性树木，并且没有在安全范围内，那么，您最好是要聘请一位有执照的树木医生来做移除工作。