最近，英国著名的室内设计师西莉亚·索耶(Celia Sawyer)惹麻烦了。据说，她的邻居偷偷在房子内非法建了一个阳台，接下来，他总是从阳台上“偷窥”她在家中日光房内晒太阳。

西莉亚说，她很享受穿泳衣甚至不穿衣服晒太阳的时光，现在隐私都没了。可没想到，当地政府却无视她的投诉，反而把重点放在了她的“日光房”上，称她才是非法建造。

这位设计师觉得很不公平，像日光房这类温室不是不需要规划许可吗？为什么还是非法建造？

邻居的非法阳台窥视隐私？

西莉亚·索耶是一名室内设计师，也是英国第四频道《Four Rooms》的名人嘉宾主持。2020年，她在位于桑德班克斯 (Sandbanks)价值400万英镑的房子底层建造了一个室内温室（Conservatory），这是一种透过玻璃窗和屋顶将室外空间与室外空间无缝连接的扩建形式——她把这个空间当作她的“日光室”，距离普尔港边缘仅1.5英尺。

这座21英尺乘15英尺的建筑周围环绕着复合地板，前面还有一个沙地花园，上面摆放着躺椅。

西莉亚女士愉快地使用了它四年，夏季她经常穿着比基尼——甚至不穿衣服在日光室享受太阳。

然而，这一切愉悦的体验被摧毁了。去年，她的邻居重新改造了原来的平房，把它建成了三层楼的大House。他在房子上面扩建了两层楼，顶楼作为阳台。

她说，这是隔壁邻居因未经规划许可修建的阳台，该阳台往前扩展，可以俯瞰看到她家的花园——以及清清楚楚地看到她建造的日光室。

她非常气愤，于是，她向当地规划部门投诉该非法建造的阳台。

没想到的是，他们在这一场纠纷中失败了。当地政府认为，邻居肯尼迪先生可以通过申请追溯规划许可来保留他的阳台。

这位室内设计师觉得非常不公平：

“当我得知他站在阳台上看着我们花园而我却穿着比基尼时，我感觉很不舒服。”

不仅如此，当地规划局收到了一份匿名投诉，称这位女设计师的温室才是没有获得规划许可的“作品”。她说，根本不用想，肯定是她的这位邻居反报的。

现在，她和丈夫被当地规划局邀请提出追溯规划申请，以使花园建设合法化。

然而，他们的申请可能并不是那么容易的。由于他们的日光室距离水边太近，位于三级洪水区域，这意味着很有可能发生海水泛滥——通常，这些地区不允许建造新建筑。也就是说，即便他们补交了规划申请，当地规划部门也不一定会同意申请，他们最终可能要面临拆除该温室。

丽莎评论

这里说的日光室（Sun room）是业主在房屋一侧加建的延伸部分，它也被称之为温室（a conservatory）——人们建造它来作为家庭的额外生活空间。近年来，日光室的受欢迎程度不断提高。该区域主要用于休闲，在较冷的月份非常适合，因为它保持温暖，同时让居住者感觉自己在户外度过时光而不会感到寒冷。

问题来了，在英格兰和威尔士，我是否需要申请建造温室的规划许可？

2019年更新了有关在家中增建温室的规划法，以简化流程。自2019年起，大多数房屋可能不需要规划许可就能增建温室，这具体取决于房产的相对大小和温室。例如，在英格兰，6米长的联排住宅或半独立式住宅的温室不需要规划许可。对于独立式住宅，这个长度可以延长到8米；此外，还有其他高度和边界限制，例如，您不能将整个花园用作新温室。

我们建议，您在建造前最好提前咨询规划办公室，每个区域的要求是不一样的。即便您的温室或日光室扩建可能不需要完整的规划许可，但这并不意味着您可以随意建造，因为如果设施或娱乐受到影响，邻居可以提出反对。此外，如果您的房产需要特殊的许可权或者位于受保护区域，它是受限于特殊的规则的，地方政府可能会阻止计划或要求进行更改。正如本篇这样，该房产的区域位置可能不适合这样的扩建。

苏格兰、威尔士和北爱尔兰有不同的程序。

此外，您还需要注意的是，关于温室和建筑法规的规定？

建筑法规涵盖项目的安全性、热效率和环境影响。较小的温室可以免于建筑法规的约束，但前提是满足以下条件：

• 它建在地面上
• 室内建筑面积不足30平方米
• 它与住宅之间有标准的外门隔开
• 没有加热或冷却系统延伸到其中
• 其中没有固定的燃烧设备或固定的冷却设备
• 玻璃符合法规第五部分（安全标准）

它还有其他规则，如果您拆除房屋和温室之间的房间墙壁，则需要获得建筑法规的批准。同样，苏格兰和北爱尔兰适用不同的规则，您最好也是得咨询当地建筑部门。

总之，无论您的新温室是否需要规划许可或建筑法规批准，您都需要考虑其他事情。比如说，如果温室要建在距离公共下水道三米以内的地方，那么您必须联系当地供水商，他们会检查温室是否没有造成损坏。如果您的房屋是建在保护区内或附属于受保护建筑，您可能是需要获得完整的规划许可来建造温室的；此外，一些房屋的产权契约中可能包含限制性契约。您还必须考虑邻居，特别是如果温室建在边界附近，您需要在此征求邻居的同意。如果地基挖掘位置靠近花园围栏，则可能需要签订“共用墙”协议。

好了，本期分享就到这里！

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Sumit Singh

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在西方这些国家，“食品过敏”的问题特别受到关注，总是搞得紧张兮兮的，这主要是食品过敏的发病率在这些国家越来越高。《英国医学杂志》（British Medical Journal）的一项研究显示，到2025年，整个欧盟一半的人口将受到慢性过敏性疾病的影响。

在英国，估计有4100万人患有过敏性疾病，大部分属于食物过敏。虽然一般的过敏反应过一阵子就消失了，极少数过敏反应还是非常严重的，最严峻的情况下，可能会导致休克甚至死亡。所以，英国法律对餐饮行业要求很严格。

最近，由于一名顾客抱怨嘴巴发痒。随后，英国的一家披萨连锁店Domino’s紧急下架了各大分店带有“花生过敏原”的热销酱料，并发出警告。

酱料中混有过敏原花生

据天空新闻报道，一位顾客在吃了Domino’s的披萨后，说自己的嘴巴开始发痒。Domino’s团队非常重视该情况，随后立刻展开调查。

他们发现问题并不是出于披萨，而是他们的部分酱料。该餐厅一般在出售披萨的时候都会配送一些配料。

据了解，他们平时从英格兰莱斯特的一家家族香料公司进购酱料，在上周末进的一批货中，他们在部分批次的蒜香/香草酱以及蜂蜜芥末酱内检查出微量花生成分。

花生是14种过敏原之一，他们害怕一些对此过敏的客户吃了会产生严重过敏情况，Domino’s立刻下架这两款调味酱，并向顾客发出了电子邮件。

该集团在信中告知，一些披萨附带着的100克和较小25克罐装的调味料都受到花生污染，他们建议有过敏症的顾客立刻丢弃这些食品。

“我们对产品的质量和顾客的安全是最重要的，特别是在过敏原方面。我们意识到我们的一些大蒜香草酱和蜂蜜芥末酱可能含有微量花生。如果您对花生过敏，请丢弃调味酱，不要食用。如果您不对花生过敏，则无需采取进一步措施，我们对此问题可能造成的任何担忧和不便深感抱歉。”

据了解，该餐饮店已经与供应商联系，并将在未来几天中断这些酱料，直到他们查出原因并确保不再发生此类事件为止。

目前，食品标准局(FSA) 已经召回这一家总部位于莱斯特的家族企业酱料公司所有含有花生的产品。

报道称，这已经不是食品标准局召回的第一批食品了。据说，他们已经召回52种食品，其中包括Aldi的酱料以及Spar的三明治——它们被怀疑含有坚果过敏原。

丽莎评论

最近几年，英国食品部门确实对这类审查相当严格，因为英国发生了几起非常引人关注的食品过敏安全事件。去年，一位13岁的女学生汉娜雅各布斯(Hannah Jacobs)在喝了一口Costa Coffee 热巧克力数小时后死亡。食品部门对她死亡的调查发现，这家连锁咖啡店的员工未能遵守过敏安全程序。

接下来，我们来和大家简单科普一下关于食品过敏的相关法律。

根据英国《食品信息修正案》或《娜塔莎法》等法律规定，英国食品企业（包括零售商以及餐饮业）的经营者必须提供过敏原信息，并遵守食品法规定的标签规则。这意味着，食品经营者必须：

• 向消费者提供预包装和非预包装食品和饮料的过敏原信息
• 在食物准备过程中有效地处理和管理食物过敏原
• 食品企业必须确保员工接受过敏原培训

食品企业需要告知顾客他们提供的食品是否含有所列的任何过敏原成分。消费者可能对其他成分过敏或不耐受，但食品法只要求将14种过敏原申报为过敏原：芹菜、含麸质的谷物（如小麦、黑麦、大麦和燕麦）、甲壳类动物（如虾、蟹和龙虾）、蛋类、鱼、羽扇豆、牛奶、 软体动物（如贻贝和牡蛎）、芥末、花生、芝麻、大豆、二氧化硫和亚硫酸盐 （如果二氧化硫和亚硫酸盐的浓度超过百万分之十）和树坚果（如杏仁、榛子、核桃、巴西坚果、腰果、山核桃、开心果和澳洲坚果）。请记住，这也适用于添加剂、加工助剂和最终产品中存在的任何其他物质。

有多种方法可以向客户提供过敏原信息，您需要选择最适合您的业务和您供应的食物类型的方法。预包装食品是指在出售前已包装好的任何食品，而非预包装食品（散装食品）是指未包装的食品。根据食品的提供方式，适用不同的过敏原标签规则。

那么，如果顾客在餐厅出现过敏反应，您有什么权利？

如果您能证明事件发生是因为餐厅未能采取必要措施向您提供过敏原信息，那么您就有理由向餐厅提出索赔，食物过敏索赔的赔偿金额取决于过敏反应对人造成的伤害——您因遭受经济损失而要求的任何赔偿都称为特殊损害赔偿。例如，您可以要求赔偿医疗费用、收入损失或因受伤而导致的任何其他损失。

通常，向餐厅提出食物过敏索赔的时限为过敏反应发生之日起三年。三年听起来可能很长，但提出食物过敏索赔可能很复杂。根据具体情况，可能需要一段时间才能收集足够的证据来证明餐厅的疏忽导致了食物过敏。但是，如果您在餐厅发生过敏反应后考虑索赔的话，我们始终建议您应该尽快开始，并搜集证据。

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各位莎粉周五好，欢迎点击《丽莎商法快讯》，本周需要重点关注的英国商业、商法信息有：

• 英通胀、基础利率企稳，英央行减持政府债券！
• 8月零售额继续走高，但消费者信心却不足
• FCA誓言进一步打击金融犯罪
• 英国将立新法解决大企业逾期付款问题
• 2.9亿欧元，网约车巨头Uber在欧洲被罚！
• 英国商铺关店潮持续，每天倒闭38家！

→英通胀、基础利率企稳，英央行减持政府债券！

本周四（9月19日），英格兰央行货币政策委员会如期举行货币政策会议，决定继续维持5.0%的基础利率不变，符合市场的预期。

9名货币政策委员会成员中，有8名成员投票继续保持利率不变，仅有1名投票进一步降息0.25%。

英格兰央行行长安德鲁·贝利（Andrew Bailey）认为：工资增长似乎仍维持在过高水平，且政策制定者对长期通胀压力消退的速度仍存在分歧。

尽管英国8月的通胀继续维持在2.2%，但是英格兰央行预测，到今年年底英国通胀有可能升至2.5%左右。

因此，安德鲁·贝利认为：维持英国低通胀水平是至关重要的，不能降息太快或幅度太大。

当前，投资者不再完全预期英格兰央行会在2024年底前降息2次，但预计英国央行将在2025年6月份前再降息四到五次，每次降息四分之一个百分点。

除了降息的问题，货币政策委员会一致投票决定，在2024年10月至2025年9月期间进一步减少1000亿英镑的政府债券持有量，与过去12个月的减持幅度持平。

其实，英格兰央行在2009年至2022年期间通过量化宽松计划购买了8750亿英镑的英国政府债券，以刺激经济。新一轮量化紧缩（QT）政策将使这一数字降至5580亿英镑。

一些投资者曾预测量化紧缩将加速，因为英国央行持有的870亿英镑英国政府债券将在未来一年自然到期，按照目前的速度，仅剩下130亿英镑可用于主动政府债券销售。

当然，也有不少经济学家认为，财政大臣雷切尔·里夫斯（Rachel Reeves）将在10月30日的秋季预算案（Autumn Statement）中改变英国的财政规则，以排除量化紧缩政策的影响，这可能会给英国政府带来数十亿英镑的额外财政空间。

→8月零售额继续走高，但消费者信心却不足

根据英国国家统计局（ONS）在今天（9月20日）公布的数据：英国8月份零售额增长1%，增幅强于预期。

同时，英国国家统计局还修正了7月份的零售额，修正后环比增长0.7%。

分析认为：由于天气转暖和季末促销，一些超市和服装零售商报告销售额有所增长。

比如英国快时尚品牌NEXT，该公司表示，下半年的前6周的销售情况好于预期，但是高价的家居用品市场仍旧疲软。

但是，消费者似乎也对英国首相基尔·斯塔默（Keir Starmer）表达的严峻的经济前景和可能需要提高税收的言论感到恐慌。

根据最新的调查显示：英国9月份消费者信心急剧下降至6个月以来的最低水平。

9月份的零售额数据有可能因此出现下滑，我们仍需要假以时日等待相应数据出炉。

→FCA誓言进一步打击金融犯罪

近日，英国金融行为管理局（FCA）负责市场诚信的执行董事萨拉·普里查德（Sarah Pritchard）在伦敦举行的金融犯罪峰会上发表讲话，阐述了英国监管机构打击金融犯罪的方法。

普里查德女士强调了FCA 将采取有针对性和注重结果的方法，并采取果断和战略性的干预，这表明未来几个月可能会有进一步的行业审查和执法行动。

FCA将从以下几个方面来进一步打击金融犯罪：

打击金融犯罪：FCA打击金融犯罪的方法是有针对性的，使用数据来发现任何异常值和问题，因为他们是一个以数据为导向的监管机构，FCA也将继续保持这一趋势。

创新和大数据：FCA已经提高了识别网站和社交媒体上非法促销活动的能力。它每天能够扫描100,000个网站，1,000多个可能具有误导性的广告在2023年被修改或撤回，比2022年增长17%。

跨领域合作：FCA采取了基于风险的方法，跨多个部门共同管理风险。例如，作为政府国家经济犯罪计划和欺诈战略的一部分，它一直在与不同的公司和机构合作，包括与大型科技公司合作，删除违反金融推广规则的应用程序，并禁止未经FCA 授权公司批准的英国金融服务付费广告。

丽莎预计FCA和其他执法机构将热衷于利用通过《2023年经济犯罪和企业透明度法案》来行事，政府通过这项立法有意使起诉商业组织变得更加容易，金融服务行业应该可以预期在未来几个月内会看到更多的审查。

丽莎也建议相应的企业应采取一切必要措施，确保遵循FCA所发布的指南和期望声明，以避免面临金融犯罪执法行动的风险。

→英国将立新法解决大企业逾期付款问题

本周四（9月19日），商业和贸易部 （DBT） 宣布了一揽子新措施旨在通过解决逾期付款造成的问题来支持小企业。

在英国，供应链中越往后逾期付款造成的问题就越严重，这意味着小企业通常比大企业遇到更多的付款逾期问题。

新的《公平付款准则》将取代《及时付款准则》，根据企业的付款标准，签署者将被授予金、银或铜级地位（类似企业的付款评级系统）。同时，还会对大型企业承担责任的新法律展开咨询，而将在未来几周内提交的新立法将要求所有大型企业在年度报告中纳入付款报告。

预计《公平付款准则》将于2024年秋季开放签署。

→2.9亿欧元，网约车巨头Uber在欧洲被罚！

本月，荷兰数据保护局（DPA）对美国网约车巨头Uber处以2.9亿欧元的罚款。

欧盟监管机构发现：Uber在数据传输时没有按照欧盟通用数据保护条例（GDPR）执行 ，传输了涉及的个人数据，包括Uber司机的敏感信息，例如位置数据、身份证件，在某些情况下还包括犯罪和医疗数据。

法国人权组织LDH代表172名Uber司机向法国DPA（法国国家信息与自由委员会，CNIL） 提出集体投诉，内容涉及在执行数据主体权利和第三国数据传输。由于Uber的欧盟总部位于荷兰，CNIL 将此案提交给了荷兰数据保护局（DPA）。

在这里，丽莎提醒一些商家，如果您的业务会留存大量的客户个人信息，您需要妥善保存，确保符合数据法规。

→英国商铺关店潮持续，每天倒闭38家！

截至2024年前6个月，2024年共有6945家商店关闭，相当于每天关闭38家商店。如果考虑到新店开业，每天有12家门店净关闭，略高于去年同期。

英国商业街上关闭的店铺有一半是药店、酒吧和银行。根据普华永道会计师事务所的研究，1月至6月期间，平均每周有18家药店、16家酒吧和9家银行关门。

对于外卖和餐厅来说，今年也是艰难的一年。由于餐饮业面临成本上升和需求疲软的困境，数十家门店不得不选择关闭。

当然，这看似是市场环境萎缩的表现，但在一些人眼中也是一个不可错失的良机。如果正在筹备开店，或是有任何关于商业的法律问题，欢迎随时咨询丽莎商业部。

好的，本周的《丽莎商法快讯》就先说到这里。如果您对于文章内容，或英国公司法、英国跨境电商方面的问题，或者其他英国法律方面有任何疑问，都可以进一步咨询丽莎律师行。

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在上一期视频中，我们为大家详细解答了英国访问签证的费用、持签期间可以做的事情以及一些常见的限制问题。

今天，我们将继续深入探讨，专门讲解申请英国访问签证时需要满足的资格要求。

想知道如何证明自己有足够的资金支持访问期间的花费？该如何证明回国计划，以确保签证顺利通过？此外，频繁申请访问签证是否会有风险？本期视频将为您详细解答这些问题。

如果您正在为英国访问签证的申请条件感到困惑，那么这个视频一定会对您有所帮助。马上点击观看，获取更多实用信息！

《想去英国？快速掌握访问签证申请秘诀！》

莎粉们喜欢我们的影片吗？之后，丽莎还会继续以简单平易的方式，和大家科普更多英国法律信息。

想要学习更多，记得关注我们！

丽莎还要提醒，所有我们制作的视频，都会同步发布在丽莎的官方YouTube平台。如果想要观看更多丽莎视频，可以关注我们（丽莎律师行）https://www.youtube.com/channel/UCPmpxpJNXwSfgy7_z6ljKmg

我们也有英文版YouTube（Lisa’s Law Solicitor）：https://www.youtube.com/channel/UC3MHpkVaHm6EsGunDg1xUpQ

如果对于视频内容，英国法律的更多方面，还有任何疑问，都可以直接咨询丽莎律师行。

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在英国买房，一旦您找到了理想的房产后，房产律师要为您做的最重要的一件事就是：房产调查（Property Searches）。从以往的经验来看，房产调查通常需要缴纳一笔费用，很多购房者都反复问是否可以取消这个环节？有些购房者即便做了房产调查拿到了房产报告，也没有仔细查看。

丽莎想要提醒大家，房产调查是非常重要的环节，为了确保您所购买的房产安全和可靠，没有涉及重大的安全隐患，比如被洪水淹没的风险。

这一年，威尔士四套房产的业主都非常闹心，他们的房产要面临被洪水淹没的风险，如果想要保住房产，还得支付45万英镑的费用。

这究竟是怎么回事呢？

房产前面的墙倒塌 谁负责维修？

今年2月，一场暴雨过后，威尔士西南部波伊斯镇（Newtown）的四套房产濒临危险，这几套房产花园与塔威河之间的墙体倒塌了。

接下来，四套房产的业主被告知，如果他们不修复这面墙壁的话，他们的房屋就可能面临掉入河中的危险。

从那时开始，四套房产的业主们根本无法睡好觉，一直都在担心着房产会倒塌。一旦遇到雨天，他们就必须到朋友家避难，根本没办法居住在这里。随后，他们聘请了一位结构工程师，工程师说修复这堵墙的费用估计要达到45万英镑。

凯文·戴维斯(Kevin Davies)是其中一套房产的业主，他基本一生都住在这栋住宅中，现在已经56岁了。然而，他和邻居伊莫金 (Imogen) 、贾斯汀·克鲁 (Justin Crewe) 几人都没办法把这里当作他们的家了。

可是，他们去哪里找那么多钱维修？

据说，这些业主们向波伊斯郡的政府要求支付修复的费用 ，但政府的官员们表示与他们无关，声称这是业主的责任；或者这是威尔士自然资源部（NRW）的问题。

但是，当这些业主找到威尔士自然部后，他们也拒绝承担修建隔离墙的责任，并表示无权出资建造新墙。

这些政府部门就是这样踢皮球，谁都不愿意负责。

凯文说：“我为此失眠了很多个夜晚。我的身体状况一直不好，这不仅让我担心经济问题，还影响我们的身心健康。我们很害怕，因为我们总是担心早上醒来f房子就没了。”

凯文告诉记者，当郡政府告诉他无法提供帮助后，他查看了政府的档案，发现这堵墙最初是由政府在1912年该地区发生洪水后修建的。

“这显然现在是波伊斯郡政府的财产，所以这仍然是他们的责任。然而，当我们再次找到他们的时候，他们还是试图说这是我们的责任，但我们收集的所有证据都表明，政府才是这堵墙的所有者。”

另外一名业主克鲁夫人说：“我们就是感觉不安全。每次你离开前门或向窗外看时，它都会提醒你花园尽头有一个洞。我们竟然要支付这么多钱，这太荒谬了。这是市政府的财产，不是我们的，他们必须有一定的预算来帮助像我们这样的人。我们不希望我们的孩子受到任何伤害……这太可怕了。”

记者采访了波伊斯郡政府，政府官员承认他们已经知道居民们的担忧，但表示遗憾的是无法为更换墙壁提供援助。

一位发言人表示：“目前尚未确定谁是这堵墙的责任方，因此这是受影响方和作为主要河流相关管理机构的威尔士自然资源局的问题。”

然而，记者在采访了北威自然资源局时，他们说自己不是这堵墙所在土地的所有者，也没有将其归类为防洪墙。

“因此，我们没有任何立法权力或责任来维护或修复这堵墙。我们的权力不允许我们花纳税人的钱来修复私人资产。”

现在，这几家房产的业主联手聘请了一名律师为他们辩护。

丽莎评论

丽莎非常遗憾看到这样的事情发生，45万英镑并不是一笔小数目。根据媒体提供的资料，丽莎问题，该问题的关键在于查清楚究竟是谁拥有这堵墙？换句话说，倒塌的墙（或者说是公路）到底是谁的财产？当地政府和其他机构都否认他们拥有这堵墙，那么，业主可能需要找出证据来证实这是政府的财产。如果最后证明是私人拥有的财产，很遗憾，业主就必须对其进行维修。总之，谁拥有它，谁就有责任维护它。

看来，这几位居民还需要打一场长期仗了。

所以，这就是我们一直在提醒各位业主，房产调查环节是非常重要的——特别是环境调查，一旦您做了环境调查，您就会提前发现类似的风险。

接下来，我们来科普一下关于房产调查的相关知识。在英格兰和威尔士，在购买房产期间，您的房产律师将代表您进行多项房产调查，搜索的内容包括：

地方议会调查

这将提供来自地方议会记录的一系列信息，内容包括：

• 规划问题
• 建筑控制问题
• 公路问题
• 铁路计划
• 污染问题
• 该房屋是否被列入名录、是否位于保护区内、是否受到树木保护令的约束。

地方议会搜索旨在发现您准备购买的房产周围可能正在规划或已经在进行的道路、铁路和建筑工程的任何潜在问题。

环境调查

环境调查的内容如下：

• 洪水问题
• 山体滑坡问题
• 沉降问题
• 土地污染问题
• 他们还会透露该地区是否存在任何气体隐患或垃圾填埋场。

在进行环境调查之前，您的银行可能不会确认您的抵押贷款。如果在您获得房产所有权之前没有发现问题，您可能会发现自己的公寓或房子在以后无法出售。

水和排水调查

内容如下：

• 房屋已接入公共供水和下水道
• 公共下水道在哪里，排水管在哪里
• 如果你需要自来水公司的许可来扩建房屋

除了揭示排水系统如何运作以及哪家自来水公司负责之外，这些搜索还会显示是否有任何公共排水管道或下水道穿过该房产。如果您计划为梦想的扩建挖掘地基，那么这可能是一个问题，因此提前知道这一点非常方便。他们还会透露供水是否计量或按费率收费。

土地注册处调查

此项搜索将检查土地注册处最新的“产权登记册”和“产权图”。这是为了证明当前所有者确实拥有他们所出售的房产。只有完成此步骤后，才能进行出售。此搜索通常在合法完成购买之前进行。然后，您的律师会将您注册为该房产的所有者，以确保您拥有专有的所有权。

我可能还需要哪些额外的调查？

特定位置的调查

您的律师会告诉您是否需要其中之一，因为他们是根据具体情况决定的。例如，如果您在以前用于煤矿开采的地区购买房屋，您的律师可能会建议您进行搜索，以检查过去的地面沉降索赔情况。

公共调查

此项工作针对的是毗邻公用土地或村庄绿地的住宅。

如果您计划购买的任何土地是公共土地，则该土地将受到某些权利的约束，并且可能不允许开发。

教堂修复责任调查

如果您购买的房子靠近教堂，此搜索将确定您是否需要承担教堂修缮费用。圣坛修缮费用可能非常昂贵。如果您打算购买该房产，建议您购买圣坛修缮保险，以保护您和您的抵押贷款人。

总之，房产是一项大投资，确保将来不会出现任何意外情况非常重要。房产调查可以帮助您提前了解有关当地区域和基础设施、环境风险和潜在新开发项目的信息，您可能希望在完成购买之前了解这些信息！如果您正在考虑购买房产并希望了解房产搜索的相关问题，请联系我们！

好了，本期分享就到这里！如果您对文章有任何疑问，请进一步联系丽莎律师行。

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Sumit Singh

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最近，从事餐饮行业的莎粉们有没有收到各种奇奇怪怪的邮件或短信？

这些邮件或短信里面的内容要不就是极具恐吓性的内容，要求收件人立即操作；要不就是极具迷惑性，让人误以为是某一位长期供应商或客户发来的邮件。

如果没有仔细甄别，就有可能落入陷阱，遭遇数据泄露或数据勒索。

近期丽莎接到了不少来自餐饮业莎粉的问询，询问在发生此类网络攻击之后应该如何行事才能保全最大的利益，尤其是如何挽回和索赔自己遭遇的损失。

网络攻击常态化，黑客可能尚未成年

其实近两年来，网络攻击时常发生在我们身边，而且这种网络攻击的目标已经不仅仅是一些大企业、大集团，就连一些规模较小的公司也成为了黑客的攻击对象。

近期最出名的网络攻击事件，要数伦敦交通局（TfL）所遭遇的攻击事件了。就在本月初（9月1日），伦敦交通局发现了一些可疑的网络活动，为了将损失降至最低，伦敦交通局采取措施立即限制服务器的访问。

这也带来了一些后果，比如：伦敦交通局的实时运行动态无法在网络上显示；带有照片的折扣地铁卡（Oyster Card）申请被暂时停止；相应地铁卡的延期、审核都被暂停；地铁卡或银行卡无法提供过往旅程查询，也无法进行退款。

尽管这次伦敦交通局所遭遇的网络攻击没有影响到地铁列车的实际运营，但是一些服务仍旧受到了影响。

4天后（9月5日）英国国家犯罪局（NCA）在英国西米德兰兹郡的沃尔索尔逮捕了一名17岁男孩，而逮捕他的罪名为涉嫌违反《计算机滥用法》。

也就是说，一名未成年人就让伦敦交通局陷入危机。根据调查，这一次的网络攻击导致部分地铁卡（Oyster）用户的退款数据被访问，包括约5,000名客户的银行账号泄露。

目前伦敦交通局已经开始逐一联系被信息泄露的客户，告知他们伦敦交通局可以提供的支持以及被泄露人可以采取的措施。

即便伦敦交通局有着强大的IT团队，也很难阻止一个17岁少年的网络攻击。网络攻击的低龄化和高频化的确成为很多企业的心头之患。

好在伦敦交通局这个月所遭遇的网络攻击不涉及运营方面，否则是很有可能出现重大的财产损失，甚至是“人命关天”的。

连锁餐厅遭遇网络攻击，300家餐厅被迫关闭1天

去年1月，著名的百胜餐饮集团（肯德基、必胜客等品牌的母公司）遭遇了网络攻击。

这一次是勒索软件攻击了该集团的某些信息技术系统，进而导致英国近300家餐厅被迫关门1天。

尽管在网络攻击发生后，集团内部立即启动了响应方案，比如关闭特定系统来遏止事态蔓延，但是仍导致该集团的某些系统无法正常使用，最终就导致了餐厅无法正常营业的情况。

好在，这一次的网络攻击中尽管有部分数据被窃取，但是目前没有证据表明客户数据库被盗，这是不幸中的万幸。

但不可否认的是，300家餐厅一天内无法营业，也会带来巨大的损失。随后，百胜集团加强了网络安全保障。

黑客攻击餐饮业，到底想要什么？

在过去两年中，餐饮业遭受的网络攻击数量不断增加，大型快餐连锁店是主要目标。

一般来说，这些连锁餐饮品牌的数据是最具有价值的。比如客户的姓名、联系方式、家庭住址、银行卡付款信息等。当然，这类型的企业雇员数量也是可观的，因此雇员的姓名、国民保险NI号码、驾照号码、医疗信息、健康保险和财务数据都是具有价值的。

除此之外，勒索软件攻击也是越来越普遍，这可能会让企业蒙受巨大损失，因为这种攻击会导致受害企业的一些高度敏感数据或设备保持在锁定状态，只有向攻击者支付赎金才能够解锁。

尽管有些黑客的目的就是想让自己“出名”，不以此谋财，但大多数黑客进行攻击的最终目的仍是为了背后的经济利益。

因此，在企业的管理和运行过程中，做好IT防护也是格外重要的。

遭遇黑客攻击会带来哪些影响？

对于不同的餐厅来说，黑客攻击所带来的影响也是不同的。

一些餐厅可能会因此中断运营，因为他们无法继续处理订单，只能被迫将门店关闭，待解决问题后恢复营业。

假如黑客攻击涉及到信息泄露，甚至是客户的财务信息泄露，那么遭遇此类攻击的餐厅则必须要立即通知受影响的客户，提供相应的信用监控或身份盗窃保护系统，并聘请网络安全专家和执法部门来恢复和保护系统。

那么如果事情已经到了这一步，餐厅也可能面临随之而来的法律后果，那就是可能遭遇客户的集体诉讼。

如果在出现网络攻击后，餐厅并未积极应对和处理，还有可能导致声誉受损、运营中断、失去客户的信任，甚至相应的法律处罚。

可以说，如果出现重大的网络安全问题，餐厅所要承担的责任仍是非常巨大的。

如何防止被黑客攻击？

与其他行业的攻击一样，针对餐厅的网络攻击的复杂性和频率都有所增加。这些攻击主要是网络钓鱼、勒索软件和凭证窃取，他们通常针对员工电子邮件账户和POS系统，利用餐厅员工的高流动率和低网络安全意识下手。

想要尽量避免网络攻击，需要关注以下方面：

员工安全培训：定期进行网络安全的培训，提升整体安全意识。

在线交易的端到端加密：确保在线交易方面的安全性。

POS系统安全性：定期检查POS系统，谨防不法分子改装。

定期软件更新：对于餐厅的收银系统，网络设施的软件定期进行更新。

基于人工智能的漏洞管理：使用人工智能系统进行IT系统的扫描和管理。

补丁管理：及时下载各类系统的补丁，防止不法分子有机可乘。

第三方审查：聘请第三方公司进行计算机系统和设备的审查。

网络保险：购买相应的网络保险，当出现损失时进行索赔。

事件响应规划：提前做好网络安全响应管理。

在这里，丽莎也要提醒各位餐饮业主：尽管针对大型连锁餐饮公司的攻击成为媒体关注的焦点，但实际上小型餐饮公司更容易受到攻击，因为它们更有可能缺乏大型连锁店的资源和专业知识，并且通常使用消费级安全工具，而这些工具无法胜任防范重大威胁行为者的任务。

因此，在平日的管理加深网络安全培训、提前规划好网络安全响应预案、购买相应的网络安全保险、在发生事故后立即咨询律师降低风险都是非常有必要的，能够切实有效地降低和挽回餐厅的损失。

如果您有任何与餐厅网络安全相关的法律问题，欢迎随时咨询丽莎商业部。

好的，今天的文章就到这边，如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都欢迎进一步咨询丽莎律师行。

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Sumit Singh

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莎粉们周三好！丽莎为大家整理了近期值得关注的英国移民快讯，本篇将涵盖的重点移民讯息有以下：

• 下月起，内政部更换境内签证申请服务商！
• 移民执法继续严查，紧盯餐馆、建筑公司
• 第二季度签证数据公开：工签、配偶签数量大减
• 为雇员担保工签，到底需要多少费用？

→下月起，内政部更换境内签证申请服务商！

根据英国内政部的消息，英国签证申请中心的运营服务商将出现变化。

对于英国境外的申请：

从2024年9月至2025年1月期间，非洲、欧洲、中东和中亚的英国签证申请中心运营服务商将从原来的TLScontact更换为VFS Global。

比利时的签证申请中心现在已经由VFS Global运营，如果申请人已经与TLScontact预约，正常如期参加即可。如果申请人尚未上传支持文件，则需要在面签时支付辅助扫描服务费用。

对于英国境内的申请：

从10月15日开始，英国签证服务运营服务商将从原来的Sopra Steria更换为TLScontact。从10月15日或之后的预约将会在TLScontact的服务中心进行。

不论是在英国境内申请还是在英国境外申请，尽管签证运营机构发生了变化，但不会影响对申请人签证结果的决定，也不会影响签证出签所需要的时间。

丽莎在这里提醒近期打算申请的申请人，请留意垃圾邮件文件夹，确保不会遗漏任何信息，导致未能及时完成申请或前往错误的申请中心。

如果您有任何问题，欢迎随时咨询丽莎移民部。

→移民执法继续严查，紧盯餐馆、建筑公司

近期，英国内政大臣伊维特·库珀（Yvette Cooper）明确表示：作为遏制非法移民计划的一部分，英国将加大对餐馆、建筑公司和其他非法雇用移民的公司的突击检查力度。

目前，如果移民执法团队确认公司雇佣了在英国没有工作权利的人，那么公司需要为每个雇佣的非法打工者处以最高6万英镑的民事罚款。

同时，内政明确警告各位雇主：如果雇主被发现他们雇佣了自己明明知道在英国没有工作权利的人，雇主有可能被判入狱5年，并处以无上限的罚款。

并且，英国也将对那些实施人口贩运的犯罪团伙开展更多秘密行动。英国将会使用更多隐蔽的技术，并投入大量的资金升级情报和分析能力。

英国内政部也在昨天（9月17日）指派了前英国国家警察局长委员会主席马丁·休伊特（Martin Hewitt）为英国新的边境安全指挥部（BSC）的指挥官。

媒体认为，工党任命马丁·休伊特作为该机构的负责人表明了工党针对非法移民问题更为严肃的态度。

这也暗示英国政府将会对非法打工问题更加关注，只有在严格处理非法打工问题，将非法打工者遣返，才能够有效地震慑更多非法移民，让他们知道即便自己千辛万苦来到英国，也无法“捞金”，最后只会被遣返。

因此英国内政部的移民执法团队将会进一步将触角伸向各个行业，严查非法打工。

在这里，丽莎也想提醒广大雇主，请确保雇佣时完成全面的工作权检查，以免出现高额罚款，情节严重的话雇主还有可能需要承担刑事责任。

→第二季度签证数据公开：工签、配偶签数量大减

近日，英国政府发布了2024年第二季度的签证数据：

• 英国内政部累计收到了1,424,524份申请。
• 学生签证申请量为63,825份。
• 配偶签证申请量为13,355份。
• 技术工签申请量为169,324份。
• 访客签证申请量为900,729份。

整体来说，访客签证的申请量还是占据英国签证的大多数。不过，技术工签的申请量出现了大幅度的下滑，从2024年第一季度的236,734份申请直接回落至169,324份，减少了28%。

可以看出，在2024年4月起实施的技术工签最低薪资上涨的确导致了技术工签相关申请人数的减少，这说明新政的确起到了减少移民的效果。

在今年的第二季度，撤销和暂停雇主执照的数量也出现了一些显著飙升。技术工签担保人许可证撤销数量增加了137%，暂停许可数量增加了70%。

正如上文所说，英国内政部的合规行动仍在不断加码，除了针对非法打工，对于相关企业有工签资质的企业雇主来说，英国内政部也会进行审查。丽莎预计未来几个月这一数字仍将继续保持在高位。

另一方面，申请配偶签证的人数也出现了下降，从2024年第一季度的17,781份申请下降至第二季度的13,355份申请。这说明在配偶签证提升家庭最低收入之后，配偶签证的实际申请人数也出现了下降。

在这里，丽莎还是要提醒各位移民，尽管目前来看技术工签和配偶签的薪资要求在短时间内不会再发生改变，但是内政部仍要求移民咨询委员会MAC审查配偶签收入要求是否合理。

因此，目前不排除未来继续出现签证要求变化的可能性，如您打算进行移民身份规划，建议您尽早行动，如有任何问题欢迎咨询丽莎移民部。

→为雇员担保工签，到底需要多少费用？

由于英国本地劳动力市场越来越难招纳良士，不少雇主就把眼睛放在了海外劳动力市场，不过相应的申请费和各项费用也是不小的成本。今天丽莎就来和大家梳理一下：为雇员担保工签所需要的费用。

担保人执照申请费：

• 这也是我们常说的工签牌照申请费，慈善机构和小企业的申请费用为536英镑；大机构和企业的申请费用是1,476英镑

担保证书（CoS）申请费：

• 担保证书（SoC）是雇员申请技术工签的关键，每份担保证书的申请费为239英镑。

移民技能附加费：

• 移民技能附加费实际上是对雇佣外国工人的企业所征收的一种税。
• 对于小公司和慈善机构来说，第一年的移民技能费用为364英镑，之后每六个月为182英镑。因此，担保一位雇员五年的费用为1,820英镑。
• 对于中型或大型担保人，第一年费用为1,000英镑，之后每六个月费用为500英镑。担保一位雇员五年的费用为5,000英镑。

以上三项费用是法律所要求必须由雇主来支付的费用，那么诸如签证申请费、移民健康附加费、签证加急等费用，法律并没有要求一定由雇主来支付，因此部分公司会要求雇员自己来支付这一部分费用，而一些公司则会主动负担这笔费用。

因此，对于想要担保海外雇员的小型企业来说，必须要承担的费用有：

• 担保人执照申请费：536英镑
• 担保证书申请费：239英镑
• 移民技能附加费：1,820英镑（5年）
• 总计为：2,595英镑

但实际上，公司在实际申请工签时仍需要第三方的移民律师帮助其处理相应的申请，因此还需要额外支付相应的律师费用。

如果公司也支付雇员的申请费（1,420英镑）和移民健康附加费（5,175英镑，5年）的话，那么雇佣一位海外雇员，申请5年工签的总费用就来到了9,190英镑。

因此，企业在招聘海外雇员时，不仅需要承担一定的经济负担，还要承担一定的风险。丽莎在这里建议您，在进行相应申请时，可以咨询有经验的商业移民律师帮助您更好地规避风险，提高申请的成功率。如您有任何问题，欢迎随时咨询丽莎移民部。

好了，本期的《丽莎移民快讯》就到这里。如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都欢迎进一步咨询丽莎律师行。

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Sumit Singh

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根据英国政府当前的日程安排，英国工党政府上任以来的第一份预算案将会在2024年10月30日对外公布。

随着时间一点一点的临近，公众纷纷猜测英国新任财相雷切尔·里夫斯（Rachel Reeves）将会重点“关注”（提升）哪些税收。

因为早在工党入主唐宁街10号之后，他们就开始宣扬上届政府所留下来的烂摊子和烂账，表示英国财政部的预算中已经确认了220亿英镑的超支。

当时工党政府为了描述政府在财政方面的紧迫性，用词上较为夸张，也让很多不了解情况的中文自媒体理解为：英国政府“破产了”。

但实际上，工党政府想借此来进一步打压保守党的生存空间，并为未来的加税寻找令人信服的理由。

想要弥补预算中的超支，唯有“开源节流”能够实现，于是加税几乎成为今天秋季预算案（Autumn Statement）的必选项。那么，哪些税种，哪些人群有可能成为政府“收割”的对象呢？

不提高“劳动人民”的税率，专挑富人下手

其实，在2024年英国大选之前工党已经明确承诺：不会提高“劳动人民”的税率。

这里是说，对于广大民众而言，人们日常所缴纳的个人所得税（income tax）、国民保险NI和增值税（VAT）是不会出现变化的。

如果规避掉这些选项，那么工党政府打算从哪里增加税收呢？

目前，资本利得税（CGT）和遗产税（IHT）是较为可能作出一定改变的，并且关于养老金的税收减免改革也没有被排除。

就遗产税来说，英国目前的遗产税适用于当事人死亡后需要继承的资产以及某些生前已经转移的资产。遗产税通常按遗产价值的40%征收，有一定的免税额和减免政策。

英国遗产税目前的免税额为325,000英镑，自2009年以来一直保持这一水平。将家庭住所留给子女或孙辈的人可获得额外的175,000英镑免税额。仅在今年4月至7月，遗产税就为英国带来了28亿英镑的收入。

目前外界认为，英国政府有可能将遗产税税率从目前的40%提高到45%，这样一来可以带来额外的10亿英镑收入。

另一方面，资本利得税（CGT）所针对的人群阶层就更加明显了，毕竟这一税种是针对有一定资产，并且资产所有人从该资产中获益，那么利益部分当超出一定收入门槛后则需要缴纳资本利得税。目前资本利得税的年度免税额为3,000英镑，信托免税为1,500英镑。

对于英国居民来说，资本利得税适用于全球资产，包括海外资产。这些资产可以包括股票、房产和个人资产。

工党内阁制定了一个计划，预计将把目前为28%的资本利得税税率提升至45%，与最高档的个人所得税相同。根据计算，这将为英国国库每年带来160亿英镑的巨额收入。

关于养老金税收减免改革的部分，英国政府可能正在考虑“收割”富裕储蓄者的养老金，这一计划可能达到20亿英镑的规模，丽莎在上周的文章中曾和大家详细分析过，感兴趣的莎粉可以点击下方链接查看：

工党开始“劫富济贫”，盯上“免税”养老金？

总的来说，英国政府目前是把“税收镰刀”朝向英国的富裕阶层，有可能更加资本利得税、遗产税，并改变养老金税收减免政策，这样一来让富裕阶层承担更多税赋，并补偿英国财政。

因此近期总有一些“富人出走”的新闻爆出，因为这些针对富裕阶层的政策一旦落实到位，的确是给富裕阶层“扒了一层皮”。那么与其静待自己“被收割”，不如早些行动，提前布局自己的资产，减少新政府新政策所带来的影响。

不光富裕阶层，英国企业主也要抓紧行动？

除了遗产税，英国还有一项与企业主有关的商业资产豁免（Business Property Relief，BPR），从而减免遗产税。

商业资产豁免（BPR）适用于符合条件的商业权益和某些商业资产，可以获得100%或50%的税率豁免，前提是该资产在所有者去世前已拥有2年或更长时间。

这意味着企业和某些商业资产可以通过免征遗产税的方式传给家庭成员；或是以较低的税率转给所有者，允许企业在所有者去世后继续运营，从而无须支付昂贵的遗产税。

不少英国富裕家族都曾使用该方法进行避税。仅在2021/22财年，英国就免除了与商业资产豁免（BPR）有关的28.5亿英镑的税款。

也正因如此，包括财政研究所（IFS）和财富税收报告（The Taxing Wealth Report ）在内的多个“智囊团”都认为：商业资产豁免（BPR）是英国亟需改革的税收举措。

一些专业人士呼吁彻底废除商业资产豁免（BPR），并引入延期付款选项，以减轻企业主因死亡而产生的遗产税责任的财务负担，能够让企业在发生变故后正常运行。

也有一些专业人士认为需要对商业资产豁免（BPR）进行彻底改革。

企业主应该怎么办？

面对未来可能出现的税收政策改变，尤其是针对富裕阶层和企业主的变化，丽莎还是建议大家提前做好准备。

目前较为明显的是，税收上涨的可能性是非常大的。在这样的背景下，重要的是“抢占先机，预测变化”。

对于正在考虑企业继任，且有子女或家庭成员参与经营的企业主需要考虑未来可能出现的税收变化。

如果希望企业资产能够传承下去，并且尽量减少这一过程中可能出现的税收问题，那么可以考虑包括赠予股份或将其转入信托，以在政策变化前锁定当前的商业资产豁免（BPR）。

这样能够为下一代保留企业价值，提前锁定更多的利益，避免因为政策的变动而导致企业在后期传承中需要承担大量的税收负担。

如果您有此类的打算，丽莎建议您在秋季预算发布前做好相应的准备，咨询相应的税务和法律专业人士。如您有任何相关问题，欢迎您随时联系丽莎律师行和丽莎会计行。

好的，今天的文章就到这边，如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都欢迎进一步咨询丽莎律师行。

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出门就餐，您可能会碰到一些不太满意的经验。在某些情况下拒绝付餐费看似合理，就像购买任何其他东西一样，餐厅顾客有合法权利要求他们的食物达到最低标准。如果您在餐厅就餐时发现食物中有一根头发，您是否有合法的权利拒绝支付餐费？

最近，一位英国女士在一家著名的连锁品牌Wagamama餐厅里吃饭。当她发现食物内有头发时，她拒绝付款直接走人。最终，法院认为她有罪。

消费277英镑拒绝支付

这位食客的名字叫罗斯玛丽·麦克唐纳(Rosemary McDonagh)，今年1月23日下午4点30分左右，她和一群朋友在肯特郡阿什福德的 Wagamama连锁餐厅吃饭。吃完饭后，他们收到了一张价值277英镑的账单。

根据饭店服务员介绍，当时的其他五六个人没有结账就先走了，让罗斯玛丽和另外一个人负责买单。据说，罗斯玛丽开始抱怨她的盘子内有一根头发，并拒绝支付钱。餐厅立刻撤走她的饭，给她重新提供了另外一份食物。

但最后，她还是拒绝付钱，直接离开了餐厅。

随后，Wagamama餐厅报了警。9月10日，该女子被捕，并在法院承认了“故意”逃避账单的行为。

法院发现，这位女士还因从Dunelm的一家商店盗窃床上用品而受到调查，这些物品价值在150英镑至190英镑之间。

在法庭，罗斯玛丽承认在Dunelm实施商店偷窃，并在Wagamama事件中拖欠餐厅的钱财。

她向法庭为自己辩护时表示，自己的生活一片混乱。

“从去年12月到今年4月，我的感情状况很糟糕，心里总是乱糟糟的。我不工作，没有正常的收入，只能靠救济金生活，每月可以得到600英镑的全民信贷。我还获得儿童福利，但那是为孩子们准备的。我向那家餐厅投诉头发的问题，因为我就是不想付款。”

最后，治安法官认为她的行为属“盗窃”，并对她处以经济处罚。据了解，罗斯玛丽因Wagamama事件被罚款138英镑，并被责令向餐厅支付50英镑的餐费赔偿金，她无需支付其他用餐者所欠的账单。

媒体并没有说餐厅是否会继续向其他食客追究这笔费用。

可以因食物内有头发而投诉餐厅吗？

在外出就餐时，食客确实可能会在餐厅内经历一些不好的体验。在某些情况下，食客由于不好的经历想要拒绝付餐费并不一定构成犯罪，就像购买其他东西一样，餐厅是有合法权利要求食物和服务达到最低标准。

正如我们在之前的文中提到，当食客到餐厅就餐，相当于与该餐厅签订了合同。顾客同意准时到达并遵守餐厅的规则，餐厅同意为您保留餐桌并提供其网站上宣传的服务或您联系时宣传的服务标准。

如果食客在外就餐的时发现服务或者食品有不如意的地方，那么他们有权投诉并要求餐厅给予补偿。但是，顾客需要确保已经采取正确的程序来解决问题。

根据以往的经历，我们经常看到食客投诉餐厅的一些理由：

• 食品和饮料质量差
• 食物中毒、卫生和过敏
• 工作人员服务差
• 不可接受的延误和预订问题
• 座位和氛围（例如厕所旁边的桌子或音乐太吵）
• 其他就餐者的行为影响了自己的就餐体验
• 衣物或个人财产受损

那么，法律对餐馆有何规定？就令人失望的体验而言，目前尚无明确的法规或法律来规范餐饮业。不过，有许多与许可、卫生和安全以及食品标准相关的法律。1990年《食品安全法》规定了餐馆必须遵守的食品卫生法规，其中包括（但不限于）：

• 食品安全
• 交叉污染
• 卫生
• 储存（确保食物冷藏、正确储存等）
• 烹饪
• 员工培训

如果您对餐厅及其服务的任何方面不满意，那么您需要在情况出现的时候立刻提出问题，吃完冷饭后再抱怨是没有意义的。您应该先给餐厅一个纠正错误的机会。如果您吃光了再投诉，那么很难证明到底出了什么问题。

例如，如果您对座位不满意，请当场说清楚，礼貌地说明餐厅是否未能满足您预订时确认的要求。同样，如果您收到的食物质量差，也应在当时提出。对于餐厅而言，决定如何解决纠纷也很重要，这可能包括减少账单、全额或部分退款、免费饮料和餐点或优惠券/积分以便再次光顾餐厅。

根据本篇的“头发”的例子来看，虽然一根头发本身不会对任何人体造成致命性伤害，但它确实是食物卫生的一种体现。所以，如果食客真的在餐馆就餐时发现食物中有头发，食客确实有权利向餐厅提出问题，并要求合理的赔偿。当然，餐厅也是有权利提出他们的补偿形式。如果餐厅已经更换菜肴，食客也接受了这一份“补偿”。如果食客还是要求拒绝付款，那么则是食客不合理了。

总之，根据法律，就餐者对商品和服务享有特定权利，包括餐厅供应的食物和饮料。当然，口味和食物体验在很大程度上是主观的：对一个人来说很棒的食物对另一个人来说可能并非如此。也就是说，那些自己觉得不应该付账的食客必须要尽可能找到餐厅未能履行其合同义务的证据，并且可以有足够充分理由证明食物质量差到足以构成违约。所以，如果可能的话，消费者到餐厅就餐时请拍下食物的照片：必要时，这些照片可以作为证据。如果您担心自己会因食用的食物而生病，最好记得带一份食物样品回家。

对于餐馆经营者来说，如果您想避免这类事情发生，您在经营生意的时候必须尊重顾客的合理期望，这意味着要兑现宣传材料、广告和菜单上的价格承诺。如果食客对所提供的食物不满意，双方应尝试合理解决问题。

然而，不管情况如何，可以非常确定的是，食客不可以借此为“逃单”的理由。

好了，本期分享就到这里！

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Sumit Singh

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莎粉好，欢迎阅读《丽莎房产快讯》:

• 英国房产要价9月大幅上涨
• 由于担心资本利得税，大户型住宅出售数量激增
• 英格兰北部和南部平均租金差距缩小至最低水平
• 经纪人发现诈骗案件增多
• 房地产行业对《租户权利法案》发出警告

9月英国房产要价飙升

根据英国房地产网站Rightmove的数据，9月份新上市的房产平均要价较8月份来说，上涨了0.8%。一般来说，9月份通常属于房市旺季，月度上涨是正常现象。但是，0.8%的涨幅是平均涨幅的两倍，这说明英国房市已经恢复到正轨了。由于年通胀率为1.2%，在该网站上市的所有类型的房产平均要价达到370,759英镑。

从地区来看，9月份所有地区的平均要价均出现环比和同比上涨，但有两个地区例外：英格兰东部地区的价格下跌了0.3%，同比持平（0%）；英格兰西南地区的价格下跌了0.8%（尽管同比上涨了1%）。

目前英格兰东部的平均要价为418,110英镑，西南地区的平均要价为387,389英镑。

另外，苏格兰和西米德兰兹郡的平均要价涨幅最大，均上涨1.1%。苏格兰的平均待售房屋价格为194,180英镑，西米德兰兹郡的平均待售房屋价格为293,796英镑。

根据Rightmove的数据，每年英格兰东北部的房屋要价涨幅最大，同比上涨5%，达到193,706英镑。

该网站分析，市场活动增加支撑了房价的稳定。英国央行8月份将利率从5.25%下调至5%，并且大家都认为本周四（9月19日）或11月的决策会议上可能会进一步下调利率。所以，买家们感到振奋，大家回归房产市场，重拾买房计划。

数据显示，在该网站上已达成的销售量同比增长27%，与去年较为低迷的市场相比，这是一个强劲的反弹，由于被压抑的买家需求得到释放。业主那边似乎也变得更加有信心了，与去年同期相比，新挂牌待售房屋的数量增加了14%。

总体来看，每个房地产经纪人平均有33处待售房产，创下2014年以来的最高水平，新上市待售房产数量比去年增加了14%。但Rightmove表示，房屋供应仍然相对有限；与2019年疫情前较为常见的市场相比，这一数字仅增长了3%。

尽管市场出现了一些令人鼓舞的迹象，但房地产经纪人报告称，买家仍然属于比较谨慎的，尤其对价格比较敏感，所以请卖家做好准备。尽管市场状况好转且抵押贷款利率降低，但平均而言，房产卖家需要60天才能找到买家——比去年同期多了三天。

Rightmove房地产科学总监Tim Bannister表示：“与去年同期的低迷市场相比，买家和卖家的活动都出现了强劲反弹，延续了夏季市场好于预期的势头。然而，机会之窗往往需要好消息的势头才能保持开放，而未来仍存在不确定性，这可能会导致当前的一些市场活动减弱。”

待售大型住宅的数量激增

接下来的这一条消息同样来源于Rightmove。

最近，很多人猜测10月份发布的秋季预算要改变资本利得税的相关政策，很多卖家争抢着快速出售大房子，市场上待售的大型住宅数量激增。

截至9月9日的一周内，英国高端房产交易非常活跃。房产市场上待售的大型住宅（定义为四居室独立式住宅和所有五居室及以上房产）数量比去年同期增长了15%。在英格兰东部和西南部，包括英国最受欢迎的沿海和乡村热点地区，这一比例超过20%。

据《卫报》报道，财政大臣雷切尔·里夫斯(Rachel Reeves) 计划在10月30日发布秋季预算。其中，她考虑增加资本利得税 (CGT)。随着猜测不断加剧，大户型房屋业主很想在增税之前出售他们的房产。一旦税收增加的消息确认，一大批人被“割肉”了。除了房东，大户型二套房的业主尤其可能受到资本利得税上涨的冲击，很多人想立刻套现。

待售的大型住宅数量激增还有另外一个原因，随着抵押贷款利率下降，这对拥有大额存款的借款人尤其有利，这些借款人通常在大型住宅领域更为活跃。

租金差异逐渐缩小

英国房地产公司汉普顿斯（Hamptons）数据显示，英格兰北部和南部的租金差距已缩小至至少11年来的最低水平。目前，租金缩减幅度为37%，北部地区租户每月需支付960英镑，而南部地区则为1,317英镑。

据了解，8月份英格兰北部租户支付的平均租金为每月960英镑，比去年同期上涨9.6%。这比英国南部地区平均租房费用1,317英镑低37%357英镑）。

与去年的43%差距和2021年的55%峰值相比，这一差距显著缩小。

汉普顿研究主管阿尼莎·贝弗里奇(Aneisha Beveridge) 表示，这一差距五年来一直在缩小，反映出购房市场的类似趋势：“直到去年，差距才真正开始缩小，超过我们之前所见的水平。这是由于英格兰南部地区的租金增长因负担能力压力增大而放缓所致。”

汉普顿将北部定义为英格兰的东北部和西北部以及约克郡和亨伯，而南部包括伦敦、英格兰东部以及该国的东南部和西南部。

数据显示，南部地区租金持续上涨，较去年同期上涨5%。英格兰东北部地区的租金涨幅最大，同比上涨了12.1%。伦敦的租金涨幅最小，同比仅上涨2.1%，低于去年8月17.1%的涨幅。

虽然南部租户的租金百分比增幅较小，但从现金角度来看，他们却面临着大幅上涨。

在伦敦市中心，全年租金上涨7.9%，平均每月租金为3,318英镑，比去年多242英镑。在中部地区，租金上涨7.2%，每月多66英镑。

上周四，政府推出了租房改革法案，其中包括对英格兰租房者权利的一系列改变。因此，代表110,000名房东的全国住宅房东协会表示，新法案可能会导致房东在某些情况下提高租金。

大量欺诈行为

伦敦房地产经纪公司Benham and Reeves表示，最近，他们发现了大量欺诈行为，从假身份证到未申报的郡法院判决。不同租户的几份申请有许多相似之处，例如相同的电子邮件格式和更换的推荐人。此外，所有推荐信均被发现为伪造，警方现在已经介入。

数据显示，在过去的一个月里，该房地产中介公司发现了8本伪造的护照或身份证；40份经过数字篡改的银行对账单、水电费账单、工资单或地址证明；50份伪造的就业证明；以及30份未申报的县法院。此外，还有一名欺诈律师，这名律师由于赌博成瘾而提供更改的银行对账单。申请人还提供虚假的房东信息以掩盖其当前租约的欠款。

Benham and Reeves律师事务所主管马克·冯·格伦德赫尔(Marc von Grundherr) 表示：“租赁市场已经成为诈骗分子的主要目标，因为他们可以在短时间内快速获得非法利润，而伦敦的情况尤其如此，因为这里的需求量很大，租金也处于最高水平。房东本身必须保持警惕，但更重要的是，让代理人提供重要的防线，而这仅靠技术是无法维持的。”

房地产行业警告新法规

正如我们在上文中提到，《租房权利法案》已经在2024年9月11日提交议会，英国住房部长马修·彭尼库克(Matthew Pennycook) 表示，该法案可能会在明年上半年或明年夏天左右正式颁布。

该法案旨在改革英格兰的私人租房制度，并将禁止所谓的“无过错”驱逐，迫使房东公布租金并停止竞价战，并防止房东阻止享受福利或有孩子或宠物的租户。它还将把《阿瓦布法案》扩展至私人租赁领域，该法案是在阿瓦布去世后出台的，阿瓦布居住在维护不善、霉菌肆虐的社会住房中，要求房东在特定时间内解决潮湿和霉菌等问题。

新法案的内容包括：

首次将“体面住房标准”应用于私人租赁行业，设定了更明确的期望，以便租户可以享受安全、维护良好且有保障的居住条件。未能解决严重隐患的房东可能会被地方议会处以最高7,000 英镑的罚款，并可能因不遵守规定而面临起诉。

禁止在合同期内涨租。房东将不能在合同中规定中期涨租，并且每年只能涨一次租金，且涨幅不得超过市场价格。

引入新的“私人租赁行业数据库”，帮助房东了解其合规义务，并为租户提供所需信息，以便他们做出明智的新租约选择。它还将使理事会能够将执法重点放在最需要的地方。

虽然消费者团体对这一消息表示欢迎，但房地产评论员警告称，改革可能会影响私人出租房屋的供应，并进一步加重司法系统的负担。他们表示，该行业应该需要再考虑，尤其是鉴于需求持续增长对租赁住宿供应的影响。

Excello Law房地产纠纷解决合伙人Sarah Taylor表示，拟议的改革可能会加剧目前影响刑事、民事和家庭诉讼的法庭积压案件。

“这项禁止无过错驱逐的禁令对租户来说是个好消息，应该可以保护他们免受那些决定无故向租户发出通知的无良房东的侵害。拟议的立法不应该对公平合理地考虑何时收回房产的好房东产生不利影响。对租户和房东来说，风险在于法院系统中现有的积压案件。

获得占有令的过程将会旷日持久，给房东和租户带来不确定性和延误。对拟议的变更不满意的房东可能会决定出售他们的出租物业，从而导致潜在租户无法找到优质的出租物业。这项立法是否真的能解决它应该解决的问题？还有待观察。”

好啦，本期《丽莎房产快讯》就到这里!

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