商业房产法第八集：Open租约续租时，千万不要犯这些错！

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《商业房产法》EP8 – Open租约续签必知！

通过上面的视频，莎粉们是否更了解“Open租约续签必知”了呢？

下周四，我们将会继续以简单平易的方式，向莎粉们科普更多英国商业房产的法律。

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移民医疗费用可观,一家申请达上万镑？！谁能免交？如何退费？

一般来说，当一个人申请英国长期签证/身份的时候，申请人除了要支付各类申请（所对应的）申请费用外，还需要缴交一笔医疗附加费（Immigration Health Surcharge）。

“医疗附加费”的意思是，一个人持有长期签证在英国的话，该费用就可以支持这个人，在居英期间免费使用NHS医疗（虽然说持工签的人在每月的薪资单中，也都会扣除一笔NI费用，不免为人诟病，这些已经会从工资或收入中扣除NI的人，岂不是有点“重复支付”的味道？）

不过，根据英国移民法的规定，除非当事人是属于免交或豁免的情况，否则，移民申请在当事人没有完成缴交费用（申请费＋医疗附加费）的情况下，都不算完成。

→ 谁能免缴医疗附加费（IHS）？

申请英国永居；

适用Health and Care Visa（医疗和照护工作签证），包含其陪工签家人；

申请EU Settlement Scheme；

不受移民管制（Immigration Control）的外交官或驻外军人；

英国军人的（陪工）家属；

不受移民管制的非英国（他国）军人家属；

申请曼岛或英海峡群岛签证；

住在福克兰群岛的英国海外领土公民；

难民申报或人道主义保护申请（包括其家属）；

人口贩卖或奴役的受害家政人员/家务劳工；

人口贩卖或奴役的特许身份受害人（包括其家属）；

家暴受害人；

受人权法Article 3保护的当事人和其家属；

医疗访问当事人（S2 Healthcare Visitor）；

持S1医疗证书的边境工人（Frontier Worker）。

→ 费率？

对于无法“免交”医疗附加费的人，其费用大部份是一年624英镑。要办几年的签证，费用就得跟着交多少年（例如：3年签证，就是3年医疗附加费）。

这也包括最新开放的毕业生路径（Graduate Route），比如说一次性申请两年签证，总共需要支付给移民局的费用，就是：700镑（签证申请费）＋624镑＊2。

不过，如果是申请学生签证（Student）或Youth Mobility Scheme（打工度假签证），或者对于未满18岁的申请人，医疗附加费则是470镑一年。

举个简单例子说明：假设一个有着两个大人和两个小孩的家庭，一起申请，并假设这是一个5年工签和陪工签（3位家属）的申请；那么，这个家庭总共需要支付的医疗附加费为：（624镑 x 2位成人 x 5年）+（470镑 x 2位孩子 x 5年）= 10,940镑

→ 既然有缴交，那有没有“退费”呢？如何才能申请退款（Refund）？

根据移民局的最新指导文件，符合以下情况的当事人，可以申请IHS费用的全额退款：

不小心付了两次/重复支付

申请被拒绝（Refused）

当事人自己取消了申请（Withdraw）

如果是符合以下情况，则是可以索要部份退款：

当事人（申请后）实际拿到的签证时长，比原来申请要求的要短；

任何依赖当事人的家属申请，被移民局拒绝（Refused）。

至于如果是符合以下情况，当事人是无法索要退款：

当事人的签证申请成功了，但自己反悔决定不来英国了；

当事人签证尚未到期，但自己决定提早离开英国或进行新的申请（例如申请其他签证或身份）；

当事人在签证到期前，被（移民局）要求提早离开英国；

当事人要申请英国永居（比如在原签证到期前，要“转永居”）。

注意：假设申请人（先前）是申请转换到Health and Care Visa（医疗和照护工作签证），但当时有缴交IHS的，是可以回溯至2020年3月31日，索要回原先在申请签证时，所支付的医疗附加费。

→ 符合“医疗和照护工作签证”，如何索回IHS费用？

首先，”医疗和照护工作签证“申请人和其陪同家属，是“不需要”支付IHS的：

如果当事人已经持有“医疗和照护工作签证”；

或者当事人自2020年8月4日起，是符合“医疗和照护工作签证”的。

对于这些当事人来说，如果其IHS费用是在2020年3月31日当日或之后缴交的，一般会自动收到退费。

如果符合上述”退费“情况但尚未收到退款的，可以电邮给移民局的IHS退费小组；在电邮中，当事人应该包含以下信息：

姓名

赞助人名字

CoS号码

IHS号码

需要注意的是，当事人不需要将银行信息一起电邮给移民局，因为他们会直接把退费退到当初付款的卡里。

电邮联络：[email protected]

→ 有关”补偿机制“？

”补偿机制“是应用在其他那些同样对英国医疗和照护系统做出了贡献，但因为限于不符合/不持有”医疗和照护工作签证“情况，而无法向移民局申请退款（Refund）的当事人。

这些当事人可以是打工度假签证持有人（Youth Mobility Scheme），学生签证持有人（具有每周20小时上限的学期中打工权利），或者配偶签证持有人等等。

也就是说，这些当事人虽然不是”工签“持有人，但也同样做着重要的医疗照护工作；所以”补偿机制“允许当事人可以每6个月申请一次”补偿“，基本也就是一种医疗附加费”退费“。

→ 实际如何运作？

符合条件的当事人可以申请自2020年3月31日起相应的医疗附加费”补偿“，一次可以申请6个月的时间长度。

换句话说，2020年3月31日以前的时间段，是不能申请补偿的。

同时，当事人也必须平均每周工作至少达16小时，做满6个月才能申请该”6个月“时间段的补偿。

申请了之后，当事人的”补偿款“将会以月付形式，在”6个月“期间分期支付。

至于支付的形式，移民局会将每次的退费，退到当时申请人用来支付医疗附加费的卡上。

同时，移民局也指出，符合情况的当事人，申请”补偿“成功后，不只当事人自己可以得到退费，其”陪同“家属也同样可以获得”补偿“。

想要申请”补偿“，当事人必须通过”线上申请“：https://www.gov.uk/apply-immigration-health-surcharge-refund

申请的时候，当事人需要提供以下：

（当初申请时的）IHS号码，这应该是一组12位数字号码；

当事人的NI号；

当事人的电邮地址；

雇主名字/受雇单位；

过去6个月的工资单（Payslip），该工资单中应该包括：雇主名，申请人的职位，工作时数；

如果家属也要申请的话，还需要附上家属的IHS号码，NI号和电邮地址。

＊需要注意的是：家属必须和当事人一起申请，家属不能自己独立申请”补偿“。

→ 移民局这边定义的”陪同家属“为：

当事人的配偶或伴侣

未成年孩子

已成年但仍依赖当事人，和当事人一起生活的孩子

→ 最后，申请后多久可以收到”退费“？

当事人一般可以在收到签证申请结果的6周内，收到”退费“；如果当事人想要针对该（签证）申请提出上诉或行政复议的话，可能会等上更长的时间才收到”退费“。

今天的文章就到这边，希望以上内容能对有需要的莎粉带来帮助。

如果您有更多英国移民方面的问题，欢迎进一步留言咨询丽莎。

有其他英国法律问题，也可以联系咨询丽莎律师行－丽莎律师行精通英国移民法，房产法，商业法，家庭法，私人客户和诉讼领域。

如果需要咨询税务方面的问题，也可以联系丽莎会计行。

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一家房产中介公司提供免费售房服务，这么好的事？它们赚什么？

最近，英国一家在线房地产公司在网上打出广告，他们会在英国部分城市向市民推出免费中介服务。房主不支付任何房产代理费用，该公司也会协助出售房屋。

在英国找中介出售过房子的业主都了解，这费用可不便宜，现在有公司推出免费服务了，听起来确实很诱人哦。

不过，从帮助您做房产估价，投放照片，寻找买家再到促成最终交易，售房的过程并不简单啊。全免费，员工们吃什么？不免让人产生怀疑，服务质量如何？那么，我们是否该选择这种免费服务呢？

如何免费提供售房服务？

Strik.co.uk是一家网络房产中介公司，原名是Housesimple.com。最近，他们对房屋出售的服务进行了大调整，以往高达995英镑的中介服务费，现在全免费。不过，它们目前只在约克郡、西北地区、诺丁汉和东北地区的部分城市实行免费服务，未来才可能会在全国范围内推广。

看到消息后，丽莎也查了它们的网站，这确实不是空穴来风，真的是免费的。

据该公司的首席执行官山姆-米切尔对媒体介绍，使用其服务的卖家可以获得任何房地产代理公司可能提供的基本服务。

比如说，它们的免费服务包括：

在Rightmove、Zoopla 以及其他网站上进行6个月的营销推广
提供平面图支持
谈判价格
销售
当面估价

那么，该公司赚什么呢？

据了解，Strike公司并不是所有服务都免费的，它们只提供以上这些基本服务，并通过向买家和卖家提供可选的额外服务来赚点钱。它们的额外服务包括：

升级Rightmove广告。也就是说，如果为Rightmove高级房源支付额外费用，会产生更多浏览量。
帮助您能源性能证书（90英镑）
托管看房服务（549英镑——无限制看房，或*35英镑，每次托管看房）。没错，它们的免费服务里没有包括协助看房的，也就是说，房主得自己安排。如果您需要他们的工作人员帮您联系看房，那么，就得交钱。
产权转让服务（价格因案而异）
搬家服务（价格因案而异）
抵押贷款中介服务（他们不会为此向您收费，但如果他们为你成功安排抵押贷款，他们将从贷款人那里获得佣金）
您可能需要支付78英镑的钥匙管理费，例如，钥匙的收集/归还或在场所安装 “钥匙保险箱”。

此外，您也可以选择套餐服务。比如说，他们的托管看房套餐费用为699英镑，营销促进套餐包括专业照片、视频预告片和Rightmove上的高级列表，费用为499英镑。

不过，Strike特别声明了，大约60%的客户使用其一些可选附加服务，其余的客户只依赖免费服务。

免费服务，会有什么陷阱吗？

就费用而言，目前，丽莎只听说这一家公司在搞免费服务。绝大多数情况下，房地产中介公司都会收取一定比例的费用。各家房地产代理的费用差别很大，可以是销售价格的0.5%至3%。对于价值较高的房产–如超过50万英镑的房产–代理通常可以接受比较的费用，也许会低于1%+增值税。

据房屋销售咨询公司TheAdvisory的研究显示，平均房地产代理费是最终售价的1.42%。按照平均数来算的话，以25万英镑出售的房产的业主可望向他们的房地产经纪人支付其中的3,550英镑。

相对实体店，一些网络中介公司的服务会比较便宜一些，通常，它们会提供了一个固定费用。一般来说，这些固定价格的服务包括当地房产专家的建议、在线广告和专业摄影及平面图。然而，对于广告升级和陪同看房，房主需要支付更多的费用。一些网络中介提供的看房服务对伦敦及周边地区的房主来说是399英镑，对其他地区的人来说，平均是300英镑。不过，便宜也是有代价的，如果客户的房产没有成功售出，买家也是需要支付这笔费用的。

不管是实体和网络，总体而言，这中介费的收取标准不低啊。那么，如果一些基本的服务全免费了，靠谱吗？

在房东部落格网站，一些专业房东们对此都抱有怀疑的态度。这些房东们分析，该公司虽提供免费的基本服务，但它们的附加服务的价格却比市场上高很多。因此，如果业主们选择它们的额外服务，是不会捡到便宜的，也许只有便利。不过，对于该公司而言，它们就可以从中赚点利润了。比如说，您要是嫌麻烦，直接从他们推荐的抵押贷款里做出选择，毫无疑问，他们就可以拿到一笔超多的佣金费了嘛。

目前，虽然该公司对它们的销售策略保持透明的，也直接在网上写明了哪些服务免费哪些需要付款，业主们完全是可以自由选择。但是呢，丽莎也不能不提醒一下，我们不敢保障啊，在整个销售过程中，该公司的销售人员会不会有一些硬性的销售手段，让您糊里糊涂就在他们合同上添加附加的服务了。

您应该使用免费服务来出售你的房屋吗？

当然，以上只是丽莎小小的提醒，暂时还没有听说有相关事件发生。所以，如果业主们非常清晰自己的需求，认为自己不会被忽悠，那么，选择这一家公司的免费基本服务可以为您节约一大笔中介费的。

不过，在您选择一个代理为您出售房子前，我们认为，您还是得多花一些事件做充足的调查才行。如果它没有办法给及时找到买家，房子卖不出去，那么，即便是免费的，它的意义在哪呢？因此，无论您是走网上还是高街路线，选免费的还是有偿的，在做出决定之前，最好与多个中介公司进行交谈，了解他们能为您提供什么。

首先，您可以为自己拟定一份房地产代理的名单，为自己选择最佳的房产代理。您可以根据一下清单来给他们打分：

询问家人、朋友和邻居。有人推荐总是好的。
根据事实来比较当地的地产代理：比如，他们出售房产的速度有多快，他们离实现要价有多远，以及他们的成功率有多高。
确保房地产代理有销售类似同类房产的经验。
看看该代理在Zoopla和Rightmove上销售的物业。图片是否拍得很好，描述是否清晰和相关？
他们的看房政策是什么？检查他们是否会在您外出时陪同潜在的买家
了解他们的标准条款和条件，特别是他们的标准佣金率和典型的配合期。

当您对以上问题了解后，就可以把心目中最好的房地产中介列入名单里了。随后，您可以邀请入围者对您房子进行估价。这是一个很好的机会，您可以进一步问他们问题，以帮助找到最好的房地产代理来出售您的房子，比如：

他们建议以何种价值来出售您的房产，其理由是什么？
他们是否是经认可的独立监察员服务机构的成员？
如果您的房产没有以您预期的速度或价格出售，他们会怎么做？
他们在周末开放吗？有许多代理只在周一到周五工作，这意味着他们会错过很多潜在买家（那些只有空在周末看房的买家）。

值得注意的是，您房子出售是否顺利，很大部分取决于他们的营销策略。因此，在选择房产代理时，您还要思考一下它们是如何推销您的房产的。比如：

他们正在使用哪些门户网站？是否可以帮助您的房子在大型房地产门户网站，即Zoopla，Rightmove和以及OnTheMarket上列出。
他们是否会使用Rightmove上的优质房源或任何其他功能（如虚拟视频导览）来展示您的房屋？这是否要向您收取额外费用？
他们会在当地报纸上为您的房产做广告吗？哪些报纸？如果您卖的是比较贵的房产，是否会在任何全国性的报纸或杂志上刊登？
您的房产会出现在他们的橱窗里吗？多长时间？
你是否需要支付额外的营销和其他费用，如拍摄专业照片？

总之，做好前期调查是相当关键的。

最后，丽莎还需要提醒您，一定要警惕房地产中介的估价。很多地产代理都会采用一种很夸张的方法，为了让您开心，先是给出一个超理想的估价，赢得您这一笔生意后，他们就会以各种理由在几周后把价格降了。一般比较靠谱的中介应该用当地的销售价格证据来支持他们的估值，并告诉您不要被虚假的高价所迷惑。因此，在选择中介前，您还是需要尝试为自己建立一个符合您目标的最佳价格。

另外，有时地产代理还会有一些合同陷阱。当您真正雇用房地产代理后，您就得受到他们的条款和条件所约束。因此，签约前要仔细检查合同中需要注意的事项很重要。比如说，您是否需要支付额外的营销和其他费用；他们是否坚持唯一销售权？也就是说，及时您自己找到了买家，您仍让要向他们支付费用。您是在他们出售房产时支付费用，还是等他们找到买家后支付？协议是否有时间限制？有些公司可以提供一些协议，允许您在不满意的情况下更换代理。

好了，本篇文章就到这里。喜欢丽莎的文章别忘了给我们点赞哦。

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商业房产法第七集：您的租约是否可以自动续期？

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他们经常都会向我们咨询有关租约的问题，希望了解怎样才能找到合适的店铺做生意，同时也希望减少租约上的纠纷。

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《商业房产法》EP7 – 什么是Open/Close租约？

通过上面的视频，莎粉们是否更了解“什么是Open/Close租约”了呢？

明天，我们将会继续以简单平易的方式，向莎粉们科普更多英国商业房产的法律。

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装满稻草的谷仓瞬间变千万豪宅，这对夫妻一定赚翻了

最近，在一家大型的房地产网站上出售着相当惊人的谷仓住宅，该谷仓被一对夫妇改造成一栋非常精致的精品房，它有着大型的开放式起居室，还有一个超级现代的露台。

您可能没办法想象，这个千万豪宅，两年前竟然是一个废弃、破得不能再破的旧谷仓了。现在，这一套改建作品不仅获得各种大奖，还相当值钱！它的售价110万英镑（1000万人民币左右）。

这对夫妇如何把一个普通的谷仓建成如此奢华？咱们购买这种被改建过谷仓住宅有什么好处呢？丽莎带大家探探究竟。

神奇的翻新工程

来自英国诺福克的西蒙是一名建筑师，2016年，他和妻子苏珊在一次拍卖会上买下位于东拉斯顿的一个废弃谷仓。据说，这个谷仓是17世纪的，里里外外都相当破旧了，您看到图就知道，这环境根本无法让人居住，谷仓内全是稻草包，而且，它还被登记在风险登记册上。

可是，这对夫妇一眼看中它，并认为它可以创造出新的价值。据说，俩人不惜把原来的房子卖了，筹集改造资金后住进大篷车里，开始他们的改造之旅。

卖房来改造？英国人还真是爱挑战！可是，您别以为这挑战是瞎来的，人家既有投资眼光又有改造技术。

在房子右侧，西蒙先生还增加了一个超现代的扩展，通过走道进入，您就会看到一个相当大的厨房，以及三个带有开放式踏板的 “浮动 “楼梯，房子楼上还成了一个带有屋顶的露台。

他们还保留了谷仓原来的木梁特点，并且在楼上的两个大房间里安装了大型玻璃板，您看，有了这个大玻璃窗，房间简直就是现代与古老的结合，您还可以从谷仓的一端看到另外一端。

据说，房子各个角落的装潢都相当特别，只可惜，我们在网上只找到了这几张照片。由于它的翻新工作太不可思议了，还获得了非常多奖项，包括北诺福克区议会的格雷厄姆-艾伦奖，以表彰对农家环境做出最重大贡献。

西蒙先生告诉媒体，他是一名建筑设计师，在这行业打拼很多年了，多多少少对房子的建筑特色有一些认知。因此，当他第一眼看到这套谷仓时，就看到了它其中的潜力，特别是内部结构，它有着相当迷人的创造空间。于是，他和妻子非常固执地拿下这个项目，接受挑战。

回忆起整个改造过程，西蒙先生说：“这个翻新工作有着许多挑战。最大的挑战就是，它属于二级保护名录上的建筑，因此，我们不能拆除屋顶。按照规定，我们需要用石灰砂浆来重建谷仓。我们花了很多心思来研究它以及写了一份非常好的涉及方案，最后通过了规划申请，我们也足足花了2年进行翻新。”

当一切就绪后，他们把它立刻放到市场上出售了，售价110万英镑。虽然他没有公布投资和回报成本，但据说，他们把赚到的利润一部分拿到附近买了新房。丽莎猜测吧，绝对是赚翻了。

为什么要投资谷仓改建过的房子？

其实，对很多人来说，购买和居住在谷仓改建的房子里会是一种田园诗般的梦想。您看，要是咱也能住进西蒙夫妇设计的房子中，不仅可以在田野上享受朴质简单的生活，还能在这么大空间的房子体验现代化的舒适奢华的设备，简直是两全其美啊！

看完今天的文章，估计很多莎粉们心痒痒，很想去购买一套漂亮的谷仓或谷仓住宅了！在以前的文章中，我们已经提到过很多次如何把谷仓改造成住宅的点子了，那么，今天，咱们着重来谈谈直接购买一个改建好的谷仓，它的投资好处以及潜在缺点。

我们总结了一下，对于投资者来说，购买谷仓住宅的好处有以下几点：

优点一，空间大。许多谷仓最初都有着高高的或拱形的天花板以及大型的开放式区域。如果这些都没有被前业主拆除，那么，被改造成住宅的谷仓通常都会有很大的空间。

优点二，地理位置好。许多谷仓改建在农村地区，那里的新住宅通常不会得到规划许可。这意味着，业主可以享受大量的和平与安静，以及房产本身的乡村魅力。如果您喜欢乡村生活，又喜欢复古，那么住在这种家里带着裸露横梁的房产之中，喜欢家里带着裸露的横梁的话，简直是完美。

优点三，它们保持着价值。如果改建工作已经按照高标准进行，得到了很好的维护，周围地区没有发生重大变化，如旁路或新住房开发，那么，您的谷仓住宅通常会保持其本身价值并且有着很大的升值空间。

优点四，它们结合了古代和现代的优点。最好的谷仓住宅是那些保持现有建筑的原始特征之上，又多了一些现代的舒适性的房子，业主如果购买这里房子，不仅是舒适，您也不会愁下一个买家了。

当然，它也有一些缺点哦。

缺点一，供暖费用高。尽管房间更宽敞，但从另一个角度看，供暖费用也比传统住宅高。燃气中央供暖可能不会是一种合适的选择，因为不是所有的农村地区都有主燃气网络，这意味着你可能不得不选择更昂贵或效率更低的供暖方式，如燃油系统、电蓄热器、地源热泵或生物质系统。

缺点二，改造规划条例有点严格。许多谷仓在70年代和80年代建造的，因此，它们几乎被列在保护遗址名单中。就算不在，当地规划局对它的改建有着非常多的要求。当然，如果您购买的是现成的已被改建成住宅的谷仓建筑，通常，前一任房主已经申请规划许可证了。不过，如果您想在这基础上再做一些改变，您还是得向当地规划部门问问，它可能还会有一些限制。

缺点三，田园风光可能也有不好的一面。许多谷仓居民住宅依然属于农场的一部分，这可能会对隐私、空间以及视野等问题产生连锁反应。比如说，如果一些农民在您新家周围保留了通行权，这意味着您可能大清晨的，就会被拖拉机或收割机声吵醒。糟糕的情况——牛屎臭味少不了。

如何购买谷仓改造

考虑了利弊后，买家们还是想着要买，那么，如何购买呢？

很简单！目前，大量的房产中介会提供这些乡村的谷仓住宅，只需要在网络上打上关键字，并且去实地探访一下就找到了。

只要有钱，购买是很容易的。但是，我们认为，您在决定要购买谷仓改造的住宅之前，一定要做足功课。比如说，您需要检查房产是什么时候改造的，因为这可能对建筑的能源效率等级有很大影响，从而影响您的取暖费。

作为农场中的建筑，检查任何契约也是相当重要，比如穿过您土地的权利，邻居的农民可能会为他们的农用车保留这些权利。

查看该套住宅的改建规则。假如，您购买的这套谷仓房子，它建筑原身是在遗址保护名单上的，那么，即便前业主已经通过规划许可了，它可能还会有额外的要求或限制。比如说，您的屋顶是绝对不能改动的啊。所以啊，您最好还是在购买前问问中介公司或者问问当地规划部门。如果规则相当多，您可能会支付比最初想象的更昂贵的支出啊！

还有，与其他历史建筑和/或改建建筑一样，您必须确保您的抵押贷款人愿意为这栋建筑放贷。许多人对这种特殊的建筑有着特殊的政策以及利率的算法。

总之，不管做什么投资，一定要提前做功课，好好判断利与弊！

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在英国买房，为什么一定要找房产律师?他们为买家做什么？

看了丽莎上两篇《买房实用手册》的文章，相信大家已经知道，在英国买房的交易过程中，买方和卖方都需要聘请房产律师的。

初来英国投资房产，很多买家对聘请房产律师的环节都有点费解，他们不知道为什么要找房产律师，这些人究竟可以为买家带来什么帮助？

在本指南中，我们将详细为莎粉们解释转让过程所涉及的内容，以及如何找到最适合您的律师：

房产律师都做些什么？
常见的耽误转让工作的原因
如何选择房产律师？

房产律师都做些什么？

当您购买房产，需要聘请房产律师时，您可能会比较想知道他们会在整个交易中做些什么。本篇的第一章节，我们就为大家介绍买家房产律师所涉及的工作环节以及内容：

第1步：开档案

一旦您指定了一位房产律师，他们就会为您开档案，并向您发送一封业务条款的信函。文件中会有一份信息表，要求您填写基本信息，如您的联系方式、出生日期和国家保险号码。此外，您还需要提交带照片的身份证明，如护照或驾照，进行客户身份检查。

在这个阶段，您的律师还需要向您拿到有关房地产经纪人的信息，以及贷款公司的详细信息。同时，您的律师将与卖家律师联系，通知他们，您已经委托代理律师。

第2步：收到卖方律师的所有文书工作

当卖方律师做好准备，比如，起草好合同后，会立即将其与房产所有权（或 “契约”）的副本以及土地登记处要求的任何其他文件一起发送给您的律师手中。

另外，您的律师还会在这个阶段收到该房产的其他协议文件：

物业信息表。卖方必须提供有关于房产的全部事实，其中包括规划许可、邻居纠纷、建筑工程到锅炉最后维修事件等一切信息。
固定设备和物品表。卖方要说明销售中包括哪些固定装置和设备，包括从地毯、冰箱、灶具、灯具、衣柜、窗帘等等一些。如果表格中有买方不想要的物品，或者不包括双方都同意留下的物品，买方可以通过房产律师对此提出异议。
租赁信息表。如果您购买的房屋是租赁的（通常是公寓），这将列出一些因素，如应付地租的金额以及自由持有人和/或管理公司的详细联系方式。

第3步：开启物业搜索和调查

您可能在看房的时候，已对需要购买的房产有一定的了解了。但是，很多潜在问题是肉眼看不出的。这时，就得由您的律师出马了！

您的律师负责为开展物业搜索和调查工作，这是房产转让环节的一部分，房产律师将会组织一系列的调查工作，包括：

向地方政府申请以及审查相关文件。这将为您提供有关规划问题、道路工程和铁路附近的信息，道路隐患等等，这些都可能影响您对房产的使用问题。
供水和排水检测。这项搜索可以帮助您了解该房产是否与公共下水道和主排水系统相连。
环境调查。包括土地是否被污染和容易被淹没。

在这个过程中，您可能需要交一笔当地政府搜索信息的费用，预算可能会在300英镑左右。

另外，您的律师还会在这个环节对您的财务进行调查。比如：检查抵押贷款报价，并确保满足贷款人释放资金的所有要求。如果买方没有获得抵押贷款，房产律师将检查用于购买房产的资金来源，确保反洗钱的相关要求。

第4步：检查文件并提出疑问

当收到卖方律师的文件后，律师通常也会收到房屋调查的结果。

接下来，您的律师就会开始检查这些文书了。他们通常还会拿着卖方提供的资料以及真实的调查结果进行对比。他们将需要针对不同问题向卖家律师提出疑问。例如，他们可能发现您想买的房子有被淹的风险。

如果您购买的房屋是租赁产权的，您的房产律师还会就租约的长度、有哪些限制、您需要支付的维护费和地租等提供建议。

当所有的询问都得到满足后，买方的房产经纪人将为买方准备一份房产报告，其中包含买方需要了解的关于该房屋的所有信息，并被要求在报告上签字。

现在，大多数文件都可以通过电子邮件发送给您。不过，由于有些文件内容太多，必须要采取邮寄的方式，您的律师也可能会问您拿到地址，邮寄寄到您家里。通常来说，像指示表和卖方财产信息表之类的文件，您可以签署、扫描并通过电子邮件发回。其他文件，如契约，需要原始签名。

第5步：安排首付和合同交换

一旦所有的查询和搜索完成了，买方律师将要求买方支付定金，并向抵押贷款机构申请资金。

随后，您的律师会和您讨论一个理想的搬家日期，该日期需要与卖方的律师和产业链上的其他各方达成一致。一旦商定了完成日期，您的律师就会在这个阶段确定可以交换合同的日期了。同时，买方律师将准备好转让契约，并将其发送给卖方的房产经纪人签字，以便为完成交易做好准备。

一旦这个过程开始，交换将会逐级进行，并将在设定的时间框架内完成。一旦程序完成，完成日期就不能再改变。

第6步：完成

一切就绪后，您的律师就给您发送最后的完成声明。请记住，在房产交易完成之前，您任何未完成余额必须要支付了，包括：律师代表您向第三方支付的费用，如印花税和管理公司费用、法律工作本身的费用、搜索费用等等、

在完成交易的当天，您的律师将把费用发送给卖方的律师。一旦现金到了卖方的律师那里，他们就会打电话和您确认交易完成，并授权房产中介将钥匙交给您。

第7步，印花税申报

当您顺利交房后，您律师的工作还没有结束。他们首先需要做的就是替您做房产印花税的申报。按照法律规定，印花税的申报和交付都必须在房产交易完成后的30日之内完成的；否则您可能会面临罚款和利息。同时，没有印花税申报，房产是无法登记注册的。

第8步，登记所有权变更

印花税申报之后，房产律师就需要在土地注册处那里处理房产所有权的变更。

通常来说，交易完成后，卖方律师将把已签署的契约发送给您的律师。然后，他们将把契约和抵押贷款契约一起提交给土地注册处进行登记。一旦土地注册处完成注册，您会收到一份副本，这是您的所有权证明（如果有契约的话），以及您新物业的任何担保。

如果是租赁产权的房产，你的律师也会通知房东或管理公司，租约已转让给你。这样一来，他们就知道该把任何服务费和地租账单寄给谁。

需要指出的是，目前英国房产登记全部是网上的，已经不再有纸质的房产证了。等到房屋登记后之后，您收到的也不过是几张黑白的纸张，证明您的房产登记已经结束。

什么原因让房产买卖耽误呢？

一般来说，从委托律师到完成，整个房产转让的过程需要2-3个月。然而，这个过程的长短取决于个人情况以及交易中所涉及的人，往往会有一些因素耽误了您买房进程。在这里，丽莎为大家总结了五种常见的情况。

第一，您的房产交易是链条式的

这就是说，卖给您房屋的人也在买房，同时把房子卖给您卖家的人也在买房。这也就意味着，这些交易必须同时完成，否则就意味着有一方或者几方都可能会面临着无计可归的情况。另外，如果您这边在买房的同时也在卖房的话，这个链条会更长，所需要的时间也会更久，因为在交易链条中的人都需要把自己手中的房屋卖掉，才有可能去购买新的房屋。

链条越长，交易所需要的时间也可能会越长。因此，您在寻找房屋的时候，一定要看是否是链条式的交易。如果是的话，您要有心理准备，您的房屋交易可能需要几个月甚至更长时间才可以完成。

第二，管理公司对租赁物业的信息反馈缓慢

如果您购买的是租赁房产，交易可能比购买永久产权的房产更复杂。对于这种类型的房产交易，您的律师需要从永久持有人/和或管理公司那里获得信息，包括费用（如地租和每月服务费）、建筑物保险证明和前几年的账目。所以，对方的反馈时间也决定了您交易进程。

我们建议，当您决定要买租赁产权的房产后，您应该在一开始就向您的律师说明情况，然后事先联系自由产权人或者管理公司，提早催促他们提供信息。

第三，买家未及时透露存款等信息

不管买家准备多少首付款，贷款机构都需要知道您的存款是怎么来的。如果全部或部分存款是父母或亲人赠与的，您的律师有责任向贷款机构申报的。大多数贷款机构要求一份存款来源声明，以确定这笔钱是不需要偿还的。很多时候，买家不知道这个情况，他们可能没有及时和律师说，最后耽误整个过程。

因此，我们建议，您在房产转让过程的一开始就应该向您的律师主动提供关于存款的相关信息。并且提前要求赠与方签署相关文件。

第四，第三方延迟答复未完成的询问

您的律师会查看卖家的所有文件，并向他们的律师提出一些疑问。如果这些疑问需要第三方提供信息的，就可能会出现耽误的情况。

我们建议，您需要与律师保持定期联系，并保持耐心。您可能需要给予理解，律师们通常需要遵守行为准则的，必须彻底完成这些检查，所以细心检查是很重要的。

第五，地方政府工作拖拖拉拉

正如前文所说，为了帮助您发现房屋潜在问题，房产律师会到地方政府进行当地搜索。英国各地政府的工作效率咱不好说，一些地方政府几天就能给律师返回需要的文件，其他地方得等个几个星期。这是谁也无法控制的。

因此，我们建议，您应该在房产环节一开始的时候立刻向您的律师申请搜查资金，让他们尽可能早地开展调查，以减少延误的风险。

第六，人员资源不足

由于购买房屋对所有参与者来说都是一项重要的工作，在完成之前，有很多行政和法律工作需要完成。除了您的房产律师外，其他第三方，如卖方经纪人、抵押贷款人、卖方的律师和测量师也会参与到交易中。

在夏季、圣诞假期前，或者前段时间的印花税假期，在这些火热的购房季，即使再高效的团队，他们也会受到人手不足的影响，从而减慢完成交易的时间。

在这里，我们希望各位买家多一份理解，如果您真的非常着急，尽量避开购买旺季。

如何找一个靠谱的房产律师？

在您购房的时候，您的房地产经纪人也许会给您推荐他们合作的律师，或者说一些抵押贷款机构也有合作律师团队。如果您比较怕麻烦，那么，选择他们推荐的律师团队确实会为您省事不少。不过呢，您有可能会被要求收取一笔稍微较高的律师费——毕竟，他们需要给这些机构们一个推荐费，也就是佣金。

当然，您可以选择不用他们推荐的律师团队，自己选择。您可以遵循以下提示，找到比较合适您的房产律师：

向朋友或家人寻求推荐
在网上搜索，查看客户评论
确保房产律师是有资质的（英国律师协会会员或持有执照的房产律师）
找有房产转移经验的律师。一家律师所里，几乎所有律师都有资格做房产转让，但不是所有的律师都有这方面的经验。所以，如果您决定使用律师，请确保他们有房产交易方面的专业知识和经验。最好是找他们专门的房产部门。

如果您需要聘请房产转移律师，可进一步联系丽莎律师行。我们的房产律师团队有过非常多年的经验，会给您提供最专业的法律服务。

好了，本篇《买房实用手册》就到这里，希望给莎粉们带来一定的收获。喜欢丽莎文章的朋友请不要忘记点赞哦！您的支持是我们前进的动力。

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“只把老爸当提款机！” 法官不让女儿分得7千万遗产

今年稍早以前，英国高等法院出炉了一个有关女儿和后妈“争产”的案件。

案件中的当事人，牵涉到了两个已成年的女儿，以及她们的父亲后来再婚的老婆。

双方的纠纷，始于她们的父亲去世后，遗留下来的“遗产”。因为根据父亲的遗嘱，他把所有财产基本都留给了第二任妻子，也就是开头提到的“后妈”。

对于两个女儿，反而没有分配给她们任何的遗产份额。

于是，两个女儿就把后妈告上了法院，要求分得父亲遗产的合理份额，做为父亲对她们的“经济支持”（供养责任）；换句话说，她们认为身为父亲的女儿，有权分得“合理份额”（Entitled）。

话说从头－案件情况：

这对姐妹分别是40岁（大姐）和38岁（老二）。就是说不只是成年了，还成年好一段时间了。

大姐的名字叫做Juliet，目前和自己的母亲Jennifer（也就是父亲的第一任妻子）同住，住在一栋价值160万英镑的豪宅中，豪宅里还附有自己的私人泳池。

Juliet要求，应该分得父亲遗产中的915,991英镑，这是她的“合理份额”。

至于二女儿（名叫Lauretta），目前有着一份收入不错的工作。在拍卖行工作的她，年薪有57,000镑，住在西伦敦。

就是说，老二Lauretta即便在没有父亲资助的情况下，也能够养活自己，而且过上不错的生活。

所以，Lauretta要求分得的份额就比Juliet少了一些，为350,154镑。

姐妹俩都表示，分得的钱将会用在住房上（一个想买套属于自己的房子，另一个想要用于支付房贷）。

她们的父亲和第二任妻子？

Juliet和Lauretta的父亲，名叫Shearer，生前是个非常成功的银行家，累积了不少财富，自然也因此提供给了姐妹俩，十分优渥的生活。

在高等法院上，她俩就曾经表示：她们父亲在世的时候，是由于父亲的“鼓励”，造就了她们（比较豪奢的）生活方式（依赖于父亲对她们的财务支持，使她们选择过上了这样的生活）。

她们的意思是说，是父亲养成了她们的生活方式，习惯了这样的生活是很难改变的；而她们之所以会放心选择这样的生活方式，是认为父亲会一直给予她们必要的经济支持，来继续维持她们的生活。

既然如此，父亲的遗产也应该分给他们合理的份额，才能让她们继续维持原来的生活。

然而，去世于2017年10月的Shearer（父亲），在2015年初拟定的遗嘱当中，并没有留下任何遗产份额，要给这对姐妹。

Shearer在2007年和第一任妻子Jennifer（姐妹俩的母亲）离婚，并和Pamela（第二任妻子）再婚。

在2015的遗嘱中，Shearer将大部份的财产，都留给了Pamela。

当时，Shearer在遗嘱中，有包含一项附加条款：就是万一他的第二任妻子Pamela，早于他先去世的话，那么届时“剩余遗产”，有25%会留给她的大女儿Juliet（没有二女儿是因为，认为二女儿有能力工作，养活自己）。

这项安排在Shearer拟定遗嘱的当天，Pamela也同时拟定了一份Mirror Will（镜像遗嘱－也就是夫妻双方的遗嘱，反映的是彼此的心愿和希望的安排）。

（不过，其实根据Mirror Will（镜像遗嘱）的内容，前提是设立在，Pamela必须早于Shearer死亡的情况。既然事实是Shearer已经先去世，那么Mirror Will基本也无法被启动了。

这种情况下，对于遗产的安排，还是需要根据Shearer原来设立的遗嘱内容。）

可Juliet和Lauretta显然并不同意：她们一方面说，虽然父亲在遗嘱中留给Pamela的资产总价值为2,184,976镑，但事实上还有其他“非资产”的遗物，像是高级酒和传家宝，零零总总加起来高达7百万镑（约7千万人民币），所以Pamela跟她们分享应该绰绰有余；

另一方面还说，（养成她们豪奢习惯的父亲）自从2006年遇见Pamela后，就对她们母女仨不闻不问了，这对她们是不公平的，毕竟父亲在这之前已经在财务上“照顾”了她们那么长时间了。

姐妹俩更表示，父亲去世后，Pamela还修改了原来的Mirror Will（镜像遗嘱），这显示Pamela根本有意要让她们姐妹分不到父亲财产的一分一毫。

→ 那么，法官怎么看？

首先，法官在原来（高等法院今年稍早的）判决上，就发现，Shearer在2008年的时候，曾经分别赠予给Juliet（大女儿）177,000镑，和Lauretta（二女儿）185,000镑。

自那时起，Shearer就一再地告诉她们，不应该再期待或认为，父亲还会再给她们钱，还会继续给予她们财务上的支持。

并且，在该判决中，法官也认为，姐妹俩的“论点”是无法被支持的。法官最后判定，Shearer对于这对姐妹，并没有继续提供财务支持的义务和责任，原因是：

她们并不应该期待，她们应该永久地为她们所认定的“生活标准”，要求她们的父亲为之买单（事实上，法官也认为，她们没有达到她们所描述的那样，被养成了“高水平生活”）；

而且，她们的父亲在世时，已经给予了她俩很大方的财务支持了；

即便父亲的再婚老婆，当初有设下Mirror Will（镜像遗嘱），看起来父亲似乎也有意愿留一些钱给他的女儿－但是，该Mirror Will的前提情况是，再婚的太太必须先于父亲死亡，这一条件并不成立，所以依据的必须还是父亲所设下的那份遗嘱。

吞下败仗后，姐妹俩不服，于是要求继续上诉，也就是向法院申请上诉许可（Permission to Appeal），结果直接被法官挡下，不给她俩继续上诉的机会。

法官Sir Julian认同Pamela的说法，相信Pamela并没有在Shearer去世后，直接修改Mirror Will（镜像遗嘱）的内容。

同时，法官也相信Pamela提供的证词，表示Shearer生前，对于姐妹俩一直跟他伸手要钱，把他当提款机的行为，感到非常不满。

是姐妹俩一而再、再而三的行为，才导致Shearer最终的失望，决定不留任何遗产给她们。

法官更再次重申，Shearer没有继续提供Juliet和Lauretta财务支持的任何义务。

＊丽莎结语：

Juliet和Lauretta的再次失败（连上诉都不让她们提出），显示出了英国司法对于所谓“成年子女”供养的坚定立场。

也就是说，就英国法律的角度而言，父母基本可以说是没有义务和责任，必须继续供养已成年的孩子，并继续给予经济支持的。

这一点不论是在父母依然健在，还是他们去世了之后。

从英国法律来看，孩子在受教育而无法经济独立的阶段时，虽然可以继续依赖父母；但这并不代表，父母还必须继续承担着孩子未来成家立业上的经济义务，不论父母经济上多么富有。

丽莎提醒：这甚至可以包含具有生理或心理障碍的成年孩子。

因为对于大部份这些已成年的孩子来说，法律认为他们应该要通过工作养活自己；或者实在无法通过工作养活自己，他们也应该去申领政府福利，使自己具有独立生活的能力。

除非是真的”极其特殊“的情况，否则基本是很难通过法律，强制父母必须继续经济支持“已成年孩子”的。

同时，要能满足这种“特殊情况”，标准一般也会是非常高的；可以说一般情况下，要达到还是比较困难的。

这一点大概也可以延伸解释，为何在移民申请上，想要申请已满18岁的孩子依赖父母，一起申请过来，通常会是非常困难的了。

→ 再进一步，遗产能否不分给亲人？

过去丽莎曾分享过一则案件。

几年前，一位英国女富豪Bechal，在遗嘱上写说，要把自己的所有遗产都交给一对中餐馆的华裔老板，满金星夫妇；而她的5个侄子侄女则分文未得。

当时，Bechal在丈夫和儿子全部去世后，就和在英国开餐馆的满金星夫妇成了知心好友。这对夫妻细心照料她，送上她最爱吃的腌制荞头和豆芽菜。

多年下来，Bechal仿佛成了满金星家的一员。每年他们都会一起庆祝圣诞节，并经常应邀陪她一起到耶路撒冷、戛纳等地度假。

满金星夫妇甚至经常开长途汽车，将Bechal最喜欢吃的腌荞头和豆芽菜，送到她的家中。

而Bechal和侄子侄女之间的关系就相当恶劣。在Bechal孤身一人时，这些家人从来没有主动关心和照顾过她。

Bechal还曾经对满金星夫妇说，她的亲戚就像是：“一群小流氓，只对我的金钱感兴趣，他们丝毫没有兴趣照顾我。”

在Bechal去世后，她的侄子侄女不服遗嘱的内容，把满金星夫妇告上了法庭，要求法院宣布Bechal立下的这份遗嘱无效。

不过，该案件最后因为当时负责处理这份遗嘱的律师，有把Bechal当初决定要这样分配遗产的原因清晰地记录了下来。

有了实质证据，法院于是裁定Bechal的遗嘱有效，因为Bechal女士在晚年已经几乎成为了满金星家的一员了。

从以上的案例就可以了解到，只要是有合理的原因，并把原因好好记录下来，即使遗嘱可能表面上看起来似乎不太寻常，法官最后也是有权判决为有效的。

今天的文章就到这边，莎粉们针对文章内容，或者英国法律方面，如果还有更多疑问，都欢迎进一步咨询丽莎律师行。

任何英国税务问题，也可以咨询丽莎会计行。

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来了！打击非法移民法案到正式进入立法程序！

继周一英国首相鲍里斯（Boris Johnson）的重大宣布后，今天（2021年7月6日）内政大臣帕特尔（Priti Patel）紧跟着将磨刀霍霍的难民政策改革草案，正式提上了议会的立法程序。

这个名为“国籍和边界法案”（Nationality and Borders Bill）的改革草案，内政部将其形容为“公平又严谨”的移民新计划。

内政部更在最新的新闻发布中明确指出，“国籍和边界法案”将使“非法入境”的移民，更难在英国立足。

简言之，这个草案开宗明义指出，英国新难民政策的中心思想，在于让非法移民更难在英国生存。

→ “国籍和边界法案”的重点政策/改革内容：

知法犯法者将受惩罚。意思是说，法案将使“非法入境”构成刑事犯罪行为。当事人明知这么做是违法的，但仍非法进入英国的话，将被视为“刑事犯罪”；

尽全力不让“非法入境者”留在英国。就如先前多次提到的，新法律将不允许来自或途经“第三方安全国家”（例如欧盟国家“法国“）的人，进入英国申报难民（移民局的态度是，这些人应该在该“第三方安全国家”申报，而不是大费周章跑来英国），并且移民局将尽一切力量，将当事人遣返回该国；

如果实在遣返不回该“第三方安全国家”的话，当事人只能向英国移民局申报，如果申请通过了，当事人只能获得“临时保护身份”（Temporary Protection Status），而不是具备永居权利的正常难民身份。持“临时保护身份”的人，将面临移民局的定期审查，也就是时时面临“被遣送”风险；

同时，持有“临时保护身份”的人，不能像正常难民身份那样，申请家人和福利，在申请家人团聚和申领英国福利方面，都有限制（基本就是不让申请、不让领）；

简化移民局的“遣送”程序。意思是说，移民局将更容易“遣返”非法入境难民至“安全”国家；

提高人口贩子的处罚力度，最高将面临“终身监禁”；

面对不愿意配合移民局“遣送政策”的国家，直接下调/拒绝核发英国签证给该国国民（比如说，某个国家有许多非法移民来到英国，但该国拒绝接受这些非法移民回国，那么移民局可以拒绝核发签证给该国申请人，直接影响该国籍申请人的签证申请）；

简化申报流程，推“一站式”申报，让难民申请或其他人权保护申请可以被同时考虑，不必分开申请，并通过移民系统和制度的更新，减少Last-minute紧急申请的发生可能；

改变申请人“年龄”的定义/计算方式，避免难民孩子被错误认定为成年人，同时也避免非法入境的成人，谎称自己是未成年人而进行申报。

展开来说，这代表从法案中的条款，内政部寻求更大的权力，去对难民/非法入境移民进行安排，包括：

第10条－允许英国移民局对于“难民”有不同的对待和处理方式。意思就是根据难民申请人是否“合法入境”，是否“来自第三方安全国家”，可以有不同的待遇，落实他们想要的“赏罚分明”制度；

第11条－允许移民局对于难民申报者的不同阶段情况，做出不同的安置（有点像是“分门别类”安排到不同的难民中心，做集中管理）；

第12条－限制难民申请人可以申报难民的“地点”；

第13/14条－赋予移民局权力，不接受来自“第三方安全国家”的难民申请人，将其难民申请定义为“Inadmissible”（不允许）；

第15条－移除目前“难民补助”（Asylum Support）的义务性，也就是政府可以不再有义务，必须提供难民申请人（在等待审核期间的）庇护补助了（这一条可以和前面的第13/14条延伸或整合来看，如果一个人的难民申请，被认定为“Inadmissible”，当事人将没有权利申请“难民补助”）；

第18至21条－推出新的“Priority Removal Notice”（优先驱逐通知），意思是说，对于移民局想要驱逐的人，可以加速其程序，包括优先处理相关上诉（如果当事人要提出上诉的话），如此一来可以更快跑完所有程序；

第26条－允许移民局权力，将难民申请人移送到一个安全的第三方国家（如非洲）。这一项主要就是呼应，稍早前内政部传出的“第三国家中继站”计划；

第43条－设置一些针对移民局遣送权力的“关卡”，这一点的存在其实有点奇怪，因为和前面似乎有些相互矛盾的地方。但之所以要设置这些安全性或者说“再审”关卡，是有鉴于移民局过去输掉的一些遣送案件（Removal Windows），所以新增这条可能某种程度来说，也是要让移民局在整体的“遣送政策”上更为顺畅；

第45条－新增“重审”权力，意思是移民局可以决定，是否要（视情况）将拘留的难民申请人给释放（这些可以获得“被重审”的申请人，主要是之前没有办法配合移民局合理调查（可能基于情况受限），也就是说跟原始的案件核心，比较没有直接关系，原本案件核心就“Inadmissible”的人，恐怕很难获得重审）。

当然了，整个法案有87页之多，丽莎这边主要给大家汲取出比较令人关心的，或者对于莎粉们有着较大影响的重点。

如果您有其他疑问，可以再进一步咨询丽莎移民团队。当然，如果对于法案有进一步的进展，丽莎也会尽可能再通过《丽莎知道》进行分析和分享。

→ 文末统整：总的来说，内政部今天的发布，主要还是为了落实之前提出的计划和改革方向，这包括

创建”难民中继站“

也就是，把移民局认为”不该待在英国“的难民，送往第三方国家，比如送往位于非洲的难民收容中心。

这个所谓的”收容中心“，就是指在离岸国家设置由英国政府管理的难民中心，做为一个”中继站“，好决定下一步该将那些难民送到哪里，例如遣返回国。

有了这样的中继站，内政部在处理遣返或移送难民的相关手续时，就可以将难民先暂时安置在”离境难民中心“，等到一切手续齐全了，再进行下一步。

而内政部之所以希望这么做的目的，就是为了避免更多难民通过非法途径进入英国，减少他们抱持“希望”的可能。

赏罚分明新制度

值得提出的是，内政部的新移民计划/难民政策改革，目的也不是完全不接受难民。内政部的意思是，他们只想接受通过“安全且合法”方式进入英国的难民申请人。

对于合法入境并申报难民的当事人，新制度不仅可以接受当事人的申请，更可以给予符合申请的当事人，直接核发难民永居身份，换言之就是可以永久合法居住英国的身份（ILR）。

除此之外，内政部的计划也指出，对于”合法入境“英国的难民当事人，在申请家属团聚（Family Reunion）方面，也会比现有制度更加宽容：对于”未结婚“伴侣的孩子，计划从目前的”未满18岁“限制，开放至”未满21岁“的门槛，只要该孩子的父母都在英国，并且持有难民身份。

反之，对于”非法入境“英国的难民（例如通过英法海峡偷渡进入英国），将面临随时可能被驱逐（Removal）的恐惧。

对于“不被允许”英国难民身份的当事人（Inadmissible），如果实在遣送不了，英国政府会“勉为其难”给他们身份；但是，该身份将是“临时保护身份”（Temporary Protection Status），而不是正式的难民身份。这个“临时保护身份”的效期，最长不超过30个月，不具永居导向，也不被允许申领英国福利（Public Funds），也不允许申请家人过来团聚。甚至，直接被送往/堵在”中继站“，基本等同踏不上英国土地。

丽莎结语：

综合以上，可以明确看出，内政部今天推出的新法案内容，其主旨就如同新闻发布提出的中心主旨：拿回英国边界主权，让非法移民更难生存，更难进入英国。

不过，就如同之前几篇文章丽莎已经提到的，实际如何执行，恐怕还有争议。

毕竟，有些计划并不是英国自己说说就算的，如果没有其他国家的配合，恐怕只能流于空想。

今天的文章就到这边，如果您对于以上内容或者身份申请方面有更多疑问，不要犹豫，请立即联系我们。

如果针对英国法律的其他方面，还有任何问题，也欢迎进一步咨询丽莎律师行。

觉得丽莎的文章不错？请不要吝于点赞和转发！您的支持是丽莎继续前进的动力，我们将尽力为莎粉们提供最新最全的实用信息。

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承租方违约不交租，出租方违法出租房，究竟谁该赔？

在房东和租客之间的纠纷案中，不管是承租人，还是出租方，如果您想要争取到合理的赔偿，自己就必须先得懂法守法。

本期《丽莎说案》给大家说的案例，名字叫：《Kowalek and another v Hassanein Ltd》。

通常来说，在承租方违约不交租的情况下，出租方本该可以追究责任，让其赔偿租金损失，并立刻离开自己的房产。同样的道理，如果出租房没有遵守法律，非法出租房屋的话，承租方也是有权利要求赔偿的。

不过，本篇的案例有点意思，承租人长期不交租金，已经欠了房东相当大一笔的租金费了。可是吧，正当房东走驱逐程序的时候，法院却发现，出租方的房产竟是违法出租的。这情况有点乱了，您猜猜，最后，法官如何判？

租客拖欠租金，房东反倒被告

2018年，几名业主在英国投资房产，并注册了一家公司——名叫Hassanein Ltd (文章里称H公司) ，并通过公司名义购买了两套四居室公寓作为租赁房。随后，H公司委托出租代理帮助寻找租客。

2019年，该出租代理为H公司的其中一套公寓找到一对夫妻租客——Kowalek先生（文章统称K先生）和夫人。2月26日，双方签下了一份有保障的短期租约，期限为一年（12个月），每月租金为3553.33英镑。据法院资料显示，K先生提前支付前三个月的租金，并给H公司4920英镑的租赁押金。

也不知道是什么原因，在接下来的9个月里，K先生夫妇停止定期支付租金了，前前后后，他们只向H公司支付了三笔款项，总额为2500英镑。

房东当然不开心了，这不是遇到流氓租客了嘛？2019年11月18日，H公司向K先生送达驱逐通知，并向法院启动房屋占有程序。据了解，当时，这对夫妇的欠款已达8000英镑了。

走上了法律程序，大家可能觉着这事应该顺利解决了吧。可就在这时，事情却来了一个180度大反转。租客K先生反倒把房东给告了，并向法院申请租金偿还令。

常读丽莎文章的莎粉们应该比较熟悉，租金尝还令（Rent repayment Order）是由英国第一法院发出的一项命令，当房东犯有无证出租犯罪行时，租户有资格向法院申请租金偿还令，并通过该命令拿回最多12个月的租金。

那么，为什么会这样？难道，H公司犯罪了吗？

H公司出租无执照的房产

原来，根据当地住房管理局的要求，H公司的房产所在地属于《2004年住房法》规定的选择性许可区域，也就是说，在这个区域内，房东必须要申请选择性许可区域执照。

什么是区域性许可执照？

为了管理流氓房东行为，2006年，英国政府引入了选择性许可规则。政府把一些房东犯罪率较高的区域定为“选择性区域”，在这些地区，如果房东想出租房产，必须申请房东许可证。这意味着，当地政府可以通过他们的申请资料来检查和判断这些房东是否是一个 “合适或适当的人 “，以及对物业管理和安全措施作出其他规定。

选择性许可证制度赋予地方当局权力，对某一地区的所有私人出租物业实行管理制度。在实行选择性许可证制度的地区，所有私人业主都必须获得许可证，如果他们没有这样做，或没有达到可接受的管理标准，当局可以采取执法行动。罚款可能会被迫向租户支付12个月的租金，或者被列入流氓行东行列，并被告知今后不能再出租房产了。

也就是说，2019年，H公司在没有获得许可证的情况下，就把该公寓出租给了K先生夫妇，这算是犯罪行为。按照英国法律规定，租客可以申请租金偿还令，要求偿还租金。据了解，在K先生在该公寓居住的期间，他们总共支付了25,819.98英镑的租金。因此，K先生要求H公司偿还的租金总额为25,819.98英镑。

不过，法院虽判定H公司必须要偿还租金给租客。不过，有意思的是，租金赔偿并没有按照租客K先生的要求来，而是11,909.99英镑。

这是为什么呢？

不交租行为影响租金偿还命令

按照法律要求，租客可通过租金偿还令拿回多少租金，这租金的范围必须是在房东触犯法律时期内的。法院称，在K先生要求的租金还款中，其中有一笔2000英镑租金已经不属于租金偿还令涉及的范围了。

原来，在K先生提出租金偿还申请之前，H公司非常迅速地向当地管理局提交房东许可证的申请，并提供了证据称之前无法及时申请的原因。而K先生要求的租金偿还的数字中，有一笔2000英镑的租金是在H公司提交许可证申请后的第二天支付的。

根据2016年《住房和规划法》第95（3） (b）、（7）-（8）条的规定，一旦房东正式提出许可证申请，房东就不再犯下2004年法案第95条规定的罪行。也就是说，无论这个许可证是否发到房东手中，只要它申请了就算数。因此，这笔2000英镑的租金不属于租金偿还令的范围了。

在这基础上，法官认为，租客的态度和行为也会直接影响租金偿还令的判决。据了解，在K先生居住在该房产期间，他们一直都有着不按时交租的习惯。12个月里，他们总共只支付了25,819.98英镑的租金，并有着20,373.31英镑的欠款。最重要的是，2020年3月，K先生在没有进一步支付任何租金的情况下搬出了该公寓。

从这个角度来考虑，法官认为，缴纳租金是租户的首要法律责任，在本案中，这一责任显然被违反了。

因此，鉴于租客租金拖欠和房东没有许可证情况的综合考虑，法院将从最高数字23,819.98英镑减少50% 至11,909.99英镑。

K先生并没有得到满意的结果。

丽莎分析：租客双方都需履行法律职责

丽莎律师行房产部律师李依玲认为，这个案子的判决其实是比较公平的，它可以给房东和租客带来一个警示作用。

李律师认为，H公司，作为房东的角色，在出租房屋之前就应该要懂法，必须要清楚房东所承担的法律职责，其中就包括房东执照问题。虽然，在租客提出租金退还申请的时候，H公司立刻给出反应，向当地政府提交许可证申请了。但是，H公司还是有损失了，他们必须要偿还租客部分租金——这明明是他们应该收取的租金。

“由于法院提供的资料有限，我们不好判断K先生是否故意不交租。但在现实生活中，我们确实会碰到一些租客，他们占用房子却不交租，在被驱逐的同时发现了房东非法出租的行为，抓住把柄后，借此为自己辩护。法院只看证据，房东哪怕有千万个委屈也没办法，并且承担责任，接受惩罚。”

李律师建议各位房东，在您出租房产前，一定要查看该您的房产是否是合法出租的。很多房东对于选择性区域规则并不是很了解，我们认为，房东应该主动和当地政府进行沟通，看看自己的房产所属选择性的许可区域以及相关的要求。

一般来说，如果您发现房产是在一个选择性的许可区域，当地政府会提供给您一个申请表格。这方面的费用可能有所不同。对于一个家庭居住的普通公寓或房屋，其费用往往在400英镑左右，许可证有效期为五年。如果房东住在国外，您的许可证就需要由其他人来持有，在这种情况下，当地政府会检查提出申请的人是否最合适，是否参与房产的日常管理。

另外，假如您是因为特殊原因无法申请，您需要做的是及时向当地政府说明该情况，不要拖到最后也不解决，最终只会因此受到惩罚。

除此之外，该案子也可以对承租人有一个警示作用。在出租方和承租方之间，一般承租方会处于相对弱势的地位，因此，法律会给承租方很多保护。可是，这些保护是在租客遵守规则的情况下才发挥作用的。所以，如果租客发现房东是非法出租房子的，我们认为，您应该立刻把情况投诉到相关部门。同时，租客也必须要保障遵守合约规则，继续交租。

“总的来说，在租赁期间，房东和租客都有着自己必须履行的法律职责和义务。双方都必须履行这些职责，这样，在遇到纠纷事件时才能为自己争取到满意的结果。”

好了，本篇《丽莎说案》就到这里，我们下一期再见。