大家好，欢迎来到《丽莎房产快讯》，本周的信息有：

• Zoopla大揭秘：英国哪里的房价在下跌？哪里的房价在上涨？
• Salcombe被评为英国最昂贵的海滨小镇
• 随着压力的缓解，更多的卖家带着房屋进入房产市场
• 威尔士更严格的第二套房产法规正式生效

 

 

英国哪里的房价下跌？

 

上周，Zoopla发布最新房价数据。数据显示，英国各地房产平均售价为259,700 英镑，年度增长率下降至4.1%，比2022年10月低1%。此外，该网站还揭露英国房价下跌最低以及上涨最高的地点。此外，我们还可以看到目前平均买房最便宜和最昂贵的地点。

 

我们先来看看英国房价下跌的地区：

 

自去年4月以来，伦敦四个地区的平均房价出现下跌。Westminster的房屋平均售价比一年前低12,170英镑（-1.2%），而Kensington and Chelsea的房屋平均售价下跌6,220 英镑（-0.5%）。Hammersmith和 Fulham (-0.1%) 以及Tower Hamlets (-0.1%) 的房价略有下跌，平均售价分别下跌550英镑和350英镑。与此同时，Islington、Camden和Wandsworth的房价在去年上涨不到1%。

 

由于房价上涨，伦敦正感受到抵押贷款利率上升的影响，正在影响买家需求并导致价格增长停滞或倒退。此外，英国仅有的其他房价已经同比下降的地方位于苏格兰东海岸：Aberdeen(-1.1%)、Aberdeenshire (-0.2%) 和Moray(-0.2%)。

 

接下来我们来看看哪里的涨幅最大？

 

数据显示，西北地区和威尔士地区的房价涨幅在英国最为强劲，房屋销售价格同比上涨超过6%；曼彻斯特附近四个城镇的房价涨幅最大——Oldham (+7.4%)、Rochdal(+7.3%)、Wigan (+7.1%)和 Calderdale(+6.9%)。自2022年2月以来，这些地区的房主预计其房屋的售价至少会增加10,000 英镑。

 

去年，南威尔士和西威尔士地区的房价也出现了强劲增长，涨幅最大的是Carmarthenshire (+6.8%)、Neath Port Talbot (+6.7%) 和Bridgend(+6.6%)。

 

自 2022 年 2 月以来，The Vale of Glamorgan的货币涨幅最大，房主的房屋售价增加了17,360 英镑（+6.3%），而Pembrokeshire的房屋售价上涨了13,920 英镑（+ 6.5 %）。

 

 

再来看看英国房价最便宜的地区

 

目前在英国买房最便宜的地区都位于苏格兰和英格兰北部。英国最便宜的待售房屋位于格拉斯哥以东的农村地区——Inverclyde、East Ayrshire和West Dunbartonshire——这些地区的平均房价不到110,000 英镑。

 

在东北部，您可以在Hartlepool、Hull、Middlesbrough和Sunderland找到价格低于120,000 英镑的廉价房屋。而在西北部，最便宜的待售房产位于Burnley，那里的平均房价为116,600 英镑。与英国其他地区相比，苏格兰地区的突出地位归因于房地产和工资增长之间的平衡。

 

Zoopla 研究员伊莎贝拉·卢博维卡(Izabella Lubowiecka) 表示：“苏格兰在最负担得起的地区名单中占据主导地位，价格适中，相对收入较高，使许多人更容易买房。对于平均工资的搬家者来说，在这些价值较低的地方，抵押贷款更容易负担，特别是如果他们已经在现有房产中积累了一些资产。”

 

英国哪里的房价最贵？

 

说到买房最贵的地方，非伦敦和东南部莫属。Kensington and Chelsea是唯一一个平均房价突破100 万英镑大关的地方，但房屋平均售价比一年前低6,220 英镑。尽管销售价格每年下降12,170 英镑，但Westminster 以962,600英镑位居第二。

 

Richmond、Camden、Hammersmith and Fulham以及Elmbridge的房价都在 70万英镑以上，但价格增长很低或为负增长。伦敦的负担能力紧张限制了价格增长的空间，我们预计到2023 年底价格将下跌5% 至 8% 左右。这将提高负担能力并支持伦敦市中心未来的反弹。

 

Salcombe被评为英国最昂贵的海滨小镇

 

去年，Salcombe(索尔科姆)的平均房价达到1,244,025 英镑，而全国平均房价为344,185英镑，这片构成Sandbanks的小土地可能是世界上每平方英尺最昂贵的房产的所在地。

 

但数据显示，其去年的总体平均价格远低于其邻居德文郡，略高于950,000 英镑。也就是说，就在一年的时间内，它发生了翻天覆地的变化。

 

数据显示，索尔科姆的价格在十年内上涨了123%，一年内上涨了惊人的33%——但在某些地方，涨幅甚至更大。

 

根据Halifax的数据，怀特岛的雅茅斯在2021-22年间的平均房价上涨了53%，达到611,000 英镑，萨福克郡的奥尔德堡、阿盖尔和比特的坎贝尔敦以及康沃尔郡的帕兹托等城镇的房价也有所上涨均涨幅超过40%。

 

根据区议会的数据，虽然当地南汉姆斯地区所有房产中有二分之一是第二套住房，但在索尔科姆等一些沿海地区，这个数字要高得多。

 

当地代理商Luscombe Maye的零售销售总监Spink说：“我们80%的销售额是给第二套房主的，他们正在寻找度假屋或出租屋。”

 

 

第二套住房法规在威尔士生效

 

据了解，威尔士各地地方政府正在利用权力来增加当地第二套房主必须支付的市政税，并且还将改变规划规则，使一些度假胜地的房屋和公寓更难被抢购。威尔士政府表示，这个想法是为确保每个人都有机会在当地买房，并提高当地收入者租用和购买住房的可用性和负担能力。

 

媒体报道，当地政府现在可以对第二套住房和长期空置的房产征收高达300%的市政税溢价。这意味着，例如，普通居民的1,000英镑账单对于第二套业主来说，价格可能高达4,000 英镑。

 

Anglesey、Gwynedd、Conwy、Flintshire和 Powys 这五个地方政府已在2023-24 年提高第二套住房的保险费（the premium charged），其他政府也打算效仿。保险费各不相同，但在Gwynedd，那里是业主购买第二套房产的热点，议员们投票将其定为150% ——威尔士最高。

 

此外，当地政府还引入了三个新的规划用途类别——主要住宅、第二住宅和短期度假住宿。地方规划政府在有证据的情况下，将能够对规划系统进行修改，以要求规划许可才能将用途从一类更改为另一类。

 

财政和地方政府部长丽贝卡·埃文斯(Rebecca Evans) 说：“我们希望确保政府拥有一定的权力，以在当地住房供应方面取得适当的平衡。”

 

更多卖家进入房产市场

 

尽管房价下跌，但英国待售房屋的数量在过去一年中大幅增加，因为业主对抵押贷款市场的稳定性更有信心。

 

根据房地产网站Zoopla的最新房地产市场报告，3月份每个房地产经纪人平均提供25套房屋，高于去年同月的14 套，增幅达78%。尽管需求比去年下降了43%，但合同销售量仅下降了16%。

 

根据Zoopla 的预测，今年前六个月的交易量有望达到500,000笔。

 

Zoopla 研究执行董事理查德·唐奈(Richard Donnell) 表示，至少在未来五年内，房价增长可能基本持平。

 

“但我们对交易水平持乐观态度。出于需要，人们将面临结构性压力而继续搬家。这将使市场继续运转。在过去三年中，英国房主平均从他们的房屋价值中赚取了45,000 英镑，如果人们不得不放弃15,000 英镑的折扣，只要他们在下一所房子上获得折扣，它就会让市场保持活力。卖家在这方面是现实的。”

 

然而，整个市场的活动分布不均，因为按价值计算，市场底部40%的销售额份额在一年中上升了5个百分点，而顶部40%的销售额份额下降了4个百分点。

 

Zoopla 表示，这代表首次购房者或二次购房者的需求增加，以及BTL房东的销售量增加。

 

“随着租金上涨，我认为很多租房者感觉他们几乎是被迫购买的。”

 

本周，五年期固定利率抵押贷款的平均利率从年初的5.63% 降至5.03%。根据金融网站Moneyfacts的数据，两年固定利率从5.79% 下降到5.33%。虽然平均利率远高于一年前，但已从10 月份超过 6% 的水平回落。汇丰银行、TSB、NatWest、Halifax、Virgin Money 等银行都在几天内降低了固定利率。对于寻求更大额贷款的富裕买家，巴克莱银行周三将其五年固定利率从5.59% 下调至 4.3%——手续费为1,999 英镑，贷款规模在200 万至 1000 万英镑之间。

 

Zoopla 表示，复活节后交易活动将继续增加，尽管经济前景仍存在不确定性。

 

“主要风险围绕某种宏观经济恶化，例如通胀，这意味着利率必须在高于预期的情况下保持更长的时间。而且对抵押贷款利率很敏感。”

 

好了，本期《丽莎房产快讯》就到这里。我们下次再见！

 

觉得丽莎的文章不错？请不要吝于点赞和转发！您的支持是丽莎继续前进的动力，我们将尽力为莎粉们提供最新最全的实用信息。

 

> 📱 丽莎的“掌上律师”服务 📱 <

 

 

如果莎粉们对于丽莎的“掌上律师”服务有任何疑问，或者想要了解如何使用丽莎APP，莎粉们可点击这里 ↓

 

《您的掌上律师行：如何使用丽莎APP？》

 

丽莎以简易图表，一步一步带您使用丽莎律师行的专属APP。

 

您和我们只有一键之隔。委托我们，您完全可以更加省时省力。对于住得远的莎粉，您更可以省下车费和舟车劳顿。丽莎只想为您做得更好。您说，我们做！委托丽莎，从来没有如此简单过！

 

如果莎粉们对于丽莎的“掌上律师”服务有任何疑问，或者有其他法律问题，都可以直接联系丽莎律师行（www.lisaslaw.co.uk），或者通过我们旗下官网和《丽莎知道》微信公众号（UK-LISA），官方微博（www.weibo.com/lisaslaw）咨询丽莎。

 

丽莎律师行：位于伦敦，辐射全球。您可信赖的英国华人律师行。

 

丽莎律师行联络邮箱：info@lisaslaw.co.uk

联络电话：020 7928 0276

联络微信号：lisaslaw003

《丽莎知道》官方微博：www.weibo.com/lisaslaw；手机版：www.weibo.cn/lisaslaw

扫一扫，《丽莎知道》微信公众号：

上期，我们跟大家分享了2种找不到受益人的财产分配方法。

 

这期我们教大家第3种方法 — 买保险！这种保险可以让死者的个人代表不必担心失踪的受益人突然出现，提出索赔。

 

当然，购买保险需要注意一些重要的细节，丽莎将会有今天的影片中为大家解释。

 

如果需要帮助或有不了解的细节，请咨询专业律师。

 

《绝佳方案：死者个人代表如何应对突然出现的索赔要求？》

 

通过上面的视频，莎粉们是否更了解“继承人失踪”了呢？

 

之后，我们还会继续以简单平易的方式，向莎粉们科普更多英国法律信息。

 

想要学习更多，记得关注我们！

 

丽莎还要提醒，所有我们制作的视频，都会同步发布在丽莎的官方YouTube平台。如果想要观看更多丽莎视频，可以关注我们（丽莎律师行）https://www.youtube.com/channel/UCPmpxpJNXwSfgy7_z6ljKmg

 

我们也有英文版YouTube（Lisa’s Law Solicitor）：https://www.youtube.com/channel/UC3MHpkVaHm6EsGunDg1xUpQ

 

如果对于视频内容，英国法律的更多方面，还有任何疑问，都可以直接咨询丽莎律师行。

 

觉得丽莎的文章和视频不错的话，请不要吝于点赞和转发！您的支持是丽莎继续前进的动力，我们将尽力为莎粉们提供最新最全的实用信息。

 

> 📱 丽莎的“掌上律师”服务 📱 <

 

 

如果莎粉们对于丽莎的“掌上律师”服务有任何疑问，或者想要了解如何使用丽莎APP，莎粉们可点击这里 ↓

 

《您的掌上律师行：如何使用丽莎APP？》

 

丽莎以简易图表，一步一步带您使用丽莎律师行的专属APP。

 

您和我们只有一键之隔。委托我们，您完全可以更加省时省力。对于住得远的莎粉，您更可以省下车费和舟车劳顿。丽莎只想为您做得更好。您说，我们做！委托丽莎，从来没有如此简单过！

 

如果莎粉们对于丽莎的“掌上律师”服务有任何疑问，或者有其他法律问题，都可以直接联系丽莎律师行（www.lisaslaw.co.uk），或者通过我们旗下官网和《丽莎知道》微信公众号（UK-LISA），官方微博（www.weibo.com/lisaslaw）咨询丽莎。

 

丽莎律师行：位于伦敦，辐射全球。您可信赖的英国华人律师行。

 

丽莎律师行联络邮箱：info@lisaslaw.co.uk

联络电话：020 7928 0276

联络微信号：lisaslaw003

《丽莎知道》官方微博：www.weibo.com/lisaslaw；手机版：www.weibo.cn/lisaslaw

扫一扫，《丽莎知道》微信公众号：

丽莎在周三分享的移民部成功案例中（《没有英语和Life in the UK，特许10年仍顺利拿永居》）和大家分享了有关持有“特许身份”而能够免除永居英语和Life in the UK考试的情况。

 

不少莎粉都来询问，那么除此之外，还有没有其他申请英国永居而能够豁免KoLL要求（也就是豁免英语和Life in the UK考试）的情况？今天的文章就针对内政部的相关政策（Knowledge of language and life in the UK）来做说明。

 

 

→ 首先，根据英国移民局官方文件，哪些人可以不需要KoLL？

 

家暴受害人；

 

从英国皇家部队（HM Forces）退役的外籍和英联邦公民（包括廓尔喀雇佣兵）；

 

原持有永居身份并居住英国的过世当事人所遗留的配偶，民事伴侣或同居达两年的未婚伴侣；

 

符合移民法317条的英国永居当事人的父母，祖父母或其他依赖于当事人的亲属；

 

符合移民法Appendix FM描述的成人亲属（Adult dependent relative）；

 

经济独立的退休人员；

 

难民身份（正式难民）转永居；

 

特许身份转永居；

 

人道主义保护身份转永居；

 

移民法外的“特许安排”永居申请（例如鳏夫/寡妇，孤儿）；

 

符合旧高技术移民（HSMP）相关条件的当事人和陪同家属；

 

无国籍人士。

 

此外，先前持有Tier 2 (General)普通工签的医生、牙医、护士、助产士在申请永居的时候，也可以不需要满足永居英语要求。不过，他们仍然需要满足Life in the UK考试的要求。

 

 

→ 年龄和特殊情况的豁免

 

根据移民局政策文件，年龄未满18岁，以及已满或超过65岁的申请人，可以免除KoLL（也就是永居英语和Life in the UK双项要求）。

 

不过，丽莎移民部主管Mahfuz Ahmed也说，如果申请人尚未满65岁，根据当事人的情况，还是有可能向移民局解释并证明自己的特殊状况，寻求移民局的豁免。

 

比如说，当事人快满65岁，申请之前已经学语言课程很长时间，比如已经学了5年，可是还是一直考不过考试，而且先前已经考过非常多次。

 

申请人将详细证据附上并描述清楚情况之后，移民局是有可能考虑核准当事人的申请，豁免其KoLL要求。

 

然而需要指出的是，一般这样的情况下，移民局官员可能接受的是年龄介于60至64岁之间的“酌情考量”；如果年龄低于60岁以下，通常无法成为移民局酌情处理的唯一判断因素。

 

并且，这类“酌情豁免”还必须通过移民局内部更高层级（Nationality Policy team）的同意，并不是经手案件的官员可以随随便便决定的。

 

除了上述的“年龄线”，当事人还有可能因为自身特殊的生理或心理情况，而寻求移民局的豁免。

 

比如说，当事人有长期的疾病或障碍，严重影响当事人的英语学习和准备考试的能力；或者因为特殊心理状况而导致当事人无法学习和说英文而达到移民局要求的程度等等。

 

对于这类的特殊情况，当事人一般需要提供专业医师或医疗专家的诊断证明，来证明当事人的情况确实严重导致当事人无法满足KoLL要求。

 

同时，当事人一般还需要填写并包含移民局指定的“豁免表格”在其递交的相关证据当中。

 

如果当事人在这方面申请上需要协助，建议提前咨询专业移民律师，确认需要准备哪些证据。

 

 

→ 除此之外，还有特例情况？！

 

其实，除了以上所说的情况，移民法还给出了另外一个特例，那就是满足以下3项条件：

 

1) 当事人已经持有相关的身份，连续合法在英国15年了；

2) 当事人已经考过了A2或者ESOL ENTRY LEVEL 2的考试；

3) 有英语老师出具证明，证明当事人已经尽力学习了，就是考不过。

 

只要满足上面的3个条件，当事人就不需要再考试，也能直接申请永居。同时，这个豁免还不单单是英语考试，连Life in the UK（英国生活知识考试）也一并免了。

 

→ 那么，哪些人可以享有上述特例呢？

 

持有下面这些签证的人都可以：

 

1) 父母照顾儿童签证（一般是孩子是英籍，但是必须在孩子18岁之前申请永居才可以）；

2) 配偶签证（结婚配偶/民事伴侣或同居伴侣）；

3) 跟随父母一起来英国的孩子（比如说父母是持有配偶签证来英国，孩子和父母一起过来）；

4) 工签和其他工作类签证的家属陪伴签证以及他们一起过来的子女。

 

这么看来，能够豁免永居英语和Life in the UK考试的情况，有可能比您想像中的还要多。

 

或许，天无绝人之路。只要时间久了，总是有解决办法的，虽然这个时间太长了一些。

 

今天的文章就到这边，如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都欢迎进一步咨询丽莎律师行。

 

任何英国税务方面的问题，也可以联系咨询丽莎会计行。

 

觉得丽莎的文章不错？请不要吝于点赞和转发！您的支持是丽莎继续前进的动力，我们将尽力为莎粉们提供最新最全的实用信息。

 

> 📱 丽莎的“掌上律师”服务 📱 <

 

 

如果莎粉们对于丽莎的“掌上律师”服务有任何疑问，或者想要了解如何使用丽莎APP，莎粉们可点击这里 ↓

 

《您的掌上律师行：如何使用丽莎APP？》

 

丽莎以简易图表，一步一步带您使用丽莎律师行的专属APP。

 

您和我们只有一键之隔。委托我们，您完全可以更加省时省力。对于住得远的莎粉，您更可以省下车费和舟车劳顿。丽莎只想为您做得更好。您说，我们做！委托丽莎，从来没有如此简单过！

 

如果莎粉们对于丽莎的“掌上律师”服务有任何疑问，或者有其他法律问题，都可以直接联系丽莎律师行（www.lisaslaw.co.uk），或者通过我们旗下官网和《丽莎知道》微信公众号（UK-LISA），官方微博（www.weibo.com/lisaslaw）咨询丽莎。

 

丽莎律师行：位于伦敦，辐射全球。您可信赖的英国华人律师行。

 

丽莎律师行联络邮箱：info@lisaslaw.co.uk

联络电话：020 7928 0276

联络微信号：lisaslaw003

《丽莎知道》官方微博：www.weibo.com/lisaslaw；手机版：www.weibo.cn/lisaslaw

扫一扫，《丽莎知道》微信公众号：

莎粉们是否曾经烦恼过这个问题：英国境外有收入，什么情况下需要缴交英国税吗？不用担心，丽莎今天就来帮大家解决这个问题！

 

这可能是一个相当复杂的问题，尤其是在不确定自己是否属于英国国籍居民时，更容易引起混淆。

 

为了让大家更好地了解英国税收政策，今天丽莎将会提供2个方法，去判断自己是否需要为海外收入缴税。

 

我们会以简单易懂的解释，让大家轻松了解英国的税收政策。如果莎粉们对这个问题感到困惑，就一家要观看丽莎今天的影片！

 

现在，丽莎就带莎粉们走进英国税务－海外收入的世界，解答您的疑问。

 

《海外资产和收入，是否要在英国纳税？ 》

 

通过上面的视频，莎粉们是否更了解“海外收入”了呢？

 

之后，我们还会继续以简单平易的方式，向莎粉们科普更多英国法律信息。

 

想要学习更多，记得关注我们！

 

丽莎还要提醒，所有我们制作的视频，都会同步发布在丽莎的官方YouTube平台。如果想要观看更多丽莎视频，可以关注我们（丽莎律师行）https://www.youtube.com/channel/UCPmpxpJNXwSfgy7_z6ljKmg

 

我们也有英文版YouTube（Lisa’s Law Solicitor）：https://www.youtube.com/channel/UC3MHpkVaHm6EsGunDg1xUpQ

 

如果对于视频内容，英国法律的更多方面，还有任何疑问，都可以直接咨询丽莎律师行。

 

觉得丽莎的文章和视频不错的话，请不要吝于点赞和转发！您的支持是丽莎继续前进的动力，我们将尽力为莎粉们提供最新最全的实用信息。

 

> 📱 丽莎的“掌上律师”服务 📱 <

 

 

如果莎粉们对于丽莎的“掌上律师”服务有任何疑问，或者想要了解如何使用丽莎APP，莎粉们可点击这里 ↓

 

《您的掌上律师行：如何使用丽莎APP？》

 

丽莎以简易图表，一步一步带您使用丽莎律师行的专属APP。

 

您和我们只有一键之隔。委托我们，您完全可以更加省时省力。对于住得远的莎粉，您更可以省下车费和舟车劳顿。丽莎只想为您做得更好。您说，我们做！委托丽莎，从来没有如此简单过！

 

如果莎粉们对于丽莎的“掌上律师”服务有任何疑问，或者有其他法律问题，都可以直接联系丽莎律师行（www.lisaslaw.co.uk），或者通过我们旗下官网和《丽莎知道》微信公众号（UK-LISA），官方微博（www.weibo.com/lisaslaw）咨询丽莎。

 

丽莎律师行：位于伦敦，辐射全球。您可信赖的英国华人律师行。

 

丽莎律师行联络邮箱：info@lisaslaw.co.uk

联络电话：020 7928 0276

联络微信号：lisaslaw003

《丽莎知道》官方微博：www.weibo.com/lisaslaw；手机版：www.weibo.cn/lisaslaw

扫一扫，《丽莎知道》微信公众号：

丽莎移民部最新传来了捷报，我们一位持有特许签证（DL）10年的客户，已经热腾腾收获了英国永居身份。

 

这位客户我们就称她为莎粉，最早是2006年来到英国的。她在申请难民被拒绝后，在2013年通过孩子拿到特许身份（DL）。

 

在经过多次续签后，莎粉终于到了可以“满10年”申请永居的时候了。不过，这位莎粉并没有考过任何英语或Life in the UK考试。

 

起初，莎粉还有些担心。不过，丽莎团队在接受了她的委托之后，具体分析了她的案件。最后成功为她在没有英语和Life in the UK成绩的情况下，申请到了英国永居身份。

 

 

→ 特许签证（Discretionary Leave）的10年永居路径

 

事实上，根据英国内政部目前的规则，持有特许身份（DL）的人在申请英国永居的时候，是可以免除英语和Life in the UK考试的。也就是说不需要像10年合法永居或配偶/家长签证转永居那样，满足KoLL要求。

 

需要指出的是，这里所说的“特许”（DL）是指“移民法外”的身份；也就是说，当事人当初获签的时候，不应该是根据移民法的某条某款所获得的。而这一点也经常是不少申请人在判断自己究竟拿的是哪种身份，以及自己在未来申请永居的时候，到底需不需要满足KoLL（英语和Life in the UK要求）时，会有的疑问。

 

再进一步解释，大家经常看到的10年路径家属签证（Family visa，比如当事人是英籍或英国永居人士的父母或伴侣），严格上来说应该称之为“家属签证”而非特许签证。比如说：当事人申请配偶签证（5年路径）续签或永居，但因为收入不足等原因，其申请被移民局拒绝后，由于当事人的特殊情况比如有未成年的英籍孩子，移民局还是给与了当事人2.5年的签证。

 

这类签证与其说是特许签证，其实应该叫做10年路径的家属签证。属于这类情况的当事人将来在（满10年）申请永居的时候，是需要提供英语成绩和Life in the UK证书的。

 

→ 但都是通过孩子，拿到了2.5年身份，到底如何辨别？

 

根据丽莎的理解和统整，一般要能够符合前述“免除KoLL”的情况，申请人当初必须被核准的是“特许”身份（Discretionary Leave），并且该DL身份通常是通过以下其中一种方式获得的：

 

1) 曾经申报过难民但失败；

 

2) 后来通过“重新递交资料”（Further submission）去（利物浦）向移民局提出申请，而非使用FLR(FP)表格；

 

3) 续签的时候使用的是FLR(DL)，而非FLR(FP)表格。

 

也就是去看看，父母当初是如何申请拿到身份的：

 

• 如果说，父母之前申报过难民但失败（难民申请没有成功），那么通过“重新递交资料”去向移民局申请的话；这时移民局核准了当事人（孩子父母）的身份，一般就是以“移民法外”（Outside the Immigration Rules）的特许去核准当事人的2.5年身份。在这种情况下，由于当事人的身份不是根据移民法来给予的；因此，未来在申请“转永居”的时候，移民局不会要求当事人必须提供英语和Life in the UK证书；

 

• 但如果说，父母是通过网上（填申请表）申请的——基本就是说，父母过去没有申报过难民，目前只是单纯没有身份，想要凭藉孩子的永居身份去申请自己的合法身份的话，那么这类当事人未来在申请永居的时候，将会需要满足移民局的永居英语和Life in the UK考试的要求。

 

总之，若是当事人真的无法确定的话，就回去看看移民局当初的“决定信”上面是怎么说的；基本就可以知道，移民局是否有把当事人的身份纳入了移民法的范畴。如果是的话，那么当事人在申请永居的时候，将需要满足KoLL要求。

 

继续回到文章开头提到的莎粉案例。我们在她的永居申请中，附上了移民局当初的“决定信”来加以证明，她最初获得的就是“特许”（DL）身份。

 

同时，这位莎粉在其后的几次续签，也都是以“特许路径”（under the Discretionary Leave to Remain route）续签的。

 

因此，我们要求移民局，应该免除对于莎粉的英语和Life in the UK成绩要求。并在申请中附上莎粉（申请人）满足长期合法居留英国（Long residency）和良好人格（Good character）的证据和解释。很开心，最终协助莎粉顺利拿到了英国永居身份。

 

 

→ 那要是最初拿DL身份，却在续签的时候被移民局“根据移民法”给予身份呢？

 

丽莎移民部主管Mahfuz Ahmed指出，在这种情况下，我们在处理案件的时候会去判断，客户（当事人）的10年合法居留（过去10年以来的身份）是属于移民法内或移民法外的情况。

 

那么，对于当事人（申请人）来说，是有空间去向移民局争取，应该“免除”对于当事人的英语和Life in the UK考试要求的；这是基于当事人当初（首签）是以“移民法外的特许”而被核准合法身份的。

 

当然了，个别案件情况是需要个别而论的。我们需要根据您的案件具体分析，才能够给出最贴合您需求的法律建议。而丽莎移民的存在，就是为您的最大利益保驾护航，为您提供支持，并减少您移民路上的弯路。

 

今天的文章就到这边，如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都欢迎进一步咨询丽莎律师行。

 

任何英国税务方面的问题，也可以联系咨询丽莎会计行。

 

觉得丽莎的文章不错？请不要吝于点赞和转发！您的支持是丽莎继续前进的动力，我们将尽力为莎粉们提供最新最全的实用信息。

 

> 📱 丽莎的“掌上律师”服务 📱 <

 

 

如果莎粉们对于丽莎的“掌上律师”服务有任何疑问，或者想要了解如何使用丽莎APP，莎粉们可点击这里 ↓

 

《您的掌上律师行：如何使用丽莎APP？》

 

丽莎以简易图表，一步一步带您使用丽莎律师行的专属APP。

 

您和我们只有一键之隔。委托我们，您完全可以更加省时省力。对于住得远的莎粉，您更可以省下车费和舟车劳顿。丽莎只想为您做得更好。您说，我们做！委托丽莎，从来没有如此简单过！

 

如果莎粉们对于丽莎的“掌上律师”服务有任何疑问，或者有其他法律问题，都可以直接联系丽莎律师行（www.lisaslaw.co.uk），或者通过我们旗下官网和《丽莎知道》微信公众号（UK-LISA），官方微博（www.weibo.com/lisaslaw）咨询丽莎。

 

丽莎律师行：位于伦敦，辐射全球。您可信赖的英国华人律师行。

 

丽莎律师行联络邮箱：info@lisaslaw.co.uk

联络电话：020 7928 0276

联络微信号：lisaslaw003

《丽莎知道》官方微博：www.weibo.com/lisaslaw；手机版：www.weibo.cn/lisaslaw

扫一扫，《丽莎知道》微信公众号：

在英国买房子，和邻居家的距离非常近，和他们和平相处是一门学问。不幸的是，英国法院经常上演邻居争吵的事情，有时候一件很小的事情就得闹上几年。您知道吗？一份数据显示，与邻居发生的分歧中，33%都与他们的汽车有关，包括邻居的车阻塞他们进入物业或者堵住他们自己的车道、在邻居物业外停车以及乱使用邻居的停车位等等。

 

今天，丽莎要给大家讲一个案例。两个邻居为了停车位的争吵闹到法院，一吵就吵了7年。其中一位业主不仅要赔偿对方6万英镑的赔偿金，可能还要交一笔高达10万英镑的律师费，相当于近百万人民币了。哎，这笔钱也不知道花得值不值得。

 

 

邻居之战

 

自2015年以来，科塔里夫妇(Kothari)和他们的邻居伊万·苏亚雷斯(Ivan Soares) 一家因停车位的问题陷入激烈的争执。

 

事情得从2006年开始说起。

 

科塔里和丈夫在伦敦西部Harefield有一套房子，他们一家人一直居住在那里。2006年，苏亚雷斯夫妇购买了他们隔壁的房产。于是，两家成为邻里关系。

 

事情是这样的，这两套房产门口总共有三个停车位，苏亚雷斯夫妇拥有其中两个空间，科塔里夫妇拥有一个车位。然而，苏亚雷斯夫妇的停车位是分开的，把科塔里的车位夹在中间。

 

大家可能有疑问：为什么是这样的格局呢？

 

法院的资料显示，苏亚雷斯夫妇拥有的最右边那一块空间是新的，在房产建造后，原来的主人添加上去的。当苏亚雷斯夫妇在2006年买下这所房子时，他们的购房合约里写着他们购买的土地包含这一片新的停车空间。

 

在苏亚雷斯夫妇搬进来以后，科塔里夫妇主动找到苏亚雷斯夫妇谈，希望可以交换车位。这样的话，苏亚雷斯夫妇可以使用左边的两个空间来停车，科塔里夫妇则可以使用靠近他们房子和车库的车位空间。

 

两家人很快达成协议后，相处挺好的，直到2018年，他们的关系发生变化。

 

科塔里夫妇声称，苏亚雷斯夫妇非常自私，他们明明答应交换车位，可是，他们每次都会侵占自家的车位。他们把车停在离自己的车很近的地方，两台车之间仅有几英寸的距离。

 

 

苏亚雷斯先生在法院外

 

2018年9月，苏亚雷斯夫妇突然撤销他们之间的停车位交换协议，两家人彻底闹翻。他们的争吵都把警察给引来了。最终，苏亚雷斯夫妇希望可以通过法院来解决问题。

 

在法庭上，苏亚雷斯向法院称，科塔里夫妇占有的空间是属于他们的，他们已经取消了停车位交换协议。但是，科塔里夫妇还擅自闯入他们的停车位。

 

经过三年的官司，最终，法官将空间的所有权和占有权授予苏亚雷斯夫妇，裁定他们有效撤销车位交换协议。接着，他们继续就科塔里在2018年8月至2020年8月期间继续使用该空间的行为寻求数百万英镑的赔偿。

 

这下，科塔里夫妇火大了，他们向法院上诉。他们称，苏亚雷斯先生和他们签署了停车位交换协议。可是，多年来，他还是侵占他们的停车位。苏亚雷斯不仅故意把车停在与他们很近的距离，甚至还堵着他们的车库车道。两家人发生争吵的时候，苏亚雷斯先生还打人。他们认为苏亚雷斯先生的行为已经对他们造成多年的滋扰，他们可以在这一点上拿到赔偿损害费。

 

最重要的是，科塔里女士称，他们这一套价值750,000英镑的房产价值由于邻居的行为而降低了。一名房地产经纪人告诉他们，必须向潜在购买者披露这些邻里纠纷问题。一旦向潜在买家披露这些问题后，销售价值就需要减少多达百分之十。

 

法官怎么判？

 

在这一场法庭战争中，科塔里夫妇提供了不少有力证据。

 

证据显示，苏亚雷斯先生发生多次野蛮的停车行为。法官把他的停车行动描述成：“专横、侮辱以及有压迫性的”。

 

有一次，当科塔里女士想要开车上班，由于苏亚雷斯先生的车离她的车很近，她根本无法打开车门。于是，她向苏亚雷斯先生求助，希望他可以把车移动一下。没想到，苏亚雷斯先生却直接说：这不是我的问题，并拒绝移动他的车。

 

法官说：“资料还显示，他经常倒车的时候，把他的车倒到离科塔里夫人的车很近的位置。他在离开前还特意把轮子转向她的车那边，这是故意的。没有其他例子比这些行为更加专横和侮辱了。鉴于索赔人的行为相当于欺凌，潜在的购买者可能会担心这样的事情会再次发生。因此，房产的价值确实会下降。”

 

法官认为，苏亚雷斯先生由于多年来一直侵犯邻居的停车空间，对他们的停车场造成破坏以及多年的纠纷导致房产价值下降，他们需要给科塔里夫妇60,090英镑的赔偿金。除了判给科塔里夫妇赔偿金外，法官还对苏亚雷斯夫妇下达了一系列禁令，禁止他们用车阻挡邻居的停车位或车库。

 

至于法律费用，科塔里夫妇必须支付苏亚雷斯先生夫妇提出侵入索赔的法律费用，而苏亚雷斯夫妇必须支付其邻居提出反诉的费用。

 

一名法官透露，长达7年的官司，苏亚雷斯先生的律师费已经高达10万英镑了。

 

 

丽莎评论

 

由于媒体提供的资料有限，我们在这里不过多评价两个当事人究竟谁错谁对的问题。不过，丽莎律师行诉讼部主管罗律师认为，本篇故事是一个非常好的例子，可以再次给各位一个警醒。

 

“正如您所注意到的，几年的官司下来，当事人的律师费相当高。通常来说，邻里纠纷可能是非常昂贵的，无论是停车纠纷、扰民还是边界纠纷等等。我们已经处理了许多案件，我们给客户的建议始终是，把事情弄上法院之前，请尝试着还有没有其他的解决方法。”

 

罗律师建议：

 

第一，当遇到邻里纠纷时，请提前与您的邻居谈论这个问题。

 

谈判的时候，一定要带着有礼貌和妥协的态度，这是解决任何问题的最好的方法。如果双方不能找到一个共同的时间，试着积极寻找一个对双方都方便的时间。如果你的邻居很少在家，或者他们没有住在这个房子里，你可以写信给他们，把信放在他们的门口。

 

第二，如果你和你的邻居关系不好，我们仍然建议你写信给你的邻居。写信时要保持礼貌，并对问题进行总结。

 

第三，如果一切都失败了，你希望正式追究他们，那么，再通过法院程序。

 

当然，在您采取一切行动之前，请一定要提前咨询律师，看看有哪些其他方法可以保障您的权益。如果遇到类似问题，请进一步联系丽莎律师行。我们的律师是很乐意协助的。我们会指导您，看看用什么方式可以帮助您最大限度地减少成本，并鼓励双方在每个阶段进行调解或谈判。

 

如果对文章有任何问题，请进一步联系丽莎律师行。如果您手中也有财产想赠与给自己的亲人，但是却不知道该怎么做的，可以进一步联系丽莎律师行，我们的家庭律师可以提供专业的建议，协助您实现心愿。

 

觉得丽莎的文章不错？请不要吝于点赞和转发！您的支持是丽莎继续前进的动力，我们将尽力为莎粉们提供最新最全的实用信息。

 

> 📱 丽莎的“掌上律师”服务 📱 <

 

 

如果莎粉们对于丽莎的“掌上律师”服务有任何疑问，或者想要了解如何使用丽莎APP，莎粉们可点击这里 ↓

 

《您的掌上律师行：如何使用丽莎APP？》

 

丽莎以简易图表，一步一步带您使用丽莎律师行的专属APP。

 

您和我们只有一键之隔。委托我们，您完全可以更加省时省力。对于住得远的莎粉，您更可以省下车费和舟车劳顿。丽莎只想为您做得更好。您说，我们做！委托丽莎，从来没有如此简单过！

 

如果莎粉们对于丽莎的“掌上律师”服务有任何疑问，或者有其他法律问题，都可以直接联系丽莎律师行（www.lisaslaw.co.uk），或者通过我们旗下官网和《丽莎知道》微信公众号（UK-LISA），官方微博（www.weibo.com/lisaslaw）咨询丽莎。

 

丽莎律师行：位于伦敦，辐射全球。您可信赖的英国华人律师行。

 

丽莎律师行联络邮箱：info@lisaslaw.co.uk

联络电话：020 7928 0276

联络微信号：lisaslaw003

《丽莎知道》官方微博：www.weibo.com/lisaslaw；手机版：www.weibo.cn/lisaslaw

扫一扫，《丽莎知道》微信公众号：

莎粉们周一好，欢迎来到《丽莎房产快讯》，本周的信息有：

• 英国房价下跌3.1%，这是2009年以来最快的年度下降率
• 英国住房市场受打击，英格兰的规划申请数量降至历史最低点
• 英国抵押贷款批准量6个月来首次上升
• 一新庄园的263栋房屋的业主很头疼，他们投资的新房可能面临拆迁
• 商业房产快讯：超豪华！商业地产项目卡迪夫中心大型新学生住宿计划被媒体曝光

 

 

英国房价以2009年以来最快速度下跌

 

上周，Nationwide发布最新房价指数。数据显示，截至3月的一年中，英国房产平均价格下跌3.1%，这是2009年以来最大幅度的下跌率。目前，英国平均房价达257,122英镑。

 

该数据还标志着英国房价已经连续第七个月下跌。

 

Nationwide表示，在Liz Truss宣布迷你预算后引发金融市场动荡，房地产市场进入转折点。从那以后，房地产市场受到冲击，市场活动一直低迷。

 

Nationwide 首席经济学家罗伯特·加德纳(Robert Gardner) 表示：“2 月份批准的购房抵押贷款数量仍然比较低，为43,500 宗，比一年前的水平低近40%。”

 

他认为，想要价格反弹回来可能需要一段时间，因为家庭财务面临账单上涨和抵押贷款利率上升的压力。

 

“家庭预算仍面临高通胀的压力，市场在短期内很难重获强劲势头。住房负担能力也仍然紧张，抵押贷款利率仍远高于去年此时的低点。”

 

Nationwide 表示，今年前三个月，英国所有地区的房价仍出现放缓，大多数地区的年度跌幅均较小。苏格兰仍然是房价下跌最快的重灾区，第一季度房价同比下跌3.1%。与此同时，西米德兰兹郡是表现最为强劲的地区，第一季度增长了1.4%。然而，更大的南北分歧已经出现。虽然英格兰北部的价格持平，但英格兰南部的价格下跌了1.1%。这种下降出现在包括西南、外东南、外大都市、伦敦和东安格利亚在内的地区。

 

不过，大家请不要太悲观。上周发布的新数据表示，英国在去年底避免了经济衰退，2022年最后三个月的国民产出增长0.1%。

 

一些房地产经纪人预测，房产价格会在复活节前上涨，因为目前较低的房产价格可能会吸引一些买家下手买房。

 

全国房地产经纪人集团Fine & Country 的董事总经理尼基史蒂文森表示：“3月份房价下跌并不意外，但所有迹象都表明，随着房地产市场开始为传统上繁忙的复活节期间做准备，这会刺激买家。”

 

英格兰的规划申请跌至历史新低

 

根据英国住房部发布的数据显示，英格兰的规划申请已降至至少16年来的最低水平，这些数据突显英国确实正在遇到住房危机。地方政府在2022年收到的建造新建筑或改造旧建筑的申请比2006年（政府提供统计数据的最早年份）之前的任何时候都少。

 

数据显示，地方政府在2022年收到409,459份规划申请，比上一年下降了近14%。自2021年初以来，提交的规划申请数量一直在稳步下降，并在2022年的最后三个月降至自大流行开始时短暂崩溃以来的最低水平。

 

获得批准的申请比例与已提交的数量一致。去年批准的申请比2021年减少了 11%，专家表示，由于今年的申请减少，明年这一数字可能会进一步下降。

 

此外，英格兰流浪汉人数五年来首次上升，缺乏新的规划申请意味着未来几年住房短缺的情况可能会变得更糟。

 

根据房屋建筑商联合会的研究显示，目前，有30个地方政府减少、推迟或搁置了他们的房屋建设计划，此后又有25个地方政府这样做了。该联合会估计，英格兰的新住房供应量可能会在本十年晚些时候降至120,000 套以下，这是80 多年来的最低水平。

 

英国住房部的一位发言人说：“去年，超过287,000 套房屋获得了规划许可——这表明尽管面临大流行病的挑战，政府仍在继续推进决策。”

 

 

英国抵押贷款批准数六个月来首次上升

 

有消息称，2月份的抵押贷款批准量在六个月内首次上升。

 

英国央行的数据显示，房屋贷款批准量从1月份的39,647笔增加到2月份的43,536 笔，扭转了自2022年8月以来的下降趋势。

 

然而，咨询公司Capital Economics 的英国房地产分析师Andrew Wishart 表示，随着利率上升，市场不可能恢复到大流行及随后最繁荣的状态，2023年的房产交易活动将比2022年减少30%。

 

英国央行的数据也显示，净抵押贷款从1月份的20亿英镑降至2月份的7亿英镑，这是自2016年4月以来的最低水平。英国央行的月度货币和信贷报告还显示，消费者需要借入更多的资金以支付支出。2月份消费信贷增加14亿英镑——几乎平均分配给信用卡和其他形式的借贷。

 

EY Item Club 首席经济顾问马丁贝克表示：“最新的家庭贷款数据表明房地产市场活动持续疲软，尽管有迹象表明最糟糕的情况可能已经过去。批准数量仍远低于2022年记录的平均水平62,677笔。”

 

业主购买的新房该怎么办？

 

最近，英格兰克鲁郡Coppenhall Place开发项目的业主们非常闹心，由于他们新购买的房产建在一片可能受到污染的土地上，这可能会让这些房产变得一文不值。房主们担心，他们将无法出售或重新抵押他们的房产，如果严重的话，政府可能还会拆除这些房屋。

 

据了解，2018年，Countryside Partnerships 拿下前火车工厂遗址上的17英亩棕地，并且在上面建了239套三居室和四居室房屋以及24 套公寓。

 

然而，受到种种因素包括疫情带来的影响，该建筑工程未能在三年期限内建成。于是，开发商不得不再次申请规划许可，尽管大部分房屋已售出，只剩下约229,995 英镑的三居室房屋。没想到再次申请的时候，当地政府在这片土地上发现了石棉、铅、氰化物和砷的残留物。

 

此后，当地政府质疑是否在工程建设最初之前进行了污染检查。最后，当地政府的议员们对开发商感到愤怒，拒绝该申请。

 

开发商却认为当地规划局的做法不可理喻，因为第一次申请的时候他们给予批准，他们才会按照计划来建房子，现在带来的损失太大了！

 

双方还在争吵。

 

据《每日邮报》报道，开发商Countryside Partnerships指责东柴郡议会利用这场争端让他们为该地区的社区设施支付更多资金。

 

议员们最终选择推迟对可能的污染进行进一步调查的申请，他们称不准备在不确定的情况下签署申请，这块地对居民的健康带来风险。

 

居民们说，他们现在感觉自己是最无辜的，这是他们买的新房，很多家庭都没住进去呢。如果项目黄了，他们就亏大了，新庄园的263栋房屋都将要面临拆迁。

 

我们建议业主先冷静，先等等看开发商对此的解决方法。如果有需要，可寻求律师提供意见。

 

 

卡迪夫市中心将打造大型新学生住宿

 

最近，媒体公布了在威尔士卡迪夫市中心准备新建的学生宿舍计划。据了解，房地产公司Topland已开始就其位于Greyfriars路的Friary House建筑的学生宿舍计划进行预先规划的公众咨询。这套大型学生宿舍计划高达25层，近600间学生公寓出租给学生。

 

据了解，Friary House所占用的土地面积大概在45,000平方英尺。这块土地上原来有着一些商铺，但是大约有一半空置的，其中包括知名迪厅：Tiger Tiger。

 

Topland 是这片土地的业主，他们希望改变原来的项目，在现有的Friary House上建造一座11层高的塔楼，向后方增至25层高。

 

目前，该房地产公司正在与专业学生住宿开发商Colico Living合作开展该项目，该项目除了提供399个公寓外，还将在其底层设有零售空间。

 

Topland Group 资产管理总监William Davies 表示：“Topland一直是卡迪夫的长期投资者，拥有Friary House已超过10 年。该建筑本身建于1960 年代初，现在作为办公楼的使用寿命已经结束，它不再满足现代写字楼占用者的需求，优质写字楼也已从这里搬迁。

 

因此，我们很高兴提出这些新计划，为这个城市中心位置引入新的生活，并为街景增添积极的前景。在这样一个中心位置引入高质量的住宿将带来卡迪夫的好处。”

 

Colico Living 的项目负责人Lisa Timberlake 说：“卡迪夫对学生住宿日益增长，为近600 名学生提供住宿，这些提案将响应卡迪夫的需求。位于市中心的位置为学生提供了非常好的住宿条件，并减少学生对市中心附近家庭社区住宅的需求。这将有助于解决不断上涨的租金问题，并以负担得起的价格将房屋交还给家庭居住。”

 

据了解，前期规划申请咨询流程征求意见截止日期为4月28日。

 

 

好了，本期《丽莎房产快讯》就到这里，我们下周再见。

 

如果对文章有任何问题，请进一步联系丽莎律师行。如果您手中也有财产想赠与给自己的亲人，但是却不知道该怎么做的，可以进一步联系丽莎律师行，我们的家庭律师可以提供专业的建议，协助您实现心愿。

 

觉得丽莎的文章不错？请不要吝于点赞和转发！您的支持是丽莎继续前进的动力，我们将尽力为莎粉们提供最新最全的实用信息。

 

> 📱 丽莎的“掌上律师”服务 📱 <

 

 

如果莎粉们对于丽莎的“掌上律师”服务有任何疑问，或者想要了解如何使用丽莎APP，莎粉们可点击这里 ↓

 

《您的掌上律师行：如何使用丽莎APP？》

 

丽莎以简易图表，一步一步带您使用丽莎律师行的专属APP。

 

您和我们只有一键之隔。委托我们，您完全可以更加省时省力。对于住得远的莎粉，您更可以省下车费和舟车劳顿。丽莎只想为您做得更好。您说，我们做！委托丽莎，从来没有如此简单过！

 

如果莎粉们对于丽莎的“掌上律师”服务有任何疑问，或者有其他法律问题，都可以直接联系丽莎律师行（www.lisaslaw.co.uk），或者通过我们旗下官网和《丽莎知道》微信公众号（UK-LISA），官方微博（www.weibo.com/lisaslaw）咨询丽莎。

 

丽莎律师行：位于伦敦，辐射全球。您可信赖的英国华人律师行。

 

丽莎律师行联络邮箱：info@lisaslaw.co.uk

联络电话：020 7928 0276

联络微信号：lisaslaw003

《丽莎知道》官方微博：www.weibo.com/lisaslaw；手机版：www.weibo.cn/lisaslaw

扫一扫，《丽莎知道》微信公众号：

从古至今，孝与感恩是咱们中国人传统美德。父母养育我们，当他们老的时候，我们自然需要好好照顾，这是理所应当的事情。然而，这个传统美德似乎在西方行不通。今天，丽莎要和您说一个有意思的案子，该案件的故事围绕着女儿和老妈的法院之争展开。据说，这位女儿欣然接受妈妈送给她价值百万镑的房产，没想到，她不仅不懂感恩，反倒要把她82岁的老母亲驱逐出去。

 

哎，这套房产是这位母亲唯一的房子啊，为了不让自己一把年纪还被迫留宿街头，她必须前往法院和女儿抗争起来。

 

这究竟是怎么回事呢？她能抢回这一套她居住42年的房产吗？跟着丽莎一起来看看

 

 

把亲妈赶出家门

 

诺玛·吉本斯（Norma Gibbons）和女儿道恩（Dawn）一直住在伦敦南部一座改建的房子里，这套House被分成了两套三居室的公寓。最初，诺玛是整套房产的产权持有人。

 

据资料显示，这套房产原来的价值是80万英镑。后来，房产被改建成两套三居室公寓后，价格已升值至140万英镑。房子升值了，诺玛提前把房子的产权转移给自己的女儿，为了躲避以后的高昂遗产税，产权转让后，道恩就成为了该房产的唯一产权所有人了。多年以来，诺玛住在楼上的那一套公寓，女儿道恩住在楼下的公寓。

 

2008年，道恩也成为了妈妈。可没想到，为人之母后，她和母亲诺玛的关系反而变得不好了，最后闹到母女断绝关系。

 

道恩说，诺玛经常对自己年幼的女儿大喊大叫，还经常无故生气。总之，母女俩的感情越来越僵，在彻底闹崩之后，道恩决定要把82岁的老母亲诺玛驱逐出去。

 

事情是这样的，俩人的矛盾发生了六年，在法院上打了一场又一场的官司。

 

第一场官司，道恩向法院起诉，诺玛的公寓漏水，但诺玛拒绝让人前去维修房产，这导致道恩和道恩的女儿处于危险之中。

 

“楼上的公寓发生问题，水从天花板上流下来了。弄得我们的房子产生霉菌了，根本无法修复。水还让整个公寓都停电了，我和我女儿都处在危险之中。我必须要到楼上的公寓彻底查清楚与漏水相关的问题。后来，我请了建筑商到母亲的房产里进行调查，看看到底哪里出现问题，哪些是损坏的以及哪些是需要进行维修的。然而，她一再拒绝。”

 

在这一场官司中，俩人的矛盾进一步恶化。由于道恩现在是房产的法定持有人，她立刻向法院申请，驱逐她的母亲。

 

诺玛这边的说辞不一样，她说公寓的问题早就得到修复了，她从来没有拒绝。她怎么也没有想到，她的女儿会通过法院来驱逐她，这是她住了42年的房产，早知道如此，她就不会把自己的房产交给这位女儿。

 

“当我把财产转移到女儿的名下时，我是希望余生都住在那里的。如果我知道自己会被女儿赶走，我怎么会转让呢？这是我花钱买的房子。”

 

据了解，法官下令诺玛必须允许她的女儿进入调查所需要的任何维修工作。此外，法院说，他们会在未来几个月对道恩驱逐她母亲的申请进行审理。

 

 

丽莎评论

 

按照大多数人的想法，双方发展到这个地步，很遗憾的。但是从法律来说，女儿似乎有权利驱逐妈妈，因为这个房产是妈妈亲自把所有权转移到女儿的名下的。一旦进行了产权转让，那么资产的所有权以及一切相关的权利都是同时给了这一个受益人的。也就是说，我给了你财产，我就不能在产权上约束你，产权人是有权赶居住者出去。

 

针对道恩的驱逐案，法院目前还没有开始审理，我们估计，诺玛想要拿回这套房产，要走的路会很长啊。

 

通过这个故事，丽莎律师行想要给大家提个醒，如果您想把自己的礼物赠送给孩子，但是，您又想继续在房产里持续居住的话，请一定要提前了解相关的法律规则。

 

 

什么是潜在豁免转移？

 

通过媒体给的资料，丽莎发现，本篇故事涉及了一个法律关键点：潜在豁免转移（Potentially Exempt Transfer），我们在日常生活中经常会碰到的。

 

在一生中，我们往往都会希望把一些贵重的东西以及财富分享给自己的家人。然而，在英国，向亲人赠送大笔礼物往往会需要支付一笔昂贵的遗产税。所以，在进行价值转移之前，人们都想要通过一些方法来避免这些税费。

 

潜在豁免转移是其中一个方法，它可以让您躲避遗产税。正如本篇主人公一样，母亲最初应该是想把房子传给自己唯一的女儿，但是为了避免去世后所需要支付的遗产税，所以，她把这事提早办上了，想通过潜在豁免转移来送给自己的女儿。

 

根据英国法律的要求，要进行潜在豁免转移，您只需向个人赠送任何价值的礼物。这份礼物可以随时赠送，可能包括房产、金钱或财产，例如珠宝或古董。就这些礼物的价值而言，没有潜在的豁免转让的限制。他们可以通过潜在豁免转移给自己的亲人任何价值的东西。

 

但是，当事人必须要遵守7年规则才能免征继承税。从本质上讲，如果捐助者在赠送礼物后存活七年，则无需为任何价值的礼物支付遗产税，这就是被称为7年规则。如果捐赠人在赠与前三年去世，则价值将按40%的标准税率征税。

 

 

如果我住在我打算赠送的房子里呢？

 

一般情况下，如果您将家庭住宅给您的孩子，并且把产权转移给孩子，这通常被归类为遗产税目的的潜在豁免转让 。但是请注意，对于符合潜在豁免转让资格的礼物，礼物必须没有附加条件的。也就是说，您在进行转让后不能从家庭住宅中受益。如果转让人在赠与资产后保留资产的任何权益，则无论何时赠与，都不符合潜在豁免转让的条件，这被称为保留利益的赠与。

 

在英国，当父母想要继续居住在房产里的时候，将财产所有权从父母转移给子女可能不能避免遗产税。英国税务局将此描述为保留利益的礼物 (英文：The Gift with Reservation of Benefit，简称GROB )。税务局会争辩说您没有为孩子提供有效的礼物。这是因为您已将房屋赠予您的孩子，但您保留该物业的全部利益。您还住在那里，而他们反倒不住在里面了。这样做的结果是，无论您何时将其赠与，英国税务局仍会在您去世时将该房屋的全部价值包括在您的遗产中。

 

通常来说，想要避免税务局有这样的怀疑，第一种方法是向孩子支付租金，而且必须是市场租金。市场租金将是当地类似出租物业的现行价格。业主需要对此进行审查，因为市场利率会随着时间的推移而增加或减少。

 

第二个避免GROB规定的潜在方法是让：您和孩子共同生活。如果你们每个人都支付自己的家庭开支份额，那么这笔转移可能被视为直接赠与。为了将转让视为赠与，每个共有人必须支付其与财产相关的维护和支出份额。这是一项复杂的规定，如果未正确遵守，仍可能导致征收继承税。因此，在考虑任何此类条款之前，应征求法律意见。

 

从以上关于潜在豁免转移的内容来看，本篇故事的母亲做是没有错的，她提前把产权转移给孩子，以避免相关的遗产税。而且，从媒体所给的资料来看，虽然她还是住在房产里，她也使用了第二种方法来避免遗产税：与孩子共同生活。然而，他们却忽略了其他风险。

 

通常来说，将房子赠与给孩子并仍然住在里面，除了遗产税的风险外，还有一些个人风险：您永远不知道下一个拐角会发生什么。

 

比如说，如果您的孩子离婚，这一份财产就可能成为离婚协议的一部分。他们的前伴侣可能有权获得其中的一半。如果您的孩子破产，可能必须出售财产来偿还债务。如果您与孩子的关系意外破裂或发生变化，他们可能会将您驱逐出房产。如果您的孩子在您之前意外死亡，财产将转移给您孩子的受益人。这些受益人可能希望出售或居住在该房产中，并驱逐您。也就是说，您不再是房主，对房产没有任何权利。因此，在这些情况下，您可能会失去自己的家——唯一的落脚点，最终可能会演变成本篇故事一样，和自己最爱的亲人吵到法院了。

 

丽莎提醒，如果您想把房子赠送给自己的亲人，并且自己还是想继续和亲人居住在一起，您最好可以写一份租赁协议。租约里可以写着约束双方的条款，比如：租约的期限、条件、相关费用的支付以及终止条款等，这样才可以最大化地保障您的居住权益。

 

好了，本篇分享就到这里。

 

如果对文章有任何问题，请进一步联系丽莎律师行。如果您手中也有财产想赠与给自己的亲人，但是却不知道该怎么做的，可以进一步联系丽莎律师行，我们的家庭律师可以提供专业的建议，协助您实现心愿。

 

觉得丽莎的文章不错？请不要吝于点赞和转发！您的支持是丽莎继续前进的动力，我们将尽力为莎粉们提供最新最全的实用信息。

 

> 📱 丽莎的“掌上律师”服务 📱 <

 

 

如果莎粉们对于丽莎的“掌上律师”服务有任何疑问，或者想要了解如何使用丽莎APP，莎粉们可点击这里 ↓

 

《您的掌上律师行：如何使用丽莎APP？》

 

丽莎以简易图表，一步一步带您使用丽莎律师行的专属APP。

 

您和我们只有一键之隔。委托我们，您完全可以更加省时省力。对于住得远的莎粉，您更可以省下车费和舟车劳顿。丽莎只想为您做得更好。您说，我们做！委托丽莎，从来没有如此简单过！

 

如果莎粉们对于丽莎的“掌上律师”服务有任何疑问，或者有其他法律问题，都可以直接联系丽莎律师行（www.lisaslaw.co.uk），或者通过我们旗下官网和《丽莎知道》微信公众号（UK-LISA），官方微博（www.weibo.com/lisaslaw）咨询丽莎。

 

丽莎律师行：位于伦敦，辐射全球。您可信赖的英国华人律师行。

 

丽莎律师行联络邮箱：info@lisaslaw.co.uk

联络电话：020 7928 0276

联络微信号：lisaslaw003

《丽莎知道》官方微博：www.weibo.com/lisaslaw；手机版：www.weibo.cn/lisaslaw

扫一扫，《丽莎知道》微信公众号：

最近，英国移民局通知了所有持赞助资质（Sponsor Licence）的雇主，有关工签赞助管理（Sponsorship management）方面的新变化。这些变化基本属于更便于雇主/企业赞助员工的“好的变化”；能够提升相关工作方面的效率。

 

 

→ 工签年度赞助名额（Annual Allocation of CoS）获自动更新！

 

移民局指出，只要雇主（原有的）年度工签名额即将在超过3个月的时间到期（从该政策发布日2023年3月24日算起），也就是自2023年6月24日开始，年度工签名额就会获得“自动更新”（Automatic allocation renewal）。也就是，雇主在原来的年度中有多少工签名额，在新一年度中，就会自动获得同样的名额。

 

需要注意的是，英国移民局对于雇主工签名额的自动更新，将会基于该雇主（公司）在过去12个月当中，总共赞助了多少个工签申请（也就是核发了多少个CoS）来定。

 

举个例子：假如某公司在过去12个月当中，赞助了5个工签申请的话；那么移民局在下一年（新一年度）将会自动给予这个公司“5个”工签的名额。

 

很显然地，新的变化将能减少雇主/企业在工签赞助方面花费不必要时间的可能性。并当然，这对于移民局来说也会省去不少时间。

 

这是因为，按照现有的操作，雇主每年必须向移民局申请自己下一年度需要的名额，哪怕是名额没有发生变化（和原来年度相比）；移民局方面也需要每年发邮件给每个雇主，询问他们的工签名额是多少。。。

 

→ 那如果雇主在新一年度想要赞助更多员工怎么办？

 

如果雇主认为需要增加名额、赞助更多员工的话；依然可以按照原来那样，向移民局提出申请。（如果您在操作上需要协助，可以进一步询问丽莎移民部。）

 

以下为适用新政策“自动更新名额”的签证路径：

• 技术工签 Skilled Worker (只限“境内”申请－Undefined)
• 高级或专家/专业人才路径 Global Business Mobility – Senior or Specialist Worker
• 毕业培训生路径 Global Business Mobility – Graduate Trainee
• 服务供应商路径 Global Business Mobility – Service Supplier
• 借调/派遣路径 Global Business Mobility – Secondment Worker
• 宗教牧师类签证 Minister of Religion
• 国际运动员签证 International Sportsperson
• 慈善工作者签证 Charity Worker
• 创意工作者签证 Creative Worker
• 政府授权交换路径 Government Authorised Exchange
• 国际协定路径 International Agreement
• 宗教工作者签证（临时类）Religious Worker
• 成长型公司工作签证 Scale Up

 

 

→ 此外，以下操作将能立刻生效，无需再等18周！

 

通过工签赞助管理系统（Sponsor management system）更换Authorising Officer（授权管理人）或Key Contact（主要联络人）；

 

增加新的Level 1 user（一级使用者）；

 

更新公司的相关信息。

 

不过，以上的“立刻生效”是有前提的。对于更换Authorising Officer或Key Contact，以及新增Level 1 user——他们的地址邮编（Postcode）需要和公司的总部或主要办公室邮编一致；或者，对于新的Key Contact或Level 1 user，他们的邮编和委托律师的地址一致（前提是，该律师/法律代表的地址和移民局那边的纪录保持一致）。

 

此外，该雇主的赞助资质也需要是完全有效（Fully active），并且属于A-rated的。

 

 

→ 下列补充雇主赞助系统（SMS）的各角色区分：

• Authorising Officer（授权管理人）：负责有关雇主赞助资质的整体责任，包括承担以下所有SMS使用者在SMS系统上活动的所有责任；
• Key Contact（主要联络人）：负责企业（雇主）和移民局之前搭起联络的”主要联络人“；
• Level 1 user（一级使用者）：负责SMS系统上的日常作业；
• Level 2 user（二级使用者）：可以行使SMS系统上的特定操作，但权限低于Level 1 user。

 

上面列出的4种角色，只有最后两种（Level 1和Level 2 users）能够登入SMS系统。

 

如果前面两类人员（Authorising Officer或Key Contact）也想要获得登入SMS的权限，他们也必须被设置为Level 1或Level 2 user才可以。

 

值得一提的是，如果一个企业尚未持有工签赞助资质，在最初要申请资质的时候，只可以先命名一位Level 1使用者，并且这个Level 1使用者必须是公司里的一位雇员、董事或合伙人。

 

不过，一旦“赞助资质”获批之后，企业就可以任命不只一位的Level 1使用者。

 

如果一个企业/公司有“不只一名”Level 1使用者，那么自“第二位”以上的Level 1使用者，必须是以下其中一种身份：

• 企业里的受雇雇员或主管；
• 企业向外委托第三方机构，为企业提供HR（人事服务）的该第三方机构中的雇员（负责专员）；
• 人在英国境内的“代表”。

 

总的来说，新的变化“简化”了雇主在“工签赞助”的相关操作上所需时间。相对而言是更加便利的，虽然总体而言只是比较小的变化。

 

我们也相信，在英国移民局想要吸引更多（或留住）来自海外人才的前提下，之后应该还会陆续再有便利于雇主或工签申请的相关措施和变化的。

 

今天的文章就到这边，如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都欢迎进一步咨询丽莎律师行。

 

任何英国税务方面的问题，也可以联系咨询丽莎会计行。

 

觉得丽莎的文章不错？请不要吝于点赞和转发！您的支持是丽莎继续前进的动力，我们将尽力为莎粉们提供最新最全的实用信息。

 

> 📱 丽莎的“掌上律师”服务 📱 <

 

 

如果莎粉们对于丽莎的“掌上律师”服务有任何疑问，或者想要了解如何使用丽莎APP，莎粉们可点击这里 ↓

 

《您的掌上律师行：如何使用丽莎APP？》

 

丽莎以简易图表，一步一步带您使用丽莎律师行的专属APP。

 

您和我们只有一键之隔。委托我们，您完全可以更加省时省力。对于住得远的莎粉，您更可以省下车费和舟车劳顿。丽莎只想为您做得更好。您说，我们做！委托丽莎，从来没有如此简单过！

 

如果莎粉们对于丽莎的“掌上律师”服务有任何疑问，或者有其他法律问题，都可以直接联系丽莎律师行（www.lisaslaw.co.uk），或者通过我们旗下官网和《丽莎知道》微信公众号（UK-LISA），官方微博（www.weibo.com/lisaslaw）咨询丽莎。

 

丽莎律师行：位于伦敦，辐射全球。您可信赖的英国华人律师行。

 

丽莎律师行联络邮箱：info@lisaslaw.co.uk

联络电话：020 7928 0276

联络微信号：lisaslaw003

《丽莎知道》官方微博：www.weibo.com/lisaslaw；手机版：www.weibo.cn/lisaslaw

扫一扫，《丽莎知道》微信公众号：

在过去的20年里，英国的住宅物业一直受到投资者的欢迎。但随着商业场所的需求增长，越来越多的投资者将目光扩展到英国的商业地产。英国是一个营商环境比较好的国家，连续数十年都被《福布斯》评为“全球最适合经商的国家”，吸引着世界各地的创业者。作为欧洲第二大经济体，英国推出的一些利好政策也吸引着世界各大企业前来落户。

 

在英国伦敦、曼彻斯特、伯明翰等等城市，您不难发现来自世界各地的知名企业的身影。他们几乎都是买下长期商业租赁场所，英国成为他们在世界范围内最主要的办公点。

 

去年，谷歌对外宣布，将斥资7.3亿英镑“重振”其英国办事处。

 

 

最近，一家投资巨头Vanguard签署一项协议，将在曼彻斯特市中心的地标性建筑中开设办事处，他们将租用圣彼得广场Landmark办公楼的七层。据了解，该公司已租下14,013 平方英尺的10年租约，并将加入汇丰英国、安联保险、致同和仲量联行等公司的行列，入驻霸菱房地产的大楼。

 

最近几周，Landmark的70,000平方英尺又被Starling Bank、Santander UK、RSM 和 Xero给拿走了，现在只剩三层楼可供出租。

 

对于任何寻求长期投资的人来说，商业地产确实是一个有吸引力的选择，它可以提供比较稳定、长期的收入。相对于住宅物业，商业房东面临空置期的风险会稍微低一些，平均商业租赁期限约为7年，如果遇到实力比较强大的租户，只要租户对场所感到满意，商业地产可以在数十几年内都能给房东带来稳定的收入。如果可以将建筑物出租给两个或更多租户，则可以进一步降低风险，房东就等于收租好了。

 

总之，来英国投资商业地产，几乎不需要担心场地需求问题。随着越来越多的企业落户英国，并不断扩展他们在英国的办公场所。未来几年，您没准就可以成为桑达尔·皮查伊（谷歌老板）或者扎克伯格（脸书老板）的大房东哦。

 

不过，请注意哦。和住宅物业一样，商业地产的房东必须确保他们遵守一系列规章制度，这些法律管理财产的维护和安全，以及房东对其租户、雇员和公众的法律责任。然而，由于商业房产出租不像住宅那样明确，个别房产和租赁协议之间是有着很大的区别的，房东和租户的一些责任可能会重叠。所以，人们经常搞不清楚到底哪些属于房东负责，哪些属于租户呢？

 

言归正传，今天，丽莎想给大家写一篇指南，详细解释商业地产房东需要承担的法律责任。

 

 

健康和安全（Health and Safety）

 

所有商业房东都有一定的法律责任。当涉及健康和安全责任时，最大程度的责任在于承租人，但这在很大程度上取决于租赁协议中的内容。

 

根据 1974 年《工作场所健康与安全等法案》，以及2005年《监管改革消防安全法令》（The Regulatory Reform (Fire Safety) Order 2005），租户通常被视为“负责人”，主要负责确保所有使用建筑物的人的安全和安全，负责疏散程序和风险评估，并确保房屋、任何消防安全设备和紧急出口得到妥善维护并保持工作状态。此外，承租人始终有责任为工作场所提供：

• 合理的温度
• 充足的照明、空间和通风
• 饮用水
• 安全设备
• 厕所和洗涤设施

 

而房东负责与公共区域相关的健康和安全事宜。此外，房东应该始终将消防安全纳入所进行的任何风险评估中，并可能负责提供灭火器等设备。

 

固定装置和配件（Fixtures and fittings）

 

“固定装置”是附属于房产里面的物品，例如供暖或照明系统。“配件”是指除了墙上的钉子以外没有附加到财产上的东西，例如一幅画。

 

商业房东对他们拥有的所有固定装置和配件负责，并且必须安全地安装和正确维护这些固定装置和配件。承租人负责他们安装的任何固定装置和配件的安全和维护，这应该在租约中明确规定。

 

天然气和电力（Gas and Electricity）

 

根据《1998年气体安全（安装和使用）条例》规定（The Gas Safety,(Installation and Use) Regulations 1998），气体安全工程师每年应该检查装置和设备，记录至少保存两年。房东或租户都可能对燃气安全承担法律责任，这取决于租约中规定的条件。

 

通常，承租人负责确保安装在其工作场所的任何燃气用具、安装管道或烟道的安全，而房东应该负责任何公共区域的安装安全。请注意，不遵守规定可能会导致巨额罚款，甚至监禁。

 

此外，商业房东有法律责任确保房产电气系统安全。《1985年房东和租户法》规定，房产的电气装置必须“在租赁开始时是安全的”并且“在整个租赁期间保持安全状态”。《1957年占领者责任法》和《1984 年占领者责任法》明确规定，房东的注意义务不仅限于租户，还包括任何参观其房产的人——例如办公室工作人员或商店顾客。

 

丽莎建议：

 

“在出租房产之前，商业房东对其房产进行调查，并由注册电工撰写一份电气状况报告(EICR)，该电工还需要至少每五年检查一次房产。租户负责他们购买或安装的任何电器的安全和维护。根据租约中的规定，他们还可能根据制造商的说明负责维护房产中的所有电气设备，其中包括由电气安全工程师组织定期安全检查。

 

此外，房东还负责确保新租用的商业地产的能效证书(EPC) 等级为 E 或以上。请记住，从2023年4 月起，如果房东继续出租不符合最低标准的商业房产都属于违法行为。”

 

维护和修理（Maintenance and repair）

 

房东和租客的责任将在租约中明确规定。通常，商业房东负责任何结构性维修，例如地基、地板、屋顶和外墙，租户负责非结构性维修，例如空调或管道。

 

如果租约中没有明确租户的维护和修理，房东将需要继续承担责任。所以，一般租约都会明确说明承租人负责维修维护整个房产。

 

石棉（Asbestos）

 

租约将指定石棉是房东还是租户的责任。无论谁负责，都需要遵循健康与安全执行官的指导，以确保大楼内的每个人都受到保护。未能管理石棉风险是危险的，会受到重罚。

 

不要小看罚款哦！您知道吗？在2011年，英国玛莎百货因未能保护客户、员工和工人免受石棉侵害，而被罚款超过100万英镑。

 

消防安全（Fire safety）

 

根据2005年监管改革（消防安全）令，“负责人”有权控制商业地产的消防安全。如果物业是工作场所，负责人通常是雇主。因此，该责任需要由租户承担。但是，根据租约中的具体规定，房东可能需要负责提供灭火毯和灭火器等设备。但是，房东始终负责公共区域的消防安全。

 

 

如何驱逐商业租户？

 

如果房东想终止商业租约，实质上是驱逐租户，他们必须有充分的理由。

 

在租赁期内：

如果承租人不支付租金或履行其他租赁义务，房东只能提前终止租赁。如果租约包含“没收条款”——赋予房东进入房产、换锁和终止租约的权利，可以在这种情况下使用。但请注意，租户可以在法庭上对此提出异议，并且可以被允许留在该物业。

 

租期结束时：

房东必须在租约规定的终止日期前12至6个月向租户送达第25条通知。通知必须说明房东反对授予新租约的理由，这些理由必须是充分的，比如说：租客未进行维修，严重违反其他义务、延迟支付租金等等。不同的情况有不同的处理方法，具体请联系房产律师。

 

无论您是新手还是经验丰富的商业房东，丽莎律师行的商业地产律师团队都将努力帮助您实现商业地产投资的最佳回报。我们的律师可以协助您购买商业地产，提供专业的法律建议，为您起草成功的租赁协议。如果您有在英国置业需求，请进一步联系丽莎律师行。

 

觉得丽莎的文章不错？请不要吝于点赞和转发！您的支持是丽莎继续前进的动力，我们将尽力为莎粉们提供最新最全的实用信息。

 

> 📱 丽莎的“掌上律师”服务 📱 <

 

 

如果莎粉们对于丽莎的“掌上律师”服务有任何疑问，或者想要了解如何使用丽莎APP，莎粉们可点击这里 ↓

 

《您的掌上律师行：如何使用丽莎APP？》

 

丽莎以简易图表，一步一步带您使用丽莎律师行的专属APP。

 

您和我们只有一键之隔。委托我们，您完全可以更加省时省力。对于住得远的莎粉，您更可以省下车费和舟车劳顿。丽莎只想为您做得更好。您说，我们做！委托丽莎，从来没有如此简单过！

 

如果莎粉们对于丽莎的“掌上律师”服务有任何疑问，或者有其他法律问题，都可以直接联系丽莎律师行（www.lisaslaw.co.uk），或者通过我们旗下官网和《丽莎知道》微信公众号（UK-LISA），官方微博（www.weibo.com/lisaslaw）咨询丽莎。

 

丽莎律师行：位于伦敦，辐射全球。您可信赖的英国华人律师行。

 

丽莎律师行联络邮箱：info@lisaslaw.co.uk

联络电话：020 7928 0276

联络微信号：lisaslaw003

《丽莎知道》官方微博：www.weibo.com/lisaslaw；手机版：www.weibo.cn/lisaslaw

扫一扫，《丽莎知道》微信公众号：