Help-to-Buy 延长两年，房产供应量跟不上，拿计划买什么？

这几年，英国政府多次向媒体承认存在严重的住房短缺问题，每一届领导人都立下雄心壮志，要大力推动住房建设，特别是经济适用房。

可是，英国新建住房的供应量总是达不到政府当初给的承诺。今年，疫情的袭来，再次让英格兰的住房建设目标受到了严重的打击。

今日（12月8日），英国政府公布了英格兰住房方案的最新数据。数据表明，今年的经济适用房的开工量和竣工量完全落后了，分别比去年同期下降了38%和25%。

政府提供的住房政策是非常好的，可是，新建房屋供应量跟不上，老百姓买什么呢？

2016年-2021年英格兰住房方案

每年，中央政府都会制定住房建设计划，并投入大笔资金推动建设居民住宅房。其中，英格兰住房方案（England Housing programmes）就是最有力的举措，由中央政府提供资金给英格兰住宅协会，再由英格兰住宅寻找私人注册的供应商、房屋建筑商、社区团体以及地方政府来合作，共同推动经济适用房建设。

在2016-2021年的五年计划中，政府目标则是投资47亿英镑，投入建设：

135，000套住宅，这批住宅主要适用于 “Help-to-Buy” 计划，并以共有产权的模式出售。
10，000套政府福利房
8，000套专门适用于老年人的出租房

眼看着要到5年计划中的冲刺阶段了，可是，2019年到2020年的房屋实际开工和竣工率却受到了挑战。

开工量下降

12月8日，政府发布最新数据，英格兰住房实施的住房计划在2020-21年上半年的开工率和竣工率与去年同期相比总体有所下降。

由于受到了全国封锁计划的影响，今年3月，英格兰住宅公司合作的建筑伙伴不得不立刻停下所有工作。

据英格兰住宅透露，60%至100%的员工和承包商无法到现场开工，因此，今年的开工量受到了严重的影响。与去年相比，今年的开工量比去年减少了32%，该数据也呈现了自2017-2018年以来最低的开工水平。

据了解，目前，仅有3295套可负担其的租赁房（Affordance rent）已经开工，这批经济适用房数据比去年开工减少了38%。

另外，仅有2,768套共有产权和租赁并举房屋已经开工，该数据比去年同期足足减少34%。

同时，社会福利房的开工数量为541套，比去年的734套下降了26%。

–竣工量也达不上要求

除了开工量受到了影响，新建房产的完成量也达不到要求。据官方数据显示，今年3月下旬，近1900个建设项目被关闭，这直接影响了近24万套新房的完工。

5月，随着房产市场开放，建筑工人可以返回工地。但是，社会距离的要求继续影响着他们的完工速度，因为承包商必须要减少施工人员的数量。

英格兰住宅的报告指出，工地的效率比往时更低了，所有工程被搁置；同时，供应链问题也让一些计划耽误了。该份报告指出，石膏板、砖块、灰泥短缺，以及物流速度变慢，使平均建造时间增加了3至8个月，严重推迟了工地的竣工量。

因此，新建房产的完工量也是2015-16年以来最低水平。据了解，今年，英格兰总共完成了7,612套经济适用房，比去年减少了26%。

未来，是否跟得上目标？

据英国慈善机构Shelter的专家称，今年圣诞节有超过20万户家庭面临最严重的无家可归形式，包括睡在街头、棚屋和车库里。

Shelter的首席执行官Polly Neate说，

“越来越多的人向我们服务机构打来电话，说他们迫切需要房子。已经有那么多的家庭面临无家可归的困境，而疫情对经济的影响才刚刚开始，更多的经济适用房，包括政府福利房会是我们摆脱这场危机的唯一出路。”

今天，英国的疫苗也正式开始接种，生活也很快能回到正常的轨道，房屋建设也会恢复正常。

可是，专家认为，未来还需要很长的路要走，如果想快速推动建房速度，政府可能需要修改一些政策。比如，让更多的中小型公司加入到建设项目中，同时，简略建房审批程序，加快审批速度。

英国一家房产金融公司Close Brothers表示，政府的改革 “可能是扭转这种下滑的关键”。

英格兰住宅协会首席执行官Nick Walkley说：

“正如预期的那样，今年上半年对建筑业产生了重大影响。

不过，最新的经济数据显示，建筑业正在复苏并强劲增长，其中房屋建筑业表现尤为出色，我们对此感到鼓舞，并希望疫苗接种的积极消息将有助于进一步复苏。”

据了解，英格兰住房部门将与政府继续合作，确保延长《国家住房计划》的期限。他们希望是重新规划预算，如果可能的话，提供给建筑商更多资金，促进他们的工程进度。

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未来，英高街恐全变居民住宅，我们还能找到喝咖啡的地方吗？

疫情给许多行业带来了冲击，商业地产属于最严重的灾区之一了。前不久，一份数据显示，英国的商业租金欠款已超30亿，零售业商铺数量也急剧下降。

很明显，在未来，当越来越多人可以在家里办公，通过网上购物，商业地产将持续受到冷落。

那么，有没有可能把所有商业地产的用途转变成居民住宅呢？

12月4日，政府开启了一项新规划发展权的提案，政府建议，属规划发展权E类的所有用途都可以改为居民住宅用途。

也就是说，假如这个提案成立，不管您现在有的是咖啡店，美发店，零售店，或者任何一项在E类里的服务用途，都可以把商业住宅改变成居民住宅。

建筑用途类别更改

在英国，把商业用途住宅改变成居民住宅，业主需要向当地规划局申请规划许可证。不过，如果您的商业住宅现有用途和准备转向的用途属于同一个“用途类别”，则无需要获得规划许可。

根据《1987年城乡规划（用途类别）令》规定，商业住宅的用途类别分为：A，B，C和D类，一般来说，如果您现有的商业用途和准备转向的用途都属于一个类别的，那么，您就不需要申请规划许可。

今年，英国用途类别令发生了重大的改革。自2020年9月1日起，政府新增了E类别，并取消了A，B，C和一部分D类别的许可，并把大部分的商业用途合并到新的E类别中。

简单地说，E类别把一系列在街上或者市中心常见的商业用途集中在一起，包括零售、咖啡馆和餐馆、专业服务、办公、医疗服务、室内运动和托儿所用途。

由于E类别涵盖的内容非常广泛，这样的改变，也让市民在改变用途的时候多了很多选择。

什么是E类别，详细请看丽莎另外一篇文章：《9.1起不再有A3/A5牌照，店铺改变使用用途更简单》

新的提案是什么？

据了解，在最新的《用途类别令》里，GPDO（General Permitted Development Order）允许 E类里的商店，金融以及专业服务和办公室用途的房产改成C3（居民住宅）的用途。

很明显，政府于2020年9月1日生效的法律，让各类商业物业在转换商业使用时更加灵活，减少了政府的干预，以应付当前发生了变化的大商业环境。

目前政府所提议的新变化则使得商业物业民宅化更加方便。这个举措的出现主要是为了避免市镇的商业区特别是高街在电子商务的冲击下出现空壳的现象。这自然也可以在很大程度上增加居民物业的供给量，有效抑制房价的上涨，并进而达到社会资源利用最大化的目的。

政府认为，疫情彻底改变了商业运作模式，零售业行业将会持续低迷，居家办公也将成为未来的一种生活模式，因此，商业住宅危机将无法快速扭转。

为了支持更多商业住房的交付，解决目前疫情所带来的问题，政府提出了这一项提议。

政府希望能引入新的一项许可发展权，这项新的许可发展权将允许E类别中的任何一种用途或这些用途的混合改变成用途类别C3（住宅用途），而无需规划许可证。

也就是说，只要提案成立。E类别里的美发店，超市，旅行社，三明治吧，咖啡馆等等商业老板们，你们都可以把自家的店铺改变成住宅楼了。

当然，这一项新的提议也有限制：

只有在2020年9月1日处于E级用途的处所才会受益。
这项权利不适用具有特殊科学价值的地点、建筑物以及古迹的地点，另外，它也不适用于处于危险的地区，比如军事爆炸品储存库，还有农业租约的地点。
该权利也不适用于具有突出自然美的地区，比如：河滩、国家公园、以及世界遗产地。
如果您的商业商铺存在一些问题，这些问题讲对住宅住户产生影响的，包括水灾，交通污染，现有商业楼盘的噪音，自然光照不足，消防安全出现问题，以及该区域被认为对重工业和废物管理很重要的地区，将需要把该问题向政府部门报告，并需要申请事先批准（Prior approval）。

按照法律规定，业主如果需要申请事先批准，必须附有详细的平面图，显示每个房间的尺寸和拟议用途，包括窗户的位置、审议事先批准事项所需的资料，以及适当的费用。该咨询建议每栋住宅的收费为96英镑，上限为50栋住宅的收费。

正如前文提到的，2020年9月1日生效的新《用途类别令》对过去英国物业使用的类别重新进行了重大的修改。此次提案中，政府打算对该条例再次进行检讨以及更新。

政府认为，该用途类别中的若干发展权已不合事宜，另外，一些发展权类别需要进行更新。

因此，政府可能会需要修改49项个别的许可发展权利，主要是为了给大家提供更多的灵活性。另外，修订会尽量简化和理顺现有的许可发展权，在适当的情况下，撤销一些用途项目。

丽莎了解到，此次提案还处于咨询阶段，政府把咨询讨论截止时间定为2021年1月28日。如果该提案生效，丽莎认为，很多商业业主目前所面临的挑战将得到解决，英国的高街很有可能全变成住宅楼。

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终于动手了！英政府即将开始重审人权法案，您的身份咋办？

自保守党2010年执政至今，我们听过不少有关保守党要拿《人权法案》开刀的消息。

其中，动作最大的可能就属梅姨执政的时期，当时一度传出梅姨将会直接废了这个于1998年由工党推出的人权法案（Human Rights Act）。

然而，距离梅姨下台后的一年多过去了，对于抱着侥幸心理的人来说，恐怕将会被一个最新宣布打醒－保守党政府正式开启重审《人权法案》程序！

英媒报道，已退休的前上诉法院法官Peter Gross爵士已经受到委任，将会带领8名由资深律师和法律学者组成的司法专家团，来进行针对《人权法案》的“检视”，相关报告预计将在明年春天前出炉。

→ 那么，“重审”将会着重哪些方面？

根据宣布，专家团的检视重点在于以下几点：

英国法庭和欧洲人权法庭之间的关系，这包括针对人权案件的实际操作，如何考虑进去欧洲人权法庭，以及英国法庭和欧洲人权法庭之间的对话，彼此是否有效和是否仍有改进的空间；

《人权法案》之于（英国）司法系统、执行管辖和议会层面，之间的关系和影响，以及英国法庭相较之下是否显得低了一阶，进而影响英国政策；

英国（管辖）以外地区对于《人权法案》的应用，以及是否有（可参考）修改范例。

进一步解释，其实上述几点明确点明了，保守党究竟不喜欢《人权法案》的什么。

事实上，自《人权法案》于2000年正式生效之际，保守党就一直对“它”耿耿于怀；这之间最主要的关键是，在好多保守党看来，《人权法案》和欧盟法律一样，把英国的司法主权让出去了。

《人权法案》的实施等于直接把《欧洲人权公约》中的所有条款，变成了英国国内的法律。

欧洲人权法庭对于《人权法案》拥有最高的法律解释权。“它”的案例对于英国的人权法庭具有直接的约束力。

英国法庭，包括最高级法庭的判决，可以直接被欧洲人权法庭否决。从实质上，英国的人权法庭就直接变成了欧洲人权法庭的地方法庭。

换句话说，在保守党看来，目前的《人权法案》似乎是允许欧洲人权法庭凌驾于英国法庭之上。

也因此，不论是过去的保守党领导人，把废除《人权法案》挂在嘴边，甚至是当成竞选口号；亦或是这次的真正启动“重审”－对于保守党政府来说，更重要的是希望英国法庭重新夺回属于自己的司法权。

→ 所以这次的“重审”意味着什么？

英国《卫报》就指出，鲍里斯政府提出“重审”，主要的目的是要审视《人权法案》在实际操作上的问题，而不是全面性地反对“它”的存在。

结合上面列出的3大检视重点，我们可以发现，其实保守党一直以来不喜欢《人权法案》，并不是因为他们认为里面所规定人权条文，比如人权第8条（家庭生活和私人生活的权利），是错误的。

而是，他们的观点基本认为这些人权条文本身是没有问题的；问题的本身在于英国法庭应该拿回属于自己的司法权。

也就是说，一个人是否有权留在英国，应该完全由英国的法庭说了算，而不是由其他人当家作主。

当然，也有消息认为，许多的争议围绕着人权法案第8条（Human Rights Act 1998 Article 8）；相关人权团体也担心，“重审”过后将会大大限制对于难民和庇护申请相关人等的保护。

毕竟，不少来自保守党的声音，认为（目前的）人权法案遭到滥用，尤其对于难以将“外籍罪犯”给遣送回国感到不满。

→ 可是，这就代表保守党政府会完全无视人权了吗？

答案自然是否定的。

其实，从过去以来，不少人一直担心《人权法案》遭到废除，或者是今天所说的“重审”；最主要是担心，这将使得未来人权签证的申请和续签，都不可能了。

这种理解是完全错误的。必须指出的是，英国是世界上人权概念发展最早的国家之一，同时也是1950年欧洲人权公约的主要缔造者和参与者之一。

所以，在英国的法律体系中，是不可能没有《人权法案》的。

即便是过去曾经的保守党领袖，一直喊着要废除《人权法案》，这也不是说当“它”被废除后，英国就不再有人权法案了；而是英国会起草一份属于自己版本的人权法案，使得所有有关人权案件的审理，都由英国法庭完全决定，而不是还得听从欧洲人权法庭的指挥。

更何况，保守党政府现在已经没有再说要将《人权法案》废除，而是只要“重新审视”它；这更加表示有关人权的申请（和续签），是不应该因为一个重审就“被消失”的。

→ 有关“10年合法永居”和“20年非法居留”申请？

有些人担心，保守党政府对于《人权法案》动刀，会否取消“10年合法永居”和“20年非法居留”申请？

这里丽莎需要指出的是，首先，10年合法永居的申请不是按照《人权法案》来申请的，而是按照《移民法则》（The Immigration Rules）来申请的。

《人权法案》和《移民法则》是两部完全不同的法律。

因此不论《人权法案》遭到废除或修改，都不直接代表《移民法则》就会因此失效了。

另外需要注意的是，“10年合法永居”和“20年非法居留”申请存在的基础是，一个人如果在一个地方连续合法生活了10年的漫长时间，或者是连续非法生活了20年的时间，他/她就应该被允许继续生活在那里。

这是最基本的自然法律。我们相信英国即使是实行新的《人权法案》，也不会对这一点完全忽视的。

就算有了新的法律，也许会对申请提出新的条件，但是要说“它们”会被废除的话，可能性还是不大的。

→ 那么对于“特许身份”的呢？

特许身份从目前的情况来看，主要是指那些持有两年半身份（过去是3年身份）的人。

许多特许身份持有人可能都认为，自己的身份是由于自己在英国所积累的人权来拿到，所以一旦《人权法案》出了什么变化，将可能使得自己的身份失去续签的基础，进而面临被遣送的危险。

这种说法其实并不完全正确。

虽然，毫无疑问几乎所有持有2年半（或过去3年）身份的人在英国都积累了很多的人权；但是他们的身份就是通过人权法案第8条拿到的吗？

如果当事人仔细查看移民局给您身份的决定信，您基本会发现，移民局并没有说您是通过《人权法案》或者人权拿到身份的。

因为实际上，绝大多数特许身份的取得，既不是通过《移民法则》，也不是通过《人权法案》取得的。

移民局是按照移民法外的规定来给当事人身份的，也就是“Outside the Immigration Rules”。

许多申请人之所以可以获得身份，完全是由于在某种程度上，移民局无法顺利将这些人（主要是家庭）遣送回去，而在没有办法的情况下酌情处理做出的决定。

如果严格按照《人权法案》的要求，这些人恐怕都是不符合获得身份的条件的。他们的案件如果到了法庭，几乎肯定是要被拒绝的。

可以说，很少持有2年半（或过去的3年）身份的人，是真正通过人权来获得身份的。

特许身份的英文名称是Discretionary Leave to Remain。“Discretionary”的意思就是酌情处理。

而所谓“酌情处理”就是，按照任何法律规定，申请人都不可能获得身份；不过移民局在考虑各种因素之后，还是决定给予了当事人身份。

这一点从上面丽莎提到，移民局所发出的决定信中，也可以清楚地看出来。在这些信中，移民局从不说当事人拿到身份是通过《人权法案》拿到的。

既然特许身份是移民局在万般无奈的情况下给予当事人的，和《人权法案》没有任何关系，那么就算有一天这个法案被废除了（更何况现在只是要“重审”），又怎么会影响到这些身份呢？

总的来说，虽然英国政府如果重审乃至于进一步修改《人权法案》，未来对于相关申请人，多多少少还是可能造成一些些影响。

例如说，按照目前的体制，人权案件在经过英国最高法庭判决之后，如果当事人不服，仍然可以向欧洲人权法庭提出上诉，而且一旦欧洲人权法庭做出判决之后，英国政府必须履行。

未来这一点可能会有所改变，使得英国法庭不再像听“老大哥”的话那样，必须得向欧洲人权法庭低头；就这个层面来说，对于一些人权案件，还是可能造成一定影响的。

但这绝对不是说，未来英国就不再有人权类申请了；这种过度恐慌的忧虑，基本还是没有必要的。

今天的文章就到这边，如果您有更多有关人权申请方面的疑问，或者衍伸问题，都欢迎进一步联系咨询丽莎律师行。

如果有任何税务方面的问题，也可以咨询丽莎会计行。

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一个蛋壳裂缝了，没蹦出小鸡，却炸得全国的房东和房客一地鸡毛

今年冬天，中国的上万年轻租客面临着无家可归的窘境，他们在寒冬里挣扎，想着该如何面对无奈的现实。

这是最近在中国闹得沸沸扬扬的“蛋壳公寓事件”，这群人也被媒体称之为“住在蛋壳里的难民”。

他们通过名叫“蛋壳公寓“的上市公司租下了长租公寓，本来安安心心在小屋里蜗居，却没料到遭到房东断电，断水，并且被驱逐：

“最多给你三天时间，必须搬出去。”

租客们最费解的是，明明一次性把一整年的租金都交了，为什么要被赶？最寒心的是，一些租客通过贷款形式交付了一整年的租金，现在，不仅落到无家可归，还背负着一屁股债。

这些年轻人他们该何去何从？

可是，从房东的角度来讲，他们也是受害者，租金确实没收到，还该继续出租吗？

虽然各国租赁市场的运营模式不太一样，房东、租客和中介之间的纠纷却时常发生。在英国，哪怕它有着非常完善的法律体制，租房的“坑“也不能轻视。

要不然落到最后，就像蛋壳事件一样，蛋壳没生出小鸡，却炸得全国的房东和房客一地鸡毛。

中国“长租公寓“的兴起和运作模式

长租公寓，是中国房地产市场一个新兴的行业。

在国内，它主要分为“集中式”和“分散式”的商业模式，集中式就是比较传统的商业运作，一些大型公司会利用开发商的新建楼盘改造出租；分散式则有点像“二房东”，一些小型公司会采用这样的模式，他们整合房东资源，然后租下他们的房产，把房子重新装修配上家具家电，最后，以单间的形式出租给需要的人士。

在北京，上海，深圳以及广州，长租公寓是白领的最爱。

丽莎小知识

在英国，也有长租公寓的概念，不过，它主要有点像中国的“集中式”运用模式。它一般是由一些大机构投资，采取自持物业的方式，以自主开发，改造和收购等形式获得公寓产权，再以“机构房东”的形式进行管理和出租。

中国的“蛋壳公寓”这样的分散式运作模式，在英国还不多。不过，它的角色更像是英国的物业管理或者中介公司，再者就是大家理解的“二房东”公司。

只不过，在英国目前的市场下，中介一般不对房东的房产进行改造。如果他们认为房屋应该添置什么家具，或者进行结构改变的话，他们最多就是给房东提供建议，由房东决定执行。

几年前，就有报告显示，到2020年，中国的租房人数将达到1.9亿元。到2025年，中国租赁市场规模从现在的1.1万亿元增长到2.9万亿元，到2030年将会超过4.6万亿元。

加上政府一系列的政策支持，租赁行业被认为是牟利的最好渠道。

于是，这些年，各大公司瞄准长租公寓市场，他们以高收低租的模式大量收取闲置房源，整合房东资源，再通过低价吸引租客。

蛋壳公寓可以算是长租公寓模式的头号玩家。

2015年，蛋壳公寓成立，并迅速发展。有数据显示，截止2019年11月30日，蛋壳公寓在北京、上海、广州、深圳、苏州、杭州、天津、武汉、南京等13个城市运营，管理了超过43万间公寓。2020年，蛋壳公寓在美国纽约证券交易所挂牌上市。

该公司连接房东和房客，对房子进行全部翻修，打造成时尚的出租房，并为租客提供保洁，维修等附加服务，从而，吸引了大批都市白领单身人士。

听起来非常靠谱，却就在上市不到一年的时间，连续爆出了一系列丑闻。

房东和房客陷入一滩浑水

据了解，这样的“长租公寓形式”，房东和租客之间是没有直接联系的，一般情况下，由蛋壳公寓与租客直接签约，租客的钱也是直接打进了蛋壳公司那里。

据一些媒体报道，蛋壳公寓为拓展资源，以高价争夺闲置房源，并花重金对其装修。因此，资金压力倍增。

此外，传说这家公司还拓展了其他生意项目，让其资金链出现了问题。也就是说，租客放在该公司的租金，很有可能被“吞“了。

另外，还传说，为赚更多利润，在疫情期间，这家公寓单方面要求房东提出减免几个月的租金，但却没有告知租客。

资本的贪婪，让房东和租客成为了最直接的受害者。

近段时间，房东没有如期收到蛋壳租金，一气之下，要求收回房源，甚至对租客采取了比较极端的做法，比如，驱逐，断水，断电甚至直接换锁。

有些房东还和租客大打出手，闹得鸡飞狗跳的，这些激烈的争吵视频还被登上了微博热搜。

而租客这边呢，怎么也想不明白，明明自己交了一整年的租金，签了长租的合约，钱去哪儿了？

最可怕的是，据《人物》报道，一些租客跟蛋壳公司合作的金融机构签了约，用信用卡支付了一整年的租金。这些租客不仅没了唯一的容身之处，还得背上债务。

在北京，寒冷的冬天，一群年轻人无家可归，他们根本也没想到，会落到今天这一步。

据最新的报道称，目前，这些租客已经寻求法律的帮助，另外，政府也已介入，蛋壳公寓也在微博号上公布，他们没有跑路，并且会积极解决租客的问题。

丽莎律师行房产部律师罗紫唯律师认为：

“通过一些报道看到，租客们已经走了法律程序，我们认为这是对的，不管是租客还是房东，首先就要学会利用法律来保护自己，维护自己的权益，毕竟，双方都是受害者。我们也希望房东和租客都能很好的解决这个棘手的问题。

不过，由于中国和英国的法律不太一样，所以，我们不能对此事件做过多的评价或者为这些租客提出建议。但是，我们认为，这个热点事件也为英国的租客和房东都敲醒了警钟，其实，类似的事件在英国也会发生。”

从蛋壳事件看英国租赁

一直以来，为解决英国的住房危机，租赁市场一直得到了英国政府的支持。在伦敦，很多年轻人是买不起房的，租房也成为最受欢迎的生活方式。

虽然，在英国法律的限制下，中介通过金融机构来向学生或者租客提供贷款，以“租金贷”的形式租房基本是不存在的。但是，房东找到房屋中介来管理房子，出租房子，并委托其寻找客源的事情非常普遍。

另外，由于英国的房产代理非常多，鱼龙混杂，房东，中介以及租客之间的纠纷也时常发生。

罗律师说：“我们认为，英国还是有比较完全的法律制度，只要您在过程中遇到了问题，一定要掌握好法律知识，就可为自己维权。“

我们该如何避免这样的情况呢？

从租客的角度来说，如果您想要通过中介来管理房屋或者租房子，那么，一定要对中介进行调查：这个中介是否靠谱？它是真正的大型房产中介公司，还是一些小型的“二房东”公司。

“我们建议租客最好寻找一些有专业机构认证的中介。一般情况下，一些注册了Property mark(ARLA) 和National Approved Lettings Scheme（NALS）的成员，这些机构的成员是由协会来监管，他们的服务是得到保障的。”

据了解，ARLA和NALS要求其会员必须要严格保护客户的资金。任何一家代理公司，只要发生了挪用租客租金或者押金的情况，该公司必须向房东、租客和其他客户提供赔偿。

当然，这些大型房产中介从来不缺客源，有时和他们打交道比较麻烦，走的租赁程序也比较复杂和严格。比如，租个房子得交房东推荐书，资金证明等等文件。

所以，很多中国留学生，或者初来伦敦工作的年轻人都会选择到一些Spaceroom网站找房，因为这些平台的租赁房出租程序都比较简单，快速。

不过，在这些网站上的很多租赁房都是由一些小型中介公司管理，还有一些是“二房东”公司，他们租了整套房，再以单间分租。

“跟这些中介公司签约确实是有风险，但是，您一样可以有法律保护。我们认为，您一定要先去看房，确认这个房源是房东给他们维护的。另外，在签署租房合约的时候，一定要看清楚，您的钱是每个月往房东那里直接付款，还是通过小型中介，要为自己留下更多的证据。”

罗律师称，假如您有足够的证据证明您有了房屋租赁合同，即便是没有跟直接业主签约，这份租赁合同也是有效的。

假如这些中介和房东之间出了问题，碰到了中介跑路的情况，这对您意味着什么呢？

按照英国的法律规定，房东和中介的关系，用一句不是十分准确的比喻，就等于是主仆之间的关系。中介所做的事情，所说过的话，都等同于是房东本人所做的事情，哪怕房东一点都不知情。

因此，租客和中介所签订的一切租约，都等于是和房东直接签订的。租客支付给中介的租金，也等同于付给房东的，哪怕房东一分钱也没有收到。

因此，如果蛋壳事件发生在英国的话，房东很明显是不可以凭借没有收到租金的理由来驱赶租客的。因为按照法律规定，房东会被视作已经收到租金的。

同时，丽莎已经说过多次，哪怕是房东和中介都没有收到租金，租客压根儿没有支付租金的话，房东也不可以在没有法庭驱逐令的情况下，直接换锁，拆门，断水断电来驱逐租客的。这样做是非常严重的违法行为。房东可能会面临被刑事起诉和民事赔偿的危险的。

因此，发生在中国的蛋壳房东驱逐租客的大面积行为，在英国是很少会出现的。

那么，很多莎粉会问了，中介在没有获得房东同意，随意向租客承诺，或者是收到租金不交给房东，给房东造成损失的话，房东又有什么办法呢？

如果中介越权行动或者欺骗了房东的话，比如没有如实把租金上交给房东，房东应该做的是起诉自己的中介，索求赔偿，而不是找自己租客的麻烦。换句话说，房东和中介的关系是主仆关系。这是他们之间内部的事情，和外人是没有关系的。

那么，从业主角度来说呢？

就像我们前天报道的，只要您是房子的业主，不管您是直接房东还是影子房东，您都需要对房产负责，对租客负责。

假如真的发生了像蛋壳公司一样，中介跑路，拿不到租金，就像上面所说的，在英国的法律下，您是不可以对其房客进行驱逐的，更不能对居民居住房强行换锁。

“租客是有权帮您告上法庭，那么，您将会受到非常严重的租金惩罚。”

我们建议，房屋业主最好选择一些靠谱的大型公司，当然，如果您想节约一些出租费，选择一些小的中介公司。那么，您必须要多方对中介公司进行调查，确保您的房产是否得到很好的保障。

“如果您不幸遇到中介跑路的情况，您立刻要走法律程序，让律师为您解决。同时，好好跟租客沟通，不要做一些比较失去理智的事情。”

今天的文章就到这里，如果莎粉们正在遭遇着租赁困境，欢迎进一步咨询我们，我们的房产部律师会一一为您解答，并提供最专业的法律意见。

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在房产法下，父母的爱也得有”证据”，要不然，就可能让子女心碎

俗话说，“可怜天下父母心”，父母操劳一辈子，就是为了把最好的留给子女。

在中国人的传统观念里，房子是生活中最重要的资产，如果没有房子，在城市里就没有自己的根。所以啊，房子也成为了父母留给子女最好的礼物。

可是，送房子是大事情，得走很多法律程序；一旦疏忽了某个环节，这礼物就得被抢走。

在电视剧里，我们也经常看到一些家庭房产争夺战，由于法律上的疏忽，父母去世后，赠送给子女的房产却被女婿或者儿媳白白夺走。

丢了钱财不说，您心疼了一辈子的子女还得被赶出家门，从此没有容身之处。

您别以为，这只是出现在电视剧里的狗血剧情，其实，它经常发生在现实生活中，没准，就在您身边。

今天写的这篇文章来源英国的真实案件，它的名字叫O‘Neill v Holland ，这案件可以让您牢记：不动产捐赠，不是一句：送给你，就完事。

父亲买的房子，为什么唯独写了前夫的名字？

1999年，当事人N女士的父亲花了£28,000英镑在曼彻斯特买下一套房子，准备用来做私人租赁生意。据N女士介绍，父亲当年是全额付款的，没有任何贷款。

买下后，父亲给N女士承诺：“等你结婚后，这房子就送给你，作为你的婚房。”

从1999年至2008年3月，该物业的法定所有权一直属于N女士父亲一人的名下。就在这个期间，N女士和H先生结婚了，父亲也完成了承诺，把房子给了N女士和H先生，当作他们的婚房。

2008年，N女士的父亲想要正式把房产的法定所有权转赠给N女士。

据N女士回忆，当时，H先生说了很多甜言蜜语，希望N女士的父亲能把房产转到他一人的名下。H先生还强调，如果写两个人的名字，房产在重新抵押的时候，很有可能拿不到贷款。

“他还说：我们作为夫妻，房产虽然只有他一人的名字，但实际上，我们是共同拥有这套房子的利益的，这是为了我们未来的生活好。”

作为妻子，N女士当然相信H先生的话了：“当时，我跟父亲说，写H的名字就是为了让他更好的管理这个房产，这样，我们的未来资金走转问题可能会更顺利一些。”

既然女儿都这么要求了，作为父亲的肯定也得遵照他们的意思。于是，N女士的父亲就把物业的法定所有权转到了H先生一人的名下。

“我们三个人当时是有一定共识的：名义上写H，实际上，他也明白这是房子送给我的。不过，出于爱和信任，我也没想过要让H做一些什么书面的保障或承诺。”

缘分这东西毫无预测，结婚是缘聚，离婚是缘散，N女士怎么也没想到自己和H先生的缘分就这么快结束了。2012年，俩人离婚。

那么，房子既然是N女士父亲给的，按理说，就算离婚，N女士也可以住在那里。可是，H先生却变脸了，他认为，在法律文件上，房子的法定所有权只属于他一人，N女士要继续住在这里就必须给他交房租，要不然，就得搬家走人。

N女士当然不愿了，这事根本闹不清，只能上法院解决。

按常理来说，父亲把房产送给子女天经地义，怎么会送给毫无血缘关系的其他人呢？可是，在法庭上，法官不可以只从人性的角度去思考，还得看证据。

在第一次审判中，H先生驳回N女士的证词，他声称：这套房产不是父亲赠送给女儿的礼物。他是这样说的：

“这套房产是我在一次拍卖会上成功竞拍的。不过，当时，我不想以自己的名义购买，所以，我找到了N的父亲。我当时给了他2万8千英镑的现金，他答应，之后再过户给我。”

这个证词听起来有点让人怀疑，这么一笔购房费，怎么可能随便就找来一个人，然后写上其他人的名字呢？

可不幸的是，N女士的父亲早在2009年的时候去世了。也就是说，没有人能证实其中的真假。

最重要的是，H先生有这份法律文件，房产的法定所有权的确只有他一人的名字。而N女士没有任何书面证据去证实她父亲最初的意愿，以及她也没有任何证据去证明三人的共识：这套房子写上H先生名字是为了经济上更好管理。

在第一次审判中，法院认为，N女士的证据不足，房产的所有权该归H先生。

第二次审判，N女士赢回房产权

假如您是N女士，您会甘心吗？

我想，几乎没有一个子女会甘心的。明明是老父亲送给自己的礼物，却被他人夺走了；感情尽了，当初的一份信任也成为对方在法庭上攻击的武器。

2016年，在律师的协助下，N女士找到了新证据，并向法院提出上诉，要争夺回自己的房产。

在第二次的审判中，N女士找到N女士父亲的一个老朋友，这位老朋友证实了，在1999年的时候，N女士父亲给出的2.8万英镑购房资金，有一大半是从这个老朋友那里借来的。

也就是说，H先生说谎了，他根本没有在拍卖会上购买这套房产，也没有把现金给N女士的父亲。

那么，在这样的基础上，赠送者的意图成为了关键。

当然，由于法院公开的文件有限，我们不知道N女士还向法院提供了什么证据去证实父亲的意图。

从法院的文件里看，法官在第二次审判中认为，房子既然是N女士父亲购买的，哪怕他不是全部赠送给女儿N女士，也应该是与N女士各占一半的房产权，为什么会把全部财产转移给毫无血缘关系的H先生呢？

对此，H先生没有办法提供新的有利证据去反驳这一点。

最终，N 女士赢得这场官司。法院认定，N女士的父亲只是以托管的形式（Held in trust）把房产委托给H先生，该房产的法定所有权属N女士。

丽莎分析：别让感情冲昏了头，书面证据很重要

丽莎律师行房产部门李依玲律师认为，这个案件是比较典型的家庭纷争案，另外，还涉及了房产赠送纠纷。一般来说，只要当事人能够有书面证据，那么，案子很快就会结束。

“按正常人的逻辑，父亲给女儿买房子天经地义，所以，大家可能都觉得这事不需要太严格的法律文件。可是一旦疏忽了，就得像N女士这样，有很多麻烦。”

李律师称，房产赠与跟普通的礼物大不相同，必须要走严格的法律程序。

“一般来说，我们建议客户，在做房产赠送转移的案子时，必须要让律师做好相关的记录，拟好具有法律效益的书面文件。我们首先会从赠送方了解：为什么要赠送？是什么原因赠送？赠送的后果是什么?那么，从接收者那里也会做相关：为什么他要把这套房子赠送给你？”

一旦有了这些证据，那么，房产才可以证明是赠送者自愿赠送给您的，它是属于您的合理财产。

另外，在英国法律下，有一个法律术语叫：信托（trust），它是一种法律安排，在这种安排下，您可以将现金、财产或投资交给他人，以便他们为第三人的利益照顾这些财产。

像N女士的情况，法庭最终的判决就是，房屋是处于托管状态的。托管人就是H先生。受益人是N女士和H先生本人，每人50%。

但是，假如您是想以这样的形式处理您的房产，您就要有信托的合同，不能以口头说了算。如果您没有这些证据，很容易就会为第三方所利用。对方可以说房产是赠送给第三方，而不是交付给第三方进行管理。

“如果您像N女士一样遇到了难题，在房产赠送转移的环境没有做好书面证据，那么，我们建议，您也可以选择其他途径去寻找一些资料，证明房产原持有者的意愿，或者找出证据去证实对方在说谎。”

当然，生活中也有很多市民处在H先生的位置，他们因为各种原因真正拿到了房产的所有权，但是，却因为不是房产原持有者的直系亲属，最终输了官司。在这样的情况，李律师建议：

“在转赠的时候，您也需要让律师为您进行公证，详细记录当时房产赠送的具体原因。如果没有，那么，你需要想办法找出证据，比如说，找出证据证明这房子有你出钱的；第二，证实起诉人和赠与人之间虽然存在血缘关系，其他关系并不好，房子是赠与人自愿赠送给你的。”

也就是说，不管处于哪一方，一份具有法律效应的书面文件是非常重要的。要不然，您就得来来回回走几个官司，不仅浪费时间，可能还会浪费很多不必要的金钱。

最后，我们要建议，您在做房产赠与或者房产遗产转让时，一定要找专业的法律顾问，让您避免发生类似的风险。如果您陷入了类似的困境，请随时联系我们，我们一定会为您提供最专业的法律意见。

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雇主失误，雇员承担！移民局光明正大搞程序不公？

对于移民申请来说，什么情况下申请人可以通过递交新的申请，用以取代原来的申请（英文我们一般称之为“Vary applications”）？

同时，对于工签（甚至其他需要赞助人）的申请来说，如果申请人的申请，纯粹是因为赞助人的失误（而且申请人甚至并没有收到通知），就导致申请人的申请遭到拒绝，这是否存在着程序上的不公平？

上面这两个问题，其实都可以通过以下一个案件得到解答。

在来自上诉法院的判决中（Topadar v Secretary of State for the Home Department [2020] EWCA Civ 1525），面对的是一位原本想要通过雇主的赞助，申请Tier 2工签的当事人。

（注：Tier 2类签证现已由最新工签制度所取代，相关（旧有和新的）对照路径，可以参考本段下面的附图。）

当事人来自孟加拉，最早是通过Tier 4学生身份来到英国。

后来，找到愿意赞助雇主的他，递交了Tier 2普通工签申请。

在当事人工签申请的审核过程中，移民局因为对于当事人“职位”的真实性存在疑虑，所以要求当事人的雇主，也就是赞助人提供有关该职位的相关信息，包括工作描述、工作职责，以及解释为何雇主的公司需要聘用这个职位（当事人的职位是客户经理）等。

除此之外，移民局也要求雇主/赞助人需要提供公司的商业账户银行信、公司全部职员名单、HMRC参考号、公司的网站和相关市场信息等……

然而，当事人的雇主并没有在移民局给出的期限内，给予移民局答复。

于是，移民局在没有提前告知当事人（也就是申请人）的情况下，拒绝了当事人的申请。

至于当事人的申请情况，由于当事人认为移民局的拒绝是不合理的，因此在其申请被拒后，提出了行政复议（Administrative Review）。

注：由于计分制签证（包括工签在内，不论新旧制度）没有上诉权利，所以当事人需要采用行政复议（之后仍不满意结果，才采取司法审核）。

在这边，需要先讲一下相关时间点，以助理解后面的判决结果：

当事人的工签申请，是在9月27日被拒，之后随即提出行政复议。

10月18日，当事人提出人权申请，表示要以该“人权申请”用以取代当事人原来的工签申请－也就是移民局最终的考虑结果，只需要针对其“人权申请”，不再是原来的工签申请（Vary applications）。

10月31日，当事人先前针对“工签申请”的行政复议遭到拒绝。

→ 案件的“两点争议”？

当事人认为：

首先，后来的人权申请，应该已经取代了原来的工签申请；

就算第一点不成立，原工签申请没有被取代；移民局针对原来工签申请的“拒绝”，也构成了程序上的不公平（Procedural Unfairness）。

当事人表示，移民局因为当事人雇主没有及时回复移民局，提供更多证据来证明该职缺的“真实性”，就直接拒绝其申请是不公平的－因为整个过程中，当事人完全不知情，不知道移民局需要向雇主索要额外材料。

所以虽然其雇主有被通知，但是在当事人毫无察觉的情况下，就跳过当事人，并将其申请给拒绝，是存在程序上的漏洞。

→ 那么，上诉法院又是怎么说的？

上诉法院的法官认为，首先第一点：当事人的人权申请，并不能取代原来的工签申请。

这是因为，判定当事人是否能够成功“Vary applications”，必须要看什么时间点，“原先的”申请已经出了结果；因为之所以可以用之后的申请去取代原先的申请，必须是在原先申请的“结果”尚未出来之前。

然而，不论是行政复议，或者是上诉（如果具有上诉权利的话），基本都不能被视为（移民局）审核过程的无限延伸。

也就是说，法官认定针对当事人原来申请的结果，也就是其工签申请的结果，早已在9月27日出现。

这种情况下，除非当事人之后的人权申请，是在9月27日前递交的，否则不能被视为“取代”成功。

当事人之后提出的行政复议，并不能被视为“原来申请”的延伸；所以当事人用行政复议结果是在10月31日出来为判定的时间点，实际是不正确的。

至于当事人提出的第二点，有关“程序上的不公平”方面，上诉法院法官也没有站在当事人这一边。

法官指出，移民法条第77J明确指出，如果（移民局想要确认该工签职位的“真实性”），是可以向申请人或赞助人索要额外证据的；如果额外证据没有被提供的话，移民局是可以拒绝当事人申请的。

因此法官认为，移民法已经清楚表达，移民局如果（直接）向雇主/赞助人索要额外证据的话，是不会造成程序上不公平的。况且，法条上也有说明如果赞助人不配合的结果，就是会造成申请被拒绝。

→ 新工签制度也难以避免！

值得注意的是，新工签制度虽然为雇主们带来了更加弹性便利的变化（例如不需要再打招聘广告，适用工签的职位更多等）；但是对于职缺真实性（Genuine Vacancy）的要求，并没有被取消。

所以说，虽然今天的案例中当事人的申请是旧式的Tier 2工签；类似情况拿到新工签申请来说，也是成立的。

丽莎提醒所有想要帮雇员赞助工签的雇主们，通过这个例子能够更加注意，因为雇主的赞助责任绝不是在雇员递交工签申请的那一刻就结束了。

反之，从该刻起恐怕才是雇主更加重责任的开始。

当然，很多时候其实也不是雇主不愿意担起责任，而是雇主不清楚其中的重要性。

丽莎在这边也建议，雇主们可以尽早咨询并委托专业移民律师，寻求专业意见，帮助雇主们在赞助雇员方面更加省心，省下不必要的麻烦。

今天的文章就到这边，如果您有类似疑问，或者其他更多英国移民问题，欢迎直接联系丽莎律师行。

如果有任何税务方面的问题，也欢迎联系咨询丽莎会计行。

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新判决：访客在自家房子摔伤，房主竟0究责

最近，来自英国高等法院有一则和（房子）居住人/占有者（Occupier）相关的有趣判决。

这个案件清晰地定义了，什么情况下或者说什么样的人，应该被定义成一套房产的“占有者”；而且这个“占有者”，恐怕和其“产权”的拥有者，不一定能够画上等号。

话说从头……

这个案件的名称是：[2020] EWHC 3167 (QB) Mathewson v Crump and another

案件当事人包含了一位粉刷工，两位屋主，以及一个建造商。

一天，该位粉刷工来到了一处位于英格兰霍夫市的房产－也就是案件中事件的发生地，要对该房产的粉刷工作进行估价。

结果，因为该房产正处于从平房改建成两层房屋的工程中，该粉刷工在要上二楼查看的时候，因为房子楼梯尚未建造完全而摔到了一楼。

这一摔，粉刷工就摔裂了腕关节。

要知道，手腕对于一个依靠粉刷工程维生的人来说，自然是非常重要的。

这样的受伤，对于当事人不只造成了身体上的伤害，也造成了生活上的不便，使得当事人因为受伤减少了收入等等……

于是，该粉刷工就认为，房子的屋主（也就是产权所有人）应该要负起责任；这个案件于是就出现了在高等法院上。

粉刷工声称，该房子的屋主，没有确保他（指粉刷工）作为一个访客，来到该房屋是合理安全的；因此这是屋主的失职，屋主必须对于粉刷工的损害进行赔偿。

进一步讲到法官的判决前，我们还需要先了解一下有关该房屋的屋主情况。

首先，该房产在2014年刚被购买的时候，只有一位屋主，我们称之为屋主Ａ。

屋主Ａ自买了该栋房产，直到粉刷工的“摔倒事件”发生，这之间都完全没有在该房子居住过。

也就是说，屋主Ａ基本在买下了房子之后，就请建造商来改建，想要把该房子从原来的一层平房，改建成两层楼的房屋。

而负责这个改建工程的建造商，则叫做CK2。

虽然一开始买房子的时候，是屋主Ａ买下的，不过后来该房子的持有人又增加了一位屋主Ｂ。

原来，屋主Ａ和屋主Ｂ是一对情侣，并在“摔倒事件”发生不久之前，俩人才刚结婚。

不过，屋主Ｂ的名字是最近才加进去的；在“事件”发生的当下，屋主Ｂ是尚未对该房子具有法定利益和权利的。

而CK2建造公司，事实上和两位屋主有些关系，不过这不是说两位屋主有该公司的股份或合作；而是该公司的老板，实际上是屋主Ｂ的父亲，也就是屋主Ａ的公公或老丈人。

好了，捋清关系后，我们就可以继续回到法官的判决上了。

来到法庭上，粉刷工认为，根据英国《1957年占用人责任法》（Occupiers Liability Act 1957），房子的“占用人”是有义务确保来到该房子的“访客”是安全无虞的；然而他现在受伤了，房子的屋主自然需要为此负责，给出赔偿。

不过，高等法院的法官却提出了不同看法。

法官指出，房子的“占用人”（Occupier）虽然具有这样的义务；然而，案件中的不论是屋主Ａ或屋主Ｂ，两个人个别与共同，都不对该粉刷工存在赔偿的责任。

原因是法官认为，这两位虽然是屋主，但在“摔倒事件”发生的当下，却不应该被认定为房子的“占用人”。

→ 那么，如何定义“占用人”？

法官指出，虽然《1957年占用人责任法》有对“占用人”的责任义务进行规范，但并没有明确定义何为“占用人”。

因此，如果要给出定义的话，就需要遵从普通法（Common Law）的定义。

而根据普通法，最显而易见的“占用人”，就是既拥有该房产（如屋主），又“占用”其中（如住在里面）的当事人。

可是呢，对于这个案件来说，不论是屋主Ａ还是屋主Ｂ，都没有住在该房子里面过，也没有从其他形式获利于该栋房子（虽然屋主Ｂ在“事件”发生当下，有帮忙其父亲的建造公司，在房子现场从事建造工作）。

因此从“占用”（Occupation）的角度来看，虽然一个持有房子的人（屋主），也可以是“占用”该房子的人；但是并不是只有屋主才能“占用”它。

屋主可以只持有但“不占用”该房子；反之，即便是非屋主，也可能“占用”房子（如租客）。

法官再继续说，而至于一个人到底该不该被定义为“占用人”，是需要看这个人对于该房产是不是有着足够的“控制”；如果说这个人有着足够的“控制权”，那么按照普通法，就需要负起对于到来“访客”的安全责任－必须尽到合理注意义务（Reasonable care），来避免访客陷入可能风险之中。

也就是基于这样的判断，高等法院法官最后认定，不论是屋主Ａ还是屋主Ｂ，在“事件”发生的当下，对于该房产都不具备充足的控制权。

也因此，粉刷工想要求两位屋主（或当中任一位）对于其伤害来负责的话，是不成立的。

在这个事件当中，法官认为事实上真正的“占用人”，其实是当时正在进行建造工程的CK2－因为该公司在当下才是对于该房产，具有一定控制权利的那方。

→ 从这个案件我们可以得知什么？

这个最新判决再一次提醒了我们，在判断类似案件或情况中，“谁”应该承担法律责任的时候，其实并不是单纯把矛头都指向屋主或者说房东的。

甚至是说，在事件发生的当下，谁对于该房产具有实际的“控制”权利。

像是案件中的建造商CK2，它既不是房东/屋主，也不是租客；可是它却是在事件发生当下，真正对于该房产具有一定控制权的那方。

那么如果说意外的发生，确实是因为该建造公司没有尽到合理注意义务（Reasonable care）来避免可能意外的话，那么建造公司基本是需要为这样的“疏忽”承担责任的。

这也提醒了许多租客或其他“非屋主”的当事人，不应该对于相关责任抱着侥幸心态，认为反正房子不是自己的，或者反正不是房产所有人，出事了要承担的也是屋主或房东……

因为从今天分享的案件中我们已经清楚得知，对于“占用人”的判断和责任归属，绝对不是仅限于“屋主”身上的。

而对于受害者那方，也可以从中学到的是，如果想要和对方索讨赔偿；首先最需要弄清楚的是，自己找的那个“对方”到底是不是真的事主。

如果真的不太了解，建议当事人尽早咨询专业法律建议，这可以帮当事人少走一些弯路，也减少原本不需要再多花费掉的损失。

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可怜打工人：打官司追讨欠薪，获赔司法费用却遭税局追讨

对于雇员（Employee）来说，如果赢得了面对雇主的官司，为自己争取到了权益，而雇主（也就是输了诉讼的那方）需要承担赢的那方（雇员）的相关司法费用的话，这笔“费用”是否需要被扣税？

第一直觉看到这个问题，相信不少人脑中立刻浮现的答案是－当然不必。

为什么？因为雇员为了诉讼所付出的司法费用，最终进的也不是自己的口袋；雇主那方赔偿该笔费用，也只是弥补雇员为了打官司而提前的支出而已。

既然总归不会被纳为自己的收入或进账，哪有需要为此交税的道理？

不过，一则来自税务法庭的新判决，恐怕将改变您此时此刻的想法……

这起来自初级税务裁判法庭的案件，名称为：Murphy v HMRC [2020] UKFTT 461 (TC)

当事人（我们称他为M先生）原先是一名服务于伦敦警察厅的英国警察。

M先生和他的其他同事，因为其雇主（也就是伦敦警察厅，简称MET）没有支付他们加班费和其他应有补贴，通过集体诉讼的方式，将他们的雇主告上了法院；并且，也赢得了官司。

赢了官司后，M先生除了拿回应拿的钱之外，他的雇主MET也承担了M先生的相关司法费用，以及和该司法费用相关的保险费用。

不过，M先生和其雇主MET之间的官司并不是我们今天讨论的案件核心；今天案件的核心，在于M先生拿回这些（司法和保险）费用后，这些费用究竟算不算是M先生的“收入”，因此M先生需要针对这笔“收入”交所得税（Income Tax）？

恐怕将令许多人感到惊讶的是，税务法庭给出的结果是：要！

也就是说，虽然实际情况来看，雇主MET承担了这些费用（基本就是把费用“补偿”给回M先生），但法庭仍最终判决认定，这些费用属于当事人M先生需要被课税的收入（Taxable earning）。

→ 那么，法庭是如何判断的？

负责审理的税务法庭法官指出，要确认这些费用是否应该算作M先生的工作收入，最主要的判断点在于－这些钱的来源是否和他的“受雇”（Employment）有关。

而在针对M先生先前和雇主MET的案件中，最终的“已决赔款”（Settled Claim）包含了不只是雇主应该支付但没有支付的加班费和应有补贴外，也包含进了雇主需要承担的司法和保险费用。

也就是说，当初在M先生和雇主MET之间同意的（总）赔偿金额（Principal Settlement Sum）当中，就已经把“司法和保险费用”也考虑进去了；

而且，根据英国税局（HMRC）提供给税务法庭的一份备忘录，指出雇主MET当初会将“总赔偿金额”给提高，就是属于考量进去“课税”因素的结果。

所以法庭认为，这些费用和原来积欠的薪水/补贴，所有加起来做为一个“整体”的同意赔款，是属于来自当事人M先生的“受雇”（Employment）。

再加上，M先生也不属于法定的豁免情况－其豁免情况包括以下：

－当相关司法费用的衍生是和雇员的“停职”相关（然而M先生的案件和“停职”没有直接关联）；并且

－该（司法）费用的衍生是基于法院的命令（Order）；或者

－该“停职”促使雇员和雇主间达成一个和解协议（Settlement agreement）并该协议指出雇主需要支付相应（司法）费用，而且该费用会直接支付给雇员那方的律师（而不是进到雇员的口袋中）。

总之，上述所有这些因素相加，M先生并无法符合豁免。

所以最终，M先生输掉了这场在税务法庭上，对手为英国税局的官司……

→ 这个案件告诉我们什么？

首先，从实际层面来看，不得不说这样的结果，确实对于当事人（也就是雇员M先生）是比较严苛的。

因为对于他来说，某种程度上他只是去争取自己的权益，拿回自己应该得到的。

然而为此，他不只前面花了时间、精力… 后期还因为税局，势必还会损失一些金钱。

不过，这样的案件却也提醒了我们，在类似的诉讼或纠纷的案件中，当事人清楚了解相关法律内容的重要性。

当然，这不是说一个当事人必须要像个律师或法官那样，熟悉所有的法条；而是当事人应该要选择具有相关知识和经验的律师（甚至是税务师），才能够早一步提醒当事人，后续可能面对的问题。

比如说，如果当事人最初能够知道，对方的“一整笔”和解费用，事实上应该考虑进去课税问题的话，那么在和对方达成协议前，就应该把这些额外可能衍生的费用给一起考虑进去，才能最终为当事人争取到最合理公平的赔偿金额。

丽莎律师行的专业诉讼团队，以及丽莎会计行的专业税务团队，就是基于这样的基础，希望带给莎粉们一条龙式的服务。

因为在实战中，一个案件可能牵涉的因素有很多，往往不是只有一两个点，或者是只有表面看起来的那么简单而已。

面对一个案件，重要的不只是赢或输，而是每一个决定，后续可能会衍生的问题或者选择是什么。

如果M先生的律师当初能够为他多考虑进去这些，多做建议，或许可以减少后面的更多麻烦。

今天的文章就到这边，如果莎粉们针对这个案件还有其他疑问，或者任何英国法律问题，都可以进一步咨询丽莎律师行。

如果有任何税务方面的问题，也欢迎联系咨询丽莎会计行。

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房市年底再传逆袭消息，房价攀升，房贷批准量又创13年新高，卖家偷笑了？

今年6月，世界银行在一份《全球经济展望》的报告中写到：2020年全球经济将面临“二战以来最严重的经济衰退”。

此次的经济危机，几乎没有哪个国家能独善其身，英国的经济也处在最动荡的时代。不过，有专家评论：即便经济急速下滑，失业率持续攀升，英国房产市场的走向却在“违背经济逻辑”。

印花税假期持续推动英国的“疯狂购房热”，自7月以来，英国贷款需求量持续攀升，批准量也一次次创下了历史新高点。

昨天，英格兰银行（Bank of England）发布了最新个人房贷数据，毫无悬念，10月的个人房贷批准又达新高。数据显示，英国住房贷款的批准量增至97，500笔，为2007年9月以来的最高数据。

这些数字代表什么呢？对我们消费者来说，会产生什么影响？

家庭房贷成交额43亿 贷款批准量达75万笔

今年4月，受疫情封锁影响，英国房屋贷款的成交额仅有2亿英镑，跌至了历史最低点。5月，英国房产市场重新对外开放，数据呈现缓慢回升的迹象。

7月，英国财相推出了印花税假期政策，数据开始急速攀升。9月，个人家庭向银行申请的房屋贷款成交额为49亿英镑，创下了历史最高点。据最新数据显示，10月份，家庭净借金额又达43亿英镑。

英格兰银行的专家认为，房贷成交额的强劲增长是由于这几个月贷款批准量高所导致的。

数据显示，10月购房抵押贷款的批准数量达9.75万，这是自2007年9月以来的最高批准数，比2020年2月的批准数高出33%，比5月的9400个批准量整整高出了10倍。

《金融时报》评价，这一数字远高于经济学家预期的8.45万批准量。

英国一家抵押贷款公司Coreco的总经理Andrew Montlake说：10月份的审批数量反映了房产市场 “疯狂的奔跑速度”。

这些数据意味着什么？

那么，这些数据意味着什么呢？

从历史看，房屋抵押贷款支持了70%以上的住房交易，英国个人住房贷款的攀升也再次反映了市民对房产需求量的激增，以及英国房产市场已经回暖的事实。

另外，丽莎在英格兰银行发布的数据里发现，贷款需求的攀升也得益于超低利率的支持。该数据显示，新提取的抵押贷款实际支付的利率低于疫情前的水平。比如说，今年年初，央行的平均利率为1.85％，10月份则降至1.78％。

那么，不管是对买家和卖家来说，我们认为，这都是好消息。即便是经济不太景气，银行的借贷政策也并未像传说中那样残酷，房产交易可以顺利进行，卖家也不需要怕由于贷款限制，找不到新地买家了；而且，低利率贷款也提供给买家一次比较划算的投资机会。

不过，专家认为，这一切的推手只是一个短暂的印花税假期，整个局势很快会出现逆转。

约克郡建筑协会的战略经济学家Nitesh Patel对《金融时报》表示，全世界的经济都正在受到挑战，英国住房市场在 “违背经济逻辑”，等到一切恢复正常，未来的局势让人担心。

英国一家咨询公司Pantheon Macroeconomics的经济学家Sam Tomb在接受《英国卫报》采访时评价，“整个冬季的需求可能会保持在较高水平，然而，在3月底印花税的门槛从50万英镑恢复到12.5万英镑后，房地产市场的需求将大幅减弱。如果没有政府的进一步支持，明年的局势会出现逆转。”

另外，英国金融机构对批准借贷的标准一直非常严格。低利率，高需求促使的高批准量，可能会让金融机构重新审视它们的借贷标准？未来，确实不好说。

不过，可以肯定地是，目前的高批准量可能会影响放款速度，也会影响接下来的借贷申请。据了解，虽然距离3月的截止日期还有4个月，但是，很多买家们都想赶在圣诞节前购买房产，以确保他们有足够的时间在截止日期前完成。

英国房地产公司莱坊的合伙人Hina Bhudia表示，“10月份后，需求量会一直持续，银行正在为一波新的抵押贷款申请做准备，这会带来系统积压。”

也就是说，未来几个月，买家们可能会遇到贷款批准延迟的情况。

是什么阻止银行批准您的房贷？

不管未来如何，我们认为，只要您做好购房计划，就应该抓住眼下的机会，赶上末班车，申请贷款，买下房产。

当然，借贷批准量屡创新高，这不代表所有人申请贷款都能得到批准。

一些有着存款，却无法得到批准的买家也向我们提出疑惑：为什么从7月开始，每个月的个人房贷批准量的数据屡创新高，我的贷款却迟迟没得获批？

其实，贷款没能得到获批有很多因素，在文章的最后，丽莎为大家一一分析，让大家顺利能够申请房贷。

总的来说，房贷申请被拒的原因包含了以下几个情况：

您可能有不良的信用记录。
过多的信贷申请。一般来说，当您申请信贷时，贷款人会搜索您的信用报告，记录里显示您曾经反复申请信贷的话，银行会觉得您有问题。
太多债务。
曾经申请发薪日贷款—这是一种短期的小额无抵押贷款，这类贷款很容易获得，利率高是特点。这类贷款常常被一些正规的银行视作“不可靠贷款”，只有一些资金实力不稳定的人才会选择的贷款。
收入证明不足。

我们该怎么解决呢？

我们认为，您在申请房屋贷款前，应该向信用参考机构查询您的信用档案。如果您的信用报告中的信息是错误的，您可以立刻更正。

其次，您如果想要申请贷款，一定要避免在贷款前12个月内开展其他信贷交易，包括一些让人看起来觉得不太可靠的信贷。

在申请贷款前，尽量尝试减少您目前的债务，最好能够计算自己负担能力，看看能够承受多少的贷款额度。

丽莎房产部律师罗紫唯律师提到：“除以上的原因，在我们接过的咨询里，还有一些其他原因导致了客户无法借到贷款的。比如，他们是自雇人员或者是临时合同工，银行会认为他们没有收入保障。还有一些在英国居住少于三年的客户，他们也很难拿到贷款。我们都会建议他们要积极向金融机构提供一些证明。”

罗律师建议，如果您是自雇人员，您必须要努力证明自己是一个有固定收入的自雇人员。比如，向他们提供两到三年的税务账单和商业账户；如果您是合同工，您应该向现在的雇主拿一份证明，或者其他的证据，以向银行证明您未来的工作是有保障的。

虽然大多数贷款机构不太愿意提供贷款给新的移民，可是，只要您拥有雇佣合同和签证，证明您在英国有生活以及工作的许可，那么，还是会有一些贷款机构是可以批准的。因此，您需要在申请贷款前多咨询不同的金融机构。

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