今天，丽莎要给大家分享一个成功案例。最近，我们协助一位商业业主进行了保险索赔。我们不仅成功地协助双方就租赁纠纷和保险索赔达成全面和解。同时，作为和解交易的一部分，我们还协助客户向第三方出售他们的商业房产，即便他们有一个烧毁的场地。

 

究竟是怎么回事？遇到您也遇到类似的纠纷，该怎么办？来听听丽莎诉讼团队郭律师给您讲讲。

 

 

背景介绍

 

前不久，郭律师接到一位客户的求助，我们在文章里管他叫王先生吧。

 

王先生在英国开了一家公司，名下拥有多套商业房产的永久产权。几年前，王先生以短期商业租赁形式将其中2个商业单元出租给一家公司。据了解，A单元是通过正式的书面协议出租的，B单元则是通过口头协议与租户公司达成的协议。

 

前段时间，王先生接到非常不好的消息。由于火灾事故，A单元商铺被完全烧毁了。不过，B单元商铺虽受到火灾的轻微干扰，但是还能继续运作。因此，承租人继续占用该场地，王先生购买的保险公司则赔偿承租人部分租金和连接电力的费用。

 

王先生说，当他得知事故后，在第一时间进行了保险索赔，并收到保险公司的现金赔偿提议。

 

没想到，承租人听说后，立刻给王先生和他们的保险公司发了一封诉前信，威胁要采取法律行动，并声称他们有权获得恢复A单元的部分现金赔偿。

 

他们在信中还写着很多很气人的话来威胁王先生。

 

 

客户遇到的问题？

 

王先生作为房东的角色，在这起纠纷中面临着几个复杂的问题。那么，要解决这些问题，既要考虑法律因素，也要考虑商业理由。比如：

 

第一，这是否有商业意义？

 

对王先生来说，最重要的一点是所提出的任何解决方案是否具有任何商业上的合理性。比如，恢复A单位并继续租赁是否具有商业意义？这就提出了进一步的问题，即现金支付是否能证明恢复原状的成本是合理的，如果客户继续恢复原状，是否会造成损失？恢复原状工作的时间尺度是什么？是否会有规划和建筑法规方面的障碍？

 

第二，作为一个商业业主的法律地位是什么？

 

在通常情况下，房东确实有义务在被保险风险损坏后恢复房舍（和/或建筑物）的原状。客户是否有义务恢复原状，即使这样做是不可能或不现实的？如果客户准备接受赔付，那么承租人应得的现金赔偿的分摊也是一个问题。

 

第三，保险

 

和解金额是否合理？租户是否有权分摊现金赔偿呢？

 

 

丽莎诉讼部开始行动

 

在审查了王先生的租赁协议和保险单后，丽莎律师行诉讼团队针对以上这些问题进行分析。郭律师认为，尽管王先生可能有不同的选择，但这里的关键问题是重建A单元和作为房东续租的可行性，以及是否在不恢复该单元的情况下出售该场地并接受现金结算的金额。

 

郭律师介绍：

 

“为回答这些问题，我们聘请估值评估师、工料测量师，我们与他们合作，然后就有关问题分别提供了专家报告。同时，我们全面审查了租约、保险单和相关法律，并得出结论，租约条款确实提供了一个终止租约的选择，如果恢复被烧毁的单位被证明是不可能或不切实际的，而且客户可能在支持数据方面处于有利地位。”

 

鉴于丽莎有足够的证据向王先生提供恢复A单元的法律可行性，以及续租和终止租约的可能结果和风险，王先生做出比较明智的决定。

 

根据这些建议，丽莎和王先生一同采取行动，以解决与租户的纠纷。后来，丽莎成功帮助王先生恢复场地的义务，协商出售A单元和B单元，并限制租户对保险赔偿金的索赔。

 

郭律师说，在与保险公司的谈判并不是很容易。在谈判中，其中一个令人担心的是保险不足。不过，最终谈判得到的结果还是让人满意的。

 

“经过一轮又一轮的谈判，我们成功地在争议的各个方面达成了全面的和解。我们的客户作为房东恢复原状的义务得到了解除；作为大规模企业交易的一部分，被烧毁单位的场地以有竞争力的价格被出售，（由于我们公司的转让专业知识，我们也在这次交易中为客户代理）。

 

保险索赔是成功的，我们的客户已经收到了全额赔款，没有扣除任何分摊给租户的费用。如果这件事发展到法庭上，我们的客户将花费大量的法律费用，当然也会给客户带来更多的风险。”

 

通过本篇案子可以看到，当事人在采取法律行动之前尽力解决争端，为了自身的利益，法院诉讼应该是最后考虑的手段。

 

“这个案例真实地反映了我们团队的技能以及我们关注法律和商业方面的能力。我们的公司将始终以客户的最大利益为出发点。我们所拥有的正确技能是圆润而协调的，我们事务所对客户的服务超越了我们的法律专业知识。”

 

 

本期分享就到这里，如果客户在商业地产上有任何法律问题，请进一步联系丽莎律师行。

 

今天的文章就到这边，如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都欢迎进一步咨询丽莎律师行。任何英国税务方面的问题，也可以联系咨询丽莎会计行。

 

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今天，丽莎想要给大家讲一个发生在法国的著名遗嘱纠纷案。故事虽然发生在很久以前，可是它却相当有代表性，值得我们读读。

 

好几年前，一名来自巴黎的优雅女士嫁给性格奇怪，长得略显尴尬的“老头”——比这位女士足足年长21岁。俩人结婚不到一年，男方意外去世了。村里人纷纷猜测，这场意外一定是这位娇妻制造的，因为她一直想继承老头的遗产。然而，这位女士可不服，她大费周章录制视频发社交媒体，显示自己对他忠贞的爱。

 

可是，当她等候着继承他的所有遗产时，震惊的消息传来！这位老头竟然留有一手，把所有的财产统统送给别人，一毛钱也没给她。哎呀，这位女子发疯了，接下来，一场争夺数百美元遗产的法庭战争打响了。

 

 

富豪爱上小21岁的女子

 

桑德琳·德维拉尔（Sandrine Devillard）是一位典型的法国女人，穿着相当得体优雅。据媒体资料说，在事业上，她也算是一名成功的商人，在法国经营着四家企业，其中包括一家房地产公司。

 

另一头，故事的男主角马塞尔·安福（Marcel Amphoux）是一个牙齿都没齐，长相普通，还有点古怪的“农民”，住在法国阿尔卑斯山的某个村庄，从来没怎么谈过恋爱。

 

别看他有些邋遢，却是一个隐形富豪，在法国各地拥有多处房产。可能他比较喜欢这种与众不同的生活吧，所以一直隐居山村。

 

据说，他在20世纪50年代的时候购买了山上的一片土地，在上面建房子。后来，他一直在那里生活，远离城市的喧嚣。他还在他的这些土地上建了一个博物馆，展示他收集的各种古董和艺术品。

 

很多年前，安福的平静生活被德维拉尔打破了。

 

德维拉尔比安福年轻几十岁，她曾通过自己的房产公司帮助安福购买山上的土地。当德维拉尔得知安福在这片土地上拥有的房产升值百万美元后，她主动建议，让安福出售这些房产。

 

安福虽然拒绝了这一次买卖，却因为一次次接触，对她动情了。

 

据村里的村民说，其实是这位美貌女子主动约会这位古怪的单身汉。当时，她的目的是勾引他卖房产。拒绝后，这名女子没有生气。她换了策略，开始与安福约会了。

 

短暂的约会后，村里传来更加惊人的消息，俩人要登记结婚。

 

2011年9月一个清爽、阳光明媚的日子，67岁的安福和42岁的德维拉尔在Puy-Saint-Pierre 的市政厅成为夫妻，并举行了小型婚礼。

 

看，新娘穿着一件飘逸的淡紫色丝绸礼服，手捧一束鲜花。她的名牌珠宝与她的奇装异服相得益彰。安福身穿灰色西装、淡紫色真丝领带、背心和一顶破旧的松软帽子，灰色的硬发从两边探出头来。

 

俩人看上去很恩爱的，然而，这段婚姻却不被任何人看好。

 

阿尔卑斯山村的居民在整个婚礼过程中发出嘘声，他们说：

 

“我们很了解他们这一对，女的能看上他，主要想要拿到他的所有财产和金钱。”

 

这段婚姻根本没持续两年。2012年11月，安福遭遇一场悲惨的车祸去世了。据说，他的汽车在浓雾中坠入峡谷，他因伤不治身亡。司机和另外一名乘客都是德维拉尔的朋友，幸免于难。

 

村庄里的人们都在传，这场车祸一定是德维拉尔策划的，然而，没有人有证据。后来，司机后来因过失杀人罪受审，但被宣告无罪。

 

 

原来他早留有一手

 

听到村里的谣言，德维拉尔非常生气。她自己制作了一个视频短频，显示她与安福的爱情故事，并表达了自己对安福的爱。

 

安福没有任何前妻以及孩子，根据法国法律，德维拉尔被认为有权继承她丈夫的所有财产。但是，德维拉尔却得不到任何东西。

 

原来，安福在去世前曾经立下遗嘱，他在遗嘱中明确表示：他希望将自己所有的钱传给一位女表亲，并将小屋遗赠给目前的租客。

 

据报道，安福的做法得到了所有村民的支持。村长甚至要求警方调查这个不太可能的夫妻，他一直觉得安福被骗了。没想到，安福早留有一手，这位隐形富豪一点也不傻，他没有给年轻漂亮的妻子留下一毛钱。

 

德维拉尔相当生气，她立刻向法院提出诉讼。

 

哎，不管是为了钱还是为了什么吧，自己的伴侣结婚后，竟然把所有财产都留给了别人而不是自己，换做谁都感到很奇怪。愤怒的德维拉尔立刻向法院质疑遗嘱的真实性，并声称这不是安福的笔迹。她还称新继承人滥用信任、企图勒索和伪造文件。

 

但法院不怎么认为，当地法官成，笔迹专家已确认安普亲自写的遗嘱。因此，德维拉尔的指控被驳回，财产按照遗嘱来分配。

 

 

丽莎评论

 

由于媒体给的资料有限，丽莎看不出这位女子是不是为了钱才嫁给的男主角。但是可以肯定的是，这个故事相当有代表性的，它同样经常在英国发生。本故事再次强调了一点：立一份遗嘱的重要性。

 

根据英国法律规则，只有已婚或民事伴侣以及其他一些近亲才有合法权利继承遗产。同时，遗产的继承顺位与中国不同。在没有立遗嘱的情况下，有权获得遗产的人员顺序如下：

• 丈夫/妻子或民事伴侣；
• 子女、孙子女、重孙子女等；
• 母亲或父亲；
• 同父同母的兄弟或姐妹，或其子女；
• 同父异母的兄弟或姐妹，或其子女；
• 祖父母

 

如果死者在生前立了遗嘱，遗产则会按照遗嘱中的安排分配给遗产受益人。也就是说，这事发生在英国，故事的男主角属于没有立遗嘱的情况，他的所有财产就必须要分给这位妻子了。如果当事人立了遗嘱，那么，只要证明遗嘱确认有效，那么，遗产就该按照遗嘱的安排。

 

从以上法律点可以看出，遗嘱起到了一个非常关键的作用。我们建议，如果您想要保护自己的财产，可以考虑制定一份遗嘱，反映您的愿望。此外，最好能每五年审查和更新您的遗嘱，保持它是最新的。特别是当您的个人情况发生变化，在这种情况下，您需要尽快更新，比如：

• 有了孩子或孙子孙女
• 结婚
• 与配偶或民事伴侣分居
• 购买房屋
• 如果您的遗嘱中指定的受益人死亡
• 您与遗嘱中指定的受益人或慈善机构的关系发生变化
• 您的财务状况发生变化
• 您搬到了不同的国家
• 您想改变您为孩子指定的监护人的身份
• 与某个受益人闹翻了，不再想把他们列入您的遗嘱中
• 与你的遗产执行人失去联系或想改变他们的身份

 

以上是根据安福的故事放在英国来说的一般性法律建议，不同的情况会有不同的做法，重要的是，当您遇到相关问题了，请一定向法律人士寻求建议，以解决具体的法律问题。总之，保持遗嘱的及时性，并在对遗产计划进行重大修改时寻求法律意见，是保护个人资产和防止家庭成员之间发生纠纷的必要步骤。

 

 

丽莎律师行在起草遗嘱以及做遗产执行方面有许多年的经验，如果您有相关需求，请进一步联系我们。

 

好了，本期分享就到这里。

 

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各位莎粉周五好，欢迎点击《丽莎商法快讯》，本周需要重点关注的英国商业、商法信息有：

• 英经济出现复苏迹象，央行不急于继续加息
• 历史新高！食品通胀17.1%，超市打起价格战
• 虽有54亿英镑盈余，减税增预算也很难出现
• 鲍里斯打破沉默，对温莎框架感到失望
• 温莎框架在税收方面会带来哪些影响？
• 能源限价计划或将继续，预算日见分晓！
• 香港取消口罩令，多国赴华无需核酸检测

 

 

→英经济出现复苏迹象，央行不急于继续加息

 

在此前的预测中，很多经济研究机构，包括英格兰央行都认为英国将会在2023年陷入经济衰退。

 

但从目前来看，英国经济似乎没有那么弱不禁风，各项指标都在向好发展。

 

比如，我们在上周文章中提到的采购经理人指数PMI超过50增长门槛；英国1月的税收出现盈余；消费者信心指数增加等等。

 

这些迹象都表明英国的经济出现了一定程度的复苏态势，除此之外，摩根大通在上周调高对英国经济增长的预估，从原来的0.1%上调至0.4%。

 

另一边，英格兰央行行长安德鲁·贝利（Andrew Bailey）表示：目前没有任何数据来证明继续加息是合理的。

 

也就是说，目前英国的通胀得到了一定程度地缓解，英格兰央行正在采取观望的态度。

 

但目前也不能排除在长期继续加息的可能性，英格兰央行在必要的时候，还是会采取措施进行加息。

 

因为，除了通胀之外，英国大部分经济领域的可用劳动力短缺已经成为一个制约经济发展的因素，英格兰央行在调整货币政策时，还需要考虑这一难题。

 

→历史新高！食品通胀17.1%，超市打起价格战

 

尽管英国的综合消费者价格指数CPI处在下降通道中，但是英国杂货食品的通胀仍没有得到缓解。

 

综合CPI下降的主要驱动因素是进口能源价格的下降，但是英国的食品价格并没有随之迎来下降，而是在2月份继续攀升，达到17.1%的历史峰值。

 

分析师Kantar的研究表明：截至2 月 19 日的四个星期内，牛奶、鸡蛋和人造黄油价格上涨导致杂货价格同比上涨17.1%，这是自2008 年开始记录以来的最高涨幅。

 

而价格上涨的主要原因，还是因为俄乌战事扰乱了谷物、植物油和化肥的供应，导致食品价格飙升。

 

虽然食品价格上涨，但所有大型连锁店都在激烈竞争以维持其市场份额。许多超市已经降低了某些产品线的价格，或者承诺不会比竞争对手收取更高的价格。

 

因此我们还是在超市还能看到很多标明了Price Match的产品，超市为了留住客户，不惜牺牲当下的利润。

 

 

→虽有54亿英镑盈余，减税增预算也很难出现

 

根据财政研究所（IFS）预测，尽管英国政府确实在今年1月获得了54.2亿英镑的财政结余，但是财相杰里米·亨特（Jeremy Hunt）在3月15日的预算中可能没有减税或增加支出的空间。

 

根据IFS的数据，由于英国经济将在未来几年以蜗牛般的速度增长，财政大臣将无法向家庭和企业提供税收优惠。

 

该智库表示，英国政府当前的目标还是缓解债务，在今年和明年的借贷有望减少约300亿英镑，因此在其他方面的操作将变得非常有限，比如永久性减税，财政支出增加。

 

就像英国财政部发言人所说的那样：“我们的重点是在中期降低政府债务，让公共财政重新回到正轨。”

 

事实上，想要解决这个问题，促进经济增长是唯一方法，但是在当前的情况下，英国经济能够做到不衰退就已经非常不错了。

 

→鲍里斯打破沉默，对温莎框架感到失望

作为前首相，鲍里斯·约翰逊（Boris Johnson）在温莎框架（英国和欧盟就北爱尔兰问题达成的新协议）出炉后，表示英国现任政府让欧盟在英国保留了太多的影响力。

 

不太了解“温莎框架”的莎粉，可以点击丽莎的往期文章《脱欧大戏最终章!北爱步入“温莎框架”贸易新模式!》。

 

在3月2日的2023年全球软实力峰会上，约翰逊表示自己很难支持现任首相里希·苏纳克（Rishi Sunak）与欧盟达成的协议。

 

他认为，英国并没有完成脱欧的使命，欧盟还是能够在英国的地盘上指手画脚，并且不是按照英国的法律，而是欧盟的法律。

 

这里指的是，当在北爱尔兰这个特殊的地区发生贸易冲突时，欧盟有权利按照其法律进行裁定，但与此同时，北爱尔兰政府也有权拒绝。

 

在约翰逊眼中，如果英国不能以自己的方式来做事，那么英国脱欧将会变得没有意义。

 

 

→温莎框架在税收方面会带来哪些影响？

 

继续延续上一个话题，虽然“温莎框架”没能实现约翰逊的愿望，但是对于当地的民众和经济发展来说，确实是利好的。

 

从税收的角度来看，“温莎框架”可能对北爱尔兰的增值税、消费税和关税产生重要的影响：

 

海关：

 

根据“温莎框架”的条款，从北爱尔兰到英国的绝大多数贸易不需要收集出口申报单。

 

对于从英国到北爱尔兰的货物贸易，将扩大授权贸易商的新“绿色通道”，以便不再需要大多数海关手续，以简化对这些货物流动的要求。

 

该框架还规定取消或简化从大不列颠运往北爱尔兰的包裹的海关程序。实质上，“温莎框架”便利了英国本岛（不列颠岛）和北爱尔兰之间的贸易交流。

 

增值税：

 

“温莎框架”为北爱尔兰的增值税税率提供了更大的灵活性。特别是，对于在位于北爱尔兰的不动产中供应和安装的货物，将允许零税率。

 

北爱尔兰将免于整个欧盟小企业增值税制度的变化，这些变化将于2025年生效，这可能降低北爱尔兰的增值税注册门槛。

 

消费税：

 

消费税规则将被允许有更大的灵活性。比如将于2023年8月生效的英国酒精消费税，将能够同时适用于英国本岛（不列颠岛）和北爱尔兰。

 

 

→能源限价计划或将继续，预算日见分晓！

 

根据BBC的报道，预计英国财相杰瑞米·亨特（Jeremy Hunt）将会继续延续能源限价和补贴计划，为期3个月。

 

此前，英国政府的能源限价和补贴计划将于本月末结束，从4月开始，一个典型的家庭能源费用将会从每年2,500英镑增加到每年3,000英镑。

 

根据调查显示，如果政府不继续维持能源限价计划，从4月开始，难以负担能源费用的家庭将会从670万增加到840万。

 

因此，当前延长能源限价的呼声日益高涨，尤其是英国政府当前仍在收取能源暴利税，并且财政获得盈余的前提下。

 

面对外界的质疑和呼吁，财相表示这一政策仍在“审查中”。

 

不过，经济研究机构财政研究所（IFS）的预测，由于当前批发能源价格大幅下跌，英国财政部仍有能力支持维持在当前的能源限价计划，直至今年夏季。

 

专家表示，财政部很有可能改变当前的路线，很有可能会在3月15日发布年度预算报告时对外公布。

 

→香港取消口罩令，多国赴华无需核酸检测

 

从3月1日起，香港全面撤销“口罩令”，在室内、室外及公共交通工具中都不必佩戴口罩，生活完全恢复常态。

 

取消口罩的原因有很多：包括当前的新冠大流行已经得到控制、香港已经建立起了免疫屏障、重点人群没有爆发疫情、新冠病毒没有毒性更强的变种、冬季流感高峰期已经接近尾声。

 

当然，撤销“口罩令”也意味着香港的全面放开，与世界重新接轨，将会大力恢复金融业、旅游业等支柱产业。

 

除此之外，多个中国驻外大使馆也纷纷宣布：从3月1日起，赴华无需进行核酸检测，仅需在登机前48小时自行完成一次抗原检测即可，并且航空公司不再检查乘客的核酸或抗原检测阴性证明。

 

目前，无需检测即可赴华的国家有：泰国、印度尼西亚、柬埔寨、菲律宾、马来西亚、新加坡、老挝、阿联酋、肯尼亚、俄罗斯、新西兰、马尔代夫、斯里兰卡、南非、埃及、瑞士、匈牙利。

 

不过，英国赴华仍需要在登机前48小时进行核酸检测，您在近期赴华前仍需要按时检测。

 

好的，本周的《丽莎商法快讯》就先说到这里。如果您对于文章内容，或英国公司法、英国跨境电商方面的问题，或者其他英国法律方面有任何疑问，都可以进一步咨询丽莎律师行。

 

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当一个人去世时，遗嘱通常会规定他们的财产如何分配。但是，如果遗嘱丢失了，这就可能会导致分配财产变得困难和不公平。

 

所以，假如不幸地遗失了遗嘱，就必须要采取适当的行动，来确保遗产能够公正地分配。

 

在今天的影片中，我们将会介绍8个遗嘱丢失的有效应对方法！

 

遗嘱是非常重要的法律文件，任何错误的处理都可能会导致不公正的遗产分配。

 

所以如果需要帮助或有不了解的细节，请咨询专业律师。

 

现在，丽莎就带莎粉们走进英国家庭法 – 遗失遗嘱的世界，解答您的疑问。

 

《遗嘱丢失了? 8个方法确保财产公正分配! 》

 

通过上面的视频，莎粉们是否更了解“遗失遗嘱”了呢？

 

之后，我们还会继续以简单平易的方式，向莎粉们科普更多英国法律信息。

 

想要学习更多，记得关注我们！

 

丽莎还要提醒，所有我们制作的视频，都会同步发布在丽莎的官方YouTube平台。如果想要观看更多丽莎视频，可以关注我们（丽莎律师行）https://www.youtube.com/channel/UCPmpxpJNXwSfgy7_z6ljKmg

 

我们也有英文版YouTube（Lisa’s Law Solicitor）：https://www.youtube.com/channel/UC3MHpkVaHm6EsGunDg1xUpQ

 

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最近，英国高等法院新鲜出炉一个非常受人瞩目的房产纠纷案。因一扇6英尺高的围栏，这一场邻居之间的战斗足足打了7年。据说，这6英尺的围栏损害当事人的房产价值，让其房产减少了10万英镑。

 

可是，万万没想到，结局让人意外。树立围栏的邻居没有受到任何惩罚，反倒是提出上诉的这位当事人输了，赔了16万英镑的法律费。

 

前前后后损失近26万镑。

 

这一场纠纷案到底怎么回事？当事人究竟疏忽了什么，以至于败阵？

 

 

故事背景

 

2015年，来自英格兰的Gary和妻子Kerry在萨福克郡（Suffolk）的小乡村Polstead附近购买了一套价值60万镑的乡间小房产：Garden Cottage。

 

资料显示，Garden Cottage是一个四居室房产，配有自己的马厩以及两英亩的田地。

 

Gary有着一个相当有钱的邻居——当地的百万富翁Wakerley家族。Wakerley家族在那里购买了一套价值100万镑的乡村房屋：Tills Farm Cottage，坐落在Gary家几码外。

 

据说，这位有钱的邻居拥有着大面积的土地，其中一条长长的小路正好横跨在Gary家，以及他所拥有的田地之间。

 

自从搬进去以后，两家人的关系谈不上非常好，但一直也都客客气气，平时见面都会打个招呼、寒暄寒暄。直到2016年的某一天，他们杠上了。

 

新闻报道称，Gary是一家安装公司的老板，当他获得规划许可后，立刻把家门前的场地变成公司货车以及卡车的停车场。

 

这些车辆一般会从主干道穿进Wakerley拥有的这条小路上，并从这条小路进入Gary家的前花园（停车场）。每天，这些车辆都进进出出，霸道地穿梭在Wakerley家族的小路上。日子久了，邻居一家人感到很生气。

 

Wakerley说，每天出入的货车以及嘈杂的人群影响他们的入住环境，破坏了他们的道路。于是，Wakerley家族在车道一侧竖起6英尺的围栏，把Gary的家和土地给隔开了，彻底地阻止一家人以及这些车辆从这条小路进入Garden Cottage。

 

大家可以看上图，Gary如果想进入田地，只能通过新的入口进去。

 

接下来，他们的争吵就来了。

 

Gary说，邻居建的围栏使他们的房产价值损失10万英镑。围栏不仅阻碍他们的进出，挡住他们从客厅可以欣赏到的田野景色，还使他们房子变得相当黑暗。

 

后来，他们私下找邻居谈判，希望这位邻居能把这扇围栏拆掉。

 

可是，Wakerley家族怎么也不答应。没办法，Gary只能通过法院来提出诉讼，希望法官还个公道，要求法院强制Wakerley家族把围栏拆掉，把前门通道给打开。

 

 

官司打了7年

 

正如前文所说，这一场邻里战足足耗时7年。在此期间，当事人一次又一次上诉。很遗憾，高等法院还是裁决，Gary一家无权从Wakerley拥有的车道上进入房产，Wakerley家族有权在他们所拥有的土地上建围栏。

 

据了解，在案件审理期间，法官发现，Gary夫妇在购买这一套房产以及田地的时候，继承合约里的“通行权”条款。根据通行权，房产业主是可以沿着邻居的小路进入自家的田地，但是被禁止通过这条小路到达自己的房产。

 

但是，在关系仍然友好的情况下，他们的邻居还是私下允许房产业主通过走小路回家的。也就是说，你只要不太过分，我就懒得每天去挡道了。

 

然而，Gary搬进去后，与这位邻居关系变得非常不友好，摩擦越来越多。主要是Gary的行为有些过分了，直接把房产门口的土地变成停车场，每天来来回回的车辆碾压在Wakerley的小路上，让这位邻居感到很无奈。

 

2017年6月，Gary一家被指控 “擅自闯入”他人土地。

接下来，Wakerly一家让承包商沿着他们车道的边缘以及Gary前花园的一侧竖起了一个大约2米高的木围栏，上面有混凝土柱子和砾石板。围栏捡起来后，Gary他们不可以再通过这条车道进入他们的田地了，只能沿着旁边的主干道。

 

Gary说：“当围栏刚竖起来时，孩子们还很年轻，他们不得不沿着主道路走，那里非常危险，每天很多车辆快速飞奔。以目前的情况，我们没有前门了，房子根本卖不出去的。我们这20年来第四个拥有这所房子的家庭，这么多人卖是有原因的，他们都受不了这个可怕的邻居。我们本应将其视为危险信号，但我们没有。”

 

Wakerley反驳：“我们竖起栅栏主要是不想再允许他们从我们之间的车道进入田地，这本来就属于我们的道路，我们有权这么做。”

 

高等法院认为，Wakerly确实有权竖起围栏，Gary的物业在另外一侧有着自己的通道。

 

“我们发现授予通行权的条款明确写着：禁止使用这条小路作为Garden Cottage和场地之间的通道，禁令的字眼是通行权授予人明确提到的，不可能给这项条款另外一种解释。根据通行权条款，田地依旧是被允许通过这条小路进入的，Wakerly家族并没有违反条款。因此，上诉被驳回。”

 

Gary夫妇在这一场战斗中失败了，现在面临160,000英镑的法律费用。

 

 

丽莎评论

 

从媒体提供的资料来看，本案主要涉及“通行权”、也可称之为“路权”（A Right of Way）的问题。您别小看通行权纠纷，它在现实生活中时常发生的，而且非常普遍。

 

“通行权”属于地役权的一种，业主遇到的最常见的地役权之一。通行权赋予某人穿越他人拥有的土地或财产的权利。例如，如果居民A需要穿过居民B的花园才能回家，那么居民B可以授予通行权，允许居民A和居民A家的任何未来所有者或租户使用他们的土地。

 

如果已经确定通行权，在大多数情况下，它会在房产的契约中说明。

 

一般来说，当某人或某公司将某条路作为通行权使用一段时间后，土地所有者重新主张其权利时，通行权纠纷案就会出现了。或者说，当某人或某公司对路权的使用受到规模或障碍物（如上锁的大门或本文一样树立起栅栏）的限制，纠纷也会发生。

 

丽莎律师行房产部的陈律师解释，一旦房产有通行权的约束，那么，授权人想要取消通行权是一件复杂的事情，因为它取决于许多因素。未经通行权受益人同意，授权人是很难取消通行权条款的。

 

然而，本案的法律争端现在集中究竟是赋予哪块地块通行权的问题上。

 

“上面的图片显示，黄色圈起来的两片分别是Gary购买的Garden Cottage和田地，其实，这属于两个产权。按照合约，通行权其实是属于田地的。

 

从图片可以看出来，如果有人要进入田地，怎么样都得利用Warker家族的小路才能进入田地。那么，根据2001签署的条款，田地获得从Warker家族的小路行走的通行权，请看红色圈起来的部分。但是，该条款禁止使用这条路返回Garden Cottage这套房产。很明显，Garden Cottage有着自己的道路，Garden Cottage的主人没有必要使用Warker小路的。

 

也就是说，作为通行权的授予人Warker家族，他们并没有破坏条款。他们树立遮挡物并没有阻止田地的通行权，业主还是可以通过他们的小路进入田地。和条款限制的一样，这个遮挡物只是禁止使用小路通往Garden Cottahge这套房产。所以，这是合理的。”

 

本案可以给各位业主在处理“通行权纠纷”时一些提示：在您买房的时候，请一定要反复检查您的合约，看看是否绑定着任何关于通行权条款，并仔细查看它的限制条件，例如，您是否只能使用该通行权为特定的目的？一旦您有相关的限制条款，您在购房之后请务必要遵守条款内容，避免诉讼风险。如果您认为您的通行权受到干扰，或者您可能不认为您的邻居有通行权并且您正试图阻止他们进入您的土地，您可以采取法律行动。

 

不管怎样，我们始终建议，当您在采取任何可能导致您与邻居之间发生纠纷的行动之前先寻求法律建议，看看是否有对您更有利的解决办法。

 

好了，如果您与邻居之间因边界以及通行权问题产生矛盾，请立即咨询丽莎律师行。我们的房产部门的律师以及诉讼律师有着多年的经验，在您买房的时候，我们可以帮助您审查合约条款，提供有用的建议，以防您踩到类似的坑。此外，我们也可以帮助您谈判，解决纠纷。

 

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本周一，《丽莎房产快讯》给大家介绍了一则新的规则：最低能源效率标准（MEES）。

 

从2023年4月1日起，英格兰和威尔士将要全面禁止商业地产业主继续出租EPC评级低于标准的物业（EPC为F或G），除非有某些豁免情况。

 

该规则的具体内容是什么？如果不遵守该规则，房东会有哪些处罚？物业的豁免情况又包括哪些？今天，丽莎将为各位商业房东和租户们仔细讲讲关于MEES规则的详细内容。

 

 

什么是MEES？

 

最低能源效能标准（Minimum Energy Efficiency Standard，简称MEES）是政府在2015年针对租赁行业引入的管理规则，为改善能源性能较差的私人和商业出租房。

 

自2018年4月起，房东出租的任何物业（需要拥有EPC）都必须具有E级或以上的MEES能源性能证书评级。目前，英格兰和威尔士的商业地产的房东不得授予新租约，除非该地产的EPC评级为E或更高（适用某些豁免的情况除外），目前该规则是不适用于现有租约的。

 

然而，从2023年4月1日起，EPC评级低于E的商业地产出租禁令也将适用于持续/现有租赁。

 

也就是说，从2023年4月1日起，所有在该日期之后出租的商业地产的EPC评级最低应为E，除非已注册有效豁免。如果房东继续出租，他们将违反MEES职责，属于违法行为，房东需要接受民事处罚。

 

据了解，在2020年，政府发布了一份白皮书，建议到2030年商业地产的EPC 评级应达到B或更高。去年进一步咨询建议逐步增加，建议到2027年4月1日达到 C 或更高的EPC评级，到2030年上升到 B 或更高。

 

虽然我们仍处于该立法的起草阶段，但迹象表明，商业建筑的EPC评级要求只会上升。因此，我们建议，房东需要提前考虑并考虑如何达到更高的标准，而不是只是目前的最低标准。

 

 

对不遵守MEES的行为有什么处罚？

 

一旦房东违反该规则，执法机关可以对其进行经济处罚和公布处罚。罚款可以针对每一份非法租约进行征收。在一个多租户的建筑中，经济处罚可以迅速增加。

 

在公布处罚方面，违规的详细信息可能会被输入到私人租赁部门(PRS) 豁免登记册的可公开访问的部分。对于一些房东，尤其是那些拥有大量投资组合或知名度较高的房东，负面宣传的风险（这可能会影响房产对新租户、买家或投资者的吸引力）可能比罚款更具威慑力。

 

请记住！！！虽然只有房东可以收到针对MEES的处罚。但是，如果租户分租房产，租客就属于房东，MEES规则也适用于该分租。

 

 

豁免情况是哪些？

 

商业房东可获得的一些豁免情况，这些豁免是针对特定房东的，必须在PRS豁免登记册上登记。

 

如果您符合下述豁免情况，豁免期为五年：

 

• 缺乏第三方的同意

 

根据具体情况，某些能源效率改进可能在法律上需要第三方的同意才能安装在场所内。例如，改进可能包括外墙保温或太阳能电池板，这需要地方规划局的规划许可，或者可能需要房屋抵押权人的同意。如果房东已尽合理努力但仍无法获得所需的同意，则适用此豁免。

 

• 七年投资回报测试

 

适用于MEES所需的改进工程在七年内未通过工程节能量支付的情况

 

• 贬值

 

改善工程将使房产的市场价值降低5%以上，需要有专家评估证据支持

 

还有一些豁免情况，豁免其为6个月：

 

• 短期延长遵守出租限制的时间

 

例如，在购买一个出租给租户的不符合规定的房产时，新房东从购买之日起有一个”宽限期”，以使该房产至少达到EPC等级；或者根据合同义务（如租赁协议）授予租赁，同样有一个”宽限期”；或者根据《1954年房东和租户法》进行法定续租。

 

此外，还有一些豁免情况，以下这些豁免不必在PRS豁免登记册上登记：

• 短期租约：不超过6个月的租约（之前没有超过12个月的连续占用期，也没有续约的权利）
• 长期租约：99年或以上的租约

 

 

 

房东该怎么办呢？

 

我们认为，房东需要立刻行动：

 

第一，审核你的投资组合

 

看看您的所有房产是否都具备有EPC？只有在有EPC的情况下，MEES规则才能适用，否则就没有评级。一处房产可能有不止一个EPC–即房产内不同的出租房/单元可能有不同的EPC。

 

第二，检查其经营场所的EPC

 

每个EPC至少有一个’E’的评级吗？如果EPC的评级为”F “或”G”，是否有任何豁免？

 

第三，及时注册任何可用的豁免

 

请检查您是否可以利用任何豁免情况，一旦符合要求，请及时进行注册。

 

租户应该怎么办？

 

我们认为，该规则不仅仅是房东的责任。租客们也需要做到以下几点，配合完成工作：

 

第一，检查租约，看看提高EPC评级所需的建筑改进费用是否由房东或他们负责。

第二，明确房东进入房产进行能源改善工程的权利，以及任何可以最大限度减少干扰的保护措施。

第三，主动提醒房东，与房东保持沟通畅通

 

如果您不确定您在当前租约中拥有哪些权利，或者在谈判续租或新租约时需要支持以考虑到这一点，或者您不知道自己是否适合哪些豁免情况，请进一步联系丽莎律师行。我们的房产律师可以给您提供信息，协助您提升能源效率。

 

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莎粉们周三好！丽莎为大家整理了近期值得关注的英国移民快讯，本篇将涵盖的重点移民讯息有以下：

• 数百人为了英国身份，不惜代价控告内政部
• 英国对外来劳工最开放？仅次德国、瑞典
• 应对检查，工签执照持有人应做足准备
• 居留卡2024年到期后，还需要申请新的卡吗？

 

 

→数百人为了英国身份，不惜代价控告内政部

 

自从去年4月《国籍和边界法》获得御准后，新的改革意味着一些持有英国国籍的人有可能在没有警告的情况下被剥夺公民身份，这让人们一直担忧，是否自己在不知情的情况下就变成了无国籍人士。

 

根据《国籍和边界法》Section 10(1)和Section(6)至(8)，英国内政部基于以下情况，有权在“不给予通知”的情况下，就撤销当事人的英国国籍：

 

内政部没有（缺乏）所需信息，去给予当事人通知；

 

内政部合理认定，在有以下需要的情况下，可以不给予通知：

1. 国家安全；
2. 针对有组织或严重犯罪的调查或起诉需要；
3. 为避免或减少对于任何人造成危害；
4. 基于英国和其他国家之间的关系，内政部判断不应该给予相关通知。

 

根据数据显示，在2022年1月至2022年9月期间，至少有354起针对英国政府剥夺公民身份的法律诉讼，不过其中只有五分之一的案子胜诉（75人）。

 

虽然胜诉率并不高，但上述这些数据是有史以来最高的。相比之下，在2013-2014年期间，只有13次相关类型的法律挑战。

 

其中令人印象深刻的，还是23岁的沙米玛·贝古姆（Shamima Begum），也就是我们熟知的“圣战新娘”。

 

2019年2月，时任内政大臣萨义德·贾维德（Sajid Javid）剥夺了贝古姆的英国公民身份，此后，她一直留在叙利亚东北部的一个难民营中。尽管她也曾提出取消自己公民身份的上诉，但是仍以败诉告终，被禁止返回英国。

 

从目前的情况来看，内政部在不通知当事人的情况下，直接撤销英国国籍的情况正在逐年增加，我们从上述的上述数据来说就可见一斑。

 

除此之外，根据统计针对有色人种的剥夺国籍令的可能性是英国白人的8倍，这种做法的确是带有歧视性的。因此，我们也能看到，法院在推翻内政部决定的案件数量也有所上升。

 

不过，内政部的发言人表示：剥夺公民身份是针对那些通过欺诈获得公民身份的人，以及针对最危险的人，例如恐怖分子、极端分子和严重的有组织犯罪分子。剥夺公民身份只有在根据国际法仔细考虑事实后才会发生。每个案件都根据其是非曲直进行单独评估，并始终具有上诉权。

 

对于大多数持有英国身份的人来说，不至于出现莫名其妙被剥夺身份的情况，因此，大家不必有太多的顾虑，担忧自己的身份。

 

 

→英国对外来劳工最开放？仅次德国、瑞典

 

根据卫报报道，一项针对24个国家的调查显示，英国已经成为世界中最能接受外国劳工的国家之一。

 

在过去13年中，英国社会对外来劳工的态度发生了非凡的转变：在2009年，大约有65%的英国认为，企业应该在工作岗位稀缺时优先考虑本地人的工作，而到了2022年，这一数据已经下降至29%。

 

这样的数据表明，英国社会对外来劳动的态度发生了逆转，本地保护主义不再盛行。而英国的排名仅次于瑞典和德国。

 

但在这13年内，法国、澳大利亚、意大利、中国和伊朗针对外国劳工的接受度却在下降。

 

除了英国社会对外来移民的开放，英国在2009年和2022年的招聘环境也影响了这样的调查结果。

 

在2009年，英国陷入严重的经济衰退，失业率是现在的两倍之多，社会自然更倾向于将工作岗位保留给本地人；而如今，制约英国经济发展的要素则是工人的短缺，急需外来劳工填补职位的空缺。

 

正是因为这样的环境差别，导致了调查数据出现“反转”的情况。不过，这一数据也是在给内政部施压，在社会强烈需要外来移民之时，内政部却想要收紧来英务工的移民政策。

 

但是，英国内政部发言人表示：政府已经扩大了对季节性工人和护理人员的签证计划，并且积分制移民系统认可来自世界各地的人们可以为我们的经济、公共服务和更广泛的社会做出的宝贵贡献的申请人。

 

您认为英国需要进一步对海外劳动力保持开放吗？

 

 

→应对检查，工签执照持有人应做足准备

 

近来，丽莎接到很多莎粉的咨询，询问办理工签执照的相关要求，以及如何应对来自内政部的检查。

 

一般来说，内政部检查工签执照持有人的最有效的方法就是通过现场的实地访问进行审核，检查其人力资源的文件和流程，并与员工面谈，以验证工签执照持有人是否履行了他们的职责。

 

自从2022年夏天《国籍与边界法》正式生效后，英国政府在2023年1月成立了一个特别工作组，允许政府部门之间（包括银行）共享信息，以识别和减少英国非法劳动的数量。

 

根据内政部的最新透明度数据，他们仅在2022年就暂停了416个工签执照，并且撤销了其中315个执照。

 

可见，英国内政部正在对工签执照持有人进行核查，为了应对来自内政部的核查，丽莎在这里强烈建议各位工签执照持有人先进行一次内部的检查，这包括：

• 检查相关人力资源系统和流程；
• 检查执照的有效期；
• 确认执照需要更新的时间。

 

如果此前有不良记录，那么内政部发起审核评估的可能性会更大，工签执照持有人应在以下关键领域提升关注度：

• 监控移民身份并防止非法就业
• 维护移民联系方式
• 记录保存和招聘实践
• 移民跟踪和监测
• 其他特定的工签执照持有人职责

 

对违规行为的处罚可能包括每名被发现非法工作的工人最高20,000 英镑的罚款。要知道仅在2022年，内政部就发出了近1,000项民事处罚，总计1600万英镑。

 

虽然罚款不是最终目的，但保持工签执照持有人的合规性是非常重要的。如果您有相关的问题，欢迎咨询丽莎移民部，我们专业的移民律师会为您提供相应的解答。

 

→居留卡2024年到期后，还需要申请新的卡吗？

 

很多莎粉都知道，目前英国的居留卡（或者身份卡，签证卡）截止日期都是到2024年12月31日，无论您的身份（签证）时间是有限的，比如说特许身份，配偶签证，工签，创新签证，还是永居这种没有固定期限的签证类型。

 

那么，在2024年12月31日之后，需要重新申请新的卡（签证）吗？

 

从目前的情况来看，虽然移民局还没有正式宣布日后将如何调整政策。但丽莎的观点是，到时候基本是不需要重新申请新的卡了，也就是说将来当事人不再需要一张居留卡（实体的卡片）来证明自己的身份了。

 

丽莎之所以这样猜测是有两个原因：

 

第一，移民局一直在推动电子化签证，实行电子化国界，将来任何人出入英国基本是不再需要纸质化或者塑料化的证明了；

 

其次，如果移民局要求当事人继续申请新的身份卡的话，这将会是一项异常艰巨的工作，基本是无法完成，而且会给社会的正常工作造成很大的干扰。因为这会涉及几十万，上百万人的身份卡问题。

 

如果要求那么多人同时去申请身份卡，移民局的系统将会瘫痪。这样的工作必须是提前很久开始的筹备和公告的，而目前移民局还没有任何迹象，比如要求当事人申请新的身份卡，那么基本可以断定，他们是计划放弃目前的身份卡制度的。

 

另外，丽莎需要再次强调的是，当事人的身份卡到期不会影响到当事人的身份。身份卡到期不意味着当事人的身份已经到期。这就好比是一个人的中国护照到期，并不是说当事人已经不再是中国公民了，因此不需要担心。

 

如果您的身份是永居的，将会继续是永居；如果是2.5年的身份，也绝对不会因为身份卡到期，身份就会减少一天的。

 

好了，本期的《丽莎移民快讯》就到这里。如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都欢迎进一步咨询丽莎律师行。

 

任何英国税务方面的问题，也可以联系咨询丽莎会计行。

 

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我们在上一期的影片中简单讲解了在英国注册公司所需要的资金，时间和地址要求。

 

今天，我们将会继续教大家如何在英国成功注册一家公司，包括注册所需的文件，公司名称的选择和注册，以及其他需要考虑的事项。

 

无论您是一位初创企业家，还是想在英国扩大业务，这个影片都能您提供所需的信息。

 

现在，丽莎就带莎粉们走进英国商业－注册公司的世界，解答您的疑问。

 

《在英国注册公司需要提供哪些信息？》

 

通过上面的视频，莎粉们是否更了解“注册公司”了呢？

 

之后，我们还会继续以简单平易的方式，向莎粉们科普更多英国法律信息。

 

想要学习更多，记得关注我们！

 

丽莎还要提醒，所有我们制作的视频，都会同步发布在丽莎的官方YouTube平台。如果想要观看更多丽莎视频，可以关注我们（丽莎律师行）https://www.youtube.com/channel/UCPmpxpJNXwSfgy7_z6ljKmg

 

我们也有英文版YouTube（Lisa’s Law Solicitor）：https://www.youtube.com/channel/UC3MHpkVaHm6EsGunDg1xUpQ

 

如果对于视频内容，英国法律的更多方面，还有任何疑问，都可以直接咨询丽莎律师行。

 

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英国移民智库MAC（Migration Advisory Committee，英国移民咨询委员会）最新发布了一份调查文件，以协助他们接下来对于“短缺工种清单”的重审（Review of Shortage Occupation List）。

 

在MAC所发布的最新文件中，他们表示要征集相关信息和专业意见，好让他们接下来所做的“重审”能够更全面，有更多的支持数据来协助他们确立，之后应该在“短缺工种”方面给予移民局怎么样的修改建议。

 

不过，这份调查文件表面上看起来只是想要蒐集更多信息和相关证据；但实际上，我们还是可以从内容中一窥，很快将可能迎来的“新变化”。

 

其实，英国内政部早在2022年9月的时候，就委托MAC对于“短缺工种清单”（Shortage Occupation List，简称SOL）做出重审。只不过，内政部不久后又在2022年12月“喊停”。而且让MAC暂停重审的原因，是因为内政部自己（在当下）对于未来的移民政策还不明朗，所以要等到更明确的时候，再让MAC恢复对于SOL的重审。

 

也因此，此次MAC宣布要开始（恢复）SOL重审，至少表示内政部对于移民政策方面（或者说至少对于“工签”）方面，有著比较确立的走向了。

 

 

→ 那么，MAC对于SOL的重审（修改建议）将著重哪些方面？

 

短缺工种的“最低薪资”门槛；

 

哪些“工种”（职业）应该继续列于SOL清单内、哪些应该被移除，以及哪些应该被新增；

 

在考虑“短缺工种”清单的时候，会特别考虑那些目前低于RQF Level 3的职业（工种），原因是低于RQF3的类别本来就不符合申请“技术工签”（Skilled Worker），因此根据劳动力市场的需求，将低于RQF3的工种加入短缺清单中，将有助于缓解/解决特定产业的劳动力短缺问题；

 

根据计划，MAC将会在今年6月把最新修改建议给公布出来。

 

→ 除此之外，MAC在考虑哪些工种应该列入“短缺清单”时，主要将基于以下两大因素：

 

该工种/特定工种是否真的属于/处于“短缺”（Shortage）的情况，英国本地的劳动力市场是否真的缺乏这些（某类）工人；

 

即便某些职位/工种真的属于“短缺”情况，通过海外劳工来填补这些职位，是否合适且有效。

 

也就是说，当MAC要决定哪些工种应该列入短缺清单的时候，以上两项考虑因素缺一不可。适合列入短缺清单的工种（职位）需要符合以上两项要求。

 

 

→ MAC透露，工签薪资门槛将调涨！

 

除了以上，MAC的最新发布还公开了一项很重要的信息，就是英国内政部将在2023年3月9日（下周四）提出最新的移民法修订通知。在该“通知”中，移民局将会宣布将技术工签（Skilled Worker）的薪资门槛，调整为以下：

 

一般年薪门槛：适用大部分申请人，从目前的25,600英镑，提高至26,200英镑；

 

较低年薪门槛：适用New Entrant（新人）等可符合“更低年薪”申请人，从目前的20,480英镑，提高至20,960英镑。

 

丽莎提醒：除了以上基础门槛，申请人还应对照自己所属“工种”（Occupation Code）的薪资要求（Going Rate）。也就是说，申请人的年薪除了要达到上述相应门槛，也需要符合所属工种的“最低门槛”要求（Going Rate；或70%至90%的Going Rate，视申请人所属情况而定——如果不清楚如何界定，请咨询丽莎移民部）。

 

 

→ 此外，MAC还将建议移民局，移除“短缺工种”的八折福利！

 

MAC进一步解释，他们的意思是，未来只有Going Rate（行业标准薪资）介于目前的20,480至25,600镑/年薪之间；或者未来的20,960至26,200镑/年薪之间（新年薪门槛确认提升后）的“工种”，会被考虑列入“短缺清单”内。

 

相对来说，这基本表示——即便“短缺工种清单”的设置，是为了填补并考虑英国劳动力市场的需求。但总归来说，Skilled Worker追根究柢仍是一种技术工签，所以就移民政策而言，还是需要确保通过该路径招进英国的人，需要是“技术性”人才。

 

文末，丽莎想要了解，莎粉们有没有觉得哪些工种/职位，应该被纳入“短缺清单”的呢？欢迎留言告诉我们您的想法！

 

今天的文章就到这边，如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都欢迎进一步咨询丽莎律师行。

 

与此同时，也请莎粉们持续关注，我们会在移民局发布最新修订的第一时间，为大家及时更新！

 

任何英国税务方面的问题，也可以联系咨询丽莎会计行。

 

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