一则由英国最高法院（Supreme Court）新出炉的热腾腾判决，宣告了万事达卡（Mastercard）距离140亿镑巨额赔偿又更近了一步。

 

这代表，将有约4620万名英国用户，可能获得来自万事达卡的每位最高300镑赔偿金。

 

 

话说从头……

 

2017年，英国前金融申诉专员麦利克斯（Walter Merricks），领头代表英国消费者，发起针对万事达卡的集体诉讼。

 

麦利克斯指出，万事达卡在1992年至2008年的16年间，向英国消费者收取的（刷卡）交易手续费过高，阻碍银行提供较便宜的支付费用，违反了《1998年竞争法》（Competition Act 1998），导致超过4,600万名英国用户，在商店消费时支付的费用，超过了他们原本应该支付的费用（也就是多收了刷卡交易的交换费）。

 

麦利克斯说，在1992年至2008年期间，任何能够证明自己居住在英国的人，最高都能够获得300镑左右的赔偿，并且当事人不需要持有万事达卡。

 

这是因为在此期间，所有消费者都支付了不合理的更高价格。

 

 

 

最初，麦利克斯是向竞争上诉法庭（Competition Appeal Tribunal）提出这起集体索赔的诉讼。

 

不过案件却被竞争上诉法庭驳回－部分原因是指麦利克斯当时沒有明确的证据，去证明万事达卡如何将费用转嫁给消费者，或者增加的费用被零售商吸收的证据，以及无法计算个人损失……

 

其实，早在2007年，当时欧盟委员会（European Commission）已经发现万事达卡违反《竞争法》，万事达卡也因此被罚了5.01亿英镑。

 

但是，根本的问题并没有获得彻底解决，因為万事达卡仍然没有把钱赔偿给受影响的当事人。

 

所以麦利克斯团队一直没有放弃，埋头研究这起案件并提出了上诉。

 

2019年4月，这起集体诉讼案终于出现了转折点：

 

上诉法院（Court of Appeal）决定把之前竞争上诉法庭的判决搁置一边，并重新审理这起索赔案。而这也成为了英国法律史上最大的集体诉讼案。

 

之所以发生如此大的转折，是因为该次诉讼引用了《2015年消费者权益法》（Consumer Rights Act 2015）的其中一项法例；该法例指出，居住在英国的消费者，都会自动被纳入“原告群体”，如果胜诉就会有资格获得赔偿。

 

当时，面对上述结果，万事达卡方面当然继续否认，并表示他们相信英国消费者，从万事达卡提供的服务中，有获得安全性和便捷性的保障。

 

他们还说，如果有必要的话，他们将会一路上诉到最高法院（Supreme Court）……

 

于是，时间很快地来到了2020年12月。

 

针对这起案件，英国最高法院总算是出炉了最新判决，直指当初竞争上诉法庭（Competition Appeal Tribunal）给出的裁决是有误的，而且还是犯了5点法律错误。

 

这表示，竞争上诉法庭现在必须重新考虑这起案件－并且最高法院的这项判决也象征着，往后对于“集体诉讼”的许可程度或者说定义上，将会是更加弹性的。

 

 

→ 怎么说呢？

 

因为在这个案件中，有对于麦利克斯是否有权提出“集体诉讼”的一个争论点，是关于麦利克斯是否真能代表广大消费者群体，也就是这个案件应该被视为（麦利克斯自己的）个人索赔，亦或是集体索赔？

 

比如说，竞争上诉法庭就曾经指出，案件牵涉的“转嫁费用”并不是一个“共同问题”（Common Issue），以及提供的数据不足，难以计算个人损失等理由，判断该“集体诉讼”无法成立－这些理由或者判断依据就被最高法院狠狠否定，直指（所有这些）消费者的实际消费情况尽管不尽相同，但这不代表他们不能面对“共同的问题”，追求“共同的利益”，即使在结果上可能会有所不同。

 

最高法院也表示，竞争上诉法庭提出的其他像是数据不足，难以计算个人损失等理由，也和决定这个案件是否能以“集体诉讼”的判断上无关。

 

换句话说，通过这次最高法院的判决，我们似乎可以嗅到更加鼓励“集体诉讼”的意味－例如，对于那些如果原本只是寻求个人索赔，涉及金额太小的案件，未来就可能考虑以“集体诉讼”的形式，来争取一定的赔偿。

 

 

→ 什么又是“集体诉讼”？

 

通常来说，集体诉讼（Class action）是指众多成员彼此之间都具有“共同的利益”，但是因为人数太多，所以无法一起一起地单独提出诉讼，得由其中一个代表或其中几个人，来为全体的利益提出起诉。

 

集体诉讼是民事讼诉（Civil Litigation）的一种，指的是如果一个群体的民事权益受到侵害或者发生争议，该团体可以集体地起诉到法庭，要求索赔。

 

对于上面案件来说，麦利克斯认为因为（整体）消费者的权益受到损害，被迫支付不合理的高价，而且涉及的有关利益者众多，所以就由他为首，以集体民事讼诉的方式寻求赔偿。

 

→ 小虾米也能斗过大鲸鱼？

 

有些人或许会想，一个小市民怎么能够和大财团斗争呢？

 

其实，“诉讼”并不单单只能限于一对一，或者说感觉“实力相当”的两方之间。

 

从今天麦利克斯的例子，我们能够发现，有些当事人觉得看起来“很难打败”的一方，其实只要用对了方法，小虾米也有机会扳倒大鲸鱼的！

 

正谓“团结就是力量”，如果大家认为自己这方是有理有据的，集合多人的力量一起以“集体诉讼”的方式去维护自己的权益，很多时候也是深具力量的。

 

而且，很多时候，集体诉讼不但能够引起公众的讨论，一边以媒体压力让大财团或政府机构就“问题”做出回应，另一边也能让社会中曾经遭受过同样不公对待的民众也站出来，一起维护公义。

 

另外，通常当法庭了解到有“多人”都受到同一个问题影响的话，一般就会更加重视该案件，证据一般也会更有说服力。

 

在资金方面，一般打官司可能会花上成千、万镑不等的费用，如果是和大财团或政府机构打持久战来说，所需的资金恐怕就会更多。

 

一般民众或许根本就无法负荷；但如果以“集体诉讼”的方式，就可以大家一起集资，每人都贡献一点点，积少成多。

 

所以说，当事件影响、牵连甚广的时候，用集体诉讼的方式，对于一般民众来说，还是有好处的。

 

绝对不用因为对方是大企业或权威人士，就认为自己毫无胜算而放弃维护自身权益，法律是会站在公义的一方的。

 

对于上述万事达卡一案，丽莎会再继续观察下去，有最新消息都会通过《丽莎知道》平台告诉大家。

 

今天的文章就到这边，如果莎粉们有任何英国法律问题，都可以联系咨询丽莎律师行。

 

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不管是前往英国读书的留学生，还是在英工作的英漂族，作为城市的异乡客，租房必不可少。

 

在英国的住房体系中，租赁市场承担着非常重要的角色。因此，政府有着非常严格的管理办法，每一年都会不断地更新租赁政策。比如说，前不久，政府要求租赁房一定要达到一定的能源要求；另外，伦敦又开发了一个执照追踪器，要求每一个多人租赁房都需要具备租房执照。

 

为了创造健康的租赁市场，从中央到地方，政府算是费劲心思。以上政策没颁发多久，本周，英国住房、社区和地方政府部又更新了最新的租房指南，让租客和房东好好了解各自的权利和责任。

 

政府表示，凡是在2015年10月1日签署了Assured Shorthold tenancies或者AST续租的租客和房东，都需要按照最新版本的租房指南来进行租赁活动。那么，这些指南的内容都包括哪些呢？

 

 

什么是Assured shorthold tenancies ( ASTs )？

 

在英国租房，AST是最常见的租赁形势，只要您所租的房子是属于私人的，租约的开始日期在1989年1月15日以后，同时，房东不住在该物业内的，那么，这类租赁房大多都会提供AST租约。

 

当然，如果您的房子是属于以下情况，租约可能就不是AST:

• 年租金超过10万英镑
• 年租金低于250英镑（在伦敦低于1000英镑）
• 是营业性的租赁或特许经营场所的租赁
• 该物业是度假屋
• 您的房东是地方政府

 

另外，在英国还有其他的租约形式，不过，它们并不常见：

• Excluded tenancies or Licences：如果您与房东同住，并与他们共享公共空间，如厨房或者浴室，那么，您的签署的租约协议就是这类。
• Assured tenancies：从1989年1月15日至1997年2月27日期间开始的租约，这类租约主要是有地方政府或者住房协会来签署的。它一般允许您在居住一定时间后拥有购买权。您甚至可以提出和其他地方政府或者住房协会的类似住房进行交换。
• Regulated tenancies: 该租约是针对1989年1月15日之前开始的租赁活动。与assured tenancies 不同的是，regulated 租约一般是和私人房东签订的。该租约可为租客提供更多的保护，比如这类租客所支付的租金比市场价格低；租客的家人可以在租客去世之后来继承该租约。在驱逐的问题上，租客有更多的保证不被驱逐。如果房东想要结束这类租约的话（以便他们的房屋可以租出更高的市价），他们一般需要把租客“买出去” 。

 

 

出租前的清单

 

不管是房东还是租客，当您真正想要在英国租房，该如何做呢？

 

政府称，在您出租房子之前，必须要明确以下规则：

 

第一，自2019年6月1日起，房东或租赁中介不允许向租客收取任何看房费和中介费；只允许收取预定房源的费用（必须是可以退还的）；另外，这笔预定金额不能超过1周以上租金。

 

第二，自2019年6月1日起，租户需支付的押金有上限要求。如果年租金总额低于5万英镑，最高押金为5周的租金。如果年租金为5万英镑或以上，最高押金为6周租金。必须要记住的是，这笔押金在租约期间必须受到保护，如果没有一些特殊情况，比如：租客的租金拖欠，房产被破坏等，房东必须要在租约结束时退还这笔押金。

 

第三，拥有了AST租约合同，房东必须允许租客在房产中至少居住6个月。大多数房东提供6个月或12个月的固定租期，当然，租客也可以与房东协商更长的租期。

 

了解以上规则后，租客还需要提前做好规划，看自己能承受的租约有多少；政府给出的指南显示，一般租金的预算可以在收入的35%左右。但小编认为，拿伦敦的平均工资和租金一对比，这预算恐怕有点挑战。因此，总体来说，还得取决于您其他的支出，还有地理位置。

 

另外，您还要准备好以下文件：身份信息（包括移民身份信息）、信用记录，可能还有就业合同以及房东推荐信。

 

看房子时，要注意哪些问题？

 

当租客在寻找租赁房的时候，通常来说，可以通过两种方式：一种是直接找房东，第二种是通过中介公司平台来寻找房源。

 

现在，很多房东都会直接把房源发布在一些网站上，您可以直接跟它们取得联系。当然，您最好是寻找一些获得认证计划的房东。

 

全国业主协会（National Landlords Association）、住宅业主协会（Residential Landlords Association）和住宅业主协会（Guild of Residential Landlords）都有全国性的认证计划，这些计划为房东提供培训和支持，帮助他们履行法律和道德责任。

 

那么，如果是通过中介公司来找房子呢？

 

政府官网建议，租客最好也要找一些大型靠谱的中介。在英国，信誉良好的代理公司一般都会有ARLA Propertymark、GPP、Safeagent、RICS或UKALA的认证。

 

在网上选房子时，您需要检查该房源要求的押金，正如前文所说，押金是不能超过5周的租金的。

 

丽莎小知识

 

在英国，为了提供更多的租房机会给那些难以支付大笔押金和其他入住费用的租客，市面上也推出了押金置换计划，这是得到政府批准的。

 

当然，由于代理中介可以向这些提供商拿到非常高的介绍费，所以，法律规定：房东或代理不能主动要求租客使用押金替代产品。但是，只要您在不违反《租客费用法》的情况下选择使用，可以向房东和中介提出，他们是可以允许你这样做的。

 

据了解，市场上有几种不同的押金置换产品，其中，受到FCA监管和FSCS监管的有：Canopy， Nil Deposit ，Reposit ，Zero Deposit。

 

根据不同的产品，您可能需要预先支付不可退还的费用（通常相当于一个星期的租金），随后，提供商则承诺支付租户在租赁期间造成的任何损失，最高为相当于6周租金的赔偿额。说白了，这其实就是一种押金保险。您付一定的费用，对方给您一定额度的担保。

 

当然，它们只能给您在租约期间做一个担保；即便您购买了这些产品，在租约结束后，您依旧需要对房产损坏的物品负责，房东依旧有权向您索要拖欠的租金费。

 

如果您暂时没办法拿出一大笔押金，可以试着看看能不能申请这些押金置换服务，但是，申请前一定要对这些产品进行研究。

 

此外，您还需要和房东或者中介明确一些租房规则，比如：房子的抽烟和宠物的要求；是否需要自己处理和回收垃圾？谁来支付电费，煤气费以及市政税等？（一般来说，这些都由房客负责支付，但有时，房租里会包括这些账目，则由房东统一交纳。）

 

如果您没有提前考虑这些，一旦您租房，破坏了租约条款，那么，将面临赔偿。

 

在这里，丽莎律师行要提醒您，在签订租房合同前，一定要到现场看房，并且检查一些固定装置和设备，看看您是否满意。只要租客签了合同，搬进去了，您是不可能更换它们的，除非是有证据证明中介或者房东故意欺骗。

 

另外，房东必须要在出租房的每层楼里至少安装一个烟雾报警器；如果房屋里有烧木头的火炉或者明火等固体燃料用具，房东必须要提供一氧化碳探测器的。

 

因此，如果没有这些装备的话，您必须要求房东安装，这跟您的生命安全息息相关。

 

最重要的，您一定要查看谁是您的房东，确保您有房东的姓名和他/她在英国的地址；另外，

 

如果物业是一个单位，请询问房东是该单位的业主还是租约持有人，并询问永久持有人（例如该大厦的业主）是否同意将该单位出租。如果租约持有人和永久持有人之间有不能提供租赁的协议。您的租约就是违法的。永久业主就有权利要求您搬出去。

 

同时，您还要问清楚房东贷款情况。如果贷款类型是自住，而不是出租的话，就说明房东是在违法进行出租。一旦银行知道，银行可以说大房东已经违反了贷款条约，从而把贷款收回，进而影响到房屋的租赁的。

 

还有一点，如果您是多人租赁的房屋，请一定要让房东出示他们的出租执照。有了这份执照也可以证明您未来居住的环境是安全，舒适的。

 

同时需要注意的是，大多数涉及多人出租的租赁合同都规定，租约的责任是共同承担的。这个意思就是，如果房屋中一共是5个人来出租，中间搬走了2个，剩下的3个人就需要继续支付原先的房租，也就是3个人支付原先5个人需要支付的房租。

 

 

当您敲定了房子时，该要做什么？

 

当租客找到心仪的出租房后，要确保您有一份书面的租赁协议，并且仔细阅读，以了解租客的权利和责任。

 

接下来，租客要和房东商定一份入住报告清单。一般来说，中介或者房东会请一家公司来对房产进行审查，拍照，并制作一份入住报告清单，以此来证明房子在租客入住前时的状态。假如您破坏了家具或者设施，入住报告清单就是一份赔偿证据。因此，租客务必要一一检查好，看看是否有错误的信息。

 

请记住，搬进房子的时候记得查看电表读数。如果可能的话，拍一张照片，显示电表读数以及日期和时间，确保您不会为前房客的账单付费。

 

同时，房东要向租房提供 ：

 

• “如何租房：英国租房清单 “的印刷版；
• 燃气安全证书。
• 押金文件。
• 能源性能证书。房东必须在租房开始时免费提供一份EPC证书，其中包含你所租房屋的能源性能等级。
• 任何电气检查的记录：根据《2020年私人租赁行业电气安全标准（英格兰）条例》，房东必须至少每五年找一名有资质的人员对其物业电气进行检查。

 

• 出租时，房东和租客需要履行什么职责？

 

在出租的过程中，房东和租客必须要有各自的责任，如果没有履行义务，对方是有权提出投诉或者相关赔偿。

 

租客必须：

 

1. 按时交付租金和任何水电费账单。

如果租金逾期超过14天，租客需要支付违约金。根据《租户费用法》，延迟支付租金的违约金仅限于未付金额的利息，上限为英格兰银行基准利率的3%。

 

2. 看管好自己的房产。

在尝试维修或装饰之前，请先征得房东的同意。

 

3.请与邻居好好相处，反社会行为可能是房东驱逐您的理由。

 

4.在没有确认是否需要房东许可的情况下，不要收留房客或转租。

 

5.您必须要学会如何操作锅炉和其他电器，并知道截止阀、保险丝盒和任何仪表的位置。同时，您也要定期测试烟雾报警器和一氧化碳探测器，看看功能是否正常。

 

6.在租约期间，租客是需要维护好房东提供的任何电器和家具，如果有意外，请立刻向您的房东报告任何需要维修的情况。

 

房东则要做到：

 

1.维护物业的结构和外观，确保物业从开始到整个租赁期间没有危险。

 

2.在每层楼安装烟雾报警器，在使用固体燃料（如煤和木头）的房间安装一氧化碳报警器，并确保它们在你的租房开始时就能正常工作。

 

3.及时处理水、电、气供应方面的任何问题。

 

4.确保该物业能源至少达到EPC能源等级E级。

 

最后，丽莎要提醒各位房东和租客，合同一旦签订，一般是不可以随意终止的。这就是说，如果您的租约是定期的话，在租约期间除非是另外一方同意，您是必须旅行合约的。这对租客就是继续支付房租。对房东来说，您必须继续把房屋租给租客。

 

在固定租期结束之后，如果双方没有继续签订新的租约，这个租约就变成滚动式租约了。根据租金支付的方式，这可以是按照一周一周的租约，也可以是一个月一个月的租约，但是租约的其他条款和以前都是一样的。

 

在这种情况下，任何一方想结束租约都需要给对方一个通知期限，一般来说，通知期的时间会在一个月左右。

 

在准备结束租约时，租客一定要确保租金已经支付完毕了，不要以为可以从押金中扣除自己拖欠的房租；另外，一定要支付所有的水电费账单，这可能会影响到您的信用评级；此外，一定要打扫和清理房屋。

 

在退房后，一般会有检查房屋的环节，这个环节是要确保您没有对房产以及其原来的物品进行损坏，如果房产被破坏了，赔偿金是需要从您的押金里扣除的；因此，我们认为，租客最好要到现场检查，确保对方并没有冤枉您。

 

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今天，英国移民局最新针对EUSS（EU Settlement Scheme欧盟定居计划）发布一份有关新冠期间申请的相关指导文件。文件适用英国境内和境外申请人。

 

有关EUSS（也就是欧盟新身份），其实丽莎曾经有文章说明过，这是指英国政府对于英国正式脱离欧盟前，也就是脱欧过渡期结束前来到英国的欧盟籍当事人（以及他们的非欧盟家属），可以通过申请EUSS相应身份，保障未来继续居留英国的权利。

 

有关这类申请的详细介绍，可以复习丽莎发布过的文章，这里不再赘述：《EU Settlement Scheme》

 

不过，这里有两个时间节点丽莎需要特别提醒：

 

1. 2020年12月31日－脱欧过渡期（Transitional Period）结束

 

2. 2021年6月30日－EUSS申请截止

 

意思是说，如果想要符合EUSS的申请，首先欧盟申请人基本必须先在今年12月31日前进入英国，才能够适用EUSS的保障－也就是说，满足第1点可以视为获得“入场券”；

 

然后，获得EUSS的“入场券”并不代表当事人就会自动获得新身份，当事人自然还需要递交申请－而这个“申请”的期限就是2021年6月30日。符合EUSS的当事人应该要在该日期前递交申请。

 

 

→ 移民局对EUSS申请人的“新冠”特殊安排？

 

回到移民局今日更新的文件内容，指出：

 

1. 如果申请人需要使用其他身份证明文件，或者允许从英国境外申请的情况

 

移民局指出，由于新冠疫情的特殊情况，可能允许当事人使用其他证据来证明自己的身份和国籍。

 

这个意思是说，申请人可能受到疫情的影响，而没有办法提供自己的有效护照或欧盟身份证；甚至是说因此而无法及时来到英国，而需要在境外递交申请。

 

比如说，因为相关封锁政策，导致使领馆或护照署关闭，或者因交通限制致使当事人即便在相应机构没有关闭的情况下，也难以前往申办/更新所需文件－那么，移民局可以接受当事人提供其他的身份证明文件，来代替护照或身份证。

 

对于允许在英国境外申请的情况，也可以是类似的；例如因封锁或航班取消等超出申请人自身可控范围的因素，导致申请人无法及时进入英国；那么移民局也可能接受让当事人在境外递交申请。

 

不过当然，申请人如果有“特殊情况”，是需要提供充足证据向移民局说明的，例如说是当地使领馆/高级专员公署因新冠关闭的公告；

 

同时，申请人还需要（根据自身情况）提供其他可用来证明自己身份和国籍的有效文件，或者可被允许“境外申请”的相关证据（这些可包含以下）：

 

由英国移民局（先前）核发的文件

 

过期的护照或欧盟身份证

 

由当事人国家核发可证明当事人身份的官方文件，或者由英国官方核发的确认当事人身份和国籍的有效文件

 

另外，如果当事人符合上述“使用其他身份证明文件”或“境外申请”情况的话，必须使用“纸本申请”。

 

需要指出的是，移民局会视不同（当事人）案件的情况个别审核，所有案件是不能从一而论的。

 

 

→ 去哪索要“纸本申请表”？

 

当事人可以直接联系内政部的EU Settlement Resolution Centre（欧盟定居调解中心），联系时需要说明来由，解释为何需要联系他们以及为何需要索要一份“纸本申请表”。

 

2. 针对申请人需要提供额外信息或证据的情况

 

移民局指出，在他们审核的过程中，是可能要求申请人再提供更多信息或证据的。

 

不过由于新冠疫情的特殊性，被联系的申请人，是可以被允许通过电邮的方式，提供数字化的证据给移民局的。

 

也就是Digital Format（电子档）是可被接受，视为有效证据的。

 

不过当然，这并不是说申请人就完全只能提供Digital Format的文件或证据；如果申请人只能够通过邮寄方式的话，移民局也会和当事人合作，确保当事人能够有“充足”时间去“邮寄”补充材料－这包括考虑进去邮寄服务可能受疫情影响而延迟或中断，亦或是申请人本身可能受到的影响而造成的延迟，例如需要“隔离”等情况。

 

3. 针对申请人“连续合格居留时间”（Continuous qualifying period）受影响情况

 

也就是说，如果当事人的连续合法居住在英国的时间段（也就是过去以来已经累计居住在英国多长的时间，这主要指的是已经连续居英5年而可以申请等同于“英国永居”身份的情况），受到新冠疫情的影响，而造成在英国境外时间比较长（也就是“离境时间”较长），移民局也针对不同情况给出相应说明：

 

1) 在任何12个月期间，离境英国不超过6个月

 

其实，这种情况下，不论是当事人“一次性”或“分次”离境英国，总计不超过6个月（在“任一”12个月时间段内），一般来说不论当事人离境的原因是否是由于新冠造成，对于当事人的“连续合格居留时间”（Continuous qualifying period），基本都不会造成影响。

 

这是因为，原本“6个月”时长就算是“许可范围”内。也因此，移民局特别在文件中指出，这类“不超过”6个月时长的当事人，是不需要为此递交额外证据的。

 

2) 一次性离境超过6个月，但不超过12个月

 

如果当事人在“5年期间”，曾有一段“一次性”离境英国超过6个月，但不超过12个月的情况－如果当事人造成离境这么长时间，是因为新冠疫情生病因素，而造成当事人因为病情或需要强制隔离而无法及时回到英国；移民局指出这将不会造成“连续合格居留时间”的中断。

 

如果当事人原来是在英国读书的学生身份，也因为新冠因素而（暂时）在英国境外（线上）学习，如果该“缺席”（Absence）是一次性离境不超过12个月的话，也不会影响到过去5年的“连续合格居留时间”。

 

这是因为，EUSS允许当事人因为重大理由，“单次”缺席不超过12个月的时长。

 

不过这也不是说，任何“单次”离境超过6个月但不超过12个月的情况（即便是和新冠疫情无关的），也都不会对于当事人的“连续合格居留时间”造成影响－如果当事人提供不出其他重大理由并给予证据说明，还是可能对申请造成影响的。

 

 

→ 如果是“自主隔离”呢？

 

文件指出，“自主隔离”（Self-isolating）只有在“特定”检疫条件或规定的情况下，才能被视为“重大理由”－这可以被包括例如以下原因：

 

－当事人确诊新冠；

 

－和确诊的人同住一个屋檐下；

 

－当事人属“高危”或和“高危”有过密切接触

 

值得指出的是，如果当事人符合上述“须隔离”或“生病”情况，而造成不能及时回到英国－当事人在申请的时候，是应该附上一封说明信，解释包含具体日期在内的详细情况的。

 

同时，不论当事人的理由为何，基本在该“5年”时间段中，只允许有过一段“一次性”离境超过6个月，但不超过12个月的“重大理由”纪录；如果超过了“可容忍”的次数（例如超过一次）或时间长（例如超过12个月），那么基本都将造成当事人过去5年的“连续合格居留”遭到中断。

 

也就是说，这么一来，当事人就需要“重新”开始累积“5年”时间了；等到之后“新的”5年时间满足，才能再去申请“Settled Status”（欧盟定居身份）了。

 

注意：这个“重新开始累积”是从当事人把握在脱欧过渡期“结束前”，回到英国开始算起。

 

3) “缺席”超过12个月

 

如果欧盟当事人在原本就不持有（相当于英国永居身份的）旧欧盟永居身份或新欧盟定居身份（指Permanent residence status或Settled status）的话；那么任何单次“缺席”超过12个月，都基本会造成当事人的“5年连续合格居留”遭到中断。

 

这样的话，当事人还是需要把握在今年12月31日前回到英国境内，才能重新累计自己的“5年”时间－并且同时，这也是保障自己能够适用EUSS申请的唯一途径。

 

否则的话，当事人恐怕之后连“合法身份”都难以获得保障。

 

 

总归来说，今天的文章对于适用EUSS申请的当事人也算是个“最后提醒”。

 

距离英国正式脱离欧盟，已经剩下最后约两周的时间了！

 

对于想要拿到EUSS身份保障“入场券”的当事人，真的需要特别注意了！

 

如果您现在对于这方面仍然有不确定或疑惑的地方，不论您是持有欧盟籍的当事人，亦或是非欧盟家属－都应该尽快询问专业移民建议，了解或确认自己的下一步。

 

毕竟，时间是真的“非常紧迫”了。

 

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今年1月31日，英国正式宣布“脱欧”，并且进入为期11个月的脱欧过渡期。同时，从今年3月起，英国与欧盟的脱欧贸易谈判也一直进行着。

 

眼看就要到了过渡期结束的日子了，英国面临着两种选择，一是与欧盟谈判成功达成自由贸易协议脱欧；二是谈判失败，采取无协议脱欧。

 

昨天（12月13日）本是脱欧贸易谈判的最后一次会议，不过，据BBC报道，由于有一些问题仍然非常棘手，双方无法得出最终结论。因此，英国和欧盟双方达成共识——决定再次延期英国脱欧贸易谈判期限。

 

英国首相约翰孙向英媒表示，在12月31日前，只要有一线希望都不会放弃谈判，但是他们也为“硬脱欧“做好了准备。因此，一些经济学家分析，英国无协议脱欧的可能性会比较大。

 

不过，不管是协议脱欧还是无协议脱欧，未来英国经济都会呈现出不太一样的走向。那么，对于房产市场而言，房价会有什么样的变化？英国房产是否还值得投资？

 

 

协议脱欧Vs 无协议脱欧： 房价

 

自英国宣布脱欧以来，房价确实呈现出了不稳定的增长趋势。

 

从《Which？》统计的房价走势数据来看，2016年6月公投后，除了苏格兰的房价保持稳定的趋势外，英国各地的房价增长速度都大幅下滑。到了2018年到2019年初，随着脱欧临近，房产价格开始迅速下降。

 

今年年初，疫情来袭，房市基本在年初的时候停滞了，4月份的成交量也出现了崩盘。不过，值得注意的是，房价却没有受到非常严重的影响。

 

不仅如此，在印花税假期的推动，房产市场出现了非常火热的景象，带动了房价攀升，增值速度创历史新高。

独立的预算责任公司判断，在达成自由贸易协议的情况下，事情会变得更加有序，可能会帮助英国减弱疫情带来的短期经济破坏。

 

但是，协议脱欧对房价的影响并不会太大。

 

专家认为，房价是否会持续上涨还是大幅下跌取决于印花税假期政策，相对现阶段而言，脱欧则是一个次要因素。

 

从历史的数据来看，脱欧确实会让房价增长不太稳定，不过它是通过长时间呈现出来的；可是，印花税假期的推出，却快速推动房价上涨。

 

也就是说，如果英国可以达成协议，顺利脱欧，可以帮助房产市场在现阶段减轻一些压力；然而在这个时候，如果政府采取了无协议脱欧，房产市场则将迎来双重考验。

《英国独立日报》报道，在英国皇家特许测量师学会(RICS)的最新调查中，无协议脱欧可能会导致失业率急剧上升，再加上疫情的影响，那么，这样的局势并不会利好于房价。

 

来自独立抵押贷款经纪公司John Charcol的产品技术经理Nicholas Morrey向Express.co.uk预测如果协议没有达成，房价可能会下跌。

 

“欧洲是我们最大的贸易伙伴，如果没有达成协议，我相信会有影响，特别是在印花税假期结束后，更是雪上加霜，英国房价将要受到双重压力，变得非常不稳定。“

 

 

协议脱欧Vs无协议脱欧：贷款

 

据Money Saving Expert的专家分析，2016年公投之后，英国央行将基本利率降至0.25%，以抵御经济衰退。此后，基准利率有所上升，但最高只到0.75%。现在由于疫情的影响，它的利率又再次达到了历史最低，只有0.1%。

 

《英国独立报》称，从英格兰银行利率制定委员会的角度来看，协议脱欧将是一个比较良性的经济情况，因此，利率可能会恢复到比较稳定的状态。

 

不过，目前的整体经济仍然处于低落的状态中，即便达成了脱欧协议，金融市场都不会在短期内有很大的变化。另外，英国央行可能在未来几个月内还会将利率降至零以下，以帮助支持经济恢复。

 

但是，如果英国强硬脱欧，将出现无序的状态，那么，央行提高利率的时间不得不提前来抑制通货膨胀。同时，提高利率也将推高抵押贷款的成本和失业率，这将增加了市民的借贷风险。

 

 

建筑业和租赁行业面临的新挑战

 

昨天，英国一家房地产公司网站ProertyInvestor发布了一份调查报告，该调查集合了来自欧洲、中国和美国的500名投资者、开发商和资产管理人的意见。

 

数据显示，即便英国脱欧，英国房产投资依旧受到了世界投资者的欢迎，在排行榜中名列第一，近四分之三的受访者计划明年到英国投资房产。对于这些投资者来说，英国传统的住宅资产是他们的首选，73%的投资者希望能够投资Build to rent 物业，50%的投资者需要能够进军学生公寓，44%的投资者想要投资一些老年公寓。

 

不过，他们所需要投资的项目是否有足够的房产供应量呢？

 

该网站的专家认为，不管是协议脱欧还是无协议脱欧，英国建筑行业都会面临一系列挑战，将会大大影响房产建设工程，英国的大部分房产方案可能无法按时、按预算交付。。

 

众所周知，英国建筑行业严重依赖其他欧盟国家的移民工人。如果是协议脱欧，双方需要对欧盟工人的相关问题可能需要进一步协议，是否能得到如愿的结果尚未知晓。

 

如果是最后达不成协议，那么英国-欧盟关系还是会翻开新的一页，商家的跨境业务会遭遇更多行政上的规定，双边人员自由流动，比如度假、留学、公务、探亲之类，将不复存在。也就意味着这些建筑劳动力自由流动时间的结束，那么，英国的建筑业很有可能会出现技能短缺问题。更重要的是，一些大型基础设施建设项目的投资大部分来自欧洲投资基金和欧洲投资银行，毫无疑问，这些投资资金也将会在英国脱欧后终止。

 

建筑公司获得供应的速度和效率降低，减缓全国各地新开发项目的速度，租赁市场也会产生负面影响。

 

Build to Rent品牌UNCLE的创始人兼首席执行官Ryan Prince说：

 

“英镑的价值波动，特别是对欧元的波动，也将影响建筑成本。最重要的是，如果欧洲的一些公司选择将总部从伦敦迁往欧洲其他主要城市，伦敦的高技能专业人才数量也会随之在短期内减少。租赁市场完全是基于供求关系，至少在短期内，租赁需求很可能会降低 ”

 

 

我是否还该计划英国房产投资？

 

丽莎认为，房地产行业是拉动国民经济增长的重要因素，既然英国政府提出了脱欧策略，不管结果是协议脱欧，还是鲍里斯所说的“强硬“脱欧，他们都不会对房产市场放任不管。

 

我们相信，政府已经制定好相应的对策来避免房产市场潜在风险。

 

据英媒称，英国的一些公共机构也在为行业提供对策。比如：近日，建筑业培训委员会发布了2021-2025年战略计划，该计划主要关注如何投资于建筑业的培训支持，以增加英国当地专业劳动力。

 

另外，英国政府也在不断加大资金投入到新的建设项目中，并且给英国本土的供应商提供了很多的机会。同时，今年，英政府也不断地更新和修改移民政策，这些惠民措施都是为了吸引更多高技术人才来英。

 

我们认为，在脱欧谈判的决策达成后，英国政府也会及时公布新的政策和方案，我们只能拭目以待。

 

当然，如果你现在已经有了购房的计划，也不要被这一消息给耽误了，应该按计划准备，抓住印花税假期利好的时期。

 

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本周，英国最大抵押贷款机构Halifax表示，自7月以来，靠着印花税假期的推动，英国住宅的平均价格上涨了超过1.5万英镑。

 

另一头，房产需求量也不断攀升。

 

英国房地产网站Rightmove表示，今年11月份，英国有65万笔房产销售正在进行，比去年11月多了67%。Zoopla 也估计，销售单太多，1月份达成协议的销售中只有一半能在印花税假期截止日期前完成

 

伦敦北部一家房地产公司Jeremy Leaf & Co的负责人警告说;

“在申请抵押贷款，房产估值和转让方面如果有大量积压，完全会影响买卖进程，有部分买家可能都没办法真正享受印花税的假期福利。”

 

近日，英国各大房地产协会已经向政府发出请愿书，希望能够将印花税假期延长六个月。不管这样的呼吁是否得到回应，买家和卖家们该如何提高交易速度？如果实在错过了福利政策，又该如何避免损失呢？

 

 

印花税假期有可能会延长吗？

 

据多家英媒报道，因印花税假期推动的买房热，大量的购房交易带给了各地房地产公司很大的压力。

 

由于订单爆满，一些房地产公司不得不开始拒绝接收新的一批冲着印花税假期来的客户。比如，英国一家大型房产交易公司Martin Tolhurst介绍，他们不得不告诉一些新客户：你们已经错机会了。

 

该公司合伙人Richard Carter说： “另外，我们也给一些已经开启购房程序的部分客户警告，让他们做好最坏的打算，很有可能他们的房产交易不能顺利在3月31日前完成了。”

 

不仅是房产中介公司积压了很多工作，随着房产销售量的增加，贷款人、测量师和律师的压力也越来越大。有媒体评价：这些部门正在处理创纪录的交易量。

 

因此，向政府请求延长印花税假期的呼声越来越大。

 

近几个月，房地产专业人员协会一直在说服政府延长临时假期，并且，通过其他几个行业机构的支持，该协会已经向政府发出了请求书。

 

在这份公函里，他们列出了延长印花税假期的好处，包括对行业、更广泛的经济和人们在买房过程中的好处。

 

英媒报道，该房地产专业人员协会发布了一篇博客文章，指出：”我们希望政府延长印花税假期。我们希望政府将印花税和土地交易假期再延长6个月，或者至少引入一个逐步退出的时期，以缓解相关各方的压力，并防止出现断崖式下跌。”

 

该公会还要求其会员和其他地产界人士分别给当地国会议员写信。他们认为这将进一步加大对政府的压力，延长印花税假期。

 

据悉，其许多成员已经收到了国会议员的答复，不过这些答复都比较官方，仅仅表示他们很支持延长印花税假期，但是，并未得到确认或具体细节。

 

 

如何加快房产买卖速度？

 

丽莎也在网上看到，英国很多市民已经在网上开启了请愿书，并发布到各类社交平台，召集了各地市民签名，向政府申请印花税假期的延长计划。

 

那么，英财相是否会采取延长的措施？我们只能慢慢等待。但是，在没有宣布延期的情况下，不论是买房还是卖方，都需要迅速行动。

 

据一些专业人士称，如果直接从开发商那里购买新建房屋，往往买卖速度会比其他的房产更快。当然，我们也知道，目前，由于疫情的限制，很多买家迫切想买到一些现有的大房子，好赶紧搬进去。

 

在这样的情况下，英国房地产公司Knight Frank的房产专家也提供了一些小贴士，可以帮助买家和卖家都加快物业转让过程：

 

首先，卖家现在就要填写一份房产信息表和相关内容表。由于这些文件构成合同文件的一部分，被发送到买方的律师。所以，您越早完成这些表格，买方律师就会越早获得完整的信息包，并能越快地提出和解决他们的任何疑问。

 

其次，对于买家来说，您应该在您出价前先确保抵押贷款已得到保障。通常，这会是购买链中最漫长的一个过程，应该在出价前达成一致。

 

另外，不管是卖家和买家，专业人士都建议，需要尽快商定一个交换合同和完成购房的日期，各方都要签字，这样大家都明确截止日期是什么时候，避免耽误，而不是把所有的事情都留到最后。

 

一般来说，一旦销售得到同意，买房的律师需要向当地政府去搜索和调查该房产是否有潜在问题，这可能会需要好几个星期的时间。在这个环节，您需要尽量和律师多沟通，看看进程如何了，最好也跟律师商量时间，避免延误。

 

当然，一些卖家为了节省时间，已经提前对所出售的房产进行了详细的搜索。如果这些资料是有用的，并且符合买家和贷款人的要求，那么，您可以立刻和律师沟通，看看是否能够省掉这一环节。

 

 

即便抓紧时间，还可能会碰到的什么情况？

 

当然，即便您尽最大的努力，加快了房产交易的速度。可是，现实往往是很残酷的。在交易的过程中，有很多不可抗拒的因素会阻止买卖继续，任何一个步骤都有可能耽误原来的时间安排。

 

比如说，在购房时，律师需要对客户做尽职调查，由于这个环节很重要，您的律师必须要有条不紊的一一对您所有收入来源和资金进行检查。如果客户在这个环节一不小心遇到了一些问题，往往会拖慢整个进程。

 

另外，需要注意的是，政府目前的HELP TO BUY项目也是在3月31日到期。同时，3月31日后很快就是复活节。在往年的这些时候，往往都是房产交易的最忙碌时间。这些都会进一步加剧房屋交易在3月31日完成的压力。

 

因此，如果时间延误了，到了最后成交的时候，您才发现，糟了，这优惠已过期。

 

 

丽莎律师行建议您：如果您已经进入房产交易过程了，并且很明确，必须要从该政策中享受减免福利。那么，您可以和律师沟通，看看是否可以在合同里加入一些新的条款。比如，明确交换合同的条件是印花税假期的优惠，如果没有该优惠，交易将不会进行。

 

当然，如果您已经知道在无法获得优惠的情况下，还想继续交易，那么，请算好需要交多少印花税，看看自己的资金是否充足？

 

今天的文章就到这里，如果大家喜欢这篇文章，请给我们点赞以及转发给有需要的人。大家在购房房产的时候遇到此类问题，可向我们咨询，我们会为您提供最专业的法律意见。

 

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近些年，房价是越来越高，就拿英国最新的数据来说，平均房价已经超出了26万英镑。在城市里打拼的年轻人，如果没有经济实力雄厚的家庭支持，恐怕是很难筹上一笔首付费。

 

于是，越来越多人会选择一种形式，和朋友一起购买房产；或者直接以朋友个人的名义去买房，等到自己有钱了，再向朋友慢慢赎回房产。

 

可是，亲兄弟都得明算账，何况是毫无血缘关系的朋友呢？

 

如果您以为与哥们的友情够深，可以不需要做任何承诺，或者做了承诺也可随时反悔，大不了喝两杯赔礼道歉就完事了。

 

那你就大错特错了。

 

今天丽莎要给大家讲的是最近发生的一起法律纠纷案，它的名字叫《Thomas v Smalling》，看完这个案子，您就明白：签了协议，定好了规则，您要是耍横，再亲的好友也有权把您告到倾家荡产。

 

 

以个人名义帮好友贷款买房？

 

当事人托马斯和山姆原本是同事关系，由于俩人比较投缘，聊着聊着变成了好兄弟。据托马斯介绍，山姆有一次和他提过想买房，可信用等级不足，无法向银行申请贷款。

 

“当时，他希望我可以帮他，山姆提到，是否可以以我的名义向银行贷款买房。”

 

当然，关于这一环节俩人各有各的说法。到底是山姆有求于托马斯，还是托马斯想通过这样的形式赚点利润，我们无从知晓。不过，毋庸置疑的是，这笔交易俩人是谈拢了，因为有证据显示，托马斯在2012年3月5日的时候交换了房产合同，之后，山姆将房产作为住所一直在里面居住。

 

合同显示，该套房产是以托马斯个人的名义购买的，并且他以Buy-to-Let的借贷模式向伦敦的一家金融公司申请的房屋贷款，当然，贷款所需要签署的协议都由他来操办。

 

托马斯称：“山姆只有5万英镑现金付首付。于是，我就拿着这5万英镑，以及我的储蓄5万8一起，还从其他的经济存款里抽出了2000英镑，总共11万英镑来支付首付。”

 

据了解，在买房前，双方已经做好了协议：如果山姆的信贷的信用度提升了，银行允许其贷款了，那么，托马斯就会把房产以当时的市场价转售给山姆。

 

山姆当初给的5万英镑怎么处理呢？托马斯称，俩人当时已经谈好，5万磅相当于给山姆的折扣。打个比方，如果房产售价为28万英镑，那么，他就会以23万出售给山姆。

 

当然，在山姆信贷信用没提升的时期，托马斯也不能吃亏，俩人决定，房子买好后，托马斯会把房产出租给山姆，租约先定个12个月；12个月后，再看看是否需要续签。

 

也就是说，在把房产出售给山姆之前，双方变成了房东和租户的关系。

 

既然是这样的关系，那么，就得交房租。按照协议上的规定，俩人的租约从2012年3月15日开始，每月1700英镑的租金。

 

房子拿到后，山姆住了进去，于是，问题来了。

 

托马斯称：“在之后的一年里，山姆每个月只给我支付1200英镑的租金，有时更加过分，连续几个月都不给租金。”

 

一气之下，托马斯把山姆告上了法庭，要求他偿还租金，并且向法院申请对该房屋的占有权。

 

 

庭审上，被告山姆反驳证词

 

在法庭上，山姆先生反驳了托马斯的所有说法。他声称，从始至终，他一直是该财产全部或大部分实际利益的真正所有人。

 

他向法官一口咬定：这一份12个月租约协议是假的。另外，他每个月给托马斯的1200英镑，是每个月的按揭数额，并不是租金。

 

“在购房房产之前商定好了，首付11英镑，其中5万英镑是我的，其他的算是借他的。他以个名义帮我向银行借个贷款，等到我自己的信誉可以申请贷款的时候，他把房产转移给我，我也会把欠他的那些首付钱一次性还清了。”

 

按他说的话，可以这么理解：丽莎想买房，存款不够，就请求好友小莎借了一大部分首付款。后来，丽莎又发现，自己信用不过关，无法申请贷款。那好，丽莎又来求助小莎，让小莎以她的名义申请借贷。不过呢，这房子归丽莎住，也不用付租金，丽莎每个月就只给个按揭的钱。等到丽莎可以向贷款了，把房子赎回来的时候，再把借来的首付款还回去。

 

好朋友互相帮忙嘛，这样的逻辑确实是没错。

 

不过，咱们换位思考，作为小莎的角色，我为什么要帮你呢？相当于借给你钱，房产让你白住，我没有房产的占有权，一分利润也拿不到，还得承担贷款的风险，我图个啥？

 

当然，也有一些特仗义的朋友会觉得，这有什么奇怪？咱兄弟俩特亲嘛！不过，光从这个案子提供的证据看，显然，托马斯并不属于这类“慷慨“的好友。

 

法庭上，托马斯向法官提交了两份书面证据，这两份资料确实证实了托马斯并非无条件帮助山姆的，而且，山姆也完全知情。

 

第一文件是山姆在2012年1月31日签署的“赠与存款声明表“，这是托马斯获得抵押贷款的必要条件。

 

 

法律硬知识

 

在申请贷款抵押买房时，律师有一项反洗黑钱的调查，必须要查贷款者的资金来源，如果您的银行里又不明来源的走账，或者本身不属于您的现金，那么，贷款者需要说清楚这笔钱从哪里来的。

 

如果您从父母或朋友那里获得礼物，您的抵押贷款机构需要在房产转让过程中提供赠与存款信。这样做的原因是为了让抵押贷款机构能够证明这笔钱是赠与的，而不是事实上的可偿还贷款（如果这样的话，当事人的贷款就可能会超过自己的偿还能力。该文件也被称为赠与契约。

 

由于山姆需要给托马斯5万英镑付首付，那么，按法律规定，托马斯向银行申请贷款时，就要委托山姆写一份赠与说明。由于礼物是不需要偿还的，这不会影响到当事人的还贷能力。

 

由于购买该物业的部分定金来自山姆，按揭公司要求山姆填写表格的，并作出了以下声明：

 

“我希望向借款人作出上述赠与，以帮助其购买上述房产。我声明这是一项不可退还和无条件的赠与，不会对该财产进行抵押登记，也没有任何明示或默示的信托安排可能使我对该财产享有任何权利，而且我不打算获得该财产的任何受益权益或居住在该财产中“。

 

这份文件非常清晰地说明了：不管山姆出资了多少，这笔钱都属于赠与款，山姆无法通过这笔款项占有该房产的任何份额。

 

托马斯提交的第二文件是该房屋短期租赁的协议，协议上清晰写明，在购房后的12个月内，俩人属于房东和租客的关系，他必须要付1700英镑的租金。

 

最后，法官作出命令，要求山姆在2019年12月30日前把该物业归还给原业主托马斯。同时，法院对被告山姆作出罚款的判决，要求山姆支付拖欠的租金：67，528.99英镑。

 

丽莎观点：不能忽视任何一份法律文件

 

由于法院提供的线索有限，丽莎不能判断当时山姆和托马斯先生到底是如何达成协议的。在这个案件中，有可能是托马斯撒谎，也有可能是山姆说谎，又或者俩人一开始就误会了彼此的意图，导致最后不欢而散。

 

 

丽莎律师事务所丁传礼律师认为：

 

“这个案子关键就在于那一份赠与声明，山姆输就输在了，他忽视了法律文件的重要性。法官判断一场官司，不能单凭个人的说法，证据是非常重要的。不管兄弟之间是否存在误会，山姆既然当初签了赠与说明，并且也做了房屋的租赁协议，那么，他就必须对自己的言行负责，必须履行协议的所有条款。”

 

丁律师介绍，在现实生活中，像山姆一样直接委托朋友以个人名义买房的案例常常可见。

 

“我们一再提醒客户，即便你有求于人，都需要冷静思考。不能对方说什么，要你签什么，你就赶紧先答应，想着，反正有钱买房就可以了，其他后果以后再考虑。这样是万万不可的，你签的任何一份文件都是具有法律效应的，不能儿戏。”

 

另外，丁律师建议，如果消费者必须要向朋友求助买房的时候，并且也为首付作出了贡献，那么，可以选择共同购买的形式。这时，建议签下一份“信托协议”，该协议为了避免任何潜在的分歧情况。比如说，该契约可以概述每个买家对房产首付的贡献，谁负责管理。有了这种书面形式，每个人都知道自己的立场，即便之后其中一个人想退出，利益分配也是得到保障的。

 

“如果首付部分你也出钱了，我们一般是建议不要采用“赠与”的形式。如果出资多的一方强烈要求，那么，你们可以在购房前做好利益分配的协议。这个时候，我们建议您要找律师，如果双方对协议的某一项不满意，可以进行修改。另外，律师的角色很关键，他可以作为双方的见证人，如果日后出现了纠纷，也可以作为证人。“

 

最后值得注意的是，如果是多出资的那一方，一定要对好友的经济状况有非常详细的了解，要不然，假如对方资金跟不上，您就得承担相当大的经济压力。

 

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英国公共账目委员会（The Public Accounts Committee，简称PAC）最新发布了一份有关英国住房部“Starter Homes”（首购折扣房）计划－“烂尾”的相关报告。

 

根据这份报告，英国住房部在2015年推出“Starter Homes”计划时承诺，将会建造20万套房，提供给“首购族”（First time buyer），以市价8折（20%折扣）的价格，帮助年轻族群登上买房阶梯。

 

然而，自那时计划宣布以来，政府根本没有促使该“计划”完成所需的立法程序；更糟的是，当初承诺的那20万套房－直至今日，竟是一套也没盖！

 

 

报告指出，事实上，在2017年前，“Starter Homes”就已经被英国政府抛弃了。

 

然而，政府一直拖到今年（2020年）才正式宣布终止这项“计划”。

 

自2015年起，已经有85,000人注册了该计划，却直到2020年，才确认了他们多年来的等待，全是徒劳……

 

PAC形容，英国政府的这种做法，简直令人发指。

 

→ 丽莎科普：Starter Homes计划究竟是什么？

 

简单解释，原来根据政府的计划，该20万套房会被建造在“棕地”（Brownfield，也就是待重新开发的城市用地）。

 

这些建造好的房子，将会以20%折扣的价格，开放给年龄介于23至40岁之间的“首购族”（First time buyer）进行购买。

 

英国住房部曾指出，这代表“首购族”将能以总价不超过25万镑，买到伦敦以外；或者总价不超过45万镑，买到位于首都伦敦的房子。

 

同时，该计划也要求，申请人/买家的年收入（以一个家庭为单位，例如夫妻，就要把双方的收入相加来看）：伦敦以外必须少于80,000镑；位于伦敦则须少于90,000镑。

 

并且买房的时候，必须是以贷款，不能是现金买房。

 

 

→ 所以，政府的“折扣房”计划就这样销声匿迹了？

 

其实也不完全。

 

虽然Starter Homes计划就这样莫名没了，但英国住房部其实在宣布终止该计划的同时，有提出另外一个“取代”计划－First Homes（我们将其翻译为“新”首购房计划）。

 

顾名思义，换汤不换药，“First Homes”计划其实和原来的“Starter Homes”非常相似，都是针对“首次买房”的族群。

 

如果要说比较大的不同，并且是比较“好”的不同点，应该是在于“First Homes”把折扣又更提高了一些－为市价的至少30%折扣（相当于7折价）。

 

并且，First Homes计划还允许各地方政府，视情况调高折扣比例；也就是说最少需要给出30%的折扣，但如果想要给更高折扣也可以（最高基本是在于50%折扣左右）。

 

对于可以符合“申请”购买的当事人，同样是要求当事人家庭的年收入－伦敦以外不可超过80,000镑；位于伦敦（以内）则不可超过90,000镑。

 

同时，如果当事人属于“Key workers”，例如NHS医疗人员、警察、消防员和老师等，还可以列入“优先”购买名单中。

 

在“房价”方面，根据政府的计划，限制“折扣后”的价格：伦敦以外不可超过250,000镑，伦敦以内则不可超过420,000镑。

 

值得一提的是，由于这项计划的主要目的，就是要让原本买不起房子的人，可以能够搭上买房阶梯，尽快有个自己的“家”－所以说，该计划也对于一开始通过“折扣价”买到房子的人，未来如果要把房子卖了，也必须以“折扣价”卖出。

 

也就是说，如果当初以市价的70%买到房子的人，等到房子要转手的时候，也需要以届时“市价的70%”将房子卖出。这种“折扣”是永久且可一直转嫁下去的。

 

并且，当事人基本只能在“自己的地区”买房，也就是买自己目前工作或居住的地区内的房子。

 

以上这些做法，主要就是为了避免“炒房”行为，一定程度限制或者说降低“投资者”购买的可能和意愿。

 

 

→ 然而，理想很丰满，现实很骨感？

 

回到文章开头提到的PAC报告，不讳言地指出，虽说政府已经将First Homes用以取代先前的Starter Homes计划；但至今，住房部仍说不出具体可以让“买家”开始购买的时间，也道不明他们如何才能达成自己设下的每年30万套新房的野心……

 

PAC的意思是说，如何才能让First Homes计划不像之前的Starter Homes计划那样“烂尾”，至今仍然无法看到政府比较具体的解决方案。

 

为此，PAC提出了以下建议：

 

1. 针对之前计划的“烂尾”，PAC点出了有关政策“不够透明”的问题。

 

报告指出，住房部应该要在政策每一次发生变化（甚至被放弃）的时候，都“即时”公诸于英国议会和公众，而不是静悄悄地偷偷动作，造成原本等待政府政策执行的民众，就这样一直被耗着，来不及做出应对。

 

如果当初原本寄望于Starter Homes计划的人，早知道政府打算抛弃该计划的话，他们也能提早去做安排，例如去买其他房子，而不是默默地等待下去。

 

2. 过度仰赖开发商造成的“烂尾”？

 

PAC也说，先前Starter Homes的失败，也和政府过度仰赖开发商的“支持”有关；整个过程过于繁复，并且缺乏透明度－一旦后来发现资金不够，房子就很难再被继续盖下去。

 

为此PAC提出，与其把所有期望都放在开发商身上，住房部也应该和（各）当地政府联动起来，看看还有没有哪些资源－例如说当地的政府房，并确立好“二级转售市场”将如何运作。

 

3. 对于住房部仍“说不清道不明”的情况，要求住房部在未来3个月内，将具体情况致信给PAC。

 

同时，未来还必须继续“定期”汇报进度（PAC给出的期限是每6个月）。

 

PAC还要求，住房部必须在一个月内，致信解释他们对于“可负担”房产（Affordable housing）的定义－也就是说，他们具体该如何让这些房产真正能够做到低价格售出，又该以怎样的形式和具体操作？

 

 

→ 可PAC的建议有用吗？“它”是个怎么样的存在？

 

由于PAC属于“立法委员会”（Legislative committee），也就是由受委任的下议院议员所组成的团体。

 

这样的“立法委员会”主要职责在于，协助（或者说确保）立法机关能够有效行使职能。

 

从这样的角度来说，既然是由（可以说是）负责立法或者参与立法的人所组成的“监督”团体，对于政府的政策是具有一定的作用甚至影响的。

 

今天的文章就到这边，如果您对于上面内容或者英国房产方面有任何问题，不论是买房卖房/房东租客，都欢迎进一步联系咨询丽莎律师行。

 

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不少莎粉知道，英国新工签制度（这边我们主要讨论的是“Skilled Worker”）已经自这个月初（12月1日）启用。

 

关于新工签申请的讨论，其实从这个月以前就有很多－丽莎也针对这方面写过不少相关文章，有兴趣的莎粉可以通过关键字搜索在《丽莎知道》的“往期内容”区块复习一下。

 

今天，丽莎要进一步聊的，是比较少被讨论到，但非常重要的－“转永居”申请。

 

 

如果对于原来Tier 2工签的“转永居”有些了解的莎粉，应该不难理解“Skilled Worker”之下的转永居申请。

 

大体来说，新“Skilled Worker”制度下的转永居申请，和原来的Tier 2路径下，大致下还是很相似的。

 

比如说，申请人需要居留英国满5年，不超过离境天数限制，满足一定的年薪要求，通过Life in the UK考试，并且申请的时候雇主仍需要说明在可预期的未来里，需要申请人为雇主继续工作。

 

不过，如果仔细比较，就会发现细节要求上的不同。

 

→ 那么是有哪些“不同”？

 

首先第一点，眼尖的莎粉或许已经发现，在上面我们描述到新工签制度（Skilled Worker）下的转永居申请时，没有特别提到对于“英文”能力的要求。

 

这是因为，移民局已经将“英语”要求给取消了！

 

这主要原因是，这些工签持有人，不论是持有旧制度下的Tier 2工签，或者新制度下的Skilled Worker签证，当初在申请“工签”的时候就已经证明过自己的英语能力－因此，新制度下移民局已经认可了当事人的英语能力，当事人也就无须在“转永居”申请时，还得再次证明这项能力。

 

不过，对于申请永居要求的Life in the UK考试仍然存在。

 

需要指出的是，对于目前持有Tier 2工签的申请人，未来“转永居”的时候，需要满足的要求和持有新Skilled Worker签证的当事人是一致的－也就是基本都依照新工签制度下的“转永居”要求；Tier 2不需要再按照原来Tier 2制度下的（基本是较严格的）要求。

 

→ 有关离境天数？

 

这一点新旧制度之间，差异就不是很大了。

 

也就是说基本上，新工签制度下，同样要求申请人在任何12个月的时间周期内，不可以离境超过180天。

 

不过，新制度在这方面的要求，还是比起旧制度下更具一些“弹性”。

 

比如说，旧制度下要求，当事人的“缺席”（Absence），基本必须和当事人待在英国的时间（相扣除下）达到完全一致。

 

用比较白话的方式解释，就是说，当事人的“离境”，必须贴合当事人例如是休年假的期间，或者是符合严重或不可抗拒的原因；但是新的制度下，就没有明确给出这项要求。

 

换句话说，新制度更主要注重当事人“是否超过”离境天数限制，而不是去细究当事人离境的原因。

 

此外，对于“可豁免”而“不计入”离境的原因方面，新制度下也更加扩大允许范围－原来旧制度下允许因协助国家性或国际性人道主义或环境危机而“缺席”，可不被计入该180天当中；新制度下更将“豁免”扩大，包含进去因天然灾害、军事冲突或大流行病而造成的“旅行中断”情况。

 

比较简单的一个例子，就是新冠疫情：当事人如果因新冠疫情被迫待在英国境外而无法回到英国，基本可以被视为例外情况而“可豁免”的。

 

当然了，对于这类“例外情况”来说，丽莎建议当事人届时申请永居的时候，仍然需要附上相关证据和详细说明的；而不是在毫无解释的情况下，就认定移民局一定要对当事人豁免。

 

 

→ 如何计算离境“不超过180天”？

 

这里强调的是“任何”12个月内。

 

也就是说，申请人在该5年中，不管从什么时间点算起（也就是不管从哪天算起），只要回顾过去12个月内（包括往前或往后数），都不可以有离境超过180天的纪录。

 

举个简单例子：

 

申请人要在2021年1月12日申请永居，届时移民官员就会往回看，申请人在过去5年内，任何一段12个月的时间里，是否有离境超过180天的纪录。

 

移民官可能会从2021年1月12日开始回推12个月，也可以从1月11日，1月10日，1月9日…等等。

 

只要从这5年内的任何一天算起的“12个月的时间内”，基本都是不能离开英国超过180天的。

 

→ 年薪门槛和雇主的持续赞助？

 

首先在永居薪资门槛方面，相信不少莎粉也发现了变化。

 

也就是说，新的Skilled Worker工签制度，对于申请永居的年薪要求上，已经没有旧制度来得高了。

 

一般来说，这代表工签持有人在“转永居”时，最低只要满足25,600英镑年薪即可。

 

当然了，这个“25,600英镑”的门槛并不是一个固定值，随申请人的工种（SOC）可能更高或更低。

 

比如说，申请人的工种如果是属于符合“较低门槛”的短缺工种（Shortage occupation），最低只要符合20,480镑年薪即可。

 

当然了，每一个不同的工作种类（SOC），所对应的“最低工资标准”都可能有所不同，申请人还是需要对照查看的。

 

如果不清楚自己究竟应该符合哪种门槛，或者实际应该满足的年薪标准－建议申请前提早咨询专业建议。

 

 

在雇主未来对于申请人的“持续需求”方面，新制度下仍然要求满足的。

 

意思是说，新制度下“转永居”的时候，申请人的雇主（也就是原来的工签赞助人），仍然需要向移民局说明，在“可预见的未来”中仍然需要申请人继续为他们工作。

 

不过这一点在新制度下，还是有“更为弹性”的。

 

因为原本的旧制度下，明确指出该“可预见的未来”里，申请人需要继续在“该职位中”（基本和原来相同的职位里）继续为雇主工作。

 

新制度的相关文件中仅指出是：在可预见的未来里“继续为该/原雇主工作”，而没有说一定要是和原来（申请人所做的）相同的职位。

 

这在一定程度上，其实也是更加弹性或者稍微地放宽了。

 

 

→ “5年”中也可持有其他签证？

 

持有Tier 2普通工签或Skilled Worker工签，目前（或未来）持该工签要“转永居”时，过去连续“5年”的时间段中，也可以包含持有以下类别签证的时间来相加/共计：

 

－Tier 2 Minister of Religion

 

－Tier 2 Sportsperson

 

－除毕业生企业家以外的其他任何Tier 1类签证

 

－首代签证（Representative of an Overseas Business）

 

－全球人才签证（Global Talent）

 

－创新签证（Innovator）

 

可以看出，新工签制度下，确实还是有带来一些更为“正面”的新气象的。

 

申请人在一定程度上，确实对于需要满足的“要求”方面是更为弹性的。

 

今天的文章就到这边，如果莎粉们对于英国永居和工签申请方面还有更多疑问，或者其他英国移民和法律问题，都欢迎进一步联系咨询丽莎律师行。

 

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丽莎在近期的文章中曾经提到过，英国政府为了填补新冠疫情期间开出的支票，造成的财政窟窿，未来（等疫情缓解后）势必需要通过一些征税手段，来填补政府庞大的举债。

 

虽然目前来看，英国政府尚未给出之后明确的“增税”方向－但似乎可以见得的是，主要的“征税”人群，应该会锁定他们认定的“富人”阶层。

 

比如说，英国税务简化办公室（Office of Tax Simplification，简称OTS）就曾提出针对资本利得税（Capital Gains Tax）的新修改建议－要求政府大降资本利得税的免税额，并且将其税率调整至和所得税率（Income Tax）一致。

 

OTS提出的建议，基本将会对于投资人或者拥有二套房的房主造成冲击（这包括房东，投资人和小企业主等）。

 

然而，这还不够，因为根据今日英国智库Wealth Tax Commission最新给出的“征税提案”－建议英国政府加收一笔“财富税”（Wealth Tax）。

 

而其征收的对象，自然是那些他们“认定”为拥有财富的“富人”。

 

（注：有关前述“资本利得税修改建议”，可参考这篇：《大降免税额，提高税率，取消减免：利得税恐迎不利改革！》）

 

 

根据Wealth Tax Commission，加收这笔“一次性”的财富税，将能帮助英国税局入账2600亿镑。

 

→ 所以“财富税”征收对象是谁？

 

所有个人资产超过50万镑的英国居民，将需要支付一笔“一次性”（One-off）的1%财富税。“财富税”可分5年期缴交。

 

举个简单例子：

 

假设某位英国居民的个人总（净）资产是60万镑，那么按照上面的说法，需要支付的“财富税”就是：

 

（60万镑－50万镑）＊1% = 1000镑

 

至于需要被课税的“总资产”怎么算，建议报告中也指出，这是指当事人持有的所有资产，包括名下的房产、存款和投资等。

 

不过，计算的时候，当事人还可以减去身上所背的贷款和其他欠款；另外如果是（和其他人）共有的资产，例如房产的话，也是只需要算入当事人自己所持有的相关份额（例如只有50%股份）。

 

Wealth Tax Commission表示，这种“一次性”的财富税，将相当于（未来5年/5年间）：

 

－把所得税的基础税率（Income Tax－Basic rate）调涨9p英镑；

 

－把所有（层级）的所得税率，调涨（至少）超过6p英镑；

 

－把所有VAT税率，调涨6p英镑；

 

－把公司税（Corporation tax）调涨5p英镑＋VAT调涨4p英镑。

 

→ 也就是说，征收“财富税”反而更具效率？

 

通过上述对比，建议报告想要表达的其实是，政府与其未来都需要通过“增税”手段，来达到增加税收的目的；这些手段无非就类似于上述这些排列组合，可以获得的税收是差不多的，但是其中最“经济有效”的，仍属“财富税”。

 

报告中提出的分析是，如果通过增加所得税率的方式，将会打击雇员或自雇人士；如果增加资本利得税，也会降低投资者的投资意愿。

 

总归来说，通过这些对于所得税或资本利得增税等的手法，虽然也能获得政府希望的税收；但就另一方面来说，对于经济仍是有所打击或造成影响的。

 

但如果对于“有能力的”人群来征收“财富税”的话，反而可以同样达到政府的税收目的；但从上面的角度来看，对于经济所造成的损失或成本，相较更低。

 

 

→ 可是，有房产不等于有现金？

 

虽然说，Wealth Tax Commission的分析听着有些道理；但对于需要被课征“财富税”的当事人来说，却也不是所有人都是所谓“拿得出钱”的富人。

 

根据报告，判断一个人资产是否达到需要征税的标准，是以其“市场价值”来看的。

 

也就是说，有些人可能持有房产，但买的时候没花那么多钱，现在已经涨了很多；亦或是说，有些人虽然有房，但是手上并没有现金，账户没有什么存款……

 

对于这些人来说，需要支付一笔“财富税”，确实可能莫名增添了当事人的不小负担－当事人也根本不是所谓的“有钱人”。

 

《英国电讯报》就说，这恐怕将造成有些人需要卖房，才能够有钱支付天外飞来的这笔“财富税”…

 

虽然为此，建议报告也有说，当事人是可以分成5年期限，甚至更长的时间，来缴交的。

 

 

→ 除了前面提到的，政府还可能从哪“增税”？

 

1. 新增“征税”名目－健康和社会照护税（Health and Social Care Levy）

 

根据英国智库Resolution Foundation，“健康和社会照护税”将会是以下操作：

 

－以年薪12,500镑为门槛，超过年薪12,500镑的当事人，就需要被征收“健康和社会照护税”，税率为4%；

 

－针对NI税方面，将因此把对于“雇员”（Employee）的税率降低3%；把针对自雇（Self-employed）的Class 2（第2级）NI税取消。

 

智库表示，如此调整过后，将对年薪不超过19,500镑的“雇员”和年收入低于17,000镑的“自雇”，反而减轻负担。

 

不过，这也代表年薪或年收入超过上述薪资线的，将面临缴交更多的税。

 

2. 提高公司税率：同样根据智库，这代表将把公司税（Corporation Tax）从原来的19%，调涨至22%。

 

当然了，以上所有提到的内容，都还不是英国政府已经确定的实施方向。

 

只不过，我们自然不能排除“它们”未来会被实施的可能性。

 

毕竟，之后（疫情过后）英国政府会想办法增加税收，几乎是个可以被肯定的事实了。

 

可以知道的是，不论最后政府选择怎么做，推出什么样的政策，似乎总难以避免地会造成几家欢乐几家愁的局面。

 

毕竟一个政策的推出和实行，只能是尽量照顾到越多的人（或者相较更需要受照顾的群体），而无法让所有人都满意。

 

但这也不是说，大家就不能够有个应对方式。对于即将可能发生的，及早作出相应准备，还是更安心的。

 

丽莎会再持续关注，争取为莎粉们在新政策推出和实行之前，为大家提供第一手资讯。

 

最后，大家是怎么看这笔“财富税”的呢？

 

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今天（2020年12月10日），英国移民局最新发布英国移民法修订通知《Statement of changes to the Immigration Rules: HC 1043》，主要变化聚焦在“难民申请”上。

 

根据这份修订通知，指出自2021年1月1日起，（除非进一步作出修改，否则）将“不允许/不接受”来自第三方“安全”国家，或者和该第三方国家有联系的当事人，申报英国难民。

 

文件中特别指出，这将包括来自“欧盟”的申请人。

 

这里所谓的“第三方安全国家”，指的是申请人的母国，以及英国以外的其他国家。

 

比如说，申请人是从德国来到英国的，或者和德国之间有所连结；自明年一月起，英国恐怕都能拒绝这类当事人来到英国申报难民。

 

并且根据文件，这是不论当事人有没有在该“第三方安全国家”（例如上面举例的德国）申报过难民，亦或是该“第三方国家”是否愿意在接受当事人回到该国家－英国都可以拒绝。

 

这也表示，即便当事人根本不是从该“第三方国家”来到英国的；只要当事人和该国之间有“足够”连结，移民局也能够拒绝当事人。

 

 

不过，文件也指出，如果当事人无法在“合理”时间周期内，被遣返到该“第三方国家”；或者移民局认定为（遣返回去）不可行的话，那么可以受理当事人的难民申报。

 

可以说，英国脱欧导致有关“人权”方面的申请，确实已经在一点一点地发生或者酝酿着变化中。

 

而对于今天移民局宣布的最新变化，丽莎也可以想见，未来恐怕针对这方面会有许多受争议的地带，例如：

 

－怎样才算和该“第三方国家”有“足够”连结，怎样又不算？

 

－如何定义上述的“合理”时间周期？多长才是“不合理”？

 

－对于“第三方国家”，才样又是足够“安全”？怎么去判断这个“安全”？

 

丽莎未来也会把握，为大家针对这方面写进一步的分析文章，根据移民局的更新宣布或政策加以讨论。

 

（阅读：《终于动手了！英政府即将开始重审人权法案》）

 

 

→ 移民局宣布再延长“特殊保证”！

 

除了上面，英国移民局今天也最新宣布：延长因应新冠疫情特殊政策下的“特殊保证”（Exceptional Assurance）至2021年1月31日。

 

这代表，对于目前人在英国境内，并且持有的合法签证即将或已经于2020年12月1日至明年1月31日之间到期的当事人，如果原本打算离开英国但因新冠因素暂时无法如期离开的话（例如航班取消），可以向移民局申请“Exceptional Assurance”（特殊保证）。

 

原本这类“特殊保证”，申请人需要通过移民局的线上系统（https://hsforms.smartcdn.co.uk/webform.html）进行填表申请；但移民局最新公布，表示该系统近期出现技术性问题，所以目前想要申请“特殊保证”，必须直接电邮给移民局：cihassuranceteam@homeoffice.gov.uk

 

并且，电邮时必须包含当事人以下信息：

 

－全名

 

－生日

 

－国籍

 

－持有签证类型

 

－签证到期日

 

－申请理由

 

－相关证据

 

－GWF或其它相关参考号

 

电邮的标题，则必须是：Request for an assurance

 

以上就是丽莎为莎粉们整理的最新英国移民消息。如果您有更多有关人权、难民申请方面的疑问，或者其他英国移民申请问题，都可以进一步联系咨询丽莎律师行。

 

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