担心新冠，雇员有权要求留薪停职，在家上班？法庭：错了！

英国就业法院（Employment Tribunal）最近刚出炉了一个有关雇员在新冠时期，要求雇主将他留薪停职（Furloughed），结果当事人遭到雇主开除的案件。

当事人后来状告就业法院，可法院的裁决却出乎了当事人原来的预期。

从这个名为Accattatis v Fortuna Group (London) Ltd Case No: 3307587/2020的案件，我们得以看见从司法的角度，是如何看待类似的情况。

案件情况：

案件的当事人（化名为A先生）原是一个销售和项目协调员（sales and project co-ordinator），他工作的公司是专门提供（医疗）防护器具的，比如口罩、防护服。

因此，他的公司即便是在新冠2020年爆发的最严重时期，政府封城期间仍属“关键工作”（公司员工属于Key Workers），在2020年英国政府第一次封城期间，公司依旧是继续开放的。

A先生的职责为销售和分发/分销个人防护用具，工作内容包括了点收每日运送、输入运送货物细节至公司系统，拍照留证和准备宣传材料。

2020年3月30，A先生发现他自己出现了新冠症状并且在家自主隔离；当时，他告诉他的雇主，他会在4月6日回去上班。

不过，A先生实际上并没有如期回去。取而代之的，A先生表示他一直感到身体不舒服，并让医生开了可以证明他需要自主隔离的单子，连续开了两张。

再后来，终于快到A先生自主隔离即将结束之际，他写邮件给了他的经理，要求他的经理同意他留薪停职（Furloughed），并试图说服他的雇主，想让雇主知道，答应他的请求是一种双赢的做法。

结果，几乎可以说是不出意外地，由于当时正是英国新冠疫情最为严重的时期，个人防护用具（PPE）的需求量是非常大的（当时有些前线医疗人员因为防护衣不足，甚至只能穿著垃圾袋做为替代）；所以雇主希望A先生尽快回到他的工作岗位。

可是A先生反驳，并告诉他的雇主说，（当时）政府已经下令，所有可以在家工作的雇员，都应该在家工作；A先生还说，他仍然还有感冒症状尚未痊愈，并且对于必须在封城期间出门上班，使用大众交通运输，感到非常不舒服、不放心。

于是，他接著提议，雇主应该允许他在家工作，或者直接让他留薪停职（Furloughed）。

不过，A先生提出要求的时候，并没有告诉他的雇主，对于他部分的工作职责（他的工作有部分是牵涉到需要在仓库进行盘点的），如果不到办公室的话，他应该如何执行，没有提供解决方式。

他在邮件中还和他的雇主这么说：“上面两种方式我都行，您就看哪一种您觉得更方便。”

结果，在雇主拒绝了A先生的请求后，A先生依然继续要求雇主，必须要让他“留薪停职”；他告诉雇主，即便他的身体仍感到不适，但他有账单需要支付，所以需要有收入（他想领政府的留薪停职补助）。

几天后，A先生再次联系了他的主管，并表示他已经和英国税局联系过了，确认公司是可以用留薪停职补助来支付他薪资的。

20分钟后，A先生收到了主管的回复。主管在邮件中告诉他，由于A先生已经好几个月都不履行他的职务，违反公司的规定，所以决定将他解雇。

→ 就业法院的决定？

需要指出的是，由于公司赶在A先生即将但尚未为公司工作满两年的时候，和他终止雇佣关系，所以A先生无法通过一般不公正解雇（Unfair Dismissal）的程序，来控告他的雇主。

（注：《1996年就业权利法》保障为同一个雇主工作了2年或以上的当事人，令他们“不会”遭受到不公正解雇；换言之，想通过“不公正解雇”来提出对于雇主的司法挑战，当事人必须为其公司服务至少满2年时间。）

于是，A先生根据《1996年就业权利法》的Section 100，表示他的雇主的工作环境，使他陷于具有严重的风险当中。

（注：《1996年就业权利法》的Sections 44和100，保障雇员免受损害，这是自雇员第一天上班起就应该受到的保障，不要求雇员至少工作满两年才能提出。）

需要指出的是，如果雇员根据上述Sections 44和100来对其雇主提出挑战的话，雇员需要证明有“合理的理由”得以相信，雇主提供的工作环境，是可能对雇员本身，或者其他人（包括对公众和对雇员的家人），造成严重风险的。

法官怎么说？

法官认为，根据当时（2020年2/3月）英国政府的宣布，雇员们是有理由相信，工作场所是可能对他们造成严重风险的。

但是，法官也认为，对于A先生来说，他的工作内容是无法在家完成的；对于当事人来说，也应该要采取适当的步骤，来保护自己（或其他人）免于可能的风险。

因此法官觉得，A先生并没有尝试去采取适当的步骤，用以保护自己和他人（法官表示，单单要求雇主让他留薪停职（当事人的工作属于必要工作，无法停下来）或在家工作（当事人的工作内容不允许），并不是A先生采取必要步骤的证明。

最后，法官也认为，即便A先生有采取“必要步骤”来保护自己和他人；但其实A先生会被解雇，主要的原因是，A先生被雇主认为是“棘手、不配合”的雇员。

所以，即便没有后来的这件事情，也因为其他事情，雇主老早就想要解雇A先生了。

于是最后，就业法庭判了A先生败诉。

丽莎结语：

从上面A先生的案件可以发现，法庭其实是认可雇员会有担心的心理的，也认为这样的担心是正当的。

但是，疫情当中不论是雇员或者雇主，其实都受到了影响（其实影响到的是每个人）；因此，为了让企业可以继续顺利运作、生意可以经营下去，雇主和雇员是需要共同合作的。

从A先生的案例来看，他的工作既是必要工作（高需求量），并且他的工作涉及直接在仓库盘点等，无法被替代成“在家工作”的内容（就好比是餐馆的厨师，他们的工作不在餐厅厨房里面做，基本是不太可能的）；

在这种情况下，A先生只是一昧的要求，要让雇主让他留薪停职（或在家工作），也没有提出什么解决方案，没有尝试努力做出既可保护自己也保护他人的方式。

对于法官来说，恐怕也是很难认同的了。

但当然，这并不是说，雇主就完全不需要保护员工。

如果今天的案件情况改变，比如雇员的工作性质，是属于可以远程工作的内容（比如文书），法官或许也会同意（其实不只是法官，雇主或许也会同意），当事人与其冒著风险到办公室，还是应该在家工作更为安全。

更进一步说，如果当事人的工作是无法远程进行，必须前往工作场所的话，雇主也有义务，需要尽可能降低风险，确保工作场所的安全，例如：保持人员间的安全距离、维持工作场所的通风、提供防护用具、洗手乳和消毒等。

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商业房产法第四集：怎样筛选到理想房东？

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他们经常都会向我们咨询有关租约的问题，希望了解怎样才能找到合适的店铺做生意，同时也希望减少租约上的纠纷。

一连30集的视频，丽莎将带莎粉走进商业房产法的世界，解答您的疑问。

《商业房产法》EP4 – 怎样筛选到理想房东？

通过上面的视频，莎粉们是否更了解“怎样筛选到理想房东”了呢？

下周四，我们将会继续以简单平易的方式，向莎粉们科普更多英国商业房产的法律。

想要学习更多，记得关注我们！

丽莎还要提醒，所有我们制作的视频，都会同步发布在丽莎的官方YouTube平台。如果想要观看更多丽莎视频，可以关注我们（丽莎律师行）https://www.youtube.com/channel/UCPmpxpJNXwSfgy7_z6ljKmg

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想在英国买一套房，从哪儿开始？怎么做？看这篇大全！

中国买家们一直对英国房产有着浓厚的兴趣，特别是近年来，随着英国政府推出各种利好政策，中国投资者的队伍扩大了两倍。有些买家们在英国投资房产，为进军租赁BTL市场以获高租金回报；有些买家们是为孩子在英的教育；还有一些投资者们是为了移民自住。不管出于什么目的，买房都是人生的头等大事，掌握正确的信息可以帮助您做出明智的决定，避免掉入买房坑。

所以，从今天开始，丽莎将为大家推出《买房实用手册》，为新手们提供最全的防“坑“指南！

我们都知道，英国买房程序和中国有点不一样，想在英国买房，您首先就要弄懂买房整个流程。本篇《买房实用手册》就为大家揭秘英国买房的整个流程以及在每个流程中您需要做些什么。让您有一个清晰的认识，做好投资准备。

第一步：做好买房的准备

在英国买房前，您需要做好以下准备：

准备1：对您能负担多少房产费有清晰的认识。您需要了解英国各地的房产价格以及行情，看看自己能够负担起什么样的房产。此外，在英国买房，购房费绝对不是唯一的支出，您还需要加入其他费用，包括：印花税费、房产转让费、房产搜索费、建筑保险费、搬家费、必要的房屋维修或改善费、抵押贷款费用，租赁物业的服务费和地租等。关于买房的具体开支，我们会单独写一篇文章给大家算算。

准备2：估算所需贷款数额。通常来说，金融机构会根据您的工资来计算出可以获批的贷款额度，他们会按照您工资的4.5到5倍来计算，如果您有伴侣，您可以按照整个家庭收入来算。需要注意的是，英国好多贷款机构是不承认申请人的海外收入的，因此，您最好是先确定一下，自己在英国是否可以找到相关的贷款机构。

准备3：首付款储蓄计划。通常来说，您需要准备至少5%房款的首付款。当然，如果您有更多的首付款，您就越好申请贷款，享受比较低的利率。

准备4：了解英国政府提供的买房政策，看看是否可助您一臂之力。目前，英国政府提供给买家们的政策有：帮助购买计划（Help-to-Buy）；95%抵押贷款计划（95% Mortgage scheme）；首套房计划（First time homes）；当您无法支付市场特定房产时，共有产权计划也可以有些帮助（Shared ownership）。和贷款一样，这些政策基本是针对生活在英国的居民的。

第二步：选择一套合适的房产

大多数买家都会在英国的房地产网站看房，比较受欢迎有：Rightmove、Zoopla、 On the market、Home。此外，您也可以直接咨询一些靠谱的房地产公司。

在浏览房产时，买家们需要从不同方面来考虑和判断是否合适：

地点 – 查看房产坐落的地点是比较安静的道路还是社区以及邻居的设施，如当地商店、医生、学校等。
交通连接-查看附近的交通情况，看看是否方便您上下班或者孩子上下学
考虑购买公寓或房子-英国的公寓几乎都是租赁产权的，房子大多数属于自由产权
对比新建房和二手房 – 新建房干净、节能，而且还可能配有固定装置和设备，如厨柜、瓷砖、照明等。然而，新建房屋可能比旧房更贵，二手房可以提供更多的改善以及房产增值的机会。
考虑卧室数量—您不仅要考虑现在需要多少间卧室，您还要把未来家庭成员的人数计划进来。
能源性能 – 该房产的能源性能如何？需要做什么来改善它？通常您可以在房产的能源性能证书上找到。
停车位–如果有的话，是停在路边、车道上，还是停在车库里；是否有任何停车许可费用？
扩建范围–你是否能够扩建房产或改建阁楼或车库以增加空间？
花园–你想要一个外部空间吗？你能够并愿意做多少维护工作？
查看遗址保护建筑—英国有很多都是百年老房子，它们被列入了遗址保护建筑名录，这类房产会影响您改造的问题，但是，您有资格获得能源性能证书的豁免。
尽可能发现缺点 -在购买之前，您应该尽可能发现缺点，并考虑是否可以为此做出任何妥协。

此外，您还可以向房地产经纪人咨询以下问题：

该房产在市场上销售了多长时间？——通常来说，它房产放在市场上超过3个月，它可能存在一些让人望而却步的秘密，您需要考虑的。
业主在那里住了多长时间？——如果业主入住没多久就要卖掉了，您最好能找出原因。比如，这个房子可能有黑历史，邻居太吵等等。
该房产是否多次转手，或者以前的销售是否失败。——同样，如果它多次转手，也可能存在一些秘密。您可以在网上查看已售房产价格的数据就知道它的买卖记录了，如果真是这样，问清楚为什么？
卖家希望何时搬走？对于房产销售工作，是否已经取得所有法律上的同意？
该房产是租赁权还是永久产权？——如果是租赁，租约还剩的时常，地租和服务费是多少？它们是否会改变，如果会，何时改变，改变多少？

（以上问题只供参考，您可以根据实际情况来制定更有针对性的问题，以便做决策）

丽莎律师行提醒，即便您向房产中介提了无数问题，在做决定之前一定要预约亲自到现场看房，检查建筑物的状况。如果您对某处房产感兴趣，您应该申请多次现场看房。您需要把看房的时间安排在不同的时间点：工作日，周末。同时，您还应该在一天中不同时段去看看，确保您的居住环境是舒服的！要不然，您可能就会像这篇主人一样，有点无奈了《实地看房没做好？夫妇花35万英镑买罪受，天天噪音轰鸣，家里小孩还面临危险》

第三步：寻找靠谱的律师和测量师

在英国买房的整个交易过程中，买方和卖方一般都是需要聘请律师的。在英格兰和威尔士，房产交易律师所作的工作包括审核相关的法律文件、起草和检查合同、交换合同前的房屋调查、资金来源检查、处理土地登记和支付任何印花税。

虽然该法律程序是在接受报价后才需要进行，可是，我们还是建议您在这之前就尽快找一名房产律师，可加速您整个买房过程，因为律师需要数周的时间来处理相关工作。据说，英国有三分之一的房屋销售在出价后失败，主要是买家都在报价被接受后才寻找和委托律师，导致转让过程中发生一些延误。

此外，您还需要对房产进行检测和调查，在报价之前，看看它的建筑物状况并发现结构性问题。值得注意的是，您可千万不要依赖抵押贷款机构或者保险机构请来的测量师，它们是两码事的，您应该有着自己的调查数据，不仅可以更清晰了解房屋存在的潜在风险，假如未来房子出现质量上的问题，您在索赔的时候可以占有更大的主动权。要不然，就得像这些买家们一样了：《最高端物业变烫手山芋，业主向保险公司索赔3000万镑，称其测量师文件造假》。

第四步：提出报价

报价是买房的时候最重要的一个步骤，在您对卖家提出报价之前，请确保您已经考虑了以下几点：

房子价格是否包含哪些固定装置和设备？比如说，卖家是否会留下白色的家电或花园棚子？
该地区类似房产的售价是多少，目前市场上有多少？
租赁产权房的话，地租和服务费是多少，它们会不会随着时间的推移而改变？
你能负担得起并愿意支付的费用，您心中的上限是多少？
是否有其他人同时在出价？

在这里要提醒的是，除非你真的非常想购买该房产，否则您不应该提出报价。一旦您提出，卖家接受，您又要反悔说退出，这会导致买卖延误以及额外费用的损失，另外，这让您和卖家都感到沮丧。

如果您的报价被接受，您应该把律师的相关信息告知中介。在您的报价被接受后的几天，请向您的律师核实——卖方是否已经指示了自己的法律代表且，相关的购买工作是否已正开展。

第五步：申请贷款

当您的报价被接受时，您应该可以和抵押贷款顾问联系上了，并且商定一个合适的抵押贷款交易。通常来说，申请抵押贷款时，您需要出示身份证、地址证明和收入证明。自雇者可能需要提供额外的收入保证。

大多数申请抵押贷款的人必须参加抵押贷款面试。另外，抵押贷款供应商会进行房产估价，检查相关文件，以确定他们是否愿意为该房产提供贷款。

关于申请贷款步骤以及英国市场上有哪些类型的贷款产品，我们会另外写一篇文章介绍。

第六步：交换合同、购买保险

当贷款人批准了您的贷款申请；您对法律顾问提供的调查信息以及合同细节都比较满意；以及准备好首付款和其他相关费用后，您就可以要求交换合同了。

另外，从您交换合同的那天起，您还需要做的就是——购买房屋保险。事实上，大多数抵押贷款供应商会将此作为贷款的条件。这是因为从交换合同的那一刻起，您就受到了法律约束，将对房产承担法律责任。因此，如果建筑物有任何意外发生，比如：被水淹没或烧毁，而您没有投保的话，您就得不到保障。

丽莎律师行再次提醒您：交换合同是一项正式的法律承诺。如果您在交换后退出协议，您可能会失去你的定金，并需要向卖方支付其他损失的赔偿。如果卖方退出，他们可能要承担您的费用，甚至赔偿。

最后阶段 ——完成交易

当您完成合同后，法律顾问把资金转给卖方的法律代表，您就获得房产的所有权啦，接下来就等着收钥匙咯。

通常来说，房产交接工作会在交换合同后的两周内完成。当然，如果在这个过程中有些耽误了，您的钱被延迟支付给卖家，您可能无法在预期时间内进入你的新家。

等到您顺利搬家后，您的律师会在英国皇家土地注册处登记所有权变更，并结清任何其他款项，包括英格兰的印花税或威尔士的土地交易税等。

谨防——诈骗行为！

在文章的最后，我们想要提醒各位莎粉，由于买房涉及大笔资金的转移，可能会引起犯罪分子的注意，在英国，这些诈骗行为也并不罕见。因此，您应该对常见的骗局保持警惕。特别您人在海外，更要警惕了！

常见的诈骗行为是：您可能会收到一封电子邮件或电话，诈骗分子冒充您的法律代表，通知您他们的银行信息有变化。丽莎想要告诉大家，银行信息发送变化的几率很小，千万不要转任何资金到一个陌生的账户。如果您真的有任何疑问，必须要亲自打电话给您的法律代表进行核实，最好能够去现场问。当然，如果您身在海外，或者因疫情无法赶到律师办公室，您可以选择视频电话的方式，以确保和您交谈的人确实是您的律师。

另外，现代人都喜欢信息分享到社交媒体。比如，您在报价被接受的那一天分享了信息；或者您公布了新家的相关信息，这些信息都会被犯罪分子用来快速识别您的重要信息：购买的是哪处房产以及其他重要细节，然后用于欺诈目的。因此，您在购房前最好还是低调一点，能不发就不发，实在想发，还是尽量抹去重要的细节。

好了，本篇文章就到这里。下周，我们会为大家一起来算算购买房屋的成本，包括律师费，测量费等。欢迎大家持续关注！

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英籍孩子父母申请欧盟定居身份，最新保障来了！

这周刚开始的时候，丽莎报道了一则来自行政法庭（Administrative Court）的判决，该判决影响著众多符合Zambrano情况的人。

判决的过程这边不再重复描述，感兴趣的莎粉可以点此复习：《重磅判决！英籍孩子父母可申请欧盟定居身份，提早拿永居！》

简单来说，判决中的当事人（申请人那方）主要是针对自己符合Zambrano情况，却因为目前（或者说最后）持有的身份，并非一般通過Zambrano而申请到的“欧盟家属照顾签证”（Derivative right to reside，这一般是指Derivative Residence Card），而被拒于EU Settlement Scheme的申请门外，向移民局发出的挑战。

通过这个判决，伴随而来的是最新的法庭命令（Consent Order），该“命令”的内容将更有助于相关当事人在提出申请的时候做出有效的参考。

→ 什么是Zambrano身份？

严格来说，Zambrano身份（对于英国来讲）是原来英国仍属欧盟一员时，算是遗留下来的产物。

怎么说呢？因为根据欧盟法，Zambrano的存在，是基于为了保障欧盟藉的孩子，不会因为自己的唯一/主要照顾者，不能够合法居留在欧盟境内，而导致孩子会被迫离开自己的（欧盟）国家。

而英国原本是属于欧盟的一员，自然也需要遵守这样的法律（并且，在脱欧后，仍通过EU Settlement Scheme，保障原来这些Zambrano当事人）。

举个简单的例子解释：

比如一个英籍孩子，只有单亲的父亲或母亲可以照顾这个孩子，但单亲爸爸或妈妈为非欧盟藉，如果该单亲爸爸或妈妈不能合法在英国居住下来而被遣返的话，也会导致该英籍孩子无法继续留在英国（毕竟唯一可以照顾孩子的人无法留在英国）；

那么，为了保障这个孩子的居英权，移民局必须给予孩子的单亲家长合法身份，让家长可以带著孩子继续留在英国（如果这是让孩子得以继续留在英国的唯一方法的话），这就是“Zambrano”所保障的权利（主要是用来保障该英籍孩子，使孩子不会被迫离开英国的）。

→ 有些人会问：既然如此，为何大家不都去申请“欧盟家属照顾签证”就好？

这是因为，通过Zambrano来保障英籍孩子的“主要照顾者”的移民身份，对移民局来说，更像是一种最后的手段或途径。移民局的政策基本并不鼓励当事人通过Zambrano来申请身份（欧盟家属照顾签证）。

因此相对来说，如果要凭藉英籍孩子申请身份，更多的人会选择特许身份，因为申请上相对比较容易；而且，Zambrano途径的“欧盟家属照顾签证”也不允许当事人申领英国福利。

一般而言，由于通过Zambrano申请身份是免费的，因此在申请的时候，移民局会要求当事人证明，自己无法通过其他途径拿到身份（这一般是指Appendix FM下的家长签证或特许身份）；这也就是为什么，身边更多符合Zambrano情况的人，并不是拿Zambrano签证的原因了。

→ 回到EU Settlement Scheme的话题上，最新法庭命令都说了些什么？

根据该法庭命令（Consent Order），移民局同意重新审视现有政策（也就是针对Zambrano当事人，申请EU Settlement Scheme的政策）；虽然，移民局一边仍计划，继续上诉。

这代表，根据我们几天前报道的判决内容，移民局如果重新审视这方面的政策的话，基本将会将原来的政策调整成，允许“所有”符合Zambrano情况的当事人，都能申请EU Settlement Scheme下的相应身份（Settled或Pre-settled）；这是不论当事人目前持有的合法身份为何（不必一定是Zambrano的“欧盟家属照顾签证”）。

这还代表，移民局如果调整了政策的话，势必赶不上6月30日的“申请大限”；因此，法庭命令也说，移民局必须将针对Zambrano当事人的期限，给延期至少6周的时间（自调整后新政发布日开始算起）。

→ 所以，6月30日“期限”不再重要？

这也不完全是。因为，移民局虽然答应了延期要求，但对于当事人来说，如果希望保障自己居住在英国的相关合法权利的话，赶在6月30日或之前申请，还是有好处的，这特别是针对那些目前在英国没有合法身份的人。

因为，如果当事人赶在“期限”前申请的话，移民局会给当事人一份“申请证明”，该证明可确认当事人在英国合法居住、打工和学习等权利，直到当事人的申请结果出炉。

所以有了这份“证明”，当事人在生活方面（例如租房）会更加便利。

同时，如果当事人原来就是拿Zambrano途径的“欧盟家属照顾签证”的话，该签证在6月30日后也将失效；所以对于这类申请人来说，是必须把握6月30日期限的。

→ 那对于目前持有特许身份的人，可以有更长时间去准备申请吗？

根据法庭命令的内容，这是可以的。

意思是说，移民局需要允许当事人在“现有”的签证到期前，完成EU Settlement Scheme申请。

这基本代表，当事人的“申请期限”，其实就是当事人目前签证的“到期日”。

从这个角度来看，如果您目前特许签证的到期日，是在6月30日之后，那么您将有更长的时间可以去准备申请。

→ 那如果正在申请特许身份或续签的人，怎么办？

法庭命令也指出，这种情况下的当事人，是可以被允许“同时递交”EU Settlement Scheme申请的。

并且，当事人这么做的话，并不会因此替代掉原来的申请，也不会对原来的申请造成任何负面的影响。

也就是说，移民局可以分别对两个申请进行审核。

而且，如果当事人原来的签证是允许自己在英国合法工作的话，当事人仍然可以继续这么做。

即便是在之后（较糟的情况下），该EUSS申请被拒绝了，也不会影响到当事人原来的签证，或者该签证赋予的合法工作等权利。

基本来说，这个法庭命令对于符合情况的当事人来说，是另外一剂强心针。

它保障了对于想要申请EUSS但害怕可能伴随而来负面影响的当事人，令人宽慰的安排。

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商业房产法第三集：房租押金，交多少？何时还？

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《商业房产法》EP3 – 房租押金，交多少？何时还？

通过上面的视频，莎粉们是否更了解“房租押金”了呢？

明天，我们将会继续以简单平易的方式，向莎粉们科普更多英国商业房产的法律。

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诡异！一女子国外打拼，国内千万豪宅竟被前夫给卖了，这？

最近，中国各大社交媒体曝光了一条新闻，立刻引来全国热议。

新闻称，北京一女子的千万豪宅在不知情的情况下被前夫给卖了。卖房子难道不应该经过本人同意吗？而且啊，她和前夫已经分开了十八年，房产也没他的名字，这位女士的父母也一直住在这套房子里，这位前夫究竟是如何卖掉该女子的房产呢？匪夷所思！

经过调查发现，原来是这位女士的前夫找了个女人来冒充她，不仅伪造一个假身份证，还重新给她办了房产证，于是，房子就这么出手了。这损失究竟谁来负责呀？

要是您英国的房子也神不知鬼不觉被卖掉，那可怎么办？从买家的角度看，您要是碰到了假卖家，买了一套假房子，这丢出去的钱是不是得全赔了？

前夫卖掉妻子的千万豪宅！

2001年10月，金女士看中了北京东环十八公寓的一套房子，据说，这房子的地理位置特别好，紧邻东三环，离国贸CBD只有几百米远。

金女士回忆，她当时一眼看中了这套房子，就和父母商量要购买。一家人东拼西凑，终于是凑够了150万人民币，全价买下了这一套166平米的三居室。

拿到房子后，金女士买了所有家具电器布置她的小家，然后把父母和儿子接到这套房子住，随后，自己就跑去日本打工赚钱了。

您想啊，在北京买一套房相当不容易。一家人辛辛苦苦，好不容易有个安家的地方了，父母有地住，金女士的儿子也可以接受好的教育，未来的日子是相当舒适了，多么幸福啊。在日本打工的日子，金女士也觉着日子相当有奔头！

一晃十九年过去，北京的房价上涨得相当快，在京持有房产的业主们该笑开了花。可是，金女士却接到了一则晴天霹雳的消息。

2019年6月，金女士接到前夫寄来的一封信，一打开这信一看，哎妈呀，她心脏都要崩了。

金女士对《法治进行时》的记者哭诉：“我当时没在意，还以为是关注孩子好好学习的信。一打开一看，我话都说不出来，整个人就蒙了，他竟然把我北京那套房子都给卖了！他还说，你用什么手段什么方法你都要不了这个房子。”

据了解，早在2001年的时候，金女士就和丈夫因性格不合协议离婚了，据说，丈夫还出轨。房子是金女士一家出钱买的，产权名也只有金女士的名字。也就是说，这套房子和这位先生半毛关系也没有。前夫怎么可以把自己名下的房产给卖了，而且是在自己毫不知情的情况下卖掉的，换谁也想不明白？

金女士想要要立刻回国，可受到疫情的影响，她一直等到2020年12月才终于回到了北京。随后，她立刻赶到户籍所在地去看看怎么回事。这一看，金女士傻眼了！

前夫竟然冒充金女士的身份证去卖房？

当地派出所告诉金女士，她的二代身份证被前夫给领走了。奇怪的是，金女士在日本一直使用一代身份证，从来也没有回国办过二代身份证呀。谁办的呀？

金女士请求警局查看相关的登记信息，这一看，金女士发现，这二代身份证上面的人根本就不是她！

金女士对记者说：“你看看，只有名字住址这些信息是一样的。两个人完全就不是一个人，完全没有相似的地方啊！“

这回，金女士非常确定了，一定是她的前夫带着另外一个女人冒充她办了二代身份证。

经过调查，金女士终于知道了真相！原来，前夫拿到这张假身份证后，就以房产证丢了为名向当地房产办事处重新申请和办理新的房产证。然后，前夫再拿着房产证找中介，卖掉金女士的房子！

金女士还发现，前夫非常狡猾，他竟然趁着金女士父母不在家的时候，找开锁公司敲门进了房子里，安排潜在买家前来看房。另外，他处心积虑布置一切，把家里伪造成他们在一起生活的场景，比如：在墙上放结婚照啊。

2018年，前夫以1150万元的价格把房子卖了，还包括所有家具。

据说，金女士前夫知道金女士的父母会在每年6月的时候去日本看望她，并且总会待一段时间。为了防止事情败露，他专门请求买家再等上1年，直到2019年6月的时候才可以安排交房。为促进这笔买卖，他还愿意支付买家一年的房租———（哎，为了一千万，这一年房租算什么？）

金女士收到信后，虽然没能立刻回国，但也报警处理了，总之，来来回回，这房屋的交接没成功。于是，买房人把金女士告上了法庭。法庭宣判，金女士得在判决生效10日内交房，并且赔偿买方230万元的违约金。

北京的一家律师在接受媒体采访时称，按照中国《民法典》的相关规定，只要买房人在购买房屋的时候是善意的，他并不知道金女士是被冒充的，并且也按照法律规定走了买房交易的程序。那么，买家是可以索赔并拿到赔偿的。

因此，金女士不仅房子没了，还得配上巨额损失啊，这些损失也只能向其前夫追究赔偿了。

可是吧，金女士的丈夫拿到钱后早就卷款逃离美国了，现在啊，金女士根本找不到他，简直是孤立无援啊！

丽莎评价：身份证审查环节相当重要

莎粉们看了估计都感到有些慌张，很多莎粉们都是人在中国，英国有一套或多套房，神不知鬼不觉的，要是咱英国的房产也被卖掉了？这可怎么办？另外，如果咱在英国买房，也遇到了一个假买家，这赔偿也不知道能不能拿回来？

丽莎律师行律师丁传礼分析，本次案件主要的关键点是身份认证的问题。在英国，抵押贷款和房产欺诈的事情确实也有，新闻也报道过骗子冒充他人出售他们并不拥有的房产事件。但是，这样的风险相对是比较低的，因为英国法律对身份认证的问题查得非常严。

“在任何房地产交易中，大笔资金将在第三方之间转移，而这些第三方往往从未见过对方。这大大增加了欺诈的机会和风险。因此，在购买或出售房产时，最初的身份证明的过程是至关重要的。为了防止这种情况发生，英国法律要求房产中介、律师和抵押贷款机构在买房交易的过程中，有必要检查买家和卖家的身份，以获得客户身份证据，以符合防洗钱条例以及任何欺诈行为。”

这就是为什么，当您委托房产中介或者律师的办理案子时，他们总要反反复复审查您的身份了。特别是房产律师，在任何房产事务开始时，无论您是新客户还是现有客户，房产律师都有法律义务核实您的身份。几乎每一家律师事务所都有一套严格的审查程序，为确保您确实是有权购买或出售相关房产。如果身份证检查有误，房产律师是要对欺诈索赔负上责任的。

丁律师解释：“总而言之，我们房产律师的责任就是要知道客户是谁，他们的钱从哪里来，以符合洗钱条例，并帮助防止相关的金融犯罪等等行为。不管是买家还有卖家，我们不仅要审查当事人的身份，还要帮助核实对方的身份，以确保资金交易不会出现什么问题。

回到这个案子，我们有类似的情况，男方负责办理女方房子，或者家庭一名成员帮助另外一名成员办理相关事项。在这种情况下，律师的审查工作会更加严格，我们必须要确保该交易确实是受委托的，房屋持有人没有被要挟或者她/他没有被人控制等情况。

此外，按照英国的法律，房产交易的房款一般都是转交给律师处理，因此，律师需要在转钱之前还得再次核实卖方的身份，以至于防止卖方欺诈行为。因此，如果律师在没有审查卖房人有没有权利卖房的情况下就交易了，该律师是要承担责任的。“

根据丽莎的经验，房产交易中经常出现诈骗的情况包括，但不限于，下面这些：

屋主长期不在房屋中居住，房屋要么是空置，要么是出租，这就给诈骗者以可乘之机；
屋主神龙见首不见尾，总是家人或者亲人或者朋友出面张罗，联系，甚至签字；
屋主显得特别慷概，对价格也不是十分在意，从不斤斤计较；
屋主总有万分的理由，要么10万火急要求当即完成，要么无故拖延；
屋主不愿意回复任何问题；
屋主临时更改银行账户信息，指令房款打入别人的账户

虽然英国有着严格的身份证审查的环节，风险比较低，但我们也无法保证这样的事情一定不会发生。所以啊，丽莎律师行提醒您，自己要上点心，和您的律师多沟通沟通，如果发现有可疑的现象，可主动向您的律师汇报，让他们能够从多方面为您查查。如果您不幸遇到了这样的事情，请立刻走法律程序，向负责这些审查工作的相关者提出索赔。

好了，本篇文章就到这里。如对本篇文章或相关问题有疑问，请联系丽莎律师行，我们律师团队会为您提供最专业的法律建议。

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10年合法永居中的“逾期居留”，如何才能被豁免？怎么判断？

近几年来，有关于10年合法永居申请，在该“10年”中能否出现“逾期居留”（Overstaying）的情况，出现了好几个法庭判决而带来的讨论。

说到10年合法永居（10-year Long Residence），许多人都知道，这代表，当事人可以通过连续合法居留英国达到10年的时间，来申请英国永居身份。

不过，有关于这方面，移民法第276B的相应条款（Paragraph 276B）却也有给出，可以被许可的“例外情况”：

简单翻译上述以蓝色标记的几点，意思就是：

－(i) (a) 申请人必须已经在英国连续合法居住至少10年；

－(v) 申请人在英国的（这10年）居留期间不得违反移民法，除非是适用移民法第39E的情况，逾期居留的时间段才会不被纳入/可被忽略。满足下列情况，过去曾经出现在“签证和签证之间”的逾期居留（Overstaying），也将被忽略：

－(a) 之前的/前一个申请是在2016年11月24日前递交，并且该申请是在原来签证过期后的28天内递交的；或

－(b) 之后/后一个申请是在2016年11月24日当天或之后提交的，并且适用移民法第39E。

说白话，也就是如果当事人在该“10年”期间，曾经在申请（后来/之后的）签证之前，有过一小段时间的逾期居留，并且该签证申请后来也成功（也就是当事人有获签）的话，那么该段“逾期居留”是可以被忽略不计的。

那么上述“一小段时间”怎么看，我们还需要搭配移民法第39E的内容（有在相关规定/允许的“期限”内，完成递交申请）：

→ 几条看似简单的法条，却一再引起新的讨论！

不太了解上面这些法规代表什么意思？以下连续几个相关判决，可以给我们进一步解答。

R (Masum Ahmed) v SSHD [2019] EWCA Civ 1070）

首先，在2019年这则来自英国上诉法院的判决中，法官做出了和文章开头提到的相关移民条款，有所“矛盾”的判决。

因为，当时上诉法院的判决竟指出：

在“10年期间”如果当事人在任何签证之间，出现了“逾期居留”（Overstay）的情况，即便只有一天，也会导致无法满足“10年合法居留”的要求。

在这里，该判决认为移民法第276B的“每项要求”必须独立来看－换句话说，就是申请人必须满足每一项“独立”的要求；因此，即便是第276B(v)也不足以弥补第276B(i)(a)的要求。

于是，该判决一出，引起一片哗然……

批评声浪认为，这样的判决，根本直接和移民法规以及移民局（原来）在决定这些签证申请时所采取的立场，是相互矛盾的。

Hoque & Ors v SSHD [2020] EWCA Civ 1357

上面的“矛盾”，后来在2020年这个“Hoque”（简称）案件中，终于得到进一步解释。

案件的实际内容这边不再延伸讨论（感兴趣的可以复习丽莎曾经写过的这篇文章：《Hoque案件对于10年合法居留的“逾期居留”给出的解释》）；但可以总结出的是，Hoque案件对于什么样的“逾期居留”可以被忽略，而不影响到“10年合法居留”，可以通过下面两个例子来帮助我们了解：

1) 一位留学生以学生身份合法待在英国已经9年时间。之后，在当事人的学生签证即将到期前，当事人又申请了续签。

该续签遭到了移民局的拒绝，于是当事人以人权理由提出上诉，该上诉又遭到了拒绝。

在上诉被拒的结果出炉的14天内，当事人再次递交了一个新的人权申请（我们假设申请的这天是2020年8月29日）。

该申请一直没有出结果，就这样等到了当事人在英国已经待满10年了，于是当事人提出10年合法永居申请，取代原来的人权申请。

在这个例子的情况下，法官认为：这位留学生是不满足“10年合法居留”的。

原因是，自2020年8月29日直到现在，当事人就没有持有任何合法身份而居留在英国，因此并不满足所谓移民法第39E的豁免情况，无法依赖移民法第39E来忽略过去（一小段时间）的逾期滞留。

2) 再举一个例子，假设同样是一位留学生，同样已经在英国待了9年时间，之后的续签申请同样被拒了。

不过，这位留学生在该续签被拒的14天内，赶紧再递交了其他签证申请，并且这个新的签证申请被获准了，当事人成功拿到了签证。

不久后，当事人在英国（总共）待满了10年，于是提出10年合法永居申请。

那么，这种情况就满足适用移民法第39E，对于过去签证和签证之间，曾经存在的未持有合法签证而滞留英国的时间段（逾期滞留），给予“忽略不计”。

换句话说，在第2个例子中，当事人是可以满足“10年合法居留”要求的。

Asif (Paragraph 276B, disregard, previous overstaying) Pakistan [2021] UKUT 96 (IAC)

2021年3月，Asif这个案件更进一步表明，即便是“签证和签证之间”的逾期滞留（Overstay）时间特别长，也不会改变当事人可以符合要求的事实。

这也就是说，当时在Asif案件中，当事人通过（及时）提出上诉，耗费漫长过程后决定撤回上诉，再及时申请新身份（并通过司法审核才最终拿到该合法身份），整个过程使他的签证和签证之间，也就是“中间”这段逾期滞留时间特别长，达到了507天之久……

但即便如此，负责审理案件的上级裁判法庭仍判定，只要当事人能够满足Paragraph 276B(v)的(a)或(b)，该“逾期居留”就不应该对于之后的“10年合法居留”造成负面影响。

说白话，也就是在满足前面提到的条件的情况下，当事人该“逾期滞留”时间段，即便长达了507天（或者甚至更久），仍然可以被计入“10年合法居留”当中，进而满足“10年”的合法居留要求。

于是，从Asif案件我们可以知道：

要判断当事人是否满足要求，其判断的点在于，当事人是否符合了前后所需的“条件”，而不是在于“逾期居留”时间段的长或短。

→ 然而，讨论到这里仍未结束！新的判决再次扑面而来！

在最新一起名为R (Waseem & Others) v Secretary of State for the Home Department (long residence policy – interpretation) [2021] UKUT 146 (IAC)的判决中，负责审理的上级裁判法庭这次遇到的问题是：

如果“逾期居留”不是发生在中间（10年当中），而是出现在“10年的尾端”呢？

简单说明一下这个案件：

这个案件的当事人最初是在2009年以学生签证合法进入英国，后来更进一步转成PSW签证（当时还有PSW签证）。

在PSW签证将到期之际，当事人成功申请了企业家移民签证并获签，该签证效期持续至2017年6月24日。

2017年6月22日，尽管当事人在英国合法居留只有超过8年多一点的时间，当事人向移民局提出了10年合法永居申请。

不出意外地，当事人的申请被拒了。当事人接着提出了上诉，不过该上诉因为当事人并没有参加听证，而遭到驳回。

后来，当事人再向法庭申请上诉许可，前后申请两次，皆遭到拒绝；最后，当事人在2019年1月31日，用尽了其上诉权利（Appeal rights were exhausted）。

于是，当事人把握在该日起的14天内，提出新的身份申请（把握在没有了上诉权/上诉权用尽的14天内申请新身份，是合法的）；这一次，当事人依旧是提出了10年合法永居申请。

当事人认为，他将在2019年3月21日达到“10年”连续居留，并且移民法允许申请人提前28天提出申请，所以他在2019年2月4日提出永居申请，时间上是完全刚好的。

→ 可这一次，法官不再和当事人站同一阵线

简单总结，上级裁判法庭给出判定时，基本也是基于前面提到的判定方式。

就是说，当事人的“逾期居留”（Overstay）究竟是不是出现/发生在“合法签证和合法签证”之间？

也就是，该“逾期居留”是有期限或者说有个终结的时间点的（Book-ended ），还是说没有一个明确期限/终结点的（Open-ended）。

从上面这个案件的情况来看，法官判定，这是属于“Open-ended”（没有明确结束点的“逾期居留”），也就是当事人最后那段没有持有合法签证的时间（逾期滞留时间），最终的导向不是获得一个合法签证，不属于“签证和签证之间”的滞留情况，所以不能被忽略/豁免。

因此，最后“那段时间”属于逾期居留（且无法被忽略），当事人并不允许将该时间段算入“10年合法居留”当中。当事人的案件遭到驳回。

丽莎结语：从一连串的英国法庭判决看来（包括以上的最新判决），我们基本可以更加确定有关这方面的移民政策和法庭角度。

其实对于案件中的当事人来说，他前面已经累积了那么长时间的合法居留，离“10年”已经不远了；最后功亏一篑，对于他还是比较可惜和残忍的。

如果说，他最后不是直接去申请10年合法永居，而是再去申请一个合法身份，成功获签后再申请10年合法永居，结果反而可能非常不一样的。

这个案件再次提醒了我们，如果您有类似的案件情况，或者您正不确定下一步如何执行，请进早咨询专业移民建议，让专业移民律师为您分析，确保您在移民申请上，可以少走一些冤枉路。

今天的文章就到这边，如果对于文章内容，或者英国法律方面还有任何衍生或其他疑问，欢迎进一步咨询丽莎律师行。

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重磅判决！英籍孩子父母可申请欧盟定居身份，提早拿永居！

根据欧盟法，有一类名为“Zambrano”（欧盟家属照顾者）的身份，其存在是为了要保障，具有欧盟籍身份的未成年孩子，不会因为孩子的主要/单一照顾者不具有合法身份，而使得具有该欧盟藉身份的孩子，会被迫离开他/她的国家。

举个简单的例子，比如一个英籍孩子，只有单亲的父亲或母亲可以照顾这个孩子，但单亲爸爸或妈妈为非欧盟藉，如果该单亲爸爸或妈妈不能合法在英国居住下来而被遣返的话，也会导致该英籍孩子无法继续留在英国（毕竟唯一可以照顾孩子的人无法留在英国）；

那么，为了保障这个孩子的居英权，移民局必须给予孩子的单亲家长合法身份，让家长可以带著孩子继续留在英国（如果这是让孩子得以继续留在英国的唯一方法的话），这就是“Zambrano”所保障的权利（主要是用来保障该英籍孩子的）。

→ Zambrano照顾者身份 VS 后脱欧时代

如同前面所说，Zambrano是基于欧盟法所给出的身份（英国在脱欧前，原属欧盟一员）。

但既然英国已经脱欧了，那么代表，未来英国也不再需要遵从欧盟法，核准这类身份（对于有英籍孩子的申请人，就需要按照英国移民法的要求，去申请相应身份）。

可原来这些属于Zambrano的人怎么办？

为此，移民局其实有通过EU Settlement Scheme给出保障。

就是说，符合Zambrano情况的当事人，可以通过EU Settlement Scheme去申请Pre-settled（尚未定居）或Settled（定居）身份，以保障当事人继续居住在英国的权利。

→ 可是，移民局的“保障”做得并不够？

原本，符合Zambrano情况的当事人，向移民局申请的身份（Derivative right to reside，我们将它称之为“欧盟家属照顾签证”）是不被允许拿英国永居的，不论当事人持有该签证多长的时间。

但通过EU Settlement Scheme，当事人可以申请等同于英国永居的欧盟定居身份（Settled Status），或者尚未满足在英国连续居住满5年的情况，也能申请Pre-settled Status（尚未定居身份）；这个身份在将来，是允许当事人转成Settled Status（定居身份）的。

这也就是说，Zambrano当事人通过EU Settlement Scheme，能够以更节省时间和金钱成本的方式，拿到得以永久定居英国的身份。

于是，一则名为R (on the application of Akinsanya) v Secretary of State for the Home Department的案件，提出了进一步疑问。

这个案件的当事人是个来自尼日利亚的39岁单亲母亲。她有4个小孩，其中一个孩子（10岁）是英籍身份。

这个单亲母亲（化名R）是该英籍孩子（化名A）的唯一照顾者（Sole Carer）。

R最早是通过旅游访问签证来到英国。2012年11月，R通过当时1岁的A（英籍孩子），申请“欧盟家属照顾签证”（Derivative Residence Card）。

R的申请最初并没有成功，是通过了上诉，最终才在2014年9月，成功拿到“欧盟家属照顾签证”；该签证效期直到2019年9月。

不过，在2017年的时候，R由于身体健康因素，无法继续工作。之后，由于没钱交房租，她的房东还要驱逐她。

于是，没有了收入的R，向移民局申请“领取福利的权利”（也就是申请“更改原来不能领取福利的限制”）。

该申请遭到了移民局的拒绝，原因是，持有“欧盟家属照顾签证”的人，是不允许领取福利的（这就像是持有配偶签证的人不能领取福利一样，是硬性要求）。

于是，在移民局的“建议”下，R在2019年4月，申请了Appendix FM下的特许身份（依据英籍孩子申请自己的2.5年身份），成功获签并且获得可以领取英国福利的权利。

再后来，EU Settlement Scheme自2019年3月开始开放申请，R认为自己符合Zambrano的情况，于是便根据EU Settlement Scheme，向移民局申请EUSS下的定居身份（Settled Status）。

结果，移民局认为R已经拿了特许身份，需要依照的是特许身份的10年路径，不再符合通过Zambrano申请欧盟定居身份，拒绝了R的申请。

R随即向英国高等法院，提出对于移民局的挑战。

→ 符合Zambrano情况但非持有“欧盟家属照顾签证”，能否申请EUSS身份？

负责审判的法官Mostyn认为，一个人符合Zambrano，她/他的这种权利，是不会因为持有了符合英国移民法下的身份，就遭到断绝的。

严格来说，Zambrano权利保障的是，英籍孩子不会因为当事人（如单亲母亲）没有合法身份而导致无法居住在英国。

从这个准则来看，这项“权利”并不是把当事人仅仅框架或限制于“欧盟家属照顾签证”这样一种单一的身份当中。

法官的意思是，如果当事人是具有这项权利的（符合Zambrano情况的），那么不论当事人持有的合法身份是哪种身份，这样的权利都不应该“被消失”。

再者，《2016年欧盟法》（EEA Regulations 2016）的Regulation 16虽然有提到，如果一个人具有（该国）永久居留身份，当事人就不该再以Zambrano的权利来（申请）居留；

但法官也说，该法条并没有将限制置于持有“有限期身份”（如特许签证2.5年）的当事人身上。所以如果要引用该法规来加以限制，也是不正确的。

最后，法官表示，移民局目前针对这方面的政策和定义是不合法的，移民局应该要加以修改并澄清（意思是说，修改后，允许只要符合Zambrano权利的当事人，就可以申请EU Settlement Scheme的相应身份）。

→ 可是6月30日“大限”快到了？

对于相关的后续问题，法院下周还会继续听审；这包括了是否应该针对符合Zambrano情况的当事人，允许延长他们的申请期限。

比较好的情况是，最终的结果有可能允许，所有符合Zambrano情况的当事人，不论目前持有的是哪种身份（例如2.5年特许身份），都能够通过EU Settlement Scheme来更快申请到等同于英国永居的欧盟定居身份（Settled Status）。

在这样的情况下，当事人就不需要等待10年的时间，才能拿到英国永居了。

不过，最后需要补充的是，对于上面案件的失败，移民局已经随即向上诉法院，提出上诉请求。

丽莎会再持续关注，接下来一连串的法院听审结果，并把握以最快时间，通过旗下平台和莎粉们分享。

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在自家土地上开发房产项目，为什么触犯规定？还要赔偿？

莎粉们好，欢迎来到每周的《丽莎说案》，今天，我们要谈谈与土地限制契约有关的真实案子，它的名字叫《Morris and another v Brookmans Park Roads Ltd and others》。

按理来说，在英国买永久期房，业主不仅是房子的拥有者，还是这块土地的拥有者。因此，业主在自家的土地上拆除房子，再重新开发房产项目，这应该不违反法律规定吧？

这可不一定，这取决于您签署的合约。如果您的合同里包含一份限制性契约，它限制您在这片土地上开发特定的房产，如果您不听，您就处于违规建设，得面临巨大的经济赔偿。

本篇案例的主人公就处于这样一个情况，他违反了限制契约里的所有条款，最后收到了反对者律师的索赔通知。结果怎样呀？我们一起来看看。

在自家土地上开发新项目，不行吗？

1980年，Morris 先生和妻子C女士在赫特福德郡的布鲁克斯大道上购买了一套大型的独立房屋。

多年后，孩子们都离开家到外面打拼去了，偌大的房子只有夫妇俩人住，似乎有点浪费了。于是，2014年，他们萌生了重新开发该住宅的想法——他们希望能够拆除现有房子，在该土地上重新建设三个公寓。

2014年10月，Morris先生和夫人向当地规划局提出他们的想法，以获得规划许可批准。起初，他们的方案被当地规划局拒绝了，当地规划局认为，布鲁克斯大道都是独立式房屋组成的，如果夫妇俩要在这里建设小型公寓，有点不尊重当地的环境特征。也就是说，该开发项目偏离了布鲁克斯大道的普遍特征。

2016年1月，他们上诉，并取得了胜利，拿到了开发的批准。

同年，Morris先生和夫人聘请了一家房地产公司帮他们建设房产，该公司认为，该土地有足够的面积，可建设五个公寓。于是，他们又重新修改了申请计划。在各方讨论后，2017年，当地政府还是允许他们进行开发。

从法院的资料上可以看到， 2019年10月，5个公寓已完工，他们还在前花园处建造了一个包含8个车位的院子。随后，Morris先生和夫人搬入顶层的公寓，打算将其他四个公寓以长期租约的形式出售。当时，已经有好几位买家看中了这几个公寓，其中一对夫妇已经向他们交了定金，正打算入住了。

不过，事情并没有那么顺利，2019年11月，Morris先生和夫人收到了布鲁克斯大道的业主Brookmans Park 公司律师寄来的一封索赔信，该公司称，Morris先生的开发项目属于违规行为，并要求他们对其行为进行赔偿。

究竟怎么回事？

原来，Morris先生房子所在的这一片区域（布鲁克斯公园）一直属于Brookmans Park房地产开发公司（在文章里统称B公司）持有。随着土地的开发，目前，该区域已有1500个住宅建成，其中800个住宅产权是B公司在1920年的时候分批出售的。

据了解，在出售的时候，该公司已要求：“为合理开发该土地，开发商在建设房屋时必须要达到标准，并建设与该区域相同类型的房屋，以便周围房屋不会贬值。最重要的是，该区域不会出现过度拥挤的情况。”

因此，大部分地块的转让书中都含有一份限制性契约。

什么是限制性契约（ Restrictive covenant ）？

在住房开发中，限制性契约是土地所有者之间的私人协议，其中一方以某种方式限制另外一方对自己土地的使用，以有利于己方的土地。限制性契约一旦在双方之间达成一致，就会被置于房产的产权契约中。它们对土地而不是对当事人个人有约束力，也就是说，即使契约的原始当事人将土地卖给其他人，契约也会继续存在。

这些锲约会有不同的限制条款，但最常见的例子往往包括：

限制在该土地上的一些活动或潜在滋扰
限制在该土地上建筑物的数量
限制新开发房产的类型，不可偏离标准
限制业主在该土地上进行特定的改造
限制土地的用途，例如限制住宅和商业用途。
限制企业的类型
限制建筑物的高度

如果业主忽视限制性契约，除了可能面临法庭下发的禁令外，还可能面临对违反行为的损害赔偿要求。

Morris先生的地块就涉及了限制性契约，该契约上的限制包括两项：第一，该片区域不可建设和该区域不同类型的房产。比如说，您周边都是大房子，您就不能建一个小公寓。第二，房屋不可分户出租：业主不可以把建筑物分割成多个单位，并把它们单独出租给不同的人。也就是说，Morris先生的开发项目是违反这个规定的，是非法的。

B公司向法院描述，在Morris开发工程的早期阶段，该公司已向Morris先生发了一封警告性，要求他立刻停止开发，并明确表示：如果继续开发，我们将采取执法行动。另外，在随后的谈判中，B公司也给Morris先生出示了这一份限制性契约的副本。但是，Morris先生并没有理会，工程继续。

M先生向法院申请修改限制锲约

从法院提供的资料看，B公司管理的那一大片区域，并不是所有房产都有着限制契约的，也有一些地块是同意被重新开发。比如说，在布鲁克曼斯大道101号，该地块就不受到“一房一地“的限制，因此，该地块的拥有者已获得拆除该地块的规划许可，并拆除现有的独栋房屋，建造了六栋较小的房屋。

另外，在Morris先生隔壁不远的一块地，它也完成了三个单位的开发项目。

为什么其他人都可以？唯独我的地块要受到赔偿？Morris先生感到不服，况且，他之前已经得到了当地政府的规划同意，他属于合理建设。

于是，他向法院申请修改这一份限制性契约。2020年3月，Morris先生根据《1925年房产法》第84条提出了修改的申请，要求修改限制性契约，使已经进行的开发活动合法化。

很遗憾，Morris先生败诉了。

从法院的材料看到，B公司说，该区域不同地块有着不同的要求，其他获得批准的地块没有对当地特征造成影响。而Morris的地块面积较大，如果取消了该限制，对该地的环境特征会带来严重的破坏。

值得注意的是，修改限制契约的申请不仅遭到了B公司的反对，还遭到了该区域57位邻居们的反对，这些反对者们都是布鲁克曼斯公园房屋的永久产权业主。反对者们认为，该物业的开发严重破坏了这片区域房产的所有特征，取消限制严重影响反对者们的利益，破坏他们房产价值。另外，他们认为，如果法院批准修改，这将会是一个先例，接下来，就会有无数业主跟着重建。最后，布鲁克曼斯公园将会被一批批公寓项目给破坏了。

考虑以上因素，法院并不同意M先生对契约的修改。

丽莎评论：限制确实为反对者提供实际利益

在现实生活中，很多业主都遇到类似的问题，他们买了土地，签了一份限制合约，最后都很被动。

那么，限制性锲约能否被取消或者修改呢？1925年《财产法》第84条规定，土地法庭有法律上的自由裁量权，业主确实是可以向法院提出申请——修改或取消影响土地使用的限制性契约。

一般来说，法官可能会从几个方面做出判断：

该限制是否过时（如果房产或邻里性质已经发生变化了，该限制失去了原有的作用）
新的用途是否合理的
该限制是否会给契约受益者带来好处
受益人是否同意解除或改变
如果失去了该契约或修改，它是否会对受益人带来损害

从这个案子看，很明显，该契约对其他的土地所有者带来了实际利益，受益人并不同意解除或修改；再者，如果修改了锲约，将给这57名土地所有者（受益人）带来损害。因此，M先生败诉了。

那么，真的就没有成功的案例了吗？也不是完全没有可能。

如果业主遇到这类情况，可以尽可能找出证据。比如说，业主向法官证明，这一份契约已经过时，房屋周边的建筑早就发生了根本性改变。另外，您需要证明该限制没有给任何人带来好处。也就是说，哪怕更改了契约，也没有人受到影响。此外，您还可以尝试主动找到契约的受益人谈谈自己的计划，以达成和解。

不过，申请取消或修改限制的法律费用相当高，即便是受益人同意了，也可能会要求您拿出一笔费用作为赔偿。如果您像M先生一样，先把房子建好了，再去申请，那么，败诉的话，您就亏大了！

所以，我们认为，业主们应该在购买土地或房产之前，应该查看好您的合约，看看有哪一些限制。如果您的合约里有限制性条款，它影响您对该土地未来的计划，您应该尝试着与卖家谈谈，看看是否可以取消相关限制。如果无法得到修改，您应该考虑是否还要继续购买这一套房产。

无论如何，在您购买房产之前，最好能咨询有经验的房产律师，帮您检查合同是否含有这类契约，以做出客观的分析。如果您也不幸遇到M先生类似遭遇，也可进一步联系丽莎律师行，我们的房产团队律师可以为您提供非常专业的法律意见。

好了，本篇文章就到这里，我们下一期《丽莎说案》再见。

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离婚不再需要“编理由”也不怕对方反对，新离婚法确认上路！

说到英国的离婚法律，不少人可能有印象，在好一阵子以前，就听过英国政府喊出要提出改革，让离婚不再是代表双方必须互揪小辫子，还得找出理由互相责怪……

事实上，自英国司法部（Ministry of Justice）自2019年最初提出修法草案后，《2020年离婚，关系解除和分居法》（Divorce, Dissolution and Separation Act 2020）终于/也已经是在2020年6月25日，获得“英王御准”（Royal Assent）而成为正式的法律。

不过，由于建立新的离婚制度（或者说一个完整的线上离婚系统）是需要时间的，所以即便该法案通过了，仍然没有听到一个正式开始实行的日期。

终于，等了将近一年的时间，英国司法部宣布了：这个有关离婚的新法律，即将自2022年4月6日起正式实施。

→ 为什么需要等这么久？

首先，做为一个英国50年来第一次针对离婚法律的重大修改，对于现行的制度（或者说系统）自然是一个很大的变化。

这并不只是把法律条文修改而已，也牵涉到实际操作上，民众未来如何直接使用司法部的线上系统，提出离婚申请的相关程序和所需要求的变化。政府是需要时间去把这样的系统给完善的。

再加上新冠疫情的影响因素，于是2020年离婚法的正式实施日期，就从原来预定的2021年秋季，一路延到了明年春季。

不过，往好的地方看，这总算是被敲定下来了，而不再是无尽的不确定或者等待。

→ 离婚不再需要“编理由”

《2020年离婚法》带来的最主要变化，就是针对目前制度需要“有理由”这一点。

也就是说，直到新法正式实施前，目前在英国，如果当事双方要离婚的话，是需要提出符合至少以下其中一种理由，来证明双方婚姻关系已经破裂：

一方出现婚外情，另外一方认为无法再和对方生活下去了；

一方认为另外一方的行为举止不合理，无法继续生活下去；

在过去的2.5年里，一方被另外一方抛弃长达2年的时间了；

双方已经分居2年的时间，而且都同意离婚；

双方已经分居5年的时间，无论对方同意与否。

否则的话，当事人恐怕是无法提出离婚的。

为此，英国社政公益机构Nuffield Foundation就曾经发布过一份报告，内容指出：碍于这样的法律规定，使得许多夫妻为了加速离婚的程序，不得不编造出“假的理由”，甚至是“假外遇”来符合离婚的条件……

也因此，过去以来（离婚法律改革以前），一直都有批评的声音指出这样的要求太过于过时。

况且，因为需要“有理由”，可能进一步导致夫妻双方造成更大的争端，更难在协议离婚时达成共识，甚至伤害到两个人的孩子。

所以说，促成离婚法律修改的其中一项因素，某种程度上也是为了保护孩子，可以减少孩子在父母双方的离婚过程中，遭受（更多）可能的伤害。

→ “对方的行为举止不合理”是最常见理由

原因是，这个理由事实上可以包含的范围很广，比如说：对方有言语上或者行为上的暴力，对方有酗酒或者嗑药的坏习惯等；对方做了违法的事情，就可以说是行为不合理。

同时，即便对方没有做违法的事情，而是像是：对方不节俭，不照顾家庭，不打扫卫生，不按时回家等，这些也同样可以视为行为不合理的。

正是如此，“对方的行为不合理”便可以说是一个囊括一切的理由；

凡是不符合其他4项离婚理由的当事人（前面有列出），几乎都可以考虑以这个理由来提出离婚申请。

可是说到底，硬要提出“符合法律”的理由，这种设置尤其是到了现代社会，其实是没有必要，而且反而容易引起纷争的。

于是，《2020年离婚，关系解除和分居法》主要便是将“这项”要求，修改成以下：

比起原本夫妻离婚的时候必须提出“确实”证据来证明俩人关系已经破裂（也就是要“有个理由”，改成只需要出示陈述信，来说明双方的婚姻关系已经破裂即可。

同时，还有其他几个值得关注的修改：

想要离婚的双方，可以选择两个人”共同“来申请离婚，也可以只由其中一方启动离婚程序；

离婚程序维持原来的暂准离婚令（decree nisi）和绝对离婚令（decree absolute）两个阶段，并且要求离婚程序必须至少达到6个月的时长（从最初的申请离婚（Petition Stage）到暂准离婚令（decree nisi），必须经过20周的时间；再从暂准离婚令（decree nisi）到绝对离婚令（decree absolute），必须至少经过6周的时间）；

移除其中一方可以向法院”挑战“离婚申请的权利（意思就是说，不让其中一方”拒绝“离婚，如果另一方想要提出离婚的话）。

最后一点主要源于过去一个知名的案件。

案件中的妻子名为Tini Owens，来自伍斯特郡（Worcestershire）。当时68岁的她，想要和已经结婚长达40年的丈夫Hugh Owens离婚，原因很纯粹直接，因为她在那段婚姻中，过得并不开心。

可是，她的丈夫并不同意离婚，而且基于原来英国的离婚法律，Tini Owens只是单方面提出她在婚姻中感到不开心，并没有提出（上面提到过的）5项理由的其中一种，那么她想要成功诉请离婚的几率，几乎是微乎其微的。

她虽然最早在2012年已经动了想要离婚的想法，但是她从2015年2月才搬离她和丈夫Hugh Owens一直以来一起居住的房子。

这也使得她的案件最终在2018年7月，最高法院判了她败诉，当时法官告诉她必须等到2020年，才可能离婚成功（因为到了2020年，她才会正式和丈夫分居了5年的时间）……

Tini Owens的案件再一次说明了，原本英国的离婚法律，是如何地已经不适用于目前的主流社会。

对于像Tini Owens这样的人来说，只因为她不能够或者不愿意把婚姻的终点建立在双方的互相指责上，然而，这样的她却得因此困于不快乐的婚姻关系中更长时间，直到满足了法律规定的”理由“要求，才有可能挣脱出来。

也因此，新的法律修改－使得想要离婚的那方，不会再因为对方的不同意，而得继续待在一段婚姻中，甚至是得继续受到对方的高压控制。

→ 文末补充：新法正式实施前，目前在英国离婚的基本流程？

先确认自己“是否”可以离婚

英国法律规定夫妻双方必须结婚至少满一年的时间，才可以申请离婚。

也就是说，无论发生什么事情，当事人都必须等到结婚一年后，才可以申请离婚。

不过，若是当事人在这个过程中觉得自己实在无法继续等待下去的话，也可以选择申请“合法分居”（Legal Separation）。

“合法分居”指的是双方仍维持婚姻关系，但是可以不必继续生活在一起，也不需要像离婚那样必须等待结婚至少满一年的时间才能够去申请。

对于有些想要通过分居来确认自己是不是真的想要结束婚姻关系的，便可能会考虑这么做。

双方事先讨论好“孩子监护权”，“孩子抚养责任”，“财产分配”等事项

双方在正式向法院申请离婚前，建议尽量多交流和沟通。

尽量在有关的问题上，比如说离婚的理由、离婚起诉书的措辞、孩子的抚养和财产的分配上等达成共识；如此一来能够提高离婚程序的效率，也能避免不必要的诉讼和费用。

一般有经验的律师在把当事人的起诉书上交法庭之前，都会尽量取得另外一方的认同，或者尽量缩小两者之间的分歧，以便减少不必要的庭费和律师的费用。

因此如果当事人对自己的离婚方面有什么要求的话，建议先和另外一半谈一下；双方的意见若能尽量达成一致，对于后续的程序一般都会有所助益的。

当然了，如果双方仍旧无法达成共识，或者出现了纠纷的话，一般接着将会进入相关的诉讼程序。

离婚的“理由”

这一点前面已经提过，目前在英国离婚，当事人必须证明自己的婚姻已经破裂，并且符合上面列过的5项理由的其中一种；新法正式实施后，将会删除这项规定。

如何申请离婚？

当事人可以选择线上申请（https://www.gov.uk/apply-for-divorce）或者邮寄填写D8表格申请（https://www.gov.uk/government/publications/form-d8-application-for-a-divorce-dissolution-or-to-apply-for-a-judicial-separation-order）。

不论选择哪一种方式，当事人都需要缴交550镑的申请费用。

离婚申请递交后，官方人员就会检查当事人的申请是否正确无误，确认无误后当事人就会收到：

申请被接受（已被寄给法院）的通知；

当事人的离婚起诉书被离婚申请中心核盖章的一份复本；

当事人的案件代码；

当事人的先生或太太还会收到一份“送达认收书”（Acknowledgement of Service），用以询问先生或太太是否：不同意离婚，或者不同意承担离婚诉请费用（如果当事人有要求对方必须支付的话）。先生或太太必须在收到“送达认收书”的8天内给予回应。