很多刚到英国的人，都会被这里一些“奇奇怪怪”的法律震惊到。

比如，你可能听说过：

• 英国的野生天鹅理论上属于国王所有，不能随便抓来吃；
• 在公共场合醉酒闹事可能会被警方直接带走；
• 甚至在某些地方，给鸽子喂食都可能被罚款。

这些规定听起来像都市怪谈，但很多其实都有法律依据。而丽莎今天要和大家说的这件事，可能会让不少莎粉直呼：“这也能罚？”

近日，一名在伦敦生活多年的意大利摄影师，因为在街边咳嗽时吐了口痰，被市政执法人员开出250英镑（约2,400元人民币）的罚单。

事情是怎么发生的？

事情发生在2026年5月11日早上7点半，地点是伦敦北部的哈林盖区（Haringey）。

46岁的阿尔贝托·坦多伊（Alberto Tandoi）是一名人像摄影师，当天他正赶着去上班。他后来回忆说，自己已经病了一周，那天是好不容易感觉稍微好一点，准备出门买杯咖啡再去工作。

结果走在路上时，他突然剧烈咳嗽。因为没有纸巾，他把痰吐到了路边的草地上。这时，一名身穿制服的执法人员走了过来。

坦多伊最开始还以为对方是在关心自己身体状况，没想到，对方开口第一句就是：“现在不是咳嗽的问题，是你吐痰了。”

双方的对话很快变得尴尬起来。坦多伊解释：“我不是故意吐痰，我只是生病了，而且我吐在草地上。”

执法人员则坚持认为这是违法行为，并告诉他：“你应该把痰吐在纸巾里，再扔进垃圾桶。”

坦多伊说自己没有纸巾，还在咳嗽，对方却继续要求他出示身份证件，并表示他已经违反了：《1990年环境保护法》（Environmental Protection Act 1990）第87条；以及当地的《公共空间保护令》（Public Spaces Protection Order，简称PSPO）。

最终，他留下了姓名和地址，几天后收到邮寄来的250英镑固定罚款通知（Fixed Penalty Notice）。

在英国，随地吐痰真的违法吗？

在中国，随地吐痰通常被视为“不文明行为”，更多是道德层面的批评，近些年来，随着教育程度不断提高，随地吐痰的问题也慢慢在消退；但在英国，吐痰在很多地方已经被纳入公共卫生和反社会行为管理的范围。

1. 《1990年环境保护法》：吐痰可被视为“乱扔垃圾”

英国《1990年环境保护法》第87条规定，任何人在公共场所“丢弃、倾倒或遗留垃圾”，都可能构成违法。

关键在于，英国一些法院和地方政府已经把痰液视为一种“垃圾”。2013年，伦敦的沃尔瑟姆森林区（Waltham Forest）就成功依据该法起诉过随地吐痰者。

也就是说，在英国法律语境下，吐痰不只是“没素质”，而是可能被认定为污染公共环境。

2. 公共空间保护令（PSPO）：地方政府的“加码”工具

除了全国性的法律，很多英国地方政府还会制定自己的公共空间保护令（PSPO）。

哈林盖区的PSPO明确写着：“任何人在受限制区域内吐痰、随地大小便，如无合理理由，即构成违法。”这类命令依据的是《2014年反社会行为、犯罪与警务法》（Anti-social Behaviour, Crime and Policing Act 2014）。

那“生病咳嗽”算不算合理理由？

这正是这起事件最有争议的地方。哈林盖区PSPO里有一个关键词：“without reasonable excuse（无合理理由）”。

但从执法人员的角度来看：当事人身体不适，更应该用纸巾，而且吐痰可能传播病菌，所以仍然构成违法。

而坦多伊则认为：自己是突发咳嗽，并非故意污染环境，而且吐在草地上，并非人行道中央，执法缺乏基本的同情和裁量。

因此，争议的焦点就在于“合理理由”的边界在哪？这很可能和执法人员的判断相挂钩。

那么在英国，正确的“吐痰方式”是什么？

随身带纸巾：把痰吐在纸巾里；

立刻丢进垃圾桶：不要随手塞口袋，更不要丢地上；

没有纸巾怎么办？尽量进入厕所、店铺洗手间或其他合适场所处理，而不是直接吐在街道、草地或墙边；

咳嗽时遮挡口鼻：新冠过后，英国社会对公共卫生行为比以前敏感得多。

很多英国人会觉得“随地吐痰”非常不卫生，甚至带有强烈的社会负面印象。这种文化差异，华人初到英国时特别容易忽视。

英国还有哪些“看似小事、其实会罚款”的行为？

1. 随地扔烟头

很多人以为烟头很小，不算垃圾。但在英国，随地扔烟头是最常见的罚款项目之一。不少地方政府会对乱扔烟头开出80到150英镑的罚单，执法人员经常在地铁站、商圈附近巡查，甚至是专门蹲守吸烟者，看其是否结束丢入垃圾桶。

2. Fly-tipping（非法倾倒垃圾）

如果你把旧家具、床垫、装修垃圾随便丢在街边，那就不是几十英镑的问题了。非法倾倒垃圾在英国属于严重违法行为，罚款可能高达数千英镑，严重时甚至可能被起诉。

3. 遛狗不捡便便

狗主人不处理宠物粪便，这是英国人最不能忍的行为之一。很多地方都有专门的执法人员巡查，罚款通常在100英镑左右。

如果你真的收到这种罚单，该怎么办？

很多人第一反应是：“赶紧交钱，免得翻倍。”这也是坦多伊最后选择先支付250英镑的原因。

但从法律角度看，收到固定罚款通知后，通常有几种选择：

1. 及时缴纳（相当于接受处罚）

优点是事情通常到此为止，不会进入法院程序。缺点是，一旦缴纳，后续再推翻处罚会更困难。

2. 提出申诉或投诉

你可以向地方政府提出正式申诉，说明：

• 事实经过；
• 是否存在“合理理由”；
• 执法是否有误；
• 证据是否充分。

例如本案中，坦多伊就提出了一个重要问题：执法记录仪视频并没有拍到他吐痰的画面，只拍到了事后对话。这可能涉及证据是否充分的问题。

3. 要求查看证据（Subject Access Request）

在英国，你有权依据数据保护法申请查看涉及自己的执法录像、记录等材料。坦多伊就是通过Subject Access Request（主体访问请求）拿到了执法视频。

4. 拒绝缴纳，让案件进入法院程序

理论上，如果你认为自己没有违法，可以拒绝支付，让地方政府决定是否起诉到法院。但这有风险：如果败诉，可能要支付更高罚款和诉讼费用；程序耗时耗力。

因此，很多人即使觉得委屈，也会选择“先交再说”。当然，并不是所有申诉都会成功，但以下几类情况相对更有希望：

1. 证据不足

如果执法人员没有清晰证据证明你实施了违法行为，比如：视频没有拍到关键动作；现场没有其他证人；视频记录存在矛盾。那么可以质疑处罚依据是否充分。

2. 存在“合理理由”

突发疾病或医疗状况；

紧急情况；

并非故意行为。

但需要注意，英国法院对“合理理由”的解释往往比较严格，单纯“我不是故意的”未必足够。

3. 执法程序有问题

执法人员身份不明；

未说明法律依据；

存在误导性陈述；

程序不符合地方政府规定。

不过，这类主张通常需要较专业的法律分析，需要专业的法律人士介入。

当然，如果只是小额罚款，当您不认为对方的执法过程或执法方式存在问题的情况下，丽莎还是建议您尽快交罚款把案件结束，毕竟相较于请律师来处理申诉，还是罚款的成本更低，且不会浪费更多时间。

需要提醒您的是，如果您有来自市议会的罚单，并且对其置之不理，最后不仅会被起诉至法庭，还有可能导致信用问题。因此，遇到问题及时解决和处理，拖延只会让事情变得更加麻烦，成本更高。

如果您在英国遇到了类似的问题，如果存在重大争议，也欢迎您随时联系丽莎诉讼部，我们专业的诉讼律师会站在您的角度给您建议。

好的，今天的文章就到这边，如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都欢迎进一步咨询丽莎律师行。

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在英国，买了房产想改建，可不是有钱就能办成的事。《哈利·波特》（Harry Potter）明星鲁珀特·格林特（Rupert Grint）就亲身体验了一把。为了改造自己位于英国的庄园，他与当地议会来来回回沟通了将近四年。

直到本周，这个备受争议的开发项目才终于获得正式批准。

不过，这份批准并不是免费的。作为获批条件之一，鲁珀特需要向当地社区和公共服务项目支付接近20万英镑的费用。那么问题来了：明明是自己的土地，为什么想开发却这么难？这笔钱又到底是交给谁的呢？

购买庄园想改造 当地不允许！

根据新闻报道，2009年，鲁珀特购买了赫特福德郡希钦（Hitchin）附近的金普顿庄园（Kimpton Grange），购入金为540万英镑。

此后多年间，他持续对这座占地22英亩的庄园进行投资和维护。庄园核心建筑是一座18世纪的二级保护建筑（Grade II-listed manor house），拥有悠久历史。

2022年10月，格林特正式提交开发申请，希望在庄园内建设一个备受争议的生态迷你村。他希望将庄园主宅改建为六套独立公寓，同时在庄园范围内新建15套住宅。其中包括四套两居室保障性住房，以及一套五居室、两套四居室和两套两居室生态住宅。

开发团队将该项目描述为一项“开创性”的可持续发展计划。除了新建住宅外，项目还计划增设池塘等生态设施，以提升生物多样性和环境可持续性。

然而，方案公布后迅速引发当地争议。

金普顿村（Kimpton）是一个人口仅约2,261人的宁静乡村社区。部分居民认为，该开发项目将破坏当地乡村景观和绿带环境。在规划会议上，当地居民达维娜·马尔科姆（Davina Malcolm）公开反对项目，并将其形容为“悲惨的破坏行为”。

她表示：“我对此真的非常愤怒。为了实施这些计划，可能会有多达50棵成熟树木受到影响。这里属于绿带土地，根本没有必要再建设更多住房。”

当地保守党议员拉尔夫·芒塞（Ralph Muncer）同样提出反对意见。他认为，项目违反了绿带及保护区的规划原则，对金普顿的乡村环境造成损害。

芒塞表示：“这些建筑的确会对绿带和保护区造成伤害。开发商本应寻找一个对绿带影响更小的位置建设保障性住房，并更好地将其融入整体规划之中。”

除了居民和政界人士的反对外，赫特福德郡议会（Hertfordshire County Council）的生态学家在审查过程中还指出，庄园建筑内存在蝙蝠栖息情况，需要进行额外生态评估。

与此同时，当地洪水管理部门最初也对项目提出异议，认为开发可能增加区域洪水风险，并指出申请材料未能充分说明地表水排放方案及相关水道条件。

终于审批 但是有条件！

经过长时间审查和修改后，北赫特福德郡区议会（North Hertfordshire District Council）规划委员会于2024年11月投票支持该项目。

不过，由于开发规模较大，项目还需完成《第106条协议》（Section 106 Agreement）等法律程序，以确保开发商对当地社区和公共基础设施造成的影响得到适当补偿。

因此，尽管规划委员会已投票通过，议会直到与格林特团队最终达成法律协议后，才正式签发决定通知。

根据协议内容，作为获批条件之一，格林特需要将向金普顿教区议会（Kimpton Parish Council）支付10万英镑，用于维护当地开放空间土地。

此外，70,513英镑将用于扩建哈彭登凯瑟琳·沃灵顿学校（Katherine Warington School, Harpenden）；11,401英镑将用于增加严重学习困难学生的特殊教育学位；2,519英镑将用于扩大希钦图书馆（Hitchin Library）的服务容量；1,974英镑将用于建设新的社区休息设施；另有680英镑拨付给郡议会。各项费用合计187,087英镑。

根据最终批准文件，格林特团队还必须建设新的公交候车亭和人行道，以鼓励居民和访客使用公共交通。项目开工前还需提交施工管理方案及考古调查报告，并严格遵守排水管理要求，以降低潜在洪水风险。

在经历近四年的规划审批、公众争议和法律程序后，这项备受关注的生态住宅开发计划终于获得最终绿灯。

据每日邮报报道，鲁珀特·格林特方面目前尚未就批准结果发表公开评论。

丽莎评论

丽莎认为，鲁珀特·格林特这个案例最有价值的地方，不是他获批了，而是它再次提醒大家，即便您有钱买下了整个庄园，但是不等于可以随意开发的。

英国土地所有权（Freehold）和开发权（Development Rights）是两回事。你可以买下土地，但开发权仍然受到政府严格控制。

当地议会在审批时会考虑：

第一，是否位于绿带（Green Belt）

格林特项目最大的争议就在这里。绿带制度的核心原则是：

• 防止城市蔓延
• 保护乡村景观
• 保持城镇之间的空间隔离

因此在绿带上新建住宅，基本都是强烈反对开发的。除非申请人能够证明：

• 存在特殊情况（Very Special Circumstances）
• 社会收益明显超过环境损害

否则通常会被拒绝。所以反对者一直抓着这一点不放。

第二， 是否属于保护建筑（Listed Building）

本案的主宅是一栋18世纪二级保护建筑（Grade II Listed Building）。英国保护建筑分不同级别，即便是最低级别您需要修修改改都需要单独批准。

第三，是否涉及保护区（Conservation Area）

金普顿村本身也是历史乡村社区。议会会考虑：

• 新建筑高度
• 外观材料
• 道路景观
• 视觉影响

哪怕房子建得再漂亮，只要不符合村庄风貌，也可能被拒。

第四，是否影响生态环境

这是近年来越来越重要的一项。在英国，如果发现受保护物种（Protected Species），例如：

• 蝙蝠
• 水獭
• 大冠蝾螈

开发可能立即暂停。很多项目因此被拖延数月甚至数年。

第五，洪水风险（Flood Risk）

英国规划制度有一个原则：不要把房子建在未来可能被淹的地方。如果环境署或当地洪水管理机构提出反对意见：开发难度会瞬间上升。格林特项目最初就因为排水方案不充分而遭遇反对。

那么问题来了，本案当事人最后为什么还是获批了呢？

有些开发项目并不是完全不能做，而是开发商必须承担相应的社会责任。这就涉及到英国规划体系里一个非常重要的概念——《第106条协议》。

简单来说，就是开发商获得开发收益的同时，也要为当地社区新增的压力买单。比如新建住宅后，可能会增加学校学位需求、图书馆使用需求，甚至给当地公共服务带来更多负担，因此议会通常会要求开发商支付一定费用，用于改善相关公共设施。需要注意的是，本案说到的还只是社区补偿费用，并不包括规划顾问、建筑设计、生态评估以及法律服务等其他开发成本。

所以，对于未来有意购买英国庄园或者大面积土地的朋友来说，一定要记住一句话：买下土地，并不等于拥有开发权。在购买之前，最好先了解土地是否位于绿带、保护区或洪水风险区域，也建议提前咨询专业规划顾问，甚至在正式申请前先与当地议会沟通。因为很多时候，决定项目能否成功的，并不是预算够不够，而是规划条件是否允许。

好了，本期内容就到这里。如果您对英国房产、土地开发或者规划审批还有什么法律上的问题，欢迎联系丽莎律师行，我们的房产律师可以为您提供建议！

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在英国买房过程中，当交易进入法律程序阶段时，许多买家都会接触到“反洗钱审查”（Anti-Money Laundering，简称AML）这一环节。律师通常会要求客户提供身份证明、资金来源证明等文件，因此不少人会觉得程序繁琐，甚至疑惑这些审核是否真的有必要。

事实上，反洗钱审查是英国房产交易中不可或缺的一部分。近年来，随着英国监管机构不断加强对洗钱、金融犯罪及欺诈行为的打击力度，房产交易中的合规审查要求也变得越来越严格。

最新数据显示，英国近六成的房产交易都会触发反洗钱风险警示，并需要进行进一步调查和审核。

英国近六成房产交易触发反洗钱审查

根据客户尽职调查平台 Thirdfort 最新发布的数据，目前英国约六成房产交易需要依据反洗钱（AML）法规接受进一步审查。

Thirdfort对超过41.5万份已完成的资金来源（Source of Funds，简称SoF）检查报告进行分析后发现，57.7%的交易至少存在一个风险警示（Red Flag），而平均每份报告会出现两个风险警示。这一数据凸显出房产律师和房地产经纪人在合规审查方面所面临的巨大工作量。

需要指出的是，风险警示并不代表存在违法或不当行为。

然而，一旦交易被标记，相关专业人士通常需要开展更深入的尽职调查，并要求客户提供额外证明材料后，交易才能继续推进。

在缺乏自动化工具支持的情况下，每一笔被标记的交易往往都需要大量人工跟进，包括收集补充文件、核实资金来源，以及与买家进行反复沟通，这无疑增加了交易时间和行政成本。

Thirdfort是一家专注于客户尽职调查（CDD）的科技公司，Thirdfort联合创始人兼首席执行官Olly Thornton-Berry表示：

“我们的数据显示，加强尽职调查如今已经成为英国房地产交易中的常态，而不再是个别情况。”

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对许多华人来说，我们往往更偏好购买新房：一切都是崭新的，住进去也更安心、更舒适。然而，新房并不天然等于高质量或高保障。对一些购房者而言，拿到钥匙并不是幸福生活的开始，反而成了一场漫长而痛苦的维权过程！

近年来，越来越多英国业主反映，他们在搬入尚未完全完工的开发项目后，频繁遭遇质量缺陷和配套设施迟迟不到位的问题，不得不与开发商展开旷日持久的交涉，只为争取与所支付房价相匹配的居住条件与基本安全保障。

新房的地板并不平整 结构也存在问题

2020年12月，朱莉娅·道德（Julia Dowd）从汉普郡（Hampshire）搬到诺森伯兰郡克拉姆林顿（Cramlington, Northumberland）。她购买的是珀西蒙公司（Persimmon）开发的房产。

入住后，她发现楼上的地板并不平整，砖砌结构也存在问题。随着时间推移，她逐渐对开发商失去了信心，最终聘请了一家独立验房公司对房屋进行全面检查，并整理出一份详细的缺陷报告，以此作为与开发商交涉、要求修缮的依据。

“我没想到，完成这些本该基本的修缮，竟然需要经历这么多斗争，这让我感到非常苦涩。”

2024年1月，她发起了一项请愿活动，呼吁政府对全国范围内低质量住房和不完善的基础设施承担更多监管责任。目前已有近2000人签署支持。

“感觉买一台有缺陷的烤面包机，都比买一套最昂贵的房子拥有更多消费者权利。我认为整个流程需要彻底改革。”

长达十年的等待

与此同时，在多塞特郡舍伯恩（Sherborne, Dorset）的科雷利庄园（Corelli Estate），凯文·格雷厄姆（Kevin Graham）多年来一直与珀西蒙公司（Persimmon）交涉，希望开发商完成小区基础设施建设。

“起初，我还挺高兴看到建设会持续多年，但最终却花了整整10年才接近完工。”

截至目前，道路、人行小径和儿童游乐区等关键设施仍未完全建成。然而，居民却被要求向第一港管理公司（FirstPort）支付服务费。该公司由珀西蒙指定，负责该区域的管理维护。

“我们的庄园尚未完工，却不得不支付服务费来维护尚未建成的公共空间，”格雷厄姆表示。

第一港管理公司回应称，部分区域已移交给他们管理，仍在开发中的区域则由开发商负责。他们表示将继续与开发商合作，确保未完成部分尽快完工。

珀西蒙公司则表示，公司致力于履行开发承诺，对于给客户带来的不便深表歉意，并承诺将以高标准完成项目。

新婚夫妇的遭遇

事情还不仅仅只发生在珀西蒙公司旗下房产。

2024年2月，新婚夫妇加布里埃尔·皮萨尼（Gabriel Pisani）和劳伦·皮萨尼（Lauren Pisani）在雷丁（Reading, Berkshire）购买了一套由泰勒·温佩公司（Taylor Wimpey）开发的新房。

然而，搬入当天，他们就发现烤箱、冷冻柜和厨房管道存在问题。一年多过去，他们仍不断发现新的缺陷。楼上厕所漏水后，走廊地板在十个月前开始剥落，墙壁也出现裂缝。

在他们一岁儿子的卧室里，墙壁与地板之间甚至存在未封闭的裸露缝隙。

“从第一天起，我们就遇到无数问题，我们甚至不能让儿子在房间地板上躺着。这次经历彻底抹去了我们人生中本应最特别的一次购房所带来的所有喜悦，我们只是想感到安全。”

泰勒·温佩公司回应称，公司“致力于提供最高标准的住宅和客户服务”，对客户在物业上遇到的问题表示歉意，并称正与业主“密切合作”，解决相关问题，完成所有未完成的工程。

就在上个月，英国竞争与市场管理局（Competition and Markets Authority, CMA）发布了一份基于为期一年研究的报告。报告指出，英格兰地区越来越多的新建住宅存在质量问题，平均每套新房至少有16处缺陷。

报告还对地产管理费用机制以及部分新房建筑质量表达了担忧。

CMA首席执行官莎拉·卡德尔（Sarah Cardell）表示，房屋建设体系需要“重大干预”。她指出，报告建议简化规划体系、加强消费者保护。如果这些措施得到实施，预计每年可增加住房供应、提高住房可负担性，同时减少新社区的管理费用争议，并改善新房质量。

住房与社区提升部（Department for Levelling Up, Housing and Communities）发言人则表示，政府希望新建住房质量持续提升，并已立法设定新房保修的最低标准，违规开发商将面临罚款。发言人强调，所有建房商都应公平对待购房者，提供符合当地需求的高质量开发项目。

丽莎评论

从本案来看，业主遇到这类问题，并非没有权利，只是维权路径确实往往复杂且耗时。如果您也遇到类似的新房质量问题，可以考虑以下几种途径。

首先，可以查看是否能够利用“新房保修”（New Build Warranty）。

大多数新建住宅都会附带10年的结构性保修，常见提供方包括：

• NHBC
• Premier Guarantee
• LABC Warranty

通常规则是：

• 前2年：由开发商负责修复缺陷（builder liability period）
• 第3–10年：由保修机构负责重大结构性问题，例如地基或主体结构安全问题

如果开发商在前两年内拖延或拒绝修复，业主可以向相应的保修机构提出投诉，要求其介入处理。

其次，可以参考《2015年消费者权益法》（Consumer Rights Act 2015）。

在法律上，新房交易通常被视为“商品与服务的混合交易”。开发商必须：

• 以合理的技能和谨慎进行施工
• 达到合同约定的标准
• 不得存在误导性陈述

如果房屋存在明显缺陷，购房者可以依法主张：

• 要求修复
• 要求价格减让
• 主张赔偿损失

此外，还可以通过“新房申诉专员”程序解决争议。英国于2022年设立了New Homes Ombudsman Service。

如果开发商属于该计划成员，业主可以：

• 免费提出投诉
• 获得独立裁决
• 最高可获得5万英镑赔偿

最后，如协商及申诉均未果，业主可以考虑通过法院提起诉讼。

根据《1972年缺陷房屋法》（Defective Premises Act 1972），并结合2022年《建筑安全法》（Building Safety Act 2022）的修订，新建房屋的索赔期限已被延长：

• 新建住宅的索赔期最长可达30年

不过需要注意，诉讼程序成本高、周期长，通常应作为最后手段。

那么，针对“未完工基础设施却已收取服务费”的问题，如果小区道路、绿地等尚未完工却已开始收费，业主可以：

• 查阅转让契约（Transfer Deed）
• 审查与管理公司的合同安排
• 要求管理公司公开账目及费用明细
• 联合其他业主集体维权（集体行动往往更具谈判力量）

若涉及不公平收费条款，还可能违反《2008年消费者保护免受不公平交易条例》（Consumer Protection from Unfair Trading Regulations 2008）。

事实上，英国新房质量问题并非个案。由于开发商受现金流压力驱动，需要尽快完成交付；监管在一定程度上依赖行业自我认证；同时消费者维权成本较高，因此在英国购买新房并非“零风险”选择。购房前仍需格外谨慎。

接下来，丽莎想要大家几个提醒：

第一，交房前务必进行“Snagging Survey”。

应聘请独立验房师出具详细的缺陷清单（snagging list），而不要完全依赖开发商的内部检查。

最好在“legal completion”之前完成检查或至少在前两年内将所有问题书面报备。

第二，核查基础设施的完成情况。

在签署合同前，应当明确：

• 道路和排水系统的接管情况
• 一般道路和排水系统在这个阶段还没有被接管，业主可以审查开发商是否有签署的接管协议并提供担保金以及转让契约中是否明确提到开发商会继续管理未被接管的道路和排水系统，直至其被相关地方政府接管（adopted road）
• 公共绿地是否已建成
• 是否存在长期或永久性的管理费条款

• 实践中，许多争议并非源于房屋本身，而是源于整个开发项目尚未完成。

第三，充分了解管理费机制。

在所谓“私有庄园”（private estate）模式下，常见风险包括：

• 永久性服务费
• 管理公司难以更换
• 费用逐年上涨

因此，务必请律师逐条解释合同条款，尤其是关于服务费、追缴权及违约责任的约定。

第四，审查开发商过往口碑。

可以关注：

• 是否存在大量业主投诉
• 是否属于新房申诉专员计划成员
• 是否获得NHBC五星评级

切勿仅凭样板房和销售承诺作出判断。

第五，保留所有书面证据。

一旦出现问题，应当：

• 保存所有沟通邮件
• 拍照、录像留存证据
• 通过挂号信确认重要函件
• 记录完整时间线

这些材料在投诉或诉讼阶段都具有关键意义。

总体而言，在英格兰和威尔士，法律框架并非缺失，但实践中的维权成本和程序复杂性，决定了购房者在签约前的风险预防，往往比事后救济更为重要。

好了，本期分享就到这里。如果您在购买出售房产或者土地有任何法律疑问，可进一步联系丽莎律师行。我们房产律师团队可以为您提供专业的法律建议。

好的，今天的文章就到这边，如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都欢迎进一步咨询丽莎律师行。

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在英国，验房报告能否帮忙砍房价？新房就不用验房了吗？

这支影片中，丽莎律师行的房产律师Ding律师和ZFL Surveyors的验房师Kim，和您聊聊英国验房背后的那些故事和“坑”。

影片内容包括：

• 验房报告能否帮忙砍房价？
• 二级房产报告和三级房产报告的区别？
• 房产报告是否能够检测出所有问题？
• 英国新房需要专门验房吗？

我们还给大家准备了好多购房前看房的小Tips！

如果你正在准备购房，或是不了解英国看房、验房的一些问题，那么这支影片可以给你不小的启发哦~

《验房发现问题，能重新议价砍房价吗？》

莎粉们喜欢我们的影片吗？之后，丽莎还会继续以简单平易的方式，和大家科普更多英国法律信息。

想要学习更多，记得关注我们！

丽莎还要提醒，所有我们制作的视频，都会同步发布在丽莎的官方YouTube平台。如果想要观看更多丽莎视频，可以关注我们（丽莎律师行）https://www.youtube.com/shorts/CnCsmSL3PFI

我们也有英文版YouTube（Lisa’s Law Solicitor）：https://www.youtube.com/channel/UC3MHpkVaHm6EsGunDg1xUpQ

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当纠纷发生时，很多人都会感到不知所措。

无论是商业合作产生争议、房东与租客之间出现纠纷、建筑工程项目发生分歧，还是涉及合同履行、股东争议，甚至近年日益增加的加密货币诈骗和数字资产纠纷，及时获得专业法律意见往往至关重要。

在本期视频中，丽莎律师行的诉讼部主管Frankie与诉讼律师Peggy，将为大家介绍我们的诉讼团队，以及我们如何协助个人及企业客户处理各类争议。

我们的团队为英国本地及国际客户提供诉讼服务，涵盖：

• 商业及合同纠纷
• 股东及公司争议
• 房东与租客纠纷
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最新数据显示，仅过去一年，就有超过150万人因为拖欠市政税（Council Tax）而被地方政府告上法庭。很多人以为，交不起市政税最多就是收到几封催款信，但实际上，一旦收到法院传票，事情可能比你想象得严重得多！

地方政府累计发出140万份法院传单

英国GMB工会公布的一项调查显示，在2024/25财年，英国200个地方议会累计发出了至少140万份法院传票，追讨未缴纳的市政税款。由于并非所有地方议会都回应工会依据《信息自由法》提出的信息申请，实际数字可能远高于这一统计结果。

数据显示，在生活成本持续高企的背景下，越来越多家庭正面临缴纳市政税的压力。与此同时，地方议会也面临预算紧张和运营成本上升的问题，使市政税成为维持公共服务运转的重要收入来源。

GMB工会指出，近年来中央政府拨款减少，加上通胀推高服务成本，不少地方议会越来越依赖提高市政税和加强欠款追缴来维持财政收支平衡。然而，税负上升与家庭经济压力之间的矛盾，也导致拖欠税款的情况不断增加。

全国秘书雷切尔·哈里森（Rachel Harrison）表示，这项调查结果进一步证明，现行市政税制度已无法满足现实需求。

“这些令人震惊的数字表明，我们的市政税制度已经彻底失灵。现行的市政税分级制度不仅严重过时，还迫使资金紧张的地方议会通过法院追究近150万人的责任，以维持财政收支平衡。这绝不是解决问题的正确方式。”

这一警告发出之际，英国许多家庭仍在应对生活成本高企、住房支出增加以及能源账单上涨等多重压力。

GMB工会认为，长期资金不足使地方议会陷入两难境地。一方面，它们需要保障社会护理、垃圾收集和社区服务等基本公共服务；另一方面，又不得不对拖欠税款的居民采取更严厉的追缴措施，以弥补财政缺口。

哈里森表示：“长期的紧缩政策已经在我们的公共服务体系中留下了深刻伤痕，而这些影响可能会持续一代人甚至更久。”

她还指出，财政压力同样影响着提供关键公共服务的一线工作人员。

“与此同时，由于政府资金投入不足，那些照顾我们的亲人、收集垃圾以及维持社区正常运转的工作人员，往往只能获得微薄的收入。”

丽莎评论

从新闻披露的数据来看，每年发出如此大量的法院传票，确实令人关注。不过，实践中不少居民可能并不知道自己已经收到法院传票，或者不了解收到传票后应当采取哪些措施，最终因拖延处理而面临更严重的法律后果。

在英格兰和威尔士，拖欠市政税（Council Tax）本身并不会直接构成刑事犯罪，但地方议会依法享有追缴欠款的权力。如果长期未缴纳市政税，相关法律后果可能相当严重。

第一阶段：催缴通知（Reminder Notice）

如果居民错过一期市政税付款，地方议会通常会首先发出催缴通知，要求在规定期限内（通常为7天）补缴欠款。如果在规定时间内完成补缴，一般不会采取进一步措施。

第二阶段：最终通知（Final Notice）

如果居民多次未按时付款，地方议会可能：

• 取消分期付款资格；
• 要求一次性支付剩余年度全部市政税款。

第三阶段：法院传票（Court Summons）

如果欠款仍未清偿，地方议会可向地方法院（Magistrates’ Court）申请责任令（Liability Order）。在此情况下，当事人通常会收到法院传票（Court Summons），并可能被要求承担额外的法院费用及行政费用。新闻中提到的140万份法院传票，正是指这一阶段发出的法律文件。

那么，收到法院传票后应当怎么办？

许多人误以为收到法院传票就意味着会留下犯罪记录，甚至面临监禁，但事实并非如此。收到传票后，建议首先核实以下事项：

• 欠款金额是否准确；
• 是否已经付款但尚未入账；
• 是否符合减免条件但尚未获得相应优惠；
• 个人资料（姓名、地址等）是否正确。

随后，应尽快与地方议会取得联系。这通常是最重要的一步。在实践中，大多数地方议会更倾向于与居民协商还款安排，而非立即采取强制执行措施。根据具体情况，当事人可以：

• 申请分期付款；
• 申请延期付款；
• 说明当前经济困难状况；
• 提供收入证明及相关财务资料。

如果双方能够在法院听证前达成协议，有时可以避免进入进一步的执行程序。

如果法院签发责任令，会发生什么？

如果法院批准地方议会提出的责任令申请，地方议会将获得进一步的法定执行权力。

其可能采取的措施包括：

1-从工资中直接扣款（Attachment of Earnings）

地方议会可要求雇主直接从工资中扣除一定金额用于偿还欠款。

2-从福利金中扣款

对于领取以下福利的人士：

• Universal Credit
• Income Support
• Jobseeker’s Allowance
• Employment and Support Allowance

地方议会可申请直接从相关福利金中扣除欠款。

3-委托执达员追讨（Enforcement Agents / Bailiffs）

地方议会还可委托执达员上门执行。

在这一阶段，当事人通常需要承担额外费用，包括：

• 合规阶段费用；
• 上门执行费用；
• 财产扣押费用。

因此，原本数百英镑的欠款可能迅速增加。

4-申请破产（Bankruptcy）

对于金额较大的欠款，地方议会在法律上有权申请债务人破产。虽然实践中较为少见，但并非不存在。

5-申请房产抵押令（Charging Order）

如果债务人拥有房产，欠款还可能被登记在房产产权之上。在未来出售房产时，相关债务通常需要优先清偿。

根据英格兰和威尔士现行法律，单纯拖欠市政税不会自动导致监禁。但是，在极少数情况下，如果法院认定当事人：

• 具备支付能力却故意拒绝付款（Wilful Refusal）；或
• 故意疏忽履行付款义务（Culpable Neglect）；

法院理论上可判处最长三个月监禁。不过近年来，实际作出监禁处罚的案例已经非常少见，通常只有在其他追缴措施均未奏效的情况下才会考虑。

如果确实无力缴纳市政税怎么办？

对于经济困难人士，英国法律及地方政策仍提供若干救济途径。

申请市政税减免（Council Tax Reduction）

低收入居民可能有资格获得：部分减免；在个别情况下获得大幅减免。

具体标准因地方议会而异，建议尽早查询并提出申请。

申请困难援助（Hardship Fund）

部分地方议会设有：

• Council Tax Hardship Fund；
• Local Welfare Assistance

相关项目旨在帮助因经济困难而无法按时缴纳市政税的家庭。

检查是否符合其他优惠政策

部分居民可能符合以下优惠条件：

• 单人居住折扣（Single  Person Discount，25%折扣）；
• 学生豁免；
• 残疾人减免；
• 特定情况下的空置房减免。

实践中，不少符合条件的居民并未提出申请。

寻求专业债务咨询

英国较具公信力的免费债务咨询机构包括：

• Citizens Advice；
• StepChange Debt Charity；
• National Debtline。

这些机构可以帮助居民评估财务状况，并与地方议会协商合理的还款安排。

最后，丽莎律师行想要提醒大家：收到法院传票后，切勿置之不理。从过往经验来看，当事人最终承担的最大成本，往往并非最初拖欠的市政税本身，而是后续产生的法院费用、执行员费用以及其他执行成本。越早与地方议会沟通，越早核实欠款情况、申请减免或协商付款方案，通常越有机会控制风险并降低整体成本。

好的，我们的分享就到这里。如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面有任何疑问，都可以进一步咨询丽莎律师行。

任何英国税务方面的问题，也欢迎联系咨询丽莎会计行。

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