不少人应该知道，英国移民法规定，持有英国永居身份的人，一次性离开（离境）英国的时间，不应该超过两年；否则的话，基本就会面临，当事人的永居身份被自动取消。

 

然而由于自2020年初，新冠疫情陆续在全球各地爆发的关系，使得不少人在英国境外的永居身份持有人，可能直到现在都迟迟无法回到英国（或者才准备要回来英国）。

 

在这当中，不少人可能因此面临，自己因为不得已的因素，而已经离境达到“超过两年”时间了。

 

由于丽莎一直以来都收到莎粉们对这方面的询问，今天的文章就来特别讲讲这个主题。

 

 

→ 首先，离境多长时间，永居会被取消？

 

明文规定，如果永居当事人离境英国，超过两年的时间，其永居身份一般就会“自动”被取消，不论当事人离境的原因是什么；除非，符合以下“例外”情况：

 

1. 当事人（永居持有人）的合法伴侣或配偶是英国军队的一员，而当事人离境英国的主要原因，是为了随其伴侣或配偶前往派驻地点；

 

2. 当事人的合法伴侣或配偶是英籍或英国永居身份，并且符合以下情况之一：

 

该英籍或永居伴侣/配偶，为永久/长期驻外外交人员；

 

该英籍或永居伴侣/配偶，为驻外英国文化协会（British Council）职员；

 

该英籍或永居伴侣/配偶，为英国国际发展部（DFID）职员；

 

该英籍或永居伴侣/配偶，为英国内政部职员。

 

（基本就是说，以上符合“豁免”的例外情况，都是基于英国政府派遣驻外或处理涉外事务，因此必须长期居住在海外，无法经常回到英国。）

 

不过，上面列出的毕竟还是属于“例外情况”，也就是对于绝大多数永居持有人来说，如果不想永居遭到自动取消的话，还是需要把握好“两年”的时间节点。

 

 

→ 小心！没有“超过两年”，永居也有可能被取消？

 

丽莎需要提醒的是，在这方面，其实存在着移民局的“必要”和“酌情”决定。

 

一位莎粉的真实案例：

 

曾经，有位莎粉，他因为了解有关永居的这项“不可离境超过两年”规定；

 

于是，这位莎粉就选择，把握在离境英国“快满两年”的前几天，回到英国。

 

并且，他这么操作已经有过连续两次（也就是连续4年）的纪录。

 

第一次，是快满两年的前几天回到英国；

 

而第二次，则是在快满两年的前一天回到英国，两次都没有离境超过两年的时间。

 

结果，就在莎粉第二次回到英国的时候，居然收到移民局寄给他的通知，告诉他要取消他的英国永居身份。

 

这位莎粉感到非常纳闷，他认为，自己明明每次离开英国，都把握在单次离境“两年以内”回到英国，为何移民局还能够要求，取消他的永居身份呢？

 

这就必须提到移民局的“酌情处理”权力了。

 

就是说，对于永居身份“不可单次离境英国超过两年”的要求来说，这是一种“必要”的决定。

 

意思是，一旦当事人离境超过两年的时间，当事人的永居身份就会“自动”遭到取消（除非符合“例外情况”）。

 

在这种情况下（指离境超过两年），移民局甚至都不需要去考虑，是否应该取消当事人的永居；

 

因为根据移民法的规定，这种“取消”是必然的存在，甚至基本没有转圜的空间。

 

回到上面莎粉的情况来看，移民局则是通过“酌情”权力，来决定取消当事人的永居。

 

意思是说，虽然莎粉一次性离开英国的时间，没有超过两年，甚至也还没满两年（差了几天）；但这并不代表，移民局就没有权力选择取消莎粉的永居身份。

 

这是因为，这位莎粉长时间不住在英国，移民局会认为，莎粉的生活中心已经不在英国，也不再需要住在英国，因而考虑取消莎粉的永居身份。

 

（因为站在移民局的角度，会认为莎粉已经不再需要这个身份了－都已经不在英国生活了，还需要永居身份做什么呢？）

 

 

→ 可是，法律明明给的期限是“两年”，为何移民局说不认就不认？

 

其实，这也不是移民局不认账，而是回归我们前面提到的“必要”和“酌情”决定权力。

 

对于离境英国“没有超过两年”的永居身份当事人来说，虽然其身份不至于被自动取消，但是移民局可以针对当事人的情况去判断，当事人的主要生活是不是已经不在英国。

 

比如说，当事人的工作不在英国，几乎很少时间住在英国，在英国也没有什么家人朋友，主要的活动范围也基本都在国内（不在英国）等等；

 

那么，移民局就可能主动通知当事人，想要取消当事人的永居身份。

 

在这一点上，移民局根本不需要等到当事人单次离境超过两年才去做决定。

 

因为一般离境超过两年的话，当事人的永居身份就会“自动”被取消了，其实也无需移民局去决定要或不要。

 

这种“酌情”处理的权力－就好像是有些签证被拒10年的情况。

 

有些人被拒10年的情况是“Will be refused”，也就是未来10年内只要再申请该签证（甚至是其他除家庭团聚以外的任何签证），申请就一定会被拒绝，而这就是属于上面所说的“必要”决定，也就是申请是必定会被拒绝的。

 

另外一种情况是“Ｍay be refused”，虽然说一般而言，这几乎代表申请人未来10年内再做申请，也基本都会被拒绝；但这种情况移民局仍然具有“酌情”处理的权力，也就是移民局事实上是可以选择拒绝或不拒绝的（虽然说移民局通常会更偏向拒绝），但这就不像上面第一类那样如此决断。

 

同时，对于所谓“自动拒签”的情况，如果说当事人已经过了年限（比如说已经过了会“自动拒绝”的10年），那么也不是代表当事人在那之后的申请就一定会成功。

 

移民局同样具备，针对案件情况予以考虑的权力－如果移民局认为应该拒绝当事人的申请，还是有权可以拒绝的；并不是说期限一过，移民局就不再有拒绝当事人的权力了。

 

再回到“取消永居”的话题上，移民局的“酌情”处理应该就更好被理解了。

 

面对经常不居住在英国的永居持有人，即便当事人离境英国时间未满两年（例如像上述莎粉那样差个几天），也不代表移民局就不能取消当事人的永居，移民局还是有“酌情”决定是否要取消当事人永居的权力。

 

 

→ 那如果不是有意居住境外，只是因为特殊或不得已理由，才会离境超过两年呢？

 

需要指出的是，上面提到莎粉的情况，其实是比较明显移民局发现或认为，莎粉其实生活的中心/重心基本不在英国而导致的。

 

我们提出这个例子，并不是想要吓唬大家，感觉好像移民局很爱去取消当事人的永居。

 

只是说，我们想要提醒一个观念，就是对于“永居离境天数限制”，不应该保持一种理所当然的态度；觉得说反正自己没有离境超过两年，移民局就不可以采取任何行动了。

 

事实上，最主要的重点，还是在于－永居持有人，是否仍然把英国当作自己的“家”，生活的中心/重心是否仍然在这里。

 

而对于因为特殊或不得已情况，例如文章开头提到的新冠疫情，导致当事人留在英国境外的时间，超过了两年的话－那么，当事人打算回到英国前，需要先去申请“返乡居民签证”（Returning Resident Visa），申请到该签证后，当事人才可以回到英国。

 

“返乡居民签证”需要在国内申请（也就是启程回英国前申请），而不是回到英国来申请；否则没有持有“返乡居民签证”，当事人恐怕上不了航班。

 

另外，对于因新冠因素一次性离境英国较长时间，但尚未超过两年的－丽莎也建议，当事人在准备回英国的时候，应该把相关证据都准备好，比如说是原本预定机票的相关证据，证明当事人本来计划更早以前就回到英国的，但因为疫情因素不得已拖延，像是航班被取消、延期等证据。

 

当事人应该提早准备好相关证据，以防届时需要提供解释。

 

 

→ 如何申请“返乡居民签证”？

 

想要申请“返乡居民签证”，当事人需要准备充足的证据证明：

 

当事人和英国之间仍然有着很强的联系，而且当事人未来的生活中心/重心会在英国等；

 

当事人还需要向移民局解释当事人目前的状况，以及当事人为何过去两年以来会居住在英国境外。

 

而对于目前人在英国境外，已经获得英国永居身份，可是因为疫情因素，在境外的时间即将或已经“超过两年”的当事人，在申请返乡居民签证（Returning Resident）的时候，应该在申请中解释清楚，自己是如何受到疫情的影响，由于什么样的理由，才导致无法及时回到英国。

 

当事人应该“主动”把受疫情影响的相关证据给附上，例如像是预订机票的证据、原来的行程单，以及后来机票遭到航空公司取消、延迟，或者当事人再尝试去预订其他机票但是都订不到等的证据，一并在申请中交给移民局。

 

同时，当事人最好再附上一封解释信，说明事情的来龙去脉等等。

 

比较好的是，移民局的新冠临时政策指出，这些永居当事人，其永居身份如果是因为离境英国超过两年而失效，并且”失效“是因疫情因素，发生在2020年1月24日当天或之后（指当事人“永居失效”的时间），那么经移民局核准，当事人在收到“返乡居民签证”后，移民局还会”全数退还“当事人的申请费用。

 

如果申请人当初的申请，是在Mandatory User Pay Visa Application Centre（付费服务申请中心）递交的话，移民局还能退还55英镑的服务费用。

 

并且，对于符合以上条件，而且已经申请拿到“返乡居民”签证的当事人，还可能进一步去向移民局申请”退费“。

 

想要申请”退费“的话，当事人应该主动联系移民局新冠处理小组：[email protected]

 

联系的时候，电邮标题应该写上：Returning Resident Refund Request＋移民局GWF参考号

 

电邮的内容，也应该提供（英文）：

 

申请人姓名

 

出生日期

 

任何移民局特殊参考号，包含当时支付签证费的参考号

 

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说到地租费，公寓业主应该不陌生了。英国的大部分公寓，基本都以租赁产权出售的，购买这类房产，您只能算是一个长期租客，每年，业主都需要给永久产权持有者一笔地租费，相当于租金。

 

通常情况下，租赁产权的租期很长，从90年到999年不等，地租费也不高。换句话说，买了一个房，您家好几代人都可以住在里面，它是租赁产权又有什么关系？可是，一些不良商家会用诱导性策略让买家签下一份不公平合约，其中的条款规定了可怕的地租收费标准和规则。

 

很不幸，本篇主人公就签了这样的一份合同，根据合同上的规则，她算了一笔账：如果她想一直住在这套房子里，50年后，她就得为这一套17万英镑的公寓每年交上100万英镑的地租费！

 

 

女子签下不平等合约，需交巨额地租费

 

据《This is Money》讲述，英国女士Carole是两个孩子的妈妈，经过十多年的奋斗，2016年，她终于登上房产阶梯，在伦敦南部拿下了一套17万英镑的单人公寓房。

 

可没想到，这套公寓却成为了她的噩梦。

 

Carole买的是这套公寓的租赁产权，在购房前她就知道了，每年，她需要给永久产权持有者一笔地租费。可是，在签署租赁合约的时候，她没有仔细看合约里的条款，根本没有发现其中的一条规定：这套公寓的地租费每五年翻一倍。

 

Carole告诉《This is Money》的记者，她的账单从2016年的525英镑上升到今年的1050英镑：按照这个速度，2031年的地租将是每年4200英镑，50年后将上升到超过100万英镑，在100年后这个地租费将上升到5亿英镑。

 

 

不是改革了吗？为什么还要交？

 

其实，租赁产权丑闻最早曝光在2017年，英格兰和威尔士地区有超过10万多人，他们像Carole一样签下这样的不公平合同。在入住以后，这些业主们才发现自己被捆绑在合同中，地租螺旋式上涨，变得非常昂贵。

去年，英国竞争和市场管理局已经开始打击开发商的不当销售行为，并且对英国四大建筑商开展调查，命令他们取消合同中的不公平条款。

 

另外，今年1月，英国住房部部长又进行新的改革，以打击 “不公平和滥用 “的租赁合同，数以百万计的租赁者将有权以零地租的方式延长他们的租约，最长期限为990年。

 

换句话说，通过这项改革，地租制度将被废除，没有地租费，租赁者可以省下不少费用。同时，他们也可以彻底避免这些不公平的“翻倍“收费规则。

 

可是，竞争和市场管理局的打击行动并没有针对英国所有的开发商，很多业主签署的不平等条约根本没有得到解决；而政府的这一改革措施也尚未在议会进行辩论，估计要到2022年后，它才能真正落地。

 

就在这个时候，Carole必须要支付高额的地租账单了，而且，她也不能确保这项改革是否可以帮助她。

 

目前，Carole公寓的永久产权持有者也退步了，他们愿意为她改变租赁条款，但是，他们有一个条件：Carole必须一次性给他们支付10万英镑，这相当于该房产现在价值的四分之一。

 

这相当于丢给了Carole一个选择题：您是愿意一次性交10万，还是未来交100万？

 

为此，Carole苦苦争执，她对媒体说： “ 我没有从事什么高薪职位，我只是一名人力资源管理员，也没有做其他生意，你让我一次性交这么多钱，真的很绝望。“

 

 

业主们该怎么办？

 

据《This is Money》称，目前，Carole已委托伦敦的Osbornes Law公司来处理这件事情，在该公司的建议下，Carole将要起诉前律师FBC Manby Bowdler事务所。

 

Osbornes Law事务所的诉讼主管Shilpa Mathuradas说 “我们的客户已经陷入了非常可怕的处境，她根本无法出售她的房产。我们有理由怀疑，Carole在购买公寓时，她原来的律师团队没有提供合理的服务，因此，该责任应该由其前律师来承担。 “

 

Carole称，她在购房的时候，她聘请的律师确实没有提醒她合同里的这一项条款就让她签下合约了，一直到2018年，Carole的房产被一家名叫MEA的房地产有限公司收购后，并要求她交纳比预期要更高的地租费后，她才发现这一条款。让Carole更气愤的是，同一个公寓楼的另外三位居民根本不需要交付不公平的地租费，Carole更有理由相信，那是另外三位居民的律师提醒他们了。

 

据媒体报道，随着越来越多的业主被不平等条约所捆绑，很多律师事务所都开始鼓励租赁者起诉那些让他们最开始签署合同的律师，以弥补损失。

 

不过，其前律师FBC Manby Bowdler则有另外的说法，他们向媒体称，出于对客户保密原则，该公司不能对案件发表评论。在一份声明中，他们表示：他们是一家受到法律协会监管的独立律师事务所，他们遵守《律师职业行为守则》。

 

另外，据政府一位发言人对媒体说：”本案中出现的问题比其他案件要严重得多，，议会正在处理相关法案。“

 

 

丽莎建议：签合同一定要非常小心！

 

以前，每年租赁物业的地租会随着零售物价指数（RPI）的增长而增加。然而，一些房屋建筑商在租约中采用了特殊的地租条款，使地租的增长远远高于零售价格指数。比较恶劣的情况，他们会在条款里规定每五年或十年将地租翻倍的说法。因此，根据每10年翻一番的地租租约，最初每年500英镑的地租将在50年内增加到每年16,000英镑。

 

还有报道称，开发商在房主不知情的情况下，将永久产权卖给了第三方投资公司，按照合同的规定，后者有权再次提高地租的成本。

 

签下了这类不公平条款的合约，业主们就被捆绑着，他们也没有办法搬走，因为抵押贷款机构是不愿意为这些类型条款的租赁物业提供贷款的。

 

遇到这类情况，丽莎通常会建议客户：

 

• 跟您的永久产权持有者谈谈，看看能不能寻求租赁变更，取消或者减少地租的相关要求。

 

• 向永久产权持有者购买自由产权。

 

当然，就像本篇主人公一样，您要选择以上方法就得付一笔资金。如果运气好，您可能支付的钱比较少，如果碰到比较不好说话的永久产权者，就不好说了。因此，您还可以选择：

 

• 向房屋交易律师或房产中介公司提出专业疏忽的索赔
• 向有关部门投诉开发商“不当销售“行为

 

从媒体给的信息来看，丽莎无法评价该律师事务所是否违反了规则。不过，值得注意的是，绝大多数的房产交易都是通过房产交易律师的服务进行的，律师必须负有专业的审查责任。

 

如果律师未能正确告知租赁购买者他们的合同条款，以及规定的初始和未来费用的真实水平，那么，他们可能会被认为违反了他们所承担的责任。在这种情况下，业主确实可以提出赔偿要求。

 

同时，我们认为，近两年，竞争和市场管理局已经加大了打击力度，对不同的开发商进行调查。如果遇到此类情况，只要您有证据，也可向当地议会或相关部门投诉当时的开发商，看看他们是否存在”不正当销售行为“，如果开发商被处罚，有可能会被勒令免费取消不公平条款。

 

最后，我们还是要提醒各位买家，在购房的时候，您必须要上点心，虽然您的律师承担着为您审查资料的责任，但是，您也需要好好看看合同，如果遇到一些不懂的条款，可以主动和您的律师谈谈。

 

如果您也遇到这样的情况，请联系丽莎律师行，我们的房产律师可以为您提供比较专业的法律意见，为您处理相关问题。好了，本篇文章就到这里，如果喜欢我们的文章别忘了为我们点赞或者转发给您的朋友，您的支持是我们前进的动力，我们会持续为您提供实用的文章。

 

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在面临了连续两个司法挑战并且都战败后（而且这两个判决距离现在都还算是不久前），英国移民局终于最新针对难民申请人的“申请打工权利”政策（Permission to work），做出了修改。

 

根据新的修改（Version 10.0），现在起移民局考虑这类申请（Permission to work）的时候，需要或者说有权考虑进去，有关申请人的“特殊情况”，而给予“酌情处理”的可能。

 

→ 什么方面的“酌情处理”？

 

说到这个，我们必须先快速复习一下，那“两个”促使移民局修改相关政策的判决。

 

首先，第一个判决是在去年12月，案件名为：R (IJ (Kosovo)) v Secretary of State for the Home Department [2020] EWHC 3487 (Admin)。

 

在这个案件中，当事人是来自科索沃的一位人口贩卖受害者。

 

她在从人口贩子手中逃出后，向英国移民局申请了难民庇护。

 

在等待移民局审核她的难民申请超过一年后，她找到了一份清洁工的工作，并且向移民局申请合法打工的权利（Permission to work），希望可以做这份工作。

 

然而，她却因为清洁工的工作，不属于“短缺工种”（Shortage Occupation），被移民局拒绝给予“打工权利”。

 

于是，她针对该“拒绝”提出了司法审核（Judicial Review），挑战移民局的“申请打工权利政策”。

 

而第二个判决，则发生在今年的一月。

 

这个判决来自上级裁判法庭（Upper Tribunal），案件名为：R (C6) v Secretary of State for the Home Department (asylum seekers’ permission to work) [2021] UKUT 94 (IAC)

 

这个案件中的当事人来自阿富汗，基于“国际保护”理由，向英国移民局申报了难民。

 

这个当事人的个人情况比较复杂，使他自2016年起（中间经过申请被拒，又提出上诉的过程），由于一直尚未确实拿到正式难民身份，所以无法在英国合法打工。

 

在该期间，当事人找到了一份外卖送货司机的工作，想跟移民局申请合法工作权利（Permission to work）；

 

但和上面第一个案件类似，这个案件中的当事人，也因为他找到的工作不属于“短缺工种”，所以申请遭到了拒绝。

 

于是，当事人针对移民局“拒绝给他合法工作权”的决定，提出了司法审核，并且对于移民局（原有的）申请打工权利政策，提出了挑战。

 

 

→ 申请人的两连胜！

 

虽然说，在上述第一和第二个案件中，当事人个别的情况是不一样的；但他们基本都是基于同样的理由，使得申请“合法工作权”遭到了移民局的拒绝。

 

就是说，移民局基本都是基于当下的政策，因为当事人（想要做）的工作，不属于短缺工种，也就是不在移民局的“短缺工种清单”（Shortage occupation list）上，而使得“工作权申请”，被移民局拒绝。

 

其实，移民局给出这样的决定，是符合移民法规的。

 

因为根据规定，明文要求就确实指出，难民申请人（Asylum seeker）如果提出了难民申请后，等待了超过12个月的时间，仍然没有收到移民局的结果，并且该“延误”，并不是出自于当事人的过错（比如说单纯是移民局，拖延了那么久的话），难民申请人可以向移民局申请“合法工作权”，但是这个权利，仅限于去做“短缺工种”。

 

＊想知道目前的“短缺工种”都有哪些，可以查看这个链接：https://www.gov.uk/government/publications/skilled-worker-visa-shortage-occupations/skilled-worker-visa-shortage-occupations

 

 

→ 那么，法官怎么说？

 

两则案件的法官，基本都指出：

 

虽然依照移民法来说，移民局的政策确实是这样的。但是，移民官员事实上是有权力，针对个别当事人的“特殊情况”，给予额外的“酌情处理”，而允许当事人去做“非短缺”工作的。

 

但是，相关的政策文件当中（指Permission to work and volunteering for asylum seekers指导文件），却没有明确指出这点。

 

这导致，遵从该“政策文件”去做决定的移民官员，可能并不清楚他们具有这样的权力，从而做出不正确的决定。

 

因此，法官皆认为，移民局是应该修改原来的政策文件，好让（之后）审核相关申请的移民官员，能够获得更全面、正确的指引。

 

 

→ 所以，现在新的指导文件，改了什么？

 

在移民局最新版《Permission to work and volunteering for asylum seekers》指导文件中，新增了一段有关“酌情处理”（Application of discretion）的指导说明。

 

简单翻译一下“它”的意思，是在说：

 

当（当事人的情况）无法符合移民法规的要求时（指无法“满足”有关“工作权申请”的明文规定），负责审核的移民官员，是有权力去拒绝该（Permission to work）申请的；除非，当事人有提出“特殊情况”（Exceptional Circumstances）。

 

而如果，负责审核的移民官员，考虑进去当事人的“特殊情况”时，还需要将该案件情况，通报给内部的移民技术专员（Technical Specialist），对于案件进一步检视（Review）后，才能够决定，是否应该给予“（移民法外的）酌情处理”。

 

 

→ 这代表什么？

 

丽莎认为，这一定程度上，有了确实的“明文”支持，自然代表“酌情处理”已经成为一种可能。

 

移民局自现在起，是可能允许“特殊情况”的当事人，在无法找到短缺工种的情况下，也能申请到合法打工的权利。

 

但是，如果稍微仔细看过移民局修改的内容就会知道，移民局这次的修改，基本可以说是一种“不得不做”的“最低限度”改变（或者说允许）。

 

移民局在指导文件中也有指出，“特殊情况”将会需要依照个别案例来个别判断；

 

但可以确定的是，这类移民法外的“酌情处理”，将会是“极其特殊”的情况。

 

换句话说，申请人们不应该将这次的“修改”，看做是一种申请条件的大幅放宽。

 

应该说，申请的相关要求还是没有变的；只不过，如果当事人真的有非常特殊的情况，情况极其艰难的话（比如说，甚至涉及到孩子，会损害到孩子的利益；或者当事人存在严重的受害情况等），那么应该要在递交申请的时候，主动并详细地提出说明，并附上相关支持证据，要求移民局给予“酌情处理”。

 

那么，有着“特殊情况”的当事人，是有可能－不会因为找不到“短缺工种”的单纯原因，就100%一定遭到移民局的拒绝了。

 

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丽莎继昨天（5月6日）的文章中介绍了有关英国离婚－分居后财产分割，今天我们将继续说明：婚前协议。

 

一连11集的视频，带莎粉走进英国离婚法的世界，解答您的疑问。

 

《英国离婚法律》EP10 – 婚前协议

 

通过上面的视频，莎粉们是否更了解“婚前协议”了呢？我们下一集，最终章！将会讨论 – 伙伴关系，敬请期待！

 

想要学习更多相关的内容，记得关注我们！

 

丽莎还要提醒，所有我们制作的视频，都会同步发布在丽莎的官方YouTube平台。如果想要观看更多丽莎视频，可以关注我们（丽莎律师行）https://www.youtube.com/channel/UCPmpxpJNXwSfgy7_z6ljKmg

 

我们也有英文版YouTube（Lisa’s Law Solicitor）：https://www.youtube.com/channel/UC3MHpkVaHm6EsGunDg1xUpQ

 

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卖房这事，听起来似乎很简单，不就是把现有的房子整理整理，丢到市场，就完事了？可是，不少二手房卖家们很迷茫啊，他们等啊等啊，等到其他人的房子都卖光了，他们的还是无人问津。

 

让人惊讶的是，这些卖不掉的房子根本没什么黑历史啊，哪怕是不断降价，它也吸引不了卖家。于是吧，这旧房无法脱手，新房就没资金购买，这可怎么办？

 

为什么有些人的房子放到市场一天就卖掉，有些人的几年都卖不出去？一些房地产中介公司对卖家和买家做了调查，他们发现，很多卖家们经常走入误区——他们过多注重如何提升房产价值的大方案，往往忽略房产里出现的小问题。

 

怎么快速卖房？怎样才能卖出一个好价钱？在这篇文章里，丽莎为大家搜集了十个耽误房主出售，却被忽略的因素。

 

 

第一，房子外观缺少吸引力

 

一份数据显示，英国的购房者花在看房的时间比他们试驾汽车的时间还要短。因此，房产的第一印象非常重要，第一印象不仅包括您房屋内的布置，它的整个外观也相当重要，特别是您门外的马路牙子！

 

比如说，您到了一个房子前，看到这样的场景：马路牙子上堆满了垃圾，房子的一半都被杂草给盖住了，窗外还有厚厚的一层灰，窗框看起来又腐烂，您会怎么办？

 

英国安德鲁斯地产集团的首席执行官David Westgate称，卖家们千万不要低估房产外观的感受。买家很可能走到前门，心里就有了“拜拜”的决定。很多时候，他们中介公司还碰到一些买家，本来已经约好到实地看房了，结果开车到了路边，还没进房呢，就临时取消看房计划了。

 

因此，房产专家们建议，您在卖房前一定要确保房子门前是整洁的。例如说，您得保证路缘上的草坪修剪好，树篱修剪整洁，任何花坛都要摆整齐，门前也不要长满杂草。还有，您要清洗门窗，如果它们看起来很破旧了，您最好考虑给前门、窗框和窗台都重新刷上油漆。

 

 

第二，不被主人疼爱的房屋

 

您可能是一个不太注重细节的人，或者丢三落四惯了，可是，在卖房前，一定要多注意房子里的细节。比如说，家里灯泡坏了，浴室泡了水忘记清理了，化妆的时候不小心把红红绿绿的粉或者眉笔直接碰到墙壁，脏了。您一看，这些都是小问题，好像不需要太在意。可是吧，据房地产公司调查发现，买家们经常被房子里一些看似很小的缺陷所左右。

 

Horton and Garton的销售经理Phil Coombes透露：”一般我们在带客户看房的时候都喜欢把灯开了，让客户更加清晰地看到房产的不同地方。我们之前有一套房产，里面有一半的灯泡都烧毁了，非常黑，看房的时候，别说是买家，连我们都觉得很难受。 “

 

另外，买家们对浴室的状况非常在意，如果他们发现花洒上有水沟，在一些角落又有一些霉菌，一般他们不会买这个房子的。

 

因此，卖家们应该把重点放在这些细节上。比如，给浴室进行深度清洁，清晰窗户，更换灯泡，特别是要赶紧解决一些未完成的DIY项目，即便是小小的DIY任务，比如油漆有一小半没刷完，买家们也不愿意承担这些工作成本的。

 

第三，房子里有味道

 

根据Yes Homebuyers对购房交易做的一项调查发现，多达95%的购房者因为难闻的气味而不敢购买房产。

 

这里的气味不单单指的是“臭味“，它还包括了宠物的气味，就连您可能认为比较“香“的食物味也被会买家们嫌弃。还有，约有23%的买家表示，房子里有香烟的味道，他们也不是特别想拿下它。

 

所以，如果您是吸烟者，尽量避免在看房前在室内吸烟，并打开窗户来消除任何气味，让新鲜空气进入。厨房是房屋的核心，但这并不意味着买家想要闻到您昨晚吃的火锅或者咖喱味。当然，一些气味确实是可以提高厨房的档次，比如：新煮的咖啡或者烘烤的面包，但陈旧或腐烂的食物臭味还是算了，早点清理掉吧。

 

 

第四，一堆乱七八糟的杂物

 

请记住，买家到现场看房的时候，脑子里一定会幻想：如果他们住在这里，会是一种什么样的感觉？因此，如果房子的每个房间都堆满物品，会给他们非常不好的印象，他们都没有一个想象的空间，这些杂物也会让整个家显得特别拥挤。

 

有数据显示，客厅里丢满玩具最让买家们讨厌；其次，卧室里全是衣服也让他们烦躁，因为这些这些物品总会分散买家们的注意力。

 

丽莎建议，如果您期望在一个竞争比较大的市场中脱颖而出，获得最好的价格，最好把自己的房子当作是一个样板房，应该摆着比较少的家具，以展示房间最佳效果。

 

如果您的东西实在太多了怎么办？在展示您房产之前，您可以租一个临时的存储库，把一些旧的东西放在那里。

 

第五，潮湿的问题

 

潮湿是大多数购房者都讨厌的问题，谁愿意住在一个容易潮湿发霉的地方？

 

安德鲁斯地产集团的首席执行官David Westgate说：”现在买家相当聪明，对房屋潮湿的特征有非常多的了解。即使房子里没有明显的污点或剥落的墙壁，他们也会发现。”

 

买家们会留意房产可能有潮湿问题的蛛丝马迹，比如：墙上的水印或发霉的气味。在极少数情况下，如果买家没有注意到任何潮湿的迹象，他们的调查员很可能会注意到。

 

因此，如果您曾经或确实有一个潮湿的问题，那么，您应该尝试在推销房产之前把它修好。

 

 

第六，外部空间有点粗糙

 

经过了漫长的封锁期，许多人都认为户外空间是至关重要的，于是，花园或者户外阳台是他们买房的第一参考标准。

 

因此，您房屋的所有外部空间都非常重要，所以您要确保充分利用所拥有的任何空间，即使它只是一个阳台或小型屋顶露台，您都尽可能给它打扮一下。比如，放上一盆五颜六色的盆栽。

 

如果您的花园是一片杂草丛生的沼泽地，看起来像是多年没有人打理过，那么在出售时，买家们一定会相当嫌弃的。所以，注意了，卖房前一定要剪掉杂草和树篱，修剪灌木，让花园看起来整洁惬意。

 

第七，设计太另类

 

莎粉在之前的文章里也提到很多次，个性的设计会影响您房子的价值。当然，您希望自己的房子带着个人特征也是有道理的，但您要知道，您的品味不一定符合其他买家的口味。

 

地产代理警告说，买家可能会对太过夸张的房产感到好失望。比如说，买家们特别害怕那些有着夸张颜色的墙壁，他们更喜欢一些浅色或者中性色调的墙壁。

 

当然，墙壁的颜色可能不是唯一的问题。

 

Horton and Garton的销售经理Phil Coombes透露：“几处房产在出售时就像一场噩梦，房主的品味太独特了。有一次，卖家对镜子情有独钟，他们在每一面墙上都挂镜子，甚至天花板上都挂镜子了，当您进到这个房间的时候，您可以在任何时候都看到自己，相当吓人，我们赶紧让卖家撤掉这些镜子。”

 

因此，如果您想顺利出售房子，最好要给买家展示一个比较朴实的样子，把一些个性的东西收起来，让他们有充足的想象空间。

 

 

第八，看房时卖家在现场

 

很多时候，地产代理们在带买家看房时，都不太喜欢房主们在现场，为什么呢？据他们说，一些业主在场的时候，总会发生一些意想不到的事情。

 

比如说，有一次，一家中介公司带着买家来看房，在看了三次后，卖家似乎变成买家的哥们了，开始唠嗑起来，这一唠吧，把快要得手的生意都给毁了。在聊天中，卖家告诉买家邻居们的情况，以及他们有多么喜欢音乐，一个谈钢琴，一个吹长号。——这些卖家很享受的事情却不一定是买家喜欢的，他们会觉得这些是“噪音“。

 

另外，如果卖家在现场，有时还会影响买家的看房时间。通常情况下，房子里没有卖家出现的话，买家就会少了一种约束感，他们会更愿意多花一些时间参观房产。

 

因此，一些房地产专家建议，如果您是请了中介公司帮忙出售房产的话，在买家看房的时候最好选择避免在现场。如果您一定想在现场也可以的，尽量少和买家说一些无关紧要的话，当然，当他们问您问题的时候，您应该有礼貌回答，但千万不要“八卦”，尽量让买家自由地参观您的房产！

 

第九，房子太暗了

 

买家通常会比较讨厌一些阴暗的房子，喜欢明亮、通风的空间。因此，您最好能打开窗帘，让自然的光照进来。

 

另外，您可能要剪掉外面任何悬垂的树叶，移走窗前的家具，确保房子尽可能多地沐浴在光线中，或者用一块镜子来增加额外的照明。

 

第十，房子里有宠物

 

如果您家里养着宠物，它可能也是让您房产难以出售的原因。当然，您如果遇到一个宠物爱好者，他们可能不会介意。但是，不是所有买家都喜欢宠物，有些人可能对动物过敏。因此，在看房前，您应该想办法把宠物寄养在别人的家里几天？

 

另外，您最好要确保地毯和沙发上的动物毛发都被清除掉了，买家有时也会根据房子的清洁度来判断是否要购买。

 

总而言之，在出售房产前，您得用批评的眼光来好好打量房产才行！好了，本篇文章就到这里，如果喜欢我们的文章，觉得它还挺实用，别忘了为我们点赞和转发给有需要的朋友。您的支持是我们前进的动力。

 

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从2015年开始，申请并获得特许签证的当事人，可以发现自己已经不再能够“自动”获得申领英国福利的权利。

 

这代表，当事人拿到特许身份后，上面会明确指出，当事人不能够去申领英国福利（No recourse to public funds）；除非，当事人能够成功向移民局申请“改变领福利的限制”（Apply for change of conditions of leave）。

 

而自2015年至今，几个年头过去了，大家对于特许签证不能自动领福利这件事，似乎已经渐渐习惯…

 

可即使如此，也不代表这样的政策，就完全没有不合理或者造成问题、损害到当事人权益的地方…

 

于是，一则来自英国高等法院的最新判决，可能将会为一些当事人，照进“改变”的曙光。

 

在这个名为ST (a child, by his Litigation Friend VW) & VW v Secretary of State for the Home Department [2021] EWHC 1085 (Admin) 的案件中，涉及到的当事人是一位5岁的英籍孩子，和他的南非籍母亲。

 

这位南非籍母亲，是依靠她英籍孩子的身份，申请到自己的合法身份－也就是通过Appendix FM的路径，拿到了特许身份。

 

因此，在继续描述案件前，丽莎需要先说明的是，这个最新判决，主要针对的是通过移民法Appendix FM（家庭团聚路径）申请特许身份的相关当事人。

 

继续回到案件。

 

南非籍母亲最早拿到特许身份的时候（首签），是没有NRPF（不能领福利）限制的。

 

也因此，当事人得以申领好几种英国福利。

 

然而，事情到了当事人要申请续签的时候有了变化…

 

上述南非母亲要续签她的特许身份时，因为经济情况的因素，同时有向移民局申请“Fee waiver”（免除申请费用）；

 

于是，移民局在审核当事人的“Fee waiver”申请时，要求当事人再递交额外的支持文件，来证明当事人的情况。

 

可是，可能为了更快拿到身份，不要继续拖下去，当事人选择咬牙直接把申请费用给交了，而不是针对移民局的要求，为“Fee waiver”申请递交更多的支持文件。

 

结果这一操作，移民局就直接认定当事人并没有”陷入贫困危机“当中（At risk of destitution），于是直接给当事人核发新的签证时（特许续签），同时给予了NRPF（不能领福利）限制。

 

收到了这样的决定，当事人认为移民局实在是不合理，便把案件带到了法院上，希望高等法院的法官可以做出一个公平的裁决。

 

 

→ 英国高院的法官怎么说？

 

比较有趣的是，在法官要听证前，移民局已经主动承认，他们当初的决定有误，要修改对于当事人申请的决定，移除其NRPF（不能领福利）限制。

 

但是，由于当事人提出的“挑战”，不只是基于个人情况，更是广义地针对移民法的现有政策提出挑战；

 

于是，高等法院仍然对于这些“论点”做出了裁决。

 

论点一：移民局这种做法，是剥夺了法律赋予英籍孩子的权益

 

当事人提出的第一个论点没有成功。

 

法官认为，虽然《2012年福利改革法》（Welfare Reform Act 2012）的Section 3确实提到，有关于当事人“被赋予”申领统一福利金（Universal Credit）的特定情况；

 

但《1999年移民和庇护法》（Immigration and Asylum Act 1999）的Section 115也表明，受“移民控管”（Immigration control）的当事人，是可以被“例外”（也就等于不被“赋予”福利申领权利）的。

 

论点二：移民局现有政策，是歧视“非白人”英籍孩子

 

这个论点也没有得到法官的支持。

 

原因是，法官虽然同意，移民局目前的政策，可能对于（如当事人）的非裔英籍孩子，造成的冲击更甚、影响更大（从支持数据来看）；

 

但这是因为，这类申请，有80%就是来自非裔或亚裔（非洲或亚洲申请人），因此自然会造成，看起来受影响的当事人，是“非白人”居多（因为本身“分母”就比较大）。

 

论点三：现有政策没有做到“保障”孩子的权益

 

最后这个论点是成功的。

 

当事人指出，目前有关这类通过Appendix FM（家庭团聚）途径获得合法身份的NRPF（不能领福利限制）政策，以及移民局的相关指导文件，是有违《2009年边界，公民身份和移民法》（Borders, Citizenship and Immigration Act 2009）的Section 55。

 

该Section 55要求，移民局是需要确保，做出的决定是有“考虑进去”－保障并捍卫“孩子最大利益”的需求。

 

换句话说，法官认为，移民局在考虑，是否应该对于一个申请人，施以或除去NRPF（不能领福利）限制的时候，是必须遵从Section 55，也就是考虑到做出的决定，是否对于（受影响的）孩子，有满足“保障其最大利益”。

 

而法官也发现，目前的相关政策（不论是相关法规，或者移民局的相关指导文件），都没有对于这方面给出具体的指引－就是说，对于负责审理的移民官员来说，他们没有明确的“明文规定”去遵从，去告诉他们，什么情况下应该除去或不要施以NRPF（不能领福利）限制。

 

就这点来说，是违反Section 55的。

 

 

→ 那么，移民局未来必须怎么做？

 

由于这个最新判决才刚出炉，移民局显然还需要一些反应时间。

 

不过可以确定的是，除非移民局打算继续针对高等法院的决定提出挑战（但目前看来他们并没有这个意思）－否则，他们势必得做出相应的修改，去确保相关政策，不会再违反上述Section 55。

 

这可以是，移民局对于相关指导文件的内容做出修改，具体去“明确”或“澄清”应该“移除限制”的情况；

 

甚至，移民局也可以考虑，直接修改相关法规，从根本上去尽力遏止，对于当事人“利益”的可能侵害。

 

不过，进一步说，即便移民局尚未作出修改（毕竟以他们的办事效率，恐怕不会那么快）－对于类似（上述案件）情况的当事人来说，比较好的是，如果他们确实已经“陷入贫困”或者“即将”有陷入贫困危险；

 

或者，因为当事人的收入过低/不足以支持孩子的生活，而使孩子陷于危机当中的话，在申请的时候，就应该附上相关的解释和支持证据，来说明自己的情况。

 

这样的话，尤其是有了这个判决，移民局将会更可能在给予当事人身份的时候，同时除去对于当事人申领福利的限制；这一方面也是他们为了避免，给出不当决定而遭致更多的司法挑战。

 

今天的文章就到这边。如果对于以上内容有任何疑问，或者莎粉根据自身情况有任何问题需要询问，都可以进一步咨询丽莎律师行。

 

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丽莎继上周五（5月30日）的文章中介绍了有关英国离婚－婚前财产分割，今天我们将继续说明：分居后财产分割。

 

一连11集的视频，带莎粉走进英国离婚法的世界，解答您的疑问。

 

《英国离婚法律》EP9 – 分居后财产分割

 

通过上面的视频，莎粉们是否更了解“分居后财产分割”了呢？我们下一集将会接着讨论 – 婚前协议，敬请期待！

 

想要学习更多相关的内容，记得关注我们！

 

丽莎还要提醒，所有我们制作的视频，都会同步发布在丽莎的官方YouTube平台。如果想要观看更多丽莎视频，可以关注我们（丽莎律师行）https://www.youtube.com/channel/UCPmpxpJNXwSfgy7_z6ljKmg

 

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英国内政部在今年稍早，也就是最近一次移民法修订通知发布时曾经提到，要新增有关全球人才签证（Global Talent）的“免担保”加速路径。

 

这代表，“加速路径”将允许，已经达到事业顶峰的行业内精英/领袖，如果获得受（内政部）认可的业内荣誉奖项（Prestigious Prizes），即可豁免“担保要求”（Endorsement），直接（加速）申请全球人才签证。

 

这项有利于相关申请人的新变化，已经确认自本周三（5月5日）起正式生效。

 

 

→ 不限于只有科学医药等领域！

 

比较好的是，原本Global Talent签证中，可以适用“加速申请”的，主要针对来自科学（Science）、工程学（Engineering）、人文学科（Humanities）和医药学（Medicine）领域的申请人；

 

而现在，如果当事人能够获得由内政部认可的特定奖项，即便是来自上述以外的其他领域，也可能适用“加速申请”，这包括艺术/文学和数位科技等领域。

 

其实，仔细看看上面这些奖项，会发现不乏是一些国际知名的大奖，比如说奥斯卡金像奖（Academy Awards）、金球奖（Golden Globes）、格莱美奖（Grammy Award），甚至是诺贝尔奖（Nobel Prize）等。

 

真的能够得到这些奖项的，许多基本都是圈内或业内十分知名的从业人士了－对于这些人来说，可以“跳过”担保而能够加速申请，实际上也是满合情合理的。

 

 

→ 可这些“高规格”奖项哪是谁都能拿到的？

 

对于无法适用“加速路径”的申请人来说，还是可以依照正常的方式去申请Global Talent，也就是先获得“担保”（Endorsement），然后申请签证。

 

虽然说，内政部新增的“荣誉奖项－加速路径”，实际上不太能够适用于大多数的Global Talent申请人，但其立意仍然是好的。

 

我们认为，一定程度上，内政部还是在释放利好信号的－这显示，英国政府持续积极地想要吸引国际人才来到英国，而且可以说是越精英越好。

 

在Global Talent签证方面，其实不论是否符合“加速申请”，这个（全球人才）签证路径更主要的是呈现出一种，英国对外“欢迎”的态度，比如说这类签证不再像过去的对应路径－Tier 1 Exceptional Talent签证那样，设有名额上限。

 

虽然我们不能够说，想要符合Global Talent申请，就绝对容易；但只要申请人能够满足相应要求，应该说从英国内政部的政策来看，还是满愿意核发这类签证的（毕竟英国政府的角度认为，这些国际人才来到英国，是可以有利于英国经济、文化、科学等相关层面的发展）。

 

 

→ 哪些“领域”可适用Global Talent（全球人才）签证？

 

这主要可以分成三大类别：

 

学术或研究领域

 

艺术和文化领域

 

数字技术领域

 

其中，在“学术或研究”领域中，主要就是涵盖了科学（Science）、工程学（Engineering）、人文学科（Humanities）和医药学（Medicine）。

 

在“艺术和文化”领域方面，可以包含从综合艺术、舞蹈、文学、音乐、戏剧、视觉艺术、电影电视（包含动画、后期制作和视觉效果），再到建筑、时装设计。

 

而“数字技术”领域方面，则包括了金融科技（Fintech）、游戏、网络安全和人工智能。

 

→ 3年或5年“转永居”

 

在“转永居”方面（对的，全球人才签证是具“永居导向”的），根据当事人来自的“领域”，以及当事人是“哪种”领袖，可以分成满5年，或者只要满3年，就可以申请永居的不同路径。

 

1. 针对“艺术和文化”以及“数字技术”领域：

 

当事人可以区分成Leader（领袖）或Potential Leader（潜力领袖）。

 

所谓“Leader”（亦可称之为“Talent”），指的是申请人已经是行业类“公认”的领袖，这类申请人可以满3年就转永居（当然了，要申请永居的时候，仍然是需要符合相应要求的）。

 

而“Potential Leader”（亦可称之为“Promise”），指的则是申请人属于“新兴”潜力型领袖，必须满5年才能转永居。

 

2. “学术或研究”领域（科学、工程学、人文学科、医药学）：

 

由于英国政府对于“学术研究”领域的求才若渴，因此，这类申请人不论是归属于“Leader”（领袖）或“Potential Leader”（潜力领袖），都适用满3年即可转永居。

 

不过，申请人如果觉得有需要，最多仍可选择长至5年的签证。

 

丽莎建议：由于全球人才签证（Global Talent）是可以无限次数续签的（当然，前提是当事人每次续签，都需要满足申请的相应要求）；所以说，如果适用3年永居路径的当事人，到了第3年（假设签证时长为3年的话），发现自己可能无法满足转永居申请的需求时，届时仍然可以选择再去续签，直到可以满足需求了，再去申请永居即可。

 

 

→ 申请费用？

 

在签证申请费用上，虽然上面可以分成不同“转永居”或“加速”路径，不过费用上倒是皆一致－不论何种路径，都是608镑。

 

这608英镑当中，包含了456镑的“担保申请”和152镑的“签证申请”，两个阶段的费用。

 

需要指出的是，被豁免担保的“加速路径”，签证申请费用同样是608镑，而不是152镑（就是不论当事人需不需要先获得担保，费用都是一样的，只是程序上更快速而已）。

 

此外，除了上面提到的签证申请费用，当事人一般还需要支付每年624镑的医疗附加费（Immigration Healthcare Surcharge）－签证越长，自然需要支付的费用就越高。

 

今天的文章就到这边。希望有给对于Global Talent签证有兴趣的莎粉们，带来一些帮助。

 

如果对于上述内容有任何疑问，或者对于新政策有其他意见的话，都可以在文章下方留言。

 

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很多莎粉们都有兴趣投资英国的商业地产，一是用来自己做生意；二是为扩大空间，提高目前的生意业务；又或者想进军商业房东的行列，从中获得稳定的租金收益。

 

不管是什么目的，购买一栋商业地产要比购买一个普通住宅物业复杂多了，莎粉们很多疑问啊，根本摸不清头脑。

 

别怕，从今天起，丽莎将给大家提供一份《商业地产实用手册》，这一份手册将包含多篇文章，为大家提供不同的商业地产投资以及相关的法律知识。

 

首篇文章，我们要给大家讲解的内容有：

• 在英国购买商业地产的优势和劣势是什么？
• 如何选择商业地产？
• 购买商业地产的资金准备
• 购买商业地产的过程

 

 

投资商业地产的优势和劣势？

 

商业地产一般指的是：零售建筑（商店、超级市场、购物中心和城外零售仓库）；办公楼（任何用于商业工作的建筑），工业建筑（仓库和工厂），休闲场所（餐馆、酒吧、电影院、健身房和酒店），”混合用途 “建筑：物业里包含有多种用途的商业房产，如零售、办公和公寓。

 

根据一些地产专家们的解析，丽莎总结了投资商业地产的主要优势：

 

• 回报率很高。有数据显示，商业地产的年回报率通常在购买价格的6%至12%之间，当然，这也要取决于地区、当前经济和外部因素的影响。比如说，疫情阶段，商业地产受到很大的冲击，但从长远来看，商业地产的回报率还是比一般的单户住宅物业要高得多。通常情况下，与居民住宅相比，商业地产拥有着更持续性的租金收入潜力，因为商业租赁期会比较长（现在英国的商业租约平均约为8年），违约的风险也较小。

 

• 房产维护有保障。为吸引生意，零售租户一般会比较用心地维护他们的店面。因此，商业租户和业主的利益是一致的，这有助于业主保持和提高物业的质量，并最终提高其投资价值。

 

• 房东和租户之间良好关系。商业地产的房东和租户之间的关系是企业与企业之间的关系，这种关系通常比住宅租户要更加专业和更容易沟通。此外，商业租户通常只在营业时间内占用该房产，也就是说，租户深夜打电话让房东处理维修问题的情况比较少的。

 

• 改变使用用途相对比较容易。与住宅物业相比，改变商业建筑的用途通常更简单、更容易获得规划许可。

 

• 减轻资金负担。商业租户通常负责建筑物的维护和修理，特别是在签订了全面维修和保险租赁合同的情况下。这与住宅地产投资形成鲜明对比，在住宅地产投资中，建筑维护和修理的责任通常由房东承担。

 

不过，由于商业地产的投资往往需要更多资金，因此，相对于居民住宅来说，它的投资风险比较大。

 

比如说，商业地产市场的流动性比住宅市场要差。这往往意味着，当您房产空置时，可能更难找到租户。因此，这可能意味着房东有更长时期的空置期。在这些空闲期，房东仍然必须支付商业地税。如果您房产有抵押贷款，您还必须持续地缴纳抵押贷款费，如果您没有足够的现金流，很容易陷入经济困惑。

 

另外，商业地产的价格往往比住宅市场更不稳定。因此，在经济困难时期，您可能很难迅速出售您的财产，并且还会对您的价格造成打击。

 

因此，丽莎认为，投资者在开始投资商业地产之前，必须要彻底研究英国的商业房产市场。最好看一下当地和全国商业地产市场的趋势，比如说：商业地产的价值，商业地产的供应，商业抵押贷款的可用性，竞争性投资者的胃口，租户需求和租金价值。

 

 

如何才能选择对的商业地产？

 

在决定投资商业房产后，什么才是对的房产选择呢？在这个方面，我们需要考虑这些因素：

 

1. 有目的地购买商业地产。

在购买前，您应该做好计划：我要购买什么类型的商业地产？这种类型的房产如何适合我的业务需求？有目的性的投资很重要，它将作为一份购买房产的指导意见和标准。

 

2. 仔细研究一个好的地点。

 

商业地产的位置甚至比居民住宅更重要，它将是您和租户共同的利益保障。只要您确定了购买目的，以及想要经营的商业类型，那么，您就可以根据相关需求来选择地点了：看看该商业地产的位置是否靠近供应商和潜在客户。打个比方，如果您是一个刚起步的美发店，那么，您就可以到一些流量比较大的地点购买零售物业。

 

此外，在选择地点上，您还可以考虑这些问题：

• 您的企业可以在哪些地区可以经营，是否有任何法律限制？
• 您对供电、供水、排水、宽带等是否有具体要求？ 这些要求在您考虑的地点能否实现？
• 该地点是否安全？
• 该地点是否适合您的企业形象？
• 您想靠近还是远离竞争对手？
• 您的资金是否支持得了？通常来说，商业地产的价格也会因其位置不同而有着很大的差异。例如，位于主要商业街或海滨位置的商店，其价格可能会是普通的五倍。所以，如果您没有特殊的要求，资金也不够，您可以选择一个离黄金地段较远的地方。如果选择比较远的地方，接下来交通和附近设施便利的问题将会是您要考虑的重点了。

在这里，丽莎还要提醒的是，好的位置也决定了您资本增值的情况，因此，在选择位置上，也可以参考该区域的价值，该区域的商业地产是否有可观的升值空间。

 

3. 交通以及附近设施。

 

不管是您自己经营生意，还是把房产出租给租户，您都需要考虑该物业如何满足它的商业需求。在考虑这个问题上，交通以及附近设施是很重要的，如果它有利于您的生意，自然，您就会有持续不断的收入保障。因此，您应该从下面一些因素来考虑：

 

• 交通：该物业与空运、海运、铁路和公路连接（根据您业务需求来看看）
• 停车设施和限制：是否有停车场？顾客是否不可以开车来？
• 运送物品的设施和限制
• 交通是否拥堵
• 当地生活设施，是否便于员工生活？

 

4. 选择一个灵活性的房产

 

商业地产应该可以满足您业务的扩张，也必须要适应不断变化的市场趋势。比如说，受到疫情影响，越来越多人在家工作了，未来的办公室有可能得打造成商业和居民住宅为一体的空间，一些高街实体店也被改造成零售仓库。因此，“重新利用“房产成为了目前的商业地产市场的趋势。也就是说，您在这个时间段购买房产，可以把该趋势作为标准，尽可能选择一些在改变用途上更有可能的房产。

 

当然，在您考虑了这些问题前，您要确保您计划购买的商业地产所开展的任何业务都符合其规划用途，之后的改变用途也必须符合1987年《城乡规划（用途分类）令》。具体信息可参考丽莎这篇文章：《商业店铺受新冠影响控制？新法律让您直接改成住房使用，免规划申请！》

 

 

投资商业地产的资金准备

 

一般来说，在交换购买商业地产的合同时，业主就得要支付一笔首付款，剩余部分则在交易完成后再支付。业主可以根据房产价值以及贷款产品来计算您需要准备的首付款金额。

 

通常来说，商业抵押贷款的期限通常为3至25年，您通常可以找到70-75%的抵押贷款产品。这是一个衡量贷款与价值比率的标准，看您的借款与房产的价值有多大关系。如果是投资，那么，您能借到的金额将由投资产生的租金收入来决定，但这不会超过购买价格的65%。

 

除了商业地产本身投资的费用外，您还需要为其他费用做预算。

 

这些费用可能包括：

 

• 专业咨询费。大多数买家需要专业人士的协助，包括：商业地产代理、贷款人，测量师和律师的费用。
• 印花税。如果您购买的商业地产价值超过15万英镑，你必须支付这个税，这是英格兰和北爱尔兰的现行门槛。在苏格兰，印花税已被土地和建筑物交易税取代，在威尔士，印花税则被土地交易税取代。
• 增值税。
• 向地方议会或公司管理局进行搜索或查询的费用
• 为商业目的对房产进行改建和装修的费用
• 购买和安装家具和设备的费用
• 雇佣公司帮助运输家具和设备的费用
• 建立设施，包括建立信息技术费用

 

此外，还有一些持续性的费用成本。当然，如果您打算用来做出租，您可以和租户一起分担这些费用：

• 保险费
• 修理和维护费
• 服务费，包括保安和清洁
• 地方当局收费，包括废物收集
• 聘请商业地产代理来管理大楼
• 商业抵押贷款的还款
• 商业地税。
• 营业税
• 能源成本费

 

 

购买商业地产的步骤

 

第一阶段——谈判价格

 

当您找到心仪商业地产时，您需要提出一个书面报价，通常是发给卖家的商业地产代理。如果卖家拒绝了您的报价，您是可以尝试着进行谈判的，以达到双方都能接受的水平。

 

第二阶段：交换合同并进行房产尽职调查

 

一旦您报价被接受，您将要起草一份文件，在上面详细列举协议的相关条款，因此，您需要和买家一起讨论合同的相关条款概要。

 

另外，这个阶段也是您的律师介入的阶段。当您和卖家之间商量好合同的条款内容后，这些条款将被发送给指定的律师。同时，您的律师通常会要求您提供身份证明文件和任何款项，用于财产调查和土地登记文件。

 

之后，卖方律师将向您的律师发送合同包。 购买商业地产的合同包通常包括合同草案、产权文件、能源性能证书和对商业地产标准查询（CPSEs）的答复。

 

随后，律师将要为买家进行尽职调查，他们将根据您的要求和贷款人的要求（如果你有抵押贷款）对该物业进行尽职调查，审查抵押贷款文件，这包括审查合同、调查产权和审查卖方对CPSEs的答复。

 

在这个阶段，您的律师也要对房产的质量进行调查，其中包括：向地方当局调查、环境调查以及水和排水调查。此外，您可能还有必要委托一名测量师，以便为您充分了解物业的结构和现有状况。

 

指的注意的是，尽职调查可能是交易中最长的阶段，会持续几个星期，因为您的律师要依靠第三方来提供资料，并且进行多方调查。

 

第三阶段——合同敲定

 

结束了尽职调查后，如果您的律师对收集的信息感到满意的话，他们将与卖方的律师谈判并商定最终的合同以及转让契约的条款。同时，您的律师将向您报告尽职调查的过程和结果，并且和您讨论该房产一些事项，以及提醒您房产的缺陷。

 

第四阶段—— 交换合同

 

只要双方对合同和地产状况都感到满意，以及您的资金也已经筹集完毕，您就可以进入交换合同的环节了。一旦您和卖方签署了各自合同的部分，律师将向卖方的律师支付定金。 另外，如果您有贷款，您的律师将在这个阶段要求贷款人提供资金。如果您没有贷款（或贷款不包括所有应付款项），律师将要求您提供剩余的购买资金。

 

交换合同通常是律师之间的联系，他们一般会通过电话的方式正式交换合同。当正式文件被签署、注明日期和交付后，交易就会完成。您的律师将把剩余的购房款交给卖方的律师，而您将收到新商业地产的钥匙。同时，您的律师将会处理其他事项，比如在土地登记处登记转让和支付印花税。

 

顺利拿下商业房产后，您就得考虑其他的问题了。比如说，如果您准备拿它来做一些生意，自己当老板，您需要怎么做呢？如果您想成为一名商业房东，需要履行的职责有哪些？丽莎会在今后的文章中继续为大家讲解。

 

如果您正打算购买商业地产，遇到了一些法律问题，可随时联系丽莎律师行。另外，丽莎律师行房产律师在处理商业地产交易方面也很有经验，一定会为您提供最专业的法律服务。好了，本篇文章就到这里，喜欢我们的文章，别忘了为我们点赞以及分享给有需要的朋友，您的支持会是我们前进的动力。

 

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说到10年合法永居（10-year Long Residence），许多人都知道，这代表，当事人可以通过连续合法居留英国达到10年的时间，来申请英国永居身份。

 

不过，有关于这方面，移民法第276B的相应条款（Paragraph 276B）却也有给出，可以被许可的“例外情况”：

 

简单翻译上述以蓝色标记的几点，意思就是：

 

－(i) (a) 申请人必须已经在英国连续合法居住至少10年；

 

－(v) 申请人在英国的（这10年）居留期间不得违反移民法，除非是适用移民法第39E的情况，逾期居留的时间段才会不被纳入/可被忽略。满足下列情况，过去曾经出现在“签证和签证之间”的逾期居留（Overstaying），也将被忽略：

 

－(a) 之前的/前一个申请是在2016年11月24日前递交，并且该申请是在原来签证过期后的28天内递交的；或

 

－(b) 之后/后一个申请是在2016年11月24日当天或之后提交的，并且适用移民法第39E。

 

说白话，也就是如果当事人在该“10年”期间，曾经在申请（后来/之后的）签证之前，有过一小段时间的逾期居留，并且该签证申请后来也成功（也就是当事人有获签）的话，那么该段“逾期居留”是可以被忽略不计的。

 

那么上述“一小段时间”怎么看，我们还需要搭配移民法第39E的内容（有在相关规定/允许的“期限”内，完成递交申请）：

 

 

→ 几个帮助厘清的相关案件：

 

看到这里，有些莎粉可能还是不太了解，上面这些法规代表什么意思。

 

下面我们继续说明……

 

事实上，有关这方面，过去有两个受瞩目的判决，已经为我们做出了解释。

 

1. R (Masum Ahmed) v SSHD [2019] EWCA Civ 1070）

 

首先，在2019年这则来自英国上诉法院的判决中，法官做出了和文章开头提到的相关移民条款，出现前后“矛盾”的判决。

 

因为，当时上诉法院的判决竟指出：

 

在“10年期间”如果当事人在任何签证之间，出现了“逾期居留”（Overstay）的情况，即便只有一天，也会导致无法满足“10年合法居留”的要求。

 

在这里，该判决认为移民法第276B的“每项要求”必须独立来看－换句话说，就是申请人必须满足每一项“独立”的要求；

 

因此，即便是第276B(v)也不足以弥补第276B(i)(a)的要求。

 

于是，该判决一出，引起一片哗然……

 

批评声浪认为，这样的判决，根本直接和移民法规以及移民局（原来）在决定这些签证申请时所采取的立场，是相互矛盾的。

 

2. Hoque & Ors v SSHD [2020] EWCA Civ 1357

 

上面的“矛盾”，后来在2020年这个“Hoque”（简称）案件中，终于得到进一步的解释。

 

案件的实际内容这边不再延伸讨论（感兴趣的可以复习丽莎曾经写过的这篇文章：《Hoque案件对于10年合法居留的“逾期居留”给出的解释》）；但可以总结出的是，Hoque案件对于什么样的“逾期居留”可以被忽略，而不影响到“10年合法居留”，可以通过下面两个例子来帮助我们了解：

 

1) 一位留学生以学生身份合法待在英国已经9年时间。之后，在当事人的学生签证即将到期前，当事人又申请了续签。

 

该续签遭到了移民局的拒绝，于是当事人以人权理由提出上诉，该上诉又遭到了拒绝。

 

在上诉被拒的结果出炉的14天内，当事人再次递交了一个新的人权申请（我们假设申请的这天是2020年8月29日）。

 

该申请一直没有出结果，就这样等到了当事人在英国已经待满10年了，于是当事人提出10年合法永居申请，取代原来的人权申请。

 

在这个例子的情况下，法官认为：这位留学生是不满足“10年合法居留”的。

 

原因是，自2020年8月29日直到现在，当事人就没有持有任何合法身份而居留在英国，因此并不满足所谓移民法第39E的豁免情况，无法依赖移民法第39E来忽略过去（一小段时间）的逾期滞留。

 

2) 再举一个例子，假设同样是一位留学生，同样已经在英国待了9年时间，之后的续签申请同样被拒了。

 

不过，这位留学生在该续签被拒的14天内，赶紧再递交了其他签证申请，并且这个新的签证申请被获准了，当事人成功拿到了签证。

 

不久后，当事人在英国（总共）待满了10年，于是提出10年合法永居申请。

 

那么，这种情况就满足适用移民法第39E，对于过去签证和签证之间，曾经存在的未持有合法签证而滞留英国的时间段（逾期滞留），给予“忽略不计”。

 

换句话说，在第2个例子中，当事人是可以满足“10年合法居留”要求的。

 

 

→ 那要是“逾期滞留”的时间特别长呢？

 

这就要看到最新出炉的一个来自上级裁判法庭的判决：Asif (Paragraph 276B, disregard, previous overstaying) Pakistan [2021] UKUT 96 (IAC)

 

在这个判决中，当事人（化名Asif）原本已经合法待在英国好几年。

 

后来，在2013年2月，他提出了续签，但该申请遭到拒绝。

 

于是，他在规定的时间段内，及时提出了上诉（In time appeal）；并在后来，不想继续耗时的上诉流程情况下，又在2014年7月，主动撤回了其上诉。

 

撤回上诉后，他在规定的28天期限内，也就是同年7月，再次递交了一个新的身份申请。

 

这个新的申请依然遭到了移民局的拒绝，但后来在当事人提出司法审核的挑战后，最终，他终于是获得了合法身份（也就是该申请，最终在赢得司法审核后，获得了移民局的允许，核发给了当事人身份）。

 

然而，前前后后折腾下来，等到当事人再次拿到合法身份的时候，已经是2015年的11月23日了。

 

换句话说，这“中间”的逾期滞留时间，长达了507天之久。

 

再后来，当事人（Asif）提出了10年合法永居申请，并把过去那段“507天”，也纳入了他“10年合法居留”的时间计算当中。

 

移民局拒绝了他的申请，因为他们认为，当事人不能够直接依赖（前面）Hoque案件的判决，直接把这段长达507天的“逾期居留”，算作“合法居留”当中（移民局的角度认为，这一段时间，就是当事人的非法滞留，不应该无限延伸Hoque案件）。

 

这使得，这个案件（Asif）最终来到了上级裁判法庭（Upper Tribunal）。

 

 

→ 上级裁判法庭的法官怎么说？

 

有趣的是，上级裁判法庭决定站在当事人（Asif）那方，并再次指出了过去2019年那个有争议的Masum Ahmed判决，所提供或者说延伸出来的观点，是完全不可以拿到这些（相似）案件上的。

 

就是说，依照过去Masum Ahmed案件中的观点，可以说是完全罔顾Paragraph 276B(v)的－也就是只要出现任何一天逾期居留，不论如何，都不可以被计入“10年合法居留”当中。

 

这个论点在这个最新的上级裁判法庭判决中，法官再次表达出了反对意见。

 

并指出，有关过去的“逾期居留”能否被计入“10年合法居留”中，是需要依照Hoque案件给出的指示。

 

这基本代表，如果当事人的情况，能够满足Paragraph 276B(v)的(a)或(b)，该“逾期居留”就不应该对于之后的“10年合法居留”造成负面影响，也就是相关的“时间段”，是可以一起被计入“10年合法居留”当中，而满足这个“10年”的合法居留要求的。

 

而在Asif的案件中，由于他满足了Paragraph 276B(v)(a)的要求；并且根据Hoque案件给出的指示来判断，当事人之后是有拿到合法签证的。

 

所以，他在（前一个）签证和（后一个）签证之间的“逾期居留”（Overstaying）时间段，虽然长达了507天，仍然可以满足要求。

 

法官表明，看当事人是否满足要求，其判断的点在于，他是否符合了前后所需的“条件”，而不是在于“逾期居留”时间段的长或短。

 

只要满足了必须的要求，就是符合了Paragraph 276B(v)所述的豁免情况；因此，相应“逾期居留”时间是应该可以被忽略，进而满足“10年合法居留”的。

 

丽莎结语：

 

通过今次的判决，可以说又给相关申请人打了一剂强心针。

 

终于，在过去受争议的Masum Ahmed判决将近两年时间过去了，英国的移民司法终于不再走回头路，坚定地摆脱过去争议判决的阴霾。

 

有了这个新判决，往后移民局在审核相关申请上，一定程度上就会更加注意，避免做出争议决定，而招致更多挑战。

 

另一方面，对于申请人们来说，如果您的情况能够符合上述Paragraph 276B(v)的“豁免情况”，这也代表您，可能可以比自己原本想像的，更快符合申请永居的资格，能够更早通过“10年合法居留”申请到英国永居身份。

 

如果莎粉们对于自身的情况，有什么不确定的地方，想知道自己是否适用“豁免”而能够更早拿到永居，请不要犹豫，直接与我们联系。

 

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