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新闻与见解

英国全新毕业生签证(Graduate Route),传说中的“新版”PSW签证,已经正式从2021年7月1日起(本周四起)开放申请。

 

才刚开放,就伴随而来移民局的“好消息”,那就是:如果您不是2021年夏季(起)毕业的国际留学生,您早于今年毕业,也有可能符合申请!

 

意思是说,对于某些已经于2019/2020年毕业的留学生,只要您符合移民局最新宣布的“允许情况”,那么即便您原来的学生签证已经到期,您也可以申请毕业生签证(Graduate Route),继续留在英国。

 

 

→ 什么是“允许情况”?

 

“允许情况”指的是,当事人目前(申请当下)持有有效的“特殊保证”(Exceptional Assurance),就是您在提交毕业生签证申请的时候,您人在英国境内,并且持有的“特殊保证”尚未到期。

 

这代表,如果您是在2020年,甚至是在2019年毕业的,只要您自那时起,由于新冠的原因,一直合理延后离开英国的时间,并且至今仍持有“有效特殊保证”,那么即便您原来的学生签证(这一般指的是Tier 4学生签证)已经到期,您也可以受惠于此项新规,申请毕业生签证,多待英国2年甚至3年的时间。

 

这一点其实是符合目前英国政府的新冠特殊政策的。因为根据移民局本周三的更新,持有“有效特殊保证”的当事人,仍允许在英国境内直接申请“转签”。

 

目前,移民局的新冠特殊保证政策,已经再延长到了2021年9月30日。

 

 

→ 毕业生签证:有什么申请条件?

 

  1. 申请人必须在英国境内提交申请(也就是只适用“转签”情况,从一类有效签证,转至另一类签证,申请当下申请人需要在英国境内)。

 

  1. 提出申请当下,必须持有以下“有效”签证/特殊保证:

 

学生签证(Tier 4 General或Student签证)

 

新冠“特殊保证”且尚未到期

 

  1. 申请人必须取得受移民局认可的英国大学或高等学院学位(这一般是指学士、硕士至博士学位,以及专业培训课程)。

 

“专业培训课程”是指,例如法律方面的法律从业课程,教师方面的教师从业课程等等。这些课程虽然在毕业后,当事人不一定会获得相应学位证书,但是申请人将会具备申请毕业生签证的资格。

 

此外,移民法虽然要求申请人,申请的时候必须完成相应学位/课程,但并不是说申请人在申请的当下,一定已经取得毕业证书。

 

意思是说,一个人从完成学位课程,直到正式拿到学位证书,这中间会有一段时间;因此,只要当事人可以出示学校证明,表示当事人已经完成相关学位课程,当事人就有资格递交申请。

 

当事人如果已经完成学位课程,但尚未收到学位证书的,是无须因此过度慌张的。

 

 

→ 如何申请?

 

毕业生签证必须通过“线上申请”,如果有家属陪同,家属也是经由线上申请:https://www.gov.uk/graduate-visa/apply

 

需要注意的是,主申请人和陪同家属必须“分别申请”,而不是使用同一份申请。

 

→ 陪同家属的限制?

 

需要指出的是,毕业生签证(Graduate Route)虽然允许当事人申请家属陪同,但这仅限于那些原本就已经跟著当事人“陪读”的家人。

 

换句话说,对于当事人来说,这一般是指,从原来的学生签证(不论是Tier 4或Student签证)转换成毕业生签证的过程;而对于家属来说,则是从原来的陪读签证“转签”成毕业生家属签证。

 

除非是,当事人在持有学生签证或毕业生签证期间,在英国出生的孩子。那么孩子不必原本持有陪读签证,也可以符合申请毕业生家属签证(毕竟孩子是无法在出生前就先拿到签证的)。

 

→ 那么持有“有效特殊保证”的陪同家属呢?

 

我们认为,如果家属是原来就持有陪读签证,跟著当事人因为疫情因素一直无法回国,而在英国境内待到了现在的话,那么只要该家属的“特殊保证”是有效的、尚未到期,该家属也应该符合申请。

 

→ 毕业生签证收费标准?

 

根据移民局的宣布,毕业生签证(Graduate Route)的申请费用是:每位申请人700英镑。

 

不论当事人是符合申请一次性2年或者3年的签证,费用都是一致的。

 

同时,对于陪同的家属,其费用也是一致的,都是一次性/每位700镑。

 

需要注意的是,毕业生申请路径,除了支付签证申请费用之外,申请人还需要支付医疗附加费(Healthcare Surcharge),这个费用一般是每年624镑。

 

如果您一次性申请2年签证,需要支付的医疗附加费就是:624镑*2;同理,3年签证的话,其费用是:624镑*3。

 

这个费用是在申请费用上叠加的,也就是额外费用。

 

 

→ 最晚必须何时来到英国?

 

移民局已经指出,如果留学生希望适用申请毕业生签证,并且目前仍然因新冠原因,进行著远距离教学的话(这指的是即将于2021年夏季起毕业的留学生),最晚必须在2021年9月27日前,回到或来到英国。

 

毕业生签证的签证时长一般是一次性2年(学士/硕士),但博士毕业生(PhD)则可以拿到一次性3年效期的签证。

 

不过需要注意的是,申请同时要求,当事人在过去/先前不可以曾经持有Doctorate Extension Scheme(DES,博士后签证)或同样/类似的毕业生签证路径。

 

并且,毕业生签证(Graduate Route)正式实施后,原有的博士后签证(DES)已被取代,DES路径将不再存在(也就是没有所谓的“叠加”福利)。

 

→ 拿到“毕业生签证”后,可以在英国做什么?

 

允许当事人在英国合法工作,当事人无须(像工签那样)先拿到由赞助雇主给予的工作Offer,也没有年薪门槛要求(非赞助制);

 

也允许当事人在英国“找工作”,当事人不必先找到工作才能申请,并且持有签证期间也可以自由更换工作;

 

如果不想为他人工作,当事人也可以自雇(Self-employed);

 

同时,如果当事人希望的话,也可以在持有毕业生签证的期间,继续上学(不过需要注意的是,移民局最新发布指导文件指出,毕业生签证仅适用于“无法申请”学生签证的课程,意思是说如果您的课程符合学生签证申请,您应该申请延长学生签证、继续学习,而非转成毕业生签证)。

 

此外, 毕业生签证不限当事人毕业的专业,不限拿到签证后可以做的工作;整体毕业生签证也没有限额,不必抽签,只要符合要求即可申请。

 

→ 申请后,多久可以拿到签证?

 

移民局指出,申请人完成申请后,一般可以在8周内收到结果。等待移民局审核的期间,当事人可以合法待在英国境内。

 

→ 毕业生签证之后?

 

需要指出的是,毕业生签证不具永居导向,也就是说当事人不能直接通过毕业生签证取得永居(除非当事人满足申请10年合法永居的情况)。

 

意思是说,毕业生签证的概念更像是一个“跳板签证”,它的好处是,留学生们通过这样门槛比较低的签证,可以在毕业后获得一些工作机会,或者继续学习和实习等。

 

通过这样的方式,对于留学生来说,以后想要转换成工签等长期签证,一定程度上是会有帮助的。

 

尤其是工签(Skilled Worker)方面,如果当事人毕业后通过毕业生签证,在一家公司累积一些工作经验和时间,一定程度上也比较容易让雇主,在之后愿意赞助当事人申请技术工签。

 

通过申请持有技术工签(或转换成其他具永居导向的长期签证,例如创业签证、配偶签证等),当事人便能在之后有机会申请英国永居。

 

 

→ 那如果,目前已经收到工作Offer的毕业生,是应该选择工签还是毕业签呢?

 

如果说,当事人即将毕业,并且已经找到愿意赞助当事人技术工签(Skilled Worker)的雇主,那么一般情况下,丽莎建议您,直接申请工签。

 

为什么呢?因为工签具有永居导向,可以满5年转永居(当然届时需要符合相应要求);但毕业生签证本身是不具备永居导向的。

 

因此,如果您先拿了毕业生签证,之后一般仍然需要转换到其他具有永居导向的签证路径,才能够符合申请英国永居;除非,您是希望通过10年合法居留来申请永居。

 

如果说,您已经在英国待了比较长时间了(例如连续合法居留8年),您有把握再两年就可以申请10年合法永居了;那么这种情况下,您希望自己在工作选择上更有自由度,不必绑定同一个雇主,可以选择毕业生签证。

 

但丽莎也提醒,选择的时候,如果不确定或没有那么把握,自己之后是否符合申请10年合法永居的话,最好先咨询专业建议,以免造成后续的可能麻烦。

 

今天的文章就到这边,如果您对于以上申请有更多疑问,不要犹豫,请立即联系我们。

 

如果针对英国法律的其他方面,还有任何问题,也欢迎进一步咨询丽莎律师行。

 

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下周四,我们将会继续以简单平易的方式,向莎粉们科普更多英国商业房产的法律。

 

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在政府大力推动下,生态友好型房产成为时下比较热门的投资方向,越来越多业主在购房房子的时候都把绿色住宅放在首选。与传统住宅相比,它们有着非常明显的优势,其中包括运营成本低的特点,这一特点可以为房主节省大笔资金,此外,房产的升值空间相当大。

 

随着这样的趋势,越来越多市民也开始自建起生态友好型房产,并把它们投入市场,以赚利润。最近,两大顶级生态友好型房产登上各大头条,它们被评价为英国最酷房产,其中一套房产,您可能根本没办法相信,它每天的运营成本竟然低到1英镑!

 

究竟为什么这么神奇?生态型房产真的是未来主要的投资方向吗?

 

 

最高级环保房产,每天运营成本1英镑!

 

这是位于沃斯的一套豪宅,被英国媒体评价为超酷房产之一。从图片就可以看出,它确实有那么点酷!整个房子呈弧形,简直像是一个鸟巢,外观非常现代!

 

这栋房子只有一层楼,房子的主门安装了带指纹输入的系统,厨房有着特别定制的推拉门,直接通向露台。地底下是车库,露台上有一个下沉式火坑,热水浴缸和水景。

 

这么大,这么高规模的房产,它竟然是一对父子亲手打造。——英国的一对父子Roland 和Sean。

 

2017年,英国的一对父子组合Roland和Sean组成一个小小的建筑团队,亲自打造这一套现代房子,前前后后花了整整三年时间,2020年初,房子终于建成了。

 

今年,一家人要搬到美国了,他们把房子抛到市场,售价185万英镑!

 

为什么这么贵?

 

它的特别之处远远不止是壮观的外形以及豪华的设计,它主要是非常环保!据说,这套房子全部使用了顶尖的环保材料,每天的运行成本只有1英镑!!

 

Sean说,这套房子建造成本是传统建筑的三倍!因为他们专门采用帕斯豪斯建筑标准来建造的。

 

在这里,丽莎小小科普一下,Passivhaus (帕斯豪斯),它在英文中被称之为被动式房屋(passive house),通常指的是那些——按照德国帕斯豪斯研究所制定的一套严格的节能标准来建造的房屋,这类房屋可以保持几乎恒定的温度。总的来说,房主们如果按照这样的标准来打造的房产,都可以有机会申请豪斯研究所的认证,成为最环保的房屋之一。

 

没错,英国这对父子俩在建造房子的时候,完全遵循了该设计的标准。比如,他们使用生态友好的微型水泥,其中有高比例的骨料和低二氧化碳水泥粘合剂以及高固体聚合物。

 

此外,这座房子还有19块太阳能电池板,作为加热和热水系统的动力。还有一个空气循环系统,从所有的浴室和厨房抽取潮湿的空气,并将过滤后的新鲜空气返回到所有的房间。地板采暖是由地源热泵驱动的,包括将液体抽到150米深的地下,再回流到泵上。房子其他的环保特征还包括树脂地板以及铺满植被的屋顶!

 

真的是有点高级啊!

 

Sean说”建设一个环保友好的房子是一个相当复杂的项目,最初我有点以这样的环保标准来建设,经过大量的研究,我还是决定按照这样的标准了,现在很有成就感! “

 

 

运输集装箱生态友好房,值得拥有?

 

最近登上报纸头条的最酷房产不止Sean父子的,还有这一套——

 

咦,这是房子吗?

 

没错,这座有点像金属运输集装箱或者飞机库的物体,它就是一套砖木结构的居民住宅,名字为Hedge House,由建筑师David Sheppard设计并持有,目前,它的售价为350万英镑。

 

简直是一套比一套贵啊!

 

处理这套房产买卖的房屋代理人Tyron Ash称,这套房子可以算是英国诺尔村最好的住宅之一了,它占地10,450平方英尺,长度相当于六辆双层巴士,入口处有一个三米高的前门,进入一个贯穿整个房屋的走廊。房子有五间卧室和五间浴室,以及一个桑拿房、健身房和一个下沉式热水浴缸。

 

最有亮点的还是——绝对环保啊!

 

据说,这套豪宅的地块最初有英国一对夫妇拥有,他们本来想用这块地建设一个家的,但是屡屡失败,一直没有通过当地规划许可。当地人认为他们的设计理念会破坏当地的绿色生态环境。没办法,他们只能出售这块地。

 

后来,建筑师David拿下了这块地,欸,竟然,通过了规划许可!

 

看到这,您可能会想:是不是这位设计师有后门?

 

并不是!他成功获得规划许可的原因是——杰出的环保房理念。据这位设计师介绍,他们花了18个月的时间来获得规划许可的,当地规划局认为他们的生态屋的设计不仅突出建筑为环境创造的价值以及时代特征。

 

您看,房子有一个种植着当地野花和草的屋顶以及两个足够大的内部花园,花园里也种满了树木,它们由收集的雨水供给。另外,房子还有一个太阳能电池板、空气源热泵,提供热水和地板加热。建筑物的建造材料还使用了当地的回收砖和来自坎诺克林业委员会的落叶松木材。

 

不仅环保,这房子的内部结构还相当奢华。它的厨房有着3.6米长的意大利大理石台面,以及Fisher & Paykal的昂贵电器,主卧室位于物业的西翼,有一个带下沉式热水浴缸的阳台,可以看到广阔的乡村景色。它还有一个更衣室,一个大浴室和一个湿润的淋浴套间。

 

Zoopla公司的汤姆-帕克说:”这套房产确实是独一无二的,完美地结合了豪华的装饰和生态证书!非常多的人都来咨询了。 “

 

 

投资生态屋的理由

 

随着政府提倡绿色环保,生态友好型住宅变得越来越受欢迎,据了解,几年前,这些房子还只是实验性产品,但根据一个绿色设计运动组织的计算,目前有多达3万个低碳住宅正在建设中,未来也会是政府大力推动建设的房产类型。

 

这类房产值得投资吗?它有什么好处呢?

 

很明显,它有着保护环境的好处,购买和投资这类房产,也等于帮助未来几代人保护环境了!不过,照顾地球虽是咱们的责任,但大多数投资者投资房产还是为赚钱啊,对于保护地球的广告宣传似乎不太感兴趣。其实,它也确实是回报比较高的投资的。

 

第一,它的升值空间很大。房地产一直是一种比较稳定的投资,它每年都会不断上涨,这是实话。针对这类特殊房产呢,随着它们越来越受到英国公众的欢迎,您的房产也会受到追捧,可以加速它升值。

 

第二,助力分散您的投资组合。可能您已经投资其他类型资产了,那么,投资生态友好房产可以分散您的投资组合,分散您的风险,帮助您的整个投资组合免受市场变化影响。

 

第三,非常节能,降低能源费用。这也是很重要的一点啦!能源效率也是人们选择购买或租赁房产的一个重要因素,由于生态友好型房产的设计具有极高的能源效率,非常节能,给您省下一大笔资金啊。

 

不过,由于生态友好型住宅是以生态保护为目标而设计的,它们采用了诸如可再生能源、水收集、回收系统和节能设备等功能。所以,这类材料成本都比较高,因此,在市场上的生态友好型住宅会相对比较昂贵。

 

当然,也不会像本篇的这两所豪宅那么贵了——这两个那都是富豪级别的了。普通的生态型豪宅也不是遥不可及的,大多数还是可负担得起的。目前上市的新建房产,大部分也都是按照绿色住宅的标准来建造的。丽莎建议,如果莎粉们对生态友好型住宅有兴趣,可以到各个房地产中介问问,好好判断投资优势和风险,选择一套适合自己并且能负担得起得房产。

 

 

是否自己建造生态友好型房子?

 

当然,如果您有着自己的一块土地,也可以向本篇主人公一样,设计和建造一个视觉上吸引人而且能源需求低的生态住宅!

 

通常来说,生态友好型房屋的建造成本取决于房产的大小、位置,以及您是从头开始建还是翻新旧的房产。一般来说,它的建筑成本一定会比普通的成本要高一些些。不过,有数据显示,不管您花多少钱来建造生态环保型住宅,由于它的节能功能降低了能源账单,从长远看,业主都是可以节省大笔资金的。

 

话是这么说,丽莎还是得提醒大家,加入您真的决定自建生态环保住宅,一定要做好前期的调研。比如说,仔细查看相关的生态建筑材料以及各自所需成本,另外,还要仔细查查什么是被动房屋设计以及它的相关要求。有了充分的研究,您才能有预算规划。别看它现在是热门物业,您就风风火火开始筹款投资,最好发现陷入财务困境了,钱根本都不够啊。

 

此外,建设生态环保住宅的规划许可通常会笔传统的容易,不过,在某些情况下,它也是有失败的风险的。主要还是建筑材料的选择问题。因此,做好前期的研究会对您的规划申请带来帮助,让您可以有一份通过率比较高的Project!

 

好啦,本篇文章就到这里,喜欢丽莎的文章不要忘了点赞和分享给好友,您的鼓励是我们前进的动力!

 

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由于英国延后了原订的第四阶段解封日期(至2021年7月19日),再加上确诊数的上升,有更多国家或地区熔断对英航班,或者实施更严格限制;英国内政部今天终于更新新冠临时政策,继续将“特殊保证”(Exceptional Assurance)期限从6月30日,延长至9月30日。

 

这表示,如果航班临时遭到取消,依然回不了国的小伙伴,可以继续申请“特殊保证”,有更多的时间做安排。

 

不过,虽然移民局延长了“特殊保证”的期限,这次的政策出现了一些修改,和之前稍有不同,下面丽莎给大家做个最新整理,希望尤其对于感到焦急的莎粉们,带来帮助。

 

 

→ 特殊保证政策也引进“红绿灯”制度

 

根据移民局的最新政策文件,对于目前人在英国境内,持有签证将于2021年9月30日前到期的当事人,如果计划返回的国家或地区,被列于红灯(Red List)或黄灯(Amber List)清单,并且仍然无法回国的话,可以向移民局申请“特殊保证”。

 

这是首次移民局的临时政策中,引入了“红绿灯”制度的相关规定。

 

不过,申请方式倒是和之前相同,申请人需要发送电子邮件至:cihassuranceteam@homeoffice.gov.uk

 

邮件中需要提供以下信息:

 

全名

 

出生日期

 

国籍

 

内政部/GWF或者任何其他参考编号

 

签证类型

 

签证有效期

 

请求“特殊保证”的理由

 

飞行预定证据或其他表明当事人不能离开英国的证据

 

并且,电邮的标题仍为“Request for an assurance”。

 

 

→ 那“绿灯”(Green List)国家/地区就一定不能申请吗?

 

其实也不是的,移民局指导文件有说,如果当事人想要返回“绿灯”国家,但遇到“特殊情况”而尚无法回国的话,还是可能申请“特殊保证”(Exceptional Assurance)。

 

这些“特殊情况”可以比如说是:该国或地区关闭国门,也就是禁止来自英国的班机;或者当局要求旅客返抵时需要集中隔离,但已经没有隔离位子了(比如说“隔离酒店”已满,订不到了)。

 

也就是当事人遇到不得已的情况(有合理理由),仍可能提出申请,并且申请方式如上。

 

在移民局考虑当事人申请特殊保证(Exceptional Assurance)的时间内,当事人将不会被视为逾期居留或在以后的任何移民申请中遇到任何负面影响。

 

同时,在当事人的“特殊保证”申请等待期间,当事人原先的签证条件是保持不变的,也就是如果自己的签证可以允许工作的话,当事人可以继续工作。

 

如果当事人申请到了“特殊保证”,它将可以为当事人提供短期身份保护。

 

如果当事人原先的签证条件允许当事人工作,学习或租用住宿,当事人则可以在“特殊保证”期间内继续这样做。

 

 

→ 护照签证纸(Entry Clearance Vignette)已到期的情况?

 

好消息是,根据移民局的更新,如果当事人是因为新冠限制,超过护照签证纸/临时签证贴纸允许的30或90天入境时间,导致当事人的签证(Entry Clearance)没有被及时领取/启用的话,当事人可以根据以下步骤,让移民局“免费”寄来更新后的BRP签证卡(当事人必须人在英国):

 

当事人需要电邮至:ECActivation@homeoffice.gov.uk

 

并在邮件中提供以下信息:

 

一张头像照;

 

原护照签证纸的护照页面照;

 

护照上有当事人照片的信息页照;

 

入境时海关在护照上盖入境章的页面照片;

 

详细说明自己是如何受到新冠影响而导致了旅行/入境英国延迟;

 

在英国的地址(移民局会将更新后的BRP寄到这个地址)。

 

→ 境内“弹性”申请政策未再延长

 

在今天的更新中,虽然“特殊保证”的申请期限被延长了,可是相关的境内特惠申请期限,并没有被跟著延长。

 

也就是说,如果境内当事人目前持有的签证即将到期,想要继续留在英国的话,能够被允许“境内转签”基本只剩以下情况:

 

当事人的签证是允许自己在英国境内直接转签(其他签证)的,也就是符合移民法原来的规定;

 

当事人持有有效“特殊保证”(特殊保证尚未过期)。

 

当然,如果您希望申请境内转签,您仍需要满足欲申请签证的所有要求(例如配偶签证的英语和收入等要求)。

 

如果您在申请上有任何疑问,建议您提早谘询专业移民建议。

 

 

→ 同场加映:毕业生签证(Graduate Route)明起正式开放!

 

毕业生签证(Graduate Route)适用自2021年夏季起毕业的国际留学生。

 

申请要求当事人必须取得受移民局认可的英国大学或高等学院学位(这一般是指学士、硕士至博士学位,以及专业培训课程)。

 

申请人只要完成相应学位/课程即可申请,无须等到取得毕业证书。

 

(意思是说,一个人从完成学位课程,直到正式拿到学位证书,这中间会有一段时间;因此,只要当事人可以出示学校证明,表示当事人已经完成相关学位课程,当事人就有资格递交申请。)

 

签证时长一般是一次性两年(学士/硕士),但博士毕业生(PhD)则可以拿到一次性3年效期的签证。

 

→ 什么是“专业培训课程”?

 

一般包括例如法律方面的法律从业课程,教师方面的教师从业课程等等。这些课程都是属于“专业培训课程”。

 

这些课程虽然在毕业后,当事人不一定会获得相应学位证书,但是申请人将会具备申请毕业生签证的资格。

 

→ 收费标准?

 

根据移民局的宣布,毕业生签证(Graduate Route)费用为每位申请人700英镑。

 

比较好的是,这代表,不论当事人是符合申请一次性两年或者三年的签证,费用都是一致的。

 

所以,如果当事人是英国毕业的博士毕业生(PhD)的话,符合一次拿到3年效期毕业生签证,费用也同样是700镑(这个费用是一次性的,而不是以年度来计算)。

 

同时,对于陪同的家属,其费用也是一致的,也是一次性/每位700镑。

 

今天的文章就到这边,如果您对于以上申请有更多疑问,不要犹豫,请立即联系我们。

 

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上一周,丽莎《买房实用手册》为大家介绍在英国买房的整个程序。在文章里,丽莎也简单提到了,在英国买房,您需要准备的预算绝对不仅只有房子的首付,还有很多您可能没有考虑到的额外费用。如果您没有提前准备好这些费用,接下来您就会非常头疼,搞不好,您还得东凑西凑,临时问他人借钱或者得挪用房子装修的钱补上了。

 

因此,本篇文章,我们就要为大家算一笔账,让您在购房前好好了解买房的所有成本。

 

 

第一笔费用:首付款

 

毫无疑问,购房成本中需要考虑的最大一笔资金就是首付款啦。在英国,最低首付款通常按照5%来算,因为英国的抵押贷款机构以及政府各种助力购房的计划,它们的起点都是这个数。

 

当然,您的首付款越多,您就越有可能获得抵押贷款批准,并且拿到比较低的利率。总的而言,您至少需要准备的是房产购买价格的5%到20%之间。

 

第二笔费用:抵押贷款相关费用

 

在办理抵押贷款时,除了按揭的计算,您还需要将其他费用纳入您的成本计算表里:

 

1.预定费:99-250英镑。

 

在英国,有一些贷款机构会让您支付这一笔预定费来申请抵押贷款。但是,如果您没有成功获得该抵押贷款的批准,贷款机构也不会退还您这笔钱的。

 

当然,并不是所有贷款机构都收取这笔费用的。丽莎建议,您在做购房计划的时候,可以先把这笔账列入您的成本计算表里。但是吧,在您挑选贷款产品时,最好提前问清楚是否有这笔费用以及它的退还政策,货比多家,最终做出选择。

 

2.安排费:高达2,000英镑

 

这是您贷款人在建立抵押贷款时而收取的费用。需要说明的是,安排费并不是为您管理抵押贷款的费用,它实际上与贷款人提供的利率挂钩;通常利率越低,安排费越高。安排费的费用差别很大,您可能会被收取高达2000英镑的费用,但平均则为1000英镑。

 

买家通常可以选择预先支付安排费或将其添加到抵押贷款中,但最终选择后者的成本会更高,因为您要为其支付利息。

 

丽莎建议,在比较抵押贷款时,不要忽视安排费,因为它可能对交易的总成本产生很大的影响。在某些情况下,选择利率稍高的产品以换取较低的费用是值得的,而如果安排费真的很高,则应选择最低的利率。

 

3.估价费:150-1500英镑之间。

 

如果您正在申请抵押贷款,您的贷款人需要对房产进行估值,以确保它对贷款有足够的保障,因此,他们会收取一笔估值费。这笔费用是根据房产的价值来算的,以下是2019年英国金融公司总结的数据:

 

房产价值          £100,000     £ 250,000   £500,000   £700,000

平均估值价格  £205            £295          £425              £ 540

 

当然,有些贷款机构可能不会单独收取这一笔费用,他们会把它包含在您的抵押贷款交易中。丽莎认为,您最好是预先支付这些费用,而不是把它们加到那您的抵押贷款中,否则您将支付比较高的利息,不划算。

 

第三笔费用:律师费

 

在英国买房的整个交易过程中,买方和卖方都是需要聘请律师的。他们的职责通常包括起草合同,处理土地登记,整理印花税的支付和转移您房产的付款。

 

这些服务的费用各不相同,每个律师所的收费标准也不一样,有些律师是按小时收费的,而有些则是按固定金额收费,或根据您房产价格按百分比计算费用。此外,您的律师还将进行调查,以检查是否可能会影响您新家的规划问题。费用通常包括在律师的费用中,除非有严重的问题或比较耗费时间,这些费用约为200至300英镑。因此,您至少应该预留最多2000英镑的律师费。

 

当然,您最好在请律师前,获得一份报价。

 

按丽莎律师行的收费标准来看,居民住宅房产转移的费用如下::

 

房产价格                                自由产权          租赁产权

£100k 以上                             £600               £850

£100,001-300,000                 £750             £1,000

£300,001-500,000                 £ 900              £ 1,150

£500,001   1000,000          £900 +0. 25%    £1150 + 0.25%

超过1百万英镑                         这个请具体联系律师计算

 

另外,由于您的房产必须在政府的土地注册部门登记,这些是由律师帮助您完成的。因此,它们可能还会收取一笔土地注册费。您收取一笔土地注册费。根据房产的价值,要收取的价格各有不同,范围从40英镑到910英镑不等。

 

 

第四笔费用:房屋检测费

 

贷款人的估价调查只看您的房产值多少钱,它是不会检查结构问题的,也不会发现房产的任何问题。当然,就算发现了,他们也没有义务告诉您。因此,为防止买到有缺陷的房子,您应该找测量师,为您一个独立的房产调查。

 

最常见的调查类型是:

 

  • RICS房屋状况报告

这是最基本的调查类型。它概述了房产的状况,并解释一些潜在的法律问题以及比较紧急的缺陷,但并不涉及细节。它的费用在400到950英镑之间。

 

  • RICS购房者报告

这属于第二级别的调查,笔房屋状况报告更加全面一些。它会帮您找出任何结构性的问题,比如:下沉或潮湿,以及任何其他内部和外部的隐藏问题。它还可以包括市场估价和重建财产的成本是多少。费用从450英镑到1000英镑,根据房产价值而决定。

 

  • RICS建筑调查报告

这是你能得到的最彻底最全面的检测服务了,它对房产的结构和状况进行了全面的检查和分析。测量员通常还会帮您一起检查阁楼以及查看地下室等空间。这份报告报告将列出房子里存在的任何缺陷,并就维修和保养提出建议。它的费用在600英镑到1500英镑之间。

 

我们会在之后单独写一篇文章,专门讲讲什么类型的房产适合什么类型调查服务。

 

第五笔费用:印花税

 

印花税应该算是买房的时候最心疼的一笔税费账单了。经常读丽莎文章的莎粉们对它一定是熟悉得不得了了,它是英格兰和北爱尔兰购买房屋、公寓、土地和建筑物所征收的一种税费。在苏格兰和威尔士购买房产也有类似的税收。

 

您需要交多少印花税,取决于买房成本。同时,根据物业和土地的使用目的不同,印花税征收的起点和税率也会不同的。在英格兰和北爱尔兰,如果是住宅的话,免税额一般是125,000英镑,然而,如果您是首次购房者,房产价值的前30万英镑是免征印花税的。

 

丽莎可读这两篇文章来算算您的印花税:《夫妻买房,合伙买房,以子女名义买房,哪些招躲得过高额印花税?》以及这一篇文章《原来,印花税还可以这样减免?我简直错过“一个亿”!》

 

 

第六笔费用:保险

 

在购房的时候,大多数贷款人都会要求业主购买房屋保险,以便在房屋发生结构性损坏的时候能够得到保障。通常来说,保险公司会提供三种类型的房屋保险:建筑保险、物品保险和综合保险

 

  • 建筑物保险。它保护实体建筑:房屋的外部结构、固定装置和设备。纯建筑保险的平均费用为每年113英镑,不过,该费用每年都会增加,您可以咨询保险公司具体的费用标准。

 

  • 物品保险。该保险可以保护您在房子、车库和棚子里的所有财产,比如家具、白色家电或电视。单纯物品保险的平均费用为每年59至66英镑。

 

  • 建筑物和物品组合保险。这种保险将以上两者内容结合一起,因此,通常比拥有两个单独的保险要便宜。根据MoneySuperMarket 2020年3月的数据,平均费用为每年146至152英镑。

 

第七笔费用:搬家公司的费用

 

搬家费用将取决于您有多少家具和财物,您要搬多远,以及您是否选择专业包装等额外费用。

 

根据《Which?》在2019年统计的一份数据,可以供大家参考:

 

用面包车,价格在 £45  到£ 100之间;  聘请一家搬家公司,它的收费标准在£230  到 £720之间(根据您的家具,物品数量以及房间数量计算);如果您聘请一家搬家公司再加上他们的专业包装服务,价位会高一些,收费标准通常在 £500到£1440之间。

 

 

第八笔费用:购房后的维持成本

 

  • 市政税

市政税是由您的地方议会收取的税费,每处房产会根据其大小、位置和其他一些因素,被归入A至H的市政税等级,不同的等级有不同的收费标准。在英格兰,A级房产的收费总是H级房产收费的三分之一。通常来说,所有议会在每年12月和2月之间准备他们的预算和议会税的相关建议。议会可以在不需要公投的情况下将账单提高2%,而且还有一个额外的3%的社会护理预付款。

 

在一些情况下,房主可以申请减免:

 

  • 房产只有全日制学生或十八岁以下人士使用
  • 房产在死者去世后无人居住(豁免六个月)
  • 房产因重大翻新工程空置(豁免12个月)
  • 房产被用作武装部队人员的住所

 

业主们可咨询当地议会来了解您房产具体的市政税费用。

 

  • 地租和服务费

 

如果您购买的是带有租约的房产,您就必须向永久产权的所有者支付地租和服务费。丽莎建议您在签合约前,提前问清楚这笔数,看看收费要求和标准。

 

  • 其他成本

 

根据您目前的生活状况,您可能需要购买很多家具啊。另外,入住以后,您还有煤气,水电费以及网费啊,物理管理等等费用,不过,由于个人消费不同,丽莎就没法一一给您算啦!

 

总之,在您购房前做好成本计算,充分考虑所有可能需要的开销,才会让您的财务状况不至于太紧张或者太被动。

 

好啦,本篇文章就到这里了。我们会在下一周为大家讲讲在英国买房所涉及的其他问题。欢迎大家持续关注。

 

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随著明天即将进入6月的最后一天,有在关注英国移民发展的莎粉们,应该知道这代表著什么。

 

这表示,欧盟定居申请(EU Settlement Scheme)的最后申请期限(2021年6月30日)即将到来。

 

面对“该来的终于要到来”的时刻,如果仍有尚未提出申请的相关申请人,除了必须把握最后24小时提出申请之外;自7月1日起需要注意什么?亦或是真的来不及的人,什么情况下还能有延期申请的机会?甚至是说已经申请的人,可是迟迟还没等到结果应该怎么办?

 

下面丽莎尽量给大家做个答疑,希望可以解除一些莎粉们的疑虑。

 

 

→ 首先,已经申请但仍等待结果的人,需要做些什么?

 

就當事人的”合法居留“权利来说,只要能在规定的”期限“前完成申请,等待结果的期间,当事人的居英权就受到保障,可以继续放心居住在英国。

 

只不过,如果当事人在等待结果的期间,想要租房或者找新工作,需要向雇主或房东证明自己的合法居留权利的话,就需要确保自己持有相关的证明;

 

这是因为,自7月1日起,欧盟护照和身份证,都不再可以做为当事人可以在英国合法居留的凭证(爱尔兰公民除外)。

 

那么,既然当事人的申请仍在处理中,尚未收到欧盟定居(Settled)或尚未定居(Pre-settled)身份,要如何才能证明自己的合法居留权呢?

 

丽莎建议,您应该持有您已经递交EU Settlement Scheme申请的相关证据,来证明自己是可以在英国合法打工和居留的,这些“证据”可以是:

 

EUSS Certificate of Application(移民局核发的申请凭证,简称CoA);

 

或者,移民局向当事人确认已经收到EUSS申请的确认邮件。

 

一般来说,移民局对于这方面的服务已经几乎完全数字化。也就是说,当事人可以直接通过“线上系统”来提供自己的合法居留证明。

 

通常情况下,只要当事人已经成功完成申请,尽管结果尚未出炉,也可以通过该“线上系统”来获得凭证(系统上会显示当事人的CoA)。

 

这个系统就是“Online right to work checking service”,网址:https://www.gov.uk/prove-right-to-work

 

 

→ 如果通过该系统来证明自己的合法居住权?

 

当事人需要提供以下信息给雇主或房东/中介,以便他们确认自己的身份:

 

您的共享码(Share Code);

 

您的出生日期。

 

当然,该系统不只可以用来确认当事人已经递交EUSS申请(出示CoA);对于已经拿到EUSS身份(定居或尚未定居)的人,也可以用来确认他们的合法身份。

 

→ 谁能适用/使用该线上系统?

 

当事人必须要先有一个UK Visas and Immigration帐户,而基本上,只要当事人已经申请了EU Settlement Scheme,或者签证申请是通过使用“UK Immigration: ID Check”的App完成的话,就会有这个UK Visas and Immigration帐户。

 

→ 当事人使用这项”线上服务“,可以用于以下:

 

获得一个”Share Code“(分享密码),用于向他人证明自己的合法居留身份,例如新的雇主或租房中介等;

 

在系统上直接更新自己的个人信息,例如电邮地址、护照号等;

 

查询自己在英国的”合法权利“,例如合法打工、租住或申领福利等权利。

 

这同时也表示,当事人应该时时检查,确认自己的UK Visas and Immigration帐户上的所有信息,都是最新且正确的。

 

注:雇主/房东需要知道的是,对于已经提交EUSS申请但尚未收到结果的当事人,如果无法从“线上系统”来查询到申请凭证(CoA)的话,雇主/房东一般需要进一步联系移民局的Employer Checking Service(雇主查询服务,简称ECS),确认当事人的身份情况。

 

ECS链接:https://www.gov.uk/employee-immigration-employment-status

 

确认之后,雇主还需要把当事人提供的CoA附件或EUSS申请确认电邮给保存好,以备移民局的抽查。

 

还需要补充的是,移民局已经确认,对于上面提到的”Right to Work“或者”Right to Rent“(合法工作权/居住权)检查,是针对6月30日以后(也就是7月1日开始)的欧盟新雇员或租客。

 

意思是说,比如您的欧盟雇员是2021年6月30日前受雇的,当时您雇用他/她的时候,已经做过”Right to Work“检查了;您现在就不需要因为6月30日期限到了,重新或者说再次检查一次。

 

 

→ 那对于福利申领呢?

 

对于原本有在领英国福利的欧盟当事人,如果已经递交EUSS申请可是仍在等待结果的话,等待的期间仍然可以照常领取福利(只要当事人仍然继续符合领取该福利的条件),不会因为结果尚未出炉,福利就被暂停。

 

而如果是首次要申请福利的人,可能就会相较之前麻烦一点。意思是说,当事人就需要(如前面所述)去向福利部证明自己的合法身份,才可以进一步申领。

 

不过这其实也就是对于需要申请福利的人来说,正常的必经步骤,所以也不是特别的刁难。

 

 

→ EUSS大限进入最后倒数,真来不及怎么办?

 

首先,在移民局的政策上,有允许一些”特例“的延迟期限情况,当事人可以看看自己是否符合:

 

  1. ”欧盟家属“在2021年4月1日当日或之后抵达英国:

 

如果是欧盟籍当事人的合法配偶或民事伴侣(来自非欧盟籍),在今年4月1日当日或之后才来到英国,那么其”申请期限“就是入境后的3个月内(长过6月30日期限),并且这个日期一般最晚不能晚于2026年1月1日;如果是其他的欧盟家属(合法配偶和伴侣除外),”申请期限“则是入境英国后的3个月内。

 

而如果是欧盟籍当事人于4月1日当日或之后才在英国领养或出生的未成年孩子,那么申请的期限则是-孩子出生或领养当日算起的3个月内。

 

如果申请人(指欧盟家属)符合特殊的”合理理由“,还可能额外允许”弹性时间“申请,相关”理由“下面会继续说明。

 

  1. 其他可能允许7月1日当日或之后申请的”合理理由“

 

1) 未成年孩子:由于这些未满18岁的孩子,一般需要依赖其父母或监护人等来为其递交申请,因此可能会有因父母或监护人疏忽,没有意识到孩子也需要申请身份的情况,而造成不小心错过申请期限;

 

因此,为了保障这些孩子的权益,移民局可能接受这些”孩子“错过申请期限的”欧盟身份申请“。

 

比较好的是,由于出自对于”孩子权益“的保障,指导文件中特别指出,当这类”超时“申请被递交的时候,负责审核的移民官-并不需要考虑为何该申请会错过申请期限(比如因父母的疏忽或没有意识到),也不需要考虑当初究竟是谁应该帮该孩子申请身份(例如孩子的父母、监护人,亦或负责照顾孩子的地方政府/社福等)。

 

并且,当初错过申请期限的”未成年孩子“等到意识到该申请的时候,该孩子也可能已经成年;因此,届时已成年的”孩子“自己递交申请,也是可被接受的。

 

2) 因生理或心理状况,以及/或需要受照护因素,当事人缺乏一定程度自主能力,而造成的申请延迟:

 

这种情况下,当事人可能在申请上有困难,而造成超过申请期限,或者需要仰赖他人帮助或代替当事人进行申请,那么移民局也可能给予通融。

 

需要指出的是,对于这类当事人,在申请的时候是需要提供相关证据来予以证明的,例如:来自专业医疗和照护专家、主治医师等开立的医师证明信,得以确认当事人的情况。

 

3) 严重或重大医疗情况:这基本是指当事人在申请截止前(一般是不久前),需要接受重要医疗的情况,因而导致错过了申请期限,延后了申请。

 

这样的”重大疾病“情况,也包含了感染新冠或相关重大事件,导致了不得已的延迟-这一般必须是,当事人在申请截止的期间或不久前,因为住院治疗或因疾病导致无法从事日常自理的情况。

 

此外,这类情况也可能适用于”孕妇“,比如出现了产后忧郁,或者孩子难产,孩子出生后需要密切医疗照护等。

 

对于上述这些情况,当事人在申请的时候也同样需要附上相关证明,例如医师信等。

 

4) 限于受暴或受控制关系/情况中:这基本指的是家暴受害人,因为受限于家庭暴力或控制的状况中,导致当事人无法把握在期限内递交申请。

 

5) 被迫奴役情况:受限于现代奴役(Modern Slavery),包括人口贩卖的受害人,错过期限的申请基本也可获得移民局的酌情处理。

 

在这方面,如果申请人(被害人)的案件已经受到National Referral Mechanism的Single Competent Authority(英国(人口贩卖)的转介机制)的认可/验证,那么移民局可以直接接受当事人的申请,当事人无须再提供额外证据来证明自身的情况。

 

而如果尚未受到上述NRM验证和确认的,则需要自行提供相关证据给移民局。

 

负责审核案件的移民官员一般需要再跟更高级移民官员进行讨论,甚至和当地相关处理机构联系验证。

 

 

→ 其他可”酌情受理“情况?

 

1) 原持有其他英国合法签证,是在2021年7月1日当日或之后才到期:申请期限可以是,该”合法签证“的到期日之前(完成递交申请)。

 

需要指出的是,这类”合法签证“并不包括原来的欧盟签证(如欧盟家属签证,或者欧盟永居证明-Permanent Residence Documents),是指英国工签、学生签、特许签证等英国签证。

 

2) 原”免受“移民控制(exempt from Immigration Control)的情况,于2021年7月1日当日或之后才终止:符合这类情况的当事人,一般需要在”终止“后的90天内,递交申请。

 

其实呢,根据移民局的文件,其他还有一些可能被接受的情况,例如:当事人自己没有在申请期限前意识到,申请EU Settlement Scheme的所需文件(或要求),导致来不及准备并申请;或者

 

申请人无法使用网路,使用电脑的能力非常有限;甚至是英文能力非常有限,导致无法有效并及时申请等等……

 

针对个别的特殊情况,申请人需要个别提出说明,并且附上完整的支持证据,来证明自己的说法和情况。

 

比如说,申请人应该提供来自亲戚或照护人/照护机构的说明信,解释当事人的情况,证明当事人的电子使用能力或英语能力非常有限,导致当事人无法及时完成申请等。

 

丽莎建议:根据这些”特殊情况“,由于移民局具有斟酌处理的权力,建议当事人应该尽量备齐相关材料,给予充分合理的解释;不应该认为只要递交了,移民局就一定会予以处理并核准。

 

如果您实在不确定,建议您尽早咨询专业移民建议。并且,如果可以的话,丽莎还是建议申请人,最好把握在”截止日期“前完成申请,以绝后患。

 

→ 如果目前证据不足,应该先申请EUSS吗?

 

有的人可能会问,EUSS期限就在明天,实在赶不及把所需文件给准备好,应该先申请还是等待?

 

其实,从移民局催促大家赶在“大限”前完成申请(再加上EUSS申请是免费的)角度来看,当事人应该尽量把握在6月30日期限前递交申请,并补充说明自己的情况,在申请递交后尽快补上缺失的文件(移民局可能会允许当事人补交)。

 

否则的话,除非您真的符合可以“延迟”的特殊情况,逾期申请是可能承担更大风险的。

 

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疫情发生后,政府严格管控,成千上万的企业被迫向员工和公众关闭大门,以防止疫情大面积爆发。毫无疑问,在不可控因素影响下,企业的财务状况受到巨大的打击。

 

即便如此,法律明确规定,商业承租人仍然有义务来支付租金。可是,从租户的角度来说,由于不可控的天灾人祸,政府强制要求关闭门面,为什么租户还得承担起租金责任?没有营业额,哪儿来的钱交租金?从商家的角度来说,他们的财务也受到影响,如果没有租金,根本无法偿还抵押贷款,房产也会面临被收走的风险。

 

商业租户是否仍然需要交租金?成为相当有争议的话题。

 

本期的《丽莎说案》,我们为大家讲一个真实的案例《Bank of New York Mellon v Cina-UK and others》。这是三起合并审理的索赔案,商业房东把三家租户企业告上法庭,原因是租户并未在疫情期间支付租金。租户认为,在租约的保险规定下,该租金应该停止支付,房东应该从保险公司而不是租户那里收回租金。

 

那么,最终的审判结果是什么?我们来看看

 

 

知名大型企业拖欠房租,房东告上法庭

 

从法院提供的资料看,三起索赔案的租户分别是英国三家知名大型实体企业。第一家是Cine-UK有限公司,该公司主要经营电影、戏院等业务;第二家企业麦加宾果有限公司,主要经营宾果游戏厅;第三家企业是SportsDirect.com,其经营一家零售店,出售运动商品。

 

据了解,三家企业分别向纽约梅隆银行以及AEW公司分别租用多套商铺来经营旗下的业务。

 

从2020年3月23日起,英国政府启动一次又一次全国封锁措施,几乎所有商业场所都被迫长期关闭,三起索赔案的被告也未免于此。前前后后大约有一年的时间,他们都无法使用和占有其店铺来经营业务。

 

即便无法占用店铺,三家公司与各自房东的租约并没有结束。也就是说,按照法律规定,只要租户与房东之间还存在租约协议,租户仍然需要支付租金,即便在该阶段他们并没有机会占用该物业经营业务。

 

可是,在这一段时间里,疫情斩断了他们营业额,哪怕公司实力再强,没了正常的收入,租金确实相当吃力啊。很明显,这三家公司并没有按时或者几乎没有交租,这也就是为什么他们以被告的身份出席了这一次庭审。

 

据了解,纽约梅隆银行以及AEW公司要求这三家公司支付租金、增值税以及合同利息等相关赔偿。

 

 

租户认为:房东有保险,租户没必要交租?

 

在法院上,三家租户公司都认为,他们不需要在关闭期间继续向房东支付租金,因为在各自的租约里都有着保险条款,以及在特定事件发生下应该采取的措施。

 

具体来说,三份租约都分别要求房东要为其房产购买规定的保险以及停租的条款,该条款规定:如果房子被毁或遭到损害,导致租户无法正常使用该房产,那么,租户可以暂停支付租金。此外,房东的保险单覆盖内容里还包括:如果房东的租金损失是由于政府为应对疾病采取的行动而造成的,房东可向保险公司拿到租金赔偿。

 

因此,针对这两项条款,租户向法官辩解,第一,在疫情封锁期间,他们根本无法占用房子,不应该支付到期的租金。在这一立场上,租户认为,房子遭到“损害“不一定是物理损害, 比如水灾,火灾或者地震,战争对房屋结构造成的伤害,它也包括非物理的损害,比如:疫情造成的损害。

 

第二,房东已经对疫情投了保。租户认为,如果保险覆盖了租金损失,房东应该从保险公司而不是租户那里收回租金。

 

不幸的是,此次审判,租户败诉了。

 

法官认为,三家公司与房东签署的租约都是精心起草的,并且在租金减免的条款中特别指出了“物理损害“,也就是说,条款明确规定——只有在房屋的表面、结构等因外力因素受到破坏的情况下(洪水灾害,火灾等等),导致租户无法使用房产,那么,租户才可以免交租金。

 

如果租户希望协商一个更广泛的条款,包括加入一些非物理损害内容,他们应该在签署合约之前就该列入合同条款里。如果租户认为投保的风险条款不合适,他们可以对支付保险费的责任提出异议,而不是采用不交租的方法。

 

据说,在这一场审判中,一名租户还争辩,在疫情封锁期间,他们的租约属于法律判定的失效租约(A frustrated contract),因此,他们不应该支付暂时期间的租金。

 

什么是失效租约呢?在法律的环境下,失效租约指的是:在没有一方过错的情况下,因为一个或多个不可预见的情况而导致双方无法履行合约,那么,租约就失效了,租户可以不履行合约条款。

 

打个比方,两方签订了一份商业租赁协议,突然有一天发生火灾了,房产彻底烧毁,根本修不好,租客无法继续使用该房产了,租约也就无法完成。那么,合同就失效了。也就是说,该突发事件阻止了租约继续下去,并且超出了当事人的设想。

 

不过,法官认为,店铺受疫情影响关闭的时间可能只有18个月,减去这18个月,三位租户与房东的租约还剩下1年到12.5年之间不等的期限。也就是说,相对于租赁期而言,”损失 “的年限比例根本不足以得出失效租约的结论。另外,在英国法律下,也根本没有临时失效租约这一概念存在。

 

换句话说,本案与失效租约这一规则扯不上任何关系。

 

 

丽莎建议:互相理解,尽早与房东沟通

 

丽莎律师行罗紫唯律师认为,本案是一个非常值得探讨的案子,它可以给所有租户和房东带来启发以及警示作用。很明显,根据租约条款,在疫情期间,租户仍然有法律义务支付租金,除非您与房东在租约里有着明确约定。

 

“每个人都理解租户在疫情期间受到的经济损失,但是,我们不应该以此作为理由来对抗法律所设定好的规则。

 

我们认为,如果您在经济上有任何困难,不能够及时或者准时交租,甚至您可能需要拖延一段时间才能交租,您应该主动并且尽早和房东进行交谈,而不是靠着利用法律的一些规定,比如像这三家租户公司一样,用自己的理解来解读保险以及相关条款,只为逃避租金责任,这根本行不通。 当然,如果您的业务中断保险中,确实有对疫情的损失,您应该尽快向保险公司寻求帮助,拿回您的保障,而不能不交租。“

 

另外,本月初,政府宣布要对商业租金偿还立法,该法律将会鼓励房东和租户共同合作,帮助和促进租金偿还的安排,这可能包括:房东需要放弃一小部分债务或同意一个长期的付款计划。如果双方没有达成协议,法律将指定一名私人仲裁员进行新的安排,该安排对各方都有约束力。也就是说,等到立法生效,租户和房东之间的谈判就不能算是自愿原则了,房东是有法律义务来帮助您的,这对租户来说,是一个很好的消息。

 

罗律师说:“但是,我们还需要提醒,即便是立法生效了,该法律只是让您的谈判变得更顺利一些,并不意味着您可以就此赖着租金不给。如果您是滥用法律,那么,房东依旧可以向您提出索赔,最后的赔偿金可不仅仅只是租金了。要比租金高很多了。

 

尽管如此,我们都认为,租户应该以一种比较积极的态度去沟通。租户应该要理解房东的难处,如果租户实在没办法偿还租金了,是否看看能否采用转让租约或看看租约的中断条款,以退租的方式摆脱您的租约,减轻财务压力。房东也要尽可能从租户的角度来考虑,一同找到对双方都有利的解决办法。“

 

好了,本期的《丽莎说案》就到这里,我们下一期再见。

 

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随著英国内政部于今年3月首次提出将”大改“英国的难民政策(新移民计划1.0),并把该计划纳入“女王演说”,中间又途经”新移民计划2.0版“宣布直到现在,终于又传出了相关政策的最新消息。

 

据英国《卫报》最新报道,内政大臣帕特尔(Priti Patel)已经磨刀霍霍,准备于下周正式提出草案,把难民政策改革正式提上议会的立法程序。

 

消息指出,为了让政府的改革计划“可行”,而不是一厢情愿地纸上谈兵,甚至已经跟其他国家“洽谈”,看要如何才能做到把难民们送出英国。

 

其中,政府认为可行的计划之一,就是把”不该待在英国“的难民,送往第三方国家,比如送往位于非洲的难民中心。

 

今天以前,关于英国政府已经和丹麦政府洽谈,应该如何共同在非洲设置”难民收容中心“的消息传得沸沸扬扬;这个所谓的”收容中心“,就是指在离岸国家设置由英国政府管理的难民中心,做为一个”中继站“,好决定下一步该将那些难民送到哪里,例如遣返回国。

 

有了这样的中继站,内政部在处理遣返或移送难民的相关手续时,就可以将难民先暂时安置在”离境难民中心“,等到一切手续齐全了,再进行下一步。

 

《泰晤士报》也指出,首相鲍里斯(Boris Johnson)对于这样的计划,态度是很积极的,希望可以尽快终结更多的非法移民,经由偷渡的路径进入英国。

 

目前,英国政府并没有正面承认和丹麦洽谈”共享“难民中心,但从内政部传出的消息表示,英国政府目前是有在和其他”具共同理念“的国家进行讨论。

 

丹麦议会在今年6月3日,才刚表决通过,要开始著手有关将难民运往欧盟以外国家的提案;而想要这么做的第一步,就是考虑直接在第三方国家设置”难民中继站“。

 

初步来看,这样的”中继站“预想会设置在非洲国家。

 

英媒指出,丹麦已经和北非国家突尼斯、非洲东北的埃塞俄比亚,以及埃及都有过联系,并且也计划和非洲中东部的卢旺达进行商谈。

 

而英国内政部传出的消息认为,丹麦的经验将对于英国在难民政策的改革和安排上“很有帮助”。

 

换句话说,虽然这样的计划或者说想法,都还是非常初步的阶段,英国政府还在评估其“可行性”(比如必须和第三方国家签订协议);但恐怕足以证明,政府确实想要改革难民政策的决心。

 

 

→ 为什么需要寻求“第三方国家”?

 

根据英国内政部于今年3月首次公布的”新移民计划“(New Plan for Immigration),指出对于途经/来自第三方“安全”国家的当事人,他们应该做的是直接在该“第三方安全国家”申报难民,而不是大费周章地跑来英国申报。

 

因此,对于来自“第三方安全国家”(例如法国)的寻求庇护者(Asylum seeker),移民局将有权直接认定当事人“不允许”(Inadmissible)申请英国难民身份。

 

内政部的意思是,不论当事人是否已经在该“第三方安全国家”申报过难民,也不论该第三方安全国家是否愿意接受当事人回到该国家,移民局都打算将当事人遣返回该国。

 

(注:这里的“第三方安全国家”主要指的是能够提供难民庇护的欧盟国家,和本文前面提到的用于设置“难民中继站”的第三方国家(例如非洲国家),不是一个概念。)

 

可是,后来发生的事情想必不少莎粉们可能还记得,已经不再是欧盟一员的英国提出“异想天开”的计划后,就遭到欧盟国家的反对。

 

人家的意思是说:“抱歉,您爱计划啥计划啥,但别拉我们下水;您想退还,我们还不收呢!”

 

那么,要是欧盟不领情,英国自然没有权力,把来到英国的难民,就这样再送回欧盟去的。

 

因此,英国只好“另寻他法”,把脑筋再动到其他第三方国家(如非洲),看看是否能和对方签订合作协议,把“非法入境”的难民送到“第三国家中继站”去。

 

这样的目的,也是希望更大可能地阻止非法移民的涌入。

 

→ 赏罚分明的新制度?

 

值得提出的是,内政部的新移民计划/难民政策改革,目的也不是完全不接受难民。

 

内政部的意思是,他们只想接受通过“安全且合法”方式进入英国的难民申请人。

 

也就是说,对于合法入境并申报难民的当事人,新制度不仅可以接受当事人的申请,更可以给予符合申请的当事人,直接核发难民永居身份,换言之就是可以永久合法居住英国的身份(ILR)。

 

这一点其实是比现有的制度更加大方的。

 

因为根据目前的难民制度,获得正式难民身份的当事人,其签证效期是一次性5年,也就是一般熟知的”5年难民身份“。

 

满5年后,如果当事人能够继续满足并符合“难民”的要求(须通过“安全返国审查”,确认当事人仍然需要受到英国政府的庇护),才能转成难民永居身份。

 

除此之外,内政部的计划也指出,对于”合法入境“英国的难民当事人,在申请家属团聚(Family Reunion)方面,也会比现有制度更加宽容:对于”未结婚“伴侣的孩子,计划从目前的”未满18岁“限制,开放至”未满21岁“的门槛,只要该孩子的父母都在英国,并且持有难民身份。

 

→ 那对于”非法入境“申请人呢?

 

内政部指出,对于”非法入境“英国的难民(例如通过英法海峡偷渡进入英国),将面临随时可能被驱逐(Removal)的恐惧。

 

对于这些“不被允许”英国难民身份的当事人,如果实在遣送不了,英国政府会“勉为其难”给他们身份;但是,该身份将是“临时保护身份”(Temporary Protection Status),而不是正式的难民身份。

 

这个“临时保护身份”的效期,最长不超过30个月,不具永居导向,也不被允许申领英国福利(Public Funds)。

 

并且,这类临时身份的持有人,在家属团聚申请上,也会有所限制(基本就是,不允许这类当事人申请家人过来)。

 

再综合前面提到的内政部最新计划,如果届时真的可行的话,他们可能出现的做法是,直接把这些”非法入境“难民送往位于第三方国家的”中继站“。

 

就是说,等于这些人几乎无法踏上英国土地,甚至不必说还能拿到临时身份了。

 

这对于希望受到英国政府庇护的难民申请人来说,可能会再难上加难。

 

 

→ 这还没完,叠加“数字化系统“严加控管?!

 

除了以上,内政部的计划还进一步指出,将要设置全新“数字化系统”,让不同政府部门之间可以更直接地“互通有无”,分享实时数据(虽然说,内政部希望建立这样系统的最初原意不在此)。

 

意思是说,有了数字化系统,移民局和NHS、福利部等部门之间,甚至是非政府部门的,例如雇主,都可以直接通过系统得知,一个人在英国是否具有合法身份,当事人的签证效期到哪个时候,是否已经到期等等。

 

这样的系统好处在于,如果当事人是具有合法身份的,那么不论是未来的雇主或者房东等,要确认跟检查当事人身份的时候都会比较快速和方便,当事人也不必再像往常那样,需要提供文件的传统检查方式,雇主和房东直接通过系统就可以得知当事人身份了。

 

但另一方面,通过“电子签证”,移民局自然容易找出“逾期滞留”的人,会轻易得知,哪些人入境了英国,并且他们的签证效期到什么时候,却没有在到期前离开英国,而非法居留在这里。

 

那么,通过这样的系统,其他政府部门如福利部,也会很清楚的知道,一个福利申请人的移民身份,包括当事人是否具备申领福利的权利,以及当事人是否为非法滞留等。

 

通过这样的方式,移民局除了可以更容易地管控移民之外,也能进一步限制非法移民能够继续生存在英国的可能,使得他们处处受限(例如无法合法使用NHS系统,申领不了福利等);非法移民将自动被(政府部门)排除在外,难以使用英国政府提供的相关服务。

 

并且在打工和租房方面,也会使得非法移民能够受雇的几率降低、租不到房等。

 

 

→ 新难民政策对于目前人在英国的申请人/或者仍在报到的人,有影响吗?

 

我们理解,有不少莎粉对于新的政策都感到担忧。不过,新的政策主要是英国政府想要避免有更多的人通过“非法途径”进入英国。

 

换句话说,我们认为,新的政策主要是针对将来要过来英国的人;对于目前已经在英国的人,这基本是没有直接影响的。

 

同时,一个新制度/系统的建立,是需要时间的;虽然说英国政府积极希望有所改革,但从正式提案到经过立法程序,再到真正能够实行,短期来说应该也是不会发生的。

 

毕竟,如果英国政府真想和第三国家协商,那么前后商讨和周旋,恐怕还有一番功夫。

 

根据英国政府先前公布的计划内容来看,我们认为新的政策真正可以开始实施的时间,最快可能也要到2024年。

 

当然,更确实的提案细节,内政部不久后将会公布。丽莎也会把握在政策公布的第一时间,为大家做出重点整理和更新。

 

今天的文章就到这边,如果对于文章内容,或者英国法律方面还有任何衍生或其他疑问,欢迎进一步咨询丽莎律师行。

 

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莎粉们大家好,欢迎来到《丽莎房产快讯》,本期的新闻包括:

  • 英国房产交易量连续两个月降温,5月房产交易量达114,940笔,比4月份下降9%
  • 英国竞争和市场管理局再次为千万租户争取到了新承诺:两家大型公司已同意改变其经营方式,为租户退款
  • 最新数据显示,去年一年,10套房子就有4套超过其要价出售。您房子的最终售价都超过要价了吗?
  • Zoopla揭示最热门的房屋装修,扩建成为市民最爱的改造项目
  • 在线租赁检查权延长,房东如何检查租户?

 

 

5月,英国房产交易量持续下降

 

上周,英国税务局(HMRC)发布最新房产交易数据。数据显示,5月的英国住宅物业交易量达到114,940笔。该数据比前一个月相比下降了3.9%,但仍然比2020年5月高138.2%。如果未经季节性调整,5月的交易总额为103,100笔,比2020年5月高出123.4%,比2021年4月下降8.7%。

 

丽莎在上个月也报道了,英国住宅房产交易量在4月份的时候已呈现出降温的苗头了。4月的交易量比3月份下降了整整36%。也就是说,英国交易量已经连续两个月呈下降的趋势了。

 

对于一些买家来说,交易量下降可能会是好事,这意味着业主们不再这么痴迷抢房了,房源不会持续短缺了,房价很快会变回比较正常的上涨水平。

 

不过,一些房产专家们认为,现在下结论还为时过早。

 

英国一家贷款机构Hope Capital的首席执行官Jonathan Sealey分析:“ 4月和5月的住宅交易量都有明显下降,这是在3月底我们的预期。尽管如此,但5月份仍然是自2014年以来交易最繁忙的5月,仍然远远高于疫情发生前的水平。

 

我们预计6月份将产生进一步的增长,因为买家以及相关购房团队会在政策截止前做最后的努力,促进交易完成。 ”

 

英国网络在线房地产公司Strike的首席执行官Sam Mitchell也认为:“现在离印花税假期的最后期限只剩下几天了,我们预计房产交易将急剧上升,与我们在3月原定期限前看到的狂热情况类似。

 

有些人可能会期待在印花税假期结束后房产交易会出现下降,但随着10月前的缩减期,以及政府的贷款计划与低利率相结合,仍有很多因素可以让市场在秋季持续保持狂热。“

 

 

CMAPersimmon 和Aviva公司承诺退款

 

2019年,英国竞争和市场管理局(CMA)开始对各大开发商展开调查,他们发现,不少房产开发商存在误导销售行为,因此,大批租赁产权房主和潜在买家被合同里的不公平条款长期捆绑着。比如说,房主不得不支付螺旋式上涨的地租,在某些情况下,地租每10年翻一番,这使人们在出售房屋时陷入困境。一些潜在买家被忽悠,即便您买的是租赁产权,未来把它转为永久产权很便宜,但结果却发现,他们的成本增加了数千英镑。

 

通过调查和不断对开发商进行打击,前不久,英国的最大建筑商Taylor Wimpey和Countryside已经承诺会取消合同里不公平条款。

 

近日,英国竞争和市场管理局(CMA)又发现,两家巨头公司Persimmon Homes 和Aviva也有违规销售行为,并且向租赁产权业主和潜在买家过度收费。

 

公布消息后,两家公司立刻发布声明。

 

据了解,保险公司Aviva已同意取消不公平的地租条款,并且向这些被收取翻倍租金的房主提供补偿。另外,房屋建筑商Persimmon Homes 公司也同意为租赁业主提供机会,以折扣价格购买其房产的永久产权,并将向那些已高价购买永久产权的业主进行偿还。

 

CMA的首席执行官Andrea Coscelli说,Persimmon和Aviva同意的行动标志着成千上万的租赁者的抗争胜利:

 

“Aviva和Persimmon对这项调查作出了积极的回应,这是件好事。但我们的工作还没有完成。我们现在希望其他住房开发商和投资者能够跟随Aviva和Persimmon的步伐。否则,他们将面临法律诉讼”。

 

住房部长Robert Jenrick说,政府已经出台了新的立法,通过将新租约中的地租限制为零来保护未来的房主。他说,他将强烈敦促其他开发商效仿,修改他们的历史做法。

 

全国租赁权运动在Twitter上发表的评论中说。”Persimmon和Aviva最终做了正确的事情,现在其他开发商和自由持有者必须跟进。”

 

丽莎认为,随着政府大力打击,接下来将会有更多开发商会做出行动,一些曾经或正在备受煎熬的租赁业主们很快就迎来阳光!当然,如果您目前正遭遇着同样的合同捆绑,向永久产权业主们交着不公平的地租费用,丽莎建议,您也可以主动向政府部门投诉,丽莎相信,在这一段比较敏感的阶段,政府会立刻做出回应的。

 

十分之四的房产售价胜过要价,您的呢?

 

根据Rightmove的数据,2021年1月,在英格兰和威尔士售出的房屋中,有近四成(37%)的房产达到或超过了最初的要价。也就是说,每十套房子里基本有四套是达到或超过要价的水平的,该数据也再次创下历史最高记录。

 

据了解,上一个创世纪记录还得追溯到2016年5月,当时有36%的房屋以要价或高于要价的价格售出。随后,这样的数据再也没有出现了。在2020年1月,在英格兰和威尔士,仅有28%的房屋达到或超过了要价,长期平均水平是每四个房屋中只有不到一个房屋达到要价的。

 

随着印花税假期推出,买家疯狂抢房,上市的房产库存严重短缺,越来越多的买家愿意花更多的钱购买房产。因此,这一比例一直在上升。

 

其中,约克郡和亨伯郡是售价最高的地区,45%的卖家以上市或超过上市价格卖出房屋。其次是英国西北部,41%的卖家以上市或超过上市价格卖出房屋。

 

排在前十的还有东米德兰郡(40%) 、英格兰东北部(39%) 、西米德兰郡(39%)、英格兰东部(37%)、西南部(35%)、东南部(34%)、威尔士(32%)、伦敦(30%)。

 

Rightmove的数据分析师Tim Bannister说:”这项研究量进一步证明了从各种封锁中出现的前所未有的买卖市场。因为对空间的渴望以及环境的高要求,许多人决定他们想要或需要搬家。

 

然而,我想提醒卖家:千万不要受诱惑,不要急着要求经纪人将房产以远高于市场价值的价格出售。虽然许多中介看到买家争相出价,但如果您的房产在一开始就定价过高,就会相当扎眼,因为买家会比较同一地区的类似房产的要价。即使在较热地区的房产,您也需要让人们先进门。“

 

丽莎也认为,您最好在出要价前听听您的经纪人的意见,并注意市场上的房产价格走势,以及是否持续出现降温的现象,最后再做您的要价决定。

 

 

2020年,房屋改造申请量猛增25%

 

2020年期间,由于连续的全国封锁,人们在家的时间多,在娱乐和外出就餐方面花费较少。于是,他们有了更多的闲钱来投资房产。英格兰银行估计,在2020年3月至11月期间,家庭集体留出了1250亿英镑的额外储蓄。

 

有意思的是,除了拿钱买新房外,许多业主更倾向于拿这些钱来改善他们现有空间!与五年的平均数相比,2020年向政府规划部门提交的房屋改造申请数量猛增25%。

 

根绝Barbour ABI的一份数据显示,开发车库的规划申请飙升了25.3%,花园建筑和工程许可的人增加了7.5%。扩建的规划申请增加了4.3%。相比之下,提交温室的规划申请同比下降了20.9%,希望进行阁楼改造的人数下降了2.3%。

 

另一个值得注意的趋势是,在接近年底的时候时,寻求安装太阳能电池板的房主大幅增加,Barbour ABI公司认为,这是因为人们在疫情期间对环境问题更加敏感,开始注重环保了。

 

在这些数据中,哪些是最受市民们喜欢的改造项目呢?

 

数据显示,扩建是最受欢迎的房屋装修项目,占全英国所有房屋规划申请的81.7%。

 

据了解,扩建在英国北部地区最受欢迎,北部许多地区的规划申请都有两位数的增长。Zoopla分析,这一趋势可能是由北部地区近年来强劲的房价增长所推动的,这使得扩建房屋比购买新房更有吸引力。

 

紧随其后的是车库,人们希望能够通过建造或改建车库来扩大他们的家。数据表明,车库改造项目的申请在苏格兰是最多的。同时,在英格兰东部和东米德兰地区也有大幅增长。

 

接下来:阁楼改建。据了解,阁楼改建在伦敦和东南部最受欢迎,占所有改善申请的近五分之一。

 

排在第四的是:温室和花园建筑 。其中,温室和花园改造受到了英国西南部和威尔士人们的的欢迎。排在第五的是:地下室。ABI Barbour解释说,地下室扩建一般只倾向于在地价高的地方进行,因为改造地下室的成本相对比较高,因此,房价高的地区才会有足够大的增长空间,让这样的改建变得更加值得。这就是为什么地下室改造一直受到伦敦业主们的喜爱。

 

如果业主们正在进行房屋装修,并打算出售房屋,丽莎认为,这项研究可能可以给您一个好的指导,让您知道什么样的改建更吸引买家!

 

 

租房权利检查锁定措施延长

 

经常读丽莎文章的朋友们一定知道,作为房东,在同意租赁前,检查租户的身份是必须要履行的法律职责。即便在疫情期间,这一规则也没有改变。不过,检查的方式却发生了一些变化。

 

2020年3月,政府要求,在疫情期间,房东可以通过视频来检查租户的身份。本来,这样的改变将在这个月结束的,也就是说,6月21日,房东需要再次启动面对面的身份检查程序。然而,上周,政府发布了最新消息,临时调整后的检查程序的结束日期现在是2021年8月31日。也就是说,从9月起,房东才需要进行面对面的检查。

 

那么,按照政府的最新规定,从2020年3月至2021年8月31日,房东在检查租户身份时,可以:

  • 通过视频电话进行检查
  • 租户可以使用电子邮件或移动应用程序发送扫描文件或文件的照片进行检查
  • 如果潜在的或现有的租户不能提供任何可接受的文件,房东应使用房东检查服务器

 

此外,房东必须:

  • 要求租户通过电子邮件或使用移动应用程序提交其原始文件的扫描件或照片
  • 安排与租户进行视频通话–要求他们将原始文件举到摄像头前,并与文件的数字副本进行核对
  • 记录您进行检查的日期,并标记为 “由于疫情,于[某某日期]进行了调整检查”
  • 如果租户有现行的生物识别居留证或生物识别居留卡,或已根据欧盟定居计划或积分制移民系统获得身份,您可以在进行视频通话时使用在线租赁权服务查看资料,另外,租户也必须允许您查看他们的资料。

 

丽莎在这里要再次提醒,此次的修改只是允许继续线上检查身份,并不代表您可以忽略检查。检查租户身份仍然是必要的,房东必须继续检查《房东租赁权指南》中规定的文件,或使用在线租赁权检查服务来行使该法律职责。故意将房屋租给在英国没有租房权的人,仍然是一种犯罪。

 

本篇《丽莎房产快讯》就到这里,我们下周再见!

 

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