9月21日，法院将重新开启驱逐申请案件。据英国法律公报（Legal Gazette）报道，英国法院已经向各地征召200名地方法官，以协助处理房产驱逐诉讼案件。

可以看出，从3月以来，法院积压的案子已经非常多了，再加上新增的案件。

法院也非常清楚，法官们需处理的案件数量已超出其能够承受的范围。

前几天，英国政府官网也发布消息，再次提醒市民：

在2020年8月3日之前已向法院提交的诉讼案，必须向法院重新激活。

案件的审理时间不会按照提交的时间来进行排序，全部按照案件轻重缓急来安排：新的提议和开庭日期。

也就是说，哪怕您在禁止令前已经向法院申诉，也不会立刻安排您开庭。

政府文件还建议市民：如需重新激活，希望大家能够错峰激活，不要都挤在9月21日前提交激活表格。

比如，市民们可以安排在9月21日到2021年1月29日之间向法院重新激活案件。

法院急增人手，政府又多次强调错峰激活。丽莎猜测，案件很有可能已“爆满”。如果真是这样，英国有可能迎来一次“驱逐潮”。

假如，真的会迎来驱逐潮，它会给租客和房东分别带来什么样的隐患呢？

→ 恐大量租客会“无家可归”  流落街头

其实，在禁止令刚刚发布时，BBC就报道了英国数百名市民进行抗议活动的事件。

他们认为，政府如果没有其他承诺，没给提供后续的支持政策，没有给租客们更多的保障。那么，驱逐禁令和通知延长期”不足以”防止人们无家可归。

这些抗议者担心，一旦“禁令”和“延长期”结束，就会掀起“驱逐潮”。

据无家可归慈善机构庇护所（Homelessness Charity Shelter）的一项调查显示，超过17万房客已收到驱逐通知，已有23万人拖欠租金。

昨天，丽莎也说到了，伦敦市政府认为，预计已有50万名伦敦租客，面临被“被驱逐”的潜在危机。

也就是说，明年的3月后（按6个月通知期算），将有一大批租客被赶出家门。

他们，会面临什么困境呢？

首先，租金有可能暴涨。

前几天，英国各大按揭贷款机构公布，英国8月的房价上涨幅度创下了两年来的最高值，平均月租费也已上涨2.1%。

英国一些房产公司也预测，随着疫情逐渐好转，就业移民福利一一出台，明年将会有一大批学生重返或前往英国。

在这样的情况下，房源需求量也会持续增大，如果再赶上“驱逐潮”，那么房租自然而然就会更贵了。

其次，谁还敢给这些租客们出租房子呢？特别是那些曾经在驱逐禁令阶段备受煎熬的房东们。

→ 房东有多难？

假如案件真的爆满，驱逐潮真的给社会带来不好的后果，政府也很有可能会不断做出政策调整。

这也意味着，房东们将会有更漫长的等待——

以前，按照正常的驱逐程序，房东也得花上几个月才能让房客搬出房屋。比如，启动法律程序，等待法庭的审理时间。

如果六到八周后，房客还是说他们没有钱，法官通常会再给房客14天时间搬出房屋。在这之后，房东将不得不再次上法庭，再由法官决定：是否得指定一名法警驱逐房客。

现在，驱逐令被禁后，房东已从3月等到8月，从8月等到了9月。一直等到驱逐令开启后，也不一定能马上开庭。

再加上案件爆满，一系列未知的政策变动…

谁能知道，还得等多久？——房东到底该有多难？

从丽莎接到的案件里，很多房东都是贷款买房。由于长期无租金收入，他们无力偿还房贷、无法支付房屋维修费和房屋保险的费用，一直承受着很大的经济压力。

另外，丽莎也了解到，很多在外地的房东，都是把房子交给房产中介管理。

也就是说，不管禁令和通知期如何变化，在此期间，他们仍然要支付相关费用，仍然要给房产代理商管理费。

还有，房东在申诉和等待开庭的这段时间，他们仍然在法律上有义务维持物业内的健康和安全问题。

例如，如果锅炉坏了，水管爆裂，或者防火系统发生故障等等，都需要由房东先承担费用。

在驱逐通知期阶段，房东也不可能马上发布广告，提前将房屋安排出租。哪怕广告打上去了，什么时间可以安排新的租客来看房呢？

就算能让租客看房，由于政策不断变，谁又能知道原来的租客到底什么时候才能搬出去？那么，房东也无法给新的乘客承诺：何时入住。

在这样的情况下，新的租客就得一直等待入住通知，试问谁愿意摊上这麻烦事。

也就是说，房东哪怕成功驱逐了租客后，房子恐怕还得有一段时间的空置期。

而且，政府不断提出的一些有点“惊人”的计划，比如，昨天提到的 “冻租”：两年时间的租金“冻涨”。

假如，该计划真的实施了。那么，为弥补禁令期间带来的经济损失，房东想要稍稍提高租金？政府也不允许！

这么一看，不仅是租客难，房东好像更难。那么，究竟最好的办法是什么呢？

→ 避免“驱逐潮”，双方早做准备达成协议

丽莎是这么认为的，在驱逐禁令解除后，政府会根据案件的数量和审理进度以及房东遭遇的真实情况，不断调整政策。

就像丽莎前几天报道的：想保租客有家，也想救房东于水火。政府也一直在投入大量资金，不断更新解决方案。

但是，丽莎也担心，这后续总会存在很多意想不到的情况

比如，疫情还会持续多久？政府会不会再一次停止驱逐听证会？或者会不会又突然改变计划，延长或者缩短驱逐通知期？

不管是作为房东还是作为租客，我们认为最好的办法就是提前做好准备，不能一直被动等待新方案出台。也不要全都等到明年3月，案子能够排上庭审后，再着手去处理后续问题。

丽莎最想看到的是，不论是房东还是租客，在遵守法律的基础上，多给彼此一些帮助。比如，看看是否双方能达成协议，尽可能减少双方损失。房东在可能的情况下，允许租客暂缓交付租金或者减少租金。

租客也需要体谅房东的难处，尽可能来支付或者偿还自己该付的租金。

如果双方实在达不成一致意见，丽莎建议，房东就需要尽快寻找律师，看看什么时候需要申请，驱逐如何开展。

而租客呢，也需要尽早考虑自己是否应该寻找新的住处了，不要落到流浪街头的窘境。

关于房东和租客纠纷的事情，莎粉们，您认为最好的解决办法是什么呢？您有什么好的建议？欢迎在下方留言。

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近期，只因无法提供一张外墙火灾审查证书（EWS1 Certificate）

无数市民在英国遭受着房产困境：

那些拥有共享产权房的人，申请不了贷款，赎不回房产所有权。

那些公寓的房主，他们不仅无法正常销售房源，也无法把房产作为物品向银行进行抵押。

EWS1究竟是什么？

为什么会让这些市民如此绝望？

*本文案例摘自英国卫报和每日电讯报，由于是真实案例，为保护采访者隐私，本文均用化名*

→ 需提供外墙火灾审查证（EWS1）  才可向银行贷款买房？

5年前，莎莉和爱人在西伦敦某栋高层建筑楼盘，以共享产权房的形式买下了该楼盘的一套两居室公寓。

通过五年的打拼，夫妻俩已有信心，可以从住房协会那里赎回该房产的剩余部分，也就是说，他们有能力拥有这套公寓的所有权了。

一般来说，要购买剩下的产权。如果不能一次性全额购买，可以向银行或贷款公司做按揭，每个月偿还。

很幸运，夫妻俩获得了某贷款平台的批准。不过，在真正获得这笔贷款前，该贷款平台要求莎莉在规定的时间内，提交该公寓所在建筑的 EWS1 certificate，也就是外墙火灾审查证。

这时，莎莉才知道，原来自己住的公寓，并没有 EWS1 certificate，

不仅如此，直到错过了贷款申请时间，她也无法获得这个证书。

→ 什么是外墙火灾审查证？（EWS1 ）

和莎莉一样，很多人都不知道什么是EWS1？

事情要从一场灾难说起，

2017年六月，伦敦北肯辛顿一栋24层高的格伦费尔塔公寓发生火灾，造成72人死亡，包括一名未出生的腹中胎儿。另有70多人受伤，223人轻伤逃离。

据报道称，这是二战以来英国最严重的一次住宅火灾。当时，超过250名伦敦消防队员和70辆消防车参与救援，至少100多名消防员进入建筑内部灭火救人，最终才能扑灭。

究竟是什么导致了这一场严重火灾？

2018年，政府官方给出了专家团队的调查报告。报告显示，该火灾最初起火点是4楼一房屋的厨房，房主已于凌晨1点左右向消防队打了电话，消防队也马上在5分钟后赶到现场。

可是火势最初很轻，消防员只是让大伙在原地等待救援。

万万没想到，该建筑的雨屏外墙使用了易燃建材，让火势迅速往上窜。最终，火势迅速蔓延到建筑物的外墙，再从外部进入每一楼层，烧向每一户公寓。

由于此次事故造成的严重灾害，从2018年起，政府重新开启了楼盘火灾预防措施，特别是对外墙结构的建设上，重新修改和制定了新的法律法规。

2019年，政府要求房屋抵押贷款平台改变它们的贷款规则：

银行和同类贷款机构在考虑提供房屋按揭贷款前，必须要让业主出示该建筑的外墙火灾审查证（EWS1），并在其中声明：建筑外墙没有危险的易燃建材！

只有提交了这个证书，才能有资格贷款买房！

由于是新政策，英国很多建筑并没有EWS1，想要重新出具该证明，却不是简简单单就可以填好的。

首先，屋主得向业主或者他们的管理公司申请EWS1表格单，然后由他们填写并请相关人员进行检查。如果检查的时候，发现建筑外墙以及用材确实存在风险，必须要写出解决方法。

莎莉说，就在这个环节，他们遇到了非常多困难。

首先，他们早在去年拿到表格了，可是却联系不了业主，无法给该建筑进行审查。

过了几周后，他们好不容易找到业主了，可是负责人却对他们说：检测人员有将近500多建筑需要查，他们也不知道什么时候才可以给莎莉房屋所在的区域进行检测。

就这么来来回回等到了今年，他们的申请贷款期限也到了，始终拿不到外墙火灾审查证书。

莎莉很绝望：

“我们现在左右为难，还有要出生的孩子，我们都不知道该怎么办，就像活在监狱里。”

→ 无法提供EWS1   数千低层公寓也无法销售

近期，英国卫报，每日电讯报，BBC等多家媒体都报道了该情况。

根据他们的调查，英国现有成千上万的房主都陷入“EWS1”困惑，数以万计的公寓都卖不出去，其中很多都是低楼层公寓。

为什么呢？

因为，政府又在今年一月出台了新规则，从而让买房，卖房难上加难。

丽莎获悉，EWS1于2019年12月推出，主要针对超过18米高的建筑。然而，今年1月开始，政府出台了新要求：任何高度的楼盘都必须进行火灾审查，并获得EWS1证书。

因此，很多低楼层建筑，哪怕在建设时就做好了非常严格的安全检测。新政策一出，都因为无法提交EWS1证，根本销售不出去。

2015年，路西和她的丈夫在南伦敦一个公寓，该公寓属低于18米的低层建筑。由于现在多了两个孩子，他们想换一个大点的楼盘。于是，今年，他们买了一套新房。

这套新房，几乎花了他们所有的积蓄。他们决定要出售旧房以填补家用，可就在这个时候，问题来了，他们的旧房源无法出售。

准备想购买他们二手房的买家称：这个旧房子无法提供EWS1证书，他们无法向银行申请贷款购买，所以，只好取消交易。

现在，夫妻俩承担着两套房子的贷款压力。由于旧房子是以共享产权房购买的，根据签的合约，是无法对外出租的。

新房子呢？他们入住时已对房子进行了全新的装修和改变，在市场出售的价格比购买时低很多。想卖也不敢卖。

路西说，他们已经破产。

虽然处境不同，但莎莉和路西无法拿到EWS1的原因都是：该房产的业主拒绝检测，并称时间未定。

为什么拒绝？为什么拿到这一张小小的证书就那么难？

→ 缺乏检测技术人员  以及高昂的检测和维修成本

丽莎了解到，EWS的检测项目和审核标准有些复杂。

比如，该审查系统共有两个类别：

类别A是指那些外墙不太可能会有易燃材料的建筑。

类别B则是指那些外墙确实存在易燃材料的建筑。

虽然A类别的证书是针对低风险建筑的，但专家认为，该建筑的其他空间也可能会存在易燃的建筑材料，比如天台等。所以，它的审查也同样严格。

检查后，检测师会根据风险的类别进行不同的评估。

其中，类别A，会有三个次分级：A1，A2和A3。

如果获得A1级别的评估，一般不需要进行修补。获得A2级别的话，建筑就要进行小范围的二次审查，最终确定是否存在风险。

如果获得A3级别的话，那么建筑必须要开展修补工程。

类别B也有两个次类别，B1则被认定为：火灾风险低，合格。B2则被认定为：没有达到安全标准，要进行补救措施和其他补修项目。

由于检测的项目非常复杂，因此，它需要高昂的检测和维修费。

丽莎听说，通常第一次检测费就要5000到10，000英镑之间。另外，如果在检测过程中获得的审评等级比较低，就得重新修整。如果还是不合格，还得反反复复检测，直到合格为止，这笔费用可达到数百万。

不仅是高昂的费用，最主要，目前英国也缺乏合格的检测师。

英国卫报报道：英国只有300名专家通过该认证，可以对建筑进行EWS1检查。所以，他们会优先考虑较高的建筑物，以及那些已经确定其外墙存有潜在危害的建筑物。

据了解，现在还有一大批高层建筑没有检测完，很多低层的公寓业主都被告知，他们的检测不太可能会被安排在2026年前。

这就是为什么一证难求的原因了！

很多时候，确实是由于检测复杂，缺乏人手，从而无法准时帮市民办理。但有时，有些业主害怕这麻烦的程序和高昂的费用，会找借口拒绝，或者一拖再拖。

总之，想要拿到一张“EWS1”证，真不容易。

→ 所有公寓都必须出示EWS1证吗？

从英国卫报与市民的采访对话中，丽莎发现，有些市民所在建筑属于底层楼盘，本身在建设时，所有检测指标都达到了消防系统的相关要求，风险也相对较小。

可，1月新规出台后，银行担心万一楼层的某个细节有纰漏，后果会非常严重，因此，必须让贷款申请人拿到 EWS1。

另外，由于目前对低层公寓还没有具体的检测细则，市民往往会遇到这样的情况：银行要求房主提供的内容一变再变。

比如，银行最初让丽莎出示的安全证书里，需要检测的项目只有A，B，C。丽莎好不容易等到了检测，把EWS1表提交给银行，银行负责人又突然要求：丽莎必须再对D项进行检测。

过程是挺头疼的，但据报道称，英国确实存在很多不合格的建筑，即使低层的建筑也存在着很多火灾安全风险。

丽莎认为，如果再发生2017年的重大火灾案，后果是不堪设想的。所以，银行或者贷款机构的要求也是合情合理。

但对于买家来说，如果他们迟迟无法获得贷款，无法按照计划买房，该怎么办？对于卖家来说，假如碰到了路西的情况，在特别需要资金周转的时候，房子卖不出去也做不了抵押，这又该如何是好？

今年上半年，英国住房、社区和地方政府委员会（HCLGC）发布了报告。他们认为，高风险住宅楼的消防安全缺陷的修复要耗资高达150亿英镑，外墙火灾审查EWS1流程是：“缓慢且昂贵”！

他们非常希望政府能介入，应该建立一个更快、更公平的制度。

“我们担心它正被不必要地应用于各种建筑，政府应该在就火灾风险建筑提供建议之前，向抵押贷款机构发出更明确的指导意见。比如，紧急与抵押贷款提供商合作，让居民有权顺利地通过贷款来购买房屋”。

莎粉们，你们认为所有公寓都需要EWS1证吗？

最后，丽莎想要提醒大家：

即将要买房的莎粉——在作出买房决定并缴纳房款之前，一定要查看该建筑楼盘是否已经获得了EWS1的检测，或者委托律师去查该建筑：是否已获得相关资质。

即将要出售房产的莎粉——不要着急购买新的楼盘，或者做出其他资金投入。您应该先咨询律师，看看旧的房产是否可以顺利出售。

最后，如果您正在经历 EWS1困境，那么请立刻联系丽莎，我们和你一起想想最好的解决方案。

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根据英国移民局合作方Sopra Steria官网最新公布的信息，英国境内的签证申请中心预约服务，将自2020年9月21日（下周一）起恢复正常营业。

这代表，在2020年9月5日当天或之后完成线上申请的申请人，可以自下周一（9月21日）起（像过去那样正常地）预约签证中心，前往完成递签和递交生物信息了。

而在2020年9月4日当天或之前完成线上递签的申请人，则会或基本已经收到移民局的邮件，邀请申请人下载移民局的IDV手机应用程式（“UKVCAS IDV” App）来通过该App完成递签；或者告知申请人，让申请人可以预约签证中心完成递签。

Sopra Steria的公告也指出，他们在这周已经对于那些已收到邀请邮件，让当事人预约签证中心或下载IDV App的当事人，发出“紧急提醒”邮件，要他们尽快采取相应动作。

如果是在2020年9月4日当天或之前已经完成线上申请的当事人，应该查一查自己的邮箱，并且尽快做出相应安排。

需要指出的是，移民局好不容易推出的IDV App，似乎都还没能够普及使用，甚至相关申请人都还没有完全搞懂怎么使用的时候，恐怕即将遭到闲置或废除。

Sopra Steria在公告中表示，IDV App当初的推出最主要是为了处理那些因新冠遭到拖延的申请，因此自9月21日起，只剩下T4学生签证的申请人，可能还能继续使用该App。

与此同时，移民局需要时间对该App进行评估，看看未来如何继续使用。

这表示，在移民局进一步做出相关更新前，其他所有剩余类别的申请人（非T4类），基本都无法再使用该App了；不论申请人过去是否有递交过生物信息，也不论移民局那边是否还存有相关纪录。

→ 这也代表T4申请人尚无法正常预约签证中心

公告指出，对于T4类学生签证申请人，则仍然需要在完成线上申请后，等待移民局的邮件。

移民局将会邮件T4申请人，告诉他们下一步应该怎么做；也就是应该预约签证中心递签，或者可以下载IDV App，直接使用该App递交生物信息即可。

一般来说，T4申请人在完成线上申请后，移民局需要花费约一周的时间，去确认申请人是否符合可以”重用生物信息“的情况。

如果符合的话，移民局就会邮件当事人，让当事人下载IDV App，并通过该App完成递交当事人的生物信息/完成递签。这样的话这些当事人，就可以免去亲自前往签证中心完成递签。

而如果移民局在检查确认后，认为当事人不符合”重用生物信息“的话，也会邮件当事人，让当事人去预约签证中心，完成递签。

换句话说，申请人们应该要注意自己的邮箱，看看是否收到移民局的邮件，才能得知下一步应该如何操作。

根据移民局公布的信息，一般移民局寄来的邮件，会出现以下两种标题：

－Book your UKCAS appointment now（让当事人去预约签证中心）；或

－Download the IDV app now（让申请人去下载使用IDV App）。

值得一提的是，即便当事人认为自己是应该符合使用IDV App的；但在没有收到移民局邀请邮件之前，当事人是无法使用该App递签的。

→ 什么情况下能重用生物信息？

根据移民局的指导文件，一般需要符合以下准则：

– 当事人（过去递交过）的生物信息必须是在2015年7月以后登记，或者当事人必须已经持有BRP卡；

– 新签证的申请日期和最后一次进行指纹登记的日期，中间所相隔的时间不得超过5年；

– 在照片方面，对于16岁以上的当事人，（当初）拍照时的年龄和目前的年龄之差不得超过5岁；而16岁以下当事人拍照时的年龄和目前的年龄则不得超过2岁。

→ 等等，所以这代表“加急服务”也将恢复？

遗憾的是，莎粉们熟悉的“加急服务”仍然还不会恢复。

英国签证中心这次的“恢复”只是针对“预约”服务。

也就是说，申请人（T4除外）从下周一起，不必再等待收到移民局的邮件，才能够去预约签证中心了（而是可以恢复过去那样，递交完线上申请接着预约递签）。

不过，申请人仍然无法选择“优先处理”或“超级优先处理”服务。目前仍然只能是标准处理的申请审核时间。

丽莎预估，“加急服务”可能会等到签证中心的预约服务恢复正常运行一段时间后，移民局开始有余力处理更多申请时，才有可能逐步恢复。

→ 目前时期去签证中心递签需要遵守什么？

－申请人需要佩戴口罩；

－只有“申请人”才能一同前往，例如一家人都要申请身份，非申请人不能陪同前往；

－出现新冠症状的当事人，不能前往签证中心；

－需要“隔离”的当事人，也要等待隔离期结束后，才能前往。

→ 移民局再更新新冠临时措施

根据移民局的最新更新，指出英国境外申请人，如果因为当地签证申请中心尚未恢复而需要前往其他地区/国家递签的情况；申请人需要做出新的申请，并在申请的时候选择打算预约递签的签证中心。

比如说，假设申请人在原国家（例如是国家A）的签证中心仍然关闭中而想要去其他国家（例如是国家B）完成递签。

那么申请人需要重新递交一份申请，并在申请中选择在国家B递签（而不能直接使用原来在国家A的申请，选择去国家B递签）。

这样的话，申请人在完成新的申请时，依然需要先支付相关的签证申请费用；并且之后再向移民局申请原来（国家A）申请的退费。

对于尚未递交生物信息的申请人来说（基本也就是上面描述的申请人），基本就是登入原来的线上申请系统，直接在系统上选择”Cancel“（取消申请）即可。

”取消“之后申请人便能得到相应退费。

＊如果针对上述政策和变化方面，莎粉们还有任何疑问，或者对于英国移民的其他方面有相关问题，都可以再进一步联系咨询丽莎律师行。

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伦敦市长Sadiq Khan最新致信给英国住房大臣Robert Jenrick，要求英国政府给予伦敦市政府权力，将全伦敦的房租“冻涨”两年，以缓减新冠疫情对于民众带来的收入和经济上的冲击。

伦敦市政府指出，根据最近一份来自GLA和YouGov的研究，预测全伦敦有四分之一的私人租赁民众，无法准时缴交房租，造成的原因就直接和新冠疫情有关。

其中，超过三分之一的私人租赁房客指出，他们认为疫情对于财务上的影响是很大的。

也因此，预计已经有50万名伦敦租客，面临着即将“被驱逐”的潜在危机。

伦敦市政府表示，目前英国政府的“驱逐禁令”临时政策只到9月20日（这里指的是私人住宅租赁，而非商业租赁）；市长Sadiq Khan就提出警告，如果英国政府不提出后续的支持政策，届时将会出现对于广大租客群的“驱逐风暴”。

对于那些本来就受疫情影响而支付不了或积欠房租的当事人来说，只是更加雪上加霜而已。

根据伦敦市长提出的“冻租”计划，“两年”期间的租金冻涨，将能有助减缓租客受到的新冠冲击。

这项政策将会和前面提到过的“驱逐禁令”一样，是项临时性政策。在该“两年”期间，私人租赁的房东将不允许调涨房租。

这个“冻租”不只是在租客的“租约”期间，也包含租约和租约之间，不论租客是否是同一人。

意思就是说，假设房东原来把一套房子出租给租客A，后来租客A约满不续租，房东之后再把该房子出租给租客B。

那么，出租给租客B的时候，其租金不能高过原来租客A的租金。比如原来租客A的租金是一千镑，那么租客B的租金也只能是一千镑或低于一千镑。

同时，“冻租”政策和其他新冠临时政策一样，也同样存在“复审机制”。

意思就是，两年期满后，政府有权针对当下的情况判断，是否应该延长禁令。如果认为有必要，就可以继续延长禁令的时间。

→ 冻涨首都房租两年，实际吗？

提出“冻租”计划的伦敦市长Sadiq Khan就以德国首都“柏林”为例。

事实上在今年稍早，柏林议会就通过了为期5年之久的房租冻涨政策。

Sadiq Khan认为，那么身为英国首都的伦敦，在如此特殊的新冠疫情之下，“冻租”两年也是合理的。

不过，英国住宅房东协会（NRLA）就提出批评，认为Sadiq Khan的提议根本就是一场灾难。

NRLA认为，如果“冻租”政策真的执行的话，反而会让本来就房源紧张的住宅出租市场，释出的出租房更加短缺－因为这将促使房东更不愿意投资和出租了。

→ 延伸补充：没有“冻租政策”，房东就能随心所欲涨租？

其实，即便没有上面伦敦市长提出的“冻租”计划；英国法律本来对于租客就有相关保护，让房东不能“随意”涨租。

英国法律的相关规定是，如果（房东和租客）双方目前正在固定租期（Fixed Term）租约当中，那么房东就不能随意调涨租金，除非获得租客的同意（或者租约上有相关的加租条款），或者等到固定租期（Fixed Term）结束以后。

而如果双方处于周期性租期（Periodic Tenancy）当中（比如说固定租期结束了，双方自动进入了周期性租期当中），那么房东就有权要求调涨租金。

不过，房东也不能随时说涨就涨，而是只能每年调涨一次（也就是不可以同一年内要求调涨好几次）。

一般来说，在双方签订的租约当中都会说明清楚有关租金的调涨方式，包括比如：每隔多长时间可以调涨房租，调涨前房东要给租客多长时间的提前通知，（每次）调涨的涨幅或者如何决定上涨幅度等。

当然，房东调涨租金的“涨幅”也必须是合理的（比如说照着当地的市场价格走），而不是随意喊价。

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根据英国法律，如果房东想要涨租金，就一定要遵守租约当中的“加租条款”（如果有的话）。

或者当双方进入“周期性租期”之后，房东就有权启动Section 13来调涨租金。

根据Section 13的程序，房东想要调涨租金，必须至少提前一个月的时间通知租客；假如双方成功就新的租金达成同识，就应该签署一份书面协议记录。

虽然法律上并没有明文规定房东涨租的幅度，也没有给出特别的涨价淮则，但假如房东“狮子大开口”，一次性不合理地涨得太过份，租客当然也有权利不同意房东提出的涨幅。

如果双方无法就租金涨幅达成一致，租约通常会规定双方必须把这件纠纷交给公正的第三方，也就是中立的房租评估师（Chartered Surveyor），对房租的市场价格进行评估。

如果租约当中没有明确规定，房东或租客也可以直接向英国估价署（Valuation Office Agency）求助。

他们的租金专员（Rent Officer）一般会对有关物业进行估价，然后订出一个租金限额，而房东是不可以收取高于该限额的租金。

当然，如果任何一方对租金专员所订的租金有不同意，也可以提出上诉。

之后，租金专员就可能会把案子交给法庭，由法庭对租金做出最终决定。

→ 再进一步：商业租金涨租，双方无法达成共识怎么办？

一般来说，店铺的租约基本上是每过3至5年会需要被评估一次，也就是大家概念中的”涨租金“。

当然，实际上每几年要上涨一次，这必须按照租约的规定。

正常的情况下，当房东想要涨租，价格都是要按照市场的价格来确定的。

而房东一般会写信给租客，说明打算上涨多少房租。

如果租客觉得涨幅过大，就可以回信给房东，告诉房东说自己认为房东所开出的涨幅过大，并且同时可以告知房东自己认为上涨多少才是合理的。

接着，房东有可能再回复租客一个价，然后租客再给房东回复一个…… 在这样的讨价还价过程中，90%的租金上涨都会顺利获得解决。

然而，若是遇到少数房东和租客双方无法达成一致意见的情况下，租约一般都会明确规定，双方必须把这件事情交给公正的第三方来仲裁。

这个公正第三方基本指的就是双方将这件事情委托给注册房屋评估师协会的主席，由他（她）来指定一名中立的房租评估师（Chartered Surveyor）来对店铺房租的市场价格进行评估。

房租评估师的费用一般是双方平摊的，比如说房东和租客各自负担一千镑的费用。

由于这名双方共同的房租评估师既不代表房东，也不代表租客，所以他或她所评估出来的结果应该是中立的，不会偏袒任何一方。

甚至，这样公正的第三方如果认为房东或租客中有任何一方的表现是不合理的，也可以要求不合理的那方给另一方承担相关费用。

此外，除了双方共同的房租评估师，房东和租客也可以各自指派代表自己的房租评估师。

比如说，代表房东那方的房租评估师会向租客给出一个价格，这时租客也可以聘请一位代表自己的房租评估师来帮自己讲价。

然后双方各自的房租评估师就会代表各自那一方出来谈，最后谈成一个确定的房租涨幅（也就是新价格）。

假如到了最后仍然无法达到共识，恐怕就只能打官司解决了。

需要指出的是，在谈成了新的房租价钱后，租客们并不见得是从“谈成新价钱的时间”开始缴交新房租（也就是涨价过后的房租），而是必须看合同上所规定的房租评估日期（Rent review date）为何。

举个例子：如果今天租约上所规定的评估日期是2019年10月份，那么即便房租评估是在2020年1月份才完成，或者房东直到2020年1月份才要求重新评估房租，那么租客届时也需要把新老房租之间的差额给补齐。

再讲得更清楚一点，同样假设是以上的状况：即便新房租的价格是在2020年1月份才出来，所以租客（原来）还是一直支付旧的房租价格；但是在新的房租价格出来以后，租客不只之后需要按照新价格来支付，还需要把自2019年10月份直到2020年1月份之间的新旧房租之间的差额给补交。

除此之外，租客也必须把这段时间内所产生的利息给同时补上（这一般会高于银行利率4%左右）。

只不过租客需要注意的是，在这种情况下，房租的“市场价格”将是按照2019年10月份的，即便房东是在多年以后才回过头要求重新评估房租（比如说到了2020年1月份才说要重新评估），那么也不会按照2020年1月份的市场价格的。

＊今天的文章就到这边。如果莎粉们对于新政策或房租方面，或者还有其他和英国房产及法律相关的问题，都欢迎进一步联系咨询丽莎律师行。

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今天，丽莎要为各位商业租户们提供一个好消息：

在2020年底之前，英政府将保护商业租户，让租户免受驱逐的风险，帮助企业度过难过，也保障员工就业问题。

也就是说，在疫情期间遇到经济困难，无法给房东缴纳租金的商业租户，暂时不用担心被驱逐的问题，可以好好准备资金。

→ 帮助企业走出经济困境

英国住房部部长 Robert Jenrick 今天宣布，企业将受到保护，直到年底才能受到驱逐的威胁。

此次，政府将投1600亿英镑保障该措施进行，让企业们能在秋季和圣诞节期间集中精力重建业务。

但是，这并不意味着所有租户都不用给租金，此次措施只是针对那些在疫情期间受到经济影响的企业，帮助他们走出困境。

负责住房的国务卿Rt Hon Robert Jenrick MP议员说：

“我们正在提供支持，以保护那些无力支付租金的企业到年底。

在这个困难的时候，这种支持将帮助企业从大流行的影响中恢复过来，并规划未来的计划。”

商务部长 Alok Sharma 说：

“在这个特别具有挑战性的时期，我们将在英国经济复苏的关键时刻给予企业一些急需的喘息空间。

这一举措将保护那些由于疫情影响，难以支付租金的企业，帮助那些在该企业工作的成千上万的员工。”

→ 禁止房东开启“商业租金回收”程序

另外，按照一般情况下，如果商业租户长期拖欠租金，那么商业房产的业主是可以申请和开启 Commercial Rents Arrears Recovery。

也就是说，业主可通过走法定程序，通过控制租户的货物或出售来收回租金欠款。

但是，政府现在已限制这一措施，并且该禁令时间将延长直至年底。

政府认为，如果企业陷入困境的，房东要给予理解，并且和房客应该继续合作，一同商定合理的租金支付方案，一同度过难关。

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不少人应该都知道，英国脱欧的“过渡期”（Transitional Period）将在今年年底（2020年12月31日）结束。

这代表的是，虽然英国名义上已经在今年初1月31日脱离欧盟。但其实，很多的政策在目前这段过渡期内，都和原先尚未脱欧前没有什么大的不同。

然而随着过渡期即将结束，显示着“新的政策”即将到来。自2021年开始，民众将能够真正“有感地”感受到脱欧。

对于经常关注丽莎的读者，应该提早嗅到了这样的气息；比如说英国移民方面，为了因应英国迎来“真正意义上”的脱欧，早已经动作频频。

而这样的“动作”，也不出所料地出现在了税务方面。

英国税局（HMRC）就最新做出了惊人宣布，指出自2021年1月，将终止在英国机场（以及国际火车站（如欧洲之星）和港口）的服饰，香水化妆品，电子商品等购物“退税”。

简单说，往后在英国机场，以往那样大排长龙的“退税”队伍将不复存在。而且这也代表，以往大家熟悉的机场“免税店”，自然也会跟着消失了……

根据税局的宣布，国际旅客自2021年1月1日起，只有能够在机场或港口等购买到仍旧维持“免税”的烟酒（如果说有在卖的话），并且将烟酒一同带离境英国。

有趣的是，税局还表示，对于“可携带”的免税烟酒额度，将是全世界数一数二的“慷慨”……

根据新政策，届时起每位旅客入境英国，可以“免关税”带进英国的酒类数量为以下：

－42升啤酒；

－18升无气泡酒；

－4升烈酒或9升气泡酒、强化葡萄酒或任何酒精浓度少于22%的酒精饮料。

对于这方面税局给了个清楚的例子：比如说一个旅客入境英国，可以允许携带3箱啤酒、2箱蒸馏酒和1箱气泡酒而无需支付英国关税。

→ 香烟/烟草方面的“免税”允许入境额度则为以下：

－200支香烟；或

－100支小雪茄；或

－50支雪茄烟；或

－250克烟草；或

－200根烟草条；或

－上述类别混合按比例携带。

＊需要指出的是，以上所有提到的“出/入境”，指的是出境和入境“英国”。也就是说这不只包括来往于英国和非欧盟国家，也包括了来往于英国和欧盟国家。

→ 新政策代表英国购物再也不能“免税”或“退税”吗？

也不完全是这样。应该说，新的政策用税局的话来说，是为了确保这些所谓的“购物退税”不会遭到滥用；比如说出现代为退税的现象，退税完之后商品其实还是留在英国，并没有真正被带出境。

也因此，税局也举了个例子，说明什么情况下国际旅客们仍然可以来到英国购物而享受“退税”（而且与其说是退税，不如说是直接“免税”购物）：

税局指出，国际旅客（例如来自中国的游客）将可以直接在英国商店内购买“免税”商品，并且直接把该商品“邮寄”回国；以确保这些商品是真正地“带离”英国，而没有继续留在英国甚至被带回英国市场上……

恩，这样的“蜜汁操作”已经引起不小的骚动和反弹声浪。

《每日邮报》就在报道中指出，机场不再有“免税店”将恐怕造成更大规模的“失业”（然而在英国经济已经受到新冠不小冲击之下，政府再使出这一政策真的不是想让情况更糟吗？）

英国旅游零售论坛（UK Travel Retail Forum）的主席Francois Bourienne就说：“（英国政府）这项决定将使英国落于全世界旅游零售系统之后，完全就是促使游客降低来到英国意愿，也促使英国旅客去到国外度假更不愿意消费，这对于英国机场和旅游零售业都是更加不利的，尤其是在脱欧后跟欧盟国家相比，将会更居于劣势。”

而且需要指出的是，税局在给出上述“直邮回国”选项的同时，却没有说明清楚，到时候这个“国际邮费”到底该是谁来出呢？

如果游客还得自行承担国际运费（甚至商品被海关卡住），那看来这个“免税”也基本是没有什么作用的了……

→ 从事英国和欧盟间贸易往来？企业再不准备就晚了！

从前面提到的内容，其实不难发现，脱欧过渡期结束后，税务方面的变化不只针对个人方面，在企业和生意方面，自然也会有所影响。

这里所谓的“影响”，主要指的是在英国和欧盟之间贸易往来的生意，将会类似于目前英国和非欧盟国家之间的形式。

那么相关“受影响”的企业，将需要做出哪些准备呢？

税局文件指出，首先第一步，还没有注册EORI号（UK Economic Operator Registration and Identification number）的当事人，得尽快申请一个EORI号了。否则的话，之后是无法继续和欧盟之间贸易的：https://www.gov.uk/eori（申请链接）。

从2021年1月1日起，企业需要有EORI号，才能够在英国和欧盟之间进出口商品。

需要指出的是，该EORI号是必须有着“GB”字母为开头的；所以如果当事人目前持有的EORI号不是这个形式的，也必须申请新的EORI号。

→ 属于以下情况的话则可能不必注册EORI号：

－企业提供的是“服务”（Services）；

－“商品”的运输是来往于北爱尔兰和爱尔兰之间。

→ 英国企业向欧盟“进出口”商品，可能需要注意什么？

1. 英国企业向欧盟“进口”商品

在向欧盟进口商品之前，企业需要先：

－注册一个EORI号；

－确认他们（企业）的合同以及国际服务条款（International Terms and Conditions of Service）体现出他们自己是“进口商”（Importer）；

－提早规划要如何来做进口申报（Import Declarations），例如是否需要聘用一家报关行（Customs Broker）、货运代理行（Freight Forwarder）或者物流供应商（Logistics Provider）

－确认商品的类别与价值，并准确地将其信息填入报关单，以下链接可能会有帮助：https://www.gov.uk/prepare-to-import-to-great-britain-from-january-2021

当从欧盟进口商品之时，企业们需要：

－持有一个有效的EORI号；

－确认他们的运输公司在规定时间内已经递交了海关进口汇总申报（Entry Summary Declaration）；

－使用所需的软件来向英国税局递交进口申报（Import Declaration），或者让委任的报关行、货运代理行或者物流供应商来替他们做申报；

－支付VAT和进口税（包含所需的消费税（Excise Duty），如果必要的话）。

2. 英国企业向欧盟“出口”商品

在将商品从英国出口至欧盟之前，企业们需要先：

－注册一个英国的EORI号；

－确认自己的合同以及国际服务条款有体现出自己现在是属于出口商（Exporter）；

－考虑好自己要如何做出口申报（Export Declaration），包括像是自己要不要委任报关行、货运代理行或者物流供应商来替自己做申报（企业们如果想要自己做申报的，必须要使用经过英国税局认可的相关软件来操作）。

在商品从英国出口至欧盟之时，企业们需要做：

－持有一个有效的EORI号；

－递交出口申报（Export Declaration）给英国税局，不论是自己申报或者委任第三方（为了保障出口许可（Permission to Export）能在商品离开英国前就被核发，企业应该提早来做出口申报）；

－同时，针对某些特定的出口商品，企业还可能需要申请一份出口许可证（Export Licence）或者提供相关的支持文件，才能出口这些商品。

＊有关于英国脱欧的税务方面，其实还有很多可以聊的。今天丽莎只是大致针对“最新宣布”做出说明和稍微延伸补充。

如果莎粉们针对这方面或者英国税务还有其他任何疑问，都可以进一步联系咨询丽莎会计行。

如果还有其他英国法律方面的问题，也欢迎进一步联系咨询丽莎律师行。

→ 莎粉们如何更好地使用丽莎的“掌上律师”服务？

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​长期关注丽莎房产新闻的莎粉们，应该对“共享产权房”这一词不陌生了。

近期，英国政府推出了一系列共享产权房的福利政策，比如，昨天的房产新闻提到的“2021年-2026年经济适用房计划”，其中有将近一半的房源是以共享产权房型销售的。

那么，和以往的政府计划不同，此次的共享产权房型有了新的销售模式，不仅购买“入门槛”降低了，拥有该房产所有权的可能性也更大了。

怎么说呢？

以前，市民们最起码得购买房产总价值的25%，才可以拥有共享产权房，现在只需要出10%的价格。并且，允许市民以1%的分期付款购买剩下90%的所有权。

延伸阅读——《英政府再推新福利; 只付10%房款即可拥有共享产权房?》

也就是说，如果碰到房产总价格低的房型，市民只需要有一点储蓄，比如3万-4万英镑，甚至更低（10%可申请贷款），就可以有能力买一套房。

那么，这一次的政策改革，很多房产专家们都认为，一定会在英国掀起新的一轮买房热潮。

丽莎猜测，很多莎粉们没准早就在心里有了购买共享产权房的想法。

另外，由于有了销售保障，政府资金支持，再加上该计划也允许空置房屋进行改造重新投入市场。

作为住房开发商或者有闲置房屋的业主，也都开始有了雄心勃勃的投资规划。

不过，丽莎要提醒大家：并不是所有人都可以申请的！

另外，不论是想要投资建设共享产权房或者是把空置房屋以经济适用房转售的雇主，只要申请了此次2021-2026年经济适用房计划的，都得遵守相关法律规则去销售。

不然——就都得吃官司！

→ 怎么才算合法提供和销售共享产权房？

此次计划，政府发布的相关文件，对共享产权房屋供应商和购买者都有明确的相关规定。

首先，不管是建设者或者房屋转卖者，都必须要审查购买者（也就是租客）的申请表，查看他是否是有权申请共享产权房的。

也就是说，千万别因想“赚钱“，就出售给那些并没有通过审查，但是能出钱的雇主。

第二，只要该购买者资质通过审核的，提供商就不可以在有房源的情况下，还以各种借口不销售给这些合格的购买者。

也就是说，就算您对该购买者的经济收入和其他背景条件不满意，也不可以对这位成功申请者撒谎，说您的房源已经出售或者该房源出了其他问题，

最后，把它留给那些相对经济实力更强或者你认识的买家。

如果过程中出现任何违法违规行为，购买者是有权利上诉的！

→ 不可以以共享产权房销售的房型

在提供共享产权房时，一些特定区域房是不可以作为共享产权房型销售的。

比如原本是属于政府部门的房产（Local Authority Homes）或者房产被指定提供给老年人，残疾人以及弱势人群的。

除此之外，原属于社区土地信托的房屋，以及建于特定保护区和农村豁免场地上的房屋都不可以作为共享产权房销售！

同时，如果在实际销售过程中出现了下面的一些问题，也不可以持续交易：

第一，房屋供应者在出售该房产时，没有足够的法律权益授予足够长的分租期给租客。也就是说，如果你本身拿的就是租赁产权房，但是年限仅剩下很短的时间了

这是不被允许作为共享产权房销售的！

第二，出售该房产可能会干扰土地拥有者和开发商对其房产原有的再生计划。最典型的例子就是，该区土地所有者早与开发商合作，决定在某一个时期开展环境改善工程。

但是，转售为共享产权房或经济适用房，是需要按其标准重建改造的，有可能会破坏该工程，那么这也是不被允许作为共享产权房销售的。

第三，该房产已经进行大量的维修，损坏了原有的房产价值。

如房产供应商的房源里，确实含有以上情况，不能销售给合格购买者。那么，房产供应商必须提供给该购买者另外的合格共享产权房选择，不能隐瞒。

那么，购买者需要注意什么呢？

→ 什么才是合格的购买者？

丽莎房产律师团队认为，想申请此次共享产权房源，购买者首先得根据以上的相关规定对其房源进行分析，确定您申请的楼房是否已是合格的共享产权房，别被忽悠了。

接下来，就得按照政府规定的要求，看看自己是否是合格申请者：

首先，作为海外申请者来说，您必须得提供永居或者其他长期签证来证明：您是能够在英国长期生活的。

另外，为了证明购买者是有能力支付房租的租客，就必须得提供财力证明：

您必须在现有的房子里居住至少12个月，必须能提供过去三年的租金证明，不能有任何拖欠租金的记录。

当然，您还要有非常好的信贷信誉，不能受破产程序或未履行的信贷约束。并且得是守法市民，不可有反社会等暴力行为的法律诉讼记录。

最重要的是，购买者必须要满足共享所有权计划的所有资格要求，包括收入要求（目前家庭年收入在 80，000 英镑或以下，伦敦为 90，000 英镑或更少），且尚未拥有房产。

→ 申请准备期程序复杂 莎粉们尽早准备 

不论是房产供应商还是购买者，如果您觉得能满足以上条件了，就要开始准备了。

由于供应商被要求，必须在销售前能够给租户提供足够详细的信息，并能够解答租户所有的疑问。包括，让他们了解什么是共享产权房以及如何缴纳租金，如果购买余下房产份额等等。

所以，丽莎建议，供应商们可现在就提前准备相关资料了。

当供应商与购买者达成协议后，就开始进入审核阶段。一旦租户通过初始资格检查，那么供应商将负责获得房产估价。

初始销售的估价应由独立的RICS 合格估价商代表提供商进行。

在价格定下来后，政府是要求：购买者是有权选择拒绝或接收的！当然，假如购买者选择接受并签下合同后，是不允许反悔的。

那么，从准备合同，申请再到审查，这一阶段往往是非常复杂的，丽莎建议，不管是房产供应商还是购买者，都需先找熟悉的律师，不要不小心就走错了。

如果您还有任何相关疑问，或者其他房产问题，都欢迎进一步联系咨询丽莎律师行。

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上周，英国住房部宣布，政府将启动122亿英镑来建设更多的经济适用房。随后，英政又宣布了投2500万资金，为支持中小型建筑企业在英建设更多的家园。

就在前几天，内阁办公室部长Lord Agnew 又在住房协会年会上带来好消息：政府将新增3000万英镑，推进其土地释放基金（Land Release Fund）和公共地产计划（One Public Estate Programme），通过释放更多公共部门的剩余土地（Surplus Public Sector Land），为市民在英建设数千套新住房。

接连公布的新举措，无疑是给房地产行业，海外商人以及投资者们带来的一则则好消息。

有多少项目已经获得该基金的拨款？什么样的项目可适用于投标？目前有多少建房机会已得到了建设批准？

今日丽莎为大家一一解析。

→ 土地释放基金提供2000万英镑，旨在支持中小型建筑企业

由于英国大部分空余土地都位于较偏远的地方，那里几乎没有通往社区的道路和基本的通信以及基础配套等设施。因此，此次3000万英镑的资金分别通过土地释放基金和公共地产计划两部门发放，并针对不同项目进行招标。

首先是给修复工程以及基础设施建设的资金援助，由土地释放基金提供。

土地释放基金（Land Release Fund）是地方政府协会以及内阁办公室合作管理的，是为了给更多的地方议会提供资金和实际支助，加快推进土地和房产项目。此次，土地释放基金给各地议会提供2000万英镑的资助，主要针对道路修复工程（Remediation  Works ）和基础设施建设项目（Infrastructure），以推进各地剩余场地的住房建设。

政府特别指出，此次拨款的土地释放基金，是以小型站点为目标，重点支持中小型建筑企业。希望更多的中小型建筑企业能够带着项目投标，不仅可以推进英国新家园建设，也能帮助中小型建筑企业度过“经济”难关。

丽莎了解到，截止目前，已有将近73个地方议会争取到该基金，从他们所带来的项目看，英国有望在明年3月之前建设6000套新住宅。

比如，在英格兰的诺福克（Norfolk)，该地区的布罗兰区议会已获得了其中的拨款。现在,通往该地区剩余空地的现场公路已基本得到了改善。同时，和该议会合作的住房公司也已完成在 Rosebery Road, Great Plumstead 22所住宅的建设。

另外，布莱克本的格里芬再生区（The Griffin Regeneration Area in Blackburn）也获得了项目拨款，他们将开展新的高速公路通道和土地整治工作，以释放更多的棕地来加速建设140个新住宅。

→ 公共地产计划提供1000万资金，支持优质的房地产项目

第二，该援助金是给好的房产项目计划提供，由公共地产计划来发放。

公共地产计划 One Public Estate programme ，是地方政府和内阁办公室政府房产部门合作执行的国家方案。政府将通过该方案提供1000万英镑，主要支持房地产项目开发时期的最早阶段。

丽莎了解到，不管是新的还是以前曾与地方政府合作的公司，只要能够提供非常好的房地产项目方案，都有机会获得该资金的支持。成功获得资金支持的企业需与中央政府和其他政府公共部门合作，可以持续在不同区域提供住房、就业和更好的公共服务。

那么，什么是好的项目呢?

公共地产计划也提供了一个好的例子：约克的伯恩霍尔姆开发项目（The Burnholme development in York），该项目为市民设计了教育，礼拜和健康服务的空间，打造一个非常好的现代化的健康和福利中心。

此次推出的新举措也得到了各部门负责人的大力支持。

内阁办公室部长Lord Agnew说：

“Onepublic Estate programme已经为英国居民创造了数千个新的家园和就业机会。在展望未来时，我们将继续开展这项工作，以确保我们提供人们所需的重要公共服务，同时为纳税人提供物有所值的服务。”

住房部长Rt Hon Christopher Pincher MP说：

“这一新的资金将帮助英格兰各地的议会将未使用的土地变成他们最需要的新家园和社区。它是我们如何与地方政府和住房行业在所有层面合作，以支持我们从疫情影响中恢复的一个重要部分。”

地方政府协会主席 Cllr James Jamieson也表示：

“当我们进入下一阶段，帮助地方和国家经济复苏时，Onepublic Estate programme将发挥关键作用。这些额外资金将支持议会更好地利用其资产，包括闲置的土地和房产，帮助加入地方服务。”

→ 英国房产发展，未来可期  

不管在哪个国家，我们都需要更多的土地用于发展，但总会因为实际问题而受到阻碍。比如，缺乏足够的基础设施建设的资金，或者说缺乏好的房地产开发项目。此次的疫情，的确给各企业带来了很大的经济冲击，很多项目只能停滞不前，好的想法也不敢迈步实施。

但是政府一系列的新措施，也给市民带来了新的期望。特别是那些在海外拼搏的中小建筑企业或者房地产项目开发商来说，这一次措施将会是一个好的机会。

除此之外，对于那些想在英国买房投资的人来说更是一则好消息。

随着那些有着非常优质环境的剩余土地逐步释放，更多的新住宅在那里建设起来，英国的房产市场未来可期。

丽莎会在公众号平台持续关注该措施的后续情况，丽莎建议海外投资者们持续关注房产相关新闻，看准投资机会，为自己寻找合适的房产。

另外，丽莎在政府网站了解到，该项目的3000万资金将在本财政年度分配，现可供投标。如想了解具体的法律问题，可联系丽莎。

→ 新冠肆虐，不敢出门，如何既能安全委托律师又可以足不出户？

自新冠开始以来，丽莎每天都会接到许多莎粉的焦虑询问：疫情严重，请问你们还正常上班吗？我可以照常提问吗？我的案件还会及时处理吗？

丽莎要在这边非常郑重且明确地告诉所有莎粉：在新冠期间，丽莎律师行不但正常营业，而且您的咨询和委托将会得到更快捷的处理。我们的案件管理系统已经完全数字化和云端化。您的律师可以在世界上任何地方工作来处理您的案件，不会有任何差别。

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同时，为了确保丽莎所有的员工能够有个安全的工作环境，保障所有莎粉能够更安心、安全地咨询和委托我们，丽莎一直致力于把自己打造成莎粉手中的“掌上律师行”，使所有的莎粉足不出户，就可以便捷地咨询和委托我们。

在新冠疫情最严重的时刻，丽莎律师行正式上线了中英文双语App服务。

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英国移民局最新发布了有关特殊情况“免除”当事人移民费用的内部指导文件。

需要指出的是，这是一份“新文件”，对应的是即将自2020年10月5日起开始适用的新法规。

不过，“新的变化”主要并不是对于原来的“费用免除”申请（也就是“Fee waiver”申请）带来重大改变，而是对于“特殊情况”（Exceptional circumstances）的“裁定”做出补充。

换句话说，通过这份文件我们可以知道，什么样的“特殊情况”下，移民局可以考虑免除申请人的移民费用。从某方面来看，新的法规赋予移民局一定权力（或者说新的权力）好去应对一些不可控的“特殊情况”。

看完开头的简短介绍，有些莎粉可能还是很疑惑究竟新的变化可以带来些什么？

在进一步说明新变化前，我们需要先看一看目前的“Fee waiver”（也就是“免除费用”）政策的内容为何。

忠实的莎粉应该知道，“Fee waiver”其实并不是什么新鲜的政策。英国移民局本来就允许“特定”申请人具有申请“移民费用免除”的权利。

这些“特定申请人”指的是“基于人权”的申请，其类别包括以下：

1) 因赞助人正在领取特定福利而不需要满足最低收入要求的“配偶签证申请”（赞助人因为正在领取特定类别的福利，而无法满足最低收入要求；因此改为只需要满足并证明赞助人能够支持自己和申请人未来的生活，具备合适的经济来源和住房而无需依靠领取额外的福利即可）。符合这一点描述的申请人，具备申请“Fee waiver”的资格。

2) 5年路径的“家长签证”申请

3) 特许签证申请（包含团聚类申请和其他基于人权的申请，申请难民或者人道主义保护身份被拒绝但获得特许身份的申请，以及已经获得特许身份但要继续续签特许身份的人口拐卖受害人）。

需要注意的是，上述指出的配偶签证申请属于特例情况，因此如果配偶签证申请的当事人是需要满足最低收入要求的（也就是一般的配偶签证申请），那么是无法申请“Fee waiver”的（符合资格的只有上述第一点描述的情况而已）。

另外，如果申请人是要申请永居身份的话，那么即便他们原本是基于人权类的申请（比如说，当事人已经持有特许签证10年了，所以现在要申请转成永居身份），也是不可以申请“Fee waiver”的。

在这方面移民局的态度基本是，如果当事人想要转永居的时候，仍然支付不了移民局相关的费用；那么当事人是可以选择继续续签，直到当事人有能力支付永居申请的费用为止，然后再去申请永居身份。

上述说明也代表了，一般我们所熟知的计分制签证类别（Points Based System），也就是Tier 1，Tier 2，Tier 4和Tier 5的签证类别，同样是不具备申请“Fee waiver”资格的。

→ 对于“符合资格”的人来说，“费用免除”好申请吗？

类似于移民申请，Fee waiver（费用免除）申请自然也不是只要申请就会成功的。当事人必须提供证据来证明自己符合以下的情况，移民局才有可能核准当事人的“免除费用”申请：

－当事人无法支付申请费用（这也可以包括医疗附加费）；

－当事人是极度穷困的；

－当事人有立即落入穷困的危机之中；

－当事人的收入不足以承担当事人孩子的特定和额外需求；

－当事人面临着特殊的财务情况。

比如说，申请人没有适当的住宿或者很难获取适当的住宿；或者，申请人虽然有适当的住宿或有办法获得适当的住宿，但除此之外他们就没有任何办法维持日常生活了。

又或者，申请人虽然在申请当下还不能算是极度穷困的，可是一旦他们把身上仅剩的钱拿去交完申请费用和医疗附加费之后，他们可能就会完全没钱并且也无法获得其他收入了。

需要指出的是，对于“费用免除”申请，移民局一般比较接受的就是类似于上述两类情况，这基本指的是：1) 申请人原本就是极度穷困的；或者2) 申请人一旦支付了移民局费用之后，就会变得极度穷困。

→ 这样情况下，移民局一般还会考虑以下两点：

1. 如果申请人是受到他们的家人或朋友的经济支持或协助，以及获得住房，那么申请人还有没有可能向这些协助的亲人朋友那边借到申请身份时所需要的移民局费用？

2. 或者，申请人的财务状况未来有没有可能改变？比如说，当事人是不是获得了新的工作，一旦他们拿到新的身份就可以开始合法工作了？

当然，这也不是指其他例外的特殊情况就完全不会被考虑：移民局的相关指导文件就有指出，个别例子还是应该个别审理，移民局会针对不同的特殊情况给予考虑。

比如说，申请人需要把钱花在照顾孩子身上，甚至是因为孩子生病了或者孩子是残障，所以突然间需要用钱或者得把钱长期花在孩子身上，因而无法支付签证申请的相关费用。

申请人如果具备什么合理的理由而认为自己无法支付相关费用的话，就应该在申请“Fee waiver”的时候说明清楚，并且附上完整的证据。

这里还要提醒的一点是，申请人应该在递交申请的时候（这里指的是“Fee waiver”申请）就“主动”附上所有的证据，而不是等待移民局回头来要。

因为根据移民局的政策，一开始就准备好所有证据是申请人那方的责任。

→ 在实际申请中，申请人需要递交的文件可以包括：

－不少于6个月的所有银行账户的银行单；

－租房合同；

－过去6个月的水电费单据和地税单据；

－如果领取福利的话，最近的福利部的信件；

－如果有其他大的花销的话，这些花销的收据。

移民局在审查的时候会对申请人收入和花销方面的资料严格审查的。如果申请人的花销或者收入中有大笔钱款进出的话，这是需要提供详细解释，甚至要提供相关证据的；否则申请将有被拒绝的可能。

→ 关于”证据”递交的弹性？

事实上，移民局的相关政策中，也有提到“Evidential flexibility”（证据弹性）的情况。

不过，这里指的“证据弹性”，是说负责审理案件的移民局官员，在什么情况或条件下，可以不需要要求当事人提供额外证据，而可以根据当事人已经递交的证据，就核准当事人的申请或者说对该申请作出决定。

这并不是说，申请人可以最开始就在证据上东缺西漏，或者甚至不必提供完整或相关证据，就能够获得移民局的“弹性处理”；申请人依然有义务要主动准备并递交祥细且具说服力的证据。

→ 这些可以“弹性处理”的情况包括以下：

－申请人是单亲父母，因为需要照顾孩子而无法工作（这也包括因新冠疫情而无法送孩子去学校，导致父母无法工作的情况）；

－当事人已经收到（房东）驱逐令或者驱逐正在进行的情况；

－当事人只能仰赖他人生活的情况（例如依靠慈善团体、免费食物救济，或者其他亲人朋友的帮助等等）；

－当事人是孩子的主要照顾人/监护人，而孩子因新冠疫情无法去上学，当事人得照顾孩子的情况；

－当事人是怀孕或者患有长期健康症状/疾病，或者有身/心障碍的情况（这也包括当事人需要照顾这类家人的情况）。

移民局的文件指出，面对上述这些情况的当事人，负责审理案件的移民官员具有“弹性处理”的权限；也就是只要对当事人原本递交的证据满意的话，就可以核准当事人的“Fee waiver”申请，不必再额外请示上级，也不必再要求当事人递交其他相关证据来补充解释自己的情况。

换句话说，这也可以视为，移民局对于情况比较特殊或者急切的当事人，为了让他们更快获得“免除费用”，所以移民局内部允许个别审理官员具备更大的处理权限，避免整个审理程序过于冗长。

这样的操作或许是受到了新冠疫情的影响，在某种程度上还是希望对于真正需要“Fee waiver”的当事人，在程序上能够稍微友善一些。

→ 也因此，新的法规变化更加是为了实践这一方面？

回到文章开头提到的“新变化”，或许也是属于受到新冠疫情影响而衍生的。

需要指出的是，这一变化着重的并不是个别的案件，而是移民局将有权力针对“特定群体”的“极其特殊情况”，给出可能“免除费用”的酌情处理。

所谓的“极其特殊情况”，移民局这份全新指导文件就给出明确的范例：

比如说，对于新冠时期持有旅游访问签证在英国的当事人，因为疫情的极特殊因素被迫无法回国，可是当事人原来的签证可能要到期了，害怕会造成逾期滞留的后果而不得不提交相关申请。

这种情况下，当事人几乎是别无其他选择的。那么，文件中就认为这样的情况，要求当事人还需要缴交相关的移民申请费用的话，将会是不合理的。

于是，新的法规赋予移民局的权力就在，当面对这类“极特殊”情况的时候，移民局能够有行使“酌情处理”的权力（这里指的是“移民局”整体，而非单一移民官员处理单一案例），在不需要修改移民法规等程序的前提下，得以决定哪类申请人，在什么样的特定时间段内，能够有权申请“免除费用”。

虽然说，这样的变化并不见得可以“立即”受惠于申请人的。

因为首先，该变化并不是增加了（个别）申请人可以申请“Fee waiver”的类别（在无特殊政策/宣布下，依旧是维持原移民法规定的“特定申请类别”）；再来，对于当初受新冠影响的申请人来说，这些人要不是已经离开英国，不然就是已经申请到（或至少已经递交申请）相应身份或签证了。

同时，移民局之后（新法规10月5日起实施后）即便有想要提出“酌情处理”政策时，自然也是需要通过移民局内部的评估过后，才有可能宣布和实施的。

不过至少，这次的变化象征着英国政府在经历新冠过后，终于在移民政策上稍微有点考虑“防范未然”了。这将会在往后出现可能的“极特殊情况”时（这也可以是疫情之外的其他特殊情况），移民局能够至少出台一些临时性政策，保障受影响的申请人，能够有（在特定时期/时间段）可以免于支付移民申请费用。

我们也希望，除了这方面，移民局未来还能考虑在“福利申领”上做出相应的变化，让有需要的申请人能够在相对（困难）的时期中，能够获得更多的弹性政策，以助当事人度过难关。

今天的文章就到这边，如果莎粉们对于文章内容或者英国移民方面有更多疑问，都欢迎进一步联系咨询丽莎律师行。

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8月21日，丽莎报道了关于驱逐令延长到9月20日的消息，眼看马上就要等到驱逐令恢复正常的时间了。

可前两天（9月10日），房屋部长Robert Jenrick 再次推出新措施，除了确定法律已把驱逐令的通知期改至6个月外，该措施又添加了新的规定：

不可以在还处于封锁状态的地区进行驱逐，并且在圣诞期间和圣诞前后，驱逐令又会再次迎来“冬季休战”，在此期间，不允许驱逐租客。

→ 9月21日法庭确定开启驱逐听证会

受疫情影响，今年在英国有超过23万租户拖欠房租，其中17万租户已收到了房东或者房屋中介的驱逐通知。

为保护因疫情陷入经济困境的租户，英国住房社区和地方政府部在三月时发布了“禁止驱逐令”。

该法律要求：自3月27日起的90天内，法院无法启动驱逐租客的程序。随后，该措施在8月份再次更新，把禁止令延长至9月20日。

9月10日，房屋部长 Robert Jenrick 确认了：法院将在9月21日再次开启驱逐听证会，并且确认了政府已修改了法律，将驱逐通知期延长至6个月。

也就是说，现在已经收到驱逐通知的租房，哪怕听证会开庭后，这些租客们也可以在冬季继续留在家中，有足够的时间去寻找资金或者新的住宿。

另外，他还提及当案件再次审理时，司法机构将开启新的法庭程序和审理程序，其中包括：

Ø     优先处理涉及反社会行为和其他犯罪的案件，以及房东将面临无法管理的债务极端拖欠租金。

Ø  8月3日以前申请的案件不会立即进入听证会，必须由房东”重新激活”案件，然后再进行一个新的复审听证。

Ø  房东还需要向法院和法官提供关于租户如何受到疫情影响的信息。如果未提供这种资料，法官将能够暂停诉讼，直到提供资料。

那么，现在正在等待听证会开庭的业主们要注意了，您的案子可能不会那么快得到处理。

另外，如果您的案子是8月3日以前申请的，那么您就必须得“重新激活”。同时，还得向法院准备相关的新材料，已证明租客是否受疫情影响。

→ 禁止在圣诞前后驱逐租客

值得注意的是，由于疫情的控制在英国处于不稳定的状态，一些疫情严重的城市还处于封锁状态。

所以，为保障居住在这些城市的市民们的健康安全，政府也不允许法警在这些地方将租客进行强制驱逐。

也就是说，假如您的房产位于还在封锁状状态（Lockdown）的城市，那么哪怕该租客在通知期结束后还不离开房屋，也没办法对他/她进行强制驱逐。

除此之外，该措施还宣布了一项“冬季休战”计划，在圣诞节前后几周以及圣诞节期间，英格兰和威尔士都不允许驱逐租客，住房部部长认为，这将确保弱势租户在寒冷的冬季不会被迫离开家。

不过，如果该房客表现出反社会行为或欺诈行为以及家庭虐待的严重行为，房东还是可以立刻继续驱逐，重新出租给另一个房客。

住房部长罗伯特·詹里克议员说：

“是一项史无前例的措施，帮助人们在冬季留在家中。我们有权在保护弱势租房者与确保房客以非法或反社会方式行事的房东获得司法服务之间取得平衡。”

→  长期无租金收入，我该怎么办？

看到这里，房东们也许着急了：这从头到尾都是为了租客而考虑，当然，我们确实可以配合，但是谁为我们考虑呢？毕竟长期拖欠租金，我们也无收入啊！

丽莎想跟大家说，别着急。在发布此次措施的同时，政府也非常感谢房东们在这个困难时期的忍耐。

所以，政府承诺在房东和房客之间的关系上取得正确的平衡，在诉讼开启之前将公布新的指导意见，以帮助双方了解他们在法院制度下的权利和现有的财政支持。

最重要的是，此次新措施还推出了一揽子福利帮助社区和租客度过难关。

比如，文件指出政府将要投入资金支持企业，以确保他们可以支付员工工资，以及通过向福利系统提供近93亿英镑的刺激来加强福利安全网：这包括额外增加10亿英镑，以提高地方住房津贴（LHA）的利率，以便它们支付市场租金的最低30%。

截止目前，政府已花费250亿英镑支持家庭，以支付私人和社会租赁部门的租金成本。

另外，对于那些需要额外帮助的租房者，政府今年为可自由支配的住房付款提供了1.8亿英镑的资金，供议会分配，以帮助租房者支付住房费用。

→  丽莎建议：如需驱逐，一定要合法驱逐，避免惹上官司麻烦

丽莎觉得，以上福利也可以让房东们暂时吃个定心丸。毕竟政府投入了大笔资金帮助租客，那么，长期被拖欠的租金问题也会很快得到解决。

当然，如果您遇到的是“极端拖欠租金”行为，或者其他特殊情况想要驱赶租客的，也该立刻开始准备驱逐材料，等待驱逐令听证会重新开启。

哪怕是遇到“冬季休战期”，如果遇到的情况恶劣，也是可以按照原先的驱逐计划进行准备的。

但是，由于目前政府没有对“极端拖欠行为”有个具体的定义，并且对“证明租客是否受疫情影响”的资料也并没有列出具体的范畴，怎么判断您的租客是因疫情所带来的影响而“正常拖欠”还是找个借口“故意拖欠”？或者什么才是“极端拖欠”？

如何审核他们的真实情况呢？咱们具体事件还得具体分析。

所以，丽莎建议一定要咨询律师，看看是否能争取到驱逐的“放宽政策”，做到合法驱逐！

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